Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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10 Aktuelle Themen Weitere Einflussfaktoren der Wohnflächennachfrage Neben der Zahl der Haushalte und der Altersstruktur der Haushalte spielt für die Wohnflächennachfrage zumindest empirisch das Merkmal „Eigentümerhaushalt“ eine Rolle. Während Mieterhaushalte 1998 im Durchschnitt auf gut 70 m² wohnten, kamen die Eigentumsbesitzer auf rd. 120 m² je Haushalt. Selbst wenn man berücksichtigt, dass rein rechnerisch in jedem Eigentümerhaushalt 0,7 Personen mehr wohnen, übersteigt der Wohnflächenverbrauch von Eigentumsbesitzern pro Kopf jenen von Personen in Miethaushalten um gut ein Viertel. Der weitere Verlauf bei der Eigentumsbildung wird erstens durch die Einkommensentwicklung bestimmt, denn gerade den unteren Einkommensgruppen bleibt der Eigentumserwerb aufgrund finanzieller Grenzen verwehrt. Zweitens spielt das Zinsniveau eine Rolle. Je niedriger der langfristige Zinssatz, desto eher <strong>lässt</strong> sich der Kauf einer Wohnimmobilie finanzieren. Drittens versucht der Staat, durch massive Wohneigentumsförderung die Eigenheimquote zu erhöhen. Zwar zeigt die aktuelle Diskussion um die Kürzung der Eigenheimzulage, dass eine dauerhafte Gewährung solcher Förderung keineswegs sicher ist – eine Vorausschätzung der Förderpolitik für die kommenden 50 Jahre erscheint aber nicht zuletzt angesichts der häufigen Kurskorrekturen bei der Wohnungsförderung in der Vergangenheit kaum möglich. Außerdem sollten schleichende, gesellschaftliche Prozesse nicht unterschätzt werden; immerhin umfasst die Untersuchung einen Zeitraum von 50 Jahren. Selbst kleine aber stetige Veränderungen in den institutionellen Rahmen (z.B. Eigenheimförderung, Lasten der Sozialversicherungssysteme) können über diese Zeitspanne eine große Nachfrageänderung bewirken. Prognose der Wohnflächennachfrage Auf der Grundlage der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des mittleren Szenarios des Statistischen Bundesamtes und den oben genannten Treiberfaktoren lassen sich die wichtigsten Entwicklungstrends der Wohnflächennachfrage ableiten. Um die Effekte der demografischen Veränderungen isoliert betrachten zu können, wurde für die westdeutschen Bundesländer der Flächenverbrauch gemäß der letzten vorliegenden Einkommens- und Verbrauchsstichprobe fortgeschrieben. Wie oben skizziert, ist das für die jüngeren Haushalte gerechtfertigt, da sich die Flächennachfrage pro Haushalt in den letzten Jahren fast nicht mehr verändert hat. Auch die schlechten Wachstumserwartungen für das künftige BIP rechtfertigen diese Annahme. Zusätzliche Nachfrage in Westdeutschland entsteht folglich in den kommenden 20 Jahren v.a. durch den anhaltenden Anstieg der Haushaltszahlen sowie aufgrund des Remanenzeffekts, also der Tatsache, dass auch in Zukunft die Mobilität im Alter begrenzt bleibt. Für Ostdeutschland wurde angenommen, dass sich der Flächenverbrauch pro Haushalt allmählich bis 2030 an das Westniveau angleicht. Bereits heute beträgt die Wohnfläche der jüngeren Haushalte (unter 35 Jahre) rd. 95% des Westniveaus. Hier spielt natürlich auch das Preisgefälle eine wichtige Rolle; die Wohnungsmieten in Leipzig oder Dresden sind nur halb so hoch wie jene in Frankfurt, München oder Stuttgart. Bei älteren Haushalten ist der Unterschied deutlich stärker ausgeprägt. In Rentnerhaushalten macht das West-Ost-Gefälle noch über 30% aus. Diese Differenz wird durch den Remanenzeffekt allmählich reduziert. Am Ende des Prognosezeitraums, wenn die heutigen Teenager in Rente gehen, dürften die Unterschiede in der Flächennachfrage über alle Alterskohorten weitgehend nivelliert sein. Zwar werden die Einkommen in Ostdeutschland noch lange Zeit hinter den westdeutschen zurückbleiben, auch die Economics 18. September 2003 Eigentumshaushalte verfügen über mehr Wohnfläche ... ... dies liegt v.a. an Einkommenseffekten :RKQIOlFKH SUR .RSI West-D. Gesamt-D. Ost-D. 00 10 20 30 40 50 Quellen: Stat . BA, DB Research m 2 50 45 40 35 30
