Winter (26,7 MB)

Mit
14 Seiten
extra!
Not sehen –
und handeln
Michael Landau
Klaus Schwertner
Wir leben Immobilien.
Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement
ehl.at

Schindler Ahead ElevateMe
Innovative Aufzugsbedienung per Smartphone
Schindler Ahead ElevateMe ermöglicht es die Aufzugskabine per Smartphone zu bedienen und
gleich das gewünschte Stockwerk einzugeben. Mit vollkommen intuitiver Benutzerführung können
die Fahrgäste digital den Aufzug steuern. Mit Schindler Ahead ElevateMe wird die Aufzugsbedienung
um eine Steuerung per Smartphone ergänzt. Die vorhandenen Aufzugstableaus können selbstverständlich
wie bisher verwendet werden. Die Schindler Ahead ElevateMe App ist für iOS und
Android-Betriebssysteme erhältlich und kann bequem mit Ihrem Aufzugssystem verbunden werden.
We Elevate

ImmoFokus.Rubrik
49
Immobilie im Fokus
Respublika Park in Kiew
Not sehen -
54
und handeln
COVERINTERVIEW MIT MICHAEL
LANDAU UND KLAUS SCHWERTNER
INHALT
WINTER
Rubriken
Positionen & Meinungen
06 VOM HERAUSGEBER
08 EDITORIAL
176 VORSCHAU/IMPRESSUM
Unternehmen & Projekte
12 FÜR DIE ZUKUNFT WACHSEN
24 KURZ UND BÜNDIG
44 START-UP
Brickwise
46 TOP DEAL
Grabenhof
48 PROBLEMLÖSER
49 IMMOBILIE IM FOKUS
Respublika Park in Kiew
50 AUFSTEIGER
54 NOT SEHEN - UND HANDELN
Michael Landau und Klaus Schwertner
66 PRODUKTIVITÄTSPROBLEME AM BAU
Kommentar von Andreas Kreutzer
67 BOOM DER ASSETKLASSE LOGISTIK
Kommentar von Eugen Otto
68 SPECKGÜRTELFÖRDERUNG
Kommentar von Gunther Maier
70 DIE ZWEI
Philipp Kaufmann und Alexander Bosak
72 EINKAUFEN ALLEIN BRINGT KEIN ERLEBNIS
Interview mit Vassili Tolstunov
78 COVID-19 UND MIETPREISMINDERUNG
Kommentar von Christop Kothbauer
80 PROJEKTENTWICKLUNG IM
STADT-UMLAND
Kommentar von Sebastian Beigelböck
81 SPUREN VON NACHHALTIGKEIT
Kommentar von Frank Brün
82 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Kommentar von Philipp Kaufmann
83 ENDLICH GENUG WOHNUNGEN
Kommentar von Michael Pisecky
84 DIE MONSTERBAUER
Kommentar von Hans Jörg Ulreich
85 DAS BESTELLER-PRINZIP
Kommentar von Georg Spiegelfeld
86 LEISTBARE MIETEN - LEISTBARES LEBEN
Kommentar von Georg Flödl
87 KEINE TOLERANZ FÜR IDIOTEN
Kommentar von Hania Bomba
88 VOX FEMINA
Kommentar von Alexandra Bauer
89 AB INS GRÜNE
Kommentar von Jenni Wenkel
90 ZU TISCH MIT ...
Andreas Hawlik und Evgeni Gerginski
98 WEIN UND IMMOBILIEN
Fotos: Trafin, Schreiner Kastler
04 ImmoFokus

12 Quartiersentwicklung
Für die Zukunft wachsen
146 Monolithische
Strukturen
verhindern
90
Zu Tisch mit ...
Andreas Hawlik und
Evgeni Gerginski
AUSGABE
100 FRECH GESAGT
Kolumne von Anita Körbler
102 NACHHALTIGKEITSSTANDARDS
ERREICHEN LOGISITIKIMMOBILIEN
Kommentar von Michael Wernhart
103 FAIRNESS BEIM WOHNEN
Kommentar von Louis Obrowsky
104 KEINE SHOWPOLITIK AUF KOSTEN DER
EIGENTÜMER
Kommentar von Martin Prunbauer
106 BESTEHT ESG WIRKLICH NUR
AUS „E“?
Kolumne von Wolfgang Fessl
108 GEKOMMEN, UM ZU BLEIBEN
Interview mit Karin Fuhrmann und
Gerald Kerbl
112 FLEXIBILITÄT MIT COOLNESS-FAKTOR
Interview mit Florian Halder und
Bernhard Klein
Blueprint
118 VORWORT
Thomas Malloth
120 NACHHALTIGE WEIHNACHTSGESCHENKE
„FAIR“ -PACKEN
Franz Gschiegl
121 DIE ÖKOSOZIALE STEUERREFORM UND WIR
Franz Gschiegl
122 WIE KLIMAFIT SIND UNSERE NORMEN?
Renate Hammer
126 „WIR HABEN KEINE KLIMAKRISE!“
Christian Janisch
128 EIN RÜCKBLICK, DER MUT MACHT FÜR
DEN AUSBLICK
Franz Gschiegl
ImFokus:
Quartiersentwicklung
134 NACHDENKEN ZAHLT SICH AUS
Interview mit Sebastian G. Nitsch
146 MONOLITHISCHE STRUKTUREN
VERHINDERN
Interview mit Robert Yen
150 NULL BEDEUTET BEI UNS NULL
Interview mit Herbert Hetzel
154 AUF DEN PUNKT GEBRACHT
Umfrage Anlagetrends
Branchen & Services
166 EVENTS
172 UNTERNEHMENSPORTRAIT DER AREALIS
174 OBSERVER
178 BUCHTIPPS
Winter 2021
05

Einfach zum
Nachdenken
„Eine ganze Kleinstadt
ist wohnungslos.“
D
ie Immobilienwirtschaft eilt von
Erfolg zu Erfolg. Die Bau- und
Immobilienwirtschaft hat die
Pandemie im Gegensatz zu anderen
Branchen, wie zum Beispiel der Tourismusbranche
oder dem Einzelhandel, erfolgreich
gemeistert. Das ist die eine Seite der Medaille.
Auf der anderen Seite hat sich die Wohnungsund
Obdachlosigkeit in den letzten Jahren
massiv verändert.
„Jeder von uns hat einen Schlüsselbund – bei
manchen ist er gut organisiert, bei anderen
eine stolze Sammlung. Aber mindestens ein
Schlüssel davon gehört zu unserem Zuhause.
Zu einem Ort, an dem wir uns wohlfühlen.
Für uns ist das eine Selbstverständlichkeit.
Für viele ist das unerreichbar.“ Dieser Satz
von neunerhaus-Geschäftsführerin Daniela
Unterholzner ist mir im Gedächtnis geblieben.
Unerreichbar ist ein Zuhause für rund 22.000
Menschen in Österreich – die Einwohnerzahl
einer Kleinstadt. Denn so viele sind in Österreich
offiziell als obdach- oder wohnungslos
gemeldet. Die Dunkelziffer liegt weit darüber.
Eine beklemmende Menge. Zum Vergleich:
Baden hat rund 25.000 Einwohner.
ESG. ESG ist ein, wenn nicht der Game Changer
für die Immobilienbranche. Beim Wohnen
stellt sich die Frage: Verdichten oder Quartiersentwicklung
– oder geht beides? Bei Logistikimmobilien
stellt sich die Frage: Passen
Logistik und ESG überhaupt zusammen? Der
ImmoFokus hat sich bei Immobilienexperten
umgehört. Die Antworten finden Sie ab Seite
154 in diesem Magazin.
„Wir beide haben zu einer Zeit an der TU studiert,
zu der das Studium besser war als heute.
Die heutige Ausbildung geht an der Realität
vorbei“, machen die beiden Architekten Andreas
Hawlik und Evgeni Gerginski aus ihren
Herzen keine Mördergrube. Über unser Gespräch
bei einem gemeinsamen Mittagessen
können Sie auf Seite 90 lesen.
Anfang November feierte das „Res Publica“ in
Kiew Eröffnung. Mit 300.000 Quadratmetern
ist es ein Shopping- und Erlebniscenter der
Superlative. Über die Geschichte hinter dem
Investment in der Ukraine erfahren Sie mehr
im Interview (Seite 72) mit dem CEO von Trafin,
Vassili Tolstunov.
„Viele Menschen, die sich an die Caritas
wenden, brauchen eigenmittelfreie Wohnungen,
weil sie sich nicht einmal eine Kaution
leisten können“: Mit Michael Landau und
Klaus Schwertner habe ich lange über Wohnungslosigkeit
und Energiearmut in einem
der reichsten Länder der Welt gesprochen. Ein
außergewöhnliches Coverinterview lesen Sie
ab Seite 54.
Für die Mehrheit mag der Begriff „Schattenkanzler“
das Wort des Jahres 2021 sein, für die
Immobilienbranche ist es vermutlich jedoch
Michael Neubauer
Herausgeber
Foto: Adobe Stock
06 ImmoFokus

Wir leben
Know-how.
Den Durchblick behalten.
Mit den EHL Marktberichten.
Büro | Einzelhandel | Wohnen | Vorsorge | Zinshaus
Die ständige Beobachtung und Analyse des Marktes durch unser Market Research Team sowie
der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte.
Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im
Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund
Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how.
Office
Wir leben
Büromarktbericht
Wien |Herbst 2021
Vorsorge
Wir leben
Vorsorgewohnungen in Wien
Marktbericht | Herbst 2021
Wir leben
Immobilien.
Wir leben
Immobilien.
Alle EHL Marktberichte sowie
unsere 30 Jahre Jubiläumsbroschüre
jetzt online abrufen oder
kostenlos bestellen:
ehl.at/research

Game Changer
„Nur die zukunftsfitte
Immobilie wird im
Wert steigen.“
A
nfang des Jahres haben wir als
erstes Medium über die EU-
Taxonomie und ihre Auswirkungen
geschrieben. Eine von
uns durchgeführte Umfrage im Frühjahr ergab,
dass sich die meisten Immobilienbesitzer nicht
mit dem Thema auseinandergesetzt hatten.
Nun ist fast ein Jahr vergangen. Mittlerweile
wissen die meisten, was ESG bedeutet. Also
nicht nur, dass es „Environment, Social und
Government“ heißt, sondern auch, wie es sich
zukünftig auswirkt. Einerseits natürlich auf
die Finanzierung – die Banken dafür zu instrumentalisieren
war schlau eingefädelt – aber
andererseits auch darauf, ob Vorstände von
Immobilienfonds entlastet werden, oder eben
nicht. Die Auswirkungen auf die Portfolios und
Bestände werden immer klarer: Ist deine Immobilie
nicht zukunftsfit, sinkt ihr Wert.
ein Klima wie in Dakar wird prognostiziert. Ist
die EU-Taxonomie also ein Game Changer? Ja,
wenn alle jetzt sofort und gleich ins TUN kommen,
sonst wird es eng. Wir haben zwar ausreichend
Geld im Umlauf, um Immobilien auf
CO2-Neutralität umzurüsten, aber nicht genug
Man-Power und Material. Die große Frage, wer
die 98 Prozent Bestandsimmobilien umbaut,
saniert, zukunftsfit macht, wird die Branche
in den nächsten Jahren bewegen. Besser, man
bewegt sich schnell und macht sich Gedanken.
In dieser sehr umfangreichen Ausgabe des
ImmoFokus haben wir einen breiten Bogen
mit spannenden Interviews, Kommentaren
und nicht zuletzt dem BluePrint geplant. Sehr
viel dreht sich um das Nachhaltigkeitsthema.
Viel Vergnügen beim Lesen!
Hoppala, da war noch was
Doch nicht nur, dass Bestandsimmobilien
taxono miekonform getrimmt
werden müssen, es steht auch ein
Ausstieg aus den Kohlenwasserstoffen
bevor. Kein Verbrennen
mehr von Erdöl, Kohle und
Gas. Sonst wird uns bald
warm unter dem Hintern,
Herzlichst,
Lisa Grüner
Chefredakteurin
Foto: Adobe Stock
08 ImmoFokus

Warum Ihre Immobilien
eine Blockchain brauchen
Blockchain ist eine Technologie, die verspricht ganze Ökosysteme zu
digitalisieren und zu automatisieren. Während Firmen mit Anwendungen
von Kryptowährungen über digitale Aktien bis Lieferkettentransparenz
experimentieren, ist die Technologie nun auch im Immobiliensektor
angekommen.
Die Anwendung dieser
Mehr Insights und
spannende Artikel zur
Immobilien- und Baubranche
finden Sie auf
unserer Website unter
ey.com/at/immobilien
Technologie ist derzeit
eine Nische mit zügigem
Wachstum. Sie kann
Immobilientransaktionen
vereinfachen, Transaktionskosten
reduzieren, Informationen
fälschungssicher
machen, die Um-
und Durchsetzung von Verträgen automatisieren und sogar eine freie
Gestaltung der zeitlichen und räumlichen Nutzung ermöglichen.
Tokenisierung von Immobilien kann aber auch eine ergänzende Funktion
in Bezug auf die klassische Bankfinanzierung haben. Es wird nun
erstmals möglich, dass größere Projekte Beteiligungen und Konditionen
mit einer Vielzahl von Kleinanlegern automatisiert abschließen.
Dabei könnten die Käufer wählen, ob sie Erträge aus dem Investment
in klassischer Form oder in Form von digitalen Kryptowährungen ausbezahlt
haben wollen; zweiteres vollautomatisiert ohne Finanzdienstleister
und Gebühren.
Durch Tokenisierung können Immobilien leichter und mit deutlich geringeren
Transaktionskosten gehandelt werden. Schlussendlich bietet
die Blockchain-Technologie Sicherheit und Transparenz. Der Käufer
kauft Token und kann auf der Blockchain die Transaktion verifizieren
und die Historie nachverfolgen.
Wie funktioniert „Tokenisierung“?
Einzigartige digitale „Token“ (oft auch „Digitaler Zwilling“ genannt)
widerspiegeln einen Gegenwert der realen Welt. Dies wird durch die
Verwendung von „Smart Contracts“ realisiert — das sind Programme,
die auf der Blockchain laufen und sich nach der Erfüllung gewisser
Konditionen selbst ausführen und weitere sichere Transaktionen auslösen
können.
Während beispielsweise beim Grundbuch eine Behörde sicherstellen
muss, wem eine Immobilie gehört, bestätigen das bei einer Blockchain
eine Vielzahl von Netzwerkvalidatoren. Sowohl kryptografische als
auch organisatorische Aspekte sorgen dafür, dass Transaktionen in
der Blockchain nicht manipuliert werden können.
Der Verkauf einer Immobilie mithilfe von Tokenisierung könnte vereinfacht
dargestellt wie folgt ablaufen:
• Der Verkäufer erstellt über eine Plattform einen einzigartigen Token,
der den Gegenwert z. B. einer Immobilie widerspiegelt. Dieser
wird vom Verkäufer mit einem privaten „Schlüssel“ signiert und von
einem Smart Contract verwaltet.
• Der Käufer überweist eine digitale Währung an den Smart Contract,
welcher den Token in die „Wallet“ des Käufers transferiert.
• Die Transaktion wird von vielen Validatoren im Netzwerk bestätigt
und revisionssicher auf der Blockchain verankert.
Erste Tokenisierungsprojekte in Europa, USA und Asien
2019 erhielt der Immobilienentwickler Fundament Group in Deutschland
von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
die Genehmigung, über ein Blockchain-basiertes Immobilieninvestment
mittels Security Token Offering (STO) Geld bei Anlegern einzusammeln.
In Wiesbaden wurde 2019 die Tokenisierung eines Wohnhauses
vom Unternehmen Brickblock erfolgreich durchgeführt.
In Frankreich wurde 2019 das erste Gebäude („Villa AnnA“) vollständig
via Blockchain verkauft. Die Tokenisierung erfolgte auf „indirekte
Weise“. Dabei wurde nicht die Immobilie, sondern die Eigentümergesellschaft
tokenisiert.
Im Jahr 2020 wurde der „ASPENCOIN“ ausgegeben, über den man
Anteile am Luxushotel St. Regis Aspen Resort in den USA erwerben
konnte. In Asien kann man Anteile an einem Resort in den Philippinen
erwerben: Der „TIRC“ Token gewährt einen Anteil am Eigenkapital
und am Gewinn des Projektunternehmens.
Fazit
Tokenisierung unterliegt klaren finanztechnischen Regulatorien, die in
den Ländern unterschiedlich ausgeprägt sind. Kurzfristig ist in Österreich
vor allem die indirekte Tokenisierung von Immobilien denkbar.
Eine Gesellschaft besitzt oder baut eine Immobilie und gibt Token für
die Beteiligung aus. Die tokenisierten Genussrechte können sowohl
rückzahlbar — wie eine Finanzierung — oder nicht rückzahlbar — wie
eine Unternehmensbeteiligung — ausgegeben werden, je nach Regelung
im Smart Contract.
Geld verliert an Wert und gleichzeitig beobachtet man spätestens seit
der COVID-19-Krise Preissteigerungen — vor allem am Wohnimmobilienmarkt.
Das günstige Klima für Sachanlagen schafft somit eine gute
Basis für Blockchain Technologien. Darüber hinaus wächst auch die
Notwendigkeit, Prozesse und Abläufe im Immobiliensektor zu
digitalisieren.
Alina Nichiforeanu verfügt über langjährige operative Erfahrung
in Führungspositionen im Immobiliensektor — sowohl im
Asset- und Transaktionsmanagement als auch in der Beratung.
Michael Schramm leitet bei EY das Blockchain-Kompetenzzentrum
für die DACH Region und verantwortet in Österreich den
Bereich Neue Technologien und Innovation Management.
David Walzer ist bei EY Teil des Blockchain-Entwicklerteams in
Österreich und befasst sich seit seinem 17. Lebensjahr mit dem
Thema.
„EY“ und „wir“ beziehen sich auf alle österreichischen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. ED None. Getty Images

Unternehmen & Projekte
48
SCHNELLER ANS ZIEL
Um für Bauträger den
Vermarktungsprozess
einer Immobilie
zu beschleunigen,
bietet Miviso
3D-Visualisierungen und
Virtual-Reality-Touren
durch die Immobilie
an. So können
die zukünftigen
vier Wände von
überall erlebbar
gemacht
werden.
46
TROPHY-OBJEKT GRABENHOF
Seit 1984 war der Wiener Grabenhof im Besitz
der Österreichischen Beamtenversicherung
(ÖBV). Eigentlich hätte er auch weiterhin
in ihren Händen bleiben sollen, doch dann
machte die Ärztekammer Wien ein Angebot,
das man nicht ablehnen konnte.
12
QUARTIERE VON MORGEN
Der demographische Wandel ist längst keine
Zukunftsmusik mehr: eine Fakt, dem auch die
Immobilienwirtschaft Rechnung tragen muss.
Quartiersentwicklung ist die Antwort.
Foto: Adobe Stock
10 ImmoFokus

URBAN LEBEN.
MIT DEM GEFÜHL VON FREIHEIT.
MITTEN IN DER STADT UND DOCH FÜR SICH:
MIT UNVERBAUBARER AUSSICHT IM ERSTEN BEZIRK UND
GROSSZÜGIGEN FREIFLÄCHEN FÜR JEDE WOHNUNG.
WOHNUNGEN IM EIGENTUM
FRANZ-JOSEFS-KAI 51 . 1010 WIEN
EXKLUSIVE VERMARKTUNG DURCH JP IMMOBILIEN
+43 1 596 60 20 . WWW.KAYSER.WIEN
puck
bringt den
guten Geist
ins Haus
puck.io
EIN PROJEKT VON

Unternehmen & Projekte
Für die
Zukunft
wachsen
Strukturen schaffen. In der jüngsten Vergangenheit hat das freistehende Haus im
Grünen für den Einzelnen sicher an Bedeutung gewonnen. Aber um dort auch lange leben
zu wollen, müssen die Strukturen drum herum funktionieren. Konkret ist hier die Rede
von der Infrastruktur, sei es in Form von ärztlicher Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten,
Kinderbetreuung, sei es ein soziales Netzwerk für eine immer älter werdende Bevölkerung.
Und genau hier setzt die Quartiersentwicklung an. Diese Bildstrecke zeigt anhand aktueller
Beispiele in Österreich, wie eine solche Quartiersentwicklung aussehen kann.
Autor: Amelie Miller
Fotos: bloomimages (F.A.Z.)
12 ImmoFokus

LEOPOLDQUARTIER
„Nachhaltig von der Wiege zur Wiege.“ Mit diesem Slogan wirbt der Projektentwickler
UBM Development für das LeopoldQuartier. Es soll Europas erstes
Stadtquartier werden, das in Holzbauweise errichtet wird. Industriell vorgefertigte
Holzelemente reduzieren nicht nur die Bauzeit, sondern auch den
Baustellenverkehr drastisch. Und nicht nur das, das Cradle-to-Cradle-Prinzip
soll dafür sorgen, dass die Materialien, die beim Bau zum Einsatz kommen,
am Ende nicht im Müll landen. Ganz im Zeichen des Klimawandels steht auch
die Haustechnik sowie die Energieversorgung der fünf Gebäude. So stammt
die Energie zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energiequellen. Auf einem rund
22.900 Quadratmeter großen Areal nordwestlich der Wiener City an der
Oberen Donaustraße sollen Wohnungen, City-Apartments, Gewerbeflächen
und ein Kindergarten entstehen, wobei mehr als die Hälfte der gesamten
Liegenschaft Grünflächen sein sollen. Aktuell sind die Abrissarbeiten der
Bestandsgebäude in vollem Gange und sollen bis Ende März 2022 dauern.
Projektentwickler: UBM Development
Architekturbüro: Gangoly & Kristiner
Baufläche: Rund 22.900 Quadratmeter
Baufelder: Fünf
Baustellenstatus: Laufende Abbrucharbeiten bis März 2022
www.leopoldquartier.at
Winter 2021
13

Unternehmen & Projekte
VILLAGE IM DRITTEN
Die Quartiersentwicklung Village im Dritten der ARE Austrian Real Estate am Landstraßer
Gürtel in Wien soll einen Ort schaffen, in dem die Bewohner in der Stadt leben, sich aber
dennoch so fühlen, als wären sie am Land – und das mit bester Infrastruktur. Auf ganzen 22
Baufeldern entstehen bis voraussichtlich 2026 rund 250.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche.
Diese unterteilen sich dabei in Wohn- und Arbeitsflächen. So entstehen 1.900 Wohnungen
sowie Flächen für Kinderbetreuung und Schulbetrieb. Weitere rund 40.000 Quadratmeter
stehen nach der Fertigstellung für Gewerbe, Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie
zur Verfügung. Trotz aller Bebauung werden die Grünflächen nicht vernachlässigt: Ein rund
zwei Hektar großer Park ist geplant. Alle Bäume im Bestand wurden erhalten und zusätzlich
über 100 Bäume neu gepflanzt. Außerdem ist das Areal als autofreies Quartier geplant. Das
heißt, alle Wege im Inneren des Quartiers stehen ausschließlich Fußgängern und Radfahrern
zur Verfügung.
Projektentwickler: ARE Austrian Real Estate
Architekturbüro: Superblock ZT
Baufläche: Rund 11 Hektar Projektfläche
Baufelder: 22
Baustart: 2021
Geplante Fertigstellung: 2026
www.villageimdritten.at
14 ImmoFokus

Fotos: Superblock ZT GmbH
Winter 2021
15

Unternehmen & Projekte
Fotos: schreinerkastler, schreyerdavid
16 ImmoFokus

WILDGARTEN
Bereits seit 2016 entwickelt die ARE Austrian Real Estate auf dem Rosenhügel, einem Ausläufer des
Wienerwaldes im 12. Wiener Gemeindebezirk, ein neues Stadtquartier mit dem Namen Wildgarten.
Auf dem rund elf Hektar großen Areal sollen bis 2023 insgesamt rund 1.100 Wohneinheiten entstehen,
die über 2.300 Menschen Raum zum Leben bieten werden. Mittlerweile sind zwölf von 22 Bauplätzen
und damit über zwei Drittel der Wohnungen fertiggestellt. Ende September 2021 haben die Bauarbeiten
für die Bauplätze 9 und 13 sowie 11 und 20 begonnen. Auf den ersten beiden Bauplätzen entstehen
84 Wohnungen aufgeteilt auf neun Häuser. Vor allem die Fassadengestaltung wird nach der Fertigstellung
ins Auge springen: Die Putzfassaden werden mit unterschiedlichen Strukturen Baumrinden
widerspiegeln. Auf den Bauplätzen 11 und 20 werden neun Wohnhäuser unterschiedlicher Größe mit
insgesamt 105 Wohnungen errichtet. Insgesamt überzeugt das Stadtquartier Wildgarten nicht nur
durch seine gute Anbindung an die Infrastruktur, sondern vor allem auch durch die Nähe zum Wienerwald
sowie direkt im Quartier eingebundene Grünflächen, wie beispielsweise die Wieseninsel.
Projektentwickler: ARE Austrian Real Estate
Architekturbüro: Gerner Gerner Plus (Bauplätze 9 und 13), Chaix & Morel et associés (Bauplätze 11
und 20)
Baufläche: 11 Hektar
Baufelder: 22
Baustart: 2016
Geplante Fertigstellung: In Etappen bis 2023
www.wildgarten.at
Winter 2021
17

Unternehmen & Projekte
Fotos: ZOOMVP
18 ImmoFokus

QUARTIER MITTE
Multifunktional soll es sein, das Stadtquartier, das NOE Immobilien mitten in St.
Pölten entwickelt und dabei den Menschen mit all seinen Bedürfnissen in den
Fokus stellt. Für Lebendigkeit, Durchmischung und Vitalisierung der Stadt sollen
zehn eigenständige Gebäudekomplexe inklusive Parkhaus, für dessen Fassade
eine extensive Grünpflanzung geplant ist, sorgen. Das erste Gebäude, das im
Zuge der Quartiersentwicklung realisiert wurde und bereits erfolgreich an die
Art Invest Real Estate verkauft werden konnte, trägt den Namen Haus Leben am
Fluss. Es umfasst eine Gesamtnutzfläche von 10.411 Quadratmetern mit bis zu
160 Wohneinheiten sowie 830 Quadratmetern Büro- und Einzelhandelsflächen.
Insgesamt sollen im ganzen Quartier rund 420 Wohnungen entstehen. Da die
Quartiersentwicklung in Etappen erfolgt, befinden sich derzeit die restlichen Projekte
noch in der Planungsphase. Zu diesen zählen die Projekte Rennbahnstraße,
Stadthaus zum Fluss, Westbahnallee, Am Park, Stadthaus zum Park, Eybnerstraße
und Klostergasse sowie das Parkhaus. Ganze 150 Millionen Euro sollen in die
Quartiersentwicklung investiert werden.
Projektentwickler: NOE Immobilien Development
Architekturbüro: Maurer & Partner Ziviltechniker (Projekt: Haus Leben am Fluss)
Baufelder: 10
Fertigstellung: In mehreren Abschnitten 2020–2024
www.quartiermitte.at
Winter 2021
19

Unternehmen & Projekte
WOHNEN IM SCHLOSSQUARTIER
Ein neues Highlight für Eisenstadt wollen die Esterhazy-Betriebe
mit ihrer Quartiersentwicklung Wohnen
im Schlossquartier schaffen – nur eine knappe
Autostunde von Wien entfernt. So entstehen derzeit
in unmittelbarer Nähe zum Schloss Esterházy vier
Wohnhäuser mit insgesamt 60 Wohnungen sowie
Büros auf einer Gesamtfläche von 3.000 Quadratmetern
und ein Vier-Sterne-Hotel mit 120 Zimmern
inklusive Rooftop-Bar. Für die Büroflächen wurde
das Gebäude der alten Gebietskrankenkasse entkernt.
Das Herzstück der Quartiersentwicklung sind
jedoch die Wohnungen. Diese sollen im Juli 2022
übergeben werden und seien bisher zu 90 Prozent
verkauft. Das Hotel soll wenige Monate darauf im
September eröffnen. Das Besondere: Aufgrund der
Quartiersentwicklung mitten in Eisenstadt ist die
notwendige Infrastruktur bereits vorhanden und das
bei einem unvergleichlichen Ausblick ins Wulkatal.
Projektentwickler: Esterhazy Betriebe
Architekturbüro: Hohensinn Architektur
Baustart: 2020
Geplante Fertigstellung: Sommer 2022
www.schlossquartier.at
Fotos: Hohensinn, BWM
20 ImmoFokus

NEUE WERFT
Gemeinsam mit der Stadt Korneuburg errichtet die
Signa auf dem 15 Hektar großen Areal der ehemaligen
Werft Korneuburg direkt an der Donau in den
nächsten zehn bis zwölf Jahren ein neues Quartier
für Wohnen, Arbeiten, Kultur, Freizeit, Hotel und
Gastronomie. Bei der Umsetzung dieses Mammutprojekts
stehen die Themen Mobilität, Natur- und
Freizeitorientierung sowie Nachhaltigkeit im Fokus.
Wie das in der Praxis aussehen soll, klären aktuell
sechs renommierte Architektenteams aus Österreich
und dem skandinavischen Raum. Denn eines
steht fest: Am Standort soll für ein Investitionsvolumen
von einer halben Milliarde Euro neuer Lebensraum
für bis zu 1.700 Menschen geschaffen werden.
Das macht die Entwicklung des seit Beginn der
1990er Jahre stillgelegten Werftgeländes zu einem
der größten Immobilienprojekte in Niederösterreich.
Für die optimale Anbindung soll sogar eine eigene
Autobahnauf- und -abfahrt errichtet werden.
Projektentwickler: Signa & Stadt Korneuburg
Architekturbüro: DMAA, Berger + Parkkinen, Maurer
& Partner, COBE, JAJA Architects und Snohetta
Baufläche: 15 Hektar
Baustatus: In Planung
www.neuewerft.at
Fotos: K18
Winter 2021
21

Unternehmen & Projekte
22 ImmoFokus

DAS GRATZL
Urbanes Wohnen im grünen Norden von Graz und das für einen Netto-Hauptmietzins
pro Quadratmeter für ein wenig mehr als einen Espresso. Das ist der Plan des Bauherrenmodells
„Das Grazl“ in der Grazer Plabutscherstraße 63–67 vom Immobilienspezialisten
Silver Living und dem Vertriebspartner ÖKO-Wohnbau. Dabei wird der Altbestand
ehemaliger Gewerbeflächen umfassend saniert und ausgebaut und insgesamt 159
Mietwohnungen errichtet. Mit Abschluss der Umbauarbeiten soll die Wohnanlage aus
drei miteinander verbundenen Gebäudeteilen bestehen und über eine Gesamtwohnnutzfläche
von rund 11.850 Quadratmetern verfügen. Für die Infrastruktur direkt im Haus
sollen zusätzliche 2.850 Quadratmeter Gewerbeflächen sorgen. In puncto Umwelt soll
eine Dachbegrünung ein gutes Mikroklima für die Bewohner garantieren. Zusätzlich
sollen Photovoltaikanlagen die Mieter mit Strom versorgen.
Fotos: Squarebytes
Projektentwickler: Silver Living
Baufläche: Etwa 15.000 Quadratmeter
Baufelder: Drei
Baustart: 2022
Geplante Fertigstellung: 2024
www.dasgratzl.at
Winter 2021
23

Unternehmen & Projekte
Lifestyle-Hotelmarke in Salzburg
Expansionskurs
Cocoon sichert sich den ersten Standort
außerhalb des Heimatmarktes München
in Österreich. Direkt am Hauptbahnhof
Salzburg entsteht auf sieben Stockwerken
ein Stadthotel mit 119 Zimmern und einem
offenen Design-Lobbykonzept. Eigentümer
der Immobilie ist Cascade Immobilien. So
wurde das ehemalige Bürogebäude in Zusammenarbeit
mit dem Augsburger Design
Büro Dreimeta in ein modernes Hotel konvertiert.
Planerisch wird das Projekt vom Architektur-
und Ziviltechnikerbüro A.C.C. begleitet.
Das Designkonzept in Salzburg greift
jenes des derzeit in München entstehenden
Flagship Hotels von Cocoon Next auf. Cocoon
Next steht für die neue Generation der
etablierten Münchner Marke. Allen Häusern
gemein ist dabei das Thema Metamorphose.
Die Umbauarbeiten in der Rainerstraße haben
bereits begonnen. Die Eröffnung ist für
das erste Quartal 2022 geplant.
Midscale-Hotel-Projekt von UBM
Fertigstellung
UBM Development hat in Düsseldorf das
größte Holiday Inn Express in Kontinentaleuropa
fertig gestellt. Das Hotel wurde gemeinsam
mit Munich Hotel Projekt, einer
Tochtergesellschaft von Lambert Immobilien,
entwickelt und an den Betreiber Primestar
Hotel übergeben. Der sechsgeschoßige
Neubau befindet sich in unmittelbarer
Nähe des Düsseldorfer Hauptbahnhofs
und ist das dritte Holiday Inn Express in
der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens.
Mit 455 Zimmern und 122 PKW-Stellplätzen
auf einer Bruttogrundfläche von
rund 16.093 Quadratmetern ist es zugleich
das größte der Hotelkette auf dem europäischen
Festland. Das Gebäude ist mit DGNB-
Gold zertifiziert.
Adina Hotels zieht in die Danubeflats
Über den Dächern Wiens
Adina wird auf den Etagen 1-3 der Danaubeflats
insgesamt 108 Apartments mit einer
Größe ab 23 Quadratmetern anbieten. Auf der
vierten Etage wird es einen Spa-Bereich und einen
ganzjährig beheizten Pool geben, die ebenfalls
von Adina betrieben werden. Im fünften
Stock sollen den Gästen eine Business Lounge
mit Meetingräumen zur Verfügung stehen.
Die Fertigstellung ist für 2024 geplant. Das
Gebäude wird neben Adina rund 500 freifinanzierte
Eigentumswohnungen beherbergen. Für
das Erdgeschoss sind ein Restaurant sowie ein
Supermarkt vorgesehen. „Die Vorstellung von
Adina im Danubeflats in Wien ist überaus
spannend. Damit setzen wir unsere Expansion
in Österreich fort und stärken unsere Position
als Marke für Premium Apartment Hotels in
Wien. Wir sind sehr glücklich über unsere
Partnerschaft mit Soravia und der S+B Gruppe
und freuen uns schon jetzt auf die Übernahme
im Jahr 2024“, sagt Simon Betty, Chief Executive
Officer der Adina Hotels in Europa.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Gabriele Maessen hat die
operative Leitung der österreichischen
Hotelgruppe Arcotel Hotels
& Resorts übernommen.
Jörg T. Böckeler ist ab 1. Januar 2022 CEO und Sprecher der
Geschäftsführung der Dorint Gruppe. Bettina Schütt wird COO. Karl-
Heinz Pawlizki, amtierender Chief Executive Officer der Dorint
Gruppe, wird zum 1. Januar 2022 CEO der Arabella Hospitality.
News Ticker
Südbahnhotel am Semmering: Das Südbahnhotel soll wieder als Hotel eröffnen. Immobilienunternehmer Christian Zeller hat
das Grand Hotel online über seine Privatstiftung gekauft. Verkäufer ist die deutsche Klinik-Bavaria-Gruppe. Millionenkonkurs:
Über das Vermögen der Firma „RIMC Seehotel Am Kaiserstrand Hotel Betrieb“ wurde kürzlich ein Konkusverfahren eröffnet.
Fotos: Labvert, DHI Dorint Hospitality & Innovation GmbH, Gabriele Maessen, MOOONS
24 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Hotel
Hirmer Hospitality
Zusammenschluss
Ab sofort vereint die Hirmer Hospitality
drei Hotelmarken unter einem Dach. Dabei
handelt es sich um die Hotelmarken Travel
Charme Hotels & Resorts, das Lifestyle-Konzept
Urban Nature und die im Luxus-Segment
angesiedelten Truuee Hotels & Places.
Bereits 2018 hat Hirmer die Travel Charme
Hotels & Resorts übernommen. Unter der
Dachmarke werden derzeit zehn Häuser im
Qualitäts- und Premiumsegment der Vierbis
Fünf-Sterne-Kategorie betrieben. Davon
befinden sich sieben Hotels & Resorts in
Deutschland und drei Hotels in Österreich,
etwa das Bergresort Werfenweng im Salzburger
Land, das Fürstenhaus am Achensee
in Tirol und das Ifen Hotel im Kleinwalsertal.
Kommendes Jahr eröffnet in St. Peter-Ording
das erste Haus, das nach dem Konzept
Urban Nature umgesetzt wurde.
Moons Hotel in Wien
Neueröffnung
Munich Hotel Partners (MHP), eine unabhängige
deutsche Hotelinvestment- und Management-Plattform,
expandiert weiter und
eröffnet im vierten Quartal 2021 ihr zweites
Hotel in Wien. MHP betreibt in der österreichischen
Hauptstadt bereits das Le Méridien
Vienna. Das von der Bridge Group und dem
Wiener Architektenbüro Moser Architects
konzipierte Haus ist somit das erste Hotel, das
MHP unter der eigenen Marke Moons eröffnet.
Es befindet sich direkt beim Hauptbahnhof im
vierten Wiener Gemeindebezirk und umfasst
170 Zimmer, ein Restaurant mit 156 Plätzen im
Innen- und Außenbereich sowie eine Rooftop-
Bar mit 60 Sitzplätzen. Der Name des Hotels
spiegelt sich an der Fassade des Hotels wider:
Die Fenster haben die Form eines Vollmonds,
die Dachflächenfenster in den oberen Stockwerken
geben freien Blick auf die Sterne.
» Und wer
denkt in der
Pandemie
an uns
Eigentümer?«
Die Pandemie stellt Eigentümer von Zinshäusern oder Altbauwohnungen vor besondere Herausforderungen. Coronabedingte Mietzinsstundungen,
Ratenvereinbarungen, Kündigungs- und Delogierungsstopp sowie die 2021 versäumte Indexanpassung des Richtwerts
lassen kaum finanziellen Spielraum für Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. Kein Wunder, dass
vielen Vermietern gerade die Sorgen über den Kopf wachsen. Wenn Sie auch nicht mehr weiter
wissen, wenden Sie sich an einen Immo bilien profi! Wir bei Wohn3 haben ein offenes Ohr für
Ihre Anliegen. Rufen Sie uns unter 01/236 07 03 an oder schreiben Sie uns eine E-Mail unter
office@wohn3.at. Sie können auch zu unseren Bürozeiten persönlich vorbeischauen. Wir freuen uns auf Sie!
Winter 2021 25

Unternehmen & Projekte
Comfort vermittelt für Berliner Modeunternehmen
Shop in Grazer Innenstadt
Der Einzelhandelsspezialist Comfort hat dem
Berliner Modeunternehmen und Concept-Store
„Kauf Dich Glücklich“ ein Ladenlokal in dem
Geschäftshaus Murgasse 6 in Graz mit rund
220 Quadratmetern Verkaufsfläche vermittelt.
In dem am 11. November 2021 eröffneten neuen
Concept-Store werden neben Kaffee und Kulinarik
insbesondere Home-Accessoires, Bücher,
Musik und Bekleidung mit Schwerpunkt auf
skandinavische Modelabels angeboten. Nach
dem erfolgreichen Start des ersten „Kauf Dich
Glücklich“-Stores außerhalb Deutschlands in
Wien im Sommer 2014 eröffnete das Berliner
Unternehmen nun den zweiten Shop in Österreich.
Seinen Ursprung hat das Konzept „Kauf
Dich Glücklich“ im Berliner Stadtteil Prenzlauer
Berg. Anfänglich als Café mit Fokus auf
Waffeln und gebrauchte 1950er-Jahre-Möbel
konzipiert, erweiterte sich das Sortiment auf
Mode und Wohnaccessoires. Heute gibt es
mehr als 20 Stores in Deutschland, Amsterdam
und Wien mit rund 270 Mitarbeitern.
Retailmarktbericht von EHL
Neuer Schwung
„Corona hat Chancen für neue Konzepte
eröffnet, die sonst vielleicht noch jahrelang
nach erstklassigen Standorten hätten suchen
müssen“, so Mario Schwaiger, Einzelhandelsspezialist
bei der EHL Gewerbeimmobilien.
Der Anfang November veröffentlichte
Geschäftsflächenbericht 2021/22 von EHL
Immobilien zeigt, dass dadurch auch der
Strukturwandel in den österreichischen
Einkaufsstraßen und Einkaufszentren beschleunigt
wird. Die Vermietungsaktivitäten
auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien
haben ihre Schwächephase überwunden und
ein überdurchschnittlich hohes Niveau erreicht.
Die Nachfrage nach pandemiebedingt
freigewordenen Flächen an guten Standorten
ist ausgesprochen stark und in überdurchschnittlichen
Lagen kommt es daher auch
wieder zu deutlichen Rückgängen bei den
Leerstandsraten. Während traditionell wichtige
Branchen wie Textil oder Schuhe ihre Filialnetze
weiterhin eher ausdünnen und auch
die durchschnittliche Fläche pro Filiale sinkt,
legen neue Segmente deutlich zu. Besonders
auffällig ist der Flächenbedarf aus dem Onlinesektor.
Onlinehändler mieten Flächen an
prestigeträchtigen Top-Standorten an.
Otto Immobilien & Colliers
Vermittelt
Im Fashion Outlet Parndorf eröffnet im
Jänner 2022 der inzwischen zehnte Standort
des deutschen Bubble-Tea-Konzeptes Teeamo
– vermittelt von Otto Immobilien und
Colliers. Teeamo wird im hochfrequentierten
Eingangsbereich der Mall einen Shop von 69
Quadratmetern mit Schanigarten beziehen.
Ditha Kristin Ritschka, Retail Consultant bei
Otto Immobilien: „Wir begleiten Teeamo
seit ihrem Markteintritt in Österreich. Umso
mehr freut es uns, dass wir nun den zehnten
Standort mit Colliers vermitteln durften.“
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Katrin Himberger verstärkt das
Team der Kanzlei EY Law – Pelzmann
Gall Größ Rechtsanwälte als
Rechtsanwältin am Wiener Standort.
Die Reinberg Gruppe hat ihr Team weiter vergrößert:
Isabel Bräuer, seit 2014 im Bewerterteam der Reinberg Gruppe,
wurde vor kurzem die Prokura verliehen. Seit Oktober ist
Thomas Heger als Bewerter neu an Bord.
News Ticker
Neue Produktionsstätte: Modesta Real Estate hat Buddha Bowls by elena’s eine ca. 550 Quadratmeter große Produktionsstätte
im Trillerpark im 21. Wiener Gemeindebezirk vermittelt. Neuer Store: ÖRAG Immobilien hat mit Otto Immobilien eine
rund 430 Quadratmeter Geschäftsfläche in der Walfischgasse an das Online-Supermarkt-Konzept von Mjam vermittelt.
Fotos: IKEA Austria, COMFORT, EY Law/Philipp Tomsich, Reinberg Gruppe/Stephan Huger
26 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Retail
Ikea eröffnet kleinste Filiale in Österreich
Kleinere Planungsvorhaben
Ikea hat die erste Planungsstation im Atrio Einkaufszentrum in
Villach eröffnet. Auf knapp 80 Quadratmetern gibt es keine Produkte
zum Mitnehmen, stattdessen kann man sich hier bei der Umsetzung
der eigenen Wohnträume beraten lassen und so vom Wissen der
Einrichtungsexperten profitieren. Im Unterschied zu den beiden Ikea
Planungsstudios – in Dornbirn und St. Pölten – ist die Planungsstation
wesentlich kleiner. Kunden finden auf der Geschäftsfläche eine kompakte
Präsentation ausgewählter Ikea-Produkte und -Muster sowie
smarte Unterstützung durch digitale Lösungen bei der Planung und
Inspiration von Einrichtungsideen vor – wie beispielsweise für PAX
Schränke, BESTÅ Wohnzimmeraufbewahrung und METOD Küchen.
Für größere Planungsvorhaben, wie die Gestaltung einer neuen Küche,
empfiehlt es sich, vorab online einen Termin zu vereinbaren.
Gewinner der Pandemie
Umsatzplus
Die Lebensmittel-Einzelhändler gehören
mit einem Umsatzplus im Jahr 2020 von 5,3
Prozent in Europa, 10,1 Prozent in Österreich
und 7,9 Prozent in Deutschland zu den Profiteuren
der Coronapandemie. Zu diesem
Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des
Kreditversicherers Acredia in Zusammenarbeit
mit Euler Hermes. Die Zunahme des
Onlinehandels drücke aber auf die Margen.
Laut Studie hat die Pandemie den Übergang
zum elektronischen Handel in Europa um
vier Jahre beschleunigt. In Österreich liegt
der Online-Umsatzanteil bei Supermärkten
nur bei 2,5 Prozent (168 Mio. Euro).
Huawei in Wien
Flagship Store
Comfort hat ein Ladenlokal an der Kärntner
Straße 27 in Wien an Huawei vermittelt.
Im modernen und futuristischen Design des
neuen Flagship Stores präsentiert Huawei
die neuesten Innovationen und Produkte
im Bereich Informationstechnologie und
Telekommunikation. In Österreich ist es der
erste Shop dieser Art; zuvor war Huawei mit
einem Service Shop am Fleischmarkt vertreten.
Unterschiedliche Erlebnisbereiche bieten
den Kunden die Möglichkeit, interaktiv
Produkt-Highlights zu testen – vom Tablet
oder Smartphone bis hin zu den vielfältigsten
Smart-Home-Anwendungen.
Amazon weitet Warenangebot aus
Lebensmittelhandel
Nach Lebensmitteln bietet Amazon erstmals
auch Gemischtwaren in einem stationären
Geschäft in Europa an. Die Filiale der 4-Star genannten
Kette befindet sich in einem Einkaufszentrum
nahe der südostenglischen Stadt
Dartford. Mit dem Schritt weitet der Internetgigant
sein stationäres Geschäft in Ergänzung
zur Online-Präsenz weiter aus. Bereits im März
hatte Amazon in London erstmals in Europa
einen Supermarkt ohne Kassa eröffnet, in dem
Kameras und Sensoren wie Waagen in den
Regalböden registrieren, wer welche Waren
mitnimmt. Der Preis wird nach Verlassen des
Ladens automatisch per App abgebucht.
IMMOBILIENBEWERTUNG.
Warum wir?
Weil wir´s können.
www.reinberg-partner.com
Winter 2021
27

Unternehmen & Projekte
Partnernetzwerk „WienBox“ zieht in den Wohnbau ein
Pilotversuche für die City-Logistik
Patrizia in Spanien
Portfolioausbau
Patrizia hat im Auftrag ihrer institutionellen
Kunden eine Logistikimmobilie in
Illescas, südwestlich von Madrid, für rund
56 Millionen Euro erworben. Das Objekt
soll im ersten Quartal 2023 fertiggestellt
werden und verfügt über eine Gesamtfläche
von 92.000 Quadratmetern. Seit Jahresende
2019 sind die Assets under Management
(AUM) von Patrizia im Logistikbereich somit
um 84 Prozent auf über 5,8 Milliarden Euro
gestiegen.
„WienBox“ ist ein für alle Nutzer offenes
Partnernetzwerk für Paket- bzw. Entnahmeboxen,
das Boxenangebote von Firmen wie
A1, Myflexbox, Renz, Variocube, Storebox
und Tamburi zusammenfasst. Nun sind zwei
Pilotstandorte auf Arealen von „Wiener Wohnen“
geplant. „Das WienBox-Netzwerk wächst
weiter. Mit bereits über 7.500 Abgabe- bzw.
Entnahmefächern für Pakete an über 200
Standorten in der ganzen Stadt stellen wir
nicht nur die City-Logistik auf neue Beine, sondern
sparen so auch CO2 ein. Davon profitieren
sowohl der Handel als auch die Kundinnen
und Kunden“, so Wirtschaftsstadtrat Peter
Hanke. Die Zustellung der „letzten Meile“ bis
zur Haustüre gestaltet sich aufgrund der vielen
Pakete als Herausforderung – auch für die Umwelt.
Mit einem dichten Netzwerk betreiberunabhängiger
Entnahmeboxen lassen sich bis zu
40 Prozent der CO2-Emissionen in der Hauszustellung
einsparen, wie eine Studie aus dem
„Sustainability“-Journal aus 2021 feststellt.
CBRE vermittelt an VGP
Industriegrund
Die Logistikspezialisten von CBRE haben
ein 120.000 Quadratmeter großes Industriegrundstück,
in der Nähe des Industriezentrums
NÖ Süd, an den internationalen Logistikimmobilienentwickler
VGP vermittelt.
Das Grundstück in Laxenburg mit direkter
Anbindung an die Autobahn A2 verfügt über
eine Industrie- und Betriebswidmung. VGP
plant die Entwicklung eines modernen Parks
mit Mietflächen für Gewerbe-, Produktionsund
Logistikunternehmen. Geplant ist, den
Park nach nachhaltigen Standards zertifizieren
zu lassen und individuelle Lösungen
sowohl für große Unternehmen als auch
für kleine Einheiten ab 1.000 Quadratmetern
anzubieten. „Das Konzept von VGP ist
vielversprechend und entspricht – inklusive
der nachhaltigen Standards – den aktuellen
Anforderungen von modernen Logistikunternehmen.
Wir sind davon überzeugt,
dass auch die weitere Zusammenarbeit im
Vermietungsprozess erfolgreich sein wird“,
so Franz Kastner, Teamlead Industrial &
Logistics CBRE Österreich. Die Entwicklung
des Areals beginnt sofort. Der paneuropäische
Entwickler, Betreiber und Eigentümer
von Logistik- und Gewerbeimmobilien VGP
wurde 1998 in Tschechien gegründet.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Robert Vorraber hat die Leitung
der Projektentwicklung der C&P
Immobilien für die Region
Steiermark & Kärnten übernommen.
TCC hat Robert Dischereit zum
Director of Construction and
Project Management in Deutschland
und Österreich ernannt.
Felix Lanzerstorfer verstärkt die
Modesta Real Estate und ist für die
Vermietung und Beratung der Industrie-
und Logistikimmobilien zuständig.
News Ticker
Gewerbepark: Flexiparks hat vor Kurzem mit dem Bau von Flexiparks Wien Nord in Stockerau begonnen. Vermittelt wurde das
ca. 10.000 Quadratmeter große Entwicklungsgrundstück, auf dem der moderne Gewerbepark entsteht, von Modesta Real
Estate.
Fotos: Modesta Real Estate, Trammell Crow Company (TCC), Ridler Peter, WSTW Hoermandinger, ATP architekten ingenieure
28 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Retail
Spatenstich für Amazon-Verteilzentrum
Online-Händler in Klagenfurt
Auf dem Areal wird ein etwa 7.500 Quadratmeter großes Verteilzentrum
für die letzte Meile entstehen, das bereits für 15 Jahre an den
internationalen Online-Händler Amazon vermietet ist. Rund 40 Millionen
Euro werden investiert. Das Objekt wird von Fraktal Development,
einem deutsch-österreichischen Projektentwickler mit Spezialisierung
auf logistische Lösungen für E-Commerce-Unternehmen,
entwickelt und von dem österreichischen Bauunternehmen hT-GU
Bau verwirklicht. Die Fertigstellung des Gebäudes ist für das zweite
Quartal 2022 geplant. Bei dem Verteilzentrum für die letzte Meile
kommen Kundenbestellungen aus Amazons Logistik- und Sortierzentren
an, werden nach Zustellrouten sortiert, von Lieferpartnern
abgeholt und an Kunden zugestellt. Bis zu 190 neue Arbeitsplätze bei
Amazon und ca. 600 zusätzliche bei Logistikpartnern und Zulieferern
sollen entstehen.
Neue Kooperation für Storebox
Last-Mile-Logistik
Ikea und Storebox vertiefen ihre Zusammenarbeit
bei der kontaktlosen Abholung
in urbanen Mikro-Hubs und rollen nun
nach erfolgreichem Probebetrieb in Wien
die gemeinsame Click-&-Collect-Lösung österreichweit
aus. Zugang zum Lager bekommen
die Käufer dann via einem per Mail oder
SMS übermittelten Code, um die bestellte
Ware in der nächstgelegenen Storebox
kontaktlos und rund um die Uhr abholen zu
können. „Neben der spürbaren Zeitersparnis
und komfortablen Online-Bestellung
sprechen die umweltfreundliche Abholung
in der unmittelbaren Wohnumgebung und
der niedrige Lieferpreis von nur 10 Euro für
unsere Zusammenarbeit mit Ikea“, betont
Johannes Braith, CEO von Storebox. Und die
Nachfrage sei, so Storebox enorm – sicher
auch aufgrund des Lockdowns.
TGW Robotics kauft in Deutschland
Hochautomatisiert
TGW Robotics hat das Werk IV bei Rosenheim
erworben. Verkäufer ist die Kathrein
SE, das Erweiterungsgrundstück veräußerte
die KFO Grundstücksverwaltung. TGW
Robotics, eine 100-Prozent-Tochter der
österreichischen TGW Logistics Group, ist
einer der führenden Anbieter von hochautomatisierten
Intralogistik-Systemen für
autonome Fulfillment-Center. Die mehrgeschossige
Light-Industrial-Immobilie in der
Ing.-Anton-Kathrein-Straße 1–7 mit einer
Gesamtfläche von rund 17.200 Quadratmetern
wurde im Zuge des strukturierten Verkaufsprozesses
durch ein benachbartes Erweiterungsgrundstück
ergänzt, das bereits
seinerzeit für die Erweiterung des „Werk
IV“ mit einer modernen Logistikhalle vorgesehen
war. JLL hat beide Verkäufer beraten
und die Transaktion vermittelt.
Logistikimmobilienmarkt
Sinkende Renditen
Auch im dritten Quartal 2021 setzt der deutsche
Logistikimmobilienmarkt seine Erfolgsgeschichte
fort: Nun mit einer neuen Höchstmarke
des Flächenumsatzes im Zeitraum der
ersten neun Monate. Zurückzuführen ist die
Flächennachfrage vor allem auf den wachsenden
E-Commerce, aber auch auf die Aufstockung
von Pufferbeständen angesichts neuer
Materialengpässe und Lieferschwierigkeiten.
Diese haben zu einer erhöhten Aufmerksamkeit
für die Logistikbranche in Deutschland
geführt. Erneut gesunken sind die Renditen
für Logistikimmobilien über alle Altersklassen
und Objektqualitäten hinweg. Die Bruttospitzenrendite
für Neubauten liegt nunmehr bei
3,50 Prozent. Für Bestandsgebäude und Objekte
in peripheren Standorten sind die Renditen
ebenfalls gefallen, so die Ergebnisse des
aktuellen Marktberichts von LIP Invest.
MONTAG – DONNERSTAG
UM 07.00 UHR
JETZT ABONNIEREN
WWW.IMMO-TIMELINE.AT
Winter 2021
29

Advertorial
100 Prozent Büro-
Auslastung in WIEN
MITTE The Mall
Vollauslastung. Wiens größtes, innerstädtisches Einkaufszentrum finalisiert auf
300 Quadratmetern die letzte verfügbare Bürofläche und schafft eine Auslastung
von 100 Prozent. Ebenfalls neu: Humanic, Fat Monk, TEEAMO und Cheatmeals.
W
iens größtes, innerstädtisches
Einkaufszentrum stellt sich
gegen den Trend: Während
andernorts Büroflächen
leerstehen, schafft WIEN MITTE The Mall die
Vollauslastung. „Mit Russmedia und Humanic
begrüßen wir zwei weitere Premiumkunden
unter unserem Dach. Diese Neuzugänge und
der Ausbau der letzten verfügbaren Bürofläche
von mehr als 300 Quadratmetern beschert uns
eine Auslastung von 100 Prozent. Ich möchte
mich daher auf diesem Weg bei allen Mietern
für das entgegengebrachte Vertrauen bedanken!“,
so Roland Pinz, Head of Assetmanagement CC
Real. CC Real ist ein international tätiges Unternehmen,
das alle integrierten Dienstleistungen
im Bereich Bau, Immobilienentwicklung
und -management mit Fokus auf Shoppingcenter
anbietet. Der Fokus liegt primär auf
Projektentwicklung, Projektleitung, Centermanagement,
Revitalisierung und Vermietung
von Einkaufszentren. Neben WIEN MITTE The
Mall betreibt CC Real das Center West in Graz
sowie die Millennium City in Wien.
Kontakt
Tel.: +43 1 890 72 51-0
E-mail: centermanagement@wienmitte.at
Facebook: www.facebook.com/WIENMITTE.TheMall
Instagram: www.instagram.com/wienmittethemall/
YouTube: www.youtube.com/user/WIENMITTETheMall
www.wienmitte-themall.at
Auch im Lockdown
kamen Kunden dazu
Viel Neues gibt es auch bei der Gastronomie.
Mit Fat Monk nützt eine heimische Bowl-Kette
die hohe Frequenz der Verkehrsdrehscheibe
im Herzen der Stadt. Hier können die feinen
Schalen direkt am Eingang Landstraßer Hauptstraße
1b in fünf Schritten selbst zusammengestellt
werden. Eine enorme Auswahl an Bubble-
Teas findet sich bei TEEAMO (Ebene Null,
Eingang Marxergasse), wo man sich seinen
ganz persönlichen Milk Tea, Fruit Tea, Soda,
Pure Tea oder Smoothie mixen lassen kann.
Der österreichische Bubble-Tea-Spezialist verwendet
dabei bewusst natürliche Zutaten. Auf
Burger, Bagels und Hotdogs setzt die britische
Restaurantkette Cheatmeals, die in ihrer ersten
Filiale ein „neues Burger-Erlebnis“ verspricht.
Roland Pinz: „Mit unseren Neuzugängen Cheatmeals,
TEEAMO und Fat Monk sprechen wir
neue Zielgruppen an, die immer auf der Suche
nach kulinarischen Abenteuern sind und etwas
Neues ausprobieren möchten.“
30 ImmoFokus

Über CC Real
Seit 2016 ist CC Real (www.cc-real.com) für das Asset-, Center- und Facility Management
sowie Leasing von WIEN MITTE The Mall verantwortlich. Seither wurde
der Branchenmix nachhaltig geschärft. Der Focus lag dabei auf Premiumgastronomie
und der Erweiterung des Serviceangebots. Das 2006 gegründete Unternehmen
CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium Tower und 180 Mitarbeitern in
mehreren Ländern ist ein Investor und Betreiber von Gewerbeimmobilien mit
verwalteten Assets von 2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen und ständig
wachsenden Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus umfassenden IN-
VESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement, einschließlich eigener
AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-,
Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen an. Darüber hinaus
verfügt das Unternehmen über nachgewiesene Erfahrung bei Co-Investitionen in
europäische Vermögenswerte mit internationalen institutionellen Investoren sowie
mit Family Offices. Anfang 2021 hat sich CC Real zudem mit 50% am Non-Banking
Debt Fund Manager Madigan Capital (Sydney, Australien) beteiligt.
Abgesehen von den Neuzugängen haben auch
viele andere Gastronomiebetriebe die Lockdowns
für Umgestaltungen genützt. Im neuen
Glanz erstrahlen z.B. der Asia-Spezialist
„Sternzeichen“ und die beliebte „RAUCH Juice
Bar“ im Foodcourt des Einkaufszentrums auf
Ebene 1.
Neue E-Tankstelle und
„BürgerInnen Solarkraftwerk“
Innovativ ist WIEN MITTE The Mall auch in Sachen
Klimaschutz. Neben dem „BürgerInnen-
Solarkraftwerk“, der mit 3.100 Quadratmetern
größten, innerstädtischen Photovoltaik-Anlage
Wiens am Dach des Einkaufszentrums,
wurde im Parkdeck eine hochmoderne E-
Tankstelle eröffnet, die Energie für bis zu zehn
E-Fahrzeuge liefert. Dank einer Leistung von
11 KW, garantiert die Tankstelle nicht nur
schnelle Ladezeiten, sie ist auch via Wien Energie-Ladekarte
bzw. „Tanke-App“ komfortabel
zu bedienen.
Factbox
Fotos: ROBINCONSULT Lepsi, Fat Monk, CCReal, Michael Nagl
Daten und Fakten
∙ 30.000 m 2 Geschäftsflächen
∙ 70.000 m 2 Büroflächen
∙ ca. 60 Shops
∙ 470 Auto-Stellplätze
(täglich ab 17:00 Uhr und am Wochenende
nur 2,50 Euro pro Stunde)
∙ E-Tankstelle auf Deck 5 mit 10
Schnelladern der WIEN ENERGIE
Architektur von WIEN MITTE THE Mall:
Büro Neumann + Steiner und
Ortner & Ortner
Kernöffnungszeiten der Shops:
Mo - Fr 09:00 - 20:00 Uhr
Sa 09:00 - 18:00 Uhr
Interspar:
Mo - Fr 08:00 – 20:00 Uhr
Sa 08:00 – 18:00 Uhr
Interspar-pronto:
Mo - So 06:00 – 23:00 Uhr
Winter 2021
31

