Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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28 Aktuelle Themen native Nutzungen, z.B. Wohnen, Einzelhandel oder Freizeit. Das Potenzial für zusätzlichen Wohnraum ist wie oben gezeigt in der Zukunft begrenzt. Wenn versucht wird, Bürofläche in Wohnfläche umzuwandeln, erzeugt das zunehmend Freiflächen an anderen Standorten. Diese Abhängigkeit wird an Bedeutung gewinnen und muss bei der mittelfristigen Wohnflächenplanung im Auge behalten werden. Dies könnte sogar als Chance begriffen werden, das soziale Leben zurück in die Innenstädte zu holen. Die Folge wäre dann natürlich eine zusätzliche Schwächung der ländlichen Wohnungsmärkte, v.a. im Bereich der Mietwohnungen. 4.3 Auswirkungen für Immobilienanlageprodukte Es wurde gezeigt, dass die Nachfrage nach Büroflächen unter plausiblen Annahmen durch die heute angelegten demografischen Trends spätestens ab 2020 - vielerorts sogar früher - erheblich sinken wird. Das wirft die Frage auf, ob die indirekte Immobilienanlage eine sinnvolle Anlage bleibt. Die Frage ist nicht zuletzt deswegen relevant, da viele private und institutionelle Anleger im Zuge der Dot-com-Euphorie und der darauf folgenden Ernüchterung Geld verloren haben und jetzt auf der Suche nach sicheren Häfen sind. Die Suche wird durch die aktuelle Diskussion um den Reformbedarf des Rentensystems zusätzlich motiviert. Die sehr starken Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind sichtbarer Ausdruck dieser Suche. Sollte der Anleger also mittelfristig sein Portfolio wieder zu Lasten der Immobilienprodukte umschichten? Auf den ersten Blick ist man geneigt, die Frage ohne Einschränkungen zu bejahen, da die Risiken auf den Immobilienmärkten aufgrund der langen Marktwirksamkeit des Angebots in Zukunft zunehmen werden. Dennoch bleiben die grundsätzlichen Argumente für indirekte Immobilienprodukte auch in Zukunft erhalten: z.B. die relativ niedrige Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien oder Bonds sowie die planbaren Zahlungseingänge aus Mieten bei langer Vertragslaufzeit. Es darf auch nicht vergessen werden, dass auch die anderen Anlageklassen negativ von der demografischen Entwicklung in Deutschland betroffen sein werden. Anders als bei Unternehmensanleihen oder Aktien ist für Immobilien die regionale Verteilung des Bevölkerungsrückgangs maßgeblich. Zwar lassen sich plausible Trends in die Zukunft fortschreiben und so Nachfrageentwicklungen in einzelnen Regionen ableiten. Bei einem Planungshorizont von 50 Jahren kommt es jedoch selbst bei marginalen Parameteränderungen zu großen Verschiebungen in der regionalen Nachfrage. Wenn es faktisch unmöglich ist, die exakte regionale Verteilung der rückläufigen Nachfrage zu prognostizieren und Angebotsüberhänge tendenziell zu lange am Markt verbleiben, gewinnen Diversifikationsstrategien an Bedeutung. Anleger sollten bei Immobilienanlagen in Deutschland stärker auf regionale Streuung und Diversifikation über die verschiedenen Immobiliensparten achten. Da die Bevölkerungsentwicklung nicht in allen Ländern synchron verläuft, kann man das demografische Risiko durch internationale Diversifikation des Portfolios streuen. Das Argument von Börsch-Supan et al. (2003), dass globale Anlagestrategien vor dem Absturz der Kapitalrendite bewahren, 24 gilt auch für Immobilieninvestitionen. Der Immobilienmarkt wird zwar immer regional bleiben, die Immobilienanlage dürfte sich jedoch in Zukunft weiter internationalisieren. Je globaler der Immobilienan- 24 Vgl. Börsch-Supan, A., Ludwig, A., Sommer, M. (2003), Demographie und Kapitalmarkt, DIA, Köln. Economics Indien USA Irland UK Frankreich Niederlande Deutschland Polen Spanien Ungarn Italien 18. September 2003 Umwidmung von Büroflächen wird auch Wohnungsmärkte treffen (QWZLFNOXQJ GHU =DKO GHU (UZHUEVIlKLJHQ LQWHUQDWLRQDO 2000 bis 2050 -50 0 50 100 *) Anmerkung: Personen zw ischen 15 und 65 Jahren Quelle: UN %
