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16 Aktuelle Themen wird dieses Angebot in den folgenden Jahren zum überwiegenden Teil auch am Markt verbleiben. Im gesamten Bundesgebiet entspricht der Nachfragerückgang von 2030 bis 2050 rd. 1,3 Mio. Wohnungen à 110 m², über drei Viertel davon entfallen auf die alten Bundesländer, und der Überhang dürfte nicht gleichmäßig verteilt, sondern konzentriert in Fortzugsgebieten anzutreffen sein. Dort setzt der Nachfragerückgang auch deutlich früher ein. Dem Stadtumbau Ost wird mancherorts bereits in zehn bis fünfzehn Jahren der Stadtumbau West folgen. Die naheliegende Folgerung ist zwar der Abriss von Wohnungen; das stellt sich jedoch als schwer zu organisierende Aufgabe dar, denn die Eigentümer der abgerissenen Wohnungen müssten von den Profiteuren kompensiert werden. Dies zu organisieren, könnte Aufgabe des Staates sein. 15 Staatlich subventionierter Abriss kann nur dort eine Alternative sein, wo gravierende externe Effekte auftreten (z.B. Sicherheitsrisiken in verwahrlosten Gebieten). Subventionierter Abriss könnte mittelfristig zum Problem werden, wenn dadurch falsche Signale an zukünftige Investoren gegeben werden (Moral Hazard Problematik). Können sich nämlich Investoren darauf verlassen, dass eine Fehlinvestition im Ernstfall durch staatliche Prämien aufgefangen wird, sinkt das Risiko der Investition und Überangebot wird wahrscheinlicher. Bei staatlicher Förderung muss also immer die Einmaligkeit der Maßnahme sowie ihre Befristung betont werden. Darüber hinaus ist insbesondere in den Regionen mit Überangebot auf Neubauförderung zu verzichten, um eine weitere Angebotsausdehnung zu beschränken. 3.4 Strukturelle Verschiebungen Die Flächenprognose bietet eine Größenordnung für die spätere Neubauentwicklung. Die tatsächliche Zusatznachfrage und der damit verbundene Neubaubedarf hängen neben der regionalen Verteilung maßgeblich von den strukturellen Verschiebungen der Nachfrage im Zuge der demografischen Entwicklung ab. In Westdeutschland wird die Wohnfläche der jüngeren Haushalte (unter 45 Jahre) bis 2030 um rd. 20% zurückgehen, bis 2050 sogar um 30% gg. dem Referenzjahr 2000. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage der älteren Haushalte (über 65 Jahre) bis 2040 stetig zu. Bis dahin wirkt der Remanenzeffekt für die Baby-Boomer-Generation stark expansiv. Im Jahr 2040 dürfte der Anteil der nachgefragten Wohnfläche der älteren Haushalte gut 40% der westdeutschen Gesamtnachfrage ausmachen. Derzeit ist es knapp ein Viertel. In Ostdeutschland dürfte der Struktureffekt sogar noch stärker ausfallen: Derzeit bewohnen die älteren Haushalte gut ein Fünftel der gesamten Wohnfläche. Bis 2050 nimmt die nachgefragte Fläche dieser Altersgruppe um über 120% zu, sodass ihr Anteil dann auf über 40% kommen wird. Während in Westdeutschland der Remanenzeffekt gegen Ende der 30er Jahre dieses Jahrhunderts zu Ende gehen wird, könnte er in Ostdeutschland noch länger nachwirken, da die Kohorteneffekte in Ostdeutschland stärker ausgeprägt sind - vorausgesetzt die Wanderungsverluste ebben allmählich ab. Die Zäsur der Wiedervereinigung wirft auf den Wohnungsmärkten einen sehr langen Schatten. Diese Entwicklung hat zahlreiche Implikationen für die Wohnungsmärkte. Zunächst wird die Nachfrage jener Gruppe am stärksten sinken, die in der Vergangenheit am häufigsten unter Knappheiten gelitten hatte: 15 Vgl. dazu Eekhoff, J. (2002), Wohnungspolitik, 2. Aufl., Tübingen. Economics 18. September 2003 Staatlich subventionierter Abriss kann zum Problem werden Neubauförderung in Regionen mit Überangebot ist zu beenden :RKQIOlFKHQQDFKIUDJH QDFK $OWHUVJUXSSHQ :HVWGHXWVFKODQG 200 2000=100 180 > 65 J. Baby-Boomer gehen in Rente Gesamt 160 140 120 100 45 - 65 J. < 45 J. 80 60 00 10 20 30 40 50 Quelle: DB Research
