Registratreurskonferensiebesluite - Aktepraktyk.co.za
Registratreurskonferensiebesluite - Aktepraktyk.co.za
Registratreurskonferensiebesluite - Aktepraktyk.co.za
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Registrateurskonferensiebesluite<br />
aanvulling tot die<br />
Selfstudie aktekursus<br />
Die Registrateurskonferensiebesluite is gesorteer en volg die volgorde van die hoofstukke en<br />
paragrawe in Dele 1,2 en 3 van die kursusnotas.<br />
Deel 1<br />
<strong>Aktepraktyk</strong> en die Registrasie van Akteswet<br />
Hoofstuk 1 - Algemene Agtergrond<br />
Paragraaf 3 Die Aktekantoor<br />
Paragraaf 4 Die rol van die Transportbesorger<br />
Vraag Regulasie 45(1) tot die Registrasie van Akteswet bepaal onder andere dat “Alle<br />
aktes, verbande, dokumente en prokurasies wat vir verlyding of registrasie, na<br />
gelang van die geval, geskik is deur ‘n transportbesorger wat by die setel van<br />
die registrasiekantoor praktiseer of deur ‘n persoon wat in diens van ‘n<br />
transportbesorger is ... ingedien moet word...” Hoe moet die frase ...”<br />
transportbesorger wat by die setel van die registrasiekantoor praktiseer...”<br />
geinterpreteer word met betrekking tot die grense of radius van ‘n betrokke<br />
aktekantoor?<br />
Besluit RKB18/2003 1 is bevestig - (RKB7/2008).<br />
Hoofstuk 2 - Transportprosedures<br />
Paragraaf 4.3 Uitklaringsyfers<br />
Vraag Word enige diskresie nog toegelaat aangaande die nie-indiening van<br />
belastinguitklaringsertifikate met betrekking tot “eiendom” soos gedefinieer in<br />
die Munisipale Eiendomsbelasting Wet 6 van 2004?<br />
Besluit Nee, slegs die plaaslike owerhede kan bewys in die verband verskaf 2 -<br />
(RKB47/2009).<br />
1 RKB18/2003 bepaal dat die woord “setel” nie in die Registrasie van Akteswet gedefinieer word nie. Aktekantore<br />
moet gelei word deur die definisie van “registrasiekantoor” in artikel 102 van die Registrasie van Akteswet.<br />
Artikel 102 van gemelde wet bepaal onder andere dat registrasiekantoor beteken: i) indien gebesig met<br />
betrekking tot onroerende goed, die registrasiekantoor van aktes vir die gebied waarin daardie goed geleë is;<br />
en ii) indien gebesig met betrekking tot ‘n akte of ander dokument, ‘n registrasiekantoor van aktes in die<br />
Republiek waarin daardie akte of ander dokument geregistreer of registreerbaar is.<br />
2 Dit beteken dat indien die plaaslike owerheid jou nie van ‘n uitklaringsertifikaat kan voorsien vir enige “eiendom”<br />
(wat insluit die sessie van saaklike regte en deeltiteleenhede, uitsluitlike gebruiksgebiede, saaklike regte van<br />
uitbreiding ens.), moet hul jou van ‘n sertifikaat voorsien dat hulle nie in staat is om sodanige uitklaringsertifikaat<br />
aan jou te verskaf nie en dat oordrag sonder sodanige uitklaringsertifikaat mag plaasvind.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 1
Uitklaringsertifikate vir oordrag van dieselfde eiendom<br />
Probleemstelling: A transporteer aan B wie onmiddellik dieselfde eiendom aan C oordra.<br />
Die transaksie tussen B en C word nie gelyktydig met die een van A na B<br />
ingedien nie. Die uitklaringsertifikaat uitgereik vir die transaksie waarby A aan<br />
B betrokke is, is geldig vir ‘n tydperk van 60 dae en binne hierdie tydperk word<br />
die transaksie vanaf B na C ingedien met die uitklaringsertifikaat wat met die<br />
vorige transaksie vanaf A aan B ingedien is. Daar word verstaan dat indien die<br />
hele stel gelyktydig ingedien sou word, hierdie uitklaringsertifikaat wel aanvaar<br />
sou word vir beide transaksies. Stem die konferensie saam?<br />
Besluit Nee, dieselfde uitklaringsertifikaat mag nie gebruik word nie – (RKB36/2011).<br />
Paragraaf 8 Indiening, voorbereiding en registrasie<br />
Vraag Dit wil voorkom asof daar geen eenvormige prosedure in aktekantore bestaan<br />
aangaande die hantering van sekere dokumente nie. Sekere aktekantore sal<br />
‘n dokument met die relevante akte liasseer wat die dokument (toestemming)<br />
vereis en ‘n nota op die betrokke indienomslag maak dat die gemelde<br />
dokument nou in ‘n ander indienomslag geliasseer is. Sekere aktekantore gee<br />
dit ‘n BC nommer en ander dien dit in as ‘n ondersteunende dokument met die<br />
akte, ensovoort.<br />
Besluit Registrasiehandelinge, soos voorsiening gemaak in artikel 39(1), moet in ‘n<br />
aparte indienomslag ingedien word, met ‘n BC kode en ‘n fooi is betaalbaar.<br />
Sien RKB2 van 2009. Alle ondersteunende dokumente moet saam met die<br />
relevante akte ingedien word en nie in ‘n aparte indienomslag nie. Hierdie<br />
besluit is, met die nodige veranderinge, ook op die opening van ‘n<br />
deeltitelregister van toepassing - (RKB 26/2009).<br />
Paragraaf 8.3 Omstandighede waar dit nie nodig is om die titelakte in te dien<br />
nie<br />
Regulasie 51(2)<br />
Vraag Hierdie regulasie maak vir die oordrag van onroerende eiendom voorsiening<br />
sonder die voorlegging van die titelakte. Mag feite-endossemente op die<br />
aktekantoorafskrif van ‘n titelakte gemaak word wat nodig is alvorens oordrag<br />
van die eiendom kan plaasvind? (Mag aansoeke teen die aktekantoorafskrif<br />
van die titelakte geëndosseer word, byvoorbeeld ‘n artikel 4(1)(b) aansoek, ten<br />
einde daarna oordrag te bewerkstellig?)<br />
Besluit Ja, die bewoording van die regulasie moet geїnterpreteer word om te beteken<br />
dat alle registrasie handelinge wat nodig is om oordrag te bewerkstellig op die<br />
aktekantoorafskrif van die titelakte gedoen kan word, met dien verstande dat<br />
die applikant die nodige locus standi het om die betrokke aansoek te bring –<br />
(RKB32/2011).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 2
Afskrifte van kwitansies kragtens regulasie 20(7) van die Registrasie van Akteswet<br />
Vraag Mag ‘n registrateur kragtens regulasie 20(7) van die Registrasie van Akteswet,<br />
‘n afskrif van ‘n hereregtekwitansie of belastinguitklaringsertifikaat,<br />
gesertifiseer deur ‘n transportbesorger of notaris as ‘n ware afskrif van die<br />
oorspronklike, aanvaar?<br />
Besluit Nee, ‘n afskrif van ‘n uitklaringsertifikaat kan nie aanvaar word nie, aangesien<br />
die oorspronklike nie in ‘n staatskantoor geliasseer is nie. ‘n Afskrif van ‘n<br />
hereregtekwitansie, deur die Ontvanger van Inkomste as ‘n ware afskrif van<br />
die oorspronklike gesertifiseer, mag egter wel aanvaar word – (RKB39/2010).<br />
Hoofstuk 4 - Akte van Transport<br />
Hoofstuk 3 Reëls van toepassing op die voorbereideing van aktes en<br />
registreerbare dokumente<br />
Regulasie 23: Letter grootte van woorde in aktes<br />
Vraag Daar is omsendskrywes rakende die letter grootte van aktes wat opgestel<br />
word, vir doeleindes van leesbaarheid op mikrofilm. Kan ‘n kleiner grootte<br />
aanvaar word of nie?<br />
Besluit Nee. ‘n Letter grootte wat kleiner as 2mm is sal nie aanvaar word nie –<br />
(RKB30/2011).<br />
Paragraaf 4.3 Aanhef<br />
BESKRYWING VAN PERSONE WAT IN HUL PERSOONLIKE HOEDANIGHEID OPTREE<br />
Algemene reels van toepassing op die beskrywing van natuurlike persone - afkorting<br />
van identiteitsnommer<br />
Vraag Die <strong>Aktepraktyk</strong> Handleiding bepaal dat die identiteitsnommer in aktes en<br />
dokumente voorafgegaan moet word met die woord “identiteitsnommer” en dat<br />
die afkorting “ID nommer” nie gebruik mag word nie, aangesien dit die<br />
aanvaarde afkorting vir idem (dieselfde) is. Mag die afkorting “ID” (in<br />
hoofletters) nie toegelaat word nie?<br />
Besluit Nee. Afkortings met betrekking tot die identiteitsnommer word nie in aktes en<br />
dokumente toegelaat nie - (RKB31/2006).<br />
RKB 31 van 2006 en RKB 14 van 2008: Gebruik van Afkortings in aktes en dokumente<br />
Vraag RKB 14 van 2008 verbied die gebruik van sekere afkortings. Hierdie praktyk<br />
word egter toegelaat kragtens die bepalings van artikel 11 van die<br />
Maatskappywet 71 van 2008. Behoort RKB14 van 2008 nie teruggetrek te<br />
word nie?<br />
Besluit Nee, RKB word bevestig – (RKB13/2012). 3<br />
RKB 21 van 2004: Egskeidingsbevele<br />
Vraag RKB 21 van 2004 4 moet uitgebrei word om daardie gevalle in te sluit waar die<br />
3 Dit is slegs die woorde “identiteitsnommer” en “registrasienommer” wat nie afgekort mag word nie.<br />
4 Hierin is besluit dat ‘n egskeidingshofbevel ingedien moet word waar ‘n eienaar wat voorheen buite<br />
gemeenskap van goed getroud was of wie se huwelik deur die wette van ‘n ander land beheers was, nou met<br />
die eiendom handel en as ongetroud beskryf word. Die rede hiervoor is dat die aktekantoor vas moet stel of die<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 3
voormalige gade oorlede is. Dit sal verpligtend wees om die sterftesertifikaat<br />
van die oorlede gade as ‘n ondersteunende dokument in te dien.<br />
Besluit RKB 21 van 2004 word bevestig. Die betrokke aangeleentheid is alreeds<br />
aangespreek in RKB 15 van 2005 5 – (RKB10/2010).<br />
Item 8 - Persone getroud volgens die wette van ‘n ander land<br />
Registrateur het ‘n diskresie om af te sien van die bystand van die gade<br />
Vraag Moet die gade wat handel met eiendom wat in sy/haar naam geregistreer is, in<br />
sodanige handeling bygestaan word deur sy/haar gade?<br />
Besluit Ja, maar die registrateur van aktes mag sy/haar diskresie uitoefen om af te<br />
sien van die nodige bystand deur die gade in terme van artikel 17(6) van die<br />
Registrasie van Akteswet vir die uitvoering van enige akte of dokument wat<br />
