Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans
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Themen international Economics<br />
18. September 2003<br />
Nr. 283<br />
Editor<br />
Hans-Joachim Frank<br />
+49 69 910-31879<br />
hans-joachim.frank@db.com<br />
Publikationsassistenz<br />
Astrid Petter<br />
+49 69 910-31755<br />
astrid.petter@db.com<br />
Deutsche Bank Research<br />
Frankfurt am Main<br />
Deutschland<br />
Internet: www.dbresearch.de<br />
E-Mail: marketing.dbr@db.com<br />
Fax: +49 69 910-31877<br />
DB Research Management<br />
Norbert Walter<br />
Aktuelle Themen<br />
<strong>Demografie</strong> Spezial<br />
<strong>Demografie</strong> <strong>lässt</strong> <strong>Immobilien</strong> <strong>wackeln</strong><br />
• Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird ab 2012 zurückgehen. Diese<br />
Veränderung dürfte die Renditen von Wohn- und Büromärkten unter Druck<br />
bringen, da sich das Angebot nur mit deutlicher Zeitverzögerung an Nachfragerückgänge<br />
anpassen kann. Dennoch ist die Formel „weniger Menschen<br />
brauchen weniger Wohn- und Büroraum“ in dieser vereinfachenden Form unzulässig.<br />
• Die Wohnflächennachfrage wird in Deutschland insgesamt noch bis<br />
2030 zunehmen. Bis dahin <strong>lässt</strong> die Alterung der Gesellschaft die Zahl der<br />
Haushalte sowie den durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch pro Haushalt<br />
wachsen. Nach 2030 jedoch wird die Flächennachfrage zurückgehen.<br />
• Die Entwicklung der Wohnungsmärkte wird regional sehr unterschiedlich<br />
verlaufen. Insbesondere in Regionen mit geringer Arbeitsnachfrage verstärkt<br />
der Fortzug der jungen Menschen die demografischen Trends. In den<br />
ostdeutschen Fortzugsgebieten wird das Problem zusätzlich durch das Überangebot<br />
auf den Wohnungsmärkten verschärft. Gleichzeitig gibt es jedoch<br />
signifikante Zusatznachfrage in den Wirtschaftszentren.<br />
• In den nächsten Jahrzehnten kommt es zu einer schleichenden Nachfrageverschiebung<br />
zwischen den einzelnen Wohnungssegmenten. Die Nachfrage<br />
nach altengerechten Wohnungen nimmt spürbar zu. Parallel dazu<br />
werden Wohnungen für junge Familien seltener nachgefragt werden, v.a. jene<br />
im niedrig preisigen Bereich.<br />
• Die deutschen Büromärkte werden früher und heftiger von der demografischen<br />
Entwicklung betroffen sein, da das Erwerbspersonenpotenzial<br />
bereits ab 2020 spürbar schrumpft. Diese Entwicklung könnte durch Fortschritte<br />
in der I&K-Technik dann akzentuiert werden, wenn die Bereitschaft<br />
zur Telearbeit bei Arbeitgebern und Arbeitnehmern zunimmt.<br />
• <strong>Immobilien</strong>anlageprodukte müssen sich in Zukunft stärker regional<br />
und über <strong>Immobilien</strong>klassen hinweg diversifizieren, um die Risiken der<br />
demografischen Entwicklung abzufedern. Dabei ist v.a. an globale Anlagestrategien<br />
zu denken, da nicht alle Nationen gleichmäßig und auch nicht<br />
gleichzeitig unter der demografischen Last leiden werden.<br />
• Letztlich kann die rückläufige Nachfrage auf den <strong>Immobilien</strong>märkten durch<br />
Anpassungen des Angebots kompensiert werden. In Zukunft dürfte das Angebot<br />
an Wohn- und Büroflächen immer langsamer zunehmen. Die Hauptlast<br />
der demografischen Entwicklung trägt dann weniger die <strong>Immobilien</strong>wirtschaft,<br />
als vielmehr die Bauwirtschaft. Positive Impulse für die<br />
Baubranche kommen dann in erster Linie aus dem Bereich Modernisierung<br />
und Sanierung.<br />
Tobias Just, +49 69 910-31876 (tobias.just@db.com)<br />
Dieser Beitrag ergänzt die Studie „Die demografische Herausforderung”, erschienen im Juli<br />
2002.
2<br />
Aktuelle Themen<br />
<strong>Demografie</strong> <strong>lässt</strong> <strong>Immobilien</strong> <strong>wackeln</strong><br />
1. Einleitung<br />
Ein Mann soll im Laufe seines Lebens ein Haus bauen, einen Sohn<br />
zeugen und einen Baum pflanzen; so weit die sprichwörtlich ideale Lebensplanung.<br />
Nun werden aber seit über 30 Jahren nicht genug Söhne<br />
(und Töchter) in Deutschland gezeugt, um die Bevölkerungszahl ohne<br />
Zuwanderung stabil zu halten. Auf jede Frau kommen derzeit rein rechnerisch<br />
rd. 1,4 Kinder; um eine Vorgängergeneration zu ersetzen müsste<br />
dieser Wert jedoch bei 2,1 Kinder je Frau liegen. Der Bevölkerungsrückgang<br />
sowie der damit einhergehende Alterungsprozess in der Zukunft<br />
ist also bereits seit Jahrzehnten angelegt. Das hat auch weit reichende<br />
Folgen für die Nachfrage nach <strong>Immobilien</strong>. Auf den ersten Blick<br />
ist die Schlussfolgerung zwingend: Weniger Menschen benötigen weniger<br />
Wohnraum, folglich ist in Zukunft mit Überangebot auf dem Wohnungsmarkt<br />
zu rechnen und daher mit sinkenden Preisen. Dann könnte<br />
man den Rat zum Hausbauen nicht mehr ruhigen Gewissens geben,<br />
droht doch eine schleichende Wertvernichtung.<br />
Werden die Hauspreise um 50% sinken?<br />
Ökonomen diskutieren seit rd. 15 Jahren die Frage, wie wahrscheinlich<br />
bzw. wie gravierend diese Wertvernichtung in den nächsten Jahrzehnten<br />
ausfallen könnte. Angestoßen haben diese Diskussion der aktuelle Chairman<br />
des Council of Economic Advisors im Weißen Haus Gregory Mankiw<br />
und David Weil 1 : In ihrer Studie von 1989 bewirkt allein der Übergang<br />
von sehr hohen zu deutlich niedrigeren Geburtenraten (von Baby Boom<br />
zu Baby Bust) einen realen Preisverfall von 47% innerhalb von 20 Jahren.<br />
Mankiw und Weil gehen noch nicht einmal von Bevölkerungsrückgängen<br />
innerhalb des Prognosezeitraums aus. Da Deutschland wesentlich<br />
stärker von der demografischen Entwicklung belastet wird als die<br />
Vereinigten Staaten, sollte der Preiseffekt auf dem deutschen <strong>Immobilien</strong>markt<br />
sogar noch dramatischer ausfallen. Diese Schlussfolgerung wäre<br />
jedoch zu voreilig. Zum einen verläuft die Preisentwicklung auf dem USamerikanischen<br />
Häusermarkt in den letzten Jahren exakt entgegen den<br />
Prognosen von Mankiw und Weil: Die realen Preise stiegen seit 1987<br />
um rd. ein Drittel. Damit die Punktprognose der beiden Ökonomen für<br />
2007 noch eintritt, müssten die Preise in den kommenden vier Jahren<br />
um insgesamt 60% nachgeben. 2 Zum anderen wurde in den letzten Jahren<br />
schwere inhaltliche Kritik an den Modellrechnungen von Mankiw und<br />
Weil vorgenommen. In deren Querschnittsanalyse bleiben z.B. die für<br />
die Wohnungsnachfrage sehr bedeutsamen Einkommens- und Kohorteneffekte<br />
systematisch unberücksichtigt. Neuere Analysen messen dem<br />
demografischen Effekt für den US-Häusermarkt keine dominierende Rolle<br />
zu. 3<br />
1 Mankiw, G., Weil, D. (1989), The baby boom, the baby bust, and the housing<br />
market, in: Regional Science and Urban Economics 19, S. 235-258.<br />
2 Zwar dürften derzeit einige regionale <strong>Immobilien</strong>märkte (leicht) überbewertet sein,<br />
eine Abwertung um preisbereinigt 60% sehen jedoch selbst pessimistische Marktbeobachter<br />
nicht (vgl. zu dieser Thematik auch: Just, T. (2003), Bubble Trouble am<br />
Wohnungsmarkt?, Aktuelle Themen Nr. 257, Deutsche Bank Research).<br />
3 Vgl. u.a. Holland, A.S. (1991), The baby boom and the housing market. Another<br />
look at the evidence, in: Regional Science and Urban Economics 21, S. 565-571;<br />
Green, R., Hendershott, P.H. (1996), Age, housing demand, and real house prices,<br />
in: Regional Science and Urban Economics 26, S. 465-480. Für eine deutsche<br />
Zusammenfassung der Literatur vgl. z.B. Börsch-Supan, A., Ludwig, A., Sommer,<br />
M. (2003), Demographie und Kapitalmärkte. Die Auswirkungen der Bevölkerungsalterung<br />
auf Aktien-, Renten- und <strong>Immobilien</strong>märkte, Deutsches Institut für Altersforschung,<br />
Köln.<br />
Economics<br />
*HEXUWHQUDWH<br />
18. September 2003<br />
Kinder pro Frau<br />
Neue Länder<br />
3,0<br />
2,5<br />
2,0<br />
1,5<br />
Früheres<br />
Bundesgebiet<br />
1,0<br />
0,5<br />
Baby Boom<br />
0,0<br />
52 62 72 82 92 02<br />
Quelle: St at. BA<br />
5HDOH +DXVSUHLVH 86$<br />
reale Hauspreise<br />
(IST)<br />
-60%<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
Prognose Mankiw /Weil 80<br />
von 1989<br />
1975=100<br />
60<br />
40<br />
75 79 83 87 91 95 99 03 07<br />
Quellen: Nat ional Association of Realt ors, DB Research<br />
Bevölkerungsentwicklung in<br />
Deutschland und den USA<br />
150<br />
2000=100<br />
140<br />
USA<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quellen: St at. BA, UN<br />
Deutschland<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Nun lassen sich die Ergebnisse für die USA nicht einfach auf Deutschland<br />
übertragen, da Deutschland wesentlich stärker unter der Last der<br />
Bevölkerungsentwicklung leiden wird als die USA. In dieser Studie werden<br />
die Perspektiven für deutsche <strong>Immobilien</strong> in den kommenden 50<br />
Jahren aufgezeigt. Dafür sind im zweiten Kapitel zunächst die zentralen<br />
demografischen Entwicklungen zu skizzieren. Das dritte Kapitel leitet<br />
daraus Nachfragetrends für den Wohnungsmarkt ab, und im vierten Kapitel<br />
werden Entwicklungsszenarien für die deutschen Büromärkte entworfen.<br />
2. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland<br />
Im Juni 2003 hat das Statistische Bundesamt die 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung<br />
bis 2050 vorgelegt. Diese Vorausberechnung<br />
bildet das Fundament für alle weiteren Schätzungen in dieser Studie.<br />
Wie bereits in der 9. Vorausberechnung von 1998 legen die Statistiker<br />
ihren Berechnungen eine über den gesamten Prognosehorizont stabile<br />
Geburtenhäufigkeit von 1,4 Kindern pro Frau zugrunde. In Ostdeutschland<br />
liegt der Wert zwar noch immer unterhalb des westdeutschen Niveaus<br />
– in den letzten Jahren nähert sich die Quote jedoch deutlich von<br />
unten an den Referenzwert der alten Länder an, sodass die Annahme<br />
der vollständigen Konvergenz bis 2010 plausibel erscheint.<br />
Auch bezüglich der Annahme künftiger Zuwanderungen weichen die Bevölkerungsforscher<br />
unwesentlich von ihren Annahmen von 1998 ab: Es<br />
gibt ein mittleres Szenario mit einem jährlichen Zuwanderungsgewinn<br />
von gut 200.000 Personen - das entspricht in etwa dem langjährigen<br />
Durchschnitt der letzten 40 Jahre. Hinzu kommt ein Downside-Szenario,<br />
in dem lediglich mit rd. 100.000 Menschen Netto-Zuwanderung gerechnet<br />
wird. 4<br />
Lebenserwartung nimmt weiterhin zu<br />
Der zentrale Unterschied der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung<br />
zu der vorherigen Rechnung von 1998 besteht in der unterstellten Entwicklung<br />
der zukünftigen Lebenserwartung: Die aktuelle Berechnung fußt<br />
auf der Zunahme der Lebenserwartung bei Geburt um 6,3 Jahre (Männer)<br />
bzw. um 5,8 Jahre (Frauen) bis 2050. Bis zum Jahr 2020 steigt die Lebenserwartung<br />
um fast zwei Monate pro Jahr. Das ist in etwa die Rate,<br />
mit der sich die Lebenserwartung zuletzt erhöht hat. Nach 2020 verlangsamt<br />
sich der Prozess, falls die Möglichkeiten einer verbesserten medizinischen<br />
Versorgung zunehmend ausgeschöpft werden. Außerdem muss<br />
ein verbesserter medizinischer Standard auch finanziert werden. Die aktuelle<br />
Diskussion um notwendige Gesundheitsreformen zeigt, dass hier<br />
noch viele Fragen offen sind. Im letzten Jahrzehnt des Prognosehorizonts<br />
nimmt die Lebenserwartung „nur“ noch um einen Monat pro Jahr<br />
zu; dieser Wert wurde in der Berechnung von 1998 bereits im Jahr 2000<br />
erreicht und für den gesamten Prognosezeitraum konstant gehalten.<br />
In der mittleren Variante der aktuellen Vorausberechnung kann der anhaltende<br />
Anstieg der Lebenserwartung sowie die Netto-Zuwanderung von<br />
200.000 Personen p.a. den steigenden Sterbeüberschuss bis zum Jahr<br />
2012 überkompensieren. Die Bevölkerung wächst in den kommenden<br />
zehn Jahren sogar noch um gut 0,5% auf dann rd. 83,1 Mio. Einwohner.<br />
Dieses Wachstum ist allerdings deutlich geringer als in zurückliegenden<br />
Dekaden: In den 90er Jahren nahm die Bevölkerungszahl bedingt durch<br />
den starken Zustrom von Spätaussiedlern aus Osteuropa um über 3,5%<br />
4 Zusätzlich wird ein Upside-Szenario mit einem Einwanderungsüberschuss von<br />
300.000 Personen gerechnet.<br />
Economics<br />
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH<br />
XQG<br />
1998<br />
Maximale<br />
Bevölkerungszahl 2012<br />
(10. koordinierte Vorausberechnung)<br />
85<br />
80<br />
75<br />
70<br />
65<br />
00 10 20 30 40 50<br />
���������� 1998: 9. koordinierte Vorausberechnung,<br />
Variante 2 mit 200.000 Zuw anderern<br />
p.a., um aktuellen Rand bereinigt.<br />
2003: 10. koordinierte Vorausberechnung,<br />
Variante 5 mit 200.000 Zuw anderern p.a.<br />
Quellen: Stat . BA, DB Research<br />
2003<br />
Mio.<br />
9HUOlQJHUWH /HEHQVHUZDUWXQJ<br />
Mädchen<br />
Monate gg. Vj.,<br />
geglättet<br />
Jungen<br />
-1<br />
1950 60 70 80 90 00 10 20 30 40 2050<br />
*) Lebenserw artung Neugeborener<br />
Quellen: Stat . BA, DB Research<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
3
4<br />
Aktuelle Themen<br />
zu; in den 70er und 80er Jahren legte die westdeutsche Bevölkerung um<br />
jeweils rd. 1,5% zu und in den 50er und 60er Jahren wuchs die Zahl der<br />
westdeutschen Bevölkerung sogar um jeweils rd. 10%.<br />
Die seit den 70er Jahren rückläufigen Geburtenraten bedeuten in den<br />
kommenden zehn Jahren geringeres Bevölkerungswachstum und einen<br />
späteren Rückgang der Gesamteinwohnerzahl. Bis 2050 sinkt die Bevölkerungszahl<br />
in der Basisvariante auf 75,1 Mio. Das entspricht einem<br />
Rückgang um rd. 10% gegenüber dem Höchstwert 2012. In der Variante<br />
mit halb so hoher Nettozuwanderung fällt der Bevölkerungsrückgang sogar<br />
doppelt so hoch aus. Dann würden in Deutschland nur 67 Mio. Menschen<br />
wohnen. Das wären dann in etwa so viele wie 1999 allein in Westdeutschland<br />
(inkl. West-Berlin) lebten. 5<br />
Die Altersstruktur wird sich massiv ändern<br />
Schwerer als der Bevölkerungsrückgang wiegt für viele Aspekte, insbesondere<br />
den wirtschaftlichen, die Verschiebung in der Altersstruktur der<br />
Bevölkerung. In den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren erreichen die<br />
geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge (Baby-Boomer) zunehmend das<br />
Rentenalter. Diese stark besetzten Jahrgänge können immer weniger<br />
durch nachrückende Jahrgänge ersetzt werden. Bis 2030 steigt der Anteil<br />
der über 65-jährigen um rd. 10%-Punkte. Mehr als jeder vierte Mensch<br />
in Deutschland wird dann im Rentenalter sein. Im Jahr 2050 werden<br />
30% der Menschen in Deutschland älter als 65 Jahre sein. Gleichzeitig<br />
sinkt die Zahl der Personen im erwerbsfähigen Alter, wozu üblicherweise<br />
die Menschen zwischen 15 und 65 Jahren zählen. Sind heute noch gut<br />
55 Mio. Menschen in dieser Altersgruppe, werden es in dreißig Jahren<br />
sechs Mio. Menschen weniger sein; in fünfzig Jahren wird diese Altersgruppe<br />
um über 11 Mio. Menschen kleiner sein als heute. Dieser Rückgang<br />
entspricht also mehr als 20%.<br />
Die Verschiebung der Altersstruktur betrifft sowohl die Nachfrage nach<br />
Wohn- als auch nach Büroimmobilien. Während dies bei Wohnimmobilien<br />
in erster Linie zu Änderungen der Nachfragestruktur führt, wird die<br />
Nachfrage nach Büroraum sehr direkt belastet, da für die Nachfrage nach<br />
Büroraum nicht die Gesamtbevölkerung, sondern die erwerbsrelevante<br />
Bevölkerungsgruppe maßgeblich ist. Eine Analyse der Auswirkungen<br />
des demografischen Wandels auf die <strong>Immobilien</strong>märkte muss also zwischen<br />
diesen beiden <strong>Immobilien</strong>klassen differenzieren.<br />
Regionale Unterschiede werden akzentuiert<br />
Außerdem ist zu beachten, dass <strong>Immobilien</strong>märkte auch in Zukunft regionale<br />
Märkte bleiben. Wenn also regionale Unterschiede fortbestehen,<br />
geht es bei der demografischen Entwicklung auch um die „Verteilung<br />
einer schrumpfenden Bevölkerung“. 6 Diese Unterschiede sind heute<br />
bereits angelegt. Auch in den zurückliegenden Jahren wuchs in erster<br />
Linie die Bevölkerung in den wachstumsstarken Regionen zu Lasten der<br />
Wachstumsnachzügler. So nahm von 1990 bis 2000 die Bevölkerungszahl<br />
in Bayern und Baden-Württemberg um rd. 7% zu während sie in<br />
5 Bevölkerungsprognosen sind immer bedingte Prognosen. Die Ergebnisse hängen<br />
stark von der korrekten Setzung der Annahmen ab. Zumindest in der Vergangenheit<br />
ließen sich gerade jene Ereignisse, die den größten Einfluss auf die<br />
Bevölkerungsentwicklung hatten, nur unzureichend prognostizieren (z.B. Pillenknick,<br />
verlängerte Lebenserwartung, Zuwanderung von Spätaussiedlern, Wiedervereinigung).<br />
Für eine Darstellung früherer Bevölkerungsvorausberechnungen<br />
vgl. Bretz, M. (2001), Zur Treffsicherheit von Bevölkerungsvorausberechnungen,<br />
in: Wirtschaft und Statistik 11/2001, S. 906-921.<br />
