RP explication des choix - Accueil - Tours

Vu pour être annexé à la délibération 

du conseil municipal du : 11 juillet 2011

P AR T I E 3 : E X P L I C AT I O N D E S C H O I X 

SOMMAIRE 

CHAPITRE 1 : JUSTIFICATION DU PADD p 3 

1. UN PROJET QUI S'INSCRIT DANS DES DEMARCHES SUPRACOMMUNALES p 4 

2. TOURS CŒUR D'UNE METROPOLE ACTIVE ET ATTRACTIVE p 9 

3. TOURS VILLE DES MOBILITES DURABLES p 12 

4. TOURS VILLE D'ACCUEIL ET DE MIXITE p 16 

5. TOURS VILLE DE LOIRE ET DE L'HARMONIE URBAINE p 22 

CHAPITRE 2 : L'EXPOSE DES MOTIFS DE LA DELIMITATION DES ZONES, 

DES REGLES APPLICABLES ET DES ORIENTATIONS PAR SECTEUR p 28 

1. LES GRANDS PRINCIPES DU ZONAGE p 31 

1.1. La délimitation des grandes catégories de zones (U, AU, A, N) p 31 

1.2. Les zones urbaines (U) p 33 

1.3. Les zones à urbaniser (1AU,2AU) p 63 

1.4. Les zones agricoles (A) p 65 

1.5. Les zones naturelles et forestières (N) p 69 

2. LE REGLEMENT P 79 

2.1. La destination générale des sols (articles 1 et 2) p 79 

2.2. Les conditions de desserte des terrains par les équipements (articles 3 et 4) p 82 

2.3. La superficie minimale des terrains pour être constructibles (article 5) p 83 

2.4. Les règles d'implantation (articles 6, 7, 8) p.83 

2.5. Les autres règles morphologiques (articles 9et 10) p 87 

2.6. Les règles qualitatives (articles 11 et 13) p 92 

2.7. Les règles de stationnement (article 12) p 96 

2.8. Le COS (article 14) p 100 

2.9. Les ZAC P 100 

2.10. L'application de l'article L.111-1-4 du Code de l'Urbanisme P 103 

3. LES ORIENTATIONS D'AMENAGEMENT p 109 

3.1. Cadrage général p 109 

3.2. Typologie des orientations d'aménagement p 109 

4. LES SERVITUDES ET LES DISPOSITIONS PARTICULIERES p 116 

4.1. Les emplacements réservés p 116 

4.2. Les éléments constitutifs de la trame verte et bleue p 118 

4.3. La protection du patrimoine bâti p 125 

4.4. Périmètre d'attente de projet p 126 

4.5. Les secteurs de plan de masse p 127 

4.6. Les zones à risques de mouvements de terrains p 130 

PLU DE TOURS : RAPPORT DE PRESENTATION – EXPLICATION DES CHOIX 

Approbation par délibération du Conseil Municipal en date du 11 juillet 2011 

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CHAPITRE 3 : L'EXPOSE DES MOTIFS DE L'EVOLUTION 

ENTRE LE POS ET LE PLU, P 133 

1. L’EVOLUTION DU CONTEXTE P 134 

1.1. Le contexte intercommunal p 134 

1.2. Le contexte législatif p 134 

2. LES APPORTS DU PLU P 135 

2.1. Les orientations d'aménagement dans les sites à enjeux p 135 

2.2. L'ouverture à la mixité et la promotion du renouvellement urbain p 135 

2.3. L'adaptation des règles de hauteur p 136 

2.4. L'intensification urbaine dans le corridor du tramway p 136 

2.5. La protection des éléments patrimoniaux naturels et bâtis p 136 

2.6. La création d'une zone agricole A p 138 

3. EVOLUTION DU ZONAGE p 138 

4. EVOLUTION DES EMPLACEMENTS RESERVES p 140 

5. EVOLUTION DES ESPACES BOISES CLASSES p 143 

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Approbation par délibération du Conseil Municipal en date du 11 juillet 2011


CHAPITRE 1 : 

JUSTIFICATION DU PADD 



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1. UN PROJET QUI S'INSCRIT DANS DES DEMARCHES SUPRACOMMUNALES 

Les contours du projet de développement et d’aménagement durable de Tours, tout en 

répondant à des problématiques locales, se dessinent en tenant compte des enjeux de 

territoire à l’échelle communautaire et en intégrant les objectifs liés à la mise en œuvre des 

politiques sectorielles et des plans/programmes. 

Ils s'inscrivent pleinement dans les principes de développement durable développés dans 

l'article L.121-1 du code de l'urbanisme et visant : 

- l'équilibre entre extension et renouvellement urbain, 

- la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale, 

- l'utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux. 

1.1. LE CONTEXTE SUPRACOMMUNAL 

Tours constitue le cœur de la communauté d'agglomération et s'affirme comme un maillon fort du futur 

Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT). Elle constitue également l'un des pivots du réseau Val de 

Loire. 

C'est donc en croisant ces différentes échelles que se conçoit le projet de la ville avec pour ambitions 

: 

de conforter son statut métropolitain, 

d'exercer sa pleine responsabilité territoriale en termes d'animation et de structuration à 

l'échelle de l'aire urbaine : le Département dans son ensemble a besoin d'une métropole 

rayonnante pour bénéficier d'un effet d'entraînement et irriguer ses pôles secondaires, 

de répondre aux besoins immédiats des habitants et d'améliorer leur cadre de vie au quotidien. 

Tel que mentionné dans la partie 1 du Diagnostic (Chapitre 1 Tours : Tours dans ses espaces 

de projet), le comité syndical du syndicat mixte de l'agglomération Tourangelle (SMAT) portant 

le SCOT a, par délibération du 7 juillet 2009, pris acte de la première phase de concertation 

relative au diagnostic du territoire. Par ailleurs les grands axes du projet de territoire ont été 

esquissés. 

D'ores et déjà on constate les concordances entre le projet communal et les enjeux 

stratégiques du SCOT en termes : 

de recherche de qualité à travers un projet de renouvellement urbain et ses orientations 

d'aménagement favorisant une structure urbaine harmonieuse riche de ses spécificités 

(axe 1 et 4 du SCOT), 

de volonté de changer les pratiques de mobilité (axe 2 du SCOT) avec le renforcement et la 

mise en cohérence des politiques de transports publics, 

de protection du socle agronaturel avec l'inscription d'une zone A assurant une continuité 

agricole entre les villes de Tours et de Rochecorbon (axe 4 du SCOT : un projet rural tout 

aussi nécessaire que le projet urbain). 

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1.2. LES PROCEDURES SPECIFIQUES (SCOT, PLH, PDU,…) 

Le projet de la ville prend en compte et traduit les procédures et politiques sectorielles ainsi 

que les plans et programmes de portée supérieure. 

LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH) 

Le PADD intègre dans ses options stratégiques les enjeux du programme local de l’habitat seconde 

génération. 

Le potentiel de renouvellement identifié (cf. p 18 "Répondre à tous les besoins en logements") permet 

de satisfaire les objectifs de production annuelle sur la période 2011-2016, soit 675 logements par an. 

Il intègre les objectifs qualitatifs du programme notamment à travers les orientations 

d'aménagement destinées à intégrer qualitativement la production urbaine. 

D’une manière générale, la volonté de diversifier les formes, les tailles et les statuts des 

logements est destinée à permettre : 

- de satisfaire les besoins des habitants et de répondre ainsi à la diversité des situations que 

peuvent rencontrer les ménages et par là-même d’améliorer la fluidité du parcours résidentiel à 

l’intérieur du parc communal et communautaire, 

- de favoriser notamment l’implantation des familles et de poursuivre l'adaptation du parc en tenant 

compte des tendances lourdes de l'évolution des caractéristiques de la population, 

- de faciliter un meilleur équilibre socio-démographique. 

LE PLAN DE DEPLACEMENTS URBAINS (PDU) 

Le Plan de Déplacements Urbains de l’agglomération tourangelle s’attache à poser les principes d’une 

politique structurante croisant mobilité et urbanisme. Tout en épousant la structure de fond de 

l’agglomération, il se propose d’en infléchir à terme les déséquilibres et les dysfonctionnements ou les 

tendances préoccupantes. Il veille enfin à une mise en cohérence des différents documents qui 

touchent à l’organisation urbaine. 

Ainsi, la mise en œuvre du PDU, dans ses objectifs, vise notamment : 

- la maîtrise de l’étalement urbain, générateur de flux automobiles croissants, 

- la diminution de la part de la voiture dans les déplacements. 

- le renforcement des centralités existantes pour limiter la dilution urbaine et favoriser les 

déplacements de proximité, notamment, les circulations douces. 

Les grands axes du projet de développement de Tours souscrivent à ces objectifs. 

1. L'intensification urbaine dans le corridor du tramway et la valorisation du potentiel de 

renouvellement en zone urbaine agglomérée (soumis à des orientations d’aménagement) participent à 

mettre en cohérence l'urbanisation et les déplacements en favorisant notamment le rapprochement 

géographique des fonctions urbaines (développement de la densité dans les secteurs de grande 

mixité). 

2. La valorisation des transports collectifs avec la mise en circulation en 2013 de la première ligne du 

tramway, ainsi que la réorganisation du réseau bus d'une part, et le développement de l'intermodalité 

d'autre part, constituent des leviers performants pour limiter la part de l'utilisation du véhicule 

individuel dans les déplacements. A cela s'ajoute une modulation des règles de stationnement avec 

l'instauration de normes inférieures dans le corridor du tramway. 



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3. Le renforcement des itinéraires de circulations douces et le développement de services autour du 

vélo contribuent à apaiser les pratiques de villes et participent à renforcer le bouquet des mobilités 

durables. 

Par ailleurs le règlement du PLU impose des normes de stationnement pour les 2 roues et des 

emplacements réservés sont inscrits aux documents graphiques pour assurer la continuité des 

différents itinéraires piétons ou cyclables. 

LE SDAGE 

La gestion de l'eau dans toutes ses dimensions reste un objectif majeur pour la ville, réaffirmé dans 

l'axe 4 du PADD ("Vivre en harmonie avec les fleuves") et tel que précisé dans la partie 4 du rapport 

de présentation ("mise en valeur et évaluation environnementale"). 

Il s'agit notamment, par l'application stricte du PPRI, de limiter la vulnérabilité des biens et des 

personnes sachant que l'essentiel du potentiel d'accueil de nouveaux ménages se localise en dehors 

de la zone inondable. 

Mais il s'agit également de poursuivre les efforts mis en œuvre pour assurer la qualité et la durabilité 

de la ressource (périmètre de protection, travaux sur les réseaux, interconnexion, sensibilisation à la 

gestion économe de l'eau…). L'utilisation du Cénomanien n'est prévue qu'en cas de pollution de la 

Loire nécessitant l'arrêt du pompage dans la nappe alluviale. Ce dispositif s'inscrit pleinement dans 

l'objectif fixé par la mesure 7C5 du SDAGE de limiter les prélèvements dans le cénomanien. 

LE PATRIMOINE MONDIAL DU VAL DE LOIRE 

Le périmètre classé au patrimoine mondial UNESCO sur la commune de Tours comprend : 

- les quais et les coteaux en rive droite de la Loire 

- les secteurs anciens au sud de la Loire délimités par les boulevards Heurteloup, Béranger et la 

rue Léon Boyer. 

Ville ligérienne, reconnue pour son ordonnancement, sa lisibilité, la qualité de sa trame bâtie, 

ses caractéristiques géographiques, Tours affiche une volonté ferme d'entretenir et de cultiver 

son identité. Et diverses actions déjà engagées ou projetées par la ville de Tours permettent 

d'emblée de constater de nombreux points de concordance avec le projet de plan de gestion du Val 

de Loire patrimoine mondial de l'UNESCO : 

- l'aménagement des cheminements en rive droite de la Loire, 

- la mise en œuvre de son plan d'embellissement des espaces publics, 

- la valorisation du petit patrimoine symbolique ligérien, 

- la mise en œuvre d'un plan lumière, 

- la protection des éléments de patrimoine au titre de l'article L123-1-5-7° du Code de 

l'urbanisme, 

- la remise en état d'une flottille de Loire, 

- l'évolution du plan des hauteurs, 

- l'élaboration d'orientations d'aménagement. 

Plus précisément cette compatibilité avec le plan de gestion du Val de Loire peut s'apprécier à 

travers les points suivants : 

Pour répondre aux enjeux de valorisation du patrimoine (urbain et paysager), de 

perméabilité visuelle et fonctionnelle des coteaux ainsi qu’aux objectifs d’organisation du 

développement urbain des orientations d’aménagement ont été définies, selon l’article L123-1 

du Code de l’Urbanisme, dans les grandes propriétés situées sur les coteaux ayant un potentiel 

de mutabilité. Elles définissent les principes d’urbanisation de ces espaces : principes 

d’implantation des constructions, formes urbaines et typologies à favoriser, perméabilité et 

cônes de vue à préserver, masses boisées à conserver et réseau de circulation douce. Ces 

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orientations peuvent être consultées dans le dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT » 

du PLU. 

Pour contribuer à la préservation et à la valorisation du patrimoine bâti et paysager, le 

PLU a identifié, au titre de l’article L123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme, des immeubles 

présentant un intérêt architectural et/ou historique ainsi que les immeubles formant des 

séquences architecturales intéressantes inclus dans le périmètre classé du Val de Loire, 

notamment sur les quais et les coteaux de la rive droite. Ces immeubles sont répertoriés dans 

un tableau situé en annexe du PLU et sont soumis dans l’article 11 du règlement à des 

dispositions spécifiques permettant leur conservation et leur restauration. 

Le PLU a également identifié des éléments paysagers et prescrit des dispositions destinées à 

les protéger et à les mettre en valeur. Ces éléments concernent aussi bien des arbres isolés, 

des espaces arborés sur domaine privé ou public, des plantations d’alignement sur voirie, des 

espaces en bordure de la Loire, éléments faisant partie de la trame verte et bleue du territoire 

communal. Ces éléments paysagés sont répertoriés dans un tableau situé en annexe du PLU. 

En matière de maintien des paysages ouverts du Val, il est prévu le classement en zone 

agricole (A) de secteurs situés en limite est de la commune dont des terrains inclus dans l’aire 

d’AOC Vouvray, situés sur le coteau (de part et d’autre du chemin des Rochettes) dans la 

continuité des vignobles de Rochecorbon. Cette mesure, tout à fait innovante par rapport au 

contenu des précédents POS de Tours (absence de zone NC agricole dans les POS 

successifs), constitue également une réponse au PADD qui définit parmi ses objectifs le 

développement des activités agricoles locales. 

Pour maitriser l’étalement urbain, le PLU favorise le renouvellement urbain dans les secteurs 

déjà urbanisés et en particulier dans ceux desservis par des transports en commun performants, 

en premier lieu à l’intérieur de corridor du tramway. A cet effet, le règlement prévoit des 

dispositions particulières dans ce corridor pour encourager la densité et la mixité (exemples : 

emprise et hauteur maximales des constructions plus importantes). Ces dispositions sont 

cependant encadrées et adaptées sur les coteaux de Loire pour préserver leurs spécificités 

sans interdire toute possibilité d’urbanisation, d’où les orientations d’aménagement évoquées au 

précédent paragraphe. 

En matière d’insertion des nouveaux équipements notamment ceux liés à la production des 

énergies renouvelables, le règlement du PLU interdit l’implantation des centrales 

photovoltaïques au sol dans la zone agricole (A) et les zones naturelles (N1 et N2). En outre le 

règlement dans son article 11 sur l’aspect extérieur des constructions, prévoit des dispositions 

propres aux panneaux solaires pour assurer leur intégration dans les constructions individuelles. 

A cet effet, il exige, selon la localisation des quartiers, que les panneaux soient conçus comme 

un élément d’architecture de la construction (pan de toiture, auvent, toiture ou façade de 

véranda, abri de jardin…), qu’ils soient mis en œuvre au niveau du sol ou qu’ils ne soient pas 

visibles depuis le domaine public. 

Enfin en matière de valorisation des entrées et des axes le long de la Loire, le PLU a 

identifié au titre de l’article L123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme des éléments paysagers, en 

l’occurrence les plantations d’accompagnement de voirie le long des quais de la Loire qui 

participent à la valorisation du paysage ligérien. Par ailleurs l'entrée Ouest Est de la ville 

(Marmoutier) fait l'objet d'orientations d'aménagement. 

LA CHARTE DU PARC NATUREL REGIONAL "LOIRE-ANJOU-TOURAINE" 

La Ville de Tours est concernée par le PNR "Loire Anjou-Touraine" au titre de ville porte". 



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Les orientations et les objectifs de la charte présentent de nombreuses similitudes avec le projet de 

plan de gestion du val de Loire. 

Le PADD dans ses aspects de valorisation des patrimoines, de préservation de biodiversité et des 

identités de locales, de développement touristique… porte donc les valeurs du parc régional en lien 

avec son statut de métropole ligérienne. 

LE PLAN DE PROTECTION DE L'ATMOSPHERE 

Le plan de protection de l'atmosphère a été approuvé le 16 novembre 2006 avec pour objectif de 

diminuer la présence de certains polluants dans l'air (le dioxyde d'azote et les composés organiques 

volatiles). 

Le PADD notamment dans sa volonté de développer les modes de déplacements les moins 

polluants a travers la promotion des circulations douces (piétons et vélos) et la mise en ouvre 

d'un système performant de transports collectifs contribue à l'amélioration de la qualité de 

l'air. 

Cette démarche s'établit en cohérence avec certains axes de plan climat de l'agglomération. 

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2. TOURS CŒUR D'UNE METROPOLE ACTIVE ET ATTRACTIVE 

Le positionnement interrégional de l’agglomération tourangelle constitue son principal atout dans un 

contexte concurrentiel. Il doit permettre de ne pas être dépendant uniquement de l’orbite parisienne et 

de proposer d’autres produits que les principaux pôles du Grand Ouest. 

La course au positionnement métropolitain se joue à la fois sur un développement économique 

dynamique et sur la capacité à présenter des fonctions urbaines génératrices d’une qualité de vie. Ce 

statut doit s’entretenir avec des fonctions supérieures, renouvelées, adaptées comme l’université, le 

tertiaire supérieur, la culture… 

2.1. CONFORTER LA DYNAMIQUE ECONOMIQUE, NOTAMMENT TERTIAIRE, EN 

PROMOUVANT L’INNOVATION ET LA FORMATION 

Seule une grande agglomération qui possède une université, des équipements de haut niveau et un 

marché de l’emploi structuré est susceptible d’attirer des entreprises des secteurs stratégiques et 

internationaux. Spécialisée dans les activités tertiaires et possédant de nombreux atouts dans le 

domaine des transports, de l’information, de la finance, du commerce industriel, de la recherche et de 

la formation, l’agglomération doit saisir cette opportunité pour construire un espace économique 

structuré et garant de sa dynamique de métropole interrégionale. C'est bien à partir du 

développement de ces domaines d'excellence que doit s'organiser la valorisation et la bonification du 

tissu économique local. 

Le renforcement de l’assise économique est également conditionné par la poursuite de 

l’amélioration fonctionnelle de l’agglomération, une meilleure gestion de la croissance urbaine, 

la maîtrise des déplacements et le maillage du territoire local et communautaire par les 

équipements culturels, de sports et de loisirs. 

De fait, le projet tel qu'il est mis en œuvre aujourd'hui s'articule à partir des actions déclinées comme 

autant de réponses aux enjeux suivants : 

Des enjeux de positionnement 

• La valorisation des atouts spécifiques. 

• Le développement des filières d'excellence (l'investissement dans l'économie de la 

connaissance, la recherche…). 

Des enjeux pour l’emploi 

• Des créations d’emplois pérennes. 

• Une réflexion avec les organismes de formation pour améliorer l’employabilité du bassin 

d’emplois. 

• Une insertion par l’économique. 

Des enjeux économiques 

• L'enrichissement du tissu économique de nouvelles activités à valeur ajoutée et 

l'amélioration des synergies entre les entreprises du territoire. 

Des enjeux urbains 

• L'intégration de l’activité économique dans le tissu et le paysage urbain, afin d’améliorer la 

qualité de vie des salariés et des habitants, la vitalité des commerces et de produire plus de 

mixité au sein des territoires. 



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Des enjeux d'équilibre et de complémentarité 

• Le maintien d'une armature de sites d'activités à l'échelle du territoire communautaire. 

2.2. RENFORCER L’IDENTITE METROPOLITAINE EN VALORISANT LES POTENTIELS 

CULTURELS, SPORTIFS, EVENEMENTIELS, TOURISTIQUES ET URBAINS 

Garantir une qualité de vie hors du commun est une ambition essentielle du projet de l’agglomération 

tourangelle. L’humain doit être au cœur de toutes les problématiques d’un développement durable. 

Pour cela, les différents pans du territoire qui structurent l’agglomération doivent composer un 

ensemble bien articulé. Dans chacun d’eux, l’habitant doit trouver un niveau élevé de services afin 

d’améliorer les conditions d’existence citadine dans tous les espaces de l’agglomération. La mixité 

dans ces territoires, la qualité des formes urbaines et la cohérence de la politique des déplacements 

sont alors des objectifs récurrents à développer. Chaque centre doit, à son échelle, être vecteur de 

dynamisme et protéger des concurrences stériles. Il doit être porteur des fonctions et des 

équipements correspondants à sa place dans l’organisation urbaine globale pendant que les fonctions 

rares seront rendues facilement accessibles par une structuration des moyens de transport. 

Un projet équilibré est un projet qui permettra d'atteindre ces deux ambitions. 

Faire de Tours et de son agglomération une métropole interrégionale et améliorer le cadre de vie à 

l'échelle de l'agglomération sont deux objectifs qui s’enrichissent mutuellement au sein d’un cycle qu’il 

faut entretenir pour atteindre un développement équilibré et pérenne. Un compromis subtil est donc à 

rechercher afin que la métropolisation ne se fasse pas aux dépens de l’amélioration de la qualité de 

vie ou inversement, quitte à maîtriser les rythmes des évolutions. Tout projet d’agglomération, global 

ou sectoriel, doit aujourd’hui s’inscrire dans ce processus. 

Dans cette perspective et tel que le suggère le PADD, les signaux métropolitains doivent être 

entretenus. Au-delà des grandes fonctions administratives et universitaires, ils concernent les 

domaines aussi divers que : la production architecturale (référente), la programmation, 

l'animation et la reconnaissance culturelle, le rayonnement intellectuel (congrès…), 

l'attractivité touristique. 

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L’AMELIORATION DE LA QUALITE 

DE VIE 

REND 

LE TERRITOIRE 

ATTRACTIF 

STIMULE 

GENERE 

L’INSERTION DE FONCTIONS 

METROPOLITAINES 

FAVORISE 

Un développement dynamique 

2.3. DEVELOPPER L’ACCESSIBILITE ET S’INSCRIRE DANS LES RESEAUX A DIFFERENTES 

ECHELLES 

Ainsi, la volonté de constituer une métropole interrégionale doit conduire à renforcer l’armature 

urbaine dans toutes ses composantes et donner les moyens de rayonner sur un territoire élargi. 

Elle implique de développer le maximum de complémentarité et de relation avec les grands territoires 

: faire métropole c'est être relié au reste de l'espace européen. 

C'est pourquoi, la mise en réseau et l'accessibilité constituent deux objectifs forts du PADD. 

Cela concerne à la fois les modalités de déplacement en s'appuyant sur la valorisation de l'aéroport 

civil et de l'exploitation des nœuds ferroviaire et autoroutier. 

Elles concernent également les réseaux immatériels dont on connaît l'efficacité et l'impérieuse 

nécessité de leur développement (cf. Tours Métropole Numérique). 



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3. TOURS VILLE DES MOBILITES DURABLES 

Conformément à l'article L.121-1 du Code de l'urbanisme, le PLU de Tours détermine les 

conditions permettant d'assurer la maîtrise des besoins de déplacement et de circulation 

automobile. 

Même si, tel que le montre le diagnostic (cf. Chapitre 2 du diagnostic), les déplacements automobiles 

ne représentent que 44% des 500.000 déplacements quotidiens, la ville souhaite poursuivre les 

actions et utiliser tous les leviers visant à développer les autres modes (les transports collectifs et les 

circulations douces). Elle souhaite également organiser la production urbaine de telle sorte qu'elle 

serve cet objectif (organiser la ville des proximités). 

Cette volonté de diversification s'inscrit naturellement dans les axes prioritaires du plan climat visant à 

limiter les gaz à effet de serre, participe à la mise en œuvre du PDU et notamment du schéma 

directeur cyclable de l'agglomération. 

3.1. ORGANISER LE DEVELOPPEMENT URBAIN EN COHERENCE AVEC L’AMELIORATION DE 

L’OFFRE DE TRANSPORTS COLLECTIFS 

Il s'agit de placer l'habitant dans un véritable univers de choix où le renforcement de la performance 

des réseaux de transports collectifs est susceptible de créer une alternative crédible et efficace face à 

l'utilisation "naturelle" de la voiture particulière. Ce dispositif s'accompagne par ailleurs d'une 

adaptation des règles de stationnement et du développement de l'intermodalité. Mais il s'agit 

également d'affirmer la cohérence urbaine et territoriale en établissant les liens nécessaires entre la 

desserte en TC et le renouvellement urbain. 

• Faire du corridor du tramway l'axe préférentiel du développement urbain 

L'arrivée du TCSP constitue un axe stratégique pour la promotion des transports collectifs. 

C'est pourquoi le PADD l'affiche comme le maillon fort d'une nouvelle chaîne de déplacements. 

Le tracé de la première ligne emprunte naturellement la colonne vertébrale Nord/Sud de la ville (axe 

Tranchée Grammont), dessert les quartiers de l'Europe et du Sanitas, la gare pour valoriser 

l'intermodalité et irrigue le grand projet urbain du quartier des 2 Lions. 

Dans sa partie Nord, il dessert le lycée Vaucanson. 

Au-delà de la "performance transport", l'insertion du tramway peut constituer un levier puissant 

d'accélération du renouvellement urbain, ainsi que de recomposition et de valorisation de l'espace 

public. 

Le PADD établit donc clairement les interactions et les logiques de complémentarité à mettre en place 

entre le développement urbain et l'organisation des déplacements. Le corridor du tramway s'impose 

donc naturellement comme l'un des espaces préférentiels de renforcement de l'intensité urbaine sur la 

base de programmes mixtes (habitat/activités/services). 

Accompagner le redéploiement du réseau de transports collectifs 

L'offre articulée et performante de transport collectif ne repose pas uniquement sur la première ligne 

de tramway. La recomposition en amont du réseau de bus classique constitue un axe majeur d'une 

offre de déplacement reconfigurée avec la mise en service progressive de la première ligne à haut 

niveau de service (BHNS). 

• Diversifier et articuler les offres de mobilités collectives 

Agir sur les déplacements, c'est se donner également les moyens d'agir sur toutes les autres formes 

de mobilités et d'anticiper les conséquences notamment sur la gestion de l'espace public. 

C''est, dans cette perspective, que le PADD préconise d'élargir la palette des offres des mobilités 

collectives ou partagées en agissant notamment en direction de l'auto-partage ou de l'intermodalité 

(notamment billettique). 

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3.2. REEQUILIBRER L’USAGE DES ESPACES PUBLICS AU PROFIT DES MOBILITES NON 

POLLUANTES 

L'attractivité urbaine et la qualité du cadre de vie s'apprécient notamment à travers les moyens mis en 

œuvre pour limiter les sources de nuisances (nuisances sonores, pollution atmosphérique). Elles 

s'évaluent également à travers l'aménagement de l'espace public et la part dévolue aux modes doux 

et au plan d'embellissement. L'ensemble aboutissant à "pacifier" l'urbain et développer des pratiques 

de ville plus conviviales et sécurisées (donner la priorité aux modes les plus lents et vulnérables). 

Dans cette perspective, le PADD rappelle ces priorités d'action dans les domaines suivants : 

Apaiser les axes routiers 

Depuis plusieurs années, le plan d'embellissement et les projets de réaménagement d'espaces 

publics ont poursuivi les mêmes buts : limiter l'emprise réservée à l'automobile, notamment dans les 

quartiers centraux, partager la voirie en favorisant les transports collectifs et les circulations douces, 

améliorer le traitement paysagé. 

Plusieurs artères majeures de l'agglomération, constituant des voies d'accès principales vers les 

centres urbains, ont bénéficié d'un programme d'aménagement. Cette politique va être poursuivie 

notamment pour permettre l'insertion du tramway et plus globalement pour limiter les nuisances liées 

au trafic automobile. 

Adapter l'offre de stationnement 

Le meilleur partage de l'espace public passe également par une politique ciblée et adaptée en matière 

d'offre de stationnement. C'est pourquoi, le PADD se donne pour objectifs à la fois de diversifier (en 

fonction des situations locales) les formes, les modalités et les règles. 

Développer les itinéraires de circulations douces 

Le diagnostic a montré que la part des déplacements doux (piétons, vélos) dans le volume total des 

déplacements variait en fonction des lieux et des organisations urbaines. La géographie locale avec 

notamment les coteaux et les pentes associées constituent des contraintes fortes. Toutefois, la 

promotion de ces modes non polluants reste une priorité du PADD et les résultats enregistrés depuis 

quelques années sont encourageants ; dus à la fois au développement des infrastructures (réalisation 

de pistes cyclables, élargissement des zones 30…) et des services. 

3.3. ADAPTER LES VOIES ET LES ENTREES A LEUR CONTEXTE URBAIN 

La valorisation des ambiances et du paysage urbain de la ville est une priorité depuis plus de 15 ans 

qui trouve notamment sa concrétisation dans la mise en œuvre du plan d'embellissement des 

espaces publics. Cette préoccupation vaut pour les axes routiers où il convient de corriger les effets 

d'aménagement parfois fonctionnalistes et peu adaptés à leur contexte urbain. 

FAIRE EVOLUER LES PRINCIPAUX AXES ROUTIERS EN COHERENCE AVEC LE DEVELOPPEMENT DES GRANDES 

INFRASTRUCTURES ROUTIERES ET DES RESEAUX DE TRANSPORT COLLECTIF. 

Le PADD affiche sa volonté de poursuivre le traitement qualitatif des principales voies de 

circulation. Pour cela, il peut s'appuyer sur deux principaux éléments : 

la poursuite de la hiérarchisation du réseau viaire 

La réalisation de nouvelles infrastructures a permis d'engager depuis quelques années une politique 

de restructuration des grandes pénétrantes de l'agglomération. L'ouverture programmée d'un nouveau 

tronçon (section Ouest Choisille) va permettre de poursuivre ces actions de recalibrage et 

d'embellissement atténuant les caractéristiques trop routières des différents axes. 


13 



la montée en puissance des transports en commun 

La mise en œuvre du nouveau réseau de bus avec les lignes renforcées et la mise en service de la 

première ligne de tramway doivent permettre de poursuivre le rééquilibrage des modes et limiter les 

effets de la diffusion du trafic automobile en ville en termes d'impacts sonores, de pollution mais aussi 

d'occupation de l'espace public. 

Enfin, le maintien de la traversée de la ville par l'autoroute A10 reste posé comme un enjeu par le 

PADD. 

Aujourd'hui, il s'agit en termes de fonctionnement urbain d'une véritable césure séparant Tours et 

Saint-Pierre -des-Corps qui contrarie la morphologie des tissus bâtis riverains. Elle constitue 

également une source de nuisances sonores. L'objectif, à terme, est de limiter ses impacts négatifs 

par une évolution de sa fonctionnalité (sa transformation progressive en boulevard urbain). Toutefois 

cet objectif est totalement lié à l'évolution du schéma autoroutier national avec la programmation d'une 

infrastructure de contournement (A10 bis), elle-même impactant les échanges locaux et les modalités 

de réalisation du boulevard périphérique Est. 

VALORISER LES ENTREES FERROVIAIRES 

Les espaces riverains des voies SNCF constituent les premiers éléments de paysage, la première 

lecture de l'organisation urbaine de la ville qui s'offre au touriste mais aussi à l'habitant dans ses 

migrations quotidiennes. Pour ces deux catégories de voyageurs, il s'agit de séquences à partir 

desquelles se construit l'image positive ou négative de la ville. 

C'est pourquoi le PADD ambitionne de poursuivre les actions visant à valoriser les entrées 

ferroviaires. 

Des premières démarches ont déjà été engagées notamment à travers le contrat de ville et le contrat 

d'agglomération visant à requalifier les limites OPAC/SNCF. 

Il s'agit de prolonger ses actions et d'offrir un paysage urbain et ferroviaire renouvelé à travers la 

restructuration du corridor entre Saint-Pierre-des-Corps et la gare de Tours sur la base de projets 

mixtes associant une offre nouvelle de logements, de services et d'activités tertiaires. 

14 




3.4. RENFORCER LES ECHANGES ENTRE QUARTIERS ET L’ACCES AUX SERVICES ET AUX 

EQUIPEMENTS 

Développer la ville des mobilités durables c'est créer les conditions d'une réelle attractivité des modes 

doux (piéton, vélo) en prenant en compte, le plus en amont possible, ce type de déplacement. 

Il s'agit donc d'agir à la fois sur le réseau : 

- une nouvelle voie doit être traitée en espace mixte ou intégrer une emprise réservée, 

- les effets de coupures doivent être atténués par la création de nouveaux franchissements. 

Mais il s'agit également d'intervenir sur la forme et l'organisation urbaine globale en rapprochant les 

fonctions et en établissant des perméabilités pour mettre la ville et les quartiers à l'échelle du piéton. 

En développant une maille de 

circulations douces 

Cette approche schématique illustre un principe d'aménagement visant à raccourcir les distances en 

développant le réseau de circulations douces (piétons/vélos) à travers les grands îlots en cours de 

mutation ou destinés à se densifier. 



15


4. TOURS VILLE D'ACCUEIL ET DE MIXITE 

Conformément à l’article L.121-1 du Code de l’urbanisme, le PLU de Tours détermine les 

conditions permettant d’assurer la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans 

l’habitat urbain. 

Il œuvre également pour une utilisation équilibrée des espaces par la promotion d'une 

politique volontariste de renouvellement urbain préservant la trame verte et bleue de la ville et 

allégeant la pression sur les espaces non bâtis de l'agglomération. 

Dans le respect de ces principes, le PADD fixe trois objectifs majeurs : 

développer un projet urbain fondé sur la mixité et la proximité, 

répondre à tous les besoins en matière de logement, 

favoriser l’accueil et le développement des activités économiques dans les tissus urbains et au sein 

des zones d’activités les plus attractives. 

4.1. DEVELOPPER UN PROJET URBAIN FONDE SUR LA MIXITE ET LA PROXIMITE 

PRIVILEGIER LE DEVELOPPEMENT URBAIN DANS LA VILLE CONSTITUEE 

Tours, métropole interrégionale, doit exercer sa pleine responsabilité territoriale en termes d'accueil 

de populations et d'activités. C'est pourquoi au regard de son statut, la ville affiche comme axe 

prioritaire la poursuite et l'intensification de sa croissance urbaine. 

Cet objectif s'inscrit dans un cadre particulier 

Une partie de la ville est localisée dans le val inondable ce qui implique la stricte application du plan 

de prévention des risques naturels d'inondations et de poursuivre les actions visant à limiter la 

vulnérabilité des biens et des personnes face aux risques et à garder dans la mémoire collective la 

réalité de cet aléa. 

