Winter (26,7 MB)

Positionen & Meinungen
COVID-19 und
Mietzinsbefreiung
bzw. -minderung
Erste OGH-Urteile. Der OGH hat sich nun erstmals mit dem Thema Mietzinsbefreiung bzw. Mietzinsminderung
wegen pandemiebedingter Betretungsverbote befasst, sodass ein erster „Zwischenbefund“ abgegeben
werden kann.
Autor: Christoph Kothbauer
W
enn ein Mietgegenstand
wegen außerordentlicher
Zufälle (Feuer, Krieg, Seuche,
Überschwemmungen,
Unwetter etc.) gar nicht gebraucht oder benutzt
werden kann, so ist zwar der Vermieter zur
Wiederherstellung des Mietgegenstands nicht
verpflichtet, doch ist auch kein Mietzins zu
entrichten (§ 1104 ABGB; Mietzinsbefreiung).
Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls
einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstands,
so wird ihm ein verhältnismäßiger Teil
des Mietzinses erlassen (§ 1105 Satz 1 ABGB;
Mietzinsminderung). Nach der Rechtsprechung
handelt es sich bei außerordentlichen Zufällen
gemäß §§ 1104 f ABGB um elementare Ereignisse,
die außerhalb menschlicher Kontrolle liegen.
Sie treffen stets einen größeren Personenkreis
auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung
über Ersatzansprüche nicht angemessen
ausgeglichen werden kann.
Während die Bestimmungen der §§ 1104 f
ABGB in den letzten Jahrzehnten mangels
praktischer Anwendungsfälle ein von Rechtsprechung
und Lehre nur wenig beachtetes Dasein
gefristet haben, hat sich dies durch die im
Jahr 2020 aufgetretene COVID-19-Pandemie
schlagartig geändert. Die gegen die Ausbreitung
der Pandemie ergriffenen legistischen
Schutzmaßnahmen haben sofort die Frage
aufgeworfen, wie weit sich Geschäftsraummieter,
die durch diese Schutzmaßnahmen Beeinträchtigungen
ihres Geschäftsbetriebs erleiden,
auf Mietzinsbefreiung bzw. -minderung
stützen können. Diese Frage wurde bislang
in Expertenkreisen durchaus kontroversiell
beantwortet, sodass in vielerlei Hinsicht erst
die Rechtsprechung Klarheit schaffen wird.
Mittlerweile liegen einige veröffentlichte zweitinstanzliche
Entscheidungen vor, und rezent
hat sich auch der OGH erstmals mit der gegenständlichen
Thematik befasst, sodass ein erster
„Zwischenbefund“ abgegeben werden kann.
Bisherige Erkenntnisse aus
der Rechtsprechung
Einigkeit besteht in den vorliegenden Entscheidungen
darin, dass COVID-19 als Seuche
im Sinne der für außerordentliche Zufälle konzipierten
§§ 1104 f ABGB zu qualifizieren ist.
In diesem Sinne vermögen auch behördliche
Betretungsverbote, wohl aber auch sonstige
öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Verhinderung
der Ausbreitung von COVID-19
(eingeschränkte Öffnungszeiten, quantitative
Kundenbeschränkungen, „3G“-, „2,5G“-, „2G“-
oder „2G+“-Zugangsregeln etc.) Mietzinsbefreiung
bzw -minderung auszulösen. Einer
Substanzschädigung des Mietgegenstands
bedarf es nicht.
Fixkostenzuschüsse und Lockdown-Umsatzersätze
sind nach der zweitinstanzlichen
Rechtsprechung nicht an den Vermieter herauszugeben.
Die Vorschriften der §§ 1104 f ABGB sind nachgiebiges
Recht. Die Übernahme der Preisgefahr
für außerordentliche Zufälle durch den Mieter
ist aber nur dann nicht sittenwidrig, wenn sie
Gegenleistung ist für irgendeinen außerordentlichen,
ihm gewährten Vorteil (= niedrigerer
Mietzins) oder wenn sich der Mieter gegen
dieses Risiko versichern lassen kann.
Welche Umstände lösen
Mietzinsminderungsansprüche aus?
In besonderem Maße strittig (und von der vorliegenden
zweitinstanzlichen Rechtsprechung
uneinheitlich beantwortet) ist die Frage, ob
einem Geschäftsraummieter auch Mietzinsminderungsansprüche
zustehen sollen, soweit
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