Unternehmen & Projekte
Helio Tower erreicht Dachgleiche
Baufortschritt
Der Helio Tower, ein Projekt der Buwog,
erreichte kürzlich die Dachgleiche, sodass der
Rohbau elf Wochen früher als geplant fertiggestellt
wurde. Die Fertigstellung des gesamten
Turms ist für Ende 2022 geplant. Das Objekt
ist Bestandteil des Stadtentwicklungsgebietes
„The Marks“ im dritten Wiener Gemeindebezirk
und umfasst insgesamt 401 Wohneinheiten
mit 39 bis 124 Quadratmeter. Davon sind
228 Wohneinheiten Eigentumswohnungen
und 173 Mietwohnungen der Wiener Wohnbauinitiative
(WBI).
WEG-Novelle gilt ab Jänner 2022
Beschlossen
Mehrgeschoßiger Wohnbau dominiert Bautätigkeit
Wohnungsbau auf stabilem Niveau
Die im Ministerrat beschlossene Novelle
zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
soll ab Jänner 2022 auch Erleichterungen
beim Einbau von Ladestationen in Mehrfamilienhäusern
sowie bei der Errichtung
von Photovoltaikanlagen, der thermischen
Sanierung von Gebäuden, aber auch bei der
Barrierefreiheit bringen. Geplant ist eine
einfachere Beschlussfassung für die Durchsetzung
von Maßnahmen durch Eigentümer
– wer nicht mitstimmt, kann nicht mehr alles
blockieren. „E-Ladestationen in Mehrparteienhäusern
werden künftig viel einfacher
zu errichtet sein, weil man nicht mehr die
aktive Zustimmung von allen Miteigentümern
braucht“, erklärte Umweltministerin
Leonore Gewessler, Grüne, laut Mitteilung.
Der Einbau von Ladestationen in Mehrfamilienhäusern
ist bereits zulässig, scheitert
aber oft an der Zustimmung durch die Miteigentümer.
Derzeit muss mehr als die Hälfte
aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer
zustimmen. Dabei kommt es auf
die Miteigentumsanteile an der Liegenschaft
an, unabhängig davon, wie viele Eigentümer
an der Abstimmung teilnehmen.
Im ersten Coronajahr 2020 sind in Österreich
fast so viele Wohnungen gebaut worden
wie im Jahr davor. Die Fertigstellungen gingen
gegenüber 2019 um 0,9 Prozent auf 68.077
Einheiten nur geringfügig zurück, wie aus
den vorläufigen Daten der Statistik Austria
hervorgeht. Der gesamte Wohnungsbestand
dürfte per Jahreswechsel auf rund 4,9 Millionen
angewachsen sein, schätzen die Statistiker.
Die meisten Einheiten entfielen mit nicht
ganz 22 Prozent auf Wien. Insgesamt war die
Bautätigkeit laut Statistik Austria vom mehrgeschoßigen
Wohnbau dominiert, der 2020
etwas mehr als 56 Prozent aller Fertigstellungen
ausmachte. Bundesweit entstand etwa ein
Viertel aller Wohneinheiten 2020 mit Ein- und
Zweifamilienwohnhäusern. Knapp ein Fünftel
(rund 18 Prozent) – ohne Wien – wurden
durch Umbauten an bestehenden Gebäuden
geschaffen.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Seit September 2021 sind Wolfgang Schnopfhagen als CEO und
Florian Gangl als Geschäftsführer für die Leitung und strategische
Ausrichtung von Immovate verantwortlich. SIe folgen auf Martin
Kurschel, der sich operativ aus der Geschäftsführung zurückzieht.
Andrea Rois verstärkt als neue
Head of Group Markting &
Communication die Marketingkompetenz
bei der Soravia Gruppe.
News Ticker
Beratungserfolg: EY Law Österreich hat die Zentral Boden Immobilien Gruppe (ZBI) beim Ankauf eines weiteren Wohnbauprojekts
im 21. Wiener Gemeindebezirk beraten. Die Immobilie wird in das Portfolio des offenen Immobilien-Publikumsfonds
UniImmo: Wohnen ZBI eingebracht.
Fotos: BUWOG, JAMJAM, Glorit, pertramer, Soravia
32 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Wohnen
Glorit entwickelt in Wien Liesing
Neue Ufer
Nach knapp einem Jahr Bauzeit feiert Glorit
die Fertigstellung seines ersten Wohnbauprojekts
in Liesing. Insgesamt neun Eigentumswohnungen
sind in der Anton-Baumgartner-
Straße 19 entstanden. Auf drei bis vier Zimmer
verteilt bieten die modernen Eigentumswohnungen
Wohnflächen zwischen 97 und 142
Quadratmeter. Für zusätzlichen Wohnkomfort
sorgen großzügige Terrassen sowie Eigengärten
im Erdgeschoß. Alle Wohnungen verfügen
zudem über ein eigenes Kellerabteil sowie
einen Parkplatz in der hauseigenen Tiefgarage.
„Die Wohnungen zeichnen sich durch eine
perfekte Raumaufteilung aus. Hier wurde auf
das kleinste Detail geachtet, sodass keine Wünsche
offenbleiben“, erklärt Ursula Schrott, Leiterin
Wohnbau bei Glorit. In den kommenden
Monaten sollen fünf weitere Hausbauprojekte
im 23. Bezirk fertiggestellt werden.
Wohnimmobilienpreise in Österreich steigen weiter
Anhaltender Trend der Preissteigerung
Auch im dritten Quartal 2021 waren bei
Wohnimmobilien sowohl in Wien (+10,2
Prozent) als auch im restlichen Bundesgebiet
(+10,6 Prozent; jeweils im Vorjahresvergleich)
weiterhin Preiszuwächse über der Zehn-
Prozent-Marke zu verzeichnen, so die aktuelle
Ausgabe der Immobilienmarktanalyse der
Oesterreichischen Nationalbank (OeNB). Für
Gesamtösterreich ergab sich nach +11,7 Prozent
im zweiten Quartal nun ein jährlicher
Zuwachs von 10,4 Prozent im dritten Quartal.
Bezogen auf das Vorquartal beschleunigte sich
die Preisdynamik in Wien im dritten Quartal
(+3,3 Prozent nach +2,2 Prozent im zweiten
Quartal), während sie im restlichen Bundesgebiet
deutlich zurückging (+1,5 Prozent nach
+2,7 Prozent). Dieser Trend hält in ganz Österreich
nun bereits seit fünf Quartalen an. Im
Vergleich zum Vorquartal schwächte sich die
Preisdynamik jedoch etwas ab. Nach einem
Plus von 3,9 Prozent im ersten Quartal stiegen
die Preise österreichweit im zweiten und dritten
Quartal nur noch um jeweils 2,4 Prozent.
Die Dynamik im Bundesgebiet ohne Wien
ging von 4,6 Prozent im ersten Quartal und
2,7 Prozent im zweiten Quartal auf nunmehr
1,5 Prozent zurück. Für das Jahr 2021 wird ein
Überangebot an Wohnungen erwartet.
Winegg-Projekt zertifiziert
Goldstatus
The Fusion im vierten Wiener Gemeindebezirk
erhielt als erstes Winegg-Revitalisierungsprojekt
das Gold-Zertifikat der
ÖGNI und punktet dabei in den Kriterien
Lebenszyklus betrachtung und Performanceorientierung.
Dies ist bereits die
zweite Gold-Zertifizierung der ÖGNI, die
der Projekt entwickler für ein Wohnobjekt
erhielt. Das Neubauprojekt in der Fabergasse
2 in Wien Liesing wurde bereits im
August dieses Jahres ausgezeichnet. Künftig
strebt das Unternehmen eine Zertifizierung
aller Immobilien projekte an. Das Projekt
The Fusion in der Kettenbrückengasse 22
umfasst 46 Eigentums wohnungen und
zwei Geschäftsobjekte. Die Wohneinheiten
verfügen über Freibereiche wie Balkone,
Terrassen oder Dach gärten. „Wir sind sehr
stolz, dass dieses exklusive Wohnprojekt den
Anforderungen der ÖGNI gerecht wurde.
Mit dem Gold-Zertifikat verdeutlichen wir
den umfassenden nachhaltigen Ansatz, den
wir auch bei Bestandsobjekten verfolgen“, so
Christian Winkler, Gründer und Geschäftsführer
der Winegg.
JEDEN DIENSTAG
UM 14.00 UHR
JETZT ABONNIEREN
WWW.IMMO-TIMELINE.AT
Winter 2021
33

Unternehmen & Projekte
Rund 21 Prozent höhere Mieten für zertifizierte Büroimmobilien
ESG-Zertifizierung zahlt sich aus
Bei Büroimmobilien, die die aktuellen
ESG-Kriterien erfüllen, können in Europa
signifikant höhere Mieteinnahmen erzielt
werden als bei Objekten ohne entsprechende
Zertifizierungen. Zu diesem Ergebnis kommt
eine aktuelle Analyse von CBRE. In der Studie
analysierte CBRE das Verhältnis zwischen
Nachhaltigkeitszertifikaten und den am Markt
zu erzielenden Spitzenmieten für Büroobjekte
in zwölf Städten in Kontinentaleuropa – exklusive
Wien. Über einen Zeitraum von fünf Jahren
konnten laut Analyse für ESG-zertifizierte
Immobilien rund 21 Prozent mehr an Spitzenmieten
generiert werden als für vergleichbare
Objekte ohne Zertifizierung. In Kopenhagen
betrug der Unterschied 29 Prozent, in Barcelona
27 Prozent und in Amsterdam 26 Prozent.
Auch die Leerstandsraten in ESG-zertifizierten
Gebäuden waren in allen untersuchten Ländern
niedriger.
Workstation Wien West
Transaktion
Nuveen Real Estate hat die Workstation
Wien West verkauft. Die Büroimmobilie im
14. Wiener Gemeindebezirk befand sich seit
2014 im Portfolio des Immobilien-Spezialfonds
The Austria Fund No. 2 (OEFN2). Die
Immobilie besteht aus zwei Bürokörpern
mit einer Gesamtfläche von rund 17.900
Quadratmetern, die in den Jahren 2002 und
2004 errichtet wurden. David Moese, Head
of Real Estate Austria bei Nuveen, sagt: „Wir
freuen uns, dass wir mit dem Verkauf der
Workstation Wien West für unsere Investoren
ein Ergebnis erzielt haben, dass über
den Erwartungen liegt. Gleichzeitig unterstreicht
die Transaktion unsere Fähigkeiten,
Chancen am Markt frühzeitig zu identifizieren
und im Interesse unserer Investoren zu
managen. Auch nach dem Verkauf wird
sich Nuveen weiterhin als Investor in Wien
engagieren.“ Die Transaktion wurde durch
das Team von Stephan Größ, Partner von
EY Law Pelzmann Gall Größ Rechtsanwälte,
sowie dem Team von Franz Pöltl und Markus
Mendel von EHL Immobilien begleitet.
Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen
vereinbart.
The Icon Vienna
Vollvermietet
Das von der Signa entwickelte Bürogebäude
am Hauptbahnhof Wien ist mit den
internationalen Vertretungen der Botschaften
von Australien und Neuseeland
ab sofort vollvermietet. The Icon Vienna ist
„LEED Platinum“ zertifiziert. Zu den Mietern
zählen unter anderem Campaigning Bureau
und Greiner, ein weltweit führendes Unternehmen
für Kunststoff- und Schaumstofflösungen.
Anfang Oktober hatte das Campaigning
Bureau die Auszeichnung „Office of the
year“ von CBRE erhalten.
Büropalais am Schottenring
Eigentümerwechsel
Die ERGO Versicherung hat das Büropalais
am Schottenring verkauft. Durchgeführt
wurde der Deal im Rahmen eines zweistufigen
strukturierten Bieterverfahrens von Otto
Immobilien. Käufer des Bauwerks mit einer
erweiterbaren Fläche von rund 7.300 Quadratmetern
ist die Tochtergesellschaft einer österreichischen
Privatstiftung. Christoph Lukaschek,
Leiter Investment bei Otto Immobilien,
sieht in Wien „bei nationalen wie internationalen
Investoren eine sehr starke Nachfrage nach
Landmark-Immobilien.“
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Gleich drei neue Partner verstärken ab 1. Februar 2022 die Geschäftsführung von LeitnerLeitner
Wirtschaftsprüfer Steuerberater beziehungsweise LeitnerLaw Rechtsanwälte: Harald Galla, LeitnerLeitner
in Wien, und Johannes Prillinger, LeitnerLeitner in Linz sowie Vedran Obradović, LeitnerLaw
Rechtsanwälte in Wien.
News Ticker
Grünes Licht: Vor kurzem haben die Projektpartner Signa und ARE Austrian Real Estate erfreuliche Post von der Wiener
Baupolizei (MA 37) mit den Baubewilligungen für den 155 Meter hohen, gemischt genutzten Turm und ein Büroobjekt mit rund
3.500 Quadratmetern Nettofläche erhalten.
Fotos: CA Immo, KOENIGSHOFER MICHAEL, Nuveen
34 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Office
CA Immo in Warschau
Verkaufsabschluss
Die CA Immo schließt den Verkauf einer Warschauer Büroimmobilie
ab. Das Gebäude Wspolna 47-49 in Warschau verfügt über eine
vermietbare Fläche von 7.696 Quadratmetern und 137 Parkplätze.
Der Verkauf wurde mit einem Aufschlag auf den Buchwert zum 31.
Dezember 2020 abgeschlossen. Käufer ist Yareal Polska. Hedwig
Höfler, Head of Investment Management AT & CEE: „Mit dem Verkauf
des Bürogebäudes Wspolna 47-49 haben wir unseren Fokus
auf große, moderne Class-A Büroimmobilien in etablierten bzw.
sich vielversprechend entwickelnden Bürolagen weiter intensiviert.
Diese Veräußerung ist ein weiterer Schritt in unserem Kapitalrotationsprogramm,
mit dem wir die Attraktivität und Nachhaltigkeit
unseres Immobilienportfolios sichern bzw. steigern wollen.“ Warschau
gilt als einer der langjährigen Kernmärkte der CA Immo.
Zum 30. Juni 2021 besteht das CA Immo-Portfolio in Polen aus neun
Bürogebäuden mit einer Gesamtfläche von mehr als 170.000 Quadratmetern,
der Bilanzwert der Gebäude liegt bei ca. 590 Millionen
Euro. Im Verkaufsprozess wurde die CA Immo von CBRE und der
Rechtsanwaltskanzlei Greenberg Traurig beraten.
Die neue KONE DX-Klasse:
Intelligente Aufzüge für
digitale Gebäude
S Immo kauft Bürogebäude in Budapest
Portfolioerweiterung
Die S Immo hat ihr Portfolio in der ungarischen Hauptstadt um das
BudaPart Gate, ein LEED Gold zertifiziertes Class A Office-Gebäude,
erweitert. Die vermietbare Fläche beträgt rund 20.000 Quadratmeter,
das Gebäude ist vollvermietet. Verkäufer ist Market Asset
Management, eine Tochtergesellschaft einer der größten Baufirmen
in Ungarn. Das BudaPart Gate befindet sich im Büroteilmarkt South
Buda, ca. fünf Kilometer südlich vom Stadtzentrum. Der gesamte Bürokomplex
ist barrierefrei und umfasst elf Stockwerke sowie mehr als
400 Stellplätze. Zu den Mietern zählen unter anderem das börsennotierte,
dänische Pharmaunternehmen Novo Nordisk. Die jährlichen
Mieteinnahmen sollen, laut S Immo aktuell bei rund vier Millionen
Euro liegen. Die S Immo wurde beraterseitig von Schönherr, TPA,
Colliers und Drees & Sommer unterstützt.Über den Kaufpreis wurde
Stillschweigen vereinbart.
Erleben Sie die weltweit erste Aufzugsreihe mit
serienmäßig eingebauter digitaler Konnektivität
und sicheren, offenen Schnittstellen. Die KONE
DX-Aufzüge lassen sich mit allen denkbaren
Geräten und Anwendungen einfach und umstandslos
verbinden. Dazu zählen beispielsweise Lieferroboter
in Hotels und Pflegeeinrichtungen, Sprachassistenten,
Navigationssysteme und ganze
gebäudetechnische Systeme. Auch elektrische
Türen und Tore können mit der DX-Klasse
kommunizieren.
Treten Sie ein in eine neue Ära unter:
www.kone.at/neubau/aufzuege
Winter 2021
35

Unternehmen & Projekte
Wohndevelopment „Kay“ in Wien
Value One verkauft an Signa
Die Signa Financial Services (SFS), ein
Unternehmen der Signa Gruppe, und Universal-Investment
haben über einen von
Universal-Investment aufgelegten Österreich-
Immobilien-Spezialfonds der Bayerischen
Versorgungskammer (BVK) das Wohndevelopment
„Kay“ in Wien erworben. Entwickler
und Verkäufer des Objekts ist Value One.
Das voraussichtlich Ende 2022 fertiggestellte
Neubauobjekt im 20. Wiener Gemeindebezirk
wohninvest kauft zu
Off-Market-Deal
Der Wiener Investment-Makler Steup
vermittelte zwei Bauträgerprojekte für den
Immobilienentwickler wohninvest. Dabei
handelt es sich um zwei Wohnbauprojekte
in Wien Donaustadt und Liesing, die Off-
Market verkauft wurden. Auch in Zukunft
soll die Zusammenarbeit der beiden Unternehmen
weiter intensiviert werden. So plant
der Immobilienentwickler wohninvest die
Erschließung neuer Segmente wie Ferienund
Freizeitimmobilien.
mit einer vermietbaren Gesamtfläche von ca.
9.900 Quadratmetern verfügt über eine große
Einzelhandelsfläche und 128 moderne Wohneinheiten.
Für das Gebäude wird eine ÖGNI-
Gold-Zertifizierung angestrebt. Der Erwerb des
„Kay“ in Wien stellt die zehnte Akquisition des
Österreich-Immobilien-Spezialfonds dar. Und
auch in Zukunft sollen weitere Wohnobjekte
und Gewerbeimmobilien, insbesondere Büround
Einzelhandelsobjekte, akquiriert werden.
Quartalsberichte der S Immo
Gewinnsprung
Das Nettoergebnis der S Immo stieg in
den ersten drei Quartalen 2021 von 22 auf
161 Millionen Euro – das Immo-Bewertungsergebnis
kletterte von drei auf 145 Millionen
Euro. Auch die Mieterlöse verzeichneten
eine Zuwachs und stiegen gegenüber der
Vorjahresperiode um 6,3 Prozent auf 97,3
Millionen Euro, der FFO I legte von 33,3
Millionen auf 39,2 Millionen Euro zu.
Der überwiegende Teil der Bewertungen
entfiel mit 74,5 Prozent auf das Segment
Deutschland, gefolgt von Österreich mit
19,9 Prozent sowie CEE mit 5,6 Prozent.
Samt einer guten operativen Performance
habe das Ergebnis aus der Immo-Bewertung
das Betriebsergebnis (EBIT) um 270 Prozent
von 53,9 Millionen auf 199,6 Millionen Euro
steigen lassen. Das Finanzergebnis verbesserte
sich erheblich von -28,4 Millionen auf
-8,3 Millionen Euro. Zudem wurden nach
Quartalsende Dividendenerträge für die
von der S Immo gehaltenen Anteile an der
Immofinanz vereinnahmt, „die das Gesamtjahresergebnis
im Jahresvergleich aufgrund
des Ausbleibens einer Ausschüttung im
Vorjahr positiv beeinflussen werden“, wie
die S Immo erklärte.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Martin Ofner verantwortet
die Abteilung Marktanalyse bei
Arnold Immobilien bzw.
Arnold Investments.
Die Hirmer Gruppe beruft
Edith Gerhardt in die Geschäftsführung
der künftigen Hirmer
Hospitality.
Tobias zur Mühlen ist
Geschäftsführer der Values
Institutional Invest, der KVG der
Values Real Estate.
News Ticker
Meilenstein: Mit November 2021 wurden von Rendity mehr als eine Milliarde Euro Gesamtvolumen bei Immobilien-Projekten
mit Crowdinvesting begleitet. Logistik-Investment: Ivanhoé Cambridge lanciert europäische Last Mile-Logistikstrategie
gemeinsam mit URBZ Capital. Das Investmentvolumen liegt bei bis zu 400 Millionen Euro.
Fotos: Arnold Immobilien, VALUES Real Estate, Marc Oeder, Visualisierung Expressiv, INVESTER United Benefits
36 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Invest
Wohnbau Leberstraße 62
Projektübergabe
Die Wealthcore Management, eine Tochtergesellschaft
der United Benefits Holding,
übernimmt das fertiggestellte Wohnbauprojekt
in der Leberstraße 62 für den Spezialfonds
„Wealthcore Austria Living I“. Verkäufer ist
der Projektentwickler Consulting Company
Immobilien. Darüber hinaus wird die Ekazent,
eine weitere Tochtergesellschaft der United
Benefits Holding, auch als Asset Manager für
das Objekt agieren. Über den Kaufpreis wurde
Stillschweigen vereinbart. Das Projekt umfasst
57 freifinanzierte Mietwohnungen mit einer
Größe zwischen 44 und 100 Quadratmetern.
Hoher Neunmonats-Gewinn durch Immobilien-Aufwertungen
Quartalsergebnisse der Immofinanz
Die börsennotierte Immofinanz hat heuer
bis Ende September einen Konzerngewinn
von 295,7 Millionen Euro erzielt, nach
98,3 Millionen Euro Verlust im Vorjahresvergleich.
Verantwortlich dafür sind vor allem die
hohen Immobilien-Aufwertungen. Das Bewertungsergebnis
aus Bestandsimmobilien betrug
54 Millionen Euro, nach -144,8 Millionen Euro
in der Vorjahresperiode. Dabei entfielen die
Wertsteigerungen 2021 Großteils auf Büroobjekte
in Österreich und Deutschland. Dies
trug zu einer signifikanten Verbesserung
des EBIT von minus 31,7 Millionen auf plus
234,4 Millionen Euro bei. Auch das Finanzergebnis
verzeichnet ein deutliches Plus
– konkret auf 91,8 Millionen Euro (Q1-3 2020:
-60,5 Millionen Euro) – die Mieterlöse blieben
mit 216,4 Millionen Euro (Q1-3 2020:
215,8 Millionen Euro) etwa gleich. Für 2022
plant die Immofinanz mit den Marken Stop
Shop und myhive ein Portfoliowachstum von
aktuell fünf Milliarden Euro auf rund sechs
Milliarden Euro. Das Ergebnis aus der Immobilien-Entwicklung
drehte ebenfalls ins Plus,
von -21 Millionen auf 24,1 Millionen Euro, Immobilien-Verkäufe
wurden in den neun Monaten
für 259,6 Mio. Euro getätigt. Das Ergebnis
daraus wird mit 24,1 (nach 9,5) Millionen Euro
beziffert. Die Ergebnisanteile aus Equity-Beteiligungen
kletterten von 9,4 Millionen auf 131,5
Millionen Euro. Davon entfielen 128 Millionen
Euro auf die S Immo. Die Cash-Generierung
FFO 1 aus dem Bestand (vor Steuern, inklusive
Zinsabgrenzung für Anleihen) sank drei Prozent
auf 90,7 (93,6) Millionen Euro. Für 2022
erwarte man einen FFO 1 vor Steuern von über
135 Millionen Euro – unter der Annahme hoffentlich
moderater Covid-19-Einflüsse. Rund
70 Prozent des erwirtschafteten FFO 1 wolle
man als Dividende ausschütten.
UBM steigert Nettogewinn
Solide Leistung
UBM Development liefert ein solides drittes
Quartal und bestätigt die EBT Erwartung.
So erwirtschaftete UBM in den ersten drei
Quartalen 2021 eine Gesamtleistung von
340,4 Millionen Euro, nach 292,1 Millionen
Euro in der Vergleichsperiode des Vorjahres.
Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
lag hingegen mit 46,2 Millionen Euro unter
dem Ergebnis des Vorjahres von 51 Millionen
Euro. Dafür konnte der Nettogewinn in
den ersten drei Quartalen auf 35,9 Millionen
Euro gesteigert werden und lag damit um
7,6 Prozent über dem Nettogewinn in der
Vergleichsperiode des Vorjahres. Der daraus
abgeleitete Gewinn pro Aktie erhöhte sich
von 3,09 Euro im ersten Halbjahr 2021 auf
3,86 Euro in der aktuellen Berichtsperiode.
Für das Schlussquartal bestätigt UBM die
Erwartung für das Vorsteuer-Ergebnis (EBT)
von 55 bis 60 Millionen Euro.
JEDEN MITTWOCH
UM 14.00 UHR
JETZT ABONNIEREN
WWW.IMMO-TIMELINE.AT
Winter 2021
37

Unternehmen & Projekte
FinTech-Startup Brickwise sichert sich 3,1 Millionen-Investment
Seed-Finanzierungsphase abgeschlossen
Vor dem offiziellen Marktstart im Dezember
2021 finalisiert das Immobilien-FinTech-
Startup Brickwise die Seed-Finanzierungsphase.
Im Rahmen einer Kapital erhöhung
beteiligen sich mehrere deutsche und österreichische
Venture Capital-Investoren an der
digitalen Immobilien handelsplattform. An
der Spitze steht das Münchner Investmenthaus
yabeo. Aus Österreich kommen zu den
ursprünglichen Seed-Investoren Herbert und
Aaron Waldner, Riedergarten Immobilien, das
Beratungsunternehmen 42virtual sowie Business
Angel Nikolaus Stadler, mantaray, hinzu.
Beide bringen neben Kapital auch eine strategische
Partnerschaft ein. Das frische Kapital
will Brickwise in Marketing und die Weiterentwicklung
des Produkts investieren, wie das Unternehmen
heute in einer Presseaussendung
mitteilte. Über einen App-basierten Marktplatz
bietet Brickwise eine Möglichkeit, digitalisierte
Immobilienanteile mit nur wenigen Klicks zu
kaufen und zu verkaufen. Dafür zerteilt das
FinTech-Startup Immobilien in kleine digitale
Anteile und überträgt diese in ein Blockchainbasiertes
Register, das wie ein digitales Grundbuch
funktioniert. Ziel sei es, damit Immobilieninvestments
für jeden zugänglich zu machen
– auch für jene, die aufgrund der üblicherweise
sehr hohen Einstiegspreise bisher keinen Zugang
zum Immobilienmarkt hatten.
Digital zur neuen Mietwohnung
Mehrsprachig
Ab sofort wird der digitale Vermarktungsprozess
von trovato.immo auch in Englisch
abgebildet. Zusätzlich wurde ein Übersetzungsprogramm
implementiert, damit will
das digitale Servicetool in erster Linie nicht
deutschsprachige Kunden erreichen. Folglich
werden alle Prozesse der Vermarktung
ab sofort in Englisch abgebildet, beginnend
beim Exposé der einzelnen Objekte bis hin
zum Muster-Mietanbot. Das Mietanbot
hingegen wird aus rechtlichen Gründen
immer in der deutschsprachigen Version
unterfertigt werden. Jedoch ermöglicht das
integrierte Übersetzungsprogramm Zugang
zu allen Sprachen. Völlig gleich ob Kroatisch,
Türkisch, Chinesisch oder etwa Hebräisch.
Und die übersetzten Voranzeigen
funktionieren auf allen gängigen Browsern.
Anita Körbler, Managing Partner trovato:
„Insbesondere im Mietbereich haben wir es
mit internationalen Wohnungssuchenden
zu tun. Wir wollen mit unserem Service alle
Interessenten erreichen und ihnen die Suche
erleichtern. Digitalisierung ist nun mal
international – und selbstverständlich auch
trovato.immo!“ Seit über zwei Monaten ist
der digitale Vermarktungsprozess von trovato.immo
erfolgreich online.
Kunstaktion zum Jubiläum
Immomarie
Bereits im September 2016 hatte die 3SI
Immogroup die digitale Plattform Immomarie
gelauncht und so frühzeitig den Trend für digitale
Immobilieneinkäufe erkannt. Jetzt wurde
das Jubiläum mit einer Kunst-Aktion an der
Hausfassade am Mariahilfer Gürtel gefeiert.
Auf der Gürtelseite ziert das typische rosarote
Bild der jungen Dame die Fassade. An der seitlichen
Hausfassade hat der Performancekünstler
Markus „MAX“ Wesenauer ein modernes
Gemälde der Immobilien-Lady geschaffen.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Vinzent Stoisser und Valentin Bauer haben jeweils als
COO und Head of Sales & Customer Care die operative Führung
der RS digital übernommen, ein Unternehmen von Investor
und Eigentümer Roland Schmid.
Das Immobilienmanagement der
Stadt Wien hat mit dem Juristen
David Vladar einen neuen
Abteilungsleiter der MA 69.
News Ticker
Serviceerweiterung: Erst kürzlich erweiterten die Grundbuchexperten der IMMOunited ihr Service um die Bauprojektdatenbank
„IMMOdeveloper“. Ab sofort werden in der Datenbank auch Share Deals erfasst. Neue Kampagne: Schindler präsentiert
eine Werbekampagne für die Schindler Digital Media Services, mit Hilfe derer der Aufzug zur Werbefläche wird.
Fotos: 1:1 planbar GmbH, Immomarie, Helmut Tremme, C.Jobst/PID
38 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Digital
Stadt Tulln setzt auf Magenta
Smartes Parken
Die Parkplatzsuche und -nutzung effizienter
gestalten? Das will nun auch die Stadt
Tulln, indem sie den Parkraum mit einem
smarten Pilot-Projekt digitalisiert – als Digitalisierungspartner
wurde Magenta gewählt.
„Gemeinsam mit dem Lösungspartner Park-
Dots haben wir für die Stadt Tulln eine umfassende
Smart Parking Lösung entwickelt“,
so Werner Kraus, CCO Business Magenta
Telekom. So wurden in einem ersten Schritt
gemeinsam mit Magenta Telekom 27 Parkplätze
in der Tullner Nußallee mit Sensoren
ausgestattet. Die Sensoren erkennen, ob ein
Parkplatz frei oder belegt ist und senden die
entsprechenden Informationen an eine zentrale
Plattform. Autofahrer können somit
per App des Lösungspartners ParkDots gezielt
freie Abstellplätze ansteuern und sich
auch direkt zum nächsten freien Parkplatz
navigieren lassen. Und die digitale Serviceleistung
soll weiter ausgedehnt werden: In
Zukunft können Nutzer auch die Parkgebühren
schnell und unkompliziert über die App
entrichtet. Und auch jene Verkehrsteilnehmer,
die kein Smartphone besitzen, werden
berücksichtigt. Diese können Smart Parking
quasi analog nutzen, indem sie sich über die
zwei LED-Solaranzeigen informieren, die an
den Einfahrten der Straße installiert werden.
Magenta Telekom setzt bei der Umsetzung
des Projekts auf den speziell für das Internet
der Dinge (IoT) optimierten Mobilfunkstandard
NB-IoT. Dieser punktet mit einer niedrigen
Bandbreite, die für die meisten IoT-
Anwendungen im öffentlichen Bereich und
im Verbrauchersektor völlig ausreichend ist
und bietet zudem Vorteile wie niedrige Kosten,
geringen Energieverbrauch und eine
hohe Gebäudedurchdringung.
Österreichs erstes Planprojektionszentrum in St. Pölten
Baupläne in Echtgröße
Seit 1. Dezember bietet 1:1 planbar mit lebensgroßen
Planprojektionen am Standort St.
Pölten eine echte Innovation an: Hier können
per Beamer Baupläne in Echtgröße zum Leben
erweckt werden. „Die Nachfrage ist definitiv
da – wir haben bereits vor Eröffnung zahlreiche
Terminanfragen. Bei Immobilien möchte
niemand einen Kompromiss eingehen, die
Planungsphase ist essenziell und deswegen
möchten sich die Kunden absichern“, so Daniel
Gruber, geschäftsführender Gesellschafter von
1:1 planbar. In der Praxis sieht das ganze dann
wie folgt aus: Der Kunde kann im sogenannten
Planungsloft die eigene Immobilie noch vor
der eigentlichen Bauphase mittels Projektion
umsetzen. Für ein reales Raumgefühl sorgen
dabei mobile Wände und Möbel. So kann das
zukünftige Zuhause erlebbar gemacht werden
und etwaige Planungsfehler können bereits im
Vorhinein erkannt und ausgebessert werden.
Die entsprechenden Anpassungen können im
Planungsloft sofort umgesetzt und ausprobiert
werden. Zum Einsatz kommen dabei moderne
4K-Hochleistungsbeamer, um die Projektionen
so echt wie möglich zu gestalten. Zu den
Kunden zählen nicht nur private Bauherren,
sondern auch Architekten. Auch Baufirmen
sowie Fertigteil- und Massivhausanbieter können
das Service in Anspruch nehmen. In Zukunft
setzt das Unternehmen auch auf digitale
Bemusterung von Immobilien. Oberflächen
wie Fliesen und Parkettböden sind nicht vor
der Montage im Ganzen sichtbar. Hier werden
oftmals Visualisierungen genutzt, die aber
auch nicht das fehlende Gefühl für Größe oder
Optik im Ganzen ersetzen können. 1:1 planbar
bietet die Möglichkeit, Verlegmuster oder
Oberflächen schon vor dem Einbau in Lebensgröße
zu sehen. Die Terminvergabe erfolgt
über die Website.
JEDEN DONNERSTAG
UM 14.00 UHR
JETZT ABONNIEREN
WWW.IMMO-TIMELINE.AT
Winter 2021
39

Unternehmen & Projekte
Luftreiniger mit neuer Technologie
Weitergedacht
Auch jetzt ist das Thema der Ansteckungsgefahr
in Innenräumen nach wie vor
präsent. Vermeiden lässt sich diese durch
regelmäßiges Lüften, aber gerade zu kalten
Jahreszeit ist das in der Praxis leichter gesagt
als getan. Abhilfe schaffen kann hier ein
Luftreiniger. Auch der ist per se kein Novum.
Was jedoch neu ist, ist die sogenannte
QXAir+-Technologie, auf die das Linzer
Unternehmen QooXoo setzt. Diese Innovation
filtert nicht nur die Viren aus der Luft,
sondern zerstört diese auch gleichzeitig.
Und zwar über die Beschichtung, eine Kuper-Silberionen-Immersion
im Innern des
Luftreinigers. Geeignet sind die Geräte der
Premiumklasse für drei verschiedene Raumgrößen
bis zu 120 Quadratmetern etwa für
Heimbereiche, Geschäftslokale, Fitnessstudios,
Büroräume, Schulen uvm. Schon jetzt
werden öffentliche Gebäude beliefert.
Software Update für die Online-Bibliothek von Loxone
Gebäudeautomation zentral verwalten
Loxone hat seine Software auf den neuesten
Stand gebracht und eine Online-Bibliothek,
die Loxone Library, als Beta-Version zur Verfügung
gestellt. Diese beinhaltet mehr als
hundert Templates zur Einbindung von Komponenten
, um so mit einer Plattform tausende
Geräte vereinfacht anzusteuern. Dabei setzt
Loxone nicht nur auf eigene Templates, sondern
bietet auch anderen Herstellern, Partnern
und Nutzern die Möglichkeit, eigene Vorlagen
zu hinterlegen. Bei allen Vorlagen wird die
jeweilige Version kenntlich gemacht und sie
können vom Ersteller bei Bedarf upgedatet
werden. Dazu zählen etwa Energiespeicher
von Varta, Tesla und Wechselrichter-Lösungen
von SolarEdge, Kostal, Fronius, TV-Geräte
von Samsung via IR-Fernbedienung, aber auch
alle Home Connect Produkte des Marktführers
BSH (mit den Marken Bosch, Siemens,
Neff und Gaggenau) und viele mehr. Auch
Technologien und Geräte, die direkt in der
Loxone Config integriert sind, wie etwa EEBus
und Home Connect, werden zusätzlich in der
Loxone Library gelistet, um Partnern und Kunden
eine zentrale Anlaufstelle zu bieten und
die Integrationsmöglichkeiten zu prüfen.
WOW World of Windhager
Erlebniswelt
Zum 100-jährigen Firmenjubiläum eröffnet
Windhager seine eigene Erlebniswelt:
die WOW World of Windhager. Besucher
können absofort auf 3.000 Quadratmetern
am Standort Seekirchen in Österreich an
insgesamt 22 Stationen Wissenswertes rund
um die beeindruckende Kraft des Feuers
und die faszinierende Welt der Energie von
morgen erfahren – von der Entstehung der
Erde als Feuerplanet über die Entwicklungsgeschichte
der Heizung bis hin zu modernsten
Kessel-Fertigungstechnologien. Dabei
lautet die Devise in der Windhager-Heizwelt
„Staunen, Spielen, Ausprobieren“. Gestaltet
wurde der moderne Gebäudekomplex, in
dem zuvor der Ersatzteilversand abgewickelt
wurde nach den Entwürfen der Architekten
Area und Zangl/Meirhofer.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Führungsduo für die Immobilienverwaltung von Otto Immobilien:
Marion Hrdlicka-Perl ist Abteilungsleiterin der Teams des gewerblichen
Immobilienmanagements sowie der Technik, Christoph
Schmid verantwortet die Abteilung Immobilienverwaltung Wohnen.
Petra Hamm-Fierther verantwortet
den Bereich Marketing &
Communications von Otis im
Headquarter in Wien.
News Ticker
Neuauflage: Der Facility Management Dienstleister IFM hat sein Praxishandbuch mit dem Titel Prüfpflichten haustechnischer
Anlagen in Österreich neu aufgelegt. Markteintritt in Dubai: C&P Immobilien hat den geplanten Markteintritt in Dubai und den
Vereinigten Arabischen Emiraten erfolgreich vollzogen. Ziel sei es, das Ferienimmobilienangebot zu erweitern.
Fotos: Loxone, Flughafen Wien AG, Otis, Chrisitan Steinbrenner
40 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement
OMV-Raffinerie Schwechat liefert Abwärme an den Flughafen
Auf dem Weg zur CO2-Neutralität
Ab 2022 kann der Flughafen Wien einen
weiteren Schritt in Richtung CO2-Neutralität
machen, denn dann setzt der Flughafen auf
umweltfreundliche Fernwärme. Gewonnen
wird diese durch die industrielle Abwärmenutzung
der OMV Raffinerie Schwechat. Der
gesamte Airport-Standort mit rund 150 Gebäuden
wird dann via Direktleitung von der OMV
Raffinerie Schwechat versorgt. Im Flughafensystem
lassen sich so rund 21.000 Tonnen CO2
jährlich einsparen. Gefördert wird der Ausbau
des OMV Fernwärme Hub Schwechat aus
Mitteln der Umweltförderung des Bundesministeriums
für Klimaschutz, Umwelt, Energie,
Mobilität, Innovation und Technologie. Und
mit diesem Projekt kommt der Flughafen Wien
seinem Ziel, ein Green Airport zu werden, einen
großen Schritt näher. Seit 2012 kann damit
2022 der CO2-Ausstoß um 85 Prozent reduziert
werden. Bis 2023 will der Flughafen seinen Betrieb
komplett CO2-neutral führen. Um dieses
Ziel zu erreichen, setzt der Flughafen auch auf
andere nachhaltige Energiequellen, etwa auf
Photvoltaik: Mit einer Fläche von 24 Hektar
entsteht am Flughafen-Areal derzeit die größte
Photovoltaikanlage Österreichs. Diese soll eine
Leistung von ca. 24 Megawatt Peak liefern und
2022 in Betrieb gehen.
Techem erweitert sein Portfolio
E-Lade-Komplettlösungen
Um die Energieeffizienz zu erhöhen und eine Immobilie für Investoren
und Verwalter attraktiver zu gestalten, hat der international
tätige Energiedienstleister Techem sein Portfolio erweitert und bietet
nach Deutschland und Norwegen ab sofort auch in Österreich innovative
E-Lade-Komplettlösungen für Bestand und Neubau in Mehrfamiliengebäuden
und Gewerbeimmobilien an. Das Leistungsportfolio
reicht von der Beratung, Planung, Installation und Inbetriebnahme
über den Betrieb bis hin zur Abrechnung. Die E-Charging-Lösungen
werden dabei an die individuellen Anforderungen angepasst. Das
beinhaltet die Machbarkeitsprüfung, die Auswahl der Hardware
sowie die fach- und normgerechte Installation, Inbetriebnahme und
Wartung. Integrierte und geeichte Stromzähler, welche mit einem
Erfassungs- und Abrechnungssystem verbunden sind, managen die
Abrechnung der elektrischen Energie. Die genaue Zuordnung der getankten
Energiemenge erfolgt via Authentifizierung durch Nutzerkarten,
sogenannten RFID-Karten (Radio Frequency Identification).
So können auch bei gemeinschaftlich genutzten Stellplätzen die
Verbräuche einzelner individuell abgerechnet werden. Den Stromanbieter
kann der Kunde dabei selbst wählen.
Heißwasservorkommen unter der Erde
Geothermie-Potenzial
Bereits seit 2016 forscht Wien Energie im Rahmen des Projekts
„GeoTief Wien“ nach Geothermie-Ressourcen. Nun liegt ein umfassendes
geologisches 3D-Modell vor, laut dem in rund 3.000
Metern Tiefe unter der Erde in Wien ein Heißwasservorkommen
schlummert. Konkret in jenem Gebiet zwischen der Donaustadt und
Simmering. Hier sieht die Wien Energie großes Potenzial, die Heißwasservorkommen
drei Kilometer unter der Erde nutzen zu können.
Laut Forschung könnte die thermische Leistung bei bis zu 120 Megawatt
liegen. Verantwortlich dafür sei, laut vorläufiger Analysen
und Interpreationen das sogenannte Aderklaaer Konglomerat. Dabei
handelt es sich um eine Gesteinsschicht aus der das Wiener Becken
besteht. Entstanden sind diese Ablagerungen vor rund 20 Millionen
Jahren. Es wird vermutet, dass die Wassertemperatur hier bei einer
Tiefe von rund 3.000 Metern bei bis zu 100 Grad Celsius liegt. Endgültige
Gewissheit soll aber erst eine Erkundungsbohrung geben. An
dem Projekt GeoTief Wien ist neben der Wien Energie unter anderem
auch das AIT, die Geologische Bundesanstalt, die Montanuniversität
Leoben, die Universitäten Wien und Salzburg oder auch die OMV
beteiligt.
JEDEN FREITAG
UM 07.00 UHR
JETZT ABONNIEREN
WWW.IMMO-TIMELINE.AT
Winter 2021
41

Unternehmen & Projekte
E-Mobilität im Gebäudesektor
Vernetzung
Die Union Investment Real Estate Digital,
ein Technologie-Spin-off von Union Investment,
hat eine Kooperation mit Wirelane geschlossen.
Damit soll das digitale Ökosystem
für Gewerbeimmobilien um vollintegrierte
Ladepunktlösungen erweitert werden. Die
Union Investment Real Estate Digital selbst
wurde erste Ende März 2020 gegründet und
hat das Ziel, eine Plattform zu schaffen, die
den Lebensalltag von Gebäudenutzern verbessert
– und das mittels smarter Immobilien.
Mit der Kooperation mit Wirelane wird
nun das digitale Ökosystem für Gewerbeimmobilien
„Run this place“ um vollintegrierte
Ladepunktlösungen erweitert. Gegenwärtig
verwaltet und steuert Wirelane herstellerunabhängig
mehr als 13.000 Ladestationen.
Hausbetreuer Attensam steigerte Gewinn um 6,2 Prozent
Turbulentes Geschäftsjahr
Zwei Lockdowns und ein Cyberangriff konnten
dem Wiener Hausbetreuer Attensam im
Geschäftsjahr 2020/21 nicht daran hindern,
den Erfolgskurs der vergangenen Jahre weiter
fortzusetzen. Denn trotz Widrigkeiten konnte
der Umsatz um 6,2 Prozent auf 87,7 Millionen
Euro gesteigert werden. Für das Wachstum
verantwortlich waren neben der Expertise in
den traditionell starken Geschäftsbereichen
Winterservice, Haus- und Bürobetreuung und
dem breiten Kundenmix auch der regionale
Ausbau in ganz Österreich. So wurde die eigene
Präsenz um zwei neue Standorte in Regau und
Neusiedl am See erweitert. Insgesamt wurden
im vergangenen Geschäftsjahr über 26.000
Liegenschaften und mehr als 7.600 Kunden in
ganz Österreich betreut. Mit 36 Prozent hat das
Winterservice den größten Beitrag zum Unternehmensumsatz
geleistet – im Vorjahresvergleich
bedeutet das ein Plus von 6,1 Prozent.
Die größte Schwierigkeit für das Familienunternehmen
ist allerdings die Personalsuche:
Zahlreiche Menschen seien in Umschulung.
Durch die Coronakrise seien viele potenzielle
Mitarbeitende in ihre Herkunftsländer zurückgekehrt.
Allein 1.500 Mitarbeiter waren
im Schnitt im abgelaufenen Geschäftsjahr für
das Unternehmen tätig. „Wir suchen ständig
nach Mitarbeitenden – jede und jeder, die oder
der leistungsbereit ist, kriegt bei uns einen
Job“, versicherte Attensam. Im Geschäftsjahr
2020/2021 wurde ein Lehrlingsprogramm gestartet.
Aktuell werden drei junge Beschäftigte
ausgebildet.
Somfy integriert neuen Service und kooperiert dafür mit Ledvance
Smarte Beleuchtungslösungen
Somfy holt sich den Beleuchtungsprofi Ledvance
mit ins Boot und ermöglicht so, dass
die eigens entwicklte App TaHoma Switch nun
auch mit Ledvance-Anwendungen kompatibel
ist. So lässt sich die Beleuchtung zu Hause ab
sofort bequem via App steuern. Zu den kompatiblen
Ledvance-Produkten zählen Lampen,
Leuchten und Plugs der Serie Smart+ ZigBee
3.0. Bei den Lampen können Kunden zum
Beispiel zwischen klassischer Kolbenform und
LED-Lampen wählen. Vor mehr als zehn Jahren
brachte Somfy die erste TaHoma-Generation
auf den Markt und entwickelte das System stetig
weiter. Im Mai 2021 wurde mit der TaHoma
Switch die dritte Generation auf den Markt
gebracht – inklusive neuer App. Die Ledvance-
Lichtlösungen lassen sich einfach in die neue
TaHoma-App integrieren und können flexibel
mit weiteren Geräten im Haushalt vernetzt
werden, um eine ideale Lichtatmosphäre im
Innen- und Außenbereich zu kreieren. Bis zu
200 Geräte von Somfy und auch Partnern, wie
Ledvance, können in die Smart-Home-Zentrale
eingebunden und vernetzt werden. So lassen
sich vielfältige Anwendungen, wie Rollläden,
Licht, Heizung oder auch Sicherheitsprodukte
bequem per App, Fernbedienung oder auch
Sprache steuern.
Luftreiniger als Einbauvariante
Unsichtbar
Frei von Viren, unangenehmen Gerüchen
oder Pollen – so soll die Luft im besten Fall
sein und vor allem in Zeiten der Pandemie
ist das Bewusstsein für Luftqualität weiter
gewachsen. Dieser Wunsch betrifft auch die
Arbeit der Architekten. Diese müssen neben
den verschiedenen optischen Gesichtspunkten
deshalb heute mehr denn je, das Thema
Luft und Hygiene bei den Raumkonzepten
berücksichtigen. Auf diese Anforderung hat
nun das heimische Unternehmen Peböck
Group reagiert und sein Portfolio erweitert.
Zusätzlich zum bewährten, mobilen Luftreiniger
MAC500s, bietet der Experte für Reinigungs-Lösungen
nun auch eine Einbauvariante,
den MAC500c, an. Beide Modelle töten
mit ihrer Technologie luftübertragene Viren
mit UV-Licht ab: Nach drei Stunden werden
laut Hersteller 99,8 Prozent der Viren, Bakterien,
Pollen, aber auch Speisegerüche, Rauch
und Haustiergerüche bekämpft. Die Luftreiniger
sind vor allem für Veranstaltungsräume,
Seminarräume, Gasträume und Studios
geeignet. Sie verschwinden vollständig
in der Wand. Seit 40 Jahren bietet die Peböck
Group mit Firmensitz in Niederösterreich
umfassende Reinigungs-Lösungen für die
Food- und Non-Food-Industrie an.
Fotos: LEDVANCE/Somfy, BioPools
42 ImmoFokus

| BA12-22G |
Kurz & Bündig > Immobilienmanagement
Nach der Pool-Saison ist vor der Pool-Saison
Baden wie im Gebirgsbach
Pool-Anbieter warnen vor Engpässen. Die Auftragsbücher sind gut
gefüllt. Wer plant, sich einen Pool anzuschaffen, um für den nächsten
Lockdown gerüstet zu sein, sollte sich überlegen, noch vor Jahreswende
zu bestellen. Vor allem bei Spezial-Pools. BioWaterPools von
BioPools sind auf den Einbau von Naturfiltersystemen spezialisiert
und deswegen besonders nachhaltig. Dank des ausgefeilten Filtersystems
wird bei den BioWaterPools komplett auf giftige Zusätze wie
beispielsweise Chlor oder pH-senkende Säuren verzichtet. Dieses
System entspricht, so der Hersteller BioPools mit Sitz in in Wien und
Seekirchen am Wallersee bei Salzburg, dem eines Gebirgsbachs. Der
entscheidende Vorteil: Das Wasser muss zum Jahreswechsel wie
etwa bei einem herkömmlichen Pool nicht ausgelassen werden.
Licht unlimited:
TwinCAT 3 Lighting Solution
für DALI-2
Kein Ökostrom-Förderbeitrag 2022
Entlastung für die Geldbörse
Der Ökostrom-Förderbeitrag wird angesichts der hohen Energiepreise
im kommenden Jahr ausfallen – alle heimischen Haushalte
und Unternehmen werden 2022 davon befreit. Das hat das Klimaschutzministerium
im Einvernehmen mit dem Wirtschaftsministerium
beschlossen. Die betreffende Verordnung wird mit 1. Jänner
in Kraft treten, teilte das Klimaschutzministerium mit. Für einen
durchschnittlichen Haushalt würden sich rund 67 Euro Kosteneinsparung
im Jahr 2022 ergeben. Ein durchschnittlicher Gewerbebetrieb
erspare sich dadurch rund 67.000 Euro. „Das ist eine wichtige
Entlastung, gerade im Anblick der steigenden Energiepreise“, so
Klimaschutzministerin Leonore Gewessler (Grüne). Möglich sei die
Befreiung des Erneuerbaren-Förderbeitrages für 2022, da 2021 ein
Überschuss an Förderbeiträgen entstanden sei.
Die TwinCAT 3 Lighting Solution:
über Excel konfigurierbar, voll HTML- und webfähig,
dezentral skalierbar sowie direkt über Panel bedienbar
vereinfacht alle Arbeitsschritte von Engineering bis Wartung
integriert alle typischen Lichtregelungen
unbegrenzte Anzahl der DALI-2-Linien
schnelle Funktionsänderungen, Adressierungen und
Erweiterungen direkt im Betrieb
DALI-2-Linien unabhängige Gruppierungen
ermöglicht tagesverlaufsbezogene Human-Centric-Lighting-Konzepte
Scannen und
alles über die
Vorteile der
Lighting Solution
erfahren
Winter 2021
43

ImmoFokus.Rubrik
Start-Up
ImFokus
Digitaler
Marktplatz für
Immobilienanteile
FinTech. Das in Wien und München ansässige Immobilien-FinTech
Brickwise startet Europas erste appbasierte Handelsplattform für
Immobilienanteile. Investoren können mit wenigen Klicks an laufenden
Mieteinnahmen teilhaben und von den Wertentwicklungen der
Bestandsimmobilien profitieren.
B
ereits ab 100 Euro können digitalisierte
Anteile an Wohnungen,
Villen, Zinshäusern und Gewerbeimmobilien
über den virtuellen
Marktplatz von Brickwise mit nur wenigen Klicks
ge- und verkauft werden. Rechtlich handelt es
sich bei den Immobilienanteilen um digitale
Genussscheine mit Eigenkapitalcharakter. Um
das Angebot auf der Brickwise-Handelsplattform
für jeden einfach und schnell zugänglich zu
machen, zerteilt Brickwise die Immobilien und
überträgt die Anteile in ein blockchainbasiertes
Register. Damit können Investoren ihre Immobilienanteile
dezentral, direkt und in Echtzeit
übertragen. Die Blockchain übernimmt dabei
die Funktion eines digitalen Grundbuchs, auf
dem alle Transaktionen verschlüsselt und fälschungssicher
dokumentiert sind.
Angebot und Nachfrage
Wie bei einer traditionellen Wertpapierbörse
kommt der Preis der Immobilienanteile auf der
digitalen Brickwise-Handelsplattform durch
Angebot und Nachfrage zustande. Bei der
Erstemission überprüft Brickwise den angebotenen
Preis auf Plausibilität und ermöglicht die
tägliche Handelbarkeit der Anteile – und zwar
24/7/365. Bei Kauf bzw. Verkauf fällt jeweils
eine Gebühr in Höhe von 1,5 Prozent des Kauf-/
Verkaufspreises an.
IDEE
GESCHÄFTSMODELL
TIMING
Brickwise
Das Gründerteam von Brickwise besteht
aus IT-Spezialisten und Kapitalmarktexperten
rund um den Grazer Finanzwissenschaftler
Michael Murg. Als Leiter
des Instituts für Bank- und Versicherungswirtschaft
an der FH Joanneum
beschäftigte sich Murg seit vielen Jahren
mit der Digitalisierung von Geschäftsmodellen,
Data Analytics und den Einsatzmöglichkeiten
der Blockchain-Technologie
am Finanzmarkt. Auf Grundlage
seiner wissenschaftlichen Erkenntnisse
entwickelte er über zwei Jahre gemeinsam
mit dem auf Digitalisierung und
Technologierecht spezialisierten Rechtsanwalt
Klaus Pateter, dem Experten für
Compliance im Bank- und Wertpapiersektor
Marco Neumayer und dem Blockchain-
und Cybersecurity-Spezialisten
Valentin Perkonigg die digitale Immobilienhandelsplattform
Brickwise.
Die Meinung des Profis
Brickwise bietet eine niederschwellige
und innovative
Möglichkeit, Kleinanleger vom
lukrativen Immobilienmarkt profitieren
zu lassen. Ich halte das für
eine spannende Idee, auch wenn
sich erst zeigen wird, ob sich die
Vorteile der Blockchain eins zu
eins auf den Immobilienmarkt
übertragen lassen.
Tobias Leodolter,
Rendity
Foto: Nicole Viktorik
44 ImmoFokus

Gute Aussichten
Smart Cities, Stadtklima, Architektur, Sozialer
Wohnbau, Nachhaltigkeit, Büros, Wohnungslosigkeit,
Hotellerie, Revitalisierung, Luxus,
Wohnraumgestaltung, Stadtplanung, Investments,
Grätzelentwicklung, …
Wir haben die Gegenwart und Zukunft von
Wohnen und Bauen im Blick.
Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ und unter:
DiePresse.com/immobilien

ImmoFokus.Rubrik
Top Deal
ImFokus
Trophy-Zinshaus zur
Pensionssicherung
Noble Adresse. Der Wohlfahrtsfonds der Ärztekammer Wien legt sich den Grabenhof zum stolzen Preis von
30.000 Euro pro Quadratmeter ins Immobilien-Portfolio.
D
er Wohlfahrtsfonds der Ärztekammer
Wien blickt auf eine
lange Tradition zurück. 1785 als
Witwen- und Waisen-Societät
des Wiener Medicinischen Doctoren-Collegiums
gegründet, dient er dazu, die Pensionen der
einzahlenden Ärzte und Zahnärzte unabhängig
von den staatlichen oder privaten Pensionen
langfristig zu garantieren. Seit kurzem ist
dessen Immobilien-Portfolio jedenfalls um ein
ähnlich traditionsreiches Gebäude reicher: den
zwischen 1873 und 1876 von Otto Thienemann
und Otto Wagner erbauten Grabenhof, der an
der noblen Adresse am Graben 14-15 thront.
Man kann also durchaus von einem Trophy-
Objekt sprechen.
Bei der Verkäuferin handelt es sich um die
Österreichische Beamtenversicherung (ÖBV),
die den denkmalgeschützten Grabenhof seit
1984 ihr Eigentum nannte. Eigentlich wollte
man sich von der prestigereichen Immobilie
gar nicht trennen. Aber bei dem Angebot habe
man nicht Nein sagen können, so der Vorstandsvorsitzende
Josef Trawöger gegenüber
der Presse. Dieses hat es tatsächlich in sich
– auch wenn in den exklusiven Innenstadtlagen
historische Zinshäuser mitunter für noch
höhere Preise den Besitzer wechseln. Dem Vernehmen
nach bot die Wiener Ärztekammer
jedenfalls 30.000 Euro für den Quadratmeter.
Vermögensabsicherung
Die Wiener Ärztekammer will nach eigenen
Angaben die schon von der Voreigentümerin
gelebte Tradition der langfristig ausgerichteten
Bewirtschaftung weiterführen. Dementsprechend
wären kurzfristige Veränderungen nicht
geplant. Mittel- und langfristig soll der Ertrag
der Immobilie gesteigert und damit ein Beitrag
zur Absicherung des Vermögens des Wohlfahrtsfonds
geleistet werden. Immobilien mit
Foto: Adobe Stock
46 ImmoFokus

esonderer Werthaltigkeit spielen jedenfalls
seit vielen Jahren eine Rolle in der Vorsorgeeinrichtung
für die Mitglieder der Wiener
Ärztekammer, die mit dem Grabenhof nun insgesamt
13 Immobilien in Wiener Toplagen hält.
Stichwort Ertrag beziehungsweise Rendite: All
zu hoch dürften diese beim Grabenhof nicht
ausfallen – auch wenn die Gewerbeflächen
im Erdgeschoß sicher zu den teuersten High-
Street-Lagen der Wiener Innenstadt gehören,
und auch die Büros im Mittelteil des Gebäudes
wohl nicht zu Discount-Preisen vermietet
werden dürften. Ganz zu schweigen von den
Wohnungen in den oberen Geschoßen. Aber
macht das bei diesem Kaufpreis das Kraut noch
fett? Oder wird das prunkvolle Gebäude von
der Wiener Ärztekammer ohnehin als „Tresor“
– so der Zinshaus-Fachjargon – angesehen, der
relativ einfach zu einem Top-Preis wiederverkauft
werden kann? Zumindest die ÖBV hat
davon berichtet, dass im Frühjahr drei von
insgesamt zehn Interessenten verbindliche
Angebote gelegt haben.
Musik-Konnex
Schön ist der denkmalgeschützte Grabenhof
zweifellos. Nur eines von mehreren Highlights
sind die ionischen Säulen an der Außenfassade
in den oberen Geschoßen. Das kulturhistorisch
bedeutende Gebäude nach den strengen
Regeln des Denkmalschutzes in Schuss zu
halten, wird sich der Wohlfahrtsfonds wohl
laufend einiges kosten lassen müssen. Fraglich
ist, ob der Innenhof und die Kellerräume weiter
für Veranstaltungen genutzt werden. Bis
zum Ende der Nullerjahre hielt dort im Übrigen
die ÖBV die Grabenhof Musiktage ab. Und
noch ein weiterer Musik-Konnex besteht an
der noblen Adresse: Im Vorgängerhaus, dem
im 16. Jahrhundert errichteten „Arkadenhof“,
wohnte einst der Gründer der Gesellschaft
für Musikfreunde, Josef Sonnleithner. An ihn
erinnert heute eine Gedenktafel, die 1994 enthüllt
wurde.
Ein neuer Name
als Garant für
erfolgreiche
eins und eins ist drei
Architektur.
www.aha-ege.at
Winter 2021
47

ImmoFokus.Rubrik
Problemlöser
ImFokus
Michael
Danklmaier
Co-Founder & Geschäftsführer
Miviso
1. DAS PROBLEM
In der Immobilienvermarktung spielt der Faktor Zeit eine wichtige Rolle.
Um den Cashflow für Projekte zu sichern, sollten Immobilien noch vor dem
Baubeginn, spätestens aber im Rohbau verkauft sein. Je länger vorfinanziert
werden muss, umso höher sind das Risiko und die auflaufenden Kosten. Ist
das Visualisierungsmaterial nicht in kurzer Zeit verfügbar, verzögert sich der
Verkaufsstart.
2. DIE LÖSUNG
Miviso bietet durch innovative Prozesse und eine
effiziente Arbeitsteilung innerhalb des Teams die
Produktion von 3D-Visualisierungen in wenigen
Tagen an. Damit vereinfacht sich die Planbarkeit in
der Vermarktung und Bauträger können rasch mit
dem Verkaufsprozess starten. Mit über Jahre hinweg
aufgebautem Know-how, Einrichtungsbibliotheken
und Templates schafft es das Team des Tiroler
Visualisierers, fotorealistische Qualität mit kürzeren
Wartezeiten und Fixpreisen zu kombinieren. Neben
dem klassischen Visualisierungsgeschäft bietet
Miviso zusätzlich Virtual-Reality-Touren für Immobilien
an. Diese werden schon bald zum Standard in
der Vermarktung von exklusiven Projekten zählen,
da Immobilien für Interessenten dadurch überall auf
der Welt erlebbar gemacht und unabhängig vom
Standort online besichtigt werden können.
14
DIE ZAHL
An die 14 Werktage
dauert die Bearbeitung
eines durchschnittlichen
Visualisierungsprojekts,
bestehend aus einigen
Außen- und Innenbildern
sowie einer 360°-
Tour. Basierend auf
Architektenplänen und
Umgebungsfotos wird
ein realitätsnahes Abbild
der Immobilie geschaffen
und steht Interessenten
jederzeit zur Besichtigung
zur Verfügung.
Foto: Miviso
48 ImmoFokus

2021
Mit dem „Respublika Park“ öffnete am
12. November das größte Shopping- und
Entertainmentcenter Osteuropas in der
ukrainischen Hauptstadt Kiew seine Pforten.
Hinter dem Großprojekt steht mit der
Wiener Trafin Consulting und Entwicklung
ein österreichisches Unternehmen.
Immobilie
ImFokus
Fotos: Trafin, Pexels
525
Mit der 525 Meter langen
Indoor-Achterbahn, die durch
den „Respublika Park“ verläuft,
wurde eine besondere Attraktion
geschaffen.
300.000
Das Einkaufs- und Shoppingcenter erstreckt sich auf rund 300.000
Quadratmetern und ist damit das größte Einkaufszentrum Osteuropas
sowie eines der größten in Europa.
9.000
Der Food Court erstreckt sich
über rund 9.000 Quadratmeter.
Damit ist er der
größte Food Court
der Ukraine.
500
Der „Respublika Park“ bietet
mehr als 500 Shops. Zu den
internationalen Anker-Mietern
zählen unter anderem die
Inditex-Gruppe mit Marken wie
Zara, Massimo Dutti etc., aber
auch Nike, New Yorker,
Calzedonia, H&M und Swarovski.
5.000
Das Projekt wird insgesamt
5.000 Arbeitsplätze schaffen
und soll pro Jahr um die 20
Millionen Besucher anziehen.
15
Das Einkaufs- und
Shoppingcenter setzt in
insgesamt 15 Kinosälen
auf großes Kino.
11.000
Ein weltweites Unikum ist der rund
11.000 Quadratmeter große Virtual-
Reality-Themenpark namens „Neopolis“,
der neben interaktiven Trampolinen
und virtuellen Klettergärten
auch einen multisensualen, virtuellen
Escape Room bietet.
Winter 2021
49

ImmoFokus.Rubrik
Aufsteiger
Absteiger
Next Generation
Zielstrebig. Vor knapp einem Jahr präsentierte der ImmoFokus Dominik Erne in der Rubrik 30 unter 35
als einen der Männer mit Potential. Damals verantwortete der nunmehr 27-Jähirge als kaufmännischer
Leiter bereits das Projekt TwentyOne mit einem Volumen von über 300 Millionen Euro. Heute ist Erne
Gesellschafter und Prokurist.
1 2012
Beginn des Studiums an der Wirtschaftsuniversität
Wien (WU)
2 2013
Praktika Investmentbank Liechtenstein und
Assistent des Haupverhandlers von „Global
Mercy“ von Mercy Ships, einer internationalen,
christlich motivierten Hilfsorganisation, die
seit 1978 Hospitalschiffe in Entwicklungsländern
betreibt. Die Hilfsorganisation betreibt
derzeit mit der Africa Mercy das größte zivile
Krankenhausschiff der Welt.
5 2016
Berufseinstieg bei Bondi Consult als Projektassistent
und Assistent von Anton Bondi de
Antoni. Parallel dazu Abschluss des Studiums
an der WU Wien mit dem Fokus Entrepreneurship
und Innovation.
6 2018
Anton Bondi de Antoni überträgt Erne die
Projektverantwortung und die kaufmännische
Gesamtverantwortung für das Projekt TwentyOne
– das damals noch als Projekt Siemensstraße
vermarktet wurde.
6
7
3 2014
Praktikum an der University of Victoria in
Kanada: „Managing Global Business and Marketing“
1
2
4 2015
Erne absolviert ein Auslandssemester an der
University of Wisconsin, die 2015 unter den
Top 30-Universitäten in den USA gereiht
wurde. Im selben Jahr engagiert sich der
gebürtige Vorarlberger beim Aufbau des Vertriebs
der Physiotherapie-Software IPHISIO.
3
4
7 2021
Im Zuge der Umstrukturierung von Bondi Consult
im Oktober 2021 erfolgte der nächste Karriereschritt.
Erne wurde Gesellschafter und zum
Prokuristen der Bondi Consult ernannt, sowie
Geschäftsführer zweier Projektgesellschaften.
Seine Chefs und nunmehrigen Partner sind
voll des Lobes für ihren Shooting-Star: „Wir
freuen uns über die Entwicklung von Dominik
Erne in unserem Unternehmen, und insbesondere
darüber, mit ihm als Partner in unserem
Team einen erfolgreichen Weg gemeinsam
weiter fortführen zu können“, beschreiben die
Gesellschafter Anton Bondi de Antoni und Johannes
Baillou ihren neuen Prokuristen.
5
Foto: Martin Jordan Fotografie
50 ImmoFokus