6 Vgl. dazu Bergheim, S. (2003), Migration in Deutschland: Umverteilung einer<br />
schrumpfenden Bevölkerung, Aktuelle Themen Nr. 263, Deutsche Bank Research.<br />
Economics<br />
5HJLRQDOH %HY|ONHUXQJV<br />
HQWZLFNOXQJ LQ 'HXWVFKODQG<br />
18. September 2003<br />
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����� ����� ���à ���<br />
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% % % %<br />
�������� 2,8 -3,4 20,7 28,5<br />
���� � � 4,6 -3,3 21,1 29,2<br />
�� ���� 5,0 -2,7 20,3 30,6<br />
��������� 9,6 -8,4 23,9 33,6<br />
������ -9,2 -17,1 22,4 28,6<br />
������� 0,1 -6,4 19,9 30,2<br />
������ 1,6 -7,2 21,3 30,0<br />
��������� -2,5 -18,5 24,6 31,9<br />
�������� 1,3 -7,5 22,2 28,9<br />
��� -2,0 -10,0 21,6 28,9<br />
��� ������� 4,2 -5,0 21,7 29,3<br />
�������� -7,7 -20,8 24,6 29,9<br />
������� -0,6 -15,0 24,9 31,2<br />
���������� -7,0 -21,6 25,2 31,2<br />
���������� 1,0 -10,7 23,1 30,4<br />
����� -10,8 -26,8 26,3 31,9<br />
�������� 0,7 -8,6 22,0 29,6<br />
Anmerkungen: Den Berechnungen lagen die<br />
Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für<br />
Bauwesen und Raumordnung (BBR) bis 2020<br />
und die 10. Bevölkerungsvorausberechnung<br />
des Stat. BA zugrunde. Dabei wurde der Länderschlüssel<br />
der BBR-Rechnung auf die Zahlen<br />
des Stat. BA angewandt. Somit erhält man<br />
eine Annäherung für eine regionalisierte Bevölkerungsprognose<br />
auf der Basis der aktuellen<br />
Schätzung des Stat. BA. Für die Berechnung<br />
der Daten von 2020 bis 2050 wurden die<br />
regionalen Kohortenanteile fortgeschrieben.<br />
Das impliziert die Annahme von allmählich ausgeglichenen<br />
Binnenmigrationssalden in dieser<br />
Zeit. In den letzten Jahren hat sich der Umzug<br />
von Ost nach West allerdings wieder deutlich<br />
verstärkt. Gerade für Ostdeutschland sollten<br />
die Risiken betont werden.<br />
Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research<br />
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH QDFK<br />
$OWHUVJUXSSHQ<br />
2000=100<br />
65 u. mehr<br />
Gesamt<br />
170<br />
150<br />
130<br />
110<br />
90<br />
15 - 65<br />
70<br />
0 - 15<br />
50<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: St at . BA
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Sachsen, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern in gleichem Maße<br />
abnahm. Geht man auf die Ebene der kreisfreien Städte, wird das Gefälle<br />
zwischen den wichtigen Wachstumsclustern und den Fortzugsgebieten<br />
noch größer. Innerhalb der 10-Jahresperiode bis 2000 verlor beispielsweise<br />
Hoyerswerda ein Viertel seiner Einwohner, Görlitz jeden Fünften.<br />
Auf der anderen Seite stehen z.B. Landau oder Ingolstadt, wo innerhalb<br />
von zehn Jahren 10% mehr Einwohner gezählt wurden. Solch starke<br />
Disparitäten könnten sich in Zukunft durch die demografischen Entwicklungen<br />
zusätzlich verstärken.<br />
So variiert heute nicht nur die Lebenserwartung zwischen den Regionen<br />
in Deutschland, auch die Fertilitätsrate ist keineswegs einheitlich. Dies<br />
liegt zum einen an verschieden hohen Lebensrisiken – in Ostdeutschland<br />
stürzte die Zahl der Kinder pro Frau im Zuge der Wiedervereinigung<br />
von 1,5 auf 0,5 Kinder pro Frau. Zum anderen ist es darauf zurückzuführen,<br />
dass die jungen Menschen besonders mobil sind und vornehmlich<br />
in die Wachstumsregionen mit Aussichten auf Arbeit ziehen. 7<br />
Selbst unter der Annahme, dass sich die bestehenden regionalen Unterschiede<br />
hinsichtlich Lebenserwartung und Fertilität allmählich angleichen,<br />
spüren einige Regionen die demografische Entwicklung bereits sehr<br />
rasch. Insgesamt ist die Bevölkerungszahl 2020 zwar noch um rd. 0,4%<br />
höher als heute; dieser Anstieg resultiert jedoch aus dem gewichteten<br />
Mittelwert von Gewinner- und Verliererregionen. 8 Während der Speckgürtel<br />
um Berlin dafür sorgt, dass die Bevölkerung in Brandenburg um<br />
fast 10% wächst, verliert Thüringen 10% seiner Einwohner. Zur Mitte des<br />
Jahrhunderts wird sich diese Entwicklung weiter verstärkt haben, in einigen<br />
ostdeutschen Bundesländern fehlen dann mehr als 20% der Bevölkerung,<br />
in Bayern und Baden-Württemberg hingegen gerade mal 3 bis<br />
4%. Noch dramatischer fallen die regionalen Unterschiede aus, wenn<br />
man die Bevölkerung auf Kreisebene prognostiziert. In der Modellrechnung<br />
des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) nimmt<br />
z.B. die Einwohnerzahl in Jena und Chemnitz um rd. 30% ab, während<br />
für den Kreis Erding bis 2020 ein Bevölkerungszuwachs von 26% und für<br />
den Kreis Potsdam-Mittelmark sogar von fast 40% erwartet wird.<br />
Binnenmigration ist wichtig, aber schwer zu prognostizieren<br />
Ein großer Teil der unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklung in den<br />
Teilregionen geht freilich auf Wanderungsgewinne resp. –verluste zurück.<br />
So wanderten beispielsweise allein 1999 rd. 2,5% der Bevölkerung netto<br />
aus Görlitz und Frankfurt/Oder fort; der Sterbeüberschuss betrug gerade<br />
ein Zehntel dieses Wertes. Offensichtlich können Wanderungsbewegungen<br />
deutlich schneller und stärker Druck auf die <strong>Immobilien</strong>märkte ausüben.<br />
Auf der anderen Seite gibt es Kreisstädte wie Bad Doberan, wo<br />
der Zuwanderungsüberschuss 2,5% der Bevölkerung in einem Jahr erreicht.<br />
Solche Wanderungen auf Kreisebene lassen sich jedoch ausgesprochen<br />
schwierig vorhersagen. Das zeigt nicht zuletzt der seit 1998<br />
wieder verstärkte Fortzug aus Ostdeutschland. Gerade diese Entwicklung<br />
macht es erforderlich, ein Risikoszenario für Ostdeutschland zu<br />
entwerfen. Der Fokus dieser Studie bleibt die Ebene der Bundesländer.<br />
Anders als demografische Verschiebungen durch Geburtendefizite oder<br />
eine erhöhte Lebenserwartung kommt es bei Migration ohne Zeitverzögerung<br />
zu einer Nachfragewirkung auf den <strong>Immobilien</strong>märkten.<br />
7 Die meisten Kinder pro Frau werden in Cloppenburg geboren (1,79), die wenigsten<br />
in Suhl (0,84).<br />
8 Grundlage für die regionalen Bevölkerungsschätzungen war die 10. Bevölkerungsvorausberechnung<br />
des Statistischen Bundesamtes. Der Prognosewert für<br />
2020 wurde gemäß des regionalen Aufteilungsschlüssels des INKAR-Prognosemodells<br />
des BBR auf die einzelnen Bundesländer verteilt.<br />
Economics<br />
$OWHUVVWUXNWXU GHU %HY|ONHUXQJ<br />
���à ����� ��� ����� ��<br />
������� ������� ������� ����Ã<br />
Mio.<br />
���� 16,1 46,5 6,7 69,3<br />
���� 14,3 52,0 12,2 78,4<br />
���� 12,8 55,8 13,7 82,3<br />
���� 11,3 55,2 16,6 83,1<br />
���� 10,2 49,5 21,6 81,2<br />
���� 8,9 44,0 22,2 75,1<br />
Quelle: Stat . BA, 10. Vorausberechnung, Variant e 5<br />
%HY|ONHUXQJVSURJQRVH QDFK<br />
.UHLVHQ<br />
2000=100<br />
Potsdam-<br />
Mittelmark<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
Erding<br />
110<br />
100<br />
Osnabrück 90<br />
Chemnitz<br />
80<br />
Jena<br />
70<br />
60<br />
00 05 10 15 20<br />
Quelle: BBR<br />
%LQQHQZDQGHUXQJ<br />
Binnenmigrationssaldo<br />
Westdeutschland<br />
(Prognose BBR)<br />
’000<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
BinnenmigrationssaldoOstdeutsch-<br />
0<br />
-50<br />
land (Prognose) -100<br />
Tatsächliche Entw icklung<br />
Ostdeutschland<br />
-150<br />
-200<br />
90 95 00 05 10 15 20<br />
Quellen: Stat . BA, BBR<br />
5
6<br />
Aktuelle Themen<br />
Auf der Grundlage der regionalisierten Bevölkerungsprognose soll nun<br />
im nächsten Schritt die Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahrzehnten<br />
eingeschätzt werden. Dies gibt zumindest Hinweise, inwiefern<br />
die Sorge der anhaltenden Wertvernichtung gerechtfertigt ist.<br />
3. Wohnimmobilien: Wie sicher ist Betongold in Zukunft?<br />
3.1 Nachfrage nach Wohnraum<br />
Jeder Mensch benötigt ein Dach über dem Kopf. Die Nachfrage nach<br />
Wohnraum hängt also direkt mit der Entwicklung der Bevölkerungszahl<br />
zusammen. Geht man davon aus, dass sich das Wohnraumangebot<br />
zumindest mittelfristig an Nachfrageänderungen anpassen kann, müssen<br />
auch die Bestandsänderungen mit der Bevölkerungsdynamik korrelieren.<br />
Für deutsche Städte <strong>lässt</strong> sich ein enger, positiver Zusammenhang<br />
zwischen dem Bevölkerungswachstum (von 1995 bis 2001) und<br />
der Ausweitung des Wohnflächenbestands nachweisen. Je stärker die<br />
Bevölkerung in diesem Zeitraum gewachsen ist, desto größer fiel auch<br />
der Anstieg der Wohnfläche in einer Stadt aus. Dabei fallen mehrere<br />
Aspekte auf: Erstens, der positive Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum<br />
und Wohnflächenentwicklung fällt in Ost- und Westdeutschland<br />
– trotz aller sonstigen Unterschiede – ähnlich stark aus.<br />
Zweitens, es gibt zwischen ost- und westdeutschen Städten einen Niveauunterschied.<br />
Unter sonst gleichen Bedingungen wurde die Wohnfläche<br />
in ostdeutschen Städten stärker ausgeweitet als in westdeutschen<br />
Städten. Hier zeigt sich zum einen der Nachholbedarf im Osten und<br />
zum anderen die Wirkung der Förderpolitik. Drittens stieg die verfügbare<br />
Wohnfläche auch an jenen Standorten, an denen die Bevölkerungszahl<br />
rückläufig war. Im Durchschnitt wurde die Wohnfläche in westdeutschen<br />
Städten, bereinigt um die Bevölkerungskomponente um fast 6% vergrößert.<br />
Offensichtlich ist die Einwohnerzahl ein wichtiger, aber nicht<br />
der einzige Bestimmungsfaktor für die Wohnraumnachfrage.<br />
Zahl der Haushalte steigt weiter an<br />
Letztlich treten am Wohnungsmarkt nicht Einzelpersonen, sondern Haushalte<br />
als Nachfrager auf. Die Zahl der Haushalte steigt aber seit Jahren<br />
deutlich stärker als die Zahl der Einwohner. Während die Bevölkerungszahl<br />
seit der Wiedervereinigung um gut 3% zulegte, werden heute über<br />
9% mehr Haushalte in Deutschland gezählt als vor zehn Jahren. Folglich<br />
nimmt die Zahl der Personen je Haushalt ab. Wohnten Anfang der<br />
70er Jahre noch rd. 2,7 Personen in einem Haushalt, sind es heute nur<br />
noch rd. 2,1 Personen. Dafür sind zwei miteinander verbundene Effekte<br />
verantwortlich: Zum einen sinkt die Zahl der Kinder in Haushalten. So<br />
wohnten 1970 noch in 37% aller Haushalte Kinder unter 18 Jahren. Heute<br />
liegt der Anteil der Haushalte mit minderjährigen Kindern unter einem<br />
Viertel. Zum anderen ist die Zahl der Haushaltsmitglieder abhängig vom<br />
Alter. Ältere Menschen wohnen überwiegend in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten.<br />
Diese Struktureffekte sorgen in Zukunft dafür, dass die Zahl der Haushalte<br />
in Deutschland noch weiter ansteigen wird, selbst wenn nach 2012<br />
die Bevölkerung bereits abnimmt. Allerdings wird die Zahl der Haushalte<br />
nicht mehr so schnell wachsen wie in den Jahrzehnten zuvor. Bisher<br />
wurden jedes Jahr in etwa 1% mehr Haushalte als im Jahr zuvor gezählt.<br />
Im Laufe dieses Jahrzehnts dürfte die jahresdurchschnittliche Wachstumsrate<br />
auf die Hälfte dieses Wertes sinken, und in der zweiten Dekade<br />
des Jahrhunderts dürfte die Zahl der Haushalte nur noch geringfügig<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
%HY|ONHUXQJVZDFKVWXP XQG<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH<br />
Ost-D.<br />
16%<br />
Anstieg der<br />
Wohnfläche<br />
12% ('01 gg. '95)<br />
8%<br />
4%<br />
0%<br />
West-D.<br />
-16% -12% -8% -4% 0% 4% 8%<br />
Anstieg der Einw ohnerzahl ('01 gg. '95)<br />
Anmerkung: 70 w estdeutsche und<br />
20 ostdeutsche Städte<br />
Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research<br />
40<br />
38<br />
36<br />
34<br />
32<br />
30<br />
28<br />
26<br />
24<br />
22<br />
20<br />
Mio.<br />
Zahl der Pers.<br />
je HH (rechts)<br />
Zahl der Haushalte<br />
(links)<br />
68 71 74 77 80 83 86 89 92 95 98 01<br />
*) bis 1990 nur West<br />
Quelle: St at . BA, M ikrozensus<br />
42<br />
41<br />
40<br />
39<br />
38<br />
37<br />
36<br />
35<br />
34<br />
33<br />
32<br />
+DXVKDOWVHQWZLFNOXQJ LQ<br />
'HXWVFKODQG<br />
Wiedervereinigung<br />
=DKO GHU +DXVKDOWH LQ<br />
'HXWVFKODQG<br />
Mio. %<br />
Anteil der HH<br />
über 65-J.<br />
(rechts)<br />
Zahl der Haushalte (links)<br />
90 00 10 20 30 40 50<br />
Quellen: St at. BA, M ikrozensus, DB Research<br />
3,0<br />
2,9<br />
2,8<br />
2,7<br />
2,6<br />
2,5<br />
2,4<br />
2,3<br />
2,2<br />
2,1<br />
2,0<br />
50<br />
45<br />
40<br />
35<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
ansteigen. Erst ab 2020 schlägt sich der Bevölkerungsrückgang in rückläufigen<br />
Haushaltszahlen nieder, sodass im Jahr 2050 etwa 7% weniger<br />
Haushalte in Deutschland bestehen werden als auf dem Höchststand<br />
2020. Das entspräche freilich in etwa dem Niveau des Jahres 2000.<br />
Gleichwohl wird die Alterstruktur der Haushalte anders aussehen als<br />
heute. Während 2002 gut ein Viertel der Haushalte Rentnerhaushalte<br />
waren (also Haushalte, in denen der Haushaltsvorstand älter ist als 65<br />
Jahre), klettert der Anteil bis zur Mitte des Jahrhunderts auf über 40%.<br />
Die Nachfrage nach Wohnraum ist einkommensabhängig<br />
Zwar sind <strong>Immobilien</strong> zweifelsohne Investitionsgüter, Wohnen stellt jedoch<br />
in erster Linie ein Konsumgut dar. Die Nachfrage nach Konsumgütern<br />
ist nun aber in den meisten Fällen in dem Sinne einkommensabhängig,<br />
dass mit steigendem Einkommen auch mehr nachgefragt wird. Trägt<br />
man für deutsche Städte das Wirtschaftswachstum pro Kopf gegen die<br />
Entwicklung des Wohnflächenkonsums pro Kopf ab, scheint auf den<br />
ersten Blick der Zusammenhang zwischen Einkommen und Wohnfläche<br />
nicht zwingend zu sein. Wenn man jedoch zusätzliche Variablen simultan<br />
in der Schätzgleichung berücksichtigt (z.B. eine Variable für Ostdeutschland<br />
und eine zusätzliche Variable für das Wachstum der Zahl<br />
der über 60-jährigen in der jeweiligen Stadt), ist ein signifikanter Zusammenhang<br />
zwischen Einkommenszuwächsen und Flächenversorgung pro<br />
Kopf feststellbar.<br />
Das heißt, solange die Pro-Kopf-Einkommen in Deutschland zunehmen,<br />
wird auch die Pro-Kopf-Nachfrage nach Wohnraum weiter ansteigen. Nun<br />
hat sich die durchschnittliche Wachstumsrate des realen BIP nicht nur<br />
in den letzten Jahrzehnten spürbar verlangsamt. Es ist wahrscheinlich,<br />
dass es im Zuge der demografischen Verschiebungen zu weiteren Wachs-<br />
Nachfrage am Wohnungsmarkt<br />
Zahl der<br />
Haushalte<br />
= eindeutige Effekte<br />
= unklare Effekte<br />
Quelle: DB Research<br />
⊕<br />
⊕<br />
⊕<br />
Demografische Entwicklung<br />
Natürl. Entwicklung/ Migration<br />
Bevölkerungszahl Altersstruktur<br />
⊕<br />
Remanenz Einkommen pro Kopf<br />
Nachfrage nach Wohnraum<br />
(in m 2 )<br />
Eigenheimquote<br />
¡-<br />
⊕<br />
¡<br />
Staatliche Förderung Zinsen Baukosten<br />
-<br />
⊕<br />
⊕<br />
Economics<br />
(LQNRPPHQVHQWZLFNOXQJ XQG<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH<br />
-50% 0% 50% 100%<br />
⊕<br />
35%<br />
30%<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
Anstieg der Wohnfläche<br />
pro Kopf (’01 gg. ’95)<br />
⊕<br />
Ost-D.<br />
West-D.<br />
Anstieg des nom. BIP pro Kopf (’00 gg. ’95)<br />
Anmerkung: 70 westdeutsche Städte und 24<br />
ostdeutsche Städte.<br />
Multiple Regression:<br />
d log Fl = 0,104*d log BIP +0,464*d log Alt<br />
(7,48) (2,71)<br />
+ 0,094*OD<br />
(7,24)<br />
t-Werte in Klammern<br />
R²=0,69 n = 94<br />
wobei:<br />
Fl = Wohnfläche pro Kopf<br />
BIP = BIP pro Kopf<br />
Alt = Einwohner über 60-J.<br />
OD = Ostdeutschland-Dummy<br />
Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research<br />
7
8<br />
Aktuelle Themen<br />
tumseinbußen kommt. In den 60er Jahren nahmen die preisbereinigten<br />
Pro-Kopf-Einkommen noch um jahresdurchschnittlich 3,5% zu; in den<br />
90er Jahren legte das reale Pro-Kopf-BIP nur noch um 1,3% p.a. zu.<br />
Aktuelle Prognosen legen nahe, dass in den nächsten Jahrzehnten mit<br />
keiner stärkeren Dynamik gerechnet werden kann. 9 Falls es keine einschneidenden<br />
Änderungen auf dem Arbeitsmarkt gibt, dürfte die durchschnittliche<br />
Wachstumsrate der Pro-Kopf-Einkommen nicht über den<br />
niedrigen Wert der 90er Jahre hinausgehen. In einem Worst-case-Szenario,<br />
bei dem keine Zuwanderung unterstellt wird und der Produktivitätsfortschritt<br />
aufgrund der veränderten Altersstruktur der Erwerbsbevölkerung<br />
nur noch halb so hoch ausfällt wie in den vergangenen zehn<br />
Jahren, schrumpft die deutsche Wirtschaft. Die Pro-Kopf-Einkommen<br />
werden dann zwar noch steigen, da die Bevölkerungszahl schneller zurückgeht<br />
als die Wirtschaft schrumpft. Im Jahresmittel erhöhen sich die<br />
Pro-Kopf-Einkommen jedoch nur noch um rd. einen halben Prozentpunkt.<br />
Höchstens in unserem optimistischen Szenario, bei dem das tatsächliche<br />
Renteneintrittsalter innerhalb von fünf Jahren auf 65 Jahre steigt und<br />
die Wochenarbeitszeit allmählich um sechs Stunden angehoben wird,<br />
könnten die deutschen Pro-Kopf-Einkommen wieder mit der Rate der<br />
