Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

Themen international Economics
18. September 2003
Nr. 283
Editor
Hans-Joachim Frank
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Publikationsassistenz
Astrid Petter
+49 69 910-31755
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Deutsche Bank Research
Frankfurt am Main
Deutschland
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DB Research Management
Norbert Walter
Aktuelle Themen
Demografie Spezial
Demografie lässt Immobilien wackeln
• Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird ab 2012 zurückgehen. Diese
Veränderung dürfte die Renditen von Wohn- und Büromärkten unter Druck
bringen, da sich das Angebot nur mit deutlicher Zeitverzögerung an Nachfragerückgänge
anpassen kann. Dennoch ist die Formel „weniger Menschen
brauchen weniger Wohn- und Büroraum“ in dieser vereinfachenden Form unzulässig.
• Die Wohnflächennachfrage wird in Deutschland insgesamt noch bis
2030 zunehmen. Bis dahin lässt die Alterung der Gesellschaft die Zahl der
Haushalte sowie den durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch pro Haushalt
wachsen. Nach 2030 jedoch wird die Flächennachfrage zurückgehen.
• Die Entwicklung der Wohnungsmärkte wird regional sehr unterschiedlich
verlaufen. Insbesondere in Regionen mit geringer Arbeitsnachfrage verstärkt
der Fortzug der jungen Menschen die demografischen Trends. In den
ostdeutschen Fortzugsgebieten wird das Problem zusätzlich durch das Überangebot
auf den Wohnungsmärkten verschärft. Gleichzeitig gibt es jedoch
signifikante Zusatznachfrage in den Wirtschaftszentren.
• In den nächsten Jahrzehnten kommt es zu einer schleichenden Nachfrageverschiebung
zwischen den einzelnen Wohnungssegmenten. Die Nachfrage
nach altengerechten Wohnungen nimmt spürbar zu. Parallel dazu
werden Wohnungen für junge Familien seltener nachgefragt werden, v.a. jene
im niedrig preisigen Bereich.
• Die deutschen Büromärkte werden früher und heftiger von der demografischen
Entwicklung betroffen sein, da das Erwerbspersonenpotenzial
bereits ab 2020 spürbar schrumpft. Diese Entwicklung könnte durch Fortschritte
in der I&K-Technik dann akzentuiert werden, wenn die Bereitschaft
zur Telearbeit bei Arbeitgebern und Arbeitnehmern zunimmt.
• Immobilienanlageprodukte müssen sich in Zukunft stärker regional
und über Immobilienklassen hinweg diversifizieren, um die Risiken der
demografischen Entwicklung abzufedern. Dabei ist v.a. an globale Anlagestrategien
zu denken, da nicht alle Nationen gleichmäßig und auch nicht
gleichzeitig unter der demografischen Last leiden werden.
• Letztlich kann die rückläufige Nachfrage auf den Immobilienmärkten durch
Anpassungen des Angebots kompensiert werden. In Zukunft dürfte das Angebot
an Wohn- und Büroflächen immer langsamer zunehmen. Die Hauptlast
der demografischen Entwicklung trägt dann weniger die Immobilienwirtschaft,
als vielmehr die Bauwirtschaft. Positive Impulse für die
Baubranche kommen dann in erster Linie aus dem Bereich Modernisierung
und Sanierung.
Tobias Just, +49 69 910-31876 (tobias.just@db.com)
Dieser Beitrag ergänzt die Studie „Die demografische Herausforderung”, erschienen im Juli
2002.

2
Aktuelle Themen
Demografie lässt Immobilien wackeln
1. Einleitung
Ein Mann soll im Laufe seines Lebens ein Haus bauen, einen Sohn
zeugen und einen Baum pflanzen; so weit die sprichwörtlich ideale Lebensplanung.
Nun werden aber seit über 30 Jahren nicht genug Söhne
(und Töchter) in Deutschland gezeugt, um die Bevölkerungszahl ohne
Zuwanderung stabil zu halten. Auf jede Frau kommen derzeit rein rechnerisch
rd. 1,4 Kinder; um eine Vorgängergeneration zu ersetzen müsste
dieser Wert jedoch bei 2,1 Kinder je Frau liegen. Der Bevölkerungsrückgang
sowie der damit einhergehende Alterungsprozess in der Zukunft
ist also bereits seit Jahrzehnten angelegt. Das hat auch weit reichende
Folgen für die Nachfrage nach Immobilien. Auf den ersten Blick
ist die Schlussfolgerung zwingend: Weniger Menschen benötigen weniger
Wohnraum, folglich ist in Zukunft mit Überangebot auf dem Wohnungsmarkt
zu rechnen und daher mit sinkenden Preisen. Dann könnte
man den Rat zum Hausbauen nicht mehr ruhigen Gewissens geben,
droht doch eine schleichende Wertvernichtung.
Werden die Hauspreise um 50% sinken?
Ökonomen diskutieren seit rd. 15 Jahren die Frage, wie wahrscheinlich
bzw. wie gravierend diese Wertvernichtung in den nächsten Jahrzehnten
ausfallen könnte. Angestoßen haben diese Diskussion der aktuelle Chairman
des Council of Economic Advisors im Weißen Haus Gregory Mankiw
und David Weil 1 : In ihrer Studie von 1989 bewirkt allein der Übergang
von sehr hohen zu deutlich niedrigeren Geburtenraten (von Baby Boom
zu Baby Bust) einen realen Preisverfall von 47% innerhalb von 20 Jahren.
Mankiw und Weil gehen noch nicht einmal von Bevölkerungsrückgängen
innerhalb des Prognosezeitraums aus. Da Deutschland wesentlich
stärker von der demografischen Entwicklung belastet wird als die
Vereinigten Staaten, sollte der Preiseffekt auf dem deutschen Immobilienmarkt
sogar noch dramatischer ausfallen. Diese Schlussfolgerung wäre
jedoch zu voreilig. Zum einen verläuft die Preisentwicklung auf dem USamerikanischen
Häusermarkt in den letzten Jahren exakt entgegen den
Prognosen von Mankiw und Weil: Die realen Preise stiegen seit 1987
um rd. ein Drittel. Damit die Punktprognose der beiden Ökonomen für
2007 noch eintritt, müssten die Preise in den kommenden vier Jahren
um insgesamt 60% nachgeben. 2 Zum anderen wurde in den letzten Jahren
schwere inhaltliche Kritik an den Modellrechnungen von Mankiw und
Weil vorgenommen. In deren Querschnittsanalyse bleiben z.B. die für
die Wohnungsnachfrage sehr bedeutsamen Einkommens- und Kohorteneffekte
systematisch unberücksichtigt. Neuere Analysen messen dem
demografischen Effekt für den US-Häusermarkt keine dominierende Rolle
zu. 3
1 Mankiw, G., Weil, D. (1989), The baby boom, the baby bust, and the housing
market, in: Regional Science and Urban Economics 19, S. 235-258.
2 Zwar dürften derzeit einige regionale Immobilienmärkte (leicht) überbewertet sein,
eine Abwertung um preisbereinigt 60% sehen jedoch selbst pessimistische Marktbeobachter
nicht (vgl. zu dieser Thematik auch: Just, T. (2003), Bubble Trouble am
Wohnungsmarkt?, Aktuelle Themen Nr. 257, Deutsche Bank Research).
3 Vgl. u.a. Holland, A.S. (1991), The baby boom and the housing market. Another
look at the evidence, in: Regional Science and Urban Economics 21, S. 565-571;
Green, R., Hendershott, P.H. (1996), Age, housing demand, and real house prices,
in: Regional Science and Urban Economics 26, S. 465-480. Für eine deutsche
Zusammenfassung der Literatur vgl. z.B. Börsch-Supan, A., Ludwig, A., Sommer,
M. (2003), Demographie und Kapitalmärkte. Die Auswirkungen der Bevölkerungsalterung
auf Aktien-, Renten- und Immobilienmärkte, Deutsches Institut für Altersforschung,
Köln.
Economics
*HEXUWHQUDWH
18. September 2003
Kinder pro Frau
Neue Länder
3,0
2,5
2,0
1,5
Früheres
Bundesgebiet
1,0
0,5
Baby Boom
0,0
52 62 72 82 92 02
Quelle: St at. BA
5HDOH +DXVSUHLVH 86$
reale Hauspreise
(IST)
-60%
200
180
160
140
120
100
Prognose Mankiw /Weil 80
von 1989
1975=100
60
40
75 79 83 87 91 95 99 03 07
Quellen: Nat ional Association of Realt ors, DB Research
Bevölkerungsentwicklung in
Deutschland und den USA
150
2000=100
140
USA
00 10 20 30 40 50
Quellen: St at. BA, UN
Deutschland
130
120
110
100
90
80

18. September 2003
Aktuelle Themen
Nun lassen sich die Ergebnisse für die USA nicht einfach auf Deutschland
übertragen, da Deutschland wesentlich stärker unter der Last der
Bevölkerungsentwicklung leiden wird als die USA. In dieser Studie werden
die Perspektiven für deutsche Immobilien in den kommenden 50
Jahren aufgezeigt. Dafür sind im zweiten Kapitel zunächst die zentralen
demografischen Entwicklungen zu skizzieren. Das dritte Kapitel leitet
daraus Nachfragetrends für den Wohnungsmarkt ab, und im vierten Kapitel
werden Entwicklungsszenarien für die deutschen Büromärkte entworfen.
2. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
Im Juni 2003 hat das Statistische Bundesamt die 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
bis 2050 vorgelegt. Diese Vorausberechnung
bildet das Fundament für alle weiteren Schätzungen in dieser Studie.
Wie bereits in der 9. Vorausberechnung von 1998 legen die Statistiker
ihren Berechnungen eine über den gesamten Prognosehorizont stabile
Geburtenhäufigkeit von 1,4 Kindern pro Frau zugrunde. In Ostdeutschland
liegt der Wert zwar noch immer unterhalb des westdeutschen Niveaus
– in den letzten Jahren nähert sich die Quote jedoch deutlich von
unten an den Referenzwert der alten Länder an, sodass die Annahme
der vollständigen Konvergenz bis 2010 plausibel erscheint.
Auch bezüglich der Annahme künftiger Zuwanderungen weichen die Bevölkerungsforscher
unwesentlich von ihren Annahmen von 1998 ab: Es
gibt ein mittleres Szenario mit einem jährlichen Zuwanderungsgewinn
von gut 200.000 Personen - das entspricht in etwa dem langjährigen
Durchschnitt der letzten 40 Jahre. Hinzu kommt ein Downside-Szenario,
in dem lediglich mit rd. 100.000 Menschen Netto-Zuwanderung gerechnet
wird. 4
Lebenserwartung nimmt weiterhin zu
Der zentrale Unterschied der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung
zu der vorherigen Rechnung von 1998 besteht in der unterstellten Entwicklung
der zukünftigen Lebenserwartung: Die aktuelle Berechnung fußt
auf der Zunahme der Lebenserwartung bei Geburt um 6,3 Jahre (Männer)
bzw. um 5,8 Jahre (Frauen) bis 2050. Bis zum Jahr 2020 steigt die Lebenserwartung
um fast zwei Monate pro Jahr. Das ist in etwa die Rate,
mit der sich die Lebenserwartung zuletzt erhöht hat. Nach 2020 verlangsamt
sich der Prozess, falls die Möglichkeiten einer verbesserten medizinischen
Versorgung zunehmend ausgeschöpft werden. Außerdem muss
ein verbesserter medizinischer Standard auch finanziert werden. Die aktuelle
Diskussion um notwendige Gesundheitsreformen zeigt, dass hier
noch viele Fragen offen sind. Im letzten Jahrzehnt des Prognosehorizonts
nimmt die Lebenserwartung „nur“ noch um einen Monat pro Jahr
zu; dieser Wert wurde in der Berechnung von 1998 bereits im Jahr 2000
erreicht und für den gesamten Prognosezeitraum konstant gehalten.
In der mittleren Variante der aktuellen Vorausberechnung kann der anhaltende
Anstieg der Lebenserwartung sowie die Netto-Zuwanderung von
200.000 Personen p.a. den steigenden Sterbeüberschuss bis zum Jahr
2012 überkompensieren. Die Bevölkerung wächst in den kommenden
zehn Jahren sogar noch um gut 0,5% auf dann rd. 83,1 Mio. Einwohner.
Dieses Wachstum ist allerdings deutlich geringer als in zurückliegenden
Dekaden: In den 90er Jahren nahm die Bevölkerungszahl bedingt durch
den starken Zustrom von Spätaussiedlern aus Osteuropa um über 3,5%
4 Zusätzlich wird ein Upside-Szenario mit einem Einwanderungsüberschuss von
300.000 Personen gerechnet.
Economics
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH
XQG
1998
Maximale
Bevölkerungszahl 2012
(10. koordinierte Vorausberechnung)
85
80
75
70
65
00 10 20 30 40 50
���������� 1998: 9. koordinierte Vorausberechnung,
Variante 2 mit 200.000 Zuw anderern
p.a., um aktuellen Rand bereinigt.
2003: 10. koordinierte Vorausberechnung,
Variante 5 mit 200.000 Zuw anderern p.a.
Quellen: Stat . BA, DB Research
2003
Mio.
9HUOlQJHUWH /HEHQVHUZDUWXQJ
Mädchen
Monate gg. Vj.,
geglättet
Jungen
-1
1950 60 70 80 90 00 10 20 30 40 2050
*) Lebenserw artung Neugeborener
Quellen: Stat . BA, DB Research
5
4
3
2
1
0
3

4
Aktuelle Themen
zu; in den 70er und 80er Jahren legte die westdeutsche Bevölkerung um
jeweils rd. 1,5% zu und in den 50er und 60er Jahren wuchs die Zahl der
westdeutschen Bevölkerung sogar um jeweils rd. 10%.
Die seit den 70er Jahren rückläufigen Geburtenraten bedeuten in den
kommenden zehn Jahren geringeres Bevölkerungswachstum und einen
späteren Rückgang der Gesamteinwohnerzahl. Bis 2050 sinkt die Bevölkerungszahl
in der Basisvariante auf 75,1 Mio. Das entspricht einem
Rückgang um rd. 10% gegenüber dem Höchstwert 2012. In der Variante
mit halb so hoher Nettozuwanderung fällt der Bevölkerungsrückgang sogar
doppelt so hoch aus. Dann würden in Deutschland nur 67 Mio. Menschen
wohnen. Das wären dann in etwa so viele wie 1999 allein in Westdeutschland
(inkl. West-Berlin) lebten. 5
Die Altersstruktur wird sich massiv ändern
Schwerer als der Bevölkerungsrückgang wiegt für viele Aspekte, insbesondere
den wirtschaftlichen, die Verschiebung in der Altersstruktur der
Bevölkerung. In den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren erreichen die
geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge (Baby-Boomer) zunehmend das
Rentenalter. Diese stark besetzten Jahrgänge können immer weniger
durch nachrückende Jahrgänge ersetzt werden. Bis 2030 steigt der Anteil
der über 65-jährigen um rd. 10%-Punkte. Mehr als jeder vierte Mensch
in Deutschland wird dann im Rentenalter sein. Im Jahr 2050 werden
30% der Menschen in Deutschland älter als 65 Jahre sein. Gleichzeitig
sinkt die Zahl der Personen im erwerbsfähigen Alter, wozu üblicherweise
die Menschen zwischen 15 und 65 Jahren zählen. Sind heute noch gut
55 Mio. Menschen in dieser Altersgruppe, werden es in dreißig Jahren
sechs Mio. Menschen weniger sein; in fünfzig Jahren wird diese Altersgruppe
um über 11 Mio. Menschen kleiner sein als heute. Dieser Rückgang
entspricht also mehr als 20%.
Die Verschiebung der Altersstruktur betrifft sowohl die Nachfrage nach
Wohn- als auch nach Büroimmobilien. Während dies bei Wohnimmobilien
in erster Linie zu Änderungen der Nachfragestruktur führt, wird die
Nachfrage nach Büroraum sehr direkt belastet, da für die Nachfrage nach
Büroraum nicht die Gesamtbevölkerung, sondern die erwerbsrelevante
Bevölkerungsgruppe maßgeblich ist. Eine Analyse der Auswirkungen
des demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte muss also zwischen
diesen beiden Immobilienklassen differenzieren.
Regionale Unterschiede werden akzentuiert
Außerdem ist zu beachten, dass Immobilienmärkte auch in Zukunft regionale
Märkte bleiben. Wenn also regionale Unterschiede fortbestehen,
geht es bei der demografischen Entwicklung auch um die „Verteilung
einer schrumpfenden Bevölkerung“. 6 Diese Unterschiede sind heute
bereits angelegt. Auch in den zurückliegenden Jahren wuchs in erster
Linie die Bevölkerung in den wachstumsstarken Regionen zu Lasten der
Wachstumsnachzügler. So nahm von 1990 bis 2000 die Bevölkerungszahl
in Bayern und Baden-Württemberg um rd. 7% zu während sie in
5 Bevölkerungsprognosen sind immer bedingte Prognosen. Die Ergebnisse hängen
stark von der korrekten Setzung der Annahmen ab. Zumindest in der Vergangenheit
ließen sich gerade jene Ereignisse, die den größten Einfluss auf die
Bevölkerungsentwicklung hatten, nur unzureichend prognostizieren (z.B. Pillenknick,
verlängerte Lebenserwartung, Zuwanderung von Spätaussiedlern, Wiedervereinigung).
Für eine Darstellung früherer Bevölkerungsvorausberechnungen
vgl. Bretz, M. (2001), Zur Treffsicherheit von Bevölkerungsvorausberechnungen,
in: Wirtschaft und Statistik 11/2001, S. 906-921.
6 Vgl. dazu Bergheim, S. (2003), Migration in Deutschland: Umverteilung einer
schrumpfenden Bevölkerung, Aktuelle Themen Nr. 263, Deutsche Bank Research.
Economics
5HJLRQDOH %HY|ONHUXQJV
HQWZLFNOXQJ LQ 'HXWVFKODQG
18. September 2003
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�������� 2,8 -3,4 20,7 28,5
���� � � 4,6 -3,3 21,1 29,2
�� ���� 5,0 -2,7 20,3 30,6
��������� 9,6 -8,4 23,9 33,6
������ -9,2 -17,1 22,4 28,6
������� 0,1 -6,4 19,9 30,2
������ 1,6 -7,2 21,3 30,0
��������� -2,5 -18,5 24,6 31,9
�������� 1,3 -7,5 22,2 28,9
��� -2,0 -10,0 21,6 28,9
��� ������� 4,2 -5,0 21,7 29,3
�������� -7,7 -20,8 24,6 29,9
������� -0,6 -15,0 24,9 31,2
���������� -7,0 -21,6 25,2 31,2
���������� 1,0 -10,7 23,1 30,4
����� -10,8 -26,8 26,3 31,9
�������� 0,7 -8,6 22,0 29,6
Anmerkungen: Den Berechnungen lagen die
Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für
Bauwesen und Raumordnung (BBR) bis 2020
und die 10. Bevölkerungsvorausberechnung
des Stat. BA zugrunde. Dabei wurde der Länderschlüssel
der BBR-Rechnung auf die Zahlen
des Stat. BA angewandt. Somit erhält man
eine Annäherung für eine regionalisierte Bevölkerungsprognose
auf der Basis der aktuellen
Schätzung des Stat. BA. Für die Berechnung
der Daten von 2020 bis 2050 wurden die
regionalen Kohortenanteile fortgeschrieben.
Das impliziert die Annahme von allmählich ausgeglichenen
Binnenmigrationssalden in dieser
Zeit. In den letzten Jahren hat sich der Umzug
von Ost nach West allerdings wieder deutlich
verstärkt. Gerade für Ostdeutschland sollten
die Risiken betont werden.
Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH QDFK
$OWHUVJUXSSHQ
2000=100
65 u. mehr
Gesamt
170
150
130
110
90
15 - 65
70
0 - 15
50
00 10 20 30 40 50
Quelle: St at . BA