La Loire et ses espaces riverains est inscrite au patrimoine mondial de l'Unesco ce qui implique un 

processus maîtrisé d'entretien et de valorisation du cadre bâti en concordance avec les objectifs du 

plan de gestion. (cf. 3.4 Tours ville de Loire et de l'harmonie urbaine). 

L'enveloppe urbaine de la ville est aujourd'hui définie 

Le diagnostic a montré que les sites de développement de la commune sont strictement définis et 

contenus dans une enveloppe urbaine dont on connaît les contours en fonction de la volonté de la 

commune de préserver une armature d'espaces naturels et agricoles et d'appliquer le PPRI (zone A 

inconstructible du PPRI). 

il apparaît indispensable de maîtriser les conditions de mise en œuvre d'une politique de 

renouvellement urbain en identifiant et en définissant les conditions de restructuration des sites 

supports de la croissance urbaine communale dans ce contexte de quasi absence de foncier 

disponible pour une croissance urbaine en extension. 

C'est pourquoi, les choix exprimés dans le PADD sont destinés à gérer au mieux les besoins d’espace 

en s'attachant à promouvoir un processus d'intensification urbaine à l'intérieur de l'enveloppe bâtie et 

à poser comme ligne directrice de la politique d'aménagement de "faire grandir la ville de l'intérieur". 

A cette fin, le diagnostic dans sa partie 3 (portait de ville) s'est attaché à identifier à l'intérieur de 

l'enveloppe bâtie les sites potentiellement mutables et de poser clairement les enjeux à prendre en 

compte dans un processus de renouvellement et d'intensification urbaine. 

16 




Tel que mentionné précédemment, le corridor du tramway constitue un axe préférentiel de 

développement. Toutefois, toutes les séquences traversées par la ligne 1 ne présentent pas le même 

potentiel de mutabilité. En particulier dans le val inondable, les sites à restructurer sont principalement 

localisés autour de la gare et le carrefour de Verdun. Sur le plateau Nord, la marge de manœuvre est 

plus importante et concerne les sites suivants : 

- l'avenue Maginot, avec des tissus peu denses et peu structurés, 

- Monconseil, éco-quartier en cours d'aménagement, 

- le carrefour de la Marne, et le site du vieux Colombier, 

- le Sud de la rue du Colombier. 

Les autres sites mutables sont constitués par : 

- Des îlots d'activités en reconversion 

L'îlot Saint-Sauveur, côté Cher, le site Mame à proximité de la Loire et les îlots d'activités sur le 

plateau Nord vont faire l'objet d'opérations d'aménagement, introduisant notamment une offre 

nouvelle d'habitat. Ainsi, à des espaces monofonctionnels d'activités ou d'équipements (les casernes) 

vont se substituer des projets diversifiés répondant à l'objectif du PADD de promouvoir la diversité des 

fonctions urbaines. 

- Des cœurs d'îlots à investir 

Ce dispositif vise à ce que l’implantation des constructions puisse favoriser un développement urbain 

plus "compact", veiller notamment aux modalités de desserte et d’accessibilité des cœurs d’îlots et 

des seconds rangs d’urbanisation. 

- Les grandes emprises foncières peu denses 

Ce sont principalement de grandes propriétés pouvant accueillir une offre nouvelle d'habitat dans un 

cadre patrimonial dont il convient de préserver les caractéristiques identitaires. 

ENCOURAGER LA MIXITE DES FONCTIONS DANS LES ESPACES URBAINS, MAINTENIR, 

CONFORTER, DEVELOPPER LES ACTIVITES COMMERCIALES, DE SERVICES ET L’OFFRE 

D’EQUIPEMENTS DE PROXIMITE 

La politique de renouvellement urbain menée à l'échelle de la ville conduit, par voie de conséquence, 

à alléger la pression sur le socle agronaturel de l'agglomération et participe ainsi au maintien de la 

cohérence territoriale à grande échelle. Mais elle permet également de corriger les effets du zoning 

qu'il soit économique, ou lié à des équipements ou de habitat à l'intérieur de la ville et concourt par la 

même à rapprocher les fonctions. 

Dans cette perspective, le PADD se donne comme objectif de : "promouvoir le maintien de multiples 

polarités de proximité". Il s'agit de préserver et de développer les centralités et les différents niveaux 

de polarités existants et tel que présenté dans le diagnostic. Le renforcement du maillage des 

commerces, des équipements, des services et des activités développe des pratiques urbaines de 

proximité qui peuvent impacter de manière positive sur le lien social et les déplacements. 

4.2. REPONDRE A TOUS LES BESOINS EN LOGEMENT 

L'agglomération, dans son ensemble, reste sur une dynamique d'accueil positive de population. 

Cela témoigne d'une attractivité liée à la fois à la qualité du cadre de vie, à la présence de grands 

équipements publics (notamment l'université) et au maillage du territoire par un tissu économique 

diversifié pourvoyeur d'emplois. 

Pour autant, cette attractivité peut révéler des disparités territoriales. 

Ainsi, la production de logements se doit d'être ajustée quantitativement et ce en concordance avec 

les objectifs du PLH, mais elle doit également être adaptée dans sa typologie afin d'éviter les 

phénomènes de spécialisation et permettre des parcours résidentiels complets à toutes les échelles. 



17


Il s'agit donc d'un axe majeur du PADD que de répondre à tous les besoins en logement ; 

l'ensemble impactant sur les grands équilibres démographiques et la programmation des 

équipements. 

PROMOUVOIR UNE OFFRE DE LOGEMENT SUFFISANTE ET ATTRACTIVE POUR DIVERSIFIER 

LES PARCOUR RESIDENTIELS 

D'un point de vu quantitatif 

Le Programme Local de l'Habitat (PLH) adopté fin 2010 a défini les objectifs de production à l'échelle 

de la communauté d'agglomération avec une répartition par commune (cf. chapitre 1 de la partie 1 du 

diagnostic). 

Les estimations pour la période 2011-2016 font état d'une production globale de 9.432 logements dont 

4.050 unités dévolues à la ville de Tours, soit une production annuelle de 675 logements qui s'inscrit 

dans la prolongation du rythme de production enregistré sur la période 2004-2009 (environ 683 

logements en moyenne annuelle). 

Tours constitue un maillon essentiel du futur PLH et les objectifs quantitatifs ont été définis en fonction 

de projections démographiques (méthode Omphale) et après analyse du potentiel de développement 

local. 

Ainsi, la production à venir est liée à la valorisation du potentiel de renouvellement urbain et à la 

poursuite des grands projets urbains des 2 Lions et de Monconseil. 

Les capacités théoriques résultant de la prise en compte des opérations en cours et de la mobilisation 

progressive du foncier à restructurer font état d'un potentiel de production de logements évalué à 

7.500 unités, sur une période de 10 ans, ce qui permet de maintenir une dynamique urbaine au-delà 

de l'horizon du PLH seconde génération. 

A cela s'ajoute, pour partie, le potentiel résultant d'une politique d'intensification urbaine à l'intérieur du 

corridor du tramway. 

18 






19


D'un point de vu qualitatif 

Le PADD pointe deux objectifs à intégrer : 

Relever le double défi du vieillissement et de la durabilité 

Les choix qui sont exprimés dans le PADD consistent à répondre aux besoins différenciés des 

habitants (personnes âgées notamment) par une production de logements adaptés s’appuyant 

notamment sur une programmation ajustée du logement locatif social (20% de la part totale de la 

production). Les personnes âgées ne constituent pas la seule cible. L'offre de logement et les 

différents segments du parc doivent également se révéler attractifs notamment en direction des 

familles. L'augmentation de la part des grands logements, de l'habitat intermédiaire et de la maison de 

ville peut constituer un frein à la tendance naturelle de migration d'une partie des familles en direction 

de la seconde couronne de l'agglomération où le foncier est plus accessible (en termes de coût et de 

stock). 

Il faut adapter les formes d'habitat dans leur typologie pour tendre vers un équilibre démographique 

durable mais il est également nécessaire de faire le choix de matériaux et de techniques inscrivant la 

production en cohérence avec la nécessité de relever les grands défis environnementaux (économie 

de la ressource, qualité de l'air). Le renforcement de la performance énergétique des nouveaux 

bâtiments qui constitue l'un des axes stratégiques du plan climat de l'agglomération s'impose donc 

comme un objectif du PADD, sachant que l'effort doit également porter sur la réhabilitation du parc 

ancien. 

Renforcer la mixité a toutes les échelles 

La ville présente des quartiers avec des identités marquées générées par l'organisation urbaine et les 

types d'habitat. Cette diversité, à l'échelle de la ville, révèle parfois des spécialisations à l'échelle des 

quartiers tant dans la forme d'habitat qu'au niveau du statut social de l'habitant. 

C'est pourquoi, le PADD rappelle l'objectif "d'introduire de la mixité là où les quartiers 

semblent trop homogènes". 

Cette mixité sans altérer le particularisme dominant de la trame bâtie peut utilement être introduite à 

l'occasion des opérations ciblées de renouvellement. La programmation des typologies de logement 

doit y être déterminée de façon fine et ciblée. 

4.3. FAVORISER L’ACCUEIL ET LE DEVELOPPEMENT DES ACTIVITES ECONOMIQUES DANS 

LES TISSUS URBAINS ET AU SEIN DE ZONES D’ACTIVITES ATTRACTIVES 

L'attractivité d'une agglomération et d'une ville centre s'apprécie à travers la qualité de son cadre de 

vie, mais également dans sa capacité à maintenir un socle d'activités économiques créatrices 

d'emplois et diversifiant les fonctions urbaines. 

Mais cette mixité fonctionnelle doit s'accompagner d'une diversité spatio-fonctionnelle. 

C'est pourquoi, le PADD se donne comme objectif majeur de développer les activités non 

nuisantes au sein des quartiers. 

Il s'agit déjà d'une tendance très nette puisque l'emploi se localise au 2/3 en dehors de sites dédiés. 

Pour autant, cette combinaison des fonctions doit être poursuivie et encouragée pour entretenir la 

vivacité des tissus urbains et développer les conditions d'exercice de pratiques de ville, mieux 

coordonnées et complémentaires. 

20 




Le changement d'affectation des certains espaces économiques du plateau Nord participe de cette 

volonté de mixer les fonctions. 

Parallèlement, la ville tout en introduisant de la mixité, se donne pour objectif de conforter ses sites 

d'activités. Ils peuvent évoluer dans la forme. 



21


5. TOURS VILLE DE LOIRE ET DE L'HARMONIE URBAINE 

5.1. VIVRE EN HARMONIE AVEC LES FLEUVES 

La ville de Tours est fortement marquée par sa géographie et en particulier par la présence sur 

un espace très restreint de deux grands cours d'eau : la Loire et le Cher. Avec leurs 

spécificités respectives, ils participent à créer l'identité Tourangelle. 

C'est pourquoi, le PADD se donne pour objectif de mettre en valeur les multiples relations qui 

unissent la ville et ses habitants à l'eau tant en termes de composition urbaine, de valorisation 

patrimoniale que d'intégration du risque d'inondation. 

CONFORTER LA LOIRE DANS SA FONCTION DE CATALYSEUR DE L’IDENTITE PAYSAGERE 

ET CULTURELLE DE LA VILLE 

La Loire est l'un des supports de l'identité patrimoniale et culturelle de la ville. 

Vecteur de paysages emblématiques (trame urbaine des quais, petit patrimoine lié au fleuve), elle 

constitue également un véritable espace d'animation. De nombreuses actions ont été engagées dans 

ce sens : 

- développement de cheminements avec notamment la réalisation de l'itinéraire Loire à vélo, et 

l'aménagement d'une continuité piétonne en rive droite de la Loire, 

- entretien des quais, 

- développement de chantiers nautiques, 

- promenade sur l'eau sur des embarcations typiques de la marine de Loire (toue, gabare), 

- étude de navigabilité et conditions de franchissement du pont Wilson dernier point noir, 

- animation des quais durant l'été avec "Tours sur Loire" (Guinguette). 

Le PADD vise à renforcer et à développer ces différentes démarches en s'inscrivant dans les 

objectifs du plan de gestion du Val de Loire patrimoine mondial de l'Unesco. 

Ainsi, l'inscription d'une partie de la ville au titre des paysages culturels vivants doit guider 

l'aménagement qualitatif des espaces riverains de la Loire. 

Divers aménagements seront de nature à conforter le statut patrimonial de fleuve et de son 

environnement : 

- la réouverture du site Martinien de Marmoutier (et de ses fouilles archéologiques), qui doit constituer 

l'un des éléments clés du tourisme religieux, permettra d'animer la rive Nord/Est de la Loire tout en 

organisant de nouveaux cheminements doux, 

- la mise en valeur de tous les accès au fleuve renforcera son inscription dans la trame urbaine et 

dans les usages de ses habitants : l'accessibilité à l'île Simon pourra entre autres être réétudiée, 

- de nouvelles activités pourront confirmer la Loire dans son rôle d'espace structurant : évolution de la 

fonctionnalité des quais, étude sur la création d'un centre de ressources, pont habité…, 

- les éléments du petit patrimoine Ligérien continueront d'être valorisés (escalier en pierre…). 

22 




FINALISER L’AMENAGEMENT DU QUARTIER DES 2 LIONS ET CONFORTER LES FONCTIONS 

SPORTIVES ET RECREATIVES DE LA VALLEE DU CHER 

Gérer et aménager l'espace c'est déterminer et intégrer des fonctions urbaines ou naturelles 

pertinentes au regard du potentiel et des spécificités locales. C'est pourquoi le PADD affiche deux 

axes majeurs pour terminer l'aménagement de la vallée du Cher, débuté au début des années 

soixante par le détournement de la rivière pour aménager le quartier des Fontaines et le Lac. 

Renforcer les fonctions récréatives 

Il s'agit là d'une fonction déjà très présente avec des équipements d'agglomération tels que le centre 

aquatique du lac, les îles, le parc de la Gloriette et le compact Golf. Compte tenu à la fois de l'apport 

de population prévisible (poursuite de l'urbanisation du quartier des 2 Lions), du caractère inondable 

d'une partie du site et du statut de pôle récréatif de la vallée du Cher, il convient de confirmer et 

d'amplifier cette vocation à travers un programme d'actions ciblé. 

Il s'agira principalement : 

- de réaménager une partie de l'île Balzac avec la réalisation d'une rivière en eau vive, 

- de permettre au parc de la Gloriette de poursuivre son aménagement, 

- d'étendre le compact golf de la Gloriette. 

Poursuivre l'aménagement du quartier des 2 Lions 

L'emprise spatiale de la ville est à la fois contrainte (principalement par le risque d'inondation) et 

réduite dans ses possibilités à porter un développement urbain extensif. 

Le quartier des 2 Lions, rendu hors d'eau par des opérations de remblaiement et de construction 

d'une digue, constitue l'un des derniers espaces avec Monconseil porteur d'un grand projet urbain. A 

ce titre, il constitue donc un élément structurant du PADD. Desservi par le tramway, l'aménagement 

du quartier sera complété par l'urbanisation des derniers îlots (notamment en partie Nord/Ouest) sur 

la base de projets mixtes (habitat, équipement, activités tertiaires). 

DEVELOPPER UN ESPACE D'EDUCATION ET DE RESPONSABILISATION 

Les dernières grandes crues ayant durablement marqué le site et les consciences remontent pour 

certaines d'entre-elles à plus d'un siècle (1846, 1856, 1866, 1912). 

Même si depuis quelques épisodes de crues ont été enregistrés et le plus récemment en 1982 où une 

montée significative des eaux est intervenue, le risque d'inondation tend à disparaître de la mémoire 

collective. Pour autant, il s'agit d'une réalité dont les effets peuvent intervenir à tout moment en 

fonction de la conjugaison de plusieurs phénomènes météorologiques. 

Les diverses études engagées ont intégré plusieurs scénarios (rupture de digue, remontée de nappe, 

surverses) et l'équipe pluridisciplinaire du Plan Loire grandeur nature a complété la démarche par une 

approche économique des dommages sur les biens des personnes et le tissu économique. 

Enfin, les informations disponibles sur les hauteurs d'eau en cas de crue ont évolué, et permettent 

d'affirmer que ces hauteurs seraient plus élevées que celles mentionnées dans le PPRI approuvé en 

2001 et ce notamment dans l'hypothèse d'une crue exceptionnelle avec ruptures de digues. 

Dans tous les cas, les ressorts d'une crue centennale et ses conséquences sur le fonctionnement de 

la vie locale sont parfaitement identifiées. Cette crue impactera d'une manière directe sur la varenne 

inondable mais concernera également les espaces et les activités localisés hors site inondable mais 

fonctionnant en complémentarité avec ces derniers. 



23


Face à ce constat, le PADD rappelle donc l'obligation de développer une véritable culture en 

s'appuyant sur les nouveaux éléments de connaissance et d'appréciation du risque : 

inciter à accroître encore la maîtrise des formes urbaines et des aménagements dans les 

secteurs urbains vulnérables en cas de crues exceptionnelles (expérimenter sur des sites 

de projets (intégrant notamment des problématiques patrimoniales) des formes urbaines 

résilientes, attention particulière sera apportée à la gestion des espaces situés en deçà des 

plus hautes eaux connues en termes de fonction…) 

Limiter strictement et selon les cas interdire les nouveaux projets dans les secteurs les plus 

exposés (Marmoutier, île Aucard…), 

continuer à communiquer sur le risque et ses conséquences en s'appuyant sur les 

compétences existantes (services de l'Etat, EPL, association des communes riveraines de la 

Loire et de ses affluents…), 

poursuivre les démarches visant à diminuer la vulnérabilité des biens et des personnes. 

L'application stricte du PPRI et les mesures de réduction de la constructibilité qu'il met en 

œuvre ainsi que le lancement par la ville d'une étude sur la qualité des ouvrages de protection 

le long du Cher participent activement à ce processus, 

développer les comportements adéquats en période de crise pour créer le plus rapidement 

possible les conditions d'un retour à la normale. La mise en œuvre du plan communal de 

sauvegarde et les démarches engagées par la communauté d'agglomération Tour(s)plus en 

faveur des diagnostics de vulnérabilité auprès des entreprises constituent parmi d'autres des 

outils pertinents. 

5.2. RENFORCER LA DEMARCHE DE PROJET URBAIN D’INSERTION POUR RENOUVELER ET 

ETENDRE LA VILLE 

Eu égard à la qualité du paysage urbain à travers la diversité de ses séquences bâties et 

naturelles, le PADD pose comme principe structurant de renforcer la démarche de projet urbain 

d'insertion pour cadrer les interventions sur le cadre bâti local. 

Il s'agit donc d'utiliser tous les leviers permettant à la fois de valoriser la trame bâtie existante 

(secteur sauvegardé, la ville coteau, le noyau bâti ancien…) mais surtout de s'appuyer sur ces 

identités pour intégrer les développements urbains contemporains dans le cadre d'une politique 

maîtrisée d'intensification et de renouvellement urbain. 

VALORISER LE PATRIMOINE DANS UN SECTEUR SAUVEGARDE ELARGI 

Diverses actions de protection et de valorisation de la trame bâtie vont être engagées à travers la mise 

en œuvre du PLU. Mais d'autres dispositifs garantissent une gestion plus fine du patrimoine à travers la 

procédure des secteurs sauvegardés. Le périmètre du secteur sauvegardé de la ville de Tours a été 

d'ailleurs étendu en 2008 pour intégrer notamment des éléments bâtis du XIX e siècle ainsi que ceux 

formant une séquence homogène. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSSV) lorsqu'il sera 

révisé se substituera au PLU. 

REVELER ET VALORISER LE PATRIMOINE VERNACULAIRE 

Le diagnostic a mis en évidence les principales caractéristiques des typologies bâties (cf. partie 2 état 

initial du site et de l'environnement). 

24 




Ainsi, au delà du patrimoine institutionnel classé ou inscrit, le territoire local est riche d'un patrimoine 

diversifié comprenant notamment : 

- les ensembles bâtis représentatifs des quartiers, 

- l'habitat du bord de Loire et du pied de coteau, 

- les ensembles d'architecture conventuelle, 

- les propriétés du coteau, de la rive droite de la Loire, 

- l'habitat. 

C'est parce que ces éléments participent à forger l'identité de la ville et de ses différents quartiers que le 

PADD se donne pour objectif de les préserver et de les mettre en valeur tout en organisant le processus 

de renouvellement et d'intensification urbaine. Il s'agit de garder la lecture, même ponctuelle, de ces 

différentes époques de construction en insistant sur les éléments à forte valeur ajoutée identitaire. 

Il s'agira notamment et à titre d'exemple : 

- de préserver des systèmes particuliers d'implantation comme dans le cas des Bordes ou des 

ensembles ruraux présents au Nord de la rue de Sapaillé, 

- d'intégrer de nouvelles constructions sans effacer les traces de l'organisation initiale des propriétés des 

coteaux, 

- de mettre en valeur les éléments bâtis au sein des espaces à recomposer (bureaux et toitures Shed du 

site Mame, patrimoine religieux sur les casernes Beaumont-Chauveau…). 

ORGANISER ET COMPOSER LE DEVELOPPEMENT URBAIN 

Le PADD marque la volonté de développer la structure urbaine en intelligence avec le milieu 

afin de mieux prendre en compte la typicité et la richesse des organisations bâties locales. 

L'héritage et le cadre géographique doivent ainsi guider l’action pour respecter et révéler les identités 

locales. 

Les développements urbains futurs devront ainsi intégrer ce patrimoine et tenir compte des 

fondements de l’urbanisme tourangeau. 

Il ne s’agit pas dans les opérations d'aménagement d’imiter le passé, de verser dans le pastiche mais 

de garder les traces en adaptant l’urbanisme à l’évolution des modes de vie, en utilisant la technicité 

et les matériaux contemporains. Cette démarche est en soi créatrice de diversité. 

Les pratiques d’urbanisme doivent composer avec les traits essentiels et subtils du territoire qui sont 

garants de l’identité des lieux. 

La démarche de projet urbain, d’insertion, doit s’imposer. Celle-ci repose sur l’analyse et sur la prise 

en compte de la spécificité des contextes (centre urbain, centralité de quartier, contexte de plateau, 

pied de coteau...). 

Cette démarche s'avère particulièrement nécessaire pour intégrer les enjeux du 

renouvellement urbain. 

Tel que l'a montré le diagnostic (cf. partie 1, Chapitre 3 "portrait de ville") chaque quartier possède, à 

son échelle, une trame urbaine riche et variée. 

Celle-ci s'exprime à la fois par des îlots denses et complexes, un réseau viaire spécifique, une 

typologie d'espaces publics, l'ensemble marquant l’identité du lieu. Mais elle présente également, 

dans certains cas, une structure plus lâche, avec une trame d'espaces publics peu présente et où l'on 

recense des sites à fort potentiel de densification liée à des cycles de mutation des activités et des 

constructions existantes. 

Le foncier disponible ou mutable constitue un potentiel important à mettre au service d'une 

politique de renouvellement urbain. 

Il s'agit là de véritables opportunités pour recoudre les différentes strates urbaines qui faciliteront 

également la mise en relation des quartiers entre eux et participeront à renforcer la cohérence 

urbaine. 

L'évolution progressive des quartiers -qui offrent de grandes possibilités en termes de mixité sociale et 

urbaine- doit être à la base d'une réelle richesse des typologies de lieux d'habitats variés à partir 



25


d'opérations adaptées à chaque forme de parcelle en fonction de leur localisation et par les greffes qui 

s'opèrent sur l'existant. 

Ainsi, les formes architecturales qui s'adaptent aux formes des parcelles proposeront naturellement 

des volumétries variées et constitueront des éléments qui ponctueront et serviront de repères futurs 

dans le quartier. 

La réappropriation de ces quartiers, par le biais d'opérations de recomposition et de régénération 

urbaine, compte tenu du morcellement du foncier, nécessite un véritable travail d'analyse et de 

réflexion urbaine visant à la densification tout en tenant compte de l'environnement bâti constitué. 

C'est pourquoi, "les orientations d'aménagement" constituent des documents clés qui, à partir 

d'une analyse des enjeux, cadrent les conditions d'intervention sur le cadre bâti constitué. 

5.3. CONFORTER LA TRAME VERTE POUR PROMOUVOIR LA BIODIVERSITE ET LES 

PRATIQUES COLLECTIVES 

Conformément à l’article L.121-1 du Code de l’urbanisme, le PLU de Tours détermine 

notamment les conditions permettant d’assurer la protection des milieux naturels, la 

préservation de la qualité des écosystèmes, des espaces verts et des milieux, et celle des 

espaces affectés aux activités agricoles. 

VALORISER LA TRAME VERTE ET LA BIODIVERSITE A TOUTES LES ECHELLES 

Le diagnostic a montré que, par son réseau hydrographique et sa géographie particulière, le territoire 

de la ville présentait une richesse et une qualité des milieux naturels favorables à la biodiversité. 

L'état initial de l'environnement précise que cette richesse est particulièrement avérée au sein du site 

d'intérêt communautaire Natura 2000 localisé dans le lit mineur de la Loire. 

Mais il précise également qu'en complément de ses espaces reconnus et protégés, il existe des sites 

sources d'une biodiversité ordinaire : les corridors hydrologiques, l'armature de parcs et jardins, les 

coteaux et les espaces boisés. A cela s'ajoute une armature végétale de proximité : les espaces verts 

de quartier, les arbres et les axes verts, des éléments ponctuels. 

C'est pourquoi, le PADD se donne pour objectif de valoriser la trame verte et la biodiversité à 

toutes les échelles. Il s'agit à la fois de protéger le patrimoine environnemental mais également 

de développer un cadre de vie convivial pour les habitants où la trame végétale dans la diversité 

de ses composantes est porteuse d'usages, joue un rôle social et contribue à la qualité paysagère de 

l'ensemble. 

D'une manière générale, l'enjeu est de valoriser chaque segment de cette trame verte de manière à 

établir un maillage et des continuités qui s'avèrent favorables au final au développement de la 

biodiversité. 

L'espace cultivé a également sa place au sein de cette armature verte. Qu'il apparaisse sous la forme 

de jardins familiaux, de vignes ou d'autres cultures, il fait également l'objet d'une attention particulière 

à la fois en tant qu'élément structurant du paysage, pouvant présenter une forte valeur identitaire 

(pour la vigne), et jouant un rôle social dans le cas des jardins familiaux. 

RELIER LES ESPACES NATURELS POUR DE NOUVELLES PRATIQUES DE VILLE 

Favoriser la lecture et la compréhension du territoire à toutes les échelles par des circuits qui 

associent diversité paysagère, patrimoine, circulations douces participe de la ville durable et crée les 

conditions pour développer de nouveaux types de rapports entre l'habitant et la ville. 

Dans cette perspective, il s'agit entre autres de valoriser : 

26 




- l'accessibilité et la continuité des sites belvédères : les coteaux de la Loire représentent ici un 

espace privilégié, 

- des grandes continuités Nord/Sud desservant une succession de grands équipements, 

- d'envisager de nouveaux franchissements sur les obstacles naturels et techniques fractionnant la 

ville. 

5.4 PRESERVER L'AGRICULTURE DE PROXIMITE 

Le diagnostic a mis en évidence la qualité agronomique des terres notamment localisées sur le 

plateau Nord-Est de la commune (certains secteurs sont ainsi répertoriés en aire d'appellation 

d'origine, AOC). Par ailleurs des espaces cultivés sont également présents dans la plaine inondable 

de la Gloriette. C'est pourquoi le PADD se donne pour objectif de protéger ce potentiel agricole qui 

participe à la diversité des paysages, permet de maintenir des espaces ouverts et peut faciliter le 

développement d'une agriculture de proximité. 



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28 




CHAPITRE 2 : 

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉLIMITATION DES ZONES, DES RÈGLES 

APPLICABLES ET DES ORIENTATIONS PAR SECTEUR 



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30 




INTODUCTION 

Les orientations définies par le PADD, sont mises en œuvre à travers : 

- des dispositions réglementaires traduites dans le principe du zonage ainsi que dans les règles 

écrites et graphiques du PLU 

- des orientations d’aménagement définies dans les secteurs à enjeux. 

1. LES GRANDS PRINCIPES DU ZONAGE 

Le zonage définit la destination générale des sols. Ces principes répondent à plusieurs objectifs du 

PADD : 

- la recherche d’équilibre entre l’aménagement et la protection, entre le développement urbain et la 

préservation des espaces naturels, 

- la gestion économe et équilibrée de l’espace à la faveur notamment du renouvellement urbain, 

- la promotion de la diversité des fonctions urbaines et de la mixité sociale. 

Ces principes s’inscrivent dans une démarche de développement durable, impliquant la prise en 

compte des politiques de transports et déplacements, d’habitat et de développement économique. En 

matière de transports, le zonage a particulièrement tenu compte de l’arrivée prochaine du tramway qui 

va traverser plusieurs quartiers de la ville du sud au nord et va générer des secteurs de 

développement préférentiel. 

1.1 LA DELIMITATION DES GRANDES CATEGORIES DE ZONES 

Le territoire couvert par le PLU est divisé en 4 grandes zones : 

- les zones urbaines dites « U » : zones déjà urbanisées ou dotées d’équipements suffisants pour être 

constructibles immédiatement, 

- les zones à urbaniser ultérieurement dites zones « AU » 

- les zones agricoles « A » 

- les zones naturelles dites zones « N ». 



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32 




1.2 LES ZONES URBAINES U 

« Peuvent être classés en zone urbaines, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les 

équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir 

les constructions à implanter » (Article R 123-5 du Code de l’Urbanisme). 

Il s’agit des zones déjà urbanisées quels que soient leur niveau d’équipement et les servitudes 

auxquelles elles sont soumises ainsi que les zones où les équipements publics existants ou en cours 

de réalisation sont suffisants pour desservir les nouvelles constructions. 

Il est important de souligner que le classement en zone U ne fait pas abstraction des risques 

(exemple : risques d’inondation) ou des nuisances (exemple : nuisances sonores) affectant un 

secteur. Ce classement n’implique donc pas systématiquement une constructibilité. 

DELIMITATION ET CARACTERISTIQUES DES ZONES U (URBAINES) 

Les zones U recouvrent la majeure partie du territoire communal. Elles comprennent : 

- le plateau urbanisé de Tours-nord, les coteaux de la Loire et le quartier ancien Paul Bert, 

- l’ensemble des quartiers situés entre Loire et Cher excepté le Secteur Sauvegardé pour sa partie 

régie par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en cours de révision, 

- les secteurs situés au sud du Cher à l’exclusion de la Gloriette. 

Les zones U sont divisées en 5 grandes zones : 

- la zone UN : zone urbaine mixte située au nord de la Loire 

- la zone UC : zone urbaine mixte située entre Loire et voies ferrées 

- la zone US : zone urbaine mixte située de part et d’autre du Cher jusqu’en limite sud de la 

commune 

- la zone UA : zone urbaine dédiée aux activités économiques 

- la zone UP : zone constituée par les jardins et parcs urbains de la ville 

A l’intérieur des zones urbaines sont délimités des secteurs ayant des caractéristiques particulières 

nécessitant par conséquent des dispositions règlementaires spécifiques ; exemples : les secteurs 

anciens, les secteurs d’opérations d’ensemble, les secteurs dans lesquels une procédure de ZAC 

existe ou va être lancée…. 



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34 




Par ailleurs, les quartiers traversés par le futur tramway situés dans un corridor de 500 mètres autour 

des stations font l’objet de classement en secteurs particuliers indicés « t » comme tramway; 

exemples : UNt, UCt, USt, UAt. 

Délimitation du corridor du tramway 

Le corridor du tramway comprend les secteurs inclus dans un rayon de 500 mètres pris à partir des 

stations de tramway ; la distance de 500 mètres étant considérée comme la distance moyenne 

pouvant être pratiquée normalement à pied par tout piéton pour accéder à une station de tramway. 

Cependant, tout au long du corridor, le rayon de 500 mètres n’a pas été appliqué strictement. Il a été 

adapté soit pour inclure un îlot urbain complet, (exemple : îlot centre commercial La Petite Arche), soit 

pour exclure des îlots séparés de la ligne du tramway par une barrière physique générant un trajet de 

plus de 500 mètres en marche à pied (exemple : îlot entre la rue Alfred de Musset et la rue Christophe 

Colomb). 

Ainsi cette distance varie globalement de 320 à 520m. 

1.2.1. LA ZONE UN : ZONE URBAINE MIXTE SITUEE AU NORD DE LA LOIRE 

Elle est composée globalement par les coteaux nord du fleuve et le plateau urbanisé. Elle se 

caractérise par la diversité des modes d’urbanisation et la juxtaposition de quartiers monofonctionnels 

d’habitat, d’activités et d’équipements. La zone UN est également desservie par : 

- un réseau dense et hiérarchisé de voiries, renforcé par l’achèvement récent de la rue Daniel Mayer, 

axe inter-quartiers Est-Ouest, reliant le boulevard Abel Gance à la commune de Saint-Cyr-sur-Loire, 

- une maille de circulations douces accompagnant principalement les grandes infrastructures 

routières. 

L’occupation du sol est dans l’ensemble moins dense par rapport à celle des quartiers entre Loire et 

Cher et la zone offre encore des espaces disponibles pour l’urbanisation ainsi que des 

potentialités de mutation relativement importantes. C’est la raison pour laquelle des orientations 

d’aménagement sont définies selon l’article L123-1 du Code de l’Urbanisme (voir le dossier 

« ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ») dans les espaces ci-après : 

- le corridor du tramway 

- la section Marne/Maginot au carrefour de la Marne 

- les anciens îlots d’activités industrielles le long de l’avenue Gustave Eiffel 

- le site du Vieux Colombier 

- l’îlot Mayer / Jemmapes 

- l’îlot de la Plauderie 

- le site Mayer ouest en façade de la rue Daniel Mayer 

- le cœur d’îlot Farman 

- les coteaux de la Loire et les grandes propriétés 

- la section Tranchée / Maginot 

- le site de Sainte Radegonde, site particulier incluant à la fois des espaces urbanisables dans 

l’immédiat et des secteurs d’urbanisation future, 

- le site de Marmoutier 



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36 




LA ZONE UN REGROUPE : 

- les grands quartiers d’habitation construits sur le plateau dans les années 60 et 70 pour répondre à 

la demande massive de logements, composés à la fois d’ensembles collectifs et de zones 

pavillonnaires (les Douets, le quartier de l’Europe, la Milletière …) ; 

- la zone d’activités commerciales concentrées autour du centre de la Petite Arche, véritable centralité 

d'agglomération ; 

- les secteurs jusqu’ici dédiés aux activités économiques, établis le long de la RN 10 et de l’avenue 

Gustave Eiffel ; 

- le site de la Base Aérienne de Tours Saint-Symphorien ; 

- l’espace Tours-Synergie, ZAC à usage principal d’activités créée en 1990 , située de part et d’autre 

de l’avenue Abel Gance dont les derniers lots libres sont en cours d’urbanisation, régi jusqu’ici par un 

Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) ; 

- l’écoquartier de Monconseil, aménagé à travers une procédure de ZAC (créée en 2005) dont la 

moitié de la superficie reste à commercialiser, réglementé auparavant par un Plan d’Aménagement de 

Zone (PAZ) ; 

- le quartier autour de la place de la Tranchée, constitué au XIX ème siècle suite au percement de 

l’avenue de la Tranchée (la voie royale) doté d’une centralité autour de la place et sur l’avenue 

Maginot (commerces, services et équipements) ; 

- les coteaux de la rive droite de la Loire, site en partie classé au patrimoine mondial de l’UNESCO 

depuis novembre 2000, lieu d’implantation de grandes propriétés aujourd’hui souvent morcelées et 

occupées par des résidences d’habitation collective, des lotissements pavillonnaires et des 

équipements collectifs (scolaires, universitaires, sportifs, de santé…) ; 

- le quartier ancien de Paul Bert en pied de coteau jusqu’au complexe scolaire Marmoutier. 

