Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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2 Aktuelle Themen Demografie lässt Immobilien wackeln 1. Einleitung Ein Mann soll im Laufe seines Lebens ein Haus bauen, einen Sohn zeugen und einen Baum pflanzen; so weit die sprichwörtlich ideale Lebensplanung. Nun werden aber seit über 30 Jahren nicht genug Söhne (und Töchter) in Deutschland gezeugt, um die Bevölkerungszahl ohne Zuwanderung stabil zu halten. Auf jede Frau kommen derzeit rein rechnerisch rd. 1,4 Kinder; um eine Vorgängergeneration zu ersetzen müsste dieser Wert jedoch bei 2,1 Kinder je Frau liegen. Der Bevölkerungsrückgang sowie der damit einhergehende Alterungsprozess in der Zukunft ist also bereits seit Jahrzehnten angelegt. Das hat auch weit reichende Folgen für die Nachfrage nach Immobilien. Auf den ersten Blick ist die Schlussfolgerung zwingend: Weniger Menschen benötigen weniger Wohnraum, folglich ist in Zukunft mit Überangebot auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen und daher mit sinkenden Preisen. Dann könnte man den Rat zum Hausbauen nicht mehr ruhigen Gewissens geben, droht doch eine schleichende Wertvernichtung. Werden die Hauspreise um 50% sinken? Ökonomen diskutieren seit rd. 15 Jahren die Frage, wie wahrscheinlich bzw. wie gravierend diese Wertvernichtung in den nächsten Jahrzehnten ausfallen könnte. Angestoßen haben diese Diskussion der aktuelle Chairman des Council of Economic Advisors im Weißen Haus Gregory Mankiw und David Weil 1 : In ihrer Studie von 1989 bewirkt allein der Übergang von sehr hohen zu deutlich niedrigeren Geburtenraten (von Baby Boom zu Baby Bust) einen realen Preisverfall von 47% innerhalb von 20 Jahren. Mankiw und Weil gehen noch nicht einmal von Bevölkerungsrückgängen innerhalb des Prognosezeitraums aus. Da Deutschland wesentlich stärker von der demografischen Entwicklung belastet wird als die Vereinigten Staaten, sollte der Preiseffekt auf dem deutschen Immobilienmarkt sogar noch dramatischer ausfallen. Diese Schlussfolgerung wäre jedoch zu voreilig. Zum einen verläuft die Preisentwicklung auf dem USamerikanischen Häusermarkt in den letzten Jahren exakt entgegen den Prognosen von Mankiw und Weil: Die realen Preise stiegen seit 1987 um rd. ein Drittel. Damit die Punktprognose der beiden Ökonomen für 2007 noch eintritt, müssten die Preise in den kommenden vier Jahren um insgesamt 60% nachgeben. 2 Zum anderen wurde in den letzten Jahren schwere inhaltliche Kritik an den Modellrechnungen von Mankiw und Weil vorgenommen. In deren Querschnittsanalyse bleiben z.B. die für die Wohnungsnachfrage sehr bedeutsamen Einkommens- und Kohorteneffekte systematisch unberücksichtigt. Neuere Analysen messen dem demografischen Effekt für den US-Häusermarkt keine dominierende Rolle zu. 3 1 Mankiw, G., Weil, D. (1989), The baby boom, the baby bust, and the housing market, in: Regional Science and Urban Economics 19, S. 235-258. 2 Zwar dürften derzeit einige regionale Immobilienmärkte (leicht) überbewertet sein, eine Abwertung um preisbereinigt 60% sehen jedoch selbst pessimistische Marktbeobachter nicht (vgl. zu dieser Thematik auch: Just, T. (2003), Bubble Trouble am Wohnungsmarkt?, Aktuelle Themen Nr. 257, Deutsche Bank Research). 3 Vgl. u.a. Holland, A.S. (1991), The baby boom and the housing market. Another look at the evidence, in: Regional Science and Urban Economics 21, S. 565-571; Green, R., Hendershott, P.H. (1996), Age, housing demand, and real house prices, in: Regional Science and Urban Economics 26, S. 465-480. Für eine deutsche Zusammenfassung der Literatur vgl. z.B. Börsch-Supan, A., Ludwig, A., Sommer, M. (2003), Demographie und Kapitalmärkte. Die Auswirkungen der Bevölkerungsalterung auf Aktien-, Renten- und Immobilienmärkte, Deutsches Institut für Altersforschung, Köln. Economics *HEXUWHQUDWH 18. September 2003 Kinder pro Frau Neue Länder 3,0 2,5 2,0 1,5 Früheres Bundesgebiet 1,0 0,5 Baby Boom 0,0 52 62 72 82 92 02 Quelle: St at. BA 5HDOH +DXVSUHLVH 86$ reale Hauspreise (IST) -60% 200 180 160 140 120 100 Prognose Mankiw /Weil 80 von 1989 1975=100 60 40 75 79 83 87 91 95 99 03 07 Quellen: Nat ional Association of Realt ors, DB Research Bevölkerungsentwicklung in Deutschland und den USA 150 2000=100 140 USA 00 10 20 30 40 50 Quellen: St at. BA, UN Deutschland 130 120 110 100 90 80
