Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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4 Aktuelle Themen zu; in den 70er und 80er Jahren legte die westdeutsche Bevölkerung um jeweils rd. 1,5% zu und in den 50er und 60er Jahren wuchs die Zahl der westdeutschen Bevölkerung sogar um jeweils rd. 10%. Die seit den 70er Jahren rückläufigen Geburtenraten bedeuten in den kommenden zehn Jahren geringeres Bevölkerungswachstum und einen späteren Rückgang der Gesamteinwohnerzahl. Bis 2050 sinkt die Bevölkerungszahl in der Basisvariante auf 75,1 Mio. Das entspricht einem Rückgang um rd. 10% gegenüber dem Höchstwert 2012. In der Variante mit halb so hoher Nettozuwanderung fällt der Bevölkerungsrückgang sogar doppelt so hoch aus. Dann würden in Deutschland nur 67 Mio. Menschen wohnen. Das wären dann in etwa so viele wie 1999 allein in Westdeutschland (inkl. West-Berlin) lebten. 5 Die Altersstruktur wird sich massiv ändern Schwerer als der Bevölkerungsrückgang wiegt für viele Aspekte, insbesondere den wirtschaftlichen, die Verschiebung in der Altersstruktur der Bevölkerung. In den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren erreichen die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge (Baby-Boomer) zunehmend das Rentenalter. Diese stark besetzten Jahrgänge können immer weniger durch nachrückende Jahrgänge ersetzt werden. Bis 2030 steigt der Anteil der über 65-jährigen um rd. 10%-Punkte. Mehr als jeder vierte Mensch in Deutschland wird dann im Rentenalter sein. Im Jahr 2050 werden 30% der Menschen in Deutschland älter als 65 Jahre sein. Gleichzeitig sinkt die Zahl der Personen im erwerbsfähigen Alter, wozu üblicherweise die Menschen zwischen 15 und 65 Jahren zählen. Sind heute noch gut 55 Mio. Menschen in dieser Altersgruppe, werden es in dreißig Jahren sechs Mio. Menschen weniger sein; in fünfzig Jahren wird diese Altersgruppe um über 11 Mio. Menschen kleiner sein als heute. Dieser Rückgang entspricht also mehr als 20%. Die Verschiebung der Altersstruktur betrifft sowohl die Nachfrage nach Wohn- als auch nach Büroimmobilien. Während dies bei Wohnimmobilien in erster Linie zu Änderungen der Nachfragestruktur führt, wird die Nachfrage nach Büroraum sehr direkt belastet, da für die Nachfrage nach Büroraum nicht die Gesamtbevölkerung, sondern die erwerbsrelevante Bevölkerungsgruppe maßgeblich ist. Eine Analyse der Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte muss also zwischen diesen beiden Immobilienklassen differenzieren. Regionale Unterschiede werden akzentuiert Außerdem ist zu beachten, dass Immobilienmärkte auch in Zukunft regionale Märkte bleiben. Wenn also regionale Unterschiede fortbestehen, geht es bei der demografischen Entwicklung auch um die „Verteilung einer schrumpfenden Bevölkerung“. 6 Diese Unterschiede sind heute bereits angelegt. Auch in den zurückliegenden Jahren wuchs in erster Linie die Bevölkerung in den wachstumsstarken Regionen zu Lasten der Wachstumsnachzügler. So nahm von 1990 bis 2000 die Bevölkerungszahl in Bayern und Baden-Württemberg um rd. 7% zu während sie in 5 Bevölkerungsprognosen sind immer bedingte Prognosen. Die Ergebnisse hängen stark von der korrekten Setzung der Annahmen ab. Zumindest in der Vergangenheit ließen sich gerade jene Ereignisse, die den größten Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung hatten, nur unzureichend prognostizieren (z.B. Pillenknick, verlängerte Lebenserwartung, Zuwanderung von Spätaussiedlern, Wiedervereinigung). Für eine Darstellung früherer Bevölkerungsvorausberechnungen vgl. Bretz, M. (2001), Zur Treffsicherheit von Bevölkerungsvorausberechnungen, in: Wirtschaft und Statistik 11/2001, S. 906-921. 