18. September 2003 Aktuelle Themen Arbeitslosenquote wird noch sehr lange deutlich über dem Niveau der alten Länder bleiben. Gleichzeitig liegen die Mieten und Hauspreise in Ostdeutschland weit unterhalb der westdeutschen Werte. Die Kaufkraft der ostdeutschen Haushalte, gerechnet in Wohnfläche, dürfte daher nicht unterhalb des westdeutschen Wertes liegen. Das Ergebnis der Wohnflächenprognose mag auf den ersten Blick überraschen: Obwohl die Bevölkerungszahl bereits nach 2012 immer zügiger zurückgeht, nimmt die Wohnflächennachfrage in Deutschland noch bis zum Jahr 2030 zu. Die Wohnfläche pro Kopf dürfte dann um gut 14% über dem heutigen Niveau liegen. Bis zum Ende des Betrachtungszeitraums legt die Flächennachfrage pro Kopf um weitere 4% zu. Da jedoch der Bevölkerungsrückgang beschleunigt voranschreitet, geht die Wohnflächennachfrage insgesamt nach 2030 zurück. Im Jahr 2050 werden freilich noch immer rd. 9% mehr Wohnfläche in Deutschland nachgefragt als im Jahr 2000. Anders als vielleicht aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen für Ost- und Westdeutschland zu vermuten gewesen wäre, nimmt die Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland deutlich stärker zu als in Westdeutschland. Bis in das Jahr 2040 wirkt der Remanenzeffekt: Dann haben sich die Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland in etwa angeglichen. Bis dahin steigt die gesamte Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland um rd. 20%. Derzeit bewohnen ostdeutsche Haushalte über 45 Jahre noch gut 30% weniger Fläche als westdeutsche Haushalte. Diese Differenz verschwindet dadurch, dass jüngere, nachwachsende Jahrgänge bereits heute fast dieselbe Wohnfläche nachfragen wie junge Haushalte im Westen. Die Wohnflächennachfrage der älteren Haushalte wird dann in Ost und West ähnlich sein. Der Remanenzeffekt ist daher in den neuen Ländern ungleich stärker und überkompensiert zusammen mit den noch zunehmenden Haushaltszahlen den Bevölkerungsrückgang bis ungefähr 2040. Aufgrund der stärkeren Alterung in den neuen Ländern haben die Ostdeutschen rein rechnerisch am Ende des Untersuchungszeitraums mehr Wohnfläche je Einwohner als die Westdeutschen. Es darf jedoch auch nicht vergessen werden, dass dies eine reine Flächenprognose ist. Die Konvergenz der Wohnverhältnisse muss sich nicht auf die Qualitäten der Wohnungen beziehen. Außerdem muss betont werden, dass dieses Hauptszenario einen deutlichen Rückgang der Fortzüge aus Ostdeutschland unterstellt. Gerade für die neuen Länder bestehen auf dieser Seite hohe Risiken. In Westdeutschland dürfte die Flächennachfrage nach dem Jahr 2020 nur noch sehr geringfügig zunehmen. Gemäß unseren Berechnungen stagniert sie nach 2020 über 10 Jahre lang, da sich die expansiven Kräfte des Remanenzeffekts und der kontraktive Effekt der Bevölkerungsabnahme während dieses Zeitraums in etwa die Waage halten. Nach 2030 geht die Nachfrage zurück, ist aber 2050 noch rd. 7% über dem Niveau von 2000. Selbst wenn man die konservative Bevölkerungsentwicklung der Variante 1 des Statistischen Bundesamtes zugrundelegt, bei der nur 100.000 Personen pro Jahr netto nach Deutschland zuwandern und die Lebenserwartung nur noch geringfügig zunimmt, resultiert noch ein Flächenzuwachs bis 2030 von gut 5% für Gesamtdeutschland. In diesem Szenario, bei dem die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2050 auf 67 Mio. sinkt, liegt die Flächennachfrage insgesamt im Jahr 2050 bereits um über 5% unter dem Niveau des Jahres 2000. Economics :RKQIOlFKHQQDFKIUDJH ELV 2000=100 Ost-D. 00 10 20 30 40 50 Quelle: DB Research Gesamt-D. West-D. 125 120 115 110 105 100 $XVZHLWXQJ GHU :RKQIOlFKHQ LQ 'HXWVFKODQG 7 % gg. Vj. 6 Ost-D. West-D. 90 92 94 96 98 00 10 30 50 Quellen: Stat . BA, DB Research Prognose 5 4 3 2 1 0 -1 11
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 9: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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