80er Jahre, also mit rd. 2% zunehmen. Allein die heftige Diskussion<br />
über den Vorschlag der Rürup-Kommission, das gesetzliche Renteneintrittsalter<br />
ab 2011 innerhalb von 24 Jahren um zwei Jahre zu erhöhen,<br />
verdeutlicht, dass dieses „Upside-Szenario“ kaum mehr als ein Rechenexempel<br />
ist. In den kommenden Jahrzehnten dürften folglich die Einkommenseffekte<br />
nur sehr gering ausfallen.<br />
Dennoch wird die Wohnfläche pro Haushalt auch in den kommenden<br />
Jahren zunehmen. Dafür sind dann aber in erster Linie Altersstruktureffekte<br />
verantwortlich.<br />
Haushaltsstruktur und Wohnraumnachfrage<br />
Die positiven Nachfrageeffekte einer alternden Gesellschaft mögen auf<br />
den ersten Blick überraschen. Schaut man sich den Wohnflächenverbrauch<br />
der Haushalte gemäß der letzten Einkommens- und Verbrauchsstichprobe<br />
(EVS) von 1998 an, fällt auf, dass ältere Haushalte im Durchschnitt<br />
weniger Fläche bewohnen als Haushalte mittleren Alters. Westdeutsche<br />
Haushalte, deren Haushaltsvorstand über 70 Jahre zählt, fragten<br />
beispielsweise 1998 rd. 20% weniger Wohnfläche nach als Haushalte,<br />
deren Haushaltsvorstand 1998 zwanzig Jahre jünger war. In Ostdeutschland<br />
ist dieser Struktureffekt sogar noch ausgeprägter. Das könnte<br />
zu der Vermutung verleiten, dass im Falle einer alternden Bevölkerung<br />
die Nachfrage dramatisch zurückgeht, da der Anteil älterer Haushalte<br />
mit geringerem Flächenverbrauch steigt. Diese Schlussfolgerung zogen<br />
auch Mankiw und Weil in der eingangs zitierten Studie. Der scheinbar<br />
plausible Schluss ist jedoch unzulässig, da hierbei Lebenszyklus- und<br />
Kohorteneffekte vermengt werden.<br />
Kohorteneffekte kennzeichnen Unterschiede zwischen verschiedenen<br />
Geburtsjahrgangsgruppen. Diese beruhen z.B. auf gesellschaftlichen<br />
Werteverschiebungen oder den oben beschriebenen Einkommenseffekten.<br />
In den Einkommens- und Verbrauchsstichproben lassen sich solche<br />
Kohorteneffekte in der unterschiedlichen Wohnraumnachfrage je Altersklasse<br />
zu den jeweiligen Erhebungszeitpunkten näherungsweise erfassen.<br />
So bewohnten 60-jährige Westdeutsche 1998 rd. 7,5% mehr<br />
Wohnraum als 60-jährige Westdeutsche zehn Jahre früher und sogar<br />
fast 20% mehr Fläche als dieselbe Altersgruppe 1978.<br />
9 Vgl. Gräf, B. (2003), Deutsches Wachstumspotenzial: Vor demografischer Herausforderung,<br />
Aktuelle Themen Nr. 277, Deutsche Bank Research.<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
:DFKVWXPVUDWH GHU 3UR .RSI<br />
(LQNRPPHQ<br />
% gg. Vj.<br />
best-case<br />
status quo<br />
worst<br />
case<br />
61-70 71-80 81-90 92-00 00-50<br />
Quellen: St at . BA, DB Research<br />
:RKQIOlFKH SUR +DXVKDOW<br />
unter<br />
25<br />
25-<br />
35<br />
Quelle: EVS 1998<br />
35-<br />
45<br />
West<br />
Ost<br />
45-<br />
55<br />
55-<br />
65<br />
m² je Haushalt<br />
65-<br />
70<br />
.RKRUWHQ XQG /HEHQV]\NOXV<br />
HIIHNWH :HVWGHXWVFKODQG<br />
EVS 1998<br />
Jahrgang 1958<br />
unter<br />
25<br />
25-<br />
35<br />
35-<br />
45<br />
45-<br />
55<br />
70 +<br />
m² je Haushalt<br />
EV S<br />
1988<br />
Jahrgang<br />
1928<br />
EV S<br />
1978<br />
Quellen: Stat. BA, EVS 1978, 1988, 1998<br />
55-<br />
65<br />
65+<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Daneben beschreiben Lebenszykluseffekte das Nachfrageverhalten eines<br />
typischen Haushalts über seinen Lebenszyklus. Gerade in jungen<br />
Jahren steigt die Wohnungsnachfrage je Haushalt noch sehr zügig an,<br />
z.B. weil geheiratet wird, Kinder geboren werden und Löhne und Gehälter<br />
stärker ansteigen als in späteren Jahren. Ein damals junger Durchschnittshaushalt<br />
(z.B. Jahrgang 1958) fragte 1978 rd. 47 m² Wohnfläche<br />
nach. 10 Zehn Jahre später bewohnte der durchschnittliche Haushalt des<br />
Geburtsjahrgangs 1958, jetzt 30-jährig, bereits rd. 77 m², und in der Einkommens-<br />
und Verbrauchsstichprobe von 1998 wurde für den mittlerweile<br />
40-jährigen Haushalt eine durchschnittliche Wohnfläche von fast 100<br />
m² ermittelt. In späteren Jahren innerhalb des Lebenszyklus eines Haushalts<br />
kommt es dann kaum noch zu einer Reduktion des Flächenkonsums,<br />
selbst wenn Kinder den Haushalt verlassen und das Haushaltseinkommen<br />
durch den Renteneintritt sinkt (Remanenzeffekt). Diese Beharrungstendenz<br />
liegt nicht nur daran, dass Menschen lieb gewonnene<br />
Wohnungen ungern verlassen. Es gibt auch harte ökonomische Gründe<br />
für die sinkende Umzugsfreudigkeit im Alter: Erstens bedeutet jeder<br />
Umzug Transaktionskosten. Da ältere Haushalte im Durchschnitt über<br />
mehr Hausrat verfügen als jüngere Haushalte, nehmen die Transaktionskosten<br />
zu. Wenn darüber hinaus kein Arbeitsplatzwechsel den Umzug<br />
begründet, können die Umzugskosten nicht über den Steuerabzug teilweise<br />
sozialisiert werden. Zweitens sind Mieterhöhungen bei bestehenden<br />
Verträgen in Deutschland schwer durchzusetzen. Vermieter sind<br />
dann darauf angewiesen, Mieterwechsel für Mietanpassungen zu nutzen.<br />
Diese Gründe haben dazu geführt, dass z.B. Haushalte des Jahrgangs<br />
1928 bei der letzten vorliegenden Einkommens- und Verbrauchsstichprobe<br />
1998 mit 70 Jahren auf nahezu derselben Wohnfläche lebten<br />
wie zwanzig Jahre zuvor mit 50 Jahren.<br />
Zwar ist die derzeit gemessene durchschnittliche Wohnraumnachfrage<br />
der Rentner geringer als die durchschnittliche Nachfrage der Haushalte<br />
in der Lebensmitte. Das <strong>lässt</strong> sich jedoch nicht einfach in die Zukunft<br />
fortschreiben, da zukünftige Rentner anders leben werden als heutige<br />
Rentner. Aufgrund des starken Remanenzeffekts werden sie in etwa dieselbe<br />
Fläche nachfragen wie sie es als Mittvierziger tun. Da gleichzeitig<br />
die heutigen Mittvierziger und Mittfünfziger aufgrund der Kohorteneffekte<br />
auf mehr Fläche wohnen als frühere Generationen, dürfte die Veränderung<br />
in der Altersstruktur netto einen Zuwachs an Wohnflächennachfrage<br />
bedeuten. Das gilt zumindest dann, wenn die bisher gültigen empirischen<br />
Befunde in ähnlicher Form in Zukunft Bestand haben. Das kann,<br />
muss aber nicht so sein, denn die zukünftigen Senioren haben andere<br />
Lebenserfahrungen gesammelt als frühere Generationen. Das könnte sich<br />
auch in einer erhöhten Mobilität und Offenheit für neue Wohnformen äußern.<br />
Daher werden im weiteren Verlauf verschiedene Alternativszenarien<br />
präsentiert, die mögliche Kohorteneffekte berücksichtigen.<br />
Zwar gibt es seit den frühen 80er Jahren scheinbar keine Kohorteneffekte<br />
bei jüngeren Haushalten. Die 30-jährigen Haushalte wohnen auf genauso<br />
viel Fläche wie die 30-jährigen 1988 und 1978. Berücksichtigt<br />
man jedoch, dass heute rd. 70% der Haushalte in der Altersgruppe unter<br />
25 Jahren aus Einpersonenhaushalten bestehen und dass deren Anteil<br />
vor zwanzig Jahren noch zehn Prozentpunkte niedriger lag, wird deutlich,<br />
dass die Flächenversorgung pro Kopf gestiegen sein muss.<br />
10 Die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe ermittelt den Flächenverbrauch nach<br />
Altersgruppen. Hier wird vereinfachend von Geburtsjahrgängen gesprochen, die<br />
in der Mitte der jeweiligen Altersgruppe liegen. Exakter müsste man von einem<br />
Durchschnittshaushalt der Jahrgänge 1953 bis 1963 sprechen.<br />
Economics<br />
3HUVRQHQ MH +DXVKDOW QDFK<br />
$OWHUVJUXSSHQ<br />
< 25 25-<br />
35<br />
35-<br />
45<br />
45-<br />
55<br />
Quelle: Stat . BA, M ikrozensus<br />
55-<br />
65<br />
Personen<br />
je Haushalt<br />
Durchschnitt 2002<br />
65-<br />
75<br />
75+<br />
Veränderung in der Altersstruktur<br />
sorgt für Zusatznachfrage<br />
3,0<br />
2,5<br />
2,0<br />
1,5<br />
1,0<br />
0,5<br />
0,0<br />
9
10<br />
Aktuelle Themen<br />
Weitere Einflussfaktoren der Wohnflächennachfrage<br />
Neben der Zahl der Haushalte und der Altersstruktur der Haushalte spielt<br />
für die Wohnflächennachfrage zumindest empirisch das Merkmal „Eigentümerhaushalt“<br />
eine Rolle. Während Mieterhaushalte 1998 im Durchschnitt<br />
auf gut 70 m² wohnten, kamen die Eigentumsbesitzer auf rd. 120<br />
m² je Haushalt. Selbst wenn man berücksichtigt, dass rein rechnerisch<br />
in jedem Eigentümerhaushalt 0,7 Personen mehr wohnen, übersteigt<br />
der Wohnflächenverbrauch von Eigentumsbesitzern pro Kopf jenen von<br />
Personen in Miethaushalten um gut ein Viertel. Der weitere Verlauf bei<br />
der Eigentumsbildung wird erstens durch die Einkommensentwicklung<br />
bestimmt, denn gerade den unteren Einkommensgruppen bleibt der Eigentumserwerb<br />
aufgrund finanzieller Grenzen verwehrt. Zweitens spielt<br />
das Zinsniveau eine Rolle. Je niedriger der langfristige Zinssatz, desto<br />
eher <strong>lässt</strong> sich der Kauf einer Wohnimmobilie finanzieren. Drittens versucht<br />
der Staat, durch massive Wohneigentumsförderung die Eigenheimquote<br />
zu erhöhen. Zwar zeigt die aktuelle Diskussion um die Kürzung<br />
der Eigenheimzulage, dass eine dauerhafte Gewährung solcher Förderung<br />
keineswegs sicher ist – eine Vorausschätzung der Förderpolitik für<br />
die kommenden 50 Jahre erscheint aber nicht zuletzt angesichts der<br />
häufigen Kurskorrekturen bei der Wohnungsförderung in der Vergangenheit<br />
kaum möglich.<br />
Außerdem sollten schleichende, gesellschaftliche Prozesse nicht unterschätzt<br />
werden; immerhin umfasst die Untersuchung einen Zeitraum<br />
von 50 Jahren. Selbst kleine aber stetige Veränderungen in den institutionellen<br />
Rahmen (z.B. Eigenheimförderung, Lasten der Sozialversicherungssysteme)<br />
können über diese Zeitspanne eine große Nachfrageänderung<br />
bewirken.<br />
Prognose der Wohnflächennachfrage<br />
Auf der Grundlage der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des mittleren<br />
Szenarios des Statistischen Bundesamtes und den oben genannten<br />
Treiberfaktoren lassen sich die wichtigsten Entwicklungstrends der<br />
Wohnflächennachfrage ableiten.<br />
Um die Effekte der demografischen Veränderungen isoliert betrachten<br />
zu können, wurde für die westdeutschen Bundesländer der Flächenverbrauch<br />
gemäß der letzten vorliegenden Einkommens- und Verbrauchsstichprobe<br />
fortgeschrieben. Wie oben skizziert, ist das für die jüngeren<br />
Haushalte gerechtfertigt, da sich die Flächennachfrage pro Haushalt in<br />
den letzten Jahren fast nicht mehr verändert hat. Auch die schlechten<br />
Wachstumserwartungen für das künftige BIP rechtfertigen diese Annahme.<br />
Zusätzliche Nachfrage in Westdeutschland entsteht folglich in den<br />
kommenden 20 Jahren v.a. durch den anhaltenden Anstieg der Haushaltszahlen<br />
sowie aufgrund des Remanenzeffekts, also der Tatsache,<br />
dass auch in Zukunft die Mobilität im Alter begrenzt bleibt. Für Ostdeutschland<br />
wurde angenommen, dass sich der Flächenverbrauch pro<br />
Haushalt allmählich bis 2030 an das Westniveau angleicht. Bereits heute<br />
beträgt die Wohnfläche der jüngeren Haushalte (unter 35 Jahre) rd.<br />
95% des Westniveaus. Hier spielt natürlich auch das Preisgefälle eine<br />
wichtige Rolle; die Wohnungsmieten in Leipzig oder Dresden sind nur<br />
halb so hoch wie jene in Frankfurt, München oder Stuttgart. Bei älteren<br />
Haushalten ist der Unterschied deutlich stärker ausgeprägt. In Rentnerhaushalten<br />
macht das West-Ost-Gefälle noch über 30% aus. Diese Differenz<br />
wird durch den Remanenzeffekt allmählich reduziert. Am Ende<br />
des Prognosezeitraums, wenn die heutigen Teenager in Rente gehen,<br />
dürften die Unterschiede in der Flächennachfrage über alle Alterskohorten<br />
weitgehend nivelliert sein. Zwar werden die Einkommen in Ostdeutschland<br />
noch lange Zeit hinter den westdeutschen zurückbleiben, auch die<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
Eigentumshaushalte verfügen über<br />
mehr Wohnfläche ...<br />
... dies liegt v.a. an Einkommenseffekten<br />
:RKQIOlFKH SUR .RSI<br />
West-D.<br />
Gesamt-D.<br />
Ost-D.<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quellen: Stat . BA, DB Research<br />
m 2<br />
50<br />
45<br />
40<br />
35<br />
30
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Arbeitslosenquote wird noch sehr lange deutlich über dem Niveau der<br />
alten Länder bleiben. Gleichzeitig liegen die Mieten und Hauspreise in<br />
Ostdeutschland weit unterhalb der westdeutschen Werte. Die Kaufkraft<br />
der ostdeutschen Haushalte, gerechnet in Wohnfläche, dürfte daher nicht<br />
unterhalb des westdeutschen Wertes liegen.<br />
Das Ergebnis der Wohnflächenprognose mag auf den ersten Blick überraschen:<br />
Obwohl die Bevölkerungszahl bereits nach 2012 immer zügiger<br />
zurückgeht, nimmt die Wohnflächennachfrage in Deutschland noch bis<br />
zum Jahr 2030 zu. Die Wohnfläche pro Kopf dürfte dann um gut 14%<br />
über dem heutigen Niveau liegen. Bis zum Ende des Betrachtungszeitraums<br />
legt die Flächennachfrage pro Kopf um weitere 4% zu. Da jedoch<br />
der Bevölkerungsrückgang beschleunigt voranschreitet, geht die Wohnflächennachfrage<br />
insgesamt nach 2030 zurück. Im Jahr 2050 werden<br />
freilich noch immer rd. 9% mehr Wohnfläche in Deutschland nachgefragt<br />
als im Jahr 2000.<br />
Anders als vielleicht aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen<br />
für Ost- und Westdeutschland zu vermuten gewesen wäre, nimmt<br />
die Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland deutlich stärker zu als in<br />
Westdeutschland. Bis in das Jahr 2040 wirkt der Remanenzeffekt: Dann<br />
haben sich die Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland in etwa<br />
angeglichen. Bis dahin steigt die gesamte Wohnflächennachfrage in<br />
Ostdeutschland um rd. 20%. Derzeit bewohnen ostdeutsche Haushalte<br />
über 45 Jahre noch gut 30% weniger Fläche als westdeutsche Haushalte.<br />
Diese Differenz verschwindet dadurch, dass jüngere, nachwachsende<br />
Jahrgänge bereits heute fast dieselbe Wohnfläche nachfragen wie<br />
junge Haushalte im Westen. Die Wohnflächennachfrage der älteren Haushalte<br />
wird dann in Ost und West ähnlich sein. Der Remanenzeffekt ist<br />
daher in den neuen Ländern ungleich stärker und überkompensiert zusammen<br />
mit den noch zunehmenden Haushaltszahlen den Bevölkerungsrückgang<br />
bis ungefähr 2040. Aufgrund der stärkeren Alterung in den neuen<br />
Ländern haben die Ostdeutschen rein rechnerisch am Ende des Untersuchungszeitraums<br />
mehr Wohnfläche je Einwohner als die Westdeutschen.<br />
Es darf jedoch auch nicht vergessen werden, dass dies eine<br />
reine Flächenprognose ist. Die Konvergenz der Wohnverhältnisse muss<br />
sich nicht auf die Qualitäten der Wohnungen beziehen. Außerdem muss<br />
betont werden, dass dieses Hauptszenario einen deutlichen Rückgang<br />
der Fortzüge aus Ostdeutschland unterstellt. Gerade für die neuen Länder<br />
bestehen auf dieser Seite hohe Risiken.<br />
In Westdeutschland dürfte die Flächennachfrage nach dem Jahr 2020<br />
nur noch sehr geringfügig zunehmen. Gemäß unseren Berechnungen<br />
stagniert sie nach 2020 über 10 Jahre lang, da sich die expansiven Kräfte<br />
des Remanenzeffekts und der kontraktive Effekt der Bevölkerungsabnahme<br />
während dieses Zeitraums in etwa die Waage halten. Nach 2030<br />
geht die Nachfrage zurück, ist aber 2050 noch rd. 7% über dem Niveau<br />
von 2000.<br />
Selbst wenn man die konservative Bevölkerungsentwicklung der Variante<br />
1 des Statistischen Bundesamtes zugrundelegt, bei der nur 100.000<br />
Personen pro Jahr netto nach Deutschland zuwandern und die Lebenserwartung<br />
nur noch geringfügig zunimmt, resultiert noch ein Flächenzuwachs<br />
bis 2030 von gut 5% für Gesamtdeutschland. In diesem Szenario,<br />
bei dem die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2050 auf 67 Mio. sinkt,<br />
liegt die Flächennachfrage insgesamt im Jahr 2050 bereits um über 5%<br />
unter dem Niveau des Jahres 2000.<br />
Economics<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH<br />
ELV<br />
2000=100<br />
Ost-D.<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
Gesamt-D.<br />
West-D.<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
$XVZHLWXQJ GHU :RKQIOlFKHQ LQ<br />
'HXWVFKODQG<br />
7<br />
% gg. Vj.<br />
6<br />
Ost-D.<br />
West-D.<br />
90 92 94 96 98 00 10 30 50<br />
Quellen: Stat . BA, DB Research<br />
Prognose<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
-1<br />
11
12<br />
Aktuelle Themen<br />
(Vorläufige) Umrechnung in Wohneinheiten<br />
In den letzten Jahren war die Durchschnittsgröße einer neu fertiggestellten<br />
Wohnung rd. 110 m². Lässt man diesen Wert für die kommenden<br />
Jahrzehnte konstant, ergibt sich aus der Flächenprognose ein Neubauvolumen<br />
von rd. 190.000 Wohnungen für Deutschland bis zum Jahr 2020.<br />
Davon entfallen 70% auf die alten Bundesländer. Bis 2030 wird der Netto-Neubaubedarf<br />
aufgrund des Flächenwachstums immer geringer ausfallen<br />
und nach 2030 wird er Null. Dieser Wert ist jedoch nur eine Hilfsgröße,<br />
um die geschätzte Flächenentwicklung in „gewohntere“ Größen<br />
zu übersetzen. Er gibt noch nicht den tatsächlichen Neubaubedarf in<br />
