Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

14
Aktuelle Themen
Gemäß der regionalisierten Bevölkerungsprognose des BBR müssen
sich aber auch einige westdeutsche Kreise auf einen sehr starken Bevölkerungsschwund
einstellen. Für Wolfsburg, Osnabrück oder Hagen
beispielsweise erwarten die Prognostiker des BBR bis 2020 eine Abnahme
der Einwohnerzahl um rd. 16%. Das würde einem Rückgang an
Wohnflächennachfrage um rd. 7% bis 2020 entsprechen. Auch hier ließe
sich der Trend bis 2050 fortschreiben – dann könnte die Bevölkerung
um 30 bis 40% abnehmen, was einen Verlust an Wohnflächennachfrage
um rd. ein Viertel bedeuten würde. Immerhin für jeden fünften westdeutschen
Kreis erwartet das BBR einen Bevölkerungsrückgang von mindestens
10% bis 2020. Derart feinstrukturierte Prognosen versprechen
freilich eine Genauigkeit, die in der Realität kaum erfüllt werden kann. Je
kleingliedriger die Betrachtungsebene, desto bedeutsamer werden Veränderungen
bei den Wanderungsannahmen. Das gilt gerade bei solch
langem Analysehorizont. Der Zu- oder Fortzug einer einzigen Niederlassung
eines Großunternehmens kann auf Kreisebene große Verwerfungen
durch die dadurch induzierten Wanderungsströme bewirken.
3.3 Angebot von Wohnraum
Bisher wurden ausschließlich Aussagen zur Entwicklung der Nachfrageseite
gemacht. Das ist gerechtfertigt, da demografische Veränderungen
direkt auf die Nachfrage wirken. Wenn man aber Marktreaktionen
einschätzen möchte, muss man auch das Angebot im Blick haben. Erst
das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis
und damit die Rendite einer Immobilie. Hierbei sind offensichtlich zwei
Punkte wichtig: Erstens, wie schnell passt sich das Angebot an Nachfrageänderungen
an? Zweitens, was passiert dort, wo es bereits heute
Angebotsüberhänge gibt (v.a. Ostdeutschland)?
In Deutschland wurden 2001 rd. 28.000 Wohnungen abgerissen – die
meisten davon um Verkehrs- und Freiflächen zu schaffen. Dieser Abgang
entspricht weniger als 1 Promille des Bestands. Dies unterschätzt
jedoch die Höhe des Ersatzbedarfs, da auch in der Vergangenheit Maßnahmen
im Bestand vorgenommen worden sind, die letztlich Ersatz
darstellen (Zusammenlegung von Wohnungen). Für die weiteren Berechnungen
wurde eine Abgangsquote von 0,3% angenommen. 12
Wenn man die Nachfrageänderungen und den durch Abgang entstehenden
Ersatzbedarf zusammenzählt, erhält man den gesamten Neubaubedarf
für die kommenden Jahre. Aufgrund der außergewöhnlichen Angebotssituation
in Ostdeutschland, ist es sinnvoll, zwischen alten und
neuen Bundesländern zu differenzieren. In den alten Ländern müssten
gemäß unserer Flächenprognose bis zum Jahr 2010 noch gut 275.000
Wohnungen à 110 m² pro Jahr fertiggestellt werden. Fast zwei Drittel
davon sind auf zusätzliche Nachfrage zurückzuführen. 13 Das bedeutet,
dass bis zum Jahr 2010 in Westdeutschland rd. 15% mehr Wohnungen
pro Jahr fertig werden müssten als im vergangenen Jahr. In den zwanzig
Jahren nach 2010 nimmt die Zusatznachfrage immer mehr ab, nach
2030 gibt es quasi nur noch das mengenmäßige Erfordernis, Abgänge
zu ersetzen.
12 Mit diesen Werten rechnet auch das BBR (vgl. Metzmacher, M. und Waltersbacher,
M. (2001), Entwicklung des Wohnungsangebotes und zukünftiger Neubaubedarf
bis 2015 in: BBR [Hrsg.], Wohnungsprognose 2015, Bonn). Auch das
empirica Institut rechnet mit 0,3% in seinem Risiko-Szenario (vgl. Simons, H. (1999),
Perspektiven des westdeutschen Wohnungs- und Büromarktes bis 2030, Berlin).
13 Setzt man den Ersatzbedarf auf 0,5% anstatt 0,3%, müssten in Westdeutschland
bis 2010 rd. 340.000 Wohnungen p.a. fertiggestellt werden.
Economics
18. September 2003
Auch westdeutsche Regionen geraten
unter Druck
)HUWLJVWHOOXQJVEHGDUI
LQ :HVWGHXWVFKODQG
’000 Wohnungen p.a.
Ersatzbedarf
Zusatznachfrage
2010 2020 2030 2040 2050
300
250
200
150
100
50
Anmerkung: Die Rechnung basiert allein
auf der Flächenprognose. Qualitative
Nachfrageveränderungen bleiben hier
unberücksichtigt. Diese sorgen zukünftig für
Zusatznachfrage.
Quelle: DB Research
0