Les objectifs généraux dans l’ensemble de la zone UN : 

- développer la mixité et le renouvellement urbain ; 

- accompagner les mutations des sites à enjeux notamment celles des îlots d'activités économiques ; 

- promouvoir l'intensité urbaine à l'intérieur du corridor du tramway ; 

- conforter les identités des quartiers ; 

- renforcer les circulations douces et compléter la trame viaire ; 

- valoriser les éléments patrimoniaux (patrimoine bâti et végétal) ; 

- gérer les façades urbaines le long des grandes infrastructures ; 

- limiter l’urbanisation dans les secteurs soumis à nuisances ou à risques. notamment les risques 

d’inondation. 

La zone UN du PLU se distingue principalement de l’ancienne zone urbaine de Tours-nord 

(zone UB du POS) par l’ouverture à la mixité de sites jusqu’ici voués à des activités 

économiques. Cette incorporation d’espaces monofonctionnels d’activités en zone mixte 

répond à l’une des orientations du PADD « Tours, ville d’accueil et de mixité » ayant pour objet 

de développer un projet urbain fondé sur la mixité et la proximité. 

Les sites concernés sont : 

- les sites d’activités tertiaires le long de la RD 910 (Europarc, Aéronef, Fusaparc), 

- l’espace Tours-Synergie, 

- deux îlots en frange de la zone industrielle de Saint-Symphorien : 

> l’îlot en cours de mutation de part et d’autre de la rue de Suède avec le site des anciens abattoirs 

qui lui-même va accueillir une opération mixte de logements et de bureaux, 

> l’îlot entre la rue Pierre et Marie Curie et la rue de Luxembourg occupé en grande partie par des 

activités commerciales et des locaux de formation. 



37


Pour organiser au mieux l’urbanisation de ces îlots, des orientations d’aménagement y sont définies 

selon l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme ; elles peuvent être consultées dans le dossier 

« ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT » … 

LES SECTEURS PARTICULIERS EN ZONE UN 

La zone UN comprend plusieurs secteurs particuliers qui font l’objet de dispositions règlementaires 

distinctes en raison de leurs spécificités ; il s’agit des secteurs ci-après : 

- le secteur UNa : il englobe le quartier ancien de Paul Bert et le site scolaire de Marmoutier, 

- les secteurs UNt : secteurs situés dans le corridor du tramway,, 

- les secteurs UNo et UNot : secteurs d’opération d’ensemble situés en partie dans le corridor du 

tramway, 

- le secteur UNzt : l’écoquartier de Monconseil situé dans le corridor du tramway, 

- le secteur UNi : il recouvre les sites inscrits des coteaux de la Loire. 

LE SECTEUR UNA : 

Secteur patrimonial s’étirant de la Tranchée jusqu’à Marmoutier, il comprend principalement le 

quartier Paul Bert et une partie du site historique de Marmoutier. 

Le quartier Paul Bert : 

Ancien faubourg de Saint-Symphorien, point de départ de l’implantation humaine sur la rive droite de 

la Loire, le quartier Paul Bert s’est développé progressivement au cours des siècles, tout d’abord 

linéairement le long des voies puis en se densifiant en cœur d’îlots. De la rue Groison jusqu’aux 

abords de la place Paul Bert, il présente aujourd’hui un tissu parcellaire dense et continu dont le 

développement a été contraint entre les deux barrières naturelles que sont la Loire et le coteau. A l’est 

de la place Paul Bert, l’urbanisation s’est concentrée surtout en front de rue (rue de l’Ermitage et quai 

Paul Bert) laissant des 

intérieurs d’îlots 

relativement aérés. Le 

quartier se caractérise 

par : 

- de petits immeubles 

datant en grande partie 

des XV ème , XVI ème et 

XVII ème siècles le long 

des rues Losserand et 

de l’Ermitage, tandis 

que ceux bordant le 

quai construits aux 

XVII ème et XIX ème 

siècles sont plus 

importants ; ces 

immeubles sont 

affectés principalement 

à l’habitat ; 

- une concentration de commerces de proximité autour de la place Paul Bert ; 

- de nombreuses ruelles et cours privées reliant les îlots entre eux, au nord de la rue Losserand ou 

perpendiculaires au quai. 

Objectifs : 

- la protection des immeubles ou séquences d’immeubles identifiés pour leur intérêt architectural et/ou 

historique et/ou culturel ; 

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- le maintien du caractère urbain du quartier (conservation de front structurant à l’alignement des rues) 

et la bonne insertion des nouvelles constructions dans cet environnement de qualité faisant partie du 

site Val de Loire classé au patrimoine mondial de l’UNESCO ; 

- la revitalisation du quartier notamment celle de la centralité existante au cœur du quartier. 

Le site de Marmoutier 

Situé à l’entrée est de la ville, le site de Marmoutier est caractérisé par sa richesse archéologique, son 

intérêt historique et patrimonial. Fondée sur ce site par saint Martin à la fin du IV ème siècle, l’abbaye de 

Marmoutier fut le plus ancien témoignage de site érémitique de l’Occident ; son rayonnement était à 

l’échelle internationale. Après un âge d’or situé entre les X ème et XIII ème siècles, l’abbaye a connu un 

déclin continuel. Converti en hôpital militaire durant la Révolution puis vendu comme bien national, le 

domaine connait une démolition quasi complète en 1818. En 1847, une communauté religieuse s’en 

rend propriétaire et construit plusieurs bâtiments. Depuis 1968, cette partie du site abrite un 

établissement scolaire privé. 

En 1981 la Ville de Tours se porte acquéreur de l’ensemble du site renfermant les vestiges 

archéologiques les plus importants de l’ancienne abbaye non inclus dans la propriété de l’école privée 

et lance des actions en faveur de la valorisation du patrimoine Martinien. A terme, la Ville compte faire 

de ce site un pôle touristique eu égard à son intérêt historique et cultuel. 

L’ensemble du site est localisé en zone inondable sensible du fait de son positionnement derrière une 

digue de classe B. 

Objectifs du PLU : 

- préserver et valoriser cet espace remarquable, inscrit en grande partie à l’inventaire des Monuments 

Historiques et de surcroit situé à l’intérieur du périmètre classé au patrimoine mondial de l’UNESCO ; 

- limiter l’urbanisation des terrains soumis aux risques d’inondation 

- répondre aux stricts besoins de développement de l’établissement scolaire existant 

d’où le classement du site dans 2 zones différentes : UNa pour le site scolaire et N4 pour le 

reste du secteur (site archéologique et entrée de ville). 

Des orientations particulières définissent les principes d’aménagement sur l’ensemble du site jusqu’en 

limite est de la commune ; elles peuvent être consultées dans le dossier « ORIENTATIONS 

D’AMENAGEMENT ». 



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40 




LES SECTEURS DOTES DE L’INDICE « T » DANS LE CORRIDOR DU TRAMWAY : UNt, UNot, 

UNzt 

Au-delà de leurs spécificités propres, ces quartiers sont situés dans un rayon d’environ 500 mètres 

autour des stations du futur tramway soit dans le périmètre préférentiel de développement et de 

renouvellement urbains énoncés dans le PADD. Parcourant la ville du nord au sud, le tramway en 

deviendra l’épine dorsale sur laquelle l’urbanisation va s’appuyer en priorité. Ce corridor abrite près de 

40% de la population et des emplois d’où l’importance de l’enjeu qu’il représente en terme de 

développement pour la commune. Attractif, le tramway encouragera la diminution de l’usage de la 

voiture particulière et sa grande capacité permettra de répondre à l’augmentation de la demande en 

transports collectifs. Outre sa contribution au réaménagement de l’espace public, le tramway 

accélèrera la mutation de plusieurs sites le long de son tracé ; ces sites à enjeux font l’objet 

d’orientations d’aménagement particulières selon l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme ; elles 

peuvent être consultées dans le dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ». 

Les objectifs et les principes d’aménagement dans les secteurs urbains dotés de l’indice « t » situés 

dans le corridor du tramway sont : 

- le renforcement de la mixité des fonctions et de l’intensité urbaine en particulier le long des 

principaux axes empruntés par le tramway ; 

- la recherche d’accessibilité en direction des stations du tramway ; 

- la valorisation des espaces publics majeurs. 

LES SECTEURS UNo ET UNot : SECTEURS D’OPERATION D’ENSEMBLE 

Ces secteurs sont composés par : 

- les reliquats des anciens secteurs (UBb et Ubc) du POS, espaces d’opérations d’ensemble où les 

projets n’ont pas eu lieu, caractérisés par des parcelles en lanière autrefois cultivées donnant sur la 

rue des Bordiers aujourd’hui souvent laissées en friche ; 

- les arrière des parcelles de la rue des Bordiers donnant sur la rue Daniel Mayer, nouvel axe estouest 

allant de la limite communale de Saint Cyr sur Loire jusqu’au boulevard Abel Gance . 

Outre les objectifs déclinés dans le corridor du tramway, il s’agit ici d’obtenir d’une part, une utilisation 

rationnelle des terrains tant sur le plan de l’organisation de l’espace que celui des équipements 

d’infrastructure et d’autre part, une façade urbaine structurante le long de la rue Daniel Mayer. Ces 

secteurs font l’objet d’orientations d’aménagement, selon l’article L 123-1 du Code de l’Urbanisme ; 

elles peuvent être consultées dans le dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ». 



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LE SECTEUR UNzt : L’ECOQUARTIER DE MONCONSEIL 

Ce quartier est situé à l’articulation des quartiers de l’Europe, de Saint-Symphorien et des secteurs 

d’activités économiques et commerciales du pôle de la Petite Arche et de l’espace Tours Synergie. 

Ceinturé de voies structurantes (le boulevard du Maréchal Juin à l’est, l’avenue Maginot à l’ouest et la 

rue Daniel Mayer au sud), traversé par le futur tramway, le quartier bénéficie d’une localisation qui en 

fait un lieu stratégique dans le cadre du développement urbain de Tours-nord. 

L’écoquartier de Monconseil est aménagé dans le cadre d'une ZAC, créée en 2005 dont les principes 

et les objectifs de réalisation sont les suivants : 

- un aménagement s'appuyant sur deux axes perpendiculaires (la rue Daniel Mayer voie principale 

est-ouest et l'axe nord-sud support essentiel de circulation douce et de transport collectif) ; 

- une centralité affirmée autour d’équipements publics (jardin public central, un gymnase, un espace 

petite enfance, un établissement pour personnes âgées dépendantes) ; 

- une desserte composée par un maillage viaire et piétonnier permettant de relier Monconseil aux 

quartiers et aux équipements environnants créant ainsi une polarité dépassant l’échelle locale ; 

- la mise en œuvre d’une véritable politique de mobilité facilitant l’insertion urbaine (desserte par le 

tramway …) ; 

- la promotion d’une haute qualité urbaine et environnementale ; 

- la création d’un nouveau quartier avec des fonctions variées (habitat, services, activités tertiaires, 

équipements, commerces…) ; 

- une offre de logements diversifiés (1/3 de logements aidés, 2/3 de logements locatifs privés ou en 

accession libre…) afin de pouvoir accueillir une population mixte. 

Objectifs du PLU 

L’écoquartier est considéré dans son nouveau contexte ; en effet, la future desserte par le tramway 

place l’écoquartier à l’intérieur du corridor où le PADD préconise, entre autres, le renforcement de 

l’intensité urbaine. En particulier, la partie nord est vouée à une mutation dans le prolongement de 

celle des secteurs autour du carrefour de la Marne. Ce dernier est appelé à remplir de nouvelles 

fonctions : celle d’une place qui va accueillir une station de tramway et devenir une entrée de ville 

autour de laquelle viendront s’implanter des immeubles structurants. L’entrée nord de l’écoquartier fait 

partie intégrante de cette recomposition urbaine. 

Dans la même dynamique, la façade urbaine le long de la principale voie structurante (rue Daniel 

Mayer) sera confortée. Des orientations d’aménagement au titre de l’article L 123-1 du Code de 

l’urbanisme sont définies sur l’ensemble des secteurs autour du carrefour de la Marne ; elles peuvent 

être consultées dans le dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT » 

LE SECTEUR UNI : sites inscrits à Tours-nord 

Il comprend les sites inscrits sur les coteaux de la Loire notamment les Capucins et le Petit 

Beauregard. 

Objectif du PLU : 

- préservation de la qualité paysagère dans les opérations d’aménagement. 



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44 




1.2.2. LA ZONE UC : ZONE URBAINE MIXTE ENTRE LOIRE ET VOIES FERREES 

La zone UC regroupe les quartiers dits de « centre-ville ». C’est la ville constituée ; elle se 

caractérise par : 

- la mixité et la diversité des fonctions urbaines (habitat, activités commerciales et artisanales, 

services…) ; 

- la présence d’un important noyau patrimonial de qualité ; 

- une concentration des équipements publics (les grandes administrations, les hôpitaux…) dont le 

rayonnement va au-delà des limites de la commune de Tours ; 

- une occupation du sol très dense en particulier le long des artères et des places majeures de 

l’hypercentre, ainsi qu’un tissu parcellaire serré ; 

- la présence de grandes entités foncières fonctionnelles : les casernes, le domaine ferroviaire… 

- l’existence de quartiers à forte identité, tels que : les Prébendes, Febvotte, Velpeau, …. 

- un potentiel de renouvellement important dû à des opportunités de mutation de sites (imprimerie 

Mame, casernes) ; 

- une trame de circulation douce s’appuyant sur le réseau de voirie existant ; 

- une trame viaire, un maillage urbain dense mais irrégulier à certains endroits, lorsqu’il est interrompu 

par les grandes emprises foncières (casernes, hôpital, …) ou les infracstructures (voies ferrées, 

boulevards, …). 

LA ZONE UC COMPREND : 

- le périmètre d’extension du Secteur Sauvegardé qui englobe les secteurs anciens (Lamartine, Les 

Halles, Blanqui), le secteur dit de rénovation autour de la place de la Victoire ainsi que les boulevards 

Heurteloup et Béranger ; 

- les quartiers du XIX ème siècle s’étirant de part et d’autre de l’avenue de Grammont (les Prébendes, 

les quartiers Saint Etienne, La Fuye, Velpeau) ; 

- plus au sud, les faubourgs ouvriers d’avant-guerre (Febvotte, Beaujardin) ; 

- les quartiers des grands ensembles des années 60-70 sis à l’est de l’emprise de la gare ferroviaire : 

le pôle d’activités tertiaires du Champ Girault et le quartier d’habitation du Sanitas ; 

- les grandes emprises foncières (les casernes, le CHU, le site EDF) ; 

Enfin, la zone UC est traversée dans sa partie centrale par l’axe nord/sud (rue Nationale, avenue de 

Grammont), colonne vertébrale de desserte des transports en commun, pour partie support du 

tramway. 

La majeure partie de la zone UC est située en zone inondable d’aléa faible dans le PPRI (Plan de 

Prévention des Risques d’Inondation) en vigueur. Cependant les informations disponibles sur les 

hauteurs d’eau en cas de crue ont évolué. Elles prévoient que ces hauteurs seraient plus élevées que 

celles mentionnées dans le PPRI approuvé en 2001 et ce notamment dans l’hypothèse d’une crue 

exceptionnelle en cas de rupture de digue. 

La zone UC se distingue de l’ancienne zone UA du POS par l’incorporation des enclaves 

militaires (casernes existantes ou en reconversion) et du site industriel EDF pour les ouvrir à la 

mixité, répondant ainsi aux orientations du PADD dont l’un des axes consiste à faire de Tours 

« une ville d’accueil et de mixité ». 

Les objectifs en zone UC : 

- permettre et favoriser le renouvellement urbain notamment dans le corridor du tramway et dans les 

sites mutables ; 

- renforcer la mixité et l’intensité urbaines ; 

- conserver le caractère patrimonial des anciens quartiers tout en permettant le renouvellement 

urbain ; 



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- conforter les identités des quartiers ; 

- tenir compte des dispositions du PPRI (Plan d’Exposition aux Risques d’Inondation) en vigueur et 

chercher à réduire la vulnérabilité des personnes et des biens en s’appuyant sur les nouveaux 

éléments de connaissance et d’appréciation du risque d’inondation ; 

- valoriser les circulations douces. 

Pour encadrer l’urbanisation des secteurs présentant un potentiel de mutabilité, des orientations 

d’aménagement y sont définies selon l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme ; elles peuvent être 

consultées dans le dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ». Il s'agit des sites ci-après: 

- le site Mame 

- les anciennes casernes Beaumont - Chauveau 

- l’îlot Saint Lazare 

- le site Gare (îlot Vinci) 

- le site SNCF rue Edouard Vaillant 

- le corridor du tramway 

LES SECTEURS PARTICULIERS EN ZONE UC 

Par ailleurs, la zone UC comprend plusieurs secteurs particuliers qui font l’objet de dispositions 

règlementaires distinctes en raison de leurs spécificités ; il s’agit des secteurs ci-après : 

- les secteurs UCa et UCat : correspondent au périmètre d’extension du Secteur sauvegardé, créé 

en janvier 2008, régi par le PLU dans l’attente de l’élaboration de Plan de Sauvegarde et de Mise 

en Valeur (PSMV) ; 

- le secteur UCt : rassemble les quartiers situés dans le corridor du tramway ; 

- le secteur UCz : recouvre les anciennes casernes Beaumont-Chauveau dans lesquelles une 

procédure de ZAC est lancée. 

LES SECTEURS UCa ET UCat (SECTEUR SAUVEGARDE) 

Il s’agit du périmètre d’extension du Secteur sauvegardé comprenant l’ensemble des quartiers 

patrimoniaux situés entre les boulevards et les limites du Secteur Sauvegardé d’origine : le quartier 

Lamartine, le secteur de rénovation autour de la place de la Victoire, les secteurs constitués au XIX ème 

siècle le long des boulevards Béranger et Heurteloup ainsi qu’un périmètre restreint au sud de la rue 

Blanqui. 

Le quartier Lamartine 

Situé sur l’axe de l’ancienne voie romaine est-ouest à la limite de la commune de La Riche, ce 

quartier est resté très longtemps en dehors de la ville comme en témoignent les bastions de la 

dernière enceinte du XVII ème siècle dont le parcellaire garde encore le tracé. Quartier faubourg, il a 

gardé son aspect d’origine le long de la voie principale : 

- une occupation du sol assez dense sur de petites parcelles 

- des immeubles peu élevés affectés principalement à l’habitat présentant pour la plupart un intérêt 

historique et architectural 

- la présence de petits commerces. 

Le secteur de Rénovation 

Organisé autour de la place de la Victoire, il s’agit d’un secteur mixte de rénovation, de réhabilitation 

et de restauration régi jusqu’à présent par un plan de masse (zone UE au POS). Voué à l’origine à la 

démolition-reconstruction du fait de l’état de vétusté et d’insalubrité d’une grande partie de ses ilots, 

ce secteur a fait l’objet de rénovation modulée ; la reconstruction a été limitée le long des deux axes 

principaux : la rue de la Victoire et la rue des Tanneurs. Les opérations de rénovation et de 

46 




restauration sont aujourd’hui achevées et seuls les terrains situés au sud-est de la place de la Victoire 

peuvent faire l’objet d’opérations nouvelles. 

Les secteurs du XIX ème siècle le long des boulevards 

Les boulevards Béranger et Heurteloup correspondent à l’ancien mail qui bordait les remparts de la 

ville. La transformation du mail en boulevards est le résultat d’un long processus durant lequel les 

deux côtés font l’objet de deux projets distincts. En partie sud des boulevards, les édifices présentent 

des séquences plus homogènes et une très grande qualité architecturale. Le côté nord est plus 

hétérogène ; il est constitué d’hôtels particuliers implantés au milieu de jardins sur le boulevard 

Béranger, tandis qu’au nord du boulevard Heurteloup, la qualité architecturale des immeubles est 

moindre par rapport au côté sud. 

Quant à la place Jean-Jaurès, elle a été conçue initialement pour offrir une place monumentale à la 

ville et pour donner la réplique au nouveau Palais de Justice. Les constructions sont en forme 

d’hémicycle avec des façades ordonnancées à l’aide d’arcades se retournant sur les deux boulevards 

et se prolongeant côté est, jusqu’à la place de la Gare. Cette place, espace emblématique pour les 

tourangeaux, est encadrée au nord par les édifices publics (Palais de justice, Hôtel de Ville) tandis 

qu’au sud, elle accueille des agences bancaires, quelques commerces et des services (restaurants, 

bars, ….). 

Objectifs en secteurs UCa et UCat : 

- poursuivre la protection et la mise en valeur des immeubles anciens de qualité déjà engagées dans 

le cadre du POS ; 

- revitaliser les quartiers par le renouvellement urbain et le renforcement des centralités, tout en 

conservant leurs identités ; 

- permettre l’évolution et la restructuration des équipements publics. 



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LES SECTEURS DOTES DE L’INDICE « T » DANS LE CORRIDOR DU TRAMWAY : UCt, UCat 



renouvellement urbains énoncé dans le PADD. Cependant la quasi-totalité de la zone UCt est située 

en zone inondable et l’évolution de la connaissance sur les risques d’inondation implique la maitrise 

des formes urbaines. Ainsi les projets de construction devront être adaptés pour réduire la 

vulnérabilité du bâti et la sécurité des personnes. Attractif, le tramway encouragera la diminution de 

l’usage de la voiture particulière et sa grande capacité permettra de répondre à l’augmentation de la 

demande en transports collectifs. Outre son apport au réaménagement de l’espace public, le tramway 

contribuera à la mutation de sites le long de son tracé. Ces sites à enjeux font l’objet d’orientations 

d’aménagement particulières selon l’article L123-1 du Code de l’urbanisme ; elles peuvent être 

consultées dans le dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT » … 

Les objectifs dans les secteurs urbains dotés de l’indice « t » situés dans le corridor du 

tramway sont : 

- le renforcement de la mixité des fonctions et de l’intensité urbaine en particulier autour de la Gare, 

secteur appelé à devenir un pôle d’échanges multimodal et qui va subir une évolution notable avec 

l’arrivée du tramway ; 

- l’organisation de la mutation urbaine tout en prenant les mesures pertinentes pour limiter la 

vulnérabilité des personnes et des biens aux risques d’inondation; 

- la protection et la mise en valeur du patrimoine dans le secteur UCat, partie intégrante du périmètre 

d’extension du Secteur Sauvegardé ; 

- la recherche d’accessibilité en direction des stations du tramway ; 

- la valorisation des espaces publics majeurs. 



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LE SECTEUR UCz : ANCIENNES CASERNES BEAUMONT CHAUVEAU 

C’est un site de 10ha en plein centre-ville qui s’est libéré depuis août 2009 avec la cessation des 

activités militaires. La caserne Chauveau était un quartier de subsistance ; le quartier Beaumont, 

aménagé sur le site de l’ancienne abbaye de Beaumont, était occupé par les écoles de la logistique et 

du train de l’Armée de Terre. Après le départ des militaires, le Ministère de l’Education Nationale s’est 

rendu acquéreur d’une partie de la propriété pour permettre provisoirement à des étudiants en 

médecine de suivre des cours dans les amphithéâtres et salles de cours existants, dans l’attente de 

nouveaux locaux prévus sur une commune voisine. Plus tard viendront ici la présidence, les services 

administratifs de l’Université François Rabelais et le Pôle régional de l'enseignement supérieur 

(PRES). 

Pour la Ville, la reconversion de cet espace offre l’opportunité d’aménager un vrai quartier mixte avec 

des logements, des activités et des équipements. Ce projet répond aux enjeux du PADD pour faire de 

Tours une ville attractive et rayonnante avec le développement de l’Université, une ville d’accueil et de 

mixité et une ville en harmonie avec son environnement respectant son patrimoine et son histoire. A 

cet effet, une procédure de ZAC est lancée pour mener une réflexion d’ensemble sur le site et 

assurer la maîtrise du projet par la collectivité locale. 

Les objectifs poursuivis : 

- faire émerger un nouveau quartier répondant aux enjeux du développement durable ; 

- rechercher des organisations et des formes urbaines pouvant répondre aux enjeux de diminution de 

la vulnérabilité face au risque d’inondation ; 

- ouvrir le site sur les quartiers environnants et sur la ville avec sa réinsertion dans la trame urbaine 

existante ; 

- valoriser les éléments du patrimoine religieux et militaire encore lisibles sur les lieux ; 

- permettre dès maintenant aux équipements universitaires de fonctionner dans des conditions 

optimales. 



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1.2.3. LA ZONE US : ZONE URBAINE MIXTE DE PART ET D’AUTRE DU CHER 

La zone US est caractérisée par de grandes entités urbaines aux limites bien établies, plus ou moins 

cloisonnées par les grandes infrastructures et par la topographie ; elle comprend : 

- les îlots en cours de mutation au nord du carrefour saint Sauveur, à l’articulation de la zone 

d’activités du Cher, du pôle urbain des 2 Lions et du quartier des Rives du Cher, faisant l’objet 

d’orientations d’aménagement (au titre de l’article L123-1 du Code de l’Urbanisme) du fait de leur 

situation stratégique, cf. dossier « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT » sous l’intitulé « îlot Saint 

Sauveur » ; 

- les quartiers d’habitation des Rives du Cher et de Rochepinard ; 

- le secteur des grands équipements collectifs de Rochepinard à l’est de l’autoroute ; 

- le quartier d’habitat et d’équipements des Fontaines situé entre le Cher et la route de Saint Avertin ; 

- le quartier des 2 Lions, aménagé à travers une procédure de ZAC, en phase d’achèvement, régi 

auparavant par un Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) ; le dernier ilôt de projet fait l’objet 

d’orientations d’aménagement (au titre de l’article L123-1 du Code de l’Urbanisme) ; 

- les quartiers de la Bergeonnerie, Montjoyeux et Grandmont sur les coteaux sud du Cher et sur le 

plateau ; 

- les secteurs pavillonnaires situés dans le quartier Montjoyeux. 

Les quartiers de la Vallée du Cher 

La constitution de ces quartiers (Rives du Cher, Rochepinard, Fontaines, 2 Lions) est liée étroitement 

à l’aménagement de la Vallée du Cher, suite à l’extension du territoire communal de Tours sur des 

terrains acquis aux communes de Saint-Avertin et de Joué-les-Tours. 

A partir de 1962, des travaux sont effectués sur le cours du Cher dans le but de mettre hors d’eau une 

première superficie de 27ha pour créer un véritable quartier. En effet, longtemps sujette au caprice du 

fleuve, la ville entame une extension sur un espace pris sur le fleuve et sa zone inondable. Dès 1967, 

la rectification du cours du Cher ainsi que les remblaiements et drainages des terrains sont effectifs. 

Les travaux de construction vont débuter en 1962 par l’opération des « Rives du Cher » (2400 

logements). Dans un deuxième temps, l’ensemble Rochepinard prolonge l’opération des Rives du 

Cher vers l’est de la ville. Celui-ci comprend un quartier d’habitation de 1060 logements construit à 

l’ouest de l’A10 ; de l’autre côté de l’autoroute, une zone d’équipements est aménagée avec des 

équipements de loisirs (parc des expositions), des équipements scolaires et sportifs. Ce pôle a été 

renforcé dernièrement par l’implantation d’un équipement commercial à rayonnement inter-régional. 

Au sud du Cher se développent à partir de 1971, les quartiers des Fontaines (2800 logements) et de 

la Belle Fille (270 logements). 

Parallèlement, la Ville aménage le lac de la Bergeonnerie (20ha) provenant de l’extraction des 

matériaux nécessaires aux digues et remblais des nouveaux quartiers et du parc Honoré de Balzac. 

Ce parc s’étend sur une île en grande partie artificielle de 24ha ; deux passerelles piétonnes 

permettent de s’y rendre depuis les quartiers de la rive droite ainsi que depuis les quartiers des 

Fontaines et de la Belle Fille. 

Sur les prairies de la Bergeonnerie situées immédiatement au sud du lac, sont transférés les jardins 

familiaux déplacés par l’aménagement du Cher et du parc Honoré de Balzac soit 778 jardins sur 20ha. 



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Le quartier des 2 Lions est le dernier quartier urbanisé dans le cadre de l’aménagement de la Vallée 

du Cher. Destiné à l’origine à l’accueil d’un technopole réservé aux entreprises de nouvelles 

technologies, le pôle urbain des 2 Lions devient un vrai quartier mixte à partir de 1995 avec 

l’implantation d’habitat, d’activités tertiaires et de plusieurs équipements publics. 

Le plateau sud 

Il est marqué par son caractère boisé et une occupation partagée entre les équipements universitaires 

du parc de Grammont, les activités tertiaires (sièges de grands établissements : EDF, France 

Télécom), les quartiers d’habitat de Montjoyeux et de la Bergeonnerie. 

La zone US du PLU se distingue principalement du POS par le regroupement dans un même 

zonage cohérent des quartiers de grands ensembles d’habitat et d’équipements de part et 

d’autre du Cher. 

Objectifs en zone US : 

- conforter les grandes fonctions urbaines en conservant et en mettant en valeur leurs caractéristiques 

paysagères (les bords du Cher et du Vieux Cher, le coteau et le plateau boisé) ; 

- encadrer l’urbanisation des sites en mutation (îlot Saint sauveur) ; 

- poursuivre l’urbanisation en rive sud du Cher (pôle urbain des 2 Lions) 

- valoriser les espaces mitoyens des équipements sportifs de la Vallée du Cher. 

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LES SECTEURS PARTICULIERS EN ZONE US 

Par ailleurs, la zone US comprend plusieurs secteurs particuliers qui font l’objet de dispositions 

règlementaires distinctes en raison de leurs spécificités ; il s’agit des secteurs ci-après : 

- le secteur USl, zone à urbanisation limitée en raison des risques d’inondation ; 

- les secteurs USt : secteurs situés dans le corridor du tramway ; 

- le secteur USzt : le quartier des 2 Lions situé dans le corridor du tramway ; 

- les secteurs pavillonnaires de Montjoyeux 

- le secteur USi : le site inscrit du parc de Grandmont. 



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LE SECTEUR USl 

C’est un secteur situé en bordure du Cher, occupé principalement par une activité économique en 

cours de restructuration. Selon le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) en vigueur, il 

s’agit d’une zone urbanisée avec des risques d’inondation d’aléa moyen où la constructibilité est 

limitée. 

Objectifs : 

Permettre le fonctionnement des activités existantes dans le respect des dispositions du PPRI. 

LES SECTEURS DOTES DE L’INDICE « T » DANS LE CORRIDOR DU TRAMWAY : USt, USzt 



renouvellement urbains énoncé dans le PADD. Parcourant la ville du nord au sud, le tramway en 

deviendra l’épine dorsale sur laquelle l’urbanisation va s’appuyer en priorité. Ce corridor abrite près de 

40% de la population et des emplois d’où l’importance de l’enjeu qu’il représente en terme de 

développement pour la commune. Attractif, le tramway encouragera la diminution de l’usage de la 

voiture particulière et sa grande capacité permettra de répondre à l’augmentation de la demande en 

transports collectifs. Outre sa contribution au réaménagement de l’espace public, le tramway 

accélèrera la mutation de plusieurs sites le long de son tracé ; à cet effet un site à enjeux dans le 

quartier des 2 Lions fait l’objet d’orientations d’aménagement particulières selon l’article L 123-1 du 

Code de l’urbanisme ; elles peuvent être consultées dans le dossier « ORIENTATIONS 

D’AMENAGEMENT » 

LE SECTEUR USZt : LE QUARTIER DES 2 LIONS 

Situé au sud de la commune, le quartier des 2 Lions couvre une superficie de 78ha gagnée sur les 

varennes du Cher par un remblaiement qui met cette zone à l’abri des crues du Cher. C’est le dernier 

espace urbanisé du vaste programme d’aménagement dit de la Vallée du Cher, dans la continuité de 

l’aménagement des quartiers des Rives du Cher, de Rochepinard et des Fontaines. Il est entouré au 

nord par le Cher, au sud le Petit Cher, à l’ouest par la plaine de la Gloriette et à l’est par le parc de la 

Bergeonnerie. 

Ce quartier a été aménagé sous le forme d’une ZAC créée à l’origine pour un parc technologique. 

Puis en 1995, le parti d’aménagement initial est abandonné au profit de la réalisation d’un vrai quartier 

mixte qui réunit les grandes fonctions urbaines constituantes d’une centralité : 

- des équipements d’intérêt d’agglomération (le siège de la communauté d’agglomération Tour(s)plus, 

un complexe cinématographique, un pôle commercial au centre du quartier) ; 

- une offre de logements (1200 logements construits en 2010) diversifiée tant dans les formes 

(collectifs, intermédiaires, maisons de ville) que dans le statut d’occupation (logements locatifs 

sociaux ou à loyer libre, logements en accession, logements pour étudiants, résidence services) ; 

- le second pôle universitaire-recherche de l’agglomération ; il accueille environ 5000 étudiants et 500 

enseignants et chercheurs dans les unités de formation et de recherche en relation avec le monde 

économique ainsi qu’un centre de formation du personnel territorial et l’institut des métiers et des 

technologies des produits de santé ; 

- un parc d’activités tertiaires avec près de 50 entreprises implantées sur les lieux. 

Aujourd’hui, il reste 7 ha de terrains à aménager principalement le long de l’avenue Pont Cher sur la 

façade ouest du quartier. 

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- renforcer les principes fondateurs du quartier (mixité et densité) dont l’attractivité sera confortée par 

le passage du tramway ; l’ensemble du quartier étant situé à l’intérieur du corridor tramway ; 

- répondre au PADD qui préconise des signaux urbains pour conforter l’attractivité de Tours en tant 

que métropole, ville-centre moteur de l’agglomération ; 

- valoriser les aménagements paysagers réalisés en bordure du Petit Cher et conforter le caractère 

naturel des lieux en le détachant du reste de la ZAC et en le classant en zone naturelle (N2) dans la 

continuité des aménagements réalisés au droit du parc de la Gloriette. 

LES SECTEURS PAVILLONNAIRES DE MONTJOYEUX (cf. délimitation en annexe du règlement): 

Ils sont composés par le lotissement de maisons individuelles entre l’avenue Saint Vincent de Paul et 

l’autoroute A10 (lotissement de 

Montjoyeux), des habitations autour 

de la rue de Boutteville et les 

groupements de maisons de ville au 

nord de l’allée de Bellevue. A été 

également inclus le secteur situé à 

l’est de l’avenue de Montjoyeux 

actuellement peu construit mais qui 

pourra recevoir à l’avenir, des 

opérations d’habitat individuel et 

collectif au nom du principe de mixité 

des formes urbaines. 