vereis of aanvaar word vir registrasie in ‘n aktekantoor - (RKB14/2005).<br />
Item 10 – Persone getroud kragtens die Wet op Erkenning van Gebruiklike Huwelike<br />
Beskrywing van partye in ‘n poligame huwelik<br />
Vraag Gegewe die saak van Ngwenyama v Mayelane and Another 474/2011 [2012]<br />
ZASCA 94 gedateer 1 Junie 2012, hoe moet ‘n persoon beskryf word wat<br />
huidiglik ‘n gade in ‘n monogame gebruiklike huwelik wat geag word binne<br />
gemeenskap van goed te wees en wat ‘n poligame gebruiklike huwelik<br />
aangegaan het, sonder die vereiste hofbevel soos voorsiening gemaak in<br />
artikel 7(6) van Wet 120 van 1998?<br />
Besluit Die volgende is die behoorlike manier om sodanige person te beskryf:<br />
“A Identiteitsnommer ………….. en B Identiteitsnommer………..<br />
Getroud binne gemeenskap van goed met mekaar<br />
en<br />
A, getroud kragtens gewoontereg” – (RKB28/2012)<br />
Item 11 - Registrasie in naam van ‘n vennootskap - partye getroud binne gemeenskap<br />
van goedere met mekaar<br />
Scenario Waar partye binne gemeenskap van goed getroud is en ’n<br />
vennootskapsooreenkoms aangegaan het, behoort daar geen beswaar teen<br />
die registrasie van onroerende eiendom in die naam van die vennootskap te<br />
wees nie. ‘n Persoon wat binne gemeenskap van goed getroud is, is geregtig<br />
om ‘n vennootskapsooreenkoms aan te gaan met ‘n ander persoon.<br />
Vraag Hoekom behoort hulle verhoed te word om sodanige ooreenkoms met mekaar<br />
aan te gaan?<br />
Besluit Vanuit ‘n registrasie oogpunt is daar geen verbod teen die registrasie van<br />
onroerende eiendom in die naam van ‘n vennootskap waar twee vennote binne<br />
gemeenskap van goed met mekaar getroud is nie. - (RKB3/2005).<br />
Scenario Partye getroud binne gemeenskap van goed met mekaar is elk geregtig op<br />
een halwe aandeel van die bates van die gemeenskaplike boedel.<br />
Vraag Mag die vennootskapsooreenkoms lees dat elke vennoot ‘n verskillende<br />
regte van derde partye geraak word en of die terme van die hofbevel, waar van toepassing nagekom word.<br />
5 Hierin is besluit dat waar die status van partye, getroud buite gemeenskap van goed of wie se huwelik beheers<br />
word deur die wette van ‘n ander land, verander het as gevolg van die afsterwe van die gade, dit nie nodig is<br />
om ‘n sterftesertifikaat of sterfkennis in te dien ten einde te bewys dat die gade oorlede is en dat die egskeiding<br />
nie plaasgevind het nie. ‘n Aktevervaardigersertifikaat sal voldoende wees.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 4
aandeel in die vennootskap het?<br />
Besluit Die gemeenregtelike posisie met betrekking tot die aandeel van elke party tot<br />
‘n huwelik binne gemeenskap van goed kan nie deur ‘n<br />
vennootskapsooreenkoms verander word nie. Die eiendom moet vestig in die<br />
name van beide gades, getroud binne gemeeskap van goed met mekaar dit is<br />
“... wie gesamentlik in vennootskap besigheid bedryf as ...”. - (RKB5/2006).<br />
Vraag Mag partye getroud binne gemeenskap van goed met mekaar, met mekaar ‘n<br />
vennootskapsooreenkoms aangaan?<br />
Besluit Ja. 6<br />
Beskrywing van ‘n Commenditaire vennootskap<br />
Vraag Kan ‘n vestigingsklousule verwys na ‘n Commenditaire vennoot 7 in aktes en<br />
dokumente?<br />
Besluit Nee. Die bepalings van regulasie 34 van die Registrasie van Akteswet, Wet<br />
47 van 1937 maak nie vir sodanige openbaarmaking of verwysing voorsiening<br />
nie – (RKB22/2012).<br />
Item 17 - Aard van huwelik<br />
Scenario ‘n Aktevervaardiger mag sertifiseer met betrekking tot die aard van ‘n huwelik,<br />
indien die identiteitsdokument / huweliksertifikaat nie die aard van die huwelik<br />
weerspieël nie.<br />
Vraag Mag die aktevervaardiger in die eerste plek sertifiseer met betrekking tot die<br />
aard van die huwelik of mag hy/sy slegs sertifiseer dat die identiteitsdokument<br />
/ huweliksertifikaat nie die aard van die huwelik weerspieël nie?<br />
Besluit Die huweliksertifikaat sal voldoende wees tensy dit nie die aard van die<br />
huwelik weerspieël nie. In sodanige geval moet ‘n beëdigde verklaring deur<br />
die party / partye ingedien word - (RKB4/2006). (Meeste huweliksertifikate dui<br />
nie die aard van die huwelik aan nie. Dit beteken dat waar die aard van die<br />
huwelik nie op die huweliksertifikaat aangedui word nie, moet ‘n beëdigde<br />
verklaring deur die paartjie ingedien word waarin die aard van die huwelik<br />
bevestig word, byvoorbeeld of hulle binne of buite gemeenskap van goed<br />
getroud is, volgens moslem of hindu gebruike of die wette van ‘n vreemde<br />
(ander) land, ens.)<br />
Item 17 - Bewys van gebruiklike huwelik<br />
Vraag Watter bewys moet ingedien word dat ‘n geldige gebruiklike huwelik in terme<br />
van die Wet op Gebruiklike Huwelike 120 van 1998 bestaan?<br />
Besluit a) Bewys vanaf die Departement van Binnelandse Sake; of<br />
b) ‘n Hofbevel - (RKB31/2005 soos bevestig deur RKB8/2006).<br />
BESKRYWING VAN PERSONE WAT IN ‘N VERTEENWOORDIGENDE HOEDANIGHEID<br />
OPTREE<br />
Item 1 - maatskappye en beslote korporasies<br />
Verwysing na maatskappybesluit<br />
Vraag Is dit ‘n vereiste in terme van Regulasie 44A(d)(ii)(aa), om na die<br />
6 Registrateurskonferensie besluit 8 van 2007 waardeur RKB3/2005 en RKB5/2006 bevestig is.<br />
7 Met ander woorde ‘n stulswyende vennoot.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 5
maatskappybesluit in die volmag te verwys?<br />
Besluit Die aanhef van die volmag, aansoek of toestemming moet bepaal of die<br />
magtiging in terme van ‘n besluit of ‘n algemene volmag is, sonder om volle<br />
besonderhede van die besluit te openbaar - (RKB7/2005 soos bevestig deur<br />
RKB8/2008). 8<br />
Afkorting van registrasienommer van maatskappye, beslote korporasies, trusts, ens.<br />
Vraag Daar word verskillende afkortings gebruik met betrekking tot die woorde<br />
“registrasienommer” in aktes en dokumente, byvoorbeeld: Reg Nommer.<br />
Registrasie Nr. Wat is aanvaarbaar?<br />
Besluit Afkortings van die woord “registrasienommer” van maatskappye, beslote<br />
korporasies, trusts, ens. is nie in aktes en dokumente wat vir registrasie<br />
ingedien word aanvaarbaar nie – (RKB14/2008)<br />
RKB31 van 2006 en RKB 14 van 2008: Gebruik van afkortings in aktes en dokumente<br />
Vraag RKB14 van 2008 verbied die gebruik van sekere afkortings. Hierdie praktyk<br />
word egter toegelaat kragtens die bepalings van artikel 11 van die<br />
Maatskappywet 71 van 2008. Behoort RKB 14 van 2008 nie teruggetrek te<br />
word nie?<br />
Besluit Nee, RKB 14 van 2008 word bevestig – (RKB14/2012). 9<br />
Item 2 – Trusts<br />
Bewind trust<br />
Vraag Hoe moet ‘n “bewind trust” beskryf word in aktes en dokumente?<br />
Besluit Dit moet op dieselfde manier beskryf word as enige ander mortis causa of inter<br />
vivos trust (sien die woordomskrywing van “trust” in die Wet op Beheer van<br />
Trustgoedere, 1998 (Wet 57 van 1998) – (RKB21/2012).<br />
Item 6 - Insolvente boedels - (natuurlike persone)<br />
Vraag Hoe moet die aanhef van ‘n akte van transport ingeklee word, waar die<br />
eiendom geregistreer is in die naam van A, getroud buite gemeenskap van<br />
goed en B, getroud buite gemeenskap van goed en die kurator in die<br />
insolvente boedel van A ook die eiendom wat aan B (synde die gade van A)<br />
behoort verkoop kragtens artikel 21(3) van die Insolvensiewet, 1936:<br />
Besluit Die kurator in die insolvente boedel van A<br />
Identiteitsnommer …<br />
Getroud buite gemeenskap van goed<br />
en handelend kragtens artikel 21(3) van Wet 24 van 1936<br />
in die insolvente boedel van<br />
B<br />
8 Kragtens die besluit aanvaar die opsteller nie aanspreeklikheid in terme van regulasie 44A(d)(ii)(aa) vir die<br />
mandaat in terme van die algemene volmag nie (sien die verwysing na regulasie 65 in regulasie 44A(d)(ii)(aa)).<br />
Dit is dus steeds die registrateur se verantwoordelikheid om algemene volmagte na te gaan waarna verwys<br />
word in volmagte, aansoeke en toestemmings. Die aanhef moet slegs bepaal of die magtiging in terme van ‘n<br />
besluit of ‘n algemene volmag is sonder om volle besonderhede van die besluit te verskaf.<br />
9 Slegs die gevalle na verwys in RKB31/2006, naamlik “identiteitsnommer” en in RKB14/2008, naamlik<br />
“registrasienommer” mag nie afgekort word nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 6
Identiteitsnommer …<br />
Getroud buite gemeenskap van goed - (RKB46/2009) 10<br />
Paragraaf 4.4 Die causa klousule<br />
Vraag Waar grond ‘n bate in ‘n gemeenskaplike boedel gevorm het van gades wat<br />
geskei het en na die egskeiding het die partye die ooreenkoms gewysig,<br />
sonder benadeling van derde partye, om saam die grond te verkoop, moet die<br />
causa van die transport die volle feite openbaar of slegs dat die komparant se<br />
prinsipaal die grond verkoop het?<br />
Besluit Die causa van die transportakte hoef slegs die verkoping te reflekteer -<br />
(RKB24/2006).<br />
Vraag Die South African National Roads Agency Limited onteien ‘n gedeelte van ‘n<br />
eiendom wat 200 vierkante meter groot is. Toe eiendomsreg van die<br />
onteiende eiendom getransporteer moet word, blyk dit dat daar in die<br />
tussentyd ‘n ander ooreenkoms met die geregistreerde eienaar van die<br />
eiendom aangegaan is om ‘n addisionele 400 vierkante meter te transporteer.<br />
Een kaart is opgestel met betrekking tot die hele 600 vierkante meter. In die<br />
