Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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18 Aktuelle Themen Risiko Wertewandel Es lohnt jedoch, auch Alternativszenarien in Betracht zu ziehen. Wenn die älteren Haushalte beispielsweise in Zukunft ihre Flächennachfrage im Durchschnitt um 10 m² verkleinerten, z.B. weil sie vermehrt in kleinere Stadtwohnungen ziehen, um von der dort besseren medizinischen Versorgung zu profitieren, nimmt die Wohnflächennachfrage in Westdeutschland bis 2020 nur noch um gut 5% zu. Bis zum Ende des Untersuchungszeitraums würde die Nachfrage zurück auf das Ausgangsniveau von 2000 absinken. In unserer zuvor präsentierten Berechnung mit starken Remanenzeffekten auch in zukünftigen Kohorten stieg die Wohnflächennachfrage bis zum Jahr 2030 um insgesamt fast 12% und lag 2050 noch um über 7% über dem Wert von 2000. Einen ähnlich starken Effekt wie im „Stadtwohnungs-Szenario“ gäbe es, wenn die Fraktion der Mallorca-Senioren zunähme. Deren Wohnungsnachfrage würde dann vollständig fehlen. Falls sich jeder zehnte Rentner in Zukunft dafür entscheidet, seinen Ruhestand im sonnigen Süden zu verbringen, dann hätte dies in etwa dieselben Auswirkungen für den deutschen Wohnungsmarkt wie das oben skizzierte Szenario einer allgemein verkleinerten Wohnfläche im Alter. Schließlich ist es auch vorstellbar, dass sich das Wohnverhalten zukünftiger Senioren dahingehend ändert, dass Formen des Zusammenwohnens verstärkt nachgefragt werden. Anders als in früheren Generationen werden viele der zukünftigen Senioren Erfahrungen mit Wohngemeinschaften haben. Sie wären dann vermutlich offener gegenüber ähnlichen Wohnformen im Alter, die den Vorteil stärkerer sozialer Integration böten. Es gäbe dann weniger „Singles“ unter den Seniorenhaushalten. Auch hier lässt sich eine einfache Beispielrechnung aufstellen: Wenn sich die durchschnittliche Haushaltsgröße nach dem 60. Lebensjahr nicht mehr ändern würde, dann hätte dies einen vergleichbar starken Nachfrageeffekt wie die beiden zuvor genannten Verhaltensänderungen, denn aufgrund der längeren Lebenserwartung der Frau nimmt die Zahl der Single-Haushalte mit zunehmenden Alter zu. Allen drei Szenarien liegen recht massive Präferenzverschiebungen zugrunde. Das wird am besten an dem Mallorca-Beispiel deutlich. Immerhin müsste sich dafür die Zahl der dauerhaft im Ausland lebenden Rentner verzehnfachen. 17 In Anbetracht des langen Analysezeitraums liegen die Szenarien dennoch nicht außerhalb des Möglichen, zumal alle drei Entwicklungen gleichzeitig stattfinden dürften. 3.5 Anlageklasse Wohnimmobilie in Gefahr? Die zentrale Frage für die kommenden Jahre wird sein: Wie wirken diese Effekte auf die Preise von Wohnimmobilien? Bereits in der Vergangenheit gab es gravierende Unterschiede in der Wertentwicklung von Häusern und Wohnungen. Seit 1991 sind die Preise für Eigentumswohnungen in Cottbus um nominal 40% zurückgegangen, in Leipzig immerhin um 20%. 18 Auch in Westdeutschland gab es Städte mit massivem Rück- 17 Derzeit leben rd. 150.000 deutsche Rentner im Ausland (vgl. Sozialverband VDK, http://www.vdk.de/bw66, 21.08.2003). 18 Direkt nach der Wiedervereinigung war das Angebot an qualitativ hochwertigem Wohnraum sehr begrenzt. Die Durchschnittspreise pro m² für eine Eigentumswohnung in Cottbus, Leipzig oder Dresden lagen 1991 auf dem Niveau von Frankfurt am Main, also gut 50% über den Quadratmeterpreisen in mittelgroßen westdeutschen Städten in strukturschwachen Gebieten wie Saarbrücken oder Gelsenkirchen. Ein Teil des Preisrückgangs in Ostdeutschland ist daher die mittlerweile eingesetzte Korrektur von anfänglichen Angebotsengpässen. Economics 18. September 2003 Downside-Risiken bestehen, falls sich das Nachfrageverhalten ändert 3UHLVHQWZLFNOXQJ (LJHQWXPVZRKQXQJÃ(Durchschnitt) 1991=100 Saarbrücken 140 130 120 Frankfurt a.M. 110 Lübeck 100 90 Cottbus Leipzig 80 70 60 91 93 95 97 99 01 Quelle: Bulwien
