smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 05/2022

Finanzierung
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DARLEHENSZINSEN
STEIGEN UND STEIGEN
LOHNT SICH JETZT EIN BAUSPARVERTRAG?
Verehrte Leserinnen und Leser: Aktuell ist dies ein heiß umstrittenes
Thema. Dabei geht es um die Stellungnahme von
Fachexperten, die den Bausparkassen Profitgier vorwerfen, doch
diese wehren sich gegen solche angeblich unhaltbaren Argumente.
Und bei solchen äußerst heiklen Themen sieht man: Auch in
solchen Fällen muss ein Fachautor kühlen Kopf bewahren und
beide Seiten beleuchten. Denn Smart Living berichtet fair und
unabhängig, in dem es Vor- und Nachteile einer Thematik angeht
und sich ausschließlich um das Thema kümmert, das im Raum
steht. Divergenzen zwischen Fachexperten und Bausparkassen
werden hier ausgeblendet. Denn Bausparverträge sind grundsätzlich
nichts Schlechtes, die Vor- und Nachteile sollen hier beleuchtet
werden.
Bausparen ist eine klassische Methode, um sich eine Immobilie
zu finanzieren. Dennoch sind bei dieser Finanzierungsart Vergleiche
notwendig, denn nicht in allen Fällen rechnet sich diese.
Je nach Finanzierungsart kann es hierbei für den einen oder anderen
auch einmal zu einem Nachteil führen. Wer sich für eine
Immobilie entscheidet, sollte sich daher über die verschiedenen
Finanzierungsmöglichkeiten erkundigen und diese auch miteinander
vergleichen. Denn beim klassischen Bausparen muss zuallererst
gespart werden, erst im Anschluss daran ist an einen Bau
oder Kauf zu denken.
Dies wiederum bedeutet, dass der Immobilieninvestor in spe regelmäßig
Geld anlegen muss, um in den Genuss eines zinsgünstigen
Darlehens zu kommen. Doch eben diese Finanzierungsbzw.
Ansparmethode lohnt nicht für jeden, der eine Immobilie
erwerben will. Das liegt zum einen an der niedrigen Guthabenverzinsung
innerhalb der Ansparphase, zum anderen an den
hohen Abschlusskosten, was wiederum die Rendite schmälert.
Auch wenn es heutzutage Tarife mit einem Zinsbonus gibt, kann
niemand voraussagen, ob nach der Zuteilung ein Bauspardarlehen
tatsächlich günstig ist. Das gilt umso mehr für alle aktuell
zuteilungsreifen Bausparverträge.
Zudem lassen sich diese Angebote ganz schwer miteinander vergleichen,
da die meisten Bausparkassen den Effektivzins nicht für
die gesamte Finanzierungsphase angeben, sondern lediglich für
das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen – und das Ganze
dazu auch noch gesondert. Dies führt aber letztlich zu dem
Nachteil, dass durch die Nichtberücksichtigung der unrentablen
Sparphase der Kunde stets einen falschen Zinssatz erfährt. Wer
also vorhat, erst noch einige Jahre zu sparen, der sollte auf einen
Bausparvertrag gänzlich verzichten.
Viele Bausparer werden auch noch vielfach im Unklaren gelassen,
mit welchen monatlichen Belastungen sie innerhalb der
Darlehensphase zu rechnen haben – schlichtweg: es fehlt an
der Aufstellung eines Tilgungsplanes. Zudem geht nicht immer
deutlich hervor, wann denn nun der Bausparvertrag endgültig
getilgt sein wird. Denn dieser Termin sollte bereits bei Vertragsabschluss
exakt vorausgesagt werden.
Vorteil: Ein Bausparer, der seinen Vertrag nicht selbst zur Finanzierung
einsetzen kann oder will, hat jederzeit die Möglichkeit,
den Anspruch auf das zinsfeste Darlehen an einen anderen Angehörigen
weiterzugeben. Allerdings liegt die Übertragung aller
Rechte und Pflichten aus dem Vertragswerk an einen Dritten allein
im Ermessen der Bausparkasse. Diese wird ihre Zustimmung
in aller Regel jedoch dann geben, wenn der in Frage kommende
Übernehmer zum einen eine ausreichende Bonität aufweist und
zum anderen ein Angehöriger gemäß § 15 AO (Abgabenordnung)
ist. Und dazu zählen Ehegatten, Verlobte, Kinder, Verwandte und
Verschwägerte in gerader Linie, die Geschwister der Ehegatten sowie
Geschwister der Eltern bzw. alle anderen Personen, die durch
ein längerfristiges Pflegeverhältnis verbunden sind und in häuslicher
Gemeinschaft mit dem Übertragenden leben.
Beim Bausparen können die monatlichen Raten sowohl in der
Spar- als auch in der Darlehensphase exakt bestimmt werden. So
kann jeder Bausparberater seinem Kunden mittels Computerrechnung
genau aufzeigen, mit welchen Sparraten pro Monat er
seine Mindestsparsumme erreicht. Fehler ergeben sich oftmals
bei falschen Zuteilungsprognosen (meist ein zu früher Zuteilungstermin).