18. September 2003 Aktuelle Themen die Gruppe der jungen Familien, die eine bezahlbare Wohnung suchen. Die Nachfrage nach standardisierten Reihenhäusern dürfte in den alten Bundesländern mittelfristig daher deutlich zurückgehen – ebenso die Preise. Am stärksten werden jene Regionen betroffen sein, die den äußersten Ring um die Wirtschaftszentren bilden. Unter der Annahme, dass die starken Wirtschaftscluster weiterhin Bestand haben und diese Cluster auf die Präsenz der Mitarbeiter angewiesen sind, werden die Zentren den größten Teil der Arbeitskräfte anziehen (siehe dazu auch Punkt 4). Teilweise wird es darüber hinaus zu Substitutionsprozessen kommen, wenn diese Reihenhäuser für Mieter aus einfachen Mehrfamilienhäusern bezahlbar werden, sodass auch hier Nachfrage fehlen wird und die Preise unter Druck geraten werden. Der steigende Anteil der älteren Haushalte ist im Wesentlichen auf zwei Ursachen zurückzuführen, die unterschiedliche Auswirkungen für die Wohnungsmärkte haben. Erstens kommt die Generation der Baby-Boomer ins Rentenalter. Eine besonders stark besetzte Kohorte erreicht also das Seniorenalter. Es ist plausibel, dass der Anteil pflegebedürftiger Personen einer Kohorte konstant ist. Dann steigt allmählich der Bedarf an pflegegerechten oder altengerechten Wohnungen. 16 Damit werden Seniorenimmobilien jedoch nicht zwangsläufig zur Goldgrube. Bereits Ende der 90er Jahre gab es eine Welle neuer Projekte. Nicht alle dieser Projekte bestanden den Markttest, sodass sich die Zahl neuer Vorhaben von 1998 bis 2002 wieder halbiert hat. Auch in diesem Marktsegment wird also die Beobachtung der Angebots- und Nachfrageentwicklungen nicht obsolet, denn selbst bei steigender Nachfrage kann es Überangebot geben, wenn übersteigerte Erwartungen und Herdenverhalten am Markt dominieren. Zweitens nimmt die Lebenserwartung zu. Das impliziert ein steigendes Durchschnittsalter, also einen größeren Anteil der Seniorenhaushalte. Wie sich das Nachfrageverhalten der zahlenmäßig wichtigeren Gruppe der nicht pflegebedürftigen Senioren entwickelt, hängt von der relativen Bedeutung von Lebenszyklus- und Kohorteneffekten ab. In diesem Zusammenhang führen die Lebenszykluseffekte dazu, dass die künftigen Senioren so wie frühere Generationen ungern umziehen. Sie bleiben in den Wohnungen, die sie als Familie bewohnt haben. Es könnten jedoch auch Kohorteneffekte hinzu kommen. Die Senioren der Zukunft müssen sich nicht dergestalt analog zu ihren Eltern und Großeltern verhalten, dass sie in den Wohnungen bleiben, die sie als Familie bewohnten. Es ist möglich, dass Mobilität für die Menschen heute selbstverständlicher geworden ist und dass die kommenden Generationen daher auch im Alter mobiler sein werden. Zwei Bewegungsrichtungen sind vorstellbar: Zum einen ist der Umzug in die Stadt, wo das kulturelle Angebot größer und die medizinische Versorgung besser ist, eine mögliche Option. Zum anderen dürften landschaftlich attraktive und wirtschaftlich schwache Gebiete, mit sinkenden Boden- und <strong>Immobilien</strong>preisen locken. Es wird wohl alle diese Nachfragetypen geben; da Umziehen aber immer mit hohen Transaktionskosten verbunden ist, dürfte die Gruppe der „Sesshaften“ auch in Zukunft die größte bleiben, auch wenn die anderen Gruppen an Bedeutung gewinnen werden. 16 Dieses Argument gilt auch dann, wenn man plausiblerweise unterstellt, dass die künftigen Senioren gesünder sind als heutige gleichen Alters. Zukünftige Pflegefälle werden später bedürftig, der Anteil der Pflegefälle einer Kohorte dürfte dann in etwa konstant sein. Economics :RKQIOlFKHQQDFKIUDJH QDFK $OWHUVJUXSSHQ 2VWGHXWVFKODQG 2000=100 240 220 > 65 J. 200 180 160 45 - 65 J. 140 120 Gesamt 100 < 45 J. 80 60 00 10 20 30 40 50 Quelle: DB Research Warnung vor übersteigerten Erwartungen und Herdenverhalten auf dem Markt für Seniorenimmobilien Kohorteneffekte sind schwer einzuschätzen 17
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 15: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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