immobilia 2024/03 - SVIT

langfristigen demografischen Trends derzeit deutlich,
was zu einer etwas paradoxen Situation führt:
hohe Nachfrage, keine Anzeichen für Angebotsausweitung.
Was die Allokation in den Immobiliensektor
betrifft, bin ich aber sehr zuversichtlich.
Dieser bildet für langfristig orientierte Anlegerinnen
einen Sockel mit stabilen Erträgen.
Ist es vor diesem wirtschaftlichen Hintergrund
illusorisch zu glauben, die Politik
könne mit einem Massnahmenkatalog den
Wohnungsbau ankurbeln?
Es ist die Summe verschiedener Faktoren. Wer an
guter Lage mit vernünftigen Erfolgsaussichten und
einer korrekten Entschädigung Immobilien realisieren
kann, wird immer eine Finanzierung finden.
Voraussetzung ist, dass die Fundamentaldaten
stimmen. Wenn je nach Studie jährlich zwischen
15 000 und 20 000 Wohnungen fehlen, stelle ich
aber fest, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen
tatsächlich nicht optimal sind und die Raumplanung
teilweise versagt. Namentlich die erste
Revision des Raumplanungsgesetzes wird nicht
schnell und konsequent genug umgesetzt. Viele
Eingriffe sind gut gemeint, führen aber in der Tendenz
zu längeren Verfahren und einer Verteuerung
des Bauens. Das zahlen am Schluss die Mieter.
Stichwort Mieter: Sie messen die Mieterzufriedenheit
regelmässig. Mit welchen
Erkenntnissen?
Es ist für uns wichtig zu erfahren, ob unser Angebot
den Bedürfnissen von Mieterinnen und Mietern
entspricht. Darum gehen wir in den Umfragen
sehr ins Detail, beispielsweise mit Fragen zur Ausstattung,
zu Mobilität, Ökologie, Aussenräumen
und zur Kommunikation. Das sind für uns auch
Anhaltspunkte für Investitionsentscheide. Veränderungen
geben uns Hinweise, worauf wir verstärkt
achten müssen. Auch die Dienstleistungsqualität
der Bewirtschaftung wird abgefragt. Mit den
jüngsten Ergebnissen konnten wir uns erstmals an
einem Benchmark messen. Ergebnis ist, dass wir in
wichtigen Aspekten über den Benchmarks liegen.
Das ist für unsere Mitarbeitenden eine zusätzliche
Motivation.
Nachhaltigkeit ist derzeit in aller Munde und
wird auch von Ihnen besonders herausgestrichen.
Wie verstehen Sie Nachhaltigkeit?
Alles, was heute im weitesten Sinn unter Nachhaltigkeit
fällt, ist bei uns seit jeher Thema. Darum
fühlen wir uns im ESG-Modell mit seinen
drei Dimensionen Umwelt, Soziales und Governance
zu Hause und haben sie für unsere Tätigkeit
mit der Ökonomie als vierte Dimension für die gesamte
Pensimo-Gruppe zu einem ganzheitlichen
Ansatz fusioniert. Die Erkenntnis, dass keine der
Dimensionen langfristig ohne die anderen funktioniert,
leitet uns bei allen Handlungen. Das gilt es
vor allem gegenüber all jenen zu betonen, die behaupten,
Investoren wären nur an der kurzfristigen
Rendite interessiert. Es braucht eine ständige
Güterabwägung und Gewichtung, alle vier Dimensionen
müssen einen positiven Wertschöpfungsbeitrag
leisten.
Warum haben Sie sich für ESG als Modell
entschieden?
Weil sich dieses Konzept in der Branche national
und international mehr und mehr durchsetzt und
Portfolios so vergleichbar macht. Für einen Investor
mit einer Multi-Asset-Allocation ist dies entscheidend.
Wir sind nach wie vor zurückhaltend
gegenüber Labels, bekennen uns aber zu einer klaren
Ausrichtung auf mess- und beschreibbare ESG-
Kriterien in unseren Portfolios.
Sie blicken auf eine langjährige Führungstätigkeit
im Bereich der Immobilieninvestitionen
zurück. Wie haben sich Umfeld,
Anforderungen und die Tätigkeiten verändert?
Wir stehen am Ende eines Superzyklus. Das hat
einen grossen Einfluss auf die Wahrnehmung der
jüngeren Menschen in unserer Branche. Bis 2022
hatten wir 20 Jahre lang mit kurzen Unterbrüchen
in gewissen Segmenten praktisch nur positive
Wert entwicklungen. Das war wirklich eine ganz
aussergewöhnliche Konstellation. Wir kamen gegen
Ende der 1990er-Jahre aus einer tiefen Immobilienkrise.
Immobilien waren als Anlageklasse
verpönt. Die Branche galt als eher langweilig.
… und auch weitgehend intransparent.
Ja, das ist so. Der Druck nahm aber in jeder Beziehung
zu – Einführung der Raumplanung, schwankende
Energiepreise, verschärfte Rechnungslegung
und der Zusammenbruch vieler Investoren und
auch Banken trugen dazu bei, dass der Bau- und Immobiliensektor
ab den 2000er-Jahren eine enorme
Professionalisierung erlebte. Die Ökonomie und
strenge Governance-Vorschriften hielten Einzug.
Das verlangte neue Fachkräfte. So wurden neue
Ausbildungsformate wie die Masterstudiengänge
geschaffen. Etwa ab den 2010er-Jahren kamen
wiederum «neue» Themen dazu: soziale, ökologische,
prozessuale Aspekte – beispielsweise in der
Erkenntnis, dass grosse Bauprojekte ohne partizipative
Prozesse nicht mehr realisierbar sind.
Gleichzeitig hat auch die Regulierung stark
zugenommen.
Das gilt für die Anlagestiftungen ganz besonders.
Die Verordnung über die Anlagestiftungen trat
erst 2011 in Kraft – im Vergleich zu Fonds relativ
spät. Ich bin überzeugt, dass die Immobilienwirtschaft
immer die nötigen Lehren aus Krisen
und Verwerfungen gezogen hat. In der Branche ist
das Bewusstsein für Verantwortung, Qualität und
Langfristigkeit weit entwickelt.
WIR SCHAUEN
AM IMMOBI-
LIENMARKT
ZURÜCK AUF
EINEN SUPER-
ZYKLUS.
*IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist
Verleger der
Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / März 2024 9