immobilia 2024/03 - SVIT

FOKUS INTERVIEW
IMMOBILIEN-ANLAGESTIFTUNGEN
Aktuell werden Leerkündigungen und sogenannte
Luxussanierungen angeprangert.
Was sagen Sie diesen Kritikern?
Das ist ein Pauschalvorwurf. Im Einzelfall mag er
für gewisse Marktteilnehmer zutreffen. Pensimo
ist hingegen nicht im Luxussegment investiert.
Wenn immer möglich, sanieren wir im bewohnten
Zustand. Das hat soziale und ökonomische Gründe.
Wir wollen unsere Mieterinnen und Mieter fair behandeln.
Mietrechtlich ist der Mietzinsaufschlag in
diesem Fall beschränkt. Auf der anderen Seite entfallen
Kosten für Leerstände, die Akzeptanz ist höher
und das Einspracherisiko ist geringer. Zudem
ist es im Sinne des Auftrags unserer Anlegerinnen,
Sanierungen sozialverträglich durchzuführen.
Diese Verantwortung wollen wir wahrnehmen,
insbesondere in dieser angespannten Lage im Wohnungsmarkt.
Aber natürlich führen Sanierungen
im bewohnten Zustand zu massvolleren Mietzinsanpassungen
als bei einer Leerkündigung und der
Anpassung an die Marktmiete. Eine Erneuerung im
bewohnten Zustand ist aber nicht immer möglich,
wenn es die Platzverhältnisse nicht zulassen oder
die Eingriffe zu tief sind. Unsere Erneuerungen haben
aber nichts mit Luxussanierungen zu tun. Im
Vordergrund steht die langfristige und nachhaltige
Ertüchtigung, namentlich mit energetischen Aspekten
wie Energieeffizienz, CO2-Absenkung oder
Energieproduktion zum Eigenverbrauch sowie die
Sicherheit und die Barrierefreiheit der Gebäude.
Welchen Einfluss hat der Übergang der
Babyboomer vom Erwerbsleben ins
Pensionsalter für die Kapitalausstattung
der Stiftungen?
Wir antizipieren die Investitions- und Desinvestitionsbedürfnisse
zusammen mit den Pensionskassen
auf jährlicher Basis. Dieser Dialog ist sehr eng.
Der Mittelzufluss der letzten Jahre im Bereich der
Immobilien war aussergewöhnlich und konnte gar
nicht vollumfänglich bedient werden. Inzwischen
hat eine Trendwende eingesetzt, die aber eher finanzmarktgetrieben
als demografisch bedingt ist.
Das hat sich nicht zuletzt in den Immobilienpreisen
niedergeschlagen. Nach dem Zinsanstieg kam
der Transaktionsmarkt kurzfristig praktisch zum
Erliegen; Kapitalaufstockungen wurden vertagt
oder nicht im vollen Umfang gezeichnet. Multi-Asset-Portfolios
waren durch die Zinswende teilweise
mit einem zu hohen Immobilienanteil konfrontiert.
Gleichzeitig sind Festverzinsliche nach langer Zeit
wieder attraktiver. Es besteht nach wie vor eine robuste
Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der
hohen Zuwanderung, dies bei gedrosselter Produktion
aufgrund der Zinsentwicklung, gestiegener
Baukosten und hoher Planungsrisiken. Diese
heftigen kurzfristigen Ausschläge übersteuern die
ZUSÄTZLICHE
REGULIERUNG
BAUT KEINE
NEUEN
WOHNUNGEN.
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IMMOBILIA / März 2024