Demografie lässt Immobilien wackeln - Demotrans
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18. September 2003<br />
Aktuelle Themen<br />
Das <strong>lässt</strong> sich jedoch nur schwer über 50 Jahre antizipieren. Daher kommen<br />
regionalisierte Studien in der Regel nicht ohne die Annahme aus,<br />
dass sich die Trends zumindest in ähnlicher Richtung fortsetzen.<br />
Das bedeutet für Westdeutschland, dass die drei süddeutschen Bundesländer<br />
Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz überdurchschnittlich<br />
hohe Nachfragezuwächse bis 2030 haben werden (rd. 15%<br />
im Vergleich zum Jahr 2000). Auf der anderen Seite stehen jene Bundesländer,<br />
in denen der Strukturwandel zur modernen Dienstleistungsgesellschaft<br />
bisher langsamer vollzogen wurde. Gerade am Beispiel NRW<br />
wird freilich deutlich, dass es auch innerhalb von Bundesländern gravierende<br />
Unterschiede geben kann, denn natürlich besteht NRW nicht ausschließlich<br />
aus dem Ruhrgebiet.<br />
Entwicklung in Ostdeutschland weiterhin problematisch<br />
In Ostdeutschland nimmt Brandenburg aufgrund der räumlichen Nähe<br />
zur Hauptstadt eine Sonderposition ein. Die Nachfragezuwächse in Brandenburg<br />
konzentrieren sich insbesondere auf die zu Brandenburg zählenden<br />
Wohngebiete im Umkreis von Berlin. Bis zum Jahr 2020 nimmt<br />
die Wohnraumnachfrage noch stetig um fast 1% pro Jahr zu. Danach<br />
schwächt sich der Nachfragezuwachs auf 0,2% pro Jahr ab.<br />
Nachfrageprognosen für ostdeutsche Regionen sind nicht zuletzt deswegen<br />
mit höherer Unsicherheit behaftet, weil es noch kein Wanderungsgleichgewicht<br />
zwischen Ost und West gibt. So hat sich der Fortzug in<br />
den letzten drei Jahren sogar wieder verstärkt. Die vorliegende Studie<br />
rechnet jedoch analog zur Vorgehensweise des BBR mit einer allmählichen<br />
Reduktion des Wanderungsverlusts. In Anbetracht der noch immer<br />
sehr hohen Arbeitslosenquoten in den neuen Ländern könnte sich die<br />
Einwohnerzahl in Ostdeutschland durchaus schneller verringern. Das hätte<br />
gravierende Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Unterstellt man<br />
beispielsweise einen anhaltenden Wanderungsverlust von 50.000 Personen<br />
pro Jahr, der sich proportional über alle Altersgruppen verteilt, sinkt<br />
die Wohnflächennachfrage ab dem Jahr 2020 sehr rapide auf das Ausgangsniveau<br />
zurück. 11<br />
Analyse auf Kreisebene<br />
Natürlich ist eine Analyse auf Ebene der Bundesländer noch immer sehr<br />
grobkörnig. Man benötigt Prognosen für jeden funktionalen Teilmarkt,<br />
denn natürlich entwickeln sich auch die Wohnungsmärkte in den Bundesländern<br />
nicht einheitlich. So schätzt das Bundesamt für Bauwesen<br />
und Raumordnung z.B. für die Kreise Stralsund, Chemnitz und Osterode<br />
bis zum Jahr 2020 einen Bevölkerungsrückgang um rd. 25%. Das entspräche<br />
in etwa einem Rückgang der Haushaltszahl um 18% und einem<br />
Rückgang der Wohnflächennachfrage um 10%. Würde in diesen Regionen<br />
der Bevölkerungsrückgang anhalten und sich die Einwohnerzahl bis<br />
zum Jahr 2050 tatsächlich halbieren, würde die Wohnflächennachfrage<br />
bis zum Jahr 2050 um über 30% nachgeben. Es ist sogar möglich, dass<br />
sich der „Entvölkerungsprozess“ beschleunigt, wenn zunehmend junge<br />
Menschen fortziehen und dadurch die folgenden Generationen fehlen.<br />
Dies dürfte gerade für kleinere Gemeinden gelten, die nicht innerhalb<br />
eines Agglomerationsraumes liegen und folglich kein Einpendelgebiet<br />
mehr darstellen.<br />
11 Dieses Szenario ist dabei in zweierlei Hinsicht noch nicht einmal ein „Horrorszenario“.<br />
Zum einen war der Wanderungsverlust 2001 mit fast 100.000 rd. doppelt so<br />
hoch wie in dem obigen Szenario. Schwerer dürfte jedoch wiegen, dass in der<br />
Regel nur die jüngeren Jahrgänge mobil sind. Wenn aber jetzt v.a. die jungen<br />
Menschen abwandern, fehlen in der Folgegeneration Kinder. Der Bevölkerungsrückgang<br />
beschleunigt sich dann zunehmend.<br />
Economics<br />
:RKQIOlFKHQQDFKIUDJH<br />
2VWGHXWVFKODQG<br />
2000=100<br />
00 10 20 30 40 50<br />
Quelle: DB Research<br />
Hauptszenario<br />
Anhaltende<br />
Abw anderung<br />
Verschärfung auf Kreisebene<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
13