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14 Aktuelle Themen Gemäß der regionalisierten Bevölkerungsprognose des BBR müssen sich aber auch einige westdeutsche Kreise auf einen sehr starken Bevölkerungsschwund einstellen. Für Wolfsburg, Osnabrück oder Hagen beispielsweise erwarten die Prognostiker des BBR bis 2020 eine Abnahme der Einwohnerzahl um rd. 16%. Das würde einem Rückgang an Wohnflächennachfrage um rd. 7% bis 2020 entsprechen. Auch hier ließe sich der Trend bis 2050 fortschreiben – dann könnte die Bevölkerung um 30 bis 40% abnehmen, was einen Verlust an Wohnflächennachfrage um rd. ein Viertel bedeuten würde. Immerhin für jeden fünften westdeutschen Kreis erwartet das BBR einen Bevölkerungsrückgang von mindestens 10% bis 2020. Derart feinstrukturierte Prognosen versprechen freilich eine Genauigkeit, die in der Realität kaum erfüllt werden kann. Je kleingliedriger die Betrachtungsebene, desto bedeutsamer werden Veränderungen bei den Wanderungsannahmen. Das gilt gerade bei solch langem Analysehorizont. Der Zu- oder Fortzug einer einzigen Niederlassung eines Großunternehmens kann auf Kreisebene große Verwerfungen durch die dadurch induzierten Wanderungsströme bewirken. 3.3 Angebot von Wohnraum Bisher wurden ausschließlich Aussagen zur Entwicklung der Nachfrageseite gemacht. Das ist gerechtfertigt, da demografische Veränderungen direkt auf die Nachfrage wirken. Wenn man aber Marktreaktionen einschätzen möchte, muss man auch das Angebot im Blick haben. Erst das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis und damit die Rendite einer Immobilie. Hierbei sind offensichtlich zwei Punkte wichtig: Erstens, wie schnell passt sich das Angebot an Nachfrageänderungen an? Zweitens, was passiert dort, wo es bereits heute Angebotsüberhänge gibt (v.a. Ostdeutschland)? In Deutschland wurden 2001 rd. 28.000 Wohnungen abgerissen – die meisten davon um Verkehrs- und Freiflächen zu schaffen. Dieser Abgang entspricht weniger als 1 Promille des Bestands. Dies unterschätzt jedoch die Höhe des Ersatzbedarfs, da auch in der Vergangenheit Maßnahmen im Bestand vorgenommen worden sind, die letztlich Ersatz darstellen (Zusammenlegung von Wohnungen). Für die weiteren Berechnungen wurde eine Abgangsquote von 0,3% angenommen. 12 Wenn man die Nachfrageänderungen und den durch Abgang entstehenden Ersatzbedarf zusammenzählt, erhält man den gesamten Neubaubedarf für die kommenden Jahre. Aufgrund der außergewöhnlichen Angebotssituation in Ostdeutschland, ist es sinnvoll, zwischen alten und neuen Bundesländern zu differenzieren. In den alten Ländern müssten gemäß unserer Flächenprognose bis zum Jahr 2010 noch gut 275.000 Wohnungen à 110 m² pro Jahr fertiggestellt werden. Fast zwei Drittel davon sind auf zusätzliche Nachfrage zurückzuführen. 13 Das bedeutet, dass bis zum Jahr 2010 in Westdeutschland rd. 15% mehr Wohnungen pro Jahr fertig werden müssten als im vergangenen Jahr. In den zwanzig Jahren nach 2010 nimmt die Zusatznachfrage immer mehr ab, nach 2030 gibt es quasi nur noch das mengenmäßige Erfordernis, Abgänge zu ersetzen. 12 Mit diesen Werten rechnet auch das BBR (vgl. Metzmacher, M. und Waltersbacher, M. (2001), Entwicklung des Wohnungsangebotes und zukünftiger Neubaubedarf bis 2015 in: BBR [Hrsg.], Wohnungsprognose 2015, Bonn). Auch das empirica Institut rechnet mit 0,3% in seinem Risiko-Szenario (vgl. Simons, H. (1999), Perspektiven des westdeutschen Wohnungs- und Büromarktes bis 2030, Berlin). 13 Setzt man den Ersatzbedarf auf 0,5% anstatt 0,3%, müssten in Westdeutschland bis 2010 rd. 340.000 Wohnungen p.a. fertiggestellt werden. Economics 18. September 2003 Auch westdeutsche Regionen geraten unter Druck )HUWLJVWHOOXQJVEHGDUI LQ :HVWGHXWVFKODQG ’000 Wohnungen p.a. Ersatzbedarf Zusatznachfrage 2010 2020 2030 2040 2050 300 250 200 150 100 50 Anmerkung: Die Rechnung basiert allein auf der Flächenprognose. Qualitative Nachfrageveränderungen bleiben hier unberücksichtigt. Diese sorgen zukünftig für Zusatznachfrage. Quelle: DB Research 0
