Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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8 Aktuelle Themen tumseinbußen kommt. In den 60er Jahren nahmen die preisbereinigten Pro-Kopf-Einkommen noch um jahresdurchschnittlich 3,5% zu; in den 90er Jahren legte das reale Pro-Kopf-BIP nur noch um 1,3% p.a. zu. Aktuelle Prognosen legen nahe, dass in den nächsten Jahrzehnten mit keiner stärkeren Dynamik gerechnet werden kann. 9 Falls es keine einschneidenden Änderungen auf dem Arbeitsmarkt gibt, dürfte die durchschnittliche Wachstumsrate der Pro-Kopf-Einkommen nicht über den niedrigen Wert der 90er Jahre hinausgehen. In einem Worst-case-Szenario, bei dem keine Zuwanderung unterstellt wird und der Produktivitätsfortschritt aufgrund der veränderten Altersstruktur der Erwerbsbevölkerung nur noch halb so hoch ausfällt wie in den vergangenen zehn Jahren, schrumpft die deutsche Wirtschaft. Die Pro-Kopf-Einkommen werden dann zwar noch steigen, da die Bevölkerungszahl schneller zurückgeht als die Wirtschaft schrumpft. Im Jahresmittel erhöhen sich die Pro-Kopf-Einkommen jedoch nur noch um rd. einen halben Prozentpunkt. Höchstens in unserem optimistischen Szenario, bei dem das tatsächliche Renteneintrittsalter innerhalb von fünf Jahren auf 65 Jahre steigt und die Wochenarbeitszeit allmählich um sechs Stunden angehoben wird, könnten die deutschen Pro-Kopf-Einkommen wieder mit der Rate der 80er Jahre, also mit rd. 2% zunehmen. Allein die heftige Diskussion über den Vorschlag der Rürup-Kommission, das gesetzliche Renteneintrittsalter ab 2011 innerhalb von 24 Jahren um zwei Jahre zu erhöhen, verdeutlicht, dass dieses „Upside-Szenario“ kaum mehr als ein Rechenexempel ist. In den kommenden Jahrzehnten dürften folglich die Einkommenseffekte nur sehr gering ausfallen. Dennoch wird die Wohnfläche pro Haushalt auch in den kommenden Jahren zunehmen. Dafür sind dann aber in erster Linie Altersstruktureffekte verantwortlich. Haushaltsstruktur und Wohnraumnachfrage Die positiven Nachfrageeffekte einer alternden Gesellschaft mögen auf den ersten Blick überraschen. Schaut man sich den Wohnflächenverbrauch der Haushalte gemäß der letzten Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) von 1998 an, fällt auf, dass ältere Haushalte im Durchschnitt weniger Fläche bewohnen als Haushalte mittleren Alters. Westdeutsche Haushalte, deren Haushaltsvorstand über 70 Jahre zählt, fragten beispielsweise 1998 rd. 20% weniger Wohnfläche nach als Haushalte, deren Haushaltsvorstand 1998 zwanzig Jahre jünger war. In Ostdeutschland ist dieser Struktureffekt sogar noch ausgeprägter. Das könnte zu der Vermutung verleiten, dass im Falle einer alternden Bevölkerung die Nachfrage dramatisch zurückgeht, da der Anteil älterer Haushalte mit geringerem Flächenverbrauch steigt. Diese Schlussfolgerung zogen auch Mankiw und Weil in der eingangs zitierten Studie. Der scheinbar plausible Schluss ist jedoch unzulässig, da hierbei Lebenszyklus- und Kohorteneffekte vermengt werden. Kohorteneffekte kennzeichnen Unterschiede zwischen verschiedenen Geburtsjahrgangsgruppen. Diese beruhen z.B. auf gesellschaftlichen Werteverschiebungen oder den oben beschriebenen Einkommenseffekten. In den Einkommens- und Verbrauchsstichproben lassen sich solche Kohorteneffekte in der unterschiedlichen Wohnraumnachfrage je Altersklasse zu den jeweiligen Erhebungszeitpunkten näherungsweise erfassen. So bewohnten 60-jährige Westdeutsche 1998 rd. 7,5% mehr Wohnraum als 60-jährige Westdeutsche zehn Jahre früher und sogar fast 20% mehr Fläche als dieselbe Altersgruppe 1978. 9 Vgl. Gräf, B. (2003), Deutsches Wachstumspotenzial: Vor demografischer Herausforderung, Aktuelle Themen Nr. 277, Deutsche Bank Research. Economics 18. September 2003 :DFKVWXPVUDWH GHU 3UR .RSI (LQNRPPHQ % gg. Vj. best-case status quo worst case 61-70 71-80 81-90 92-00 00-50 Quellen: St at . BA, DB Research :RKQIOlFKH SUR +DXVKDOW unter 25 25- 35 Quelle: EVS 1998 35- 45 West Ost 45- 55 55- 65 m² je Haushalt 65- 70 .RKRUWHQ XQG /HEHQV]\NOXV HIIHNWH :HVWGHXWVFKODQG EVS 1998 Jahrgang 1958 unter 25 25- 35 35- 45 45- 55 70 + m² je Haushalt EV S 1988 Jahrgang 1928 EV S 1978 Quellen: Stat. BA, EVS 1978, 1988, 1998 55- 65 65+ 5 4 3 2 1 0 110 100 90 80 70 60 50 40 120 100 80 60 40 20 0