transportakte kom daar ‘n tweeledige causa voor, naamlik onteiening van 200<br />
vierkante meter en die geskrewe ooreenkoms om die ander 400 vierkante<br />
meter te transporteer. Kan dit in een transportakte oorgedra word?<br />
Besluit Nee, aangesien die causa nie dieselfde is nie, moet die onteieningstransport<br />
en die ooreenkoms afsonderlik van mekaar hanteer word. Die causa vir ‘n<br />
artikel 31 transport is óf vestiging óf onteiening. Waar die<br />
onteieningkennisgewing gelig word, kan eiendomsreg van die geheel van die<br />
eiendom met een transport oorgedra word. Alternatiewelik kan dit kragtens<br />
een vestigingstransport gedoen word soos wat daar in artikel 31 van die<br />
Registrasie van Akteswet voorsiening gemaak word, op voorwaarde dat artikel<br />
41(3) van die Wet op Die Suid-Afrikaanse Nasionale Padagentskap Beperk en<br />
op Nasionale Paaie 7 van 1998 voldoen word - (RKB37/2009).<br />
Vraag Is die blote verwysing na ‘n ooreenkoms ‘n geldige causa vir ‘n transport van<br />
onroerende eiendom?<br />
Besluit Nee, ‘n blote verwysing na ‘n ooreenkoms is onvoldoende - (RKB38/2009). 11<br />
Paragraaf 4.5 Die vestigingsklousule<br />
Vraag Is dit toelaatbaar om eiendom as volg te vestig, indien partye nie as vennote<br />
handel dryf nie, maar slegs ‘n gesamentlike onderneming bedryf?<br />
1 Bellandia (Edms) Bpk<br />
Registrasienommer. 1967/006312/07<br />
2 Boness Development Phase 3 (Edms) Bpk<br />
Registrasienommer. 1994/008516/07<br />
10 Die gade van die insolvent moet ook beskryf word, aangesien dit geag word dat hy/sy ook insolvent is vir<br />
doeleindes van die Insolvensiewet, tensy die kurator ‘n vrystelling (“disclaimer”) met betrekking tot die eiendom<br />
wat in die naam van sodangie gade geregistreer is, gegee het.<br />
11 In die causa moet vermeld word waaruit die ooreenkoms voortvloei, byvoorbeeld ‘n egskeiding, verkoping,<br />
skenking ensovoorts.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 7
3 Southern Spirit Properties 156 (Edms) Bpk<br />
Registrasienommer. 2005/020284/07<br />
handeldrywend in gesamentlike onderneming as BREë STRAAT<br />
GESAMENTLIKE ONDERNEMING<br />
Besluit Die vestiging in ‘n gesamentlike onderneming is nie toelaatbaar nie, aangesien<br />
dit nie ‘n regspersoon is nie. - (RKB29/2007).<br />
Item 8<br />
Vestiging van landbougrond in die name van gades wie se huwelik deur die reg van ‘n<br />
ander land beheer word.<br />
Vraag Waar partye binne gemeenskap van goed met mekaar getroud is word die<br />
bepalings van die Wet op Onderverdeling van Landbougrond 70 van 1970 nie<br />
oortree nie soos voorsiening gemaak in artikel 17(5)(a) van die Registrasie van<br />
Akteswet. Hoe moet vestiging plaasvind waar gades getroud is ooreenkomstig<br />
die wette van ‘n ander land om aan Wet 70 van 1970 te voldoen, waar die<br />
huwelik geag word een van binne gemeenskap van goed te wees?<br />
Besluit Waar die eiendom deur beide gades gekoop is moet die vestiging as volg lees,<br />
naamlik:-<br />
1 Joseph Dreyer<br />
Geboortedatum / identiteitsnommer<br />
getroud, welke huwelik bepaal word deur die reg van (naam van vreemde<br />
land)<br />
2 Eli<strong>za</strong>beth Dreyer<br />
Geboortedatum / Identiteitsnommer<br />
getroud, welke huwelik bepaal word deur die reg van ( vreemde land)<br />
Toestemming deur die Minister in terme van Wet 70 van 1970 moet ingedien word<br />
waar die eiendom in die name van beide gades vestig - (RKB39/2009).<br />
Beskrywing van dieselfde geslag partye in ‘n buitelandse siviele huwelik / verbintenis<br />
Vraag Hoe moet partye beskryf word indien hulle in ‘n huwelik / verbintenis is welke<br />
huwelik / verbintenis deur die wette van ‘n ander land beheers word?<br />
Besluit 1 Vennoot 1<br />
Identiteitsnommer / gebore op<br />
getroud, welke huwelik bepaal word deur die wette van (ander land)<br />
2 Vennoot 2<br />
Identiteitsnommer / gebore op<br />
getroud, welke huwelik bepaal word deur die wette van (ander land) -<br />
(RKB40/2009).<br />
RKB 40 van 2009: Buitelandse huwelike: Beskrywing van dieselfde geslag partye in ‘n<br />
buitelandse siviele verbintenis/huwelik<br />
Vraag Dit is nie altyd seker of ‘n buitelandse huwelik as ‘n huwelik of as ‘n verbintenis<br />
beskryf moet word nie.<br />
Besluit RKB 40 van 2009 word hiermee bevestig – (RKB24/2010).<br />
Item 2 - Trusts<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 8
Buitelandse trust<br />
Vraag Aan watter formaliteite moet daar voldoen word alvorens onroerende eiendom<br />
in die naam van ‘n buitelandse trust geregistreer kan word?<br />
Besluit Die buitelandse trust moet eers by die Meester van die Hoë Hof geregistreer<br />
word en ‘n magtigingsbrief moet aan die trustees daarvan uitgereik word soos<br />
bedoel in artikel 8 van die Wet op Beheer oor Trustgoedere 57 van 1988 -<br />
(RKB24/2009).<br />
Paragraaf 4.8 Die voorwaarde klousule<br />
Huiseienaarsvereniging voorwaardes<br />
Scenario ‘n Voorwaarde wat die vervreemding of oordrag van ‘n eiendom verbied sonder<br />
die toestemming van die huiseienaarsvereniging word vervat in ‘n titelakte van<br />
‘n eiendom. By oordrag, dien die transportbesorger ‘n sertifikaat in wat bepaal<br />
dat die huiseienaarsvereniging nog nie gestig is nie.<br />
Vraag<br />
1 Mag die registrateur van aktes hierdie sertifikaat aanvaar; en<br />
2 Mag die voorwaarde vorentoe gebring word in die akte van transport?<br />
Besluit<br />
1 Nee. Daar moet op die toestemming aangedring word, by gebreke waaraan<br />
die aangeleentheid na die hof verwys moet word vir toestemming tot oordrag<br />
sonder die toestemming.<br />
2 Die voorwaarde moet na die transportakte vorentoe gedra word - (RKB2/2007<br />
and RKB43/2003).<br />
Huiseienaarsverenigingvoorwaardes - laaste voorbehoudsbepaling tot art. 65<br />
Vraag Is dit korrek om slegs ‘n uitklaring / sertifikaat van die huiseienaarsvereniging<br />
te aanvaar dat die transportnemer homself/haarself verbind het om ‘n lid van<br />
die vereniging te word en dat die grondwet van die vereniging nagekom is<br />
waneer ookal eiendom getransporteer word? Moet ‘n toestemming deur die<br />
transportnemer self nie ook ingedien word as bevestiging dat hy/sy aanvaar<br />
het nie? In baie gevalle is hierdie voorwaardes geproklameerde voorwaardes.<br />
Besluit Ja, dit is korrek. Geen aanvaarding deur die transportnemer is nodig nie,<br />
aangesien hierdie ‘n geregistreerde voorwaarde is - (RKB27/2009).<br />
Naamsverandering van ‘n Huiseienaarsvereniging<br />
Vraag In die geval waar ‘n huiseienaarsvereniging sy naam verander op ‘n tydstip na<br />
die dorp in die provinsiale koerant geproklameer is, hoe moet daar met die<br />
naamsverandering gehandel word?<br />
a) Moet die proklamasie verbatim gevolg word?<br />
b) Wat sal die posisie wees waar die maatskappy se registrasienommer<br />
verkeerd in die proklamasie gepubliseer was?<br />
Besluit a) Nee. Die nuwe naam moet gevolg word. Bewys van naamsverandring<br />
moet op die dorpeleêr geliasseer word en die geaffekteerde aktes moet<br />
kragtens artikel 3(1)(v) van die Akteswet rakende die nuwe naam<br />
geëndosseer word. ‘n Caveat moet teen al die betrokke erwe in die dorp<br />
genoteer word tot die effek dat die nuwe naam gevolg moet word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 9
) Die korrekte registrasienommer moet gevolg word. Bewys van die<br />
verkeerde nommer moet op die dorpeleêr geliasseer word en die betrokke<br />
aktes moet kragtens artikel 3(1)(v) geëndoseer word rakende die korrekte<br />
nommer. ‘n Caveat moet teen alle betrokke erwe in die dorp genoteer<br />
word tot die effek dat die korrekte registraseinommer gevolg moet word –<br />
(RKB42/2011).<br />
Huiseienaarsvereniging voorwaardes<br />
Scenario ‘n Ontwikkelaar van ‘n dorpsgebied word gelikwideer en die hele ontwikkeling<br />
word na ‘n nuwe eienaar getransporteer. Die nuwe eienaar vorm ‘n<br />
huiseienaarsvereniging met nuwe voorwaardes. Hoe moet daar gehandel<br />
word met die voorwaardes wat na die eerste Huiseienaarsvereniging verwys<br />
(wat nie in werking is nie)?<br />
Besluit Die voorwaardes wat die eerste Huiseienaarsvereniging skep moet verwyder<br />
word kragtens die betrokke wetgewing of ‘n hofbevel moet bekom word –<br />
(RKB39/2012).<br />
Beperking op vervreemding<br />
Vraag Gegewe die obiter dictum in die saak Standard Bank of South Africa Ltd v<br />
Hunkydory Investments 188 (Pty) Ltd and others, saaknr. 154/27/2008, is dit<br />
nogsteeds ‘n vereiste dat die persoon ten gunste van wie ‘n beperking op<br />
vervreemding geregistreer is moet toestem tot die registrasie van ‘n verband<br />
waar die eiendom onderhewig is aan ‘n beperking op vervreeding?<br />
Besluit Ja, RKB35/2005; RKB2/2006; en RKB12/2008 word bevestig - (RKB6/2009).<br />
Verwydering van beperkende voorwaardes<br />
Vraag ‘n Titelvoorwaarde (wat in al die titelaktes in ‘n dorpsgebied voorkom) ten<br />
gunste van die ontwikkelaar (of enige ander begunstigde) bepaal dat die<br />
eienaar nie die eienaar van meer as een eiendom in ‘n spesifieke dorpsgebied<br />
mag wees nie. Hoe moet daar met hierdie voorwaarde gehandel word<br />
wanneer dit duidelik is dat die oordrag van die eiendom tot oortreding van<br />
sodanige geregistreerde voorwaarde sal lei? Die voorwaarde maak nie<br />
voorsiening vir die begunstigde se toestemming nie.<br />
a) Is die Wet op Opheffing van Beperkende Voorwaardes of ‘n hofbvel die<br />