18. September 2003 Aktuelle Themen Nun lassen sich die Ergebnisse für die USA nicht einfach auf Deutschland übertragen, da Deutschland wesentlich stärker unter der Last der Bevölkerungsentwicklung leiden wird als die USA. In dieser Studie werden die Perspektiven für deutsche Immobilien in den kommenden 50 Jahren aufgezeigt. Dafür sind im zweiten Kapitel zunächst die zentralen demografischen Entwicklungen zu skizzieren. Das dritte Kapitel leitet daraus Nachfragetrends für den Wohnungsmarkt ab, und im vierten Kapitel werden Entwicklungsszenarien für die deutschen Büromärkte entworfen. 2. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland Im Juni 2003 hat das Statistische Bundesamt die 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung bis 2050 vorgelegt. Diese Vorausberechnung bildet das Fundament für alle weiteren Schätzungen in dieser Studie. Wie bereits in der 9. Vorausberechnung von 1998 legen die Statistiker ihren Berechnungen eine über den gesamten Prognosehorizont stabile Geburtenhäufigkeit von 1,4 Kindern pro Frau zugrunde. In Ostdeutschland liegt der Wert zwar noch immer unterhalb des westdeutschen Niveaus – in den letzten Jahren nähert sich die Quote jedoch deutlich von unten an den Referenzwert der alten Länder an, sodass die Annahme der vollständigen Konvergenz bis 2010 plausibel erscheint. Auch bezüglich der Annahme künftiger Zuwanderungen weichen die Bevölkerungsforscher unwesentlich von ihren Annahmen von 1998 ab: Es gibt ein mittleres Szenario mit einem jährlichen Zuwanderungsgewinn von gut 200.000 Personen - das entspricht in etwa dem langjährigen Durchschnitt der letzten 40 Jahre. Hinzu kommt ein Downside-Szenario, in dem lediglich mit rd. 100.000 Menschen Netto-Zuwanderung gerechnet wird. 4 Lebenserwartung nimmt weiterhin zu Der zentrale Unterschied der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung zu der vorherigen Rechnung von 1998 besteht in der unterstellten Entwicklung der zukünftigen Lebenserwartung: Die aktuelle Berechnung fußt auf der Zunahme der Lebenserwartung bei Geburt um 6,3 Jahre (Männer) bzw. um 5,8 Jahre (Frauen) bis 2050. Bis zum Jahr 2020 steigt die Lebenserwartung um fast zwei Monate pro Jahr. Das ist in etwa die Rate, mit der sich die Lebenserwartung zuletzt erhöht hat. Nach 2020 verlangsamt sich der Prozess, falls die Möglichkeiten einer verbesserten medizinischen Versorgung zunehmend ausgeschöpft werden. Außerdem muss ein verbesserter medizinischer Standard auch finanziert werden. Die aktuelle Diskussion um notwendige Gesundheitsreformen zeigt, dass hier noch viele Fragen offen sind. Im letzten Jahrzehnt des Prognosehorizonts nimmt die Lebenserwartung „nur“ noch um einen Monat pro Jahr zu; dieser Wert wurde in der Berechnung von 1998 bereits im Jahr 2000 erreicht und für den gesamten Prognosezeitraum konstant gehalten. In der mittleren Variante der aktuellen Vorausberechnung kann der anhaltende Anstieg der Lebenserwartung sowie die Netto-Zuwanderung von 200.000 Personen p.a. den steigenden Sterbeüberschuss bis zum Jahr 2012 überkompensieren. Die Bevölkerung wächst in den kommenden zehn Jahren sogar noch um gut 0,5% auf dann rd. 83,1 Mio. Einwohner. Dieses Wachstum ist allerdings deutlich geringer als in zurückliegenden Dekaden: In den 90er Jahren nahm die Bevölkerungszahl bedingt durch den starken Zustrom von Spätaussiedlern aus Osteuropa um über 3,5% 4 Zusätzlich wird ein Upside-Szenario mit einem Einwanderungsüberschuss von 300.000 Personen gerechnet. Economics %HY|ONHUXQJVSURJQRVH XQG 1998 Maximale Bevölkerungszahl 2012 (10. koordinierte Vorausberechnung) 85 80 75 70 65 00 10 20 30 40 50 �� 1998: 9. koordinierte Vorausberechnung, Variante 2 mit 200.000 Zuw anderern p.a., um aktuellen Rand bereinigt. 2003: 10. koordinierte Vorausberechnung, Variante 5 mit 200.000 Zuw anderern p.a. Quellen: Stat . BA, DB Research 2003 Mio. 9HUOlQJHUWH /HEHQVHUZDUWXQJ Mädchen Monate gg. Vj., geglättet Jungen -1 1950 60 70 80 90 00 10 20 30 40 2050 *) Lebenserw artung Neugeborener Quellen: Stat . BA, DB Research 5 4 3 2 1 0 3
Seite 1: Themen international Economics 18.
Seite 5 und 6: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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