immobilia 2024/03 - SVIT

ABBILDUNG 1: ENTWICKLUNG DER INDIREKTEN UND DIREKTEN
IMMOBILIENANLAGEN VON PENSIONSKASSEN (ANTEIL AM GESAMT-
PORTFOLIO DER PENSIONSKASSEN)
Quelle: Schweizer Pensionskassenstudie 2023 – Swisscanto, 2023
ABBILDUNG 2: ANLAGE­
UNIVERSUM INDIREKTER
IMMOBILIENANLAGEN SCHWEIZ
Quelle: Alphaprop, 2023
30
25
10,9 11,4
11,7 12,5 12,6
13,1 13,3
13,4
13,5
14,2
15%
20
Anteil in %
15
10
12,4
11,8 12,0
11,1 10,9
11,6 11,5
10,3
9,8
12,1
41%
44%
5
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Immobilienaktiengesellschaften
Immobilienanlagestiftungen
direkte Immobilienanlagen
indirekte Immobilienanlagen
Immobilienfonds
das verwaltete Nettovermögen um rund
40 Mrd. CHF an. Allein im Jahr 2022 sind
die Anlagestiftungen mit rund 7 Mrd. CHF
Neugeld gewachsen und haben heute mehr
als 70 Mrd. CHF in Immobilienanlagen investiert.
Neben diversen Neulancierungen
führten sicherlich auch die positive Wertänderung
der Immobilien und die Tatsache,
dass viele Anlagegruppen ihre Erträge thesaurieren,
zu diesem markanten Wachstum.
Die Attraktivität der Anlagestiftungen
besteht im Wesentlichen darin, dass Vorsorgeeinrichtungen
umfassende Mitwirkungs-,
Informations- und Kon trollrechte
gewährt werden. Über diese hinaus bestehen
steuerliche Vorteile.
INDIREKTE IMMOBILIENAN­
LAGEN SEIT JAHREN IM TREND
In der Schweiz besteht für viele Vorsorgeeinrichtungen
durch die Umschichtung
von direkten in indirekte Immobilienanlagen
erhebliches Optimierungspotenzial.
Das Halten von indirekten Immobilienanlagen
mittels Anlagestiftungen und
Fonds bringt Anlegern gegenüber dem Direktbesitz
von Immobilien diverse Vorteile.
Einerseits kann damit die Diversifikation
der Immobilienanlagen nach Regionen
und Nutzungsarten gesteigert werden und
die Anleger partizipieren an einem etablierten
Portfolio. Direkt gehaltene Immobilien
stellen oft ein Klumpenrisiko von einzelnen
Objekten dar, die oft auch mit der Firmengeschichte
einer Pensionskasse verbunden
sind. Ausserdem kann die Marktliquidität
durch eine einfachere und schnellere Handelbarkeit
der Immobilienanlagen gestärkt
werden. Somit können Vorsorgeeinrichtungen
ihre Asset-Allokation effizient und
kostengünstig steuern. Daneben profitieren
Anleger von einem professionellen externen
Immobilienmanagement.
Für Vorsorgeeinrichtungen steht durch
sogenannte Sacheinlagen ein weiteres etabliertes
Instrument zur Verfügung, um sich
an indirekten Immobilienanlagen zu beteiligen
und die strategische Umschichtung
effizient voranzutreiben. Bei einer Sacheinlage
werden Immobilien im Direktbesitz
durch eine steuerneutrale Überführung
übertragen. Im Gegenwert erhält die Vorsorgeeinrichtung
Anteile der Anlagestiftung.
Ein genaues Augenmerk sollte auf der
Anlagestiftung liegen, welche die Liegenschaften
übernimmt. Nicht immer steht der
zu erzielende Höchstpreis für die Immobilien
im Vordergrund. Die Qualität der Anlagestiftung,
Gebühren, Verwaltungskosten
sowie Governance-Strukturen sollten genauso
wichtige Faktoren bei der Auswahl
der Anlagestiftung darstellen.
GROSSER ERFAHRUNGSSCHATZ
BEI SACHEINLAGEN
Die Avadis Anlagestiftung verfügt über eine umfassende
Expertise im Bereich Sacheinlagen und
ist im Immobilienmanagement sehr gut aufgestellt,
um die Weiterentwicklung von Liegenschaften
aktiv zu begleiten und umzusetzen. In puncto
Nachhaltigkeit (ESG Compliance) werden die
Anstrengungen bei den gesamten Immobilienanlagen
hoch gehalten, und es werden die neu erworbenen
Immobilienanlagen von Beginn weg in
den strategischen Massnahmenplan von Avadis
integriert. Mit Fokus auf E (Umwelt) steht dabei
die Verbesserung der Gebäude-Energieeffizienz
und die Reduktion des CO2-Ausstosses im Zentrum.
Ein Reporting, das die Branchenempfehlungen
der Verbände der Anlagestiftungen und
der Schweizerischen Pensionskassen übersteigt,
verdeutlicht den Anspruch, das Thema Nachhaltigkeit
sowohl im Sinne unserer Investoren als
auch der Gesellschaft zu leben.
*INGO BOFINGER
Der Autor ist Mitglied der
Geschäftsleitung bei Avadis Vorsorge
AG und leitet seit 2017 den
Geschäftsbereich Immobilien.
*MARCO BÖHI
Der Autor ist Mandatsleiter
Immobilien Schweiz bei der
Avadis Vorsorge AG.
IMMOBILIA / März 2024 15