enigste manier van kansellasie, gegewe dat hierdie voorwaarde teen al die<br />
eiendomme in die dorpsgebied opgelê is?<br />
b) Kan die ontwikkelaar tot die oordrag toestem?<br />
Besluit<br />
a) Konferensie kan nie ‘n besluit in hierdie verband neem nie, aangesien elke<br />
voorwaarde op sy eie meriete beoordeel moet word.<br />
b) Nee, die ontwikkelaar kan nie tot die oordrag toestem nie, aangesien die<br />
voorwaarde nie vir ‘n toestemming voorsiening maak nie – (RKB63/2010).<br />
Paragraaf 5 Aktes moet die volgorde van hul relatiewe oorsake volg<br />
Vraag A het sy eiendom aan B verkoop op 01/10/2008 maar voordat die<br />
koopooreenkoms tussen A en B geteken is, het B alreeds die eiendom aan C<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 10
verkoop op 01/10/2008. 12 Sal die bepalings van artikel 14 van die Registrasie<br />
van Akteswet oortree word indien hierdie oordragte toegelaat word?<br />
Besluit Nee, dit sal nie teenstrydig wees nie. A moet aan B transporteer en B aan C -<br />
(RKB13/2009).<br />
Paragraaf 4.10 Vergoedingsklousule<br />
Waarde van eiendom<br />
Vraag Moet daar na die waarde van die eiendom in die causa (Vorm H –<br />
deeltitelakte) en in die vergoedingsklousule (Vorm E – konvensionele<br />
transportakte) verwys word, of mag daar van hierdie vorms afgewyk word?<br />
Besluit In deeltiteloordragte moet die waarde in die causa klousule geopenbaar word<br />
(sien vorm H). In konvensionele transportaktes moet die waarde in die<br />
vergoedingsklusule geopenbaar word (sien vorm E) – (RKB34/2012).<br />
Paragraaf 5.3 Uitsonderings in artikel 14<br />
Artikel 14(1)(b)(iii) - Vruggebruiker party tot herverdelingsooreenkoms<br />
Vraag Waar eiendom bemaak is aan A en B onderhewig aan ‘n vruggebruik ten<br />
gunste van C, moet die vruggebruiker ook ‘n party tot die<br />
herverdelingsooreenkoms tussen A en B wees?<br />
Besluit Nee, tensy die vruggebruiker ook die vruggebruik herverdeel -<br />
(RKB12/2006).<br />
12 ‘n Verkoper mag eiendom verkoop wat nie in sy naam geregistreer is nie solank as wat hy uitvoering aan sy<br />
verpligting in terme van sodanige kontrak kan gee.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 11
Hoofstuk 5 - Volmag<br />
Paragraaf 2.2 Opstel en ondertekening van die opstelsertifikaat<br />
Toestemmings opgestel deur prokureur, notaris & transportbesorger<br />
Vraag Welke toestemmings, vereis vir die uitvoer van ‘n registrasiehandeling soos<br />
bedoel in regulasie 44 van die Registrasie van Akteswet, moet deur ‘n<br />
prokureur, notaris en transportbesorger opgestel word?<br />
Besluit Slegs toestemmings vereis vir doeleindes van ‘n registrasiehandeling en<br />
opgestel deur ‘n prokureur, notaris of transportbesorger moet ‘n opstelklousule<br />
bevat. - (RKB20/2006).<br />
Paragraaf 2.3 Regulasie 44A - Verantwoordelikheid vir korrektheid<br />
Regulsie 44A en HRO 7 van 2010: 13 Waarde van eiendom<br />
Vraag Is die opstellende transportbesorger verantwoordelik vir die korrektheid van die<br />
waarde van die eiendom? In sommige gevalle vereis die Ontvanger van<br />
Inkomste nie ‘n waardasie nie (byvoorbeeld egskeidingsbevel). Sal<br />
waardasiesertifikate bekom moet word?<br />
Besluit Nee, dit is nie nodig om ‘n waardasiesertifikaat in te dien nie. In die<br />
afwesigheid van ‘n hereregtekwitansie waarin die waarde van die eiendom<br />
aangedui word, sal die bedrag soos in die akte of dokument gereflekteer,<br />
gebasseer op die munisipale waardasie, as die waarde van die eiendom<br />
aanvaar word – (RKB40/2010).<br />
Verantwoordelikheid van transportbesorger<br />
Scenario Indien ‘n verband gepasseer is ten gunste van die trustee (kurator) van ‘n<br />
insolvente boedel, is die praktyk om dit te aanvaar, indien dit vir die balans van<br />
die kooppprys is (die besluit deur die trustees hoef nie ingedien te word om<br />
vas te stel of die trustee of kurator die regsbevoegdheid het om so op te tree<br />
nie).<br />
Vraag Is dit nie die plig van die registrateur van aktes maar eerder die<br />
verantwoordelikheid van die transportbesorger in terme van regulasie 44A nie?<br />
Wat sal die posisie wees in ‘n scenario waar ’n insolvent sy eiendom in Junie<br />
2006 aan sy moeder verkoop het vir R900,000, en daarna, in Desember 2006<br />
insolvent verklaar word. Sy moeder was die applikant. Die moeder het ‘n<br />
eerste verband ten gunste van die trustee van die insolvent geregistreer in<br />
Julie 2007 vir R190 000,00. Die causa was nie vir die balans van die koopprys<br />
nie.<br />
Besluit Dit is nie die plig van die registrateur van aktes om die causa van die verband<br />
vas te stel nie en ook nie of die trustee optree in terme van sy magte nie. Dit is<br />
13 Kragtens Hoofregistrateursomsendskrywe 7 van 2010, moet die vergoedingsklousule in ‘n transportakte of<br />
aansoek vir oordrag by wyse van endossement, ‘n verwysing na die waarde van die eiendom bevat waar ‘n<br />
koopprys nie van toepassing is nie. Sodanige verwysing sal as bewys van die waarde van die eiendom dien.<br />
Dit bepaal verder dat waar ‘n hereregtekwitansie ‘n verwysing na beide die koopprys en die waarde van die<br />
eiendom bevat, beide die koopprys en waarde van die eiendom in die vergoedingsklousule van die<br />
transportakte of aansoek vir ‘n registrasie-endossement aangedui moet word. Die rede vir die insluiting<br />
hiervan, is dat die aktekantoorfooi op die grootste van die koopprys of die waarde van die eiendom bereken<br />
moet word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 12
die verantwoordelikheid van die transportbesorger om die geldigheid van die<br />
transaksie vas te stel. (RKB18/2007).<br />
Vraag Rus daar ‘n onus op die registrateur van aktes om vas te stel of die<br />
transportbesorger ‘n “transportbesorger” is en daardeur die magtiging het om<br />
die opstelklousule op aktes en dokumente te onderteken?<br />
Besluit Ja. In terme van artikel 15 sal aktes, verband, sertifikate van titel nie deur die<br />
registrateur van aktes geregistreer / geattesteer / uitgevoer word, tensy dit<br />
deur ‘n transportbesorger onderteken is nie - (RKB15/2009).<br />
Behoud van nooiensvan<br />
Vraag In die geval dat ‘n party in ‘n akte haar nooiensvan na haar huwelik behou,<br />
moet bewys ingedien word, in die vorm van ‘n beëdigde verklaring van die<br />
betrokke persoon of word dit gedek deur die bepalings van regulasie 44A?<br />
Besluit Dit word gedek deur die bepalings van regulasie 44A - (RKB24/2007).<br />
Vraag Indien ‘n party in ‘n akte na haar nooiensvan terugkeer of kies om haar<br />
nooiensvan te behou, moet die registrateur van aktes aandring op bewys van<br />
sodanige persoon met betrekking tot die behoud of terugkeer?<br />
Besluit Nee, dit word gedek deur die bepalings van regulasie 44A - (RKB25/2007).<br />
Landbougrond - transportnemer getroud binne gemeenskap van goed<br />
Vraag Is dit die verantwoordelikheid van die registrateur van aktes om aan te dring<br />
op bewys van ‘n huwelik binne gemeenskap van goed waar die<br />
transportnemer van landbougrond binne gemeenskap van goed getroud is?<br />
Besluit Nee, in terme van die bepalings van regulasie 44A is dit die<br />
verantwoordelikheid van die transportbesorger- (RKB38/2007).<br />
Identiteitsnommer en status van insolvent<br />
Vraag Dit is vasgestelde praktyk om die identeitsnommer en status van enige<br />
insolvent te openbaar wanneer die kurator grond transporteer op grond van ‘n<br />
verkoping in insolvensie. Die status van die insolvent mag egter verander het<br />
sedert die registrasie en aangesien die kurator die eienaar is, aanvaar die<br />
transportbesorger nie verantwoordelikheid vir die korrektheid daarvan nie.<br />
Moet die identiteitsnommer en status soos wat dit in die titelakte voorkom<br />
gevolg word of moet die registrateur van aktes verantwoordelikheid daarvoor<br />
aanvaar?<br />
Besluit Die status en identiteitsnommer soos wat dit in die titelakte voorkom, moet<br />
gevolg word - (RKB33/2008).<br />
Magte van ‘n ondernemingredding praktisyn<br />
Vraag Kan die ondernemingredding praktisyn maatskappyeiendom met verband<br />
beswaar sonder ‘n besluit deur die raad van direkteure?<br />
Besluit Ja, sien artikel 140 van die Maatskappywet, 2008 (Wet 71 van 2008) –<br />
(RKB37/2012).<br />
Paragraaf 2.5 Parafering van volmagte, aansoeke en toestemmings<br />
Oortik van eerste bladsy<br />
Vraag Waar die eerste bladsy van ‘n volmag oorgetik word, of waar die eerste bladsy<br />
van ‘n beëdigde verklaring oorgetik word, moet die volmag herverly word en<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 13
die beëdigde verklaring oorgedoen word, of sal ‘n blote volle parafering<br />
voldoende wees?<br />
Besluit Die volmag moet herverly word en ’n nuwe beëdigde verklaring moet voorsien<br />
word – (RKB29/2006).<br />
Paragraaf 2.6 Waarmerking<br />
Reël 63 van die Hooggeregshofreëls<br />
Vraag Wie het die bevoeghheid om ‘n dokument wat in Antartika verly is vir gebruik in<br />
die Republiek van Suid-Afrika te waarmerk, gegewe die bepalings van Reël 63<br />
van die Hoë Hof?<br />
Besluit Dokumente wat in Antartika verly is vereis nie waarmerking nie as gevolg van<br />
die bepalings van artikel 2(1) van die Wet op Suid-Afrikaanse Burgers in<br />
Antartika 55 van 1962. Die gemelde artikel bepaal dat die wette van die<br />
Republiek van toepassing sal wees op Suid-Afrikaanse burgers terwyl hulle in<br />
