Allreal - Geschäftsbericht 2011 - Allreal Holding AG

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2 Bewertung von Anlageliegenschaften im Bau
In den Anwendungsbereich von lAS 40 fallen auch alle Immobilien, welche für die spätere Nutzung als
Renditeliegenschaft vorgesehen sind und sich aktuell im Bau oder in der Entwicklung befinden. Somit sind
nach lAS 40 auch Immobilien, die für das eigene Anlageportfolio entwickelt und erstellt werden, zum
Marktwert zu bilanzieren. Die Bilanzierung zum Marktwert setzt unter anderem voraus, dass der Fair
Value zuverlässig ermittelt werden kann. Dies ist in der Regel der Fall, wenn eine rechtskräftige
Baubewilligung und ein definitiver Ausführungsentscheid der zuständigen Gremien der Allreal-Gruppe
vorliegen.
Die Marktwertermittlung der Anlageliegenschaften im Bau erfolgt wie bei den Renditeliegenschaften mit
der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert der Immobilie nach Fertigstellung (Beginn Nutzungsphase)
ermittelt und dieser mit den während der Bauphase noch anfallenden Zahlungsströme (Landkosten,
Baukosten, Drittprojektkosten, Gebühren, etc.) risikoadjustiert auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die
vorgängig gemachten Ausführungen zur Wertentwicklung mit der DCF-Methode bei den
Renditeliegenschaften kommen auch bei der Bewertung der Anlageliegenschaften im Bau zur
Anwendung. Die Bewertungsmethodik entspricht den Bewertungsvorschriften gemäss lAS 40 und den
Empfehlungen des International Valuation Standards Board (IVSB) sowie der European Public Real
Estate Association (EPRA).
Als Grundlage für die Bestimmung des Marktwertes der Anlageliegenschaften im Bau stellt die Alireal­
Gruppe Projektberichte zur Verfügung, die Auskunft zum Projektstand (Stand Ausführung, Stand
Vermietung), zu den aufgelaufenen und den voraussichtlich noch anfallenden Projektkosten sowie zu den
Terminen (voraussichtlicher Fertigstellungstermin) geben. Die Unterlagen werden von der Jones Lang
LaSalle AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt.
3 Analyse der Wertveränderung
Der Gesamtwert der Renditeliegenschaften (ohne Anlageliegenschaften im Bau) hat sich gegenüber dem
Vorjahr um CHF 155.9 Mio. oder 6.6% erhöht. Die Wertveränderung des Gesamtportfolios gegenüber
dem Marktwert vom 31. Dezember 2010 begründet sich hauptsächlich durch einen positiven Saldo aus
Portfoliozugängen und -abgängen von CHF 129.8 Mio. Die innere Wertveränderung, welche durch
Veränderungen in den Zahlungsströmen und Änderungen der Diskontierungs- und
Kapitalisierungszinssätze zustande kommt, führte zu einer Wertzunahme von CHF 26.1 Mio.
4 Allgemeine Übersicht Immobilienrnarkt Schweiz
Jones Lang LaSalle führte im vierten Quartal 2011 eine ausführliche Analyse zu verschiedenen
Segmenten und Regionen des Schweizer Immobilienmarktes durch, welche als Grundlage für eine
plausible Prognose der Zahlungsströme in den DCF-Bewertungen verwendet wurde. Einige
Kernaussagen werden im Folgenden kurz zusammengefasst und mit aktuellen Marktentwicklungen
ergänzt.
4.1 Mietmarkt Wohnen
Trotz hoher Wohnbautautätigkeit ist im Jahr 2011 die Leerwohnungsziffer nur geringfügig angestiegen.
Mit 0.94% per 1. Juni 2011 ist die Schweizer Leerwohnungsziffer immer noch als tief zu bezeichnen. Die
Angebotsmieten sind gemäss diverser Mietpreiszinsindizes wie z.B. demjenigen der Schweizer
Nationalbank oder demjenigen von Homegate AG im Vergleich zum Vorjahr weiter angestiegen. Das
höchste Wachstum wurde gemäss Homegate bei den neuen Wohnungen beobachtet, welches im