LE SECTEUR USi : 

site inscrit à Tours sud (cf. délimitation 

dans les servitudes d’utilité publique 

en pièce annexe du PLU) 

Il s’agit du site inscrit qui recouvre une partie du parc de Grandmont 

Objectif du PLU : 

Prise en compte de la qualité paysagère dans les opérations d’aménagement. 



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1.2.5. LA ZONE UA : ZONE D’ACTIVITES ECONOMIQUES 

Il s’agit des secteurs dédiés uniquement aux activités économiques. Bien que la diversité fonctionnelle 

soit favorisée et encouragée dans la majorité des zones urbaines du PLU, il est apparu nécessaire de 

maintenir des secteurs d’activités économiques pour répondre à des demandes spécifiques. En effet, 

certaines entreprises, de par leur taille et leur nature, recherchent des zones d’implantation proches 

des grands axes de communication et offrant de grandes parcelles. Il est à souligner que le PADD 

préconise dans ses orientations la mise à disposition de telles zones. 

C’est la raison pour laquelle ont été maintenues en zones d’activités : 

- une grande partie de la « zone industrielle de Saint-Symphorien » et de la« zone industrielle de la 

Milletière » créées dans les années 60 en même temps que les quartiers d’habitation de l’Europe ; 

- la zone d’activités du Menneton aménagée dans les années 60 dans le cadre des opérations de la 

« Vallée du Cher ». 

Pour mémoire, plusieurs anciens sites d’activités sont désormais classés au PLU en zone urbaine 

mixte UN (à Tours nord) ou UC (Tours centre) : 

- les sites d’activités tertiaires le long de la RD910 (Europarc, Aéronef, Fusaparc) ; 

- l’espace Tours-Synergie (ancienne ZAC à usage d’activités) ; 

- les îlots en frange nord et sud de la zone industrielle de Saint-Symphorien ; 

- le site EDF rue du Général Renault. 

Parallèlement, de nouvelles zones d’activités sont délimitées au nord est de la commune : 

- les terrains nécessaires à l’accueil du centre de maintenance du tramway à l’angle du boulevard 

Abel Gance et de la rue du Colombier ; 

- l’aérodrome civil : l’aéroport Tours Val de Loire, à la fois aéroport commercial et touristique de la 

Région Centre ; 

- le secteur situé entre l’aérodrome civil et le boulevard Abel Gance qui pourrait recevoir des activités 

pouvant bénéficier de la proximité à la fois de l’aéroport et du terminus du tramway. 

Ce nouveau classement en zone urbaine d’activités UA ne fait pas obstacle à l’application dans 

ces secteurs du Plan d’Exposition aux Bruits (PEB) approuvé le 15 octobre 1991, comme ce fut 

le cas auparavant dans le POS, le PEB étant une servitude d’utilité publique annexée au PLU. 

Les projets sont également soumis à l’arrêté préfectoral du 4 mai 2011 portant anticipation de 

l’application de la zone C de bruit du PEB de l'aérodrome de Tours-Val de Loire mis en révision 

par arrêté préfectoral du 4 mai 2011. 


- conforter les zones spécifiques dédiées aux activités et améliorer leur environnement ; 

- favoriser l’implantation de nouvelles activités et permettre l’évolution des activités existantes, tout en 

veillant au respect des exigences de sécurité liées à certains types d’activités. 



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1.2.6. LA ZONE UP : LES JARDINS ET PARCS URBAINS DE LA VILLE 

C’est une zone particulière dans les zones U car elle ne correspond pas à la définition usuelle des 

zones urbaines qui sont en principe des zones urbanisées, donc construites. 

La zone UP est constituée par le réseau des parcs et jardins à caractère urbain qui maillent la ville. 

Elle comprend : 

les parcs et espaces de loisirs à l’échelle de l’agglomération : 

- le parc de la Cousinerie dont une grande partie est située sur la commune de Notre Dame d’Oé ; 

- le jardin botanique en limite de la commune de la Riche, créé en 1850 sur plus de 5 ha ; 

- le jardin des Prébendes faisant partie des jardins emblématiques de la ville, créé en 1872, œuvre 

des frères Bühler, inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques en 2003 ; 

- le parc du Lac de la Bergeonnerie. 

les jardins ou squares de proximité : 

- le Bois du Mortier et le mail Bonaparte dans le quartier de l’Europe ; 

- le jardin Chateaubriand à proximité du Beffroi ; 

- le jardin de Monconseil ; 

- le jardin de la Source, jardin privé ouvert au public ; 

- le Bois de la Chambrerie rue Daniel Mayer ; 

- le jardin Mirabeau à l’ouest de la rue Mirabeau ; 

- la place Nicolas Frumeaud ; 

- le square de la Préfecture ; 

- le jardin René Boyslève sur la place de Strasbourg ; 

- la place Velpeau ; 

- les jardins Meffre et Theuriet dans le quartier du Sanitas ; 

- la place de Beaujardin ; 

- les jardins de Rochepinard et les jardins des Rives du Cher ; 

- le square Monod au quartier des 2 Lions. 

Objectifs : 

- conforter le statut de poumon vert récréatif de ces lieux ; 

- permettre le fonctionnement et l’exploitation des parcs et jardins. 



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1.3. LES ZONES A URBANISER AU 

« Peuvent être classés en zone à urbaniser, les secteurs à caractère naturel de la commune destinés 

à être ouverts à l’urbanisation » (Article R 123-6 du Code de l’Urbanisme). 

Il s’agit des zones destinées à être ouvertes, à plus ou moins long terme, à l’urbanisation autrement 

dit les secteurs potentiels de développement ultérieur de la ville. 

Les objectifs dans ces secteurs sont donc de limiter la constructibilité dans l’immédiat et ouvrir les 

secteurs à l’urbanisation au fur et à mesure des besoins. 

Les zones AU sont composées de deux secteurs distincts classés déjà en zone NA (zone 

d’urbanisation future) dans le POS précédent : 

- la zone 1AU située rue du Colombier ; 

- la zone 2AU située à l’est de la rue de la Presle. 

1.3.1. LA ZONE 1AU DE LA RUE DU COLOMBIER 

Elle est caractérisée par une ancienne structure rurale très lisible, avec de vastes espaces non 

construits et portant quelques traces bâties du passé agricole (ferme de la Babinière…). 

Bien que pourvue d’équipements d’infrastructures de base et avec le passage du tramway le long de 

sa façade nord, cette zone n’a pas été classée en zone urbaine U immédiatement constructible. 

En effet, son ouverture à l’urbanisation nécessite préalablement une réflexion urbaine en liaison avec 

les caractéristiques et l’évolution de son environnement en vue de la mise en œuvre ultérieure d’un 

projet d’aménagement global. C’est la raison pour laquelle la Ville a décidé d’appliquer les dispositions 

du Code de l’Urbanisme permettant le gel temporaire de l’urbanisation dans ce secteur (article L123- 

2-a). Il fera l’objet d’orientations d’aménagement spécifiques lorsque la réflexion sera plus avancée et 

en préalable à son ouverture à l’urbanisation. 

Parallèlement il convient de noter que les potentialités de renouvellement urbain dans les sites à 

enjeux (sites en mutation et sites de projets) identifiés dans les zones U urbaines permettent de 

répondre aux besoins d’accueil en matière de logement et d’activités définis dans le PADD et dans 

les documents tels que le PLH (Programme Local de l’Habitat) établi à l’échelle de l’agglomération. 

Pour mémoire, ces sites à enjeux font l’objet d’orientations d’aménagement particulières selon l’article 

L123-1 du Code de l’urbanisme. 

1.3.2. LA ZONE 2AU A L’EST DE LA RUE DE LA PRESLE 

Elle est caractérisée par : 

- la présence du vallon de Sainte Radegonde, qui va de l’ancien village de Sainte Radegonde pour 

remonter vers le plateau par une petite voie ayant gardé son tracé d’origine, la rue de Châtenay ; 

- une urbanisation très diffuse ; 

- la présence des empreintes du passé agricole. 

C’est le dernier site potentiel d’extension de la ville. Toutefois, les contraintes dues à la qualité 

paysagère de ce site et à son exposition au bruit du fait de sa proximité avec la Base Aérienne, 

exigent beaucoup de précaution dans l’acte d’aménagement. L’enjeu majeur de la zone AU réside 

dans l’organisation future d’une urbanisation prenant en compte à la fois l’identité d’un site sensible et 

les nuisances sonores. Cette zone est quasiment incluse dans la zone C du Plan d’Exposition au Bruit 

(PEB) de l'aérodrome de Tours-Val de Loire dont la révision a été prescrite par arrêté préfectoral du 4 

mai 2011. Un arrêté du même jour porte anticipation de l’application de la zone C de bruit du PEB en 

révision. Ceci implique une limitation de ses capacités à accueillir de l’habitat dans le futur. 



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1.4. LA ZONE AGRICOLE A 

« Peuvent être classés en zone agricole « A », les secteurs de la commune équipés ou non à 

protéger, en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique, des terres agricoles » 

(article R 123-7 du Code de l’Urbanisme). 

Le classement en zone A est une des réponses aux orientations du PADD ayant fixé parmi ses 

objectifs la réconciliation de la ville et de la campagne, la valorisation du socle agro-naturel 

parallèlement à l’intensification urbaine. 

Il est important de signaler que les précédents POS successifs de Tours n’ont pas eu de zone NC 

(dénomination des zones agricoles dans les POS). L’agriculture ne constitue qu’une activité très 

marginale dans le mode d’occupation du sol sur la commune de Tours. Au dernier recensement 

agricole (2000), la superficie utilisée par des exploitations s’élève à 182 ha, pour un total de 9 

exploitations. Elles sont localisées au nord-est de la commune et dans la plaine de la Gloriette (au 

nord de la RD 7). Ces espaces cultivés participent également à l’identité paysagère tourangelle; c’est 

la raison pour laquelle, ils ont été classés pour partie en zone A et pour partie en zone N (naturelle) : 

zone N1 de Sainte Radegonde et zone N2 de la Gloriette. 

La création de zone A dans un document de planification urbaine est donc tout à fait innovante 

à Tours. Cette démarche s’inscrit dans les chantiers du Plan Climat de l’agglomération où il est prévu 

de « replacer l’activité agricole locale au cœur de l’activité économique du territoire » et également 

dans les directives du Grenelle II qui encouragent le maintien des terrains agricoles. Elle répond 

également au plan de gestion du Val de Loire, classé patrimoine mondial de l’UNESCO qui préconise 

le maintien des paysages ouverts du Val dont celui des paysages viticoles. Enfin la Ville a recherché 

la cohérence des activités et de l’occupation des sols à l’échelle intercommunale notamment avec la 

commune mitoyenne de Rochecorbon. 

La zone agricole A regroupe des secteurs agricoles ou ayant un potentiel agronomique (notamment 

terrains AOC) situés principalement dans le prolongement de terrains cultivés de la commune de 

Rochecorbon. 

1.4.1. LA PRISE EN COMPTE DES TERRAINS AOC VOUVRAY 

L’appellation d’origine contrôlée (AOC) désigne un produit qui tire son authenticité et sa typicité, de 

son origine géographique. Elle est l’expression d’un lien intime entre le produit et son terroir : 

- une zone géographique avec des caractéristiques géologiques, agronomiques et climatiques 

- des conditions de production spécifiques, pour tirer le meilleur parti de la nature. 

Les facteurs naturels et humains sont liés ; le produit qui en est issu, ne peut être reproduit hors de 

son terroir. 

A Tours, les espaces classés en "AOC" concernent des terrains aptes à la production viticole 

(Touraine et Vouvray). 

Parmi ces espaces, ont été classés en zone A au PLU : 

- les terrains situés de part et d’autre du chemin des Rochettes ; 

- les parcelles comprises entre la rue de Parçay et la bretelle de Sainte Radegonde. 

Ces terrains, en partie cultivés, jouissent d’une bonne orientation par rapport à l’ensoleillement et sont 

dans la continuité des vignobles de Rochecorbon. Ils étaient classés dans les précédents POS en 



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zone NDb, zone C de bruit au PEB (Plan d’Exposition au Bruit) pouvant accueillir des habitations 

individuelles non groupées. 

Les autres terrains bénéficiant du même classement AOC n’ont pas été inclus dans la zone A, car ils 

présentent un intérêt moindre du fait de leur statut ou de leur occupation du sol. 

Il s’agit : 

- soit des îlots interstitiels isolés entre les grandes infrastructures routières (l’autoroute A10, le 

boulevard périphérique Abel Gance, la bretelle de Sainte Radegonde) ou déjà urbanisés ; 

- soit des terrains difficilement exploitables sur le plan agricole du fait de leur topographie et de la 

proximité d’habitations. 

Par conséquent, ces terrains ont été répartis dans différentes zones selon leur occupation : 

- en zone U (urbaine) pour ceux déjà urbanisés 

- maintenus en zone AU (à urbaniser) dans les secteurs faiblement occupés (rue de la Presle) 

- en zone N (naturelle) lorsque le caractère naturel (vallon de Sainte Radegonde rue de Châtenay) ou 

inondable (Marmoutier) est dominant 

1.4.2. LE CAS PARTICULIER DE LA VIGNE MUNICIPALE 

Cette vigne située sur le coteau de Marmoutier est également classée en AOC. Selon la tradition, 

l’abbaye de Marmoutier est à l’origine de la culture de la vigne en Touraine. La Ville de Tours s’est 

rendue acquéreur en 1989 des terrains situés sur le coteau de Marmoutier, particulièrement adaptés à 

la plantation d’une vigne, après avoir acquis le site archéologique de l’ancienne abbaye. 

C’est ainsi que la Ville a mis à disposition d’un vigneron, une partie de sa propriété, dans le cadre d’un 

bail emphytéotique, afin de développer l’activité viticole et retrouver un mode d’occupation du sol 

ancestral, participant à marquer l’identité des lieux. 

Ces terrains viticoles, bien que situés en milieu urbanisés, sont classés en zone A au PLU pour 

répondre aux objectifs de soutien de la production agricole locale. 

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1.4.3. L’INTEGRATION DES TERRAINS AGRICOLES ISSUS DE LA COMMUNE DE ROCHECORBON 

La zone agricole A comprend également les parcelles provenant de la commune de Rochecorbon 

rattachées au territoire de Tours, suite aux échanges de terrains entre les deux communes ayant 

abouti à une modification des limites territoriales, validée par un arrêt du Conseil d’Etat en date du 23 

février 2010 (cf. plan de la zone A). Ces parcelles étaient déjà en zone A dans le PLU de 

Rochecorbon, leur classement au regard du document règlementaire d’urbanisme reste inchangé. 

Objectifs : 

- protéger le potentiel agronomique des sols ; 

- permettre le développement de l’activité viticole. 



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1.5. LES ZONES NATURELLES N 

« Peuvent être classés en zone naturelle et forestière N, les secteurs de la commune, équipés ou non, 

à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, 

notamment du point de vue esthétique, touristique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation 

forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels » (article R-123-8 du Code de l’Urbanisme) 

Les zones N « naturelles » sont constituées par des espaces participant à l’identité paysagère de 

Tours dont certains sont exposés fortement à des risques d’inondation et accessoirement par des 

espaces cultivés. On distingue plusieurs entités : 

- les espaces situés entre le vallon de Sainte Radegonde et la limite communale avec Rochecorbon 

(zone N1), 

- les îles de la Loire et du Cher y compris la Grande île Aucard et le parc de Sainte Radegonde (zone 

N1) 

- la prairie inondable de la Gloriette au sud-ouest de la commune (zone N2), 

- les sites classés des coteaux de la Loire (zone N3), 

- le secteur inondable de Marmoutier à l’entrée est de la ville (zone N4). 

1.5.1. LA ZONE N1 DE SAINTE RADEGONDE AU NORD-EST DE LA COMMUNE 

C’est une zone marquée par le vallon de Sainte Radegonde de par sa topographie et de par la 

présence végétale forte de part et d’autre de la rue de Châtenay (le fond du vallon). A l’est du 

boulevard Abel Gance, la zone N1 est constituée par un ensemble agro-naturel avec la présence de 

quelques grandes propriétés exploitées en cultures maraîchères, des espaces dédiés à la 

céréaliculture (blé, maïs, …) ou laissés en jachère ainsi que des espaces boisés marquant fortement 

le paysage. 

Cette zone était classée auparavant dans le POS pour partie en zone NA - zone d’urbanisation future 

– (vallon de Sainte Radegonde) et en zone ND – zone protégée en raison des nuisances de bruits 

selon le Plan d’Exposition au Bruit (PEB). 

Il est à noter que le nouveau classement en zone naturelle N1 ne modifie en rien les risques auxquels 

est soumise la zone par rapport au PEB en vigueur qui figure dans les annexes « servitudes d’utilité 

publique » du PLU. 

Objectifs du PLU: 

- protéger les sites en raison de leur qualité paysagère; 

- maintenir le caractère d’espaces naturels, éléments constitutifs de la trame verte et bleue de la ville 

et de l’agglomération ; 

- permettre l’évolution des occupations du sol existantes et des possibilités d’implantation pour les 

équipements publics et d’intérêt collectif ne portant pas atteinte à la qualité des lieux. 



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1.5.2. LES ILES DE LA LOIRE ET DU CHER (ZONE N1) 

En premier lieu, il s’agit des îles ayant un intérêt paysager et des sites de biodiversité inventoriés et 

protégés. En particulier les 2 îles de la Loire (île Simon et île Aucard) sont des sites classés et sont 

inclus dans une ZNIEFF (Zone Naturelle d’Intérêt Faunistique et Floristique). A ce titre, elles ont une 

vocation écologique qui tient dans l’accueil et la reproduction d’espèces typiques d’oiseaux (sternes). 

Cependant, elles sont exclues des sites « Natura 2000 » de la Loire, du fait des aménagements 

existants sur ces espaces : parc public sur l’île Simon, des terrains de sports et la station de pompage 

d’eau de la Ville sur l’île Aucard. Seule l’île au Vaches, en limite est de la commune, fait partie 

intégrante du site « Natura 2000 » ; cette île est occupée uniquement par des puits de captage d’eau 

de la commune de Tours qui viennent de faire l’objet de gros travaux d’entretien et de sécurisation. 

La Grande île Aucard et le parc de Sainte Radegonde sont également inclus dans la zone N1. Ils 

correspondent à l’ancienne zone NDx4 du POS, une zone inondable où le risque d’inondation est 

maximal et à préserver de toute urbanisation nouvelle s’agissant de zone d’expansion des crues de la 

Loire (zone A4 du PPRI en vigueur). 

La Grande île Aucard comprend : 

- une zone d’habitat qui s’est installé de manière illégale dans le lit endigué de la Loire; 

constituée à l’origine de jardins avec cabanes et abris, cette zone a évolué au cours des 

dernières décennies avec la transformation sans autorisation des constructions annexes en 

habitations principales malgré les actions d’information de la collectivité sur les risques 

d’inondation dans le secteur ; 

- des terrains dédiés à des activités sportives attenants au parc urbain de Sainte Radegonde. 

Enfin, concernant les îles du Cher, bien que le milieu ait été artificialisé par les rescindements et le recalibrage 

du Cher dans les années 60, les boisements alluviaux des îles confèrent à ce site, le rôle de 

corridor écologique et d’habitat naturel pour la faune et la flore. 

Objectifs du PLU: 

- protéger les sites en raison soit de leur qualité paysagère et de leur intérêt écologique soit des 

risques d’inondation auxquels ils sont soumis ; 

- maintenir le caractère d’espaces naturels des îles, éléments forts de la trame verte et bleue de la 

ville et de l’agglomération ; 

- retrouver à terme le caractère naturel de la zone d’habitat de la Grande île Aucard (exposée à des 

risques d’inondation d’aléa très fort) dans le prolongement du parc de Sainte Radegonde et y interdire 

toute construction ou reconstruction après sinistre (quelle qu’en soit la cause) 

- permettre des possibilités d’évolution pour les équipements publics et d’intérêt collectif existants. 



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1.5.3 LA ZONE N2 (LA GLORIETTE) AU SUD-OUEST DE LA COMMUNE 

La plaine inondable de la Gloriette est située entre le Cher, le quartier des 2 Lions et les limites 

communales avec Joué-les-Tours. Aménagé en grande partie en zone de loisirs compatibles avec 

son caractère naturel et inondable, l’espace accueille différentes occupations. 

Au sud de la route de Savonnières (RD 7) : 

- le parc de la Gloriette créé en 2000 qui s’étend sur près de 40 ha ; 

- un compact golf aménagé sur une trentaine d’hectares ; 

- en limite sud de la commune avec celle de Joué-les-Tours, le Petit Cher dont les bords ont été 

requalifiés avec l’aménagement tout le long du circuit de la « Loire à vélo ». 

Au nord de la route de Savonnières jusqu’aux bords du Cher : 

- les jardins familiaux (83 lots) du Pont aux Oies sur près de 3ha, 

- le terrain permanent d’accueil des gens du voyage (2ha) 

- des terrains agricoles et une frange boisée (forêt rivulaire) sur la rive sud du Cher. 

A l’angle de la route de Savonnières et de l’avenue Pont Cher, subsistent quelques bâtiments dont 

plusieurs sont inoccupés constituant un front urbain désordonné. 

LE PARC DE LA GLORIETTE : 

site emblématique de la politique environnementale de la Ville de Tours 

C’est un parc urbain à l’échelle de la ville et de l’agglomération qui offre des aires de jeu très 

fréquentées, des activités de plein air et une promenade piétonne. En outre, le parc est devenu au fil 

des années un espace d’expérimentation et d’éducation à l’environnement reconnu à travers la mise 

en valeur d’un potager naturel, véritable parcours d’initiation à l’évolution de l’usage des plantes au 

cours des siècles. L’entretien de l’espace est réalisé avec la méthode de gestion différenciée laissant 

une large place à des espaces naturels et à une utilisation raisonnée de l’eau (récupération des eaux 

de pluie, pompage par éolienne, perméabilité des circulations…). 

L’ensemble du site forme un véritable écosystème , un lieu d’accueil de la faune auxiliaire (insectes, 

batraciens, oiseaux …) qui prolonge la trame verte constituée par le Petit Cher et ses abords. Enfin, la 

« Maison de la Gloriette » permet l’organisation d’animations pédagogiques et ludiques sur les thèmes 

environnementaux et l’accueil de manifestations organisées par des tiers en rapport avec 

l’environnement. 

Objectifs en zone N2 : 

- promouvoir les activités de loisirs en particulier dans le parc de la Gloriette et permettre l’évolution 

des équipements existants en prenant en compte les contraintes liées au caractère inondable de la 

prairie ; 

- protéger le site et limiter l’urbanisation nouvelle compte-tenu de sa fonction de champ d’expansion 

des crues en cas d’inondation ; 

- maintenir le caractère naturel du site notamment le long du Petit Cher, élément constitutif de la trame 

verte et bleue de la ville et de l’agglomération. 



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1.5.4 LA ZONE N3 (SITES CLASSES) 

La zone N3 est composée par les sites classés des coteaux de la Loire dont la majeure partie était 

classée en zone NDd dans le POS. Ces sites régis par l’article L341-10 du Code de l’Environnement 

ne peuvent ni être détruits ni être modifiés dans leur état ou leur aspect sauf autorisation spéciale du 

ministère de tutelle. 

La zone N3 comprend notamment les sites classés suivants : la Grande Bretèche, la Croix Montoire, 

les Capucins, le Grand Séminaire, le Grand Beauregard et le Beauséjour. 


- protection du site et préservation de toute urbanisation sauf autorisation spéciale. 



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1.5.5 LA ZONE N4 (SECTEUR DE MARMOUTIER) 

Située à l’entrée est de la ville le long de la RD952, la zone N4 est marquée par la présence 

d’éléments patrimoniaux bâti et paysager : le site Martinien de Marmoutier et la Loire. Par ailleurs, elle 

est incluse dans le périmètre du Val de Loire classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. La partie 

ouest du site est occupée par un établissement scolaire. L’ensemble du site est localisé en zone 

inondable particulièrement sensible du fait de son positionnement derrière une digue de classe B. 

La zone N4 est également caractérisée par la présence : 

- du coteau et de son accompagnement végétal, 

- d’un réseau d’infrastructures routières (bretelle d’autoroute et route départementale). 


- limiter la constructibilité des zones localisées derrière les digues d’où le classement en zone 

N4, 

- répondre aux stricts besoins de développement de l’établissement scolaire existant (maintien 

en zone UNa), 

- valoriser l’entrée de ville et ses éléments patrimoniaux. 

Des orientations spécifiques sont prévues pour définir les principes d’aménagement sur l’ensemble du 

site ; elles peuvent être consultées dans le dossier : « ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ». 



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En conclusion, les principes de zonage du PLU de Tours répondent aux orientations du PADD mais 

tiennent compte également des destinations générales des sols des terrains limitrophes des 

communes avoisinantes. 

Notre 

Damed’Oé 

La 

Riche 

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2. LE REGLEMENT 

Le Code de l’Urbanisme, dans son article R 123-9, définit les règles pouvant être fixées dans le 

règlement écrit du PLU : 

- 1° - Les occupations et utilisations du sol interd ites ; 

- 2° - Les occupations et utilisations du sol soumis es à des conditions ; 

- 3° - Les conditions de desserte et d’accès des ter rains ; 

- 4° - Les conditions de desserte des terrains par l es réseaux ; 

- 5° - La superficie minimale des terrains ; 

- 6° - L’implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou privées et 

emprises publiques ; 

- 7° - L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; 

- 8° - L’implantation des construction les unes par rapport aux autres sur une même 

propriété ; 

- 9° - L’emprise au sol des constructions ; 

- 10° - La hauteur maximale des constructions ; 

- 11° - L’aspect extérieur des constructions et l’am énagement de leurs abords ; 

- 12° - Les obligations imposées aux constructeurs e n matière de réalisation d’aires de 

stationnement ; 

- 13° - Les espaces libres, plantations et espaces b oisés classés ; 

- 14° - Le coefficient d’occupation des sols (C.O.S. ). 

Seules les dispositions n° 6 et 7, relatives à l’im plantation des constructions par rapport aux 

voies et emprises publiques ainsi que par rapport aux limites séparatives, sont obligatoires. 

2.1 LA DESTINATION GENERALE DES SOLS (ARTICLES 1 ET 2) 

La destination générale des sols définit les occupations et utilisations du sol interdites (article 1) ou 

soumises à des conditions particulières (article 2). Elle répond principalement au principe de diversité 

des fonctions urbaines défini par l’article L 121-1 du Code de l’Urbanisme et aux orientations du 

PADD, consistant à : 

- développer un projet urbain fondé sur la mixité 

- favoriser l’accueil et le développement des activités économiques dans les tissus urbains et au sein 

des zones d’activités spécifiques 

- rechercher l’équilibre entre les espaces urbanisés et la préservation des emprises naturels. 

Dans les zones urbaines mixtes (UN, UC, US) où les conditions de mixité fonctionnelle doivent 

être assurées, seules sont interdites les occupations et utilisations des sols incompatibles avec le 

caractère urbain de ces zones tels les dépôts de ferrailles et de matériaux, les terrains de camping et 

caravaning. 

Afin d’assurer la sécurité des habitants ainsi que la protection de l’environnement, les installations 

classées (ICPE) sont admises, à condition qu’elles soient liées aux besoins des habitants ou au 

fonctionnement des activités dans ces zones urbaines et qu’elles ne soient pas source de nuisances 

pour le voisinage. 

Dans la zone urbaine centrale UC, afin de favoriser une gestion économe de l’espace au sein de la 

ville « constituée », les constructions nouvelles à usage d’entrepôts sont limitées à celles qui sont 

nécessaires aux activités déjà existantes ou à celles admises dans la zone. 



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Cas particuliers des secteurs UNo, UNot, UCz : 

Dans les secteurs UNo et UNot, secteurs d’opération d’ensemble, afin d’obtenir une urbanisation 

cohérente de l’espace et suivant les orientations d’aménagement définies dans ces secteurs (cf. 

orientations d’aménagement dans le corridor du tramway et orientations d’aménagement Daniel 

Mayer à l’ouest), une superficie minimale de surface de plancher constructible est fixée à 1500 m 2 . 

Dans le secteur UCz (anciennes casernes Beaumont et Chauveau) les possibilités de constructions 

sont limitées dans l’attente de l’aboutissement de la procédure de ZAC lancée dans ce secteur et de 

la réflexion urbaine sur l’ensemble du site menée dans ce cadre. A cet effet, le règlement admet 

uniquement les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination et la réfection des 

constructions existantes ainsi que les extensions. Ces dispositions permettent notamment les travaux 

de mise aux normes de sécurité et/ou d’accessibilité pour les équipements universitaires, occupant 

une partie des constructions en place. 

Dans la zone urbaine d’activités UA, zone dédiée aux activités selon les orientations du PADD, le 

règlement interdit les constructions à usage d’habitation, sauf celles destinées aux personnes devant 

assurer en permanence la surveillance ou la direction des activités. 

La zone UA est destinée à accueillir tous types d’activités économiques, ainsi que les équipements et 

services nécessaires à leur fonctionnement. L’accent est mis sur le respect des exigences de sécurité 

pour les Installations Classées Pour l’Environnement (I.C.P.E.) 

Dans la zone UP, zone particulière dans la zone U, car constituée par le réseau des parcs et jardins à 

caractère urbain de la ville, le règlement n’autorise que les constructions et installations nécessaires à 

l’exploitation et au fonctionnement de ces espaces (local pour le stockage de matériel, …..) ainsi que 

les aménagements d’utilité publique (sanitaires, ….) 

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Dans les zones AU (à urbaniser) le règlement diffère suivant le type de zone : 

 

Dans la zone 1AU de la rue du Colombier, où s’applique l’article L 123-2-a du Code de 

l’Urbanisme relatif au gel de l’urbanisation, dans l’attente de la mise en œuvre ultérieure d’un 

projet d’aménagement global, toutes les occupations ou utilisations du sol sont interdites, sauf 

celles prévues par l’article précité, à savoir : l’adaptation, le changement de destination et la 

réfection des constructions existantes, ainsi que les constructions et installations d’une 

superficie maximale de 30 m² d’emprise au sol. 

Dans la zone 2AU à l’ouest de la rue de la Presle, les possibilités de construction sont limitées et 

l’urbanisation de cette zone ne pourra s’effectuer qu’à la suite d’une modification ou d’une révision du 

PLU. Pour cette raison, seules sont autorisées dans l’immédiat : l’extension des constructions 

existantes, les constructions légères à usage agricole, les constructions et installations liées à des 

équipements d’infrastructures ainsi que les aires de jeux et de sports. Il est à noter que ce secteur est 

quasiment inclus dans la zone C du Plan d’Exposition au Bruit (PEB) dont la révision a été prescrite le 

4 mai 2011, ce qui implique une limitation dans ses capacités futures à accueillir de l’habitat. 

 

Dans la zone A (agricole), les possibilités de construction sont réglementées suivant les dispositions 

définies par le Code de l’Urbanisme (article R 123-7). Seules sont autorisées les constructions et 

installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ayant un rapport avec l’affectation 

de la zone et celles nécessaires à l’exploitation agricole. 

NB : Il n’a pas été identifié de bâtiments agricoles pouvant faire l’objet de changement de destination. 

Dans les zones N (naturelle), le règlement diffère suivant les caractéristiques des zones et les 

servitudes d’utilité publique auxquelles elles sont soumises : 

 

 

 

Dans la zone N1 de Sainte Radegonde, zone naturelle marquée par le vallon du même nom 

et classée en zones B et C du Plan d’Exposition au Bruit (P.E.B.), approuvé le 15 octobre 1991 

et mis en révision le 4 mai 2011, les occupations ou utilisations du sol sont limitées aux 

extensions des constructions existantes, aux constructions légères à usage agricole, aux aires 

d’accueil des gens du voyage, aux équipements ou services liés aux besoins de la population 

existante et à l’ouverture sous conditions de carrières. 

Dans la zone N1 (îles de la Loire y compris la grande île Aucard et îles du Cher), zone à 

protéger en raison de la qualité des sites et des milieux naturels, de leur intérêt écologique 

mais également en raison des risques d’inondation (zone inondable d’aléa très fort : zone A4 

du P.P.R.I. de la Loire, Val de Tours – Val de Luynes), seules sont autorisées les constructions 

et installations nécessaires au fonctionnement des services publics qui ne peuvent être 

implantés ailleurs pour différentes raisons notamment techniques. Il est à noter à ce sujet, que 

la station de pompage d’eau de la ville de Tours est située sur les îles de la Loire. Sont 

également autorisés, les équipements nécessaires au fonctionnement des installations 

sportives ainsi que les aménagements de surface admis par le P.P.R.I. 

Dans la zone N2 (La Gloriette), zone naturelle de loisirs, espace d’expérimentation et 

d’éducation à l’environnement, située en zone inondable d’aléa fort (zone A3a du P.P.R.I. du 

Val de Tours – Val de Luynes, approuvé par arrêté préfectoral du 29 janvier 2001), les 

occupations et utilisations du sol sont en rapport avec ces caractéristiques de la zone. 

Seules sont autorisées et dans les limites autorisées par le P.P.R.I., les constructions et 

installations nécessaires au fonctionnement des services publics qui ne pourraient être 

implantées ailleurs, les extensions des constructions et installations existantes, les 



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aménagements de surface (terrains de sports et de loisirs, ….), ainsi que les installations 

agricoles à usage pédagogique ou liées à l’agriculture de proximité. 

A propos des installations dites « agricoles », il ne s’agit pas d’installations liées à des 

exploitations agricoles (lieux de stockage, ….), mais plutôt d’installations légères (type préau) 

pouvant accueillir, de façon ponctuelle, des animations pédagogiques sur les thèmes 

environnementaux. Elles peuvent également prendre la forme d’abris de jardins nécessaires à 

l’agriculture de proximité, activité que la Ville envisage de promouvoir à l’avenir sur une partie 

des terrains de la Gloriette notamment dans le cadre du Plan Climat de la Communauté 

d’Agglomération Tour(s)plus. 

Dans la zone N3 (site classés), les sites ne peuvent être modifiés sauf autorisation du 

ministère de tutelle. 

Dans la zone N4 (secteur Marmoutier), la constructibilité est limitée du fait des risques 

d'inondation. Seules sont autorisés les constructions et installations nécessaire au 

fonctionnement des services public, les extensions mesurées de constructions existantes et 

les aménagements divers au sol. 

2.2 LES CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES EQUIPEMENTS (ARTICLES 3 ET 4 ) 

L’article 3 relatif aux conditions d’accès aux voies et de desserte des territoires, a pour objet d’une 

part, de permettre l’accès aux voies en toute sécurité et d’autre part, de prévoir une voirie suffisante 

pour la desserte des constructions ou installations admises dans les zones. 

Dans les zones urbaines mixtes (UN, UC, US), le règlement exige que les accès soient adaptées à 

la configuration de la parcelle et à l’importance des projets accueillis. Ils peuvent être limités pour des 

raisons de sécurité. 

Concernant la voirie, le règlement s’applique aux voies à créer ou à aménager qui doivent être 

adaptés aux opérations qu’elles desservent. En outre, elles doivent s’intégrer dans le plan de 

circulation général du quartier ou des quartiers environnants, dans lequel s’insèrent les projets pour 

assurer la cohérence urbaine de l’ensemble. 

