Allreal - Geschäftsbericht 2011 - Allreal Holding AG

Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls nachhaltige Marktmieten
eingesetzt.
Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen
Liegenschaftsabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige
Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten
anhand der mehrjährigen Jahresbudgets der Allreal. Diese Kosten berücksichtigen
ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der
Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig
sichert. Zukünftige wertvermehrende Investitionen und damit verbundene
Mehrerträge werden deshalb nicht eingerechnet.
Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach
Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in
den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs-
und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger,
risikofreier Anlagen plus eines spezifischen Risikozuschlags.
Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Renditeliegenschaften mit einem
Marktwert von CHF 2 529.2 Mio. per 31. Dezember 2011 würde die isolierte
Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um
50 Basispunkte zu einer Werterhöhung von CHF 278.5 Mio. beziehungsweise
zu einer Wertreduktion von CHF 227.8 Mio. führen.
Entwicklungsliegenschaften
Allreal hält Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 504.1
Mio. per 31. Dezember 2011. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- bzw.
Herstellkosten – inklusive Eigenleistungen für angefangene Bauten – abzüglich
Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag
wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt,
indem die aufgelaufenen und zukünftigen Kosten dem realisierbaren
Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden, unter anderem
aufgrund von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Projekte und
Kostenprognosen von Projektleitern die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse
basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen.
Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in
den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann
eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein.
Steuern
Die Allreal-Gruppe verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben
(31.12.2011: CHF 43.0 Mio.) und -verbindlichkeiten (31.12.2011: CHF 137.6 Mio.),
die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften
anfallen; vgl. 2.24. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften
wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt.
Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen
Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast
ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
2.31 Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung
Allreal verfügt über ein umfassendes Management-System (QMS). Dieses
beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse sowie die dazugehörenden
Allreal Geschäftsbericht 2011
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