18. September 2003
Aktuelle Themen
Sachsen, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern in gleichem Maße
abnahm. Geht man auf die Ebene der kreisfreien Städte, wird das Gefälle
zwischen den wichtigen Wachstumsclustern und den Fortzugsgebieten
noch größer. Innerhalb der 10-Jahresperiode bis 2000 verlor beispielsweise
Hoyerswerda ein Viertel seiner Einwohner, Görlitz jeden Fünften.
Auf der anderen Seite stehen z.B. Landau oder Ingolstadt, wo innerhalb
von zehn Jahren 10% mehr Einwohner gezählt wurden. Solch starke
Disparitäten könnten sich in Zukunft durch die demografischen Entwicklungen
zusätzlich verstärken.
So variiert heute nicht nur die Lebenserwartung zwischen den Regionen
in Deutschland, auch die Fertilitätsrate ist keineswegs einheitlich. Dies
liegt zum einen an verschieden hohen Lebensrisiken – in Ostdeutschland
stürzte die Zahl der Kinder pro Frau im Zuge der Wiedervereinigung
von 1,5 auf 0,5 Kinder pro Frau. Zum anderen ist es darauf zurückzuführen,
dass die jungen Menschen besonders mobil sind und vornehmlich
in die Wachstumsregionen mit Aussichten auf Arbeit ziehen. 7
Selbst unter der Annahme, dass sich die bestehenden regionalen Unterschiede
hinsichtlich Lebenserwartung und Fertilität allmählich angleichen,
spüren einige Regionen die demografische Entwicklung bereits sehr
rasch. Insgesamt ist die Bevölkerungszahl 2020 zwar noch um rd. 0,4%
höher als heute; dieser Anstieg resultiert jedoch aus dem gewichteten
Mittelwert von Gewinner- und Verliererregionen. 8 Während der Speckgürtel
um Berlin dafür sorgt, dass die Bevölkerung in Brandenburg um
fast 10% wächst, verliert Thüringen 10% seiner Einwohner. Zur Mitte des
Jahrhunderts wird sich diese Entwicklung weiter verstärkt haben, in einigen
ostdeutschen Bundesländern fehlen dann mehr als 20% der Bevölkerung,
in Bayern und Baden-Württemberg hingegen gerade mal 3 bis
4%. Noch dramatischer fallen die regionalen Unterschiede aus, wenn
man die Bevölkerung auf Kreisebene prognostiziert. In der Modellrechnung
des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) nimmt
z.B. die Einwohnerzahl in Jena und Chemnitz um rd. 30% ab, während
für den Kreis Erding bis 2020 ein Bevölkerungszuwachs von 26% und für
den Kreis Potsdam-Mittelmark sogar von fast 40% erwartet wird.
Binnenmigration ist wichtig, aber schwer zu prognostizieren
Ein großer Teil der unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklung in den
Teilregionen geht freilich auf Wanderungsgewinne resp. –verluste zurück.
So wanderten beispielsweise allein 1999 rd. 2,5% der Bevölkerung netto
aus Görlitz und Frankfurt/Oder fort; der Sterbeüberschuss betrug gerade
ein Zehntel dieses Wertes. Offensichtlich können Wanderungsbewegungen
deutlich schneller und stärker Druck auf die Immobilienmärkte ausüben.
Auf der anderen Seite gibt es Kreisstädte wie Bad Doberan, wo
der Zuwanderungsüberschuss 2,5% der Bevölkerung in einem Jahr erreicht.
Solche Wanderungen auf Kreisebene lassen sich jedoch ausgesprochen
schwierig vorhersagen. Das zeigt nicht zuletzt der seit 1998
wieder verstärkte Fortzug aus Ostdeutschland. Gerade diese Entwicklung
macht es erforderlich, ein Risikoszenario für Ostdeutschland zu
entwerfen. Der Fokus dieser Studie bleibt die Ebene der Bundesländer.
Anders als demografische Verschiebungen durch Geburtendefizite oder
eine erhöhte Lebenserwartung kommt es bei Migration ohne Zeitverzögerung
zu einer Nachfragewirkung auf den Immobilienmärkten.
7 Die meisten Kinder pro Frau werden in Cloppenburg geboren (1,79), die wenigsten
in Suhl (0,84).
8 Grundlage für die regionalen Bevölkerungsschätzungen war die 10. Bevölkerungsvorausberechnung
des Statistischen Bundesamtes. Der Prognosewert für
2020 wurde gemäß des regionalen Aufteilungsschlüssels des INKAR-Prognosemodells
des BBR auf die einzelnen Bundesländer verteilt.
Economics
$OWHUVVWUXNWXU GHU %HY|ONHUXQJ
���à ����� ��� ����� ��
������� ������� ������� ����Ã
Mio.
���� 16,1 46,5 6,7 69,3
���� 14,3 52,0 12,2 78,4
���� 12,8 55,8 13,7 82,3
���� 11,3 55,2 16,6 83,1
���� 10,2 49,5 21,6 81,2
���� 8,9 44,0 22,2 75,1
Quelle: Stat . BA, 10. Vorausberechnung, Variant e 5
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH QDFK
.UHLVHQ
2000=100
Potsdam-
Mittelmark
150
140
130
120
Erding
110
100
Osnabrück 90
Chemnitz
80
Jena
70
60
00 05 10 15 20
Quelle: BBR
%LQQHQZDQGHUXQJ
Binnenmigrationssaldo
Westdeutschland
(Prognose BBR)
’000
200
150
100
50
BinnenmigrationssaldoOstdeutsch-
0
-50
land (Prognose) -100
Tatsächliche Entw icklung
Ostdeutschland
-150
-200
90 95 00 05 10 15 20
Quellen: Stat . BA, BBR
5

6
Aktuelle Themen
Auf der Grundlage der regionalisierten Bevölkerungsprognose soll nun
im nächsten Schritt die Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahrzehnten
eingeschätzt werden. Dies gibt zumindest Hinweise, inwiefern
die Sorge der anhaltenden Wertvernichtung gerechtfertigt ist.
3. Wohnimmobilien: Wie sicher ist Betongold in Zukunft?
3.1 Nachfrage nach Wohnraum
Jeder Mensch benötigt ein Dach über dem Kopf. Die Nachfrage nach
Wohnraum hängt also direkt mit der Entwicklung der Bevölkerungszahl
zusammen. Geht man davon aus, dass sich das Wohnraumangebot
zumindest mittelfristig an Nachfrageänderungen anpassen kann, müssen
auch die Bestandsänderungen mit der Bevölkerungsdynamik korrelieren.
Für deutsche Städte lässt sich ein enger, positiver Zusammenhang
zwischen dem Bevölkerungswachstum (von 1995 bis 2001) und
der Ausweitung des Wohnflächenbestands nachweisen. Je stärker die
Bevölkerung in diesem Zeitraum gewachsen ist, desto größer fiel auch
der Anstieg der Wohnfläche in einer Stadt aus. Dabei fallen mehrere
Aspekte auf: Erstens, der positive Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum
und Wohnflächenentwicklung fällt in Ost- und Westdeutschland
– trotz aller sonstigen Unterschiede – ähnlich stark aus.
Zweitens, es gibt zwischen ost- und westdeutschen Städten einen Niveauunterschied.
Unter sonst gleichen Bedingungen wurde die Wohnfläche
in ostdeutschen Städten stärker ausgeweitet als in westdeutschen
Städten. Hier zeigt sich zum einen der Nachholbedarf im Osten und
zum anderen die Wirkung der Förderpolitik. Drittens stieg die verfügbare
Wohnfläche auch an jenen Standorten, an denen die Bevölkerungszahl
rückläufig war. Im Durchschnitt wurde die Wohnfläche in westdeutschen
Städten, bereinigt um die Bevölkerungskomponente um fast 6% vergrößert.
Offensichtlich ist die Einwohnerzahl ein wichtiger, aber nicht
der einzige Bestimmungsfaktor für die Wohnraumnachfrage.
Zahl der Haushalte steigt weiter an
Letztlich treten am Wohnungsmarkt nicht Einzelpersonen, sondern Haushalte
als Nachfrager auf. Die Zahl der Haushalte steigt aber seit Jahren
deutlich stärker als die Zahl der Einwohner. Während die Bevölkerungszahl
seit der Wiedervereinigung um gut 3% zulegte, werden heute über
9% mehr Haushalte in Deutschland gezählt als vor zehn Jahren. Folglich
nimmt die Zahl der Personen je Haushalt ab. Wohnten Anfang der
70er Jahre noch rd. 2,7 Personen in einem Haushalt, sind es heute nur
noch rd. 2,1 Personen. Dafür sind zwei miteinander verbundene Effekte
verantwortlich: Zum einen sinkt die Zahl der Kinder in Haushalten. So
wohnten 1970 noch in 37% aller Haushalte Kinder unter 18 Jahren. Heute
liegt der Anteil der Haushalte mit minderjährigen Kindern unter einem
Viertel. Zum anderen ist die Zahl der Haushaltsmitglieder abhängig vom
Alter. Ältere Menschen wohnen überwiegend in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten.
Diese Struktureffekte sorgen in Zukunft dafür, dass die Zahl der Haushalte
in Deutschland noch weiter ansteigen wird, selbst wenn nach 2012
die Bevölkerung bereits abnimmt. Allerdings wird die Zahl der Haushalte
nicht mehr so schnell wachsen wie in den Jahrzehnten zuvor. Bisher
wurden jedes Jahr in etwa 1% mehr Haushalte als im Jahr zuvor gezählt.
Im Laufe dieses Jahrzehnts dürfte die jahresdurchschnittliche Wachstumsrate
auf die Hälfte dieses Wertes sinken, und in der zweiten Dekade
des Jahrhunderts dürfte die Zahl der Haushalte nur noch geringfügig
Economics
18. September 2003
%HY|ONHUXQJVZDFKVWXP XQG
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH
Ost-D.
16%
Anstieg der
Wohnfläche
12% ('01 gg. '95)
8%
4%
0%
West-D.
-16% -12% -8% -4% 0% 4% 8%
Anstieg der Einw ohnerzahl ('01 gg. '95)
Anmerkung: 70 w estdeutsche und
20 ostdeutsche Städte
Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research
40
38
36
34
32
30
28
26
24
22
20
Mio.
Zahl der Pers.
je HH (rechts)
Zahl der Haushalte
(links)
68 71 74 77 80 83 86 89 92 95 98 01
*) bis 1990 nur West
Quelle: St at . BA, M ikrozensus
42
41
40
39
38
37
36
35
34
33
32
+DXVKDOWVHQWZLFNOXQJ LQ
'HXWVFKODQG
Wiedervereinigung
=DKO GHU +DXVKDOWH LQ
'HXWVFKODQG
Mio. %
Anteil der HH
über 65-J.
(rechts)
Zahl der Haushalte (links)
90 00 10 20 30 40 50
Quellen: St at. BA, M ikrozensus, DB Research
3,0
2,9
2,8
2,7
2,6
2,5
2,4
2,3
2,2
2,1
2,0
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0

18. September 2003
Aktuelle Themen
ansteigen. Erst ab 2020 schlägt sich der Bevölkerungsrückgang in rückläufigen
Haushaltszahlen nieder, sodass im Jahr 2050 etwa 7% weniger
Haushalte in Deutschland bestehen werden als auf dem Höchststand
2020. Das entspräche freilich in etwa dem Niveau des Jahres 2000.
Gleichwohl wird die Alterstruktur der Haushalte anders aussehen als
heute. Während 2002 gut ein Viertel der Haushalte Rentnerhaushalte
waren (also Haushalte, in denen der Haushaltsvorstand älter ist als 65
Jahre), klettert der Anteil bis zur Mitte des Jahrhunderts auf über 40%.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist einkommensabhängig
Zwar sind Immobilien zweifelsohne Investitionsgüter, Wohnen stellt jedoch
in erster Linie ein Konsumgut dar. Die Nachfrage nach Konsumgütern
ist nun aber in den meisten Fällen in dem Sinne einkommensabhängig,
dass mit steigendem Einkommen auch mehr nachgefragt wird. Trägt
man für deutsche Städte das Wirtschaftswachstum pro Kopf gegen die
Entwicklung des Wohnflächenkonsums pro Kopf ab, scheint auf den
ersten Blick der Zusammenhang zwischen Einkommen und Wohnfläche
nicht zwingend zu sein. Wenn man jedoch zusätzliche Variablen simultan
in der Schätzgleichung berücksichtigt (z.B. eine Variable für Ostdeutschland
und eine zusätzliche Variable für das Wachstum der Zahl
der über 60-jährigen in der jeweiligen Stadt), ist ein signifikanter Zusammenhang
zwischen Einkommenszuwächsen und Flächenversorgung pro
Kopf feststellbar.
Das heißt, solange die Pro-Kopf-Einkommen in Deutschland zunehmen,
wird auch die Pro-Kopf-Nachfrage nach Wohnraum weiter ansteigen. Nun
hat sich die durchschnittliche Wachstumsrate des realen BIP nicht nur
in den letzten Jahrzehnten spürbar verlangsamt. Es ist wahrscheinlich,
dass es im Zuge der demografischen Verschiebungen zu weiteren Wachs-
Nachfrage am Wohnungsmarkt
Zahl der
Haushalte
= eindeutige Effekte
= unklare Effekte
Quelle: DB Research
⊕
⊕
⊕
Demografische Entwicklung
Natürl. Entwicklung/ Migration
Bevölkerungszahl Altersstruktur
⊕
Remanenz Einkommen pro Kopf
Nachfrage nach Wohnraum
(in m 2 )
Eigenheimquote
¡-
⊕
¡
Staatliche Förderung Zinsen Baukosten
-
⊕
⊕
Economics
(LQNRPPHQVHQWZLFNOXQJ XQG
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH
-50% 0% 50% 100%
⊕
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Anstieg der Wohnfläche
pro Kopf (’01 gg. ’95)
⊕
Ost-D.
West-D.
Anstieg des nom. BIP pro Kopf (’00 gg. ’95)
Anmerkung: 70 westdeutsche Städte und 24
ostdeutsche Städte.
Multiple Regression:
d log Fl = 0,104*d log BIP +0,464*d log Alt
(7,48) (2,71)
+ 0,094*OD
(7,24)
t-Werte in Klammern
R²=0,69 n = 94
wobei:
Fl = Wohnfläche pro Kopf
BIP = BIP pro Kopf
Alt = Einwohner über 60-J.
OD = Ostdeutschland-Dummy
Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research
7

