Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans
Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans
Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
18<br />
Aktuelle Themen<br />
Risiko Wertewandel<br />
Es lohnt jedoch, auch Alternativszenarien in Betracht zu ziehen. Wenn<br />
die älteren Haushalte beispielsweise in Zukunft ihre Flächennachfrage<br />
im Durchschnitt um 10 m² verkleinerten, z.B. weil sie vermehrt in kleinere<br />
Stadtwohnungen ziehen, um von der dort besseren medizinischen<br />
Versorgung zu profitieren, nimmt die Wohnflächennachfrage in Westdeutschland<br />
bis 2020 nur noch um gut 5% zu. Bis zum Ende des Untersuchungszeitraums<br />
würde die Nachfrage zurück auf das Ausgangsniveau<br />
von 2000 absinken. In unserer zuvor präsentierten Berechnung mit<br />
starken Remanenzeffekten auch in zukünftigen Kohorten stieg die Wohnflächennachfrage<br />
bis zum Jahr 2030 um insgesamt fast 12% und lag<br />
2050 noch um über 7% über dem Wert von 2000.<br />
Einen ähnlich starken Effekt wie im „Stadtwohnungs-Szenario“ gäbe es,<br />
wenn die Fraktion der Mallorca-Senioren zunähme. Deren Wohnungsnachfrage<br />
würde dann vollständig fehlen. Falls sich jeder zehnte Rentner<br />
in Zukunft dafür entscheidet, seinen Ruhestand im sonnigen Süden<br />
zu verbringen, dann hätte dies in etwa dieselben Auswirkungen für den<br />
deutschen Wohnungsmarkt wie das oben skizzierte Szenario einer allgemein<br />
verkleinerten Wohnfläche im Alter.<br />
Schließlich ist es auch vorstellbar, dass sich das Wohnverhalten zukünftiger<br />
Senioren dahingehend ändert, dass Formen des Zusammenwohnens<br />
verstärkt nachgefragt werden. Anders als in früheren Generationen<br />
werden viele der zukünftigen Senioren Erfahrungen mit Wohngemeinschaften<br />
haben. Sie wären dann vermutlich offener gegenüber ähnlichen<br />
Wohnformen im Alter, die den Vorteil stärkerer sozialer Integration<br />
böten. Es gäbe dann weniger „Singles“ unter den Seniorenhaushalten.<br />
Auch hier <strong>lässt</strong> sich eine einfache Beispielrechnung aufstellen: Wenn<br />
sich die durchschnittliche Haushaltsgröße nach dem 60. Lebensjahr<br />
nicht mehr ändern würde, dann hätte dies einen vergleichbar starken<br />
Nachfrageeffekt wie die beiden zuvor genannten Verhaltensänderungen,<br />
denn aufgrund der längeren Lebenserwartung der Frau nimmt die Zahl<br />
der Single-Haushalte mit zunehmenden Alter zu.<br />
Allen drei Szenarien liegen recht massive Präferenzverschiebungen zugrunde.<br />
Das wird am besten an dem Mallorca-Beispiel deutlich. Immerhin<br />
müsste sich dafür die Zahl der dauerhaft im Ausland lebenden Rentner<br />
verzehnfachen. 17 In Anbetracht des langen Analysezeitraums liegen<br />
die Szenarien dennoch nicht außerhalb des Möglichen, zumal alle drei<br />
Entwicklungen gleichzeitig stattfinden dürften.<br />
3.5 Anlageklasse Wohnimmobilie in Gefahr?<br />
Die zentrale Frage für die kommenden Jahre wird sein: Wie wirken diese<br />
Effekte auf die Preise von Wohnimmobilien? Bereits in der Vergangenheit<br />
gab es gravierende Unterschiede in der Wertentwicklung von Häusern<br />
und Wohnungen. Seit 1991 sind die Preise für Eigentumswohnungen<br />
in Cottbus um nominal 40% zurückgegangen, in Leipzig immerhin<br />
um 20%. 18 Auch in Westdeutschland gab es Städte mit massivem Rück-<br />
17 Derzeit leben rd. 150.000 deutsche Rentner im Ausland (vgl. Sozialverband VDK,<br />
http://www.vdk.de/bw66, 21.08.2003).<br />
18 Direkt nach der Wiedervereinigung war das Angebot an qualitativ hochwertigem<br />
Wohnraum sehr begrenzt. Die Durchschnittspreise pro m² für eine Eigentumswohnung<br />
in Cottbus, Leipzig oder Dresden lagen 1991 auf dem Niveau von Frankfurt<br />
am Main, also gut 50% über den Quadratmeterpreisen in mittelgroßen westdeutschen<br />
Städten in strukturschwachen Gebieten wie Saarbrücken oder Gelsenkirchen.<br />
Ein Teil des Preisrückgangs in Ostdeutschland ist daher die mittlerweile<br />
eingesetzte Korrektur von anfänglichen Angebotsengpässen.<br />
Economics<br />
18. September 2003<br />
Downside-Risiken bestehen, falls<br />
sich das Nachfrageverhalten ändert<br />
3UHLVHQWZLFNOXQJ<br />
(LJHQWXPVZRKQXQJÃ(Durchschnitt)<br />
1991=100<br />
Saarbrücken<br />
140<br />
130<br />
120<br />
Frankfurt a.M.<br />
110<br />
Lübeck<br />
100<br />
90<br />
Cottbus<br />
Leipzig<br />
80<br />
70<br />
60<br />
91 93 95 97 99 01<br />
Quelle: Bulwien