Wohneinheiten an. Dies liegt im Wesentlichen an vier Aspekten, die bei<br />
der aggregierten Betrachtungsweise bisher noch nicht berücksichtigt<br />
wurden. Erstens entwickelt sich die Wohnflächennachfrage regional unterschiedlich.<br />
Dann verfälscht die Analyse der Gesamtentwicklung jedoch<br />
das Neubauerfordernis, denn ein Haus in Dresden kann nicht ein<br />
fehlendes Haus in Stuttgart ersetzen. Zweitens wurden altersbedingte<br />
Abgänge noch nicht ins Kalkül gezogen, und drittens dürfen die gerade<br />
in Ostdeutschland existierenden starken Angebotsüberhänge nicht vernachlässigt<br />
werden. Schließlich gibt es erhebliche strukturelle Verschiebungen<br />
in der Wohnungsnachfrage, denn die Nachfrage verteilt sich in<br />
den kommenden Dekaden völlig anders auf die Altersgruppen als heute.<br />
Dies dürfte sich auch im Wohnungsangebot zeigen.<br />
3.2 Regionale Teilmärkte<br />
Insgesamt liegt die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2020 noch leicht<br />
über dem Niveau des Jahres 2000 und schrumpft dann bis 2050 um rd.<br />
8,5%. Doch wie oben gezeigt, verteilt sich diese Entwicklung sehr unterschiedlich<br />
auf einzelne Bundesländer. Während in Bayern und Baden-Württemberg<br />
der Rückgang insgesamt nur etwas mehr als 3% beträgt,<br />
erreicht er in den strukturschwächeren Bundesländern (z.B. Sachsen-Anhalt,<br />
Thüringen, Saarland) Werte von über 20%.<br />
Das spiegelt sich dann natürlich auch in einer unterschiedlichen Entwicklung<br />
der Haushaltszahlen. Bis 2020 reicht die Bandbreite bei den<br />
westdeutschen Flächenstaaten von einem Rückgang der Haushaltszahlen<br />
um 1% (Saarland) bis zu einem Plus von 12% in Bayern. In den ostdeutschen<br />
Flächenländern reichen die Werte bis 2020 von einem Rückgang<br />
um gut 2% (Thüringen) bis zu einer Zunahme um 20% (Brandenburg).<br />
Hier zeigt sich der Hauptstadtbonus, der auch bereits in den letzten<br />
Jahren für Bevölkerungswachstum im Speckgürtel Berlins gesorgt hat.<br />
Weitere 30 Jahre später wird es in Bayern gut 8% mehr Haushalte geben<br />
als 2000, während im Saarland rd. 13% weniger Haushalte bestehen<br />
könnten. Auch in Ostdeutschland bleiben die Unterschiede zwischen<br />
den Bundesländern erhalten. Die Zahl der Haushalte in Brandenburg<br />
wird nur geringfügig über dem Niveau von 2000 liegen, und in Thüringen<br />
und Sachsen-Anhalt gibt es dagegen fast 20% weniger Haushalte als<br />
im Jahr 2000.<br />
Regionale Bevölkerungsprognosen müssen letztlich eine implizite Annahme<br />
über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung der einzelnen Regionen<br />
treffen, denn nur jene Regionen werden überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum<br />
aufweisen, in denen es genügend Arbeitsplätze<br />
gibt. Hier spielen offensichtlich zahlreiche Parameter eine Rolle, die ex<br />
ante nur schwer zu prognostizieren sind: Innovationen, die zu Strukturwandel<br />
führen, erfolgreiche regionale Wirtschaftspolitik, erfolgreiche regionale<br />
Bildungspolitik etc. Die Erfahrungen in Bayern zeigen, dass ein<br />
strukturschwaches Land durchaus auf die Überholspur wechseln kann.<br />
Economics<br />
:RKQUDXPQDFKIUDJH<br />
:HVWGHXWVFKODQG<br />
2000=100<br />
18. September 2003<br />
Bayern<br />
West-D.<br />
Saarland<br />
NRW<br />
00 10 20 30 40 50<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
Anmerkung:<br />
Überdurchschnittlich: Baden-W.,<br />
Bayern, Rheinl.-Pfalz<br />
Durchschnittlich: Hamburg; Niedersachsen,<br />
Hessen<br />
Unterdurchschnittlich: Schleswig-<br />
Holstein, Bremen, NRW, Saarland<br />
Quelle: DB Research<br />
:RKQUDXPQDFKIUDJH<br />
2VWGHXWVFKODQG<br />
2000=100<br />
Brandenburg<br />
Ost-D.<br />
Sachsen-Anhalt<br />
Sachsen<br />
00 10 20 30 40 50<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
Anmerkung:<br />
Überdurchschnittlich: Brandenburg<br />
Durchschnittlich: Mecklenburg-Vorp.,<br />
Sachsen<br />
Unterdurchschnittlich: Sachsen-Anhalt,<br />
Thüringen<br />
Quelle: DB Research
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Das <strong>lässt</strong> sich jedoch nur schwer über 50 Jahre antizipieren. Daher kommen<br />
regionalisierte Studien in der Regel nicht ohne die Annahme aus,<br />
dass sich die Trends zumindest in ähnlicher Richtung fortsetzen.<br />
Das bedeutet für Westdeutschland, dass die drei süddeutschen Bundesländer<br />
Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz überdurchschnittlich<br />
hohe Nachfragezuwächse bis 2030 haben werden (rd. 15%<br />
im Vergleich zum Jahr 2000). Auf der anderen Seite stehen jene Bundesländer,<br />
in denen der Strukturwandel zur modernen Dienstleistungsgesellschaft<br />
bisher langsamer vollzogen wurde. Gerade am Beispiel NRW<br />
wird freilich deutlich, dass es auch innerhalb von Bundesländern gravierende<br />
Unterschiede geben kann, denn natürlich besteht NRW nicht ausschließlich<br />
aus dem Ruhrgebiet.<br />
Entwicklung in Ostdeutschland weiterhin problematisch<br />
In Ostdeutschland nimmt Brandenburg aufgrund der räumlichen Nähe<br />
zur Hauptstadt eine Sonderposition ein. Die Nachfragezuwächse in Brandenburg<br />
konzentrieren sich insbesondere auf die zu Brandenburg zählenden<br />
Wohngebiete im Umkreis von Berlin. Bis zum Jahr 2020 nimmt<br />
die Wohnraumnachfrage noch stetig um fast 1% pro Jahr zu. Danach<br />
schwächt sich der Nachfragezuwachs auf 0,2% pro Jahr ab.<br />
Nachfrageprognosen für ostdeutsche Regionen sind nicht zuletzt deswegen<br />
mit höherer Unsicherheit behaftet, weil es noch kein Wanderungsgleichgewicht<br />
zwischen Ost und West gibt. So hat sich der Fortzug in<br />
den letzten drei Jahren sogar wieder verstärkt. Die vorliegende Studie<br />
rechnet jedoch analog zur Vorgehensweise des BBR mit einer allmählichen<br />
Reduktion des Wanderungsverlusts. In Anbetracht der noch immer<br />
sehr hohen Arbeitslosenquoten in den neuen Ländern könnte sich die<br />
Einwohnerzahl in Ostdeutschland durchaus schneller verringern. Das hätte<br />
gravierende Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Unterstellt man<br />
beispielsweise einen anhaltenden Wanderungsverlust von 50.000 Personen<br />
pro Jahr, der sich proportional über alle Altersgruppen verteilt, sinkt<br />
die Wohnflächennachfrage ab dem Jahr 2020 sehr rapide auf das Ausgangsniveau<br />
zurück. 11<br />
Analyse auf Kreisebene<br />
Natürlich ist eine Analyse auf Ebene der Bundesländer noch immer sehr<br />
grobkörnig. Man benötigt Prognosen für jeden funktionalen Teilmarkt,<br />
denn natürlich entwickeln sich auch die Wohnungsmärkte in den Bundesländern<br />
nicht einheitlich. So schätzt das Bundesamt für Bauwesen<br />
und Raumordnung z.B. für die Kreise Stralsund, Chemnitz und Osterode<br />
bis zum Jahr 2020 einen Bevölkerungsrückgang um rd. 25%. Das entspräche<br />
in etwa einem Rückgang der Haushaltszahl um 18% und einem<br />
Rückgang der Wohnflächennachfrage um 10%. Würde in diesen Regionen<br />
der Bevölkerungsrückgang anhalten und sich die Einwohnerzahl bis<br />
zum Jahr 2050 tatsächlich halbieren, würde die Wohnflächennachfrage<br />
bis zum Jahr 2050 um über 30% nachgeben. Es ist sogar möglich, dass<br />
sich der „Entvölkerungsprozess“ beschleunigt, wenn zunehmend junge<br />
Menschen fortziehen und dadurch die folgenden Generationen fehlen.<br />
Dies dürfte gerade für kleinere Gemeinden gelten, die nicht innerhalb<br />
eines Agglomerationsraumes liegen und folglich kein Einpendelgebiet<br />
mehr darstellen.<br />
11 Dieses Szenario ist dabei in zweierlei Hinsicht noch nicht einmal ein „Horrorszenario“.<br />
Zum einen war der Wanderungsverlust 2001 mit fast 100.000 rd. doppelt so<br />
hoch wie in dem obigen Szenario. Schwerer dürfte jedoch wiegen, dass in der<br />
Regel nur die jüngeren Jahrgänge mobil sind. Wenn aber jetzt v.a. die jungen<br />
Menschen abwandern, fehlen in der Folgegeneration Kinder. Der Bevölkerungsrückgang<br />
beschleunigt sich dann zunehmend.<br />
Economics<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH<br />
2VWGHXWVFKODQG<br />
2000=100<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
Hauptszenario<br />
Anhaltende<br />
Abw anderung<br />
Verschärfung auf Kreisebene<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
13
14<br />
Aktuelle Themen<br />
Gemäß der regionalisierten Bevölkerungsprognose des BBR müssen<br />
sich aber auch einige westdeutsche Kreise auf einen sehr starken Bevölkerungsschwund<br />
einstellen. Für Wolfsburg, Osnabrück oder Hagen<br />
beispielsweise erwarten die Prognostiker des BBR bis 2020 eine Abnahme<br />
der Einwohnerzahl um rd. 16%. Das würde einem Rückgang an<br />
Wohnflächennachfrage um rd. 7% bis 2020 entsprechen. Auch hier ließe<br />
sich der Trend bis 2050 fortschreiben – dann könnte die Bevölkerung<br />
um 30 bis 40% abnehmen, was einen Verlust an Wohnflächennachfrage<br />
um rd. ein Viertel bedeuten würde. Immerhin für jeden fünften westdeutschen<br />
Kreis erwartet das BBR einen Bevölkerungsrückgang von mindestens<br />
10% bis 2020. Derart feinstrukturierte Prognosen versprechen<br />
freilich eine Genauigkeit, die in der Realität kaum erfüllt werden kann. Je<br />
kleingliedriger die Betrachtungsebene, desto bedeutsamer werden Veränderungen<br />
bei den Wanderungsannahmen. Das gilt gerade bei solch<br />
langem Analysehorizont. Der Zu- oder Fortzug einer einzigen Niederlassung<br />
eines Großunternehmens kann auf Kreisebene große Verwerfungen<br />
durch die dadurch induzierten Wanderungsströme bewirken.<br />
3.3 Angebot von Wohnraum<br />
Bisher wurden ausschließlich Aussagen zur Entwicklung der Nachfrageseite<br />
gemacht. Das ist gerechtfertigt, da demografische Veränderungen<br />
direkt auf die Nachfrage wirken. Wenn man aber Marktreaktionen<br />
einschätzen möchte, muss man auch das Angebot im Blick haben. Erst<br />
das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis<br />
und damit die Rendite einer Immobilie. Hierbei sind offensichtlich zwei<br />
Punkte wichtig: Erstens, wie schnell passt sich das Angebot an Nachfrageänderungen<br />
an? Zweitens, was passiert dort, wo es bereits heute<br />
Angebotsüberhänge gibt (v.a. Ostdeutschland)?<br />
In Deutschland wurden 2001 rd. 28.000 Wohnungen abgerissen – die<br />
meisten davon um Verkehrs- und Freiflächen zu schaffen. Dieser Abgang<br />
entspricht weniger als 1 Promille des Bestands. Dies unterschätzt<br />
jedoch die Höhe des Ersatzbedarfs, da auch in der Vergangenheit Maßnahmen<br />
im Bestand vorgenommen worden sind, die letztlich Ersatz<br />
darstellen (Zusammenlegung von Wohnungen). Für die weiteren Berechnungen<br />
wurde eine Abgangsquote von 0,3% angenommen. 12<br />
Wenn man die Nachfrageänderungen und den durch Abgang entstehenden<br />
Ersatzbedarf zusammenzählt, erhält man den gesamten Neubaubedarf<br />
für die kommenden Jahre. Aufgrund der außergewöhnlichen Angebotssituation<br />
in Ostdeutschland, ist es sinnvoll, zwischen alten und<br />
neuen Bundesländern zu differenzieren. In den alten Ländern müssten<br />
gemäß unserer Flächenprognose bis zum Jahr 2010 noch gut 275.000<br />
Wohnungen à 110 m² pro Jahr fertiggestellt werden. Fast zwei Drittel<br />
davon sind auf zusätzliche Nachfrage zurückzuführen. 13 Das bedeutet,<br />
dass bis zum Jahr 2010 in Westdeutschland rd. 15% mehr Wohnungen<br />
pro Jahr fertig werden müssten als im vergangenen Jahr. In den zwanzig<br />
Jahren nach 2010 nimmt die Zusatznachfrage immer mehr ab, nach<br />
2030 gibt es quasi nur noch das mengenmäßige Erfordernis, Abgänge<br />
zu ersetzen.<br />
12 Mit diesen Werten rechnet auch das BBR (vgl. Metzmacher, M. und Waltersbacher,<br />
M. (2001), Entwicklung des Wohnungsangebotes und zukünftiger Neubaubedarf<br />
bis 2015 in: BBR [Hrsg.], Wohnungsprognose 2015, Bonn). Auch das<br />
empirica Institut rechnet mit 0,3% in seinem Risiko-Szenario (vgl. Simons, H. (1999),<br />
Perspektiven des westdeutschen Wohnungs- und Büromarktes bis 2030, Berlin).<br />
13 Setzt man den Ersatzbedarf auf 0,5% anstatt 0,3%, müssten in Westdeutschland<br />
bis 2010 rd. 340.000 Wohnungen p.a. fertiggestellt werden.<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
Auch westdeutsche Regionen geraten<br />
unter Druck<br />
)HUWLJVWHOOXQJVEHGDUI<br />
LQ :HVWGHXWVFKODQG<br />
’000 Wohnungen p.a.<br />
Ersatzbedarf<br />
Zusatznachfrage<br />
2010 2020 2030 2040 2050<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
Anmerkung: Die Rechnung basiert allein<br />
auf der Flächenprognose. Qualitative<br />
Nachfrageveränderungen bleiben hier<br />
unberücksichtigt. Diese sorgen zukünftig für<br />
Zusatznachfrage.<br />
Quelle: DB Research<br />
0
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
In Ostdeutschland stellt sich die Situation aufgrund des bereits bestehenden<br />
Angebotsüberhangs noch dramatischer dar: Derzeit stehen bereits<br />
rd. 1,3 Mio. Wohnungen leer; gut die Hälfte davon dürfte sofort bezugsfähig<br />
sein. 14 Rein rechnerisch könnte also die gesamte bis 2010<br />
entstehende Zusatznachfrage aus dem bezugsfähigen Bestand befriedigt<br />
werden – und es würden 2010 noch immer 700.000 (bislang nicht<br />
marktfähige) Wohnungen leer stehen.<br />
Es ist plausibel, dass es Nachholbedarf im Eigenheimsegment gibt, der<br />
nicht aus dem beschriebenen Bestand gedeckt werden kann (Mismatch).<br />
Schreibt man die Fertigstellungszahlen von Eigenheimen für 2002 fort<br />
(gut 30.000 Einheiten), dann könnte – rein rechnerisch – der heute bezugsfähige<br />
Leerstand die gesamte Mehrnachfrage bis zum Ende des<br />
Untersuchungszeitraums abdecken. Auch wenn es natürlich undenkbar<br />
ist, dass der heute sanierte, bezugsfähige Wohnraum bis 2020 - oder<br />
sogar darüber hinaus - unbenutzt leer stehen kann, zeigt dies den massiven<br />
Überhang im ostdeutschen Wohnungsangebot. Wahrscheinlich<br />
werden in den nächsten 20 Jahren nur rd. 40.000 Wohnungen in den<br />
neuen Bundesländern neu fertiggestellt. In den kommenden Jahrzehnten<br />
würden also im Durchschnitt deutlich weniger Wohnungen in Ostdeutschland<br />
fertig als 2002.<br />
Trotz dieses geringen Fertigstellungsvolumens würde der Leerstand kaum<br />
geringer werden. Stehen immer mehr Wohnungen über Jahrzehnte leer,<br />
wird der Anteil der unbewohnbaren Flächen zunehmen. Diese Flächen<br />
werden sich wahrscheinlich nicht gleichmäßig über die Wohnungsmärkte<br />
verteilen, sondern auf wenige Angebotssegmente in einzelnen Stadtteilen<br />
konzentrieren. Solche Entleerungsprozesse dürften sich ab einer<br />
kritischen Grenze sogar beschleunigen, wenn der Eindruck von Verwahrlosung<br />
als Sicherheitsrisiko empfunden wird.<br />
Abriss in Ostdeutschland und später auch im Westen<br />
Bisher reagierte der Wohnungsmarkt auf die zunehmende Nachfrage<br />
zeitverzögert durch zusätzliches Angebot, wodurch der Wohnungsmarkt<br />
wieder ins Gleichgewicht gebracht wurde. Dabei sorgten die steigenden<br />
Mieten und Kaufpreise als Signale für Investoren und Häuslebauer. Diese<br />
Funktionsweise gilt jedoch nur eingeschränkt, wenn die Nachfrage<br />
zurückgeht, denn das Angebot ist persistent. Im Falle von Angebotsüberhang<br />
reagieren zwar auch die Preise und Mieten – sie geben nach –, jedoch<br />
führen diese Preissignale nicht zu einer Angebotsanpassung. Auf<br />
den meisten Märkten gehört der Wohnungsbestand sehr vielen einzelnen<br />
Marktakteuren. Würde ein einziger Teilnehmer einen Teil seiner<br />
Wohnungen abreißen, kämen die mit der Angebotsverknappung verbundenen<br />
Preiserhöhungen allen Konkurrenten und nur zu einem geringen<br />
Teil ihm selbst zu Gute. Die Nutzen des Abrisses werden sozialisiert,<br />
die Kosten verbleiben beim Einzelnen. Daher unterbleibt eine solche<br />
Maßnahme.<br />
Dieses „Sperrklinken-Problem“ beim Wohnungsangebot wird es zunehmend<br />
auch in westdeutschen Regionen geben. Zwar liegt die Nachfrage<br />
nach Wohnraum auch im Jahr 2050 noch deutlich über dem Niveau von<br />
2000; dieser Vergleich ist aber trügerisch. Angenommen man hatte für<br />
das Jahr 2030 für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt gesorgt, so<br />
14 vgl. Franz, P. (2001), Wohnungsleerstand in Ostdeutschland: differenzierte Betrachtung<br />
notwendig, in: Wirtschaft und Wandel 11/2001, S. 263-267.<br />
Economics<br />
Nachholbedarf im ostdeutschen<br />
Eigenheimsegment<br />
Langfristig werden in Ostdeutschland<br />
nur 40.000 Wohnungen p.a.<br />
fertig<br />
Angebotsüberhänge lassen sich nur<br />
schwierig abbauen<br />
Sperrklinken-Problem auf der Angebotsseite<br />
15
16<br />
Aktuelle Themen<br />
wird dieses Angebot in den folgenden Jahren zum überwiegenden Teil<br />
auch am Markt verbleiben. Im gesamten Bundesgebiet entspricht der<br />
Nachfragerückgang von 2030 bis 2050 rd. 1,3 Mio. Wohnungen à 110<br />
m², über drei Viertel davon entfallen auf die alten Bundesländer, und der<br />
Überhang dürfte nicht gleichmäßig verteilt, sondern konzentriert in Fortzugsgebieten<br />
anzutreffen sein. Dort setzt der Nachfragerückgang auch<br />
deutlich früher ein. Dem Stadtumbau Ost wird mancherorts bereits in<br />