8
Aktuelle Themen
tumseinbußen kommt. In den 60er Jahren nahmen die preisbereinigten
Pro-Kopf-Einkommen noch um jahresdurchschnittlich 3,5% zu; in den
90er Jahren legte das reale Pro-Kopf-BIP nur noch um 1,3% p.a. zu.
Aktuelle Prognosen legen nahe, dass in den nächsten Jahrzehnten mit
keiner stärkeren Dynamik gerechnet werden kann. 9 Falls es keine einschneidenden
Änderungen auf dem Arbeitsmarkt gibt, dürfte die durchschnittliche
Wachstumsrate der Pro-Kopf-Einkommen nicht über den
niedrigen Wert der 90er Jahre hinausgehen. In einem Worst-case-Szenario,
bei dem keine Zuwanderung unterstellt wird und der Produktivitätsfortschritt
aufgrund der veränderten Altersstruktur der Erwerbsbevölkerung
nur noch halb so hoch ausfällt wie in den vergangenen zehn
Jahren, schrumpft die deutsche Wirtschaft. Die Pro-Kopf-Einkommen
werden dann zwar noch steigen, da die Bevölkerungszahl schneller zurückgeht
als die Wirtschaft schrumpft. Im Jahresmittel erhöhen sich die
Pro-Kopf-Einkommen jedoch nur noch um rd. einen halben Prozentpunkt.
Höchstens in unserem optimistischen Szenario, bei dem das tatsächliche
Renteneintrittsalter innerhalb von fünf Jahren auf 65 Jahre steigt und
die Wochenarbeitszeit allmählich um sechs Stunden angehoben wird,
könnten die deutschen Pro-Kopf-Einkommen wieder mit der Rate der
80er Jahre, also mit rd. 2% zunehmen. Allein die heftige Diskussion
über den Vorschlag der Rürup-Kommission, das gesetzliche Renteneintrittsalter
ab 2011 innerhalb von 24 Jahren um zwei Jahre zu erhöhen,
verdeutlicht, dass dieses „Upside-Szenario“ kaum mehr als ein Rechenexempel
ist. In den kommenden Jahrzehnten dürften folglich die Einkommenseffekte
nur sehr gering ausfallen.
Dennoch wird die Wohnfläche pro Haushalt auch in den kommenden
Jahren zunehmen. Dafür sind dann aber in erster Linie Altersstruktureffekte
verantwortlich.
Haushaltsstruktur und Wohnraumnachfrage
Die positiven Nachfrageeffekte einer alternden Gesellschaft mögen auf
den ersten Blick überraschen. Schaut man sich den Wohnflächenverbrauch
der Haushalte gemäß der letzten Einkommens- und Verbrauchsstichprobe
(EVS) von 1998 an, fällt auf, dass ältere Haushalte im Durchschnitt
weniger Fläche bewohnen als Haushalte mittleren Alters. Westdeutsche
Haushalte, deren Haushaltsvorstand über 70 Jahre zählt, fragten
beispielsweise 1998 rd. 20% weniger Wohnfläche nach als Haushalte,
deren Haushaltsvorstand 1998 zwanzig Jahre jünger war. In Ostdeutschland
ist dieser Struktureffekt sogar noch ausgeprägter. Das könnte
zu der Vermutung verleiten, dass im Falle einer alternden Bevölkerung
die Nachfrage dramatisch zurückgeht, da der Anteil älterer Haushalte
mit geringerem Flächenverbrauch steigt. Diese Schlussfolgerung zogen
auch Mankiw und Weil in der eingangs zitierten Studie. Der scheinbar
plausible Schluss ist jedoch unzulässig, da hierbei Lebenszyklus- und
Kohorteneffekte vermengt werden.
Kohorteneffekte kennzeichnen Unterschiede zwischen verschiedenen
Geburtsjahrgangsgruppen. Diese beruhen z.B. auf gesellschaftlichen
Werteverschiebungen oder den oben beschriebenen Einkommenseffekten.
In den Einkommens- und Verbrauchsstichproben lassen sich solche
Kohorteneffekte in der unterschiedlichen Wohnraumnachfrage je Altersklasse
zu den jeweiligen Erhebungszeitpunkten näherungsweise erfassen.
So bewohnten 60-jährige Westdeutsche 1998 rd. 7,5% mehr
Wohnraum als 60-jährige Westdeutsche zehn Jahre früher und sogar
fast 20% mehr Fläche als dieselbe Altersgruppe 1978.
9 Vgl. Gräf, B. (2003), Deutsches Wachstumspotenzial: Vor demografischer Herausforderung,
Aktuelle Themen Nr. 277, Deutsche Bank Research.
Economics
18. September 2003
:DFKVWXPVUDWH GHU 3UR .RSI
(LQNRPPHQ
% gg. Vj.
best-case
status quo
worst
case
61-70 71-80 81-90 92-00 00-50
Quellen: St at . BA, DB Research
:RKQIOlFKH SUR +DXVKDOW
unter
25
25-
35
Quelle: EVS 1998
35-
45
West
Ost
45-
55
55-
65
m² je Haushalt
65-
70
.RKRUWHQ XQG /HEHQV]\NOXV
HIIHNWH :HVWGHXWVFKODQG
EVS 1998
Jahrgang 1958
unter
25
25-
35
35-
45
45-
55
70 +
m² je Haushalt
EV S
1988
Jahrgang
1928
EV S
1978
Quellen: Stat. BA, EVS 1978, 1988, 1998
55-
65
65+
5
4
3
2
1
0
110
100
90
80
70
60
50
40
120
100
80
60
40
20
0

18. September 2003
Aktuelle Themen
Daneben beschreiben Lebenszykluseffekte das Nachfrageverhalten eines
typischen Haushalts über seinen Lebenszyklus. Gerade in jungen
Jahren steigt die Wohnungsnachfrage je Haushalt noch sehr zügig an,
z.B. weil geheiratet wird, Kinder geboren werden und Löhne und Gehälter
stärker ansteigen als in späteren Jahren. Ein damals junger Durchschnittshaushalt
(z.B. Jahrgang 1958) fragte 1978 rd. 47 m² Wohnfläche
nach. 10 Zehn Jahre später bewohnte der durchschnittliche Haushalt des
Geburtsjahrgangs 1958, jetzt 30-jährig, bereits rd. 77 m², und in der Einkommens-
und Verbrauchsstichprobe von 1998 wurde für den mittlerweile
40-jährigen Haushalt eine durchschnittliche Wohnfläche von fast 100
m² ermittelt. In späteren Jahren innerhalb des Lebenszyklus eines Haushalts
kommt es dann kaum noch zu einer Reduktion des Flächenkonsums,
selbst wenn Kinder den Haushalt verlassen und das Haushaltseinkommen
durch den Renteneintritt sinkt (Remanenzeffekt). Diese Beharrungstendenz
liegt nicht nur daran, dass Menschen lieb gewonnene
Wohnungen ungern verlassen. Es gibt auch harte ökonomische Gründe
für die sinkende Umzugsfreudigkeit im Alter: Erstens bedeutet jeder
Umzug Transaktionskosten. Da ältere Haushalte im Durchschnitt über
mehr Hausrat verfügen als jüngere Haushalte, nehmen die Transaktionskosten
zu. Wenn darüber hinaus kein Arbeitsplatzwechsel den Umzug
begründet, können die Umzugskosten nicht über den Steuerabzug teilweise
sozialisiert werden. Zweitens sind Mieterhöhungen bei bestehenden
Verträgen in Deutschland schwer durchzusetzen. Vermieter sind
dann darauf angewiesen, Mieterwechsel für Mietanpassungen zu nutzen.
Diese Gründe haben dazu geführt, dass z.B. Haushalte des Jahrgangs
1928 bei der letzten vorliegenden Einkommens- und Verbrauchsstichprobe
1998 mit 70 Jahren auf nahezu derselben Wohnfläche lebten
wie zwanzig Jahre zuvor mit 50 Jahren.
Zwar ist die derzeit gemessene durchschnittliche Wohnraumnachfrage
der Rentner geringer als die durchschnittliche Nachfrage der Haushalte
in der Lebensmitte. Das lässt sich jedoch nicht einfach in die Zukunft
fortschreiben, da zukünftige Rentner anders leben werden als heutige
Rentner. Aufgrund des starken Remanenzeffekts werden sie in etwa dieselbe
Fläche nachfragen wie sie es als Mittvierziger tun. Da gleichzeitig
die heutigen Mittvierziger und Mittfünfziger aufgrund der Kohorteneffekte
auf mehr Fläche wohnen als frühere Generationen, dürfte die Veränderung
in der Altersstruktur netto einen Zuwachs an Wohnflächennachfrage
bedeuten. Das gilt zumindest dann, wenn die bisher gültigen empirischen
Befunde in ähnlicher Form in Zukunft Bestand haben. Das kann,
muss aber nicht so sein, denn die zukünftigen Senioren haben andere
Lebenserfahrungen gesammelt als frühere Generationen. Das könnte sich
auch in einer erhöhten Mobilität und Offenheit für neue Wohnformen äußern.
Daher werden im weiteren Verlauf verschiedene Alternativszenarien
präsentiert, die mögliche Kohorteneffekte berücksichtigen.
Zwar gibt es seit den frühen 80er Jahren scheinbar keine Kohorteneffekte
bei jüngeren Haushalten. Die 30-jährigen Haushalte wohnen auf genauso
viel Fläche wie die 30-jährigen 1988 und 1978. Berücksichtigt
man jedoch, dass heute rd. 70% der Haushalte in der Altersgruppe unter
25 Jahren aus Einpersonenhaushalten bestehen und dass deren Anteil
vor zwanzig Jahren noch zehn Prozentpunkte niedriger lag, wird deutlich,
dass die Flächenversorgung pro Kopf gestiegen sein muss.
10 Die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe ermittelt den Flächenverbrauch nach
Altersgruppen. Hier wird vereinfachend von Geburtsjahrgängen gesprochen, die
in der Mitte der jeweiligen Altersgruppe liegen. Exakter müsste man von einem
Durchschnittshaushalt der Jahrgänge 1953 bis 1963 sprechen.
Economics
3HUVRQHQ MH +DXVKDOW QDFK
$OWHUVJUXSSHQ
< 25 25-
35
35-
45
45-
55
Quelle: Stat . BA, M ikrozensus
55-
65
Personen
je Haushalt
Durchschnitt 2002
65-
75
75+
Veränderung in der Altersstruktur
sorgt für Zusatznachfrage
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
9

10
Aktuelle Themen
Weitere Einflussfaktoren der Wohnflächennachfrage
Neben der Zahl der Haushalte und der Altersstruktur der Haushalte spielt
für die Wohnflächennachfrage zumindest empirisch das Merkmal „Eigentümerhaushalt“
eine Rolle. Während Mieterhaushalte 1998 im Durchschnitt
auf gut 70 m² wohnten, kamen die Eigentumsbesitzer auf rd. 120
m² je Haushalt. Selbst wenn man berücksichtigt, dass rein rechnerisch
in jedem Eigentümerhaushalt 0,7 Personen mehr wohnen, übersteigt
der Wohnflächenverbrauch von Eigentumsbesitzern pro Kopf jenen von
Personen in Miethaushalten um gut ein Viertel. Der weitere Verlauf bei
der Eigentumsbildung wird erstens durch die Einkommensentwicklung
bestimmt, denn gerade den unteren Einkommensgruppen bleibt der Eigentumserwerb
aufgrund finanzieller Grenzen verwehrt. Zweitens spielt
das Zinsniveau eine Rolle. Je niedriger der langfristige Zinssatz, desto
eher lässt sich der Kauf einer Wohnimmobilie finanzieren. Drittens versucht
der Staat, durch massive Wohneigentumsförderung die Eigenheimquote
zu erhöhen. Zwar zeigt die aktuelle Diskussion um die Kürzung
der Eigenheimzulage, dass eine dauerhafte Gewährung solcher Förderung
keineswegs sicher ist – eine Vorausschätzung der Förderpolitik für
die kommenden 50 Jahre erscheint aber nicht zuletzt angesichts der
häufigen Kurskorrekturen bei der Wohnungsförderung in der Vergangenheit
kaum möglich.
Außerdem sollten schleichende, gesellschaftliche Prozesse nicht unterschätzt
werden; immerhin umfasst die Untersuchung einen Zeitraum
von 50 Jahren. Selbst kleine aber stetige Veränderungen in den institutionellen
Rahmen (z.B. Eigenheimförderung, Lasten der Sozialversicherungssysteme)
können über diese Zeitspanne eine große Nachfrageänderung
bewirken.
Prognose der Wohnflächennachfrage
Auf der Grundlage der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des mittleren
Szenarios des Statistischen Bundesamtes und den oben genannten
Treiberfaktoren lassen sich die wichtigsten Entwicklungstrends der
Wohnflächennachfrage ableiten.
Um die Effekte der demografischen Veränderungen isoliert betrachten
zu können, wurde für die westdeutschen Bundesländer der Flächenverbrauch
gemäß der letzten vorliegenden Einkommens- und Verbrauchsstichprobe
fortgeschrieben. Wie oben skizziert, ist das für die jüngeren
Haushalte gerechtfertigt, da sich die Flächennachfrage pro Haushalt in
den letzten Jahren fast nicht mehr verändert hat. Auch die schlechten
Wachstumserwartungen für das künftige BIP rechtfertigen diese Annahme.
Zusätzliche Nachfrage in Westdeutschland entsteht folglich in den
kommenden 20 Jahren v.a. durch den anhaltenden Anstieg der Haushaltszahlen
sowie aufgrund des Remanenzeffekts, also der Tatsache,
dass auch in Zukunft die Mobilität im Alter begrenzt bleibt. Für Ostdeutschland
wurde angenommen, dass sich der Flächenverbrauch pro
Haushalt allmählich bis 2030 an das Westniveau angleicht. Bereits heute
beträgt die Wohnfläche der jüngeren Haushalte (unter 35 Jahre) rd.
95% des Westniveaus. Hier spielt natürlich auch das Preisgefälle eine
wichtige Rolle; die Wohnungsmieten in Leipzig oder Dresden sind nur
halb so hoch wie jene in Frankfurt, München oder Stuttgart. Bei älteren
Haushalten ist der Unterschied deutlich stärker ausgeprägt. In Rentnerhaushalten
macht das West-Ost-Gefälle noch über 30% aus. Diese Differenz
wird durch den Remanenzeffekt allmählich reduziert. Am Ende
des Prognosezeitraums, wenn die heutigen Teenager in Rente gehen,
dürften die Unterschiede in der Flächennachfrage über alle Alterskohorten
weitgehend nivelliert sein. Zwar werden die Einkommen in Ostdeutschland
noch lange Zeit hinter den westdeutschen zurückbleiben, auch die
Economics
18. September 2003
Eigentumshaushalte verfügen über
mehr Wohnfläche ...
... dies liegt v.a. an Einkommenseffekten
:RKQIOlFKH SUR .RSI
West-D.
Gesamt-D.
Ost-D.
00 10 20 30 40 50
Quellen: Stat . BA, DB Research
m 2
50
45
40
35
30

18. September 2003
Aktuelle Themen
Arbeitslosenquote wird noch sehr lange deutlich über dem Niveau der
alten Länder bleiben. Gleichzeitig liegen die Mieten und Hauspreise in
Ostdeutschland weit unterhalb der westdeutschen Werte. Die Kaufkraft
der ostdeutschen Haushalte, gerechnet in Wohnfläche, dürfte daher nicht
unterhalb des westdeutschen Wertes liegen.
Das Ergebnis der Wohnflächenprognose mag auf den ersten Blick überraschen:
Obwohl die Bevölkerungszahl bereits nach 2012 immer zügiger
zurückgeht, nimmt die Wohnflächennachfrage in Deutschland noch bis
zum Jahr 2030 zu. Die Wohnfläche pro Kopf dürfte dann um gut 14%
über dem heutigen Niveau liegen. Bis zum Ende des Betrachtungszeitraums
legt die Flächennachfrage pro Kopf um weitere 4% zu. Da jedoch
der Bevölkerungsrückgang beschleunigt voranschreitet, geht die Wohnflächennachfrage
insgesamt nach 2030 zurück. Im Jahr 2050 werden
freilich noch immer rd. 9% mehr Wohnfläche in Deutschland nachgefragt
als im Jahr 2000.
Anders als vielleicht aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen
für Ost- und Westdeutschland zu vermuten gewesen wäre, nimmt
die Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland deutlich stärker zu als in
Westdeutschland. Bis in das Jahr 2040 wirkt der Remanenzeffekt: Dann
haben sich die Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland in etwa
angeglichen. Bis dahin steigt die gesamte Wohnflächennachfrage in
Ostdeutschland um rd. 20%. Derzeit bewohnen ostdeutsche Haushalte
über 45 Jahre noch gut 30% weniger Fläche als westdeutsche Haushalte.
Diese Differenz verschwindet dadurch, dass jüngere, nachwachsende
Jahrgänge bereits heute fast dieselbe Wohnfläche nachfragen wie
junge Haushalte im Westen. Die Wohnflächennachfrage der älteren Haushalte
wird dann in Ost und West ähnlich sein. Der Remanenzeffekt ist
daher in den neuen Ländern ungleich stärker und überkompensiert zusammen
mit den noch zunehmenden Haushaltszahlen den Bevölkerungsrückgang
bis ungefähr 2040. Aufgrund der stärkeren Alterung in den neuen
Ländern haben die Ostdeutschen rein rechnerisch am Ende des Untersuchungszeitraums
mehr Wohnfläche je Einwohner als die Westdeutschen.
Es darf jedoch auch nicht vergessen werden, dass dies eine
reine Flächenprognose ist. Die Konvergenz der Wohnverhältnisse muss
sich nicht auf die Qualitäten der Wohnungen beziehen. Außerdem muss
betont werden, dass dieses Hauptszenario einen deutlichen Rückgang
der Fortzüge aus Ostdeutschland unterstellt. Gerade für die neuen Länder
bestehen auf dieser Seite hohe Risiken.
In Westdeutschland dürfte die Flächennachfrage nach dem Jahr 2020
nur noch sehr geringfügig zunehmen. Gemäß unseren Berechnungen
stagniert sie nach 2020 über 10 Jahre lang, da sich die expansiven Kräfte
des Remanenzeffekts und der kontraktive Effekt der Bevölkerungsabnahme
während dieses Zeitraums in etwa die Waage halten. Nach 2030
geht die Nachfrage zurück, ist aber 2050 noch rd. 7% über dem Niveau
von 2000.
Selbst wenn man die konservative Bevölkerungsentwicklung der Variante
1 des Statistischen Bundesamtes zugrundelegt, bei der nur 100.000
Personen pro Jahr netto nach Deutschland zuwandern und die Lebenserwartung
nur noch geringfügig zunimmt, resultiert noch ein Flächenzuwachs
bis 2030 von gut 5% für Gesamtdeutschland. In diesem Szenario,
bei dem die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2050 auf 67 Mio. sinkt,
liegt die Flächennachfrage insgesamt im Jahr 2050 bereits um über 5%
unter dem Niveau des Jahres 2000.
Economics
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH
ELV
2000=100
Ost-D.
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research
Gesamt-D.
West-D.
125
120
115
110
105
100
$XVZHLWXQJ GHU :RKQIOlFKHQ LQ
'HXWVFKODQG
7
% gg. Vj.
6
Ost-D.
West-D.
90 92 94 96 98 00 10 30 50
Quellen: Stat . BA, DB Research
Prognose
5
4
3
2
1
0
-1
11