18. September 2003 Aktuelle Themen In Ostdeutschland stellt sich die Situation aufgrund des bereits bestehenden Angebotsüberhangs noch dramatischer dar: Derzeit stehen bereits rd. 1,3 Mio. Wohnungen leer; gut die Hälfte davon dürfte sofort bezugsfähig sein. 14 Rein rechnerisch könnte also die gesamte bis 2010 entstehende Zusatznachfrage aus dem bezugsfähigen Bestand befriedigt werden – und es würden 2010 noch immer 700.000 (bislang nicht marktfähige) Wohnungen leer stehen. Es ist plausibel, dass es Nachholbedarf im Eigenheimsegment gibt, der nicht aus dem beschriebenen Bestand gedeckt werden kann (Mismatch). Schreibt man die Fertigstellungszahlen von Eigenheimen für 2002 fort (gut 30.000 Einheiten), dann könnte – rein rechnerisch – der heute bezugsfähige Leerstand die gesamte Mehrnachfrage bis zum Ende des Untersuchungszeitraums abdecken. Auch wenn es natürlich undenkbar ist, dass der heute sanierte, bezugsfähige Wohnraum bis 2020 - oder sogar darüber hinaus - unbenutzt leer stehen kann, zeigt dies den massiven Überhang im ostdeutschen Wohnungsangebot. Wahrscheinlich werden in den nächsten 20 Jahren nur rd. 40.000 Wohnungen in den neuen Bundesländern neu fertiggestellt. In den kommenden Jahrzehnten würden also im Durchschnitt deutlich weniger Wohnungen in Ostdeutschland fertig als 2002. Trotz dieses geringen Fertigstellungsvolumens würde der Leerstand kaum geringer werden. Stehen immer mehr Wohnungen über Jahrzehnte leer, wird der Anteil der unbewohnbaren Flächen zunehmen. Diese Flächen werden sich wahrscheinlich nicht gleichmäßig über die Wohnungsmärkte verteilen, sondern auf wenige Angebotssegmente in einzelnen Stadtteilen konzentrieren. Solche Entleerungsprozesse dürften sich ab einer kritischen Grenze sogar beschleunigen, wenn der Eindruck von Verwahrlosung als Sicherheitsrisiko empfunden wird. Abriss in Ostdeutschland und später auch im Westen Bisher reagierte der Wohnungsmarkt auf die zunehmende Nachfrage zeitverzögert durch zusätzliches Angebot, wodurch der Wohnungsmarkt wieder ins Gleichgewicht gebracht wurde. Dabei sorgten die steigenden Mieten und Kaufpreise als Signale für Investoren und Häuslebauer. Diese Funktionsweise gilt jedoch nur eingeschränkt, wenn die Nachfrage zurückgeht, denn das Angebot ist persistent. Im Falle von Angebotsüberhang reagieren zwar auch die Preise und Mieten – sie geben nach –, jedoch führen diese Preissignale nicht zu einer Angebotsanpassung. Auf den meisten Märkten gehört der Wohnungsbestand sehr vielen einzelnen Marktakteuren. Würde ein einziger Teilnehmer einen Teil seiner Wohnungen abreißen, kämen die mit der Angebotsverknappung verbundenen Preiserhöhungen allen Konkurrenten und nur zu einem geringen Teil ihm selbst zu Gute. Die Nutzen des Abrisses werden sozialisiert, die Kosten verbleiben beim Einzelnen. Daher unterbleibt eine solche Maßnahme. Dieses „Sperrklinken-Problem“ beim Wohnungsangebot wird es zunehmend auch in westdeutschen Regionen geben. Zwar liegt die Nachfrage nach Wohnraum auch im Jahr 2050 noch deutlich über dem Niveau von 2000; dieser Vergleich ist aber trügerisch. Angenommen man hatte für das Jahr 2030 für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt gesorgt, so 14 vgl. Franz, P. (2001), Wohnungsleerstand in Ostdeutschland: differenzierte Betrachtung notwendig, in: Wirtschaft und Wandel 11/2001, S. 263-267. Economics Nachholbedarf im ostdeutschen Eigenheimsegment Langfristig werden in Ostdeutschland nur 40.000 Wohnungen p.a. fertig Angebotsüberhänge lassen sich nur schwierig abbauen Sperrklinken-Problem auf der Angebotsseite 15
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