18. September 2003 Aktuelle Themen gang der Preise für Wohnimmobilien; so gaben auch in Lübeck die Preise seit 1995 um gut 20% nach. Auf der anderen Seite haben Wohnimmobilien in manch anderer (westdeutschen) Stadt deutlich an Wert gewonnen. In Frankfurt am Main stiegen die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise seit 1995 um rd. 8%, in Regensburg und Duisburg sogar zweistellig. In der Vergangenheit hatten v.a. jene Städte einen überdurchschnittlichen Preisanstieg, in denen die Bevölkerungszahl gewachsen ist. Gleichzeitig lässt sich ein negativer Zusammenhang zwischen der Angebotsausweitung und der Wachstumsrate der Wohnungspreise in einer Stadt im gleichen Zeitraum erkennen – und dies gilt keineswegs nur für Ostdeutschland. Das bedeutet dann letztlich, dass der demografisch bedingte Bevölkerungsrückgang in der Zukunft zumindest teilweise durch verhaltenere Angebotsausweitung aufgefangen werden kann. Dann dürften die Anpassungslasten der demografischen Entwicklung stärker von der Bauwirtschaft getragen werden und spiegeln sich weniger in sinkenden Immobilienpreisen. Letztere wären nur dann betroffen, wenn der Nachfragerückgang so stark ausfällt, dass eine Angebotsbegrenzung dies nicht mehr kompensieren kann bzw. der Angebotsrückbau sich nicht organisieren lässt. Offensichtlich muss man hierbei sowohl regional als auch bezüglich einzelner Immobilienkategorien differenzieren. Am stärksten werden Regionen ohne dauerhaft gesicherte Arbeitsplätze betroffen bleiben. Diese Gebiete leiden auch in Zukunft sowohl unter der demografischen Last, als auch unter der Abwanderung. Wenn gleichzeitig bereits heute Angebotsüberhänge bestehen, ist für diese Gebiete ein Abwärtstrend programmiert. Betroffen werden nicht nur ostdeutsche Städte und Gemeinden sein, sondern zunehmend auch westdeutsche in Randgebieten. Innerhalb der Wachstumscluster in Westdeutschland nimmt die Nachfrage bis zur Mitte des Jahrhunderts leicht zu und bleibt danach stabil. Zumindest dürfte die Nachfrage nicht langsamer zurückgehen als der natürliche Abgang ausgedienter Wohnflächen. Die Wertsteigerung würde sich dann bis zur Jahrhundertmitte zwar verlangsamen, einzelne Wohnungsarten, die für junge Familienhaushalte konzipiert wurden, dürften dabei jedoch deutlich schlechter abschneiden. Wahrscheinlich wird die demografische Entwicklung den Trend zum kostengünstigen Bauen verstärken, da eine lange Verweildauer der Immobilie auf dem Markt zunehmend zum Risikofaktor wird. Möchte man dieses Risiko begrenzen, folgt daraus eine kürzere, wirtschaftliche Lebenszeit der Immobilie. Für jene Standorte, die zwischen den Extrempunkten „strukturschwacher Raum“ und „Wachstumszentrum“ liegen, und das trifft noch immer für den Großteil der Standorte zu, sind bis 2025 allenfalls geringe Wertzuwächse realisierbar, danach wird sich die Zahl der Standorte mit Preisabschlägen häufen. Eine Katastrophe mit einem Wertverfall von rd. 50%, wie sie die Prognose von Mankiw und Weil für die USA impliziert, ist zumindest für den Durchschnitt der Wohnimmobilien in Deutschland bis 2050 nicht zu erwarten. Die Lage einer Immobilie bleibt auch in Zukunft der entscheidende Faktor: Anders jedoch als in der Vergangenheit, als der bessere Standort v.a. die Höhe der positiven Rendite bestimmte, unterscheiden sich in Zukunft gute und schlechte Lagen häufiger durch Economics :RKQXQJVSUHLVH XQG (LQZRKQHU]DKO Veränderung der Bev.-zahl (’01 gg. ’95) -20% -10% 0% 10% x -10% y = 1,118x - 0,0327 R 2 = 0,2462 20% 10% 0% -20% -30% -40% Anmerkung: 93 deutsche Städte. Quellen: Stat. BA, Bulwien y = -1,9988x + 0,0747 R 2 = 0,3052 Preisanstieg (’01 gg. ’95) 3UHLVH I U (LJHQWXPVZRKQXQJHQ XQG :RKQXQJVDQJHERW 20% Preisanstieg (’01 gg. ’95) 10% *) 0% 0% 5% 10% 15% 20% -10% *) Erhöhung d. Wohnungsbestands ('01 gg. '95) Anmerkung: 93 deutsche Städte. Quellen: Stat. BA, Bulwien -20% -30% -40% 19
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 17: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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