smartLiving Stuttgart Magazin | Ausgabe 03/2021

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DIE NACHTEILE: • völlige Abhängigkeit von den Geldund Kapitalmarktbedingungen; • die Gefahr, dass ein Zinsanstieg sehr viel schneller als eine Zinssenkung aus dem Darlehensvertrag weitergegeben wird; • eine schlechte Kalkulationsgrundlage, da sowohl die Höhe als auch der Zeitpunkt der Zinsanpassung nicht prognostiziert werden können. Auch die Anzahl der Belastungssprünge ist nicht bestimmbar. ES GIBT ALTERNATIVEN ZUR UMSCHULDUNG Wer stattdessen erst in den nächsten drei Jahren einen neuen Baukredit benötigt, der kann sich mit einem sog. Forward-Darlehen schon heute seine niedrigen Zinsen sichern. Gerade momentan liegen die Zinsen am Boden, Baugeld gab es noch nie so günstig wie jetzt. Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen bei etwa 0,9 bis 1 Prozent effektiv. Standardfinanzierung bedeutet: Die Kreditsumme beträgt 80 Prozent des Immobilienwerts, die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren. Und daran bleiben Sie bis zum Ende der Zinsbindung vertraglich gebunden. Wenn Sie Pech haben, zieht die Niedrigzinsphase spurlos an ihnen vorbei, denn bis zur Anschlussfinanzierung in zwei oder drei Jahren könnten die Zinsen längst wieder gestiegen sein. Darlehensnehmer, die in einer solchen Situation sofort auf ein anderes Darlehen umsteigen wollen, stoßen dann meist bei ihrer Kredit gebenden Bank auf taube Ohren. Doch es gibt hier eine Alternative zur Umschuldung: Läuft nämlich die Zinsbindung eines Darlehens innerhalb der nächsten drei Jahre aus, kann sich der Darlehensnehmer mit einem so genannten Forward-Darlehen schon heute seinen festen Zinssatz für die künftige Anschlussfinanzierung sichern. Was bedeutet: Beim Abschluss eines Forward-Darlehens läuft das Altdarlehen unverändert weiter. Am Ende der Zinsbindung wird dann die Restschuld aus diesem Altdarlehen mit dem Forward-Darlehen abgelöst. Der Vorteil: Da Zinssatz und Ratenhöhe bereits vorab festgelegt werden (egal, wie sich die Hypothekenzinsen in der Zukunft entwickeln), weiß der Kreditnehmer genau, wie viel ihn die Anschlussfinanzierung kosten wird. Hierauf verlangt die Bank allerdings einen Zinszuschlag (in der Regel zwischen 0,02 – 0,03 Prozentpunkte) auf die aktuellen Hypothekenkonditionen. Dieser Zuschlag liegt umso höher, je länger die Zinsbindung des Altkredits noch läuft. Allerdings ist der Kreditnehmer jetzt nicht mehr auf die Zustimmung seiner Bank angewiesen, d. h. er kann sein Anschlussdarlehen auch bei einer neuen Bank abschließen. Hierdurch fließt dann die Zinsersparnis gegenüber dem Altdarlehen automatisch in eine höhere Tilgung und führt so zu einem schnelleren Schuldenabbau. Allerdings kann der Kreditnehmer nicht in allen Fällen die freie Tilgung wählen, denn einige Banken begrenzen den Tilgungssatz für das Forward-Darlehen auf bspw. drei Prozent der Darlehenssumme. Dann aber führt die Tilgungsbegrenzung für Kreditnehmer, die mehr zahlen können, zu einer unnötigen Verlängerung der Finanzierungslaufzeit und somit auch zu einem unnötig höheren Zinsaufwand. Bei kürzerer Restlaufzeit (in der Regel bis zu einem Jahr) lohnt es sich in den meisten Fällen, ein neues Darlehen abzuschließen, für das der Kreditnehmer bis zur Ablösung des Altdarlehens Bereitstellungszinsen zahlt. Hierbei sollte jedoch versucht werden, den Zeitpunkt, ab dem Bereitstellungszinsen verlangt werden, so weit wie möglich nach hinten zu verschieben. © Autor: Dietmar Kern 50 Foto: Getty Images – PashaIgnatov
smartLiving. ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE. BAUGELDVERGLEICH DER FMH-FINANZBERATUNG Zinsvergleiche zum Thema Baufinanzierung haben eine lange Tradition bei der FMH-Finanzberatung: Bereits seit 1986 werden hier Daten erhoben, gespeichert und aufbereitet. Aktuell befinden sich 64 Anbieter mit 257 Angebotsvarianten in der Datenbank. Wer den Zinsvergleich auf der FMH-Seite (www.fmh. de/hypo) nutzt, kann zudem sicher sein, dass alle KAUFPREIS 400.000 EURO; DARLEHEN 280.000 EURO (70 % FINANZIERUNG); TILGUNG 2,5 % wichtigen Zinsaufschläge oder Rabatte in der Zinsnennung berücksichtigt werden, z.B. unterschiedliche Beleihungsauschläge, Rabatte für schnellere Tilgung oder größere Darlehensbeträge, Sondertilgungsoptionen und Tilgungsveränderungen. Auch regionale Angebote sind berücksichtigt. © Autor: FMH-Finanzberatung Effektivzinsen in % für 5 JAHRE 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Interhyp 0,51 0,59 0,85 1,14 Dr. Klein 0,51 0,61 0,95 1,21 DTW-Immobilienfinanzierung 0,51 0,61 0,95 1,21 PlanetHome 0,51 0,61 0,95 1,21 HypoVereinsbank 0,51 0,61 0,95 1,23 BBBank eG 0,89 0,59 0,94 - Santander 0,77 0,77 1,07 - 1822direkt 0,74 0,82 1,09 - Degussa Bank 0,51 0,61 1,12 1,32 ING 0,82 0,84 1,12 1,36 Der Effektivzins beinhaltet Kosten der Grundschuldeintragung; unveränderter Zinssatz nach Zinsbindung. Die Tabelle ist unterteilt in Angebote von Vermittlern, bundesweite und regionale Angebote. Stand: 15.04.2021 Quelle: FMH-Finanzberatung www.fmh.de/hypo Immobilien bewegen uns. Sie wollen verkaufen? Wir freuen uns auf Ihr Angebot! Jede Immobilie hat ihren eigenen Charakter. Wir bewahren, was Ihnen wertvoll ist und ergänzen um das, was Mehrwert schafft. info@terraconsult.net 0711 633 71 42 www.terraconsult.net 51
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