18. September 2003 Aktuelle Themen Daneben beschreiben Lebenszykluseffekte das Nachfrageverhalten eines typischen Haushalts über seinen Lebenszyklus. Gerade in jungen Jahren steigt die Wohnungsnachfrage je Haushalt noch sehr zügig an, z.B. weil geheiratet wird, Kinder geboren werden und Löhne und Gehälter stärker ansteigen als in späteren Jahren. Ein damals junger Durchschnittshaushalt (z.B. Jahrgang 1958) fragte 1978 rd. 47 m² Wohnfläche nach. 10 Zehn Jahre später bewohnte der durchschnittliche Haushalt des Geburtsjahrgangs 1958, jetzt 30-jährig, bereits rd. 77 m², und in der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe von 1998 wurde für den mittlerweile 40-jährigen Haushalt eine durchschnittliche Wohnfläche von fast 100 m² ermittelt. In späteren Jahren innerhalb des Lebenszyklus eines Haushalts kommt es dann kaum noch zu einer Reduktion des Flächenkonsums, selbst wenn Kinder den Haushalt verlassen und das Haushaltseinkommen durch den Renteneintritt sinkt (Remanenzeffekt). Diese Beharrungstendenz liegt nicht nur daran, dass Menschen lieb gewonnene Wohnungen ungern verlassen. Es gibt auch harte ökonomische Gründe für die sinkende Umzugsfreudigkeit im Alter: Erstens bedeutet jeder Umzug Transaktionskosten. Da ältere Haushalte im Durchschnitt über mehr Hausrat verfügen als jüngere Haushalte, nehmen die Transaktionskosten zu. Wenn darüber hinaus kein Arbeitsplatzwechsel den Umzug begründet, können die Umzugskosten nicht über den Steuerabzug teilweise sozialisiert werden. Zweitens sind Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen in Deutschland schwer durchzusetzen. Vermieter sind dann darauf angewiesen, Mieterwechsel für Mietanpassungen zu nutzen. Diese Gründe haben dazu geführt, dass z.B. Haushalte des Jahrgangs 1928 bei der letzten vorliegenden Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 1998 mit 70 Jahren auf nahezu derselben Wohnfläche lebten wie zwanzig Jahre zuvor mit 50 Jahren. Zwar ist die derzeit gemessene durchschnittliche Wohnraumnachfrage der Rentner geringer als die durchschnittliche Nachfrage der Haushalte in der Lebensmitte. Das <strong>lässt</strong> sich jedoch nicht einfach in die Zukunft fortschreiben, da zukünftige Rentner anders leben werden als heutige Rentner. Aufgrund des starken Remanenzeffekts werden sie in etwa dieselbe Fläche nachfragen wie sie es als Mittvierziger tun. Da gleichzeitig die heutigen Mittvierziger und Mittfünfziger aufgrund der Kohorteneffekte auf mehr Fläche wohnen als frühere Generationen, dürfte die Veränderung in der Altersstruktur netto einen Zuwachs an Wohnflächennachfrage bedeuten. Das gilt zumindest dann, wenn die bisher gültigen empirischen Befunde in ähnlicher Form in Zukunft Bestand haben. Das kann, muss aber nicht so sein, denn die zukünftigen Senioren haben andere Lebenserfahrungen gesammelt als frühere Generationen. Das könnte sich auch in einer erhöhten Mobilität und Offenheit für neue Wohnformen äußern. Daher werden im weiteren Verlauf verschiedene Alternativszenarien präsentiert, die mögliche Kohorteneffekte berücksichtigen. Zwar gibt es seit den frühen 80er Jahren scheinbar keine Kohorteneffekte bei jüngeren Haushalten. Die 30-jährigen Haushalte wohnen auf genauso viel Fläche wie die 30-jährigen 1988 und 1978. Berücksichtigt man jedoch, dass heute rd. 70% der Haushalte in der Altersgruppe unter 25 Jahren aus Einpersonenhaushalten bestehen und dass deren Anteil vor zwanzig Jahren noch zehn Prozentpunkte niedriger lag, wird deutlich, dass die Flächenversorgung pro Kopf gestiegen sein muss. 10 Die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe ermittelt den Flächenverbrauch nach Altersgruppen. Hier wird vereinfachend von Geburtsjahrgängen gesprochen, die in der Mitte der jeweiligen Altersgruppe liegen. Exakter müsste man von einem Durchschnittshaushalt der Jahrgänge 1953 bis 1963 sprechen. Economics 3HUVRQHQ MH +DXVKDOW QDFK $OWHUVJUXSSHQ < 25 25- 35 35- 45 45- 55 Quelle: Stat . BA, M ikrozensus 55- 65 Personen je Haushalt Durchschnitt 2002 65- 75 75+ Veränderung in der Altersstruktur sorgt für Zusatznachfrage 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 9
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 7: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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