12
Aktuelle Themen
(Vorläufige) Umrechnung in Wohneinheiten
In den letzten Jahren war die Durchschnittsgröße einer neu fertiggestellten
Wohnung rd. 110 m². Lässt man diesen Wert für die kommenden
Jahrzehnte konstant, ergibt sich aus der Flächenprognose ein Neubauvolumen
von rd. 190.000 Wohnungen für Deutschland bis zum Jahr 2020.
Davon entfallen 70% auf die alten Bundesländer. Bis 2030 wird der Netto-Neubaubedarf
aufgrund des Flächenwachstums immer geringer ausfallen
und nach 2030 wird er Null. Dieser Wert ist jedoch nur eine Hilfsgröße,
um die geschätzte Flächenentwicklung in „gewohntere“ Größen
zu übersetzen. Er gibt noch nicht den tatsächlichen Neubaubedarf in
Wohneinheiten an. Dies liegt im Wesentlichen an vier Aspekten, die bei
der aggregierten Betrachtungsweise bisher noch nicht berücksichtigt
wurden. Erstens entwickelt sich die Wohnflächennachfrage regional unterschiedlich.
Dann verfälscht die Analyse der Gesamtentwicklung jedoch
das Neubauerfordernis, denn ein Haus in Dresden kann nicht ein
fehlendes Haus in Stuttgart ersetzen. Zweitens wurden altersbedingte
Abgänge noch nicht ins Kalkül gezogen, und drittens dürfen die gerade
in Ostdeutschland existierenden starken Angebotsüberhänge nicht vernachlässigt
werden. Schließlich gibt es erhebliche strukturelle Verschiebungen
in der Wohnungsnachfrage, denn die Nachfrage verteilt sich in
den kommenden Dekaden völlig anders auf die Altersgruppen als heute.
Dies dürfte sich auch im Wohnungsangebot zeigen.
3.2 Regionale Teilmärkte
Insgesamt liegt die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2020 noch leicht
über dem Niveau des Jahres 2000 und schrumpft dann bis 2050 um rd.
8,5%. Doch wie oben gezeigt, verteilt sich diese Entwicklung sehr unterschiedlich
auf einzelne Bundesländer. Während in Bayern und Baden-Württemberg
der Rückgang insgesamt nur etwas mehr als 3% beträgt,
erreicht er in den strukturschwächeren Bundesländern (z.B. Sachsen-Anhalt,
Thüringen, Saarland) Werte von über 20%.
Das spiegelt sich dann natürlich auch in einer unterschiedlichen Entwicklung
der Haushaltszahlen. Bis 2020 reicht die Bandbreite bei den
westdeutschen Flächenstaaten von einem Rückgang der Haushaltszahlen
um 1% (Saarland) bis zu einem Plus von 12% in Bayern. In den ostdeutschen
Flächenländern reichen die Werte bis 2020 von einem Rückgang
um gut 2% (Thüringen) bis zu einer Zunahme um 20% (Brandenburg).
Hier zeigt sich der Hauptstadtbonus, der auch bereits in den letzten
Jahren für Bevölkerungswachstum im Speckgürtel Berlins gesorgt hat.
Weitere 30 Jahre später wird es in Bayern gut 8% mehr Haushalte geben
als 2000, während im Saarland rd. 13% weniger Haushalte bestehen
könnten. Auch in Ostdeutschland bleiben die Unterschiede zwischen
den Bundesländern erhalten. Die Zahl der Haushalte in Brandenburg
wird nur geringfügig über dem Niveau von 2000 liegen, und in Thüringen
und Sachsen-Anhalt gibt es dagegen fast 20% weniger Haushalte als
im Jahr 2000.
Regionale Bevölkerungsprognosen müssen letztlich eine implizite Annahme
über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung der einzelnen Regionen
treffen, denn nur jene Regionen werden überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum
aufweisen, in denen es genügend Arbeitsplätze
gibt. Hier spielen offensichtlich zahlreiche Parameter eine Rolle, die ex
ante nur schwer zu prognostizieren sind: Innovationen, die zu Strukturwandel
führen, erfolgreiche regionale Wirtschaftspolitik, erfolgreiche regionale
Bildungspolitik etc. Die Erfahrungen in Bayern zeigen, dass ein
strukturschwaches Land durchaus auf die Überholspur wechseln kann.
Economics
:RKQUDXPQDFKIUDJH
:HVWGHXWVFKODQG
2000=100
18. September 2003
Bayern
West-D.
Saarland
NRW
00 10 20 30 40 50
120
115
110
105
100
95
90
85
Anmerkung:
Überdurchschnittlich: Baden-W.,
Bayern, Rheinl.-Pfalz
Durchschnittlich: Hamburg; Niedersachsen,
Hessen
Unterdurchschnittlich: Schleswig-
Holstein, Bremen, NRW, Saarland
Quelle: DB Research
:RKQUDXPQDFKIUDJH
2VWGHXWVFKODQG
2000=100
Brandenburg
Ost-D.
Sachsen-Anhalt
Sachsen
00 10 20 30 40 50
140
130
120
110
100
Anmerkung:
Überdurchschnittlich: Brandenburg
Durchschnittlich: Mecklenburg-Vorp.,
Sachsen
Unterdurchschnittlich: Sachsen-Anhalt,
Thüringen
Quelle: DB Research

18. September 2003
Aktuelle Themen
Das lässt sich jedoch nur schwer über 50 Jahre antizipieren. Daher kommen
regionalisierte Studien in der Regel nicht ohne die Annahme aus,
dass sich die Trends zumindest in ähnlicher Richtung fortsetzen.
Das bedeutet für Westdeutschland, dass die drei süddeutschen Bundesländer
Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz überdurchschnittlich
hohe Nachfragezuwächse bis 2030 haben werden (rd. 15%
im Vergleich zum Jahr 2000). Auf der anderen Seite stehen jene Bundesländer,
in denen der Strukturwandel zur modernen Dienstleistungsgesellschaft
bisher langsamer vollzogen wurde. Gerade am Beispiel NRW
wird freilich deutlich, dass es auch innerhalb von Bundesländern gravierende
Unterschiede geben kann, denn natürlich besteht NRW nicht ausschließlich
aus dem Ruhrgebiet.
Entwicklung in Ostdeutschland weiterhin problematisch
In Ostdeutschland nimmt Brandenburg aufgrund der räumlichen Nähe
zur Hauptstadt eine Sonderposition ein. Die Nachfragezuwächse in Brandenburg
konzentrieren sich insbesondere auf die zu Brandenburg zählenden
Wohngebiete im Umkreis von Berlin. Bis zum Jahr 2020 nimmt
die Wohnraumnachfrage noch stetig um fast 1% pro Jahr zu. Danach
schwächt sich der Nachfragezuwachs auf 0,2% pro Jahr ab.
Nachfrageprognosen für ostdeutsche Regionen sind nicht zuletzt deswegen
mit höherer Unsicherheit behaftet, weil es noch kein Wanderungsgleichgewicht
zwischen Ost und West gibt. So hat sich der Fortzug in
den letzten drei Jahren sogar wieder verstärkt. Die vorliegende Studie
rechnet jedoch analog zur Vorgehensweise des BBR mit einer allmählichen
Reduktion des Wanderungsverlusts. In Anbetracht der noch immer
sehr hohen Arbeitslosenquoten in den neuen Ländern könnte sich die
Einwohnerzahl in Ostdeutschland durchaus schneller verringern. Das hätte
gravierende Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Unterstellt man
beispielsweise einen anhaltenden Wanderungsverlust von 50.000 Personen
pro Jahr, der sich proportional über alle Altersgruppen verteilt, sinkt
die Wohnflächennachfrage ab dem Jahr 2020 sehr rapide auf das Ausgangsniveau
zurück. 11
Analyse auf Kreisebene
Natürlich ist eine Analyse auf Ebene der Bundesländer noch immer sehr
grobkörnig. Man benötigt Prognosen für jeden funktionalen Teilmarkt,
denn natürlich entwickeln sich auch die Wohnungsmärkte in den Bundesländern
nicht einheitlich. So schätzt das Bundesamt für Bauwesen
und Raumordnung z.B. für die Kreise Stralsund, Chemnitz und Osterode
bis zum Jahr 2020 einen Bevölkerungsrückgang um rd. 25%. Das entspräche
in etwa einem Rückgang der Haushaltszahl um 18% und einem
Rückgang der Wohnflächennachfrage um 10%. Würde in diesen Regionen
der Bevölkerungsrückgang anhalten und sich die Einwohnerzahl bis
zum Jahr 2050 tatsächlich halbieren, würde die Wohnflächennachfrage
bis zum Jahr 2050 um über 30% nachgeben. Es ist sogar möglich, dass
sich der „Entvölkerungsprozess“ beschleunigt, wenn zunehmend junge
Menschen fortziehen und dadurch die folgenden Generationen fehlen.
Dies dürfte gerade für kleinere Gemeinden gelten, die nicht innerhalb
eines Agglomerationsraumes liegen und folglich kein Einpendelgebiet
mehr darstellen.
11 Dieses Szenario ist dabei in zweierlei Hinsicht noch nicht einmal ein „Horrorszenario“.
Zum einen war der Wanderungsverlust 2001 mit fast 100.000 rd. doppelt so
hoch wie in dem obigen Szenario. Schwerer dürfte jedoch wiegen, dass in der
Regel nur die jüngeren Jahrgänge mobil sind. Wenn aber jetzt v.a. die jungen
Menschen abwandern, fehlen in der Folgegeneration Kinder. Der Bevölkerungsrückgang
beschleunigt sich dann zunehmend.
Economics
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH
2VWGHXWVFKODQG
2000=100
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research
Hauptszenario
Anhaltende
Abw anderung
Verschärfung auf Kreisebene
125
120
115
110
105
100
95
13

14
Aktuelle Themen
Gemäß der regionalisierten Bevölkerungsprognose des BBR müssen
sich aber auch einige westdeutsche Kreise auf einen sehr starken Bevölkerungsschwund
einstellen. Für Wolfsburg, Osnabrück oder Hagen
beispielsweise erwarten die Prognostiker des BBR bis 2020 eine Abnahme
der Einwohnerzahl um rd. 16%. Das würde einem Rückgang an
Wohnflächennachfrage um rd. 7% bis 2020 entsprechen. Auch hier ließe
sich der Trend bis 2050 fortschreiben – dann könnte die Bevölkerung
um 30 bis 40% abnehmen, was einen Verlust an Wohnflächennachfrage
um rd. ein Viertel bedeuten würde. Immerhin für jeden fünften westdeutschen
Kreis erwartet das BBR einen Bevölkerungsrückgang von mindestens
10% bis 2020. Derart feinstrukturierte Prognosen versprechen
freilich eine Genauigkeit, die in der Realität kaum erfüllt werden kann. Je
kleingliedriger die Betrachtungsebene, desto bedeutsamer werden Veränderungen
bei den Wanderungsannahmen. Das gilt gerade bei solch
langem Analysehorizont. Der Zu- oder Fortzug einer einzigen Niederlassung
eines Großunternehmens kann auf Kreisebene große Verwerfungen
durch die dadurch induzierten Wanderungsströme bewirken.
3.3 Angebot von Wohnraum
Bisher wurden ausschließlich Aussagen zur Entwicklung der Nachfrageseite
gemacht. Das ist gerechtfertigt, da demografische Veränderungen
direkt auf die Nachfrage wirken. Wenn man aber Marktreaktionen
einschätzen möchte, muss man auch das Angebot im Blick haben. Erst
das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis
und damit die Rendite einer Immobilie. Hierbei sind offensichtlich zwei
Punkte wichtig: Erstens, wie schnell passt sich das Angebot an Nachfrageänderungen
an? Zweitens, was passiert dort, wo es bereits heute
Angebotsüberhänge gibt (v.a. Ostdeutschland)?
In Deutschland wurden 2001 rd. 28.000 Wohnungen abgerissen – die
meisten davon um Verkehrs- und Freiflächen zu schaffen. Dieser Abgang
entspricht weniger als 1 Promille des Bestands. Dies unterschätzt
jedoch die Höhe des Ersatzbedarfs, da auch in der Vergangenheit Maßnahmen
im Bestand vorgenommen worden sind, die letztlich Ersatz
darstellen (Zusammenlegung von Wohnungen). Für die weiteren Berechnungen
wurde eine Abgangsquote von 0,3% angenommen. 12
Wenn man die Nachfrageänderungen und den durch Abgang entstehenden
Ersatzbedarf zusammenzählt, erhält man den gesamten Neubaubedarf
für die kommenden Jahre. Aufgrund der außergewöhnlichen Angebotssituation
in Ostdeutschland, ist es sinnvoll, zwischen alten und
neuen Bundesländern zu differenzieren. In den alten Ländern müssten
gemäß unserer Flächenprognose bis zum Jahr 2010 noch gut 275.000
Wohnungen à 110 m² pro Jahr fertiggestellt werden. Fast zwei Drittel
davon sind auf zusätzliche Nachfrage zurückzuführen. 13 Das bedeutet,
dass bis zum Jahr 2010 in Westdeutschland rd. 15% mehr Wohnungen
pro Jahr fertig werden müssten als im vergangenen Jahr. In den zwanzig
Jahren nach 2010 nimmt die Zusatznachfrage immer mehr ab, nach
2030 gibt es quasi nur noch das mengenmäßige Erfordernis, Abgänge
zu ersetzen.
12 Mit diesen Werten rechnet auch das BBR (vgl. Metzmacher, M. und Waltersbacher,
M. (2001), Entwicklung des Wohnungsangebotes und zukünftiger Neubaubedarf
bis 2015 in: BBR [Hrsg.], Wohnungsprognose 2015, Bonn). Auch das
empirica Institut rechnet mit 0,3% in seinem Risiko-Szenario (vgl. Simons, H. (1999),
Perspektiven des westdeutschen Wohnungs- und Büromarktes bis 2030, Berlin).
13 Setzt man den Ersatzbedarf auf 0,5% anstatt 0,3%, müssten in Westdeutschland
bis 2010 rd. 340.000 Wohnungen p.a. fertiggestellt werden.
Economics
18. September 2003
Auch westdeutsche Regionen geraten
unter Druck
)HUWLJVWHOOXQJVEHGDUI
LQ :HVWGHXWVFKODQG
’000 Wohnungen p.a.
Ersatzbedarf
Zusatznachfrage
2010 2020 2030 2040 2050
300
250
200
150
100
50
Anmerkung: Die Rechnung basiert allein
auf der Flächenprognose. Qualitative
Nachfrageveränderungen bleiben hier
unberücksichtigt. Diese sorgen zukünftig für
Zusatznachfrage.
Quelle: DB Research
0

18. September 2003
Aktuelle Themen
In Ostdeutschland stellt sich die Situation aufgrund des bereits bestehenden
Angebotsüberhangs noch dramatischer dar: Derzeit stehen bereits
rd. 1,3 Mio. Wohnungen leer; gut die Hälfte davon dürfte sofort bezugsfähig
sein. 14 Rein rechnerisch könnte also die gesamte bis 2010
entstehende Zusatznachfrage aus dem bezugsfähigen Bestand befriedigt
werden – und es würden 2010 noch immer 700.000 (bislang nicht
marktfähige) Wohnungen leer stehen.
Es ist plausibel, dass es Nachholbedarf im Eigenheimsegment gibt, der
nicht aus dem beschriebenen Bestand gedeckt werden kann (Mismatch).
Schreibt man die Fertigstellungszahlen von Eigenheimen für 2002 fort
(gut 30.000 Einheiten), dann könnte – rein rechnerisch – der heute bezugsfähige
Leerstand die gesamte Mehrnachfrage bis zum Ende des
Untersuchungszeitraums abdecken. Auch wenn es natürlich undenkbar
ist, dass der heute sanierte, bezugsfähige Wohnraum bis 2020 - oder
sogar darüber hinaus - unbenutzt leer stehen kann, zeigt dies den massiven
Überhang im ostdeutschen Wohnungsangebot. Wahrscheinlich
werden in den nächsten 20 Jahren nur rd. 40.000 Wohnungen in den
neuen Bundesländern neu fertiggestellt. In den kommenden Jahrzehnten
würden also im Durchschnitt deutlich weniger Wohnungen in Ostdeutschland
fertig als 2002.
Trotz dieses geringen Fertigstellungsvolumens würde der Leerstand kaum
geringer werden. Stehen immer mehr Wohnungen über Jahrzehnte leer,
wird der Anteil der unbewohnbaren Flächen zunehmen. Diese Flächen
werden sich wahrscheinlich nicht gleichmäßig über die Wohnungsmärkte
verteilen, sondern auf wenige Angebotssegmente in einzelnen Stadtteilen
konzentrieren. Solche Entleerungsprozesse dürften sich ab einer
kritischen Grenze sogar beschleunigen, wenn der Eindruck von Verwahrlosung
als Sicherheitsrisiko empfunden wird.
Abriss in Ostdeutschland und später auch im Westen
Bisher reagierte der Wohnungsmarkt auf die zunehmende Nachfrage
zeitverzögert durch zusätzliches Angebot, wodurch der Wohnungsmarkt
wieder ins Gleichgewicht gebracht wurde. Dabei sorgten die steigenden
Mieten und Kaufpreise als Signale für Investoren und Häuslebauer. Diese
Funktionsweise gilt jedoch nur eingeschränkt, wenn die Nachfrage
zurückgeht, denn das Angebot ist persistent. Im Falle von Angebotsüberhang
reagieren zwar auch die Preise und Mieten – sie geben nach –, jedoch
führen diese Preissignale nicht zu einer Angebotsanpassung. Auf
den meisten Märkten gehört der Wohnungsbestand sehr vielen einzelnen
Marktakteuren. Würde ein einziger Teilnehmer einen Teil seiner
Wohnungen abreißen, kämen die mit der Angebotsverknappung verbundenen
Preiserhöhungen allen Konkurrenten und nur zu einem geringen
Teil ihm selbst zu Gute. Die Nutzen des Abrisses werden sozialisiert,
die Kosten verbleiben beim Einzelnen. Daher unterbleibt eine solche
Maßnahme.
Dieses „Sperrklinken-Problem“ beim Wohnungsangebot wird es zunehmend
auch in westdeutschen Regionen geben. Zwar liegt die Nachfrage
nach Wohnraum auch im Jahr 2050 noch deutlich über dem Niveau von
2000; dieser Vergleich ist aber trügerisch. Angenommen man hatte für
das Jahr 2030 für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt gesorgt, so
14 vgl. Franz, P. (2001), Wohnungsleerstand in Ostdeutschland: differenzierte Betrachtung
notwendig, in: Wirtschaft und Wandel 11/2001, S. 263-267.
Economics
Nachholbedarf im ostdeutschen
Eigenheimsegment
Langfristig werden in Ostdeutschland
nur 40.000 Wohnungen p.a.
fertig
Angebotsüberhänge lassen sich nur
schwierig abbauen
Sperrklinken-Problem auf der Angebotsseite
15

