Winter (26,7 MB)

Warum Ihre Immobilien
eine Blockchain brauchen
Blockchain ist eine Technologie, die verspricht ganze Ökosysteme zu
digitalisieren und zu automatisieren. Während Firmen mit Anwendungen
von Kryptowährungen über digitale Aktien bis Lieferkettentransparenz
experimentieren, ist die Technologie nun auch im Immobiliensektor
angekommen.
Die Anwendung dieser
Mehr Insights und
spannende Artikel zur
Immobilien- und Baubranche
finden Sie auf
unserer Website unter
ey.com/at/immobilien
Technologie ist derzeit
eine Nische mit zügigem
Wachstum. Sie kann
Immobilientransaktionen
vereinfachen, Transaktionskosten
reduzieren, Informationen
fälschungssicher
machen, die Um-
und Durchsetzung von Verträgen automatisieren und sogar eine freie
Gestaltung der zeitlichen und räumlichen Nutzung ermöglichen.
Tokenisierung von Immobilien kann aber auch eine ergänzende Funktion
in Bezug auf die klassische Bankfinanzierung haben. Es wird nun
erstmals möglich, dass größere Projekte Beteiligungen und Konditionen
mit einer Vielzahl von Kleinanlegern automatisiert abschließen.
Dabei könnten die Käufer wählen, ob sie Erträge aus dem Investment
in klassischer Form oder in Form von digitalen Kryptowährungen ausbezahlt
haben wollen; zweiteres vollautomatisiert ohne Finanzdienstleister
und Gebühren.
Durch Tokenisierung können Immobilien leichter und mit deutlich geringeren
Transaktionskosten gehandelt werden. Schlussendlich bietet
die Blockchain-Technologie Sicherheit und Transparenz. Der Käufer
kauft Token und kann auf der Blockchain die Transaktion verifizieren
und die Historie nachverfolgen.
Wie funktioniert „Tokenisierung“?
Einzigartige digitale „Token“ (oft auch „Digitaler Zwilling“ genannt)
widerspiegeln einen Gegenwert der realen Welt. Dies wird durch die
Verwendung von „Smart Contracts“ realisiert — das sind Programme,
die auf der Blockchain laufen und sich nach der Erfüllung gewisser
Konditionen selbst ausführen und weitere sichere Transaktionen auslösen
können.
Während beispielsweise beim Grundbuch eine Behörde sicherstellen
muss, wem eine Immobilie gehört, bestätigen das bei einer Blockchain
eine Vielzahl von Netzwerkvalidatoren. Sowohl kryptografische als
auch organisatorische Aspekte sorgen dafür, dass Transaktionen in
der Blockchain nicht manipuliert werden können.
Der Verkauf einer Immobilie mithilfe von Tokenisierung könnte vereinfacht
dargestellt wie folgt ablaufen:
• Der Verkäufer erstellt über eine Plattform einen einzigartigen Token,
der den Gegenwert z. B. einer Immobilie widerspiegelt. Dieser
wird vom Verkäufer mit einem privaten „Schlüssel“ signiert und von
einem Smart Contract verwaltet.
• Der Käufer überweist eine digitale Währung an den Smart Contract,
welcher den Token in die „Wallet“ des Käufers transferiert.
• Die Transaktion wird von vielen Validatoren im Netzwerk bestätigt
und revisionssicher auf der Blockchain verankert.
Erste Tokenisierungsprojekte in Europa, USA und Asien
2019 erhielt der Immobilienentwickler Fundament Group in Deutschland
von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
die Genehmigung, über ein Blockchain-basiertes Immobilieninvestment
mittels Security Token Offering (STO) Geld bei Anlegern einzusammeln.
In Wiesbaden wurde 2019 die Tokenisierung eines Wohnhauses
vom Unternehmen Brickblock erfolgreich durchgeführt.
In Frankreich wurde 2019 das erste Gebäude („Villa AnnA“) vollständig
via Blockchain verkauft. Die Tokenisierung erfolgte auf „indirekte
Weise“. Dabei wurde nicht die Immobilie, sondern die Eigentümergesellschaft
tokenisiert.
Im Jahr 2020 wurde der „ASPENCOIN“ ausgegeben, über den man
Anteile am Luxushotel St. Regis Aspen Resort in den USA erwerben
konnte. In Asien kann man Anteile an einem Resort in den Philippinen
erwerben: Der „TIRC“ Token gewährt einen Anteil am Eigenkapital
und am Gewinn des Projektunternehmens.
Fazit
Tokenisierung unterliegt klaren finanztechnischen Regulatorien, die in
den Ländern unterschiedlich ausgeprägt sind. Kurzfristig ist in Österreich
vor allem die indirekte Tokenisierung von Immobilien denkbar.
Eine Gesellschaft besitzt oder baut eine Immobilie und gibt Token für
die Beteiligung aus. Die tokenisierten Genussrechte können sowohl
rückzahlbar — wie eine Finanzierung — oder nicht rückzahlbar — wie
eine Unternehmensbeteiligung — ausgegeben werden, je nach Regelung
im Smart Contract.
Geld verliert an Wert und gleichzeitig beobachtet man spätestens seit
der COVID-19-Krise Preissteigerungen — vor allem am Wohnimmobilienmarkt.
Das günstige Klima für Sachanlagen schafft somit eine gute
Basis für Blockchain Technologien. Darüber hinaus wächst auch die
Notwendigkeit, Prozesse und Abläufe im Immobiliensektor zu
digitalisieren.
Alina Nichiforeanu verfügt über langjährige operative Erfahrung
in Führungspositionen im Immobiliensektor — sowohl im
Asset- und Transaktionsmanagement als auch in der Beratung.
Michael Schramm leitet bei EY das Blockchain-Kompetenzzentrum
für die DACH Region und verantwortet in Österreich den
Bereich Neue Technologien und Innovation Management.
David Walzer ist bei EY Teil des Blockchain-Entwicklerteams in
Österreich und befasst sich seit seinem 17. Lebensjahr mit dem
Thema.
„EY“ und „wir“ beziehen sich auf alle österreichischen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. ED None. Getty Images