Des normes minimales sont imposées pour les nouvelles voies destinées à être classées dans le 

domaine public communal ainsi que pour les nouvelles voies mixtes. 

Il s’agit de normes standard (8m d’emprise dont 5m de chaussée) identiques à celles prévues dans 

l’ancien POS ; ceci permettra le cas échéant, d’assurer la continuité avec les voiries existantes. 

Pour favoriser le maillage viaire et éviter les problèmes de retournement des véhicules en bout 

d’impasse, les voies nouvelles en impasse ne seront autorisées qu’exceptionnellement, en l’absence 

de solution de maillage, au profit des voies à simple ou double sens. 

Dans la zone d’activités UA et dans la zone agricole A, on retrouve les mêmes principes en matière 

d’accès et de voirie ; les normes des nouvelles voies ne sont toutefois pas précisées et seront fonction 

de la nature et de l’importance des activités desservies. 

Dans les zones à urbanisation limitée : AU (zone à urbaniser) et N (naturelle) le règlement prévoit 

uniquement l’obligation de répondre aux normes minimales de sécurité et de circulation pour les 

véhicules de services publics 

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L’article 4 traite des modalités de raccordement des constructions ou installations aux réseaux 

publics d’eau et d’assainissement (eaux usées, eaux pluviales) ainsi qu’aux divers réseaux (électricité, 

téléphone…). 

Il est à noter que cet article ne régit pas les modalités techniques ou financières liées au 

fonctionnement des réseaux, celles-ci relèvent de règlements extérieurs au PLU. 

Le règlement mentionne les obligations de raccordement aux réseaux d’eau et d’assainissement en 

renvoyant, pour les conditions techniques, à la règlementation en vigueur dans chaque domaine. 

Il a été mis en cohérence avec la délimitation des zones d’assainissement en eaux usées collectif et 

non collectif effectuée par la communauté d’agglomération Tour(s)plus (compétente en 

assainissement eaux usées) parallèlement à l’élaboration du PLU de Tours. 

Par ailleurs, pour des raisons de salubrité publique, des dispositions spécifiques sont édictées dans la 

zone d’activités UA, sur les modalités d’alimentation en eau des établissements industriels ainsi que 

sur les conditions de rejets au réseau d’assainissement. 

Concernant les divers réseaux (électricité, téléphone, …) des mesures en faveur de la qualité de 

l’environnement sont prévues dans toutes les zones en exigeant la mise en souterrain de tout 

nouveau réseau sur domaine privé jusqu’au point de raccordement en limite du domaine public. 

Enfin, concernant la gestion des déchets, les opérations doivent prévoir les dispositifs nécessaires au 

stockage des bacs permettant le tri sélectif des déchets. Dans les zones d’activités, le service de 

l’Agglomération collecte uniquement les déchets assimilés aux ordures ménagères dans les mêmes 

conditions de collecte que le service public. 

2.3 LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS (ARTICLE 5) 

L’article L 123-1-12° permet au PLU de fixer une su perficie minimale des terrains constructibles 

lorsque cette règle est justifiée : 

- par des contraintes liées à la réalisation d’un descriptif d’assainissement non collectif ; 

- pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone considérée. 

Dans les zones non assainies, en cohérence avec la délimitation des zones d’assainissement non 

collectif, le PLU renvoie au règlement d’assainissement pour déterminer la superficie minimale des 

terrains nécessaires à la réalisation d’un assainissement autonome. En effet, celle-ci dépendra de 

plusieurs critères notamment la nature du sol. 

Dans les zones urbaines, la superficie minimale des terrains n’est pas réglementée. De même, le 

règlement ne s’oppose pas à l’application de l’article R 123-10-1 du Code de l’Urbanisme qui oblige à 

apprécier les règles du PLU par rapport à l’ensemble du projet donc, par rapport au terrain d’assiette 

d’un lotissement ou d’une opération groupée. 

2.4 LES REGLES D’IMPLANTATION (ARTICLES 6, 7 ET 8) 

Les règles d’implantation déterminent, avec les articles relatifs à l’emprise et à la hauteur des 

constructions, la morphologie urbaine c’est à dire la structure du tissu urbain. Elles sont composées 

de 3 articles : 

- l’article 6 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou privées et 

emprises publiques ; 


83 



- l’article 7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; 

- l’article 8 relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même 

propriété. 

Les règles d’implantation ne s’appliquent pas aux secteurs de plan de masse. 

2.4.1. L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET 

EMPRISES PUBLIQUES (article 6) 

Les règles d’implantation vont avoir des conséquences sur la physionomie du tissu urbain à partir du 

domaine public. L’article 6 s’applique à toutes les voies quelque soit leur statut (public ou privé) ainsi 

qu’aux emprises publiques. La notion d’emprise publique regroupe les espaces qui ne peuvent être 

considérés comme des voies tels les jardins et parcs publics, les cours d’eau, le domaine public 

ferroviaire, les lignes de tramway… Bien que ces emprises ne desservent pas les parcelles (comme 

les voies), elles constituent des espaces ouverts à partir desquels on a une lecture de la ville d’où la 

nécessité de réglementer l’implantation des constructions. 

84 

 

 

 

Dans la zone UC (zone urbaine centrale) la ville « constituée », la règle générale est 

l’implantation à l’alignement ou à toute limite fixée aux documents graphiques. L’objectif est de 

conforter l’urbanisme de front bâti continu le long des voies, dans la majorité des quartiers du 

centre ville. Cependant, des cas exceptionnels peuvent se présenter notamment le long des 

emprises publiques telles les voies ferrées, dans les grands îlots urbains d’un seul tenant où 

une implantation à l’alignement ou à la limite s’y substituant n’est pas souhaitable. Compte 

tenu du contexte, dans ces cas, l’implantation des constructions pourra s’effectuer en retrait et 

sous réserve de s’insérer convenablement dans l’environnement. 

Dans la zone UN (zone urbaine de Tours nord), la règle générale est la même qu’à Tours 

centre pour favoriser une continuité visuelle du bâti, un urbanisme de rue. Cependant le 

contexte urbain est quelque peu différent de celui de la ville « constituée) En outre, les 

règlements successifs des POS précédents autorisaient jusqu’ici une implantation à 0 ou à 5m 

de l’alignement. C’est la raison pour laquelle une possibilité d’implantation à 5m en retrait a été 

prévue lorsque l’environnement bâti le justifie. 

Des exceptions à ces dispositions (en zones UC et UN) sont autorisées dans le cas de projet 

d’ensemble ou lorsque l’opération est située dans un îlot urbain conçu dans une autre logique 

d’urbanisation, dès lors qu’une implantation différente de celle énoncée dans le règlement 

assure une meilleure intégration du projet. Des exceptions sont également admises en limite 

d’emprise publique à caractère particulier, tel le domaine ferroviaire, la plate-forme tramway, 

pour éviter des nuisances sonores aux futurs occupants. 

Dans la zone US, l’implantation est libre sous réserve d’une bonne insertion dans 

l’environnement, excepté dans les secteurs pavillonnaires de Montjoyeux. En effet, à l’intérieur 

des grandes entités bien délimitées (quartiers des Rives du Cher, Rochepinard, Les Fontaines, 

quartier des 2 Lions, ….), la logique urbaine est différente de celle de la zone centrale. Il est 

donc apparu judicieux de rechercher une cohérence dans chaque ensemble au lieu de fixer 

une règle commune à toute la zone. Dans les secteurs pavillonnaires, la règle d’implantation 

rejoint celle des quartiers nord de Tours. 

Dans le reste du territoire : zones agricoles A, naturelles N (sauf application de l’article L111- 

1-4 sur les entrées de ville) et dans la zone à urbaniser AU, le règlement prévoit une 

implantation soit à l’alignement soit à 5m en retrait, dans la continuité des principes 

d’implantation des constructions autorisées dans l’ancien règlement du POS. Un 

assouplissement des règles est prévu dans le cas de contexte urbain (quartiers de grands 

ensembles, …) ou naturel (espaces boisés classés ou identifiés au titre de l’article L 123-1-5- 




 

 

7°) particulier ; dans ces cas, il sera autorisé un e implantation libre sous réserve de s’insérer 

convenablement dans l’environnement. 

Dans la zone d’activités UA, le règlement impose un retrait de 7m pour des raisons de 

commodité d’accès aux établissements et des raisons de sécurité (zone d’attente avant de 

s’engager sur les voies). Cependant les bâtiments destinés à la surveillance et au 

fonctionnement des activités peuvent être implantés à l’alignement. 

Dans le cas particulier d’une parcelle bordée par plusieurs voies ou emprises 

publiques, l’article 6 s’appliquera en priorité vis-à-vis de la voie principale ou de l’emprise 

publique considérée l’une ou l’autre comme la plus structurante du point de vue urbain. 

2.4.2. L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES (article 7) 

L’article 7 a une double finalité à savoir, l’organisation du paysage urbain à partir du domaine public et 

à partir des parcelles voisines. 

Il a été choisi pour fixer les distances de retrait, de ne pas distinguer les limites séparatives latérales 

des limites séparatives de fond de parcelle : dans plusieurs cas, ces limites se confondent suivant la 

parcelle considérée (une limite latérale pour un terrain peut être une limite de fond de parcelle pour le 

terrain mitoyen). 

Dans le cas de passation de contrat de cour commune, les règles d’implantation ne sont pas 

applicables ; la servitude de cour commune entre deux propriétés considère ces dernières 

comme un seul terrain. 

Enfin, pour favoriser une forme urbaine d’habitat individuel dense dans les opérations groupées, le 

règlement du PLU ne s’oppose pas à l’application de l’article R 123-10-1 du Code de l’Urbanisme, qui 

autorise l’appréciation des règles d’implantation par rapport à l’ensemble de l’assiette foncière d’un 

lotissement ou d’une opération groupée. 

 

Dans les zones urbaines mixtes de Tours centre (UC) et Tours nord (UN) ainsi que dans 

les secteurs pavillonnaires de Montjoyeux, le règlement diffère suivant la localisation des 

constructions : en bordure de la rue ou en cœur d’îlot. L’objectif est d’obtenir un effet de 

« rue » en encourageant la densification dans une bande constructible de 15 mètres comptés 

à partir de l’alignement ; le règlement autorise l’implantation en limites séparatives ou en retrait 

de 3 mètres. 

En zone UC, dans cette bande constructible, il est demandé d’implanter de préférence la 

construction au moins sur l’une des limites séparatives. Cette mesure est en cohérence avec 

l’urbanisme de front bâti en centre-ville et va dans le sens de l’utilisation économe du foncier et 

du souci d’économie d’énergie. Pour ces derniers motifs, l’implantation en limite(s) 

séparative(s) est recommandée dans les zones urbaines en général. 

Au delà de la bande de 15 mètres, en cœur d’îlot, les dispositions réglementaires sont un peu 

plus contraignantes, d’où la prévision de deux possibilités : 

1/ - L’implantation des constructions en limites séparatives permettant de dégager un espace 

commun central en cœur d’îlot, pouvant être aménagé en jardin ; cette organisation urbaine 

autour de cour commune est courante dans les quartiers anciens du centre-ville et favorise un 

cadre de vie plus convivial. Pour ces raisons, elle sera recherchée de préférence à la seconde 

possibilité ci-après. 



85


2/ - L’implantation des constructions en retrait des limites séparatives à une distance 

proportionnelle à la hauteur bâtie (l = 2/3 avec un minimum de 4 mètres) pour limiter les 

troubles de voisinage. Il est toutefois rappelé que les nuisances d’ordre privé (problèmes de 

vue, d’ensoleillement…) relèvent de l’application du Code Civil. 

Cependant, pour tenir compte de la spécificité de l’urbanisation des quartiers de grands 

ensembles construits dans les années 1960-1970 ainsi que des entités occupant des 

îlots homogènes (casernes, hôpitaux, sites d’activités…), ces règles (au-delà de la 

bande constructible) y sont assouplies et les constructions sont autorisées à s’implanter en 

retrait d’une distance égale aux 2/3 de la hauteur, dans la limite des hauteurs autorisées par le 

PLU. Cette disposition répond également aux objectifs du PADD relatifs au renforcement de la 

perméabilité des tissus urbains, afin de parvenir à un urbanisme d’îlots ouverts dans certains 

secteurs de la ville. 

 

Dans les autres zones urbaines US (sauf secteurs pavillonnaires de Montjoyeux), UA, 

ainsi que dans les zones AU, N et A, cette notion de bande constructible disparaît au profit 

d’une disposition unique sur l’ensemble de la parcelle compte tenu des modes d’urbanisation 

spécifiques dans les zones d’activités ou dans les quartiers de grands ensembles et du 

caractère discontinu du tissu urbain dans les zones naturelles à urbaniser et agricoles. 

Le règlement prévoit dans ces zones, une implantation en limites séparatives ou en retrait 

d’une distance égale à la demi-hauteur de la construction sans être inférieure à 3 mètres. 

Les modalités de calcul des règles d’implantation par rapport aux limites séparatives sont 

illustrées en annexe du règlement du PLU. 

2.4.3 – L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME 

PROPRIETE (article 8) 

Il a été choisi de ne pas réglementer l’article 8, sauf dans la zone d’activités UA où les 

dispositions rappellent l’obligation de respecter les distances réglementaires, entre 2 bâtiments non 

contigus, permettant le passage des véhicules de secours en cas d’incendie. 

86 




2.5 LES AUTRES REGLES MORPHOLOGIQUES (ARTICLES 9 ET 10) 

Il s’agit de : 

- l’article 9 relatif à l’emprise au sol des constructions ; 

- l’article 10 relatif à la hauteur maximale des constructions qui contribuent, avec les règles 

d’implantation (articles 6, 7 et 8), à modeler le paysage de la ville. 

Ces articles ne s’appliquent pas aux secteurs de plan de masse. 

Les règles d’emprise et de hauteur, répondent à plusieurs objectifs du PADD : 

- organiser le développement en cohérence avec l’offre de transports en commun 

performants, donc favoriser le développement urbain dans le corridor du tramway 

- endiguer l’étalement et faire « grandir Tours de l’intérieur » 

- promouvoir le renouvellement urbain 

- favoriser l’accueil et le développement des activités économiques dans les quartiers 

- renforcer l’identité métropolitaine par des signaux urbains 

- prendre en compte les risques d’inondation au regard des nouveaux éléments de 

connaissance notamment sur les hauteurs d’eau en cas de crue à Tours-centre. 

2.5.1. L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS (article 9) 

 

La règle générale est de 50% d’emprise au sol en zones urbaines UN (nord de Tours) et US 

(au sud) et 60% dans la zone urbaine centrale UC et en zone d’activités UA. 

Pour faciliter l’implantation des activités économiques dans les zones urbaines mixtes, il est 

prévu que l’emprise puisse atteindre au rez-de-chaussée 100% de la surface du terrain, à 

condition qu’elles occupent au moins les 2/3 du rez-de-chaussée ou la moitié dans le corridor 

du tramway. 

Dans la zone UA dédiée aux activités, l’emprise de 60% peut être dépassée pour les 

extensions d’établissements existants. 

Dans toutes les zones urbaines constructibles, l’emprise des équipements de service public ou 

d’intérêt collectif peut atteindre 100% de la surface du terrain. 

La règle générale peut être dépassée dans plusieurs cas, principalement : 

- dans l’ensemble du corridor du tramway pour réutiliser les emprises des bâtiments 

existants, 

- dans les secteurs indicés « t » des zones UN (sauf dans les sites d'orientations 

d'aménagement des grandes propriétés), US et UA pour favoriser le développement 

urbain, 

- pour éviter la « dent creuse » sur les terrains inférieurs à 15 mètres de profondeur ou 

lorsqu’elle ne permet pas de construire de limite en limite ; 

- dans certains secteurs délimités aux documents graphiques : à l’intérieur de la ZAC de 

l’écoquartier de Monconseil. 


87 



 

Dans les autres zones, UP, AU, N et A l’emprise est soit non réglementée (cas en zones UP 

et A) soit en cohérence avec les objectifs de constructibilité limitée en zones AU et N. 

2.5.2. LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS (article 10) 

La hauteur maximale est un outil qui vient en complément des articles précédents (règles 

d’implantation et d’emprise) pour définir la « silhouette » de la ville. Elle répond aux objectifs fixés au 

PADD (cf en tête du présent § 2.5), elle tient également compte du contexte urbain et contribue à 

l’émergence de formes urbaines innovantes. 

La restructuration urbaine autour des espaces publics 

Depuis la percée de la voie royale au XVIII ème siècle, la ville s’est développée le long d’un axe nordsud, 

ponctué aujourd’hui par des espaces publics majeurs qui marquent des seuils pour entrer 

progressivement dans la ville : 

- le carrefour de la Marne au nord, premier contact avec l’image de la ville ; 

- la place de la Tranchée, un belvédère sur la Loire, aujourd’hui un carrefour, demain un 

espace de rencontre avec le passage du tramway ; 

- la place Jean-Jaurès, la place centrale la plus emblématique de la ville ; 

- le carrefour de Verdun, première entrée au sud de la ville. 

88 






89


Pour conforter le statut de place ou accompagner le changement de statut de carrefour en place, le 

règlement fixe autour de ces espaces, des hauteurs relativement importantes identiques à celles de 

bâtiments déjà existants (exemple au carrefour de Verdun) ou correspondant au besoin de 

restructuration urbaine de la place (exemple : place de la Tranchée et carrefour de la Marne). Ces 

secteurs (excepté autour du carrefour de Verdun) font d’ailleurs l’objet de plan de masse pour 

atteindre les objectifs urbains. 

Le renforcement de l’intensité urbaine dans le corridor du tramway 

Pour être en capacité de développer l’offre de logements et d’activités et en cohérence avec les règles 

d’emprise et d’implantation, les hauteurs maximales sont renforcées dans le corridor du tramway : 

exemple 22 mètres de hauteur de part et d’autre de l’avenue Maginot, de l’avenue de l’Europe, de la 

rue de Jemmapes, de l’avenue Ferdinand de Lesseps ; 22 et 29 mètres de hauteur de part et d’autre 

de l’avenue de Grammont. 

Par ailleurs, dans la partie de la zone urbaine centrale située dans le corridor du tramway (secteurs 

UCt et UCat), la règle de hauteur relative (H=L+3) est différente de celle des autres zones (H=L) 

pour favoriser l’urbanisme de front bâti le long des voies. Ces normes contribuent également à la 

libération de l’emprise bâtie au sol (par la possibilité de monter en hauteur) pour répondre aux 

objectifs de réduction de la vulnérabilité aux risques d’inondation. La définition de « hauteur relative » 

est illustrée en annexe du règlement du PLU. 

L’affirmation de l’identité métropolitaine par des signaux urbains 

En réponse à cet objectif et suivant les orientations d’aménagement, des hauteurs importantes sont 

prévues dans quelques secteurs stratégiques : 54 mètres sur l’îlot Vinci (Gare de Tours) et au nordest 

du quartier des 2 lions. 

Il est à noter que ces hauteurs se trouvent déjà dans des bâtiments érigés sur le territoire communal 

depuis plusieurs siècles ( la cathédrale culmine à 69m) et plus proche dans les années 70, dans le 

cadre des opérations de la Vallée du Cher ( quartier Rochepinard, les Rives du Cher avec les 2 tours 

de 68m au carrefour de Verdun) ainsi qu' à Tours-centre (la tour de Ballan à 59m, la tour de 66m 

avenue de Gaulle). Les nouveaux signaux urbains viennent, en quelque sorte, compléter la silhouette 

de la ville. 

La prise en compte de l’identité des quartiers 

Mis à part les dispositifs ponctuels précédemment évoqués, la règle générale de hauteur fixée en 

zone urbaine tient compte à la fois du tissu urbain existant et des objectifs de renouvellement et le cas 

échéant, des objectifs de préservation et de valorisation du patrimoine bâti et naturel. 

C’est ainsi que globalement, les hauteurs maximales sont fixées à : 

- TOURS NORD : 

 

 

12 mètres dans les quartiers pavillonnaires pour permettre l’émergence de 

nouvelles formes urbaines (maisons de ville, habitat intermédiaire) ; l’ancien POS 

prévoyait globalement 17,50 mètres dans les quartiers nord sans modulation 

entre secteurs pavillonnaires et quartiers d’habitat collectif ; 

7 mètres dans les sites classés des coteaux (Grande Bretèche, Beauregard) 

dans les zones naturelles et agricoles du nord-est ainsi que dans le secteur de 

Marmoutier (zone N4) caractérisé par son intérêt historique et son classement au 

patrimoine mondial de l’UNESCO ; 

90 




 

 

9 mètres dans le quartier patrimonial en pied de coteau (Paul Bert, Ermitage,…) 

et sur le site scolaire de Marmoutier pour permettre l’aménagement de niveaux 

au-dessus des plus hautes eaux connues (PHEC) ; 

12 mètres sur les coteaux en rive droite de la Loire en partie situés dans le 

périmètre classé patrimoine mondial de l’UNESCO ; 

18 et 22 mètres dans les quartiers urbanisés du plateau nord ; 

 

hauteur de transition de 15 mètres dans les quartiers situés entre coteaux et le 

plateau nord ; 

- TOURS CENTRE : 

dans le périmètre d’extension du Secteur Sauvegardé des hauteurs allant de 9 

mètres (rue Lamartine) à 16 mètres sur les boulevards. 

 

 

 

12 mètres dans les quartiers d’habitat individuel 

22 et 29 mètres dans le secteur de l’hypercentre et dans les quartiers ouest 

des hauteurs intermédiaires de 15 mètres et 18 mètres entre ces zones 

- TOURS SUD : 

 

 

 

 

12 mètres dans les secteurs pavillonnaires de Montjoyeux 

18, 22 et 51 mètres dans les quartiers d’habitat collectif (Montjoyeux, 

Bergeonnerie et Fontaines) suivant le gabarit des constructions existantes (barres 

ou tours) 

10 à 22 mètres dans le quartier des 2 Lions 

7 mètres dans la zone inondable Usl. 

La recherche d’organisation urbaine innovante en cœur d’îlot 

Pour mémoire, la règle d’implantation au delà de la bande constructible de 15 mètres (article 7), dans 

les zones urbaines mixtes UC et UN et dans les secteurs pavillonnaires de Montjoyeux, autorise 

l’édification des constructions en limites des terrains mitoyens. Cette disposition génère une 

organisation urbaine autour d’un espace commun central favorisant un cadre de vie plus convivial. 

Toutefois, pour limiter les troubles de voisinage, la hauteur de ces constructions est limitée à 6 mètres 

en zone UC (zone centrale) et 3,50 mètres dans les autres zones où elles sont autorisées. Des 

possibilités de dépassement de cette hauteur sont prévues si les constructions sont adossées à des 

bâtiments voisins plus hauts ou pour permettre de réaliser en zone inondable, un niveau habitable au– 

dessus du niveau des plus hautes eaux connues (PHEC). 

Dans le cas où le mode d’implantation ci-dessus n’est pas mis en œuvre, le règlement autorise des 

constructions en retrait des limites mais les hauteurs sont limitées pour minimiser les éventuels 

préjudices vis à vis du voisinage. En zone UC, la hauteur maximale est fixée à 9 m et dans les autres 

zones, elle est minorée de 3 m (soit un niveau) par rapport à celle édictée dans le plan des hauteurs 

maximales. 

Ces limitations de hauteurs n’ont pas lieu d’être dans le contexte des grandes unités foncières 

(quartiers de grands ensembles d’habitat collectif, casernes, îlots d’activités….) ainsi que pour les 

équipements de services publics ou d’intérêt collectif qui répondent à d’autres logiques urbaines. 



91


2.6 LES REGLES QUALITATIVES (ARTICLES 11 ET 13) 

Les articles 11 et 13 réglementent l’aspect extérieur des constructions ainsi que les modalités 

d’aménagement et de traitement des abords et des espaces libres de toute construction. C’est la 

raison pour laquelle ils sont définis comme étant des règles « qualitatives ». 

2.6.1 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DES ABORDS (ARTICLE 11) 

Dispositions générales d’insertion urbaine 

L’article 11 énonce comme principe général, à l’égard des constructions nouvelles sur l’ensemble du 

territoire, le respect du caractère ou de l’intérêt du paysage urbain ou naturel environnant. Il 

encourage les projets conçus dans une démarche de qualité environnementale ou d’utilisation des 

énergies renouvelables tout en posant les conditions de leur insertion dans l’environnement. A cet 

effet, l’intégration des dispositifs, tels les panneaux thermiques et photovoltaïques, doit être 

recherchée. Ils pourront par exemple être mis en œuvre sur la totalité d’un local annexe, sur un 

auvent ou une marquise, sur une pergola. En cas de construction neuve, ils doivent rentrer dans la 

composition générale notamment des façades. A grande échelle, ils peuvent recouvrir la toiture de 

bâtiments industriels ou de parkings (ombrières) 

Par ailleurs, les matériaux d’isolation extérieure ne doivent pas dénaturer le caractère architectural du 

bâtiment sur lequel ils sont posés (atteinte à la composition des façades …). 

Ensuite, le règlement édicte des dispositions générales relatives au projet et à son environnement à 

savoir les façades, les toitures à considérer comme étant la cinquième façade, les clôtures et 

l’aménagement des abords. En cas de réalisation de clôture végétalisée, le recours aux essences 

locales est recommandé pour des motifs paysagers et de préservation de la biodiversité en milieu 

urbain. 

L’innovation par rapport au POS réside dans l’apport d’exigences sur certains éléments du projet 

notamment le traitement des accès de parking, la composition d’une devanture commerciale, 

l’aménagement des espaces résiduels aux abords des constructions et l’intégration d’équipements 

techniques tels que les points de collecte des déchets. 

Dispositions spécifiques aux bâtiments et secteurs patrimoniaux 

Plus de 2000 bâtiments ont été identifiés et protégés au titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de 

l’Urbanisme qui stipule que les PLU peuvent « identifier et localiser les éléments de paysage et 

délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à 

mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique et définir, le 

cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection ». 

A ce titre et en cohérence avec le précédent POS, qui avait déjà repéré et protégé environ 1600 

immeubles (en majorité du XIX ème siècle), le règlement du PLU identifie deux types de protection : 

- les bâtiments soumis à une protection très forte : à conserver impérativement car ils 

présentent à la fois un grand intérêt historique et architectural ; cependant le règlement 

autorise la démolition des dépendances et des extensions récentes, pour permettre 

l’amélioration de l’habitabilité ; 

- les bâtiments soumis à une protection forte : à conserver du fait de leur intérêt historique et 

architectural ou parce qu’ils forment une séquence bâtie homogène ; ils ne peuvent être 

remplacés qu’exceptionnellement, en cas de vétusté dûment constatée et/ou sous réserve 

d’un projet reconstituant une séquence urbaine. 

92 




Des prescriptions réglementaires sont édictées pour les travaux d’intervention sur les éléments 

architecturaux de ces bâtiments (façades, menuiseries, toitures) et le cas échéant, les conditions de 

remplacement exceptionnel pour ceux soumis à une protection forte. L’identification des immeubles 

résulte de deux études menées successivement sur les quartiers patrimoniaux de Tours : 

- Etude architecturale et urbaine Tours XIX ème par J. ALTUNA, V. NEGRE et J.P. GARRIC ; 

cette étude a été financée par la DRAC du Centre et la Ville de Tours en 1994-1995, pour 

une meilleure connaissance du patrimoine du XIX ème siècle et la mise en place des 

mesures de protection appropriées. Elle a permis de protéger environ 1600 immeubles 

dans le POS précédent ; 

- Etude du patrimoine bâti architectural urbain et paysager sur les quartiers au nord de la 

Loire par le Bureau d’Etudes « Aménagement, Urbanisme, Architecture » (BEAUA) en 

2004 ; 

- Etudes typo-morphologiques sur plusieurs quartiers urbains de Tours par le Bureau 

d’Etudes « Aménagement, Urbanisme, Architecture » (BEAUA) en 2005-2007. 

L’ensemble des bâtiments identifiés au titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme, sont 

repérés sur les documents graphiques ainsi que dans une pièce annexe du PLU. Ces bâtiments sont 

localisés majoritairement dans le périmètre d’extension du Secteur Sauvegardé (secteurs UCa et 

Ucat), dans les quartiers des Prébendes et ceux à l’est de l’avenue de Grammont, le quartier Paul 

Bert (UNa) et sur les coteaux de la Loire. La volonté est de protéger et valoriser plutôt des séquences 

urbaines qui font la qualité d’une rue, d’un quartier que des immeubles pris isolément sans leur 

environnement, sauf exception des hôtels particuliers implantés au milieu des parcelles. 

C'est la raison pour laquelle des dispositions particulières sont également prévues à l’égard des 

nouvelles constructions situées aux abords de ces bâtiments protégés. Le principe est fondé sur 

l’inscription des projets contemporains dans le contexte urbain : respect de la morphologie urbaine, 

du tracé parcellaire et du vocabulaire architectural. 

Il est à noter que les règles définies par le PLU dans le Secteur Sauvegardé (UCa et UCat) 

cesseront de s’appliquer dès lors que le PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) en 

cours d’élaboration sera approuvé. Les secteurs UCa et UCat ne seront plus gérés par le PLU 

mais par le nouveau PSMV. 

Prise en compte du Val de Loire classé au Patrimoine mondial de l’UNESCO 

L’ensemble du Secteur Sauvegardé ainsi qu’une partie des coteaux boisés de la Loire sont inclus 

dans le « Val de Loire classé Patrimoine mondial » et nécessitent ainsi une vigilance quant à la 

gestion et à la mise en valeur de ce site. Le périmètre classé UNESCO est reporté sur les plans des 

dispositions particulières au 1/2000 ème du PLU. 

Le règlement énonce les conditions à respecter dans le périmètre classé: ne pas porter atteinte à la 

qualité du patrimoine architectural et paysager ligérien par rupture d’échelle, de forme, de teintes, …. 

Cette prescription vient compléter les normes limitées de hauteurs maximales ainsi que les 

orientations d’aménagement définies sur l’ensemble des coteaux et dans les grandes propriétés 

boisées des rives nord de la Loire. 

Par ailleurs l’impact visuel des immeubles de grande hauteur sur le paysage urbain et sur le périmètre 

classé doit être étudié. Le règlement prévoit que des projets d’une certaine importance pourraient, le 

cas échéant, faire l’objet d’études détaillées (simulation…) pour s’assurer qu’ils ne portent pas atteinte 

à la valeur universelle exceptionnelle (VUE) du site UNESCO. 



93


2.6.2 LE TRAITEMENT QUALITATIF DES ESPACES LIBRES (ARTICLE 13) 

L’article 13 permet de gérer la relation entre d’une part, la bâti et d’autre part, les espaces libres de 

toute construction et de tout aménagement (voirie et stationnement des voitures). 

La règle générale dans les zones urbaines est de laisser libre au moins 1/3 de l’espace non bâti, pour 

préserver un cadre de vie qualitatif aux occupants des constructions. Ces espaces libres doivent être 

le moins morcelés possibles pour répondre à l’objectif cité précédemment ; ainsi il ne pourra pas être 

comptabilisé dans cette catégorie des espaces résiduels tels que les chasse-roues. 

Les espaces libres doivent être aménagés en espaces verts, c’est à dire des espaces à dominante 

végétale. Le choix des végétaux doit être approprié au site, à la parcelle ainsi qu’à la surface 

disponible. Les plantations doivent, de préférence, être choisies dans des essences locales pour 

préserver ou réinstaurer la biodiversité en ville ; une liste des essences est jointe en annexe. Il est 

recommandé de diversifier les espèces afin de pérenniser leur durée de vie et de diminuer la 

concentration des pollens d’une même espèce. Elles doivent avoir un caractère « urbain » et 

participer à l’agrément et au paysage. Lorsque le dépassement de l’emprise au sol bâtie est autorisée 

par le règlement (cas des équipements collectifs des activités économiques), il est demandé un 

traitement de qualité de l’espace libre résiduel. 

L’innovation par rapport au POS consiste à imposer des règles qualitatives plus que quantitatives. 

L’exigence se situe au niveau de la qualité des espaces verts et au choix des végétaux à planter. La 

végétalisation des toitures terrasses est encouragée au titre de la qualité paysagère, de la biodiversité 

mais également pour son rôle dans la rétention des eaux pluviales avant leur rejet aux réseaux. 

Pour les espaces dédiés au stationnement, deux possibilités sont prévues, toujours dans l’optique 

d’obtenir un traitement approprié au site (importance ou non de la surface à traiter, contexte) : la 

plantation d’un arbre pour 4 places et/ou la mise en œuvre d’autres dispositifs type pergolas ou treillis 

végétalisés, sous réserve de choisir les végétaux les mieux adaptés. 

Cependant, dans le cadre des mesures en faveur du développement des énergies renouvelables, le 

règlement n’exigera pas la plantation ou le dispositif végétalisé si le parking est prévu couvert avec 

des panneaux photovoltaïques (ombrières). 

Ces dispositions sont applicables dans toutes les zones y compris dans la zone d’activités UA. 

Protection au titre de l’article L 123-1-5-7° du Co de de l’Urbanisme 

Au titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de l’Urb anisme cité au paragraphe 2.6.1 précédent, des 

éléments paysagers ont été identifiés et répertoriés au document annexe. Il s’agit de : 

- secteurs naturels constitués par les coteaux nord de la Loire et sud du Cher ainsi que les 

espaces paysagers liés aux cours d’eau (Loire, Cher, Petit Cher et les différents 

ruisseaux) ; 

- une trame paysagère comprenant les axes verts d’accompagnement des voiries, les 

espaces paysagers à l’échelle des quartiers participant à la continuité de la trame verte ou 

à l’ambiance végétale du quartier et des espaces verts « confidentiels » (jardins privés, 

sentes semi-publiques….) . 

La réglementation est ici plus souple que dans les espaces boisés classés où le Code de l’Urbanisme 

interdit notamment tout changement d’affectation. En effet, elle admet l’aménagement de circulations 

ou autres occupations du sol (constructions,….) qui ne portent pas atteinte aux espaces identifiés. Si 

ces derniers sont modifiés, le règlement exige des mesures de compensation : replantation, 

94 




reconstitution de murs, … L’objectif est de concilier la protection du patrimoine paysager et la 

valorisation des terrains dans le cadre du renouvellement urbain. 

Protection des jardins familiaux 

Enfin, le règlement interdit toute construction dans « les terrains cultivés en zone urbaine à protéger » 

selon l’article L 123-1-9°, sauf celle nécessaire à leur fonctionnement (abris de jardin, installation à 

usage collectif). Il s’agit des jardins familiaux qui jouent à la fois, un rôle paysager et un rôle sociétal. 

Ils sont situés rue Daniel Mayer et à proximité du Lac de la Bergeonnerie. 



95


2.7 LES REGLES EN MATIERE DE STATIONNEMENT (ARTICLES 12) 

2.7.1 NOUVELLE APPROCHE DE L’ARTICLE 12 

La réglementation en matière de stationnement répond à plusieurs objectifs : 

- les orientations du PADD en termes de mobilité ; 

- les plans d’actions du PDU de l’agglomération tourangelle ; 

- les nouvelles modalités introduites par la loi SRU ; 

- les spécificités des quartiers. 

