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LG
NOVEMBRE 2017
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Comment expliquer que l’offre de
logements peine à répondre à cette
demande très forte?
Comme l’Observatoire de l’Habitat du
ministère du Logement a pu le montrer, il
existe des surfaces importantes de terrains
libres dans les zones constructibles des
communes, la difficulté étant de mobiliser
ces ressources. Dans la dernière mise à
jour, nous montrions ainsi que plus de
2.700 hectares de terrains sont libres de
construction et déjà affectés à l’habitat
dans les documents d’urbanisme (les
fameux Plans d’Aménagement Général,
PAG) des communes. Mais 92% des
surfaces disponibles appartiennent à des
propriétaires privés, majoritairement des
particuliers. Le problème n’est donc pas
tant un phénomène de spéculation, mais
plutôt de rétention foncière.
Le gouvernement tente donc de
trouver des incitants pour mobiliser les
terrains, qu’ils appartiennent à l’Etat
et aux communes, ou également à des
propriétaires privés. C’est notamment
l’objet du Baulückenprogamm, qui
cible particulièrement les petits terrains
disponibles, qui sont a priori mobilisables
rapidement. Une baisse temporaire de
l’imposition des plus-values immobilières
a également été introduite en juillet 2016
pour favoriser la remise sur le marché
des terrains constructibles pour l’habitat
jusqu’à la fin de l’année 2017.
Un encadrement des prix ou des loyers
serait-il une solution pour faire baisser les
prix?
Je ne crois pas qu’un encadrement strict des
prix ou des loyers puisse être une solution au
problème principal du marché du logement,
qui est d’abord une insuffisance de l’offre
de logements par rapport à la demande en
forte augmentation. Un encadrement des
loyers risquerait par exemple de détourner les
investisseurs du marché de la location, ce qui
aurait pour effet pervers d’accentuer le déficit
en logements. Pour freiner la hausse des prix, je
crois qu’il faudrait d’abord se pencher sur l’offre
de logements et la promotion de nouvelles
solutions pour fournir du logement abordable.
Justement, comment rendre le logement
plus abordable?
Je ne crois pas qu’il existe une solution miracle
pour résoudre les difficultés observées sur le
marché du logement. C’est la combinaison
de nombreuses solutions de petite ampleur,
adaptées chacune à un problème spécifique
du marché du logement ou à une population
spécifique, qui me semble la plus à même de
répondre aux deux grands challenges de la
politique du logement: d’une part, un objectif
quantitatif qui est d’augmenter durablement
l’offre de logements, et d’autre part un objectif
plus qualitatif qui est de rendre le logement
plus abordable en proposant des solutions
adaptées aux différents publics.
Je pense que le ministère du Logement a
pleinement conscience de cette nécessité
de cibler davantage les solutions, à travers
l’offre de logements locatifs sociaux par les
promoteurs publics (Fonds du Logement
et la Société Nationale des Habitations à
Bon Marché en particulier), le renforcement
de l’Agence Immobilière Sociale et plus
largement le développement de la gestion
locative sociale (qui est dorénavant appuyée
par des incitants fiscaux depuis la réforme
fiscale 2017), mais aussi à travers l’appui
au développement d’initiatives citoyennes
de cohabitation intergénérationnelle ou de
coopératives d’habitation.
Dans nos travaux de recherche au LISER,
nous suivons avec grande attention toutes
ces nouvelles initiatives et avons pour
ambition d’analyser les expériences similaires
introduites dans les autres pays européens,
d’en identifier les atouts, les fragilités
éventuelles, leur adaptation aux contraintes
du marché du logement luxembourgeois, leur
adéquation avec les préférences et les souhaits
des résidents, ainsi que leurs effets potentiels
sur l’immobilier résidentiel luxembourgeois. n
LISER
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