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12 Aktuelle Themen (Vorläufige) Umrechnung in Wohneinheiten In den letzten Jahren war die Durchschnittsgröße einer neu fertiggestellten Wohnung rd. 110 m². Lässt man diesen Wert für die kommenden Jahrzehnte konstant, ergibt sich aus der Flächenprognose ein Neubauvolumen von rd. 190.000 Wohnungen für Deutschland bis zum Jahr 2020. Davon entfallen 70% auf die alten Bundesländer. Bis 2030 wird der Netto-Neubaubedarf aufgrund des Flächenwachstums immer geringer ausfallen und nach 2030 wird er Null. Dieser Wert ist jedoch nur eine Hilfsgröße, um die geschätzte Flächenentwicklung in „gewohntere“ Größen zu übersetzen. Er gibt noch nicht den tatsächlichen Neubaubedarf in Wohneinheiten an. Dies liegt im Wesentlichen an vier Aspekten, die bei der aggregierten Betrachtungsweise bisher noch nicht berücksichtigt wurden. Erstens entwickelt sich die Wohnflächennachfrage regional unterschiedlich. Dann verfälscht die Analyse der Gesamtentwicklung jedoch das Neubauerfordernis, denn ein Haus in Dresden kann nicht ein fehlendes Haus in Stuttgart ersetzen. Zweitens wurden altersbedingte Abgänge noch nicht ins Kalkül gezogen, und drittens dürfen die gerade in Ostdeutschland existierenden starken Angebotsüberhänge nicht vernachlässigt werden. Schließlich gibt es erhebliche strukturelle Verschiebungen in der Wohnungsnachfrage, denn die Nachfrage verteilt sich in den kommenden Dekaden völlig anders auf die Altersgruppen als heute. Dies dürfte sich auch im Wohnungsangebot zeigen. 3.2 Regionale Teilmärkte Insgesamt liegt die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2020 noch leicht über dem Niveau des Jahres 2000 und schrumpft dann bis 2050 um rd. 8,5%. Doch wie oben gezeigt, verteilt sich diese Entwicklung sehr unterschiedlich auf einzelne Bundesländer. Während in Bayern und Baden-Württemberg der Rückgang insgesamt nur etwas mehr als 3% beträgt, erreicht er in den strukturschwächeren Bundesländern (z.B. Sachsen-Anhalt, Thüringen, Saarland) Werte von über 20%. Das spiegelt sich dann natürlich auch in einer unterschiedlichen Entwicklung der Haushaltszahlen. Bis 2020 reicht die Bandbreite bei den westdeutschen Flächenstaaten von einem Rückgang der Haushaltszahlen um 1% (Saarland) bis zu einem Plus von 12% in Bayern. In den ostdeutschen Flächenländern reichen die Werte bis 2020 von einem Rückgang um gut 2% (Thüringen) bis zu einer Zunahme um 20% (Brandenburg). Hier zeigt sich der Hauptstadtbonus, der auch bereits in den letzten Jahren für Bevölkerungswachstum im Speckgürtel Berlins gesorgt hat. Weitere 30 Jahre später wird es in Bayern gut 8% mehr Haushalte geben als 2000, während im Saarland rd. 13% weniger Haushalte bestehen könnten. Auch in Ostdeutschland bleiben die Unterschiede zwischen den Bundesländern erhalten. Die Zahl der Haushalte in Brandenburg wird nur geringfügig über dem Niveau von 2000 liegen, und in Thüringen und Sachsen-Anhalt gibt es dagegen fast 20% weniger Haushalte als im Jahr 2000. Regionale Bevölkerungsprognosen müssen letztlich eine implizite Annahme über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung der einzelnen Regionen treffen, denn nur jene Regionen werden überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum aufweisen, in denen es genügend Arbeitsplätze gibt. Hier spielen offensichtlich zahlreiche Parameter eine Rolle, die ex ante nur schwer zu prognostizieren sind: Innovationen, die zu Strukturwandel führen, erfolgreiche regionale Wirtschaftspolitik, erfolgreiche regionale Bildungspolitik etc. Die Erfahrungen in Bayern zeigen, dass ein strukturschwaches Land durchaus auf die Überholspur wechseln kann. Economics :RKQUDXPQDFKIUDJH :HVWGHXWVFKODQG 2000=100 18. September 2003 Bayern West-D. Saarland NRW 00 10 20 30 40 50 120 115 110 105 100 95 90 85 Anmerkung: Überdurchschnittlich: Baden-W., Bayern, Rheinl.-Pfalz Durchschnittlich: Hamburg; Niedersachsen, Hessen Unterdurchschnittlich: Schleswig- Holstein, Bremen, NRW, Saarland Quelle: DB Research :RKQUDXPQDFKIUDJH 2VWGHXWVFKODQG 2000=100 Brandenburg Ost-D. Sachsen-Anhalt Sachsen 00 10 20 30 40 50 140 130 120 110 100 Anmerkung: Überdurchschnittlich: Brandenburg Durchschnittlich: Mecklenburg-Vorp., Sachsen Unterdurchschnittlich: Sachsen-Anhalt, Thüringen Quelle: DB Research