Les orientations du PADD : Tours ville des mobilités durables 

Le PADD fait du corridor du tramway un des axes préférentiels du développement de Tours. Dans 

cette perspective, l’accueil des logements et des activités se réalise notamment dans ce secteur et 

doit s’assortir de conditions favorables. Le PADD préconise d’appliquer des normes spécifiques dans 

le corridor du tramway et dans les quartiers transformés par les nouvelles dessertes (secteur Gare 

SNCF, Monconseil, quartier Sanitas et 2 Lions, ….) au niveau du stationnement. 

Le Plan de Déplacements Urbains (PDU) de l’agglomération tourangelle 

Le PDU a été approuvé le 23 juin 2003 par le Syndicat Intercommunal des Transports Collectifs de 

l’agglomération tourangelle (SITCAT). Il a pour vocation essentielle de mettre en cohérence les 

différentes politiques de transport avec pour objectif, une diminution de l’utilisation de la voiture au 

profit de modes alternatifs dont les transports collectifs. Le développement de ces derniers doit 

s’articuler notamment autour de la mise en place d’un réseau de transports en commun sur site 

propre (TCSP) et de la recomposition du réseau bus. 

Parmi les plans d’action proposés par le PDU, pour une politique de stationnement cohérente avec le 

tramway, il est recommandé : 

- l’application de normes réduites de stationnement « plafond » pour les opérations de 

bureaux situées dans la zone d’influence du tramway (1,5 places pour 100 m 2 de surface 

de plancher) ; 

- le développement des parcs relais directement en lien avec le tramway. 

Une procédure d’évaluation du PDU en vigueur a été lancée par le SITCAT en mars 2010, avant 

d’engager une révision en 2011. 

96 




Les nouvelles modalités définies par l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme 

Le Code de l’Urbanisme dans son article R 123-9, issu de la loi SRU, définit de nouvelles modalités 

selon lesquelles les règles édictées peuvent être différenciées selon 9 destinations à l’intérieur 

desquelles il n’est pas prévu des sous-catégories : 

- habitation ; 

- hébergement hôtelier ; 

- bureaux ; 

- commerce ; 

- artisanat ; 

- industrie ; 

- exploitation forestière ou agricole ; 

- entrepôt ; 

- service publics ou d’intérêt collectif. 

L’adaptation des normes aux spécificités des quartiers 

Les mêmes normes de stationnement sont imposées dans toutes les zones urbaines sauf en ce qui 

concerne les bureaux et les commerces. Pour ces deux destinations, une distinction est faite entre 

d’une part Tours-centre et d’autre part les quartiers nord et sud, pour les motifs ci-après : 

- une enquête-ménages de 2008 montre dans la répartition des modes de déplacements, 

que 35% des habitants de Tours-centre utilisent la voiture et 46% font de la marche à 

pied ; ces pourcentages sont respectivement de 61% et 24% à Tours-nord et 50% et 28% 

à Tours-sud (source SMAT/SITCAT – enquête ménages déplacements 2008) ; 

- à Tours-centre le pôle tertiaire est concentré principalement dans les secteurs 

hypercentraux qui sont, entre autres, bien irrigués par les réseaux de transports en 

commun ; tandis qu’au nord et au sud, les lieux d’activités sont plus éclatés et le dispositif 

de transports en commun moins performant. 

Pour toutes ces raisons, le règlement prévoit des règles restrictives pour Tours-centre par rapport aux 

autres zones urbaines. 

Exemples pour les bureaux : 

dans le corridor tramway 1 place/60 m 2 maximum à Tours-centre 

1 place/40 m 2 maximum à Tours-nord et Tours-sud 

hors corridor tramway 1 place/50 m 2 minimum à Tours-centre 

1 place/40 m 2 minimum à Tours-nord et Tours-sud 



97


98 




2.7.2 L’ASSOUPLISSEMENT DES NORMES DANS LE CORRIDOR DU TRAMWAY 

Pour répondre aux orientations du PADD et au PDU, le règlement prévoit des normes de 

stationnement réduites dans le périmètre du corridor du tramway, c’est à dire, les secteurs 

indicés « t » dans les documents graphiques. 

Certaines normes seront limitées à des normes « plafonds » ; ce sont essentiellement celles 

s’appliquant aux bureaux et aux habitations. La volonté est de restreindre les possibilités de 

stationnement dans la zone d’influence du tramway pour inciter au report des déplacements vers le 

tramway ainsi que vers les modes doux. En compensation, le règlement impose aux nouvelles 

constructions l’aménagement d’aire de stationnement pour les deux roues motorisées ou non. 

2.7.3 LES PRINCIPALES DISPOSITIONS 

Les principes des normes 

- En matière d’habitation, la distinction entre habitat individuel et collectif n’est pas reprise en vertu 

de l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme. Selon qu’on soit ou non dans le corridor du tramway, la 

norme maximale ou minimale est fixée par rapport à la surface de plancher et en fonction du nombre 

de logements. 

- En matière d’hébergement hôtelier, outre les places requises pour les chambres, il est demandé 

un emplacement de car (au-delà d’un seuil de 50 chambres) en dehors du domaine public pour éviter 

les problèmes de circulation et de sécurité générés par l’arrêt de ces véhicules sur voie publique. 

- Pour les bureaux, la norme est maximale ou minimale selon qu’on soit ou non dans le corridor du 

tramway ; une distinction est faite entre Tours-centre et le reste du territoire pour les raisons évoquées 

au paragraphe précédent. 

- Pour les commerces, afin de favoriser l’installation d’équipements de proximité, un seuil de 300 

m 2 de surface de plancher est fixé en-dessous duquel il n’est pas exigé la fourniture de places de 

stationnement. Cette disposition n’empêche pas le pétitionnaire d’en proposer si la nature et le 

fonctionnement de son commerce le nécessitent. Des normes différentes sont prévues à Tours-centre 

et dans les autres zones urbaines (normes plus contraignantes au nord et au sud) compte tenu des 

spécificités propres à chaque zone. 

- Pour la destination « services publics et d’intérêt collectif » il n’a pas été judicieux de fixer des 

normes comme pour les autres destinations. En effet, cette dénomination regroupe des équipements 

très différents dont les besoins en matière de stationnement sont liés à la nature, à l’importance de 

leur fréquentation par les usagers et à leur localisation (proche ou non d’un parking ouvert au 

public,…). 

Les exigences de qualité 

Dans le cadre de la préservation du cadre de vie des habitants (limitation de l’impact visuel…) et celle 

de l’environnement en général (limitation de l’imperméabilisation), le règlement prévoit des obligations 

d’intégration des places de parking : 

- à partir d’un seuil de 30 ou 40 places pour les opérations d’habitation ; 

- à partir d’un seuil de 200 places pour les autres opérations à Tours centre et pour les commerces à 

Tours-nord et Tours-sud exceptés les équipements publics ou d’intérêt collectif pour lesquels, 

cependant, une disposition générale de l’article 12 permet de demander un aménagement spécifique. 

Les dispositifs d’intégration des places peuvent consister à les aménager en sous-sol ou dans un 

bâtiment (silo,…). 



99


Les emplacements pour 2 roues (motorisées ou non) 

En cohérence avec la politique mise en place au niveau de la ville en faveur des vélos, en 

compensation de l’assouplissement des normes de stationnement et dans l’objectif d’encourager les 

déplacements doux, le règlement exige la fourniture d’emplacement pour vélos à hauteur de 3% de la 

surface de plancher de la construction. Ce pourcentage a été établi sur la base des besoins d’une 

grande famille habitant un logement de 80 m 2 de surface de plancher, ce qui représente une surface 

de 2,4 m 2 permettant de garer 2 vélos. 

Les emplacements peuvent être répartis dans plusieurs lieux (hall d’entrée, garage privé ou 

emplacement extérieur sécurisé) selon le type et la destination de la construction. Dans le cas 

d’aménagement en surface à l’extérieur, il pourra être comptabilisé dans les espaces libres définis à 

l’article 13 du règlement. 

2.8 LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS (ARTICLE 14) 

Cet article n’est pas réglementé. La précédente révision du POS avait déjà supprimé le COS à Tourscentre. 

Cette suppression est aujourd’hui étendue au reste du territoire car un COS attribue souvent 

une constructibilité « théorique » à une parcelle. En réalité, ce sont les règles dites morphologiques 

(article 6 à 10) qui déterminent la forme urbaine et de ce fait, le projet souhaité. 

2.9 LES ZONES D’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC) 

Depuis la loi SRU, les plans d’aménagement de zone (PAZ), documents réglementaires régissant les 

ZAC, doivent être intégrés dans les PLU. 

Trois ZAC dotées de PAZ sont concernées par cette mesure : 

- le quartier des 2 Lions à Tours-sud ; 

- l’écoquartier de Monconseil à Tours-nord ; 

- l’espace Tours Synergie à Tours-nord. 

2.9.1 LES PRINCIPES GENERAUX D’INTEGRATION DES ZAC 

• La volonté a été de considérer les périmètres de ZAC comme les autres quartiers urbains 

ouverts à la mixité. C’est le cas de l’espace Tours Synergie jusqu’ici dédié uniquement aux 

activités économiques et qui sera désormais intégré dans la zone urbaine mixte de Toursnord. 

Ce sera également le cas du site des anciennes casernes pour lequel une procédure de 

création de ZAC est lancée; une fois les études urbaines achevées, le PLU sera modifié pour 

intégrer les dispositions réglementaires liées au nouveau quartier. Dans cette attente, le 

règlement admet uniquement les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de 

destination, la réfection des constructions existantes et l’extension limitée du bâti existant pour 

permettre, notamment, des travaux de mise aux normes des équipements universitaires 

occupant une partie du site. 

• Par ailleurs, pour respecter le parti d’aménagement dans les ZAC en cours de réalisation, des 

dispositions spécifiques du PAZ ont été maintenues et transcrites dans le règlement du PLU. 

C’est la raison pour laquelle les ZAC des quartiers des 2 Lions et de Monconseil font l’objet de 

classement particulier du point de vue zonage (USzt et UNzt). 

100 




2.9.2. LA ZAC DU QUARTIER DES 2 LIONS (SECTEUR USZT) 

Aménagée depuis 1995 en tant que quartier mixte, la ZAC réunit aujourd’hui les fonctions urbaines 

constituantes d’une centralité à savoir, des équipements publics d’intérêt collectif, une offre de 

logements diversifiée et un parc d’activité tertiaires. Les terrains restant à aménager se situent 

principalement en façade ouest le long de l’avenue Pont Cher face au parc de la Gloriette, vaste 

espace naturel et de loisirs protégé. Ce quartier va être desservi par le tramway, ce qui va le 

positionner sur un axe porteur de développement urbain. Le souhait de la Ville est de favoriser une 

politique de densification et de renouvellement urbains le long de la ligne du tramway, tout en 

amplifiant la part des espaces publics. Il est également envisagé la création de signaux métropolitains 

forts (projet de tours) en entrée nord du quartier en réponse au PADD. 

Au point de vue réglementaire, le quartier est régi par : 

- les dispositions communes aux grands quartiers urbains de Tours-sud (zone US) en 

matière notamment d’implantation des bâtiments ; 

- les dispositions applicables aux secteurs situés dans le corridor du tramway (ex : normes 

de stationnement et emprise au sol) ; 

- des dispositions spécifiques propres répondant aux objectifs de développement du quartier 

au point de vue hauteur (variant de 10 à 22 mètres) ; de plus, une hauteur ponctuelle 

importante (54 mètres) est prévue pour les projets de tours à l’entrée nord du quartier. 

2.9.3. L’ECOQUARTIER DE MONCONSEIL (SECTEUR UNZT) 

Créée en 2005, la ZAC est rentrée récemment dans sa phase opérationnelle. Le parti d’aménagement 

d’origine s’appuie sur deux axes forts (rue Daniel Mayer et axe nord-sud support de circulation douce 

et de transport collectif), un maillage viaire et piétonnier qui relie Monconseil aux quartiers 

environnants, la diversité fonctionnelle et sociale et, enfin, la mise en œuvre d’une qualité urbaine et 

environnementale dans les opérations publiques et privées. 

L’objectif est de conforter cette orientation en remettant l’écoquartier dans son nouveau contexte : la 

desserte par le tramway à compter de 2013 qui inclut Monconseil dans le corridor de renforcement de 

l’intensité urbaine. Sa partie nord est en contact direct avec le carrefour de la Marne appelé à devenir 

une place – entrée de ville autour de laquelle viendront s’implanter des immeubles structurants. 

L’entrée nord de l’écoquartier fait partie de cette recomposition urbaine. 



101


Au niveau réglementaire, le quartier est régi par : 

- les dispositions communes aux secteurs de la zone urbaine de Tours-nord (UN) sur la 

destination générale des sols, les conditions de desserte ; 

- les dispositions applicables aux secteurs situés dans le corridor du tramway (ex : normes 

de stationnement, emprise au sol) ; 

En outre le règlement prévoit des dispositions spécifiques (graphiques et écrites) provenant du PAZ 

qui traduisent le parti d’aménagement de la ZAC à savoir : 

- les implantations obligatoires par rapport aux voies, 

- les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives (maintien de la bande 

constructible de 18 mètres) 

- la délimitation des îlots autour de l’espace public central bénéficiant d’emprise au sol 

exceptionnelle, 

- la possibilité de dépasser la hauteur relative (H=L+3m) pour permettre des gabarits plus 

urbains sur des voies secondaires ou la création, ponctuellement, de repères visuels. 

Enfin, les hauteurs maximales ont été mises en cohérence avec celles fixées dans les quartiers 

environnants : 22 mètres le long de la voie principale (rue Daniel Mayer) dans le prolongement de 

l’avenue Maginot, ainsi que dans la zone d’activités tertiaires (même hauteur des quartiers de part et 

d’autre du boulevard du Maréchal Juin), 12 mètres dans les îlots d’habitat individuel groupé au sud, 

dans la continuité de celle fixée dans la zone pavillonnaire voisine et 18 mètres dans le reste du 

quartier. 

2.9.4. LA ZAC TOURS SYNERGIE (UN) 

Créée en 1990, cette ZAC voit s’achever aujourd’hui ses dernières opérations. Elle est occupée 

principalement par des activités tertiaires (bureaux, garages concessionnaires) et est incorporée dans 

la zone UN, zone urbaine mixte sans création de classement particulier. Elle est réglementée par les 

dispositions de la zone UN et du secteur UNt pour sa partie sud comprise dans le corridor du 

tramway. 

102 




2.10 LES ENTREES DE VILLE (APPLICATION DE L’ARTICLE L 111-1-4 DU CODE DE 

L’URBANISME) 

2.10.1. LES OBJECTIFS DE LA LOI ET LE CHAMP D’APPLICATION SUR LA COMMUNE DE TOURS 

L’article L 111-1-4 issu de la loi du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de 

l’environnement incite les communes à anticiper et maîtriser le développement des parties « non 

urbanisées » de leur territoire, le long des infrastructures routières les plus importantes. 

Cet article définit deux principes : 

- Le principe d’inconstructibilité 

« En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites 

dans une bande de 100 mètres de part et d’autre de l’axe des autoroutes, des routes express et de 

déviations aux sens du code de la voirie routière et de 75 mètres de part et d’autre de l’axe des autres 

routes classées à grande circulation. 

Cette interdiction ne s’applique pas : 

- aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ; 

- aux services publics exigeant la proximité des infrastructures routières ; 

- aux bâtiments d’exploitation agricole ; 

- aux réseaux d’intérêt public. 

Elle ne s’applique pas non plus à l’adaptation au changement de destination, à la réfection ou à 

l’extension des constructions existantes ». 

- La possibilité d’adaptation de la règle 

« Le PLU peut fixer des règles d’implantation différentes lorsqu’il comporte une étude justifiant, en 

fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des 

nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des 

paysages ». 

Au niveau de la commune de Tours, les grands axes routiers sont l’autoroute A10 et les RD 7, 29, 86, 

140, 910, 952 et 976. Le long de ces infrastructures, trois sites répondent aux critères d’espaces 

« non urbanisés » et se trouvent ainsi concernés par le principe d’inconstructibilité : 

- l’espace situé à l’entrée est de la ville le long de la RD 952 entre le site Marmoutier et la 

limite communale avec Rochecorbon 

- la plaine inondable de la Gloriette de part et d’autre des RD 7 et 86 au sud ouest de la 

commune. 

- Les secteurs situés le long de l'A10 à Tours-nord. Le principe d'inconstructibilité sera 

appliqué sur une bande de 100m de part et d'autre de l'autoroute A10 dans les 

secteurs non urbanisés à Tours-nord, soit dans les zones A et N (Agricole et 

Naturelle). 



103


104 




2.10.2. LA LIMITATION DE L’URBANISATION A L’ENTREE EST DE LA VILLE 

Les caractéristiques du site 

Bordée par la Loire au sud et par ses coteaux au nord, le site se trouve ainsi inséré entre deux 

coulées vertes, l’une constituée par la végétation des bords du fleuve et l’autre par celle des coteaux. 

Ce site fait également partie du Val de Loire classé patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 

novembre 2000. 

A l’intérêt paysager se rajoute la qualité des bâtiments d’habitation implantés au pied des coteaux. 

Ces bâtiments relativement anciens (on trouve notamment quelques habitations troglodytes) 

présentent une architecture de valeur et s’intègrent harmonieusement dans le paysage formé par le 

relief et la végétation. 

Toutefois, la présence d’un terrain en friche depuis plusieurs années (reliquat des infrastructures 

routières) et quelques installations récentes viennent perturber ce cadre : on trouve notamment en 

bordure de la RD 952 une ancienne station service et un pavillon de style périurbain. 

En limite est sur la commune voisine de Rochecorbon, sont implantés des équipements sportifs. Côté 

ouest, de l’autre côté du carrefour, se trouve le site de Marmoutier, site patrimonial d’intérêt historique 

et archéologique, que la Ville souhaite revaloriser pour y développer un pôle touristique majeur. 

Le site est également caractérisé par la présence d’infrastructures routières. La RD 952 constitue un 

axe de communication principal des villes situées en bordure de la Loire ; son emprise n’est pas trop 

importante sur le site. En revanche, la bretelle de Sainte-Radegonde reliant la RD 952 à l’autoroute A 

10 présente, par son emprise au sol beaucoup plus conséquente et ses murs anti-bruit, un impact 

visuel plus prononcé sur le paysage. 

Sur la RD 952, le trafic automobile est 

comptabilisé de 10.000 à 20.000 

véhicules/jour d’après les cartes 2009 éditées 

par le Conseil Général d’Indre et Loire 

(recensements permanents de la circulation). 

Une projection en 2022, selon les études 

menées dans le cadre du classement sonore 

des infrastructures de transport terrestre 

(arrêté préfectoral du 24 décembre 2002), 

classe cette voie en catégorie 3, soit dans la 

même fourchette indiquée plus haut. 

En effet, cette portion de voie reçoit le trafic 

des véhicules venant de l’est de Tours dont 

la majorité emprunte ensuite soit la bretelle 

d’autoroute de Sainte Radegonde, soit 

l’avenue Abel Gance pour rejoindre la RD 

910 ou l’avenue du Danemark. Il n’y a donc 

pas d’amélioration à attendre sur la densité 

du trafic et de ce fait des nuisances générées 

par cette situation. 



105


L’ensemble du site est localisé en zone inondable particulièrement sensible du fait de son 

positionnement derrière une digue de classe B. Il est répertorié en zone A1 dans le PPRI approuvé en 

2001. 

Les perspectives d’évolution du site et les dispositions du PLU 

Compte tenu du contexte : 

- localisation en entrée de ville, 

- présence d’éléments patrimoniaux bâti et paysager (site historique de Marmoutier, la Loire 

et ses coteaux boisés et site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO), 

- risques d’inondation, 

cet espace fait l’objet d’orientations d’aménagement particulières (selon l’article L 123-1 du Code de 

l’Urbanisme) pour organiser la mutation urbaine tout en prenant les mesures pour limiter la 

vulnérabilité des personnes et des biens; elles peuvent être consultées dans le dossier 

« ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ». 

Les objectifs sont les suivants : 

- limiter la constructibilité des secteurs situés derrière les digues, 

- répondre aux stricts besoins de développement de l’établissement scolaire existant, 

- valoriser le site historique et ses éléments patrimoniaux, 

- requalifier l’entrée est de la ville en concordance avec son statut de zone inondable, 

- compléter les itinéraires de circulations douces en s'appuyant notamment sur une 

ouverture au public du site de Marmoutier et en direction des coteaux de Rochecorbon, 

- renforcer la trame végétale à l'Est du boulevard Abel Gance. 

A cet effet, des dispositions spécifiques sont prévues par le PLU au point de vue paysager : 

- classement des espaces boisés sur les coteaux nord en prolongement de ceux situés de 

part et d’autre (coteau de Marmoutier et coteau boisé sur Rochecorbon) ; 

- protection au titre de l’article L 123-1-5-7° du C ode de l’Urbanisme de la frange végétale le 

long de la bretelle d’autoroute de Sainte Radegonde et du rond point Jean le Reste ; 

- protection au titre de l’article L 123-1-5-7° du C ode de l’Urbanisme de bâtiments adossés 

sur le coteau aux 4 et 6 rue de Rochecorbon. 

Au point de vue constructibilité cet espace est classé en 2 zones distinctes : 

- classement en zone UNa (urbaine) d’une partie de la propriété de l’établissement scolaire 

existant pour permettre une extension mesurée tout en tenant compte de sa situation en 

zone inondable, 

- classement en zone N4 inconstructible pour le reste du secteur sauf extension mesurée 

des constructions existantes, équipements nécessaires au fonctionnement des services 

publics, aménagements de surface non susceptibles d’avoir un effet négatif sur la 

préservation des champs d’expansion des crues. 

En outre, le PLU prévoit : 

- dans l’article 11 des zones UN et N du règlement, que « les travaux et les constructions 

réalisés à l’intérieur du périmètre classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, devront 

respecter l’intégrité et la qualité du patrimoine architectural et paysager ligérien le cas 

échéant, les projets devront faire l’objet d’études détaillées pour assurer leur intégration 

dans l’environnement et éviter de porter atteinte à la valeur universelle exceptionnelle 

(VUE) du site UNESCO , 

106 




- en matière de hauteur, une limitation à 7 mètres pour restreindre l’impact des volumes 

bâtis et dégager les perspectives sur la Loire ou inversement sur le paysage des coteaux ; 

limitation portée à 9m sur le site scolaire afin de permettre la réalisation de niveaux audessus 

des plus hautes eaux connues (PHEC). 

Le PLU prend en considération la présence des voies de communication importantes et les problèmes 

de sécurité qu’elles peuvent générer. Le règlement précise dans son article 3 que les accès doivent 

être aménagés de façon à assurer la sécurité des usagers des voies publiques et des personnes 

utilisant ces accès. Le cas échéant, les voies à créer doivent être adaptées aux opérations à desservir 

et s’intégrer correctement au schéma général de circulation. Dans les faits un accès sécurisé existe à 

partir du giratoire (rond point Jean le Reste). 

Enfin, contre les nuisances de bruits, le classement sonore des infrastructures de transport terrestre 

approuvé le 24 décembre 2002, annexé en tant que servitude d’utilité publique au PLU, édicte des 

prescriptions d’isolement acoustique, selon le classement des voies. Dans le cas présent, la largeur 

des espaces affectés par le bruit est de 100 mètres de part et d’autre de la RD 952 et de l’avenue 

Abel Gance (bretelle de Sainte Radegonde). Le cas échéant, les constructions autorisées dans le 

secteur doivent respecter ces normes au titre des règles de construction. 

2.10.3. LA PRESERVATION DE L’ENTREE DE VILLE DANS LA PLAINE DE LA GLORIETTE 

LES CARACTERISTIQUES DU SITE 

La plaine de la Gloriette encadre l’entrée de la ville au sud-ouest du territoire, à la limite de la 

commune de Joué-les-Tours, plus précisément : 

- au sud de la route de Savonnières RD 7 s’étend le parc de la Gloriette, parc naturel de 

loisirs aménagé sur une zone inondable et espace d’expérimentation et d’éducation à 

l’environnement ; 

- le nord de la RD 7 est 

occupé par des terrains agricoles avec 

une frange boisée ; 

- à l’angle sud de la route de 

Savonnières et de l’avenue Pont Cher 

(RD 86), subsistent quelques bâtiments 

de qualité modeste dont plusieurs sont 

inoccupés constituant un front urbain 

désordonné. 

Il est à noter que la partie en frange 

ouest de la RD 86 et l’angle nord des 

deux routes départementales sont déjà 

largement urbanisés : le quartier mixte 

des 2 Lions d’un côté et une entreprise 

de vente de matériaux au nord 

(Berthault). 



107


Les deux axes de communications, la RD 7 dite « route de Savonnières » et la RD 86 dénommée 

avenue du Pont Cher, reçoivent essentiellement le flux de migrations alternantes entre Tours et Jouéles-Tours 

ainsi que les communes du sud-ouest du département. Des comptages effectués en 2009, 

font apparaître une moyenne de près de 9.000 véhicules/jour sur la RD 7 et 14.500 véhicules/jour sur 

l’avenue du Pont Cher. La projection en 2022, dans le cadre du classement sonore des infrastructures 

de transport terrestre (arrêté préfectoral du 24 décembre 2002) maintient un classement de la RD 7 

en catégorie 4 et la RD 86 en catégorie 3, ce qui correspond à peu près aux trafics actuels. On peut 

cependant estimer qu’il y aura une baisse de la fréquentation de l’avenue du Pont Cher (RD 86), qui 

relie Tours à Joué-les-Tours, à partir de la mise en service de la première ligne du tramway (automne 

2013). 

Les perspectives d’évolution du site et les dispositions du PLU 

Le caractère inondable de la zone réduit les possibilités de développement urbain sur la Gloriette. Le 

PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) approuvé le 29 janvier 2001, classe le site en 

zone A3a secteur inondable d’aléa fort, champ d’expansion des crues du Cher. Les objectifs de la 

Ville sur ce secteur consistent à promouvoir les activités pédagogiques et d’animation en rapport avec 

les thèmes environnementaux, le développement de l’agriculture de proximité ainsi que les activités 

de loisirs. 

C’est ainsi que le PLU prévoit plusieurs dispositions spécifiques dans cette zone : 

- le classement en zone naturelle de loisirs (N2) compatible avec le caractère inondable du 

site ; 

- la limitation des occupations du sol à celles autorisées par le PPRI principalement les 

constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics qui ne pourraient 

être implantées ailleurs, les extensions des installations existantes liées aux activités développées par 

la Ville ; 

- la prise en compte du site et du paysage naturel environnant dans tout projet (article 11). 

Enfin, il est à souligner que l’ensemble de la zone N2 est en zone de préemption (ZAD) depuis 1997 

jusqu’en octobre 2011. La plupart des terrains en particulier au sud de la RD 7 sont propriétés de la 

Ville de Tours ou de la Communauté d’Agglomération Tour(s)plus. 

La maîtrise de cette entrée de ville dans sa partie non urbanisée est, en quelque sorte, assurée d’une 

part par les dispositions du PLU et du PPRI et d’autre part, par les collectivités publiques, propriétaires 

d’ores et déjà d’une grande partie du foncier. 

108 




3. LES ORIENTATIONS D'AMENAGEMENT 

3.1. CADRAGE GENERAL 

Afin de traduire le projet de la ville, le PLU de Tours comporte des orientations d'aménagement 

et ce en application de l'article L.123-1 du Code de l'urbanisme. 

Les PLU "peuvent en outre comporter des orientations d'aménagement relatives à des quartiers ou à 

des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. Ces orientations peuvent, en 

cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, prévoir les actions et 

opérations d'aménagement à mettre en œuvre, notamment pour mettre en valeur l'environnement, les 

paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l'insalubrité, permettre le renouvellement 

urbain et assurer le développement de la commune. Elles peuvent prendre la forme de schémas 

d'aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics." 

Les orientations d’aménagement du PLU concernent les sites à fort potentiel de mutation 

traduisant la volonté de la Ville de mettre en œuvre une politique maîtrisée de renouvellement 

urbain et ce en adéquation avec les objectifs du PLH, du PDU et du Plan climat. 

Elles prennent également en compte les nouveaux éléments de connaissance concernant le 

risque d'inondation. 

Pour chacun des sites, et préalablement à l'énoncé des principes d'aménagement, il est rappelé les 

éléments clés de contexte ainsi que les objectifs poursuivis. L'ensemble est complété par des 

orientations graphiques. 

Les orientations d'aménagement sont réparties en fonction des quatre axes stratégiques du PADD 

afin d'établir les liens entre les objectifs généraux et leur traduction en termes de principes 

d'aménagement et de composition urbaine à travers les futures opérations d'aménagement. 

• Tours, cœur d'une métropole active et attractive. 

• Tours, ville des mobilités durables. 

• Tours, ville d'accueil et de mixité. 

• Tours ville de Loire et de l'harmonie urbaine. 

3.2 TYPOLOGIE DES ORIENTATIONS D'AMENAGEMENT 

Les orientations d'aménagement correspondent à des sites aux superficies et aux enjeux 

différenciés : 

- le corridor du tramway, 

- les coteaux de la Loire, 

- les sites en reconversion, 

- les emprises foncières peu denses à investir. 

La nature des enjeux s'apprécie au regard des caractéristiques morphologiques et fonctionnelles de 

chacun des sites : site en reconversion, cœurs d'îlots à investir, grandes emprises foncières à 

densifier… C'est pourquoi, selon les cas, les principes d'aménagement peuvent privilégier la 

dimension patrimoniale, la perméabilité et l'irrigation des îlots, la mixité urbaine ou encore la structure 

et l'organisation des espaces collectifs. 



109


LE CORRIDOR DU TRAMWAY 

Il constitue l'un des lieux privilégiés de mise en 

cohérence entre la politique de renouvellement 

urbain et la volonté d'optimiser la chaîne des 

déplacements non polluants. 

L'orientation vise à encadrer les opérations 

d'aménagement dans un objectif de 

renforcement de l'intensité urbaine dans un 

corridor de 500 mètres établi de part et d'autre 

de l'axe du projet de tramway. 

Cette largeur totale de 1 kilomètre correspond à 

la distance où l'on considère comme attractif le 

rabattement piéton en direction des stations du 

tramway. 

L'intensité urbaine signifie à la fois le 

renforcement des densités (les règles de 

hauteurs sont notamment majorées) mais elle 

exprime également des notions de diversité des 

fonctions urbaines en encourageant les 

programmes 

mixtes 

habitat/activités/équipements. 

Pour autant, il ne s'agit pas de prôner sans 

discernement la ville dense et uniforme sur 

l'ensemble du parcours. Le corridor traverse 

des séquences aux ambiances, aux 

morphologies et au potentiel de mutabilité très 

contrastés. 

Les interventions doivent par conséquent être 

ciblées pour mettre en œuvre un processus 

maîtrisé de renouvellement urbain tenant 

compte des identités locales. 

En terme d'organisation urbaine, l'orientation 

d'aménagement énonce également des 

principes d'accessibilité et de perméabilité : il s'agit dans ce cadre d'éviter l'enclavement des îlots, de 

raccourcir les distances (la ville des proximités) de telle manière que se créent de nouveaux parcours, 

une nouvelle trame urbaine attractive, favorisant l'accessibilité au tramway. 

Enfin, l'arrivée du tramway constitue un levier pour valoriser le paysage urbain. C'est pourquoi, 

l'orientation d'aménagement préconise une recomposition des espaces publics emblématiques. 

Les sections urbaines à valoriser le long des voiries structurantes 

Pour partie localisée dans le corridor du tramway, ces orientations d'aménagement "par sections" 

permettent de décliner de manière localisée les principes généraux de composition et d'organisation 

du corridor. 

Ainsi, tout en traduisant les principes d'intensification urbaine de perméabilité et de mixité, elles 

permettent de prendre en compte des enjeux localisés : 

Tranchée/Maginot : le traitement de l'évolution des façades et l'aménagement de la place de la 

Tranchée, Marne/Maginot : le rôle de la place de la Marne en tant qu'espace d'articulation interquartiers, 

Mayer/Jemmapes : l'alternance des séquences bâties et végétales. 

110 




La gestion de la façade Daniel Mayer 

La réalisation de la rue Daniel Mayer a dégagé et positionné en façade de voie des fonds de 

parcelles. 

Aussi, l'orientation d'aménagement identifie un périmètre de projet support de nouvelles opérations 

mixtes destinées notamment à renforcer l'offre en logement tout en créant une façade urbaine 

cohérente le long de cette nouvelle infrastructure. 

LES COTEAUX DE LA LOIRE 

Les coteaux de la Loire constituent l'un des secteurs emblématiques de l'identité locale. 

Ils sont largement perçus depuis la "ville basse" grâce à leur accompagnement végétal très fourni (les 

parcs boisés des grandes propriétés, les arbres repères…) d’où émergent les structures bâties. 

Depuis la tête des coteaux, c'est le vaste paysage de la varenne construite qui s'offre à la vue. Le site 

se caractérise également par une typologie bâtie et une trame parcellaire spécifique marquée par la 

présence de grandes unités foncières accompagnées de leur construction patrimoniale. L'ensemble 

est peu dense et donc soumis à la pression foncière. L'objectif n'est pas de "mettre sous cloche" cette 

partie de la ville en s'opposant à toute évolution. 

Il s'agit d'adopter un mode opératoire respectueux des lieux, autorisant une constructibilité adaptée et 

permettant de garder la lecture des grands éléments structurants qu'ils soient bâtis, végétaux ou 

morphologiques. 

Ainsi, à l'échelle de l'ensemble des coteaux de la ville, une orientation générale permet d'énoncer les 

grands principes de continuités de circulations douces. Celles-ci ont pour objectif de proposer des 

parcours patrimoniaux en s'appuyant notamment sur la tête de coteaux en offrant ainsi des 

perspectives visuelles sur la vallée. Elles sont également de nature à raccourcir les distances en 

désenclavant les cœurs d'îlots à l'occasion des opérations d'aménagement. 

L'orientation d'aménagement met également en évidence la nécessité de composer avec la ligne de 

crête et de conserver la trame végétale traduisant ainsi l'axe 4 du PADD de développer une "ville de la 

Loire et de l'harmonie urbaine". 

De façon plus ciblée, trois sites font l'objet d'orientations spécifiques : 

Le site Farman 

L'orientation d'aménagement détermine les conditions d'aménagement d'un cœur d'îlot vide de 

construction, dans le respect des éléments végétaux structurant le parc. Elle vise également à 

compléter le maillage des circulations douces (piétons/vélos) en organisant une perméabilité 

Est/Ouest permettant une mise en relation des quartiers environnants. 

Le site du Vieux Groison 

L'orientation d'aménagement se justifie par la qualité du site et le témoignage qu'il porte d'une époque 

et de son organisation sociale et urbaine. 

Elle donne les éléments clés à prendre en compte pour favoriser une éventuelle opération de 

construction. 

S'agissant d'un site sensible, le parti d'urbanisme et le parti architectural doivent s'écarter de réponses 

standardisées et faire preuve d'une réelle composition contextualisée. C'est pourquoi l'orientation 

d'aménagement mentionne divers facteurs qui guideront la réflexion : le rapport au bâti patrimonial 

existant, les caractéristiques et la composition végétale du parc, le rôle structurant des clôtures… 

Le site de Trianon 

Les orientations graphiques d'aménagement traduisent notamment les enjeux en terme de continuités 

piétonnes à développer entre la rue du Nouveau calvaire et la rue Groison traduisant de ce fait la 

volonté d'organiser les circuits de promenades traversant des sites patrimoniaux et offrant de larges 

perspectives visuelles sur la Loire. 