Advertorial
Neuer Anziehungspunkt
Foto: K18 / SIGNA
Quartiersentwicklung. Seit dem Frühjahr 2021 wird an der Adresse des ehemaligen Möbelhauses Leiner in
Wien Neubau ein richtungsweisendes Warenhaus-Konzept und ein modernes Lifestyle-Hotel mit öffentlichem
Dachpark umgesetzt.
D
er Abbruch des Möbelhauses
Leiner in der Mariahilfer Straße
ist mittlerweile abgeschlossen.
In weiterer Folge errichten SIGNA
und Central Group ein zukunftsweisendes
Traditions-Warenhaus, betrieben durch die
KaDeWe Group, optimal ergänzt durch ein modernes
Lifestyle-Hotel, einen starken Gastronomie-Fokus
und einen öffentlich zugänglichen,
konsumfreien Dachpark.
Hochattraktiver Standort
Das direkt an das MuseumsQuartier angrenzende
Projekt wird bis 2024 zu einem hochattraktiven
Standort entwickelt. Der vom
renommierten Architekturbüro OMA (Office
for Metropolitan Architecture) rund um den
niederländischen Stararchitekten und Pritzker-Preisträger
Rem Koolhaas konzipierte
Entwurf schafft durch einzigartige Qualität
ein neues Grätzel am unteren Ende der Mariahilfer
Straße.
SIGNA setzt mit der Neuinterpretation des
klassischen Warenhauses – das nicht KaDeWe
Wien heißen wird, sondern ein Branding
mit österreichischem Bezug erhalten soll –
ein Zeichen in einer Zone der Begegnung:
gleichermaßen für neue internationale
sowie regionale Impulse im Herzen Wiens.
Davon gehen zwei Analysen von RegioPlan
sowie Standort+Markt aus. Auch für die umliegenden
Mieter werde durch das neue Warenhaus
die Attraktivität steigen und mittelfristig
zu höheren Umsätzen für alle Einzelhändler
der unteren Mariahilfer Straße führen, heißt
es. Das Warenhaus werde nach dem Frequenzrückgang
durch Corona und die U-Bahn-Baustellen
ab der Eröffnung 2024 wieder neue Angebote
und neue Besucher in die Mariahilfer
Straße locken, nationale wie internationale, erklären
die Fachleute von RegioPlan in einer Expertise.
Das Warenhaus bringe einen Anstoß
für ein erneutes Frequenzwachstum von 25 bis
30 Prozent bis 2028, das entspreche in Summe
dann 37.000 bis 39.000 Passanten täglich auf
der Höhe des ehemaligen Möbelhaus-Leiner-
Standorts. Dort wäre damit dann erstmals die
Frequenz höher als etwa am anderen Ende
der inneren Mariahilfer Straße beim früheren
Kaufhaus Stafa, Ecke Kaiserstraße.
Steigerung der Kundenfrequenz
Standort+Markt betont vor allem die massive
Erhöhung der Mieter-Attraktivität durch die
Errichtung des Warenhauses. Für das Umfeld
der Mariahilfer Straße 10-18 rechnet der Berater
mit etlichen positiven Effekten: Es komme
zu einer Steigerung der Kundenfrequenz von
mindestens 30 Prozent, und die bisherige
B-Lage werde ab 2024 zu einer A-Lage. Bei
der zusätzlichen Frequenz sei von 15 Prozent
komplett neuen Kunden auszugehen, 85 Prozent
des Zugewinns seien schon vor Ort. Auch
die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der
Einkaufsvorgänge werde länger. Und es steige
allgemein die Attraktivität für Shopping-
Touristen signifikant. Letztlich wachse die
„Attraktivität des gesamten Geschäftsbereichs
innere Mariahilfer Straße, was mittelfristig zu
höherer Frequenz und zu höheren Umsätzen
für alle Einzelhändler dieser Zone führt“.
Das Projekt
~ 20.000 m² Shopping
~ 5.000 m² Gastronomie
~ 150 Hotelzimmer
~ 1.000 m² Dachpark
~ 2.000 m² urbane Grünflächen
~ 10 E-Tankstellen
~ 50 Fahrradabstellplätze
~ 95 Kilowatt-Peak (kWp) Photovoltaik-Anlage
~ Anschluss an den Fernwärmering der
Wien Energie
Die Fertigstellung ist für 2024 geplant. Für
das Gebäude werden eine Green-Building-
Zertifizierung nach LEED Gold sowie eine
Zertifizierung nach Greenpass-Gold-Standard
angestrebt.
Winter 2021
51

Positionen & Meinungen
108
DAS GEBOT DER STUNDE
Für die Mehrheit mag der Begriff
„Schattenkanzler“ das Wort des Jahres
2021 sein, für die Immobilienbranche
ist es vermutlich jedoch ESG. Und das
besteht gleich aus drei Worten. Warum
das „E“ für „Environment“ aber weit
mehr umfasst als Zertifikate, erklären
Karin Fuhrmann und Gerald Kerbl vom
Steuerberatungsunternehmen TPA.
72
RETAIL-PREMIERE
Anfang November feierte das „Res Publica“ in
Kiew Eröffnung. Mit 300.000 Quadratmetern
ist es ein Shopping- und Erlebniscenter der
Superlative. Vassili Tolstunov, CEO von Trafin,
über den Markteintritt in Österreich.
54
KAMPF DER WOHNUNGSNOT
Wenn Wohnen zum
Problemfall wird:
Michael Landau,
Chef der Caritas, und
Klaus Schwertner,
geschäftsführender
Caritasdirektor der
Erzdiözese Wien,
im Gespräch über
Wohnungslosigkeit und
Energiearmut in einem
der reichsten Länder der
Welt.
Foto: Adobe Stock
52 ImmoFokus

CENTRAL HUB
IHR NEUES BÜRO
IM HERZEN
VON FLORIDSDORF
www.twentyone.immo
CENTRAL HUB TWENTYONE IM ÜBERBLICK
LOBBY

Positionen & Meinungen
Not sehen -
und handeln
Wenn Wohnen zum Problemfall wird. „Viele Menschen, die sich an die Caritas
wenden, brauchen eigenmittelfreie Wohnungen, weil sie sich nicht einmal eine Kaution
leisten können.“ Michael Landau und Klaus Schwertner über Wohnungslosgkeit und
Energiearmut in einem der reichsten Länder der Welt.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Stichwort „Leistbares Wohnen“.
Michael Landau: Ich denke, als Caritas
haben wir einen klaren Fokus. Wir sehen die
Situation von Menschen in Not. Dabei geht
es aus unserer Sicht nicht um ideologische
Fragen. Unser Ansatzpunkt ist die Lebensrealität
von Menschen. Wenn wir wissen, dass
Wohnen so etwas wie die zweite Haut des
Menschen ist, eines der ganz wesentlichen
Grundbedürfnisse, dann sagen wir, zu einem
guten Zusammenleben gehört auch, dass
niemand in einer Lebenssituation steckt,
in der Kinder frieren, in der alte Menschen
den Mantel in der Wohnung anlassen, wo
die Wohnungen eigentlich nicht bewohnbar
sind. Wenn ich in die Sozialberatung schaue,
dann weiß ich: Wohnen, Heizen, Energie, das
sind die Themen, die viele Menschen zu uns
führen. Mittlerweile sind Wohnen und Heizen
wahrscheinlich die größten Herausforderungen
für unsere Klienten. Ein Umstand, der uns
Sorgen bereitet. Der Winter ist da.
Kritiker führen beim Thema Wohnen in
Gemeindebau immer wieder mangelnde
soziale Treffsicherheit an. Viele Wohnungen
im gemeinnützigen Wohnbau und
viele Gemeindewohnungen wären von
besser Verdienenden „belegt“, die sich aber
aufgrund ihrer Einkommenssituation am
freien Wohnungsmarkt eine Wohnung
leisten könnten.
Klaus Schwertner: Wir müssen aufpassen, dass
es im Gemeindebau nicht zu einer Ghettoisierung
kommt. Eine soziale Durchmischung ist
das Um und Auf für ein konfliktfreies Miteinander.
Hier ist in der Vergangenheit ja auch
vieles gelungen. Doch viele Menschen, die sich
an die Caritas wenden, brauchen eigenmittelfreie
Wohnungen, weil sie sich nicht einmal
eine Kaution leisten können.
Landau: Wir sprechen hier nicht von einer,
vergleichsweise, kleinen Gruppe, wenn wir
jetzt gerade wieder auf den Winter schauen.
54 ImmoFokus

Winter 2021
55

Positionen & Meinungen
Die Zahlen sprechen für sich – und das sind
keine Caritas-Zahlen, sondern Zahlen von der
Statistik Austria und EU-SILC-Daten. Rund
130.000 Menschen werden auch in diesem
Winter den Wohnraum, den sie zur Verfügung
haben, nicht ausreichend heizen, also nicht
warm halten können. Damit dürfen wir uns,
darf sich unsere Gesellschaft nicht abfinden.
Hier müssen wir immer wieder den Finger
in die Wunde legen. Hier müssen wir um
Lösungen ringen.
Wir sehen auch, dass akute Obdachlosigkeit
immer nur die Spitze eines Eisbergs ist. Ich
muss zugeben, als ich vor etlichen Jahren
zur Caritas gekommen bin, habe ich auch
geglaubt, es gibt nur dieses klassische Bild des
Obdachlosen: Alter Mann mit zerschlissener
Kleidung im Park, ergänzt um das Vorurteil,
dass er einen Doppler oder eine Bierdose in
der Hand hält. In Wirklichkeit sind es ganz
unterschiedliche Menschen. Wir sehen, dass
ein Drittel der Wohnungslosen in Wien unter
dreißig Jahre alt ist. Dass es ganz oft junge
Menschen betrifft. Dass es auch Mütter und
Kinder sind, dass es Frauen sind, die von Wohnungslosigkeit
betroffen sind. Wir sehen auch,
dass Präventionsarbeit sehr wichtig ist. Es ist
weder menschlich noch ökonomisch sinnvoll,
Menschen zu delogieren, sie in die akute Not
zu stürzen und dann zu versuchen, sie wieder
zurück in die Wohnung zu bringen.
Daniela Unterholzner vom neunerhaus
spricht von bundesweit 25.000 registrierten
Wohnungslosen. Rechne man die
Dunkelziffer dazu, komme man auf gut
und gern 100.000 Wohnungslose in ganz
Österreich.
Landau: Darüber hinaus gibt es aber eben
auch Menschen, die, wie bereits gesagt, in
Wohnungen leben, die sie nicht angemessen
56 ImmoFokus

warm halten können. Das Thema Energiearmut
ist, glaube ich, eines der Themen, denen
wir uns stellen müssen, und wo ich glaube,
dass wir insgesamt gefordert sind.
Als Caritas geht es uns hier nicht um irgendwelche
ideologischen Fragen, wie das gerade
bei Wohnthemen oft der Fall ist. Uns geht es
um die Realität der Menschen. Daher sind für
uns die Familienzentren, die Mutter-Kind-
Häuser, und Einrichtungen wie die Gruft, wo
es auch um junge Wohnungslose geht, der
Ausgangspunkt. Unser Ziel insgesamt ist, dass
Menschen auf den eigenen Beinen stehen und
ihr eigenes Leben wieder selbstbestimmt und
selbstverantwortlich leben können.
Wie soll das gehen?
Schwertner: Um Wohnungslosigkeit nachhaltig
zu beenden, braucht es einen Wohnungsmarkt,
der für alle Platz hat. Es braucht
österreichweit leistbare Wohnungen für alle.
Es braucht mobile Betreuung nach Bedarf.
Und zusätzlich dazu braucht es Wohnhäuser
mit speziellem Fokus, die Menschen in
unterschiedlichen Lebensphasen ein Zuhause
geben und sich anhand des Bedarfs weiterentwickeln
– etwa indem sie die Bedürfnisse von
jungen Erwachsenen stärker berücksichtigen.
„Um Wohnungslosigkeit
nachhaltig zu beenden, braucht
es einen Wohnungsmarkt, der
für alle Platz hat. “
Klaus Schwertner,
Caritas
Landau: Dazu sind nach unserer Wahrnehmung
zwei Elemente wesentlich. Einerseits
Arbeit, von der man leben kann, und andererseits
eben ein Wohnraum, in dem man leben
kann. Es ist ein Grundauftrag der Caritas,
Menschen zu begleiten und zu unterstützen,
ihnen etwa in der Situation von Arbeits- oder
Obdachlosigkeit zu helfen. Hilfe zur Selbsthilfe
leisten, Not sehen und handeln – darum
geht es.
Gerade einkommensschwache Schichten
müssen günstige Wohnungen anmieten,
die über keine ausreichende Wärmedämmung,
nicht über dichte Fenster etc.
verfügen … und bei denen der Eigentümer
beim besten Willen auch das Haus nicht
sanieren kann. Ein Teufelskreis?
Landau: Hier zeigt sich, dass es wesentlich
ist, dass man die soziale und die ökologische
Frage zusammendenkt. Die Europäische
Winter 2021
57

Positionen & Meinungen
Union hat ein Programm, das genau diese
sozialen und ökologischen Themen adressiert.
Das heißt, Wohnraum so zu sanieren, dass
auch diejenigen, die in ganz schwierigen
Wohnverhältnissen leben, zu einer dichten
Wohnungstür, zu dichten Fenstern und vielleicht
einer vernünftigen Heizung kommen.
Das ist sozial wichtig und richtig – und es ist
ökologisch richtig, weil somit viel energieeffizienter
umgegangen wird.
ändern. Die dritte Säule ist der Gerätetausch,
der es ermöglicht, durch energieeffizientere
Geräte die Kosten für Wohnen, Heizen und
Energie zu senken, und gleichzeitig einen
wichtigen Beitrag im Sinne einer ökologischen
Verantwortung zu leisten. Gerade
jetzt stehen viele vor der Frage, ob sie ihre
Wohnung heizen oder etwas zu essen kaufen
können. Da braucht es Lösungen, die sozial
und ökologisch sinnvoll sind. Einkommensschwache
Haushalte, die sich den Tausch
einer Heizung nicht einfach leisten können,
erhalten aber bis zu 100 Prozent der Kosten
ersetzt. Viele unserer Klienten tun sich beim
Umgang mit den Behörden schwer – auch hier
helfen wir.
Schwertner: Wir haben mit dem Verbund
einen Hilfsfonds, der auf drei Säulen ruht.
Erstens: Die Unterstützung bei Heiz- und
Energiekosten, die notfalls auch – unabhängig
vom jeweiligen Anbieter – übernommen
werden. Zweitens: die Beratung. Wir begleiten
Menschen, um ihnen dabei zu helfen, ihr
eigenes Verhalten im Haushalt positiv zu ver-
Michael Landau
Michael Landau wurde 1960 in Wien geboren. Er ist Biochemiker,
katholischer Priester und Verantwortlicher der Caritas.
Michael Landau ist der Sohn aus der Ehe des jüdischen Vaters
Erwin Landau, der 1939 aus Österreich flüchten musste und
nach seinem Aufenthalt in Shanghai erst 1947 nach Österreich
zurückkehrte, und der katholischen Mutter Eva Landau. Sein jüngerer
Bruder Daniel Landau ist Lehrer und als Bildungs aktivist
tätig. Michael Landau maturierte 1978 in Wien und begann
anschließend das Studium der Biochemie, das er 1988 mit dem
Doktorat abschloss. Während seiner Studienzeit trat er in die
katholische Kirche ein und wurde 1980 getauft. 1986 trat er in
das Priesterseminar ein und studierte Philosophie und Katholische
Theologie. 1999 wurde er nach einem Doktoratsstudium in
Kirchenrecht mit der „Arbeit Amtsenthebung und Versetzung
von Pfarrern“ zum Dr. iur. can. promoviert. Im Oktober 1992
wurde er in Rom zum Priester geweiht.
Im Dezember 1995 übernahm er nach Helmut Schüller die Leitung
der Caritas der Erzdiözese Wien. Seit 13. November 2013
ist er Präsident der Caritas Österreich und seit 19. Mai 2020
auch Präsident von Caritas Europa.
58 ImmoFokus

Also mehr Beratung hin zu den Förderprogrammen?
Landau: Genau diese Programme sind richtig
– und wichtig. Wie kann ich gleichzeitig einen
ökologischen und einen sozialen Nutzen
stiften? Wie muss ich dann ein Programm
ausgestalten, damit es eben auch diejenigen
Menschen erreicht, die zum Beispiel die Eigenbeiträge
nicht leisten können, wo aber ein
neues Fenster, ein besser gedichtetes Fenster,
einen wirklichen Unterschied machen. Sozial
und ökologisch. Auch unsere Klienten spüren
die Klimakrise. Heizen ist die eine Seite, Kühlen
die andere. Menschen, die akut wohnungslos
sind, haben eben keinen Raum, in den sie
sich ohne weiteres zurückziehen können, um
an einem kühleren Platz ein bisschen Ruhe zu
finden. Daher war es uns wichtig, dafür Platz
zu schaffen, zum Beispiel in Pfarren.
Schwertner: Wir haben letztes Jahr die Idee
gehabt, dass wir nicht nur im Winter die Wärmestuben
offenhalten, sondern im Sommer
auch Klimaoasen in den Gärten von Pfarren
anbieten wollen. Gerade jetzt in der Corona-
Krise ist Einsamkeit ein großes Thema.
Menschen haben in Zeiten der Pandemie das
Bedürfnis, wieder miteinander ins Gespräch
zu kommen. Die Gärten mit den schattigen
Plätzen bieten sich da gut an. Sie bieten auch
Abkühlung in den immer heißer werdenden
Sommern.
Klaus Schwertner
Klaus Schwertner studierte an der IMC Fachhochschule Krems
Gesundheitsmanagement. Nach seinem Studium leitete er bei
der NÖ Landeskliniken-Holding den Bereich PR & Kommunikation
und war in dieser Funktion Pressesprecher der 27 niederösterreichischen
Spitäler.
Von 2008 bis 2013 war Klaus Schwertner Pressesprecher der
Caritas Erzdiözese Wien. 2010 gründete er die gemeinsame
Initiative „Gegen Unrecht: Kinder gehören nicht ins Gefängnis“
von Caritas, Diakonie, den SOS-Kinderdörfern und Amnesty
International, die von über 75 Organisationen und mehr als
116.000 Menschen unterstützt wurde.
Seit März 2013 ist Klaus Schwertner geschäftsführender Caritasdirektor
der Erzdiözese Wien.
Zwischen den Zahlen lesen.
www.tpa-group.at
Winter 2021
59

Positionen & Meinungen
WORDRAP MIT MICHAEL LANDAU
Mit welcher Person
(lebend oder bereits
verstorben) würden Sie
gerne einen Abend
verbringen?
Papst Franziskus
In den nächsten
zehn Jahren möchte
ich unbedingt…
weiterhin für
die Caritas im
Einsatz sein.
Womit haben Sie Ihr
erstes Geld verdient?
Als Kind, wenn ich
beim Putzen der
Küchenkästen mitgeholfen
habe..
Meinen Kaffee trinke
ich am liebsten…
im Café Korb in
Wien.
Morgen- oder
Abendmensch?
Abend- bis
Nachtmensch.
Wenn Sie zehn Millionen
Euro im Lotto gewinnen würden, was
machen Sie damit?
Geld ist zwar nicht alles,
kann beim Helfen aber
hilfreich sein. Ich würde es
spenden. Der Caritas.
Welches Buch liegt
auf Ihrem Nachttisch?
Ein ganzer Stapel ungelesener
Bücher. Ich
kaufe sie gerne, hab
aber zu wenig Zeit,
um sie zu lesen.
Nehmen Sie
gerne Risiko?
Kalkuliertes
Risiko, ja.
Ihr Lieblingshobby?
Klassische
Musik.
Wenn Sie das
Radio im Auto
aufdrehen,
was läuft?
Ö1 gehört gehört.
60 ImmoFokus

Landau: Wir versuchen auch immer, Armutsspiralen
zu durchbrechen. Ich habe gerade
die Geschichte einer Mutter im Kopf, die vor
vielen Jahren mit ihren Kindern bei uns im
Mutter-Kind-Haus gelebt hat. Eines ihrer
Kinder ist jetzt als Erwachsene zurückgekommen
zur Leiterin Clementine Rath im 20.
Bezirk, ins Haus Immanuel. Sie ist schwanger,
mittlerweile ausgebildete Sozialarbeiterin,
und hat einen Job. Sie hat sich an die Zeit
im Mutter-Kind-Haus erinnert und hat sich
für die Geborgenheit, die sie damals erlebt
hat, und für die Möglichkeit, dass sie damals
mit ihrer Mutter als Kind dort leben konnte,
bedankt. Für sie sei die Hilfe, die sie damals
erhalten hat, die Voraussetzung gewesen, um
heute eine Familie gründen und selbst Mutter
werden zu können.
Wenn leistbarer Wohnraum immer mehr
zum Problem wird, hat die Politik versagt?
Wo sind die Hebel, die man drücken, die
Stellschrauben, an denen man drehen
muss?
Landau: Ich glaube, dass es bei diesen Fragen
keine einfachen Lösungen gibt, sondern dass
es das Zusammenspiel vieler Partner braucht.
Um Wohnungslosigkeit nachhaltig zu
beenden, braucht es einen Wohnungsmarkt,
der für alle Platz hat. Zum Beispiel einen
erreichbaren und leistbaren Erstwohnraum
für Frauen, die aus einem Mutter-Kind-Haus
ausziehen. Vieles wäre ohne Partner aus der
Wirtschaft nicht möglich. Ich glaube, das
Zusammenspiel aller Beteiligten, und nicht
so sehr die Schuldfrage, ist das, was uns im
Blick nach vorne weiterbringen wird. Wie
kommen wir zu echten eigenmittelfreien
Wohnungen für Menschen, die eben auch
geringe Beiträge nicht leisten können? Wie
„Vieles wäre
ohne Partner
aus der
Wirtschaft nicht
möglich.“
Michael Landau,
Caritas
werden wir nach der Corona-Pandemie dafür
sorgen, dass es nicht zu einem Anstieg bei der
Wohnungslosigkeit kommt? Wir sehen, dass
die Maßnahmen auch der Bundesregierung
in der Corona-Krise selbst hilfreich gewesen
sind, von der Kurzarbeit beginnend, über die
Mietstundungen, bis hin zu anderen Maßnahmen.
Aber gestundete Mieten werden jetzt
wieder fällig, und wir sehen, dass zu uns nun
mehr Menschen kommen, die diese Kosten
nicht mehr stemmen können.
Also ein Mehr an finanzieller Unterstützung?
Schwertner: Es ist vernünftig, Eigenleistungen
zuzumuten, die zumutbar sind. Dass
Menschen den Betrag, den sie zahlen können,
auch zahlen. Aber vielleicht braucht es einen
Fonds – auf welcher Ebene auch immer, Bund
oder Länder – der es möglich macht, dass
Menschen ihre Wohnung nicht verlieren. Aus
diesem Grund setzen wir uns dort ein, wo es
etwa um eine möglichst frühzeitige Delogierungsprävention
geht, weil wir eben stark
versuchen, rasch zu helfen.
Landau: Menschen, die ihre Wohnung
verloren haben, über den Weg der Wohnungslosenhilfe
wieder zurückzubegleiten, ist sehr
viel aufwendiger, als sie dabei zu unterstützen,
dass sie die Wohnung nicht verlieren.
Delogierungsprävention müsste noch früher
ansetzen.
Die Corona-Pandemie hat die Situation, so
nehme ich an, verschärft?
Landau: Das ist ein brennendes Thema. Für
viele Menschen ist die Gesundheitskrise
längst auch zu einer sozialen Krise geworden.
In unseren 56 Sozialberatungsstellen in ganz
Österreich sehen wir: Viele Menschen wenden
sich an uns, die nie zuvor gedacht hätten, je
auf die Hilfe der Caritas angewiesen zu sein.
Es kann sehr schnell gehen, dass jemand, der
vielleicht heute selbst noch hilft, weil er dazu
in der Lage ist, schon morgen oder übermorgen
durch die unterschiedlichsten Gründe
selbst auf Hilfe angewiesen ist. Wir sind als
Menschen in eine Solidargemeinschaft hineinverwoben,
aus der sich niemand ausgeschlossen
fühlen, aus der sich aber auch niemand
davonstehlen darf. Wir tragen Verantwortung
für uns selbst und füreinander.
Wie sehr spielt das Thema Scham eine
Rolle?
Landau: Das ist leider ein riesiges Thema.
Ich erinnere mich an ein Gespräch, das ich
geführt habe, als ich gemeinsam mit Kardinal
Schönborn in der Gruft war.
Rechnet sich.
www.tpa-group.at
Winter 2021
61

Positionen & Meinungen
WORDRAP MIT KLAUS SCHWERTNER
Nehmen Sie
gerne Risiko?
Ja, in meiner Komfortzone
fühl ich
mich nicht lange
wohl.
Womit haben Sie Ihr
erstes Geld verdient?
Mit Babysitten als
Teenager, dann als
Hilfskrankenpfleger in
einer Reha-Klinik.
Mit welcher Person
(lebend oder bereits
verstorben) würden Sie
gerne einen Abend
verbringen?
Herbert
Grönemeyer hätte
was.
Meinen Kaffee trinke
ich am liebsten…
als Kräutertee am
Morgen :-)
In den nächsten
zehn Jahren möchte
ich unbedingt…
die Gesellschaft
ein wenig zum
Guten verändern.
Wenn Sie das Radio
im Auto aufdrehen,
was läuft?
Das, was sich
meine Tochter
wünscht.
Welches Buch liegt
auf Ihrem Nachttisch?
„Ändert sich
nichts, ändert sich
Alles“ von Katharina
Rogenhofer.
Morgen- oder
Abendmensch?
Eindeutig:
Abend.
Ihr Lieblingshobby?
Laufen und Radfahren.
Wenn Sie zehn Millionen
Euro im Lotto gewinnen würden, was
machen Sie damit?
Ich würde einkaufen! Auf
wirhelfen.shop findet man
sinnvolle Geschenke - nicht
nur zu Weihnachten.
62 ImmoFokus

Ein jüngerer Mann hat uns erzählt, dass er
zwei Mal hingekommen ist und vor der Gruft
wieder umgedreht hat und nicht hineingegangen
ist, um etwas zu essen, weil er sich
so geschämt hat. Erst beim dritten Mal hatte
er einfach so großen Hunger, dass er hineingegangen
ist und geschaut hat, dass er eine
warme Mahlzeit bekommt. Das sehen wir an
ganz vielen Orten. Menschen schämen sich
für ihre Situation. Es braucht oft sehr lang,
manchmal zu lang, bis sie kommen, um Hilfe
in Anspruch zu nehmen. Deswegen müssen
wir unsere Hilfsangebote niederschwelliger
machen. Wir haben etwa dort, wo es um Lebensmittelausgaben
geht, diese mit einer ganz
niederschwelligen Sozialberatung verbunden.
Es ist wichtig, dass Menschen rechtzeitig
schauen: „Wie komme ich denn aus einer
Armutssituation auch wieder heraus, wie
gelingt der Ausstieg aus der Armutsspirale?“
„Scheitern wird oft mit
Versagen gleichgesetzt.
Frühzeitig Hilfe suchen
und annehmen, heißt das
Stichwort. “
Michael Landau,
Caritas
Das ist in unseren Sozialberatungsstellen
eine der wirklich großen Herausforderungen,
dass sich Menschen aus Scham, aus Angst,
viel zu spät an die Caritas wenden, mit einem
Problemrucksack, der wirklich schwer
beladen ist. Dass sie dann mit vielfältigen
Problemen zu uns kommen, wo es uns dann
auch schwerfällt, diesen Rucksack gemeinsam
auszupacken.
Anders Ausgedrückt: Wir haben keine
Kultur des Scheiterns?
Landau: Scheitern wird oft mit Versagen
gleichgesetzt. Frühzeitig Hilfe annehmen,
heißt das Stichwort. Ein wenig spielt dabei ein
öffentlicher, gesellschaftlicher Diskurs mit
hinein. Wenn die Politik über mehr als eineinhalb
Jahre in jedem Mindestsicherungsempfänger
jemanden sieht, der es sich angeblich in
der sozialen Hängematte gemütlich gemacht
haben soll, dann ist das etwas, was wir auch
scharf zurückweisen. Es ist auch als Caritas
unser Auftrag, nicht nur konkret Hilfe zu
leisten, sondern auch diese anwaltschaftliche
Arbeit zu leisten und darauf hinzuweisen, dass
hier Menschen Unrecht getan wird.
Vor ein paar Tagen hat mir eine Frau in Salzburg
von ihrer Situation in Armut erzählt, aber
auch von ihrem Weg zurück. Ich habe drei Sachen
mitgenommen. Das Erste ist, wie rasch es
gehen kann, dass Menschen den Boden unter
den Füßen verlieren. Das heißt, diejenigen, die
in die Sozialberatung kommen, unterscheidet
von uns, von der Mehrheit der Gesellschaft, oft
viel weniger als man denkt. In ihrem Fall war
es der Verlust der Arbeit des Mannes und eine
Behinderung eines ihrer vier Kinder. Die Frau
hat versucht, mit prekären Jobs die Familie
über Wasser zu halten. Das ist irgendwann
einmal nicht mehr gelungen. Das heißt, es
kann sehr rasch gehen, und gerade, wenn
mehrere Probleme zusammenkommen, sind
auch Familien, die sich das nie gedacht hätten,
sehr rasch in einer schwierigen Situation, die
sie alleine nicht mehr bewältigen können.
Das Zweite, das ich abgespeichert habe, ist,
wie schwer der Vorwurf Betroffene trifft, sie
müssten sich eben mehr anstrengen. Dieser
Immobilien-Know-Wow!
www.tpa-group.at
Winter 2021
63

Positionen & Meinungen
dauernde Rechtfertigungsdruck hat dazu
geführt, dass sie sich völlig zurückgezogen
hat und einige Monate in völliger Isolation
gelebt hat, weil sie das einfach nicht mehr
ausgehalten hat. Das Dritte, das mich sehr
nachdenklich gestimmt hat, ist das, was sie
von ihren Kindern erzählt hat. Dass Kinder
aus armutsbetroffenen Familien irgendwann
selbst in die gesellschaftliche Randständigkeit
geraten oder gedrängt werden. Wer
selbst nie jemanden einladen kann, weil
das Zuhause zu beengt ist, wird irgendwann
selbst auch nicht mehr eingeladen. Wer bei
den Schulveranstaltungen nicht mitfahren
kann, auch wenn sich viele Elternvereine
durchaus bemühen, gerät irgendwann an
den Rand der Klassengemeinschaft. Es geht
nicht nur um die materielle Not, sondern
auch um die Frage von Ausgrenzung, von
Teilhabe.
Caritas
Die Caritas hilft Menschen in Notsituationen, etwa bei Armut, Krankheit, Behinderung
oder Pflegebedürftigkeit - und zwar ungeachtet von Geschlecht, Herkunft, religiöser
Zugehörigkeit und so weiter. Caritasmitarbeiter haben durch den täglichen Umgang
mit Betroffenen viel Erfahrung und überlegen genau, was den Hilfesuchenden auf
Dauer nützt.
Landau: Mich hat bei der Dame sehr bewegt,
als sie erzählt hat, dass ihre Kinder nicht mehr
zu den Geburtsfesten von anderen Kindern
gehen konnten, weil sie die zehn Euro für ein
Geburtstagsgeschenk nicht mehr hatten, und
ihnen das aber so unangenehm war, dass sie
das nicht sagen wollten und immer abgesagt
haben. Und dann wird man auch nicht mehr
eingeladen.
64 ImmoFokus

Umfassendes steuerliches Spezialwissen
für die Immobilien branche auf 0,021m 2 .
Jetzt kostenlos die Broschüre bestellen und profitieren:
www.tpa-group.at/immo
Winter 2021
65

Zum Autor
Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks
Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu
30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei
Marktanalysen und Projekten.
Erhebliche Produktivitätsprobleme am Bau
Kommentar: Andreas Kreutzer
In den letzten fünf Jahren gab es von Statistik Austria keine Presseaussendung
zur Inflationsberichterstattung, in der die Wohnkosten nicht als
Preistreiber genannt wurden. Seit Jahresbeginn rücken auch die rasant
wachsenden Baupreise immer stärker in den Fokus. Kurzum, Wohnen
wird mehr und mehr zur teuren Angelegenheit. An Vorschlägen, wie ein
„leistbares Wohnen“ zu realisieren wäre, mangelt es nicht. Möglicherweise
sollte das Augenmerk aber nicht nur auf die Neuregulierung des
Mietmarktes gelegt werden. Vielmehr könnten die Ursachen auch in der
Entwicklung der Entstehungskosten gesucht werden. Dabei würde man
rasch auf einen nur in Fachkreisen diskutierten Missstand aufmerksam
werden: die mangelnde Produktivität in der Baubranche. Denn neben
rasant steigenden Grundstückskosten, der Ineffizienz der Wohnbauförderung
und der massiven Nachfrage von Seiten institutioneller Anleger
sind die, infolge fehlender Produktivitätsgewinne, steigenden
Baupreise der ursächliche Grund für die Teuerung im
Wohnungsneubau. Und diese steigen nicht erst seit
heuer signifikant.
Effizienzverlust
Nominal wuchs die Bauwirtschaft seit
1995 um rund drei Prozent pro Jahr. Der
Anstieg war aber ausschließlich preisgetrieben.
Die erbrachte Bauleistung
entwickelte sich – trotz des Baubooms
der letzten Jahre negativ. Damit ist die
Bauwirtschaft nicht nur der einzige der
großen Wirtschaftsbereiche, der Wachstum
ausschließlich über Preiserhöhungen
realisierte, sondern auch jener, der im
letzten Vierteljahrhundert keine Produktivitätsgewinne
erzielen konnte. Ganz im
Gegenteil, seit Mitte der 1990er-Jahre
verlor die Branche Jahr für Jahr an Effizienz.
Im Durchschnitt sank die Arbeitsproduktivität – bezogen auf die
insgesamt geleisteten Arbeitsstunden – um 0,6 Prozent pro Jahr. Als
Erklärung für die schwache Performance wird gerne die hohe Personalintensität
in der Baubranche ins Feld geführt.
Ein kurzer Vergleich
Doch das Argument greift zu kurz, wie ein Vergleich mit dem ebenso personallastigen
Tourismussektor zeigt. Denn Beherbergungsbetriebe und
Gastronomie erzielten im selben Zeitraum zumindest moderate Produktivitätsgewinne
von jährlich durchschnittlich 0,4 Prozent. Seit 1995 ist
die Arbeitsproduktivität im Tourismus um acht Prozent gestiegen, am
Bau um zehn Prozent gesunken. Über alle Wirtschaftsbereiche hinweg
erhöhte sich die Arbeitsproduktivität seit 1995 um rund ein Drittel oder
1,7 Prozent pro Jahr. Dabei gäbe es auf den Baustellen durchaus
Potential, die Arbeiten effizienter zu verrichten.
So identifiziert eine Studie der ETH Zürich 19
Prozent Personalstehzeiten und 22 Prozent
unproduktive Tätigkeiten der Baustellenlogistik
wie Materialsuche, Auf- und Umräumen
oder personalbedingte oder
störungsbedingte Unterbrechungen.
Insbesondere der TGA- und Ausbaubereich
erweisen sich auf nahezu allen
Baustellen als Produktivitätssenke.
Natürlich machen die zunehmend
komplexere Art der Bauausführung
und die ordnungspolitischen Rahmenbedingungen
die Sache mit der steigenden
Produktivität nicht leichter. Aber in
einem VW Golf TDI wird heute auch mehr
Technik und Ausstattung hineingepackt als
vor 25 Jahren. Die Teuerung schoss aber nie
über die Inflation hinaus.
Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock
66 ImmoFokus

Zum Autor
Eugen Otto ist Eigentümer der Otto Immobilien in Wien.
Das Unternehmen ist seit 65 Jahren am Markt und zählt zu
den größten, privat geführten und unabhängigen Immobilienberatern
Österreichs.
Boom der Assetklasse Logistik
Kommentar: Eugen Otto
Logistikimmobilien sind aktuell ein Liebling der Investoren – sofern
ausreichend Projekte am Markt sind. Denn Bestandsobjekte gibt es
kaum und neue Projektentwicklungen werden, falls sie nicht im zukünftigen
Bestand eines Fonds gehalten werden, bereits in der Phase
der Vorvermietung veräußert. Wie unsere Experten berichten, wird die
Liste der potenziellen Anleger hier Woche für Woche länger. Neben dem
Hauptfokus auf Wien und das Umland interessieren sich die Investoren
auch für die Landeshauptstädte sowie für Zwischenlagen an Verkehrskorridoren.
Zudem bemerken wir Spezialisierungen in Richtung Last-
Mile-Hubs oder Cross-Docking-Liegenschaften.
Nachhaltigkeit
Was das Thema ESG und Nachhaltigkeit betrifft, so haben dies Investoren
schon seit einigen Jahren im Fokus. Hier hat ein Kompetenzaufbau
in Richtung Investitionsprodukte stattgefunden,
die auch den ESG-Kriterien oder längerfristig
auch den Kriterien der EU-Taxonomie
für Nachhaltigkeit entsprechen. Für
Bestandsimmobilien bedeutet dies ein
großes Potenzial an Nachrüstungen, die
als Beitrag zur Erreichung der globalen
Klimaziele auch zweifellos notwendig
sind. Allerdings: Nachhaltige Investments
können nur durch wertige und nachhaltige
Mieten getragen werden. Die bisher manchmal
„günstigen“ Mieten von Bestandsobjekten am
Ende ihres Lebenszyklus erlauben in der aktuellen
Marktlage keine Nachrüstungen oder Maßnahmen,
die die CO2-Bilanz verbessern. Interessenten
schreckt dies eher ab, da die Einmalkosten
einer Betriebsumsiedlung und die absehbaren
zukünftigen Betriebskosten hier klar für die
nachhaltigere Variante sprechen. Aber passen
in Zeiten explodierender Online-Bestellungen Logistik und ESG überhaupt
zusammen?
Entwicklungsmöglichkeiten
Aus unserer Sicht sind mit der Elektromobilität für Auslieferungen auf
der letzten Meile hier positive Ansätze zu sehen. Die technische Umsetzung
des Betriebes solcher Fahrzeugflotten, ausgehend von den Last-Mile-
Hubs, steht hier aber zweifellos noch am Anfang. Denn hier ergeben sich
Themen wie Ladekapazitäten, Brandschutz oder die notwendigen Fuhrparkgaragen.
Eines ist allerdings klar: Die Logistik ist immer nur Mittel
zum Zweck – nämlich zur Erfüllung unserer Wünsche als Konsumenten.
Wir haben die Chance und wohl auch die Verantwortung selbst lenkend
einzugreifen. Aber dies gilt wohl nicht nur für das Thema Logistik.
Winter 2021
67

ImmoFokus.Rubrik
Akademische
Seite
Zum Autor
Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Modul Universität Wien (MU).
Gründer des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft
an der WU Wien und Vizepräsident der European
Real Estate Society.
Speckgürtelförderung
Kommentar: Gunther Maier
Nach langer Diskussion hat sich die österreichische Bundesregierung
auf die Eckpunkte der ökosozialen Steuerreform geeinigt und diese am
3. Oktober stolz der Öffentlichkeit präsentiert. Ab Jänner 2022 soll sie
schrittweise in Kraft treten. Das Adjektiv „ökosozial“ geht vor allem darauf
zurück, dass mit dieser Reform ein CO2-Preis eingeführt wird. Ab
Mitte 2022 soll der Ausstoß von Kohlendioxid vorerst 30 Euro kosten.
Bis 2025 soll der Preis bis 55 Euro ansteigen.
Die Intention hinter dieser Steuer ist klar und einfach: Der Ausstoß des
klimaschädlichen CO2 kostet und wer mehr Ausstoß verursacht, zahlt
mehr. Weil die CO2-Bepreisung breit angelegt ist, werden dadurch auch
Produkte, deren Produktion mehr CO2 verursacht, teurer werden. Und
wenn ein Produkt im Vergleich zu anderen teurer wird, so wird es normalerweise
auch weniger gekauft.
Altes Problem Verkehr
Ein wichtiger Emittent und ein Problemkind der österreichischen Klimapolitik
ist der Verkehr, vor allem die tägliche Autofahrt zur Arbeit,
zum Einkaufen, zur Schule usw. Nachdem die CO2-Bepreisung auch
Kraftstoffe trifft, werden
längere Fahrten teurer
werden und manche Leute
werden sich nach Alternativen
umsehen. Langfristig
betrachtet wirkt sich eine
CO2-Bepreisung auch auf
die Siedlungsstruktur aus:
weniger Zersiedelung, weniger
Bodenversiegelung,
weniger Einkaufszentren am
Stadtrand. Dass dieser Zusammenhang
besteht, weiß
jeder, den es schon einmal in
die Suburbs einer amerikanischen Stadt verschlagen hat. Deren endlose
Eintönigkeit ist auch das Ergebnis des über lange Zeit sehr niedrigen
Benzinpreises.
Lenkungseffekt
Allerdings hat die österreichische Bundesregierung die CO2-Bepreisung
mit einem „regionalen Klimabonus“ verknüpft. Dass die Einnahmen aus
der Steuer an die Bevölkerung zurückgegeben werden, schwächt zwar
den Lenkungseffekt, hilft aber der Akzeptanz der Maßnahmen in der Bevölkerung.
Allerdings soll der Klimabonus in Österreich nicht gleichmäßig
oder nach sozialer Bedürftigkeit verteilt werden, sondern nach vier
Gebietstypen. Und in Stufe vier ist der Klimabonus mit 200 Euro doppelt
so hoch wie in Stufe eins.
Der mögliche Lenkungseffekt der ökosozialen Steuerreform auf die Siedlungsstruktur
wird damit nicht nur geschmälert, sondern ins Gegenteil
verkehrt. Die Gebiete mit dem höchsten Energieverbrauch pro Kopf erhalten
den höchsten Bonus pro Kopf. Aus dem „Klimabonus“ wird so ein
„Pendler- und Häuslbauerbonus“.
Im Umland der Städte wird
daraus eine Speckgürtelförderung.
Während die Wienerinnen
und Wiener in Breitenlee
nur 100 Euro bekommen, gibt
es im benachbarten Aderklaa
das Doppelte. Der Blick auf die
Karte (orf.at/stories/3231087/)
zeigt ähnliche Beispiele auch
bei anderen Städten. Die
ersten Umwidmungen sind
wahrscheinlich schon in Vorbereitung.
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock
68 ImmoFokus

Advertorial
Judikatur-Update aus
dem Immobilien-Bereich
Beratung. Die BDO Immobilienexpertinnen und -experten verschaffen nachstehend einen Überblick über
wesentliche aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.
Autor: Marlies Muck, Msc
Foto: BDO
Private Grundstücksveräußerung
und Verlustausgleich
(BFG 26.1.2021, RV/7105137/2018)
Bei Verlusten aus privaten Grundstücksveräußerungen
nach § 30 Abs. 7 EStG idF des
Steuerreformgesetzes 2015/16 ist dieser auf
60 Prozent zu kürzen und gleichmäßig auf das
Jahr der Verlustentstehung und die folgenden
14 Jahre aufzuteilen. Der dadurch entstandene
Verlust ist ausschließlich mit Einkünften aus
der Vermietung und Verpachtung auszugleichen.
Alternativ zur Verteilung auf 15 Jahre
kann in der Steuererklärung der Ausgleich des
gesamten auf 60 Prozent gekürzten Verlustes
im Verlustentstehungsjahr mit Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung, soweit diese
unter § 28 Abs 1 Z 1 und 4 fallen, beantragt werden
(wobei ein allfälliger darüberhinausgehender
Verlustüberhang verloren geht).
Im gegenständlichen Fall war der Ausgleich
des auf 60 Prozent gekürzten Verlustes mit
Einkünften aus der Verwertung eines Patents
gemäß § 28 Abs. 1 Z 3 EStG strittig. In verfassungskonformer
Interpretation wurde vom
BFG davon ausgegangen, dass es sich bei den
Factbox
MARLIES MUCK, MSC
STEUERBERATERIN/MANAGERIN
Telefon +43 5 70 375 1000
marlies.muck@bdo.at
in § 30 Abs. 7 EStG genannten Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung nur um solche
handelt, die in einem sachlichen Zusammenhang
mit privaten Grundstücken stehen. Die
Revision ist anhängig.
„Frustrierte“ Planungskosten bei Einkünften
aus Grundstücksveräußerungen
(BFG 27.1.2021, RV/7104235/2020)
Grundsätzlich sind Planungskosten im Zusammenhang
mit der Errichtung eines Gebäudes
auf unbebauten Grund und Boden als Teil der
Herstellungskosten des Gebäudes zu aktivieren.
Im Falle des Entstehens von Planungskosten
für die Errichtung eines Gebäudes,
das gegenständlich aufgrund von Liquiditätsproblemen
des Generalunternehmers nicht
erbaut wurde, können diese Planungskosten
bei einem Weiterverkauf des unbebauten
Grundstücks nicht als Herstellungsaufwand
betreffend Grund und Boden geltend gemacht
werden.
Dies vor dem Hintergrund des BFG, dass durch
den Verkauf frustrierte Planungskosten nicht
mit dem Veräußerungsgewinn des Grundstücks
verrechnet werden könnten, weil die
Einheitstheorie nicht mehr anwendbar sei und
die Planungskosten für die nicht realisierte Gebäudeerrichtung
entrichtet wurden. Eine Revision
an den VwGH wurde zugelassen. Zufolge
dem Abgehen von der Einheitstheorie stellen
Grund und Boden und Gebäude kein einheitliches
Wirtschaftsgut mehr dar. Es können demnach
keine einheitlichen Anschaffungskosten
angenommen werden.
Marlies Muck, Msc
Steuerberaterin/Managerin
Einkünfte für den Verzicht auf eine
Option zum Erwerb einer Liegenschaft
(VwGH 3.5.2021, Ra 2019/13/0124)
Nach der Rechtsprechung des VwGH ist der
Verzicht auf ein Recht als eine Veräußerung
des Rechts beziehungsweise als eine einem
Veräußerungsvorgang gleichzuhaltende
Vermögensumschichtung anzusehen. Ausgenommen
hiervon ist ein Verzicht auf höchstpersönliche
Rechte, da diese zivilrechtlich
nicht übertragbar sind. Da der VwGH den
Optionsverzicht als eine der Veräußerung
der Option gleichzuhaltende Vermögensumschichtung
beurteilt, wird der Verzicht der
Besteuerung unterliegen.
Wie sich zeigt, bietet der Immobilien-Sektor
auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen
Ihnen die BDO Expertinnen und Experten
gerne beratend zur Seite stehen. Zudem sind
die weiteren Entwicklungen im Zusammenhang
mit der Steuergesetzgebung laufend zu
beobachten und zu evaluieren.
Winter 2021
69

Die Zwei
Gedankensplitter zum
ImmoMarketing in Theorie und Praxis.
Und weiter geht es mit
dem Hero-Hub-Hygiene-Modell
Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak
In der letzten Ausgabe vom ImmoFokus haben wir erneut das Hero-
Hub-Hygiene-Modell vorgestellt. Mit diesem Kommunikationsmodell
können Marketer Inhalte auf Social-Media-Kanälen wie Facebook oder
Instagram planen, erstellen und damit äußerst erfolgreich sein. Wir haben
das Modell selbst im Einsatz und sind davon restlos überzeugt, da es
langfristig hilft, Communities aufzubauen. Denn es geht nicht darum,
kurzfristig Klicks zu generieren, sondern langfristig eine Marke aufzubauen
bzw. zu etablieren. Wir wollen echte Menschen zu Fans unserer
Dienstleistung/unserer Produkte machen und dank der Digitalisierung
punktgenau mit unserer Zielgruppe in Kontakt kommen.
Das Hero-Hub-Hygiene-Modell hilft uns dabei und wir haben im
letzten Kommentar ein Beispiel für Hero-Content vorgestellt. Damals
ging es um eine einzigartige Aktivität von Mattel bei ihrem Bestseller
Scrabble. Für alle, die es nicht gelesen haben, einfach „Buchstaben
YOLO“ in Google eingeben und ihr werdet von den Videos
begeistert sein.
Weitere Praxis-Beispiele
Heute geht es um Hub-Inhalte: Bei diesem Content soll die spezifische
Dialoggruppe immer wieder zum Anbieter zurückgeholt und Vertrauen
aufgebaut werden. Dies wird ermöglicht, indem wiederholt relevante
Inhalte geboten werden, welche einen regelmäßigen Kontakt
ermöglichen. Besonders Blog- oder Video-Serien, die ein Thema ausgiebig
behandeln, helfen beispielsweise als Hub-Content diese Ziele
zu erreichen. Hub-Inhalte sind nicht dafür gedacht, besondere Aha-
Erlebnis zu bewirken. Bei diesen Inhalten geht es um Informationsvermittlung,
oftmals fast schon Schulungen, welche dem User helfen,
ein Thema besser zu verstehen oder tief in die Materie einzudringen.
Die Marke kann mit diesen Videos Expertenstatus erlangen und mit
dieser Strategie zu einem verlässlichen Partner für den (potentiellen)
Kunden werden.
„will it blend?“ von blendtec
Hub-Umsetzungen müssen aber nicht spröde oder langweilig sein,
wie es „will it blend?“ eindrucksvoll zeigt. Bei dieser Video-Serie auf
Youtube zeigt das Unternehmen blendtec, was ihre Mixer alles leisten.
Zur Überraschung der Zuschauer wird Spielzeug, ein Amazon Echo
und vieles mehr zerkleinert. Völlig unerwartet wird in den Videos alles
gemixt. Was wir uns zu Hause vielleicht schon einmal gedacht haben,
aber nie trauten, wird vor unseren Augen Realität. Das Zuschauen macht
einfach Spaß und wir finden die Umsetzung einfach nur genial. Einzige
Einschränkung ist, dass die Videos für uns Europäer wie ein Home-Shopping-Kanal
anmuten. Bei diesem Hub-Inhalt wird auf eindrucksvolle,
humorvolle Art und Weise die Frage, was die Mixer von blendtec alles
können, beantwortet. Mit dieser Vorgehensweise wird Social-Mediaaffin
gezeigt, wie hochwertig die Produkte sind.
Rückenschule von M.A.N.D.U.
Als zweites Beispiel möchten wir M.A.N.D.U. erwähnen. Der Markführer
bei EMS-Training in Österreich ermöglicht seinen Kunden die Stärkung
der Muskulatur in nur 15 Minuten einmal pro Woche. Gestärkte
Muskeln sind vor allem für den Rücken von besonderer Relevanz und
helfen in der Prävention bei Rückenschmerzen, Bandscheibenproblemen
und sonstigen Beschwerden mit dem Stützapparat. Viele Kunden
suchen online Inhalte zum richtigen Rückentraining. Um Kompetenz
zu dokumentieren, eine Community aufzubauen und auch zur internen
Weiterbildung hat M.A.N.D.U. eine Online-Rückenschule auf Youtube
veröffentlicht. In 22 Schulungsvideos gibt es eine Vielzahl an Rückenund
Bauchübungen.
Soweit für heute – beim nächsten Mal werden wir uns im nächsten Jahr
mit dem Hygiene-Content beschäftigen.
www.youtube.com/watch?v=vEWizqP_dP0
70 ImmoFokus

Advertorial
Achtung:
Neuerung bei
ausländischem Vermieter
Umsatzsteuer. Wesentliche Änderung für Vermieter und Mieter
Fotos: zhu difeng/AdobeStock, Franz Helmreich Fotografie
G
eschäftsimmobilien (Büros,
Geschäfte und Logistikgebäude)
werden in der Regel umsatzsteuerpflichtig
vermietet. Hier
kommt der Umsatzsteuersatz von 20 Prozent
zur Anwendung
Die Vermietung einer Immobilie qualifiziert
umsatzsteuerlich als sonstige Leistung. Bisher
war die österreichische Finanzbehörde
in den Umsatzsteuerrichtlinien Rz 2601b der
Ansicht, dass ausländische Unternehmer, die
ein inländisches Grundstück besitzen und
dieses umsatzsteuerpflichtig vermieten, wie
inländische Unternehmer zu behandeln sind.
Dies bedeutet, dass der Vermieter Rechnungen
mit 20 Prozent Umsatzsteuer ausstellt und die
Umsatzsteuer in den Umsatzsteuervoranmeldungen,
beziehungsweise der Jahresumsatzsteuererklärung,
erklärt und abführt. In diesen
macht der ausländische Unternehmer auch
den Vorsteuerabzug geltend.
Ab 1. Jänner 2022 soll hier aber auf Basis des
Entwurfs des Umsatzsteuer-Wartungserlasses
eine wesentliche Änderung eintreten. Im Juni
2021 wurde der österreichische Fall Titanium
LeitnerLeitner
Wirtschaftsprüfer Steuerberater
(C-931/19) vor dem EuGH entschieden. In
diesem Fall hat eine Jersey-Gesellschaft eine
österreichische Geschäftsimmobilie vermietet.
Da die Gesellschaft über keine österreichischen
Mitarbeiter verfügte, hat der EuGH entschieden,
dass es zwingend zum Übergang der
Umsatzsteuerschuld (Reverse Charge) auf den
Mieter kommt. Diese Ansicht wird jetzt auch
in die Umsatzsteuerrichtlinien übernommen.
Am Heumarkt 7
A-1030 Wien
Tel: +43 /1/718 98 90
Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804
E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com
Übergang der Umsatzsteuerschuld
auf Mieter
Vermietet daher ein ausländischer Vermieter
eine österreichische Geschäftsimmobilie (z.B.
deutsche GmbH oder Luxemburger Fonds mit
österreichischer Immobilie) an einen Unternehmer
und verfügt dieser ausländische Unternehmer
über kein eigenes Personal in Österreich,
das zu autonomem Handeln befähigt
ist, so kommt es zwingend zum Übergang der
Umsatzsteuerschuld auf den Leistungsempfänger.
Dies bedeutet, dass der ausländische
Vermieter keine Rechnung mit Umsatzsteuer
ausstellen darf, sondern auf den Übergang der
Steuerschuld hinweisen muss. Der ausländische
Vermieter hat zwar den Vorteil, dass er
keine Umsatzsteuer abführen muss. Er hat jedoch
auch den wesentlichen Nachteil, dass er
nicht im Veranlagungsverfahren ist und daher
auch die Vorsteuern (z.B. Errichtungskosten
der Immobilie und laufende Betriebskosten)
nur über das Vorsteuererstattungsverfahren
geltend machen kann (Erstattungszeitraum
ist das Jahr oder das Quartal). Dies ist somit ein
wesentlicher Liquiditätsnachteil gegenüber
dem normalen Veranlagungsverfahren.
Für die Mieter ist wichtig, dass diese – da es
zwingend zum Übergang der Umsatzsteuerschuld
kommt – keine Rechnung mit Umsatzsteuer
akzeptieren dürfen (die Mieter hätten
daraus keinen Vorsteuerabzug). Die Mieter
müssen vielmehr die Miete als Reverse Charge
in ihrer Umsatzsteuervoranmeldung erklären.
Mieter müssen daher genau prüfen, ob ihr
Vermieter für umsatzsteuerliche Zwecke als
ausländischer Unternehmer gilt. Die Neuregelung
soll ab 1. Jänner 2022 gelten und betrifft
auch alle bestehenden Mietverträge.
Harald Galla
ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert
auf Immobilientransaktionen.
Winter 2021
71

Positionen & Meinungen
72 ImmoFokus

Einkaufen allein
bringt kein Erlebnis
Fun-Faktor. „Wir haben uns für das Projekt Respublika Park entschieden, weil wir die Ukraine gut kennen,
wir die Möglichkeit gesehen haben, in dieses Projekt einzusteigen und umzusetzen“, erklärt Trafin-CEO
Vassili Tolstunov im ImmoFokus-Interview anlässlich der Eröffnung des 300.000 Quadratmeter großen
Shopping-&-Entertainment-Centers in Kiew.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
In Kiew haben Sie mit dem Respublika
Park vor wenigen Wochen eines der
größten Shopping-Entertainment-Center
Europas eröffnet. In Österreich hingegen
sind Sie mit Immobilienentwicklungen
noch nicht in Erscheinung getreten.
Vassili Tolstunov: Unser Family Office, besser
gesagt die ersten Unternehmen, die von meinem
Vater gegründet wurden, sind bereits seit
1993 in Österreich aktiv. Es gibt viele Bereiche,
in denen die Familie oder die Unternehmen der
Familie tätig waren bzw. sind. In Summe sind es
weltweit über 24 Beteiligungen in den verschiedensten
Bereichen: von Projektentwicklung,
Handel mit Rohstoffen und Agrargütern, IT
und Consulting – und eben auch Immobilien.
In Österreich haben wir 2010 mit verschiedenen
kleineren Projekten angefangen.
Von Zinshausentwicklungen bis Green-
Field-Projekten war an und für sich bereits
alles dabei. Immobilien wurden ein immer
größerer Schwerpunkt unserer Aktivitäten
– vor allem in Österreich. Natürlich ist das
Projekt Respublika Park in Kiew von der Größe
her einzigartig. Es ist gleichzeitig das größte
Projekt, das wir bis jetzt im Immobilienbereich
umgesetzt haben.
Ihr erstes Projekt in der Ukraine?
Unsere Firmengruppe ist im Zuge einer
Wirtschaftsmission im Rahmen des Staatsbesuchs
von Bundespräsident Alexander Van
der Bellen Anfang 2018 erstmals wirklich
auf den ukrainischen Markt aufmerksam
geworden. Wir haben uns für dieses Projekt
entschieden, weil wir das Land, die Ukraine,
gut kennen, wir die Möglichkeit gesehen
haben, in dieses Projekt einzusteigen und
umzusetzen.
Die Ukraine an sich war für uns bereits vor
dem Respublika Park ein Thema, aber primär
im Bereich Handel – konkret mit Rohstoffen
und diversesten landwirtschaftlichen Gütern.
Da war es logisch, sich auch nach anderen
Betätigungsfeldern umzusehen. Wo können
wir uns einbringen? So sind wir auf das
Projekt Respublika Park gestoßen – und haben
uns, wenn ich das so ausdrücken darf, auch
getraut einzusteigen.
Natürlich sind wir sehr froh, dass es, trotz
der widrigen Umstände, geklappt hat. Die
Pandemie hat auch die Ukraine fest im Griff.
Wir sind alle froh, dass der Eröffnungstermin
im November gehalten hat.
Ein perfekter Zeitpunkt für das Weihnachtsgeschäft?
Wir waren sehr froh, dass in Kiew die 2G-Regel
bereits vor Österreich eingeführt wurde.
Damit wurden klare Spielregeln geschaffen,
wie Einkaufszentren beziehungsweise Orte
mit Kundenfrequenz aufmachen können.
Obwohl die Impfquote mit knapp
25 Prozent in der Ukraine ja nicht besonders
hoch ist.
Die Impfquote ist nicht berühmt. Das liegt
sicherlich an mehreren Faktoren. Einerseits ist
es die Schwierigkeit, prinzipiell an Impfstoffe
zu kommen. Wahrscheinlich ist auch das Bewusstsein,
dass das tatsächlich notwendig ist,
noch nicht bei allen wirklich angekommen.
Zurück zum Respublika Park – Ihr erstes
Retail-Projekt?
Es ist unser erstes Retail-Projekt.
Und dann gleich diese Dimension?
Und dann gleich diese Dimension. Genau.
Wir haben ein starkes Team vor Ort. Yuliia
Shchaslyva, unsere CEO des Shoppingcenters,
wurde 2021 zum Developer of the Year in der
Ukraine gekürt. Sie hat bereits über zehn
Winter 2021
73

Positionen & Meinungen
„Den Konsumenten
von morgen ist
das Community-
Feeling und die
zwischenmenschliche
Interaktion wichtig.“
Vassili Tolstunov,
Trafin
Shoppingcenter-Projekte im ganzen Land
erfolgreich umgesetzt.
Ein Projekt, das bereits knapp nach der
Jahrtausendwende angedacht wurde, aber
unter keinem guten Stern stand? Man ist
versucht, von einer Neverending-Story zu
sprechen. Pleiten und Baustopp inklusive.
Das war definitiv eine Neverending-Story Wir
hatten von diesem Projekt bereits 2017/18
erfahren – und erste Überlegungen angestellt.
Richtig ernst wurde es, als bekannt wurde,
dass die ukrainische Nationalbank im
Rahmen einer Versteigerung versuchen wird,
dieses Projekt an den Mann oder an einen
Käufer zu bringen.
Damit war für uns klar, dass wir bei diesem
Projekt von null anfangen werden müssen.
Bei unserem Einstieg war die Shopping Mall
eine Ruine, die wirklich nur aus Wänden und
einem Dach bestanden hat. Nicht einmal ein
Stromanschluss war vorhanden.
Aber wir haben uns alles genau angesehen,
durchgerechnet und geprüft, wie wir dieses
Projekt mit unserem in Europa erworbenen
Know-how in einem Land mit einer sich
gerade entwickelnden Wirtschaft umsetzen
können. Natürlich stand dabei auch der
Schutz unserer Investition im Mittelpunkt.
Wir haben vor, dieses Projekt bei der MIGA,
der Multilateral Insurance Guarantee Agency
zu versichern. Seit Mitte der 1990er Jahren
greifen wir gerne bei der Absicherung von
Projekten in sich entwickelnden Ländern auf
diese Investitionsschutzmechanismen zurück.
Welche Risiken können versichert werden?
Es geht um die Absicherung nicht-wirtschaftlicher
Risiken, wie Breach of Contract, Currency
Inconvertibility and Transfer Restriction,
Expropriation, War and Civil Disturbance,
Non-Honoring of Financial Obligations. Ein
gutes Instrument, um sich sicherer zu fühlen.
Ein üblicher Vorgang. Über 20 österreichische
Unternehmen, die in der Ukraine tätig sind,
haben unserem Wissen nach ebenfalls ihre
Investitionen über die MIGA abgesichert.
Sie sind in Kirgisistan geboren und im
Alter von sechs Jahren mit Ihrer Familie
nach Österreich gezogen. Gelten Sie in der
Ukraine als Ausländer oder als Ukrainer?
Vor Ort gelte ich definitiv als Ausländer. Ich
habe zwar ukrainische Wurzeln beziehungsweise
meine Familie hat teilweise ukrainische
Wurzeln. Meine Frau ist aus der Ukraine, aus
Kiew. Ich habe sie in Wien kennengelernt
nichtsdestotrotz. Aber für die Ukraine bin
ich definitiv ein Ausländer. Ob ich jetzt dort
als ethnischer Ukrainer, Weißrusse, Russe
gesehen werde oder als Österreicher, weiß ich
nicht genau. Aber es ist mir recht. Ich fühle
mich dort prinzipiell fast wie zu Hause.
Als Kaufpreis wird immer wieder ein höherer
zweistelliger Millionenbetrag genannt.
Über Zahlen kann ich leider nicht sprechen.
74 ImmoFokus