16
Aktuelle Themen
wird dieses Angebot in den folgenden Jahren zum überwiegenden Teil
auch am Markt verbleiben. Im gesamten Bundesgebiet entspricht der
Nachfragerückgang von 2030 bis 2050 rd. 1,3 Mio. Wohnungen à 110
m², über drei Viertel davon entfallen auf die alten Bundesländer, und der
Überhang dürfte nicht gleichmäßig verteilt, sondern konzentriert in Fortzugsgebieten
anzutreffen sein. Dort setzt der Nachfragerückgang auch
deutlich früher ein. Dem Stadtumbau Ost wird mancherorts bereits in
zehn bis fünfzehn Jahren der Stadtumbau West folgen.
Die naheliegende Folgerung ist zwar der Abriss von Wohnungen; das
stellt sich jedoch als schwer zu organisierende Aufgabe dar, denn die
Eigentümer der abgerissenen Wohnungen müssten von den Profiteuren
kompensiert werden. Dies zu organisieren, könnte Aufgabe des Staates
sein. 15 Staatlich subventionierter Abriss kann nur dort eine Alternative
sein, wo gravierende externe Effekte auftreten (z.B. Sicherheitsrisiken
in verwahrlosten Gebieten). Subventionierter Abriss könnte mittelfristig
zum Problem werden, wenn dadurch falsche Signale an zukünftige Investoren
gegeben werden (Moral Hazard Problematik). Können sich nämlich
Investoren darauf verlassen, dass eine Fehlinvestition im Ernstfall
durch staatliche Prämien aufgefangen wird, sinkt das Risiko der Investition
und Überangebot wird wahrscheinlicher. Bei staatlicher Förderung
muss also immer die Einmaligkeit der Maßnahme sowie ihre Befristung
betont werden. Darüber hinaus ist insbesondere in den Regionen mit
Überangebot auf Neubauförderung zu verzichten, um eine weitere Angebotsausdehnung
zu beschränken.
3.4 Strukturelle Verschiebungen
Die Flächenprognose bietet eine Größenordnung für die spätere Neubauentwicklung.
Die tatsächliche Zusatznachfrage und der damit verbundene
Neubaubedarf hängen neben der regionalen Verteilung maßgeblich
von den strukturellen Verschiebungen der Nachfrage im Zuge
der demografischen Entwicklung ab.
In Westdeutschland wird die Wohnfläche der jüngeren Haushalte (unter
45 Jahre) bis 2030 um rd. 20% zurückgehen, bis 2050 sogar um 30%
gg. dem Referenzjahr 2000. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage der älteren
Haushalte (über 65 Jahre) bis 2040 stetig zu. Bis dahin wirkt der
Remanenzeffekt für die Baby-Boomer-Generation stark expansiv. Im Jahr
2040 dürfte der Anteil der nachgefragten Wohnfläche der älteren Haushalte
gut 40% der westdeutschen Gesamtnachfrage ausmachen. Derzeit
ist es knapp ein Viertel.
In Ostdeutschland dürfte der Struktureffekt sogar noch stärker ausfallen:
Derzeit bewohnen die älteren Haushalte gut ein Fünftel der gesamten
Wohnfläche. Bis 2050 nimmt die nachgefragte Fläche dieser Altersgruppe
um über 120% zu, sodass ihr Anteil dann auf über 40% kommen
wird. Während in Westdeutschland der Remanenzeffekt gegen Ende
der 30er Jahre dieses Jahrhunderts zu Ende gehen wird, könnte er in
Ostdeutschland noch länger nachwirken, da die Kohorteneffekte in Ostdeutschland
stärker ausgeprägt sind - vorausgesetzt die Wanderungsverluste
ebben allmählich ab. Die Zäsur der Wiedervereinigung wirft auf
den Wohnungsmärkten einen sehr langen Schatten.
Diese Entwicklung hat zahlreiche Implikationen für die Wohnungsmärkte.
Zunächst wird die Nachfrage jener Gruppe am stärksten sinken, die
in der Vergangenheit am häufigsten unter Knappheiten gelitten hatte:
15 Vgl. dazu Eekhoff, J. (2002), Wohnungspolitik, 2. Aufl., Tübingen.
Economics
18. September 2003
Staatlich subventionierter Abriss kann
zum Problem werden
Neubauförderung in Regionen mit
Überangebot ist zu beenden
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH QDFK
$OWHUVJUXSSHQ :HVWGHXWVFKODQG
200
2000=100
180
> 65 J.
Baby-Boomer
gehen in Rente
Gesamt
160
140
120
100
45 - 65 J.
< 45 J.
80
60
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research

18. September 2003
Aktuelle Themen
die Gruppe der jungen Familien, die eine bezahlbare Wohnung suchen.
Die Nachfrage nach standardisierten Reihenhäusern dürfte in den alten
Bundesländern mittelfristig daher deutlich zurückgehen – ebenso die Preise.
Am stärksten werden jene Regionen betroffen sein, die den äußersten
Ring um die Wirtschaftszentren bilden. Unter der Annahme, dass
die starken Wirtschaftscluster weiterhin Bestand haben und diese Cluster
auf die Präsenz der Mitarbeiter angewiesen sind, werden die Zentren
den größten Teil der Arbeitskräfte anziehen (siehe dazu auch Punkt
4). Teilweise wird es darüber hinaus zu Substitutionsprozessen kommen,
wenn diese Reihenhäuser für Mieter aus einfachen Mehrfamilienhäusern
bezahlbar werden, sodass auch hier Nachfrage fehlen wird und
die Preise unter Druck geraten werden.
Der steigende Anteil der älteren Haushalte ist im Wesentlichen auf zwei
Ursachen zurückzuführen, die unterschiedliche Auswirkungen für die
Wohnungsmärkte haben. Erstens kommt die Generation der Baby-Boomer
ins Rentenalter. Eine besonders stark besetzte Kohorte erreicht
also das Seniorenalter. Es ist plausibel, dass der Anteil pflegebedürftiger
Personen einer Kohorte konstant ist. Dann steigt allmählich der Bedarf
an pflegegerechten oder altengerechten Wohnungen. 16 Damit werden
Seniorenimmobilien jedoch nicht zwangsläufig zur Goldgrube. Bereits
Ende der 90er Jahre gab es eine Welle neuer Projekte. Nicht alle dieser
Projekte bestanden den Markttest, sodass sich die Zahl neuer Vorhaben
von 1998 bis 2002 wieder halbiert hat. Auch in diesem Marktsegment
wird also die Beobachtung der Angebots- und Nachfrageentwicklungen
nicht obsolet, denn selbst bei steigender Nachfrage kann es Überangebot
geben, wenn übersteigerte Erwartungen und Herdenverhalten am Markt
dominieren.
Zweitens nimmt die Lebenserwartung zu. Das impliziert ein steigendes
Durchschnittsalter, also einen größeren Anteil der Seniorenhaushalte.
Wie sich das Nachfrageverhalten der zahlenmäßig wichtigeren Gruppe
der nicht pflegebedürftigen Senioren entwickelt, hängt von der relativen
Bedeutung von Lebenszyklus- und Kohorteneffekten ab. In diesem Zusammenhang
führen die Lebenszykluseffekte dazu, dass die künftigen
Senioren so wie frühere Generationen ungern umziehen. Sie bleiben in
den Wohnungen, die sie als Familie bewohnt haben. Es könnten jedoch
auch Kohorteneffekte hinzu kommen. Die Senioren der Zukunft müssen
sich nicht dergestalt analog zu ihren Eltern und Großeltern verhalten,
dass sie in den Wohnungen bleiben, die sie als Familie bewohnten. Es
ist möglich, dass Mobilität für die Menschen heute selbstverständlicher
geworden ist und dass die kommenden Generationen daher auch im
Alter mobiler sein werden. Zwei Bewegungsrichtungen sind vorstellbar:
Zum einen ist der Umzug in die Stadt, wo das kulturelle Angebot größer
und die medizinische Versorgung besser ist, eine mögliche Option. Zum
anderen dürften landschaftlich attraktive und wirtschaftlich schwache
Gebiete, mit sinkenden Boden- und Immobilienpreisen locken. Es wird
wohl alle diese Nachfragetypen geben; da Umziehen aber immer mit
hohen Transaktionskosten verbunden ist, dürfte die Gruppe der „Sesshaften“
auch in Zukunft die größte bleiben, auch wenn die anderen Gruppen
an Bedeutung gewinnen werden.
16 Dieses Argument gilt auch dann, wenn man plausiblerweise unterstellt, dass die
künftigen Senioren gesünder sind als heutige gleichen Alters. Zukünftige Pflegefälle
werden später bedürftig, der Anteil der Pflegefälle einer Kohorte dürfte dann
in etwa konstant sein.
Economics
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH QDFK
$OWHUVJUXSSHQ 2VWGHXWVFKODQG
2000=100
240
220
> 65 J.
200
180
160
45 - 65 J.
140
120
Gesamt
100
< 45 J.
80
60
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research
Warnung vor übersteigerten Erwartungen
und Herdenverhalten auf
dem Markt für Seniorenimmobilien
Kohorteneffekte sind schwer einzuschätzen
17

18
Aktuelle Themen
Risiko Wertewandel
Es lohnt jedoch, auch Alternativszenarien in Betracht zu ziehen. Wenn
die älteren Haushalte beispielsweise in Zukunft ihre Flächennachfrage
im Durchschnitt um 10 m² verkleinerten, z.B. weil sie vermehrt in kleinere
Stadtwohnungen ziehen, um von der dort besseren medizinischen
Versorgung zu profitieren, nimmt die Wohnflächennachfrage in Westdeutschland
bis 2020 nur noch um gut 5% zu. Bis zum Ende des Untersuchungszeitraums
würde die Nachfrage zurück auf das Ausgangsniveau
von 2000 absinken. In unserer zuvor präsentierten Berechnung mit
starken Remanenzeffekten auch in zukünftigen Kohorten stieg die Wohnflächennachfrage
bis zum Jahr 2030 um insgesamt fast 12% und lag
2050 noch um über 7% über dem Wert von 2000.
Einen ähnlich starken Effekt wie im „Stadtwohnungs-Szenario“ gäbe es,
wenn die Fraktion der Mallorca-Senioren zunähme. Deren Wohnungsnachfrage
würde dann vollständig fehlen. Falls sich jeder zehnte Rentner
in Zukunft dafür entscheidet, seinen Ruhestand im sonnigen Süden
zu verbringen, dann hätte dies in etwa dieselben Auswirkungen für den
deutschen Wohnungsmarkt wie das oben skizzierte Szenario einer allgemein
verkleinerten Wohnfläche im Alter.
Schließlich ist es auch vorstellbar, dass sich das Wohnverhalten zukünftiger
Senioren dahingehend ändert, dass Formen des Zusammenwohnens
verstärkt nachgefragt werden. Anders als in früheren Generationen
werden viele der zukünftigen Senioren Erfahrungen mit Wohngemeinschaften
haben. Sie wären dann vermutlich offener gegenüber ähnlichen
Wohnformen im Alter, die den Vorteil stärkerer sozialer Integration
böten. Es gäbe dann weniger „Singles“ unter den Seniorenhaushalten.
Auch hier lässt sich eine einfache Beispielrechnung aufstellen: Wenn
sich die durchschnittliche Haushaltsgröße nach dem 60. Lebensjahr
nicht mehr ändern würde, dann hätte dies einen vergleichbar starken
Nachfrageeffekt wie die beiden zuvor genannten Verhaltensänderungen,
denn aufgrund der längeren Lebenserwartung der Frau nimmt die Zahl
der Single-Haushalte mit zunehmenden Alter zu.
Allen drei Szenarien liegen recht massive Präferenzverschiebungen zugrunde.
Das wird am besten an dem Mallorca-Beispiel deutlich. Immerhin
müsste sich dafür die Zahl der dauerhaft im Ausland lebenden Rentner
verzehnfachen. 17 In Anbetracht des langen Analysezeitraums liegen
die Szenarien dennoch nicht außerhalb des Möglichen, zumal alle drei
Entwicklungen gleichzeitig stattfinden dürften.
3.5 Anlageklasse Wohnimmobilie in Gefahr?
Die zentrale Frage für die kommenden Jahre wird sein: Wie wirken diese
Effekte auf die Preise von Wohnimmobilien? Bereits in der Vergangenheit
gab es gravierende Unterschiede in der Wertentwicklung von Häusern
und Wohnungen. Seit 1991 sind die Preise für Eigentumswohnungen
in Cottbus um nominal 40% zurückgegangen, in Leipzig immerhin
um 20%. 18 Auch in Westdeutschland gab es Städte mit massivem Rück-
17 Derzeit leben rd. 150.000 deutsche Rentner im Ausland (vgl. Sozialverband VDK,
http://www.vdk.de/bw66, 21.08.2003).
18 Direkt nach der Wiedervereinigung war das Angebot an qualitativ hochwertigem
Wohnraum sehr begrenzt. Die Durchschnittspreise pro m² für eine Eigentumswohnung
in Cottbus, Leipzig oder Dresden lagen 1991 auf dem Niveau von Frankfurt
am Main, also gut 50% über den Quadratmeterpreisen in mittelgroßen westdeutschen
Städten in strukturschwachen Gebieten wie Saarbrücken oder Gelsenkirchen.
Ein Teil des Preisrückgangs in Ostdeutschland ist daher die mittlerweile
eingesetzte Korrektur von anfänglichen Angebotsengpässen.
Economics
18. September 2003
Downside-Risiken bestehen, falls
sich das Nachfrageverhalten ändert
3UHLVHQWZLFNOXQJ
(LJHQWXPVZRKQXQJÃ(Durchschnitt)
1991=100
Saarbrücken
140
130
120
Frankfurt a.M.
110
Lübeck
100
90
Cottbus
Leipzig
80
70
60
91 93 95 97 99 01
Quelle: Bulwien

18. September 2003
Aktuelle Themen
gang der Preise für Wohnimmobilien; so gaben auch in Lübeck die Preise
seit 1995 um gut 20% nach. Auf der anderen Seite haben Wohnimmobilien
in manch anderer (westdeutschen) Stadt deutlich an Wert gewonnen.
In Frankfurt am Main stiegen die Preise für Eigentumswohnungen
beispielsweise seit 1995 um rd. 8%, in Regensburg und Duisburg
sogar zweistellig.
In der Vergangenheit hatten v.a. jene Städte einen überdurchschnittlichen
Preisanstieg, in denen die Bevölkerungszahl gewachsen ist. Gleichzeitig
lässt sich ein negativer Zusammenhang zwischen der Angebotsausweitung
und der Wachstumsrate der Wohnungspreise in einer Stadt
im gleichen Zeitraum erkennen – und dies gilt keineswegs nur für Ostdeutschland.
Das bedeutet dann letztlich, dass der demografisch bedingte Bevölkerungsrückgang
in der Zukunft zumindest teilweise durch verhaltenere
Angebotsausweitung aufgefangen werden kann. Dann dürften die Anpassungslasten
der demografischen Entwicklung stärker von der Bauwirtschaft
getragen werden und spiegeln sich weniger in sinkenden Immobilienpreisen.
Letztere wären nur dann betroffen, wenn der Nachfragerückgang
so stark ausfällt, dass eine Angebotsbegrenzung dies nicht
mehr kompensieren kann bzw. der Angebotsrückbau sich nicht organisieren
lässt. Offensichtlich muss man hierbei sowohl regional als auch
bezüglich einzelner Immobilienkategorien differenzieren. Am stärksten
werden Regionen ohne dauerhaft gesicherte Arbeitsplätze betroffen bleiben.
Diese Gebiete leiden auch in Zukunft sowohl unter der demografischen
Last, als auch unter der Abwanderung. Wenn gleichzeitig bereits
heute Angebotsüberhänge bestehen, ist für diese Gebiete ein Abwärtstrend
programmiert. Betroffen werden nicht nur ostdeutsche Städte und
Gemeinden sein, sondern zunehmend auch westdeutsche in Randgebieten.
Innerhalb der Wachstumscluster in Westdeutschland nimmt die Nachfrage
bis zur Mitte des Jahrhunderts leicht zu und bleibt danach stabil.
Zumindest dürfte die Nachfrage nicht langsamer zurückgehen als der
natürliche Abgang ausgedienter Wohnflächen. Die Wertsteigerung würde
sich dann bis zur Jahrhundertmitte zwar verlangsamen, einzelne
Wohnungsarten, die für junge Familienhaushalte konzipiert wurden, dürften
dabei jedoch deutlich schlechter abschneiden. Wahrscheinlich wird
die demografische Entwicklung den Trend zum kostengünstigen Bauen
verstärken, da eine lange Verweildauer der Immobilie auf dem Markt zunehmend
zum Risikofaktor wird. Möchte man dieses Risiko begrenzen,
folgt daraus eine kürzere, wirtschaftliche Lebenszeit der Immobilie.
Für jene Standorte, die zwischen den Extrempunkten „strukturschwacher
Raum“ und „Wachstumszentrum“ liegen, und das trifft noch immer
für den Großteil der Standorte zu, sind bis 2025 allenfalls geringe Wertzuwächse
realisierbar, danach wird sich die Zahl der Standorte mit Preisabschlägen
häufen. Eine Katastrophe mit einem Wertverfall von rd. 50%,
wie sie die Prognose von Mankiw und Weil für die USA impliziert, ist
zumindest für den Durchschnitt der Wohnimmobilien in Deutschland bis
2050 nicht zu erwarten. Die Lage einer Immobilie bleibt auch in Zukunft
der entscheidende Faktor: Anders jedoch als in der Vergangenheit, als
der bessere Standort v.a. die Höhe der positiven Rendite bestimmte,
unterscheiden sich in Zukunft gute und schlechte Lagen häufiger durch
Economics
:RKQXQJVSUHLVH XQG
(LQZRKQHU]DKO
Veränderung der
Bev.-zahl (’01 gg. ’95)
-20% -10% 0% 10%
x
-10%
y = 1,118x - 0,0327
R 2 = 0,2462
20%
10%
0%
-20%
-30%
-40%
Anmerkung: 93 deutsche Städte.
Quellen: Stat. BA, Bulwien
y = -1,9988x + 0,0747
R 2 = 0,3052
Preisanstieg
(’01 gg. ’95)
3UHLVH I U (LJHQWXPVZRKQXQJHQ
XQG :RKQXQJVDQJHERW
20%
Preisanstieg (’01 gg. ’95)
10%
*)
0%
0% 5% 10% 15% 20%
-10%
*) Erhöhung d. Wohnungsbestands
('01 gg. '95)
Anmerkung: 93 deutsche Städte.
Quellen: Stat. BA, Bulwien
-20%
-30%
-40%
19