111


SAINTE-RADEGONDE 

La partie "haute" de Sainte- 

Radegonde (sur le plateau) 

présente de nombreux enjeux 

en termes d'organisation et 

de fonctionnement urbain : 

- elle est marquée par la 

géographie des lieux : vallon 

encaissé, situation de 

belvédère de Monsoudun, 

- le plateau ne dispose pas 

d'un cœur de quartier affirmé 

en termes de commerces, 

services, équipements, 

- la partie Nord du site 

poursuit son évolution avec 

notamment l'aménagement 

d'une section de la rue Daniel 

Mayer, 

- le maillage viaire reste 

incomplet et peu hiérarchisé 

dans la diversité de ses 

modes… 

Dès lors, l'orientation 

générale d'aménagement 

pointe diverses options à 

prendre en compte pour : 

- s'appuyer sur la spécificité du site pour valoriser la production urbaine, 

- renforcer la trame urbaine en s'appuyant notamment sur les axes structurants et les espaces publics 

majeurs, 

- faciliter les déplacements tous modes (renforcer le maillage de circulations douces Est/Ouest), 

assurer la connexion entre les rues Giraudoux et Mayer, 

- conserver la qualité de l'environnement naturel et bâti du site en protégeant la trame végétale et les 

éléments bâtis anciens remarquables. 

MARMOUTIER 

Le site de Marmoutier révèle de nombreux atouts : un site patrimonial religieux à terme ouvert au 

public, inscrit dans un cadre paysagé marqué par la Loire et les coteaux. Il se singularise par sa 

situation d'entrée de ville et la présence d'équipements d'enseignement. Toutefois son statut 

particulier de zone inondable à l'aplomb d'une digue amène des enjeux spécifiques à prendre en 

compte dans la gestion du site. 

C'est pourquoi, les orientations d'aménagement posent comme principe structurant de prendre en 

compte la dangerosité du site dans l'hypothèse d'une rupture de digue tout en valorisant les 

caractéristiques patrimoniale et en autorisant une évolution maîtrisé des fonctions existantes : 

- protection de la trame végétale, 

- possibilité de construire strictement limitée aux activités d'enseignement existantes, 

- préservation des perspectives visuelles en direction de la Loire, 

- mise en valeur touristique du site. 

112 




LES SITES EN RECONVERSION 

Tours présente une grande mixité dans ses 

fonctions urbaines à l'échelle de la ville mais 

avec des poches de spécialisation 

concernant des emprises parfois importantes. 

Le départ d'activités économiques ou encore 

de grandes fonctions de commandement 

libèrent du foncier qu'il convient de réaffecter 

à des usages mixtes et à mieux insérer dans 

la trame urbaine (perméabilité et desserte 

d'îlots). 

Les orientations d'aménagement permettent 

de cadrer les évolutions prévisibles et 

d'orienter le parti d'aménagement de ces 

sites avec la volonté de les réintégrer dans un 

fonctionnement de ville plus cohérent en 

prenant en compte pour chacun d'entre-eux 

des enjeux spécifiques. 

Les casernes Beaumont-Chauveau 

Les casernes constituent un site étanche 

participant au cloisonnement de l'organisation 

urbaine. 

Le départ des activités militaires est 

l'occasion de développer une perméabilité de 

l'îlot et d'organiser ainsi le prolongement du 

boulevard Thiers. 

L'orientation d'aménagement préconise 

également l'insertion d'un programme mixte 

favorisant l'épanouissement des activités 

universitaires et le renforcement de l'offre de 

logement en concordance avec les objectifs 

du PLH. 

Le site Mame 

La délocalisation de l'imprimerie Mame est l'occasion de renforcer la mixité urbaine à l'échelle de l'îlot 

en introduisant un programme d'habitat, d'équipements culturels tout en intégrant les activités 

commerciales. 

D'un point de vue qualitatif, la préservation des toitures Shed, l'organisation de circulations douces et 

le traitement qualitatif de l'espace public en lien avec la Loire constituent les éléments clés de 

l'orientation d'aménagement. 

Les îlots d'activités industrielles du plateau Nord 

Le changement de destination et l'ouverture de ces grands îlots monofonctionnels d'activités à des 

programmes d'habitats diversifiés, outre le fait d'apporter de la mixité, vont participer à recoudre le 

tissu urbain et développer des relations entre les quartiers. C'est dans cette perspective que les 

orientations d'aménagement proposent des principes de perméabilité et de continuité de circulations 

tous modes à créer. 

D'un point du vue qualitatif, il est rappelé la nécessité de mettre en valeur les éléments singularisant 

les sites : 

- sur l'îlot Nord, le ruisseau de la Fontaine de Mié 

- sur l'îlot Sud, le patrimoine bâti rural et le mode d'implantation le long de la rue de Sapaillé. 


113 



L'îlot Saint-Sauveur 

Les orientations d'aménagement de l'îlot Saint-Sauveur s'inscrivent dans un processus global de 

recomposition de la partie Nord-Ouest des rives du Cher. Il s'agit à la fois d'introduire de la mixité sur 

les îlots mutables et de mieux mettre en valeur les liens avec le Cher (notamment en termes de 

composition urbaine). 

Les îlots de la gare 

L'arrivée du tramway en gare de Tours impacte à la fois sur l'organisation urbaine et le 

fonctionnement des îlots Ouest. Les orientations d'aménagement définissent donc les conditions 

d'évolution du secteur en posant comme principes structurants : 

- d'organiser la composition urbaine de manière à mieux gérer les perméabilités visuelles entre les 

quartiers et en direction du "fleuve ferroviaire", 

- de s'appuyer sur le caractère stratégique du site pour développer une architecture référente et ce en 

lien avec l'objectif du PADD d'introduire des signaux métropolitains. Il s'agit d'un enjeu d'image majeur 

et de positionnement que de doter la ville de gestes et d'opérations emblématiques en rapport avec 

son statut de ville centre, 

- d'assurer le développement de l'intermodalité et l'insertion physique du tramway. 

LES EMPRISES FONCIERES PEU DENSES A INVESTIR 

Assurer le développement de la ville, c'est redonner dans le respect des identités locales une ou des 

fonctions à des espaces peu structurés ou vides de constructions et participer ainsi à la mise en 

œuvre du renouvellement urbain. 

Dans cette perspective, les orientations d'aménagement ciblent trois cœurs d'îlots susceptibles de 

porter de nouvelles opérations programmes mixtes (habitat, commerces services). 

A cela s'ajoute le quart Nord-Ouest du quartier des 2 Lions dont l'aménagement s'inscrit dans un 

programme global débuté depuis 15 ans. 

L'objectif est de développer une offre nouvelle de logement tout en révélant les qualités et les 

spécificités de chacun des sites. 

Le site du Vieux Colombier 

C'est pour décloisonner la ville et favoriser les liens inter-quartiers que l'orientation d'aménagement 

propose un maillage "tout mode" de l'îlot, établissant notamment une perméabilité en direction du 

centre commercial de l'Horloge. C'est également pour garder les traces du patrimoine local que 

certains éléments sont identifiés comme devant être protégés (les murs, le pigeonnier…). 

114 




L'îlot de la Plauderie 

La modulation et la localisation des 

volumes bâtis sont destinées à assurer 

l'insertion des futures constructions à 

la trame bâtie environnante. L'irrigation 

de l'îlot par les circulations douces 

concourt à compléter le maillage 

existant. La préservation d'un espace 

vert structurant en cœur d'opération 

permet de renforcer l'espace vert de 

proximité et de garder une lecture de 

l'organisation historique du site 

(l'habitat patrimonial, le parc et son 

accompagnement végétal). 

L'îlot Saint-Lazare 

La prise en compte des hauteurs d'eau 

en cas d'une crue exceptionnelle, la 

volonté de préserver une offre de 

d'espace vert de quartier et la 

nécessité de valoriser l'espace public 

cadrent les orientations 

d'aménagement de l'îlot Saint-Lazare. 

C'est pourquoi la partie Sud/Ouest du 

site est confirmée dans sa vocation 

végétale tandis que les opérations à 

venir permettront de traiter la tête 

Nord/Est du quartier à partir de 

l'expression d'une densité plus 

importante et participer à 

réaménagement de l'espace public. 

Le Nord du quartier des 2 

Lions 

Tel que le mentionne l'orientation 

d'aménagement et ce en 

correspondance avec un des thèmes 

du PADD relatif à la composition 

urbaine et l'eau, l'urbanisation de cette 

partie du quartier des 2 Lions devra 

notamment permettre d'assurer visuellement et fonctionnellement le lien avec la rivière. 



115


4. LES SERVITUDES ET LES DISPOSITIONS PARTICULIERES 

Les servitudes particulières sont des outils réglementaires du PLU reportés dans les 

documents graphiques. 

4.1. LES EMPLACEMENTS RESERVES 

Le Code de l’Urbanisme (articles L 123-1-8° et R 12 3-11) permet de fixer des emplacements réservés 

pour des voies et ouvrages publics, des installations d’intérêt général et des espaces verts. Une liste 

de ces emplacements réservés figure en annexe avec leur destination et leur bénéficiaire. 

Ils peuvent être répartis en quatre catégories : 

- les emplacements réservés pour le tramway ; 

- les emplacements réservés pour les liaisons douces ; 

- les emplacements réservés pour création et élargissement de voies ; 

- les autres emplacements réservés pour les projets d’intérêt général. 

4.1.1. LES EMPLACEMENTS RESERVES POUR LE TRAMWAY 

Ce sont des emplacements réservés pour la création de la première ligne de tramway de 

l’agglomération tourangelle et des aménagements liés à cette ligne. Il s’agit principalement des 

terrains destinés à l’accueil du centre de maintenance du tramway (rue du Colombier, boulevard Abel 

Gance), à l’aménagement d’un parking relais à proximité du terminus nord du tramway (rue du 

Colombier), à la création de nouvelles voies (entre la rue Pinguet Guidon et l’avenue Maginot, dans 

l’écoquartier de Monconseil, sur le domaine ferroviaire à Tours-centre, dans le quartier des 2 Lions…), 

à l’élargissement de voies existantes pour le passage du tramway ainsi qu’à l’aménagement de 

stations (place Pilorget, îlot Vinci dans le secteur Gare). 

4.1.2. LES EMPLACEMENTS RESERVES POUR LES LIAISONS DOUCES 

Aujourd’hui l’aménagement de circulations douces devient un enjeu majeur au regard de la mobilité 

urbaine. En réponse aux objectifs du PADD, à savoir, renforcer les itinéraires doux pour encourager la 

marche à pied ainsi que l’usage du vélo et rendre plus perméables les grands îlots urbains, des 

emprises sont délimitées au PLU pour obtenir un maillage de circulations douces. Elles sont 

localisées en majorité à Tours-nord où tantôt la topographie, tantôt la présence de grandes propriétés 

« étanches » rend difficile les liaisons douces. Les emplacements viennent compléter le réseau 

existant, relier les générateurs de flux entre eux tout en offrant ponctuellement des lieux de proximité 

et d’échanges propices à l’établissement de liens sociaux. 

Le principe de maillage s’appuie ainsi sur la mise en relation des zones d’habitation avec les espaces 

publics (parcs et jardins), les équipements de proximité et les stations de bus et de tramway. 

Les emplacements réservés contribuent également à conforter des orientations d’aménagement 

définies dans plusieurs sites notamment sur les coteaux de la Loire où les objectifs consistent à : 

- développer de nouvelles pratiques de déplacements par les circulations douces ; 

- décloisonner les opérations par une trame d’itinéraires doux ; 

- mettre en valeur le « Val de Loire » patrimoine mondial de l’UNESCO en favorisant la réappropriation 

des lieux symboliques (lecture du patrimoine et des paysages) et en 

valorisant les perspectives visuelles en direction de la Loire. 

116 




En complément des servitudes d’emplacement réservés, des dispositions particulières sont prévues 

aux documents graphiques pour maintenir les cheminements existants dans leur fonction actuelle 

(qu’ils soient privés ou publics) ou pour créer des liaisons douces sur le domaine public. 

4.1.3. LES EMPLACEMENTS RESERVES POUR CREATION ET ELARGISSEMENT DE VOIES 

La majorité des emplacements concerne des élargissements de voiries déjà prévus dans l’ancien 

POS et maintenus pour améliorer principalement la sécurité des usagers. 

De nouveaux emplacements sont créés pour faciliter le passage des bus (ex : giratoire Thalès de 

Milet rue Pierre et Marie Curie, élargissement de la rue Auguste Chevallier), pour permettre le 

maillage des voies (rue Jacques Prévert, rue Julien Gracq, la première phase du prolongement de la 

rue Thalès de Milet entre l’avenue du Danemark et la rue de Suède) et pour favoriser la continuité 

d’aménagement cyclable (rond point Newark-on-Trent). 

4.1.4. LES AUTRES EMPLACEMENTS RESERVES 

Il s’agit, soit d’emplacements existants de l’ancien POS et reportés dans le PLU (reliquat de terrain 

pour l’aménagement de terrains de sport rue Albert Camus ou pour la réalisation de parking sur le site 

de Marmoutier), soit de nouveaux emplacements. Parmi ceux-ci, on peut citer : 

- l’emprise pour extension des jardins familiaux des Manchèses pour répondre aux 

nombreuses demandes dont la Ville est saisie à Tours-nord ; en outre, ces terrains sont 

situés à proximité immédiate des jardins des Manchèses et inclus dans la zone naturelle 

(N1) de Sainte Radegonde ; 

- l’emplacement pour l’extension de la halte routière des Peupliers rue Edouard Vaillant. Le 

parking dit des Peupliers accueille actuellement des cars de tourisme, des bus Fil Vert 

(desserte au niveau départemental), des TER (cars SNCF) et des cars internationaux. A 

l’avenir, il est prévu de diminuer la capacité de la gare routière (située devant la gare) et 

d’en réduire la durée de stationnement des cars et bus. Ces derniers pourront être dirigés 

vers la halte routière des Peupliers d’où la nécessité de l’agrandir pour la mise en place 

d’un système de rotation des cars et l’aménagement des services (bureaux, accueil des 

voyageurs, ….) liés à un tel équipement. 



117


4.2 LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA TRAME VERTE ET BLEUE 

La trame verte et bleue est constituée par un réseau d'espaces verts naturels ou non pouvant, outre 

leur fonction paysagère, assurer une fonction de continuité écologique entre espaces remarquables et 

espaces ordinaires. 

Le PADD préconise dans ses orientations la valorisation de la trame verte et bleue à toutes les 

échelles pour promouvoir la biodiversité, contribuer à la qualité du cadre de vie des habitants et créer 

de nouvelles pratiques de la ville. 

Il est à noter que ce réseau est inclus dans un ensemble plus vaste dépassant les frontières 

communales. D'ores et déjà il s'inscrit dans la trame verte et bleue de l'aire du SCOT et 

particulièrement dans celle des communes limitrophes : 

- continuité de la Gloriette et des cours d'eau vers la commune de Joué les Tours; 

- continuité des coteaux boisées de la Loire sur Saint Cyr sur Loire et Rochecorbon; 

- continuité entre les parcs des Grandes Brosses, de la Cousinerie et du Bois des Douets. 

Au niveau du PLU de Tours, la réponse est déclinée à travers des outils et des servitudes particulières 

adaptés aux niveaux des enjeux et aux types d’espaces : 

- les espaces boisés classés, 

- la protection au titre de l’article L 123-1-5-7° d u Code de l’Urbanisme, 

- le reclassement spécifique des parcs et jardins urbains, 

- le reclassement en zone N pour les ensembles naturels, 

- la création de zone agricole A 

- la protection au titre de l’article L 123-1-9° du Code de l’Urbanisme, 

Bien qu’elles ne soient pas répertoriées dans les outils listés ci-dessus, des plantations 

d’accompagnement de voirie viennent compléter la trame verte (mails plantés des boulevards 

Béranger et Heurteloup, plantations avenue de Grammont …). 

118 




LA TRAME VERTE ET BLEUE DE L'AGGLOMERATION 

Trame verte et bleue du SCOT 

Boisement 

Espace vert de proximité et jardins 

familiaux 

LA TRAME VERTE ET BLEUE DU SCOT 



119


4.2.1. LES ESPACES BOISES CLASSES 

Suivant l’article L 130-1 du Code de l’Urbanisme, les PLU peuvent classer comme espaces boisés : 

les bois, les forêts, les parcs à conserver, à protéger ou à créer. Ce classement interdit tout 

changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, 

la protection ou la création des boisements. 

Au niveau des documents graphiques du PLU, sont classés différents boisements dont certains sont 

emblématiques du patrimoine naturel local ainsi que des espaces plus horticoles présentant une 

bonne qualité végétale. 

Le plateau nord de la Loire, une entité paysagère 

Sont classés des boisements de taille remarquable avec des spécificités : 

- des coteaux boisés qui participent à l’ambiance paysagère du site mais qui subissent une 

pression foncière urbaine ; des plantations sur terrains privés : jardins, arbres de grand 

développement (platanes, cèdres, séquoia, chênes, hêtres) ; 

- le bois de la Clarté Dieu (à proximité de la Cousinerie) : très belle chênaie charmée ; 

- le bois des Douets : chênaie avec taillis de châtaigniers et de charmes ; la Ville y opère un 

traitement forestier permettant une régénération par facettes ; 

- le bois du Mortier : de grands arbres de parc, séquoia, grands pins et quelques chênes 

autochtones ; 

- le vallon de Châtenay, à l’est du plateau, le long du boulevard Abel Gance : zone arborée 

sur une trame forestière, ensemble de grandes propriétés avec présence de grands arbres 

(séquoia, grands cèdres) ; 

- le bois de Monsoudun : boisement mélangé, chênes, châtaigniers, érables et quelques 

arbres de parc autour de l’ancien château ; 

- le coteau boisé de Marmoutier : bois calcicole, boisement typique des coteaux à dominante 

calcaire avec des chênes, chênes pubescents, arbustes calcicoles ; 

- le bois des Justices et un boisement de pente d’essences variées le long du boulevard du 

Maréchal Juin ; 

- sur le plateau entre la rue du Pont Volant et la rue Groison, un ensemble d’espaces boisés 

situés sur de grandes propriétés ; ce sont des parcs anciens comprenant de grands arbres 

(chênes, séquoia) ; 

- sur le plateau, à l’ouest de l’avenue de la Tranchée, les sites classés et inscrits (La Grande 

Bretèche, La Croix Montoire, Capucins, Grand Beauregard, Beauséjour) recèlent de beaux 

boisements de coteau accompagnés d’arbres de parc et d’alignement structurants (tilleuls). 

A Tours-centre, des espaces plus intimes 

En centre ville, les espaces boisés classés sont situés majoritairement sur des parcelles privées ; il 

s’agit de jardins arborés, maillés de grands arbres qui souvent structurent le paysage urbain et 

confèrent une certaine ambiance à la rue, au quartier. 

A Tours-sud, les boisements majeurs de la Ville 

Les boisements majeurs situés au sud du Cher sont classés au titre de l’article L 130-1 du Code de 

l’Urbanisme. Il s’agit des ensembles situés en front de coteau, ceux de la Bergeonnerie ainsi que les 

boisements de Montjoyeux et du parc de Grandmont. 

- Les dispositions du précédent POS sont maintenues globalement dans le quartier de la 

Bergeonnerie : 

- Dans le bois de Montjoyeux faisant partie du domaine public de la Ville de Tours, 

l’emprise classée englobe l’ensemble boisé situé à l’est du lycée de Grandmont. Les 

espaces jardins situés devant le centre commercial sont déclassés pour être protégés au 

120 




titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de l’Urbani sme, n’ayant pas le même caractère que 

le reste du boisement. 

- Dans le site de Grandmont, le parti pris par le PLU consiste en la mise en cohérence du 

classement des espaces boisés avec le plan de gestion établi par l’Office National des 

Forêts, en partenariat avec les propriétaires et les occupants du site : la Ville de Tours, 

l’Université et le CROUS (Centre Régional des Œuvres Universitaires). Le plan de gestion 

distingue la forêt du parc arboré. Ce dernier se situe principalement autour des espaces 

bâtis. Suivant cette différenciation, le PLU classe globalement les forêts en espaces 

boisés ; les parcs arborés sont quant à eux soit classés, soit protégés au titre de l’article L 

123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme, soit laissés lib res de toute servitude. A ce titre, les 

clairières au nord de la rue François Bonamy sont intégrées dans les espaces boisés 

classés ; les espaces collectifs des résidences universitaires sont protégés au titre de 

l’article L 123-1-5-7° et les abords des bâtiments d’enseignement sont dégagés. 

4.2.2. LA PROTECTION AU TITRE DE L’ARTICLE L 123-1-5-7° DU CODE DE L’URBANISME 

Selon cet article, les PLU peuvent « identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les 

quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en 

valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas 

échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection ». 

Une cinquantaine d’éléments paysagers ont été identifiés dans les documents graphiques du PLU et 

leur liste répertoriée dans les documents annexes avec précision de leur fonction urbaine et de leur 

qualité végétale. 

L’objectif est de repérer des éléments identitaires du territoire qui vont faire l’objet de protection , de 

mise en valeur ou de requalification. 

La protection est moins rigide par rapport à celle des espaces boisés classés. En général sont 

autorisés les aménagements destinés à améliorer ou a entretenir la qualité végétale du site avec 

possibilité de création de passage pour la circulation. 

En outre, le règlement admet dans certains cas, les constructions et installations ne portant pas 

atteinte aux éléments identifiés (arbres, murs de clôture en pierre) ; dans le cas contraire, elles 

doivent être accompagnées de mesures compensatoires. 

Ces éléments sont constitués notamment par : 

- des plantations d’accompagnement de voirie (avenue Louis Jouhanneau, avenue Gustave 

Eiffel, avenue des Compagnons d’Emmaüs, boulevard du Maréchal Juin, boulevard Abel 

Gance…) et des mails plantés (mail Bonaparte…) ; 

- des espaces paysagers le long des cours d’eau (les rives de Loire et du Cher, les 

aménagements le long du Petit Cher allant des quartiers des Fontaines jusqu’à la plaine de 

la Gloriette) ; 

- des franges et des zones arborées participant à l’ambiance « végétale » des quartiers et 

marquant l’identité des lieux ; à Tours-nord ces franges végétales sont souvent 

accompagnées de murs de clôture en pierre, caractéristiques des grandes propriétés 

situées sur les coteaux de la Loire ; 

- des arbres isolés remarquables qui présentent un intérêt particulier du fait de leurs qualités 

intrinsèques (rareté de l’essence, taille et santé du spécimen) et de leur fort impact sur leur 

environnement (fonction de repère). 



121


4.2.3. LE RECLASSEMENT SPECIFIQUE DES PARCS ET JARDINS URBAINS 

Le végétal est aussi intégré en ville à la faveur de parcs aménagés, de places plantées ou de jardins 

clos qui constituent la zone UP du PLU, zone urbaine particulière dédiée aux pars et jardins urbains. 

Ces espaces, outre leur fonction dans la trame verte urbaine, sont des espaces publics de qualité, lieu 

de vie sociale (rencontres….), de vie culturelle et économique (marchés…). 

Sont classés en zone UP d’importants espaces de loisirs d’intérêt d’agglomération auxquels s’ajoutent 

des jardins plus modeste de quartiers. 

Les grands parcs urbains et de loisirs à l’échelle de l’agglomération : 

- le Bois des Douets, dans le prolongement du parc de la Cousinerie et du parc des Grandes 

Brosses ; 

- le bois de la Chambrerie ; 

- le jardin Bontanique en limite de la commune de La Riche, créé en 1850 (plus de 5 ha) ; 

- le jardin des Prébendes qui fait partie des jardins emblématiques de la vielle, crée en 1872, 

œuvre des frères Bûhler, inscrit à l’inventaire des monuments historiques ; 

- le parc du lac de la Bergeonnerie 

NB : le parc de Sainte Radegonde (17 ha) et le parc Honoré de Balzac (20 ha) sont classés en zone 

N1 avec les îles inondables de la Loire et du Cher. 

Les jardins patrimoniaux et les jardins de quartier : 

- le bois du Mortier et le mail Bonaparte dans le quartier de l’Europe ; 

- le jardin de la Grenoullère ; 

- le parc Colbert la Source ; 

- le jardin Chateaubriand ; 

- le jardin de Monconseil ; 

- le Bois de la Chambrerie ; 

- le jardin Mirabeau à l’ouest de la rue Mirabeau ; 

- le square de la Préfecture ; 

- le jardin René Boyslève sur la place de Strasbourg ; 

- le jardin Theuriet et le jardin Meffre, dans le quartier du Sanitas ; 

- la place de Beaujardin ; 

- le jardin Velpeau ; 

- la place Nicolas Frumeaud ; 

- le jardin Rabelais ; 

- le jardin de Rochepinard ; 

- les jardins des Rives du Cher ; 

- le square Monod. 

4.2.4. LE RECLASSEMENT EN ZONE N POUR LES ENSEMBLES NATURELS 

Les zones naturelles (N) sont constituées par : 

- l’ensemble agro-naturel de Sainte Radegonde marqué par une présence végétale forte 

assurant un continuum écologique sur la partie est de la commune ; 

- le lit mineur de la Loire avec ses îles, par ailleurs protégé au titre du site classé, de ZNIEFF 

(Zone Naturelle d’Intérêt Faunistique et Floristique) et du site Natura 2000 ; outre leur 

intérêt paysager, ce sont des sites de biodiversité qui jouent notamment le rôle d’accueil et 

de lieu de reproduction d’espèces typiques d’oiseaux (sternes) ; 

122 




- le Cher et ses îles dont les boisements alluviaux servent de corridor écologique et d’habitat 

naturel pour la faune et la flore ; 

- la plaine inondable de la Gloriette, lieu d’expérimentation de la politique environnementale 

de la Ville de Tours ; le site forme un véritable écosystème, un lieu d’accueil de la faune 

auxiliaire (insectes, batraciens, oiseaux…) en prolongement de la trame verte constituée 

par le Petit Cher et ses abords. 

Les zones classées N (Naturelles) sont protégées par une constructibilité limitée et par les 

dispositions liées aux nuisances ou risques auxquelles elles sont soumises (nuisances sonores 

suivant classement au Plan d’Exposition aux Bruits, risques d’inondation d’aléas fort et très fort selon 

le Plan de Prévention des Risques d’Inondation). 

4.2.5. LE CLASSEMENT EN ZONE AGRICOLE (A) 

Démarche innovante dans un document de planification urbaine à Tours, le classement en zone 

agricole répond aussi bien aux objectifs du PADD qu’à ceux du Plan Climat de l’agglomération en 

cours d’élaboration. 

La zone agricole regroupe des terrains agricoles ou ayant un potentiel agronomique, notamment des 

terrains classés AOC Vouvray et Touraine, situés dans le prolongement des terrains viticoles de la 

commune voisine de Rochecorbon. Elle inclut également la vigne municipale située sur le coteau de 

Marmoutier (Clos de Rougemont). 

Outre sa fonction en tant qu’élément constitutif de la trame verte, la zone agricole répond au plan de 

gestion du Val de Loire classé au patrimoine mondial de l’Unesco qui recommande le maintien des 

paysages ouverts du Val (viticoles…), caractéristiques de l’identité paysagère tourangelle. 

4.2.6. LA PROTECTION AU TITRE DE L’ARTICLE L 123-1-9° DU CODE DE L’URBANISME 

Il s’agit d’une servitude particulière de protection des terrains cultivés en zone urbaine qui rend ces 

derniers inconstructibles, sauf pour les installations liées à leur fonctionnement (abris de jardins….). 

Elle concerne les jardins familiaux de la Bergeonnerie et de la rue Daniel Mayer. Ceux des 

Manchèses ou de la rue du Pont aux Oies, ne sont pas concernés dans la mesure où ils sont situés 

en zone N (naturelle). Il est à noter que la Ville de Tours possède ou exploite, au travers d’association 

de jardiniers, près de 1300 jardins répartis au nord et au sud de la commune. La mise à disposition de 

jardins familiaux est une longue tradition tourangelle. La Ville expérimente depuis peu les jardins 

« partagés » (dans le quartier du Sanitas et au nord dans le rue de Calais) qui tout en permettant à 

des habitants d’un même quartier un travail collectif du jardin, jouent un rôle social important : espace 

fédérateur du « vivre ensemble ». 



123


LA TRAME 

VERTE ET BLEUE DE TOURS 

ESPACES BOISÉS CLASSÉS 

ENSEMBLES NATURELS 

ZONES A 

ZONES N 

ZONES UP 

124 




4.3 LA PROTECTION DU PATRIMOINE BATI 

Outre le patrimoine bâti reconnu au titre des monuments historiques, de nombreux immeubles 

contribuant à la qualité du paysage urbain sont protégés au titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de 

l’Urbanisme. 

4.3.1. LA PROTECTION AU TITRE DES MONUMENTS HISTORIQUES 

Tours possède 35 monuments classés et 116 monuments inscrits sur l’Inventaire supplémentaire des 

monuments historiques. Ces édifices font l’objet de protection particulière selon le Code du Patrimoine 

(article L 621-1 et suivants). Ils sont reportés dans les servitudes d’utilité publique figurant en annexe 

du PLU. 

4.3.2. LA PROTECTION AU TITRE DE L’ARTICLE L 123-1-5-7° DU CODE DE L’URBANISME 

Plus de 2000 bâtiments ont été identifiés et protégés au titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de 

l’Urbanisme qui stipule que les PLU peuvent « identifier et localiser les éléments de paysage et 

délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à 

mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique et définir, le 

cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection ». 

A ce titre et en cohérence avec le précédent POS, qui avait déjà repéré et protégé environ 1.600 

immeubles (en majorité du XIX ème siècle), le règlement du PLU identifie deux types de protection : 

- les bâtiments soumis à une protection très forte : à conserver impérativement car ils 

présentent à la fois un grand intérêt historique et architectural ; cependant le règlement 

autorise la démolition des dépendances et des extensions récentes, pour permettre 

l’amélioration de l’habitabilité ; 

- les bâtiments soumis à une protection forte : à conserver du fait de leur intérêt historique et 

architectural ou parce qu’ils forment une séquence bâtie homogène ; ils ne peuvent être 

remplacés qu’exceptionnellement, en cas de vétusté dûment constatée et/ou sous réserve 

d’un projet reconstituant une séquence urbaine. 

Des prescriptions réglementaires sont édictées pour les travaux d’intervention sur les éléments 

architecturaux de ces bâtiments (façades, menuiseries, toitures) et le cas échéant, les conditions de 

remplacement exceptionnel pour ceux soumis à une protection forte. L’identification des immeubles 

résulte d’études menées successivement sur les quartiers patrimoniaux de Tours : 

- Etude architecturale et urbaine Tours XIX ème siècle par J. ALTUNA, V. NEGRE et J.P. 

GARRIC ; cette étude a été financée par la DRAC du Centre et la Ville de Tours en 1994- 

1995, pour une meilleure connaissance du patrimoine du XIX ème siècle et la mise en place 

des mesures de protection appropriées. Elle a permis de protéger environ 1600 immeubles 

dans le POS précédent ; 

- Etude du patrimoine bâti architectural urbain et paysager sur les quartiers au nord de la 

Loire par le Bureau d’Etudes « Aménagement, Urbanisme, Architecture » (BEAUA) en 

2004 ; 

- Etudes typo-morphologiques sur plusieurs quartiers urbains de Tours par le Bureau 

d’Etudes « Aménagement, Urbanisme, Architecture » (BEAUA) en 2005-2007. 

L’ensemble des bâtiments identifiés au titre de l’article L 123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme, sont 

repérés sur les documents graphiques ainsi que dans une pièce annexe du règlement. Ces bâtiments 

sont localisés majoritairement dans le périmètre d’extension du Secteur Sauvegardé (secteurs UCa et 

Ucat), dans les quartiers des Prébendes et ceux à l’est de l’avenue de Grammont, le quartier Paul 

Bert (UNa) et sur les coteaux de la Loire 



125


4.3.3. LES DISPOSITIONS SPECIFIQUES DE L’ARTICLE 11 DU REGLEMENT 

L’article 11 du règlement relatif à l’aspect extérieur des constructions prévoit des dispositions 

particulières pour les nouvelles constructions situées aux abords des bâtiments protégés (§3.3.2.). Le 

principe est fondé sur l’inscription des projets contemporains dans l’environnement de ce bâti de 

qualité : respect de la morphologie urbaine, du tracé parcellaire et du vocabulaire architectural. 

Dans le périmètre classé au patrimoine mondial de l’Unesco, le règlement énonce les conditions à 

respecter par tout projet : ne pas porter atteinte à la qualité du patrimoine architectural ligérien par 

rupture d’échelle, de forme, de teintes… 

4.4. PERIMETRE EN ATTENTE DE PROJET 

Suivant l’article L 123-2-a du Code de l’Urbanisme, le PLU peut interdire, dans un périmètre donné et 

pour une durée de 5 ans au plus, les constructions ou installations (seuil à définir par le règlement), 

dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. 

Cette servitude s’applique sur la zone 1AU (zone à urbaniser) de la rue du Colombier, caractérisée 

par une ancienne structure rurale avec de vastes espaces non construits et quelques témoins bâtis du 

passé agricole. 

L’ouverture de cette zone de près de 10 ha à l’urbanisation nécessite préalablement une réflexion 

urbaine compte-tenu de l’évolution de son environnement : le passage du tramway sur la rue du 

Colombier au nord et l’achèvement de la rue Daniel Mayer au sud. 

Le règlement du PLU limite ainsi à 30 m 2 d’emprise au sol la superficie des constructions et 

installations admises dans la zone. Cependant l’adaptation, le changement de destination et la 

réfection des constructions restent possibles. 

126 




4.5. LES SECTEURS DE PLAN DE MASSE 

Cet outil est mis en œuvre dans des secteurs situés à l’intérieur du corridor du tramway dans 

lesquels : 

- les objectifs et les principes d’aménagement définis dans les orientations d’aménagement, 

nécessitent une traduction réglementaire à travers un plan de masse : 

secteur Gare 

place de la Tranchée 

Carrefour de la Marne 

- l’objectif de restructuration urbaine du site combiné avec l’exiguïté du périmètre 

d’intervention nécessitent une gestion au moyen d’un plan de masse : 

site de l’hôtel de Ville 

parcelles rue Charles Gille 

4.5.1. LE SECTEUR GARE 

Ce secteur est amené à connaître une mutation profonde avec l’arrivée du tramway et la constitution 

d’un véritable pôle d’échanges multimodal entre les divers moyens de déplacements (tramway, train, 

bus, vélos, voitures). 

Il fait l'objet d'orientations d'aménagement dont les objectifs sont : 

- assurer l'insertion du tramway; 

- s'appuyer sur les ilots existants pour développer un programme mixte activités / habitat / 

services; 

- dégager et mettre en valeur l'espace public; 

- renforcer les circulations douces; 

- offrir de nouvelles perspectives visuelles réciproques entre les quartiers de la ville; 

s'inscrire dans les grands axes de composition du quartier. 

