Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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Wie stark die zukünftige Entwicklung der deutschen Büromärkte von
dem anhaltenden Strukturwandel zu mehr Bürojobs abhängt, wird durch
unser Referenzszenario „Technische Revolution II“ deutlich. In diesem
Szenario sinkt die Zahl der Bürobeschäftigten ab 2010 ähnlich stark wie
im Status Quo Szenario.
Das Szenario „Arbeitsmarkderegulierung“ dürfte die größte Eintrittswahrscheinlichkeit
besitzen. Auf der einen Seite wird der Strukturwandel zu
mehr Bürojobs zwar noch einige Jahre andauern, sodass dieses Szenario
die Entwicklung unterschätzt. Gleichzeitig ist jedoch zu befürchten,
dass es nicht gelingt, die Arbeitslosigkeit in Deutschland durch Reformen
des Arbeitsmarktes auf das Niveau der natürlichen Rate zu drükken.
Das heißt, das Szenario könnte die mögliche Entwicklung diesbezüglich
überschätzen, sodass der Nettoeffekt in etwa ausgeglichen wäre.
Die Szenarien machen eindrucksvoll deutlich, dass die demografische
Entwicklung in Zukunft dem Wachstumspotenzial der Büromärkte enge
Grenzen setzt. Das gilt umso mehr, je stärker der technische Fortschritt
die Auflösung von tradierten Betriebsstrukturen ermöglicht. Bereits heute
sind viele Bürotätigkeiten problemlos von zu Hause zu erledigen. Es
ist durchaus vorstellbar, dass die Trennung von Heim- und Arbeitsstätte,
die am Ende der Industriellen Revolution stand, durch die I&K-Revolution
zumindest teilweise rückgängig gemacht wird. Inwiefern diese Gegenbewegung
tatsächlich einsetzt, dürfte in Zukunft eher vom Willen der
Arbeitnehmer und Arbeitgeber abhängen, als von der technischen Machbarkeit.
Natürlich wird sich dieser Prozess eher über Jahrzehnten als
über wenige Jahren erstrecken. Gerade das Szenario „Technische Revolution
II“ hat jedoch deutlich gemacht, dass selbst geringfügige Änderungen
in der Beschäftigungsstruktur über den gesamten Prognosehorizont
gravierende Veränderungen bedeuten können.
Bürofläche pro Bürobeschäftigten
Bisher haben die Szenarien nur die Zahl der Bürobeschäftigten dargestellt.
Um die Entwicklung der Büroflächennachfrage abzubilden, benötigt
man darüber hinaus Vorstellungen über den durchschnittlichen Flächenverbrauch
je Beschäftigten.
In den letzten Jahren entwickelte sich der Flächenverbrauch je Beschäftigten
uneinheitlich. Nimmt man den ungewichteten Durchschnitt von
100 westdeutschen Büromärkten als Maßstab, ließe sich zwar ein schwacher
Aufwärtstrend von 1990 bis 2000 feststellen; dieser fand jedoch zur
Jahrtausendwende sein jähes Ende. Heute liegt der durchschnittliche
Büroflächenverbrauch je Bürobeschäftigten in Westdeutschland leicht
über dem Niveau von 1990. In Ostdeutschland gab es heftigere Anpassungen.
Hier sackte der Flächenverbrauch bis 1995 deutlich ab und nahm
in den letzten Jahren wieder stärker zu. Aus dieser Entwicklung einen
Trend für die Zukunft abzuleiten, fällt aus drei Gründen sehr schwer.
Erstens ist die Entwicklung in der Vergangenheit zumindest teilweise
durch den Immobilienzyklus verursacht. Unternehmen können ihren Flächenverbrauch
in der Regel nicht so schnell anpassen wie die Zahl ihrer
Mitarbeiter. Das führt in konjunkturellen Schwächephasen dazu, dass
sich weniger Mitarbeiter dieselbe Mietfläche teilen. Die Fläche pro Mitarbeiter
nimmt dann nicht deswegen zu, weil es großzügigere Flächenzuteilungen
gab, sondern weil es weniger Mitarbeiter gibt. In Westdeutschland
erkennt man dies daran, dass die niedrigsten Flächenverbrauchszahlen
in den Nach-Boomjahren 1992 und 2001 zu verzeichnen
waren.
Economics
18. September 2003
Demografische Entwicklung setzt
enge Grenzen für deutsche Büromärkte
% URIOlFKH MH %HVFKlIWLJWHQ
West-D.
Ost-D.
90 92 94 96 98 00
23
22
21
20
19
18
17
16
15
Anmerkung: Westdeutschland ist der ungewichtete
Mittelwert von 100 westdeutschen
Städten und Ostdeutschland ist der ungewichtete
Mittelwert von 24 ostdeutschen
Städten.
Quellen: Bulwien, DB Research