zehn bis fünfzehn Jahren der Stadtumbau West folgen.<br />
Die naheliegende Folgerung ist zwar der Abriss von Wohnungen; das<br />
stellt sich jedoch als schwer zu organisierende Aufgabe dar, denn die<br />
Eigentümer der abgerissenen Wohnungen müssten von den Profiteuren<br />
kompensiert werden. Dies zu organisieren, könnte Aufgabe des Staates<br />
sein. 15 Staatlich subventionierter Abriss kann nur dort eine Alternative<br />
sein, wo gravierende externe Effekte auftreten (z.B. Sicherheitsrisiken<br />
in verwahrlosten Gebieten). Subventionierter Abriss könnte mittelfristig<br />
zum Problem werden, wenn dadurch falsche Signale an zukünftige Investoren<br />
gegeben werden (Moral Hazard Problematik). Können sich nämlich<br />
Investoren darauf verlassen, dass eine Fehlinvestition im Ernstfall<br />
durch staatliche Prämien aufgefangen wird, sinkt das Risiko der Investition<br />
und Überangebot wird wahrscheinlicher. Bei staatlicher Förderung<br />
muss also immer die Einmaligkeit der Maßnahme sowie ihre Befristung<br />
betont werden. Darüber hinaus ist insbesondere in den Regionen mit<br />
Überangebot auf Neubauförderung zu verzichten, um eine weitere Angebotsausdehnung<br />
zu beschränken.<br />
3.4 Strukturelle Verschiebungen<br />
Die Flächenprognose bietet eine Größenordnung für die spätere Neubauentwicklung.<br />
Die tatsächliche Zusatznachfrage und der damit verbundene<br />
Neubaubedarf hängen neben der regionalen Verteilung maßgeblich<br />
von den strukturellen Verschiebungen der Nachfrage im Zuge<br />
der demografischen Entwicklung ab.<br />
In Westdeutschland wird die Wohnfläche der jüngeren Haushalte (unter<br />
45 Jahre) bis 2030 um rd. 20% zurückgehen, bis 2050 sogar um 30%<br />
gg. dem Referenzjahr 2000. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage der älteren<br />
Haushalte (über 65 Jahre) bis 2040 stetig zu. Bis dahin wirkt der<br />
Remanenzeffekt für die Baby-Boomer-Generation stark expansiv. Im Jahr<br />
2040 dürfte der Anteil der nachgefragten Wohnfläche der älteren Haushalte<br />
gut 40% der westdeutschen Gesamtnachfrage ausmachen. Derzeit<br />
ist es knapp ein Viertel.<br />
In Ostdeutschland dürfte der Struktureffekt sogar noch stärker ausfallen:<br />
Derzeit bewohnen die älteren Haushalte gut ein Fünftel der gesamten<br />
Wohnfläche. Bis 2050 nimmt die nachgefragte Fläche dieser Altersgruppe<br />
um über 120% zu, sodass ihr Anteil dann auf über 40% kommen<br />
wird. Während in Westdeutschland der Remanenzeffekt gegen Ende<br />
der 30er Jahre dieses Jahrhunderts zu Ende gehen wird, könnte er in<br />
Ostdeutschland noch länger nachwirken, da die Kohorteneffekte in Ostdeutschland<br />
stärker ausgeprägt sind - vorausgesetzt die Wanderungsverluste<br />
ebben allmählich ab. Die Zäsur der Wiedervereinigung wirft auf<br />
den Wohnungsmärkten einen sehr langen Schatten.<br />
Diese Entwicklung hat zahlreiche Implikationen für die Wohnungsmärkte.<br />
Zunächst wird die Nachfrage jener Gruppe am stärksten sinken, die<br />
in der Vergangenheit am häufigsten unter Knappheiten gelitten hatte:<br />
15 Vgl. dazu Eekhoff, J. (2002), Wohnungspolitik, 2. Aufl., Tübingen.<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
Staatlich subventionierter Abriss kann<br />
zum Problem werden<br />
Neubauförderung in Regionen mit<br />
Überangebot ist zu beenden<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH QDFK<br />
$OWHUVJUXSSHQ :HVWGHXWVFKODQG<br />
200<br />
2000=100<br />
180<br />
> 65 J.<br />
Baby-Boomer<br />
gehen in Rente<br />
Gesamt<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
45 - 65 J.<br />
< 45 J.<br />
80<br />
60<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
die Gruppe der jungen Familien, die eine bezahlbare Wohnung suchen.<br />
Die Nachfrage nach standardisierten Reihenhäusern dürfte in den alten<br />
Bundesländern mittelfristig daher deutlich zurückgehen – ebenso die Preise.<br />
Am stärksten werden jene Regionen betroffen sein, die den äußersten<br />
Ring um die Wirtschaftszentren bilden. Unter der Annahme, dass<br />
die starken Wirtschaftscluster weiterhin Bestand haben und diese Cluster<br />
auf die Präsenz der Mitarbeiter angewiesen sind, werden die Zentren<br />
den größten Teil der Arbeitskräfte anziehen (siehe dazu auch Punkt<br />
4). Teilweise wird es darüber hinaus zu Substitutionsprozessen kommen,<br />
wenn diese Reihenhäuser für Mieter aus einfachen Mehrfamilienhäusern<br />
bezahlbar werden, sodass auch hier Nachfrage fehlen wird und<br />
die Preise unter Druck geraten werden.<br />
Der steigende Anteil der älteren Haushalte ist im Wesentlichen auf zwei<br />
Ursachen zurückzuführen, die unterschiedliche Auswirkungen für die<br />
Wohnungsmärkte haben. Erstens kommt die Generation der Baby-Boomer<br />
ins Rentenalter. Eine besonders stark besetzte Kohorte erreicht<br />
also das Seniorenalter. Es ist plausibel, dass der Anteil pflegebedürftiger<br />
Personen einer Kohorte konstant ist. Dann steigt allmählich der Bedarf<br />
an pflegegerechten oder altengerechten Wohnungen. 16 Damit werden<br />
Seniorenimmobilien jedoch nicht zwangsläufig zur Goldgrube. Bereits<br />
Ende der 90er Jahre gab es eine Welle neuer Projekte. Nicht alle dieser<br />
Projekte bestanden den Markttest, sodass sich die Zahl neuer Vorhaben<br />
von 1998 bis 2002 wieder halbiert hat. Auch in diesem Marktsegment<br />
wird also die Beobachtung der Angebots- und Nachfrageentwicklungen<br />
nicht obsolet, denn selbst bei steigender Nachfrage kann es Überangebot<br />
geben, wenn übersteigerte Erwartungen und Herdenverhalten am Markt<br />
dominieren.<br />
Zweitens nimmt die Lebenserwartung zu. Das impliziert ein steigendes<br />
Durchschnittsalter, also einen größeren Anteil der Seniorenhaushalte.<br />
Wie sich das Nachfrageverhalten der zahlenmäßig wichtigeren Gruppe<br />
der nicht pflegebedürftigen Senioren entwickelt, hängt von der relativen<br />
Bedeutung von Lebenszyklus- und Kohorteneffekten ab. In diesem Zusammenhang<br />
führen die Lebenszykluseffekte dazu, dass die künftigen<br />
Senioren so wie frühere Generationen ungern umziehen. Sie bleiben in<br />
den Wohnungen, die sie als Familie bewohnt haben. Es könnten jedoch<br />
auch Kohorteneffekte hinzu kommen. Die Senioren der Zukunft müssen<br />
sich nicht dergestalt analog zu ihren Eltern und Großeltern verhalten,<br />
dass sie in den Wohnungen bleiben, die sie als Familie bewohnten. Es<br />
ist möglich, dass Mobilität für die Menschen heute selbstverständlicher<br />
geworden ist und dass die kommenden Generationen daher auch im<br />
Alter mobiler sein werden. Zwei Bewegungsrichtungen sind vorstellbar:<br />
Zum einen ist der Umzug in die Stadt, wo das kulturelle Angebot größer<br />
und die medizinische Versorgung besser ist, eine mögliche Option. Zum<br />
anderen dürften landschaftlich attraktive und wirtschaftlich schwache<br />
Gebiete, mit sinkenden Boden- und <strong>Immobilien</strong>preisen locken. Es wird<br />
wohl alle diese Nachfragetypen geben; da Umziehen aber immer mit<br />
hohen Transaktionskosten verbunden ist, dürfte die Gruppe der „Sesshaften“<br />
auch in Zukunft die größte bleiben, auch wenn die anderen Gruppen<br />
an Bedeutung gewinnen werden.<br />
16 Dieses Argument gilt auch dann, wenn man plausiblerweise unterstellt, dass die<br />
künftigen Senioren gesünder sind als heutige gleichen Alters. Zukünftige Pflegefälle<br />
werden später bedürftig, der Anteil der Pflegefälle einer Kohorte dürfte dann<br />
in etwa konstant sein.<br />
Economics<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH QDFK<br />
$OWHUVJUXSSHQ 2VWGHXWVFKODQG<br />
2000=100<br />
240<br />
220<br />
> 65 J.<br />
200<br />
180<br />
160<br />
45 - 65 J.<br />
140<br />
120<br />
Gesamt<br />
100<br />
< 45 J.<br />
80<br />
60<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
Warnung vor übersteigerten Erwartungen<br />
und Herdenverhalten auf<br />
dem Markt für Seniorenimmobilien<br />
Kohorteneffekte sind schwer einzuschätzen<br />
17
18<br />
Aktuelle Themen<br />
Risiko Wertewandel<br />
Es lohnt jedoch, auch Alternativszenarien in Betracht zu ziehen. Wenn<br />
die älteren Haushalte beispielsweise in Zukunft ihre Flächennachfrage<br />
im Durchschnitt um 10 m² verkleinerten, z.B. weil sie vermehrt in kleinere<br />
Stadtwohnungen ziehen, um von der dort besseren medizinischen<br />
Versorgung zu profitieren, nimmt die Wohnflächennachfrage in Westdeutschland<br />
bis 2020 nur noch um gut 5% zu. Bis zum Ende des Untersuchungszeitraums<br />
würde die Nachfrage zurück auf das Ausgangsniveau<br />
von 2000 absinken. In unserer zuvor präsentierten Berechnung mit<br />
starken Remanenzeffekten auch in zukünftigen Kohorten stieg die Wohnflächennachfrage<br />
bis zum Jahr 2030 um insgesamt fast 12% und lag<br />
2050 noch um über 7% über dem Wert von 2000.<br />
Einen ähnlich starken Effekt wie im „Stadtwohnungs-Szenario“ gäbe es,<br />
wenn die Fraktion der Mallorca-Senioren zunähme. Deren Wohnungsnachfrage<br />
würde dann vollständig fehlen. Falls sich jeder zehnte Rentner<br />
in Zukunft dafür entscheidet, seinen Ruhestand im sonnigen Süden<br />
zu verbringen, dann hätte dies in etwa dieselben Auswirkungen für den<br />
deutschen Wohnungsmarkt wie das oben skizzierte Szenario einer allgemein<br />
verkleinerten Wohnfläche im Alter.<br />
Schließlich ist es auch vorstellbar, dass sich das Wohnverhalten zukünftiger<br />
Senioren dahingehend ändert, dass Formen des Zusammenwohnens<br />
verstärkt nachgefragt werden. Anders als in früheren Generationen<br />
werden viele der zukünftigen Senioren Erfahrungen mit Wohngemeinschaften<br />
haben. Sie wären dann vermutlich offener gegenüber ähnlichen<br />
Wohnformen im Alter, die den Vorteil stärkerer sozialer Integration<br />
böten. Es gäbe dann weniger „Singles“ unter den Seniorenhaushalten.<br />
Auch hier <strong>lässt</strong> sich eine einfache Beispielrechnung aufstellen: Wenn<br />
sich die durchschnittliche Haushaltsgröße nach dem 60. Lebensjahr<br />
nicht mehr ändern würde, dann hätte dies einen vergleichbar starken<br />
Nachfrageeffekt wie die beiden zuvor genannten Verhaltensänderungen,<br />
denn aufgrund der längeren Lebenserwartung der Frau nimmt die Zahl<br />
der Single-Haushalte mit zunehmenden Alter zu.<br />
Allen drei Szenarien liegen recht massive Präferenzverschiebungen zugrunde.<br />
Das wird am besten an dem Mallorca-Beispiel deutlich. Immerhin<br />
müsste sich dafür die Zahl der dauerhaft im Ausland lebenden Rentner<br />
verzehnfachen. 17 In Anbetracht des langen Analysezeitraums liegen<br />
die Szenarien dennoch nicht außerhalb des Möglichen, zumal alle drei<br />
Entwicklungen gleichzeitig stattfinden dürften.<br />
3.5 Anlageklasse Wohnimmobilie in Gefahr?<br />
Die zentrale Frage für die kommenden Jahre wird sein: Wie wirken diese<br />
Effekte auf die Preise von Wohnimmobilien? Bereits in der Vergangenheit<br />
gab es gravierende Unterschiede in der Wertentwicklung von Häusern<br />
und Wohnungen. Seit 1991 sind die Preise für Eigentumswohnungen<br />
in Cottbus um nominal 40% zurückgegangen, in Leipzig immerhin<br />
um 20%. 18 Auch in Westdeutschland gab es Städte mit massivem Rück-<br />
17 Derzeit leben rd. 150.000 deutsche Rentner im Ausland (vgl. Sozialverband VDK,<br />
http://www.vdk.de/bw66, 21.08.2003).<br />
18 Direkt nach der Wiedervereinigung war das Angebot an qualitativ hochwertigem<br />
Wohnraum sehr begrenzt. Die Durchschnittspreise pro m² für eine Eigentumswohnung<br />
in Cottbus, Leipzig oder Dresden lagen 1991 auf dem Niveau von Frankfurt<br />
am Main, also gut 50% über den Quadratmeterpreisen in mittelgroßen westdeutschen<br />
Städten in strukturschwachen Gebieten wie Saarbrücken oder Gelsenkirchen.<br />
Ein Teil des Preisrückgangs in Ostdeutschland ist daher die mittlerweile<br />
eingesetzte Korrektur von anfänglichen Angebotsengpässen.<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
Downside-Risiken bestehen, falls<br />
sich das Nachfrageverhalten ändert<br />
3UHLVHQWZLFNOXQJ<br />
(LJHQWXPVZRKQXQJÃ(Durchschnitt)<br />
1991=100<br />
Saarbrücken<br />
140<br />
130<br />
120<br />
Frankfurt a.M.<br />
110<br />
Lübeck<br />
100<br />
90<br />
Cottbus<br />
Leipzig<br />
80<br />
70<br />
60<br />
91 93 95 97 99 01<br />
Quelle: Bulwien
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
gang der Preise für Wohnimmobilien; so gaben auch in Lübeck die Preise<br />
seit 1995 um gut 20% nach. Auf der anderen Seite haben Wohnimmobilien<br />
in manch anderer (westdeutschen) Stadt deutlich an Wert gewonnen.<br />
In Frankfurt am Main stiegen die Preise für Eigentumswohnungen<br />
beispielsweise seit 1995 um rd. 8%, in Regensburg und Duisburg<br />
sogar zweistellig.<br />
In der Vergangenheit hatten v.a. jene Städte einen überdurchschnittlichen<br />
Preisanstieg, in denen die Bevölkerungszahl gewachsen ist. Gleichzeitig<br />
<strong>lässt</strong> sich ein negativer Zusammenhang zwischen der Angebotsausweitung<br />
und der Wachstumsrate der Wohnungspreise in einer Stadt<br />
im gleichen Zeitraum erkennen – und dies gilt keineswegs nur für Ostdeutschland.<br />
Das bedeutet dann letztlich, dass der demografisch bedingte Bevölkerungsrückgang<br />
in der Zukunft zumindest teilweise durch verhaltenere<br />
Angebotsausweitung aufgefangen werden kann. Dann dürften die Anpassungslasten<br />
der demografischen Entwicklung stärker von der Bauwirtschaft<br />
getragen werden und spiegeln sich weniger in sinkenden <strong>Immobilien</strong>preisen.<br />
Letztere wären nur dann betroffen, wenn der Nachfragerückgang<br />
so stark ausfällt, dass eine Angebotsbegrenzung dies nicht<br />
mehr kompensieren kann bzw. der Angebotsrückbau sich nicht organisieren<br />
<strong>lässt</strong>. Offensichtlich muss man hierbei sowohl regional als auch<br />
bezüglich einzelner <strong>Immobilien</strong>kategorien differenzieren. Am stärksten<br />
werden Regionen ohne dauerhaft gesicherte Arbeitsplätze betroffen bleiben.<br />
Diese Gebiete leiden auch in Zukunft sowohl unter der demografischen<br />
Last, als auch unter der Abwanderung. Wenn gleichzeitig bereits<br />
heute Angebotsüberhänge bestehen, ist für diese Gebiete ein Abwärtstrend<br />
programmiert. Betroffen werden nicht nur ostdeutsche Städte und<br />
Gemeinden sein, sondern zunehmend auch westdeutsche in Randgebieten.<br />
Innerhalb der Wachstumscluster in Westdeutschland nimmt die Nachfrage<br />
bis zur Mitte des Jahrhunderts leicht zu und bleibt danach stabil.<br />
Zumindest dürfte die Nachfrage nicht langsamer zurückgehen als der<br />
natürliche Abgang ausgedienter Wohnflächen. Die Wertsteigerung würde<br />
sich dann bis zur Jahrhundertmitte zwar verlangsamen, einzelne<br />
Wohnungsarten, die für junge Familienhaushalte konzipiert wurden, dürften<br />
dabei jedoch deutlich schlechter abschneiden. Wahrscheinlich wird<br />
die demografische Entwicklung den Trend zum kostengünstigen Bauen<br />
verstärken, da eine lange Verweildauer der Immobilie auf dem Markt zunehmend<br />
zum Risikofaktor wird. Möchte man dieses Risiko begrenzen,<br />
folgt daraus eine kürzere, wirtschaftliche Lebenszeit der Immobilie.<br />
Für jene Standorte, die zwischen den Extrempunkten „strukturschwacher<br />
Raum“ und „Wachstumszentrum“ liegen, und das trifft noch immer<br />
für den Großteil der Standorte zu, sind bis 2025 allenfalls geringe Wertzuwächse<br />
realisierbar, danach wird sich die Zahl der Standorte mit Preisabschlägen<br />
häufen. Eine Katastrophe mit einem Wertverfall von rd. 50%,<br />
wie sie die Prognose von Mankiw und Weil für die USA impliziert, ist<br />
zumindest für den Durchschnitt der Wohnimmobilien in Deutschland bis<br />
2050 nicht zu erwarten. Die Lage einer Immobilie bleibt auch in Zukunft<br />
der entscheidende Faktor: Anders jedoch als in der Vergangenheit, als<br />
der bessere Standort v.a. die Höhe der positiven Rendite bestimmte,<br />
unterscheiden sich in Zukunft gute und schlechte Lagen häufiger durch<br />
Economics<br />
:RKQXQJVSUHLVH XQG<br />
(LQZRKQHU]DKO<br />
Veränderung der<br />
Bev.-zahl (’01 gg. ’95)<br />
-20% -10% 0% 10%<br />
x<br />
-10%<br />
y = 1,118x - 0,0327<br />
R 2 = 0,2462<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
-20%<br />
-30%<br />
-40%<br />
Anmerkung: 93 deutsche Städte.<br />
Quellen: Stat. BA, Bulwien<br />
y = -1,9988x + 0,0747<br />
R 2 = 0,3052<br />
Preisanstieg<br />
(’01 gg. ’95)<br />
3UHLVH I U (LJHQWXPVZRKQXQJHQ<br />
XQG :RKQXQJVDQJHERW<br />
20%<br />
Preisanstieg (’01 gg. ’95)<br />
10%<br />
*)<br />
0%<br />
0% 5% 10% 15% 20%<br />
-10%<br />
*) Erhöhung d. Wohnungsbestands<br />
('01 gg. '95)<br />
Anmerkung: 93 deutsche Städte.<br />
Quellen: Stat. BA, Bulwien<br />
-20%<br />
-30%<br />
-40%<br />
19
20<br />
Aktuelle Themen<br />
das Vorzeichen bei der Rendite. Schließlich muss betont werden, dass<br />
sich die Studie auf den Zeitraum bis 2050 beschränkt hat, da der Ausgangspunkt<br />
die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen<br />
Bundesamtes war. Innerhalb der getroffenen Annahmen ist es<br />
jedoch klar, dass sich die Last der <strong>Demografie</strong> für Wohnimmobilien nach<br />