Antartika is – (RKB45/2010).<br />
Reël 63 van die Hooggeregshof reels<br />
Vraag Mag ‘n dokument wat in Namibië verly is vir gebruik in Suid-Afrika behoorlik<br />
deur ‘n Notaris Publiek gewaarmerk word?<br />
Besluit Nee. Die formaliteite soos voorgeskyrf deur die Den Haagse Konvensie<br />
gedateer 5 Oktober 1961 mag egter gevolg word, aangesien Namibië ‘n party<br />
tot sodanige konvensie is – (RKB46/2011).<br />
Waarmerking van beëdigde verklarings<br />
Vraag Moet ‘n beëdigde verklaring wat buite die Repuliek van Suid-Afrika verly word<br />
ook in terme van Reël 63 van die Hooggeregshofreëls gewaarmerk word?<br />
Besluit Ja, tensy die beëdigde verklaring voor ‘n beampte voorgeskryf in artikel 8 van<br />
die Wet op Vrederegters en Kommissarisse van Ede 16 van 1963 gemaak<br />
word - (RKB21/2009).<br />
Paragraaf 2.7 Ontleding van ‘n volmag<br />
Persoon wat die volmag onderteken<br />
Magtiging om dokumente te onderteken: Grondwet van Suid-Afrika, Wet 108 van 1996<br />
Vraag Kragtens artikel 139(1)(b) van die Gronwet van die Republiek van Suid-<br />
Afrika, 1996, kan die Provinsiale Kabinet ‘n administrateur vir ‘n sukkelende<br />
munisipaliteit aanstel om volle verantwoordelikheid vir die administrasie,<br />
insluitende die werkmag, finansiële en tegniese funksies van daardie<br />
munisipaliteit, oor te neem. Sluit hierdie oorname van volle<br />
verantwoordelikheid die bevoegdheid in om vorm DDD vir die oordrag van<br />
onroerende eiendom te onderteken?<br />
Besluit Ja, die aanststellingsbrief wat sodanige magte van die administrateur dek,<br />
moet vir liassering ingedien word – (RKB49/2011).<br />
Kommentaar Daar moet egter vasgestel word of sodanige persoon inderdaad magtiging<br />
het, aangesien sodanige magtiging in die aanstellingsbrief uiteengesit sal<br />
word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 14
Die agent (Komparant)<br />
‘n Transportbesorger voer aktes uit namens ‘n ander firma<br />
Vraag Dit gebeur gereeld dat ‘n transportbesorger van ‘n ander firma aktes uitvoer<br />
namens die firma wat die aktes ingedien het. Moet die registrateur ingelig<br />
word aangaande sodanige gevalle of is dit nie sy/haar verantwoordelikheid<br />
nie?<br />
Besluit Nee. Die transportbesorgingsfirma moet verantwoordelikheid aanvaar vir die<br />
uitvoer van hul eie aktes - (RKB33/2006).<br />
Substitusie van uitvoerende transportbesorgers<br />
Vraag RKB 49 van 1962 moet teruggetrek word in lig van RKB 18 van 2009. RKB 18<br />
van 2009 moet egter ook heroorweeg word in lig van die namibiese saak<br />
Roads Contractor Company Ltd v AE/ Gams Engineering Company Namibia<br />
(Pty) Ltd.<br />
Besluit Die naam van die transportbesorger, wat nie in die volmag voorkom nie, mag<br />
in die volmag bygevoeg word met volle parafering, alternatiewelik mag ‘n akte<br />
van substitusie, deur die transportbesorger wat in die volmag aangestel is,<br />
ingedien word: met dien verstande dat die volmag voorsiening vir substitusie<br />
moet maak. RKB 49 van 1962 en RKB 18 van 2009 word hiermee teruggetrek<br />
– (RKB7/2010).<br />
Die verlydingsklousule<br />
Plek van verlyding van ‘n Volmag<br />
Vraag Behoort daar nie ‘n wyer uitleg aan regulasies 25 en 65(2) gegee te word<br />
betreffende die plek van verlyding van ‘n volmag as om in te sluit die<br />
besondere land van verlyding nie?<br />
Besluit Nee. Waar daar egter onsekerheid bestaan, mag die registrateur van aktes<br />
vereis dat die transportbesorger ‘n sertifikaat verskaf wat aandui in watter land<br />
van verlyding van die volmag plaasgevind het. 14<br />
Paragraaf 5 Algemene Volmag<br />
Afskrif van Volmag<br />
Vraag ‘n Gesertifiseerde afskrif van ‘n volmag wat in een aktekantoor geregistreer is,<br />
word by ‘n ander aktekantoor vir registrasie ingedien en daar word bevind dat<br />
dit ongeskik vir registrasie is. Hoe moet dit hanteer word?<br />
Besluit Die volmag moet nie geregistreer word totdat die teenstrydighede in die eerste<br />
aktekantoor van registrasie aangespreek is nie. In die alternatief, moet ‘n<br />
nuwe volmag geregistreer word - (RKB34/2008).<br />
RKB 40 van 2008: Algemene Volmagte – vernietig of aflewer na registrasie<br />
Vraag Daar word voorgestel dat die woord “vernietig” waarna daar in die besluit<br />
verwys word met “geëndoseer tot die effek dat dit nie vir doeleindes van<br />
registrasie in enige aktekantoor gebruik mag word nie” vervang moet word.<br />
Stem konferensie saam?<br />
Besluit Ja. Sien RKB40/2008, soos gewysig – (RKB 40/2008 word gewysig om as<br />
14 Indien ‘n volmag byvoorbeeld in Parys, Suid-Afrika onderteken is, sal dit goeie transportbesorgingspraktyk<br />
wees om aan te dui dat dit in Parys (Suid-Afrika) onderteken is en nie in Frankryk nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 15
volg te lees):<br />
Algemene volmagte – vernietig of aflewer na registrasie<br />
Vraag Voordat mikrofilming ingestel is was die agent in ‘n algemene volmag sonder<br />
sy instrument van aanstelling gelaat sodra die algemene volmag geregistreer<br />
is. Die remedie vir hom/haar was om vir ‘n gesertifiseerde afskrif aansoek te<br />
doen. Die vraag is nou of ‘n algemene volmag na skandering geëndosseer<br />
moet word rakende die feit dat dit nie vir doeleindes van registrasie in<br />
enige aktekantoor gebruik mag word nie?<br />
Besluit Die algemene volmag moet na skandering geëndosseer word rakende die<br />
feit dat dit nie vir doeleindes van registrasie in enige aktekantoor gebruik<br />
mag word nie – (RKB9/2011).<br />
Na registrasie van algemene volmag veskaf deur bank of maatskappy,<br />
naamsverandering / oordrag van bates<br />
Vraag Kan ‘n agent wat deur ‘n bank of maatskappy aangestel is steeds handel in<br />
terme van ‘n volmag wat deur sodanige bank of maatskappy gegee is en wat<br />
daarna sy naam verander het of sy bates aan ‘n ander entiteit oorgedra het?<br />
Besluit a) Ja. Die volmag sal nie termineer met ‘n naamsverandering nie; maar<br />
b) Nee, die volmag sal stilswyend termineer deur die oordrag van bates na<br />
‘n nuwe entiteit wat gevorm word - (RKB41/2008).<br />
Herroeping van Algemene Volmag<br />
Vraag Verskeie algemene volmagte wat ingedien word vir registrasie bevat ‘n<br />
klousule wat die bestaande volmag herroep. Moet ‘n aparte kennisgewing van<br />
herroeping ingedien word om die algemene volmag te herroep?<br />
Besluit Nee. Die registrasie van ‘n algemene volmag en die herroeping van ‘n<br />
bestaande algemene volmag mag in dieselfde dokument vervat word. In<br />
sodanige geval sal die dokument ‘n PA kode ontvang welke kode ook gebruik<br />
sal word vir doeleindes van die kansellering van die bestaande algemene<br />
volmag. Die herroeping van ‘n algemene volmag kan egter ook in ‘n aparte<br />
dokument vervat word, wat ‘n afsonderlike registrasiehandeling daarstel -<br />
(RKB42/2008).<br />
Kansellasie van volmag in meer as een kantoor<br />
Vraag Algemene volmagte, veral deur finansiële instellings, word afsonderlik in elke<br />
aktekantoor geregistreer. Implimentering van kansellasie van volmagte deur<br />
finansiële instellings geregistreer in verskeie aktekantore lei tot praktiese<br />
uitdagings.<br />
Besluit Die status quo moet gehandhaaf word – (RKB61/2010).<br />
Regulasie 65: Gebruik van afskrifte van algemene volmagte<br />
Vraag ‘n Afskrif van ‘n algemene volmag word deur die aktekantoor van die eerste<br />
registrasie uitgereik vir gebruik in ‘n ander aktekantoor in ooreenstemming met<br />
regulasie 65(6). Kan sodanige afskrif van die geregistreerde algemene volmag<br />
as ‘n ondersteunende dokument in ‘n ander aktekantoor ingedien word of moet<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 16
dit as sodanig in daardie aktekantoor geregistreer word?<br />
Besluit Nee, die afskrif wat deur die registrateur van die eerste aktekantoor<br />
gesertifiseer is en kragtens regulasie 65(6) uitgereik is, moet in<br />
daaropvolgende aktekantore geregistreer word om dit maklik op te spoor<br />
indien die volmaggewer besluit om die algemene volmag terug te trek/te<br />
kanselleer – (RKB33/2011). 15<br />
15 Let daarop dat jy ‘n algemene volmag na ‘n spesiale volmag kan “omskakel”. Die transportbesorger kan so<br />
doen deur op sodanige algemene volmag te sertifiseer dat dit slegs gebruik sal word vir byvoorbeeld die<br />
oordrag van Erf 1 Pretoria en kan dit dan as ‘n ondersteunende dokument indien. Dit sal egter duidelik nie<br />
moontlik wees indien sodanige algemene volmag alreeds in ‘n ander aktekantoor geregistreer is nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 17
Hoofstuk 6 – Serwitute<br />
Paragraaf 3.3 Tipes persoonlike serwitute<br />
Kaarte vir habitatio: regulasie 73(2)<br />
Vraag Is dit altyd nodig vir die indiening van ‘n kaart vir die registrasie van ‘n<br />
habitatio, gegewe die feit dat ‘n habitatio slegs betrekking het op ‘n woning op<br />
die grond?<br />
Besluit Ja, sien die bepalings van regulasie 73(2) van Wet 47 van 1937. Sien ook<br />
Kidson vs Jimspeed Enterprises, Saaknommer 3857408 ongerapporteerd.<br />
(RKB 21 van 1961 word teruggetrek) – (RKB29/2012).<br />
Paragraaf 3.5 Skepping van persoonlike serwitute<br />
A Die algemene reel<br />
RKB 24/2005: Eensydige notariële aktes van sessie van persoonlike serwituut<br />
Vraag Moet RKB 24 van 2005 nie teruggetrek word, in lig daarvan dat regulasie 61(2)<br />
van die Registrasie van Akteswet gewysig is nie? ‘n Eensydige sessie is nou<br />