Natürlich ist die Situation in der Ukraine
anders als in westeuropäischen Ländern.
Aber unser primäres Ziel ist es natürlich, das
Einkaufszentrum so gut wie möglich vollzubekommen,
einen guten Cash-Flow zu garantieren.
Was in weiterer Folge passiert, werden wir
sehen. Der Markt muss dazu bereit sein, solche
großen Einkaufszentren aufzunehmen.
Vassili Tolstunov
Vassili Tolstunov ist Geschäftsführer der Trafin Consulting- und Entwicklungs
GmbH. Tolstunov ist österreichischer Staatsbürger („zweite Generation“) und
war vor seiner Berufung in die Trafin-Geschäftsführung in internationalen Konzernen
tätig. Bereits mehrere Generationen der Familie Tolstunov haben ihren
Lebens- und Arbeitsmittelpunkt in Österreich und sind in der österreichischen
Gesellschaft tief verwurzelt.
Zu den Ankermietern …
Zu den internationalen Ankermietern zählen
unter anderem die Inditex-Gruppe (Zara,
Massimo Dutti etc.), Nike, New Yorker, Calzedonia,
McDonald’s, H&M, Ikea und Swarovski.
Aktuell liegt der Vermietungsgrad bei 61
Prozent – bis Jahresende peilen wir
81 Prozent an. Wir hoffen, wie gesagt, dass
wir im kommenden Jahr an der 100-Prozent-
Marke kratzen werden. Die ersten Ergebnisse
sind sehr erfreulich. Wir sind für das Eröffnungswochenende
von 20.000 Besuchern
ausgegangen. Die Zahlen, die wir jetzt am
Tisch haben, zeigen uns aber, dass unsere
Erwartungen übertroffen wurden und wir in
den ersten drei Tagen über 240.000 Besucher
hatten. Wir hoffen natürlich, dass es nicht nur
ein einmaliger Effekt ist.
Die politischen Risiken hat man abgefedert.
Aber es gibt durchaus auch marktwirtschaftliche
Risiken. Einige Experten
mahnen, der Markt an Shoppingmalls sei
gesättigt, zudem sei der Immobilienmarkt
äußerst illiquide.
Wir verstehen uns nicht nur als Shopping-,
sondern auch als Entertainmentcenter. Die
Annahme, dass Einkaufen allein das Erlebnis
ist, ist veraltet. Man muss den Kunden rundherum
etwas bieten, um das Shoppingerlebnis
attraktiv zu machen.
Den Konsumenten von morgen ist das
Community-Feeling und die zwischenmenschliche
Interaktion wichtig. Im Respublika Park
stehen hybride Konzepte mit einem Mix aus
Retail, Gastro, Entertainment, Bildung und
Gesundheit im Fokus. Ein Beispiel dafür ist
der mehr als 11.000 Quadratmeter große
Virtual-Reality-Themenpark „Neopolis“, der
neben interaktiven Trampolins und virtuellen
Klettergärten etwa einen multisensualen,
virtuellen Escape Room bietet.
Unser primäres Ziel ist, das Einkaufszentrum
so voll wie möglich zu bekommen, um guten
Cash-Flow zu garantieren. Wir sind da, glaube
ich, auf einem ganz guten Weg. Wir hoffen
stark, dass die Pandemie nicht allzu große
Auswirkungen haben wird. Bis zum Ende
des kommenden Jahres werden wir mit den
Ankermietern, die bereits da sind und die
vorhaben, Mitte des kommenden Jahres ihre
Pforten zu eröffnen, eine starke Basis haben,
die uns Mieteinnahmen sichert. Nicht zu
vergessen die kleineren Retailer, die uns eine
hohe Vermietungsquote garantieren – und
damit nachhaltigen Mietertrag bringen.
Pro Jahr rechnen Sie mit 20 Millionen
Besuchern?
Korrekt. 20 Millionen Besucher pro Jahr.
Natürlich nur, wenn alles gutgeht. Wir werden
die Pandemie berücksichtigen müssen, aber
hoffen, dass es zumindest im Frühjahr wieder
zu einer gewissen Normalität führt oder
führen wird. Dann sind wir optimistisch, dass
wir diese Größenordnung erreichen können.
Defacto haben Sie eine Ruine gekauft. Gab
es da das Konzept bereits?
Es gab bereits ein Konzept. An und für sich
kein schlechtes Konzept, was die Architektur
und ähnliches betrifft. Die Neuerungen, die
Ausrichtung hin zum Entertainment-Center
mit Virtual-Reality- und Augmented-Reality-
Angeboten haben wir eingebracht. Es war
uns klar, dass wir aufgrund der Dichte an
Einkaufszentren in der Ukraine und des
Online-Handels mehr bieten müssen als ein
Shopping-Erlebnis. Unser Ziel ist es, die Leute
Winter 2021
75

Positionen & Meinungen
so lange wie möglich im Einkaufszentrum und
Entertainment-Zentrum zu behalten. Dafür
aber ist es notwendig, Jung und Alt etwas
bieten zu können. Von Entertainment-Center
bis Kino und Einkaufs- und Gastronomiemöglichkeiten
sollte da jeder etwas für sich finden.
Wir hoffen, dass wir für jeden Geschmack
etwas dabei haben.
Welches Kundensegment sprechen Sie an?
Prinzipiell ist das gesamte Einkaufszentrum
so konzipiert, dass es für jedermann oder
jederfrau Möglichkeiten bietet. Der Luxusbereich
war für uns von Anfang kein Thema. Wir
haben versucht, Retailers zu holen, die für die
breite Masse etwas zu bieten haben. Entsprechend
ist das Preisgefüge fürs Entertainment-
Center ebenfalls so gestaltet, dass es prinzipiell
für jeden leistbar ist.
Die Shopping Mall wird stark vom Wohnbau
rund um die Mall profitieren ...
Das Wohnen ist bereits dort entstanden, bevor
wir angefangen haben, bevor wir das Einkaufszentrum
übernommen haben. Wir haben aber
natürlich gleich verstanden, dass es eine gute
Sache ist, da man sich seine Konsumenten
in der Nähe hält. Je mehr Wohnbau entsteht,
desto mehr Kunden kann man ansprechen.
Wir kooperieren mit dem Wohnbau. Wir
haben, wenn ich mich nicht irre, knapp 4.000
Parkplätze vor Ort. Wir versuchen, diese
ebenfalls den Bewohnern des Living-Centers
zur Verfügung zu stellen. Das heißt, wir
versuchen, da bereits Synergien zu entwickeln,
die sowohl für uns als Einkaufszentrum
als ebenfalls für die Bewohner der Neubauten
Vorteile bringen.
Beim Respublika Park sind sie mit
75 Prozent beteiligt. 25 Prozent hält ein
ukrainischer Partner?
Wir haben mit Vitaliy Khomutynnik einen
sehr guten Partner gefunden, da er nicht nur
in der Ukraine tätig ist, sondern ebenfalls
in ganz Europa. Wir sind sehr froh, mit ihm
kooperieren zu können.
Wie sieht es beim Wohnbau aus?
Beim Wohnbau halten wir eine Minderheitsbeteiligung.
76 ImmoFokus

Wie viele Wohnungen werden auf dem
Areal rund um die Shopping Mall gebaut?
Bis 2035 werden rund um das Center am Stadtrand
von Kiew auf einer Fläche von knapp
110 Hektar 14.000 moderne Wohneinheiten
sowie Gewerbeflächen, der sogenannte
„Residential Complex“ realisiert. Im Endausbau
wird die „City within the City“ mit ihren
1,6 Millionen Quadratmeter Gebäudefläche
das größte Stadtprojekt darstellen, das jemals
in der Ukraine verwirklicht wurde. Wobei der
Großteil der Wohnungen rund 40 Quadratmeter
haben wird – natürlich werden auch
Einheiten mit 200 Quadratmetern errichtet.
Das Angebot wird sehr gut angenommen.
Wir liegen zwar nicht im Zentrum vom Kiew.
Nichtsdestotrotz gibt es eine recht hohe
Nachfrage genau für kleine und mittelgroße
Wohnungen. Die Lage ist, wie erwähnt, zwar
nicht zentral. Wir haben aber eine U-Bahn in
der Nähe beziehungsweise die Verkehrsinfrastruktur
ist relativ gut.
Mit welchen Preisen müssen die Käufer
rechnen?
Eines vorweg. In Kiew werden Wohnungen in
der Regel für die Eigennutzung gekauft. Der
Quadratmeterpreis liegt bei rund 2.000 Dollar.
Für Kiewer Verhältnisse nicht billig. Nichtsdestotrotz
verkaufen wir sehr gut. Meine Frau
hat mich ebenfalls gefragt, ob wir nicht dort
eine Wohnung oder zwei kaufen sollten, damit
wir sie dann weitervermieten. Aber wir freuen
uns, dass das Konzept offensichtlich bis jetzt
zumindest eine gute Resonanz findet.
nicht unbedingt Interesse an den klassischen
Modellen oder bereits bestehenden Objekten
haben. Wir wollen dort investieren, wo wir
unsere Idee und unsere Konzepte umsetzen
können. Und wir hoffen, dass die Trafin
demnächst mehrere Objekte für ihr Portfolio
erweitern kann. Der dritte Bereich ist die
Hotellerie. Gerade in der Pandemiezeit eine
schwierige Assetklasse. Nichtsdestotrotz
glauben wir, gemeinsam mit Partnern und
Betreibern ein Konzept gefunden zu haben,
das in Österreich einzigartig wäre.
Was wäre das Einzigartige?
Das Konzept der Sternevergabe hat sich
überholt. Es geht um Individualisierung. Es
geht um hohe Qualität. Diese hohe Qualität
kann auch ohne Fokus auf eine Fünf-Sterne-
Auszeichnung erreicht werden.
Österreich ist ein schönes Land mit vielen
touristischen Möglichkeiten. Gerade in der
Pandemie hat es gezeigt, dass Österreicher
und ebenfalls Touristen den Standort sehr zu
schätzen wissen. Wir glauben, wenn man da
die richtigen Orte mit dem richtigen Konzept
füllt, gibt es enormes Potenzial abseits vom
klassischen Drei-, Vier-, Fünf-Sterne-Bereich.
Ich glaube nicht, dass das Glück der Hotellerie
in Touristenhochburgen mit ein-, zwei-, drei-,
vierhundert Zimmern oder Sechshundert-
Betten-Hotels liegt. Kleinere Einheiten, aber
primär fokussiert auf gute Lagen. Mit den
richtigen Konzepten. Individualtourismus,
wo wirklich für jeden etwas dabei ist, wird
in Zukunft viel mehr gefragt sein, als es jetzt
bereits der Fall ist.
Liegt der Schwerpunkt eher bei der Stadtoder
Ferienhotellerie?
Beides. Beides ist, glaube ich, interessant.
Aber zur jetzigen Zeit fokussieren wir uns
mehr auf touristische Lagen abseits der
absoluten Hotspots. Lagen mit Bergen und
Seen. Urlaub in Österreich ist wieder in.
Aufgrund der Pandemie haben sich viele für
einen Urlaub in Österreich entschieden –
und hier im Speziellen abseits der großen
Hotelburgen.
Noch einmal kurz zurück zum Wohnbau.
Ist hier an Beteiligungen oder ebenfalls an
Eigendevelopments gedacht?
Beides ist für uns eine Option. Die Konkurrenz
ist relativ groß. Man muss zu den
richtigen Projekten kommen. Wir sind für
alles offen und können natürlich ebenfalls
Kooperationen mit Partnern überlegen, wo
sich ihre Sicht und unsere Sicht der Konzepte
finden würden. Wohnen ist für uns immer
eine Überlegung wert.
In Westösterreich, so hört man, steht ein
Deal knapp vor Abschluss. Können Sie uns
Details verraten?
Leider nein. Wir haben weder ein Closing noch
ein Signing. Ich muss daher aus verständlichen
Gründen um Geduld bitten.
Aber die Trafin hat sich als Ziel gesetzt, primär
in drei verschiedenen Bereichen tätig zu sein.
Das eine ist der Wohnbau, wobei wir verstehen,
dass der Wohnbau in Österreich, sagen
wir einmal, aufgrund der hohen Konkurrenz
relativ schwierig ist. Das zweite ist der
Retail-Bereich. Hier sind wir laufend auf der
Suche nach passenden Objekten. Wobei wir
Trafiin Consulting und Entwicklungs GmbH
Trafin wurde 2013 in Wien gegründet und ist im Immobiliensektor tätig. Neben der
strategischen Weiterentwicklung ihres Portfolios in Zentral- und Osteuropa plant
das Unternehmen in naher Zukunft auch maßgebliche Investitionen in Retail- und
Hotelprojekte in Österreich und Europa zu tätigen. Trafin ist Teil der T&F – einer
diversifizierten Unternehmensgruppe im Besitz der Familie Tolstunov, welche
schon in zweiter Generation in Österreich lebt und arbeitet. Die T&F hält Beteiligungen
in mehreren Ländern und ist in den Bereichen Projektentwicklung, Handel
mit Rohstoffen und Agrargütern, Immobilien, IT und Consulting tätig. Klienten der
Gruppe sind und waren unter anderem Centerra Gold, Kapsch TrafficCom oder
JSC International Airport Manas und Kyrgyzaltyn.
Winter 2021
77

Positionen & Meinungen
COVID-19 und
Mietzinsbefreiung
bzw. -minderung
Erste OGH-Urteile. Der OGH hat sich nun erstmals mit dem Thema Mietzinsbefreiung bzw. Mietzinsminderung
wegen pandemiebedingter Betretungsverbote befasst, sodass ein erster „Zwischenbefund“ abgegeben
werden kann.
Autor: Christoph Kothbauer
W
enn ein Mietgegenstand
wegen außerordentlicher
Zufälle (Feuer, Krieg, Seuche,
Überschwemmungen,
Unwetter etc.) gar nicht gebraucht oder benutzt
werden kann, so ist zwar der Vermieter zur
Wiederherstellung des Mietgegenstands nicht
verpflichtet, doch ist auch kein Mietzins zu
entrichten (§ 1104 ABGB; Mietzinsbefreiung).
Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls
einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstands,
so wird ihm ein verhältnismäßiger Teil
des Mietzinses erlassen (§ 1105 Satz 1 ABGB;
Mietzinsminderung). Nach der Rechtsprechung
handelt es sich bei außerordentlichen Zufällen
gemäß §§ 1104 f ABGB um elementare Ereignisse,
die außerhalb menschlicher Kontrolle liegen.
Sie treffen stets einen größeren Personenkreis
auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung
über Ersatzansprüche nicht angemessen
ausgeglichen werden kann.
Während die Bestimmungen der §§ 1104 f
ABGB in den letzten Jahrzehnten mangels
praktischer Anwendungsfälle ein von Rechtsprechung
und Lehre nur wenig beachtetes Dasein
gefristet haben, hat sich dies durch die im
Jahr 2020 aufgetretene COVID-19-Pandemie
schlagartig geändert. Die gegen die Ausbreitung
der Pandemie ergriffenen legistischen
Schutzmaßnahmen haben sofort die Frage
aufgeworfen, wie weit sich Geschäftsraummieter,
die durch diese Schutzmaßnahmen Beeinträchtigungen
ihres Geschäftsbetriebs erleiden,
auf Mietzinsbefreiung bzw. -minderung
stützen können. Diese Frage wurde bislang
in Expertenkreisen durchaus kontroversiell
beantwortet, sodass in vielerlei Hinsicht erst
die Rechtsprechung Klarheit schaffen wird.
Mittlerweile liegen einige veröffentlichte zweitinstanzliche
Entscheidungen vor, und rezent
hat sich auch der OGH erstmals mit der gegenständlichen
Thematik befasst, sodass ein erster
„Zwischenbefund“ abgegeben werden kann.
Bisherige Erkenntnisse aus
der Rechtsprechung
Einigkeit besteht in den vorliegenden Entscheidungen
darin, dass COVID-19 als Seuche
im Sinne der für außerordentliche Zufälle konzipierten
§§ 1104 f ABGB zu qualifizieren ist.
In diesem Sinne vermögen auch behördliche
Betretungsverbote, wohl aber auch sonstige
öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Verhinderung
der Ausbreitung von COVID-19
(eingeschränkte Öffnungszeiten, quantitative
Kundenbeschränkungen, „3G“-, „2,5G“-, „2G“-
oder „2G+“-Zugangsregeln etc.) Mietzinsbefreiung
bzw -minderung auszulösen. Einer
Substanzschädigung des Mietgegenstands
bedarf es nicht.
Fixkostenzuschüsse und Lockdown-Umsatzersätze
sind nach der zweitinstanzlichen
Rechtsprechung nicht an den Vermieter herauszugeben.
Die Vorschriften der §§ 1104 f ABGB sind nachgiebiges
Recht. Die Übernahme der Preisgefahr
für außerordentliche Zufälle durch den Mieter
ist aber nur dann nicht sittenwidrig, wenn sie
Gegenleistung ist für irgendeinen außerordentlichen,
ihm gewährten Vorteil (= niedrigerer
Mietzins) oder wenn sich der Mieter gegen
dieses Risiko versichern lassen kann.
Welche Umstände lösen
Mietzinsminderungsansprüche aus?
In besonderem Maße strittig (und von der vorliegenden
zweitinstanzlichen Rechtsprechung
uneinheitlich beantwortet) ist die Frage, ob
einem Geschäftsraummieter auch Mietzinsminderungsansprüche
zustehen sollen, soweit
78 ImmoFokus

er von der COVID-19-Pandemie bzw. den gegen
ihre Ausbreitung ergriffenen Schutzmaßnahmen
nur mittelbar betroffen ist.
Dies ist der Fall, wenn aufgrund der Corona-
Krise der Kundenverkehr nicht das gewohnte
Ausmaß erreicht, was durchaus vielfältige
Ursachen haben kann. Reisebeschränkungen
sind dafür ebenso verantwortlich wie
Ausgangsbeschränkungen. Kunden können
natürlich auch deshalb ausbleiben, weil sie
aus Furcht vor Ansteckung das Haus nur mehr
dann verlassen, wenn es unbedingt nötig ist.
Die Corona-Krise hat bei vielen Menschen
auch wirtschaftliche Probleme oder gar Nöte
verursacht, weshalb sie ihr Konsumverhalten
drosseln müssen. Letztlich kann auch schlicht
eine schlechte und pessimistische allgemeine
Stimmung für das Ausbleiben von Kunden ins
Treffen geführt werden.
Vielerorts wird warnend darauf hingewiesen,
dass die sprichwörtliche „Büchse der Pandora“
geöffnet würde, gewährte man auch
dann Mietzinsminderung, wenn die Corona-
Krise nur mittelbar auf den Geschäftsbetrieb
einwirkt. Denn dann könne letztlich jeder
Geschäftsraummieter Mietzinsminderung
geltend machen, wodurch am Ende des Tages
ausschließlich die Vermieter die Last der
Corona-Krise zu tragen hätten. Es ist daher
meines Erachtens durchaus sachgerecht, wenn
man zwar
• die unmittelbaren Einwirkungen der
COVID-19-Schutzmaßnahmen auf Geschäftsräumlichkeiten
und die darin ausgeübten Geschäftstätigkeiten
noch unter §§ 1104 f ABGB
subsumiert und damit die Preisgefahr beim
Vermieter verortet,
• mittelbare Effekte aber sehr wohl der Risikosphäre
des Mieters zuordnet, der ja etwa
auch das Risiko von Umsatzrückgängen in
Zeiten von Wirtschaftskrisen zu tragen hat.
Zur Bemessung der
Mietzinsminderung
Die Rechtsprechung erachtet es als vertretbar,
sich bei Geschäftsräumlichkeiten bei der
Bemessung der Höhe der Zinsminderung am
festgestellten Umsatzrückgang zu orientieren.
Christoph Kothbauer
Treffsicherer ist jedoch der „Dead-Space-Ansatz“.
Wird zum Beispiel ein – für den Gastbetrieb
im Lokal aufgrund der Betretungsverbote
geschlossenes – Gastronomielokal für Abholund
Lieferservice genutzt, so ist der Gastraum
„Dead Space“, der Theken- und Küchenraum
jedoch „Used Space“. Bei einem Händler, der
trotz Betretungsverbots für den Kundenbereich
seines Geschäftslokals aus diesem heraus
Online-Handel bzw. „Click and Collect“
betreiben kann, ist der Verkaufsraum „Dead
Space“, Lager und Büro sind „Used Space“.
Die Mietzinsminderung erfasst den anteilig zu
berechnenden „Dead Space“, nicht jedoch den
„Used Space“.
Wie weit im vorliegenden Zusammenhang
noch von einem Restnutzen des Geschäftslokals
ausgegangen werden kann, ist meines
Erachtens davon abhängig, ob eine objektive
Verwendungsmöglichkeit besteht, nicht aber
davon, ob diese Möglichkeit auch tatsächlich
in Anspruch genommen wurde. So wird beispielsweise
ein Gastronom, der freiwillig darauf
verzichtet, Abhol- und Lieferservice anzubieten,
keine gänzliche Mietzinsbefreiung in
Christoph Kothbauer
Mag. Christoph Kothbauer, FH-Dozent und Univ.-Lektor, arbeitet als Vortragender und
Autor für Wohn- und Immobilienrecht in Wien.
Der Schwerpunkt seiner Arbeit liegt in einer ausgedehnten Lehr- und Vortragstätigkeit
(ua für die FHW, die Universität Wien, die ÖVI-Immobilienakademie, die ARS,
die WKO, die MANZ-Rechtsakademie sowie im Rahmen von Firmenschulungen und
Inhouse-Seminaren), flankiert von wissenschaftlichen Publikationen und Fachbeiträgen
(ua für die Edition ÖVI sowie die Verlage MANZ und Linde). Er betreut ständige
Kolumnen in den Fachzeitschriften immolex und ZLB (jeweils Verlang MANZ) und ist
Kooperationspartner der EHL Immobilien GmbH.
Soeben ist in der Edition ÖVI unter dem Titel „Mietrecht Österreich“ ein von Christoph
Kothbauer verfasstes umfassendes Handbuch mit einer Gesamtdarstellung der
österreichischen Mietrechts erschienen.
Anspruch nehmen können. Im Ergebnis wäre
es ja auch nicht einzusehen, jenem Mieter, der
sich Ertragschancen entgehen lässt, höhere
Mietzinsminderungsansprüche zuzubilligen
als jenem, der sich darum bemüht, die durch
die Betretungsverbote verursachten Umsatzeinbußen
durch anderweitige geschäftliche
Aktivitäten zu kompensieren. Im Kern ist es
also verfehlt, das Ausmaß der Mietzinsminderung
von tatsächlichen Umsatzausfällen abhängig
zu machen, weil diese eben auch von
subjektiven Umständen abhängig sind. Wenn
tatsächlich ein Totalausfall der Umsätze eingetreten
ist, dieser aber nur deshalb zustande
gekommen ist, weil der Geschäftsraummieter
sich bietende Geschäftsgelegenheiten nicht
genutzt hat, wird dessen ungeachtet nur eine
anteilige Mietzinsminderung gerechtfertigt
sein. Demgegenüber ist es aber nachvollziehbar,
wenn die Rechtsprechung bei persönlichen
Dienstleistern – wie etwa einem Sonnen-,
Nagel- oder Fitnessstudio – für die Zeit
der Betretungsverbote keinen verbleibenden
Restnutzen des Geschäftslokals erkennt und
von einer gänzlichen Mietzinsbefreiung
ausgeht.
Winter 2021
79

Zum Autor
Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der VÖPE. Die
Vereinigung versteht sich als gemeinsame Stimme der heimischen
Lebensraumentwickler und vertritt deren Standpunkte
und Interessen nach außen.
Projektentwicklung im Stadt-Umland:
Auf den richtigen Standort kommt es an
Kommentar: Sebastian Beiglböck
Die Grundpreise in den Ballungsräumen steigen unaufhaltsam. Das
trifft längst nicht mehr nur die Kernstädte, sondern auch das nähere
Stadtumland. Die Projektentwickler schauen sich daher vermehrt in immer
größeren Radien um die Städte nach neuen potenziellen Projekten
um.
Auch wenn immer noch mehr gemacht werden kann: In der Ostregion,
aber auch in den anderen größeren Ballungsräumen Österreichs,
wird die Verkehrsinfrastruktur laufend ausgebaut, Fahrpläne werden
verdichtet. Dadurch eröffnen sich in bisher schlecht erschlossenen
Gebieten große Potenziale, Beispiele sind das Tullnerfeld oder die neue
Pottendorferlinie.
Die gewerblichen Projektentwickler haben ein natürliches Interesse
daran, an den besterschlossenen Standorten – Ortszentren, Bahnhöfe –
verdichtete Projekte umzusetzen. Hier ist die technische Infrastruktur
bereits vorhanden. Diese sind auch die attraktivsten für unsere Kunden,
die einer umweltfreundlichen Lebensführung immer mehr Bedeutung
beimessen.
Klima- und Umweltziele
Darüber hinaus nehmen wir die Klima- und Umweltziele ernst – ökologische
Nachhaltigkeit ist bei unseren Projekten ein unumstrittener
Standard. Entgegen der fälschlich verbreiteten Meinung sind die
gewerblichen Bauträger Österreichs nämlich DIE Profis, wenn es um
bodensparendes und verdichtetes Bauen an zentralen Standorten geht.
Kompaktes Bauen ist der Schlüssel im Kampf gegen Bodenversiegelung
und macht das Wohnen auch kostengünstiger.
Um die Zersiedelung trotz des Trends ins Umland zu vermeiden, brauchen
wir Instrumente, um die Grundstücke an diesen Standorten entwickeln
zu können. Zur Verdichtung geeignete Grundstücke im Ortsverband
sind oft schwer zu mobilisieren. Sie werden von den Eigentümern
gehortet. Außerdem fehlt es in den Gemeinden oftmals an Expertise
und Personalressourcen, um größere Projekte umsetzen zu können.
Das sollte sich schleunigst ändern, etwa durch gemeindeübergreifende
Bauämter.
Finden einer Win-Win-Situation
Laut einer Erhebung der Universität für Bodenkultur verfügt Österreich
über 72.000 Hektar gewidmete, aber nicht bebaute Flächen, viele
davon innerörtlich. Mit den richtigen Reformen können wir eine Win-
Win-Situation erreichen: Die Siedlungsentwicklung würde klima- und
umweltschonender. Die Gemeinden bekommen Investitionen und eine
nachhaltige Entwicklung. Den Lebensraumentwicklern stehen mehr
und leistbare Grundstücke an attraktiven Standorten zur Verfügung.
Und das kommt schlussendlich auch der Bevölkerung über Kauf- und
Mietpreise zugute.
Wir benötigen also ein prinzipielles Bekenntnis zur Verdichtung an
diesen attraktiven und ökologisch sinnvollen Standorten. Das Selbstverständnis
einer neuen, ökologischen Siedlungsentwicklung muss in allen
Köpfen der Politik ankommen.
Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock
80 ImmoFokus

Zum Autor
Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management
und Gründungsvorsitzender der AREAMA – Austrian Real
Estate Asset Management Association.
Könnte Spuren von Nachhaltigkeit enthalten
Kommentar: Frank Brün
Nirgendwo in der Welt der Erwachsenen wird so viel gelogen wie bei
Beerdigungen und bei Umfragen (z.B. zum Thema Nachhaltigkeit und
ESG). Alle kaufen Bio-Baumwolle, essen weniger Fleisch, setzen auf
Elektroautos. Sie werfen ihre Primark-Shirts in die Altkleidertonne und
machen auf nachhaltig ökologischen Urlaub in der Karibik. In die Berge
geht’s dann mit dem Elektro-SUV. Um ihn direkt und unbemerkt in der
Tiefgarage des neu erbauten idyllisch-ökologischen Chalets auf der Alm
vor den Blicken der Hater im Ort zu verstecken.
Der Städter auf‘m Land
Aufgeklärte Großstädter neigen nach Corona zur Suburbanisierung, das
heißt sie flüchten aus ihren idyllisch abgeschiedenen Reservaten in der
Stadt immer mehr aufs Land. Mit dem Glauben, auf dem Land leistbar
mit dem Extra-Arbeitszimmer im Budget wohnen zu können. Geschützt
vor den Widrigkeiten des Lebens – Homeoffice kann man schließlich
überall machen. Und wer zurzeit in der Stadt mangels Impfung eh nicht
in Clubs geht und auf Kultur
verzichten kann, dem wird
das auf dem Land viel besser
gelingen.
Das Land bietet den Neuankömmlingen
ganz neue
Möglichkeiten: Jetzt mal so
richtig vegan, politisch korrekt
und ökologisch achtsam
den real existierenden Post-
Bobo-Traum konsumfrei im
Welt- und Selbstverbessern
verwirklichen. Aber: Die
ländliche Infrastruktur kann
mit den liebgewonnenen
Gewohnheiten von Pumpkin
Spice Latte Macchiato und Karotten-Ingwer-Törtchen möglicherweise
wenig anfangen. Auf die Frage im Gasthaus zum Ochsen, was denn die
vegetarische Alternative zum Leberkäs’ sei, möchte man nicht hören:
„Der Leberkäs‘ ist die vegetarische Alternative“. Da braucht nicht nur das
Tschocherl wohl ganz dringend ein Upcycling.
Corona-Positive bitte melden
Stellen Sie sich bitte vor: In einem ländlichen Shopping-Center geht
ein Corona-Positiver, der eigentlich daheim in Quarantäne sein sollte,
einkaufen und wird von Nachbarn erkannt. Die Polizei ist verständigt,
die Security macht alle Zu- und Ausgänge dicht und lässt ausrufen, dass
der Corona-Positiven sich sofort zu melden hätte. So lange käme keiner
mehr rein oder raus. Wahrheit oder Dichtung? Sie können es sich schon
denken: Leider hat es sich genauso abgespielt. Ende Oktober in Oberösterreich
mit ca. 30 Missetätern und kürzlich im Wiener Umland mit über
20 positiv Getesteten im Center.
Als erstes Skigebiet in
Deutschland hat die Zugspitze
nach den Lockdowns wieder
geöffnet und wir nähern uns
mit zunehmender Geschwindigkeit
der vierten Welle.
Schnell noch einmal die
Nudel-, Paradeissauce- und
Klopapiervorräte auffüllen!
Selbst Entwurmungsmittel
sollen knapp geworden sein.
Ein Satiriker hat kürzlich
vorgeschlagen, 2G auch beim
Erwerb von Klopapier einzuführen.
Vielleicht wäre ja das
die Lösung?
Winter 2021
81

Die bewegte
ImmoWirtschaft
Regelmäßige Kolumne
über Fakten und Inhalte, die
verändern und prägen.
#28
Gelernt für das wahre Leben
Kommentar: Philipp Kaufmann
Aufgewachsen in Linz, bin ich in einer Welt
groß geworden, die scheinbar nur gut ist
und wo es kein Böse gibt. Wunderbar behütet
von einem überaus erfolgreichen Vater
und einer liebenden Mutter, konnte
ich meine Jugend mit meinem Bruder
genießen. Ich liebte unser
Zuhause, das Spielen im Wald
und auf den Wiesen rund um
unser Reihenhaus und hatte
Zeit zu lesen, zu spielen und zu
träumen. Mein Bruder und ich
verbrachten viel Zeit mit unseren
Nachbarn und Freunden der
Familie. Damals schien eine heile
Welt zu existieren, in der wir unsere
Ideen ausleben konnten, in der alle
Puzzle-Steine zusammenpassten und ein großes Ganzes ergaben.
Aufgewacht in der Realität
Seit damals hat sich viel verändert und die größte Veränderung ist, dass
ich in der Realität des Lebens angekommen bin. Auf die harte Tour habe
ich lernen müssen, dass einem Menschen nicht immer nur wohlgesonnen,
sondern sogar böse gesinnt sein können. Großgeworden im Gefühl
gemeinsam mit Gleichgesinnten alles niederreißen zu können, kam es
zum Erwachen. Ich weiß jetzt, wie es auch laufen kann, und habe gelernt,
vorsichtig zu sein. Was ist passiert? Habe ich mein Urvertrauen verloren?
Urvertrauen
Nein, mitnichten! Mein Urvertrauen in das Leben habe ich nicht verloren,
und es gab nicht DAS eine Erlebnis, sondern eine Vielzahl an
Erfahrungen. In den letzten Jahren gab es Menschen, die ein tolles Auftreten
hatten, jedoch nur sich selber optimierten und einen ausnutzten,
einem in den Rücken fielen. Dies bedeutete
nicht nur finanzielle Einbußen, sondern
einen Verlust, vor allem an Zeit und Vertrauen.
Am Beginn standen tolle Ideen
und durchaus interessante Gespräche
sowie inspirierende Pläne. Diese änderten
sich schneller, als es einem
je bewusst sein konnte und am
Ende war es einfach nur verlorene
Zeit. Ich arbeitete leider
mit Blendern bzw. Schaumschlägern
zusammen – natürlich
freiwillig, gezwungen hat
mich keiner. Aber ich habe die
Realität erst später gesehen. Bei
diesem Reinigungsprozess habe
ich oft immer noch an das Gute geglaubt
und versucht, die richtige Richtung einzuschlagen. Diese Menschen vermittelten
einem den Eindruck, ein gutes Geschäft zu machen, doch am
Ende zahlte es sich vor allem für die Partner aus.
Die Konsequenz
Gerade wer auf einem guten Ruf aufbauen kann, ein erfolgreiches Unternehmen
mit einem einzigartigen Track-Record vertritt oder einfach
nur eine steile Karriere hingelegt hat, sollte beim Auswählen seiner
Geschäftspartner umso vorsichtiger sein. Ich habe hier von einem amerikanischen
Freund gelernt, der mir stets Background-Checks und umfassende
Research-Tätigkeiten empfohlen hat. Denn: Blender bleiben
Blender und Schaumschläger können mit ihrer Vergangenheit entlarvt
werden. Für mich gilt: Lieber einmal ein Geschäft nicht zu machen, als
mit dem falschen Partner zusammenzuarbeiten. Lieber einmal etwas
mehr zahlen, wenn die Qualität passt und die Kooperation über Jahre
bestens funktioniert.
Fotos: Adobe Stock
82 ImmoFokus

Zum Autor
Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und
Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder.
Endlich genug Wohnungen – das ist Weltrekord –
zerstören wir es nicht gleich wieder!
Kommentar: Michael Pisecky
Jetzt haben wir einmal eine ausreichende Anzahl an Wohnungen
erreicht, in Wien, in Graz und in vielen anderen Städten. Diese erfreuliche
Entwicklung entstammt einer enormen Bautätigkeit vor allem der
gewerblichen Bauträger. Die Bauleistung der gemeinnützigen Bauträger
ist ziemlich konstant, der Neubau an Gemeindewohnungen spielt kaum
eine Rolle. Wir könnten uns über diese Nachricht freuen, weil wir immer
gesagt haben, dass die Grundlage für Wohnen, das wir uns auch leisten
können, ein ausreichendes Angebot ist. Nicht nur um den sozialen
Wohnbau, auch um die ausreichende Versorgung der Bevölkerungen
insgesamt mit Wohnungen wird uns das Ausland beneiden. Dies folgt einer
der höchsten Bauleistungen gemessen an der Bevölkerung weltweit.
Aber nein, nicht die Freude überwiegt, sondern sofort beginnen Parteien,
Interessensvertreter und Mieterschutzvereinigungen zu klagen.
Es kann nichts gut sein bei uns in Österreich.
Wahrlich die Kosten für neugebaute Wohnungen
sind enorm gestiegen. Da sind die
Grundstücke, die knapp im Preis anziehen,
aber auch durch nicht fertiggedachte
Bauordnungsnovellen wie in
Wien, wo bei Umwidmungen über
5000 Quadratmetern oder Neuwidmungen
zwei Drittel förderbarer Wohnbau
vorgeschrieben sind. Kurz und gut:
Grund ist teuer wie noch nie. Gerade in
den letzten zwei Jahren sind auch die
Baukosten enorm gestiegen, mehr als
30 Prozent. Die Pandemie, die fehlenden
Baustoffe, zu wenig Personal und hohe
Auslastung führen zu Situationen, wo
gemeinsam mit den hohen Grundkosten,
Projekte an die Schwelle der Realisierbarkeit
kommen. Dazu gesellen sich hoher Investitionsdruck durch niedrige
Zinsen und große Volumina an Geld, die in den Markt gepumpt werden.
Das Paradoxon der Preise
Es wird vorgerechnet, wie stark die Eigentumspreise gestiegen sind.
Nicht gesagt wird, dass die Mieten zwar steigen, aber viel geringer als
erwartet und daher die Renditen sinken. Nicht gesagt wird, dass höchste
Qualität auf den Markt kommt – Wohnungen mit großzügigen Freiflächen,
Küchen und Bädern, fertig ausgestattet.
Und schon beginnen wir wieder bei den neuesten, extrem guten Wohnungen,
Wohnraum für die Personen zu suchen, die Unterstützung
wirklich brauchen. Das Anspruchsdenken, die Wohnbauförderung und
damit auch der soziale Wohnbau treiben die Qualität und damit die Kosten
auf die Spitze. Und dann wollen wir das unterste Einkommensquartil
mit neuen Wohnungen versorgen – das trifft nicht!
Notwendigkeit von Vorgaben
Ich frage mich, wer wohnt in den günstigen Wohnungen des sozialen
Wohnbaus im Bestand? Wieso gibt es keine Vorgaben, wer die freiwerdenden
Wohnungen bekommt, welche wenn ausbezahlt, die günstigsten
überhaupt sind? Wieso stellt niemand fest, dass die gewerblichen Eigentümer
zwei Drittel der Mietwohnungen ohnehin gesetzlich preisgeregelt zur
Verfügung stellen? Nein, wir prangern die Mietpreise für neue Wohnungen
an, diskutieren Leerstandsabgaben und Preisregelungen. Mit dem
Vorwand im Neubau für Einkommensschwache Wohnungen zu suchen.
Die gestiegenen Preise und die Kraft der Investoren sowie gewerblichen
Bauträger hat uns in die komfortable Situation gebraucht, ausreichend
Wohnungen zu haben. Liebe Genossen, warten wir noch ein wenig bis
der Markt wirkt und versorgen wir die Personen aus dem untersten Einkommensquartil
im sozialen Wohnbau und in den „MRG-Wohnungen“
der gewerblichen Vermieter.
Winter 2021
83

Zum Autor
Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender
Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher
Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.
Die Monsterbauer
Kommentar: Hans Jörg Ulreich
In einer fairen und transparenten (Medien-)Welt würden sich derzeit
die Schlagzeilen um das Thema Wohnen in Wien ausschließlich darum
drehen, dass die Mieten endlich stagnieren und sinken. Oder, dass sich
die Behauptungen der privaten Immobilienwirtschaft nun als wahr
beweisen, nämlich, dass sich der private Markt ohne jedes politische
Eingreifen selbst reguliert.
Stattdessen dürfen wir uns jeden Tag von den vollgefüllten Schmutzkübeln
der Stadt Wien oder der AK anschütten lassen.
Einmal sind wir die bösen, preistreibenden Spekulanten, einmal die
Stadtbildverschandler, die Monsterbauten neben idyllische Wiener
Siedlungen setzen, oder, wir bleiben im Schmutzwasser, wir sind die
bösen Miethaie.
Ich bin es schon so leid.
Wenn ich dann in der U-Bahn die Gespräche der Wiener mit dem Gratisinfoblatt
in der Hand höre, würde ich es am liebsten durch alle Waggons
schreien. JA, es sind viele Wohnungen in Wien leer, weil wir erstmals
ein höheres Angebot als Nachfrage haben. Das hat aber auch den Vorteil,
dass die Mieten sinken und muss nicht mit einer Leerstandsabgabe
bestraft werden.
Und ja, es gibt Menschen, die in Fonds investieren, die Wohnungen nicht
(gleich) vermieten, was aber auf das Wohnungsangebot und die Preise
sehr geringe Auswirkungen hat.
Und NEIN, die Maßnahmen der Stadtregierung sind weder Mietpreissenker
noch Sanierungsankurbler oder Wohnbaubooster, sie retten
keine Gründerzeithäuser und schon gar keine Baulandreserve.
Im Gegenteil: Die aktuelle Wohnbaupolitik und die
jüngsten Maßnahmen treffen messerscharf und genau in
die entgegengesetzte Richtung.
Wieso man davon nie hört?
Warum darüber nie geredet wird?
Nun ja, dass alles auf eine Schlagzeile zu reduzieren, wird schwierig. Und
das auch noch in einem subventionierten – sprich von der Politik mit
unserem Steuergeld unterstützten – Medium unterzubringen, noch viel
schwieriger. Da bleibt sehr wenig Raum für faire Diskussion. Da zählen
nur stimmengewinnträchtige Überschriften ohne jede Logik und wie es
gerade passt.
Will die Stadt die umstrittene Stadtautobahn bewerben, wird mit der großen
Zahl an privaten Neubauten untermauert. Einmal haben wir in Wien
supergünstige Mieten, einmal sind wir kurz vor Münchner Niveau. Das
Gute ins Stadt Wien Töpfchen, das Schlechte in das Branchenkröpfchen.
Es funktioniert für die Politik. Noch. 60 Prozent aller Menschen, die in
Wien leben, wohnen in öffentlichem Wohnbau. Die zweitgrößte Gruppe
lebt im Eigentum und nur ein kleiner Prozentsatz bewohnt private
Mietwohnungen. Würde man der Politik folgen, dann wäre also dieser
minimale Prozentsatz für alle Missstände am Wiener Wohnungsmarkt
verantwortlich. Das wäre dann bei diesen Mehrheitsverhältnissen eine
Bankrotterklärung, oder?
Fakt ist, bankrott ist die Wiener Wohnbaupolitik jedenfalls. Und um die
Zukunft Wiens bleibt es düster bestellt, wenn die zuständigen Politiker
in Wien nicht umdenken. Statt auf Experten zu bauen, wird nämlich
lieber weiter darauf gesetzt, eine seriöse und enorm wichtige Branche
– die private Immowirtschaft – zu verunglimpfen und aus
ihr echte Monster zu bauen.
Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock
84 ImmoFokus

Zum Autor
Georg Spiegelfeld, Eigentümer der Spiegelfeld Immobilien GmbH, allg.
beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen,
RICS, REV, Vorstandssprecher des Immobilienring Österreich
und Geschäftsführer der Immobilien Marktplatz GmbH.
Das Besteller-Prinzip – Fluch oder Segen?
Kommentar: Georg Spiegelfeld
Schon seit Jahren gibt es den politischen Wunsch, das sogenannte
Besteller-Prinzip aus Deutschland auch in Österreich einzuführen.
Leider steht dabei nur der populistische Gedanke für die Betreiber dieser
Provisionsveränderung im Vordergrund.
Alle Informationen und Lehren, die man aus Deutschland schon gut absehen
kann, werden nur so verdreht, wie es der jeweilige Part betrachten
möchte.
Auch in Deutschland hat man schon bemerkt, dass mit diesem System
nicht der große Wurf gelungen ist, mehr als 30 Prozent der Wohnungen
werden nicht mehr angeboten, das Ablöseunwesen ist wieder gang und
gäbe. Die Mieten wurden nirgendwo niedriger, ganz im Gegenteil: Wie
man hört, schlagen die Vermieter die Maklerprovision auf die Miete auf
und Massenbesichtigungen sind wieder an der Tagesordnung, um nur ein
paar negative Bespiele zu bringen – aber das war, ein politischer Wunsch
und daher wird nur hinter vorgehaltener Hand über diesen „Rohrkrepierer“
informiert und große Begeisterung ist auch nicht mehr zu hören.
Massive Schädigungen
Es ist schade, dass die zuständigen Persönlichkeiten nicht bereit sind,
sich mit den Ergebnissen aus der Praxis auseinanderzusetzen und aus
rein populistischen Überlegungen ein System, das grundsätzlich für alle
Beteiligten gut ist, mit einem Schlag zerstören wollen.
Es werden nicht nur viele, vor allem Kleinbetriebe, in Konkurs getrieben
und deren Mitarbeiter in die Arbeitslosigkeit – ich weiß schon, das werden
nur ein paar 1.000 Mitarbeiter sein, aber auch das ist in Zeiten wie
diesen schon viel zu viel.
Ja, es geht um Arbeitsplätze, aber auch um die Frage, wem damit geholfen
werden soll.
Im Regierungsprogramm steht Besteller-Prinzip – da würde man herauslesen,
dass der Vermieter oder Mieter, der einen Makler bestellt (= beauftragt),
auch dafür zahlen soll. Eigentlich ganz einfach und doch wird
jetzt von allen Seiten noch alles Mögliche zusätzlich hineininterpretiert,
es wird immer komplizierter statt einfacher und das hat keinerlei Treffsicherheit.
Relativierung gefragt
Geht es nicht darum, den Menschen zu helfen, die wirklich Hilfe bei der
Suche nach einer brauchbaren Wohnung benötigen, sie zu unterstützen,
in rechtlichen und technischen Fragen ausreichend zu informieren und
zusätzlich durch die Haftpflichtversicherung des Maklers abzusichern?
Da stellt sich natürlich auch die Frage, ob jemand, der sich um 5.000
Euro pro Monat eine Mietwohnung leisten kann, auch eine schützenswerte
Person ist.
Ja, ich gebe zu, dass zwei Monatsmieten als Honorar bei Mietbeginn auf
einmal zahlen zu müssen für viele Mieter eine große Belastung ist. Aber
könnte man sich denn nicht statt diesen Verdienst für den Makler einfach
zu streichen, etwas kreativere Bezahlsysteme wie z. B. Aufteilung auf die
Mietlaufzeit, Modular abrufbare Leistungen u. v. m. einfallen lassen?
Das derzeitige Maklerrecht ist grundsätzlich ein sehr gutes System,
das sowohl den Vermieter als auch den Mieter schützt.
Natürlich ändern sich die Zeiten und Bedürfnisse und wenn man seitens
der Politik Veränderungen will, sollte man über das Für und Wider gemeinsam
mit den Betroffenen, die mit diesem Thema tagtäglich zu tun
haben, nachdenken.
Ein Fluch für alle Betroffenen wäre ein einfaches „Drüberfahen“. Ein Segen
könnte eine österreichische, kreative Lösung sein, die auch weiterhin
für Vermieter und Mieter Sicherheit und Fairness gewährleisten soll.
Winter 2021
85

Zum Autor
ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner
von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen
Funktionen in der Immobilienbranche tätig und
Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.
Leistbare Mieten – Leistbares Leben
Kommentar: Georg Flödl
Seit Jahren nimmt die Debatte zu „leistbarem Wohnen“ breiten Raum
in der Öffentlichkeit ein. Der ÖVI hat vor einigen Jahren eine Studie
zur Frage der Leistbarkeit bei der Ökonomin Agnes Streissler-Führer in
Auftrag gegeben. Die Vorfrage lautet: Was ist leistbares Wohnen? Eine
einheitliche Definition dazu gibt es bislang nicht. Eine Messung ist insofern
schwierig, da neben der Entwicklung bzw. Höhe der Wohnkosten
auch Verteilungsaspekte, Wohnqualität und Präferenzen zu berücksichtigen
sind. Nach EU-SILC Definition wird von einer Überbelastung
gesprochen, wenn mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens
fürs Wohnen aufgewendet werden müssen. Die Statistik
Austria hingegen sieht die Grenze bei 25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens.
Österreich ist sehr leistbar
Die angeführte Studie „Leistbares Mieten – Leistbares Leben“ beurteilt
das Leben in Österreich als insgesamt sehr leistbar, zeigt aber gleichzeitig
bei differenzierter Betrachtung der Daten und Fakten die Schwächen
der österreichischen Wohnpolitik und problematische Tendenzen auf.
Gerade für „ärmere“ Haushalte (Haushalte mit einem Einkommen
von weniger als 60 Prozent des medianen Äquivalenzeinkommens) in
Österreich ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen
mit mehr als 40 Prozent deutlich über dem Durchschnitt. Hier wirft sich
die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60-prozentigen Anteils an
sozialem Wohnbau in Österreich überhaupt möglich ist. In Österreich
gehören 51 Prozent der Mieter auf dem privaten Markt der Gruppe
mit niedrigen Einkommen an, während 47 Prozent der Mieter aus der
Gruppe des oberen Einkommens (>180 Prozent des Medianeinkommens)
in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben.
Hohe Grundstückspreise als Problem
Das Marktumfeld für Wohnbauoffensiven ist für gemeinnützige wie
gewerbliche Bauträger jedoch gleichermaßen schwierig geworden.
Der Veranlagungsdruck, der aus dem Kapitalmarkt seit Jahren Geld
in die Immobilienmärkte spült, hat zu einer extremen Steigerung der
Grundstückspreise geführt. Die pandemiebedingten Verwerfungen
auf den globalen Märkten sind im massiven Anstieg des Baukostenindex
abgebildet. Die Schere zwischen
Eigentums- und Mietpreisen geht auch immer
weiter auf. Die Lösung von mehr Angebot als
Kostensenker ist im aktuellen ökonomischen
Zinsumfeld wohl nicht nachhaltig genug.
Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf
es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit.
Ist diese nicht mehr gegeben,
soll – um die soziale Durchmischung aufrecht
zu erhalten – eine Anhebung des Mietzinses
auch im sozialen Wohnbau möglich sein. Die
dadurch entstandenen Mehreinnahmen sollten
zweckgebunden für Wohnbauoffensiven
verwendet werden.
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock
86 ImmoFokus

Zum Autor
Hania Bomba ist Geschäftsführerin bei Huber Shop in
AT & DE, Gründerin/CEO der Be Retail und Aufsichtsratsmitglied
der S IMMO und der Erste Immo KAG. Zuvor war
sie Geschäftsführerin bei der Regioplan Consulting.
Toleranz – immer!
Aber nicht bei Idioten!
Kommentar: Hania Bomba
Wir brauchen die Toleranz, denn wir sind alle verschieden. Wir
brauchen sie in Beziehungen, in der Arbeit und im Freundeskreis. Wir
brauchen sie in der Politik und wir brauchen sie in der Gesellschaft mehr
denn je. Wir brauchen die Toleranz, um Unterschiede zu überbrücken.
Wenn sich Menschen anders verhalten, denken, sprechen als wir selbst,
wenn Menschen Dinge tun, die für uns gegen jegliche Logik verstoßen
und in unseren Augen egoistisch oder dumm handeln, brauchen wir
diese Eigenschaft, um menschlich zu bleiben.
Das bedeutet nicht, dass uns alles gefallen muss und dass wir alles
hinnehmen, sondern, dass wir nicht in die Versuchung kommen, DAS
ANDERE zu entwerten und so selbst unmenschlich werden.
Die Grenzen sind erreicht
Ich weiß nicht, wie es ihnen geht, aber ich komme im Moment an meine
Grenzen hinsichtlich der Toleranz. Ich muss mich immer wieder zusammenreißen
und mich genau an diese Eigenschaft erinnern.
Und es sagt am Ende ja viel über MICH aus, ob ich tolerant bin und mich
so verhalte und weniger über jene, denen gegenüber ich nicht tolerant
bin. Diese Regel gilt natürlich, prinzipiell immer.
Also worum geht es mir: Geimpft oder nicht geimpft?
Aber wenn nicht geimpft, dann eben nicht gleich Idiot. Es muss mir nicht
gefallen. Ich kann ein Verhalten als ängstlich oder sogar dumm ansehen,
aber eine Person, die sich nicht impfen lässt, ist nicht automatisch ein
Idiot. Ich kann das Verhalten als egoistisch einstufen oder als verantwortungslos,
aber es sollte mich nicht zu einer intoleranten Person machen.
Ich komme gerade an meine Grenzen und das ist gut so, denn so sehe ich,
dass ich hier noch lernen möchte. Tolerant zu sein bei Dingen, die mir
leicht fallen ist nicht tolerant zu sein. Das habe ich bis jetzt nicht differenziert
genug gesehen. Jetzt kann ich zeigen, wie tolerant ich gegenüber
Menschen bin, die sich auf esoterische Quellen berufen, das Impfen als
politisches Thema missbrauchen oder um Menschen zu manipulieren.
Ich bin das Reden über das Impfen und über Corona satt. Aber dieses
Virus hat uns so viele Möglichkeiten gebracht, zu wachsen, uns zu entwickeln
und zu lernen. Es hält mir in so vielen Dingen den Spiegel vor. Es
ist eine Riesenchance für uns alle. Wenn wir wollten und verstünden, es
richtig zu nutzen, könnte es uns einander näherbringen.
In diesem Sinne: Toleranz – immer! Für ein besseres Miteinander!
Ihre
Hania Bomba
Winter 2021
87

ImmoFokus.Rubrik
Zum Autor
Alexandra Bauer ist Bereichsleiterin für Market Research
bei EHL Gewerbeimmobilien, Immobilienökonomin und
Mitglied bei Salon Real.
Hybrides Arbeiten,
die neue Normalität am Büromarkt
Kommentar: Alexandra Bauer
Die weltweite Corona-Pandemie hat einen tiefgreifenden Wandel der
Arbeitswelt in Gang gesetzt und nach fast zwei Jahren zeigt sich, dass
sich die Auswirkungen auf den Büromarkt nachhaltig und langfristig
darstellen. Viele Entwicklungen, die sich bereits vorher abzeichneten,
wurden durch Lockdowns, Social-Distancing und neue Hygienevorgaben
immens beschleunigt. Die Arbeitswelt hat innerhalb kürzester Zeit
einen Digitalisierungsschub erfahren, der als Entwicklungsimpuls für
innovative und flexible Bürokonzepte fungierte. Hybride Arbeitsformen
haben sich in vielen Branchen als berufliche Selbstverständlichkeit etabliert
und werden den Büromarkt auch weiterhin stark beeinflussen.
Flexible Arbeitsformen als Asset für
die Mitarbeiterzufriedenheit
In vielen Branchen wird hybrides Arbeiten als wirksame Maßnahme
zur Mitarbeitergewinnung und -bindung betrachtet. Zahlreiche Firmen
haben ihren Mitarbeitern im Laufe der Corona-Pandemie flexiblere Arbeitsmodelle
zugesichert, einige davon möchten diese dauerhaft beibehalten.
In den meisten Fällen bleibt das Büro aber weiterhin der zentrale
Ort des Arbeitens.
Büro der Zukunft als Ort der
Kollaboration und der Unternehmensphilosophie
Im Zuge der Integration neuer Arbeitsmodelle werden meist auch die
Büros optisch umgestaltet. Die Büros der Zukunft unterscheiden sich
deutlich von den bisherigen klassischen Konzepten. In ihrer Funktion
als Drehscheibe für Teamarbeit und als gebaute Unternehmenskultur
ermöglichen sie Mitarbeitern hybrides und flexibles Arbeiten in einem
attraktiven Arbeitsumfeld. Innovative und stylishe Bürokonzepte leisten
einen essentiellen Beitrag zur Identifikation der Mitarbeiter mit
ihrem Unternehmen.
Bürowelten mit Wohnzimmercharakter
und Hotelambiente
Moderne Bürowelten orientieren sich bei der Gestaltung der Allgemeinflächen
(z.B. Lobby, Empfangsbereiche) an Hotel- und Loungekonzepten
und bieten zusätzlich spezielle Serviceleistungen (z. B. Coworking-
Space, Portierlobby, Meeting-Points). Das physische Büro wird in erster
Linie für Besprechungen, Workshops und Fortbildungen genutzt.
Bei EHL haben wir die Erfahrung gemacht, dass viele unserer KundInnen
ihren Mitarbeitern für die ersehnte Zeit nach der Pandemie die
Möglichkeit bieten, ihre Arbeit zumindest teilweise räumlich individuell
und zeitlich flexibel zu gestalten. In Zukunft werden nicht zwingend
weniger Büroflächen, aber flexiblere, hybride Bürokonzepte benötigt
werden. Schon vor Corona war zu erkennen, dass die New Work Büros
zukünftig weniger direkt zugeordnete Arbeitsplätze, dafür deutlich
mehr Flächen für Activity Based Working anbieten werden. Die aktuelle
Pandemie hat bewirkt, aus einem Trend eine neue Normalität
abzuleiten.
Fotos: Adobe Stock, Stanislav Jenis
88 ImmoFokus

Zum Autor
Jenni Wenkel ist studierte Immobilienökonomin und Vorstandsvorsitzende
der RICS in Österreich. Seit 13 Jahren ist
sie im Erste Bank Konzern tätig, zuletzt im Bereich CREAM und
als Projektleiterin in der Hotelentwicklung.
Ab ins Grüne
Kommentar: Jenni Wenkel
Nachhaltigkeit spielte beim Kauf oder der Anmietung einer Logistikimmobilie
bisher kaum eine Rolle. Doch das ändert sich.
Bisher waren Logistikimmobilien vor allem eines: funktional. Doch die
sich verschärfende Klimaschutz-Regulierung, steigende Energiekosten
sowie die zunehmenden Forderungen nach Dekarbonisierung seitens
der Mieter, ihrer Kunden und den Investoren rücken das Thema Nachhaltigkeit
auch in diesem Segment in den Mittelpunkt. Es ist eine einfache
Rechnung: Langfristiger Werterhalt und stabile Einnahmen sind
ohne Anpassung künftig nicht mehr möglich.
Die Lieferketten werden grüner
Denn um die ambitionierten Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens
zu erreichen, dürften die Mitgliedsstaaten die Zügel in den kommenden
Jahren weiter anziehen, insbesondere bezüglich des CO2-Ausstoßes.
Das jüngste Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das von Deutschland
einen strengeren Klimaschutz einfordert, hat dies noch einmal deutlich
gemacht. Außerdem könnten die Bestimmungen auch mit Sanktionen
verbunden werden, wenn Bestandshalter ihr Portfolio nicht entlang
des aufgezeigten Klimapfads weiterentwickeln. In einigen Ländern
wurden bereits entsprechende Regulierungen verabschiedet.
Immobilien zu besitzen, für die es keine Nachfrage mehr gibt oder die
nicht mehr handelbar sind.
Die Logistikimmobilien der Zukunft
Die Logistikimmobilie der Zukunft ist vor allem eines: effizient, aber
nicht nur im Betrieb. Auch die Logistik selbst muss effizient geplant,
gebaut und gemanagt werden. Die Themen reichen von effizienter Beleuchtung
über Dämmung und Heizung bis hin zu modernen Lagersystemen,
Ladestationen für Elektrofahrzeuge und lokaler Energieerzeugung
mittels Photovoltaik und Blockheizkraftwerk. Mit Hilfe von Pick
by Voice und Staplerleitsystemen lassen sich beispielsweise geringere
Fehlerquoten, weniger Leerfahrten, eine schnellere Kommissionierung
und eine höhere Produktivität realisieren – auch das ist nachhaltig.
Aktuell konzentriert sich die Regulierung noch auf die Bereiche Ankauf,
Sanierung und Bau. Doch das dürfte erst der Anfang sein. Es ist nur eine
Frage der Zeit, bis auch Bestandsimmobilien miteinbezogen werden. Die
größte Herausforderung liegt darum im Bestand. Das gilt für Logistikimmobilien
ebenso wie für alle anderen Nutzungsarten. Hier besteht
der größte Handlungsbedarf. Also ab ins Grüne.
Gleichzeitig werden immer mehr große
Unternehmen, darunter Investoren,
Mieter und Kunden vieler
Logistikdienstleister, Druck
in Richtung Klimaschutz ausüben,
weil sie sich nachhaltig
aufstellen wollen und/oder
müssen. Insgesamt werden
die Lieferketten grüner, so
viel steht fest. Wer dabei den
Absprung verpasst, riskiert,
Winter 2021
89

Positionen & Meinungen
Zu
Tisch
mit …
Andreas
Hawlik &
Evgeni
Gerginski
Gedanken zu einem Menü verfasst
90 ImmoFokus

Urlaubsfeeling
Wir haben Glück. Aktuell kein Lockdown –
dem Mittagstermin mit Andreas Hawlik und
Evgeni Gerginski steht nichts im Wege. Also
auf in die Annagasse ins La No, der Trattoria
Toscana.
Autor: Michael Neubauer
W
arum aber gerade hierher?
„Im La No gibt es unverfälschte
toskanische Küche.
Das Bistecca vom Chianina-
Rind ist einfach fantastisch.“ Der zweite Grund:
„Es gibt eine persönliche Nähe. Der Patron
Mario Lorenzetti kommt aus Montignoso, nur
drei Kilometer vom Meer entfernt, im Dreieck
zwischen Carrara, Viareggio und Lucca. Eine
wunderschöne Gegend, in der meine Schwester
ein Haus besitzt, in dem ich immer wieder
zu Gast sein darf“, schwärmt Hawlik.
Damit erübrigt sich fast der Blick in die Speisekarte.
Das T-Bone-Steak des Chianina Rindes,
der ältesten und größten Rinderrasse der Welt,
ist wohlgereift und von Ausmaßen, dass es
ohne Probleme für zwei, drei Esser reicht. Als
Vorspeise kommen Polpo croccante und Tagliatelle
Tartufo auf den Tisch. Dazu trinken wir
Apfelsaft gespritzt. Das Team um das Ehepaar
Jizka und Mario Lorenzetti liest den Gästen
Winter 2021
91