2050 noch verstärkt, denn dann stirbt die Generation der Baby-Boomer<br />
allmählich aus. 19<br />
4. Büroimmobilien unter besonderem Druck<br />
In Deutschland gibt es zurzeit schätzungsweise 335 Mio. m² Bürofläche,<br />
gut 25% mehr als 1990. Dieser Anstieg entspricht ungefähr einem<br />
jahresdurchschnittlichen Flächenwachstum von rd. 6 Mio. m² pro Jahr.<br />
Das Flächenwachstum verteilt sich freilich sehr unterschiedlich auf die<br />
einzelnen Bürostandorte: Auf der einen Seite nahm die Bürofläche in<br />
einigen Großstädten um über 50% zu (z.B. Düsseldorf, Offenbach, Dresden,<br />
Leipzig), auf der anderen Seite gibt es auch zahlreiche Städte, in<br />
denen der Flächenzuwachs weniger als 10% ausmachte (z.B. Bottrop,<br />
Leverkusen oder Recklinghausen).<br />
4.1 Prognose der Nachfrageentwicklung<br />
Die Büroflächennachfrage hängt von zwei Parametern ab: zum einen<br />
von der Zahl der Bürobeschäftigten und zum anderen von der Fläche, die<br />
jeder dieser Bürobeschäftigten im Durchschnitt für seine Tätigkeit benötigt.<br />
Beide Parameter lassen sich allenfalls näherungsweise über den<br />
gesamten Untersuchungszeitraum einschätzen, denn eine funktionierende<br />
Marktwirtschaft bedeutet permanenten Wandel. Dann greift die<br />
einfache Fortschreibung von bereits heute angelegten Trends offenbar<br />
zu kurz, da sie gerade die ergebnisoffene Dynamik der Wettbewerbswirtschaft<br />
außer Betracht lassen muss. Je länger der Prognosehorizont<br />
ist, desto schwerer ist es, Wettbewerbsprozesse und deren Ergebnisse<br />
in Gänze zu antizipieren.<br />
Zahl der Erwerbsfähigen sinkt deutlich<br />
Die wichtigste Kenngröße für die Nachfrage nach Büroraum ist die Zahl<br />
der Bürobeschäftigten in Deutschland. Um deren Entwicklung über 50<br />
Jahre modellieren zu können, bedarf es Annahmen über drei Faktoren:<br />
Erstens muss man die Zahl der Erwerbsfähigen kennen, also die Zahl<br />
derer, die grundsätzlich dem Erwerbsprozess zur Verfügung stünden.<br />
Hier gilt üblicherweise die Altersgruppe zwischen 15 und 65 Jahre als<br />
Orientierungsgröße. Dieser Wert <strong>lässt</strong> sich direkt aus der Bevölkerungsvorausberechnung<br />
ermitteln. Zweitens gilt es einzuschätzen, wie groß<br />
der Anteil der Personen ist, die tatsächlich erwerbstätig sein werden.<br />
Schließlich ist die Wirtschaftsstruktur entscheidend. Für die Fragestellung<br />
geht es dabei um die Aufteilung der Erwerbstätigen auf Büro- und<br />
Nicht-Bürotätigkeiten.<br />
Derzeit beträgt die Zahl der Erwerbsfähigen rd. 55,5 Mio. Personen. In<br />
den kommenden zehn Jahren sind noch fast alle geburtenstarken Jahrgänge<br />
im Erwerbsprozess integrierbar, sodass dieses Potenzial in etwa<br />
konstant bleibt. Ab 2010 erreichen immer mehr Baby-Boomer das Rentenalter.<br />
Bis 2020 wird die Zahl der Erwerbsfähigen bereits um fast 4%<br />
19 In seinem aktuellen Deutschland Report präsentiert das Prognos-Institut eine Bevölkerungsprognose<br />
bis 2080. Nach dieser Schätzung sinkt die Bevölkerungszahl<br />
in Deutschland von 2050 bis 2080 um weitere 17% auf dann rd. 60 Mio.<br />
Einwohner. Der Rückgang in diesen 30 Jahren wäre dann stärker als in der<br />
gesamten ersten Hälfte dieses Jahrhunderts. Vgl. Prognos (2002), Deutschland<br />
Report 2002-2020, Basel, S. 50.<br />
Economics<br />
% URIOlFKHQZDFKVWXP IOl K K W LQ L<br />
'HXWVFKODQG<br />
91 93 95 97 99 01<br />
Quellen: Bulwien, DB Research<br />
Ost-D.<br />
18. September 2003<br />
West-D.<br />
1990 = 100<br />
(UZHUEVIlKLJH %HY|ONHUXQJ<br />
(Altersgruppe 15 bis 65 Jahre)<br />
Mio.<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
60<br />
55<br />
50<br />
45<br />
40<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: St at . BA
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
gesunken sein. Nach 2020 beschleunigt sich die Erosion des Arbeitskräftepools<br />
sogar noch. In Einzeljahren nimmt die Zahl der 15 bis 65jährigen<br />
um 1% pro Jahr ab. Erst wenn alle geburtenstarken Jahrgänge<br />
das Rentenalter erreicht haben, verlangsamt sich der Schrumpfungsprozess,<br />
bleibt aber mit 0,5% p.a. weiterhin bedeutend. Im Jahr 2050 beträgt<br />
die Zahl der Erwerbsfähigen nur noch rd. 44 Mio. Personen. Das<br />
entspricht einem Rückgang gegenüber dem Jahr 2000 von über 20%.<br />
Da insbesondere die jüngeren Menschen mobil sind, verteilt sich der<br />
Rückgang regional noch uneinheitlicher als der gesamte Bevölkerungsrückgang.<br />
Während in den süddeutschen Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg<br />
und Rheinland-Pfalz die Altersgruppe der 15 bis 65jährigen<br />
bis zum Jahr 2020 sogar noch leicht steigt, geht die Zahl der<br />
Erwerbsfähigen in Bremen, Saarland und den ostdeutschen Flächenländern<br />
außer Brandenburg in diesem Zeitraum bereits zweistellig zurück.<br />
Bis 2050 dürfte der Arbeitskräftepool dieser Fortzugsregionen dann rd.<br />
ein Drittel kleiner sein als heute. Sollte die jahresdurchschnittliche Zuwanderung<br />
geringer ausfallen als 200.000 Personen pro Jahr und/oder<br />
sich die Binnenmigration ungebremst fortsetzen, könnte sich das Arbeitskräftepotenzial<br />
in Teilräumen bis 2050 halbieren.<br />
Vier Szenarien<br />
Nun stellt die Zahl der Erwerbsfähigen lediglich die Gesamtheit der Personen<br />
einer Altersgruppe dar – für die Büronachfrage ist jedoch die Zahl<br />
der Arbeitnehmer, die in Büroräumen arbeiten, relevant. Die nachfragewirksame<br />
Bevölkerungsgruppe ist aus zwei Gründen kleiner als die Gruppe<br />
der Erwerbsfähigen. Zum einen stehen nicht alle Menschen der Altersgruppe<br />
dem Arbeitsmarkt zur Verfügung (Studium, Krankheit, vorgezogener<br />
Ruhestand, Kindererziehung). Von den 55 Mio. Menschen im Alter<br />
von 15 bis 65 Jahren zählen derzeit 40,5 Mio. zu den Erwerbspersonen,<br />
davon sind etwa 36,5 Mio. Menschen tatsächlich erwerbstätig und 4<br />
Mio. Menschen sind arbeitslos. Die Erwerbspersonenquote misst den<br />
Anteil der Erwerbspersonen zum gesamten Potenzial. Momentan liegt<br />
diese Quote bei 72,6%. Im internationalen Vergleich befindet sich<br />
Deutschland mit dieser Quote im unteren Mittelfeld. Insbesondere die<br />
Erwerbspersonenquote für die über 55-jährigen ist in Deutschland unterdurchschnittlich.<br />
Zum anderen arbeitet nur ein Teil der Menschen in Büroräumen.<br />
Um die Einflussfaktoren besser veranschaulichen zu können,<br />
werden im Folgenden vier Szenarien vorgestellt.<br />
1) Status Quo: In diesem Szenario bleiben alle relevanten Parameter<br />
konstant. Das heißt, es gelingt weder die Arbeitslosenquote zu<br />
senken, noch die Erwerbspersonenquote zu erhöhen. Auch der<br />
Anteil der Bürobeschäftigten ist konstant.<br />
2) Arbeitsmarktderegulierung: In diesem Szenario kann die Zahl der<br />
Arbeitslosen allmählich auf 4% in Westdeutschland und auf 6% in<br />
Ostdeutschland bis zum Jahr 2050 gesenkt und die Erwerbspersonenquote<br />
von derzeit 72,6% auf 79% im Jahr 2030 erhöht werden.<br />
Der Anstieg der Erwerbspersonenzahlen könnte z.B. durch eine Erhöhung<br />
des faktischen Renteneintrittsalters von heute 60,5 Jahre auf<br />
65 Jahre erreicht werden. In diesem Szenario bleibt die Bürobeschäftigtenquote<br />
unverändert.<br />
3) Mehr Bürojobs: Dieses Szenario erweitert das zweite Szenario um<br />
die Annahme eines sukzessiven Anstiegs der Bürobeschäftigtenquote<br />
um 10%-Punkte bis 2030. Der Trend zu mehr Bürojobs der letzten<br />
15 Jahre würde also noch drei Jahrzehnte ungebremst fortgesetzt.<br />
Nach 2030 wird die Bürobeschäftigtenquote konstant gehalten. Der<br />
Economics<br />
% UREHVFKlIWLJWHQTXRWH<br />
87 90 93 96 99 02<br />
Quelle: BA f. Arbeit<br />
West-D.<br />
Szenarien-Übersicht<br />
Ost-D.<br />
1) Status Quo:<br />
- Arbeitslosenquote bleibt konstant<br />
- Erwerbspersonenquote bleibt konstant<br />
- Bürobeschäftigtenquote bleibt konstant<br />
- Bürofläche je Bürobesch. bleibt konstant<br />
2) Arbeitsmarktderegulierung:<br />
- Arbeitslosenquote sinkt auf 4% im<br />
Westen und auf 6% in Ostdeutschland<br />
bis 2050<br />
- Erwerbspersonenquote steigt bis 2030<br />
von 72,6% auf 79%<br />
- Bürobeschäftigtenquote bleibt konstant<br />
- Bürofläche je Bürobesch. bleibt konstant<br />
3) Mehr Bürojobs:<br />
- Arbeitslosenquote sinkt auf 4% im<br />
Westen und auf 6% in Ostdeutschland<br />
bis 2050<br />
- Erwerbspersonenquote steigt bis 2030<br />
von 72,6% auf 79%<br />
- Bürobeschäftigtenquote nimmt bis 2030<br />
um 10%-Punkte zu<br />
- Bürofläche je Bürobesch. bleibt konstant<br />
4) Technische Revolution II:<br />
- Arbeitslosenquote sinkt auf 4% im<br />
Westen und auf 6% in Ostdeutschland<br />
bis 2050<br />
- Erwerbspersonenquote steigt bis 2030<br />
von 72,6% auf 79%<br />
- Bürobeschäftigtenquote sinkt von 2010<br />
bis 2040 um 5%-Punkte<br />
- Bürofläche je Bürobesch. sinkt bis 2050<br />
um 10%.<br />
Quelle: DB Research<br />
%<br />
41<br />
39<br />
37<br />
35<br />
33<br />
31<br />
29<br />
21
22<br />
Aktuelle Themen<br />
Strukturwandel vollzieht sich in diesem Szenario in Ost und West<br />
gleich schnell, es bliebe jedoch ein Strukturunterschied zwischen<br />
den alten und neuen Ländern bestehen.<br />
4) Technische Revolution II: In diesem Szenario bekommt die Technische<br />
Revolution eine neue Qualität. Ein wichtiger Anreiz für Innovationen<br />
ist die Reduktion der Produktionskosten. Dabei spielen zwei<br />
sich verstärkende Effekte eine Rolle: Erstens geht es um die Einsparung<br />
von Bürofläche durch sinnvollen Einsatz von Telearbeitsplätzen.<br />
Bei Telearbeit handelt es sich um Tätigkeiten, die durch I&K-Technik<br />
ausschließlich oder zeitweise außerhalb der zentralen Betriebsstätte<br />
verrichtet werden, z.B. zu Hause. Dabei dürften sich insbesondere<br />
alternierende Beschäftigungsformen durchsetzen, bei denen der Arbeitnehmer<br />
z.B. zwei Tage in der Woche ins Büro kommt und an den<br />
anderen drei Arbeitstagen von seinem Heimarbeitsplatz aus arbeitet.<br />
Bei reibungsloser Organisation könnte durch desk-sharing in dieser<br />
Aufteilung rechnerisch 60% der Bürofläche eingespart werden. Das<br />
ist natürlich der Höchstwert, der nicht die Zielgröße sein kann, da er<br />
keine Flexibilität erlaubt. In diesem Szenario rechnen wir damit, dass<br />
bis zum Jahr 2020 die Zahl der Heim-Teleworker in Deutschland um<br />
1,5 Mio. Personen auf dann rd. 2 Mio. ansteigt. Wenn man annimmt,<br />
dass sich zwei Telearbeiter einen Büroarbeitsplatz in der Zentrale<br />
teilen, könnte die Bürofläche in Bürogebäuden bis 2020 um rd. 6%<br />
sinken. Bis 2050 werden in diesem Szenario rd. 10% Bürofläche<br />
durch Telearbeitsmaßnahmen ausgegliedert werden. 20 Zweitens könnte<br />
höherwertige Technik auch zunehmend Bürotätigkeiten ersetzen.<br />
In Ländern mit relativ hohen Arbeitskosten ist arbeitsvermeidender<br />
technischer Fortschritt besonders lohnenswert. Arbeit wird dann zunehmend<br />
durch Kapital ersetzt. In der Vergangenheit wurden v.a. einfache<br />
Fertigungsarbeiten durch Maschinen substituiert. In der nächsten<br />
Runde könnten nun die hochwertigeren und vergleichsweise teuren<br />
Bürotätigkeiten zur Zielscheibe des technischen Fortschritts<br />
werden, da hier das größte Einsparpotenzial ruht. 21 Dies muss nicht<br />
zwangsläufig zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen. In diesem<br />
Szenario entwickelt sich die Zahl der Arbeitsplätze analog zum Szenario<br />
Arbeitsmarktderegulierung, die Bürobeschäftigtenquote sinkt<br />
jedoch von 2010 bis 2040 um 5 Prozentpunkte.<br />
Hinsichtlich der Zahl der Erwerbstätigen werden hier also zwei Varianten<br />
präsentiert. In dem Status Quo Szenario geht die Zahl der Erwerbstätigen<br />
in Ostdeutschland um insgesamt rd. ein Drittel bis zum Jahr 2050<br />
zurück. In Westdeutschland bliebe die Zahl noch bis 2010 konstant und<br />
nimmt dann beschleunigt ab: Im Jahr 2050 werden dann fast 20% weniger<br />
Menschen in Deutschland erwerbstätig sein als im Jahr 2000. In den<br />
anderen drei Szenarien greifen Arbeitsmarktreformen: Hier bleibt die Zahl<br />
der Erwerbstätigen in Ostdeutschland bis zum Jahr 2020 in etwa unverändert<br />
und sinkt dann um rd. 15% bis 2050. In Westdeutschland könnten<br />
die Reformen bis 2020 sogar für Jobwachstum von 6% gg. 2000<br />
sorgen. Ab 2020 dürften die Arbeitsmarktimpulse die demografischen<br />
20 Vgl. dazu auch Mitropoulos, S., Siegel, C.-C., Funk, B. (2000), e-<strong>Immobilien</strong>. <strong>Immobilien</strong><br />
im Internet-Zeitalter, Deutsche Bank Research, Deutsche Grundbesitz.<br />
21 Vgl. zu diesem Argument Krugman, P. (1994), Technology’s Revenge, in: The<br />
Wilson Quarterly, S. 56-64. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn die Nachfrage<br />
nach sozialen Diensten (z.B. Pflege) im Zuge der Alterung stark anzieht. In der<br />
Folge gäbe es eine Veränderung der relativen Preise zugunsten der sozialen<br />
Dienste, und im Anschluss daran sorgt die Anpassung der relativen Entlohnung<br />
auf dem Arbeitsmarkt für eine Stärkung der Berufsgruppe.<br />
Economics<br />
% UREHVFKlIWLJXQJ LQ<br />
:HVWGHXWVFKODQG<br />
2000=100<br />
Status Quo<br />
Technische<br />
Revolution II<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Reserach<br />
18. September 2003<br />
(UZHUEVWlWLJH LQ 'HXWVFKODQG<br />
Reform, West<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
Reform, Ost<br />
85<br />
Status Quo, Ost<br />
80<br />
75<br />
Status Quo, 70<br />
2000=100 West<br />
65<br />
60<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Anmerkung: „Reform“ stellt die Zahl der<br />
Erwerbstätigen in den drei Szenarien „Arbeitsmarktderegulierung“,<br />
„Mehr Bürojobs“<br />
und „Technische Revolution II“ dar. „Status<br />
Quo“ bezeichnet das Szenario ohne Parameteränderungen.<br />
Quelle: DB Reserach<br />
Mehr Bürojobs<br />
Arbeitsmarktderegul.<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Lasten jedoch nicht mehr kompensieren; die Zahl der Erwerbstätigen in<br />
Westdeutschland wird selbst in diesem optimistischen Szenario bis 2050<br />
um 10% gegenüber dem Höchstwert zurückgehen.<br />
Die Zahl der Bürobeschäftigten im Jahr 2050<br />
Das (extrem pessimistische) Status Quo Szenario zeigt am deutlichsten<br />
die Auswirkungen der demografischen Entwicklung, da hierbei alle<br />
relevanten Parameter (Arbeitslosenquote, Erwerbspersonenquote und<br />
Bürobeschäftigtenquote) auf dem heutigen Stand konstant gehalten wurden.<br />
In diesem Fall sinkt die Zahl der Büroarbeitsplätze in Westdeutschland<br />
bis 2020 nur moderat. Wenn danach die Baby-Boomer allmählich in<br />
Rente gehen, beschleunigt sich der Rückgang der Bürojobs. 2050 werden<br />
dann fast 20% weniger Büroarbeitsplätze in Westdeutschland existieren<br />
als heute, das entspricht einem Rückgang um rd. 2 Mio. In Ostdeutschland<br />
bedeutet der Erhalt des Status Quo v.a. anhaltend hohe<br />
Arbeitslosigkeit. Die Folge wäre ein stetiger Rückgang der Bürobeschäftigung.<br />
Bis 2050 sinkt die Zahl der Büroarbeitsplätze in Ostdeutschland<br />
um über 30%, also um rd. 750.000 Jobs. Dieses Szenario muss freilich<br />
als Risiko-Szenario angesehen werden, denn natürlich haben die Politik<br />
und die Tarifvertragsparteien Mittel, um die Arbeitslosigkeit zu reduzieren.<br />
Auch die Annahme, der Strukturwandel hätte sein Ende gefunden<br />
und es gäbe keine weitere Verschiebung zugunsten der Bürotätigkeiten,<br />
ist eine konservative Parametersetzung. Unwahrscheinlich ist dieses<br />
Szenario jedoch nicht.<br />
Das Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“ veranschaulicht, dass selbst<br />
ein deutlicher Rückgang der Arbeitslosigkeit in Ost und West sowie die<br />
parallele Erhöhung des Renteneintrittsalters den Rückgang der Bürobeschäftigung<br />
ab 2020 nicht verhindern können. In Ostdeutschland bliebe<br />
die Zahl der Bürobeschäftigten in den kommenden 20 Jahren in etwa<br />
konstant und nimmt dann beschleunigt ab. 2050 beträgt der Rückgang<br />
gegenüber heute knapp 15%. In Westdeutschland wächst die Zahl der<br />
Bürobeschäftigten bis 2020 im Jahresdurchschnitt um 0,3%, also spürbar<br />
langsamer als in früheren Jahren. Von 1987 bis 2002 nahm die Bürobeschäftigung<br />
in Westdeutschland noch um rd. 1,5% p.a. zu. Nach 2020,<br />
wenn die Verrentung der Baby-Boomer den Alterungsprozess auf dem<br />
deutschen Arbeitsmarkt bestimmt, reichen die Impulse der Arbeitszeitverlängerung<br />
und der reduzierten Arbeitslosigkeit nicht mehr aus, um für<br />
mehr Bürobeschäftigung zu sorgen. Bis 2050 geht die Bürobeschäftigung<br />
in den alten Bundesländern um fast 15% gegenüber 2020 zurück.<br />
Im Vergleich zum Ausgangsjahr 2000 werden dann fast 7% weniger Bürobeschäftigte<br />
in Westdeutschland arbeiten.<br />
Nur in unserem optimistischen Szenario „mehr Bürojobs“ mit anhaltend<br />
starkem Strukturwandel zugunsten der Bürotätigkeiten und erfolgreichen<br />
Arbeitsmarktreformen wird es 2050 sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland<br />
mehr Bürojobs geben als heute. In Ostdeutschland beträgt<br />
das Plus rd. 300.000 Arbeitsplätze, in Westdeutschland rd. 2 Mio. gegenüber<br />
