Winter (26,7 MB)

Advertorial
Achtung:
Neuerung bei
ausländischem Vermieter
Umsatzsteuer. Wesentliche Änderung für Vermieter und Mieter
Fotos: zhu difeng/AdobeStock, Franz Helmreich Fotografie
G
eschäftsimmobilien (Büros,
Geschäfte und Logistikgebäude)
werden in der Regel umsatzsteuerpflichtig
vermietet. Hier
kommt der Umsatzsteuersatz von 20 Prozent
zur Anwendung
Die Vermietung einer Immobilie qualifiziert
umsatzsteuerlich als sonstige Leistung. Bisher
war die österreichische Finanzbehörde
in den Umsatzsteuerrichtlinien Rz 2601b der
Ansicht, dass ausländische Unternehmer, die
ein inländisches Grundstück besitzen und
dieses umsatzsteuerpflichtig vermieten, wie
inländische Unternehmer zu behandeln sind.
Dies bedeutet, dass der Vermieter Rechnungen
mit 20 Prozent Umsatzsteuer ausstellt und die
Umsatzsteuer in den Umsatzsteuervoranmeldungen,
beziehungsweise der Jahresumsatzsteuererklärung,
erklärt und abführt. In diesen
macht der ausländische Unternehmer auch
den Vorsteuerabzug geltend.
Ab 1. Jänner 2022 soll hier aber auf Basis des
Entwurfs des Umsatzsteuer-Wartungserlasses
eine wesentliche Änderung eintreten. Im Juni
2021 wurde der österreichische Fall Titanium
LeitnerLeitner
Wirtschaftsprüfer Steuerberater
(C-931/19) vor dem EuGH entschieden. In
diesem Fall hat eine Jersey-Gesellschaft eine
österreichische Geschäftsimmobilie vermietet.
Da die Gesellschaft über keine österreichischen
Mitarbeiter verfügte, hat der EuGH entschieden,
dass es zwingend zum Übergang der
Umsatzsteuerschuld (Reverse Charge) auf den
Mieter kommt. Diese Ansicht wird jetzt auch
in die Umsatzsteuerrichtlinien übernommen.
Am Heumarkt 7
A-1030 Wien
Tel: +43 /1/718 98 90
Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804
E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com
Übergang der Umsatzsteuerschuld
auf Mieter
Vermietet daher ein ausländischer Vermieter
eine österreichische Geschäftsimmobilie (z.B.
deutsche GmbH oder Luxemburger Fonds mit
österreichischer Immobilie) an einen Unternehmer
und verfügt dieser ausländische Unternehmer
über kein eigenes Personal in Österreich,
das zu autonomem Handeln befähigt
ist, so kommt es zwingend zum Übergang der
Umsatzsteuerschuld auf den Leistungsempfänger.
Dies bedeutet, dass der ausländische
Vermieter keine Rechnung mit Umsatzsteuer
ausstellen darf, sondern auf den Übergang der
Steuerschuld hinweisen muss. Der ausländische
Vermieter hat zwar den Vorteil, dass er
keine Umsatzsteuer abführen muss. Er hat jedoch
auch den wesentlichen Nachteil, dass er
nicht im Veranlagungsverfahren ist und daher
auch die Vorsteuern (z.B. Errichtungskosten
der Immobilie und laufende Betriebskosten)
nur über das Vorsteuererstattungsverfahren
geltend machen kann (Erstattungszeitraum
ist das Jahr oder das Quartal). Dies ist somit ein
wesentlicher Liquiditätsnachteil gegenüber
dem normalen Veranlagungsverfahren.
Für die Mieter ist wichtig, dass diese – da es
zwingend zum Übergang der Umsatzsteuerschuld
kommt – keine Rechnung mit Umsatzsteuer
akzeptieren dürfen (die Mieter hätten
daraus keinen Vorsteuerabzug). Die Mieter
müssen vielmehr die Miete als Reverse Charge
in ihrer Umsatzsteuervoranmeldung erklären.
Mieter müssen daher genau prüfen, ob ihr
Vermieter für umsatzsteuerliche Zwecke als
ausländischer Unternehmer gilt. Die Neuregelung
soll ab 1. Jänner 2022 gelten und betrifft
auch alle bestehenden Mietverträge.
Harald Galla
ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert
auf Immobilientransaktionen.
Winter 2021
71