Positionen & Meinungen
„Bei einem Besuch in
der HTL habe ich in der
Hochbauabteilung gesehen,
wie sie Ziegelwände aufbauen
– und war verliebt. “
Evgeni Gerginski,
Hawlik Gerginski Architekten
jeden Wunsch von den Augen ab. Man fühlt
sich von der ersten Minute an, als würde man
seit Jahren zu den Stammgästen gehören.
Beeindruckend ist der Blick in den Dry-Aged-
Kühlschrank, in dem die selbstimportierten
Fleischstücke in Ruhe ihren Geschmack entfalten
können. Übrigens: Gewürzt wird die
Bistecca ausschließlich mit Olivenöl und Salz.
Spaghetti eine willkommene Alternative
Gerginski kocht gerne, sofern er Zeit und ihn
seine Frau an den Herd lässt. „Ich habe mir
während der Pandemie angewöhnt, an Samstagen
neue Gerichte zu kochen. Also Kochbuch
auf und los geht’s.“ Nicht immer sind seine Bemühungen
auch von Erfolg gekrönt. „Ich habe
eine kleine Tochter – da ist es manchmal mit
ausgefallenen Gewürzen nicht einfach. Spaghetti
sind dann eine willkommene Alternative.“
Für Hawlik ist Kochen mit Urlaubsfeeling
verbunden, vor allem, wenn man nahe an das
Originalrezept herankommt. „In Griechenland
haben wir Stifado, einen Rinderschmortopf
mit Zimt, Kreuzkümmel und Zwiebeln, kennengelernt.
Ein Gulasch, aber ohne Paprika.
Das Rindfleisch wird drei Stunden in Rotwein
und Tomatensauce mit Zimt, Nelken, Oregano
und einem Schuss Essig gegart. Im Internet
habe ich mir drei, vier Rezepte angesehen, um
eines zu finden, bei dem ich vermutet habe,
dass es dem Original am nächsten kommt. Es
hat funktioniert. Übrigens: Funktioniert auch
mit Hirsch“, zeigt sich Hawlik auch experimentierfreudig.
Gerginski schätzt in der Küche die Abwechslung.
„Wir sind ja auch in der Familie bunt gemischt.
Meine Frau ist gebürtige Bulgarin mit
armenischen Wurzeln. Ich selbst bin Bulgare,
und meine Tochter ist in Wien aufgewachsen.“
Gerginski kam vor mittlerweile 32 Jahren
– noch vor der Wende – nach Österreich.
„Ich bin in Wiener Neustadt aufgewachsen.“
Den Bezug zu Bulgarien habe er aber nie verloren:
„In der Heimat waren wir das letzte Mal
vor zwei Monaten. Vor zwei Jahren waren wir
das letzte Mal in Armenien – der Urheimat
meiner Frau“
Medizin oder Architektur?
Hawlik und Gerginski wollten immer schon
Architekten werden. „Ich habe in der Schulzeit
zwischen Medizin und Architektur geschwankt“,
blickt Hawlik zurück. „Beides hat
mit Menschen zu tun. Das eine mehr nach
Evgeni Gerginski
innen gekehrt, das andere mehr nach außen.“
Schlussendlich siegte die familiäre Prägung.
„Meine Eltern waren immer wieder als Bauherren
aktiv. Mein Vater ist Unternehmer und hat
für die Firma immer wieder etwas gebaut. So ist
der Bezug zum Planen und Bauen gekommen.“
Ganz Ähnliches weiß Gerginski zu berichten:
„Im Alter von zehn bis dreizehn Jahren habe
ich mit Physik- und Chemiebaukästen experimentiert.
Technik und Naturwissenschaften
haben mich immer schon fasziniert. Nach der
vierten Klasse AHS habe ich mich entscheiden
müssen. Wo geht die Reise hin? Bei einem
Besuch in der HTL habe ich in der Hochbauabteilung
gesehen, wie sie Ziegelwände aufbauen
– und war verliebt. Nach der HTL war dann das
Architekturstudium der logische Weg.“
Hawlik lässt kein gutes Haar an der aktuellen
universitären Ausbildung. „Wir beide haben
1980 geboren in Sofia, Bulgarien
1989 Umzug nach Österreich, Wiener Neustadt
2001-2007 Studium TU Wien Architektur (Diplom bei Will Alsop)
2005-2006 City University New York (u.a. bei Michael Sorkin)
2004 Mitarbeit bei Andreas Hawlik
2011 ZT-Befugnis
2019 Geschäftsführer und Partner Huss Hawlik Architekten ZT
2021 Namensänderung Hawlik Gerginski Architekten
92 ImmoFokus

Winter 2021
93

Positionen & Meinungen
zu einer Zeit an der TU studiert, zu der das
Studium besser war als heute. Die heutige
Ausbildung geht an der Realität vorbei. Der Architekt
kommt nun so richtig in Fahrt und legt
gleich nach: „Unser Beruf ruht auf drei Säulen:
Entwurf, Technik und Recht. Diese drei Säulen
machen unser tägliches Leben aus. An der
Universität aber wird fast nur Entwurf gelehrt,
ein bisschen Technik, und Recht so gut wie gar
nicht. Wenn ich aber einen Bauherrn beraten
möchte und muss, der schließlich Geld dafür
zahlt, weil ich Fachmann bin, dann muss ich
diese drei Säulen abdecken können. Die Absolventen
können das nicht. Das kann man ihnen
auch nicht vorwerfen. Aber das ist mittlerweile
ein echtes Problem.“
Mühevolle Ochsentour
Das Architektenduo stimmt überein, dass die
technische Ausbildung früher an der TU Wien
viel besser war. Dennoch: „Recht haben wir
uns im Nachgang in mühevoller Ochsentour
erarbeiten müssen.“
Gegen eine Gummiwand laufen
Konkret sei man die Behörden abgelaufen.
Wir hatten das Gefühl immer wieder gegen
eine Gummiwand zu rennen, bis man endlich
weiß, wies geht. Dabei ging es nicht darum, das
Unmögliche möglich zu machen, sondern einfach
nur darum, zu wissen, was möglich ist.“
Heute sei die Arbeit mit Rechtsfragen gespickt.
„Mindestens 30, 40 Prozent, wenn nicht sogar
die Hälfte der Zeit, fragt man sich: Was darf ich
machen?“
Für Hawlik waren die ersten Berufsjahre prägend.
„Ich bin nach dem Studium nach Berlin
gegangen und habe dort fünf Jahre bei Oliver
Collignon und Florian Fischötter gearbeitet. Das
war sicher sehr lehrreich.“ Es wurde strukturiert
gearbeitet. Entwickelt wurden in erster Linie
94 ImmoFokus

„Wir beide haben zu einer
Zeit an der TU studiert,
zu der das Studium besser
war als heute. Die heutige
Ausbildung geht an der
Realität vorbei. “
Andreas Hawlik,
Hawlik Gerginski Architekten
Weiterbildung ist ein Muss
„Andreas hat sicher in einer Art und Weise als
Mentor gewirkt. Obwohl er sich, wie er gesagt
hat, nach Berlin selbst hat orientieren müssen,
wie alles funktioniert. Viel ist durchs tägliche
Tun entstanden und durch die Prozesse, die ich
von der Schule gespeichert hatte. Damit wusste
ich, was man machen muss. Richtig sattelfest
wird man erst mit der Zeit. Weiterbildung ist
ein Muss. Auch für unsere Mitarbeiter. Wir
motivieren unsere Gruppenleiter, an vielen Seminaren
teilzunehmen. Wir organisieren alle
zwei Monate Workshops für die Gruppenleiter.
Bildung hat für uns und unser Mitarbeiter
einen hohen Stellenwert.“ Aktuell arbeiten 30
Mitarbeiter in ihrem Architekturbüro.
„Es war ein stetes Wachstum“, so Hawlik, „Ich
habe 2004 angefangen und relativ bald Ernst
Huss kennengelernt. Wir haben eine Zeit lang
im gegenseitigen Subunternehmer-Verhältnis
gearbeitet. Ich habe mein Team aufgebaut, bis
wir fünf, sechs Leute waren. Sein Büro hatte
damals zehn bis 15 Mitarbeiter. Dann sind wir
zusammengegangen und waren 20, später 25.
Jetzt sind wir 30. Es ist sehr kontinuierlich gewachsen.“
Die Finanzkrise 2009/2010 hat das
Unternehmen deutlich durchgebeutelt. „Wir
hatten Baumax als Kunden und waren am Projekt
Hotel Palais Schwarzenberg beteiligt.“ Seit
2010 geht es kontinuierlich bergauf.
Bürogebäude für institutionelle Endinvestoren
und Projektentwickler aus dem Bankenbereich.
Diese Klienten fordern perfekte Organisation
und straffe Strukturen. „Da habe ich viel gelernt“,
erzählt Hawlik. Zurück in Wien übernahm
er das Büro von Ernst Huss und setzte
das in Berlin Gelernte konsequent um. „Ich
habe den Bürobetrieb komplett umgemodelt
und auf neue Beine gestellt.“ Vor zwei Jahren
erfolgte mit „The Alternative Board“ ein weiterer
innovativer Schritt. „Das Modell kommt aus
der Unternehmensberatung. Unternehmer aus
verschiedenen Branchen kommen einmal im
Monat zu einer moderierten Beratungsrunde
zusammen.“ Maximal fünf Teilnehmer, jeder
bringt ein Thema. Jeder Teilnehmer liefert Input.
Es wird nicht viel diskutiert. Man hört zu
und nimmt viele Anregungen mit. „Man lernt
unheimlich viel aus den Problemen der anderen.“
Der Reiz liegt auch gerade darin, dass die
Teilnehmer aus unterschiedlichen Branchen
kommen. „Da gibt es dann spannende unterschiedliche
Sichtweisen.“
„Ich für meinen Teil würde sagen, es ist viel
Learning by Doing“, kommt Gerginski wieder
zum Ausbildungsthema zurück. „Dem
Netzwerk aus Kunden, Anwälten und Architekturkollegen,
mit denen man sich täglich
austauscht, kommt eine immer größere
Bedeutung zu.“ Man lerne von den Problemen
der anderen. „Ich hatte den Vorteil,
dass ich aus der HTL schon eine Vorbildung
mitbrachte. Wir durften in der Schule die niederösterreichische
Bauordnung mit der Hand
abschreiben.“ Wann aber haben sich die Wege
der beiden nunmehrigen Partner gekreuzt?
„Ich habe bei Andreas damals als Student
begonnen, als er sein Büro gegründet hat“,
erklärt Gerginski.
Booster COVID-Pandemie
Die Covid-Pandemie habe wie ein Booster gewirkt.
„Ich würde mich trauen, zu behaupten,
dass wir in den letzten eineinhalb Jahren den
größten Zuwachs an Mitarbeitern hatten“,
kann Gerginski der Pandemie etwas Positives
abgewinnen. Aber: „Momentan ist es so, dass
wir um die Mitarbeiter kämpfen müssen. Wir
müssen eine Arbeitsumgebung schaffen, in
der es nicht nur um die räumliche Arbeitsumgebung
geht, sondern auch um das Zwischenmenschliche,
um eine Unternehmenskultur,
in der sich Mitarbeiter wohlfühlen“, betont
Hawlik. „Wir haben Mitarbeiter, die von anderen
Büros zu uns kommen, weil sie es dort
nicht mehr aushalten. Wir wissen, dass wir
aufpassen müssen. Unsere Mitarbeiter müssen
sich bei uns wohlfühlen. Dann sind sie motiviert
und bringen gute Leistung. Ich glaube,
das gelingt uns ganz gut.“
Andreas Hawlik
1973 geboren in Linz
1991-1998 Studium TU Wien
1999-2004 Associate Architect bei Collignon Fischötter Architekten, Berlin
2004 ZT-Befugnis und Selbständigkeit
2010 Huss Hawlik Architekten ZT
2019 Partnerschaft mit Evgeni Gerginski
2021 Namensänderung Hawlik Gerginski Architekten
Winter 2021
95

Positionen & Meinungen
Das größte Problem in der Pandemie ist und
war die Erreichbarkeit der Behörden. „Die
Möglichkeit des Parteienverkehrs fehlt uns
wirklich. Vieles kann man nur im kurzen persönlichen
Gespräch abklären. Diese Möglichkeit
ist momentan nicht gegeben.“
Manches sei auch kurios verlaufen. So habe die
MA 19 ein Terminvereinbarungssystem eingeführt,
das perfekt funktioniert hat. „Aber das
haben sie wieder eingestellt“, bedauert Hawlik.
Differenziert sieht das Duo auch das Thema
Home-Office. „Home-Office hat nicht nur Vorteile
– um nicht zu behaupten, dass es bei uns
überwiegend Nachteile hat. Wir haben es aus
verschiedenen Perspektiven gesehen. Abgesehen
davon, dass die Arbeitsprozesse in unserer
Branche viel einfacher funktionieren, wenn ich
zum Kollegen gehe und kurz etwas skizziere,
oder er zu mir kommt, anstatt dass ich schaue,
ist er online, ist er nicht online? Wie erkläre ich
ihm das am Bildschirm? Das ist bei uns schwierig“,
so Hawlik. Für Gerginski sind Home-Office
und Team-Building nur schwer unter einen
Hut zu bringen. „Wir arbeiten sehr im persönlichen
Austausch. Teamgeist über Bildschirm
entwickeln funktioniert gar nicht. Für mich gab
es nichts Schöneres als den Moment, als wieder
alle da waren. Ich habe Leute gesehen, die sich
untertags am Gang unterhalten haben oder
mit Kaffeetassen in der Küche gestanden sind.
Sie haben sich über irgendetwas unterhalten,
auch über Projekte. Diese informellen Gespräche
sind für ein Team-Building wichtig – sehr
wichtig.“
Spagat zwischen Einkommen und
Immobilienpreisen
Welche Spuren wird die COVID-Pandemie in
der Architektur hinterlassen? Den Drang nach
mehr Freiraum, nach Balkonen oder anderen
Außenbereichen? Für Hawlik ist der Trend zu
mehr Freiraum gekommen, um zu bleiben.
„Ich habe lange in Wohnungen ohne Balkon
gewohnt, und das hat mir immer gefehlt.“
Aber Hawlik mahnt auch zu mehr Realismus.
„Wer soll sich das leisten? Alle reden von mehr
Raum, mehr diesem, mehr jenem. Diese Wünsche
kosten eine Menge. Wie wir gesehen haben,
sind die Immobilien auch nicht unbedingt
günstiger geworden.“ Die, die es sich leisten
können, die können sich ein Haus leisten. Die
gehen sowieso hinaus. „Aber wir reden hier
über die Mittelschicht, über Durchschnittseinkommen.
Da geht der Spagat zwischen
Einkommen und Immobilienpreisen schon
sehr weit auseinander“, gibt Gerginski zu bedenken.
Fassadenbegrünungen sind im Moment der
letzte Schrei, auch wenn sie die Kosten erhöhen.
„Wir planen gerade unser erstes Gebäude
mit einer richtig grünen Fassade im Village im
dritten Bezirk, ein Wiener Gemeindebau. Bis
jetzt hat das nur positive Effekte, vor allem,
wenn man sich die Heatmaps anschaut“, so
Gerginski. Begleitet wird das ganze Prozedere
von Green Pass. Vor zwei Wochen wurden die
Pläne in das System eingespielt, um zu analysieren,
wie sich das Projekt gegenüber der
ursprünglichen Planung aus dem Städtebauentwurf
verbessert hat. Es wird überprüft, wo
sich bei den einzelnen Gebäuden die Hitzepole
befinden, welche Ecken problematisch sind
und wo man noch einmal ansetzen muss. Die
Begrünung bewirke schon einiges, vor allem
süd-, südwestseitig. Es werde allerdings noch
dauern, bis man die Effekte beziffern kann.
„Dafür ist es noch zu früh“, so Gerginski. „Wir
wissen zum Beispiel noch nicht, welche Insekten
von diesen grünen Fassaden angezogen
werden, und welche Folgewirkungen daraus
entstehen.“ Es müssen noch ein paar Jahre
vergehen, bis es noch mehr begrünte Gebäude
gibt, damit man auch statistisch begleitete Referenzen
hat.
Grün in der Stadt ist wesentlich, pflichtet
Hawlik bei. Von der Stadt sei auch die Devise
ausgegeben worden, dass Straßenbäume zu
schützen sind. Das führt manchmal zu Diskussionen,
wenn es darum geht, einen Erker, einen
Balkon oder auch nur ein Gerüst aufzustellen.
Aber wenn man sich dann mit der MA 42 trifft
und eine Lösung sucht, findet man die auch.
Die Digitale Planeinreichung jedoch stecke
noch in den Kinderschuhen. „Wir haben es
96 ImmoFokus

Anfang des Jahres probiert und sind an einigen
Stolpersteinen gescheitert“, berichtet Gerginski.
„Wir warten auf eine Version, bei der wir
sicher sind, dass sie funktioniert. Ich denke,
es wird bald so weit sein – hoffentlich schon
nächstes Jahr.“
Wie sieht es mit Building Information Modelling
aus? „Wir arbeiten mit BIM. Viele Kunden
sehen aber die Vorteile noch nicht. Vor allem,
weil diese erst bei der Facility-Management-
Ausschreibung greifbar werden. Aber so weit
denken viele noch nicht.“ Jedem Bauteil die
ganzen Informationen zu geben, koste Zeit. Es
sei mit gut 15 Prozent Mehraufwand verbunden,
den die Kunden noch nicht zu zahlen bereit sind.
BIM werde von zu wenig Konsulenten verwendet.
Gerade in der Haustechnik wäre eine
dreidimensionale Planung hilfreich. „Aber“,
so Hawlik, „Haustechnikplanung ist ein komisches
Gewerbe. Da gibt es Planer, die sehr
günstig – zu günstig anbieten. Die Bauherren
nehmen die, weil sie sich sagen, der Generalunternehmer
macht es ohnehin selbst. Aber
so entsteht keine gute Haustechnik. Der Bauherr
muss ein Bewusstsein entwickeln und in
eine gute Planung investieren, um ein gutes
Projekt zu bekommen.“
In der Zwischenzeit haben wir das Bistecca und
auch die Beilagen, Fisolen und kleine Kartoffeln,
verdrückt. Auf den Punkt gebracht: Es war
ein Gedicht. Aber Nachtisch – das geht nicht
mehr. Ein kleiner Mokka vielleicht noch, doch
mehr schaffen wir beim besten Willen nicht. Da
drängt sich die Frage auf, wie sich die beiden Architekten
fit halten. „Sport ist bei uns wichtig.
Ich habe jahrelang Basketball gespielt und trainiert,
aber musste nach einer blöden Verletzung
am Finger aufhören“, berichtet Gerginski, der
sich mittlerweile fernöstlichen Kampfkünsten
verschrieben hat. „Seit acht Jahren betreibe ich
intensiv Kung Fu – in mittlerweile zwei Stilen.“
Im Moment hinderten ihn Rückenprobleme am
Training. „Man verlernt es zwar nicht, aber der
Körper verlernt, sich zu bewegen, wenn man
es zu lange nicht macht. Auch bei Hawlik ist
Sport wichtig, schwimmend zieht er Bahnen in
der Südstadt. „Ich habe als Jugendlicher angefangen,
habe den Sport aber – im Gegensatz zu
meiner Frau – nie wettkampfmäßig ausgeübt.
Sie hat teilweise fünfmal in der Woche trainiert.
Heute gehen wir einmal in der Woche gemeinsam
in die Südstadt. Schwimmen schont die
Gelenke und macht den Kopf frei. Auch für
neue Projekte.“
Lokal
DAS SAGT DER FALSTAFF
Herrliche toskanische Gerichte aus erstklassigen
Produkten aus der mittelitalienischen
Region. Allen voran eine Bistecca vom Chianina-Rind,
im Green Egg mit Holzkohle gegrillt.
Nettes Ambiente!
DAS SAGT DER IMMOFOKUS
Ich bin mir sicher: Die Toskana beginnt in der
Annagasse. Ich komme wieder.
Trattoria Toscana La No
1010 Wien - Annagasse 12
Öffnungszeiten
Mo, So geschlossen
Di bis Sa: 11:30 bis 14:30/18:00 bis 22:00 Uhr
www.lano.at
ImmoFokus Restaurantguide
18
PUNKTE
Essen:
Service:
Weinkarte:
Ambiente:
Winter 2021
97

ImmoFokus.Rubrik
Wein &
Immobilien
Frisch von der Leber weg
Ein lockeres Gespräch bei einem Lokalstreifzug mit
Dieter Steup, Geschäftsführer Steup Realitäten.
Der Energiewandel
macht vor Immobilien
nicht Stopp
Must-have. Bauträger sind schlecht beraten, wenn sie die Energiezertifikate nicht entsprechend
berücksichtigen. Dieter Steup erklärt im Interview, warum kein Weg an ESG vorbeiführt.
Kolumne: Lisa Grüner
M
it niemandem lässt sich besser
über Wein und Immobilien
plaudern als mit Dieter
Steup. Der Netzwerker ist
Wiens stadtbekanntester Gourmet, der sogar
seine eigene Weinlinie herausgebracht hat.
Diese hat das Weingut Artner abgefüllt und so
treffen wir uns im Artner am Franziskanerplatz,
um mehrere Weine zu verkosten. Als erstes
wird uns ein Sauvignon Blanc 2018, ein frischer
Wein mit kräftigem Körper und leichter mineralischer
Note, kredenzt. Der Jahrgang passt
perfekt als Einstieg, denn auch sein Büro in der
Wiener Innenstadt eröffnete Dieter Steup 2018.
Besonders stolz ist er auf die dortige lockere
Atmosphäre, da das Büro für ihn als ‚Open
House‘ fungiert. „Die Leute kommen, um ein
Glas Wein zu trinken und bespricht in einem
angenehmen Umfeld neue Projekte zu besprechen.“
In der Seilergasse 4 treffen Netzwerker,
Investmentmakler, Käufer und Verkäufer
aufeinander. „Spannend sind die Off-Market-
Geschichten“, gibt Steup zu. Natürlich ist er
gerne einer der ersten, wenn eine Immobilie
neu auf den Markt kommt. Dabei sichert er
allen Beteiligten absolute Diskretion zu.
Wenig Ware, hohe Preise
Als nächsten Wein bestellt Steup einen Grünen
Veltliner, Ried Kirchberg, 2019, mit 13,5 %
vol. aus der Fünf-Liter-Flasche. Eindrucksvoll
bringt der Kellner die schwere Flasche und
schenkt ein Achterl des leicht holzigen Weins
Fotos: Adobe Stock, Cornelia Kucera
98 ImmoFokus

ein. Der edle Tropfen zeigt eine schöne Mineralität,
zarte Säure und einen gehaltvollen
Körper. Steup hat sich auf vier Assetklassen
spezialisiert. Einerseits Bauträgergrundstücke
in Wien und Umgebung, Anlegergesamtprojekte,
Gesundheitsprojekte, klassische Zinshäuser,
andererseits aber auch Vorsorgewohnungen.
Dabei bedient er hauptsächlich große
Investorengruppen und sucht Gesamtprojekte
für Anleger. Im Unternehmen sind fünf Leute
beschäftigt, die sich intensiv mit dem Markt
auseinandersetzen.
Als Hauptproblem sieht er derzeit, dass zu
wenig „Ware“ am Markt vorhanden ist und
die Preise extrem hoch sind. „Was vor zwei
Jahren unverkäuflich war, bekommt man
jetzt an den Mann“, ist er selbst überrascht.
„Da aber sowohl die Einkaufspreise pro Quadratmeter
als auch die Baukosten steigen, ist
der Plafond noch nicht erreicht.“ Interessant
sind der innerste und weiteste Speckgürtel
von Wien, aber durchaus auch Graz. Deshalb,
so glaubt Steup, sind schon noch ein paar
Prozentpunkte nach oben hin möglich. „Die
Stadtflucht treibt die Preise.“
Investoren sieht er, dass die Renditeerwartungen
generell gesunken sind. „Dennoch gibt es
weiterhin große Investoren mit viel Geld, die
große Portfolios kaufen möchten“, so Steup.
Das größte Potential sieht er im Netzwerken.
„Man muss an den Immobilien dran sein, bevor
sie auf den Markt kommen.“ Als besonders
spannend stuft er die Assetklasse der Sonderimmobilien
ein. „Gesundheitsimmobilien,
Ärztezentren, Pflegeeinrichtungen, Kindergärten,
aber auch Rot-Kreuz-Immobilien sind
sehr gefragt“, so Steup. „Fonds investieren
sehr gerne in solche Objekte. Die Nachfrage ist
hoch und schwer zu bedienen.“ Hier spielen
auch das ESG-Thema und die EU-Taxonomie
eine große Rolle. „Jeder Bauträger ist schlecht
beraten, wenn er die Energiezertifikate nicht
entsprechend berücksichtigt“, so Steup.
„Diese sind keine Nice-to-have-, sondern
eine Must-have-Frage. Ohne entsprechende
Zertifikate werden die Immobilien an Wert
verlieren, Fonds können sie gar nicht mehr in
ihr Portfolio aufnehmen.“ Für Veranlagungsund
Pensionsfonds wird die Erfüllung der
ESG-Kriterien immer wichtiger. „Vor allem in
Zeiten, wo man für das Geld am Konto bereits
Negativ-Zinsen zahlen muss, sind Immobilien
ein sicherer Hafen, und sei es nur, um den
Wert zu halten.“
Beziehungen als Asset
Mit seinem Team setzt Steup auf einen kleinen,
ausgewählten Kundenstock und vor allem auf
Beziehungen. „Unser Asset ist auch, dass wir
gute Kontakte zur Politik und den Behörden
pflegen.“ Dazu gehört auch, gute Abschlüsse
entsprechend zu feiern. Sein siebenstelliger
Umsatz gibt Grund genug, die Gläser klingen
zu lassen. „Nicht nur aus diesem Grund haben
wir einen eigenen Steup-Wein gemacht“,
ist er stolz. „Unseren roten Cuvée lassen wir
vom Weingut Artner, den gemischten Satz
vom Weinbau Schmuckenschlager abfüllen.“
Beide gibt es nur in der Magnum-Flasche.
Mit einem massive a. 2017, mit 14,5 % vol.
stoßen wir zum Abschluss des Gesprächs an.
Der kräftige, rubinrote Wein aus Syrah, Blauer
Zweigelt, Blaufränkisch und Merlot ist füllig
und würzig am Gaumen. „Immobilien verbinden
Menschen. Wein aber auch.“, zitiert Steup
zum Schluss seinen Firmenslogan.
Konzepte neu denken
Als nächsten Wein probieren wir einen
Amarok 2018.Der Name entstammt der Mythologie
der Inuit und bezieht sich auf den
geheimnisvollen Wolf. Beim Weingut Artner
beschreibt der Name den Flaggschiff-Wein
aus den besten Fässern. Der Amarok schmeckt
samtig und elegant, zeigt eine facettenreiche
Struktur und gut integrierte Tannine. Doch
zurück zur Stadtflucht. „Diese ist natürlich
auch ein Problem, weil viele Flächen versiegelt
werden“, so Steup. „Viel zu wenig wird überlegt,
wo man aufstocken könnte.“ Als Mitglied
der Fachgruppe der Immobilientreuhänder ist
der Netzwerker in viele Diskussionen involviert.
„Langfristig muss man alte Bauhüllen
überdenken und in die Höhe gehen.“ Bei den
„Das größte Potential
liegt im Netzwerken. Man
muss an den Immobilien
dran sein, bevor sie auf den
Markt kommen.“
Dieter Steup,
Steup Realitäten
Winter 2021
99

ImmoFokus.Rubrik
Frech
gesagt
The new digital
normal – kooperieren
statt imitieren
Umdenken. Es geht in der digitalen Welt nicht immer darum, kurzfristig das größte Stück
vom Kuchen zu ergattern, sondern oftmals um die Fokussierung auf ein „Kuchenabo“,
um längerfristig Erfolge genießen zu können.
Kolumne: Anita Körbler
W
as gibt es im technischen
Bereich der Immobilienbranche
eigentlich Neues?
Inwieweit ist die viel zitierte
Digitalisierung bei uns angekommen, was hat
sich, nicht zuletzt aufgrund diverser Lockdown-
Szenarien, verändert bzw. ist eine Entwicklung
spürbar?
Betrachtet man den Start-up-Markt in Österreich
über die vergangenen Jahre hinweg, so
fällt auf, dass es viele Ideen gibt und gab, die
jedoch selten umgesetzt werden oder rasch an
ihre Grenzen stoßen. Das hängt nicht unbedingt
mit den Ideen oder den Protagonisten
zusammen, sondern eher damit, dass man
zur Digitalisierung von Prozessen Menschen
braucht, die beide Welten, also die digitale
UND die analoge, verstehen.
Neue (gemeinsame) Geschäftsmodelle
Von SaaS-Lösungen (Software as a Service) bis
Plattformideen ist die Bandbreite, mit digitalen
Technologien Transaktionskosten zu senken,
groß. Jeder, der bereits in diesem Business tätig
war, weiß, wie herausfordernd und kostenintensiv
der Aufbau dieser Systeme ist. Ein spannendes,
innovatives Konzept, ideenreiche Gründer
und aussagekräftige Businesspläne allein reichen
nicht, um hier längerfristig zu bestehen.
Wie sehen neue Geschäftsmodelle aus, welche
Werteversprechen geben wir unseren Kunden,
die diese mittlerweile auch gerne auf diversen
Social-Media-Kanälen ausgiebig diskutieren?
Aus meiner Sicht stellen sich dazu zwei wesentliche
Fragen. Erstens: „Wer kümmert sich
um die Innovationen?“ und zweitens „Was,
wenn nicht nur wir es tun?“
Eines der nettesten Statements der vergangenen
Wochen wirkt bei mir nach, und zwar als
mich ein Branchenkollege als „Kooperationsmagnet“
bezeichnet hat. Derartiges Feedback
freut mich natürlich besonders, da ich schon
lange die Ansicht teile, dass manche Marktbegleiter
es viel leichter hätten, wenn sie sich
zusammenschließen würden, um Synergieeffekte
zu nutzen, Aufwände zu verringern und
gemeinsam noch stärker zu werden.
Ich sage dazu gleichzeitig ganz klar, dass das nur
mit Menschen und Teams gelingen kann, die einander
vertrauen und am selben Strang ziehen.
Und natürlich dass sich die Kompetenzen optimal
ergänzen – es bringt wenig, wenn sich drei
Experten aus dem gleichen Bereich zusammentun
und der Fokus darauf gelenkt wird, dem
anderen zu beweisen, dass man es (noch) besser
kann. Die jeweiligen unterschiedlichen Stärken
gemeinsam einzubringen, erhöht hingegen das
Spektrum und lässt auf eine gesteigerte Unternehmensperformance
blicken.
Wer sich mit sehr datenintensiven Themen
wie zum Beispiel digitalen Zwillingen von
Gebäuden beschäftigt, weiß, Informationen
zu sammeln, ist zu wenig. Es braucht starke
Partner, um diese analysierten Daten zu interpretieren
und sinnvoll auszuwerten. Das ist
der Faktor, um wirklich nachhaltig mit diesen
Informationen etwas in den angestrebten Geschäftsbereichen
bewegen zu können.
All das mündet in eine für viele neue, kollaborative
Arbeitsweise, die neben Vertrauen
Fotos: REMG/trovato GmbH
100 ImmoFokus

Das Kundenversprechen auszuformulieren und ein System zu programmieren
ist hier nicht genug. Es hat sich bewährt, nach Ersteinführungen
am Markt in Testetappen gemeinsam mit dem Kunden das Produkt
weiterzuentwickeln. In der Zusammenarbeit mit vielen namhaften Unternehmen
durfte ich erkennen, dass sich genau in diesen Phasen mehrfach
komplett neue Services und Businessmodelle abgeleitet haben, die
man anfangs gar nicht in Erwägung gezogen hätte. Lernen, Lernen und
nochmals Lernen ist also das Gebot der digitalen Stunde.
Anita Körbler, MA
Managing Partner trovato.immo
Anita Körbler, MA ist ideenreiche Branchenkennerin
und Managerin mit Herz
und Hirn. Körbler kann auf langjährige
Erfahrung in Immobilienunternehmen
sowie exklusive Projekte im öffentlichen
Bereich (PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend
absolvierte sie erfolgreich zwei
Studien im Bereich Wirtschaft und Public
Communications, zeichnete jahrelang für
verschiedene PropTech-Unternehmen
als Geschäftsführerin verantwortlich und
widmet sich der Beratung und Immobilienvermarktung
sowie der Realisierung
von Digitalisierungsprozessen in der
Immobilienbranche.
auch eine optimale technische Systemumgebung voraussetzt. Und ohne
Kommunikation funktioniert das nicht. Durch persönliche oder virtuelle
Abstimmungen bzw. durch unterstützende Kommunikationsdienste
wird sichergestellt, dass jedes Teammitglied zu jeder Zeit am aktuellsten
Projektstand ist. Der Aspekt Cybersicherheit durch die verwendete Systeminfrastruktur
versteht sich in diesen Bereichen von selbst.
War der Test nicht dein Freund, so war er dein Lehrer
Ein großer Erfolgsfaktor hinsichtlich digitaler Modelle liegt in den Testungen.
Diese wichtige immer wieder zeitlich und ressourcentechnisch
unterschätzte Tätigkeit ist der Schlüssel zu einer idealen Performance.
Auch Optimierung ist ein Zauberwort, das kluge Unternehmen in ihre
Prozesse einfließen lassen. Das Durchüberlegen bis zum Schluss, wie
ich meinen Kunden auf seiner Reise optimal begleiten und durch Services
unterstützen kann, und sich dabei die essenziellen Fragen zu stellen:
Was erleichtere ich dem Kunden durch meine Lösung und warum ist
mein Produkt/Service so interessant, dass der Kunde bereit ist, für diese
Leistung zu zahlen? Es reicht nicht, einen Prozess zu digitalisieren, weil
man sich selbst diese Optimierung wünscht. Am Ende des Tages geht es
doch darum, Probleme zu lösen und Gewinne zu lukrieren.
Vertrauen & Transparenz
Digitalisierung kann abschreckend wirken. Vereinzelt kommt es zu
Gedanken, dass die menschliche Arbeitsleistung von technischen Neuerungen
abgelöst wird. Doch wie soll persönliche Passion ersetzt werden?
Ich bin absolut für die Ergänzung technologischer Prozesse durch den
Faktor Mensch. Als Beispiel denke ich an eine Interessentin, die sich
vor Kurzem über unser System zur Anmietung einer Wohnung eingeloggt
hatte, der es aber aus bekannten Gründen derzeit nicht möglich
ist, das festgesetzte Mindesteinkommen für das gewünschte Objekt zu
erreichen. Durch Abstimmungsgespräche mit dem Abgeber konnte eine
für beide optimale Lösung gefunden werden – durch den bloßen Einsatz
eines Algorithmus ist dies schwer möglich.
Daher: Digitale Services sind großartig, wenn wir lernen, sie als Add-on
zu sehen und entsprechend einzusetzen. Eine nie zuvor dagewesene
Transparenz, die, wie wir wissen, nicht von allen Marktplayern forciert
wird, begleitet uns und macht Produkte und Services „greifbarer“, was
einer aufrichtigen Kundenbeziehung sehr guttut und eine längerfristige
Partnerschaft fördert.
Ganz frech gesagt: Erweitern wir technische Systeme durch unsere
menschliche Komponente – denn diese Kombination führt zu einem
außerordentlichen Erlebnis, das wir unseren Kunden gönnen sollten.
Winter 2021
101

Zum Autor
Stefan Wernhart ist Geschäftsführer der EHL Unternehmenstochter
EHL Gewerbeimmobilien und für die
Bereiche Office, Retail, Asset Management und Market
Research verantwortlich.
Nachhaltigkeitsstandards
erreichen Logistikimmobilien
Kommentar: Stefan Wernhart
Logistikimmobilien erfahren seit den letzten Jahren einen stetigen
Nachfrageboom, die COVID-19-Pandemie gilt als regelrechter Treiber
dieser Entwicklung. Durch die Krise floriert der Onlinehandel in einem
noch nie dagewesenen Ausmaß. Auch die jüngsten Entwicklungen
hinsichtlich der Online-Supermärkte treiben die Nachfrage nach Logistikimmobilien,
insbesondere im urbanen Gebiet, in die Höhe und übersteigen
oftmals das Angebot. Diese Rahmenbedingungen wecken auch
die Aufmerksamkeit internationaler Investoren und der österreichische
Logistikmarkt erfreut sich immer größerer Attraktivität.
Nachhaltigkeit rückt in den Fokus
In der Vergangenheit wurde das Thema Nachhaltigkeit bei Logistikimmobilien,
vor allem im Zusammenhang mit dem Wunsch nach günstigeren
Mieten, eher nachrangig behandelt. Bei der Errichtung dieser
Objekte stand überwiegend die Funktionalität und Flächeneffizienz im
Vordergrund, weshalb nachhaltige und energieeffiziente Konzepte nur
selten zur Anwendung gekommen sind. In Zeiten des Klimawandels
werden nicht nur von der EU höhere Nachhaltigkeitsstandards zur Erreichung
der Klimaziele gefordert, sondern vielmehr werden nachhaltige
Immobilien auch bei unseren EHL Kunden, die oftmals Bestrebungen
zur CO2-Neutralität haben, nachgefragt. Darüber hinaus legen Immobilienfonds
inzwischen einen größeren Wert auf nachhaltige Investments,
um die Bedürfnisse der Investoren befriedigen zu können.
Nachfrage steigt
Nicht zuletzt durch die gestiegenen Anforderungen der Nutzer und
Investoren können am Markt kontinuierliche Bemühungen und Entwicklungen
zu nachhaltig gebauten Logistikimmobilien vernommen
werden. Nachhaltigkeitszertifizierungen sind bei Wohn- und Büroprojekten
bereits seit vielen Jahren voll etabliert und bei Neubauprojekten
nicht mehr wegzudenken. Inzwischen sind diese Zertifizierungen auch
bei Logistikimmobilien angekommen und ein zunehmender Anteil an
Projektentwicklern verfolgen klimafreundliche Bauweisen und Nutzungen.
Insbesondere bei Flächengrößen von teilweise 50.000 Quadratmetern
und mehr lohnt sich eine genaue Planung der Bauweise und
Ausstattung. Der Umstieg von konventioneller Beleuchtung auf LEDs
scheint mittlerweile zum Standard geworden zu sein. Weiters werden
Logistikhallen vermehrt mit einem erhöhten Holzanteil gebaut sowie
mit Gründächern und Photovoltaikanlagen ausgestattet. Letzteres ist
sowohl für die Energieeffizienz von großer Bedeutung, als auch ein
wichtiger Schritt im Sinne der E-Mobilität.
Die Entwicklungen zur Nachhaltigkeit kommen nicht nur der Umwelt
zugute, sondern machen sich beim Nutzer in Form von niedrigen Betriebskosten
auch finanziell bemerkbar. Zukünftig wird Nachhaltigkeit eine
Voraussetzung sein, um am Logistikmarkt wettbewerbsfähig zu bleiben.
Fotos: Adobe Stock
102 ImmoFokus

Zum Autor
Louis Obrowsky, Präsident des Verbandes der Institutionellen
Immobilieninvestoren. Geschäftsführer der LLB Immo
Kapitalanlagegesellschaft.
Fairness beim Wohnen
Kommentar: Louis Obrowsky
Wer sich mit dem Wohnungsmarkt
beschäftigt, wird derzeit wieder einmal
mit verstaubten Ideen konfrontiert. Erneut
kommt die Leerstandsabgabe ins
Gespräch. Böse ist, wer eine Wohnung
hat und diese nicht vermietet, egal ob
man selbige in einigen Jahren benötigt
und daher nicht kurzfristig vermieten
will oder ob sich eine Vermietung einfach
nicht lohnt. Dabei wird ganz vergessen,
dass es ja nicht nur darum geht,
ob im freien Markt Wohnungen, die
man selbst finanziert hat, nicht vermietet
sind, sondern wie es im Gemeindeund
geförderten Genossenschaftsbau
aussieht. Diese als „leistbares Wohnen“
deklarierten Heime werden immerhin
von jener Allgemeinheit, die tatsächlich
noch Steuern zahlt, finanziert. Dass man sozial schwachen Menschen
helfen muss, steht selbstverständlich außer Diskussion.
Überprüfung notwendig
Österreich ist das Land mit der höchsten Dichte an sozialem Wohnbau.
Alleine in Wien wohnen über 60 Prozent aller Mieterinnen und Mieter
in Gemeinde- und geförderten Mietwohnungen (in Schweden und
Frankreich tun dies nur je 12 Prozent und in Polen 5 Prozent). Wenn
sozial schwache Menschen bei der europaweit höchsten Anzahl von
bezuschussten Mieten durch die Allgemeinheit, keine für sie leistbare
Wohnung finden können, dann kann im System etwas nicht richtig
laufen und dafür sind nicht die privaten Vermieter in Geiselhaft zu
nehmen. Da sollte eher überprüft werden, warum viele Wohnungen
im Gemeindebau nicht mehr bewohnt werden. Nicht unerheblich
viele Wohnungen werden z. B. für Enkel „aufgehoben“, während
man selbst schon längst im Speckgürtel
wohnt.
Stopp mit Investoren-Bashing
Es wäre nach jahrzehntelanger hochemotionaler
Diskussion in Fragen des
„leistbaren“ Wohnens höchste Zeit zu
Fakten zurückzukehren. Der österreichische
Wohnungsmarkt besteht zu fast
50 Prozent aus Eigentum (Häuser & Eigentumswohnungen),
der verbleibende
Mietmarkt wiederum zu 57 Prozent aus
Mietwohnungen, die direkt von Gemeinden
gehalten werden oder dem gemeinnützigen
Wohnungsmarkt zuzurechnen
sind. Der Rest von ca. 20 Prozent des Gesamtmarktes
entfällt ca. zur Hälfte (also
rund 10 Prozent des Gesamtmarktes) auf
Wohnungen im Vollanwendungsbereich des derzeit geltenden MRG.
Es besteht daher überhaupt keine Notwendigkeit, den privaten Teil des
Marktes mit völlig überzogenen Regelungen weiterhin einzuschränken,
sowie ununterbrochenes „Investoren-Bashing“ zu betreiben – das wird
die Probleme nicht lösen!
Lösen kann die Knappheit am Wohnungsmarkt in Ballungszentren nur
ein vermehrtes Angebot. Wenn Grundstücke und das Bauen an sich
immer teurer werden, ist es noch wichtiger, dass die Politik eine langfristige
Planungssicherheit ermöglicht. Denn wird diese durch permanente
Eingriffe nicht mehr gewährleistet, lässt man es bleiben. Wer nicht erkennt,
dass steuerliche und wohnrechtliche Anreize nötig sind, um dem
Wohnungsmarkt etwas mehr Dynamik zurückzugeben, verschließt die
Augen vor der Realität. Denn nur so wird mehr investiert werden und
auch leerstehende Wohnungen kommen auf den Markt.
Winter 2021
103

Zum Autor
Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen
Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020
Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im
Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.
Keine Showpolitik
auf Kosten der Eigentümer
Kommentar: Martin Prunbauer
Mit einer Steuer auf Leerstand meinen
einige Bundesländer das Patentrezept für
leistbaren Wohnraum gefunden zu haben.
Zu dieser „Besteuerung von Leerstand“ rufen
die Länder sogar den Bund um Unterstützung,
der von seiner Gesetzgebungskompetenz
„Volkswohnungswesen“ Gebrauch
machen soll.
Grund dafür ist, dass eine bloße Landesabgabe
Eigentümer von leerstehenden Wohnimmobilien
aufgrund ihrer Höhe nicht zu
einem ökonomisch bestimmten Verhalten
zwingen darf, also die eigene Immobilie
entweder vermieten oder verkaufen zu müssen.
Es muss bei einem – mehr oder weniger
effektlosen - Anreiz bleiben. Die Chancen, dass mit einer Landesabgabe
ein größeres Wohnungsangebot aus dem Boden gestampft wird, sind
nicht gegeben.
Wohnungsfürsorge
Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Bereich „Volkswohnungswesen“
umfasst „die Wohnungsfürsorge für minderbemittelte Schichten
der Bevölkerung bzw. die Vorsorge für die Bereitstellung von Kleinund
Mittelwohnungen wie sie in der Regel für die minderbemittelten
Bevölkerungskreise in Betracht kommen und benützt werden sowie die
Regelung der Wohnungswirtschaft, soweit sie solche Wohnungen zum
Gegenstand hat“ (Zitat VfGH aus VfSlg 2217/1951, 3378/1958).
60 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes sind dem öffentlichen
Sektor in Form von Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen
zugeordnet. Man sollte meinen, dass ein so großer Anteil von Wohnungen
im öffentlichen Mietsektor ausreicht, um der einkommensschwachen
Bevölkerung günstigen Wohnraum zu
ermöglichen.
Soziale Treffsicherheit fehlt
Allein die Stadt Wien verfügt über 1.800
Gemeindebauanlagen mit rund 220.000 Gemeindewohnungen,
in denen ca. 500.000
Menschen leben. Jeder vierte Wiener lebt
in einer Gemeindewohnung. Laut Angaben
von Wiener Wohnen umfasst die Gesamtvermietungsfläche
fast 13 Millionen Quadratmeter.
Leider schafft es die SPÖ-geführte
Stadt Wien nicht, auf diesen enormen Flächen
für soziale Treffsicherheit zu sorgen.
Abgesehen davon: Bis heute gibt es keine Definition,
was unter Leerstand zu verstehen ist, wie dieser seriös ermittelt
und berechnet wird. Leerstand kann viele Gründe haben, die von einem
längeren Krankenhausaufenthalt, umfassenden Renovierungsarbeiten
bis hin zu einer langwierigen Suche nach einem geeigneten Mieter
reichen können. Auf jeden Fall geschieht Leerstehung nur in seltenen
Fällen freiwillig, denn eine nicht vermietete Wohnung verursacht dem
Eigentümer laufend Kosten. Abgesehen davon muss es einem Eigentümer
auch überlassen bleiben, selbst zu entscheiden, was er mit seinem
Eigentum macht.
Die Herausforderungen an das Eigentum haben sich in den vergangenen
Jahren potenziert. Weitere Belastungen – Stichwort „Raus aus Öl und
Gas“, um nur ein Beispiel von vielen zu nennen – kommen in geballter
Form auf viele Eigentümer zu. Eine Besteuerung von Leerstand ist in
diesem Kontext nicht nur eigentumsfeindlich, sondern ein Schritt in
Richtung Enteignung. Achtung und Respekt vor dem Eigentum dürfen
einer leicht durchschaubaren Showpolitik nicht zum Opfer fallen.
Fotos: Michael Büchling, Adobe Stock
104 ImmoFokus

In a context where real estate must reinvent itself to embody our futures cities, we believe we can
join our forces and make a difference with a positive contribution to the urban change.
The MIPIM 2022 edition promises to be rich in terms of learning, benchmarking, networking and
trading during the 4-day event with 70% of the exhibition area already booked 6 months prior
to the event & a programme of first-class talks exploring a new theme, ‘Driving Urban Change’.
We are MIPIM, guiding and influencing the urban building landscape, everywhere.
Register now on www.mipim.com
or contact our sales team mipim@rxglobal.com
MIPIM ® is a registered trademark of RX France - All rights reserved

ImmoFokus.Rubrik
Bewertung
ImFokus
Besteht ESG wirklich
nur aus „E“?
Nachgedacht. Der Herausgeber des ImmoFokus hat vor Kurzem in einer Kolumne moniert, dass es beim
Thema ESG immer nur ums „E“ gehe und nicht um „S“ oder „G“. Hat er damit Recht?
Kolumne: Wolfgang Fessl
A
ugenscheinlich schon: Wir
überlegen beim Heizen, mehr
Alternativenergien einzusetzen,
oder wie wir das Plastik in den
Fassaden reduzieren können und wie viel
Wasser beim Duschen ausreichend ist. Aber
was ist mit „Social“ und „Governance“, brauchen
wir das nicht? Oder haben wir das vorab schon
erledigt? Ist die Lösung der Frage im Herdentrieb
zu suchen oder steckt etwas anderes dahinter?
Da wären unter anderem folgende
Themen für den Punkt „Social“:
• Einhaltung von Arbeitsrechten
• Sicherheitsvorkehrungen am Arbeitsplatz
und Schutz der Gesundheit
• Angemessene Entlohnung, Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten
• Versammlungsmöglichkeit und Gewerkschaftsfreiheit
Hier fällt beim ersten Blick auf, dass diese
Punkte in Österreich bereits durch gesetzliche
Maßnahmen strikt geregelt und damit auch
durch Standards sichergestellt sind. Zwar ist
es jedem Unternehmer unbenommen, diese
noch weitreichender auszulegen, doch wird er
damit eine wirtschaftliche Verschlechterung
in Kauf nehmen müssen, die ihm wiederum
die Einhaltung anderer Nachhaltigkeitskriterien
schwierig macht. Und der restliche Teil
wie zum Beispiel die Weiterbildungsmöglichkeiten
ist die Voraussetzung für ein stabiles
Gerüst an engagierten Mitarbeitern.
• Etablierung von Nachhaltigkeitskriterien
auch bei Zulieferfirmen
Das ist ein interessanter Punkt, der eine hohe
Priorität hat, denn hierdurch soll sichergestellt
werden, dass sich der Nachhaltigkeitsgedanke
entlang der Lieferkette fortsetzt. Es bleibt abzuwarten,
ob dies mit gesundem Augenmaß
passiert. Denn hier sehe ich die Gefahr einer
ausufernden Bürokratie, bei der es weniger um
Nachhaltigkeit, denn um Formalismen geht.
• Diversität und gesellschaftliches Engagement
Nun, Diversität wird in Firmen immer dann
gerne gesehen, wenn sie nicht zu divers ist
und entlang der eingeschlagenen Richtung
verläuft …
Und bei Governance:
• Die Verhinderung von Korruption und Bestechung
Ja eh. Verhindern im Sinne von gesetzlichen
Vorschriften oder betrieblichen Verordnungen
wird wohl nicht ausreichend sein. Es wird
vor allem darum gehen, ein (notwendiges)
Selbstverständnis dafür zu entwickeln, dass
sich wirtschaftliche Vorteile nicht durch gesetzesferne
Maßnahmen erzielen lassen, und
auch darum, dass Netzwerken etwas anderes
ist als Freunderlwirtschaft.
• Transparente Entscheidungsfindung
• Etablierung der Nachhaltigkeitskriterien
auf Vorstandsebene
• Abhängigkeit der Vorstandsvergütung von
Nachhaltigkeitszielen
Auch wenn es auf den ersten Blick unbequem
erscheint, so wird es wohl vordringlich sein,
denn der Fisch fängt schließlich am Kopf zu
stinken an. Und diese Agenden lassen sich
nicht an den „ESG-Beauftragten“ delegieren.
Das muss top-down funktionieren, sonst kann
man es gleich lassen. Am ehesten wird das bei
den Aktiengesellschaften zu erkennen sein,
106 ImmoFokus

da diese im Zuge ihrer Geschäftsberichte oder
Hauptversammlungen darüber im Detail Auskunft
geben werden (müssen).
• Umgang mit Whistleblowing
Ein schwieriges Thema, das in den Unternehmen
hohe Ambivalenzen auslöst. Was
ist Whistleblowing und ab wann werden
Geschäftsgeheimnisse verletzt? Was fällt
unter die Geheimhaltungspflicht und welche
Sachverhalte sind aufklärungsbedürftig? Ich
vermute, hier wird eine behutsame Grenzziehung
erforderlich sein, um den schmalen Grat
zwischen Unternehmenserfolg und Neidgesellschaft
einzugrenzen.
Conclusio:
Bei ESG geht es um mehr als nur um die Umweltkriterien,
und es gibt noch einiges zu tun.
Aber vieles ist in Österreich aufgrund von gesetzlichen
Regelungen oder gesellschaftlichen
Zwängen tatsächlich schon erledigt, das wird
in anderen europäischen Ländern noch im Argen
liegen.
Wolfgang M. Fessl
Wolfgang M. Fessl ist Spezialist für Einzelhandels-
und Sonderimmobilien und
verfügt über langjährige Erfahrung in der
Immobilienbranche. Vor seiner Tätigkeit
bei der Reinberg Gruppe war er als Head
of Asset-Management bei der conwert und
der Immofinanz. Sein Fokus lag auf großvolumigen
Bestandsportfolien und Retailimmobilien.
Insgesamt verfügt Wolfgang
Fessl über mehr als 20 Jahre Erfahrung im
nationalen und internationalen Immobiliengeschäft.
Fessl ist allgemein beeideter und
gerichtlich zertifizierter Sachverständiger,
Immobilientreuhänder (Makler), Member
der Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS), zertifiziert nach CIS Immozert
und Recognised European Valuer (REV).
+43 1 535 53 05 colliers.at
Das Wichtigste in
einer Beziehung:
Vertrauen.
Das gilt auch für Kundenbeziehungen.
Deshalb sind Sie und Ihr Anliegen bei
Colliers in besten Händen.
Winter 2021
107

Positionen & Meinungen
Dauerbrenner
ESG. „Alle Unternehmen werden sich mit diesem Thema auseinandersetzen
müssen“, sind Karin Fuhrmann und Gerald Kerbl (TPA) überzeugt.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
ESG – ein Thema, das uns die nächsten
Jahre und Jahrzehnte begleiten wird. Es
gibt aber auch Stimmen, die sagen: Kein
Problem. E haben wird durch Zertifikate
erledigt. Wenn wir uns an die Gesetze
halten, dann sind S und G auch erledigt. Ist
es so einfach?
Karin Fuhrmann: Ein wenig mehr ist es schon.
Das E steht für Environmental. ESG ist ein
spannendes Thema. Aber zugegeben, selbst
für mich waren das vor zwei Jahren auch nur
drei Buchstaben.
Wenn man sich aber mit dem Thema ernsthaft
auseinandersetzt und sich im Detail damit
beschäftigt, dann hat es für Unternehmen
strategisch einen wirklich großen Mehrwert.
Am Ende des Tages möglicherweise auch
mit weniger Aufwand als manche glauben.
Da geht es auch um, auf den ersten Blick,
Kleinigkeiten. Müll einsparen kann man
nur, wenn man auch weiß, wieviel Müll man
produziert. Wir haben es auch nicht gewusst.
Wir fangen jetzt an, unseren Abfall zu wiegen.
Es geht aber auch darum, sich als attraktiver
Arbeitergeber zu positionieren. Das Thema ist
gekommen, um zu bleiben. Hundertprozentig.
In meinen Augen ausnahmsweise einmal eine
Berichtspflicht, die einen Mehrwert hat.
Viele Immobilienmanager, so hat es den
Eindruck, fokussieren sich in der ESG-
Debatte mehr auf ihre Immobilien als auf
ihr Unternehmen.
Gerald Kerbl: Da würde ich jetzt mit einem
klaren JEIN antworten. Die großen Unternehmen,
die börsenotierten, haben das
Thema durchaus im Griff. Sie bearbeiten
nicht nur ihre Immobilien, sondern setzen
sich in weiterer Folge auch mit dem S und G
sehr detailliert auseinander. Hier werden die
EU-Taxonomie-Bestimmungen von Anfang an
ernst genommen. Aus dem Nachhaltigkeits-
Manager wird jetzt der ESG-Manager.
Fuhrmann: Im Frühjahr hat die Europäische
Kommission den Entwurf einer Richtlinie
für die Nachhaltigkeitsberichterstattung von
Unternehmen, die Corporate Sustainability
Reporting Directive (CSRD), veröffentlicht.
Im Vergleich zur bisherigen EU-Richtlinie zur
nichtfinanziellen Berichterstattung (Non-
Financial Reporting Directive) sieht dieser Entwurf
eine Ausweitung der berichtspflichtigen
Unternehmen vor und zielt vor allem auf eine
Erhöhung der Transparenz ab. Diese sind bis 1.
Dezember 2022 in nationales Recht umzusetzen.
Diese Berichtspflicht trifft in erster Linie
Großunternehmen mit mehr als 250 Mitarbei-
108 ImmoFokus

tern, mehr als 40 Millionen Euro Umsatz oder
20 Millionen Euro Bilanzvolumen.
Kerbl: ESG zielt nicht auf die Immobilien,
sondern auf die Unternehmen ab. In der
Immobilienbranche sind vor allem Immobilienfonds
als Alternative Investmentfonds
(AlF) von der neuen EU-Taxonomie- oder
OGAW-Richtlinie betroffen. In dieser Verordnung
sind sechs Ziele genannt. Für die ersten
beiden Ziele — Klimaschutz und Anpassung
an den Klimawandel — veröffentlichte die
Kommission bereits einen ersten Entwurf von
Bewertungskriterien. Der Rest wird folgen.
Alle Unternehmen werden sich mit diesem
Thema auseinandersetzen müssen. Die Banken
haben bereits reagiert und fragen bereits
die ESG-Kriterien ab. In Wirklichkeit werden
aber oft nur die ESG-Headlines abgefragt. Was
ist eure ESC-Strategie? Und so weiter, und so
fort. Wir befinden uns alle – wirklich alle – in
einem Lernprozess.
Der sich auszahlen könnte. Unternehmen
mit gutem ESG-Rating werden bessere
Kreditkonditionen bekommen. Die Rede ist
von bis zu 25 Basispunkten Unterschied.
Kerbl: Bei 25 Basispunkten Differenz zahlt es
sich schon aus, sich mit dem Thema profesionell
auseinanderzusetzen.
Fuhrmann: Wir haben uns die Roadmap angesehen.
Da gibt es eine Fülle an Verordnungen
und Richtlinien, die die ESG-Aspekte antizipieren.
Es gibt aktuell so viele unterschiedliche,
aber doch natürlich immer auf das Thema
getrimmte und vernetzte Regularien, dass es
echt schwer ist, einen wirklich guten, sauberen,
taggenauen Überblick zu haben. Da ist im
Moment noch viel in Bewegung. Ein Thema
mit dem man sich intensiv auseinandersetzen
muss – und hier nicht nur die großen Unternehmen.
Gerade im Bereich Klima ist auch
jeder private Immobilienbesitzer betroffen.
Aber viele Förderungen gibt es doch auch
heute bereits nur mehr, wenn zumindest
der Klimaaktiv-Standard erreicht wird?
Fuhrmann: Jetzt kann man über den Klimaaktiv-Standard
natürlich diskutieren. Der Punkt
ist, dass die institutionellen Investoren, die ja
sich selbst auf die Fahnen schreiben, grün zu
investieren, das dann auch ernst nehmen müssen.
Sie dürfen nur in Immobilien investieren,
die die entsprechenden Kriterien erfüllen. Der
Nachweis kann ein Taxonomie-Audit oder ein
Zertifikat einer bestimmten Qualität sein, das
sich dann im Idealfall mit den Taxonomie-
Kriterien deckt.
Karin Fuhrmann
Steuerberaterin und Partnerin bei TPA
Steuerberatung. Sie hat mehrjährige
Erfahrung in der Entwicklung von Finanzierungsmodellen
im Zusammenhang
mit Immobilienprojekten und betreut
Gesellschaften mit umfangreichem Immobilienbesitz
sowie bei nationalen und
internationalen Immobilientransaktionen;
Mitglied des Fachsenats für Steuerrecht
der Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer;
Lektorin an der Donau Universität
Krems und Mitherausgeberin der
Zeitschrift immo aktuell.
Winter 2021
109

Positionen & Meinungen
„ESG zielt nur
mittelbar auf
die Immobilien,
sondern sondern
insbesondere
auch auf die
Unternehmen
dahinter ab.“
Gerald Kerbl,
TPA
Aber, wie gesagt, es geht um mehr. Wir
haben uns als Unternehmen im März sehr
gefreut, dass wir unser Energieeffizienz-Audit
bekommen haben, weil wir das aufgrund der
Größe des Unternehmens brauchen.
Das Energieeffizienz-Audit-Thema wird auch in
der Außenwirkung immer wichtiger. Selbst wir
wurden von unseren Klienten bereits gefragt,
wie wir es mit der Nachhaltigkeit so halten. Da
ist es natürlich angenehm, darauf hinweisen zu
können: „Unser Bericht ist bald fertig.“
Am Markt poppen bereits ESG-Rating-
Agenturen auf. Was halten Sie von
Online-Rating-Tools?
Kerbl: Auf den Punkt gebracht: Nichts. Da geht
es in erster Linie ums Datensammeln. Ähnlich
den Online-Tools zur Immobilienwertung.
Das kann nicht funktionieren. Für einen sehr
groben Überblick mag es tauglich sein, das
wars dann aber auch schon. Bei einem CO2-
Rechner kann das funktionieren.
Apropos Tools. Vor kurzem wurde die TPA
Connect App gelaunched. Wie sind die
ersten Erfahrungen?
Fuhrmann: Die TPA Connect App bringt
unseren Klienten und uns große Vorteile.
Unsere Klienten profitieren von der enormen
Erleichterung in der Handhabung der Daten
und von der Reduktion der teilweise sehr
aufwändigen Arbeitsschritte. Darüber hinaus
können beispielsweise auch Analysen, die für
die unternehmerische Planung für Unternehmer
interessant sind, sofern die relevanten
Daten vorhanden sind, auf Knopfdruck
erstellt werden. Die Vorteile liegen
klar auf der Hand: 24/7 Verfügbarkeit
und Abrufbarkeit aller Unterlagen,
einfachste Übermittlung, und die Möglichkeit,
gemeinsam und zeitgleich mit
den Kunden an wichtigen Dokumenten
zu arbeiten. Die Freigabeprozesse sind
effizienter, und all das unter strengster
Einhaltung der Datensicherheit.
Wo liegt der USP der App?
Fuhrmann: Buchhalter, Lohnverrechner,
Steuerberater können in diesem
Cockpit gemeinsam arbeiten. Auch
die Kommunikation läuft über dieses
Cockpit. Unsere Mailboxen werden von
E-Mails befreit – auf der anderen Seite kann
keine Nachricht verloren gehen.
Kerbl: Die App ist für unsere Klienten kostenlos.
Da geht es jetzt nicht darum, damit
viel zu verdienen, sondern einfach nur, um
unseren Klienten den Komfort zu bieten, so
Gerald Kerbl
Steuerberater und Partner bei TPA Steuerberatung.
Der Lektor, Herausgeber und
Vortragende ist Spezialist für Immobilienbesteuerung,
Immobilienfondsbesteuerung
und M&A-Transaktionen. Weiters
hat er sich auf Due Diligence-Prüfungen,
Konzernbesteuerung und Umstrukturierung
spezialisiert. Er betreut vor allem Immobilienunternehmen
und multinationale
Konzerne. Zudem leitet er gemeinsam mit
Elena Orlovskaya das Russian Desk der
TPA Gruppe.
110 ImmoFokus

„Der USP der
Plattform ist,
dass Buchhalter,
Lohnverrechner,
Steuerberater in
diesem Cockpit
gemeinsam
arbeiten können.“
Karin Fuhrmann,
TPA
viel Information wie möglich an einem Ort zur
Verfügung stellen zu können. Der erste Lockdown
hat den Vorgang beschleunigt – auch
so mancher unserer Klienten hat Vorteile und
Notwendigkeit einer Digitalisierung erkannt.
Fuhrmann: Wir versuchen, alle durch die
Digitalisierung realisierbaren Vorteile für
unsere Kunden auszuschöpfen. Vielleicht auch
später einmal eine ESG-App. ESG-Rating auf
Knopfdruck. Das wird sicher noch dauern.
Die Programmierung eines verlässlichen
ESG-Cockpits kann dauern. Das haben wir
auch bei unserer App gelernt. Zudem müssen
Unternehmen und Banken den Mehrwert erkennen.
Wir alle haben einen Lernprozess vor
uns. De facto sind die meisten im freiwilligen
Zwang mit diesen Themen beschäftigt. Eine
strukturiertere Erfassung der dafür notwendigen
Daten ist die Basis. Eine nachträgliche
Erfassung ist aufwändig und dadurch auch
mit zusätzlichen Kosten verbunden. Relevante
Daten können schon bei der Buchung – zum
Beispiel Stromverbrauch in kW/h gem. Jahresabrechnung
– eingegeben werden. Ein schnell
erzielbarer Mehrwert. Wichtig dabei ist, dass
wir versuchen, den Datenpool nicht nur digital,
sondern auch transparent zu gestalten. Voraussetzung
dafür ist allerdings, dass wir über
ein Daten-Cockpit Zugriff auf alle Datensätze
haben. Ich bin mir sicher – wir werden uns ein
ESG-Cockpit designen.
Besteht bei einem ESG-Thema nicht die
Gefahr, dass man Daten sammelt und
am Ende des Tages den Wald vor lauter
Bäumen nicht mehr sieht?
Kerbl: Bei dem verpflichtenden Nachhaltigkeits-Reporting
– man muss hier zwischen
einem Nachhaltigkeits-Reporting und
dem freiwilligen Nachhaltigkeits-Bericht
unterscheiden – haben sich die Leitlinien der
Global Reporting Initiative (GRI) weltweit als
ein wesentlicher Standardsetter etabliert. Die
EU-Standards, welche sich vermutlich sehr an
den GRI orientieren werden, erwarten wir im
Herbst 2022.
Der GRI-Standard ist äußerst transparent und
sehr feingliedrig. Da geht es um die Vergangenheit,
aber auch um die Zukunft. Welche
Ziele habe ich mir gesetzt, welche Ziele habe
ich erreicht. Aneinandergereiht ergibt sich
ein Track-Rekord. Eine derartige Entwicklung
wird es auch in den ESG-Berichten geben.
Fuhrmann: Für unsere Kollegen und Mitarbeiter
war die Erstellung unseres ersten Nachhaltigkeitsberichts
ein großes Thema. Das
haben wir auch beim Glacier Climate Impact
Day (CID) gesehen. Der Tag dient dazu, im
Unternehmen Aktionen zum Klimaschutz für
Unternehmen zu setzen. Über 200 Kollegen
haben sich aktiv engagiert. Für die jüngeren ist
es kein Marketing-Tool, Umweltfragen haben
insbesomdere in der jüngeren Generation
einen anderen Stellenwert.
Sowohl für die Rolle als Arbeitgeber, aber auch
als Dienstleister ist es wichtig, Nachhaltigkeit
im Sinn von ESG ernst zu nehmen und sich
ständig weiterzuentwickeln.
Winter 2021
111