18. September 2003 Aktuelle Themen Das <strong>lässt</strong> sich jedoch nur schwer über 50 Jahre antizipieren. Daher kommen regionalisierte Studien in der Regel nicht ohne die Annahme aus, dass sich die Trends zumindest in ähnlicher Richtung fortsetzen. Das bedeutet für Westdeutschland, dass die drei süddeutschen Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz überdurchschnittlich hohe Nachfragezuwächse bis 2030 haben werden (rd. 15% im Vergleich zum Jahr 2000). Auf der anderen Seite stehen jene Bundesländer, in denen der Strukturwandel zur modernen Dienstleistungsgesellschaft bisher langsamer vollzogen wurde. Gerade am Beispiel NRW wird freilich deutlich, dass es auch innerhalb von Bundesländern gravierende Unterschiede geben kann, denn natürlich besteht NRW nicht ausschließlich aus dem Ruhrgebiet. Entwicklung in Ostdeutschland weiterhin problematisch In Ostdeutschland nimmt Brandenburg aufgrund der räumlichen Nähe zur Hauptstadt eine Sonderposition ein. Die Nachfragezuwächse in Brandenburg konzentrieren sich insbesondere auf die zu Brandenburg zählenden Wohngebiete im Umkreis von Berlin. Bis zum Jahr 2020 nimmt die Wohnraumnachfrage noch stetig um fast 1% pro Jahr zu. Danach schwächt sich der Nachfragezuwachs auf 0,2% pro Jahr ab. Nachfrageprognosen für ostdeutsche Regionen sind nicht zuletzt deswegen mit höherer Unsicherheit behaftet, weil es noch kein Wanderungsgleichgewicht zwischen Ost und West gibt. So hat sich der Fortzug in den letzten drei Jahren sogar wieder verstärkt. Die vorliegende Studie rechnet jedoch analog zur Vorgehensweise des BBR mit einer allmählichen Reduktion des Wanderungsverlusts. In Anbetracht der noch immer sehr hohen Arbeitslosenquoten in den neuen Ländern könnte sich die Einwohnerzahl in Ostdeutschland durchaus schneller verringern. Das hätte gravierende Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Unterstellt man beispielsweise einen anhaltenden Wanderungsverlust von 50.000 Personen pro Jahr, der sich proportional über alle Altersgruppen verteilt, sinkt die Wohnflächennachfrage ab dem Jahr 2020 sehr rapide auf das Ausgangsniveau zurück. 11 Analyse auf Kreisebene Natürlich ist eine Analyse auf Ebene der Bundesländer noch immer sehr grobkörnig. Man benötigt Prognosen für jeden funktionalen Teilmarkt, denn natürlich entwickeln sich auch die Wohnungsmärkte in den Bundesländern nicht einheitlich. So schätzt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung z.B. für die Kreise Stralsund, Chemnitz und Osterode bis zum Jahr 2020 einen Bevölkerungsrückgang um rd. 25%. Das entspräche in etwa einem Rückgang der Haushaltszahl um 18% und einem Rückgang der Wohnflächennachfrage um 10%. Würde in diesen Regionen der Bevölkerungsrückgang anhalten und sich die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2050 tatsächlich halbieren, würde die Wohnflächennachfrage bis zum Jahr 2050 um über 30% nachgeben. Es ist sogar möglich, dass sich der „Entvölkerungsprozess“ beschleunigt, wenn zunehmend junge Menschen fortziehen und dadurch die folgenden Generationen fehlen. Dies dürfte gerade für kleinere Gemeinden gelten, die nicht innerhalb eines Agglomerationsraumes liegen und folglich kein Einpendelgebiet mehr darstellen. 11 Dieses Szenario ist dabei in zweierlei Hinsicht noch nicht einmal ein „Horrorszenario“. Zum einen war der Wanderungsverlust 2001 mit fast 100.000 rd. doppelt so hoch wie in dem obigen Szenario. Schwerer dürfte jedoch wiegen, dass in der Regel nur die jüngeren Jahrgänge mobil sind. Wenn aber jetzt v.a. die jungen Menschen abwandern, fehlen in der Folgegeneration Kinder. Der Bevölkerungsrückgang beschleunigt sich dann zunehmend. Economics :RKQIOlFKHQQDFKIUDJH 2VWGHXWVFKODQG 2000=100 00 10 20 30 40 50 Quelle: DB Research Hauptszenario Anhaltende Abw anderung Verschärfung auf Kreisebene 125 120 115 110 105 100 95 13
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
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