ook toelaatbaar, mits geen verpligting op die sessionaris geplaas word nie.<br />
Besluit Nee. RKB 24 van 2005 word hiermee bevestig. Regulasie 61(2) van die Wet<br />
is in die proses om gewysig te word deur slegs vir die eensydige sessie van<br />
persoonlike serwitute soos bepaal in artikel 66 16 van die Registrasie van<br />
Akteswet voorsiening te maak – (RKB12/2010).<br />
Skepping van serwitute op of oor openbare grond<br />
Vraag Die skepping van ‘n serwituut, synde die oordrag van regte oor ‘n openbare<br />
pad, kan net sowel ‘n ontneming van die publiek se regte in enige straat tot<br />
gevolg hê. Nieteenstaande die feit dat dit nie die genieting van die publiek se<br />
regte mag affekteer nie, is dit steeds ‘n oordrag van regte aan ‘n party anders<br />
as aan die algemene publiek.<br />
a) Het die plaaslike bestuur die bevoegdheid om namens die algemene<br />
publiek op te tree?<br />
b) Watter openbare deelname is nodig wanneer daar op hul regte inbreuk<br />
gemaak word?<br />
Besluit a) Nee, dit is nie nodig vir die algemene publiek om ‘n party tot die<br />
ooreenkoms te wees nie. Die Premier van die Provinsie moet namens<br />
die algemene publiek toestem, en nie die stadsraad nie.<br />
Alternatiewelik moet ‘n hofbevel verkry word – (sien artikel 65(1)<br />
van Wet 47 van 1937)<br />
b) Geen. Die publikasiekennisgewing in die staatskoerant vir openbare<br />
kommentaar verskaf egter die nodige interaksie – (RKB87/2010).<br />
16 Artikel 66 maak slegs vir die eensydige sessie van ‘n usufruct, usus en habitatio voorsiening, waar geen<br />
verpligting op die sessionaris geplaas word nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 18
B Uitsonderings op die algemene reël<br />
Artikel 65 - Interpretasie van die “behalwe klousule”<br />
Vraag Hoe interpreteer Konferensie die behalwe klousule: “behalwe soos in ‘n ander<br />
wet bepaal word”, in artikel 65 van die Registrasie van Akteswet? Beteken dit<br />
dat ‘n besondere stuk wetgewing spesifiek die bepalings van die Registrasie<br />
van Akteswet moet uitsluit wanneer dit betrekking het op die skepping van<br />
persoonlike serwitute? Alternatiewelik, dat indien die besonderdere stuk<br />
wetgewing ‘n magtiging verleen om voorwaardes op te lê, die bepalings van<br />
artikel 65 nie nagekom hoef te word nie?<br />
Besluit Nee. Die algemene reël is dat ‘n persoonlike serwituut deur die registrasie van<br />
‘n notariële akte geskep moet word. Die bepalings van artikel 65 hoef nie<br />
nagekom te word nie slegs waar ‘n ander wet andersins bepaal 17 -<br />
(RKB14/2009).<br />
Sessie van ‘n persoonlike serwituut<br />
Vraag Moet ‘n sessie van ‘n persoonlike serwituut van usufruct, usus of habitatio,<br />
kragtens ‘n eensydige notariële akte geskied, indien sodanige sessie van die<br />
persoonlike serwituut ten gunste van die eienaar van die met serwituut<br />
beswaarde grond is?<br />
Besluit Ja - (RKB24/2005).<br />
C Ander uitsonderings op die algemene reël<br />
Hereregte / reg van weg ten gunste van algemene publiek<br />
Vraag Is hereregte betaalbaar en deur wie wanneer ‘n reg van weg ten gunste van<br />
die algemene publiek geskep word?<br />
Besluit Geen hereregte is betaalbaar nie, maar ‘n hereregtevrystellingsertifikaat moet<br />
ingedien word. - (RKB35/2006).<br />
Artikel 2 van die Wet op Hereregte 40 van 1949<br />
Vraag Moet daar op ‘n hereregtekwitanise of –vrystellingsertifikaat aangedring word<br />
wanneer ‘n negatiewe persoonlike serwituut in ‘n volmag geskep word en<br />
behoorlik aanvaar word?<br />
Besluit Ja, dit is ‘n transaksie soos per die woordomskrywing van “transaksie” in die<br />
Wet op Hereregte 40 van 1949, tensy dit vir enige ander rede vrygestel is –<br />
(RKB43/2012).<br />
Paragraaf 3.6 Registrasie van persoonlike serwitute<br />
Artikel 68(1) - Afstanddoening van persoonlike serwitute<br />
Scenario Die toepassing van artikel 68(1) wanneer die houer van ‘n persoonlike<br />
serwituut van sy/haar reg afstand doen of daarvan afsien, word bevraagteken.<br />
Die blote feit dat die titelakte van ‘n saaklike reg (dit is die serwituutakte) nie<br />
17 “‘n ander wet” sluit ‘n Ordonnansie in. Indien voorwaardes geskep word in terme van ‘n Ordonnasie, hoef hull<br />
nie in die volmag geskep te word nie, byvoorbeeld dorpstitingvoorwaardes.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 19
ingedien hoef te word nie is betreurenswaardig aangesien dit gebruik kan word<br />
as ‘n pand, ens. en selfs ook in die geval van ‘n huur ooreenkoms.<br />
Besluit Artikel 68(1) bepaal dat die titelakte van die serwituut slegs ingedien moet<br />
word indien dit beskikbaar is. Die aktekantoor afskrif moet ge-endosseer word<br />
en die nodige caveat moet genoteer word. (RKB19/2006).<br />
Verval van persoonlike serwituut deur samesmelting<br />
Vraag Moet die eienaar van grond aan die bepalings van artikel 68(1) van die<br />
Registrasie van Akteswet voldoen waar ‘n persoonlike serwituut (vruggebruik)<br />
deur samesmelting verval of word RKB29(1)/1966 bevestig?<br />
Besluit Die bepalings van artikel 68 moet nie gebruik word nie.<br />
Registrateurskonferensiebesluit 29(1)/1966 word bevestig - (RKB3/2008). 18<br />
Vruggebruik vir ‘n spesifieke tydperk<br />
Vraag Is die volgende vruggebruik registreerbaar? “Subject to a usufruct in favour of<br />
the surviving spouse for a period of one year less than the life expectancy of<br />
the surviving spouse...”?<br />
Besluit Ja, dit is registreerbaar. Die tydperk kan vasgestel word in terme van die<br />
tabelle vervat in die Boedelbelastingwet 45 van 1955 - (RKB42/2009).<br />
Paragraaf 3.6 Verbande en persoonlike serwitute<br />
Toestemming kragtens artikel 65(3) re Eskom en Randwaterraad<br />
Vraag Is serwitute wat geregistreer staan te word ten gunste van Eskom en die<br />
Randwaterraad vrygestel van die verkryging van die toestemming van<br />
verbandhouers en houers van saaklike regte soos na verwys in artikel 65(3)<br />
van Wet 47 van 1937?<br />
Besluit Nee, Eskom en die Randwaterraad is nie vrygestel van die bepalings van<br />
artikel 65(3) nie – (RKB18/2012).<br />
Paragraaf 3.8 Transport en verbandbeswaring van grond met ‘n persoonlike<br />
serwituut daarop<br />
Insolvensieverkoping en persoonlike serwitute<br />
Scenario Betreffende die beskikking deur ‘n kurator van ‘n insolvente boedel oor<br />
eiendom wat onderhewig is aan ‘n persoonlike serwituut<br />
Besluit Waar onroerende eiendom wat onderhewig is aan ‘n persoonlike serwituut in<br />
insolvensie verkoop word, moet sodanige eiendom oorgedra word onderhewig<br />
aan sodanige persoonlike serwituut. Indien die houer van die persoonlike<br />
serwituut egter tesame met die kurator oor sy/haar regte beskik, kan die<br />
bepalings van artikel 69(1) toegepas word. Waar ‘n afstanddoening van<br />
voorrang deur die houer van die persoonlike serwituut bepaal dat die<br />
onroerende eiendom vry van sodanige persoonlike serwituut verkoop mag<br />
word, moet daar aan die bepalings van artikel 68(1) voldoen word -<br />
(RKB3/2006).<br />
18 Samesmelting vind slegs plaas vanaf die oomblik dat die geregistreerde eienaar van die eiendom ook die houer<br />
van die persoonlike serwituut word of andersom: dus op datum van registrasie van transport of sessie. Dit is<br />
dus verkeerd om die serwituut uit die nuwe akte weg te laat ten tyde van transport. Dit moet in die<br />
transportakte vervat word en gelyktydig met registrasie, of daarna, moet die transportakte geëndosseer word<br />
dat die serwituut weens samesmelting verval het. Geen aansoek is nodig nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 20
Paragraaf 3.9 Gesamentlike transaksies deur die fiduciarius en<br />
fidei<strong>co</strong>mmissarius<br />
Scenario ‘n Hofbevel was gegee om die fidei<strong>co</strong>mmissarii vas te stel en om die eiendom<br />
te verkoop aan een van die fideikommissêre erfgename.<br />
Vraag Wie moet oordrag gee? Artikel 69bis kan nie toegepas word nie. Dit is nie ‘n<br />
oordrag “aan iemand anders” nie en die fidei<strong>co</strong>mmissarius kan nie aan<br />
homself/haarself transporteer nie.<br />
Besluit Die oordrag van die eiendom moet deur die fiduciarius aan die koper gegee<br />
word, soos bepaal in die betrokke hofbevel - (RKB27/2007).<br />
Artikel 53(2): “Terugvallingsreg proper”<br />
Vraag Stem konferensie saam dat artikel 53(2) 19 van die Akteswet slegs toegepas<br />
kan word met betrekking tot ‘n “terugvallingsreg proper” 20 en nie op ‘n<br />
“terugvallingsregvoorwaarde” nie?<br />
Besluit Ja, artikel 53(2) kan slegs toegepas word met betrekking tot ‘n terugvallingsreg<br />
wat nie opvolgers in titel bind nie – (RKB27/2011).<br />
Paragraaf 4.3 Skepping van grondserwitute<br />
Artikel 76 - Skepping van serwitute<br />
Vraag Waar grond in baie gedeeltes onderverdeel word in terme van ‘n kleinskaalse<br />
onderverdeling, kan die bepalings van artikel 76 toegepas word om<br />
grondserwitute oor of ten gunste van die onderskeie gedeeltes te skep, of<br />
moet sodanige grondserwitute notarieël geskep word?<br />
Besluit Ja, die bepalings van artikel 76 mag toegepas word sonder die<br />
noodsaaklikheid om aansoek te doen vir die uitreik van sertifikate van<br />
geregistreerde titel - (RKB17/2007).<br />
Kommentaar (met ander woorde, grondserwitute kan direk in die transportaktes van die<br />
gedeeltes van die grond geskep word in die geval van ‘n kleinskaalse<br />