Positionen & Meinungen
Flexibilität mit
Coolness-Faktor
Das Eckige ins Runde. Florian Halder (Stargate Group) und Bernhard Klein (Immofinanz) haben mit „myhive“ eine
Marke um ein gerade entstehendes Produkt kreiert - und das mit Erfolg. Über Markenentwicklung und -pflege.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
112 ImmoFokus

Wie kam es zur Marke myhive? Was waren
die Beweggründe, was war die Motivation?
Bernhard Klein: Kerngeschäft der Immofinanz
ist die Bewirtschaftung und Entwicklung von
Einzelhandels- und Büroimmobilien in ausgewählten
Ländern West- und Osteuropas. Vor
rund sieben Jahren wurde beschlossen, das
Portfolio auf zwei Assetklassen – eben Office
und Retail – zu konzentrieren und in drei
Marken zu bündeln. Für die Assetklasse Office
wurde die Marke myhive, für die Assetklasse
Retail die Marken STOP SHOP für Retail Parks
und VIVO! für Einkaufszentren entwickelt.
„Wir bieten unseren
Mietern einen
Netzwerkgedanken.
Komm zu uns. Sei Teil
einer Community. “
Bernhard Klein,
Immofinanz
Das klingt jetzt so einfach, war aber ein
intensiver Dialog, bei dem so manche Idee
auch wieder verworfen wurde. Es war von
Beginn an spannend. Ausgangspunkt war ein
zwei-, dreiseitiges Arbeitspapier, das umriss,
was unser neues Office-Produkt denn alles
können soll.
Die Herausforderung ans Marketing war,
daraus eine Marke zu entwickeln. Ein
komplexer Vorgang. Eine Marke muss mit
Inhalt gefüllt werden, braucht eine Bild- und
Formensprache, ein Corporate Design, muss in
Print, Online und Bewegtbild umsetzbar sein
und – in unserem Fall – auch international
funktionieren.
Mit Florian Halder und der Stargate Group haben
wir den idealen Partner – und am Ende des
Tages auch einen neuen Mieter - gefunden.
Wofür steht myhive?
Klein: myhive - „hive“ heißt Bienenstock, und
das sagt alles: Der Bienenstock verdeutlicht
unser internationales Bürokonzept, eine
dynamische, lebendige Community mit vielen
Gelegenheiten zum Austausch von Informationen
und Ideen.
Haben Sie mit der Markentwicklung für
ein Office-Konzept auf Erfahrungen aus
anderen, ähnlich gelagerten Projekten
zurückgreifen können – oder war das für
Sie eine Premiere?
Florian Halder: Eine Marke für ein Office-
Konzept zu entwickeln, war eine Premiere.
Unsere Stärken liegen in der Markenführung,
im Branding und in der Entwicklung von
Kampagnen: Wir kreieren Kommunikations-
Lösungen. Wir schaffen persönliche Momente
zwischen Marken und Menschen. Ziel ist es,
unvergessliche Begegnungen, die nachhaltig
wirken, zu schaffen. Bei myhive bedeutet dies,
zu kommunizieren, dass myhive für mehr
steht als Office.
Klein: Ein Markenbaustein ist ja Community.
Wir bieten unseren Mietern einen Netzwerkgedanken.
Komm zu uns. Sei Teil einer Community.
Das bedingt aber viel Live-Kommunikation,
Events, Vorträge, Afterwork-Events,
Sportmöglichkeiten und so weiter. Die Stargate
Group ist hier die Nummer eins in Österreich.
Welcher USP wurde für myhive entwickelt?
Klein: Es gibt nicht nur einen – es gibt mehrere
USP. myhive besteht aus Markenbausteinen.
Steht für Community, diesen Live-Gedanken,
steht für hotelähnliche Atmosphäre und – in
Zeiten der Pandemie aktueller denn je – Flexibilität.
Hauptzielgruppe bleiben weiterhin
die Großmieter. Diese erkennen, dass sie
im Kampf beim War for Talents mehr bieten
müssen als einen Schreibtisch. Da geht es um
Community. Lounges, eine Bar oder ein Café
statt Teeküche. Mit den Einzelarbeitsplätzen
sprechen wir Jungunternehmer und Start-ups
an. Hinter dem Einzelarbeitsplätze-Bereich
befinden sich die myrooms. Diese Plug and
Work-Einheiten können ab zwei Arbeitsplätzen
angemietet werden.
Halder: Das Ambiente erinnert mehr an eine
Hotellobby denn an den Eingangsbereich
eines Bürogebäudes. Sitzgruppen, Welcome-
Desk. Freundliche Pastellfarben. Wohlfühlen
wird großgeschrieben. Der hochwertige
Innenausbau mit Doppelböden und Kühldecken
verspricht ein angenehmes Raumklima
zu jeder Jahreszeit.
Wie wird das Angebot angenommen?
Klein: Die regelmäßigen Afterwork-, Networking-
und Informationsveranstaltungen sind
zumeist ausgebucht. Da gibt es gemeinsame
sportliche Aktivitäten wie Beachvolleyball-
Turniere, Golfkurse bis hin zu Massagen, oder
den Besuch von Dienstleistungsunternehmen
wie den eines Schusters oder eines Änderungsschneiders.
Bei uns kann man auf Tages- oder Monatsbasis
Büros mieten, wieder kündigen, vergrößern,
verkleinern, wir gehen da auf die Bedürfnisse
der Kunden ein. Der vierte Markenbaustein ist
der Service- und Infrastruktur-Gedanke. Bei
uns gibt es auch immer ein Kaffeehaus, bei
uns kommt einmal im Monat ein Schneider.
Es gibt eine Rezeptionistin, die auch wie eine
Hotelangestellte agiert, und nicht wie eine
Security-Mitarbeiterin.
Diese Flexibilität ist allerdings nur möglich,
wenn die Aus- beziehungsweise Umbaukosten
so kostengünstig wie möglich gehalten werden.
Wir erreichen dies durch standardisierten
Ausbau und flexible Layouts. Für die Mieter
Winter 2021
113

Positionen & Meinungen
gibt es einen speziellen Einrichtungskatalog,
aus dem sie ihr Büro zusammenstellen
können. Dank Systemtrennwänden kann
ein Umbau schnell – quasi über Nacht – und
gleichzeitig kostengünstig realisiert werden.
Wen spricht man in erster Linie an?
Klein: Unternehmen, die Flexibilität suchen
– ein Büro wie eine Ziehharmonika.
Office-Flächen, die sich meinen aktuellen
Anforderungen anpassen können. Ich bin
Freelance-Grafiker und weiß nicht, wohin
sich mein Business entwickelt – aber ich hätte
gerne einen Fullservice-Desk, wo ich Kopierer
und so weiter nutzen kann.
Da man unterschiedlichste Unternehmen
anspricht – wie bringt man hier die
Kommunikation unter einen Hut? Markenkommunikation
im Spagat zwischen
Start-ups und Etablierten?
Halder: Es ist vor allem ein Spagat in der
Aussteuerung der medialen Kanäle. Man muss
sich sehr gut überlegen, welches Werbemittel
ich in welchem Kanal einsetze. Die Kommunikation
Richtung Gründer, Richtung Start-ups,
gestaltete sich wesentlich anders als die in
Richtung Unternehmen mit unter Umständen
hunderten von Mitarbeitern. Für beide Gruppen
muss ich eine spezielle Kommunikation,
eine spezielle Botschaft, mit den gerade sie
betreffenden Vorteilen aufsetzen.
Das Spannende am Anfang war – es gab in
Wirklichkeit noch kein Produkt – und keine
Marke.
Das Produkt myhive wurden gerade erst von
der Immofinanz entwickelt. Somit mussten
wir als Servicestelle des Marketings, als Servicestelle
für die Entwickler, on the go Dinge, die
wir schon fertig hatten, wieder umkrempeln.
Marketing ist ein dynamischer Prozess.
Da myhive international in unterschiedlichen
Städten in bereits bestehenden
Bürogebäuden ausgerollt wird, kann ich
nicht an jedem Standort alle Markentreiber
gleich gut abbilden. Natürlich gibt es ein
Minimum an Kriterien. Daher muss das
Florian Halder
Mit wilden Partys hat sich die 1996 von Florian Halder gegründete Stargate
Group in den Neunzigerjahren einen Namen gemacht. 25 Jahre später betreut
die Agentur heute zahlreiche große, heimische Kunden wie etwa Austrian
Airlines in allen Below-the-Line-Agenden, McDonald’s, die Österreichische Nationalbank
und ServusTV. Dabei stehen zwei Standbeine im Vordergrund: Live
und Creative. „Stargate Live steht für Events, Messen, Roadshows, Promotions
und digitale beziehungsweise hybride Welten auf höchstem Niveau. Stargate
Creative spezialisiert sich auf Markenstrategie und -führung, Kampagnen und
Content.“ Aufgrund des großen Erfolgs bei Eigenveranstaltungen hat Halder
sein Studium nie abgeschlossen.
Kommunikationsschema höchst flexibel
sein, weil ich in jedem Land und jedem
Standort auf die spezifischen Vorteile des
Standorts eingehen können muss. Da kann
ich nicht mit einem Strickmuster über jeden
Standort drüberfahren.
Klein: Es gibt zwei Dimensionen. Das eine ist,
wir haben eine einheitliche Werbelinie, wir
haben einen einheitlichen Werbeauftritt, aber
die Kanäle werden nach Zielgruppen bespielt.
Diese unterscheiden sich je nach Standort. Am
Wienerberg kommunizieren wir andere Vorteile
als zum Beispiel hier in der Ungargasse.
Nach wie vor ist der Standort im Zentrum bei
der Suche nach neuen Büroflächen.
Konkret: Wir unterscheidet sich die
Marketingbotschaft für den Wienerberg
von jener für den Standort Ungargasse?
Halder: Am Wienerberg sind wir im Süden
von Wien. Wir sind im Zentrum im Süden
von Wien. Am Wienerberg ist die Anbindung
an Autobahn, die rasche Anbindung an den
Flughafen deutlich wichtiger. Die Ungargasse
punktet mit Urbanität und der Nähe zur City.
Die große Herausforderung ist, eine Marke für
ein sich laufend weiterentwickelndes Produkt
zu entwickeln.
Seit kurzem sind wir selbst Mieter. Bis vor ein
paar Jahren waren wir in einem klassischen
Wiener Altbau. Wir waren flächenmäßig am
Limit und haben uns dann entschlossen, uns
zu verändern.
Mit anderen Worten: Sie haben sich selbst
Ihr eigenes Büro entwickelt?
Halder: Es war natürlich spannend, zu erfahren,
ob das, was man in der Markenkommunikation
verspricht, dann auch tatsächlich so eintritt.
Man bastelt etwas, und verspürt es anschließend
am eigenen Leib – als Mieter. Ich darf mit
Recht sagen: Es passt. Weder ich noch einer
meiner Mitarbeiter sehnt sich wieder in das alte
Büro zurück. Wir konnten viel mitgestalten
und umgestalten. Die Flexibilität ist sehr groß.
Was mir besonders imponiert: die Teppiche
sind überall durchgelegt und die Wände in
Modulbauweise aufgestellt. Wenn ich heute
sage, ich will aus dem einen Büro die doppelte
Fläche machen, und das andere Büro brauche
ich nicht mehr, dann ruft man die Firma an. Die
Firma kommt und innerhalb von zwölf Stunden
ist die Wand weg. In einem anderen Büro musst
du erst den Trockenbau wegreißen, und dann
hast du ein Problem mit dem Boden.
Für uns als Agentur ist es cool ist, dass wir für
Projekte, die ein, zwei Jahre dauern, für die wir
mit Externen intensiv zusammenarbeiten, die
ich aber nicht im Büro sitzen haben will, sehr
flexibel zusätzliche Büroflächen anmieten
können.
Die ganzen Servicedienstleistungen
rundum, aber auch die Marketingkosten,
das muss sich ja auch rechnen. Wie tief
müssen die Mieter in die Tasche greifen?
Klein: Die Quadratmeterpreise sind
angemessen. Die Mietdauer wird länger.
114 ImmoFokus

Berhard Klein
Seit sieben Jahren verantwortet Bernhard Klein das internationale
Marketing der immofinanz. Bernhard Klein absolvierte seinen Executive
MBA in General Management an der Hochschule St. Gallen,
er ist Jurymitglied des City Nation Place Awards in London, Vortragender
an Universitäten und Fachhochschulen, Autor und österreichischer
Associate der Brandmeyer Markenberatung in Hamburg.
Als ehemaliger Skilehrer ist der Familienvater auch nach wie vor
passionierter Skifahrer.
Daraus können wir schließen, dass die Mieter
zufrieden sind – auch, was das Preis-Leistungs-
Verhältnis betrifft.
Klein: Das Konzept wird international ausgerollt.
Ein Highlight war sicher der Umbau des
Warschau Spire, dem höchsten Bürogebäude
Warschaus, zu einem myhive. Ich war da vor
ein, zwei Monaten dort – unglaublich und
beeindruckend. Keine Frage: Wir werden das
Konzept weiter ausrollen. Wir wollen wachsen
und suchen nach neuen Standorten.
… und was sind die Top Highlights unter
den Community-Events?
Klein: Das Highlight für den Mieter im
Endeffekt ist das Wiederkehrende, dass er
für sich verinnerlicht hat, dass jeden zweiten
Monat am Donnerstag ein Event ist. Für uns ist
die Herausforderung, von Event zu Event ein
bisschen was draufzusetzen, um Abwechslung
zu bieten – sei es beim Catering oder beim
Ambiente. Aber konkret zu Ihrer Frage:
Wir hatten schon Barbecue-Events mit 300
Personen. Das sind schon tolle Partys für die
Community.
Halder: Wir sind – trotz Pandemie – mit allen
Mietern in Kontakt. Wie stark der Community-
Gedanke bereits ist, haben wir bei unserem
Sommerfest bemerkt. Dass da am Dach die
Party abgeht, ist an den anderen Mietern
natürlich nicht unbemerkt vorbeigegangen.
Der eine oder andere hat dann gefragt, ob er
nicht dazustoßen könne. Warum nicht, das ist
gelebte Community. Natürlich hat unser Sales
und New Business-Team die Chance genutzt,
um sich zu vernetzen – auch das ist Teil
dieses offenen myhive-Konzepts. Da kommt
man auch nicht ungut rüber, wenn man sich
bei den Mietern vorstellt und erzählt, was
man denn so tut. Hier schwingt eine andere
Grundstimmung mit.
Wie geht die Reise weiter?
Halder: In den vergangenen zwei Jahren haben
wir Werbelinie und Werbedesign komplett
umgestellt, freundlicher, lockerer gemacht.
Die Farbensprache wurde lebendiger und
spiegelt damit auch die Lebendigkeit von
myhive nun deutlich besser wider – wie
auch das Motiv der Ziehharmonika, die das
Flexibilitätsthema in einer Analogie perfekt
umsetzt. Dieses Thema konnten wir online mit
einem animierten Werbeauftritt dynamisch
umsetzen.
Markenentwicklung und Markenweiterentwicklung
sind herausfordernde, lebendige
Projekte – es ist schön, zu sehen, wie sich
dieses Projekt nun auch in anderen Ländern
etabliert.
Winter 2021
115

Alles aus einer Hand in Europa
Tour de PORR
Hochbau, Tiefbau oder Infrastruktur – nachhaltig geplant
und innovativ realisiert.
EVA IST ANGEKOMMEN. Nach
rund 834 m Vortrieb für die Nordröhre
steht die Tunnelbohrmaschine
„Eva“ in ihrer Endposition. Die
Verlängerung der U5 verbindet das
neue Europaviertel in Frankfurt mit
dem städtischen U-Bahn-Netz.
Deutschland
U5 Europaviertel
© Klaus Helbig/SBEV
DE
155 METER PRÄGEN DIE SKYLINE.
Der SKYSAWA Turm im Herzen
Warschaus ist Teil eines aus
mehreren Gebäuden bestehenden
Büro- und Geschäftskomplexes und
zählt zu den 20 höchsten Gebäuden
der Stadt.
Polen
SKYSAWA Turm
PL
ON THE ROAD. Die Nationalstraße
DN5 ist eine der wichtigsten
Verkehrsverbindungen im Süden
Rumäniens. Die neue Straße soll
die Stadt Giurgiu vom Verkehr
entlasten.
Rumänien
Nationalstraße DN5
CZ
SK
CH
AT
NACHHALTIG WOHNEN. Das
Projekt Bella Vista mit 290 Wohnungen
in ehemaligen Industriegebäuden
wurde mit BIM geplant
und ist nach den neuesten
Minergie- Kriterien konzipiert.
Schweiz
Bella Vista
WISSENSCHAFT IN DER PRAXIS.
Für die Universität für Bodenkultur
realisiert die PORR zwischen
Donau und Donaukanal ein
Wasserbaulabor mit einem weltweit
einzigartigen Durchfluss von
10.000 Litern pro Sekunde – ohne
Einsatz von Pumpen.
Österreich
BOKU Wasserbaulabor
© Michael Nowy
RO
porr-group.com
Winter 2021
116

Illmitzer
Gespräche
Ein Rückblick, der Mut macht
für den Ausblick
Trendwende?
Gesetzgebung
30 Jahre Greendeal
Die ökosoziale Steuerreform
und wir
Wie klimafit sind
unsere Normen?
Leider haben wir
keine Klimakrise mehr
Frühling 2021
117

ImmoFokus.Rubrik
Behutsam = Nachhaltig
I
ch schreibe diese Zeilen unter dem Eindruck des vierten
Lockdowns mitten hinein in die Leere der Straßen, der
Christkindlmärkte, mitten in eine Zeit, in der man auf den
nächsten Aufzug wartet oder ein fürchterlich schlechtes Gewissen
hat, wenn man schon wieder – wie ich so oft – seine
Maske vergessen hat.
Ich schreibe diese Zeilen aber auch unter dem Eindruck von drei wunderschönen,
interessanten Tagen der Illmitzer Gespräche, mitten in einem
goldenen Herbst und voll von Anregungen aufregender Menschen,
die ich auf- und mitnehmen durfte.
Ganz im Gegensatz zu so vielen Treffen, Konferenzen und Schulungen,
die ich in meinen 59 Jahren erleben durfte, unterscheiden
sich die Illmitzer Gespräche in einem Punkt merk-, sichtbar und
außerordentlich: Es ist die Behutsamkeit mit der miteinander umgegangen
wird, es ist die gewalt- und angstfreie Kommunikation die
vorherrscht, dies selbst dann, wenn man eine vollkommen andere
Meinung als der andere hat. Diese Behutsamkeit, geprägt von Empathie
und Abwägen sowie von aufmerksamem Zuhören schafft
unglaublich viel an Freiraum, bedarf aber der steten Achtsamkeit. Die
Band Mike and the mechanics besingen in „Living years“ den Begriff
„Talking in defense“, unaufhörliches Reden entweder als Angriff oder
stets auch als Verteidigung. Das bringt uns keinen Schritt weiter, ja lässt
uns zurückfallen in Ergebnislosigkeit.
Warum fällt mir dies gerade jetzt so sehr auf ?
Wenn wir uns mit den wirklich großen Fragen – und dazu zählt Corona
sehr vordergründig – befassen, mit Erderwärmung, Bevölkerungsexplosion,
Artensterben und – so aktuell wie nie zuvor in meiner Wahrnehmung
– der Krise der (vor allem repräsentativen) Demokratie westlicher
Prägung, so wird offenbar, dass Behutsamkeit im vorher beschriebenen
Sinn kaum vorhanden ist und schon gar nicht praktiziert wird.
Ich sehe nur ungern fern, weil das für mein Gemüt zu gefährlich ist, auch
mit ständigem, täglichen Nachrichtenstakkato habe ich meine liebe
Mühe, da mir die Lautstärke und Intensität die Möglichkeit des differenzierten
Zugangs nimmt. Trotzdem beobachte ich und stelle für mich
selbst fest: Ich habe in den letzten Jahren einen Vertreter der politischen
„Klasse“ (oder Kaste?) gehört oder getroffen, der mit jener Behutsamkeit
an Themen herangeht, die der Bedeutung unserer anstehenden Entscheidungen
entspricht. Alles und jedes erscheint dem Diktat des Marktes
gehorchen zu müssen. Die zentrale Frage lautet: „Bringt mir/uns das
was, im Zweifel Wählerstimmen?“. Wenn nein, dann tun wir es nicht.
Fotos: REMG, Adobe Stock
118

Es ist mir ein Anliegen, durchaus auch tagespolitisch, obwohl wir
diese aus dem Forum Nachhaltigkeit Illmitz üblicherweise heraushalten
wollen, Stellung zu beziehen: Es ist unentschuldbar, wenn ein
Landesspitzenpolitiker Aussagen wie „Die Virologen würden uns am
liebsten im Zimmer einsperren.“ oder ein anderer „Wir haben genug
Intensivbetten.“ trifft und es ist im gleichen Maße unentschuldbar,
wenn jede Frage durch eine Fülle an Worten solange umschifft wird,
bis keine Antwort mehr übrig bleibt und selbst hartgesottene Journalisten
aufgeben.
Ich bedanke mich bei allen Chefredakteuren dieser Republik, dass sie Niveau,
aufrechte Meinung und mutige Entscheidungen einfordern. Einer
dieser Chefredakteure hat – dem Sinn nach – gemeint er habe Hoffnung,
wenn er in die bleichen Gesichter der Politiker sieht, dass diese im letzten
Moment doch verstanden haben, was erforderlich ist.
Wir werden nunmehr, um die Immobile ins Spiel zu bringen, eine
WEG-Novelle bekommen, dicht gefolgt von der Einführung des Bestellerprinzips,
und wortgewaltig wird behauptet, beides wäre geradezu ein
Meilenstein in der Entwicklung unserer Gesellschaft. Tut leid. Sie sind
es nicht.
Ein Meilenstein wäre es, wenn wir eine Verfassungsbestimmung hätten,
wonach im Rahmen der Gesetzgebung stets den großen aufgezeigten
Fragestellungen konkret Raum zu geben ist, wenn eine unabhängige
Bundesumweltanwaltschaft über das Tun der Verwaltung vor diesem
Hintergrund wachen würde, wenn statt Langsamladestationen zu favorisieren,
radikal der Ausbau des öffentlichen Verkehrs vorangetrieben
und der Individualverkehr mutig zurückgedrängt wird.
Ich gebe zu, dass ich mir mit diesen Zeilen ein wenig das Herz ausgeschüttet
habe. Es ist mir übergegangen und die Buchstaben sind dahingeflogen.
Ich empfehle allen Entscheidungsträgern, vor allem in Wirtschaft und
Politik, sich ganz laut und immer lauter „Living years“ von Mike Rutherford
und B.A. Robertson anzuhören. Besonders die achte Strophe beginnend
mit: „Say it loud, say it clear“. Dann ballen sie einfach die Fäuste
und strecken die Ärmel hoch, denn sonst ist es zu spät, meint herzlichst
und so behutsam, aber bestimmt als möglich,
Ihr
Thomas Malloth
www.illmitzer-gespraeche.at
Winter 2021
119

ImmoFokus.Rubrik
Nachhaltig Weihnachtsgeschenke
„fair“-packen
Autor: Mag. Dr. Franz Gschiegl
M
it Freude werden wir demnächst wieder die
Geschenke für unsere Liebsten einpacken. Mit
glitzerndem Hochglanzweihnachtspapier wird
das Präsent entsprechend „aufgeputzt“, welches
natürlich dann im Abfall landet (hoffentlich nur
das Geschenkpapier). Auf diese Weise fallen wiederum zusätzlich etliche
Tonnen an Papiermüll an. Mit ein paar einfachen Ratschlägen lässt
sich da nicht nur Geld sparen, sondern man kann die Papiermüllberge
eindämmen …und vielleicht sogar mit Originalität punkten.
Einfacher, individueller und kostengünstiger ist die simple Verwendung
von Zeitungen, Magazinen etc. Da kann man der Phantasie freien Lauf
lassen. Ich verpacke Geschenke an meine Geschäftsfreunde aus dem
Bereich Finanz und Wirtschaft in Börsen- und Wirtschaftsseiten, meine
Sportfreunde erhalten ihre Präsente eingewickelt in Sportseiten oder
Ergebnislisten, wenn sie Wettkampfsportler sind.
Freunden mit „Fernweh“ kann man vielleicht mit den Reiseseiten der
Samstagszeitung begeistern und Autonarren mit den Motorsportbeilagen.
Auch Parfumreklame, Modeeinschaltungen oder Kochrezepte
könnte man einsetzen.
Kennt man das Sternzeichen des zu Beschenkenden, würde sich das
Zeitungshoroskop anbieten. In einem normalen Textteil kann man einzelne
Worte herausstreichen und zu einer Botschaft zusammenfügen.
In Japan verwendet man gerne Stoffe anstatt Papier, wieso nicht ein
Kochbuch in ein Geschirrtuch oder eine Schürze einwickeln? Immer
beliebter als „Jausenpapier“ werden auch bei uns wiederverwendbare
Wachstücher zum Frischhalten von Lebensmitteln. Klar, dass man auch
andere Dinge so einpacken kann.
Des Weiteren kann man vorhandene (oder in einem Schuhgeschäft abgeholte)
Schuhschachteln anstelle teuer erwerbbarer Kartons einsetzen,
ebenso Blechdosen, in denen etwa Kekse oder Lebkuchen enthalten waren.
Weniger erfolgreich war hingegen meine Idee, meiner Tochter in einer
Gucci-Schuhschachtel einen 20-Euro- Gutschein eines Schuhgeschäfts
zu verpacken.
Verschenkt man Gutscheine oder Banknoten, so sind die Möglichkeiten
nahezu unbegrenzt. Etwa in Marmelade- und Gurkengläser oder Flaschen
lassen sich hier einfach Bons und Geldscheine verstauen.
Dr. Franz Gschiegl – der Denker
Eigentlich ist der Denker ein Banker. Uneigentlich ist
er jemand, der den Dingen sehr tief auf den Grund
geht und dessen Erfolg in eben diesem ständigen
Hinterfragen auf ethisch hohem Niveau liegt. Er nützt
Chancen für Ideen, die nicht bloß der Kapitalvermehrung
dienen und – er sie setzt um.
Wichtige Wegmarken:
• 1978 Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften
mit Magisterium und Doktorat
• seit 2007 Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG
• 1991 bis 2016 Mitglied des Vorstandes der ERSTE-SPARINVEST KAG
• 2008 bis 2012 Mitglied des Vorstandes der Erste Asset Management
• 2003 bis 2008 Mitglied des Vorstandes der VÖIG
• Ständiger Autor des Monatsmagazins „GEWINN“
• Referent bei zahlreichen internen und externen Veranstaltungen
• Co-Autor zahlreicher Börsen- und Finanzbücher
120

Die ökosoziale
Steuerreform und wir
Autor: Mag. Dr. Franz Gschiegl
D
ie Regierung hat uns wieder einmal die „tollste“
Steuerreform der Nachkriegszeit vor einigen Wochen
präsentiert. Nach dem Bundeskanzlerwechsel
wurde das Paket im Parlament „durchgewunken“,
womit nun wenigstens die Gefahr der Verhinderung
der nötigen Umsetzungsschritte gebannt, denn jede Verzögerung
des ohnehin etwas „schmalen“ Pakets wäre mühsam gewesen. Jammern
und Kritisieren, zweiteres durchaus ein Imagethema für jede engagierte
Opposition, sollte auch – bei etwas Optimismus – hintangestellt werden,
weil es gerade bei einem mehrdimensionalen Thema wie der ökosozialen
Steuerreform nicht für jeden die persönlich optimale Lösung geben
kann. Der Gleichmarsch zwischen Ökonomie und Ökologie ist ein
Wunschdenken, dem nur selten entsprochen werden kann. Die „Grünen“
haben logischerweise ihre speziellen Wünsche und auch die Wirtschaftskapitäne
ihr Programm – immer mit der Keule des drohenden
Verlusts von Arbeitsplätzen und der durchaus wichtigen Wirtschaftsstandortdiskussion.
Naja, das vorgelegte Programm hält immerhin für
(fast) jeden einige Goodies parat. Eine (längst fällige) Senkung der Steuersätze
ist den meisten Wählern recht, auch wenn dabei nur die „kalte
Progression“ (also das automatische Vorrücken in höhere Steuerklassen
bei höheren Löhnen) der letzten Jahre abgegolten wird – aber immerhin!
Ja, den ortsabhängigen „Klimabonus“ gibt es zusätzlich.
Endlich wurde eine „Bepreisung“ für die Schäden der „Umweltverschmutzer“
durch eine gestaffelte CO₂-Bepreisung fixiert. Leider auch
hier nur ein zögerlicher Start mit 30 Euro pro Tonne, bis 2025 auf 55
Euro ansteigend, wobei jetzt schon im freien Emissionshandel am Markt
Werte von 60 Euro und darüber erzielt werden und Länder wie Schweden
(116 Euro) oder die Schweiz (86 Euro) auch eine Orientierungshilfe
gewesen wären. Richtig ist jedenfalls der Ansatz, endlich die Reduktion
der klimaschädlichen fossilen Energien zu verteuern und den Blick
allmählich in Richtung alternativer Energien zu lenken. Der Fachkräftemangel
etwa bei den Installateuren, einige tausend neue Stellen
wären in Österreich zu besetzen, schränkt die Hoffnung, eine Million
Photovoltaikanlagen zu errichten, allerdings etwas ein. Andererseits
sei positiv erwähnt, dass großzügige Förderungen, oft kumulativ von
Bund und Land, die Privatinitiativen beschleunigen werden. Dies gilt
auch für E-Automobile. Die Themen der mangelnden Reichweite und
geringen Ladestellen werden zusehends aufgearbeitet, allein die hohen
Anschaffungskosten im Vergleich zu Benzin- und Dieselautos schrecken
die Konsumenten noch gelegentlich ab.
Als Konsument wäre jetzt eine ideale Gelegenheit, gleich einmal das
Energiebudget zu überdenken – hinsichtlich Mobilität, Heizung, Strom
etc. Eine Aufgabe, die durch die bereits stattfindenden und teils enormen
Preissteigerungen im Energiebereich beschleunigt werden sollte.
Auch wenn auf unserer Strom- und Gasendabrechnung die reinen
Kosten nur etwa ein Drittel ausmachen, werden wohl die Jahresendabrechnungen
bei gleichem Verbrauchsvolumen für 2022 10 bis 20
Prozent höher liegen. Die Überlegung, bei einem Eigenheim gleich das
Heizsystem umzustellen und neben der PV-Anlage eine Wärmepumpe
zu installieren, sollte an Bedeutung gewinnen. Gerade auch durch den
starken Absatz von E-Fahrzeugen wird Strom ein begehrtes Gut bleiben
und damit auf hohem Preisniveau verharren.
Winter 2021
121

ImmoFokus.Rubrik
Wie klimafit sind
unsere Normen?
Autor: Arch.in DIin Dr.in tech. Renate Hammer
122

D
er Klimawandel ist in vollem Gange. Das hat massive
Auswirkungen auf die gebaute Umwelt, speziell
auf dichte städtische Bereiche, in denen der globale
Temperaturanstieg durch das lokale Phänomen der
Hitzeinselbildungen noch verstärkt wird. Hier verbringen
viele Menschen auf engem Raum den Großteil ihrer Lebenszeit
in und um Gebäude. In zwei Studien bearbeiten breitaufgestellte Wissenschafterteams
dazu die Fragen: Was bedeuten diese sich verschärfenden
Klimabedingungen für das Wohlbefinden und die Gesundheit der
Menschen? Wie fit sind eigentlich diverse Normen, Gesetze, Richtlinien
und Verordnungen, was den Klimawandel und seine konkreten Folgen
angeht? Erste Ergebnisse liegen nun vor und die Bandbreite der betroffenen
Materien erstaunt – im Folgenden ein paar Schlaglichter.
Die primäre Ursache für die Entstehung von urbanen Hitzeinseln ist
die Versiegelung von Flächen in unseren Städten. Versiegelte Böden,
Wände und Dächer weisen eine hohe thermische Speichermasse auf.
Vegetationsbedeckte Flächen wirken diesem Effekt entgegen, indem sie
sich weniger Aufheizen, Wärme in geringerem Ausmaß speichern und
durch Verdunstung aktiv zur Kühlung beitragen. Im Sommer sorgt das
Blattwerk für Schatten. Auch Niederschlag kann mit Pflanzen und Substraten
effektiv gepuffert werden. Ziel ist es Wasser, das aufgrund des
Klimawandels zunehmend unregelmäßig zur Verfügung steht, so lange
und umfassend wie möglich zu speichern und verzögert wieder abzugeben.
So können Pflanzen ausreichend versorgt werden, das Kanalnetz
wird entlastet, das Hochwasserrisiko gemindert und die Verdunstung
wirkt sich kühlend auf das urbane Klima aus. Freiräume fungieren darüber
hinaus als wichtige Frischluftschneisen. Es gilt, den Luftmassenaustausch
zu gewährleisten und so die wichtige nächtliche Abkühlung
sicherzustellen.
Das Zusammenspiel von Baukörpern und Freiräumen muss funktionieren.
Aus Sicht normativer Vorgaben besteht hier entgegen der allgemein
beklagten Normenflut ein Defizit an Regulativen beziehungsweise an
gleichwertiger Berücksichtigung unterschiedlicher Interessen. So stellte
sich im Zuge von Stakeholder Workshops heraus, dass das Hauptziel
der Bundesgesetz StVO die „Sicherstellung des Verkehrsflusses“ ist. In
Zukunft solle aber auch das Thema „Aufenthaltsqualität“ ein Kernziel
darstellen. Hier sei es notwendig, „einen gewissen Mut zum Konflikt
aufzubringen“, so die Teilnehmer. Es fehle zudem an Bestimmungen
zur unterirdischen Bebauung von Flächen. So wird es notwendig sein,
Versiegelungsgrade nicht nur für oberirdische, sondern auch für unterirdische
Bebauung zu definieren. Als weiterer Vorschlag in diesem Zusammenhang
wurde erwähnt, dass es zu einer Art „Beweislastumkehr“
kommen sollte, in der davon auszugehen ist, dass Bodenflächen grundsätzlich
durchlässig sind und die Notwendigkeit eine Fläche zu versiegeln,
begründet werden muss. Die strikte Trennung von Privatliegenschaften
und öffentlichem Raum machen es schwierig Dachabwässer
zur Versorgung von öffentlichen Grünräumen zu nutzen. Als weiteres
Problem wurde der Winterdienst genannt. Dieser verhindert durch den
Salzeintrag viele klimaförderliche Lösungen zum Regenwassermanagement.
Als Alternative zur Salzstreuung wurde eine Geschwindigkeitsbeschränkung
für jene Tage im Jahr vorgeschlagen, an denen winterliche
Fahrverhältnisse vorliegen.
Wenn es gelingt, die städtischen Außenräume auf Basis klimamoderierender
Regelungen in Hinsicht auf das Wohlbefinden der Menschen zu
verbessern, ist auch die Anpassung der Gebäude mit ihren Innenräumen
eher möglich. Hier zeigt sich die Notwendigkeit einer Datenanpassung.
So erfolgt die Berechnung des Heizwärme- und Kühlbedarfs aktuell nach
ÖNORM B 8110-6. Dafür wird die mittlere Außentemperatur jedes Monats
nach ÖNORM B 8110-5 herangezogen. Als Datenquelle dafür dienen
gemessene Klimadatensätze aus 30 Jahren (zwischen 1978 und 2007). Da
der Heizwärmebedarf ein Ergebnis des Energieausweises darstellt, ist
eine zukünftige Aktualisierung der gemessenen Klimadatensätze auch
in Hinsicht auf eine ressourcenschonende Dimensionierung von haustechnischen
Anlagen von Bedeutung.
Nach ÖNORM B 8110-3 wird die operative Raumlufttemperatur im
Sommerfall berechnet. Als Grundlage dient ein Tagesgang der Außenlufttemperatur.
Dieser errechnet sich aus dem Tagesmittelwert, welcher
wiederum aus gemessenen Klimadatensätzen des Zeitraums 1981 bis
2000 stammt. Vor dem Hintergrund der zukünftig zunehmenden Bedeutung
der Kühlung von Wohnräumen bedarf es auch hier einer Anpassung
an aktuelle und prospektive Klimadatensätze. Außerdem bildet
der Tagesgang der Außenlufttemperatur in der ÖNORM B 8110-3 Anhang
A keine Hitzeinseleffekte im urbanen Bereich ab, wodurch es vor
allem in heißen Sommernächten zu Überwärmung kommen kann. In
diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob Gebiete in denen urbane
Hitzeinseln auftreten, nicht in den Flächenwidmungen ausgewiesen
Winter 2021
123

ImmoFokus.Rubrik
werden sollen, um für Gebäude in derartigen Gebieten realitätsnähere
Eingangsparameter für diverse baurechtlich relevante Nachweise heranziehen
zu können. Das wäre hilfreich, da etwa die ÖNORM B 8110-5
für den Wohnbau keine Kühlung vorsieht. Demzufolge werden keine
einzuhaltenden Temperaturen für den Innenraum angegeben. Geregelt
wird der sommerliche Wärmeschutz hingegen in der OIB RL 6. Dieser ist
gegeben, wenn kein sogenannter außeninduzierter Kühlbedarf vorhanden
ist, oder die operative Raumtemperatur nach ÖNORM B 8110-3 einen
zu berechnenden Grenzwert nicht überschreitet. Dieser Grenzwert
berechnet sich unter anderem aus den bereits oben erwähnten Klimadatensätzen
des Zeitraums 1981 bis 2000. Neben der Anwendung aktueller
beziehungsweise prospektiver Daten könnte auch ein adaptives Komfortmodell
vorgesehen werden, das menschliche Komfortbedürfnisse
im Innenraum nicht in absoluten Werten angibt, sondern in Bezug zum
Klima des Außenraums bringt. Ein solches adaptives Komfortmodell ist
bereits in der EN 16798-1 enthalten. Auch die Verpflichtung Verschattungseinrichtungen
für transparenten Fläche zumindest vorrichten zu
müssen, wäre aus Sicht des thermischen und visuellen Komforts empfehlenswert.
Arch. DI Dr. techn. Renate Hammer, MAS – die Nachhaltige
Sie moderiert das Team um den österreichischen
Baukulturreport, ist eine Kämpferin in Wissenschaft
und Praxis für unsere Gedanken, direkt und auf
den Punkt, verständnislos für „laissez faire“. Ihre
Sichtweisen pendeln zwischen dem übergeordnet
philosophischen Ansatz hinüber zur kulturellen, zur
architektonischen letztlich zur gesamtgesellschaftlichen
Frage.
Wichtige Wegmarken:
• Lehrgangsleiterin am Zentrum für Bauen und Umwelt der
Donau-Universität Krems bis 2004
• Dekanin der Fakultät für Kunst, Kultur und Bau bis 2012
• Dekanin der Fakultät für Bildung, Kunst und Architektur bis 2013
• 2009 Gründung, Geschäftsführung und wissenschaftliche Leitung des
COMET Kompetenzzentrums Future Building GmbH
• dato Geschäftsführende Gesellschafterin der Institute of Building
Research & Innovation GmbH, seit 2015 ZT-GmbH
• dato Lektorin an der Fachhochschule Campus Wien mit Vorlesungen
zur „Einführung in das Entwerfen“ und „Tageslichtarchitektur“
• dato Ziviltechnikerin mit Befugnis Architektur
Eine überraschend große Zahl an Umwelteinflüssen und Rahmenbedingungen,
welche die Gesundheit des Menschen betreffen, sind
klima- beziehungsweise klimawandelabhängig. Neben bekannten
Phänomenen wie der Übersterblichkeit während Hitzewellen soll an
dieser Stelle exemplarisch die Verseuchung von Wasser mit Legionellen
als ein Beispiel von vielen angeführt werden. So kann auch Kaltwasser,
das beispielsweise länger in Tanks oder Leitungen vorgehalten wird, bei
erhöhten sommerlichen Umgebungstemperaturen zum Lebensraum für
Legionellen werden. Denn ihre Vermehrungsrate steigt bereits ab einer
Wassertemperatur von 20°C exponentiell an, „perfekte“ Bedingungen
herrschen etwa zwischen 30°C und 45°C. Bisher haben sich Normen wie
etwa die ÖNORM B 5019 aber auf die hygienerelevante Planung, Ausführung,
Betrieb, Überwachung und Sanierung von zentralen Anlagen zur
Trinkwassererwärmung bezogen, während Kaltwasseranlagen bis dato
kaum thematisiert wurden.
Schließlich soll noch darauf hingewiesen werden, dass die Folgen
des Klimawandels auf die psychische Gesundheit des Menschen erst
langsam in den Fokus der Wissenschaft und damit von baurelevanten
Regulativen rücken. Klar ist bis dato, dass diese Auswirkungen von minimalen
Stress- und Belastungssymptomen über klinischen Störungen
wie Angstzustände, Schlafstörungen, Aggressionen bis hin zu Disstress
und Depressionen reichen können.
Informationen zu den Studien
Abgeschlossen liegt vor:
Clementschitsch, L.; Hammer, R.; Holzer, P.; Weißböck, L; Belazzi, T.; Haluza,
D.; Capari; Scharf, B.; (2021): Norm2050: Emissionsreduziertes, klimaresilientes
Bauen und Wohnen in Wien im Jahr 2050. Endbericht von StartClim2020.A in
StartClim2020: Planung, Bildung und Kunst für die österreichische Anpassung,
Auftraggeber: BMK, BMWFW, Klima- und Energiefonds, Land Oberösterreich.
Beteiligte Institutionen:
bauXund forschung und beratung gmbh; Medizinische Universität Wien,
Zentrum für Public Health, Abteilung für Umwelthygiene und Umweltmedizin;
Institute of Building Research Innovation ZT-GmbH;
Green4Cities GmbH
In Bearbeitung ist:
Clementschitsch, L., Belazzi, T., Scharf B., Berger, A., Holzer, P., Hammer, R.,
Bartlmä, N., Formayer, H., König, B., Haluza, D., (2021): New Options for Resilient
Measures for human health and well-being in the construction industry under
climate change in Austria. Klima- und Energiefonds, 12th Call
Beteiligte Institutionen:
bauXund forschung und beratung gmbh; Medizinische Universität Wien,
Zentrum für Public Health, Abteilung für Umwelthygiene und Umweltmedizin;
Institute of Building Research Innovation ZT-GmbH;
Universität für Bodenkultur Wien - Institut für Meteorologie und Klimatologie;
WienGreen4Cities GmbH
124

Winter 2021
125

ImmoFokus.Rubrik
„Wir haben keine
Klimakrise!“
Autor: Christian Jarisch
D
er bekannte deutsche Soziologe Prof. Harald
Welzer hat im September dieses Jahrs mit diesem
überraschenden Satz seinen Vortrag zur Festveranstaltung
„30 Jahre Greendeal“ in Wels begonnen
und für allgemeines Erstaunen und kurzfristige
Erleichterung im Publikum gesorgt – aber eben nur kurzfristig. Er hat
gleich klargestellt, was mit der Aussage, dass wir keine Klimakrise hätten,
tatsächlich gemeint sei.
Wir hätten mittlerweile einen veränderten Zustand im Klimasystem hervorgerufen,
der nicht mehr weggehen wird. Eine Krise sei eben etwas,
so Harald Welzer, was der Begrifflichkeit nach vorübergehe. Wir werden
die Geister, die wir riefen, nun leider nicht mehr los.
Ausdrücklich warnt Welzer vor Warnungen – Begriffe wie „Fünf vor
Zwölf“ werden gerne dafür verwendet, immer noch alles auf die Zukunft
zu schieben, doch das sei grundlegend falsch.
Und das ist das Dilemma, in dem wir stecken. Immer neue und noch ambitioniertere
Klimaziele werden genannt, die wir aber allesamt irgendwo
in die Zukunft legen. Aber beginnen wollen wir mit der Umsetzung dafür
gleich morgen, heute ist leider keine Zeit dafür.
Mich erinnert die aktuelle Politik an meine Schulzeit, als es darum ging,
mir den Lernstoff für die nächste Schularbeit einzuteilen. In der Planung
war ich unglaublich kreativ und geradezu euphorisch und habe mir
vorgenommen, gleich morgen mit der Umsetzung des Lernplanes zu
beginnen.
Nach einem üblichen Tag des Nichtstuns verbrachte ich abends aber
gerne Zeit damit, mir den Lernstoff auf die verbleibende Zeit bis zur
Prüfung neu aufzuteilen. Und wieder war ich nach erfolgter Neuplanung
zufrieden mit mir, einen neuen perfekten Plan ausgeklügelt zu haben,
auch wenn die täglich zu lernende Seitenanzahl mehr wurde.
Und so ging es munter weiter, bis mir trotz starker Einbildungskraft klar
wurde, dass die anstehende Prüfung unmöglich positiv zu bestehen sein
würde. Es blieb also am Tag davor nur noch die einzige Entscheidung
offen, entweder schicksalsergeben zur Prüfung anzutreten oder, und das
war meistens der Fall, die Schule zu schwänzen.
Leider sind aber beide Optionen in der aktuellen Situation der Erderhitzung
ungeeignet – dem Klima können wir bedauerlicherweise keine
Entschuldigung des Hausarztes schicken und bei einem „Nicht Genügend“
wird uns das Klima auch nicht die Möglichkeit zu einer Wiederholungsschularbeit
aufgrund eines kollektiven Versagens der Klasse geben
können.
Wir hätten aber tatsächlich zahllose Möglichkeiten, sofort mit Maßnahmen
zu beginnen, die weder Schmerzen verursachen noch einen Rückfall
ins Mittelalter bedeuten würden.
Als ein Beispiel aus meiner nächsten Umgebung sei die Bahnverbindung
von Eisenstadt nach Wien genannt.
Seit tatsächlich hundert Jahren wird über eine Direktverbindung gesprochen
– aktuell beträgt die Fahrzeit unglaubliche eineinhalb Stunden!
126

Geübte Radfahrer sind da bei guten Windverhältnissen nahezu genauso
schnell. Das Schlimme an der Situation aber ist, dass es tatsächlich fix
und fertige Pläne für eine Bahntrasse gibt, die die Fahrzeit auf unter 45
Minuten drücken würden. Auch die Finanzierung wäre sichergestellt.
Woran scheitert dieser Plan? Es ist nicht nur der klare politische Wille
der fehlt, auch wir selbst sind es, die im Umstieg auf die Öffis eine Verschlechterung
unseres Komforts sehen.
Dabei hätte alleine diese Maßnahme soviel CO₂ eingespart wie der gesamte
Inlandsflugverkehr in Deutschland verursacht.
Die beiden aktuellen Beispiele aus der nahen und fernen Umgebung machen
doch einigermaßen ratlos und zeigen deutlich auf, dass sich weder
die Politik noch die breite Mehrheit der Bevölkerung der Situation bewusst
ist und persönliches Engagement mehr denn je gefragt und auch
möglich ist!
Und paradoxerweise bilden sich Bürgerinitiativen, die sich vehement
gegen den Ausbau der Öffis querlegen. Gerade diese waren doch früher
für ihr Eintreten für grüne Themen bekannt und im positiven Sinne gefürchtet.
Heute scheint es so zu sein, dass der Klimaschutz spätestens am
eigenen Gartenzaun zu enden hat.
So scheint auch auf die Grünen kein Verlass mehr zu sein. In Deutschland
geben sie bei den Koalitionsverhandlungen gerade eine Bankrotterklärung
ab, in dem sie auf die geforderte Temporeduktion auf den
deutschen Autobahnen ohne großen Druck und anscheinend aus purer
Machtgier verzichtet haben.
Christian Janisch –
Der Bewahrer
Veränderung kann auch im Erhalten, im behutsamen
Weiterentwickeln liegen. Er ist für pragmatische
Lösungen bekannt und kämpft im Detail bis zum Umfallen.
Man muss in der Änderung auch im richtigen
Moment warten können, dann gilt aber wieder:
„Vollgas“.
Winter 2021
127

ImmoFokus.Rubrik
Ein Rückblick, der Mut
macht für den Ausblick
Autor: Mag. Dr. Franz Gschiegl
D
ie sehr erfolgreiche Premiere der ILLMITZER GE-
SPRÄCHE 2019 hat das Organisationskomitee rund
um Prof. Mag. Thomas Malloth und den Verein
„Nachhaltigkeitsforum Illmitz“ zu einer raschen
Neuauflage dieses bedeutenden Nachhaltigkeitsevents
veranlasst. Die Pandemie ließ dann leider 2020 eine Umsetzung
des bereits fixen Programms in Präsenz nicht zu, umso schöner war es
dann, im Oktober 2021 mit vollem Einsatz in einer dreitägigen Konferenz
Toprednern aus Wissenschaft und Wirtschaft, aber auch Kultur und
Politik dieses Podium zu dem global bedeutenden Thema der Nachhaltigkeit
in seinen vielschichtigen Facetten zu bieten. Unter der Ägide des
Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation
und Technologie sowie der Unterstützung zahlreicher Partner
und Sponsoren sowie mit einem straffen Covid19-Präventionskonzept
konnte den Teilnehmern eine spannende Vortragsreihe geboten werden.
Aufgrund des großen Interesses wurde sogar eine Live-Videoübertragung
in eine weitere externe Location installiert.
Gewessler: „Klima- und Umweltschutz
sind lebenswichtige Themen“
In ihrer Grußbotschaft betonte Bundesministerin Leonore Gewessler,
dass der Kampf für eine klimagerechte Zukunft lohnend sei und eine
Steigerung der Lebensqualität hervorruft. Die von uns Menschen verursachte
Klimakrise zeigt schon jetzt unumkehrbare Folgen, ein rasches
Handeln sei vonnöten. Unser Handeln und unsere Klimapolitik be-
128

stimmen unsere Zukunft und die der nachfolgenden Generationen. Sie
betonte, dass gerade die Leitidee der ILLMITZER GESPRÄCHE, nämlich
vom Reden ins Tun zu kommen, ganz entscheidend sei. Für alle in Österreich
lebenden Personen sind Klima- und Umweltschutz überlebenswichtige
Themen und die ILLMITZER GESPRÄCHE bieten dafür eine
ideale Dialogplattform und stellen einen wichtigen Impulsgeber dar.
Doskozil: „ILLMITZER GESPRÄCHE“
sind wichtiger Thinktank
Landeshauptmann Mag. Hans Peter Doskozil nahm in seiner Eröffnungsrede
zum Thema Nachhaltigkeit im Burgenland in vielerlei Hinsicht bis
zum Thema des Gesundheits- und Pflegewesens Stellung. Er bedankte
sich beim Organisationskomitee für das Engagement und unterstrich
die Bedeutung des „Nachhaltigkeitsforums Illmitz“ auch als Thinktank
für die burgenländische Umweltpolitik.
Prof. (FH) Dr. Christine Vallaster nahm in ihrem Referat Bezug auf die
soziale Verantwortung beim Thema Nachhaltigkeit und ging auch auf
die Kreislaufwirtschaft ein. Nach einer angeregten Podiumsdiskussion
seitens Frau Bmst. Ing. Caroline Palfy, den Herren KR Mag. Michael
Gehbauer, KR. Michael Pisecky, DI Wolfgang Gleissner, Dr. Alexander
Scheuch und Dompfarrer Toni Faber trat als jüngste Referentin Ivana
Vlahusic zum Thema „Mutmachen“ auf. Sie setzt sich vor allem für Bil-
Winter 2021
129

ImmoFokus.Rubrik
dungsgerechtigkeit stark ein. Im Anschluss wurden Werke der Schüler
des Gymnasiums Neusiedl am See zum Thema Umwelt- und Klimaschutz
präsentiert.
Am zweiten Vortragstag präsentierte eine Absolventin der HTL Pinkafeld
ein Projekt über Bambus als grüne Alternative im Wohnungsbau,
gedacht als unterstützende Idee für NGOs, die in den entsprechenden
Ländern aktiv sind. Danach faszinierte der ORF-Meteorologe Mag. Marcus
Wadsak in einem packenden Vortrag über die angespannte Situation
zum Klimawandel in eindrucksvollen Bildern das Publikum. Der Biologe
Dr. Georg Wolfram gab Details über ein mögliches Austrocknen des
Neusiedler Sees preis und Prof. Mag. Peter Zellmann referierte über den
Zwiespalt von Tourismus zwischen Ökonomie und Ökologie. Danach
wurden in einem Bürgermeisterforum interessante Fallbeispiele von
umgesetzten Aktivitäten zum Thema Nachhaltigkeit und Klima- bzw.
Umweltschutz präsentiert.
FORUM Umweltbildung leitete
einen interessanten Workshop
Nachmittags wurde dann im Nationalparkzentrum vom FORUM Umweltbildung
unter der Leitung von Fr. Prof. Streissler und Fr. Mag. Weiss-
Bouslama ein Workshop zum Thema „Bildung for Future“ unter großem
130

Engagement der TeilnehmerInnen durchgeführt. Exkursionen in den
Nationalpark rundeten bei Sonnenuntergang das Tagesprogramm ab,
ehe es zur Boogie-Night in die (denkmalgeschützte) Pusztascheune
ging. Am Folgetag begeisterte zu Beginn Prof. Dr. Wrbka das Publikum
zum Thema Biodiversität, nach ihm folgte Dr. Resetarits, der aus seinen
ORF-Beiträgen interessante Aspekte zum Thema der Nachhaltigkeit aus
juristischer Perspektive aufzeigte. Den humor-, aber auch gehaltvollen
Abschluss machte Eva Maria Marhold in Diskussion mit dem Moderator
und Romy-Preisträger Gerald Votava.
Seitens des Organisationskomitees war es DI Dr. Harald Frey, der die
Keypoints der Vorträge kurz zusammenfasste und auf die Thesen der
Nachhaltigkeit der Veranstalter, des Forums Nachhaltigkeit Illmitz,
verwies.
Einige Teilnehmer nahmen noch das Angebot einer Rebenrundfahrt mit
fachkundiger Begleitung an, ehe sie sich mit der Gewissheit, eine erfolgreiche
Nachhaltigkeitskonferenz besucht zu haben, verabschiedeten.
Wir freuen uns auf die ILLMITZER GESPRÄCHE 2022, die bereits in
Vorbereitung sind. Alle Details und weitere Infos finden Sie unter
www.illmitzer-gespraeche.at
Winter 2021
131

ImFokus
134
BESTEHENDES ERHALTEN
... und Neues schaffen, diesen Titel
trägt eine aktuelle Studie des
Immobilienentwicklers 6B47 Real Estate
Investors. Wie sich die Ergebnisse in die
Praxis übertragen lassen und warum es
sich beim Projekt Francis nicht um ein
Refurbishment handelt, erklärt Sebastian G.
Nitsch im Interview.
150
TEIL DER LÖSUNG
Das Unternehmen Beyond Carbon Energy,
vormals BauConsult Energy, hat einen Plan,
um dem Klimawandel entgegenzutreten:
Immobilien, deren Energieversorgung
komplett CO2-frei ist - und das zu
marktüblichen Preisen. „Wir
wollen mit unserem System
zu marktgerechten Preisen
auf Niedertemperaturbasis
eine Energieversorgung
anbieten“, so der CEO der
BauConsult Gesellschaft
Herbert Hetzel.
154
MEINUNGSBILDEND
„Thermisches Sanieren
und Nachverdichten
statt Grünvernichten“
könnten Teil der Lösung
sein. Verdichten oder
Quartierentwicklung –
oder geht beides? Wir
haben bei den Experten
der Branche
nachgefragt.
Foto: Adobe Stock
132 ImmoFokus

Nicht im Bild:
Ihr verkauftes Zinshaus.
Wir kaufen Ihr Zinshaus.
Sie genießen das Leben. So einfach
kann es sein. Vertrauen Sie auf mehr als
25 Jahre Erfahrung, Zinshaus-Expertise
und Handschlagqualität. Wir machen Ihnen
gerne ebenso unkompliziert wie unverbindlich
ein attraktives Angebot.
01 596 60 20-550 zinshaus@jpi.at jpi.at
JP IMMOBILIEN

ImFokus
Nachdenken
zahlt sich aus
Francis. „Ich werde nicht müde zu betonen, dass es kein Refurbishment ist. In Wahrheit baut man auf oder in
einen bestehenden Rohbau ein nigelnagelneues Haus“, betont 6B47-CEO Sebastian G. Nitsch.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
134 ImmoFokus

Wenn man Ihre Studie „Bestehendes
erhalten, Neues erschaffen“ auf einen Satz
reduzieren muss, wäre die Quintessenz:
„Abriss nur mehr in Ausnahmefällen“?
Sebastian G. Nitsch: Die Quintessenz ist,
dass es sich im Sinne der Nachhaltigkeit auf
jeden Fall auszahlt, darüber nachzudenken.
Ich glaube, dass Gebäude mit einer gewissen
Trakt-Tiefe, mit einem gewissen Baujahr,
mit gewissen Achsenbreiten, es wert sind,
überprüft zu werden, ob man sie in Konversionsthemen
nutzen kann – für dieselbe
Assetklasse oder aber auch für eine andere
Assetklasse. Diesem Thema wird in Zukunft
sicher mehr Augenmerk geschenkt werden.
Gib es eine Ziffer im Bericht, die Sie
besonders überrascht hat?
Mich hat fast jede Ziffer positiv überrascht.
Dass es nachhaltig sein muss, war uns von
Anfang an klar, aber wie nachhaltig es ist,
hat mich überrascht. Wir sind schnell einmal
Wanderprediger. Aber die Zeiten zeigen uns,
gerade das Thema sollte man faktenbasiert
analysieren.
Mit Werner Sobek haben wir ein renommiertes
deutsches Ingenieurbüro beauftragt, unser
Projekt wissenschaftlich zu erheben und zu
berechnen. Der Befund ist beeindruckend: 67
Prozent CO2-Ersparnis. Ein Ergebnis, das weiterführend
leider kein Zertifizierungstool abdeckt.
Das sind Bonuspunkte, die in keinem Zertifikat
eine Würdigung finden. Sehr wohl aber bei
Investoren, die sich – Stichwort EU-Taxonomie
und ESG-Kriterien – zunehmend mit dem
Thema Nachhaltigkeit beschäftigen müssen.
Damit entwickeln, weit über alle Zertifizierungskriterien
hinaus, das nachhaltigste
Bürogebäude Wiens. Diesen Vorteil werden
auch Investoren sicherlich schätzen, wenn es
um Aspekte des Green-Deals und der EU-
Taxonomie in deren Portfolios geht.
Die Wahl fiel auf Werner Sobek …
Unsere Technik-, Plan- und Bauabteilung hat
in der Vergangenheit immer wieder Themen
mit dem Team Sobek abgeklärt. Wir schätzen
die professionelle Arbeit, da war es naheliegend,
ihn damit zu beauftragen. Vor allem
auch wegen der großen Expertise im Bereich
Nachhaltigkeit.
Sie haben angemerkt, dass die Zertifizierungssysteme
diese CO2-Ersparnis nicht
würdigen. Sind hier Nachschärfungen
nötig – vor allem, wenn man im Bestand
saniert?
Das war nicht als Kritik an Zertifizierungsinstituten
gemeint. Auch diese leben, so wie wir, in
einem dynamischen Prozess. EU-Taxonomie,
Zertifizierung, Green-Deal, ESG – oft wird alles
in einen Topf geworfen. Die Zertifizierungsinstitute
stehen in der Herausforderung, laufend
daran zu arbeiten, diese neuen Entwicklungen
in den bestehenden oder neuen Kriterien
abzubilden. Ein dynamischer Prozess, der
wahrscheinlich nie enden wird. Wir sind hier
mit der ÖGNI in einem sehr offenen Dialog,
in einem für beide positiven Wissens- und
Know-how-Transfer.
Ein Beispiel: Gerade im Bereich Energie poppen
Start-ups wie Schwammerl im Frühling
auf. Früher musste ich meine eigene Energie
abgeben und über den Zähler wieder reinholen.
Mittlerweile kann ich hinter dem Zähler
schon sehr viele Energiekonzepte umsetzen.
Das gibt es spannende Konzepte.
Wird bei 6B47 ausschließlich nach ÖGNI
zertifiziert?
Unterschiedliche Zerifikate mit unterschiedlichem
Fokus kamen zum Einsatz. Dass man
zertifizieren muss, daran besteht nunmehr
kein Zweifel mehr. Vor ein paar Jahren haben
wir noch geglaubt, dass man mit Zertifikaten
Sebastian G. Nitsch
höhere Preise erzielen kann, mittlerweile
brauchen Objekte ihre Zertifikate, um überhaupt
verkauft werden zu können.
Der Wohnbereich wurde bisher, was Zertifikate
betrifft, stiefmütterlich behandelt.
Seit das Interesse institutioneller Investoren
an Wohnobjekten gewachsen ist, muss
er nun auch nachziehen.
Man merkt, dass das Thema bei den Projektentwicklern
an Fahrt aufgenommen hat. Von
der Konversion im Francis bis hin zum Thema
Energie. Am Steingötterhof in Sankt Pölten
errichten wir durch den Einsatz von Erdwärme
und Solar ein energieautonomes Quartier.
Auf den Punkt gebracht. Das rechnet sich –
trotz steigender Baukosten?
Es muss sich rechnen. Das ist ein Thema, das
sich rechnen muss. Wir sind das der Natur
und unserem Planeten schuldig. Ich glaube
ebenfalls, dass der Investor mittlerweile
nicht draufzahlt, sondern dass er mittel- bis
langfristig davon profitiert.
Bei einer Konversion wie beim Francis erspart
man sich wirtschaftlich nichts. Es kommt
spannenderweise fast gleich teuer wie ein
Neubau. Es war für uns aber der einzige Weg,
das Projekt Francis umzusetzen.
Es ist aber ein einzigartiges Projekt. Das
Grundgerüst des Gebäudes ermöglicht vieles,
das sich im Neubau niemand mehr leisten
Mit Sebastian G. Nitsch steht seit Anfang September 2020 ein neuer CEO an
der Spitze der 6B47 Real Estate Investors AG. Der gebürtige Wiener ist bereits
seit 2010 in der Geschäftsführung sowie seit 2013 im Vorstand für Corporate
Finance und Investor Relations der 6B47 tätig. Seit 2016 zeichnet er als CFO der
gesamten Unternehmensgruppe verantwortlich.
Vor seinem Einstieg bei der 6B47 Real Estate Investors AG war Nitsch fünf Jahre
lang in der Geschäftsführung der Dekron Gruppe, wo er vor allem Beteiligungen
an Unternehmen im Bereich Merger & Acquisitions betreute sowie die Erstellung
von Immobilienfonds und die Projektentwicklung von Gewerbe- und Handelsimmobilien
vorantrieb. Davor startete er seine Karriere als Vorstand einer Vermögensverwaltungs
AG und war dort neun Jahre lang tätig.
Unter seiner Regie soll das aktuelle Investitionsvolumen von rund 1,6 Milliarden
Euro in den nächsten zwei Jahren nahezu verdoppelt werden.
Winter 2021
135

