smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 05/2022

Finanzierung
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BAUGELDVERGLEICH DER
FMH-FINANZBERATUNG
KAUFPREIS 400.000 EURO; DARLEHEN 280.000 EURO
(70 % FINANZIERUNG); TILGUNG 2,5 %
Mit Bausparverträgen können sich Sparer
gegen steigende Zinsen absichern
benötigt. Denn dann müsste er einen Zinsaufschlag um die ein
Prozent beim Annuitätendarlehen auf die Gesamtsumme in Kauf
nehmen. Da Bausparkassen auch nachrangige Darlehen ohne
Zinsaufschlag akzeptieren, könnte der Häuslebauer entsprechend
ein günstigeres Bankdarlehen innerhalb der Beleihungsgrenze
aufnehmen.
Eine Alternative hierzu ist, dass Bausparen auch im Finanzierungsmix
verwendet werden kann, der größere Teil der Finanzierung
wird dann von einem Annuitätendarlehen, der kleinere Teil
über das Bauspardarlehen gestellt. Gut geeignet ist diese Form
der Finanzierung für Bausparer, die einen zeitlich unbestimmten
Immobilienwunsch haben, gleichzeitig aber schon mal vorsorgen
und sich die derzeitig günstigen Darlehenszinsen sichern wollen.
Aber auch hier gilt eigentlich, dass dies nicht größere Finanzierungssummen
betrifft, sondern eher einen Teil abdeckt, der dann
über einen Mix Eingang in die Finanzierung findet. Das war es
dann aber eigentlich schon mit den Vorteilen.
Ein spontaner Immobilienwunsch ist mit einem Bauspardarlehen
allerdings nicht zu verwirklichen.
BAUSPARVERTRÄGE DÜRFEN WEGEN IHRER
NEGATIVEN ZINSDIFFERENZ ZWISCHEN HYPOTHEK
UND SPARVERTRAG NUR EIN FINANZIERUNGS-
BAUSTEIN SEIN
Die Zeiten, in denen sich viele private Bauherren Sorgen über
steigende Zinsen machten, gehörten lange der Vergangenheit an.
Doch aktuell steigen die Zinsen – auch langfristig gesehen wieder
deutlich an. Von daher muss bereits heute versucht werden,
dieser Gefahr entgegenzuwirken, um nicht bei der Anschlussfinanzierung
in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten. Möglichkeiten
hierfür gibt es genügend. So kann sich ein Darlehensnehmer
bereits heute die niedrigen Darlehenszinsen für die Zukunft
sichern – natürlich gegen Gebühr. Dies geschieht zum Beispiel
über ein so genanntes Forward-Darlehen. Eine weitere Möglichkeit
bietet eine Umschuldung, um auf diesem Wege zu aktuelleren
Zinssätzen zu gelangen.
Natürlich gibt es auch Menschen, die schnell noch einen Bausparvertrag
abschließen, um sich niedrige Zinsen für die Zukunft zu
sichern. Doch kann dies tatsächlich so verallgemeinert werden?
Zwar haben sowohl Forward-Darlehen als auch Umschuldungen
ihre individuellen Vor- und Nachteile zu verzeichnen. Aber: Der
Abschluss eines Bausparvertrages mit Blick auf steigende Zinsen
ist nicht nur die völlig falsche Antwort, es ist zudem auch die
teuerste Variante. Immobilienfinanzierer sollten daher stets bedenken,
dass ein Bausparvertrag nur ein Finanzierungsbaustein
innerhalb der Gesamtfinanzierung sein sollte.
Auch wenn hier die Bausparkassen immer wieder auf die steuerliche
Absetzbarkeit der Zinsen als Werbungskosten verweisen, so
ändert dies nur wenig an der Gesamtsituation für den Immobilienfinanzierer.
Steuervergünstigungen stellen nicht das Maß aller
Dinge in einer Finanzierung dar, so dass auch an dieser Stelle
ganz klar gesagt werden kann: Was vor Steuern nichts taugt, ist
nach Steuern nichts wert.
Gleichfalls darf beim Abschluss eines Bausparvertrages nicht
vergessen werden, dass es sich hierbei um eine Mischung aus
Festdarlehen und Tilgungskredit handelt. Der Bausparer steht
nämlich in der Pflicht, in der ersten Halbzeit lediglich die Zinsen
zu bezahlen, wofür er im Gegenzug in der zweiten Halbzeit wieder
eine Unmenge tilgen muss. Werden die angefallen Schuldzinsen
hingegen konstant zurückgezahlt, dann sinken wiederum die
Schuldzinsen, die als Werbungskosten steuermindernd abgesetzt
werden können, von Jahr zu Jahr. Dies führt wieder dazu, dass
die Belastungen nach Steuern in unsinniger Weise in die Höhe
getrieben werden. Immobilienfinanzierer, die einen Bausparvertrag
abschließen, müssen sich stets im Klaren sein, welche Ziele
sie erreichen wollen.
Fazit: Einem Baufinanzierer muss bei der Auswahl seiner unterschiedlichen
Finanzierungsmöglichkeiten deutlich werden, dass
die jeweiligen individuellen Anforderungen sehr unterschiedlich
sein können.
©Autor: Dietmar Kern
Zinsvergleiche zum Thema Baufinanzierung haben
eine lange Tradition bei der FMH-Finanzberatung:
Bereits seit 1986 werden hier Daten erhoben, gespeichert
und aufbereitet. Aktuell befinden sich 64 Anbieter
mit 257 Angebotsvarianten in der Datenbank.
Wer den Zinsvergleich auf der FMH-Seite (www.fmh.
de/hypo) nutzt, kann zudem sicher sein, dass alle
wichtigen Zinsaufschläge oder Rabatte in der Zinsnennung
berücksichtigt werden, z. B. unterschiedliche
Beleihungsaufschläge, Rabatte für schnellere Tilgung
oder größere Darlehensbeträge, Sondertilgungsoptionen
und Tilgungsveränderungen. Auch regionale
Angebote sind berücksichtigt.
© Autor: FMH-Finanzberatung
Effektivzinsen in % für 5 JAHRE 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre
Dr. Klein 2,91 3,03 3,32 3,47
DTW-Immobilienfinanzierung 2,91 3,03 3,32 3,47
Interhyp 2,91 3,03 3,32 3,47
PlanetHome 2,91 3,03 3,32 3,47
ACCEDO 2,92 3,03 3,33 3,48
Degussa Bank 2,91 3,06 3,32 3,47
BBBank eG 3,22 3,09 3,50 -
1822direkt 3,18 3,31 3,53 -
Santander 3,37 3,42 3,73 -
ING 3,56 3,60 3,90 4,13
PSD Bank RheinNeckarSaar - 3,15 3,36 3,46
Deutsche Bank 3,58 3,38 3,65 3,85
Sparda-Bank BW 3,42 3,50 3,82 3,90
Postbank 3,86 3,58 3,96 3,94
Commerzbank 3,73 3,63 3,92 4,10
Der Effektivzins beinhaltet Kosten der Grundschuldeintragung;
unveränderter Zinssatz nach Zinsbindung. Die Tabelle ist unterteilt
in Angebote von Vermittlern, bundesweite und regionale Angebote.
Stand: 04.07.2022
Quelle: FMH-Finanzberatung
www.fmh.de/hypo
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Foto: RioPatuca Images – stock.adobe.com
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