immobilia 2024/03 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN
WACHSTUM VON
FONDS UND AN-
LAGESTIFTUNGEN
Der Trend hin zu indirekten Immobilienanlagen
wie Fonds oder Anlagestiftungen
setzt sich stetig fort. Waren es bei
Pensionskassen vor zehn Jahren noch
10,9% der Schweizer Immobilienanlagen,
welche indirekt gehalten wurden,
sind es heute bereits 14,2%.
TEXT — INGO BOFINGER & MARCO BÖHI*
Normalisierung auf hohem Niveau aus. Der
Trend hin zu indirekten Immobi lienanlagen
wie Fonds, Anlagestiftungen oder Aktiengesellschaften
setzt sich indes stetig fort.
Waren es bei Pensionskassen vor zehn
Jahren noch 10,9% der Schweizer Immobilienanlagen,
welche indirekt gehalten
wurden, sind es heute bereits 14,2% und
übersteigen den Anteil direkter Immobilienanlagen.
Der Trend dürfte sich aus folgenden
Gründen auch in den kommenden
Jahren fortsetzen.
Liegenschaft der Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen der Avadis Anlagestiftung,
Rue Crespin 6–8 in Genf. BILD: ZVG
NORMALISIERUNG AUF
HOHEM NIVEAU
In der Schweiz geniessen Immobilienanlagen
nach wie vor grosse Beliebtheit. Dies
trifft auf das Anlageverhalten von privaten
als auch von institutionellen Anlegern gleichermassen
zu. Obschon der Anteil von privat
gehaltenen Immobilien mit circa 75 bis
80% des gesamten Immobilienmarktes den
grössten Teil ausmacht, stellen Immobilienanlagen
bei institutionellen Anlegern
wie beispielsweise Pensionskassen, Versicherungen
oder Family-Offices eine wichtige
Allokation im Multi-Asset-Portfolio dar.
Nicht nur aufgrund regelmässiger Cashflows
aus Mieteinnahmen, sondern auch die
positive Wertentwicklung sorgen für eine
hohe Nachfrage nach dem Betongold. Nicht
mal die jüngsten Entwicklungen am Kapitalmarkt,
raus aus dem Tiefzinsumfeld, haben
dieser Beliebtheit ein Ende gesetzt. Zwar haben
sich auch in der Schweiz Bremsspuren
auf dem Transaktionsmarkt und beim Anlageverhalten
von professionellen Investoren
bemerkbar gemacht, jedoch sieht es – zumindest
Stand heute – eher nach einer gewissen
ANLAGEUNIVERSUM DER INDI­
REKTEN IMMOBILIENANLAGEN
Ein Grund dieses starken Wachstums
von professionellen Anlegern gehaltenen
indirekten Immobilienanlagen ist die
Entwicklung der Produktepalette. Es gibt
mittlerweile neben direkten Immobilieninvestitionen
eine Vielzahl von professionell
verwalteten Produkten wie Immobilienfonds,
-anlagestiftungen und -gesellschaften.
Während Immobilienanlagestiftungen
NAV-basierte Anlagevehikel sind, können
Immobilienfonds und -gesellschaften als
nicht-kotierte sowie kotierte Anlage vehikel
in Erscheinung treten. Gemäss Geschäftsberichten
per 2022 beläuft sich das Nettovermögen
aller indirekten Immo bilienprodukte
auf 160 Mrd. CHF, welche mehr als 9000
Liegenschaften in rund 140 Produkten halten.
Dabei handelt es sich bei 44% um Immobilienanlagestiftungen,
bei 41% um
Immobilienfonds und bei 15% um Immobiliengesellschaften
(siehe Abbildung 2).
IMMOBILIENANLAGESTIFTUN­
GEN ERFREUEN SICH GROSSER
BELIEBTHEIT
Das Gesamtwachstum von indirekten
Immobilienanlagen seit 2013 präsentiert
sich eindrücklich. Betrug das Nettovermögen
vor 10 Jahren noch knapp 71 Mrd. CHF,
hat sich dieses per 2022 mehr als verdoppelt.
Dabei hat sich insbesondere die Anlagestiftung
als sehr beliebtes Anlagevehikel
erwiesen. Während in diesem Zeitraum 24
neue Anlagegruppen entstanden sind, stieg
INDIREKTE
IMMOBILIEN-
ANLAGEN
Nach Angaben des Marktforschungsunternehmens
Alphaprop AG, einer
Tochtergesellschaft der Novalytica AG,
wächst das Universum der indirekten
Schweizer Immobilienanlagen stetig.
Das Nettovermögen von 141 Anlageprodukten
in indirekte Immobilienanlagen
mit Fokus Schweiz erreichte
2022 über 160 Mrd. CHF. Dabei konnte
ein Wachstum von 14,4 Mrd. CHF
gegenüber den Werten von 2021 verzeichnet
werden. Der Markt wird weiterhin
vom Volumen weniger Produkte
dominiert. Die zehn grössten Anlage­
produkte (sechs Anlagegruppen, zwei
Fonds, zwei Immobiliengesellschaften)
haben ein Nettovermögen von
55 Mrd. CHF, was mehr als 34% des
Gesamtwerts ausmacht. Die Top 20
machen knapp 50% des Nettovermögens
des Marktes aus.
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IMMOBILIA / März 2024