Dabei lässt sich auch hier der Zeitpunkt, wann das
Darlehen abrufbereit sein wird, ziemlich exakt prognostizieren.
Da es auch hier erhebliche Prämienunterschiede gibt, sollten alle
Angebote von mehreren Versicherern eingeholt werden. Ein Vergleich
lohnt allemal.
BEI KLEINEREN DARLEHEN BIETET DAS BAUSPAREN
VORTEILE GEGENÜBER BANKKREDITEN
Bausparverträge können sich dennoch lohnen. Zwei Voraussetzungen
müssen dafür aber erfüllt sein: Sparer setzen den
Vertrag tatsächlich zur Immobilienfinanzierung ein und nicht
als Sparvertrag. Und die Zinsen steigen in der Zukunft wieder.
Denn dann wäre das Bauspardarlehen günstiger als ein Kredit
der Bank. Denn der vereinbarte Zinssatz ändert sich im Laufe
der Jahre nicht. Gut geeignet sind Bausparverträge aus Sicht von
Finanzexperten vor allem als Baustein einer künftigen Immobilienfinanzierung
oder für Modernisierungsvorhaben. Denn
Bausparkassen vergeben ihre Darlehen unabhängig von der
Kreditsumme zu Einheitskonditionen. Vor allem bei kleineren
Beträgen von unter 30.000 oder 50.000 Euro verlangen andere
Geldinstitute häufig hohe Zinsaufschläge.
Darüber hinaus sind Bauspardarlehen bis zu 30.000 Euro meist
auch ohne Grundschuld möglich. Sparer können dadurch Notarund
Grundbuchgebühren vermeiden. Außerdem ist es möglich,
beliebig hohe Sondertilgungen zu leisten und das Darlehen so
Bausparverträge können sich lohnen, wenn Sparer den Vertrag tatsächlich
zur Immobilienfinanzierung einsetzen und die Zinsen in Zukunft steigen.
flexibler zurückzuzahlen. Grundsätzlich eignen sich Bausparverträge
gut für kleinere Bauvorhaben und dann besonders, wenn
noch die staatliche Förderung hinzukommt. Bausparen ist allerdings
auch immer eine Zinswette, die sich nur lohnt, wenn nach
der Ansparphase auch die marktüblichen Darlehenszinsen deutlich
über dem derzeitigen Niveau liegen.
Außerdem ist auch die Rückzahlungsphase wichtig. Werden
viele Darlehensverträge nicht ordnungsgemäß bedient, so hat
dies auch negative Auswirkungen auf den Zuteilungszeitraum.
Dadurch weicht nicht selten der Darlehenswunschtermin, der
eigentlich erreicht werden sollte, von der Realität ab. Auch wenn
Bausparkassen Rücklagen bilden, so kommt es immer wieder
zu Verzögerungen. Dies macht die Darlehensform auch in der
Handhabung bei der Finanzierung nicht einfach.
Doch inzwischen gibt es auch neue, flexiblere Tarife, die das
Leben als Bausparer erleichtern. Bei einigen Tarifen wird beispielsweise
auf das Mindestsparguthaben verzichtet, oder der
Darlehensnehmer kann ein Darlehen in Anspruch nehmen, das
über die Bausparsumme hinausgeht. In manchen Verträgen gelten
auch Regelungen für die Verkürzung der Zuteilung – für den
Bausparer hat dies allerdings Folgen. Er muss dann eine geringere
Bausparsumme, einen höheren Darlehenszins oder einen
höheren Tilgungssatz in Kauf nehmen.
DER RICHTIGE EINSATZ EINES BAUSPARDARLEHENS
Über Bausparverträge können sich Häuslebauer die heute „noch“
niedrigen Baufinanzierungszinsen für den Immobilienerwerb
oder Hausbau in zehn bis 15 Jahren sichern. Wer also sicher ist,
später einmal in einem Eigenheim leben zu wollen und schon
früh, beispielsweise während der Ausbildungszeit, mit Bausparen
anfängt, verfügt dann bei der Familiengründung mit Immobilienwunsch
bereits über eine ganze Menge Kapital. Bei einem zeitlich
noch unbestimmten Immobilienwunsch ist Bausparen damit
eine Überlegung wert.
In der Regel sind die Bausparsummen jedoch niedrig: bis zu
50.000 Euro. Damit lässt sich Wohneigentum kaum finanzieren.
Daher ist es als Bestandteil im Finanzierungsmix anzusehen.
Selbst wenn der Darlehenszins etwas höher liegt als bei einem
Annuitätendarlehen, kann die Entscheidung hierfür vernünftig
sein. Dies ist dann gegeben, wenn der Häuslebauer von der Bank
mehr Fremdkapital als 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes
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