Trendguide Home Edition 18

Januar waren wir schon bei einem Prozent und jetzt liegen wir bei über
vier Prozent. Interessant ist zu sehen, wie schnell das ging. Einerseits sind
wir jetzt wieder auf dem Zinsniveau von 2011 bzw. 2012, andererseits
haben wir jedoch die Preise von 2021 minus 10 Prozent. Das bedeutet,
wir sehen trotzdem noch 100 Prozent höhere Preise wie im Jahre 2011.
Aufgrund dieser Entwicklung ist eine riesige Finanzierungslücke entstanden.
Selbst Gutverdiener mit einem Eigenkapital von 20-30% können sich
wegen der stark gestiegenen Zinsen bei gleichgebliebenen Angebotspreisen
die Raten kaum noch leisten. Aktuell beschränkt sich die Käuferschicht
fast nur noch auf Eigenkapitalkäufer. Dies ist ein Faktor, der auf
den Markt extrem Druck ausübt.
Wie lässt sich das Sentiment allgemein beschreiben?
Wir haben seit ein paar Jahren eine negative Grundstimmung. Zuerst
überschattete die Corona-Krise das Gemüt, dann kam der Krieg in der
Ukraine und danach die steigenden Zinsen, eine hohe Inflation, gepaart
mit kräftig anziehenden Energiekosten. Hinzu kommt, dass die Vorgaben
der Politik die Käufer und Hausbauer verunsichert, weil sie beispielsweise
nicht wissen, welche Auflagen hinsichtlich der Beheizung in Zukunft noch
gelten sollen. Kosten für Handwerker und Baumaterial sind nach wie vor
hoch, obwohl sie gerade wieder einbrechen. Insgesamt gibt es so viele
Verunsicherungen, dass ein großer Teil der Interessenten im Moment eine
sehr zurückhaltende Kaufneigung zeigt. Der Markt kennt in dieser Situation
eine ganz klare Richtung – und das heißt nach unten.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Das Thema Immobilie als Kapitalanlage ist derzeit völlig aus dem Rennen.
Dies rührt daher, dass seit Jahren der Kaufpreis und die Miete nicht mehr
im Verhältnis stehen, um eine gute Rendite zu erzielen. Wenn man nur 2
Prozent Netto-Rendite erhält, lohnt sich kein Kauf. Zudem bekommt man
am Kapitalmarkt selbst in Europa wieder 3 Prozent oder vielleicht mehr.
Damit hat sich der Kapitalmarkt wieder gedreht.
Wie geht es nun weiter?
Der Münchner Immobilienmarkt ist natürlich interessant. Aber da das Verhältnis
zwischen dem Zinsniveau von 2011 und den gestiegenen Kaufpreisen
völlig entglitten ist, müssen die Preise erst korrigieren. Der Markt
wartet buchstäblich auf einen Rückgang der Preise. Zu dieser Situation
kommt die Politik dazu, die eine Sanierungspflicht bzw. den Austausch
aller Gas- und Ölheizungen fordert. Zumal dafür nur bedingt technische
Lösungen zur Verfügung stehen.
Herr von Rodenhausen, vielen Dank für das Gespräch.
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Wie sieht es mit dem Angebot an Wohnraum aus?
Was wirklich fehlt, ist bezahlbarer Wohnraum. Das bedeutet, dass die
Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmacht. Durch steigende
Energiekosten, selbst wenn der Gas- oder Strompreis wieder fällt,
reduzieren die Versorger nicht gleichzeitig die Preise. Das bedeutet, beim
Endverbraucher kommt der Marktmechanismus leider nicht an. Die steigenden
Nebenkosten haben natürlich die Gesamtmiete nach oben katapultiert.
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