18. September 2003 Aktuelle Themen lagemarkt wird, desto geringer werden die Renditeabschläge auf Immobilienprodukte ausfallen. Um von der Globalisierungsstrategie zu profitieren, bedarf es freilich umfassender Marktkenntnis. Denn ein globales Portfolio allein bietet nur dann höheren Schutz, wenn sich der Anleger darauf verlassen kann, dass nicht neue, auf die fehlende Marktkenntnis zurückzuführende Risiken eingekauft wurden. Das hat zwei Implikationen für die Immobilienbranche. Zum einen folgt daraus die weitere Professionalisierung der Branche. Zum anderen dürfte es zu weiterer Konzentration bei den Anbietern indirekter Immobilienprodukte kommen, da es bei diversifizierten Immobilienprodukten Größenvorteile gibt. 5. Schlussbemerkungen Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird aller Voraussicht nach ab 2010 beschleunigt zurückgehen. Da immer weniger Kinder geboren werden und die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge allmählich das Rentenalter erreichen, geht der Bevölkerungsrückgang mit einer spürbaren Alterung der Gesellschaft einher. Das hat schwerwiegende Auswirkungen auf Wohn- und Büromärkte. Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass weniger Menschen weniger Wohnraum und weniger Bürofläche beanspruchen. Das gilt aber nur dann, wenn alle sonstigen Faktoren unverändert bleiben. Das ist jedoch nicht realistisch und daher bedarf es einer differenzierteren Analyse. Die Ergebnisse der Studie lassen sich in zehn Kernaussagen zusammenfassen: 1. Die Wohnflächennachfrage in Deutschland insgesamt wird ab 2030 zurückgehen. Bis dahin kann der Bevölkerungsrückgang durch steigende Haushaltszahlen und die zunehmende Wohnflächenversorgung überkompensiert werden. Beide Effekte lassen sich auf das geänderte Nachfrageverhalten einer alternden Gesellschaft zurückführen. Das Nachfragewachstum fällt jedoch deutlich geringer aus als in früheren Jahrzehnten. 2. Regionale Unterschiede zwischen Wohnungsmärkten werden sich in Zukunft verstärken. In Fortzugsgebieten sind anhaltende Angebotsüberhänge und die damit verbundenen spürbaren Preisrückgänge programmiert. Gleichzeitig gibt es regionale Gravitationszentren, in denen auch in Zukunft Wohnungsengpässe möglich sind. 3. Es kommt zu merklichen, qualitativen Nachfrageverschiebungen, z.B. werden altengerechtes und/oder betreutes Wohnen wichtiger, familiengerechte Wohnungen hingegen seltener nachgefragt. 4. Bis 2020 gibt es insbesondere in Westdeutschland neben dem Ersatzbedarf signifikanten Neubaubedarf. Das Volumen des Neubaubedarfs geht jedoch stetig zurück. 5. Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien werden sich bis 2020 allenfalls moderat aufwärts richten. Auf vielen Teilmärkten kommt es bereits vor 2020 zu Preisabschlägen, da vorausschauende Investoren mit der demografischen Entwicklung rechnen lernen. Das könnte bereits zu steigenden Risikoabschlägen führen, bevor die Nachfrage tatsächlich zurückgeht. 6. Sollte der Neubaubedarf nicht umgesetzt werden, sind auf Teilmärkten (regional und qualitativ) auch nach 2020 Preiszuwächse möglich. 7. Die Nachfrage nach Büroraum geht früher und schneller zurück als die Nachfrage nach Wohnraum. Bürohalden können nur dann vermieden werden, wenn das Büroangebot deutlich langsamer ausgeweitet wird als in der Vergangenheit. Economics Globalisierungsstrategie als Ausweg Rückgang der Wohnflächennachfrage Neubaubedarf ab 2010 deutlich rückläufig Büronachfrage wird stärker sinken als Wohnflächennachfrage 29
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 27: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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