6 Vgl. dazu Bergheim, S. (2003), Migration in Deutschland: Umverteilung einer schrumpfenden Bevölkerung, Aktuelle Themen Nr. 263, Deutsche Bank Research. Economics 5HJLRQDOH %HY|ONHUXQJV HQWZLFNOXQJ LQ 'HXWVFKODQG 18. September 2003 ��Ã�� Ã �� Ã��Ã �� % % % % �� 2,8 -3,4 20,7 28,5 �� 4,6 -3,3 21,1 29,2 �� 5,0 -2,7 20,3 30,6 �� 9,6 -8,4 23,9 33,6 �� -9,2 -17,1 22,4 28,6 �� 0,1 -6,4 19,9 30,2 �� 1,6 -7,2 21,3 30,0 �� -2,5 -18,5 24,6 31,9 �� 1,3 -7,5 22,2 28,9 �� -2,0 -10,0 21,6 28,9 �� 4,2 -5,0 21,7 29,3 �� -7,7 -20,8 24,6 29,9 �� -0,6 -15,0 24,9 31,2 �� -7,0 -21,6 25,2 31,2 �� 1,0 -10,7 23,1 30,4 �� -10,8 -26,8 26,3 31,9 ��Ã�� 0,7 -8,6 22,0 29,6 Anmerkungen: Den Berechnungen lagen die Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) bis 2020 und die 10. Bevölkerungsvorausberechnung des Stat. BA zugrunde. Dabei wurde der Länderschlüssel der BBR-Rechnung auf die Zahlen des Stat. BA angewandt. Somit erhält man eine Annäherung für eine regionalisierte Bevölkerungsprognose auf der Basis der aktuellen Schätzung des Stat. BA. Für die Berechnung der Daten von 2020 bis 2050 wurden die regionalen Kohortenanteile fortgeschrieben. Das impliziert die Annahme von allmählich ausgeglichenen Binnenmigrationssalden in dieser Zeit. In den letzten Jahren hat sich der Umzug von Ost nach West allerdings wieder deutlich verstärkt. Gerade für Ostdeutschland sollten die Risiken betont werden. Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research %HY|ONHUXQJVSURJQRVH QDFK $OWHUVJUXSSHQ 2000=100 65 u. mehr Gesamt 170 150 130 110 90 15 - 65 70 0 - 15 50 00 10 20 30 40 50 Quelle: St at . BA
18. September 2003 Aktuelle Themen Sachsen, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern in gleichem Maße abnahm. Geht man auf die Ebene der kreisfreien Städte, wird das Gefälle zwischen den wichtigen Wachstumsclustern und den Fortzugsgebieten noch größer. Innerhalb der 10-Jahresperiode bis 2000 verlor beispielsweise Hoyerswerda ein Viertel seiner Einwohner, Görlitz jeden Fünften. Auf der anderen Seite stehen z.B. Landau oder Ingolstadt, wo innerhalb von zehn Jahren 10% mehr Einwohner gezählt wurden. Solch starke Disparitäten könnten sich in Zukunft durch die demografischen Entwicklungen zusätzlich verstärken. So variiert heute nicht nur die Lebenserwartung zwischen den Regionen in Deutschland, auch die Fertilitätsrate ist keineswegs einheitlich. Dies liegt zum einen an verschieden hohen Lebensrisiken – in Ostdeutschland stürzte die Zahl der Kinder pro Frau im Zuge der Wiedervereinigung von 1,5 auf 0,5 Kinder pro Frau. Zum anderen ist es darauf zurückzuführen, dass die jungen Menschen besonders mobil sind und vornehmlich in die Wachstumsregionen mit Aussichten auf Arbeit ziehen. 7 Selbst unter der Annahme, dass sich die bestehenden regionalen Unterschiede hinsichtlich Lebenserwartung und Fertilität allmählich angleichen, spüren einige Regionen die demografische Entwicklung bereits sehr rasch. Insgesamt ist die Bevölkerungszahl 2020 zwar noch um rd. 0,4% höher als heute; dieser Anstieg resultiert jedoch aus dem gewichteten Mittelwert von Gewinner- und Verliererregionen. 