onderverdeling van grond. Dit is nie nodig om dit notarieël te skep en vir<br />
SGT’s aansoek te doen nie.)<br />
Paragraaf 5 Algemeen<br />
Regulasie 73 - Aantekening van serwituut<br />
Vraag Is dit moontlik om ‘n serwituut wat geregistreer is in terme van artikel 65 of 75<br />
op ‘n alreeds geregistreerde algemene plan aan te teken en nie op ‘n kaart van<br />
die eiendom nie?<br />
Besluit Ja, dit is moontlik, op voorwaarde dat dit aangedui word op die algemene plan<br />
wat deur die landmeter-generaal goedgekeur is - (RKB22/2007).<br />
19 Hierdie artikel bepaal dat grond wat gehou word onderhewig aan ‘n voorwaarde dat, by die plaasvind van ‘n<br />
sekere gebeurtenis, sodanige grond na ‘n person genoem in die voorwaarde sal terugval, deur die eienaar en<br />
die houer van daardie terugvallingsreg gesamentlik en afsonderlik met verband beswaar mag word of deur die<br />
eienaar van die grond verbind word met die toestemming van sodanige persoon.<br />
20 ‘n Terugvallingsreg proper bind nie opvolgers in titel nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 21
Verwysing van ‘n serwituutkaart na die LG vir intekening (plot van die serwituut) –<br />
moet dit voor of na registrasie van die serwituut plaasvind?<br />
Scenario ‘n Reg van weg is geskep kragtens ‘n notariële akte van serwituut maar die<br />
reg was nie op ‘n nuwe kaart aangetoon nie. Die notaris het gepoog om te<br />
voldoen aan regulasie 73(2) van Wet 47 van 1937, en die aktes is ingedien en<br />
geregistreer. Die kaart, aangeheg aan die kaartakte is toe na die Landmetergeneraal<br />
verwys vir intekening (plot van die serwituut) maar die Landmeter -<br />
generaal het die aktekantoor ingelig dat die serwituut nie ingeteken kon word<br />
nie en dat die akte verkeerdelik geregistreer was.<br />
Vraag Wanneer ‘n kaart in die aktekantoor geliasseer is en die Landmeter-generaal<br />
‘n serwituut moet plot, moet sodanige kaart na die Landmeter-generaal verwys<br />
word voor indiening. Moet goedkeuring vanaf die Landmeter-generaal verkry<br />
word voor indiening?<br />
Besluit Nee. Die Landmeter-generaal se goedkeuring word slegs vereis in<br />
omstandighede waar die serwituut nie van ‘n konstante breedte en al langs die<br />
volle lengte van ‘n opgemete lyn op ‘n reeds geregistreerde kaart loop nie.<br />
Sien regulasie 73(2) van Wet 47 van 1937 – (RKB32/2012).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 22
Hoofstuk 7 - Boedeloordragte<br />
Paragraaf 3.1 Artikel 42(1) sertifikaat<br />
Artikel 42(1) sertifikaat kragtens die Boedelwet 66 van 1965<br />
Vraag Moet ‘n artikel 42(1) van de Boedelwet sertifikaat, vir ‘n aansoek kragtens<br />
artikel 45 aanvaar word of moet ioe registrateur op ‘n sertifikaat kragtens<br />
regulasie 49(1)(f) aandring? Alternatiewelik, moet ‘n artikel 42(1) van die<br />
Boedelwet sertifikaat in alle gevalle die bewoording van regulasie 49(1)(f)<br />
volg?<br />
Besluit Ja, die bewoording van die artikel 42(1) sertifikaat moet altyd die bewoording<br />
van regulasie 49(1)(f) van die Akteswet volg – (RKB44/2011).<br />
Kommentaar Met ander woorde daar is drie aangeleenthede wat in die sertifikaat vermeld<br />
moet word, naamlik –<br />
a) Die voorgestelde oordrag of endosseement is in ooreenstemming met die<br />
likwidasie en distribusie rekening;<br />
b) dit het vir inspeksie ter insae gelê; en<br />
c) geen beswaar daartoe is ontvang nie.<br />
Paragraaf 3.2 Artikel 42(2) sertifikaat<br />
Artikel 42(2) van Wet 66 van 1965<br />
Vraag Waar onroerende eiendom deur die eksekuteur in die boedel van die alleen lid<br />
van ‘n beslote korporasie verkoop word, moet die Meester kragtens artikel<br />
42(2) van Wet 66 van 1965, die nodige toestmeming gee?<br />
Besluit Nee, die bepalings van artikel 42(2) van Wet 66 van 1965 is nie van<br />
toepassing nie – (RKB41/2012).<br />
Eiendom verkoop deur eksekuteur by dood van fiduciarius<br />
Vraag Is ‘n artikel 42(2) sertifikaat al wat nodig is wanneer ‘n eksekuteur in die boedel<br />
van die fiduciarius onroerende eiendom wat onderhewig is aan ‘n<br />
fidei<strong>co</strong>mmissum verkoop en oordra?<br />
Besluit Ja. ‘n Artikel 42(2) endossement deur die Meester is nodig. Dit is vasgestelde<br />
praktyk dat die eksekuteur in die boedel van die fiduciarius die reg in terme<br />
van die Boedelwet het om direk onroerende eiendom vanaf die boedel aan die<br />
fiduciarius te verkoop, op voorwaarde dat die Meester ‘n magtiging in terme<br />
van artikel 42(2) verleen. Die afstanddoening deur die fidei<strong>co</strong>mmissêre<br />
erfgename is nie ‘n voorwaarde vir die verkoping nie - (RKB2/2008). 21<br />
Vraag RKB 2 van 2008 beskerm nie die regte van fideikommissêre erfgename nie en<br />
die toepassing daarvan is te wyd. Artikel 69bis(1)van die Registrasie van<br />
Akteswet vereis dat die fideikommisêre erfgename saam met die eksekuteur<br />
oordrag moet gee. Hoe moet hierdie voorwaardes verwyder word?<br />
Die eksekuteur in die bestorwe boedel van die oorlede fiduciarius is slegs<br />
geregtig om die eiendom wat aan ‘n fidei<strong>co</strong>mmissum onderhewig is te<br />
verkoop, indien dit ‘n insolvente boedel kragtens artikel 34 van die Boedelwet<br />
66 van 1965 is. RKB 2/2008 moet aangevul word deur te stel dat in ander<br />
gevalle ‘n artikel 42(2) sertifikaat nie voldoende is nie.<br />
Besluit RKB 2 van 2008 word bevestig - (RKB9/2009). 22<br />
21<br />
RKB37 van 2007 is gewysig deur die skrapping van die voorwaarde dat die fideikommissêre erfgename van hul<br />
regte moet afstand doen).<br />
22<br />
Die redenasie agter hierdie besluit dat ‘n artikel 42(2) sertifikaat vanaf die Meester voldoende is, is dat alvorens<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 23
Verkoop van oorlede persoon se eiendom voor die aanstelling van eksekuteur<br />
Vraag ‘n Persoon het gesterf. Na sy afsterwe verkoop ‘n familielid die oorledene se<br />
eiendom voordat ‘n eksekuteur aangestel is. Hoe moet die aangeleentheid<br />
hanteer word?<br />
Besluit Indien die familielid voorgegee het om namens die oorledene te handel, sal<br />
sodanige transaksie nietig en van nul en gener waarde wees – (RKB66/2010).<br />
Paragraaf 5.1 Die causa klousule vir ‘n vererwing<br />
Testamentêre voorwaardes<br />
Vraag Waar onroerende eiendom bemaak is aan erfgename onderhewig aan sekere<br />
testamentêre voorwaardes byvoorbeeld die uitsluiting van die gemeenskap<br />
van goed en indien die erfgename ‘n herverdelingsooreenkoms aangegaan het<br />
in terme waarvan een van die erfgename geregtig is op die eiendom, moet<br />
sodanige eiendom as ‘n geheel onderhewig gemaak word aan die<br />
testamentêre voorwaarde of is die aandele in die eiendom wat in terme van die<br />
herverdelingsooreenkoms verkry is nie onderhewig aan sodanige testamentêre<br />
voorwaarde nie?<br />
Besluit Die hele eiendom moet aan die testamentêre voorwaardes onderhewig<br />
gemaak word. - (RKB27/2006).<br />
Paragraaf 5.4 Ondersteunende dokumente vir boedeloordragte op grond van<br />
vererwing<br />
Bewys van intestate vererwing<br />
Vraag Kan ‘n sterfkennis onder andere aanvaar word, as bewys van intestaatheid?<br />
Besluit ‘n Sterfkennis kan aanvaar word as bewys van dood, maar nie as bewys van<br />
intestate vererwing nie en ook nie as bewys van afstammelinge en<br />
voorgangers nie.<br />
Vir bewys van erfgename, insluitende buite-egtelike kinders, moet daar op ‘n<br />
naasbestaande verklaring aangedring word. 23<br />
Vraag Gegewe die feit dat ‘n sterfkennis nie aanvaar kan word as bewys van<br />
intestate vererwing nie (dat ‘n persoon sonder ‘n geldige testament gesterf<br />
het), watter bewys moet vereis word?<br />
Besluit<br />
1 Daar moet op bewys, in die vorm van ‘n beëdigde verklaring deur die<br />
eksekuteur / verteenwoordiger aangedring word.<br />
2 In die geval van ‘n oordrag kragtens endossement in terme van artikel 45 van<br />
die Registrasie van Akteswet 47 van 1937, sal ‘n regulasie 49(1)(g) sertifikaat<br />
deur die Meester ook aanvaar word - (RKB3/2007).<br />
Naasbestaande verklaring as bewys van erfgename<br />
Vraag In RKB7/1997 was besluit dat daar op ‘n naasbestaande verklaring aangedring<br />
moet word vir bewys van enige verdere erfgename, (insluitende buite-egtelike<br />
kinders). Beteken dit dat daar op ‘n naasbestaande verklaring aangedring<br />
moet word in alle gevalle waar ‘n testateur sy/haar kinders nomineer as<br />
die Meester sodanige sertifikaat sal aanbring, hy die toestemming van al die erfgename (insluitende die<br />
fideikommisêre erfgename) vereis.<br />
23<br />
In RKB7/1997 het die konferensie besluit dat ‘n sterfkennis onder andere aanvaar kan word as bewys van<br />
intestate vererwing.<br />
In RKB28/2006 het die konferensie besluit dat ‘n sterfkennis nie aanvaar kan word as bewys van intestate<br />
vererwing nie. In RKB5/2007 is die laasgenoemde beslissing bevestig, 28/2006 is bevestig en RKB29/1996 en<br />
RKB7/1997 is teruggetrek.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 24
erfgename, sonder om hulle te identifiseer, sowel as buite-egtelike kinders?<br />
Besluit Ja. RKB7/1997 word bevestig. In alle gevalle hierbo vermeld, moet ‘n<br />
naasbestaande verklaring ingedien word - (RKB11/2005).<br />
Vraag Die Meester vereis slegs dat ‘n naasbestaande verklaring geliasseer word in<br />
gevalle waar die oorledene nie ‘n geldige testament nagelaat het nie. Daar is<br />
