Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans

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26 Aktuelle Themen gende Beispielsrechnung wird angenommen, die Zahl der Bürobeschäftigten entwickelt sich – wie in der Vergangenheit - parallel zum bayerischen Mittelwert. Die Gesellschaft für Immobilienforschung (gif) weist für die Stadt München einen Büroflächenbestand von 9,7 Mio. m² für das Jahr 2002 aus. 22 In dem Status Quo Szenario, bei dem alle Parameter konstant bleiben, findet diese Fläche über den gesamten Prognosezeitraum nicht mehr ausreichend Nachfrager. Im Jahr 2050 würde das heutige Marktangebot sogar um fast 20% die Marktnachfrage übersteigen. Selbst in dem Szenario „Arbeitsmarktderegulierung“, in dem die Arbeitslosenquote allmählich auf 4% sinkt und das Renteneintrittsalter deutlich steigt, müsste man die Fläche bis 2020 nur um 1 Mio. m² ausweiten, danach gäbe es keinen weiteren Zusatzbedarf. Es reicht dann aus, den natürlichen Abgang teilweise zu ersetzen. Diese Rechnung schließt einen Flächenleerstand von 5% ein. Hält der Strukturwandel an, und bildet das Szenario „Mehr Bürojobs“ die künftige Entwicklung in der bayerischen Hauptstadt am ehesten ab, müsste das Flächenangebot (inkl. Leerstand von 5%) bis 2030 um rd. 3,5 Mio. m² zunehmen. Das bedeutet, selbst in unserem optimistischsten Szenario müsste das Büroflächenangebot nur um knapp 1% p.a. wachsen, also etwa halb so stark wie in den letzten zehn Jahren. Ab 2030 dominiert die Demografie auch die Nachfrageentwicklung auf dem Münchener Büromarkt. Dann ist die Phase wachsender Büromärkte vorbei. Bestehende Büroflächen werden dann den Markt verlassen müssen und Grundstücke umgenutzt werden. Am dramatischsten stellt sich die Situation im Szenario „technische Revolution II“ dar. Der teilweise Übergang zur Telearbeit und der relative Bedeutungsgewinn von sozialen Diensten drücken die Nachfrage nach Büroraum. Selbst der natürliche Abgang von Bürofläche reicht kaum noch aus, um den Nachfragerückgang zu kompensieren. In diesem Szenario wäre eine intensive Umnutzung von Bürofläche notwendig. 23 Noch deutlicher zeigt sich die Entwicklung in Leipzig. Dieser Büromarkt ist gekennzeichnet durch massive Leerstände. Von den rd. 2,6 Mio. m² Bürofläche stehen heute über 750.000 leer. Nimmt man auch für Leipzig an, dass die Beschäftigungsentwicklung in der Stadt dem sächsischen Durchschnitt entspricht, lassen sich die vier Büromarktszenarien auf die Stadt Leipzig übertragen. Im Status Quo Szenario geht die Nachfrage ab 2010 spürbar zurück. Am Ende des Prognosezeitraums werden dann in Leipzig fast 25% weniger Büros nachgefragt als heute. Sogar in unserem Positiv-Szenario „Mehr Bürojobs“ dürfte erst 2030 in etwa so viel Büroraum nachgefragt werden wie heute angeboten wird. In den darauf folgenden zwei Dekaden nimmt die Flächennachfrage in Leipzig wieder um 13% ab. Sowohl für München als auch für Leipzig lässt sich argumentieren, dass beide Städte in Zukunft stärker zum Dienstleistungszentrum avancieren. Das ist grundsätzlich möglich, und dann würden unsere Beispiel- 22 Je nach Abgrenzung des Büromarktes München werden von Marktbeobachtern Werte zwischen 9,7 Mio. m² und fast 16 Mio. m² berichtet. Hier wird der gif- Abgrenzung gefolgt, da dieser Wert den benutzten Flächenverbrauchskennziffern zugrunde liegt. Natürlich hat die Wahl der Marktabgrenzung keinen Einfluss auf die qualitativen Aussagen der Modellrechnung. 23 Es ist jedoch wahrscheinlich, dass steigende Leerstände die Büromieten senken und dass dieser Prozess für einen Ausgleich sorgt – die Strategie der Telearbeit ist nämlich nur bei sehr teurem Büroraum attraktiv. Je günstiger Büroraum zu mieten ist, desto seltener wird man die Arbeitsorganisation auf den Prüfstand stellen. Economics 2000=100 00 10 20 30 40 50 18. September 2003 )OlFKHQSURJQRVH 6]HQDULR $UEHLWVPDUNWGHUHJXOLHUXQJ NRW Sachsen-Anhalt Quelle: DB Research Bad.-W. Brandenburg =DKO GHU % UREHVFKlIWLJWHQ YRQ ELV LQ %D\HUQ % URIOlFKHQQDFKIUDJH LQ 0 QFKHQ Mehr Bürojobs Status Quo Arbeitsmarktderegulierung Mio. m² IST 2002 00 10 20 30 40 50 Quellen: gif, DB Research Techn. Revol. II 115 110 105 100 95 90 85 80 75 Fürth 18,0% Mittelfranken Augsburg 18,3% Schw aben Kempten 22,1% Schw aben Landshut 22,3% Niederbayern Nürnberg 23,0% Mittelfranken Bamberg 29,4% Oberfranken Würzburg 30,1% Unterfranken München 31,3% Oberbayern Erlangen 37,0% Mittelfranken Aschaffenburg 37,2% Unterfranken Passau 37,8% Niederbayern Coburg 45,3% Oberfranken Rosenheim 51,8% Oberbayern Regensburg 56,9% Oberpfalz Ingolstadt 87,0% Oberbayern �� È Quelle: BA f. Arbeit 13 12 11 10 9 8 7 6