- organiser la mutation urbaine tout en prenant des mesures pertinentes pour limiter la 

vulnérabilité des biens et des personnes. 

Dans les principes d'aménagement qui en découlent ont peut citer : 

- la reconstruction des 2 ilots aux extrémités; 

- la création de signal urbain autorisant des émergences au regard des épannelages 

environnants; 

- la valorisation de l'espace public d'articulation entre la nouvelle sortie ouest de la Gare et le 

parvis du bâtiment SNCF donnant sur la rue Blaise Pascal; 

- dans le prolongement du quartier du Sanitas au sud, avoir une perspective visuelle sur la 

halle ferroviaire (avec démolition du bâtiment technique de la SNCF). 

- la création d'un espace public de qualité entre le bâti et les voies ferrées. 

Pour permettre des émergences en partie nord et en partie sud du secteur, deux secteurs de plan de 

masse distincts (n°5 et 6) sont créés. Ils font app araître le tracé du tramway, l’emprise et la hauteur 

maximales des constructions. 



127


4.5.2 LA PLACE DE LA TRANCHEE 

Cette place est située à l’articulation de trois axes importants : l’avenue de la Tranchée, l’avenue 

Maginot et l’avenue du Mans et va bénéficier du passage et d’une station du tramway. Il s’agit donc 

d’un lieu stratégique à valoriser selon les objectifs définis dans les orientations d’aménagement : 

- faire de ce carrefour routier une place, véritable espace de rencontre ; 

- assurer l'insertion du tramway en renforçant l'intensité urbaine; 

- restructurer son environnement bâti ; 

- sublimer sa situation de belvédère ; 

- insérer un signal urbain. 

Le plan de masse n° 2 précise les conditions d’inse rtion de ce signal urbain : implantation de principe 

sur les trois façades en bordure du domaine public, emprise et hauteur maximales des constructions, 

création de liaison douce entre la rue des Bordiers et l’avenue Maginot, emprise tramway. 

4.5.3 LE CARREFOUR DE LA MARNE 

Le site de projet se localise à l’articulation de quartiers d’habitation (Europe), d’activités commerciales 

(centre commercial La Petite Arche) et d’un quartier en devenir (éco-quartier de Monconseil). 

L’ensemble du secteur possède un fort potentiel d’évolution renforcé par le passage du tramway dont 

une station est prévue sur le carrefour. Le secteur fait l'objet d'orientations d'aménagement dont les 

objectifs sont : 

- assurer l'insertion du tramway; 

- renforcer l'intensité urbaine dans le corridor du tramway; 

- introduire la mixité au sein des ilots commerciaux entourant le carrefour au nord; 

- qualifier les espaces publics majeurs dont le carrefour de la Marne. 

Ce carrefour est ainsi appelé à remplir de nouvelles fonctions : celle d’une place urbaine accueillant le 

tramway, seuil d’entrée dans la ville autour duquel viendront s’implanter des immeubles structurants. 

Ce statut d'entrée de Ville justifie une hauteur et une densité de constructions plus importantes 

nécessaires à la composition urbaine de l'espace public. 

Le plan de masse n° 1 vient compléter les orientati ons d’aménagement définies dans ce secteur et 

précise les conditions de restructuration urbaine de la future place : implantation du bâti, emprise et 

hauteur maximales des constructions. 

4.5.4 LE SITE DE L’HOTEL DE VILLE 

Le site de l'Hôtel de Ville donne sur la place la plus emblématique de Tours : la place Jean Jaurès. 

Cet espace est encadré au nord par des édifices publics (le Palais de Justice et l'ancien Hôtel de 

Ville), au sud par des constructions en forme d'hémicycle aux façades ordonnancées (arcades) se 

retournant sur les deux boulevards Béranger et Heurteloup. 

Les objectifs consistent à : 

- protéger et mettre en valeur les immeubles du XIXème siècle qui structurent cette place , 

identifiés au titre de l'article L123-1-7° du Code de l'Urbanisme; 

- favoriser les reconstructions in situ du site de l'hôtel de Ville. 

La fermeture du parking public "Heurteloup", bâtiment faisant partie intégrante du domaine privé de la 

mairie, offre l'opportunité de recomposer une façade urbaine sur l'espace public. Ce dernier est 

aujourd'hui ponctué par des points hauts dont les plus marquants sont le dôme central de l'ancien 

128 




Hôtel de Ville (monument inscrit) et le centre de congrès Vinci. La reconstruction d'un immeuble de 

hauteur importante se justifie donc en façade du boulevard Heurteloup. Le site pouvant être 

restructuré étant contraint dans ses limites actuelles, l’emprise constructible est limitée à celle 

existante. Le plan de masse n°3 prévoit une hauteur maximale de 29 mètres, une implantation à 

l’alignement actuel du boulevard Heurteloup répondant à la fois au souci d’intégration dans 

l’environnement (proximité immédiate de l’ancien hôtel de Ville) et à l’amélioration du fonctionnement 

de l’équipement. 

4.5.5 LES PARCELLES CHARLES GILLE 

Ces parcelles aux 4 et 6 rue Charles Gille sont situées à la fois dans l'hypercentre et dans le corridor 

du tramway. 

Le corridor du tramway, périmètre prioritaire de développement et de renouvellement urbains, fait 

l'objet d'orientations d'aménagement avec deux objectifs majeurs : 

- renforcer la trame urbaine à partir d'une offre complémentaire de logements et d'activités; 

- prendre en compte les spécificités morphologiques et architecturales des secteurs 

traversés. 

- organiser la mutation urbaine tout en prenant des mesures pertinentes pour limiter la 

vulnérabilité des biens et des personnes. 

Les deux parcelles construites actuellement avec des immeubles bas (type entrepôt) forment une 

« dent creuse » dans l’épannelage du front bâti de la rue Charles Gille : axe de passage du futur 

tramway reliant deux espaces majeurs de la ville (la place Jean-Jaurès et la place de la Gare). 

Afin de permettre la restructuration de l’ensemble selon les orientations d'aménagement du PLU ainsi 

que la composition d’une vraie façade urbaine le long de la rue Charles Gille, il est nécessaire de 

mettre en œuvre un secteur de plan masse. 

Le plan de masse n° 4 prévoit une emprise au sol de s constructions pouvant couvrir la totalité des 

deux parcelles ainsi qu’une hauteur pouvant atteindre 22 mètres. Un recul sera à prévoir en façade 

arrière à partir du troisième niveau pour dégager une distance minimale par rapport aux ouvertures 

existantes des bâtiments voisins. 

Par ailleurs, pour assurer l'intégration du projet dans l'environnement (proximité immédiate de 

bâtiments protégés au titre de l'article L 123-1-5-7° du Code de l'Urbanisme à l'angle de l'avenue de 

Grammont et de la rue Charles Gille), l'article 11 du règlement de la zone UC (§11.3) prévoit des 

dispositions particulières applicables aux nouvelles constructions situées aux abords des bâtiments 

protégés. 



129


4.6. LES ZONES A RISQUES DE MOUVEMENTS DE TERRAINS 

Dans le cadre de l’élaboration du PLU, la Ville de Tours a sollicité le Syndicat Intercommunal pour la 

Surveillance des Cavités Souterraines et des Masses Rocheuses Instables d’Indre et Loire au titre de 

la prise en compte des risques de mouvements de terrain sur le territoire communal. 

A partir de collecte et de synthèse des éléments de reconnaissance et diagnostics en sa possession, 

le Syndicat a établi une étude ayant abouti sur la cartographie des différents secteurs à risques avec 

des préconisations propres à chaque secteur et ayant pour objet de limiter l’exposition aux risques. 

4.6.1 TYPOLOGIE DES RISQUES 

Les mouvements de terrains auxquels le territoire de Tours est soumis sont : 

Les effondrements : 

Il s’agit d’une rupture brutale de voûte de cavités, sous forme d’un mouvement gravitaire vertical. 

En cas de foudroyage, à savoir de rupture simultanée de pilier, ces effondrements provoquent, 

quasiment simultanément, un affaissement de terrain en surface. 

Le cas typique de foudroyage est représenté, à Tours, par l’effondrement de la carrière de 

« Marmoutier », en 1985 ; effondrement qui a concerné 20.000 m 3 estimés. 

L’autre type d’effondrement est un processus plus long : les piliers subsistent mais la voûte remonte 

progressivement vers la surface. C’est ce qui se produit, notamment, pour la carrière de la 

« Bretèche ». 

En dehors de ces cas bien particuliers, la constructibilité d’un terrain n’est pas incompatible avec la 

présence d’une cave. Toutefois, il convient de vérifier si la construction n’entraîne pas une 

dégradation de la cave (surcharge, maîtrise des eaux) et, inversement, si l’évolution naturelle de la 

cave ne pose pas de problème sécuritaire pour l’ouvrage. 

Les écroulements, éboulements et chutes de blocs : 

Il s’agit de déstabilisation de parois rocheuses, survenant brutalement sur des matériaux affectés de 

fracturations. 

Ce type de mouvement de terrain est relativement fréquent à Tours, comme sur un certain nombre de 

communes tourangelles. 

Le dernier éboulement d’ampleur s’est produit au n° 18, rue du Nouveau Calvaire. 

La rupture s’effectue soit par basculement, soit par rupture de pied avec, comme éléments 

déclencheurs, les venues d’eaux, la gélifraction, la végétation, voir la séismicité. Ce type de 

mouvements de terrain peut entraîner la ruine d’un bâti et représente une réelle menace pour 

l’homme. 

130 




Les glissements de terrain : 

Les argiles à silex, qui reposent sur le plateau, sont très peu perméables et peuvent induire 

d’importants ruissellements avec convergences des eaux en tête de coteau. L’infiltration des eaux en 

tête de coteau, dans des terrains décomprimés, soit dans cette formation sablo-argileuse, soit dans la 

craie de Villedieu, soit dans les unités supérieures de tuffeau, sont potentiellement des éléments 

déclencheurs de glissement de terrain. 

Ces glissements de terrain peuvent, en outre, entraîner les murs de soutènement qui sont élevés en 

tête de masses rocheuses, dont l’arrière est constitué par des remblais poreux et peu cohérents. Ce 

type de mouvements de terrain peut entraîner la ruine d’un bâti et peut éventuellement représenter 

une menace pour l’homme. 

Tous ces mouvements de terrain sont liés aux facteurs suivants : 

- le tuffeau est une roche tendre, susceptible de se dégrader sous l’effet de l’eau et de la 

végétation.; 

- par ailleurs, les coteaux ont été fortement taillés, puis recreusés, avec l’existence de 

nombreuses cavités. Les entrées des caves, notamment, sont particulièrement sensibles 

car elles conjuguent le sous-minage du coteau avec une altération plus prononcée dans 

les premiers mètres du coteau ; 

- le plateau repose sur des terrains peu perméables, provoquant des ruissellements d’autant 

plus importants que les fossés de déviation ont pu être éliminés. 

Le facteur déclenchant des instabilités est majoritairement représenté par les eaux. 

Le déficit d’entretien ou mauvais entretien constitue, par ailleurs, un facteur aggravant. Toutefois, les 

travaux qui ont été effectués, soit dans les caves, soit dans les coteaux, ainsi que les constructions 

qui sont apposées aux coteaux renforcent ponctuellement ceux-ci. 

4.6.2 DELIMITATION DES ZONES A RISQUES 

En fonction des différents risques, trois zones ont été délimitées dans les documents graphiques du 

PLU : 

Zones où la possibilité de construire doit faire l’objet d’une étude spécifique (niveau 1) 

Il s’agit des têtes de coteau qui représentent généralement un fort dénivelé et qui, par ailleurs, sont 

sous cavées. 

Ces secteurs sont potentiellement soumis, à la fois, à un recul du coteau lié à la désagrégation de la 

masse rocheuse et à une évolution des caves. 

Les études devront déterminer au cas par cas, d’une part, si la construction n’est pas de nature à 

accélérer la dégradation du coteau et, d’autre part, si l’évolution du coteau ne sera pas à même de 

mettre en péril la construction future. 

Si la constructibilité est envisageable, l’étude spécifique en déterminera les conditions. 

Cette étude devra être fournie par le pétitionnaire. 

Zones où la possibilité de construire est soumise à un avis préliminaire (niveau 2) 

Il s’agit des pieds de coteau qui sont potentiellement soumis à des éboulements de blocs rocheux. 



131


L’avis devra cerner si le coteau est de nature à se dégrader et devra déterminer les conditions 

techniques qui permettront de réduire ce risque (armement des planchers des bâtis apposés au 

coteau, par exemple). 

Cet avis devra être donné dans le cadre de l’instruction du dossier. Il pourrait éventuellement conduire 

à réclamer une étude spécifique au pétitionnaire. 

Zones où tout nouvel ouvrage devra être associé à une maîtrise des eaux (niveau 3) 

Il s’agit des secteurs situés en amont des zones instables et pour lesquelles il est recommandé que 

tout nouveau projet soit associé à une maîtrise des eaux de façon à limiter les ruissellements en 

amont des coteaux et les coulées de boues sur les pentes. 

Ces zones englobent les bassins amont qui présentent un dénivelé vers les têtes de coteaux fragiles. 

En plus de ces mesures purement urbanistiques, ces zones pourraient faire l’objet de mesures limitant 

les ruissellements en tête de coteau et favorisant les infiltrations en amont. Des mesures de type 

création de haies perpendiculaires au sens de la pente, mise en place d’une bande enherbée en bas 

de pente ou création de fossés permettant l’évacuation des eaux pourraient être envisagées. 

132 




CHAPITRE 3 : 

L'EXPOSE DES MOTIFS DE L'EVOLUTION ENTRE LE POS ET LE PLU 



133


1. EVOLUTION DU CONTEXTE 

La Ville de Tours a décidé d’engager la révision du son Plan d’Occupation des Sols (POS) pour 

élaborer un Plan Local d’Urbanisme (PLU) compte tenu : 

- de l’évolution de la commune depuis la dernière révision du POS en 1997 ; 

- de la création de Tour(s)plus qui fait de Tours la ville-centre d’une agglomération de 

270.000 habitants (285.000 habitants depuis l’intégration de nouvelles communes en 

janvier 2010) ; 

- de l’approbation de documents de dimension intercommunale : Plan de Déplacements 

Urbains (PDU), Programme Local de l’Habitat (PLH) ; 

- des évolutions juridiques (loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 

et la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003) ; 

- de l’élaboration du Schéma de Cohérence Territoriale de l’Agglomération Tourangelle (le 

SCOT réunit 40 communes, soit environ 350.000 habitants). 

1.1 LE CONTEXTE INTERCOMMUNAL 

Depuis janvier 2000, avec la création de la Communauté d’agglomération Tour(s)plus regroupant 14 

communes (élargie à 19 communes depuis janvier 2010), Tours est la ville-centre d’une 

agglomération de près de 300.000 habitants et veut être une ville motrice bien au-delà de ce 

périmètre. La Communauté d’Agglomération est compétente dans différents domaines : le 

développement économique et le tourisme, le développement durable, l’habitat, la politique de la Ville, 

l’environnement et les déchets, l’assainissement, les équipements sportifs et culturels, les voiries et 

les infrastructures d’intérêt communautaire ainsi que les transports urbains. 

Par ailleurs, Tours est un maillon essentiel du SCOT en cours d’élaboration dont l’un des objectifs est 

de renforcer la trame urbaine dans les sites stratégiques tels le corridor des transports en commun 

performants (tramway, BHNS), les espaces de proximité des gares, les sites à fort potentiel de 

rabattement. 

Enfin, Tours est au cœur de différentes politiques sectorielles dont : 

- le PDU (Plan de Déplacements Urbains) approuvé en juin 2003 par le SITCAT et faisant 

l’objet actuellement d’une procédure d’évaluation ; 

- le PLH (Programme Local de l’Habitat) qui a permis de jeter les bases d’une politique 

communautaire de l’habitat au niveau de Tour(s)plus ; le second PLH est en cours 

d’élaboration pour 2011-2016. 

1.2 LE CONTEXTE LEGISLATIF 

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) de décembre 2000 a fixé les finalités des politiques 

d’aménagement et d’urbanisme que doivent mettre en œuvre les nouveaux documents d’urbanisme 

que sont les SCOT et les PLU : 

134 

- équilibre entre le renouvellement et le développement urbains d’une part et la préservation 

des espaces agricoles, la protection des espaces naturels et des paysages d’autre part ; 

- diversité des fonctions urbaines et mixité sociale dans l’habitat ; 

- une utilisation économe et équilibrée de l’espace. 




Parallèlement, la loi SRU, à travers le PLU et particulièrement le PADD, a donné aux collectivités 

locales les moyens d’exprimer leur volonté collective d’aménagement. La Ville de Tours s’est saisie de 

cette opportunité pour définir et mettre en œuvre son projet urbain. 

2- LES APPORTS DU PLU 

Le PLU introduit de nouveaux éléments par rapport au POS dans la mesure où il répond à un projet 

urbain défini par le PADD et dont les quatre grandes orientations sont : 

- Tours, cœur d’une métropole active et attractive ; 

- Tours, ville des mobilités durables ; 

- Tours, ville d’accueil et de mixité ; 

- Tours, ville de Loire et de l’harmonie urbaine. 

Ces quatre grands objectifs fondent les dispositions des orientations spécifiques d’aménagement, les 

principes de zonage et le règlement du PLU. 

2.1 LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT DANS LES SITES A ENJEUX 

Les orientations d’aménagement ne sont pas des éléments obligatoires dans un PLU ; cependant la 

Ville a décidé de les mettre en œuvre pour expliciter ses objectifs dans les sites à fort potentiel de 

mutation. Elles concernent une vingtaine de secteurs : 

- des sites à l’intérieur du corridor du tramway, un des périmètres préférentiel de 

développement ; 

- des îlots d’activités ou d’équipements spécifiques en reconversion (les îlots d’activités à 

Tours-nord, le site Mame en bordure de la Loire, les anciennes casernes Beaumont 

Chauveau…) ; 

- des cœurs d’îlots (la Plauderie…) et de grandes emprises foncières sur les coteaux de la 

Loire ; 

- le cas particulier de l’ilot saint Lazare où les orientations d’aménagement tiennent compte à 

la fois des risques d’inondation et de la volonté de préserver un poumon vert (d’où une 

limitation de l’urbanisation aux abords du carrefour Saint Lazare – Henri Martin). 

Pour chacun des sites, il est rappelé le contexte, les objectifs poursuivis préalablement à la définition 

des principes et des schémas d’aménagement. 

Conformément aux textes en vigueur, ces orientations sont opposables aux projets en terme de 

compatibilité. 

2.2 L’OUVERTURE A LA MIXITE ET LA PROMOTION DU RENOUVELLEMENT 

URBAIN 

Les principes de zonage du PLU répondent à plusieurs objectifs dont la recherche de la diversité des 

fonctions urbaines. C’est à ce titre que le zonage du PLU se démarque de celui du POS en ouvrant à 

la mixité plusieurs îlots qui jusqu’ici étaient mono-fonctionnels tels : 

- les sites d’activités du plateau nord le long de la RD 910 et le long de la rue Gustave Eiffel ; 



135


- les anciennes casernes Beaumont-Chauveau et le site EDF à Tours-centre. 

Ce nouveau zonage vient conforter la volonté de la Ville de promouvoir une politique maîtrisée de 

renouvellement urbain énoncée dans les orientations d’aménagement des sites mutables. 

2.3 L’ADAPTATION DES REGLES DE HAUTEUR A L’AMBITION METROPOLITAINE 

ET AU CONTEXTE URBAIN 

Le PADD préconise des signaux urbains pour affirmer l’identité métropolitaine de Tours. Ces signaux, 

traduits à travers des possibilités de hauteurs ponctuelles élevées, vont prendre place soit dans des 

sites à fort enjeu comme celui de la Gare ou du pôle urbain des 2 Lions soit autour d’espaces publics 

majeurs comme le carrefour de la Marne ou la place de la Tranchée. 

Par ailleurs, dans le corridor du tramway qui constitue un des périmètres de développement 

préférentiel de la Ville, les hauteurs maximales sont renforcées sauf dans les secteurs où les normes 

fixées par l’ancien POS sont jugées suffisantes pour répondre aux objectifs de la Ville. 

Mis à part ces dispositifs, la règle générale de hauteur a été fixée en tenant compte à la fois du tissu 

urbain existant et de la nécessité de promouvoir le renouvellement urbain. On peut citer en exemple 

dans les secteurs pavillonnaires de Tours-nord, où l’ancien POS prévoyait une hauteur de 

17,50 mètres, le PLU fixe cette norme à 12 mètres pour permettre de nouvelles formes urbaines 

(maison de ville, habitat intermédiaire) pouvant s’intégrer dans le contexte urbain. 

2.4 L’INTENSIFICATION URBAINE DANS LE CORRIDOR DU TRAMWAY 

L’objectif de renforcement de l’intensité urbaine dans la zone d’influence du tramway se décline à 

travers des règles de constructibilité plus « généreuses » à l’intérieur de ce périmètre, notamment 

celles relative à l’emprise au sol et à la hauteur. 

Cependant, dans le cas du corridor du tramway situé en zone inondable, la règle générale d’emprise 

au sol en zone UC (Tours centre) est maintenue ; le secteur UCt (corridor du tramway en UC) ne 

bénéficie pas du bonus de 10% comme en secteur UNt (corridor du tramway à Tours nord). En effet 

les éléments de connaissance des hauteurs d’eau à Tours centre en cas de crue ont évolué ; ces 

hauteurs seraient plus élevées que celles prévues au PPRI de 2001 notamment en cas de rupture de 

digues. Pour compléter ce dispositif et encourager la libération de l’emprise bâtie au sol, les hauteurs 

maximales et la hauteur relative en secteur UCt sont renforcées. Enfin le règlement prévoit la 

possibilité de dépasser la hauteur maximale pour permettre de réaliser, en zone inondable, un 

niveau habitable au-dessus du niveau des plus hautes eaux connues (PHEC). 

En matière de stationnement automobiles, des normes plafond sont édictées pour les habitations et 

les bureaux ; en compensation et pour encourager l’usage des modes de déplacements alternatifs à 

la voiture, il est exigé des emplacements deux roues : 3% de la surface de plancher des 

constructions. 

2.5 LA PROTECTION DES ELEMENTS PATRIMONIAUX BATIS OU NATURELS 

Dans la continuité du POS précédent, plus de 2.000 bâtiments ont été identifiés et protégés au titre de 

l’article L 123-1-5-7°. Il s’agit soit d’immeubles isolés soit des immeubles formant des séquences 

urbaines intéressantes. Ils sont localisés dans leur grande majorité dans le périmètre d’extension du 

Secteur Sauvegardé, dans les quartiers du XIX ème siècle du centre-ville, dans le quartier Paul Bert et 

sur les coteaux de la Loire. 

136 




L’article L.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme a éga lement été mis en œuvre pour identifier des 

éléments paysagers en vue de leur protection, leur mise en valeur ou leur requalification. Cette 

démarche est innovante par rapport au POS. 

Ces éléments, outre leur rôle structurant dans le paysage, sont des éléments constitutifs de la trame 

verte et bleue du territoire : plantations d’accompagnement des voies, espaces paysagers le long des 

cours d’eau, zones arborées dans certains secteurs et arbres remarquables. 



137


2.6 LA CREATION D’UNE ZONE AGRICOLE A 

Le classement en zone A est une des réponses aux orientations du PADD ayant fixé parmi ses 

objectifs la réconciliation de la ville et de la campagne ainsi que la valorisation du socle agro-naturel. 

Il est important de signaler que les précédents POS successifs de Tours n’ont pas eu de zone NC 

(dénomination des zones agricoles dans les POS). 

La création de zone A dans un document de planification urbaine est donc tout à fait innovante à 

Tours. Cette démarche s’inscrit dans les chantiers du Plan Climat de l’agglomération où il est prévu de 

« replacer l’activité agricole locale au cœur de l’activité économique du territoire » et également dans 

les directives du Grenelle II qui encouragent le maintien des terrains agricoles. Elle répond également 

au plan de gestion du Val de Loire, classé patrimoine mondial de l’UNESCO qui préconise le maintien 

des paysages ouverts du Val dont celui des paysages viticoles. Enfin, la Ville a recherché la 

cohérence des activités et de l’occupation des sols à l’échelle intercommunale notamment avec la 

commune mitoyenne de Rochecorbon. 

La zone A regroupe des secteurs agricoles ou ayant un potentiel agronomique (notamment terrains 

AOC) situés principalement dans le prolongement de terrains cultivés de la commune de 

Rochecorbon. 

3 EVOLUTION DU ZONAGE 

ZONE POS ZONE PLU Surface POS 

(ha) 

Surface PLU 

(ha) 

Evolution 

U, 1NA U 

2143,51 

dont146,99ha de ZAC 

2528,79 

dont146,99ha des 

anciennes ZAC 

+ 385,28 

NA 1AU, 2AU 73,59 23,64 - 49,95 

ND N 1002,10 645,23 - 356,87 

NC A 0 52,19 + 52,19 

TOTAL POS 

TOTAL PLU 

3219ha 


hors88,88ha de SS 

3250ha 


hors88,88ha de SS 

SOIT UNE 

EVOLUTION DE 

LA SUPERFICIE 

TOTALE DE LA 

COMMUNE DE 

31HA 

Le tableau comparatif du zonage fait apparaître une augmentation de la surface des zones urbaines U 

et une diminution des zones à urbaniser AU ainsi que des zones naturelles N. 

138 




L’évolution importante des zones urbaines du PLU par rapport à celles du POS est liée d’une part, 

à l’intégration des ZAC en zone U et d’autre part, à la nouvelle nomenclature de zonage du PLU 

introduite par la loi SRU. 

En effet, suivant l’article R 123-5 du Code de l’Urbanisme, les zones classées U comprennent : 

- les zones où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité 

suffisante pour desservir les nouvelles constructions ; 

- les zones déjà urbanisées quels que soient leur niveau d’équipement et les servitudes 

auxquelles elles sont soumises. 

Les zones urbanisées soumises à des risques ou à des nuisances ne sont donc plus classées en 

zone N, cette dernière étant affectée essentiellement aux espaces à protéger en raison de la qualité 

des sites, des milieux naturels et des paysages ou en raison d'importants risques d'inondation 

(Grande île Aucard, Marmoutier). 

Le PLU reclasse ainsi en zone U plusieurs secteurs classés ND dans l’ancien POS : 

- les secteurs affectés par le Plan d’Exposition au Bruit (PEB) : la base aérienne, l’aéroport de 

Tours, 

- les jardins et les parcs urbains ; 

- les zones inondables d’aléa faible : site de Rochepinard, secteur autour du lac de la 

Bergeonnerie. 

Les zones à urbaniser (1AU et 2AU) sont restreintes par rapport à celles inscrites en zone NA et 

1NA du POS. Cette réduction s’explique par les éléments suivants : 

- l’ouverture à l’urbanisation d’une partie de la zone NA (de part et d’autre du nouvel axe estouest, 

la rue Daniel Mayer) ; 

- le classement en zone urbaine des anciens secteurs 1NA, à savoir les casernes ; 

- la transformation d’une partie de l’ancienne zone NA en zone naturelle N (le long de la rue de 

Châtenay). 

Il convient de noter que les potentialités de renouvellement urbain dans les sites à enjeux (sites de 

mutation et sites de projets) identifiés dans les zones urbaines permettent de répondre aux besoins 

d’accueil de logements et d’activités définis par le PADD. 

Enfin, le PLU crée une zone agricole A alors que les anciens POS successifs ne disposaient d’aucune 

zone NC (ancienne dénomination de la zone A). Les espaces cultivés ou présentant un potentiel 

agronomique étaient classés dans divers secteurs de la zone ND. Le PLU clarifie la situation et 

entérine la création d’une zone agricole de 52 ha dont 38 ha proviennent des modifications de limite 

territoriale entre Tours et la commune voisine de Rochecorbon. Cette démarche s’inscrit dans les 

objectifs du SCOT et du Plan Climat (en cours d’élaboration) de préserver le socle agro-naturel de 

l’agglomération. 



139


4- EVOLUTION DES EMPLACEMENTS RESERVES 

EMPLACEMENTS RESERVES POS 

EMPLACEMENTS RESERVES CONSERVES 

Déviation de la RD 910 

Réseau aérodrome 

Prolongement de la rue Matisse 

Aménagement d'une palette de retournement 

Impasse de la Source 

Elargissement du CR n°7 de Vaudour 

Elargissement du passage Fraillon 

Elargissement de la rue de Châtenay 

Aménagement de l'accès aux jardins familiaux des 

Manchèses 

Elargissement de la rue Plantin 

Extension de la rue Galpin Thiou 

Elargissement de la rue Estienne d'Orves 

Elargissement de la rue du Hallebardier 

Elargissement de la rue Victor Hugo 

Aménagement du carrefour de la RD 910 et de la 

route d'Arsonval 

Prolongement de l'avenue de Montjoyeux 

Prolongement de l’avenue Saint Vincent de Paul 

EMPLACEMENTS RESERVES MODIFIES 

Elargissement du chemin de la Milletière 

Aménagement du carrefour de la Marne 

Elargissement de la rue Pas-Notre-Dame 

Elargissement de la rue du Père Goriot 

Rue Albert Camus - Equipements universitaires, 

sportifs, de loisirs et d'intérêts collectifs 

Elargissement de la rue de la Chambrerie 

Elargissement de la rue des Baudrons 

Elargissement du chemin de la Mare 

Prolongement de la rue Renoir 

Elargissement de la rue de la Chevalerie 

Elargissement de la rue Devildé 

Elargissement de la rue Ronsard 

Elargissement de la rue Albert Camus 

Création de la voie nouvelle Robert Pinget 

Elargissement de la rue des Pâtureaux 

Prolongement de la rue du Duc de Mayenne 

Elargissement de la rue du Chaudron 

Création d'un parc de stationnement sur le site de 

Marmoutier 

Elargissement de la rue du Télégraphe 

Elargissement de la rue Fontaine Pottier 

Elargissement de la rue Fromentel 

Elargissement de la rue du Chemin de Fer 

Réalisation de la liaison entre la rue du Pas-Notre- 

Dame et la rue de la Chapelle 

140 




ER LIAISONS DOUCES 

Aménagement d’un cheminement piéton rue de 

Colombier 


Aménagement d’un cheminement piéton rue Jean 

Gabriel Goulinat (Coty 

Aménagement d'un cheminement piéton entre 

l'avenue Maginot et la rue Louis Bréguet 

boulevard du Maréchal Juin - rue du Pont Volant 

(site de l'IUT) 

EMPLACEMENTS RESERVES NOUVEAUX AU PLU 

EMPLACEMENTS RESERVES CREES 

Elargissement de la rue Pierre et Marie Curie - 

Giratoire Thalès de Milet 

Prolongement de la rue Thalès de Milet (1 ère phase) 

Prolongement de la rue Jacques Prévert 

Aménagement du rond-point Newark-on-Trent 

Aménagement de la bretelle Boulevard Abel Gance / 

A 10 

Prolongement de la rue julien Gracq 

Redressement du carrefour Rue Devildé/ Rue de la 

Cordaize 

Passage d’un réseau d’assainissement entre la rue 

Daniel Mayer et le chemin de la Mare 

ALIGNEMENT CONSTRUCTIF TRANSFORMES 

EN EMPLACEMENTS RESERVES 

Elargissement de la rue de Croix-Pasquier 

Elargissement de la rue de la Presle 

Elargissement de la rue de Carcassonne 

Elargissement de la rue de la Chapelle 

Elargissement de la rue François Hardouin 

Elargissement de la rue Maurice de Tastes 

Elargissement de la rue du Pavillon 

Elargissement de la rue de Trianon 

(entre rue Groison et rue Croix-Pasquier) 

Extension des jardins familiaux des Manchéses 

Elargissement de la rue de la Victoire 

Elargissement de la rue Auguste Chevallier 

Rue Blaise Pascal 

Aménagement du carrefour rue d'Alsace – rue 

Deslandes 

Extension de la Halte routière des Peupliers 

(parc de stationnement et équipements associés) 

Emplacements réservés tramway 



141



rue Groison - rue de la Pierre 

(Nord du site Saint Grégoire) 

rue de la Pierre - rue Raymond Poincarré 

(site des Capucins) 

rue de Beauregard - Allée de Trianon 

avenue Maginot - rue des Bordiers 

avenue Maginot - rue Pinguet Guindon 

rue de la Fosse Marine - rue Paul Gauguin - rue 

Pinguet Guindon 

rue Fontaine Pottier - avenue Maginot 

rue de la Chevalerie - rue Daniel Mayer 

rue du Colombier - boulevard du Maréchal Juin 

rue Albert Camus - rue de Tartifume 

rue de la Loire – Site de l’ancienne Ecole Normale 

Les nouveaux emplacements réservés concernent principalement : 

- l’aménagement de la première ligne de tramway et des aménagements liés à cet équipement 

(centre de maintenance, parking-relais, aménagement de stations, …) ; 

- la réalisation de circulations douces à Tours-nord ; 

- la mise aux normes de voies pour le passage des transports en commun. 

142 




5- EVOLUTION DES ESPACES BOISES CLASSES 

Le tableau d’évolution des espaces boisés classés sur l’ensemble du territoire communal montre une 

stabilité des espaces boisés classés. 

Les modifications apportées par rapport aux dispositions du précédent POS sont motivées par : 

- des ajustements de limites eu égard aux espaces réellement plantés (ex : rue Ronsard, rue de 

la Presle, rue Jules Charpentier, rue Traversière), 

- l’objectif de dégager des espaces libres liés au fonctionnement d’équipement structurant (ex : 

rue de Honfleur), 

- l’objectif de limiter la protection uniquement sur des parties boisées de qualité (ex : rue Saint 

Gatien), 

- la pérennisation de certains boisements marquant du point de vue paysager (ex : coteau de 

Marmoutier, angle rue Ronsard et rue Daniel Mayer), 

- dans le site de Grandmont, la mise en cohérence du classement des espaces boisés avec le 

plan de gestion établi par l’Office National des Forêts (ONF) en partenariat avec les occupants 

du site (Université et CROUS). 

Le tableau ci-dessous fait figurer également les éléments paysagers identifiés dans le PLU au titre de 

l’article L 123-1-5-7° qui représentent une surface de 50 ha, éléments qui n'existaient pas dans les 

POS. 

Pour mémoire ces éléments sont constitués par : 

- des plantations d’accompagnement de voirie et des mails plantés, 

- des espaces paysagers le long des cours d’eau (Loire, Cher et Petit Cher), 

- des franges et des zones arborées participant à l’ambiance « végétale » des quartiers, 

- et des arbres isolés remarquables. 

(cf. en annexe du PLU la liste de ces éléments identifiés au titre de l’article L 123-1-5-7°). 

Tours-nord Tours-centre Tours-sud TOTAL 

Espaces boisés classés 

POS révisé en 1997 

(ha) 

Espaces boisés classés 

PLU 

(ha) 

Eléments paysagers 

PLU 

Article L 123-1-5-7° 

(ha) 

51 6,76 

y compris Secteur 

Sauvegardé 

49,85 3,22 

hors Secteur 

Sauvegardé 

46,10 103,86 

48,74 101,81 

24,89 0,33 25,02 50,24 



143

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