Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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Aktuelle Themen
Auf der Grundlage der regionalisierten Bevölkerungsprognose soll nun
im nächsten Schritt die Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahrzehnten
eingeschätzt werden. Dies gibt zumindest Hinweise, inwiefern
die Sorge der anhaltenden Wertvernichtung gerechtfertigt ist.
3. Wohnimmobilien: Wie sicher ist Betongold in Zukunft?
3.1 Nachfrage nach Wohnraum
Jeder Mensch benötigt ein Dach über dem Kopf. Die Nachfrage nach
Wohnraum hängt also direkt mit der Entwicklung der Bevölkerungszahl
zusammen. Geht man davon aus, dass sich das Wohnraumangebot
zumindest mittelfristig an Nachfrageänderungen anpassen kann, müssen
auch die Bestandsänderungen mit der Bevölkerungsdynamik korrelieren.
Für deutsche Städte lässt sich ein enger, positiver Zusammenhang
zwischen dem Bevölkerungswachstum (von 1995 bis 2001) und
der Ausweitung des Wohnflächenbestands nachweisen. Je stärker die
Bevölkerung in diesem Zeitraum gewachsen ist, desto größer fiel auch
der Anstieg der Wohnfläche in einer Stadt aus. Dabei fallen mehrere
Aspekte auf: Erstens, der positive Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum
und Wohnflächenentwicklung fällt in Ost- und Westdeutschland
– trotz aller sonstigen Unterschiede – ähnlich stark aus.
Zweitens, es gibt zwischen ost- und westdeutschen Städten einen Niveauunterschied.
Unter sonst gleichen Bedingungen wurde die Wohnfläche
in ostdeutschen Städten stärker ausgeweitet als in westdeutschen
Städten. Hier zeigt sich zum einen der Nachholbedarf im Osten und
zum anderen die Wirkung der Förderpolitik. Drittens stieg die verfügbare
Wohnfläche auch an jenen Standorten, an denen die Bevölkerungszahl
rückläufig war. Im Durchschnitt wurde die Wohnfläche in westdeutschen
Städten, bereinigt um die Bevölkerungskomponente um fast 6% vergrößert.
Offensichtlich ist die Einwohnerzahl ein wichtiger, aber nicht
der einzige Bestimmungsfaktor für die Wohnraumnachfrage.
Zahl der Haushalte steigt weiter an
Letztlich treten am Wohnungsmarkt nicht Einzelpersonen, sondern Haushalte
als Nachfrager auf. Die Zahl der Haushalte steigt aber seit Jahren
deutlich stärker als die Zahl der Einwohner. Während die Bevölkerungszahl
seit der Wiedervereinigung um gut 3% zulegte, werden heute über
9% mehr Haushalte in Deutschland gezählt als vor zehn Jahren. Folglich
nimmt die Zahl der Personen je Haushalt ab. Wohnten Anfang der
70er Jahre noch rd. 2,7 Personen in einem Haushalt, sind es heute nur
noch rd. 2,1 Personen. Dafür sind zwei miteinander verbundene Effekte
verantwortlich: Zum einen sinkt die Zahl der Kinder in Haushalten. So
wohnten 1970 noch in 37% aller Haushalte Kinder unter 18 Jahren. Heute
liegt der Anteil der Haushalte mit minderjährigen Kindern unter einem
Viertel. Zum anderen ist die Zahl der Haushaltsmitglieder abhängig vom
Alter. Ältere Menschen wohnen überwiegend in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten.
Diese Struktureffekte sorgen in Zukunft dafür, dass die Zahl der Haushalte
in Deutschland noch weiter ansteigen wird, selbst wenn nach 2012
die Bevölkerung bereits abnimmt. Allerdings wird die Zahl der Haushalte
nicht mehr so schnell wachsen wie in den Jahrzehnten zuvor. Bisher
wurden jedes Jahr in etwa 1% mehr Haushalte als im Jahr zuvor gezählt.
Im Laufe dieses Jahrzehnts dürfte die jahresdurchschnittliche Wachstumsrate
auf die Hälfte dieses Wertes sinken, und in der zweiten Dekade
des Jahrhunderts dürfte die Zahl der Haushalte nur noch geringfügig
Economics
18. September 2003
%HY|ONHUXQJVZDFKVWXP XQG
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH
Ost-D.
16%
Anstieg der
Wohnfläche
12% ('01 gg. '95)
8%
4%
0%
West-D.
-16% -12% -8% -4% 0% 4% 8%
Anstieg der Einw ohnerzahl ('01 gg. '95)
Anmerkung: 70 w estdeutsche und
20 ostdeutsche Städte
Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research
40
38
36
34
32
30
28
26
24
22
20
Mio.
Zahl der Pers.
je HH (rechts)
Zahl der Haushalte
(links)
68 71 74 77 80 83 86 89 92 95 98 01
*) bis 1990 nur West
Quelle: St at . BA, M ikrozensus
42
41
40
39
38
37
36
35
34
33
32
+DXVKDOWVHQWZLFNOXQJ LQ
'HXWVFKODQG
Wiedervereinigung
=DKO GHU +DXVKDOWH LQ
'HXWVFKODQG
Mio. %
Anteil der HH
über 65-J.
(rechts)
Zahl der Haushalte (links)
90 00 10 20 30 40 50
Quellen: St at. BA, M ikrozensus, DB Research
3,0
2,9
2,8
2,7
2,6
2,5
2,4
2,3
2,2
2,1
2,0
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0