20
Aktuelle Themen
das Vorzeichen bei der Rendite. Schließlich muss betont werden, dass
sich die Studie auf den Zeitraum bis 2050 beschränkt hat, da der Ausgangspunkt
die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen
Bundesamtes war. Innerhalb der getroffenen Annahmen ist es
jedoch klar, dass sich die Last der Demografie für Wohnimmobilien nach
2050 noch verstärkt, denn dann stirbt die Generation der Baby-Boomer
allmählich aus. 19
4. Büroimmobilien unter besonderem Druck
In Deutschland gibt es zurzeit schätzungsweise 335 Mio. m² Bürofläche,
gut 25% mehr als 1990. Dieser Anstieg entspricht ungefähr einem
jahresdurchschnittlichen Flächenwachstum von rd. 6 Mio. m² pro Jahr.
Das Flächenwachstum verteilt sich freilich sehr unterschiedlich auf die
einzelnen Bürostandorte: Auf der einen Seite nahm die Bürofläche in
einigen Großstädten um über 50% zu (z.B. Düsseldorf, Offenbach, Dresden,
Leipzig), auf der anderen Seite gibt es auch zahlreiche Städte, in
denen der Flächenzuwachs weniger als 10% ausmachte (z.B. Bottrop,
Leverkusen oder Recklinghausen).
4.1 Prognose der Nachfrageentwicklung
Die Büroflächennachfrage hängt von zwei Parametern ab: zum einen
von der Zahl der Bürobeschäftigten und zum anderen von der Fläche, die
jeder dieser Bürobeschäftigten im Durchschnitt für seine Tätigkeit benötigt.
Beide Parameter lassen sich allenfalls näherungsweise über den
gesamten Untersuchungszeitraum einschätzen, denn eine funktionierende
Marktwirtschaft bedeutet permanenten Wandel. Dann greift die
einfache Fortschreibung von bereits heute angelegten Trends offenbar
zu kurz, da sie gerade die ergebnisoffene Dynamik der Wettbewerbswirtschaft
außer Betracht lassen muss. Je länger der Prognosehorizont
ist, desto schwerer ist es, Wettbewerbsprozesse und deren Ergebnisse
in Gänze zu antizipieren.
Zahl der Erwerbsfähigen sinkt deutlich
Die wichtigste Kenngröße für die Nachfrage nach Büroraum ist die Zahl
der Bürobeschäftigten in Deutschland. Um deren Entwicklung über 50
Jahre modellieren zu können, bedarf es Annahmen über drei Faktoren:
Erstens muss man die Zahl der Erwerbsfähigen kennen, also die Zahl
derer, die grundsätzlich dem Erwerbsprozess zur Verfügung stünden.
Hier gilt üblicherweise die Altersgruppe zwischen 15 und 65 Jahre als
Orientierungsgröße. Dieser Wert lässt sich direkt aus der Bevölkerungsvorausberechnung
ermitteln. Zweitens gilt es einzuschätzen, wie groß
der Anteil der Personen ist, die tatsächlich erwerbstätig sein werden.
Schließlich ist die Wirtschaftsstruktur entscheidend. Für die Fragestellung
geht es dabei um die Aufteilung der Erwerbstätigen auf Büro- und
Nicht-Bürotätigkeiten.
Derzeit beträgt die Zahl der Erwerbsfähigen rd. 55,5 Mio. Personen. In
den kommenden zehn Jahren sind noch fast alle geburtenstarken Jahrgänge
im Erwerbsprozess integrierbar, sodass dieses Potenzial in etwa
konstant bleibt. Ab 2010 erreichen immer mehr Baby-Boomer das Rentenalter.
Bis 2020 wird die Zahl der Erwerbsfähigen bereits um fast 4%
19 In seinem aktuellen Deutschland Report präsentiert das Prognos-Institut eine Bevölkerungsprognose
bis 2080. Nach dieser Schätzung sinkt die Bevölkerungszahl
in Deutschland von 2050 bis 2080 um weitere 17% auf dann rd. 60 Mio.
Einwohner. Der Rückgang in diesen 30 Jahren wäre dann stärker als in der
gesamten ersten Hälfte dieses Jahrhunderts. Vgl. Prognos (2002), Deutschland
Report 2002-2020, Basel, S. 50.
Economics
% URIOlFKHQZDFKVWXP IOl K K W LQ L
'HXWVFKODQG
91 93 95 97 99 01
Quellen: Bulwien, DB Research
Ost-D.
18. September 2003
West-D.
1990 = 100
(UZHUEVIlKLJH %HY|ONHUXQJ
(Altersgruppe 15 bis 65 Jahre)
Mio.
150
140
130
120
110
100
90
60
55
50
45
40
00 10 20 30 40 50
Quelle: St at . BA

18. September 2003
Aktuelle Themen
gesunken sein. Nach 2020 beschleunigt sich die Erosion des Arbeitskräftepools
sogar noch. In Einzeljahren nimmt die Zahl der 15 bis 65jährigen
um 1% pro Jahr ab. Erst wenn alle geburtenstarken Jahrgänge
das Rentenalter erreicht haben, verlangsamt sich der Schrumpfungsprozess,
bleibt aber mit 0,5% p.a. weiterhin bedeutend. Im Jahr 2050 beträgt
die Zahl der Erwerbsfähigen nur noch rd. 44 Mio. Personen. Das
entspricht einem Rückgang gegenüber dem Jahr 2000 von über 20%.
Da insbesondere die jüngeren Menschen mobil sind, verteilt sich der
Rückgang regional noch uneinheitlicher als der gesamte Bevölkerungsrückgang.
Während in den süddeutschen Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz die Altersgruppe der 15 bis 65jährigen
bis zum Jahr 2020 sogar noch leicht steigt, geht die Zahl der
Erwerbsfähigen in Bremen, Saarland und den ostdeutschen Flächenländern
außer Brandenburg in diesem Zeitraum bereits zweistellig zurück.
Bis 2050 dürfte der Arbeitskräftepool dieser Fortzugsregionen dann rd.
ein Drittel kleiner sein als heute. Sollte die jahresdurchschnittliche Zuwanderung
geringer ausfallen als 200.000 Personen pro Jahr und/oder
sich die Binnenmigration ungebremst fortsetzen, könnte sich das Arbeitskräftepotenzial
in Teilräumen bis 2050 halbieren.
Vier Szenarien
Nun stellt die Zahl der Erwerbsfähigen lediglich die Gesamtheit der Personen
einer Altersgruppe dar – für die Büronachfrage ist jedoch die Zahl
der Arbeitnehmer, die in Büroräumen arbeiten, relevant. Die nachfragewirksame
Bevölkerungsgruppe ist aus zwei Gründen kleiner als die Gruppe
der Erwerbsfähigen. Zum einen stehen nicht alle Menschen der Altersgruppe
dem Arbeitsmarkt zur Verfügung (Studium, Krankheit, vorgezogener
Ruhestand, Kindererziehung). Von den 55 Mio. Menschen im Alter
von 15 bis 65 Jahren zählen derzeit 40,5 Mio. zu den Erwerbspersonen,
davon sind etwa 36,5 Mio. Menschen tatsächlich erwerbstätig und 4
Mio. Menschen sind arbeitslos. Die Erwerbspersonenquote misst den
Anteil der Erwerbspersonen zum gesamten Potenzial. Momentan liegt
diese Quote bei 72,6%. Im internationalen Vergleich befindet sich
Deutschland mit dieser Quote im unteren Mittelfeld. Insbesondere die
Erwerbspersonenquote für die über 55-jährigen ist in Deutschland unterdurchschnittlich.
Zum anderen arbeitet nur ein Teil der Menschen in Büroräumen.
Um die Einflussfaktoren besser veranschaulichen zu können,
werden im Folgenden vier Szenarien vorgestellt.
1) Status Quo: In diesem Szenario bleiben alle relevanten Parameter
konstant. Das heißt, es gelingt weder die Arbeitslosenquote zu
senken, noch die Erwerbspersonenquote zu erhöhen. Auch der
Anteil der Bürobeschäftigten ist konstant.
2) Arbeitsmarktderegulierung: In diesem Szenario kann die Zahl der
Arbeitslosen allmählich auf 4% in Westdeutschland und auf 6% in
Ostdeutschland bis zum Jahr 2050 gesenkt und die Erwerbspersonenquote
von derzeit 72,6% auf 79% im Jahr 2030 erhöht werden.
Der Anstieg der Erwerbspersonenzahlen könnte z.B. durch eine Erhöhung
des faktischen Renteneintrittsalters von heute 60,5 Jahre auf
65 Jahre erreicht werden. In diesem Szenario bleibt die Bürobeschäftigtenquote
unverändert.
3) Mehr Bürojobs: Dieses Szenario erweitert das zweite Szenario um
die Annahme eines sukzessiven Anstiegs der Bürobeschäftigtenquote
um 10%-Punkte bis 2030. Der Trend zu mehr Bürojobs der letzten
15 Jahre würde also noch drei Jahrzehnte ungebremst fortgesetzt.
Nach 2030 wird die Bürobeschäftigtenquote konstant gehalten. Der
Economics
% UREHVFKlIWLJWHQTXRWH
87 90 93 96 99 02
Quelle: BA f. Arbeit
West-D.
Szenarien-Übersicht
Ost-D.
1) Status Quo:
- Arbeitslosenquote bleibt konstant
- Erwerbspersonenquote bleibt konstant
- Bürobeschäftigtenquote bleibt konstant
- Bürofläche je Bürobesch. bleibt konstant
2) Arbeitsmarktderegulierung:
- Arbeitslosenquote sinkt auf 4% im
Westen und auf 6% in Ostdeutschland
bis 2050
- Erwerbspersonenquote steigt bis 2030
von 72,6% auf 79%
- Bürobeschäftigtenquote bleibt konstant
- Bürofläche je Bürobesch. bleibt konstant
3) Mehr Bürojobs:
- Arbeitslosenquote sinkt auf 4% im
Westen und auf 6% in Ostdeutschland
bis 2050
- Erwerbspersonenquote steigt bis 2030
von 72,6% auf 79%
- Bürobeschäftigtenquote nimmt bis 2030
um 10%-Punkte zu
- Bürofläche je Bürobesch. bleibt konstant
4) Technische Revolution II:
- Arbeitslosenquote sinkt auf 4% im
Westen und auf 6% in Ostdeutschland
bis 2050
- Erwerbspersonenquote steigt bis 2030
von 72,6% auf 79%
- Bürobeschäftigtenquote sinkt von 2010
bis 2040 um 5%-Punkte
- Bürofläche je Bürobesch. sinkt bis 2050
um 10%.
Quelle: DB Research
%
41
39
37
35
33
31
29
21

22
Aktuelle Themen
Strukturwandel vollzieht sich in diesem Szenario in Ost und West
gleich schnell, es bliebe jedoch ein Strukturunterschied zwischen
den alten und neuen Ländern bestehen.
4) Technische Revolution II: In diesem Szenario bekommt die Technische
Revolution eine neue Qualität. Ein wichtiger Anreiz für Innovationen
ist die Reduktion der Produktionskosten. Dabei spielen zwei
sich verstärkende Effekte eine Rolle: Erstens geht es um die Einsparung
von Bürofläche durch sinnvollen Einsatz von Telearbeitsplätzen.
Bei Telearbeit handelt es sich um Tätigkeiten, die durch I&K-Technik
ausschließlich oder zeitweise außerhalb der zentralen Betriebsstätte
verrichtet werden, z.B. zu Hause. Dabei dürften sich insbesondere
alternierende Beschäftigungsformen durchsetzen, bei denen der Arbeitnehmer
z.B. zwei Tage in der Woche ins Büro kommt und an den
anderen drei Arbeitstagen von seinem Heimarbeitsplatz aus arbeitet.
Bei reibungsloser Organisation könnte durch desk-sharing in dieser
Aufteilung rechnerisch 60% der Bürofläche eingespart werden. Das
ist natürlich der Höchstwert, der nicht die Zielgröße sein kann, da er
keine Flexibilität erlaubt. In diesem Szenario rechnen wir damit, dass
bis zum Jahr 2020 die Zahl der Heim-Teleworker in Deutschland um
1,5 Mio. Personen auf dann rd. 2 Mio. ansteigt. Wenn man annimmt,
dass sich zwei Telearbeiter einen Büroarbeitsplatz in der Zentrale
teilen, könnte die Bürofläche in Bürogebäuden bis 2020 um rd. 6%
sinken. Bis 2050 werden in diesem Szenario rd. 10% Bürofläche
durch Telearbeitsmaßnahmen ausgegliedert werden. 20 Zweitens könnte
höherwertige Technik auch zunehmend Bürotätigkeiten ersetzen.
In Ländern mit relativ hohen Arbeitskosten ist arbeitsvermeidender
technischer Fortschritt besonders lohnenswert. Arbeit wird dann zunehmend
durch Kapital ersetzt. In der Vergangenheit wurden v.a. einfache
Fertigungsarbeiten durch Maschinen substituiert. In der nächsten
Runde könnten nun die hochwertigeren und vergleichsweise teuren
Bürotätigkeiten zur Zielscheibe des technischen Fortschritts
werden, da hier das größte Einsparpotenzial ruht. 21 Dies muss nicht
zwangsläufig zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen. In diesem
Szenario entwickelt sich die Zahl der Arbeitsplätze analog zum Szenario
Arbeitsmarktderegulierung, die Bürobeschäftigtenquote sinkt
jedoch von 2010 bis 2040 um 5 Prozentpunkte.
Hinsichtlich der Zahl der Erwerbstätigen werden hier also zwei Varianten
präsentiert. In dem Status Quo Szenario geht die Zahl der Erwerbstätigen
in Ostdeutschland um insgesamt rd. ein Drittel bis zum Jahr 2050
zurück. In Westdeutschland bliebe die Zahl noch bis 2010 konstant und
nimmt dann beschleunigt ab: Im Jahr 2050 werden dann fast 20% weniger
Menschen in Deutschland erwerbstätig sein als im Jahr 2000. In den
anderen drei Szenarien greifen Arbeitsmarktreformen: Hier bleibt die Zahl
der Erwerbstätigen in Ostdeutschland bis zum Jahr 2020 in etwa unverändert
und sinkt dann um rd. 15% bis 2050. In Westdeutschland könnten
die Reformen bis 2020 sogar für Jobwachstum von 6% gg. 2000
sorgen. Ab 2020 dürften die Arbeitsmarktimpulse die demografischen
20 Vgl. dazu auch Mitropoulos, S., Siegel, C.-C., Funk, B. (2000), e-Immobilien. Immobilien
im Internet-Zeitalter, Deutsche Bank Research, Deutsche Grundbesitz.
21 Vgl. zu diesem Argument Krugman, P. (1994), Technology’s Revenge, in: The
Wilson Quarterly, S. 56-64. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn die Nachfrage
nach sozialen Diensten (z.B. Pflege) im Zuge der Alterung stark anzieht. In der
Folge gäbe es eine Veränderung der relativen Preise zugunsten der sozialen
Dienste, und im Anschluss daran sorgt die Anpassung der relativen Entlohnung
auf dem Arbeitsmarkt für eine Stärkung der Berufsgruppe.
Economics
% UREHVFKlIWLJXQJ LQ
:HVWGHXWVFKODQG
2000=100
Status Quo
Technische
Revolution II
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Reserach
18. September 2003
(UZHUEVWlWLJH LQ 'HXWVFKODQG
Reform, West
110
105
100
95
90
Reform, Ost
85
Status Quo, Ost
80
75
Status Quo, 70
2000=100 West
65
60
00 10 20 30 40 50
Anmerkung: „Reform“ stellt die Zahl der
Erwerbstätigen in den drei Szenarien „Arbeitsmarktderegulierung“,
„Mehr Bürojobs“
und „Technische Revolution II“ dar. „Status
Quo“ bezeichnet das Szenario ohne Parameteränderungen.
Quelle: DB Reserach
Mehr Bürojobs
Arbeitsmarktderegul.
140
130
120
110
100
90
80
70