heute. Jedoch auch in diesem Szenario wird der Höhepunkt der<br />
Büronachfrage lange vor dem Ende des Untersuchungszeitraums erreicht.<br />
In Westdeutschland nimmt die Bürobeschäftigung auch in diesem Szenario<br />
von 2030 bis 2050 um fast 8% ab, in Ostdeutschland erreicht das<br />
Minus für diesen Zeitraum sogar rd. 12%. Auch die jahresdurchschnittliche<br />
Wachstumsrate von 0,8% bis zum Maximalwert bleibt deutlich hinter<br />
der Wachstumsrate früherer Jahre zurück.<br />
Economics<br />
% UREHVFKlIWLJXQJ LQ<br />
2VWGHXWVFKODQG<br />
Mehr Bürojobs<br />
Status Quo<br />
2000=100<br />
Arbeitsmarktderegul.<br />
Technische<br />
Revolution II<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
Rückgang der Bürobeschäftigung<br />
selbst im optimistischsten Szenario<br />
23
24<br />
Aktuelle Themen<br />
Wie stark die zukünftige Entwicklung der deutschen Büromärkte von<br />
dem anhaltenden Strukturwandel zu mehr Bürojobs abhängt, wird durch<br />
unser Referenzszenario „Technische Revolution II“ deutlich. In diesem<br />
Szenario sinkt die Zahl der Bürobeschäftigten ab 2010 ähnlich stark wie<br />
im Status Quo Szenario.<br />
Das Szenario „Arbeitsmarkderegulierung“ dürfte die größte Eintrittswahrscheinlichkeit<br />
besitzen. Auf der einen Seite wird der Strukturwandel zu<br />
mehr Bürojobs zwar noch einige Jahre andauern, sodass dieses Szenario<br />
die Entwicklung unterschätzt. Gleichzeitig ist jedoch zu befürchten,<br />
dass es nicht gelingt, die Arbeitslosigkeit in Deutschland durch Reformen<br />
des Arbeitsmarktes auf das Niveau der natürlichen Rate zu drükken.<br />
Das heißt, das Szenario könnte die mögliche Entwicklung diesbezüglich<br />
überschätzen, sodass der Nettoeffekt in etwa ausgeglichen wäre.<br />
Die Szenarien machen eindrucksvoll deutlich, dass die demografische<br />
Entwicklung in Zukunft dem Wachstumspotenzial der Büromärkte enge<br />
Grenzen setzt. Das gilt umso mehr, je stärker der technische Fortschritt<br />
die Auflösung von tradierten Betriebsstrukturen ermöglicht. Bereits heute<br />
sind viele Bürotätigkeiten problemlos von zu Hause zu erledigen. Es<br />
ist durchaus vorstellbar, dass die Trennung von Heim- und Arbeitsstätte,<br />
die am Ende der Industriellen Revolution stand, durch die I&K-Revolution<br />
zumindest teilweise rückgängig gemacht wird. Inwiefern diese Gegenbewegung<br />
tatsächlich einsetzt, dürfte in Zukunft eher vom Willen der<br />
Arbeitnehmer und Arbeitgeber abhängen, als von der technischen Machbarkeit.<br />
Natürlich wird sich dieser Prozess eher über Jahrzehnten als<br />
über wenige Jahren erstrecken. Gerade das Szenario „Technische Revolution<br />
II“ hat jedoch deutlich gemacht, dass selbst geringfügige Änderungen<br />
in der Beschäftigungsstruktur über den gesamten Prognosehorizont<br />
gravierende Veränderungen bedeuten können.<br />
Bürofläche pro Bürobeschäftigten<br />
Bisher haben die Szenarien nur die Zahl der Bürobeschäftigten dargestellt.<br />
Um die Entwicklung der Büroflächennachfrage abzubilden, benötigt<br />
man darüber hinaus Vorstellungen über den durchschnittlichen Flächenverbrauch<br />
je Beschäftigten.<br />
In den letzten Jahren entwickelte sich der Flächenverbrauch je Beschäftigten<br />
uneinheitlich. Nimmt man den ungewichteten Durchschnitt von<br />
100 westdeutschen Büromärkten als Maßstab, ließe sich zwar ein schwacher<br />
Aufwärtstrend von 1990 bis 2000 feststellen; dieser fand jedoch zur<br />
Jahrtausendwende sein jähes Ende. Heute liegt der durchschnittliche<br />
Büroflächenverbrauch je Bürobeschäftigten in Westdeutschland leicht<br />
über dem Niveau von 1990. In Ostdeutschland gab es heftigere Anpassungen.<br />
Hier sackte der Flächenverbrauch bis 1995 deutlich ab und nahm<br />
in den letzten Jahren wieder stärker zu. Aus dieser Entwicklung einen<br />
Trend für die Zukunft abzuleiten, fällt aus drei Gründen sehr schwer.<br />
Erstens ist die Entwicklung in der Vergangenheit zumindest teilweise<br />
durch den <strong>Immobilien</strong>zyklus verursacht. Unternehmen können ihren Flächenverbrauch<br />
in der Regel nicht so schnell anpassen wie die Zahl ihrer<br />
Mitarbeiter. Das führt in konjunkturellen Schwächephasen dazu, dass<br />
sich weniger Mitarbeiter dieselbe Mietfläche teilen. Die Fläche pro Mitarbeiter<br />
nimmt dann nicht deswegen zu, weil es großzügigere Flächenzuteilungen<br />
gab, sondern weil es weniger Mitarbeiter gibt. In Westdeutschland<br />
erkennt man dies daran, dass die niedrigsten Flächenverbrauchszahlen<br />
in den Nach-Boomjahren 1992 und 2001 zu verzeichnen<br />
waren.<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
Demografische Entwicklung setzt<br />
enge Grenzen für deutsche Büromärkte<br />
% URIOlFKH MH %HVFKlIWLJWHQ<br />
West-D.<br />
Ost-D.<br />
90 92 94 96 98 00<br />
23<br />
22<br />
21<br />
20<br />
19<br />
18<br />
17<br />
16<br />
15<br />
Anmerkung: Westdeutschland ist der ungewichtete<br />
Mittelwert von 100 westdeutschen<br />
Städten und Ostdeutschland ist der ungewichtete<br />
Mittelwert von 24 ostdeutschen<br />
Städten.<br />
Quellen: Bulwien, DB Research
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Zweitens sind in den letzten Jahren zwei gegenläufige Trends auffällig.<br />
Einerseits stehen in modernen Bürogebäuden zwar mehr Flächen für<br />
Aufenthalts- und Besprechungsräume zur Verfügung. Auf der anderen<br />
Seite ist man zunehmend bemüht, die Fläche je Arbeitsplatz zu optimieren<br />
(z.B. desk-sharing).<br />
Drittens lohnt auch bei dieser Kennzahl die Analyse von regionalen Teilmärkten.<br />
Während 2001 in Frankfurt oder Bonn im Durchschnitt mehr<br />
als 28 m² auf jeden sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten kamen,<br />
begnügten sich die Unternehmen in Eisenach oder Halberstadt im<br />
Schnitt mit gut 10 m² weniger pro Beschäftigten. Auch die Entwicklung<br />
verläuft höchst unterschiedlich: In einigen Märkten ist die Fläche pro<br />
Bürobeschäftigten in den 90er Jahren deutlich gesunken, in anderen ist<br />
die Fläche zweistellig gewachsen. Eine exakte Flächenprognose für Einzelmärkte<br />
muss solchen regionalen Besonderheiten Rechnung tragen.<br />
Büronachfrage in Deutschland<br />
Angesichts der Schwierigkeit, eindeutige Trends für den Flächenverbrauch<br />
pro Beschäftigten abzuleiten, wird dieser Parameter über den gesamten<br />
Prognosehorizont in den drei Szenarien „Status Quo“, „Arbeitsmarktderegulierung“<br />
und „Mehr Bürojobs“ konstant gehalten. Dann ist die Veränderungsrate<br />
der Bürobeschäftigtenzahlen gleichzeitig die Veränderungsrate<br />
der Bürofläche. Das heißt, spätestens ab 2020 wird die Nachfrage<br />
nach Bürofläche in Deutschland zweistellig bis 2050 zurückgehen (gemäß<br />
dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“).<br />
In dem Szenario „Technische Revolution“ sinkt die Bürofläche (in Bürogebäuden)<br />
pro Kopf um insgesamt 10% bis 2050. Das bedeutet, die<br />
Flächennachfrage in diesem Szenario nimmt aufgrund zweier Effekte<br />
ab: Zum einen geht der Anteil der Bürobeschäftigten zurück, zum zweiten<br />
hat jeder Bürobeschäftigte statistisch weniger Bürofläche zur Verfügung.<br />
Die beiden Effekte sind so stark, dass sie die positiven Impulse<br />
der Arbeitsmarktderegulierung deutlich überkompensieren. Am Ende des<br />
Untersuchungszeitraums könnte der Nachfragerückgang knapp 30% ausmachen.<br />
Ähnlich wie die Wohnflächennachfrage wird sich auch die Büroflächennachfrage<br />
sehr stark auf die wichtigen Wirtschaftsräume konzentrieren.<br />
Bereits auf der Ebene der Bundesländer ergeben sich gravierende Unterschiede.<br />
In den süddeutschen Wachstumsländern (Baden-Württemberg,<br />
Rheinland-Pfalz und Bayern) ist in dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“<br />
zwar auch ein Rückgang der Büroflächennachfrage angelegt, in<br />
unserem Status Quo Szenario sinkt die Flächennachfrage sogar zweistellig.<br />
Verglichen mit den Fortzugsregionen bleiben diese Rückgänge<br />
jedoch moderat. In den ostdeutschen Flächenländern droht die Nachfrage<br />
um bis zu 40% einzubrechen. Selbst in dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“<br />
liegt die Flächennachfrage 2050 um 20% unter dem heutigen<br />
Niveau. Dabei ist zu betonen, dass dieses Szenario gerade für<br />
Ostdeutschland aufgrund der Annahmen (Arbeitslosenquote sinkt von<br />
derzeit gut 18 auf 6% in 2050) einen stärkeren Impuls bedeutet als für<br />
Westdeutschland.<br />
Regionale Unterschiede – Beispiele München und Leipzig<br />
In München sind von 1980 bis 2001 gut 30% zusätzliche Bürojobs entstanden.<br />
Damit verlief der Anstieg der Bürobeschäftigtenzahlen jedoch<br />
keineswegs dynamischer als in anderen Städten Bayerns. Offensichtlich<br />
ist die bayerische Wirtschaft polyzentrisch organisiert. Ob München<br />
künftig im Vergleich zu anderen Wirtschaftzentren in Bayern überproportional<br />
Bürobeschäftigte anziehen kann, ist daher ungewiss. Für die fol-<br />
Economics<br />
)OlFKH SUR % UREHVFKlIWLJWHQ<br />
LQ GHXWVFKHQ 6WlGWHQ<br />
m²<br />
30<br />
28<br />
Jena<br />
Siegen 26<br />
24<br />
22<br />
Bottrop<br />
20<br />
18<br />
16<br />
Dresden<br />
14<br />
12<br />
10<br />
90 92 94 96 98 00<br />
Anmerkung: Die Städte wurden ausgewählt,<br />
um zu zeigen, dass sich diese Maßzahl<br />
in Städten sehr unterschiedlich entwikkelt<br />
hat.<br />
Quelle: Bulwien<br />
)OlFKHQSURJQRVH 'HXWVFKODQG<br />
Mehr Bürojobs<br />
Status Quo<br />
2000=100<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
Techn. Revo. II<br />
Arbeitsmarktderegulierung<br />
)OlFKHQSURJQRVH 6]HQDULR<br />
6WDWXV 4XR<br />
2000=100<br />
NRW<br />
Sachsen-Anhalt<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
Bad.-W.<br />
Brandenburg<br />
135<br />
130<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
80<br />
75<br />
70<br />
65<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
80<br />
75<br />
70<br />
65<br />
60<br />
25
26<br />
Aktuelle Themen<br />
gende Beispielsrechnung wird angenommen, die Zahl der Bürobeschäftigten<br />
entwickelt sich – wie in der Vergangenheit - parallel zum bayerischen<br />
Mittelwert.<br />
Die Gesellschaft für <strong>Immobilien</strong>forschung (gif) weist für die Stadt München<br />
einen Büroflächenbestand von 9,7 Mio. m² für das Jahr 2002 aus. 22<br />
In dem Status Quo Szenario, bei dem alle Parameter konstant bleiben,<br />
findet diese Fläche über den gesamten Prognosezeitraum nicht mehr<br />
ausreichend Nachfrager. Im Jahr 2050 würde das heutige Marktangebot<br />
sogar um fast 20% die Marktnachfrage übersteigen. Selbst in dem Szenario<br />
„Arbeitsmarktderegulierung“, in dem die Arbeitslosenquote allmählich<br />
auf 4% sinkt und das Renteneintrittsalter deutlich steigt, müsste<br />
man die Fläche bis 2020 nur um 1 Mio. m² ausweiten, danach gäbe es<br />
keinen weiteren Zusatzbedarf. Es reicht dann aus, den natürlichen Abgang<br />
teilweise zu ersetzen. Diese Rechnung schließt einen Flächenleerstand<br />
von 5% ein.<br />
Hält der Strukturwandel an, und bildet das Szenario „Mehr Bürojobs“ die<br />
künftige Entwicklung in der bayerischen Hauptstadt am ehesten ab,<br />
müsste das Flächenangebot (inkl. Leerstand von 5%) bis 2030 um rd.<br />
3,5 Mio. m² zunehmen. Das bedeutet, selbst in unserem optimistischsten<br />
Szenario müsste das Büroflächenangebot nur um knapp 1% p.a.<br />
wachsen, also etwa halb so stark wie in den letzten zehn Jahren. Ab<br />
2030 dominiert die <strong>Demografie</strong> auch die Nachfrageentwicklung auf dem<br />
Münchener Büromarkt. Dann ist die Phase wachsender Büromärkte vorbei.<br />
Bestehende Büroflächen werden dann den Markt verlassen müssen<br />
und Grundstücke umgenutzt werden. Am dramatischsten stellt sich die<br />
Situation im Szenario „technische Revolution II“ dar. Der teilweise Übergang<br />
zur Telearbeit und der relative Bedeutungsgewinn von sozialen Diensten<br />
drücken die Nachfrage nach Büroraum. Selbst der natürliche Abgang<br />
von Bürofläche reicht kaum noch aus, um den Nachfragerückgang<br />
zu kompensieren. In diesem Szenario wäre eine intensive Umnutzung<br />
von Bürofläche notwendig. 23<br />
Noch deutlicher zeigt sich die Entwicklung in Leipzig. Dieser Büromarkt<br />
ist gekennzeichnet durch massive Leerstände. Von den rd. 2,6 Mio. m²<br />
Bürofläche stehen heute über 750.000 leer. Nimmt man auch für Leipzig<br />
an, dass die Beschäftigungsentwicklung in der Stadt dem sächsischen<br />
Durchschnitt entspricht, lassen sich die vier Büromarktszenarien auf die<br />
Stadt Leipzig übertragen. Im Status Quo Szenario geht die Nachfrage ab<br />
2010 spürbar zurück. Am Ende des Prognosezeitraums werden dann in<br />
Leipzig fast 25% weniger Büros nachgefragt als heute. Sogar in unserem<br />
Positiv-Szenario „Mehr Bürojobs“ dürfte erst 2030 in etwa so viel<br />
Büroraum nachgefragt werden wie heute angeboten wird. In den darauf<br />
folgenden zwei Dekaden nimmt die Flächennachfrage in Leipzig wieder<br />
um 13% ab.<br />
Sowohl für München als auch für Leipzig <strong>lässt</strong> sich argumentieren, dass<br />
beide Städte in Zukunft stärker zum Dienstleistungszentrum avancieren.<br />
Das ist grundsätzlich möglich, und dann würden unsere Beispiel-<br />
22 Je nach Abgrenzung des Büromarktes München werden von Marktbeobachtern<br />
Werte zwischen 9,7 Mio. m² und fast 16 Mio. m² berichtet. Hier wird der gif-<br />
Abgrenzung gefolgt, da dieser Wert den benutzten Flächenverbrauchskennziffern<br />
zugrunde liegt. Natürlich hat die Wahl der Marktabgrenzung keinen Einfluss<br />
auf die qualitativen Aussagen der Modellrechnung.<br />
23 Es ist jedoch wahrscheinlich, dass steigende Leerstände die Büromieten senken<br />
und dass dieser Prozess für einen Ausgleich sorgt – die Strategie der Telearbeit<br />
ist nämlich nur bei sehr teurem Büroraum attraktiv. Je günstiger Büroraum zu<br />
mieten ist, desto seltener wird man die Arbeitsorganisation auf den Prüfstand<br />
stellen.<br />
Economics<br />
2000=100<br />
00 10 20 30 40 50<br />
18. September 2003<br />
)OlFKHQSURJQRVH 6]HQDULR<br />
$UEHLWVPDUNWGHUHJXOLHUXQJ<br />
NRW<br />
Sachsen-Anhalt<br />
Quelle: DB Research<br />
Bad.-W.<br />
Brandenburg<br />
=DKO GHU % UREHVFKlIWLJWHQ<br />
YRQ ELV LQ %D\HUQ<br />
% URIOlFKHQQDFKIUDJH LQ<br />
0 QFKHQ<br />
Mehr Bürojobs<br />
Status Quo<br />
Arbeitsmarktderegulierung<br />
Mio. m²<br />
IST 2002<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quellen: gif, DB Research<br />
Techn. Revol. II<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
80<br />
75<br />
Fürth 18,0% Mittelfranken<br />
Augsburg 18,3% Schw aben<br />
Kempten 22,1% Schw aben<br />
Landshut 22,3% Niederbayern<br />
Nürnberg 23,0% Mittelfranken<br />
Bamberg 29,4% Oberfranken<br />
Würzburg 30,1% Unterfranken<br />
München 31,3% Oberbayern<br />
Erlangen 37,0% Mittelfranken<br />
Aschaffenburg 37,2% Unterfranken<br />
Passau 37,8% Niederbayern<br />
Coburg 45,3% Oberfranken<br />
Rosenheim 51,8% Oberbayern<br />
Regensburg 56,9% Oberpfalz<br />
Ingolstadt 87,0% Oberbayern<br />
���������� ����È<br />
Quelle: BA f. Arbeit<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
rechnungen die Flächennachfrage unterschätzen. Das hieße jedoch<br />
gleichzeitig, dass andernorts die Nachfrage noch kräftiger einbricht, da<br />
es auch bei der Büronachfrage zunehmend um die Verteilung einer sinkenden<br />
Gesamtmenge geht. Außerdem dürfte der Preismechanismus<br />
für einen partiellen Ausgleich zwischen den Regionen sorgen.<br />
Außerdem sollte auch nicht das Risiko-Szenario aus den Augen verloren<br />
werden: Technischer Fortschritt könnte in Zukunft zahlreiche Bürotätigkeiten<br />
obsolet machen. Auch könnte die Technik in einigen Jahren<br />
ermöglichen, dass die Leistungserstellung unabhängiger von zentralen<br />
Produktionsstätten wird. Wirtschaftszentren wären dann weiterhin bedeutsam,<br />
die Büronachfrage im Zentrum würde jedoch sinken, da ein<br />
steigender Anteil der Arbeitskräfte nicht in den zentralen Büros arbeiten<br />
müsste. Von dieser Entwicklung wären insbesondere die Bürozentren<br />
betroffen, in denen Bürofläche teuer ist und daher das Einsparpotenzial<br />
größer ist.<br />
4.2 Angebotsentwicklung<br />
Inwiefern die deutschen Büromärkte in den nächsten Dekaden unter<br />
wachsendem Überangebot leiden werden und ob in der Folge die Büromieten<br />
dauerhaft unter Druck geraten, hängt nicht allein von der Büronachfrage<br />
ab: Gerade in schwierigem Marktumfeld ist die angemessene<br />
Angebotsentwicklung entscheidend.<br />
In den letzten Jahren hat sich der Lebenszyklus von Bürogebäuden deutlich<br />
verkürzt, da auch die technischen Anforderungen an Gebäude mit<br />
dem zunehmenden Einsatz von I&K-Technologie im Büroalltag gestiegen<br />
sind. Im Durchschnitt wird für Bürogebäude heute eine Lebensdauer<br />
von 60 Jahren veranschlagt. Das ist jedoch ein Durchschnittswert. Es<br />
kommen auch deutlich kürzere Lebenszyklen vor.<br />
Eine durchschnittliche Lebensdauer von 60 Jahren bedeutet, dass jedes<br />
Jahr 1,7% des Bestands ersetzt werden müssen. Erhaltungsmaßnahmen<br />
