Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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das Vorzeichen bei der Rendite. Schließlich muss betont werden, dass
sich die Studie auf den Zeitraum bis 2050 beschränkt hat, da der Ausgangspunkt
die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen
Bundesamtes war. Innerhalb der getroffenen Annahmen ist es
jedoch klar, dass sich die Last der Demografie für Wohnimmobilien nach
2050 noch verstärkt, denn dann stirbt die Generation der Baby-Boomer
allmählich aus. 19
4. Büroimmobilien unter besonderem Druck
In Deutschland gibt es zurzeit schätzungsweise 335 Mio. m² Bürofläche,
gut 25% mehr als 1990. Dieser Anstieg entspricht ungefähr einem
jahresdurchschnittlichen Flächenwachstum von rd. 6 Mio. m² pro Jahr.
Das Flächenwachstum verteilt sich freilich sehr unterschiedlich auf die
einzelnen Bürostandorte: Auf der einen Seite nahm die Bürofläche in
einigen Großstädten um über 50% zu (z.B. Düsseldorf, Offenbach, Dresden,
Leipzig), auf der anderen Seite gibt es auch zahlreiche Städte, in
denen der Flächenzuwachs weniger als 10% ausmachte (z.B. Bottrop,
Leverkusen oder Recklinghausen).
4.1 Prognose der Nachfrageentwicklung
Die Büroflächennachfrage hängt von zwei Parametern ab: zum einen
von der Zahl der Bürobeschäftigten und zum anderen von der Fläche, die
jeder dieser Bürobeschäftigten im Durchschnitt für seine Tätigkeit benötigt.
Beide Parameter lassen sich allenfalls näherungsweise über den
gesamten Untersuchungszeitraum einschätzen, denn eine funktionierende
Marktwirtschaft bedeutet permanenten Wandel. Dann greift die
einfache Fortschreibung von bereits heute angelegten Trends offenbar
zu kurz, da sie gerade die ergebnisoffene Dynamik der Wettbewerbswirtschaft
außer Betracht lassen muss. Je länger der Prognosehorizont
ist, desto schwerer ist es, Wettbewerbsprozesse und deren Ergebnisse
in Gänze zu antizipieren.
Zahl der Erwerbsfähigen sinkt deutlich
Die wichtigste Kenngröße für die Nachfrage nach Büroraum ist die Zahl
der Bürobeschäftigten in Deutschland. Um deren Entwicklung über 50
Jahre modellieren zu können, bedarf es Annahmen über drei Faktoren:
Erstens muss man die Zahl der Erwerbsfähigen kennen, also die Zahl
derer, die grundsätzlich dem Erwerbsprozess zur Verfügung stünden.
Hier gilt üblicherweise die Altersgruppe zwischen 15 und 65 Jahre als
Orientierungsgröße. Dieser Wert lässt sich direkt aus der Bevölkerungsvorausberechnung
ermitteln. Zweitens gilt es einzuschätzen, wie groß
der Anteil der Personen ist, die tatsächlich erwerbstätig sein werden.
Schließlich ist die Wirtschaftsstruktur entscheidend. Für die Fragestellung
geht es dabei um die Aufteilung der Erwerbstätigen auf Büro- und
Nicht-Bürotätigkeiten.
Derzeit beträgt die Zahl der Erwerbsfähigen rd. 55,5 Mio. Personen. In
den kommenden zehn Jahren sind noch fast alle geburtenstarken Jahrgänge
im Erwerbsprozess integrierbar, sodass dieses Potenzial in etwa
konstant bleibt. Ab 2010 erreichen immer mehr Baby-Boomer das Rentenalter.
Bis 2020 wird die Zahl der Erwerbsfähigen bereits um fast 4%
19 In seinem aktuellen Deutschland Report präsentiert das Prognos-Institut eine Bevölkerungsprognose
bis 2080. Nach dieser Schätzung sinkt die Bevölkerungszahl
in Deutschland von 2050 bis 2080 um weitere 17% auf dann rd. 60 Mio.
Einwohner. Der Rückgang in diesen 30 Jahren wäre dann stärker als in der
gesamten ersten Hälfte dieses Jahrhunderts. Vgl. Prognos (2002), Deutschland
Report 2002-2020, Basel, S. 50.
Economics
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91 93 95 97 99 01
Quellen: Bulwien, DB Research
Ost-D.
18. September 2003
West-D.
1990 = 100
(UZHUEVIlKLJH %HY|ONHUXQJ
(Altersgruppe 15 bis 65 Jahre)
Mio.
150
140
130
120
110
100
90
60
55
50
45
40
00 10 20 30 40 50
Quelle: St at . BA