architektur FACHMAGAZIN Ausgabe 4 2021

architektur FACHMAGAZIN
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Bau & Recht
Tiny Houses
im risikobehafteten
Graubereich
Flexibilität wird in einer sich stetig wandelnden Welt immer wichtiger. Durch
steigende Miet- und Immobilienpreise gilt dies insbesondere auch beim Thema
Wohnen. Im Jahr 2020 lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in
Österreich bei 99,9 m 2 (1) . EUR 8,27 (2) betrug die Miete inklusive Betriebskosten pro
Quadratmeter im Durchschnitt. Immer mehr Menschen wollen diesen Trend der
stetigen Vergrößerung und der sich laufend erhöhenden Mietpreise nicht mehr
mittragen. In sogenannten Tiny Houses sehen sie eine Alternative.
Text: Mag. Theresa Stachowitz und Mag. Matthias Nödl
Ob als Hauptwohnsitz oder Wochenendhaus,
weniger Raum bedeutet für viele Menschen
eine größere (finanzielle) Freiheit.
Die gegenwärtige Tendenz zu Tiny Houses
(zu Deutsch „sehr kleine/winzige Häuser“)
geht auf ein Tiny House Movement zurück,
das sich vor ca. 15 Jahren in den USA entwickelt
hat. In letzter Zeit werden die winzigen
Häuser auch in Europa immer beliebter.
Tiny Houses sind am Markt mittlerweile in
den unterschiedlichsten Größen und Preisklassen
erhältlich. Die Minihäuser können
auch als mobile Variante erworben werden
– gleich einem Wohnwagen ist so die örtliche
Veränderung problemlos möglich. Zwar
gibt es keine einheitliche Definition, unter
welchen Umständen ein Tiny House als
solches gilt, als Richtwert kann jedoch eine
Nutzflächengröße zwischen 15 und 45 m 2
herangezogen werden.
Bedeutet dieses Wohnkonzept für Interessenten
die Freiheit, das Eigenheim einfach
„mitzunehmen“, birgt es auf rechtlicher
Ebene bei näherer Betrachtung diverse Tücken.
Angefangen mit der Rechtsfrage, ob
ein Tiny House überhaupt als Gebäude zu
qualifizieren ist, ergeben sich sowohl aus
dem Blickwinkel des Privatrechts als auch
nach Maßgabe des öffentlichen (Bau-)
Rechts Problemstellungen, die im Folgenden
beleuchtet werden.
Um eine rechtliche Einordnung der Tiny
Houses treffen zu können, lohnt sich zunächst
ein Blick auf den Begriff und das
Wesen eines Gebäudes. Terminologisch
stammt der Begriff „Häuser und andere
Gebäude“ aus der Urmasse des ABGB. Ein
Gebäude (Bauwerk) ist nach der Rechtsprechung
alles, was auf Grund gebaut und
mit diesem fest verbunden, somit „grundfest
errichtet“ ist. Für die Beurteilung der
Frage, ob ein Bauwerk vorliegt, kommt es
auch auf die nach der Verkehrsauffassung
zu beurteilende Qualifizierung als Bauwerk
an. So fallen zum Beispiel Fertigteilhäuser,
Fertigteilschwimmbecken etc, auch wenn
sie ohne wesentliche Beeinträchtigung ihrer
Substanz abgetragen und an anderer
Stelle wieder errichtet werden können, unter
den Begriff des Gebäudes, weil sie in der
Absicht errichtet werden, sie stets auf der
Liegenschaft zu belassen.
Bei Tiny Houses muss somit unterschieden
werden, ob sie mit dem Erdboden verbunden
oder mobil sind. Erstere sind wohl als
Gebäude zu qualifizieren. Bei mobilen Tiny
Houses ist weiter zu differenzieren, je nachdem
ob das Tiny House in der Absicht errichtet
wird, es stets auf der Liegenschaft
zu belassen, oder nicht. Im Hinblick auf den
Wunsch nach Flexibilität und insbesondere
der Möglichkeit, das Eigenheim bei einem
Umzug einfach „einzupacken und mitzunehmen“,
wird eine derartige Belassungsabsicht
meist nicht vorliegen.
Zu beachten ist auch, dass das österreichische
Liegenschaftsrecht vom römisch-rechtlichen
Grundsatz „superficies
solo cedit“ beherrscht ist. Demnach folgt
das Eigentum am Gebäude dem Eigentum
am Grundstück, weil das Gebäude grundsätzlich
als unselbständiger Bestandteil
des Grundstücks zu werten ist. Entscheidend
dafür, ob ein Bauwerk durch seine Errichtung
zum unselbständigen Bestandteil
des Grundes und damit Eigentum des Liegenschaftseigentümers
wird, ist die Belassungsabsicht
des Erbauers spätestens im
Zeitpunkt des Baubeginns.
(1) Statistik Austria, durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in m 2 , abgerufen unter:
https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnsituation/081235.html
(2) Statistik Austria, durchschnittliche Miete inkl Betriebskosten pro m 2 in Euro, abgerufen unter:
https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/index.html