immobilia 2024/03 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
IMMOBILIARSACHENRECHT
sei wegen öffentlich­ rechtlichen Gebäudeabstandsvorschriften
die Nutzbarmachung
seines Näherbaurechts verwehrt.»
Mit anderen Worten: Es profitiert der
Erstbauende. Im vorliegen Fall somit derjenige,
der über das bewilligte Bauprojekt
verfügt. Der Zweitbauende muss bei einem
allfälligen Bauprojekt von der Grenze abrücken,
damit der Gebäudeabstand eingehalten
werden kann. Somit konnte das konkrete
Bauvorhaben realisiert werden 12 .
H. DIENSTBARKEIT (AUSLEGUNG
BAUBESCHRÄNKUNG)
Im Grundbuch ist eine Dienstbarkeit
«Baubeschränkung» aus dem Jahr 1933 mit
folgendem Wortlaut eingetragen:
«Auf dem belasteten Grundstück darf
im Rahmen der jeweiligen Bauordnung der
Gemeinde X nur eine freistehende Ein- und
Zweifamilienvilla mit Garage erstellt werden,
bestehend aus höchstens Erdgeschoss,
1. Stock und ausgebautem Dachgeschoss.
Der Neubau, der kein spitzwinkliges Giebeldach
(maximale Dachneigung 45 Grad)
erhalten darf, hat sich vom architektonisch-ästhetischen
Gesichtspunkt aus der
landschaftlichen Umgebung vorteilhaft anzupassen.
Gilt als Recht gegenüber den berechtigten
Grundstücken.»
Der belastete Grundeigentümer ersuchte
das Gericht um Feststellung, dass sein
vorgesehenes Bauprojekt nicht im Widerspruch
zu dieser Dienstbarkeit steht. Im
Rahmen der Auslegung wurden die Begriffe
«freistehend» und «Villa» in Verbindung
mit dem Neubauprojekt näher definiert.
Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch
wird als «freistehend» betrachtet, dass ein
Haus nicht mit einem Nachbarhaus zusammengebaut
oder verbunden ist. Die Qualität
einer «Villa» weist ein freistehendes
Gebäude von einer gewissen Grösse mit geringer
Wohndichte (regelmässig ein Einfamilienhaus)
und Garten auf, das vornehm
und anspruchsvoll ist, d. h., sich durch seine
Ausstattung und Gestaltung vor dem
Gewöhnlichen auszeichnet und eine gewisse
individuelle Gestaltung aufweist (keine
Wiederholung eines verbreiteten Modells).
Im Endergebnis wurde festgestellt, dass
der geplante Neubau nicht im Widerspruch
zur Dienstbarkeit steht 13 .
I. DIENSTBARKEIT (NOTLEITUNG)
Gemäss Art. 691 ZGB ist jeder Grundeigentümer
verpflichtet, die Durchleitung
von Röhren und Leitungen zur Versorgung
und Entsorgung gegen vollständige Entschädigung
zu gestatten, wenn ein anderes
Grundstück sonst nicht oder nur mit unverhältnismässigen
Kosten erschlossen werden
kann (Notleitungsrecht).
Im konkreten Fall verfügt das in der
Landwirtschaftszone gelegene Grundstück
über keinen Anschluss an die Trinkwasserversorgung
der Gemeinde; es besteht bloss
ein Quellenrechtsanteil, der für die Wasserversorgung
nicht genügt.
Nach Prüfung der Verhältnisse wurde
gerichtlich verfügt, dass ein Durchleitungsrecht
im Grundbuch einzutragen sei, wobei
es keine Rolle spielt, ob für den Bau der
Wasserleitung eine Baubewilligung nach öffentlichem
Recht vorliegt oder nicht. Beide
Verfahren sind unabhängig voneinander;
eine Koordination ist nicht notwendig 14 .
Der Papier-Schuldbrief
als Sicherheit
für eine Hypothek.
J. ÜBERBAU
Ist ein Überbau (auf ein Nachbargrundstück)
unberechtigt, und erhebt der Verletzte,
trotzdem dies für ihn erkennbar
geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch,
so kann, wenn es die Umstände rechtfertigen,
dem Überbauenden, der sich in gutem
Glauben befindet, gegen angemessene
Entschädigung das dingliche Recht auf den
Überbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen
werden (Art. 674 Abs. 3 ZGB).
Konkret ging es um eine Aussentreppe zu
einem Gebäude, die der seinerzeitige Bauherr
erstellen liess. Dieser war nicht gutgläubig,
da er den Grenzverlauf kannte und
somit wusste, dass er auf fremdem Boden
baute. Sein Rechtsnachfolger und heutiger
Beschwerdeführer muss sich das Wissen
seines Rechtsvorgängers anrechnen lassen,
da die Ansprüche aus Art. 674 Abs. 3 ZGB
real obligationenrechtlicher Natur sind.
Hinzu kommt, dass der Zugang zum Gebäude
nicht zwingend auf das Überbaurecht angewiesen
ist, da noch andere Möglichkeiten
auf dem eigenen Grundstück bestehen. Aus
diesen Gründen hat die Vorinstanz (Obergericht
des Kantons Appenzell Ausserrhoden)
das Begehren abgewiesen, sodass weder das
Überbaurecht noch das Eigentum am Boden
zugesprochen werden konnte. Das Bundesgericht
hat im Rahmen der subsidiären Verfassungsbeschwerde
dieses Urteil als nicht
willkürlich beurteilt 15 .
K. NACHBARRECHT
(GRENZVORRICHTUNGEN)
Stehen Vorrichtungen zur Abgrenzung
zweier Grundstücke, wie Mauern, Hecken,
Zäune, auf der Grenze, so wird Miteigentum
der beiden Nachbarn vermutet (Art.
670 ZGB).
BILD: ROLAND PFÄFFLI
30
IMMOBILIA / März 2024