immobilia 2024/03 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
IMMOBILIARSACHENRECHT
2023 IM SACHEN-
UND BODENRECHT
Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli fasst im
vorliegenden Beitrag das Jahr 2023
in Gesetzgebung und Rechtsprechung
auf dem Gebiet des Sachenund
Bodenrechts zusammen.
TEXT — PROF. DR. IUR. ROLAND PFÄFFLI*
Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme
vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist. BILD: 123RF.COM
I. GESETZGEBUNG
A. LEX KOLLER
Das Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland
(BewG) soll geändert werden. Die parlamentarische
Initiative Nr. 16.498 (eingereicht
von Nationalrätin Jacqueline Badran,
SP / Zürich) vom 16. Dezember 2016 verlangt,
dass die strategischen Infrastrukturen
der Energiewirtschaft, namentlich die
Wasserkraftwerke, die Stromnetze sowie
Gasnetze, dem BewG unterstellt werden.
Der Gesetzesentwurf mit Erläuterungen
wurde im Bundesblatt publiziert 1 .
Mit der beabsichtigten Änderung ist vorgesehen,
den Titel des Gesetzes wie folgt
zu ändern: Bundesgesetz über den Erwerb
von Grundstücken und strategischen Infrastrukturen
der Energiewirtschaft durch
Personen im Ausland (EGIAG).
Der Bundesrat beantragt in seiner Stellungnahme
vom 2. Juni 2023, auf die Vorlage
nicht einzutreten 2 . Der Nationalrat ist
am 7. Juni 2023 auf die Vorlage eingetreten
und hat sich für die Gesetzesänderung ausgesprochen.
Die Beratungen im Ständerat
sind noch ausstehend.
B. UNTERGRUND
Der Bundesrat will die rechtlichen
Grundlagen schaffen, damit künftig geologische
Daten für die Planung der Nutzung
des Untergrunds zur Verfügung gestellt
werden können. Es sind deshalb Änderungen
im Bundesgesetz über Geoinformation
(GeoIG; SR 510.62) vorgesehen. Dadurch
sollen alle Dateninhaber verpflichtet werden,
ihre geologischen Daten den Kantonen
und dem Bund zur Verfügung zu stellen,
ohne dabei die Rechte zur wirtschaftlichen
Nutzung ihrer Daten zu verlieren. Die Vorlage
basiert auf der vom Parlament überwiesenen
Motion Nr. 19.4059 vom ehemaligen
Nationalrat Karl Vogler (Die Mitte / Obwalden)
vom 18. September 2019.
Der Bundesrat hat die entsprechende
Botschaft und den Entwurf zur Änderung
des Geoinformationsgesetzes am 23. August
2023 zuhanden des Parlaments verabschiedet
3 .
II. RECHTSPRECHUNG
A. EIGENTUM (GARANTIE)
Das Energiegesetz des Kantons Zürich
wurde wie folgt ergänzt: Bestehende ortsfeste
elektrische Widerstandsheizungen
zur Gebäudebeheizung und bestehende
zentrale Wasserwärmer, die ausschliesslich
direkt beheizt werden, sind bis zum
Jahr 2030 durch Anlagen zu ersetzen, die
den Anforderungen dieses Gesetzes entsprechen.
Zudem wurde eine Busse von bis
zu 20 000 CHF für Widerhandlungen vorgesehen.
Diese Bestimmungen stellen zwar einen
Eingriff in das Eigentumsrecht dar;
sie ver stossen jedoch nicht gegen die in der
Bundesverfassung verankerte Eigentumsgarantie
(Art. 26 Abs. 1 BV). Im konkreten
Fall war die Einschränkung der Eigentumsgarantie
verhältnismässig (Art. 36 Abs. 3
BV). Mit anderen Worten: Der Eingriff wog
nicht besonders schwer, sodass keine Entschädigung
im Sinne einer Enteignung gemäss
Art. 26 Abs. 2 BV zu entrichten ist 4 .
In einem anderen Fall ging es um die Gültigkeit
einer Gemeindeinitiative, welche die
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit
Sammelgaragen mit mehr als vier Parkplätzen
zu baulichen Massnahmen für das
Laden von Elektroautos verpflichtet. Diese
Initiative ist mit der Eigentumsgarantie
(Art. 26 Abs. 1 BV) vereinbar und verstösst
somit nicht gegen übergeordnetes Recht 5 .
B. STOCKWERKEIGENTUM
(UNVOLLSTÄNDIGE
ERSTELLUNG)
Sofern beim Stockwerkeigentum nicht
alle im Begründungsakt vorgesehenen Einheiten
erstellt werden (beispielsweise wurde
die erste Etappe erstellt – die zweite kann
nicht erstellt werden), so ist wie folgt vorzugehen:
Entweder wird das Stockwerkeigentum
in gewöhnliches Miteigentum
umgewandelt (Art. 69 Abs. 4 GBV) oder die
Stockwerkeigentümer einigen sich (in öffentlich
beurkundeter Vereinbarung) auf
eine Abänderung des Stockwerkeigentums,
sodass die Eintragung mit der Realität in
Einklang gebracht wird 6 .
Eine gerichtliche Löschung der nicht
gebauten Stockwerkeinheiten und damit
verbunden der Ausschluss der Stockwerkeigentümer
dieser Stockwerkeinheiten aus
der Gemeinschaft, ohne dass die Voraussetzungen
von Art. 649d ZGB dafür erfüllt wären,
ist rechtlich ausgeschlossen 7 .
C. STOCKWERKEIGENTUM
(BAULICHE MASSNAHMEN)
Im vorliegenden Fall hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft
beschlossen,
einen neuen Hauptzugang mit Lift
auf der Höhe des Erdgeschosses sowie einen
Nebeneingang für Fahrräder im Kellergeschoss
zu erstellen. Dieser Beschluss
wurde von einem Stockwerkeigentümer angefochten.
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IMMOBILIA / März 2024