Du foyer de travailleurs migrants à la résidence sociale

à venir, elle doit concilier les intérêts du gestionnaire, ceuxdu maître d’ouvrage lorsqu’il est distinct, et les attentesdes résidants. Ceux-ci s’expriment sur les projets dansle cadre des conseils de concertation qui sont élus danschaque établissement.Outre les moyens humains qui doivent être affectésà l’élaboration des projets, puis à leur réalisation, lesrestructurations des FTM nécessitent de la part desmaîtres d’ouvrage la mobilisation de capacités financièresimportantes, qu’il s’agisse d’affecter des fonds propres oude recourir à l’endettement. Dans son dernier rapport decontrôle, la MIILOS 84 conclut à la nécessité pour Adoma« d’envisager une recapitalisation parallèlement à uneremise en cause de ses modalités d’investissement(nature, rythme, coûts, modalités de financement) ».A fortiori, les limites rencontrées par un organismetel qu’Adoma, adossé à l’Etat, touchent les opérateursassociatifs tels qu’AFTAM. Le modèle économique dela résidence sociale est en cause, car les opérations detraitement des FTM conduisent à substituer un patrimoinenouveau mal équilibré à un patrimoine ancien amortiet donc rentable, quoique condamné à terme par soninadaptation. Le rythme des restructurations est aussi celuiqui est supportable par les organismes.Des sites pour le desserrement et les opérations tiroirdifficiles à trouver.Trois facteurs se conjuguent pour nécessiter la création denouveaux sites d’implantation. Tout d’abord, la surface destinée au logement dechaque résident se trouve accrue. Il est vrai que parfoisles maîtres d’ouvrage cherchent à compenser cetteaugmentation par une optimisation des surfaces, et laréduction de certains espaces et locaux collectifs. Ausein des conseils de concertation la question des espacescollectifs est un sujet de débat majeur entre résidants etgestionnaires. Dans le cas des foyers subsahariens, se pose en outrela question du relogement des surnuméraires. Etat etcollectivités s’accordent parfois pour en prendre encompte une partie dans le projet, selon certains critères 85 .Ceci représente en général de l’ordre de 30 à 35 placessupplémentaires. Enfin, les maîtres d’ouvrage ne souhaitent pasreconstituer de « grands paquebots » de 300 logements,dont la gestion quotidienne s’avère difficile 86 .Le traitement des foyers anciens nécessite donc de trouverde nouveaux sites d’implantation : le traitement des 212FTM dont le projet d’opération a été validé par la CILPIentre le début du plan de traitement et 2009 correspondà 241 résidences sociales. Ainsi la restructuration du foyerPinel situé sur la commune de Saint-Denis, a entraîné,en plus de la reconstitution sur site, la réalisation de 5autres résidences sociales. Tant que les sites n’ont pasété identifiés, l’opération ne peut pas être engagée : ladisponibilité de sites de desserrement est un préalable.Ainsi en 2008, aucun projet parisien n’a pu voir le jour,faute notamment de sites de desserrement.Au besoin d’implantations nouvelles s’ajoute, pour certainsfoyers, celui de disposer de sites « tiroir », permettant deloger les résidants du foyer pendant la réalisation destravaux. Dans le cas de foyers destinés à être entièrementreconstruits, un certain nombre de foyers de province,implantés sur des terrains suffisamment vastes, ontpu réaliser leur opération de reconstruction avant ladémolition : c’est le cas par exemple du foyer Paul Krugerd’Aralis à Villeurbanne ou du foyer Metzgerau d’ADOMA àStrasbourg. Cette situation, qui n’est guère envisageablepour les foyers franciliens en tout cas parisiens, neconcerne pas les foyers destinés à une restructuration.La recherche de terrains ou d’immeubles pour la réalisationdes opérations de desserrement ou des opérations tiroirest particulièrement difficile en zone tendue. Outreles difficultés habituelles que rencontrent les projetsde logements sociaux, les projets qui concernent des84. Mission interministérielle d’inspection du logement social.85. La ville de Paris a fixé 3 critères cumulatifs : la régularité du séjour, un temps de présence de 3 ans sur le foyer, et un lien avec un résidant « officiel ».86. Les cas de relocalisation complète sont rares mais en 2008, la CILPI signale qu’un foyer a été démoli et reconstruit sur un nouveau site.70