Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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6 Aktuelle Themen Auf der Grundlage der regionalisierten Bevölkerungsprognose soll nun im nächsten Schritt die Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahrzehnten eingeschätzt werden. Dies gibt zumindest Hinweise, inwiefern die Sorge der anhaltenden Wertvernichtung gerechtfertigt ist. 3. Wohnimmobilien: Wie sicher ist Betongold in Zukunft? 3.1 Nachfrage nach Wohnraum Jeder Mensch benötigt ein Dach über dem Kopf. Die Nachfrage nach Wohnraum hängt also direkt mit der Entwicklung der Bevölkerungszahl zusammen. Geht man davon aus, dass sich das Wohnraumangebot zumindest mittelfristig an Nachfrageänderungen anpassen kann, müssen auch die Bestandsänderungen mit der Bevölkerungsdynamik korrelieren. Für deutsche Städte <strong>lässt</strong> sich ein enger, positiver Zusammenhang zwischen dem Bevölkerungswachstum (von 1995 bis 2001) und der Ausweitung des Wohnflächenbestands nachweisen. Je stärker die Bevölkerung in diesem Zeitraum gewachsen ist, desto größer fiel auch der Anstieg der Wohnfläche in einer Stadt aus. Dabei fallen mehrere Aspekte auf: Erstens, der positive Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum und Wohnflächenentwicklung fällt in Ost- und Westdeutschland – trotz aller sonstigen Unterschiede – ähnlich stark aus. Zweitens, es gibt zwischen ost- und westdeutschen Städten einen Niveauunterschied. Unter sonst gleichen Bedingungen wurde die Wohnfläche in ostdeutschen Städten stärker ausgeweitet als in westdeutschen Städten. Hier zeigt sich zum einen der Nachholbedarf im Osten und zum anderen die Wirkung der Förderpolitik. Drittens stieg die verfügbare Wohnfläche auch an jenen Standorten, an denen die Bevölkerungszahl rückläufig war. Im Durchschnitt wurde die Wohnfläche in westdeutschen Städten, bereinigt um die Bevölkerungskomponente um fast 6% vergrößert. Offensichtlich ist die Einwohnerzahl ein wichtiger, aber nicht der einzige Bestimmungsfaktor für die Wohnraumnachfrage. Zahl der Haushalte steigt weiter an Letztlich treten am Wohnungsmarkt nicht Einzelpersonen, sondern Haushalte als Nachfrager auf. Die Zahl der Haushalte steigt aber seit Jahren deutlich stärker als die Zahl der Einwohner. Während die Bevölkerungszahl seit der Wiedervereinigung um gut 3% zulegte, werden heute über 9% mehr Haushalte in Deutschland gezählt als vor zehn Jahren. Folglich nimmt die Zahl der Personen je Haushalt ab. Wohnten Anfang der 70er Jahre noch rd. 2,7 Personen in einem Haushalt, sind es heute nur noch rd. 2,1 Personen. Dafür sind zwei miteinander verbundene Effekte verantwortlich: Zum einen sinkt die Zahl der Kinder in Haushalten. So wohnten 1970 noch in 37% aller Haushalte Kinder unter 18 Jahren. Heute liegt der Anteil der Haushalte mit minderjährigen Kindern unter einem Viertel. Zum anderen ist die Zahl der Haushaltsmitglieder abhängig vom Alter. Ältere Menschen wohnen überwiegend in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten. Diese Struktureffekte sorgen in Zukunft dafür, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland noch weiter ansteigen wird, selbst wenn nach 2012 die Bevölkerung bereits abnimmt. Allerdings wird die Zahl der Haushalte nicht mehr so schnell wachsen wie in den Jahrzehnten zuvor. Bisher wurden jedes Jahr in etwa 1% mehr Haushalte als im Jahr zuvor gezählt. Im Laufe dieses Jahrzehnts dürfte die jahresdurchschnittliche Wachstumsrate auf die Hälfte dieses Wertes sinken, und in der zweiten Dekade des Jahrhunderts dürfte die Zahl der Haushalte nur noch geringfügig Economics 18. September 2003 %HY|ONHUXQJVZDFKVWXP XQG :RKQIOlFKHQQDFKIUDJH Ost-D. 16% Anstieg