18. September 2003
Aktuelle Themen
Lasten jedoch nicht mehr kompensieren; die Zahl der Erwerbstätigen in
Westdeutschland wird selbst in diesem optimistischen Szenario bis 2050
um 10% gegenüber dem Höchstwert zurückgehen.
Die Zahl der Bürobeschäftigten im Jahr 2050
Das (extrem pessimistische) Status Quo Szenario zeigt am deutlichsten
die Auswirkungen der demografischen Entwicklung, da hierbei alle
relevanten Parameter (Arbeitslosenquote, Erwerbspersonenquote und
Bürobeschäftigtenquote) auf dem heutigen Stand konstant gehalten wurden.
In diesem Fall sinkt die Zahl der Büroarbeitsplätze in Westdeutschland
bis 2020 nur moderat. Wenn danach die Baby-Boomer allmählich in
Rente gehen, beschleunigt sich der Rückgang der Bürojobs. 2050 werden
dann fast 20% weniger Büroarbeitsplätze in Westdeutschland existieren
als heute, das entspricht einem Rückgang um rd. 2 Mio. In Ostdeutschland
bedeutet der Erhalt des Status Quo v.a. anhaltend hohe
Arbeitslosigkeit. Die Folge wäre ein stetiger Rückgang der Bürobeschäftigung.
Bis 2050 sinkt die Zahl der Büroarbeitsplätze in Ostdeutschland
um über 30%, also um rd. 750.000 Jobs. Dieses Szenario muss freilich
als Risiko-Szenario angesehen werden, denn natürlich haben die Politik
und die Tarifvertragsparteien Mittel, um die Arbeitslosigkeit zu reduzieren.
Auch die Annahme, der Strukturwandel hätte sein Ende gefunden
und es gäbe keine weitere Verschiebung zugunsten der Bürotätigkeiten,
ist eine konservative Parametersetzung. Unwahrscheinlich ist dieses
Szenario jedoch nicht.
Das Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“ veranschaulicht, dass selbst
ein deutlicher Rückgang der Arbeitslosigkeit in Ost und West sowie die
parallele Erhöhung des Renteneintrittsalters den Rückgang der Bürobeschäftigung
ab 2020 nicht verhindern können. In Ostdeutschland bliebe
die Zahl der Bürobeschäftigten in den kommenden 20 Jahren in etwa
konstant und nimmt dann beschleunigt ab. 2050 beträgt der Rückgang
gegenüber heute knapp 15%. In Westdeutschland wächst die Zahl der
Bürobeschäftigten bis 2020 im Jahresdurchschnitt um 0,3%, also spürbar
langsamer als in früheren Jahren. Von 1987 bis 2002 nahm die Bürobeschäftigung
in Westdeutschland noch um rd. 1,5% p.a. zu. Nach 2020,
wenn die Verrentung der Baby-Boomer den Alterungsprozess auf dem
deutschen Arbeitsmarkt bestimmt, reichen die Impulse der Arbeitszeitverlängerung
und der reduzierten Arbeitslosigkeit nicht mehr aus, um für
mehr Bürobeschäftigung zu sorgen. Bis 2050 geht die Bürobeschäftigung
in den alten Bundesländern um fast 15% gegenüber 2020 zurück.
Im Vergleich zum Ausgangsjahr 2000 werden dann fast 7% weniger Bürobeschäftigte
in Westdeutschland arbeiten.
Nur in unserem optimistischen Szenario „mehr Bürojobs“ mit anhaltend
starkem Strukturwandel zugunsten der Bürotätigkeiten und erfolgreichen
Arbeitsmarktreformen wird es 2050 sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland
mehr Bürojobs geben als heute. In Ostdeutschland beträgt
das Plus rd. 300.000 Arbeitsplätze, in Westdeutschland rd. 2 Mio. gegenüber
heute. Jedoch auch in diesem Szenario wird der Höhepunkt der
Büronachfrage lange vor dem Ende des Untersuchungszeitraums erreicht.
In Westdeutschland nimmt die Bürobeschäftigung auch in diesem Szenario
von 2030 bis 2050 um fast 8% ab, in Ostdeutschland erreicht das
Minus für diesen Zeitraum sogar rd. 12%. Auch die jahresdurchschnittliche
Wachstumsrate von 0,8% bis zum Maximalwert bleibt deutlich hinter
der Wachstumsrate früherer Jahre zurück.
Economics
% UREHVFKlIWLJXQJ LQ
2VWGHXWVFKODQG
Mehr Bürojobs
Status Quo
2000=100
Arbeitsmarktderegul.
Technische
Revolution II
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research
140
130
120
110
100
90
80
70
60
Rückgang der Bürobeschäftigung
selbst im optimistischsten Szenario
23

24
Aktuelle Themen
Wie stark die zukünftige Entwicklung der deutschen Büromärkte von
dem anhaltenden Strukturwandel zu mehr Bürojobs abhängt, wird durch
unser Referenzszenario „Technische Revolution II“ deutlich. In diesem
Szenario sinkt die Zahl der Bürobeschäftigten ab 2010 ähnlich stark wie
im Status Quo Szenario.
Das Szenario „Arbeitsmarkderegulierung“ dürfte die größte Eintrittswahrscheinlichkeit
besitzen. Auf der einen Seite wird der Strukturwandel zu
mehr Bürojobs zwar noch einige Jahre andauern, sodass dieses Szenario
die Entwicklung unterschätzt. Gleichzeitig ist jedoch zu befürchten,
dass es nicht gelingt, die Arbeitslosigkeit in Deutschland durch Reformen
des Arbeitsmarktes auf das Niveau der natürlichen Rate zu drükken.
Das heißt, das Szenario könnte die mögliche Entwicklung diesbezüglich
überschätzen, sodass der Nettoeffekt in etwa ausgeglichen wäre.
Die Szenarien machen eindrucksvoll deutlich, dass die demografische
Entwicklung in Zukunft dem Wachstumspotenzial der Büromärkte enge
Grenzen setzt. Das gilt umso mehr, je stärker der technische Fortschritt
die Auflösung von tradierten Betriebsstrukturen ermöglicht. Bereits heute
sind viele Bürotätigkeiten problemlos von zu Hause zu erledigen. Es
ist durchaus vorstellbar, dass die Trennung von Heim- und Arbeitsstätte,
die am Ende der Industriellen Revolution stand, durch die I&K-Revolution
zumindest teilweise rückgängig gemacht wird. Inwiefern diese Gegenbewegung
tatsächlich einsetzt, dürfte in Zukunft eher vom Willen der
Arbeitnehmer und Arbeitgeber abhängen, als von der technischen Machbarkeit.
Natürlich wird sich dieser Prozess eher über Jahrzehnten als
über wenige Jahren erstrecken. Gerade das Szenario „Technische Revolution
II“ hat jedoch deutlich gemacht, dass selbst geringfügige Änderungen
in der Beschäftigungsstruktur über den gesamten Prognosehorizont
gravierende Veränderungen bedeuten können.
Bürofläche pro Bürobeschäftigten
Bisher haben die Szenarien nur die Zahl der Bürobeschäftigten dargestellt.
Um die Entwicklung der Büroflächennachfrage abzubilden, benötigt
man darüber hinaus Vorstellungen über den durchschnittlichen Flächenverbrauch
je Beschäftigten.
In den letzten Jahren entwickelte sich der Flächenverbrauch je Beschäftigten
uneinheitlich. Nimmt man den ungewichteten Durchschnitt von
100 westdeutschen Büromärkten als Maßstab, ließe sich zwar ein schwacher
Aufwärtstrend von 1990 bis 2000 feststellen; dieser fand jedoch zur
Jahrtausendwende sein jähes Ende. Heute liegt der durchschnittliche
Büroflächenverbrauch je Bürobeschäftigten in Westdeutschland leicht
über dem Niveau von 1990. In Ostdeutschland gab es heftigere Anpassungen.
Hier sackte der Flächenverbrauch bis 1995 deutlich ab und nahm
in den letzten Jahren wieder stärker zu. Aus dieser Entwicklung einen
Trend für die Zukunft abzuleiten, fällt aus drei Gründen sehr schwer.
Erstens ist die Entwicklung in der Vergangenheit zumindest teilweise
durch den Immobilienzyklus verursacht. Unternehmen können ihren Flächenverbrauch
in der Regel nicht so schnell anpassen wie die Zahl ihrer
Mitarbeiter. Das führt in konjunkturellen Schwächephasen dazu, dass
sich weniger Mitarbeiter dieselbe Mietfläche teilen. Die Fläche pro Mitarbeiter
nimmt dann nicht deswegen zu, weil es großzügigere Flächenzuteilungen
gab, sondern weil es weniger Mitarbeiter gibt. In Westdeutschland
erkennt man dies daran, dass die niedrigsten Flächenverbrauchszahlen
in den Nach-Boomjahren 1992 und 2001 zu verzeichnen
waren.
Economics
18. September 2003
Demografische Entwicklung setzt
enge Grenzen für deutsche Büromärkte
% URIOlFKH MH %HVFKlIWLJWHQ
West-D.
Ost-D.
90 92 94 96 98 00
23
22
21
20
19
18
17
16
15
Anmerkung: Westdeutschland ist der ungewichtete
Mittelwert von 100 westdeutschen
Städten und Ostdeutschland ist der ungewichtete
Mittelwert von 24 ostdeutschen
Städten.
Quellen: Bulwien, DB Research

18. September 2003
Aktuelle Themen
Zweitens sind in den letzten Jahren zwei gegenläufige Trends auffällig.
Einerseits stehen in modernen Bürogebäuden zwar mehr Flächen für
Aufenthalts- und Besprechungsräume zur Verfügung. Auf der anderen
Seite ist man zunehmend bemüht, die Fläche je Arbeitsplatz zu optimieren
(z.B. desk-sharing).
Drittens lohnt auch bei dieser Kennzahl die Analyse von regionalen Teilmärkten.
Während 2001 in Frankfurt oder Bonn im Durchschnitt mehr
als 28 m² auf jeden sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten kamen,
begnügten sich die Unternehmen in Eisenach oder Halberstadt im
Schnitt mit gut 10 m² weniger pro Beschäftigten. Auch die Entwicklung
verläuft höchst unterschiedlich: In einigen Märkten ist die Fläche pro
Bürobeschäftigten in den 90er Jahren deutlich gesunken, in anderen ist
die Fläche zweistellig gewachsen. Eine exakte Flächenprognose für Einzelmärkte
muss solchen regionalen Besonderheiten Rechnung tragen.
Büronachfrage in Deutschland
Angesichts der Schwierigkeit, eindeutige Trends für den Flächenverbrauch
pro Beschäftigten abzuleiten, wird dieser Parameter über den gesamten
Prognosehorizont in den drei Szenarien „Status Quo“, „Arbeitsmarktderegulierung“
und „Mehr Bürojobs“ konstant gehalten. Dann ist die Veränderungsrate
der Bürobeschäftigtenzahlen gleichzeitig die Veränderungsrate
der Bürofläche. Das heißt, spätestens ab 2020 wird die Nachfrage
nach Bürofläche in Deutschland zweistellig bis 2050 zurückgehen (gemäß
dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“).
In dem Szenario „Technische Revolution“ sinkt die Bürofläche (in Bürogebäuden)
pro Kopf um insgesamt 10% bis 2050. Das bedeutet, die
Flächennachfrage in diesem Szenario nimmt aufgrund zweier Effekte
ab: Zum einen geht der Anteil der Bürobeschäftigten zurück, zum zweiten
hat jeder Bürobeschäftigte statistisch weniger Bürofläche zur Verfügung.
Die beiden Effekte sind so stark, dass sie die positiven Impulse
der Arbeitsmarktderegulierung deutlich überkompensieren. Am Ende des
Untersuchungszeitraums könnte der Nachfragerückgang knapp 30% ausmachen.
Ähnlich wie die Wohnflächennachfrage wird sich auch die Büroflächennachfrage
sehr stark auf die wichtigen Wirtschaftsräume konzentrieren.
Bereits auf der Ebene der Bundesländer ergeben sich gravierende Unterschiede.
In den süddeutschen Wachstumsländern (Baden-Württemberg,
Rheinland-Pfalz und Bayern) ist in dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“
zwar auch ein Rückgang der Büroflächennachfrage angelegt, in
unserem Status Quo Szenario sinkt die Flächennachfrage sogar zweistellig.
Verglichen mit den Fortzugsregionen bleiben diese Rückgänge
jedoch moderat. In den ostdeutschen Flächenländern droht die Nachfrage
um bis zu 40% einzubrechen. Selbst in dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“
liegt die Flächennachfrage 2050 um 20% unter dem heutigen
Niveau. Dabei ist zu betonen, dass dieses Szenario gerade für
Ostdeutschland aufgrund der Annahmen (Arbeitslosenquote sinkt von
derzeit gut 18 auf 6% in 2050) einen stärkeren Impuls bedeutet als für
Westdeutschland.
Regionale Unterschiede – Beispiele München und Leipzig
In München sind von 1980 bis 2001 gut 30% zusätzliche Bürojobs entstanden.
Damit verlief der Anstieg der Bürobeschäftigtenzahlen jedoch
keineswegs dynamischer als in anderen Städten Bayerns. Offensichtlich
ist die bayerische Wirtschaft polyzentrisch organisiert. Ob München
künftig im Vergleich zu anderen Wirtschaftzentren in Bayern überproportional
Bürobeschäftigte anziehen kann, ist daher ungewiss. Für die fol-
Economics
)OlFKH SUR % UREHVFKlIWLJWHQ
LQ GHXWVFKHQ 6WlGWHQ
m²
30
28
Jena
Siegen 26
24
22
Bottrop
20
18
16
Dresden
14
12
10
90 92 94 96 98 00
Anmerkung: Die Städte wurden ausgewählt,
um zu zeigen, dass sich diese Maßzahl
in Städten sehr unterschiedlich entwikkelt
hat.
Quelle: Bulwien
)OlFKHQSURJQRVH 'HXWVFKODQG
Mehr Bürojobs
Status Quo
2000=100
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research
Techn. Revo. II
Arbeitsmarktderegulierung
)OlFKHQSURJQRVH 6]HQDULR
6WDWXV 4XR
2000=100
NRW
Sachsen-Anhalt
00 10 20 30 40 50
Quelle: DB Research
Bad.-W.
Brandenburg
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
25

26
Aktuelle Themen
gende Beispielsrechnung wird angenommen, die Zahl der Bürobeschäftigten
entwickelt sich – wie in der Vergangenheit - parallel zum bayerischen
Mittelwert.
Die Gesellschaft für Immobilienforschung (gif) weist für die Stadt München
einen Büroflächenbestand von 9,7 Mio. m² für das Jahr 2002 aus. 22
In dem Status Quo Szenario, bei dem alle Parameter konstant bleiben,
findet diese Fläche über den gesamten Prognosezeitraum nicht mehr
ausreichend Nachfrager. Im Jahr 2050 würde das heutige Marktangebot
sogar um fast 20% die Marktnachfrage übersteigen. Selbst in dem Szenario
„Arbeitsmarktderegulierung“, in dem die Arbeitslosenquote allmählich
auf 4% sinkt und das Renteneintrittsalter deutlich steigt, müsste
man die Fläche bis 2020 nur um 1 Mio. m² ausweiten, danach gäbe es
keinen weiteren Zusatzbedarf. Es reicht dann aus, den natürlichen Abgang
teilweise zu ersetzen. Diese Rechnung schließt einen Flächenleerstand
von 5% ein.
Hält der Strukturwandel an, und bildet das Szenario „Mehr Bürojobs“ die
künftige Entwicklung in der bayerischen Hauptstadt am ehesten ab,
müsste das Flächenangebot (inkl. Leerstand von 5%) bis 2030 um rd.
3,5 Mio. m² zunehmen. Das bedeutet, selbst in unserem optimistischsten
Szenario müsste das Büroflächenangebot nur um knapp 1% p.a.
wachsen, also etwa halb so stark wie in den letzten zehn Jahren. Ab
2030 dominiert die Demografie auch die Nachfrageentwicklung auf dem
Münchener Büromarkt. Dann ist die Phase wachsender Büromärkte vorbei.
Bestehende Büroflächen werden dann den Markt verlassen müssen
und Grundstücke umgenutzt werden. Am dramatischsten stellt sich die
Situation im Szenario „technische Revolution II“ dar. Der teilweise Übergang
zur Telearbeit und der relative Bedeutungsgewinn von sozialen Diensten
drücken die Nachfrage nach Büroraum. Selbst der natürliche Abgang
von Bürofläche reicht kaum noch aus, um den Nachfragerückgang
zu kompensieren. In diesem Szenario wäre eine intensive Umnutzung
von Bürofläche notwendig. 23
Noch deutlicher zeigt sich die Entwicklung in Leipzig. Dieser Büromarkt
ist gekennzeichnet durch massive Leerstände. Von den rd. 2,6 Mio. m²
Bürofläche stehen heute über 750.000 leer. Nimmt man auch für Leipzig
an, dass die Beschäftigungsentwicklung in der Stadt dem sächsischen
Durchschnitt entspricht, lassen sich die vier Büromarktszenarien auf die
Stadt Leipzig übertragen. Im Status Quo Szenario geht die Nachfrage ab
2010 spürbar zurück. Am Ende des Prognosezeitraums werden dann in
Leipzig fast 25% weniger Büros nachgefragt als heute. Sogar in unserem
Positiv-Szenario „Mehr Bürojobs“ dürfte erst 2030 in etwa so viel
Büroraum nachgefragt werden wie heute angeboten wird. In den darauf
folgenden zwei Dekaden nimmt die Flächennachfrage in Leipzig wieder
um 13% ab.
Sowohl für München als auch für Leipzig lässt sich argumentieren, dass
beide Städte in Zukunft stärker zum Dienstleistungszentrum avancieren.
Das ist grundsätzlich möglich, und dann würden unsere Beispiel-
22 Je nach Abgrenzung des Büromarktes München werden von Marktbeobachtern
Werte zwischen 9,7 Mio. m² und fast 16 Mio. m² berichtet. Hier wird der gif-
Abgrenzung gefolgt, da dieser Wert den benutzten Flächenverbrauchskennziffern
zugrunde liegt. Natürlich hat die Wahl der Marktabgrenzung keinen Einfluss
auf die qualitativen Aussagen der Modellrechnung.
23 Es ist jedoch wahrscheinlich, dass steigende Leerstände die Büromieten senken
und dass dieser Prozess für einen Ausgleich sorgt – die Strategie der Telearbeit
ist nämlich nur bei sehr teurem Büroraum attraktiv. Je günstiger Büroraum zu
mieten ist, desto seltener wird man die Arbeitsorganisation auf den Prüfstand
stellen.
Economics
2000=100
00 10 20 30 40 50
18. September 2003
)OlFKHQSURJQRVH 6]HQDULR
$UEHLWVPDUNWGHUHJXOLHUXQJ
NRW
Sachsen-Anhalt
Quelle: DB Research
Bad.-W.
Brandenburg
=DKO GHU % UREHVFKlIWLJWHQ
YRQ ELV LQ %D\HUQ
% URIOlFKHQQDFKIUDJH LQ
0 QFKHQ
Mehr Bürojobs
Status Quo
Arbeitsmarktderegulierung
Mio. m²
IST 2002
00 10 20 30 40 50
Quellen: gif, DB Research
Techn. Revol. II
115
110
105
100
95
90
85
80
75
Fürth 18,0% Mittelfranken
Augsburg 18,3% Schw aben
Kempten 22,1% Schw aben
Landshut 22,3% Niederbayern
Nürnberg 23,0% Mittelfranken
Bamberg 29,4% Oberfranken
Würzburg 30,1% Unterfranken
München 31,3% Oberbayern
Erlangen 37,0% Mittelfranken
Aschaffenburg 37,2% Unterfranken
Passau 37,8% Niederbayern
Coburg 45,3% Oberfranken
Rosenheim 51,8% Oberbayern
Regensburg 56,9% Oberpfalz
Ingolstadt 87,0% Oberbayern
���������� ����È
Quelle: BA f. Arbeit
13
12
11
10
9
8
7
6