18. September 2003 Aktuelle Themen rechnungen die Flächennachfrage unterschätzen. Das hieße jedoch gleichzeitig, dass andernorts die Nachfrage noch kräftiger einbricht, da es auch bei der Büronachfrage zunehmend um die Verteilung einer sinkenden Gesamtmenge geht. Außerdem dürfte der Preismechanismus für einen partiellen Ausgleich zwischen den Regionen sorgen. Außerdem sollte auch nicht das Risiko-Szenario aus den Augen verloren werden: Technischer Fortschritt könnte in Zukunft zahlreiche Bürotätigkeiten obsolet machen. Auch könnte die Technik in einigen Jahren ermöglichen, dass die Leistungserstellung unabhängiger von zentralen Produktionsstätten wird. Wirtschaftszentren wären dann weiterhin bedeutsam, die Büronachfrage im Zentrum würde jedoch sinken, da ein steigender Anteil der Arbeitskräfte nicht in den zentralen Büros arbeiten müsste. Von dieser Entwicklung wären insbesondere die Bürozentren betroffen, in denen Bürofläche teuer ist und daher das Einsparpotenzial größer ist. 4.2 Angebotsentwicklung Inwiefern die deutschen Büromärkte in den nächsten Dekaden unter wachsendem Überangebot leiden werden und ob in der Folge die Büromieten dauerhaft unter Druck geraten, hängt nicht allein von der Büronachfrage ab: Gerade in schwierigem Marktumfeld ist die angemessene Angebotsentwicklung entscheidend. In den letzten Jahren hat sich der Lebenszyklus von Bürogebäuden deutlich verkürzt, da auch die technischen Anforderungen an Gebäude mit dem zunehmenden Einsatz von I&K-Technologie im Büroalltag gestiegen sind. Im Durchschnitt wird für Bürogebäude heute eine Lebensdauer von 60 Jahren veranschlagt. Das ist jedoch ein Durchschnittswert. Es kommen auch deutlich kürzere Lebenszyklen vor. Eine durchschnittliche Lebensdauer von 60 Jahren bedeutet, dass jedes Jahr 1,7% des Bestands ersetzt werden müssen. Erhaltungsmaßnahmen sind hier nicht inbegriffen, da selbstverständlich ein Bürogebäude auch während der 60 Jahre renoviert wird. Anhaltende Marktverzerrungen, die durch die Demografie bedingt werden, sind also nur dort zu befürchten, wo die Büronachfrage schneller zurückgeht als das Büroangebot durch „natürlichen“ Abgang. In München sinkt die Büronachfrage im Status Quo Szenario ab 2010 und im Szenario „Mehr Bürojobs“ ab 2030 mit einer Rate von jeweils rd. 0,5% pro Jahr. In Leipzig geht die Büronachfrage je nach Szenario zwischen 0,6% („Mehr Bürojobs“ ab 2030) und 0,9% p.a. (Status Quo ab 2010) zurück. Diese Werte liegen deutlich unter der „natürlichen Abgangsrate“. Das hieße, Angebotsanpassungen wären grundsätzlich in der Lage, die strukturellen Nachfragerückgänge zu kompensieren. Entwarnung ist dennoch nicht zu geben: Erstens wird sich der Nachfragerückgang in den darauf folgenden Jahren fortsetzen. In Leipzig nimmt die Nachfrage in allen vier Szenarien ab 2040 mit jahresdurchschnittlich mehr als 1% ab. Zweitens muss auch auf den Büromärkten das Problem des ersatzlosen Rückbaus gelöst werden. Bisher folgte die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes der Ratio, ein altes und ineffizientes Gebäude abzureißen, um ein neues und effizientes Gebäude an dessen Stelle besser vermieten zu können. Wenn man anfangen müsste, Gebäude ersatzlos abzureißen, werden zumindest einige davon am Markt bleiben, da der ersatzlose Abriss nur allen anderen Marktteilnehmern nutzt, nicht aber demjenigen, der den Abriss finanziert. Dann geraten zunächst die unteren Mieten unter Druck, weil einfache, veraltete Gebäude länger auf dem Markt bleiben. Allmählich dürfte dann auch die Durchschnittsmiete belastet werden. Eine zweite Entwicklung folgt daraus: die Umwidmung von Bürogebäuden oder der Grundstücke für alter- Economics % UREHVFKlIWLJWH LQ 6DFKVHQ 110 Sachsen Dresden Leipzig 105 100 95 90 85 Chemnitz 80 1993=100 75 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 Anmerkung: Sachsen ist der gewichtete Mittelwert der Entwicklungen in Chemnitz, Dresden, Görlitz, Leipzig, Plauen und Zwikkau. Quelle: BA f. Arbeit % URIOlFKHQQDFKIUDJH LQ /HLS]LJ Mehr Bürojobs IST 2002 Arbeitsmarktderegulierung Status Quo Mio. m² 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 00 10 20 30 40 50 Anmerkung: Auf die Darstellung des Szenarios "Technische Revolution" wurde verzichtet, um die Abbildung übersichtlich zu halten. Der Verlauf unterscheidet sich nur wenig zu dem Szenario "Status Quo". Quellen: gif, DB Research 27
Seite 1 und 2: Themen international Economics 18.
Seite 3 und 4: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 25: 18. September 2003 Aktuelle Themen
Seite 31 und 32: 18. September 2003 ��

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