der Wohnfläche 12% ('01 gg. '95) 8% 4% 0% West-D. -16% -12% -8% -4% 0% 4% 8% Anstieg der Einw ohnerzahl ('01 gg. '95) Anmerkung: 70 w estdeutsche und 20 ostdeutsche Städte Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research 40 38 36 34 32 30 28 26 24 22 20 Mio. Zahl der Pers. je HH (rechts) Zahl der Haushalte (links) 68 71 74 77 80 83 86 89 92 95 98 01 *) bis 1990 nur West Quelle: St at . BA, M ikrozensus 42 41 40 39 38 37 36 35 34 33 32 +DXVKDOWVHQWZLFNOXQJ LQ 'HXWVFKODQG Wiedervereinigung =DKO GHU +DXVKDOWH LQ 'HXWVFKODQG Mio. % Anteil der HH über 65-J. (rechts) Zahl der Haushalte (links) 90 00 10 20 30 40 50 Quellen: St at. BA, M ikrozensus, DB Research 3,0 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2,0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
18. September 2003 Aktuelle Themen ansteigen. Erst ab 2020 schlägt sich der Bevölkerungsrückgang in rückläufigen Haushaltszahlen nieder, sodass im Jahr 2050 etwa 7% weniger Haushalte in Deutschland bestehen werden als auf dem Höchststand 2020. Das entspräche freilich in etwa dem Niveau des Jahres 2000. Gleichwohl wird die Alterstruktur der Haushalte anders aussehen als heute. Während 2002 gut ein Viertel der Haushalte Rentnerhaushalte waren (also Haushalte, in denen der Haushaltsvorstand älter ist als 65 Jahre), klettert der Anteil bis zur Mitte des Jahrhunderts auf über 40%. Die Nachfrage nach Wohnraum ist einkommensabhängig Zwar sind <strong>Immobilien</strong> zweifelsohne Investitionsgüter, Wohnen stellt jedoch in erster Linie ein Konsumgut dar. Die Nachfrage nach Konsumgütern ist nun aber in den meisten Fällen in dem Sinne einkommensabhängig, dass mit steigendem Einkommen auch mehr nachgefragt wird. Trägt man für deutsche Städte das Wirtschaftswachstum pro Kopf gegen die Entwicklung des Wohnflächenkonsums pro Kopf ab, scheint auf den ersten Blick der Zusammenhang zwischen Einkommen und Wohnfläche nicht zwingend zu sein. Wenn man jedoch zusätzliche Variablen simultan in der Schätzgleichung berücksichtigt (z.B. eine Variable für Ostdeutschland und eine zusätzliche Variable für das Wachstum der Zahl der über 60-jährigen in der jeweiligen Stadt), ist ein signifikanter Zusammenhang zwischen Einkommenszuwächsen und Flächenversorgung pro Kopf feststellbar. Das heißt, solange die Pro-Kopf-Einkommen in Deutschland zunehmen, wird auch die Pro-Kopf-Nachfrage nach Wohnraum weiter ansteigen. Nun hat sich die durchschnittliche Wachstumsrate des realen BIP nicht nur in den letzten Jahrzehnten spürbar verlangsamt. Es ist wahrscheinlich, dass es im Zuge der demografischen Verschiebungen zu weiteren Wachs- Nachfrage am Wohnungsmarkt Zahl der Haushalte = eindeutige Effekte = unklare Effekte Quelle: DB Research ⊕ ⊕ ⊕ Demografische Entwicklung Natürl. Entwicklung/ Migration Bevölkerungszahl Altersstruktur ⊕ Remanenz Einkommen pro Kopf Nachfrage nach Wohnraum (in m 2 ) Eigenheimquote ¡- ⊕ ¡ Staatliche Förderung Zinsen Baukosten - ⊕ ⊕ Economics (LQNRPPHQVHQWZLFNOXQJ XQG :RKQIOlFKHQQDFKIUDJH -50% 0% 50% 100% ⊕ 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Anstieg der Wohnfläche pro Kopf (’01 gg. ’95) ⊕ Ost-D. West-D. Anstieg des nom. BIP pro Kopf (’00 gg. ’95) Anmerkung: 70 westdeutsche Städte und 24 ostdeutsche Städte. Multiple Regression: d log Fl = 0,104*d log BIP +0,464*d log Alt (7,48) (2,71) + 0,094*OD (7,24) t-Werte in Klammern R²=0,69 n = 94 wobei: Fl = Wohnfläche pro Kopf BIP = BIP pro Kopf Alt = Einwohner über 60-J. OD = Ostdeutschland-Dummy Quellen: Stat. BA, Bulwien, DB Research 7
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 5: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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