sind hier nicht inbegriffen, da selbstverständlich ein Bürogebäude<br />
auch während der 60 Jahre renoviert wird. Anhaltende Marktverzerrungen,<br />
die durch die <strong>Demografie</strong> bedingt werden, sind also nur dort zu<br />
befürchten, wo die Büronachfrage schneller zurückgeht als das Büroangebot<br />
durch „natürlichen“ Abgang. In München sinkt die Büronachfrage<br />
im Status Quo Szenario ab 2010 und im Szenario „Mehr Bürojobs“ ab<br />
2030 mit einer Rate von jeweils rd. 0,5% pro Jahr. In Leipzig geht die<br />
Büronachfrage je nach Szenario zwischen 0,6% („Mehr Bürojobs“ ab<br />
2030) und 0,9% p.a. (Status Quo ab 2010) zurück. Diese Werte liegen<br />
deutlich unter der „natürlichen Abgangsrate“. Das hieße, Angebotsanpassungen<br />
wären grundsätzlich in der Lage, die strukturellen Nachfragerückgänge<br />
zu kompensieren.<br />
Entwarnung ist dennoch nicht zu geben: Erstens wird sich der Nachfragerückgang<br />
in den darauf folgenden Jahren fortsetzen. In Leipzig nimmt<br />
die Nachfrage in allen vier Szenarien ab 2040 mit jahresdurchschnittlich<br />
mehr als 1% ab. Zweitens muss auch auf den Büromärkten das Problem<br />
des ersatzlosen Rückbaus gelöst werden. Bisher folgte die wirtschaftliche<br />
Lebensdauer eines Gebäudes der Ratio, ein altes und ineffizientes<br />
Gebäude abzureißen, um ein neues und effizientes Gebäude an dessen<br />
Stelle besser vermieten zu können. Wenn man anfangen müsste, Gebäude<br />
ersatzlos abzureißen, werden zumindest einige davon am Markt<br />
bleiben, da der ersatzlose Abriss nur allen anderen Marktteilnehmern<br />
nutzt, nicht aber demjenigen, der den Abriss finanziert. Dann geraten<br />
zunächst die unteren Mieten unter Druck, weil einfache, veraltete Gebäude<br />
länger auf dem Markt bleiben. Allmählich dürfte dann auch die<br />
Durchschnittsmiete belastet werden. Eine zweite Entwicklung folgt daraus:<br />
die Umwidmung von Bürogebäuden oder der Grundstücke für alter-<br />
Economics<br />
% UREHVFKlIWLJWH LQ 6DFKVHQ<br />
110<br />
Sachsen<br />
Dresden<br />
Leipzig<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
Chemnitz<br />
80<br />
1993=100<br />
75<br />
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02<br />
Anmerkung: Sachsen ist der gewichtete<br />
Mittelwert der Entwicklungen in Chemnitz,<br />
Dresden, Görlitz, Leipzig, Plauen und Zwikkau.<br />
Quelle: BA f. Arbeit<br />
% URIOlFKHQQDFKIUDJH LQ<br />
/HLS]LJ<br />
Mehr Bürojobs<br />
IST 2002<br />
Arbeitsmarktderegulierung<br />
Status Quo<br />
Mio. m²<br />
3,0<br />
2,5<br />
2,0<br />
1,5<br />
1,0<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Anmerkung: Auf die Darstellung des Szenarios<br />
"Technische Revolution" wurde verzichtet,<br />
um die Abbildung übersichtlich zu halten.<br />
Der Verlauf unterscheidet sich nur wenig<br />
zu dem Szenario "Status Quo".<br />
Quellen: gif, DB Research<br />
27
28<br />
Aktuelle Themen<br />
native Nutzungen, z.B. Wohnen, Einzelhandel oder Freizeit. Das Potenzial<br />
für zusätzlichen Wohnraum ist wie oben gezeigt in der Zukunft begrenzt.<br />
Wenn versucht wird, Bürofläche in Wohnfläche umzuwandeln,<br />
erzeugt das zunehmend Freiflächen an anderen Standorten. Diese Abhängigkeit<br />
wird an Bedeutung gewinnen und muss bei der mittelfristigen<br />
Wohnflächenplanung im Auge behalten werden. Dies könnte sogar als<br />
Chance begriffen werden, das soziale Leben zurück in die Innenstädte<br />
zu holen. Die Folge wäre dann natürlich eine zusätzliche Schwächung<br />
der ländlichen Wohnungsmärkte, v.a. im Bereich der Mietwohnungen.<br />
4.3 Auswirkungen für <strong>Immobilien</strong>anlageprodukte<br />
Es wurde gezeigt, dass die Nachfrage nach Büroflächen unter plausiblen<br />
Annahmen durch die heute angelegten demografischen Trends spätestens<br />
ab 2020 - vielerorts sogar früher - erheblich sinken wird. Das<br />
wirft die Frage auf, ob die indirekte <strong>Immobilien</strong>anlage eine sinnvolle Anlage<br />
bleibt. Die Frage ist nicht zuletzt deswegen relevant, da viele private<br />
und institutionelle Anleger im Zuge der Dot-com-Euphorie und der darauf<br />
folgenden Ernüchterung Geld verloren haben und jetzt auf der Suche<br />
nach sicheren Häfen sind. Die Suche wird durch die aktuelle Diskussion<br />
um den Reformbedarf des Rentensystems zusätzlich motiviert. Die sehr<br />
starken Zuflüsse in offene <strong>Immobilien</strong>fonds sind sichtbarer Ausdruck dieser<br />
Suche.<br />
Sollte der Anleger also mittelfristig sein Portfolio wieder zu Lasten der<br />
<strong>Immobilien</strong>produkte umschichten? Auf den ersten Blick ist man geneigt,<br />
die Frage ohne Einschränkungen zu bejahen, da die Risiken auf den<br />
<strong>Immobilien</strong>märkten aufgrund der langen Marktwirksamkeit des Angebots<br />
in Zukunft zunehmen werden. Dennoch bleiben die grundsätzlichen Argumente<br />
für indirekte <strong>Immobilien</strong>produkte auch in Zukunft erhalten: z.B.<br />
die relativ niedrige Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien<br />
oder Bonds sowie die planbaren Zahlungseingänge aus Mieten bei langer<br />
Vertragslaufzeit. Es darf auch nicht vergessen werden, dass auch<br />
die anderen Anlageklassen negativ von der demografischen Entwicklung<br />
in Deutschland betroffen sein werden.<br />
Anders als bei Unternehmensanleihen oder Aktien ist für <strong>Immobilien</strong> die<br />
regionale Verteilung des Bevölkerungsrückgangs maßgeblich. Zwar lassen<br />
sich plausible Trends in die Zukunft fortschreiben und so Nachfrageentwicklungen<br />
in einzelnen Regionen ableiten. Bei einem Planungshorizont<br />
von 50 Jahren kommt es jedoch selbst bei marginalen Parameteränderungen<br />
zu großen Verschiebungen in der regionalen Nachfrage. Wenn<br />
es faktisch unmöglich ist, die exakte regionale Verteilung der rückläufigen<br />
Nachfrage zu prognostizieren und Angebotsüberhänge tendenziell<br />
zu lange am Markt verbleiben, gewinnen Diversifikationsstrategien an<br />
Bedeutung. Anleger sollten bei <strong>Immobilien</strong>anlagen in Deutschland stärker<br />
auf regionale Streuung und Diversifikation über die verschiedenen<br />
<strong>Immobilien</strong>sparten achten.<br />
Da die Bevölkerungsentwicklung nicht in allen Ländern synchron verläuft,<br />
kann man das demografische Risiko durch internationale Diversifikation<br />
des Portfolios streuen. Das Argument von Börsch-Supan et al.<br />
(2003), dass globale Anlagestrategien vor dem Absturz der Kapitalrendite<br />
bewahren, 24 gilt auch für <strong>Immobilien</strong>investitionen. Der <strong>Immobilien</strong>markt<br />
wird zwar immer regional bleiben, die <strong>Immobilien</strong>anlage dürfte sich jedoch<br />
in Zukunft weiter internationalisieren. Je globaler der <strong>Immobilien</strong>an-<br />
24 Vgl. Börsch-Supan, A., Ludwig, A., Sommer, M. (2003), Demographie und Kapitalmarkt,<br />
DIA, Köln.<br />
Economics<br />
Indien<br />
USA<br />
Irland<br />
UK<br />
Frankreich<br />
Niederlande<br />
Deutschland<br />
Polen<br />
Spanien<br />
Ungarn<br />
Italien<br />
18. September 2003<br />
Umwidmung von Büroflächen wird<br />
auch Wohnungsmärkte treffen<br />
(QWZLFNOXQJ GHU =DKO GHU<br />
(UZHUEVIlKLJHQ LQWHUQDWLRQDO<br />
2000 bis 2050<br />
-50 0 50 100<br />
*) Anmerkung: Personen zw ischen 15<br />
und 65 Jahren<br />
Quelle: UN<br />
%
18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
lagemarkt wird, desto geringer werden die Renditeabschläge auf <strong>Immobilien</strong>produkte<br />
ausfallen. Um von der Globalisierungsstrategie zu profitieren,<br />
bedarf es freilich umfassender Marktkenntnis. Denn ein globales<br />
Portfolio allein bietet nur dann höheren Schutz, wenn sich der Anleger<br />
darauf verlassen kann, dass nicht neue, auf die fehlende Marktkenntnis<br />
zurückzuführende Risiken eingekauft wurden. Das hat zwei Implikationen<br />
für die <strong>Immobilien</strong>branche. Zum einen folgt daraus die weitere Professionalisierung<br />
der Branche. Zum anderen dürfte es zu weiterer Konzentration<br />
bei den Anbietern indirekter <strong>Immobilien</strong>produkte kommen, da<br />
es bei diversifizierten <strong>Immobilien</strong>produkten Größenvorteile gibt.<br />
5. Schlussbemerkungen<br />
Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird aller Voraussicht nach ab 2010<br />
beschleunigt zurückgehen. Da immer weniger Kinder geboren werden<br />
und die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge allmählich das Rentenalter<br />
erreichen, geht der Bevölkerungsrückgang mit einer spürbaren Alterung<br />
der Gesellschaft einher. Das hat schwerwiegende Auswirkungen<br />
auf Wohn- und Büromärkte. Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass weniger<br />
Menschen weniger Wohnraum und weniger Bürofläche beanspruchen.<br />
Das gilt aber nur dann, wenn alle sonstigen Faktoren unverändert<br />
bleiben. Das ist jedoch nicht realistisch und daher bedarf es einer differenzierteren<br />
Analyse. Die Ergebnisse der Studie lassen sich in zehn<br />
Kernaussagen zusammenfassen:<br />
1. Die Wohnflächennachfrage in Deutschland insgesamt wird ab 2030<br />
zurückgehen. Bis dahin kann der Bevölkerungsrückgang durch steigende<br />
Haushaltszahlen und die zunehmende Wohnflächenversorgung<br />
überkompensiert werden. Beide Effekte lassen sich auf das geänderte<br />
Nachfrageverhalten einer alternden Gesellschaft zurückführen. Das<br />
Nachfragewachstum fällt jedoch deutlich geringer aus als in früheren<br />
Jahrzehnten.<br />
2. Regionale Unterschiede zwischen Wohnungsmärkten werden sich in<br />
Zukunft verstärken. In Fortzugsgebieten sind anhaltende Angebotsüberhänge<br />
und die damit verbundenen spürbaren Preisrückgänge programmiert.<br />
Gleichzeitig gibt es regionale Gravitationszentren, in denen<br />
auch in Zukunft Wohnungsengpässe möglich sind.<br />
3. Es kommt zu merklichen, qualitativen Nachfrageverschiebungen, z.B.<br />
werden altengerechtes und/oder betreutes Wohnen wichtiger, familiengerechte<br />
Wohnungen hingegen seltener nachgefragt.<br />
4. Bis 2020 gibt es insbesondere in Westdeutschland neben dem Ersatzbedarf<br />
signifikanten Neubaubedarf. Das Volumen des Neubaubedarfs<br />
geht jedoch stetig zurück.<br />
5. Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien werden sich bis<br />
2020 allenfalls moderat aufwärts richten. Auf vielen Teilmärkten kommt<br />
es bereits vor 2020 zu Preisabschlägen, da vorausschauende Investoren<br />
mit der demografischen Entwicklung rechnen lernen. Das könnte<br />
bereits zu steigenden Risikoabschlägen führen, bevor die Nachfrage<br />
tatsächlich zurückgeht.<br />
6. Sollte der Neubaubedarf nicht umgesetzt werden, sind auf Teilmärkten<br />
(regional und qualitativ) auch nach 2020 Preiszuwächse möglich.<br />
7. Die Nachfrage nach Büroraum geht früher und schneller zurück als<br />
die Nachfrage nach Wohnraum. Bürohalden können nur dann vermieden<br />
werden, wenn das Büroangebot deutlich langsamer ausgeweitet<br />
wird als in der Vergangenheit.<br />
Economics<br />
Globalisierungsstrategie als Ausweg<br />
Rückgang der Wohnflächennachfrage<br />
Neubaubedarf ab 2010 deutlich<br />
rückläufig<br />
Büronachfrage wird stärker sinken<br />
als Wohnflächennachfrage<br />
29
30<br />
Aktuelle Themen<br />
8. Da die Verteilung der Wohnbevölkerung maßgeblich durch die regionale<br />
Verteilung des Arbeitsangebots bestimmt wird, sind die zuvor<br />
angesprochenen regionalen Unterschiede auf den Wohnungsmärkten<br />
nur das Spiegelbild der regional unterschiedlichen Entwicklung<br />
auf den Büromärkten.<br />
9. Durch die demografische Entwicklung steigt das Risiko der <strong>Immobilien</strong>investition.<br />
Diversifikation wird daher wichtiger. Das gilt insbesondere<br />
für die internationale Ausrichtung eines <strong>Immobilien</strong>portfolios hin<br />
zu Ländern mit günstigerer demografischer Entwicklung. Es ist jedoch<br />
Vorsicht geboten, da die internationale Investition nicht per se<br />
Erfolg verspricht.<br />
10.Stärker als die <strong>Immobilien</strong>wirtschaft wird die Bauwirtschaft unter der<br />
demografischen Entwicklung zu leiden haben, da der Nachfragerückgang<br />
zu großen Teilen über angebotsseitige Anpassung aufgefangen<br />
werden kann. Während das Neubausegment massiv unter Druck<br />
gerät, wird über absehbare Zeit umfangreicher Modernisierungsbedarf<br />
bestehen, um den geänderten Nachfragestrukturen Rechnung<br />
zu tragen. Der Anteil von Modernisierungs- und Renovierungsausgaben<br />
an den Bauausgaben für Gebäude liegt derzeit bei knapp unter<br />
50%. Im Wohnungsbau ist der Anteil sogar schon etwas höher. Sowohl<br />
im gewerblichen als auch im Wohnsegment wird der Anteil in<br />
den nächsten Jahren nur langsam, nach 2010 beschleunigt zunehmen.<br />
Der Nettoeffekt für die Bauwirtschaft ist jedoch eindeutig negativ.<br />
Tobias Just, +49 69 910-31876 (tobias.just@db.com)<br />
Bevölkerungsprognose nach Kreisen<br />
2020 im Vergleich zu 2000<br />
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Quelle: BBR<br />
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Krefeld<br />
Koblenz<br />
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Oldenburg<br />
Münster<br />
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Kaiserslautern<br />
Saarbrücken<br />
Mainz<br />
Darmstadt<br />
Freiburg<br />
Osnabrück<br />
Paderborn<br />
Mannheim<br />
Hildesheim<br />
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Reutlingen<br />
Ulm<br />
Kiel<br />
Bremerhaven �������<br />
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Bielefeld<br />
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Karlsruhe<br />
Pforzheim<br />
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Siegen<br />
Aachen<br />
Bonn<br />
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Braunschweig<br />
Kassel<br />
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Heilbronn<br />
Lübeck<br />
Göttingen<br />
Würzburg<br />
Erfurt<br />
Erlangen<br />
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Schwerin<br />
Nürnberg<br />
Ingolstadt<br />
Augsburg<br />
Rostock<br />
Magdeburg<br />
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Halle<br />
Gera<br />
Leipzig<br />
Regensburg<br />
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Economics<br />
Potsdam<br />
Zwickau<br />
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Chemnitz<br />
Cottbus<br />
Dresden<br />
18. September 2003<br />
Risiko der <strong>Immobilien</strong>investitionen<br />
steigt ...<br />
... Diversifikation wird lohnender<br />
Bauwirtschaft massiv unter Druck
18. September 2003<br />
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Bevölkerung (in Mio.)<br />
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Aktuelle Themen<br />
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16.2 (Max.)<br />
7<br />
0.5 (Min.)<br />
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Altersstruktur (in Jahren)<br />
ab 65<br />
Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research<br />
15 bis 65<br />
bis 15<br />
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Economics<br />
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Bevölkerungsentwicklung<br />
2000 bis 2050 (in Prozent)<br />
-26.8 bis -20<br />
-19.9 bis -10<br />
-9.9 bis -5<br />
-4.9 bis -2.7<br />
�������<br />
Datenverarbeitung und<br />
Kartographie:<br />
Berlin, 2003<br />
31
1. März 2002<br />
Aktuelle Themen<br />
<strong>Demografie</strong> Spezial<br />
Aktuelle Themen<br />
© 2003. Deutsche Bank AG, DB Research, D-60272 Frankfurt am Main, Bundesrepublik Deutschland (Selbstverlag). Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um<br />
Quellenangabe „Deutsche Bank Research“gebeten.<br />
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit<br />
oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen, und keine Aussage in diesem Bericht ist als solche Garantie zu verstehen. Alle Meinungsaussagen<br />
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Deutsche Bank AG London, die mit ihren Handelsaktivitäten im Vereinigten Königreich der Aufsicht durch die Securities and Futures Authority untersteht, hat unter<br />
Anwendung der gültigen Vorschriften die Verantwortung für die Verteilung dieses Berichts im Vereinigten Königreich übernommen. Die Deutsche Bank AG, Filiale<br />
Sydney, hat unter Anwendung der gültigen Vorschriften die Verantwortung für die Verteilung dieses Berichts in Australien übernommen.<br />
Druck: HST Offsetdruck Schadt & Tetzlaff GbR, Dieburg.<br />
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Auf dem Prüfstand der Senioren - 278 14. Juli 2003<br />
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<strong>Demografie</strong> und Bankgeschäft: 269 27. Mai 2003<br />
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Internationale Migration: Wer, wohin und warum? 265 8. Mai 2003<br />
Migration in Deutschland: 263 25. April 2003<br />
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Pharmamarkt: 244 12. November 2002<br />
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1