8 Während der Speckgürtel um Berlin dafür sorgt, dass die Bevölkerung in Brandenburg um fast 10% wächst, verliert Thüringen 10% seiner Einwohner. Zur Mitte des Jahrhunderts wird sich diese Entwicklung weiter verstärkt haben, in einigen ostdeutschen Bundesländern fehlen dann mehr als 20% der Bevölkerung, in Bayern und Baden-Württemberg hingegen gerade mal 3 bis 4%. Noch dramatischer fallen die regionalen Unterschiede aus, wenn man die Bevölkerung auf Kreisebene prognostiziert. In der Modellrechnung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) nimmt z.B. die Einwohnerzahl in Jena und Chemnitz um rd. 30% ab, während für den Kreis Erding bis 2020 ein Bevölkerungszuwachs von 26% und für den Kreis Potsdam-Mittelmark sogar von fast 40% erwartet wird. Binnenmigration ist wichtig, aber schwer zu prognostizieren Ein großer Teil der unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklung in den Teilregionen geht freilich auf Wanderungsgewinne resp. –verluste zurück. So wanderten beispielsweise allein 1999 rd. 2,5% der Bevölkerung netto aus Görlitz und Frankfurt/Oder fort; der Sterbeüberschuss betrug gerade ein Zehntel dieses Wertes. Offensichtlich können Wanderungsbewegungen deutlich schneller und stärker Druck auf die Immobilienmärkte ausüben. Auf der anderen Seite gibt es Kreisstädte wie Bad Doberan, wo der Zuwanderungsüberschuss 2,5% der Bevölkerung in einem Jahr erreicht. Solche Wanderungen auf Kreisebene lassen sich jedoch ausgesprochen schwierig vorhersagen. Das zeigt nicht zuletzt der seit 1998 wieder verstärkte Fortzug aus Ostdeutschland. Gerade diese Entwicklung macht es erforderlich, ein Risikoszenario für Ostdeutschland zu entwerfen. Der Fokus dieser Studie bleibt die Ebene der Bundesländer. Anders als demografische Verschiebungen durch Geburtendefizite oder eine erhöhte Lebenserwartung kommt es bei Migration ohne Zeitverzögerung zu einer Nachfragewirkung auf den Immobilienmärkten. 7 Die meisten Kinder pro Frau werden in Cloppenburg geboren (1,79), die wenigsten in Suhl (0,84). 8 Grundlage für die regionalen Bevölkerungsschätzungen war die 10. Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes. Der Prognosewert für 2020 wurde gemäß des regionalen Aufteilungsschlüssels des INKAR-Prognosemodells des BBR auf die einzelnen Bundesländer verteilt. Economics $OWHUVVWUXNWXU GHU %HY|ONHUXQJ �Ã��Ã ��Ã�Ã�� Ã�� Ã Mio. �� 16,1 46,5 6,7 69,3 �� 14,3 52,0 12,2 78,4 �� 12,8 55,8 13,7 82,3 �� 11,3 55,2 16,6 83,1 �� 10,2 49,5 21,6 81,2 �� 8,9 44,0 22,2 75,1 Quelle: Stat . BA, 10. Vorausberechnung, Variant e 5 %HY|ONHUXQJVSURJQRVH QDFK .UHLVHQ 2000=100 Potsdam- Mittelmark 150 140 130 120 Erding 110 100 Osnabrück 90 Chemnitz 80 Jena 70 60 00 05 10 15 20 Quelle: BBR %LQQHQZDQGHUXQJ Binnenmigrationssaldo Westdeutschland (Prognose BBR) ’000 200 150 100 50 BinnenmigrationssaldoOstdeutsch- 0 -50 land (Prognose) -100 Tatsächliche Entw icklung Ostdeutschland -150 -200 90 95 00 05 10 15 20 Quellen: Stat . BA, BBR 5
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 7 und 8: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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