18. September 2003
Aktuelle Themen
rechnungen die Flächennachfrage unterschätzen. Das hieße jedoch
gleichzeitig, dass andernorts die Nachfrage noch kräftiger einbricht, da
es auch bei der Büronachfrage zunehmend um die Verteilung einer sinkenden
Gesamtmenge geht. Außerdem dürfte der Preismechanismus
für einen partiellen Ausgleich zwischen den Regionen sorgen.
Außerdem sollte auch nicht das Risiko-Szenario aus den Augen verloren
werden: Technischer Fortschritt könnte in Zukunft zahlreiche Bürotätigkeiten
obsolet machen. Auch könnte die Technik in einigen Jahren
ermöglichen, dass die Leistungserstellung unabhängiger von zentralen
Produktionsstätten wird. Wirtschaftszentren wären dann weiterhin bedeutsam,
die Büronachfrage im Zentrum würde jedoch sinken, da ein
steigender Anteil der Arbeitskräfte nicht in den zentralen Büros arbeiten
müsste. Von dieser Entwicklung wären insbesondere die Bürozentren
betroffen, in denen Bürofläche teuer ist und daher das Einsparpotenzial
größer ist.
4.2 Angebotsentwicklung
Inwiefern die deutschen Büromärkte in den nächsten Dekaden unter
wachsendem Überangebot leiden werden und ob in der Folge die Büromieten
dauerhaft unter Druck geraten, hängt nicht allein von der Büronachfrage
ab: Gerade in schwierigem Marktumfeld ist die angemessene
Angebotsentwicklung entscheidend.
In den letzten Jahren hat sich der Lebenszyklus von Bürogebäuden deutlich
verkürzt, da auch die technischen Anforderungen an Gebäude mit
dem zunehmenden Einsatz von I&K-Technologie im Büroalltag gestiegen
sind. Im Durchschnitt wird für Bürogebäude heute eine Lebensdauer
von 60 Jahren veranschlagt. Das ist jedoch ein Durchschnittswert. Es
kommen auch deutlich kürzere Lebenszyklen vor.
Eine durchschnittliche Lebensdauer von 60 Jahren bedeutet, dass jedes
Jahr 1,7% des Bestands ersetzt werden müssen. Erhaltungsmaßnahmen
sind hier nicht inbegriffen, da selbstverständlich ein Bürogebäude
auch während der 60 Jahre renoviert wird. Anhaltende Marktverzerrungen,
die durch die Demografie bedingt werden, sind also nur dort zu
befürchten, wo die Büronachfrage schneller zurückgeht als das Büroangebot
durch „natürlichen“ Abgang. In München sinkt die Büronachfrage
im Status Quo Szenario ab 2010 und im Szenario „Mehr Bürojobs“ ab
2030 mit einer Rate von jeweils rd. 0,5% pro Jahr. In Leipzig geht die
Büronachfrage je nach Szenario zwischen 0,6% („Mehr Bürojobs“ ab
2030) und 0,9% p.a. (Status Quo ab 2010) zurück. Diese Werte liegen
deutlich unter der „natürlichen Abgangsrate“. Das hieße, Angebotsanpassungen
wären grundsätzlich in der Lage, die strukturellen Nachfragerückgänge
zu kompensieren.
Entwarnung ist dennoch nicht zu geben: Erstens wird sich der Nachfragerückgang
in den darauf folgenden Jahren fortsetzen. In Leipzig nimmt
die Nachfrage in allen vier Szenarien ab 2040 mit jahresdurchschnittlich
mehr als 1% ab. Zweitens muss auch auf den Büromärkten das Problem
des ersatzlosen Rückbaus gelöst werden. Bisher folgte die wirtschaftliche
Lebensdauer eines Gebäudes der Ratio, ein altes und ineffizientes
Gebäude abzureißen, um ein neues und effizientes Gebäude an dessen
Stelle besser vermieten zu können. Wenn man anfangen müsste, Gebäude
ersatzlos abzureißen, werden zumindest einige davon am Markt
bleiben, da der ersatzlose Abriss nur allen anderen Marktteilnehmern
nutzt, nicht aber demjenigen, der den Abriss finanziert. Dann geraten
zunächst die unteren Mieten unter Druck, weil einfache, veraltete Gebäude
länger auf dem Markt bleiben. Allmählich dürfte dann auch die
Durchschnittsmiete belastet werden. Eine zweite Entwicklung folgt daraus:
die Umwidmung von Bürogebäuden oder der Grundstücke für alter-
Economics
% UREHVFKlIWLJWH LQ 6DFKVHQ
110
Sachsen
Dresden
Leipzig
105
100
95
90
85
Chemnitz
80
1993=100
75
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02
Anmerkung: Sachsen ist der gewichtete
Mittelwert der Entwicklungen in Chemnitz,
Dresden, Görlitz, Leipzig, Plauen und Zwikkau.
Quelle: BA f. Arbeit
% URIOlFKHQQDFKIUDJH LQ
/HLS]LJ
Mehr Bürojobs
IST 2002
Arbeitsmarktderegulierung
Status Quo
Mio. m²
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
00 10 20 30 40 50
Anmerkung: Auf die Darstellung des Szenarios
"Technische Revolution" wurde verzichtet,
um die Abbildung übersichtlich zu halten.
Der Verlauf unterscheidet sich nur wenig
zu dem Szenario "Status Quo".
Quellen: gif, DB Research
27

28
Aktuelle Themen
native Nutzungen, z.B. Wohnen, Einzelhandel oder Freizeit. Das Potenzial
für zusätzlichen Wohnraum ist wie oben gezeigt in der Zukunft begrenzt.
Wenn versucht wird, Bürofläche in Wohnfläche umzuwandeln,
erzeugt das zunehmend Freiflächen an anderen Standorten. Diese Abhängigkeit
wird an Bedeutung gewinnen und muss bei der mittelfristigen
Wohnflächenplanung im Auge behalten werden. Dies könnte sogar als
Chance begriffen werden, das soziale Leben zurück in die Innenstädte
zu holen. Die Folge wäre dann natürlich eine zusätzliche Schwächung
der ländlichen Wohnungsmärkte, v.a. im Bereich der Mietwohnungen.
4.3 Auswirkungen für Immobilienanlageprodukte
Es wurde gezeigt, dass die Nachfrage nach Büroflächen unter plausiblen
Annahmen durch die heute angelegten demografischen Trends spätestens
ab 2020 - vielerorts sogar früher - erheblich sinken wird. Das
wirft die Frage auf, ob die indirekte Immobilienanlage eine sinnvolle Anlage
bleibt. Die Frage ist nicht zuletzt deswegen relevant, da viele private
und institutionelle Anleger im Zuge der Dot-com-Euphorie und der darauf
folgenden Ernüchterung Geld verloren haben und jetzt auf der Suche
nach sicheren Häfen sind. Die Suche wird durch die aktuelle Diskussion
um den Reformbedarf des Rentensystems zusätzlich motiviert. Die sehr
starken Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind sichtbarer Ausdruck dieser
Suche.
Sollte der Anleger also mittelfristig sein Portfolio wieder zu Lasten der
Immobilienprodukte umschichten? Auf den ersten Blick ist man geneigt,
die Frage ohne Einschränkungen zu bejahen, da die Risiken auf den
Immobilienmärkten aufgrund der langen Marktwirksamkeit des Angebots
in Zukunft zunehmen werden. Dennoch bleiben die grundsätzlichen Argumente
für indirekte Immobilienprodukte auch in Zukunft erhalten: z.B.
die relativ niedrige Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien
oder Bonds sowie die planbaren Zahlungseingänge aus Mieten bei langer
Vertragslaufzeit. Es darf auch nicht vergessen werden, dass auch
die anderen Anlageklassen negativ von der demografischen Entwicklung
in Deutschland betroffen sein werden.
Anders als bei Unternehmensanleihen oder Aktien ist für Immobilien die
regionale Verteilung des Bevölkerungsrückgangs maßgeblich. Zwar lassen
sich plausible Trends in die Zukunft fortschreiben und so Nachfrageentwicklungen
in einzelnen Regionen ableiten. Bei einem Planungshorizont
von 50 Jahren kommt es jedoch selbst bei marginalen Parameteränderungen
zu großen Verschiebungen in der regionalen Nachfrage. Wenn
es faktisch unmöglich ist, die exakte regionale Verteilung der rückläufigen
Nachfrage zu prognostizieren und Angebotsüberhänge tendenziell
zu lange am Markt verbleiben, gewinnen Diversifikationsstrategien an
Bedeutung. Anleger sollten bei Immobilienanlagen in Deutschland stärker
auf regionale Streuung und Diversifikation über die verschiedenen
Immobiliensparten achten.
Da die Bevölkerungsentwicklung nicht in allen Ländern synchron verläuft,
kann man das demografische Risiko durch internationale Diversifikation
des Portfolios streuen. Das Argument von Börsch-Supan et al.
(2003), dass globale Anlagestrategien vor dem Absturz der Kapitalrendite
bewahren, 24 gilt auch für Immobilieninvestitionen. Der Immobilienmarkt
wird zwar immer regional bleiben, die Immobilienanlage dürfte sich jedoch
in Zukunft weiter internationalisieren. Je globaler der Immobilienan-
24 Vgl. Börsch-Supan, A., Ludwig, A., Sommer, M. (2003), Demographie und Kapitalmarkt,
DIA, Köln.
Economics
Indien
USA
Irland
UK
Frankreich
Niederlande
Deutschland
Polen
Spanien
Ungarn
Italien
18. September 2003
Umwidmung von Büroflächen wird
auch Wohnungsmärkte treffen
(QWZLFNOXQJ GHU =DKO GHU
(UZHUEVIlKLJHQ LQWHUQDWLRQDO
2000 bis 2050
-50 0 50 100
*) Anmerkung: Personen zw ischen 15
und 65 Jahren
Quelle: UN
%

18. September 2003
Aktuelle Themen
lagemarkt wird, desto geringer werden die Renditeabschläge auf Immobilienprodukte
ausfallen. Um von der Globalisierungsstrategie zu profitieren,
bedarf es freilich umfassender Marktkenntnis. Denn ein globales
Portfolio allein bietet nur dann höheren Schutz, wenn sich der Anleger
darauf verlassen kann, dass nicht neue, auf die fehlende Marktkenntnis
zurückzuführende Risiken eingekauft wurden. Das hat zwei Implikationen
für die Immobilienbranche. Zum einen folgt daraus die weitere Professionalisierung
der Branche. Zum anderen dürfte es zu weiterer Konzentration
bei den Anbietern indirekter Immobilienprodukte kommen, da
es bei diversifizierten Immobilienprodukten Größenvorteile gibt.
5. Schlussbemerkungen
Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird aller Voraussicht nach ab 2010
beschleunigt zurückgehen. Da immer weniger Kinder geboren werden
und die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge allmählich das Rentenalter
erreichen, geht der Bevölkerungsrückgang mit einer spürbaren Alterung
der Gesellschaft einher. Das hat schwerwiegende Auswirkungen
auf Wohn- und Büromärkte. Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass weniger
Menschen weniger Wohnraum und weniger Bürofläche beanspruchen.
Das gilt aber nur dann, wenn alle sonstigen Faktoren unverändert
bleiben. Das ist jedoch nicht realistisch und daher bedarf es einer differenzierteren
Analyse. Die Ergebnisse der Studie lassen sich in zehn
Kernaussagen zusammenfassen:
1. Die Wohnflächennachfrage in Deutschland insgesamt wird ab 2030
zurückgehen. Bis dahin kann der Bevölkerungsrückgang durch steigende
Haushaltszahlen und die zunehmende Wohnflächenversorgung
überkompensiert werden. Beide Effekte lassen sich auf das geänderte
Nachfrageverhalten einer alternden Gesellschaft zurückführen. Das
Nachfragewachstum fällt jedoch deutlich geringer aus als in früheren
Jahrzehnten.
2. Regionale Unterschiede zwischen Wohnungsmärkten werden sich in
Zukunft verstärken. In Fortzugsgebieten sind anhaltende Angebotsüberhänge
und die damit verbundenen spürbaren Preisrückgänge programmiert.
Gleichzeitig gibt es regionale Gravitationszentren, in denen
auch in Zukunft Wohnungsengpässe möglich sind.
3. Es kommt zu merklichen, qualitativen Nachfrageverschiebungen, z.B.
werden altengerechtes und/oder betreutes Wohnen wichtiger, familiengerechte
Wohnungen hingegen seltener nachgefragt.
4. Bis 2020 gibt es insbesondere in Westdeutschland neben dem Ersatzbedarf
signifikanten Neubaubedarf. Das Volumen des Neubaubedarfs
geht jedoch stetig zurück.
5. Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien werden sich bis
2020 allenfalls moderat aufwärts richten. Auf vielen Teilmärkten kommt
es bereits vor 2020 zu Preisabschlägen, da vorausschauende Investoren
mit der demografischen Entwicklung rechnen lernen. Das könnte
bereits zu steigenden Risikoabschlägen führen, bevor die Nachfrage
tatsächlich zurückgeht.
6. Sollte der Neubaubedarf nicht umgesetzt werden, sind auf Teilmärkten
(regional und qualitativ) auch nach 2020 Preiszuwächse möglich.
7. Die Nachfrage nach Büroraum geht früher und schneller zurück als
die Nachfrage nach Wohnraum. Bürohalden können nur dann vermieden
werden, wenn das Büroangebot deutlich langsamer ausgeweitet
wird als in der Vergangenheit.
Economics
Globalisierungsstrategie als Ausweg
Rückgang der Wohnflächennachfrage
Neubaubedarf ab 2010 deutlich
rückläufig
Büronachfrage wird stärker sinken
als Wohnflächennachfrage
29

30
Aktuelle Themen
8. Da die Verteilung der Wohnbevölkerung maßgeblich durch die regionale
Verteilung des Arbeitsangebots bestimmt wird, sind die zuvor
angesprochenen regionalen Unterschiede auf den Wohnungsmärkten
nur das Spiegelbild der regional unterschiedlichen Entwicklung
auf den Büromärkten.
9. Durch die demografische Entwicklung steigt das Risiko der Immobilieninvestition.
Diversifikation wird daher wichtiger. Das gilt insbesondere
für die internationale Ausrichtung eines Immobilienportfolios hin
zu Ländern mit günstigerer demografischer Entwicklung. Es ist jedoch
Vorsicht geboten, da die internationale Investition nicht per se
Erfolg verspricht.
10.Stärker als die Immobilienwirtschaft wird die Bauwirtschaft unter der
demografischen Entwicklung zu leiden haben, da der Nachfragerückgang
zu großen Teilen über angebotsseitige Anpassung aufgefangen
werden kann. Während das Neubausegment massiv unter Druck
gerät, wird über absehbare Zeit umfangreicher Modernisierungsbedarf
bestehen, um den geänderten Nachfragestrukturen Rechnung
zu tragen. Der Anteil von Modernisierungs- und Renovierungsausgaben
an den Bauausgaben für Gebäude liegt derzeit bei knapp unter
50%. Im Wohnungsbau ist der Anteil sogar schon etwas höher. Sowohl
im gewerblichen als auch im Wohnsegment wird der Anteil in
den nächsten Jahren nur langsam, nach 2010 beschleunigt zunehmen.
Der Nettoeffekt für die Bauwirtschaft ist jedoch eindeutig negativ.
Tobias Just, +49 69 910-31876 (tobias.just@db.com)
Bevölkerungsprognose nach Kreisen
2020 im Vergleich zu 2000
'LIIHUHQ] LQ
Quelle: BBR
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Krefeld
Koblenz
�������
Oldenburg
Münster
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Kaiserslautern
Saarbrücken
Mainz
Darmstadt
Freiburg
Osnabrück
Paderborn
Mannheim
Hildesheim
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Reutlingen
Ulm
Kiel
Bremerhaven �������
������
Bielefeld
���������
Karlsruhe
Pforzheim
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Siegen
Aachen
Bonn
������
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�����
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Braunschweig
Kassel
������
�����������
Heilbronn
Lübeck
Göttingen
Würzburg
Erfurt
Erlangen
������
Schwerin
Nürnberg
Ingolstadt
Augsburg
Rostock
Magdeburg
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����������
Halle
Gera
Leipzig
Regensburg
�������
Economics
Potsdam
Zwickau
������
�����������
�������
Chemnitz
Cottbus
Dresden
18. September 2003
Risiko der Immobilieninvestitionen
steigt ...
... Diversifikation wird lohnender
Bauwirtschaft massiv unter Druck

18. September 2003
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Bevölkerung (in Mio.)
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Aktuelle Themen
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH I U
16.2 (Max.)
7
0.5 (Min.)
�������
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Altersstruktur (in Jahren)
ab 65
Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research
15 bis 65
bis 15
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Economics
������
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Bevölkerungsentwicklung
2000 bis 2050 (in Prozent)
-26.8 bis -20
-19.9 bis -10
-9.9 bis -5
-4.9 bis -2.7
�������
Datenverarbeitung und
Kartographie:
Berlin, 2003
31

1. März 2002
Aktuelle Themen
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Aktuelle Themen
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Economics
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Thema Nr. Erschienen am
Auf dem Prüfstand der Senioren - 278 14. Juli 2003
Alternde Kunden fordern Unternehmen auf allen Ebenen
Deutsches Wachstumspotenzial: 277 14. Juli 2003
Vor demografischer Herausforderung
Alterung, deutsche Renditeentwicklung 273 16. Juni 2003
und globale Kapitalmärkte
Demografie und Bankgeschäft: 269 27. Mai 2003
Internationalisierung als Lösung
Internationale Migration: Wer, wohin und warum? 265 8. Mai 2003
Migration in Deutschland: 263 25. April 2003
Umverteilung einer schrumpfenden Bevölkerung
Pharmamarkt: 244 12. November 2002
Run auf Lifestyle-Drugs von Demografie verstärkt
Bevölkerungsentwicklung und Rentenreformen - 6. November 2002
in den großen mittelosteuropäischen Ländern
Japans Silberhäupter: ein Vorbild für Europa? 240 16. Oktober 2002
Zunehmende Anti-Einwanderungsstimmung 235 1. August 2002
in den USA
Die demografische Herausforderung - 30. Juli 2002
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