ImFokus
„Während der zurückliegenden zehn
Jahre wurden in sieben Projekten
durch Konversion rund 50.000
Tonnen CO2 Äquivalente eingespart.“
Sebastian G. Nitsch
6B47 Real Estate Investors
will. Dreieinhalb Meter Raumhöhe, Terrassen
mit Blick über Wien ab dem fünften Stock und
vieles mehr...
Das heißt, in Zukunft wird der Konversion
immer größere Bedeutung zukommen.
Konversion statt Abriss?
Definitiv. Wir haben nicht nur das Francis
überprüfen lassen. In den vergangenen Jahren
haben wir sieben Projekte konvertiert. In
Summe fast 200.000 Quadratmeter, darunter
den Althan Park, die ehemalige Postdirektion
im neunten Bezirk, und PhilsPlace, das ehemalige
Philips-Haus am Wienerberg. Während
der zurückliegenden zehn Jahre wurden in
sieben Projekten durch Konversion rund
50.000 Tonnen CO2 Äquivalente eingespart.
Für die ehemalige Postdirektion wurde damals
am Markt erfolglos ein neuer Mieter gesucht.
Mein Vorstandskollege Fritz Gruber erkannte
den Rohdiamanten führte uns Vorstandskollegen
und Aufsichtsratsmitglieder einzeln durch
die leerstehenden Räumlichkeiten und zeigte
uns die wertvollen Trakt-Tiefen. So begann
unsere Konversionsreise im Althan Park.
Der Althan Park war sicher die Generalprobe
für das Francis. Bei beiden Projekten wurde bis
zum Stahlbetonskelett rückgebaut.
Ich werde nicht müde zu betonen, dass es
kein Refurbishment ist. In Wahrheit baut man
auf oder in einen bestehenden Rohbau ein
nigelnagelneues Haus. Dieses neue Haus ist
neuwertig, weil nicht ein Stein vom alten Haus
verbaut wird.
6B47, der Konversionsspezialist – ein,
wenn nicht DIE USP?
Definitiv, weil wir uns zehn Jahre damit beschäftigen
und es doch einiges an Know-how
bedarf, weil Konversion sehr interdisziplinär
ist. Angefangen bei den Generalunternehmen,
die mit uns dazugelernt haben. Bei den
Baufirmen gibt es die Wohnbauspezialisten
– klassisch mit tragenden Wänden –, die Office-
Spezialisten, die einen Stahlbetonskelettbau
mit Gipskartonwänden auffüllen. Das sind
zwei komplett unterschiedliche Abteilungen.
Die eigentliche Stärke der Generalunternehmer
ist der Rohbau. Wenn der Rohbau aber
schon dasteht, bedarf es einer ganz anderen
Baustellenlogistik, eines anderen Zeitmanagements.
Da haben wir in der Vergangenheit
bereits unser Lehrgeld gezahlt. Das kommt uns
nun bei den Projekten Francis oder im Althan
Park zugute. Es war, im Nachhinein betrachtet,
gut investiertes Geld.
Die Baufirmen haben mit Ihnen gelernt?
Davon bin ich überzeugt. Gerade beim Althan
Park, wo das eine vernünftige Größenordnung
geworden ist, haben wir für den Rückbau
und den Einbau einer andere Assetklasse
in ein Gerüst eines Büros - das war nicht
so einfach. Es war auch nicht einfach, von
Generalunternehmen die richtigen Angebote
zu bekommen.
Wie stark spüren Sie bei Ihren Projekten
die gestiegenen Baukosten? Gab es Versuche,
nachzuverhandeln?
Bauen ist ein Prozess – gerade, was den
Zeitpunkt von Ausschreibungen und Auftragsvergaben
betrifft. Wir können Zeit- und
Kostenplan im Althan Quartier wie im Budget
veranschlagt halten.
EU-Taxonomie, ESG, Nachhaltigkeit und
alternative Baustoffe. Holz statt Stahlbeton.
Nachhaltiger Trend oder Hype?
Es wird immer Weiterentwicklungen geben.
Mit einem klassischen Blockhaus wird man
in urbanen Gebieten niemanden hinter dem
Ofen hervorlocken.
Wie immer wird der Mittelweg der Hybridbau
sein. Mir ist lieber, wenn mein Stiegenhaus
und mein Keller aus Beton sind, und das Haus
massive Holzwände hat, nicht nur für das
Weltklima, sondern für das Wohnklima. Das
136 ImmoFokus

6B47 Real Estate Investors
6B47 Real Estate Investors ist ein international ausgerichteter
Immobilienentwickler mit Sitz in Wien und Büros in Düsseldorf,
Berlin, München sowie Warschau und konzentriert seine
Geschäftsaktivitäten auf Metropolregionen in Österreich,
Deutschland und Polen. Das Unternehmen verwaltet aktuell
ein Projektvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro und gehört
damit in Österreich, Deutschland und Polen zu den maßgeblichen
Anbietern der Branche. Von der Projektentwicklung
über die Realisierung bis hin zur Verwertung wird dabei die
gesamte Wertschöpfungskette abgedeckt. Das Geschäftsmodell
des Unternehmens umfasst dabei auch die Immobilienfinanzierung
als integralen Bestandteil der Projektentwicklung.
www.6B47.com
Winter 2021
137

ImFokus
138 ImmoFokus

„Im Moment muss man am
Ball bleiben und schauen,
was ESG wirklich ist.“
Sebastian G. Nitsch
6B47 Real Estate Investors
Fotos: WOOW Studio
sind sicher sinnvolle Ergänzungen. Die Frage
ist, ob man hier in einem üblichen Baubudget
bleiben kann. Der klassische Holzbau ist im
Moment teurer als der klassische Bau, aber ich
glaube, dass Angebot, Nachfrage und Produktion
das früher oder später nivellieren.
ESG: wie weit sind Sie mit der Umsetzung?
Von sieben Bereichen in der EU-Taxonomie
sind zwei halbwegs ausformuliert, die anderen
kommen noch. Es gibt andererseits, wenn man
sich damit ernsthaft beschäftigen will, was wir
tun, im Moment viel Gestaltungsfreiraum.
Im Moment muss man am Ball bleiben und
schauen, was ESG wirklich ist. Es gibt die
EU-Taxonomie, die in die Umsetzung geht.
Formal ist das E wahrscheinlich das Leichteste
– das kann man sich leicht mit Zertifizierungen
holen. Wenn man sich an die Gesetze eines
Landes wie Österreich oder Deutschland hält,
hat man wahrscheinlich 90 Prozent der Punkte
S und G sowieso erfüllt. Ich spreche jetzt von
der Überbindung von sozialversicherungstechnischen
Themen wie faires Gehalt, Sicherheit,
ect. auf einen Generalunternehmer, welche der
Generalunternehmer als wichtig erachtet, und
wie man das dokumentiert.
Aber reicht es, sich nur an Gesetze zu halten?
Darf man nicht ein MEHR verlangen?
Ein wichtiger Nachhaltigkeitsaspekt jedes Immobilienentwicklers
sollte es sein, neben der
Umweltfrage in der Wahl der Baumaterialien
auch eine soziale Komponente zu berücksichtigen.
Durch Kunst am Bau schaffen wir Raum
für Begegnung und Austausch.
Beim Bau des Althan Parks hatten wir ein
Kunstwerk nur für die Bauphase installiert:
Die Installation „Lunch Atop“ des Künstlertrios
Steinbrener/Dempf & Huber zeigte
fünf sitzende Figuren auf einem Stahlträger.
Dieser ragte weithin sichtbar zwölf Meter
über die Dachkante hinaus. Die Komposition
erinnert an die berühmte Fotografie von Arbeitern,
die beim Bau des Rockefeller-Centers
in den 1930er-Jahren ihre Mittagspause auf
einem Stahlträger in den Wolken verbringen.
Die Installation stellte die Arbeiter in den
Vordergrund – doch es ging uns auch darum,
ein außergewöhnliches Immobilienprojekt
auf einzigartige Weise zu präsentieren.
Im Althan Quartier haben wir ein 400 Quadratmeter
großes Pop-up-Atelier geschaffen,
das wir vor allem jungen österreichischen
Künstlern zur Verfügung stellen. Der Erste,
der diese Fläche bespielte, war Martin Grandits,
der an der Universität für angewandte
Kunst Wien bei Prof. Brigitte Kowanz in der
Klasse Transmediale Kunst studierte, einer
der spannendsten Künstler in Österreich.
Eine Win-Win-Situation. Das Unternehmen,
aber ebenso das Projekt, erhält Charakter,
erhält ein Alleinstellungsmerkmal, erhält
Presse, Aufmerksamkeit und der Künstler
ebenfalls. Wo kann ein Künstler, der ein
kleines Atelier in einem Außenrandbezirk
besitzt, schon einmal seine Werke auf 400
bis 500 Quadratmetern Atelier zur Schau
stellen?
ESG bedeutet für Sie also, strukturierter
als bisher zu dokumentieren?
Das kann man so sehen. Das Pariser Abkommen
und der Green-Deal haben das Thema
beschleunigt.
Provokant formuliert: Ohne Zwang geht
es nicht?
Ich glaube, es fällt nicht unter Zwang, sondern
unter: „Der Markt hat immer recht.“ Der, der
am Ende des Tages Geld dafür ausgibt, hat
immer recht, und der definiert die Spielregeln.
ESG ist ein Ergebnis vom Gewissen der Gesellschaft.
Die Gesellschaft hat erkannt, dass auf
Winter 2021
139

ImFokus
allen Ebenen der Wirtschaft Handlungsbedarf
da ist. Wir sind ein großer Teil davon, dem die
Bauwirtschaft per se ist nicht unbeträchtlich
verantwortlich für einige der Emissionen. Da
muss ich mich an der Nase nehmen, das ist
die Verantwortung von uns gegenüber der
Gesellschaft und gegenüber unseren Kindern
und Kindeskindern. Das ist ein emotionales
Thema. Man kann nicht nur so tun, als ob
dieses Thema nicht da ist.
Konversionsprojekte wie das Francis werden
in den nächsten Jahren sehr spannend. Vor
allem für viele Bestandshalter, die wissen, dass
sie ihren Altbestand never ever wie er jetzt
ist mit ESG-Richtlinien in Einklang bringen
können. Da werden einige Objekte auf den
Markt kommen – da bin ich mir sicher. Hier
eröffnen sich für uns auch große Chancen.
Wir sind in dem Thema der nachhaltigen,
ressourcenschonenden Umnutzung und im
Konvertierungsprojekt marktführend in Österreich.
Es gibt niemanden, der in Österreich so
viel umgesetzt hat wie wir.
Wir werden also in Zukunft vermehrt
Portfoliobereinigungen sehen?
Es wird viel in Bewegung kommen. Viele
Objekte werden sich mangels attraktiver
Umwandlungsmöglichkeiten als unverkäuflich
herausstellen. Das sind Objekte, die von Grund
auf neu gedacht oder abgerissen werden
müssen. Da geht es um Ratings, Basispunkte,
teure Re-Finanzierung – ein Rattenschwanz an
Themen, wenn das Portfolio nicht ESG-konform
ist. Da kommt viel in Bewegung, vielleicht
mehr, als sich die Initiatoren gedacht haben.
Bei unserem letzten Gespräch waren Sie
zuversichtlich, bald mit einem größeren
Mieter handelseins zu werden? Mietvertrag
bereits in trockenen Tüchern?
Das hat sich bis jetzt nicht materialisiert. Da
ging es um ein Beratungsunternehmen mit
partnerschaftlichen Strukturen. Die sind
leider nicht so geschmeidig in der Entscheidungsfindung.
Es gibt aber überrachend viele
Interessenten. Wir werden Ende 2023 fertig.
Ich hätte nicht geglaubt, dass jemand, der
„Viele Objekte werden
sich mangels attraktiver
Umwandlungsmöglichkeiten
als unverkäuflich
herausstellen. “
Sebastian G. Nitsch
6B47 Real Estate Investors
140 ImmoFokus

700, 800, 1500 Quadratmeter braucht, sich
jetzt schon Gedanken macht, wo er hinzieht.
Zu Beginn haben wir uns auf größere Mieter,
so 5.000 Quadratmeter aufwärts, fokussiert.
Wir haben derzeit eine Warteliste für ungefähr
20.000 Quadratmeter, das ist gut die Hälfte
des Gebäudes. Das frühe Interesse kam selbst
für mich überraschend, freut aber umso mehr,
und bestätigt den eingeschlagenen Weg und
die Einzigartigkeit der Lage.
Hat sich der Flächenwunsch aufgrund der
Pandemie verändert?
Wir sind noch nicht in so konkreten Verhandlungen,
wo die Zwischenwände stehen werden,
aber das Thema ist in jedem Gespräch mit
einem potenziellen Mieter spürbar. Ich bin
überzeugt, dass der Flächenbedarf pro Kopf im
Büro nicht zurückgehen wird. Man darf nicht
eine vom Lockdown erzwungene Home-Office-
Situation mit flexiblen Home-Office-Modellen,
die man dem urbanen jungen oder jüngeren
Mitarbeiter zur Verfügung stellt, vergleichen.
Großraumkonzepte mit Shared-Desk-Konzepten,
die vor der Pandemie am aufstrebenden
Ast waren, werden in nächster Zukunft wohl
nicht mehr realisiert. Wenn ich eine Ebene mit
300 Mitarbeitern habe und einer bringt ein
Virus mit rein, gehen 300 Leute als K1 raus.
Was man verstärkt brauchen wird, sind Kommunikationsflächen,
Besprechungsräume.
Wir als Projektentwickler sind ein sehr gutes
Beispiel dafür: jede Besprechung ist in einer
anderen interdisziplinären Konstellation,
einmal Technik mit einem Juristen, der
Jurist mit dem Finanzer, der Finanzer mit
dem Finanzierer, der Finanzierer mit dem
Konsolidierer. Man sitzt in diesen Besprechungsebenen
zusammen, zieht sich dann
wieder zurück an seinen Arbeitsplatz. Und
da gibt es Kommunikationszonen, da gibt es
Recreational Areas, vielleicht Telefonboxen,
weil man kaum noch das Einzelbüro hat.
Da gibt es so viele Features rund herum. Ein
modernes Büro schaut schon fast mehr aus
wie ein Wohnzimmer. Da tut sich viel. Ich
finde es unglaublich spannend.
Winter 2021
141

ImFokus
Neubau versus
Konversion
Positive Ökobilanz. Ein wichtiger Vorteil beim Refurbishment-Ansatz
besteht darin, dass die grauen Emissionen der errichteten ursprünglichen
Immobilie nicht vollständig freigesetzt werden. In Summe ergibt das
18.625 Tonnen CO₂-Einsparung.
E
ine kürzlich durchgeführte unabhängige
Nachhaltigkeitsstudie
belegt eindrücklich, wie groß der
Einfluss von Architekten und Ingenieuren
auf die CO2-Emissionen eines Projekts
sein kann. Die Studie wurde von der disziplinund
standortübergreifenden Task-Force „Triple
Zero“ von Werner Sobek, der weltweit Engineering,
Design und Nachhaltigkeit steht, im
Auftrag der 6B47 Real Estate Investors realisiert
Untersucht wurde, welche Auswirkungen
auf die Treibhausgasemissionen ein Neubau
im Vergleich zu einer Konversion hat. Die
ermittelten Zahlen sprechen eine klare Sprache:
Der Rückbau bis auf das Gebäudeskelett
mit anschließender Aufstockung spart im
Vergleich zu Abriss und Neubau 67 Prozent
an Treibhausemissionen ein, insgesamt also
18.625 Tonnen an CO2! Durch den Verzicht auf
einen Abriss entfallen 10.000 innerstädtische
Lkw-Fahrten für den Abtransport des Schutts.
Zusätzlich werden 122.480 Tonnen Beton und
10.944 Tonnen Stahl eingespart.
In einem ersten Schritt wurde eine Baumassenermittlung
durchgeführt, in der alle Materialien
des Gebäudes aufgezeichnet wurden.
Anschließend wurden die spezifischen CO₂-
Äquivalenzwerte der jeweiligen Materialien
auf Basis der ÖKOBAUDAT ermittelt, einer
von der deutschen Bundesregierung betriebenen
Plattform für die Ökobilanzierung von
Baustoffen. In die Erhebungen der FRANCIS-
Studie fließen also verschiedenste Aspekte
des Lebenszyklus dieser Materialien ein
– von der Herstellung über den Bau bis zum
Abbruch.
Die Studie geht ferner davon aus, dass bei diesem
Neubauvorhaben eine baugleiche Immobilie
entstanden wäre, wie 6B47 sie jetzt durch
das Bauen im Bestand verwirklicht.
Die Ergebnisse zeigen: Durch die Konversion
des Altbaus konnten für das Althan Quartier
unter anderem 122.480 Tonnen Beton und
10.944 Tonnen Stahl eingespart werden, was
umgerechnet in etwa der Bausubstanz von 660
Einfamilienhäusern entspricht. Ähnlich groß
fallen auch die Unterschiede bei der Emission
von Klimagasen aus.
Fiktives Szenario:
Abbruch und Neubau
Bei einem Abriss des alten Bürogebäudes am
Franz-Joseph-Bahnhof wären zunächst Emissionen
für die Abbrucharbeiten selbst in Höhe
von 1.279 Tonnen CO₂-Äquivalent angefallen
(siehe Abbildung 1). Anschließend wären
27.913 Tonnen CO₂-Äquivalent für den Neubau
des FRANCIS freigesetzt worden. Diese Zahl
errechnet sich aus dem Beton- und Stahlbedarf
für das aktuell elfstöckige Flächenkonzept des
Foto: WOOW Studio
142 ImmoFokus

Key Facts
• 2,4 Hektar großes Areal
• 130.000 Quadratmeter Brutto-Geschoßfläche
• Nutzungsmix: Wohnen, Arbeiten, Einkaufen,
Sportangebote, Gastronomie
• Erhaltung von historischen Objekten
• Pop-up-Atelier für lokale Künstler
Zahlen, Daten, Fakten
• 8 Geschoße
• 40.000 Quadratmeter Nutzfläche
• Gesamtgeschoßfläche 2.600 bis 7.090 Quadratmeter
• Deckenhöhen bis zu 3,50 Meter im Bestand und 2,80 Meter im Neubau
• 660 Pkw-Stellplätze
• Nachhaltigkeitszertifikat ÖGNI in Gold für Bürogeschoße
FRANCIS, also inklusive der neu hinzukommenden
Etagen.
Diese Rechnung kann als konservativ betrachtet
werden, da für die unteren Geschoße nur
die Bauqualität der ursprünglichen Immobilie
als Vergleichspunkt herangezogen wurde.
Eine modernere Ausstattung hätte die Verwendung
von noch mehr Ressourcen erfordert
und dementsprechend den CO₂-Fußabdruck
nochmals vergrößert.
Dabei muss jedoch beachtet werden, dass bei
diesem fiktiven Abriss- und Neubauszenario
ein Teil der abgebrochenen Materialien recycelt
worden wäre und in der Kreislaufwirtschaft
Verwendung gefunden hätte. Dies wird
in Form einer Gutschrift von 1.597 Tonnen
CO₂-Äquivalent berücksichtigt, sodass die gesamte
Emissionslast eines Abrisses und Neubaus
27.595 Tonnen betragen hätte.
Winter 2021
143

ImFokus
Tatsächliches Szenario: Rückbau zum
Gebäudeskelett und Neubau
Vor diesem Hintergrund zeigt sich, dass der
tatsächliche CO₂-Äquivalenzwert beim Projekt
FRANCIS 67 Prozent niedriger liegt. Es wurden
also 18.625 Tonnen CO₂-Äquivalent eingespart.
Besonders deutlich zeigt sich, dass der Emissionsanteil
von Beton und Stahl vergleichsweise
nur einen geringen Anteil ausmacht
– mit 2.070 beziehungsweise 1.180 Tonnen
CO₂-Äquivalent liegt dieser Wert noch hinter
der Fassadensanierung zurück. Durch den
verhältnismäßig geringeren Abbruch fällt jedoch
auch die Gutschrift der CO₂-Äquivalente
niedriger aus. Dies ist bei einer Umnutzung im
Bestand aber ein natürlicher Effekt: Weniger
Bauschutt bedeutet umgekehrt auch weniger
Recyclingmaterial.
Im Verhältnis zur Flächengröße lässt sich
festhalten, dass für jeden Quadratmeter
Bruttogrundfläche etwa 111 Kilogramm CO₂-
Äquvialente emittiert werden – ein Wert, der
deutlich unterhalb des Richtwerts für Neubaubüroprojekte
auf der grünen Wiese liegt.
Bewertet man das Tragwerk gemäß der sogenannten
SCORS-Kriterien der Institution of
Structural Engineers (iStructE), ergibt sich mit
einer Emission von rund 40 Kilogramm CO₂-
Äquivalente je Quadratmeter die Bestnote A++.
ist, reduzieren sich automatisch die benötigten
Lkw-Fahrten für Ab- und Antransporte – allein
durch den vermiedenen Abbruch können bis zu
10.000 Fahrten eingespart werden. Das entlastet
obendrein die betroffenen Anwohner.
GRAUE EMISSIONEN
ERRICHTUNG
BESTAND
INSTANDHALTUNG
THG-Einsparung durch refurbishment:
Francis in den Lebenszyklusphasen
Ein wichtiger Vorteil beim Refurbishment-
Ansatz besteht darin, dass die grauen Emissionen
der 1977 errichteten ursprünglichen Immobilie
nicht vollständig freigesetzt werden.
Was zunächst schwer verständlich klingen
mag, hat eine logische Begründung: Da nur
die ökologisch fragwürdigen Baumaterialien
abgerissen werden und das Gebäudeskelett
weitestgehend erhalten bleibt, fallen jene
CO2-Äquivalente weg, die von ÖKOBAUDAT
für den Abbruch bilanziert werden. Bei einer
Sanierung wird dies also eingespart.
ABBRUCH
V OLLSTÄNDIGER
NEUBAU
S ANIERUNG
INSTANDHALTUNG
A UFSTOCKUNG
-67%
= 18.625
t CO 2
Hinzu kommt, dass das Recyceln und damit die
Wiederverwendung des vorhandenen Stahlbetons
wesentlich weniger Lärm und Staub auf
der Baustelle verursacht, als der komplette Neubau.
Da im Falle des Refurbishments der größte
Teil des Materials bereits vor Ort vorhanden
1977 2021 2071
12.000 Automobile – oder 500.000 Buchen
Eine solche Studie auf empirischer Basis sowie deren Ergebnis mögen auf den ersten Blick abstrakt erscheinen. Daher bietet es sich an, die eingesparten
18.625 Tonnen CO₂-Äquivalent in Form „greifbarer“ Beispiele umzurechnen. Um einen Effekt in ähnlicher Größenordnung zu erzielen, müssten
12.000 Automobile ein Jahr lang stillstehen – oder aber ganze 500.000 Buchen ein Jahr lang CO₂ binden.
Gerade das Anpflanzen von heimischen Bäumen ist inzwischen gängige Praxis bei Immobilienprojektentwicklungen, um den CO₂-Fußabdruck zu
reduzieren. Für das fiktive Beispiel des Abriss- und Neubaus müssten für das FRANCIS ganze 1.250 Hektar Buchenwald – das wären 1.800 Fußballfelder
– aufgeforstet werden, um die Differenz von 18.625 Tonnen CO₂-Äquivalent (zum tatsächlich umgesetzten Konversionsprojekt) zu kompensieren. Diese
Fläche entspricht gut einem Siebtel des gesamten Wiener Stadtwalds.
144 ImmoFokus

NEUBAU
27.913 t CO 2
-Äq.
TGA
800 t CO 2
-Äq.
AUSBAU
8.970 t
CO 2
27.595 t
CO 2
FASSADE
2.450 t CO 2
-Äq.
STAHL
1.180 t CO 2
-Äq.
BETON
2.070 t CO 2
-Äq.
ABBRUCH
GUTSC HRIFT
1.279 t CO 2
-Äq.
-1.597 t CO 2
-Äq.
ABBRUCH
GUTSC HRIFT
100 t CO 2
-Äq.
-488 t CO 2
-Äq.
Anzahl in Mio. Tonnen CO 2
-Äquiv.
Emissionen
2017
Sektorziel
2030
20 38 25 18 8 7 5 67
142
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
Zementklinker
Raffineri en
sonstige mineralverarbeitende Industrie
Papier und Zellstoff
sonstige Verbrennungsanlagen
Eisen und St ahl
Chemische Industrie
Industrie- und Baukal k
Nichteisen metalle
alle anderen Industriebranchen
Schritt für Schritt zum Ziel
Statt Materialen zu recyceln und Bestandsgebäude rückzubauen, wird der wesentlich umweltschädlichere
Abbruch und anschließende Neubau häufig präferiert. Zwischen 2009 und 2016 hat sich die Quote der
Gebäudeabbrüche allein in Österreich mit 52 Prozent mehr als verdoppelt. Mit einem Abfallaufkommen
von 10,43 Millionen Tonnen nahmen Abbrüche 2016 etwa 16,8 Prozent des Gesamtabfallaufkommens ein.
Um Schritte in Richtung Klimaneutralität einzuleiten und beunruhigenden Prognosen entgegenzuwirken,
wurden in den vergangenen Jahren Sektorziele vereinbart. In Deutschland beispielsweise sollen bis 2030
die Emissionen in der Bauindustrie um knapp ein Drittel auf 142 Tonnen reduziert werden.
Winter 2021
145

ImFokus
Monolithische
Strukturen verhindern
Raumplanung. „Quartiersentwicklungen in die Hand eines Developers oder eines Architekturbüros zu legen,
hat eine große Chance schief zu gehen“, kritisiert Robert Yen.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Gibt es eigentlich in Österreich eine
gescheite Raumplanung?
Robert Yen: Wenn ich den Teilbereich nachhaltige
Mobilität betrachte, muss ich leider mit
„Nein“ antworten.
Ein hartes Urteil.
Wir gehen in der Planung noch immer von
einem wachsenden motorisierten Individualverkehr
aus. Ein Dogma, das noch immer an
der Universität – nachhaltig – gelehrt wird.
Wir orientieren uns am Wirtschaftswachstum.
Auf Basis des prognostizierten Wirtschaftswachstums
treffe ich Annahmen für den
Zuzug und die benötigte Infrastruktur sowie
den motorisierten Individualverkehr.
Jetzt wissen wir aber, dass uns aktuell noch
zehn Jahre bleiben, um im Verkehr radikal
umzuschwenken. Der Verkehr ist – zumindest
in Deutschland – der einzige Sektor, wo der
CO2-Ausstoß gleichbleibt – aber nicht sinkt.
Aber ist dies nicht angesichts steigenden
Verkehrs zumindest ein Teilerfolg?
Die CO2-Emissionen sinken je Fahrzeug – das
ist richtig. Aber es gibt einen Rebound-Effekt.
Jede Effizienz, die im Bereich Motorisierung
gewonnen wurde, wird gleich wieder ausgegeben.
Im Sinne von, ich habe größere
Motoren gebaut oder ich habe mehr Autos
146 ImmoFokus

„Jede Effizienzsteigerung
wurde sofort wieder
verschenkt. Verschenkt im
Sinne von Profitsteigerung.“
Robert Yen,
Rapp Trans
verkauft. Es ist ein Irrtum zu glauben, „die
Technologie wird es lösen“. Unsere Erfahrung
zeigt: Jede Effizienzsteigerung wurde sofort
wieder verschenkt. Verschenkt im Sinne von
Profitsteigerung. Wir müssen andere Wege
gehen.
Leicht gesagt. Wie könnte ein solcher
aussehen?
Ich war vergangene Woche in Paris. Paris hatte
in einigen Stadtteilen kleine Gassen, ganz
schmale Fußwege – aber viel Platz für den fließenden
– besser gesagt Stauverkehr mit links
und rechts parkenden Autos. Zu Stoßzeiten
ein Hupkonzert, weil alles gestanden ist und
niemand weitergekommen ist.
Heute: Breite Gehwege. Keine parkenden
Autos. Platz zum Gehen. Die Franzosen haben
ebenfalls keine Planungsgrundlagen, aber
die Kommune von Paris hat es sich einfach
erlaubt, ein neues Konzept zu verfolgen. Wie
man sieht mit Erfolg. Motto: Wir probieren es
einmal einfach aus – und es zeigt sich, dass der
Verkehr sich reduziert.
Was haben sie konkret ausprobiert?
Sie haben die verfügbare Fläche für den
motorisierten Individualverkehr reduziert.
Das Ergebnis ist, dass sie dadurch weniger
Verkehr produzieren. Sie haben das Prinzip:
Wenn du eine Straße baust, hast du ebenfalls
mehr Verkehr – einfach umgedreht.
Die große Chance liegt aber in der Schaffung
von städtischen Grätzeln. Besser gesagt in der
Wiederbelebung der Grätzeln. Wir sehen seit
den 1980er Jahren eine massive gesellschaftliche
Individualisierung. Man schaut nicht
mehr aufeinander. Unserer Gesellschaft fehlt
Solidarität, mehr miteinander machen. Aber
das hat etwas mit Distanz zu tun. Wenn ich
wieder Orte schaffe, wo ich mich aufhalten
kann, schaffe ich auch wieder Nähe.
Das ist einfacher als gedacht: Plätze am Weg
und Bänke, wo die Leute sich zusammensetzen
können und ein bisschen plaudern
können. Dann veränderst du das Miteinander.
Das führt dazu, dass sich die Bewohner wieder
mehr im Grätzel aufhalten und keine großen
Distanzen zurücklegen. Das schafft eine
Chance für Gewerbebetriebe. Optimal wäre
eine Mischfunktion im Grätzel. Gleichzeitig
müssen wir den Flächenbedarf eindämmen.
Also Verdichten ...
Ein gutes Beispiel ist die Manner-Fabrik in
Wien Ottakring. Als sie erbaut wurde, war
Flächenverbrauch kein Thema. Sie wurde
horizontal statt vertikal gebaut. Das ist ein
gigantischer Flächenverbrauch, den wir am
Rand der Städte haben. Viele Fabriken – gleiches
Modell: Horizontal, flach, riesig. Als man
die Manner-Fabrik erweitern musste, blieb
man in Ottakring und erweiterte vertikal. Das
ist ein wirklich schönes Beispiel. Wir nutzen
die Flächen nicht. Man könnte theoretisch
ebenfalls Wohnraum über den Gewerbegebäuden
bauen. Wir tun es noch nicht. Was wir
brauchen ist aber, dass Arbeit, Leben, Freizeit
und Einkaufen wieder zusammenkommen.
Und das schöne Wort. Die Engländer nennen
das immer Neighbourhood.
Ist das nicht ein Wunschtraum: Am
selben Ort, im selben Grätzel wohnen und
arbeiten?
In erster Linie geht es darum, monolithische
Strukturen zu verhindern. Da Wohnen, dort
Winter 2021
147

ImFokus
Office und an einem anderen Standort Shoppen.
Leben entsteht immer aus der Diversität.
Wo geht man denn hin, wenn wir jetzt in eine
Stadt kommen, eine neue Stadt. Wir schauen
uns die Altstadt an. Warum? Altstädte sind
sehr divers, die Wege sind nicht praktisch. Sie
haben aber Charme.
Was können Quartiersentwickler daraus
lernen?
Es geht um das Schaffen von Heterogenität.
Quartiersentwicklungen in die Hand eines
Developers oder eines Architekturbüros zu
legen, hat eine große Chance schief zu gehen.
Hier muss die Stadt ordnend eingreifen – das
Areal in Parzellen aufteilen und bereits bei
der Vergabe der Parzellen Bebauungspläne
fixieren. Damit verhindert man Konformität.
„Bei aller Liberalität.
Es muss doch sein dürfen,
dass die Allgemeinheit
Anforderungen an die
Wirtschaft stellen darf.“
Robert Yen,
Rapp Trans
Bei aller Liberalität. Es muss doch sein dürfen,
dass die Allgemeinheit Anforderungen an
die Wirtschaft stellen darf. Ich habe zeitweise
bereits das Gefühl, dass die Wirtschaft glaubt,
die Allgemeinheit hat nur die Klappe zu
halten. Gerade, wenn es um Immobilien geht.
Es kann nicht sein, dass Wohnen vierzig,
fünfzig Prozent des Einkommens verschlingt.
Die Preise in Berlin explodieren gerade.
Immer mehr wollen am Land wohnen,
wollen Freiraum …
… und schaffen neue Probleme – Verkehr
inklusive. Wohnen im Speckgürtel führt zu
gigantischen Pendelbewegungen. Denn die
Kleinstädte, Dörfer im Speckgürtel müssten
um diesen Pendelbewegungen – in der Früh in
die Stadt zum Arbeiten, Einkaufen zu Schule
und am Abend zurück ins schmucke Heim
– entgegenzuwirken, wieder belebt werden.
Größere Bezirksstädte werden es halbwegs
gebacken bekommen. Bei Dörfern sehe ich
schwarz.
Der motorisierte Individualverkehr ist der,
der die größten Emissionen verursacht. Es
ist nicht der Lastkraftwagen. Wir schaffen
Probleme, die elektrisch nicht lösbar sind. Zu
glauben, ich tausche den Verbrenner gegen
ein Elektroauto und dann bin ich nachhaltig,
ist ein Trugschluss. Mobilität emittiert CO2.
Wir kommen aus dem Ganzen nicht heraus.
Außerdem sind unsere Stromnetze dafür
nicht ausgelegt.
Ich kann mich an eine Konferenz vor fünf
Jahren erinnern. Da hat ein englischer Berater
behauptet. „In fünf Jahren werden wir alle mit
dem Elektroauto fahren und die Welt ist toll.“
Wie gesagt ein Trugschluss.
Wie soll das gehen? Ich nehme nicht an, dass
die Stadt Wien jeden zweiten Parkplatz oder
jeden dritten Parkplatz mit Ladestationen
ausstattet. Das heißt, ich lasse ein Stromkabel
übers Dach herunter und stecke mein Auto
an? Ich muss den öffentlichen Verkehr so
planen, dass ich den motorisierten Individualverkehr
sublimieren kann. Anders wird es
nicht funktionieren.
148 ImmoFokus

Robert Yen
Robert Yen ist seit über 17 Jahren als Berater für verschiedene internationale Unternehmen
tätig. Seit elf Jahren arbeitet er auf dem Feld der Intelligenten Verkehrssysteme.
In dieser Zeit war er u.a. als technischer Projektleiter in Vergabeverfahren
bzw. bei der Errichtung von landesweiten Mautsystemen in sieben Ländern tätig.
Schwerpunkte seiner Arbeit sind die Entwicklung von Systemstrategien und -konzepten
sowie das Design und die Implementierung von Mautsystemen und anderen
ITS-Systemen.
Wie soll das im ländlichen Raum funktionieren?
Keine Frage: Städte werden das leichter
und besser leisten können als der ländliche
Raum. Für den ländlichen Raum bedeutet
es ein Umdenken. Und zu sagen, „Was heißt
das eigentlich für uns?“ In Deutschland gibt
es ganze Dörfer oder Kleinstädte, die haben
ein Durchschnittsalter über 65 Jahren. Die
haben eigentlich keine Zukunft, weil sie keine
Kinder, keine Jugendlichen haben. Städte und
Dörfer müssten Konzepte entwickeln, um
künftig attraktiv sein für junge Leute?
Das heißt, eine Schule ist wieder ein Muss.
Wir haben viel Geld in Infrastruktur und
Technik gesteckt, aber uns nie uns gefragt, was
brauchen die Menschen wirklich?
Klingt nach Fehlplanung?
Die Planung muss vom Menschen ausgehen
und nicht von einem abstrakten Modell, wie die
Stadt am besten wäre. Wir leiden immer noch.
Unsere Städte waren durchaus früher anders.
Wir haben in den 1960er-Jahren begonnen,
die Städte aufs Auto zu optimieren. In Wien
könnten sich die meisten Bezirke, jedenfalls die
außerhalb des Gürtels, wunderbar wieder in
kleine Dörfer oder Kleinstädte verwandeln, in
denen wirklich ein attraktives Leben möglich
ist. Schauen wir nach Paris: Diese Metropole
wird gerade zur 15-Minuten-Stadt umgebaut.
Die Pariser haben diesen Schritt gewählt, weil
sie gesagt haben, „Ich halte den … Verkehr
nicht aus“. In einer 15-Minuten-Stadt kann man
auch mit nur einem oder keinem Auto in der
Familie überleben.
Das Klimaticket – ein Schritt in die richtige
Richtung?
Dieses Klimaticket, das ist an sich eine tolle
Einrichtung. Ich finde, es hat einen sensationellen
Preis. Ich habe eine Bahncard hundert
in Deutschland. Die kostet mich 4.000 Euro.
Gut, Deutschland ist zehnmal so groß, aber
ich muss es ebenfalls verfahren. Also fahre ich
praktisch nur noch mit der Bahn. Ich fliege
nicht mehr. Durchaus sehr bewusst. Das ist
teilweise ein bisschen anstrengend. Aber
es geht wunderbar. Im Zug arbeite ich oder
schlafe ab und zu sehr gerne. Oder ich lese,
was ebenfalls gut ist. Einmal Zeit haben, um
Zeitung zu lesen und zu wissen, was eigentlich
in der Welt läuft, entspannt mich. Und ich
glaube, wir werden schrittweise verstehen
lernen, dass Qualität etwas mit Zeit zu tun hat.
In den vergangenen 20 Jahren haben sich die
Fehltage aufgrund psychischer Erkrankungen
verdoppelt.
Aber wer verzichtet schon gerne auf sein
Auto?
Der Verzicht aufs Auto muss trendig werden.
Er muss besser verkauft werden. Dafür darf
man auch einmal unorthodoxe Wege beschreiten.
Die Holländer haben es vor- und die Hamburger
nachgemacht. Das Modell ist einfach zu
kopieren. Das Projekt kurz zusammengefasst:
Die Bewohner einer Straße verzichten drei
Monate auf ihr Auto, die in diesem Zeitraum
auf Garagen in der Stadt verteilt werden. Die
von Autos freigeräumten Straßen werden nicht
befahren – dafür Blumentröge und Sitzgruppen
aufgestellt, den Bewohnern im Gegenzug
E-Bikes und Transportfahrräder zur Verfügung
gestellt. Das Motto: Wir werden alles herrichten.
Das Einzige: In dieser Zeit könnt ihr nicht
mit dem Auto hereinfahren. Wenn ihr in der
Stadt unterwegs seid, müsst ihr mit den zur
Verfügung gestellten E-Bikes auskommen.
Das Ergebnis nach drei Monaten war beeindruckend:
Der überwiegende Anteil hat bei einer
Befragung angeben, dass es Überlegungen
gibt, auf das Auto zu verzichten. Der Gewinn
an Lebensqualität hätte sie überzeugt.
Winter 2021
149

ImFokus
Null bedeutet
bei uns
wirklich null
Beyond carbon energy. Das Unternehmen will dem
Klimawandel entgegenstehen und hat dafür einen Plan: eine
CO2-freie Wärme- und Kälteversorgung von Immobilien.
„Wir drehen auch Bestandsgebäude um“, so Herbert Hetzel.
Im Interview erklärt er wie.
Das Gespräch führte: Lisa Grüner
150 ImmoFokus

Wir befinden uns hier in Wiens nachhaltigstem
Stadtteil. Wie muss man das
verstehen?
Herbert Hetzel: Hier im Wiener Viertel Zwei
befindet sich eines der größten Anergienetze
Europas, die Energie Krieau. Durch die
Nutzung der vor Ort vorhandenen erneuerbaren
Energiequellen, dem intelligenten
Energieverbund von mehreren Gebäuden
im Quartier und dem saisonalen Energiespeicher
wird regenerative Wärme und Kälte
gespeichert und wiederverwendet. Bei der
Wärme- und Kälteversorgung von Wohn- und
Gewerbeimmobilien spielen oberflächennahe
Geothermie, Grundwasser- und Abwärmenutzung
sowie Photovoltaik so zusammen,
dass eine signifikante CO2-Ersparnis von 800
bis 1000 Tonnen CO2 pro Jahr erreicht wird,
wobei die Investitionskosten und die Energiepreise
für die Nutzer marktüblich bleiben. Wir
beweisen, dass smarte und ressourcenschonende
Energienutzungskonzepte heute schon
wirtschaftlich im urbanen Raum umgesetzt
werden können.
Wie kam es eigentlich dazu?
Es war uns bereits vor vielen Jahren klar, dass
wir ein Klimawandelthema haben. Als Developer
muss man sich langfristig überlegen,
was man baut. Unsere Objekte haben länger
Bestand und werden in eine Zeit hineinreichen,
in der Treibhausgase und das Thema
der CO2-Reduktion schlagend werden. Es ist
ein Zeichen der Zeit, sich damit auseinanderzusetzen,
und die europäischen Klimaziele
sind ja allen bekannt. Da man das Problem des
Klimawandels nicht so schnell hebeln wird
können, muss man rechtzeitig anfangen. Also
eigentlich nicht „man“, sondern „wir“!
Sie haben also gleich losgelegt?
Eigentlich ja, wir haben im sogenannten
Planungsgebiet Eins, ca. 2014, die Entscheidung
getroffen, es mit einem alternativen
Energiesystem zu versuchen. Das war für uns
ein Laborversuch. Wir konnten zu diesem
„Wir beweisen,
dass smarte
und ressourcenschonende
Energienutzungskonzepte
wirtschaftlich
umgesetzt werden
können.“
Herbert Hetzel,
beyond carbon energy
Zeitpunkt nur ein einziges ähnliches Projekt in
Europa identifizieren.
Klingt mutig …
Ist es auch, weil wir unseren Laborversuch
gleich auf 100.000 Quadratmetern durchgeführt
haben. Man hätte natürlich auch kleiner
anfangen können. Mir hat aber schon immer
der Ausspruch von Mitarbeitern von Steve Jobs
gefallen: „Wir haben gar nicht gewusst, dass
Beyond carbon energy
es nicht möglich ist.“ Das inspiriert mich und
auch mein Team, und dieser Gedanke hat uns
durch das Projekt durchgetragen und dafür
gesorgt, dass wir gleich von Anfang an ein
großes Versorgungsprojekt hatten und nicht
kleine Einfamilienhäuser.
Wer hat das Projekt noch mitgetragen?
Die ValueOne als Immobilien-Developer. Die
ValueOne ist kein Hold-Developer, sondern
Developer-Trader. Da zeigt sich proof of concept
im Zuge des Projektverkaufes. Da weiß
man, ob die Käufer die Entscheidungen, die
wir ursprünglich getroffen haben, auch mittragen.
Die Milestone-Premium-Studenten-
Apartments geben hinsichtlich der Wärmeund
Kälteversorgung einen neuen Maßstab in
Europa vor. Da ValueOne das Studentenheim
an einen der größten Immobilienbesitzer der
Welt verkauft hat, der im Rahmen seiner Due
Dilligence auch die Haustechnik sehr genau
prüfte, werten wir das als Erfolg. ValueOne
hat die Büroflächen an die BIG verkauft,
also ebenfalls an eines der professionellsten
Immobilienunternehmen am Markt.
Beide Unternehmen haben entschieden, diese
Immobilien mit unserem Energieversorgungssystem
zu erwerben. Das macht uns stolz. Wir
haben damit das erste Mal gezeigt, dass es
möglich ist, zu Marktpreisen eine CO2-freie
Immobilie umzusetzen – und jetzt konnten
wir mit dem Verkauf zeigen, dass es Investoren
gibt, die das auch gerne kaufen.
Die beyond carbon energy – vormals BauConsult Energy – konzipiert,
plant, errichtet und betreibt nachhaltige Energieversorgungssysteme und
versorgt dadurch Gebäude, Mieter und Wohnungseigentümer oder auch
Produktionsanlagen mit Wärme, Kälte, Warmwasser und auch Strom aus
erneuerbaren Quellen – und das zu marktüblichen Preisen.
Winter 2021
151

ImFokus
Wurde das Quartier zertifiziert?
Neben der aktuellen Anerkennung durch
den Breakthrough Energy Fonds wurde das
Viertel Zwei auch als erstes Stadtquartier in
Österreich mit dem ÖGNI-Platin-Zertifikat
ausgezeichnet.
Rechnen sich die Projekte schon?
Während des Prozesses haben wir natürlich
auch Fehler gemacht. Unser Laborversuch
hatte das Potenzial zum Scheitern, aber
schlussendlich konnten wir alle Probleme
meistern.
Die ersten Projekte rechnen sich nicht
wahnsinnig gut, das ist auch dem Umfeld
geschuldet. Wir mussten erst lernen, wie
absurd viele Normen und Regularien sind.
Wir haben schnell festgestellt, dass wir neue,
eigene Normen brauchen. Geht man zu einem
Haustechnikplaner, dann ist er es gewohnt,
seinen Bereich nach einem Schema abzuarbeiten.
Das passt aber auf so ein Energieversorgungssystem
nicht, also mussten wir eigene
Vorgaben entwickeln. Das dauert natürlich
einige Zeit. Jetzt haben wir die Planungs- und
Ausführungsqualitäten so standardisiert, dass
wir unser System ausrollen können.
„Wir wollen mit unserem System
zu marktgerechten Preisen auf
Niedertemperaturbasis eine
Energieversorgung anbieten.“
Herbert Hetzel,
beyond carbon energy
Ihr Hauptziel ist die CO2-neutrale Energieversorgung?
In unserem Grundauftrag steht im ersten Satz,
dass wir angetreten sind, um CO2 einzusparen.
Wir wollen mit unserem System zu marktgerechten
Preisen auf Niedertemperaturbasis
eine Energieversorgung anbieten, die im
Wesentlichen aus Standortressourcen generiert
wird. Aber um die Frage zu beantworten:
Nein, wir wollen nicht CO2-neutral sein, wir
produzieren erst gar keines! Unser Hauptziel
ist null CO2. Kurz gesagt, unsere Mission
ist, die Energieversorgung von Immobilien
weitestgehend CO2-frei zu ermöglichen, wobei
weder Developer noch Nutzer dafür mehr als
bisher bezahlen müssen.
Kann man mit Ihrem Energiesystem nur
Neubauten oder auch den Bestand bewirtschaften?
Es ist unser großes Asset, dass wir auch
Bestandsbauten energetisch umdrehen, also
CO2-frei machen können. Darin liegt ein großes
Potenzial, vor allem um die Klimaziele zu
erreichen. In der Geblergasse im 17. Bezirk in
Wien haben wir Bestandsobjekte auf eine CO2-
freie Wärme-Kälte-Versorgung umgestellt. Da
haben wir bewiesen, dass das geht. Es war ein
guter Zeitpunkt, unser System zu implementieren,
da bei diesen Zinshäusern gerade eine
Sockelsanierung durchgeführt worden ist. Da
war es sehr ähnlich wie bei einem Neubau.
152 ImmoFokus

Um unser System zu implementieren,
brauchen wir die Möglichkeit der Errichtung
eines saisonalen Energiespeichers (Tiefenbohrungen)
und ein Niedrigenergieverteilsystem
wie zum Beispiel eine Fußbodenheizung.
Müssen die Bewohner während des
Einbaus ausziehen?
Wir arbeiten jetzt an einem System, wie man
bestehende Objekte hinsichtlich der Energieversorgung
umstellen kann, ohne dass die
Bewohner ausziehen müssen. Wenn man zum
Beispiel Wiener Wohnen mit seinen 200.000
Wohnungen betrachtet und überlegt, wie
viele davon gasversorgt sind, dann brauchen
wir innerhalb der nächsten zehn Jahre eine
Lösung, ohne dass die Menschen ausziehen
müssen.
Herbert Hetzel
Herbert Hetzel hat die HTL Hochbau in Mödling abgeschlossen. Seit 1981 ist
er CEO der BauConsult Gesellschaft, 2005 gründete er die Pervenio Beteiligungmanagement,
2016 die Energie Krieau und die BauConsult Energy, die
in die beyond carbon energy umbenannt wurde.
Wie entwickelt sich das Unternehmen?
Von 2017 bis 2020 haben wir 20 Projekte
betrieben, aber allein 2021 sind es bereits 50
Projektadressen quer durch Österreich. Hauptsächlich
haben wir Kontakt zu österreichischen
Bauträgern und Bestandshaltern, diskutieren
aber bereits Projekte im Ausland.
Winter 2021
153

ImFokus
Auf den Punkt gebracht
Anlagetrends. Eine aktuelle Umfrage von Savills IM zeigt: Fast drei Viertel der befragten institutionellen
Investoren erwarten steigende Immobilieninvestitionen für 2022. Die überwiegende Mehrheit der Befragten
erwartet einen Einfluss des Klimawandels auf ihre Anlagestrategien. Wohnen und Logistik bleiben die
bevorzugten Sektoren. ESG ist ein, wenn nicht der Game Changer für die Immobilienbranche. Beim Wohnen
stellt sich die Frage: Verdichten oder Quartiersentwicklung – oder geht beides? Bei Logistikimmobilien ist von
Interesse: Passen Logistik und ESG überhaupt zusammen?
Die Fragen stellte: Michael Neubauer
FRAGE 1
„Thermisches Sanieren und Nachverdichten statt
Grünvernichten“ könnten Teil der Lösung sein.
Verdichten oder Quartierentwicklung – oder geht
beides? Verdichten ohne Gentrifizierung? Braucht es
neue Rahmenbedingungen?
FRAGE 2
„Logistikimmobilien: Der Wettlauf zu ESG und
Nachhaltigkeit ist eröffnet!“ bildete einen Schwerpunkt
bei den Expo Real-Diskussionsrunden. Ein spannendes
Thema. Sind günstige Mieten wichtiger als grüne
„Boxen“? Mehr Verkehr ausschließlich für unseren
Komfort? Auf den Punkt gebracht: Passen Logistik und
ESG überhaupt zusammen?
154 ImmoFokus

Carmen Dilch,
Go Asset Development
Andreas Kreutzer,
Kreutzer Fischer & Partner
1 Nachverdichtung kann nur über die Höhe gelingen. Sind
Nachverdichtung und Grünraumkonzepte im urbanen Raum
tatsächlich Gegensätze? Ich sehe das nicht so. Für mich ist
eine Stadtplanung gut vorstellbar, die in großzügigen Grünkonzepten
denkt und dennoch die Flächeneffizienz erhöht.
Allerdings wird so eine Nachverdichtung zumeist nur über
die Höhe gelingen. Dafür braucht es Mut.
Viele Jahrzehnte war in Österreichs Zentralräumen die Widmungsgeschichte
stark nutzengetrennt.
Hier der Wohnbau, dort der Nicht-Wohnbau. Um diese
Segmentierung aufzulösen, müsste der Neubau beziehungsweise
der Ausbau von Hybridgebäuden, die mehrere Nutzungen
zulassen, forciert und die Bauordnung dementsprechend
angepasst werden. Hybridgebäude haben den Vorteil,
dass sie eine mögliche Gentrifizierung bremsen, da damit
nicht zwingend klassische, hochpreisige Quartiere errichtet
werden, sondern lebendige Stadtviertel, wie wir sie von früher
kennen.
2 Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien ist auch im
Bereich der Assetklasse Logistikimmobilien für Vermieter
und Mieter in den Fokus gerückt und kann nicht bloß als
„nice to have“ abgetan werden. Zugegebenermaßen denkt
man im Zusammenhang mit Logistik nicht unbedingt an
Nachhaltigkeit, Klimaschutz und C02-Effizienz. Tatsächlich
zeichnen sich jedoch vor allem die Neubaulogistikgebäude
durch eine hohe Energieeffizienz mit zumeist fossilfreien
Energieträgern und ökologischer Gebäudegestaltung aus.
Zudem erzeugen diese darüber hinaus oftmals ihre eigene
kohlenstoffarme Energie mittels Solarsystemen auf den
großen Flachdächern. Niedrige Energie- und damit auch
Betriebskosten sind ein wichtiger Faktor im Hinblick auf den
Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit für Vermieter und Mieter.
Darüber hinaus ist es mittlerweile zum Standard geworden,
zusätzliche Kapazitäten und Infrastruktur für Stromladesysteme
zu berücksichtigen, um so die Zukunftssicherheit von
Gebäuden zu gewährleisten (Stichwort C02-freie Zustellung
bis 2030). Damit kommen auch die Bestandsimmobilien
unter Druck, und ESG lässt eine Sanierungswelle von Logistikimmobilien
erwarten. Übrigens: Vielen Personen gilt der
Online-Handel wegen des Transports bis zur Haustür als
Klimasünder. Gemäß der OliverWyman-Analyse verbraucht
dieser jedoch pro verkauftem Artikel über die gesamte Lieferkette
hinweg 1,5 bis 2,9 mal weniger C02 als der stationäre
Handel. In Summe leistet daher der Online-Handel sogar
einen Beitrag zur C02-Neutralität.
Foto: Sima.pix
Dass die thermische Sanierung einen wertvollen Beitrag zum
Green Deal, zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors, beitragen
kann, ist bekannt. Allerdings müssen sich dafür die
Rahmenbedingungen gravierend ändern. Denn 80 Prozent
der Klima-Fördermittel des Bundes fließen bis 2022 ins Heizkesselprogramm.
Die thermische Gebäudesanierung wird
heuer und im kommenden Jahr mit lediglich 125 Millionen
Euro subventioniert, bei einem Renovierungsvolumen von
rund drei Milliarden pro Jahr. Das ist ohne Zweifel zu wenig,
zumal auch die Förderquote wohl die 15 Prozent nicht überschreitet.
Eine Hebelwirkung erzielt man bekanntlich erst ab
30 Prozent. Mit ausufernden Mitnahmeeffekten ist daher zu
rechnen.
Winter 2021
155

ImFokus
Frank Brün,
phorus Management
1
Daniel Jelitzka,
JP Immobilien
Jede Form der Stadtentwicklung, die vorhandene Infrastruktur
nutzt, ist sinnvoll. Dabei muss der soziale Aspekt berücksichtigt
werden. Es ist Aufgabe einer vorausschauenden
Stadtpolitik, Verbesserungen und Sanierungen vorhandener
Substanz in den Zentren so zu fördern, dass es zu keiner
massiven Verdrängung von sozial schwächeren Menschen
kommt. Das Gebot für die Politik ist es also, Rahmenbedingungen
zu schaffen, die Verdichtung ohne Verdrängung
ermöglichen.
Ohne jeden Eingriff in Freiräume außerhalb der Stadtzentren
wird es in Zeiten von dynamischem Zuzug allerdings nicht
gehen. Seriöse Immobilienentwickler arbeiten an Konzepten,
die Kriterien der Umwelt und der Verkehrsvermeidung sowie
soziale Aspekte berücksichtigen. Die Devise muss hier heißen:
Attraktive Angebote für unterschiedliche Altersgruppen
und soziale Herkunft, mit ausreichendem Grünraum
und guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
1
2
Verdichtung und Quartierentwicklung schließen sich nicht
aus. Verdichtung ist nur sinnvoll, wo Platz ist und es sich
rechnet. Zusätzlich werden die zukünftigen Klimastandards
in Verbindung mit ESG nicht gerade helfen, die Gentrifizierung
in Grätzeln zu vermeiden. Werden Bauherren in soziale
Diskussionen reintheatert, die solche Projekte letztendlich
unrentabel machen, lassen sie es. Umgestaltungen oder
Neubauten von Häuserblocks werden häufig als Quartierentwicklungen
bezeichnet, was aber oft zu isolierten Lösungen
geführt hat. Quartierentwicklungen funktionieren nur ab
einer kritischen Größe, mit Einbindung der Gemeinde und
des direkt betroffenen Einzugsgebiets.
Auf das erhöhte Aufkommen des Online-Handels hat die
Logistikbranche selbst keinen Einfluss, und die einzelnen
Beteiligten werden daran wenig ändern können. Den Onlinehandel
aus Klimaschutzgründen zu verbieten oder einzuschränken,
ist nicht praktikabel, weil unrealistisch. Die
Schalthebel eines verantwortungsvollen Umgangs mit dem
Betrieb von Logistikobjekten liegen bei den Eigentümern
und Betreibern, und bei deren Umgang mit den Ressourcen
der Infrastruktur und der Immobile selbst. Der Lösungsansatz
kann nur aus der ESG-konformen Erstellung und dem
entsprechenden Betrieb der Objekte bestehen.
2
ESG-Kriterien werden dann verwirklicht werden können,
wenn wir nicht in Gegensätzen denken, sondern clevere
Konzepte für die notwendige Logistik entwickeln. Dazu
gehören unter anderem umweltschonende Baustoffe, überlegte
Verkehrskonzepte, und wohl auch eine breite Bewusstseinsbildung
bei den Nutzern dieser Immobilien, dass die
günstigste Miete nicht das einzige Kriterium sein sollte.
Fotos: JP Immobilien, Stephan Huger, DLH
156 ImmoFokus

Paul Edlauer,
DLH Real Estate Austria
1
Andreas Holler,
Buwog
Ich halte es für problematisch, das so vielschichtige Thema
Wohnen, das für das Funktionieren unserer Gesellschaft und
die Erreichung der Klimaziele gleichermaßen von entscheidender
Bedeutung ist, über einen Kamm zu scheren. Es kann
nicht heißen: Sanierung oder Wohnraumschaffung; es kann
nicht Nachverdichtung oder Stadterweiterung heißen. Wir
müssen alle Möglichkeiten nutzen, um aktuelle und künftige
Herausforderungen zu bewältigen.
Ich denke, dass das im Großen und Ganzen in Österreich gut
funktioniert, und ich kann von dirigistischen Maßnahmen,
die dieses gut austarierte Nebeneinander von Sanierung und
Neubau sowie von der Nutzung innerstädtischer Flächenreserven
und der Errichtung neuer, modernder Stadtquartiere
stören oder gar zerstören könnten, nur abraten. Es sollen ja
nicht nur alle wohnen können, sondern auch eine breite Auswahl
von Angeboten vorfinden, um möglichst so wohnen zu
können, wie er oder sie es will.
Wir sind absolut dafür, da nachzuverdichten, wo es möglich
und sinnvoll ist. Gleichzeitig bietet Wien aber auch noch
ausreichend Potenzial, um zum Beispiel ehemalige Industriegebiete
umzunutzen, und dort im Zuge von Quartiersentwicklungen
sogar zur Bodenentsiegelung beizutragen. Aus
meiner Sicht ist es daher keine entweder/oder-Angelegenheit,
sondern eine sowohl/als auch-Sache, für die wir als
Wohnbauträger Verantwortung tragen.
2 Die Entwicklung von Logistikimmobilien und die Erfüllung
von ESG-Kriterien gehen Hand in Hand. Gerade in unserer
Branche kommt es naturgemäß zu einem erhöhten Flächenbedarf.
Umso mehr haben wir als Entwickler die Verantwortung,
die von uns erschaffenen Räume umweltverträglich und
nach hohen sozialen und ethischen Standards zu gestalten.
Diesen besonderen Auftrag der Folgegenerationen nehmen
wir als DLH seit dem Beginn unseres Bestehens gerne an.
So wurden all unsere Entwicklungen – schon bevor ESG
in aller Munde war – von der DGNB zertifiziert. Für unsere
aktuellen Projekte, insbesondere SkyLog Park Vienna beim
Flughafen Wien und e-Log Park Oeynhausen, wird mindestens
die Auszeichnungsstufe „Gold“ angestrebt. Um unserer
Vorreiterrolle im Bereich der nachhaltigen Entwicklung von
Logistikimmobilien gerecht zu werden, beschäftigen wir uns
zudem laufend mit der Umsetzung weiterer Optimierungsmöglichkeiten.
Neben der Installation von Photovoltaik-Anlagen auf den
Dachflächen, der Verwirklichung von Maßnahmen zur
Förderung der Biodiversität sowie dem Einsatz optimaler
Gebäudedämmungen und moderner Haustechnik zur Energieersparnis
setzen wir bei unseren Neuentwicklungen stark
auf alternative Antriebssysteme wie E-Mobilität. Unseren
Mietern stehen neben E-Ladestationen für PKW und LKW
auch Lademöglichkeiten für die E-Bikes ihrer Mitarbeiter zur
Verfügung. Geringfügig höhere Mieten werden so durch Einsparpotentiale
bei Betriebs- und Flottenkosten binnen kurzer
Zeit amortisiert.
Winter 2021
157

ImFokus
Karina Schunker,
EHL Wohnen
Sebastian Scheufele,
Modesta
2 Nachhaltigkeit, soziales Engagement und Corporate Social
Responsibility werden immer deutlicher zu unverzichtbaren
Säulen der Immobilienwirtschaft. Die Möglichkeiten, das
Konzept von ESG im Industrie- und Logistik-Bereich zu integrieren
und ganzheitlich umzusetzen, sind vielfältiger, als
man auf den ersten Blick erkennen mag.
Vor allem bei neuen Entwicklungen werden ESG-Standards
bereits mit großer Selbstverständlichkeit umgesetzt und
gleichzeitig auch von den Stakeholdern gefordert. Ressourcenschonende
Bauweisen, streng geprüfte Sicherheitskonzepte
und Arbeitsplatzanforderungen, energieeffiziente
Strom- und Wärmeversorgung und die Integration von E-
Mobilität stehen auf der Tagesordnung der Entwickler und
Bauträger. Vor Herausforderungen steht man oftmals bei der
Sanierung von Bestandsimmobilien. In vielen Fällen bedarf
die Bausubstanz vieler Erneuerungen, um zum Beispiel eine
Photovoltaik-Anlage anbringen zu können oder die Dämmung
zu optimieren.
ESG und Logistik passt nicht nur zusammen – die Kooperation
zwischen ihnen ist sogar essenziell für die Zukunftsfähigkeit
der Branche.
1 In Ballungszentren wie Wien, wo sich die Bevölkerungszahl
weiterhin positiv entwickelt, ist zusätzlicher Wohnraum
stark gefragt. Das geht einerseits mit der Instandhaltung
und Erweiterung von Bestandgebäuden einher, und andererseits
mit der aktiven Nachverdichtung durch Neubauund
Quartiersentwicklungen. Eine schöne Symbiose aus
beidem, um den Bewohnern der Stadt zugleich eine Vielfalt
an Wohn- und Freizeitmöglichkeiten zu bieten, ist dabei
ein gewünschter Effekt. Für solche Entwicklungen werden
immer die notwendigen Rahmenbedingungen definiert und
infrastrukturelle Gegebenheiten behördlich geprüft und gesetzlich
vorgegeben. Im Fokus dabei steht auf der einen Seite,
neuen Wohnraum für Menschen mit unterschiedlichen Lebenssituationen
zu schaffen, aber auch, die Infrastruktur anzupassen
beziehungsweise auszubauen, um die Bedürfnisse
des täglichen Bedarfs zu stillen (öffentliches Verkehrsnetz,
Einkaufsmöglichkeiten, Naherholungs- und Freizeitflächen,
et cetera). Damit wird für eine gute Durchmischung gesorgt
und einer Gentrifizierung entgegengewirkt. In peripheren,
aber auch innerstädtischen Lagen gibt es hierzu eine Vielzahl
erfolgreich umgesetzter Beispiele.
Fotos: Milagros Martinez-Flener, EHL, Alexander Müller
158 ImmoFokus

Gerald Kerbl,
TPA
2 Bei Investitionsentscheidungen werden ESG-Kriterien
künftig verstärkt in Betracht gezogen werden – auch bei Logistikimmobilien.
Umfragen in der jüngsten Vergangenheit
zeigen, dass fast drei Viertel der institutionellen Investoren
Nachhaltigkeitsaspekte bereits bei der Entscheidungsfindung
berücksichtigen. Auch die im letzten Jahr von der EU
beschlossene Taxonomieverordnung, die darauf abzielt, die
Transparenz bezüglich Nachhaltigkeit von Immobilieninvestments
zu erhöhen, wird diesen Trend sicherlich noch
verstärken. Künftig sind von der EU noch viele Details nachzuliefern;
insbesondere, was technische Kriterien betrifft.
Generell ist der Flächenverbrauch für Logistikimmobilien
sehr hoch und der Bedarf an Logistikflächen wird künftig
noch erheblich steigen – insbesondere auch bedingt durch
den wegen Covid-19 boomenden Onlinehandel. Zudem ist
der Energieverbrauch bei Immobilen in der Logistikbranche
vergleichsweise hoch. Neubauten weisen allerdings zumeist
bereits eine hohe Energieeffizienz auf. Aber auch bei Bestandsobjekten
können Maßnahmen gesetzt werden, um
die Energieeffizienz zu verbessern (Umstieg auf energiesparende
LED-Beleuchtung, Wärmedämmung, Installation von
Photovoltaik-Anlagen, et cetera). Es darf in diesem Zusammenhang
ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden, dass
neben Umweltschutzüberlegungen geringe Betriebskosten
einen wichtigen Wettbewerbsfaktor darstellen. Die Erfüllung
der ESG-Kriterien muss meines Erachtens jedenfalls auch in
diesem Sektor künftig verstärkt von Relevanz sein.
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Winter 2021 159

ImFokus
Andreas Hawlik,
Hawlik Gerginski Architekten
1 Das Nachverdichten einer bestehenden städtischen Infrastruktur
ist der ökologischste Städtebau, der möglich ist. Für
die Anrainer stellt es aber oft eine unerwünschte Veränderung
dar. Ein höheres Nachbargebäude wird mit einem Verlust
an Lebensqualität gleichgesetzt, obwohl die gesetzliche
Belichtung uneingeschränkt bleibt. Andererseits wird ein
Gentrifizierungsprozess befürchtet. Doch seien wir ehrlich:
das gentrifizierte Quartier hat letztlich eine höhere Lebensqualität
als das nicht sanierte. Renovierte Gebäude mit ausgebauten
Dachgeschoßen und belebten, bewohnten Innenhöfen
sind echt lebenswert. Es wird Zeit, die GV-Widmungen
von den Innenhöfen an die Straßenfronten zu verlegen! Es
gibt ein hervorragendes Programm dazu: der „Masterplan
Gründerzeit“ harrt der Umsetzung.
Das Nachverdichten der Randbezirke wird von der jetzigen
Stadtregierung publikumswirksam mit „Monsterbauten“
gleichgesetzt. Das ist für mich nicht nachvollziehbar, denn
das Verdichten innerhalb der Wiener Randlagen vermeidet
das Grünvernichten im niederösterreichischen Umfeld. Aber
über diesen Tellerrand möchte man scheinbar nicht blicken –
aber alles gehört zur selben Agglomeration.
Durch die restriktive Untersagung des Abbruchs von Altbauten
tut sich in den Vorstädten ein weiteres Spannungsfeld
auf. Hier könnten zeitgemäße, energieeffiziente Neubauten
eine Vielzahl von maroden Altbauten ersetzen. Das würde
die Energiebilanz wesentlich senken. Die Bauordnung sollte
berücksichtigen, dass ein Altbau auch aus Gründen der
Stadtentwicklung abgebrochen werden darf.
Fotos: Hawlik Gerginski Architekten, EHL
160 ImmoFokus

Franz Pöltl,
EHL Investment Consulting
1 Nachverdichtung und Quartiersentwicklung sind nicht
notwendigerweise im Widerspruch zu sehen, zumal es
auch viele innerstädtische Quartiersentwicklungen gibt
(Nordwestbahnhof, Leopoldquartier, et cetera). Beides sollte
vielmehr Hand in Hand gehen. Dabei muss beziehungsweise
wird es in Wien nicht zu einer zwingenden Gentrifizierung
kommen, da die gültige Bauordnung mit der Widmungskategorie
„Geförderter Wohnbau“ entsprechende Vorkehrungen
bietet. Je zentraler und innenstadtnäher die Entwicklung
beziehungsweise Verdichtung ist, desto schwieriger wird
es, den neu geschaffenen Wohnraum in der Praxis wirklich
erschwinglich zur Verfügung zu stellen. Für Entwicklungen
auf der sogenannten „grünen Wiese“ gelten natürlich andere
Gesichtspunkte, aber auch da setzen die Kosten für die neu
zu errichtende Infrastruktur und die EU-Taxonomie der Entwicklung
Grenzen.
2 Auch Logistikimmobilien entwickeln sich in Richtung
Nachhaltigkeit. Derzeit findet in diesem Segment ein großer
Strukturwandel statt: Es dominiert nicht mehr die Stand
alone-Box an der Autobahn, sondern es werden zunehmend
innerstädtische Standorte mit gutem Anschluss auch an das
öffentliche Verkehrsnetz für die sogenannte letzte Meile gesucht.
Überbauungen zu Wohn- oder Bürozwecken können
eine möglichst ressourcen- und bodenverbrauchsschonende
Entwicklung bewirken. Photovoltaik-Anlagen, nachhaltige
Heiz- beziehungsweise Kühlsysteme sowie die Verwendung
von ESG-konformen Materialien treiben die Entwicklung in
Richtung Nachhaltigkeit.
Die Zustellung der Güter durch die Sprinter mit Verbrennungsmotor
wird zukünftig mehr und mehr durch Elektrofahrzeuge
und Fahrradtransporter abgelöst. Die Tatsache,
dass in diesen Immobilien ein hoher Warenumschlag stattfindet,
darf nicht zur Annahme verleiten, dass diese nicht
nachhaltig sein können.
Ihr schnellster Weg zur
individuellen Bürolösung:
myhive-offices.com
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Winter 2021
161

ImFokus
Isabella Reinberg,
Reinberg & Partner
Immobilienberatung
1
Thermisches Sanieren des Bestandes ist jedenfalls durchzuführen;
im Zuge dessen ist ein Nachverdichten sinnvoll. Unter
dem Titel „Grünvernichten“ den STOP für eine Bebauung
von unversiegelten Flächen einzufordern, ist möglicherweise
eine radikale, entwicklungshemmende Lösung. Ideale ESGkonforme
Gebäude lassen sich optimal nur bei Neubauprojekten
umsetzen. Insofern ist der Bestand zu optimieren und
nachzubessern und es sind bestmögliche Kombinationen von
Bestandsoptimierung und Neuproduktion zu finden. Es liegt
auch in der Natur der Sache, dass erhöhte Anforderungen
bedingt durch ESG zu höheren Baukosten führen, und somit
voraussichtlich auch ein Mietenpreistreiber sein werden.
Daher ist es höchstens an der Zeit, überregulierte Bereiche
zu reduzieren beziehungsweise überbordende Standards zu
nivellieren. Als Beispiel: Braucht das große Land Österreich
wirklich neun Bauordnungen?
Ferner werden auch die Rahmenbedingungen der Behörden
neu zu gestalten sein, denn wenn nach ESG geplant und umgesetzt
werden soll, werden Mischformen von Widmungen
von Bedarf werden.
Als Beispiel Home-Office: ist es „Office“ oder ist es „Wohnen“
(Gewerbenutzung oder Wohnnutzung)?
2 Logistik ist ein Werkzeug, das manchmal einen schlechten
Ruf für ein krankes System erntet; vielmehr sollten die an die
Logistik gestellten Anforderungen überdacht werden. Ohne
Logistik ist nicht einmal eine erforderliche Grundversorgung
möglich. Die Optimierung und Ökologisierung von Logistiksystemen
steht im Zentrum, wird jedoch nach wie vor von der
Nachfrage und dem Marketing dominiert. Solange sich zum
Beispiel die Nachfrage von regionalen Lebensmitteln nicht
erhöht, werden sich auch die Transportbilanzen nicht wesentlich
verbessern können. Logistik ist nicht schlecht, aber macht
es Sinn, dass zum Beispiel Erdbeerjoghurt einen kumulierten
Transportweg von rund 4.000 Kilometern aufweist?
Die Logistikimmobilie selbst kann Anforderungen an ökologische
Bauweisen beziehungsweise ein CO2-neutrales Gebäude
grundsätzlich leicht erfüllen, sofern auch das Thema der
Flächenversiegelung kompensiert beziehungsweise gelöst
wird. Die Ökologisierung des Transportes selbst wird zudem
zu einer Ökologisierung der gesamten Logistikbranche führen.
Hinkünftig werden nicht nur „grüne“ Produkte stärker
nachgefragt, sondern wird auch ein verstärktes Augenmerk
auf die Nachhaltigkeit des gesamten Prozesses gelegt werden.
Logistik macht das, was vom Markt nachgefragt wird – sie ist
ein Werkzeug.
Jedenfalls ist auf eine umfassende Drittverwendungsfähigkeit
auch im Hinblick auf die Nachhaltigkeit Rücksicht zu
nehmen, da müssen auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen
flexibler werden.
Marija Marjanovic,
Wiener Privatbank
1 Aus meiner Sicht ist es nicht nur möglich, sondern auch notwendig,
beides miteinander zu kombinieren. Die bebaubaren
Flächen werden immer rarer, und im Sinne der Nachhaltigkeit
kann man nicht jeden grünen Fleck in der Stadt zupflastern. Es
ist daher sinnvoll und notwendig, bestehende Gebäude, wenn
möglich, thermisch zu sanieren und damit die Wohnqualität
zu erhöhen. Verdichten schließt aus meiner Sicht eine Quartierentwicklung
nicht aus. Spontan fällt mir dazu der siebte Bezirk
ein, der allein durch das Angebot an Gastro und diversen
(zum Teil Pop-Up) Shops und Kunstgalerien einen ganz neuen
Ruf bekommen und somit auch dazu beigetragen hat, dass die
schon hohen Quadratmeter-Preise in Neubau nochmal einen
Aufschwung erleben konnten vor einigen Jahren. Bis heute gilt
er als der beliebteste Hipster-Hotspot in der Stadt.
Fotos: Wiener Privatbank, ADEQAT, Arnold Immobilien
162 ImmoFokus

Nadja Hafez,
adeqat
1 Nachverdichtungsmöglichkeiten wie Aufstockung, Erweiterung,
Umnutzung, Neuverteilung und Ersatz sind sinnvoll
einzusetzen. Zielgebiete mit hohem Nachverdichtungspotenzial
sind Gebiete mit geringer baulicher Dichte und einer
guten öffentlichen Verkehrsanbindung. Durch Verdichtung
können sowohl der Nachhaltigkeitsaspekt als auch der soziale
Aspekt und die Ressourceneffizienz gestärkt werden.
Quartiersentwicklung ist in Ballungsräumen ein nicht mehr
wegzudenkender Trend, um die steigende Nachfrage an
Wohnraum zu befriedigen. Ein wichtiger Aspekt ist dabei
nicht nur die Frage, welche Vorteile ein Standort für die
Entwicklung hat, sondern auch, welche zukünftigen Auswirkungen
von der Entwicklung auf das Umfeld zu erwarten
sind. Naheliegende Punkte, die Stakeholderbedenken, sind
die verkehrstechnische Anbindung sowie die Nahversorgung
der zukünftigen Bewohner. Wichtig ist jedoch auch,
wo die Arbeitsplätze der zukünftigen Bewohner liegen, und
wie Kinderbetreuung und Schulen im Konzept mitgedacht
werden. Eine Betrachtung aus Nutzersicht ist hier geboten.
Zusätzlich ist die Schaffung von Wohnraum in den Kerngebieten
der Umlandgemeinden ein sinnvoller Weg für das
Verdichten, da hier in der Regel die Infrastruktur, wie Versorgung,
Verkehr, Bildung, bereits gegeben ist, und so der
Flächenverbrauch durch die Neuverbauung von Grünflächen
reduziert werden könnte. Hier ist die Gemeindepolitik
gefordert, entsprechende Rahmenbedingungen zu schaffen.
Markus Arnold,
Arnold Immobilien
2 Laut dem aktuellen „Investor-Intentions-Survey“ ist für rund
18 Prozent der Investoren Nachhaltigkeit eines der wichtigsten
Kriterien beim Immobilienkauf. Dieses Ergebnis deckt
sich mit unseren Erfahrungen in den europäischen Märkten,
in denen wir tätig sind. Speziell bei Gewerbeimmobilien
gehören schon seit geraumer Zeit Nachhaltigkeitskriterien
zum Standard. Mittel- und langfristig werden vermutlich
vor allem ESG-konforme neue Gebäude errichtet werden.
Aufgrund der starken Zunahme des Onlinehandels hat sich
der Bedarf an Logistik-Immobilien erhöht, wodurch auch
der Transport- und Lieferverkehr gestiegen ist. Wer kennt sie
nicht, die vielen Kleintransporter, die überall unterwegs sind?
Wir gehen davon aus, dass viele aktuelle Logistikkonzepte Optimierungspotenzial
haben. Daher wird in Zukunft auch bei
Logistikimmobilien die Lage eine noch größere Rolle spielen.
Denn wenn zum Beispiel die verkehrsgünstige Position einer
Lagerhalle dazu führt, dass beim Weitertransport CO2 eingespart
wird, dann wird sich das positiv auf den Wert einer Liegenschaft
auswirken. Interessanterweise hat der letzte Black
Friday dem Online-Handel erstmals einen Umsatzrückgang
beschert. Das könnte bedeuten, dass der Peak beim Online-
Handel möglicherweise schon erreicht ist. Ein stärkeres Miteinbeziehen
von ESG-Kriterien würde sich möglicherweise
auch positiv auf den stationären Handel auswirken.
Winter 2021
163

ImFokus
Sandra Bauernfeind,
Heimat Österreich
Evgeni Gerginski,
Hawlik Gerginski Architekten
1 Auch wenn sich die Politik Nachhaltigkeit auf die Fahnen
geschrieben hat, so sieht die Realität oft anders aus, und
es wird vorgezogen, niemanden damit zu „belästigen“. Die
Nachverdichtung im urbanen Raum wird durch viele Faktoren
erschwert und teilweise unmöglich gemacht – siehe auch
die aktuelle BO-Novelle in Wien.
Zum einen prüfen die Behörden aus Furcht vor Anrainereinwendungen
die Projekte zu genau und lassen auch abbruchreifen
Altbestand schützen. Zum anderen sind es die Anrainer
selbst, die dann trotzdem subjektive Einwendungen erheben.
Gewohnt wird aber im neu ausgebauten Dachgeschoß nebenan.
Wenn die Baupolizei die Rechte der Anrainer wahrt, wozu
müssen diese noch ins Geschehen eingebunden und mit
mächtigen Rechten ausgestatten werden, um eigene Interessen
durchzusetzen und Stadtentwicklung zu verhindern?
So dauert es bis zu zwei Jahre, bis ein Projekt zunächst mal
bewilligt ist. Da auch die Grundkosten im gut erschlossenen
Gebiet und die Baukosten aufgrund der erschwerten Bedingungen
und der aktuellen Marktlage ihr Übriges beisteuern,
wird Wohnraum in diesen Lagen teuer bleiben – außer die
Politik bekennt sich vollumfänglich zur Nachhaltigkeit und
erleichtert die Nachverdichtung.
Die Quartiersentwicklungen sind für neue Impulse und die
rasche Schaffung von leistbarem Wohnraum nicht zu ersetzen,
sind jedoch im urbanisierten Raum anstelle überholter
Nutzungen zu integrieren.
1 In dieser Fragestellung sind mehrere Herausforderungen der
Stadtplanung und der Projektentwicklung zusammengefasst.
Einerseits geht es vor dem Hintergrund der Erreichung der
Klimaziele um ESG-konformes Planen und Errichten der Gebäude,
andererseits aber auch um die Frage, wie neue Stadtteile
überhaupt geplant und umgesetzt werden sollen. Städte
sind weltweit von einer Zunahme der Bevölkerung geprägt, in
Österreich betrifft das nicht nur die Bundeshauptstadt Wien,
sondern auch die Landes- und Bezirkshauptstädte. Dadurch
ist die Stadtplanung gefordert, in einer vorrausschauenden
Planung des Stadtgebietes die Rahmenbedingungen für eine
geordnete Stadtentwicklung zu schaffen. Natürlich wäre
Nachverdichtung in Gebieten, die infrastrukturell bereits
erschlossen sind, der sinnvollste Weg. Allerdings sind dafür
meines Erachtens die Rahmenbedingungen nicht vorhanden.
Man denke nur an eine Erhöhung der Bauklassen im
innerstädtischen Gebiet und das Aufstocken von bereits bestehenden
Gebäuden (was oftmals allein durch die Rahmenbedingungen
im WEG schlicht und ergreifend in der Realität
nicht umsetzbar ist). Daher braucht es eine geordnete und koordinierte
Erschließung von neuen Gebieten. Diese ist, kann
und darf auch nicht bei den Stadtgrenzen enden, sondern
gerade bei Planungen mit überregionalen Auswirkungen ist
ein fachlich fundiertes Zusammenspiel über Stadt- oder Landesgrenzen
hinweg ein Muss.
Fotos: Hawlik Gerginski Architekten, florianalbert.net, CBRE, Reinberg & Partner
164 ImmoFokus

Andreas Ridder,
CBRE
2 Der Online-Katalysator Covid-19 hat ESG nun auch auf die
Nutzerseite in der Logistikimmobilien-Welt gebracht. Und
unabdingbar gemacht.
Diejenigen Bauträger, die auch als langfristige Investoren
und somit auch als zukünftige Eigentümer der selbst entwickelten
Immobilien agieren, haben schon vor etlichen Jahren
begonnen, den ESG-Aspekt in ihre Entwicklungen mit einzubeziehen.
Vielfach mussten sie sich dafür auch die oftmals
hinter vorgehaltener Hand gestellte Frage der Mieter nach
dem ‚Wozu?‘ gefallen lassen, mit dem Resultat, die zusätzlichen
Kosten über die Miete nicht erzielen zu können. Bis vor
nicht allzu langer Zeit waren Developer-Trader noch mit dem
Vorteil ausgestattet, dass, wenn der Nutzer nicht nach Nachhaltigkeit
gefragt hat, damit auch im Exit kein nennenswerter
Nachteil entstand.
Nun ist alles anders: Winzige Abweichungen von einem peinlich
genau dokumentierten Zertifizierungsprozess während
der Entwicklungsphase lassen die Kaufpreise sinken und
ziehen Konsequenzen mit dem Mieter nach sich. Fast kein
(Groß-)Mieter, der nicht in den ersten drei Bedarfsparametern
‚ESG‘ oder, simplifiziert, ‚irgendwas mit grüner Zertifizierung‘
abfragt. Der eine oder andere Nutzer war schon durchaus
auch vor Covid an ESG interessiert. Jetzt gibt es dazu keine
Alternative mehr: veränderte Herausforderungen an die
Supply Chain, erhöhte Lagerbestände, und die Notwendigkeit,
Arbeitskräfte zu finden und zu halten, machen Nachhaltigkeit
zu einem großen Thema. Zum Glück gibt es dazu aber auch
gar kein Opting-Out. Die Nutzer wollen, was die Developer
und Investoren wollen, beziehungsweise müssen.
CBRE hat erhoben, dass für ESG-zertifizierte Büro-Immobilien
rund 21 Prozent mehr an Spitzenmieten über einen Zeitraum
von fünf Jahren generiert werden konnten (zwölf Städte
in Kontinentaleuropa). Vergleichbare Daten fehlen noch für
Logistik-Immobilen.
Wolfgang M. Fessl,
Reinberg & Partner
1 Um die Conclusio gleich an den Anfang zu stellen:
Nachverdichtung ist im urbanen Bereich extrem wichtig,
aber dafür braucht es produktive Rahmenbedingungen und
vor allem Fingerspitzengefühl.
Auf den ersten Blick erscheint die Nachverdichtung im städtischen
Bereich nicht nur wie eine Möglichkeit, sondern vor
allem wie eine Notwendigkeit. Speziell bei Aufstockungen
und bei Dachausbauten liegt dem Ganzen eine einfache Formel
zugrunde: Wo schon etwas gebaut ist, muss zur Wohnraumgewinnung
kein Boden mehr versiegelt werden!
Der Einfluss auf die Umgebung ist marginal, stellenweise
wird der neue Schattenwurf für Unmut sorgen, oder der
Ausblick der umliegenden Dachwohnungen etwas eingeschränkt.
Bei bestehenden Ensembles wird das etwas diffiziler, denn
oftmals werden hier Lücken geschlossen und damit bis dato
ungenutzter Grünraum versiegelt. Dennoch ergeben sich
auch hier eine Vielzahl an Vorteilen, angefangen bei der
bereits existenten Infrastruktur bis hin zu den bestehenden
Sozialgefügen der Bewohner.
Der Wunsch nach Nachverdichtung bringt aber gleichzeitig
Konfliktpotential. Nachverdichtungen sind in der Regel
kostenaufwendiger als die bestehenden Strukturen, und
eine Gentrifizierung der Stadtteile damit unausweichlich.
Zugleich bedeutet dies einen Komfortverlust der umliegenden
Bewohner: Die bisherigen Freiflächen waren zwar ungenutzt
im Sinne der wirtschaftlichen Verwertung, erlaubten
aber freie Ausblicke oder grünen Erholungsraum. Dieses
Spannungsfeld muss bei der Nachverdichtung ebenso behutsam
gelöst werden wie bei jeder anderen Quartiersentwicklung
auch.
Und letztlich: Eine schonende Entwicklung wird versagen,
wenn die notwendigen Rahmenbedingungen für die (zusätzliche)
bauliche Nutzung nicht gegeben sind. Hier wird zukünftig
mehr Flexibilität im Zuge der Bewilligung notwendig sein.
Winter 2021
165

ImmoFokus.Rubrik
Keynote Speaker Marc Elsberg
Real-Estate
Leader’s Summit
re.comm 2. Drei Tage, rund 200 Topmanager der Immobilienbranche
und neun hochkarätige Keynote-Speaker. Unter strengen 2G Plus-
Maßnahmen kehrte die re.comm nach einjähriger Corona-Pause wieder
nach Kitzbühel zurück.
M
it den Worten von Abraham
Lincoln „Der beste Weg die
Zukunft zu prognostizieren,
ist, sie zu gestalten“, eröffnete
das Advisory Board bestehend aus Andreas Köttl,
Vorstand von value one holding, und Peter Ulm,
Geschäftsführer von allora Immobilien die re.comm
21 in Kitzbühel. Multidisziplinäre Impulse gaben
heuer neun Speaker: Rutger Bregman, Marc
Elsberg, Jochanan Eynikel, Gabriel Felbermayr,
Hannah Fry, Mark T. Hofmann, Paul Rulkens,
Mariano Sigman und Andreas Weigend.
Den Auftakt übernahm Gabriel Felbermayr mit
seiner Keynote „Wege zu einem zukunftsfähigen
Europa“. Er weist darauf hin, dass sich die
EU durchwegs selbstbewusster präsentieren
könnte. Denn die positiven ökonomischen
Zahlen sprechen für sich. Der Fokus sollte auf
den Binnenmarkt zur Sicherung der Souverä-
nität gerichtet sein. Felbermayr ist überzeugt:
„Durch die EU gibt es nicht zu unterschätzende
positive Effekte für die Mitgliedstaaten. Die EU
muss aber statt der Summe des Geldes die Auswahl
des Projekts in den Vordergrund stellen.“
Bestseller-Autor Marc Elsberg lieferte neue
Denkanstöße, indem er anhand seines Buchinhalts
„Blackout“ erklärte, was ein Penthouse
und ein Kuhstall gemeinsam haben.
Ein Ausfall der Stromversorgung in Wien
würde bedeuten, dass zum Beispiel das Wasser
zwar weiterfließt, aber nicht in dem notwendigen
Ausmaß. Oder dass Plünderungen
bereits nach einer halben Stunde beginnen.
Als diesjähriges Special wurde der Anti-Establishment-Star
Rutger Bregman auf dem „Hot
Seat“ platziert und von den Gästen zum Thema
„Bedingungsloses Grundeinkommen“ auf die
Probe gestellt. Er verdeutlichte dessen Wichtigkeit
unter anderem mit dem Argument,
dass für systemrelevante Berufe wie Krankenschwestern,
Müllabfuhr, etc. deren Verhandlungsmacht
– durch die Einführung des fixen
Einkommens – steigt.
Advisory Board – v.l.n.r.: Andreas Köttl (Vorstand value one holding) und
Peter Ulm (Geschäftsführer allora Immobilien)
„Hot Seat“ mit Rutger Bregman und dem ersten Challenger Markus Arnold
(CEO und Gründer, Arnold Immobilien, r.)
Fotos: epmedia/Jana Madzigon
166 ImmoFokus

Die Arbeitsgruppenleiter der
IG Lebenszyklus Bau 2021
Untere Reihe v.l.: Stefan Rufera (KPMG),
Gerhard Kopeinig (ARCH+MORE), Christoph
M. Achammer (ATP architekten
ingenieure), Dominik Philipp (Dietrich |
Untertrifaller architekten), Margot Grim-
Schlink (e7), Wolfgang Kradischnig (DELTA),
Christian Ehrenreich (remco)
Obere Reihe v.l.: Christoph Müller Thiede,
Karl Friedl (beide M.O.O.CON), Christian
Plas (denkstatt), Cornelia Exß (EXaktum),
Klaus Reisinger (iC consulenten), Markus P.
Beham (Universität Passau), Stephan Heid
(Heid & Partner Rechtsanwälte)
Green Deal – Eine
Jahrhundertchance
Speed wins. IG Lebenszyklus Bau fordert deutlich mehr Tempo in Sachen Klimaschutz und Nachhaltigkeit.
Foto: Leo Hagen/IG LEBENSZYKLUS BAU
E
s ist wirklich fünf vor zwölf.
Unsere Branche ist laut Schätzungen
der UN zufolge weltweit für
rund 40 Prozent der energiebezogenen
CO₂-Emissionen sowie für mehr als die
Hälfte des Ressourcenverbrauchs verantwortlich.
Wir müssen diesen unglaublichen Hebel,
den wir hier haben, jetzt nutzen. Diese Verantwortung
wahrzunehmen, muss höchste Priorität
für alle sein, die für unser Stadt-, Raum- und
Gebäudeumfeld tätig sind“, so der Sprecher der
IG Lebenszyklus Bau Wolfgang Kradischnig.
In seiner Keynote betonte der frühere Bundesminister
und EU-Kommissar Franz Fischler
die einzigartigen Chancen für die österreichische
Wirtschaft, die durch den Europäischen
Green Deal möglich werden: „Was wir jetzt
brauchen, ist die Transformation der Gesellschaft
und aller Wirtschaftssparten: Die
Herausforderung ist umfassend, kein Wirtschaftssektor
soll warten und zuschauen, bis
die anderen etwas tun. Im Gegenteil ‚speed
wins‘. Europa ist in vielen Umwelttechnolo-
gien führend. Rechtzeitige Transformation
eröffnet die Chance, aus den Notwendigkeiten
wirtschaftliche Erfolge zu machen. Genau das
ist und wird auch die Hauptaufgabe der Bauund
Immobilienbranche sein“.
Charta gegen Greenwashing
Die von Vorstandsmitglied Stephan Heid,
Heid & Partner Rechtsanwälte, initiierte
und zusammen mit Markus Beham von der
Universität Passau im Rahmen einer Arbeitsgruppe
erstellte „Charta gegen Greenwashing“
stellt sich dem aktuellen Trend entgegen, Geschäftsmodelle
zu „begrünen“ und dabei Konsumenten
mittels Marketing-Kampagnen zu
täuschen. Die Charta enthält zehn Prinzipien,
die eine rasche Ersteinschätzung der „realen
Nachhaltigkeit“ eines Geschäftsmodells ermöglichen.
Um der gesellschaftlichen Verantwortung
gegenüber zukünftigen Generationen
gerecht zu werden, stellen die Initiatoren
das Gemeinwohl in den Zielfokus und nicht
die PR-getriebene Optimierung der eigenen
Marktposition.
Winter 2021
167

Branchen & Services
Panta Rhei
Die Immobilienbranche im Wandel. COVID-19 und seine Auswirkungen auf Büros,
hybride Office-Welten und ESG beherrschen das Marktgeschehen nachhaltig.
D
er 14. IFM Kongress an der TU
Wien zeigte die Vernetzung
dieser drei Themen auf. So geht
Andreas Ridder als Managing
Direktor CBRE davon aus, dass der Flächenbedarf
im Durchschnitt gleichbleibt, aber unsere
Zukunft von einem Mix aus traditionellen
Büros und Home-Office, sprich hybriden Arbeitswelten,
geprägt wird. Es kommt dabei auf
die Gestaltung der Büros als Kommunikationsund
Innovationshub an. Michael Lagler von
Schönherr Rechtsanwälte unterstrich die Bedeutung
von Vereinbarungen für das Home-
Office, damit die Möglichkeiten der Nutzung,
die Abgeltung der Aufwände, aber auch der
Arbeitnehmerschutz geregelt sind.
Dieser Wandel wurde in weiterer Folge auch
von der Podiumsdiskussion „Taking up the
Challenge – Wie geht es weiter? “ zwischen
Christian Traunfellner, Head of Office Immofinanz,
Gerald Grüll, Head of Retail Immofinanz,
Andreas Millonig, COO Innovation, RS Group
und Bianca Lang, Prokuristin Simacek Group
aufgegriffen. Wichtiges Thema waren hier die
Änderungen der Anforderungen an die Immobilien
durch die Nutzer – nicht zuletzt wegen
COVID-19 haben sich beispielsweise bei
Simacek im Bereich der Facility Services neue
Geschäftsfelder aufgetan. Andreas Millonig
berichtet von einer erheblichen Preissteige-
rung bei Nettomieten in Wien. Aber auch das
Thema der erhöhten Energiepreise und der
Wunsch der Nutzer nach durch den Eigentümer
bezahlte Optimierungsmaßnahmen: Die
ESGs sind aktueller denn je und so sagt Traunfellner:
„Wir müssen jetzt etwas tun und nicht
in ein paar Jahren!“ Die Nachhaltigkeit, im ersten
Schritt vor allem die Ressourceneffizienz
in Hinblick auf Energie und Wasser, wird laut
Ansicht der Experten nicht nur die Vermietbarkeit,
sondern auch den Wert der Immobilie
stark beeinflussen. Gebäude ohne Energie-
Monitoring und -Management werden über
kurz oder lang nicht mehr vermiet- und verkaufbar
oder die Abschläge beträchtlich sein.
In diesem Zusammenhang werden Services in
diesem Bereich und auch der Green Contract,
der die Mieter in die Verantwortung miteinbezieht,
von wesentlicher Bedeutung sein und
so meint Gerald Grüll: „Man muss das Thema
ernst nehmen und mit Transparenz zwischen
Vermieter und Mieter gemeinsam zu einem
Ziel gelangen.“
Ähnliche Trends gibt es auch in den USA, wie
aus dem Vortrag „Workplace International
– Was erwartet uns in der Zukunft“ von Pat
Turnbull, Workplace IQX (USA) erkennbar
war. Home-Office ist auch dort DER Trend. So
erklärt sie: Selbst die NASA hätte nie gedacht,
remote zu arbeiten und hat das während der
Perseverance-Landung getan. Als Vorteile des
erhöhten Einsatzes von Home-Office werden
vor allem der geringere Bedarf an Dienstreisen,
aber auch an Fahrten zum Büro und
damit eine Reduktion des CO₂-Fußabdrucks
gesehen.
Insgesamt war der IFM Kongress von einer
positiven Aufbruchsstimmung geprägt. Das
lag auch am Vortrag von Valentin Hofstätter,
Raiffeisen Bank International, der den
Teilnehmern sehr positive wirtschaftliche
Entwicklungen in Aussicht stellte. Laut seiner
Prognose werden wir die nächsten Jahre einen
beispiellosen Wirtschaftsboom sehen. Dieser
ergibt sich durch einen historischen Rückstau
an Investitionen und Konsum: „Das Geld verschiebt
sich einfach in die Zukunft“, erläutert
Valentin Hofstätter. Die Vollbeschäftigung
wird viel rascher wieder erreicht und zu einem
Konjunktur-, aber auch Lohnschub führen. Es
sei eine andere Erholung von einer Krise, als
jene nach Lehman 2008 und so würden wir im
kommenden Jahr wieder das Niveau von Vor-
COVID-19 erreichen. Laut seinen Erläuterungen
treiben die Rohstoffpreise nur kurzfristig
die Inflation. Daher geht er erst 2025 von
erhöhten Zinsen aus.
Der nächste IFM Kongress findet am 17. und
18. November 2022 statt.
Foto: IFM/TU Wien
168 ImmoFokus

Erfolgreiches
Comeback
Erste Wohnmesse. Das Immobilienhighlight des Herbstes übertraf mit über zehn Prozent mehr
Besucher alle Erwartungen und war nach zwei Jahren Pause ein echtes Messeerlebnis.
Foto: Roland RUDOLPH
D
ieses Jahr fand die mit dem
ÖkoEvent-Prädikat ausgestattete
Erste Wohnmesse, des Veranstalters
enteco, am Sonntag, den 14.
November nach zweijähriger Pause wieder statt.
Trotz der Umstände feierte man einen Besucherrekord:
Über 10 Prozent mehr Gäste und
20 Prozent mehr Aussteller als in den vergangenen
Jahren nahmen an der ersten Hybrid-
Immobilienmesse vor Ort teil, bei der man sich
über das aktuelle Wohnungsangebot in Wien
und Umgebung informieren konnte. Hinzu
kamen noch hunderte Teilnehmer via Livestream
auf Youtube und Facebook.
Für Wohnungssuchende gab es umfangreiche
Informationen von diversen Ausstellern wie
Bauträgern, Immobilienmaklern, Versiche-
rungs- und Finanzierungsexperten. Zahlreiche
Vorträge rund um das Thema „Wohnen“
– von richtiger Finanzierung über nachhaltiges
Wohnen bis zu möglichen Baumängeln
– interessierten hunderte Zuhörer im neuen
Erste Wohnzimmer vor Ort sowie online daheim
oder unterwegs am Bildschirm. Sie alle
sorgten stündlich für ein volles Haus. Zu den
über 30 Ausstellern, die auf der Wohnmesse
ihre Projekte präsentierten, zählen unter anderem
Buwog, Glorit, EHL, Mischek und Otto
Immobilien.
„Wir sind vom neuen Standort begeistert.
Die moderne Architektur, die großzügigen
Flächen sowie die technischen Möglichkeiten
real und digital zu vereinen, führen das
Messekonzept erfolgreich in die Zukunft.“, so
Michael Pisecky, Geschäftsführer von s Real
Immobilien. „We are back. Der Andrang war
gewaltig! Genau dieses Besucherecho und
die die vielen Online-Vorregistrierungen
zeigten uns, dass wir mit unserem neuen
hybriden Longterm-Messekonzept alles
richtig gemacht haben.“, erklärt Sebastian
Berloffa, Managing Partner von enteco, dem
Veranstalter der „Erste Wohnmesse“. Auch
Co-Geschäftsführer Friedrich Csörgits ist
begeistert: „Die stetig steigenden Besucherzahlen
– sowohl real vor Ort als auch digital
– bestätigen, dass der umfassende Überblick
an Bauträger-Objekten bzw. die angebotenen
Wohnungen und Häuser der Immobilien-
Makler in Kombination mit der richtigen
Finanzierung einen hohen Nutzen und Mehrwert
für die Besucher darstellt.“
Winter 2021
169

ImmoFokus.Rubrik
Die zehnten GBB Awards
Die Sieger sind gekürt. In der Kategorie „Projekte“ wurde Value One für die „Tribünen im Viertel Zwei in
Wien“ ausgezeichnet. In der Kategorie „Produkte/Services“ ging der Award an die Firma 3F Solar mit dem
Hybridkollektor „Solar One“.
V
ergeben wurden die GBB Awards
im Rahmen der zwölften GBB
Green & Blue Building Conference
am 9. November. Veranstalter
Alexander Ghezzo feiert das Jubiläum des GBB
Awards: „Es macht große Freude, diese tollen
Projekte, Produkte und Services kennenzulernen.
In diesen zehn Jahren hat sich das
Thema Nachhaltigkeit stark weiterentwickelt.“
Traditionell werden bei den GBB Awards
keine Statuetten oder Pokale verliehen, son-
dern die Gewinner bekommen einen edlen
Bonsai Baum, der extra für diesen Zweck vom
Bonsaimuseum in Seeboden gepflanzt wird.
Dies soll die Verantwortung in der Immobilienwirtschaft
symbolisieren, denn Verantwortung
übernimmt der Preisträger für seinen
lebenden Preis.
„Mit dem GBB Award prämieren wir Projekte
und Produkte, die Nachhaltigkeit erlebbar und
lebbar machen“, so Jury-Vorsitzende Karin
Fuhrmann von TPA Steuerberatung. „Neben
ökologischen, ökonomischen und soziokulturellen
Aspekten bewerten wir Prozessqualität,
technische Qualität und Standort über den
gesamten Lebenszyklus hinweg. Damit zeigen
wir vor, auch über die Grenzen der Bau- und
Immobilienbranche hinaus, wie es geht!“
Mit in der Jury: Thomas Beyerle (Catella Property
Valuation), Anna-Vera Deinhammer
(Stadt Wien), Peter Engert (ÖGNI), Caroline
Mocker (VIG Asset Management) und Christian
Polzer (FH-Campus Wien).
Fotos: Milagros Martínez-Flener
170 ImmoFokus

Sieger Kategorie Projekte:
Value One – Tribünen im Viertel Zwei
Preisträger in der Kategorie „Projekte“ ist Value One mit den Tribünen im
Viertel Zwei in Wien. Die Tribünen an der Trabrennbahn sind Wiener Architekturgeschichte
und gehören zu den ersten Stahlbeton-Gebäuden der Welt. Sie
wurden Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts von den Otto Wagner Schülern
Marcel Kammerer, Otto Schönthal und Emil Hoppe realisiert. Seit 1964 allerdings
wurden die Gebäude nicht mehr genutzt und dem Verfall preisgegeben.
Die Kombination aus Denkmalschutz, Realisierung moderner Arbeitswelt und
die Anbindung ans Anergienetz Energie Krieau, haben die Jury begeistert.
Sieger „Produkte / Services“
Hybridkollektor Solar One von 3F Solar
In der Kategorie „Produkte/Services“ hat der Hybridkollektor Solar One des
Unternehmens 3F Solar den Award für sich entscheiden. Mit diesem Kollektor
kann Strom UND Wärme erzeugt werden – das spart nicht nur Installationskosten,
sondern verlängert auch die Lebensdauer und erhöht den Wirkungsgrad.
Weiters wurden die Top-Einreicher in beiden Kategorien ausgezeichnet:
POLYCARE
Der Polyblock ermöglicht den Aufbau von Unterkünften in Katastrophengebieten innerhalb kürzester Zeit. Nach dem Legoprinzip sind Gebäude
schnell auch wieder abbaubar und die Polyblöcke können an anderen Orten wieder verwendet werden. Noch sind die Anwendungsgebiete
beschränkt, aber man arbeitet an der Erweiterung. Der humanitäre Nutzen und die völlige Wiederverwendbarkeit sind überzeugend.
Energie Krieau im Viertel Zwei in Wien
Beyond Carbon Energy und Value One haben das größte Anergienetz Österreichs geschaffen. Dies sorgt für effiziente Energieversorgung und
ist das perfekte Modell für weitere Anwendungen innerhalb von Quartieren.
THE BRICK
Das Niedrigenergiegebäude mit begrünter Fassade besticht vor allem durch seine soziokulturellen Qualitäten und die positiven Effekte auf den
Standort. Eingereicht hat die BLUESAVE Consulting GmbH.
Bründl Sports Flagshipstore Kaprun
Der Einsatz von Rezyklaten, höchste Flexibilität und die Betonung von Familienfreundlichkeit zeichnen dieses Projekt aus. Nachhaltigkeit wird
dort für alle erlebbar – bis hin zum nachhaltigen Bistro „Weitblick“.
Winter 2021
171

Unternehmensportrait
in Kooperation mit Arealis
Gebäude am Schwarzenbergplatz 16
in Wien – verwaltet von der Arealis
Wenn die Verwaltung
eine Seele hat
Dienst am Kunden. „Best place to work“, TÜV-Zertifizierung nach 9001 und in Kürze eine staatliche
Auszeichnung vom Wirtschaftsministerium – die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH kann stolz auf das
sein, was sie bisher geleistet hat. Das Erfolgsgeheimnis des ausgezeichneten Unternehmens, das sich auf
360-Grad-Hausverwaltungen konzentriert? Ein ausgeprägter Dienstleistungsgedanke!
I
mmobilienverwertung, Immobilienverwaltung,
Baumanagement, Asset-,
Qualitäts- und Facilitymanagement,
Rechnungswesen – Arealis bietet ein
breites Servicespektrum aus einer Hand. „Wir
sehen uns als 360-Grad-Hausverwalter und
unterstützen Kunden mit anspruchsvollen
Services hoher Qualität“, sagt Hans Peter Kranz.
„Wir leben hier wirklich den Dienstleistungsgedanken
zum Benefit der Kunden. Wir sind
ein Dienstleister, leisten einen Dienst und
machen uns das immer wieder bewusst.“
Der Dienst am Kunden
Arealis ist ein Tochterunternehmen der Erste
Group Immorent und der Wiener Städtische
Versicherung und wurde 2006 gegründet. Dahinter
steckte die Idee, das eigene Portfolio in
einer gemeinsamen Gesellschaft zu betreuen
und gleichzeitig am freien Markt für Drittkunden
unterwegs zu sein. Heute machen beide
Bereiche je 50 Prozent der Aktivitäten aus. 102
Mitarbeiter sind für Arealis tätig; sie wickeln
fast 30 Millionen Euro an Bauvolumen ab, wie
Hans Peter Kranz sagt. „Darunter fallen klassische
Hausverwaltungen, dann unterstützen
wir Kunden bei der Nachverdichtung und haben
ein top aufgestelltes Asset-Management-
Team mit jahrelanger Erfahrung. Unsere
Mitarbeiter sind letztlich der Garant für den
Erfolg. Wir haben ein exzellentes Team, zum
Beispiel in der Objektbuchhaltung. Ich selbst
bin seit November 2019 im Unternehmen, und
es macht mir großen Spaß, das Unternehmen
mitzugestalten und dabei meine Erfahrungen
der letzten 30 Jahre einfließen lassen zu können.
Arealis ist ein besonderes Unternehmen,
deren Eigentümer zu den ältesten börsennotierten
Unternehmen Österreichs zählen. Es
ist sehr motivierend, mit tollen Mitarbeitern
zusammenzuarbeiten und uns als kompetenter,
zuverlässiger Dienstleister zu profilieren.“
Das schwarze Brett wird digital
Die Dienstleistungen stehen auf der einen Seite
für Tradition und Erfahrung, auf der anderen
„Wir sind ein Dienstleister
und machen uns das
immer wieder bewusst.“
Hans Peter Kranz,
Geschäftsführer
für Innovation und Zukunftsorientierung. Die
Digitalisierung sieht das Unternehmen als zentrale
Herausforderung. „Während der Corona-
Krise ist ein Ruck durch die Mitarbeiter gegangen“,
erklärt Kranz. „Das gemeinsame Ziel war,
das Ganze weiterzubringen und weiter für die
Fotos: Christian Strobl, A Wild Emotion, Arealis
172 ImmoFokus

Mit der Arealis App wurde ein neues
Zeitalter der Hausverwaltung eingeläutet
Kunden da zu sein. Im Januar 2020 haben wir
beschlossen, jedem Mitarbeiter die Möglichkeit
zu geben, mindestens einen Tag im Homeoffice
zu arbeiten. Wir haben deshalb 300 Bildschirme
gekauft, sodass Ende Februar jeder für
das Homeoffice ausgestattet war. Am 17. März
waren 98 von 102 Mitarbeitern online, darauf
sind wir sehr stolz.“ Die schnelle Einrichtung
von Homeoffice-Arbeitsplätzen ist nicht alles,
was für die digitale Kompetenz des Unternehmens
spricht. Mit der Arealis-App wurde im
Herbst 2020 ein weiterer Meilenstein für die
Hausverwaltungsbranche gesetzt. Mit Hilfe
der App können Schadensmeldungen, Informationen
an Mieter und Formulare jederzeit
aufgerufen werden; Kontakte mit Hausverwaltungen
können unkompliziert aufgenommen,
Informationen zu Reparaturen oder andere
Tätigkeiten geliefert werden. Kunden sparen
Zeit und können sich auf die Sicherheit der
persönlichen Daten verlassen. „Die App ist ein
echter Game Changer“, unterstreicht Kranz.
„Damit haben wir auch das digitale schwarze
Brett verbunden, also die Kommunikationsstelle
im Haus.“
Ein Unternehmen mit Seele
Arealis hat viele Dinge auf den Weg gebracht
– und dafür viele Auszeichnungen erhalten.
Und das Unternehmen hat auch in Zukunft
viel vor. Im Vordergrund wird auch weiterhin
die Zufriedenheit der Kunden stehen. Eine
klare Kommunikation, totale Transparenz,
auch wenn es um Kosten geht, ist dafür das
A und O. „Unser Ziel ist, eine größtmögliche
Anzahl an Kunden zu haben“, erklärt Kranz.
„Ihnen bieten wir Top-Dienstleistungen und
das so modern wie möglich. Wir nutzen die
Möglichkeiten des digitalen Zeitalters; zum
Beispiel mit Daten, die dank digitalem Portal
einfach, simpel und schnell zugänglich und
vor allem sicher sind. Voraussetzung dafür ist
die Bereitstellung von gutem, nachvollziehbarem
Datenmaterial, das wir effizient verwerten
können.“ Zufriedene Kunden erreicht Arealis
jedoch nicht allein durch hervorragende Services;
es ist vor allem die Philosophie des Unternehmens,
die es vom Markt abhebt und den
Kunden näherbringt. Der wichtigste Arealis-
Slogan lautet: „Denn wir sind Arealis. Die gute
Seele des Hauses.“ ‚Die gute Seele des Hauses‘
steht für unsere Corporate Identity und unseren
Spirit, den wir in die Häuser hineintragen“,
so Kranz. „Mit der Seele verbindet man das
Innerste eines Menschen, sämtliche Charaktereigenschaften
vereinen sich dort. Wir wollen
genau das für das Haus sein, diejenigen,
die diesen Wohlfühlfaktor erzeugen können.
Wir können das, weil wir sehr nah am privaten
Umfeld der Menschen sind und immer
ein offenes Ohr für ihre Bedürfnisse haben.“
In Kürze wird Arealis diesen Spirit zu einem
neuen Kunden bringen. Ab sofort übernimmt
das Unternehmen die Liegenschaftsverwaltung
des neuen Ikea-Standortes in Wien, eines
innerstädtischen Stores mit Modellcharakter.
Erstmals übergibt Ikea die Verwaltung der Immobilie
einem externen Partner – eine weitere
Auszeichnung für Arealis.
Bei der Arealis herrscht ein besonderer Spirit – und der wird auch zu den Kunden getragen
Kontaktdaten
Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH
Aspernbrückengasse 2
1020 Wien
Tel.: +43 1 21718-0
Fax: +43 1 21718901
office@arealis.at
www.arealis.at
Winter 2021
173

Branchen & Services
RE/MAX in jedem
sechsten Bericht präsent
Medienpräsenz. Die Weihnachtszeit hat begonnen, ein neues Jahr naht und, damit auch die Zeit für große
Rückblicke auf das zu Ende Gehende. Die Brand Intelligence Agentur „Observer “ wirft einen Blick auf die
vergangenen Monate und analysiert die mediale Präsenz der Top-Branchenplayer.
O
bwohl oder vielleicht gerade
weil die Pandemie uns immer
noch fest im Griff hat, war und
ist die Immobilienbranche in
den Medien höchst präsent. Im Beobachtungszeitraum
von Anfang Jänner bis Ende November
2021 wurden in Print-, Online- und Sozialen
Medien 14.627 Artikel über die größten österreichischen
Immobilienunternehmen veröffentlicht.
Im Vergleich zum Vorjahr (Jänner bis
November 2020) ist eine Steigerung der Medienpräsenz
von 33,1 Prozent nachzuweisen,
gerechnet an der absoluten Anzahl an Berichten
von 9.778 aus dem Jahr 2020.
Im Mittel wurden jedes Monat 1.300 Beiträge
veröffentlicht. Die meisten Artikel gab es im
April 2021 mit 1.816. Der Monatsdurchschnitt
des Vorjahres zeigte sich mit einem Wert von
knapp 900 Berichten erheblich geringer.
Die Artikel wurden sowohl in Print-Medien, als
auch auf Webseiten und in den Sozialen Medien
veröffentlicht. Während sich Print- und
Online- Berichte mit je rund 6.000 Clippings
die Waage halten, gab es über 2.500 Social
Media-Beiträge zu Immobilienunternehmen.
Damit übernehmen Artikel und Beiträge aus
dem Internet knapp 60 Prozent der Gesamtkommunikation
über Immobilien.
Durch die Print-Medien kann dennoch nach
wie vor eine große Anzahl potentieller Leser
erreicht werden. Dies zeigt sich durch die
kumulierte Auflagenzahl von 409.565.009
gedruckten Magazinen, Zeitungen und Broschüren.
Während im Jahr 2020 mit den beobachteten
und analysierten Print-Berichten eine
Fläche von 230 Quadratmeter hätte ausgelegt
werden können, wären es in diesem Jahr sogar
schon 300 Quadratmeter. Die Anzahl an Clippings
konnte demnach eine Steigerung von
23,7 Prozent erreichen.
Das Ende eines Jahres ist auch immer ein guter
Anlass, um einen Blick auf Rekorde zu werfen.
In diesem Fall fällt der Blick auf die Immobilienunternehmen
mit der größten Medienpräsenz,
gemessen an der Anzahl veröffentlichter Berichte.
RE/MAX erreichte wieder Platz eins. Mit
2.461 Erwähnungen deckte das Unternehmen
nicht nur 16,8 Prozent der gesamten Berichterstattung
ab, sondern erreichte auch mehr
als doppelt so viele Clippings wie die zweitplatzierte
Bundesimmobiliengesellschaft BIG,
welche sich 1.136 Clippings zu Buche schlagen
konnte. Auf Platz drei findet sich CA Immo mit
947 Berichten zwischen Jänner und November
2021 ein. Über den Großteil der Unternehmen
wurde mehr in Online- als in Print-Medien
geschrieben. Ausnahmen bilden aber zum Beispiel
EHL, Immofinanz, BUWOG, S Immo oder
Seestadt Aspern, welche jeweils mit mehr als 50
Prozent an Print-Clippings aufwarten können.
Im Ranking der Unternehmen im Bereich Immobilien
konnten die Top 20 eine Gesamtanzahl
von 12.274 Clippings generieren. Damit
decken diese Unternehmen über 80 Prozent
der insgesamt analysierten Clippings in diesem
Jahr ab.
Wie schon im ebenfalls pandemiegeprägten
Vorjahr war in der thematischen Beobachtung
des Privatmarktes die Möglichkeit der Einrichtung
eines Home-Office-Platzes ein wichtiger
Punkt. Während in den letzten Jahren eine
Freifläche in Form eines Gartens oder Balkons
ohnehin immer zentraler bei der Immobiliensuche
wurde, entwickelte sich dieses Kriterium
mittlerweile – ebenfalls krisengetrieben – zu einem
der wichtigsten Punkte. So lässt sich auch
der weihnachtliche Punsch im „Freien“ in den
eigenen vier Wände genießen.
174 ImmoFokus

Winter 2021
175

ImmoFokus.Rubrik
IMPRESSUM
Vorschau
Lesen Sie im
ImmoFokus Frühling
Refurbishment & Konversion. Umwidmungen: Office
zu Wohnen - Wohnen zu Office - oder doch Hotel
zu Wohnen. Was geht, was geht nicht - Assetklasse:
Office - Die neue Arbeitswelt: Braucht der Mensch zu
Hause und am Arbeitsplatz mehr oder weniger Platz?
– Die Top-Projekte 2022 - Zu Tisch mit … - Das große
Interview mit … Die Mipim wirft ihre Schatten voraus.
Medieneigentümer
Real Estate Media Group GmbH
Handelskai 94-96
1200 Wien
Tel. +43 1 890 18 26-100
office@media-group.immo
www.media-group.immo
Herausgeber
Mag. Michael Neubauer
Chefredaktion
Mag. Lisa Grüner
Grafik & Layout
Eva Stern
Lektorat
Dr. Melanie Knünz
Michaela Hocek
Ingeborg Morawetz, BA
Autoren dieser Ausgabe
Mag. Patrick Baldia,
Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,
Mag. Michael Neubauer,
sowie die Kommentatoren
ERSCHEINUNGSTERMIN: Februar 2022
Täglich top informiert: www.immo-timeline.at
Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App.
Head of Sales & Relations
Rudolf E. Oezelt
Relations Management
Tanja Klingseis
Fotos
wenn nicht anders angegeben:
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer,
Gabriel Alarcón - Rizar
Druck
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit
und Verständlichkeit kann es bei den
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline
Ansprechform verwendet wird.
ImmoFokus ist Mitglied bei:
176 ImmoFokus

Advertorial
Von „A“ wie Akquise
bis „Z“ wie Zahlung
Mit RE/MAX Commercial zum erfolgreichen Bauträger-Projekt
D
er Erfolg eines Immobilien-Projektes
entscheidet sich fast immer
bereits ganz am Anfang. Wir bei
RE/MAX Commercial lieben
Visionen – und setzen diese gemeinsam mit
Ihnen um.
Bereits bei der Grundstückakquise können
Sie auf die Marktkenntnis Ihres RE/MAX Büros
vertrauen. Als bester Grundstücksmakler
Österreichs (laut Immobilienmagazin 5/21)
freuen wir uns, bereits bei einem der ersten
Schritte Ihr erster Ansprechpartner sein zu
dürfen.
Doch wir sehen unsere Arbeit mit dem erfolgreichen
Ankauf noch lange nicht als
beendet an. Je nach Ihren Bedürfnissen und
Ihren Wünschen sind wir ein idealer Sparring-
Partner sowohl in der Planungsbegleitung, der
Marktanalyse als auch in der marktgerechten
Einpreisung.
Das beste Projekt hilft nichts, ohne den bestmöglichen
Vertriebserfolg. Als bekannteste
Immobilienmarke des Landes (Superbrands-
Award 2020) sind wir in diesem Bereich nicht
nur personell, sondern auch technisch absolut
auf dem letzten Stand. Unser Anspruch bei
RE/MAX ist die digitale Marktführerschaft
in Österreich, wobei wir gleichzeitig auch die
noch immer beliebten anlogen Kommunikationsformen
für einen runden und stimmigen
Marketingmix bespielen können.
Egal ob es um professionelle Vermarktungsvideos,
3D-Visualisierungen, 360°-Rundgänge,
Homestaging, Drohnenvideos, Projekt-Webseiten
oder altbewährte Kanäle wie Bautafeln,
Schilder oder Print-Inserate geht – gemeinsam
erstellen wir einen Marketingplan und setzen
diesen erfolgreich für Ihren Projekterfolg um.
Fast Facts über RE/MAX
Wussten Sie schon, dass
• RE/MAX die bekannteste Immobilienmarke
Österreichs ist
• RE/MAX das größte Immobilien-
Experten-Netzwerk in Österreich ist
• RE/MAX die digitale Führungsrolle
der Branche in Österreich einnimmt
Sie wollen mehr über unsere Angebote für
Bauträger erfahren? Dann besuchen Sie uns
auf www.remax-commercial.at.
Firmensitz
RE/MAX Commercial Group
RCG Immobiliendienstleistungs GmbH
Schwarzenbergplatz 6, 1030 Wien
Foto: REMAX Austria, C. Postl
Mag. Stefan Krejci,
Geschäftsführer von RE/MAX
Commercial Group
Und wenn der Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben
ist? Auch dann ist Ihr RE/MAX
Makler an Ihrer Seite. Wir sind es gewohnt,
Bindeglied zum Bauträger zu sein und Sie
gemeinsam mit den Interessenten bei Besichtigungen,
den Vertragsverhandlungen bis hin
zur Übergabe zu begleiten.
Kontakt
Mag. Stefan Krejci
Geschäftsführer
+43 190 890 50-0
office@remax-commercial.at
Winter 2021
177

ImmoFokus.Rubrik
Buchtipps
EDITOR´S
CHOICE:
Lesenswert!
Reiner Goetzen
Quartiersentwicklung
424 Seiten
ISBN: 9783869228709
DOM publishers | 2021
€ 78,00
Der drohenden Verödung der Innenstädte entgegenzuwirken, ist eine zentrale Aufgabe der Stadtentwicklung
nach dem Ende der Corona-Pandemie. Nicht erst jetzt gilt es urbane Zentren so umzubauen, dass sie den Werten
und Zielen unserer Gesellschaft entsprechen. Dazu zählen grundlegende Eigenschaften des Kulturraums Stadt:
solidarische Gemeinschaften mit Verantwortung für Ökologie und Ökonomie zugleich. Von Praktikern für
Praktiker geschrieben, beschäftigt sich der von Reiner Goetzen herausgegebene Sammelband mit sämtlichen
Aspekten einer zentralen Frage zeitgenössischer Stadtplanung: gemischt genutzte innerstädtische Quartiere
– von der Planung bis zur langfristigen Nutzung, von der Finanzierung und Baurechtsschaffung bis hin zu Mobilitätskonzepten,
Herausforderungen des Klimawandels und den Chancen der Digitalisierung.
1408 Seiten
ISBN: 9783902266361
ÖVI
€ 144,90
160 Seiten
ISBN: 9783846213315
Fraunhofer Verlag | 2021
€ 42,00
Rolf Theißen, Frank Stollhoff
Umnutzung von
Gewerbeimmobilien
Christoph Kothbauer
Mietrecht Österreich
Mit dem von FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer verfassten Praxishandbuch
Mietrecht Österreich verfügt die Edition ÖVI nun wieder über eine aktuelle
mietrechtliche Publikation, die in einer langjährigen Tradition steht. Der Versuch,
das Werk des zu früh verstorbenen Dr. Wolfgang Dirnbacher auf eigene
Art und Weise fortzusetzen, ist dem Autor in beeindruckender Art und Weise
gelungen.
Nutzungsanforderungen an Gewerbeimmobilien
unterliegen einem stetigen und schnellem
Wandel. Die COVID-19-Pandemie hat die Nutzungsanforderungen
an viele Immobiliengattungen
neu definiert. Dies betrifft insbesondere Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien.
Der Umbau von Großraumbüros in Einzelraumbüros, von
Büroeinheiten in Wohnraum, von Hotels in Pflege- und Senioreneinrichtungen
oder die Umnutzung von Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentren zu
Logistikcentern, etc. stellt besondere rechtliche Anforderungen. Neben Objektund
fachplanerischen Problemen sind baugenehmigungsrechtliche Aspekte
zu beachten. Auch Vergabe und Gewährleistung werfen spezifische Fragen auf,
wenn Baumaßnahmen im Bestand mit Nutzungsänderung einhergehen. Auch
an Baujuristen.
200 Seiten
ISBN: 9783534271450
wbg Verlag | 2021
€ 40,00
Gerd Albers, Julian Wékel
Stadtplanung
Der Weg zur Arbeit, die Größe der Grünflächen in den Stadtvierteln und die Art der Bebauung in den Vororten: Die Konzepte der Stadtplaner
berühren das Alltagsleben der Menschen. Doch worin bestehen die gesellschaftlichen Aufgaben der Stadtplanung? Wie sieht
die konkrete Arbeit in der Stadtverwaltung und den Planungsbüros aus? Welche rechtlichen Grundlagen sind relevant? Dieses Buch
stammt von Architekt, Stadtplaner und Hochschullehrer Prof. Dr. Gerd Albers und Prof. Julian Wékel, der führend an der Stadtentwicklung
von Hamburg, Frankfurt und Berlin beteiligt war. Für die vierte, aktualisierte Auflage hat Wékel Entwicklungen wie die Auswirkungen
des demographischen Wandels und die Vermischung von Wohnen und Arbeiten in das Grundlagenwerk neu aufgenommen. Die
Attraktivität der Innenstädte verbessern, mit Nachverdichtungen den unökologischen Flächenverbrauch stoppen, Städte umbauen und
erneuern – die Planungsaufgaben wandeln sich und damit auch die tägliche Arbeit der Stadtplaner. Dieses Werk enthält neben Informationen
über Tätigkeitsfelder und Ausbildungsgänge in der Stadtplanung auch einen Überblick über die Anforderungen von morgen.
178 ImmoFokus

Bauchgefühl ist gut.
Unsere Marktberichte sind besser.
Dynamische Zeiten bedeuten Veränderung und Ungewissheit. Unsere Marktberichte - erstellt
von unserem hauseigenen Researchteam - geben Ihnen seit mehr als 20 Jahren verlässliche
Orientierung, mit fundierten Analysen und einer großen Portion Marktkenntnis. Für uns eine
Selbstverständlichkeit, für Sie eine zuverlässige Unterstützung für Ihr Bauchgefühl.
Vor allem in dynamischen Zeiten.
Gratis bestellen:
Unsere Gewerbe Marktberichte
www.otto.at/marktberichte
OTTO Immobilien GmbH • Riemergasse 8, 1010 Wien • +43 1 512 77 77 - 888 • business@otto.at

... Ihre Grundbuchexperten
Die transparente
Bauprojektdatenbank
NEUE GESCHÄFTE
Erfahren Sie rechtzeitig, welche Bauprojekte
in Ihrer Umgebung geplant sind, um neue
Aufträge zu generieren.
NACHHALTIGE PLANBARKEIT
Behalten Sie Markt, Bauprojekte und
Nachfrage immer im Blick, um Geschäftschancen
frühzeitig zu erkennen.
SCHNELLER PROJEKTERFOLG
Analysieren Sie aktuelle Verkaufszahlen,
um Ihre Objekte schnell zu verkaufen.
ZUVERLÄSSIGES MARKTWISSEN
Beobachten Sie (regionale) Entwicklungen
sowie Ihren direkten Mitbewerb, um immer
informiert zu sein.
JETZT
NEU!
Ansprechpartnerin:
Martina Sauer
Head of Sales
+43 1 997 1560-50
sauer@rsgroup.at
www.IMMOunited.com