gevalle waar ‘n testateur eiendom bemaak aan “my kind of kinders”. Hoe moet<br />
hierdie kinders bewys word? RKB5/2007 bepaal dat ‘n naasbestaande<br />
verklaring as bewys van intestate sowel as testate erfgename ingedien moet<br />
word. Wat as daar nie ‘n naasbestaande verklaring by die Meester geliasseer<br />
is nie? Kan die likwidasie en distribusierekening as bewys aanvaar word?<br />
Besluit Nee, die likwidasie-en distribusierekening is nie aanvaarbaar nie. ‘n<br />
Naasbestaandeverklaring moet ingedien word - (RKB9/2008).<br />
RKB 9 van 2008: Bewys van onbenoemde testate erfgename<br />
Vraag Wat is die posisie indien ‘n naasbestaandeverklaring nie by die Meester<br />
geliasseer is nie en die Meester nie ‘n nuwe naasbestaandeverklaring wil<br />
aanvaar nie? Kan die oorspronklike naasbestaandeverklaring aanvaar word of<br />
sal dit ‘n oortreding van regulasie 50 van die Registrasie van Akteswet wees?<br />
Besluit Die oorspronklike naasbestaandeverklaring kan nie aanvaar word nie. Die<br />
registrateur sal slegs ‘n Meestersgesertifiseerde afskrif van die<br />
naasbestaandeverklaring as bewys van die erfgename in hierdie geval<br />
aanvaar – (RKB16/2010).<br />
Bewys van erfgename<br />
Vraag Op watter bewys moet die registrateur van aktes aandring om ‘n<br />
“afstammeling” (dit is ‘n persoon wat nie ‘n afstammeling van die oorledene is<br />
nie maar deur die oorledene as sy/haar eie kind aanvaar is) soos gedefinieer<br />
in die “Wet op Hervorming van Gewoonteregtelike Erfopvolging en Regulering<br />
van Verbandhoudende Aangeleenthede 11 van 2009, te bewys?<br />
Besluit ‘n Naasbestaandeverklaring, gesertifiseer as ‘n ware afskrif deur die Meester,<br />
wat ‘n verwysing na sodanige “afstammeling” maak - (RKB44/2009).<br />
Bewys van “verwerpte vrou”<br />
Vraag ‘n “Verwerpte vrou” 24 word geag ‘n langslewende gade te wees vir doeleindes<br />
van intestate erfopvolging. Aangesien sodanige huwelik egter nooit<br />
geregistreer is nie, watter dokumentasie moet die registrasteur van aktes op<br />
aandring as bewys dat sodanige “gade” kan erf kragtens die “Wet op<br />
Hervorming van Gewoonteregtelike Erfopvolging en Regulering van<br />
Verbandhoudende Aangeleenthede 11 van 2009”?<br />
Besluit ‘n Naasbestaande verklaring, waarin sodanige verwerpte vrou aangedui word,<br />
deur die Meester as ‘n ware afskrif gesertifiseer – (RKB45/2009).<br />
Volmag deur eksekuteur - oorspronklike aanvaarbaar vir oordrag van eiendom<br />
Vraag Kan die registrateur van aktes ‘n oorspronklike volmag aanvaar wat deur die<br />
eksekuteur van die boedel gegee is (die sogenaamde boedelvolmag) of moet<br />
dit ‘n gesertifiseerde afskrif deur die Meester van die Hoë Hof wees?<br />
Besluit Ja, ‘n oorspronklike volmag is aanvaarbaar, aangesien niks die eksekuteur<br />
verbied om iemand aan te stel om sekere dinge namens hom/haar te doen nie<br />
- (RKB44/2008).<br />
24 ‘n Verwerpte vrou is ‘n vrou wat ‘n gewoonteregtelike verbinding aangegaan het en haar man daarna ‘n siviele<br />
huwelik voor 2 Desember 1988 met ‘n ander vrou aangegaan het.vrou. Die eerste vrou word as ongetroud<br />
geag, met ander woorde haar “huwelik” is ongeldig.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 25
Artikel 14(1)(b)(iii) - Vruggebruiker party tot herverdelingsooreenkoms<br />
Vraag Waar eiendom aan A en B bemaak is, onderhewig aan ‘n vruggebruik ten<br />
gunste van C, moet die vruggebruiker ook ‘n party tot die<br />
herverdelingsooreenkoms tussen A en B wees?<br />
Besluit Nee, tensy die vruggebruiker ook die vruggebruik herverdeel - (RKB12/2006).<br />
Herverdelingsooreenkoms<br />
Vraag Dit is gevestigde praktyk dat: “redistribution agreements are nothing less than<br />
a <strong>co</strong>ntract (see Bydawell v Chapman NO and Others 1953 (3) SA 514 (A)) and<br />
thus all the requirements pertaining to <strong>co</strong>ntracts must be <strong>co</strong>mplied with.” Aktes<br />
word verwerp sodat die ooreenkomste heropgestel moet word indien die<br />
identiteitsnommers en huwelikstatus van die partye tot die ooreenkoms nie in<br />
die ooreenkoms ingevoeg is nie. Is hierdie praktyk korrek?<br />
Besluit Nee, die registrateur kan nie vereis dat herverdelingsooreenkomste<br />
heropgestel moet word bloot omrede die identiteitsnommer en huwelikstatus<br />
weggelaat is nie. Die aktekantoor mag op dokumentêre bewys aandring indien<br />
die identiteitsnommers en huwelikstatus van die partye tot die ooreenkoms nie<br />
duidelik uit die ooreenkoms blyk nie – (RKB52/2010).<br />
Vraag Vanuit ‘n regsopinie is dit duidelik dat ‘n herverdelingsooreenkoms nie deur die<br />
eksekuteur aangegaan hoef te word nie. Die ooreenkoms is slegs finaal sodra<br />
die Meester dit aanvaar het. Die volgende vrae spruit uit die gemelde regsopinie<br />
voort:<br />
a) Moet die ooreenkoms ‘n aanvaardingsendossement deur die Meester bevat<br />
of sal ‘n gesertifiseerde afskrif voldoende wees?<br />
b) Boedels wat kragtens artikel 18(3) geadministreer word, word nie<br />
geadverteer nie en derhalwe word die herverdelingsooreenkoms nie by die<br />
Meester ingedien nie. Mag die oorspronklike ooreenkoms as ‘n<br />
ondersteunende dokument deur die registrateur aanvaar word? In dieselfde<br />
aar, mag ‘n oorspronklik ondertekende naasbestaandeverklaring aanvaar<br />
word vir boedels wat kragtens artikel 18(3) van die Boedelwet 66 van 1965<br />
beredder word?<br />
Besluit a) Slegs herverdelingsooreenkomste wat die aanvaardingsertifikaat deur die<br />
Meester bevat sal aanvaar word. ‘n Gesertifiseerde afskrif is nie voldoende<br />
nie<br />
b) Nee. Slegs gesertifiseerde afskrifte deur die Meester van die<br />
herverdelingsooreenkoms, behoorlik deur hom aanvaar, en deur die<br />
Meester gesertifiseerde afskrifte van die naasbestaandeverklarings is<br />
aanvaarbaar – (RKB68/2010).<br />
Indien van bewys<br />
Vraag Eiendom is bemaak aan sekere persone met die opsie om dit na ‘n<br />
maatskappy/beslote korporasie/trust oor te dra indien dit nie moontlik is om<br />
dit na die persone self oor te dra nie, byvoorbeeld as gevolg van die<br />
bepalings van Wet 70 van 1970. Is dit die verantwoordelikheid van die<br />
aktekantoor om op bewys aan te dring dat die persone wat in die testament<br />
as erfgename benoem is, die lede van die beslote korporasie,<br />
aandeelhouers van die maatskappy of begunstigdes van die trust wat<br />
geskep is, is?<br />
Besluit Nee, dit is nie die verantwoordelikheid van die aktekantoor om op sodanige<br />
bewys aan te dring nie – (RKB53/2010).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 26
Bewys van Moslem huwelik<br />
Vraag Die Daniels besluit is uitgebrei in Hassam v Ja<strong>co</strong>bs, N.O. CCT 83/2008, waar<br />
besluit is dat alle gades in ‘n poligame Moslem huwelik geregtig is om intestaat<br />
te erf van hul oorlede gade. Watter bewys kan aanvaar word om sodanige<br />
huwelik te bewys?<br />
Besluit ‘n Beëdigde verklaring deur die langslewende gade, tesame met enige ander<br />
ondersteunende dokumentasie soos vasgestel deur die registrateur van aktes,<br />
moet as bewys van erfgename aanvaar word - (RKB46/2006). 25<br />
Bewys van (siviele) huwelike - voormalige TBVC state<br />
Vraag Baie Grondbriewe is geregistreer in die naam van slegs een gade en met die<br />
daaropvolgende oordrag (byvoorbeeld artikel 18(3) transport na die<br />
langslewende gade), moet bewys van die huwelik ingedien word. In die<br />
afwesigheid van ‘n huweliksertifikaat, watter dokumentasie kan as bewys van<br />
die huwelik aanvaar word?<br />
Besluit ‘n Beëdigde verklaring deur beide gades, alternatiewelik deur die<br />
langslewende gade in sodanige huwelik. Sodanige beëdigde verklaring mag<br />
ook aanvaar word met betrekking tot enige akte of dokument sonder ‘n<br />
opstelklousule, soos vereis kragtens artikel 15 van die Registrasie van<br />
Akteswet - (RKB33/2009, soos gewysig deur RKB23/2010).<br />
Oordrag ten gunste van minderjarige kinders en onderhoudseis namens minderjarige<br />
kinders<br />
Vraag Somtyds gebeur dit dat ‘n testament heeltemal verander word deur ‘n<br />
onderhoudseis deur die voog wat op die Meester se kantoor bedien is,<br />
gedurende die likwidasie van die boedel, in terme van die Kinderwet 38 van<br />
2005. Watter dokumentêre bewys moet ingedien word met ‘n boedeloordrag<br />
of ‘n artikel 40 van die Boedelwet endossement ten gunste van die<br />
minderjarige kinders, onstaande uit ‘n onderhoudseis teen die ouer se boedel?<br />
Sal die artikel 42(1) van die Boedelwet transportbesorgersertifikaat voldoende<br />
wees?<br />
Besluit Ja, artikel 42(1) van die Boedelwet transportbesorgersertifikaat sal voldoende<br />
wees. Die causa van die akte / aansoek moet al die feite uiteensit -<br />
(RKB55/2008).<br />
Paragraaf 5.5 Ontnemingsklousule<br />
Ontneming van bestorwe boedels<br />
Vraag Moet die bestorwe boedel of die eksekuteur in sodanige boedel ontneem word<br />
in die ontnemingsklousules vir boedeltransporte?<br />
Besluit Die bestorwe boedel, en nie die eksekuteur van die bestorwe boedel nie, moet<br />
ontneem word in terme van regulasie 50(2)(c)- (RKB 29/2005).<br />
25 RKB 46 van 2006, wat ‘n hofbevel as bewys van ‘n Moslem huwelik vereis het is met hierdie besluit herroep.<br />
Ander bewys sal byvoorbeeld ‘n sertifikaat van die Moslem Regterlike Raad wees.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 27
Paragraaf 6.1 Artikel 45(1) endossement<br />
Testamentêre Voorwaardes<br />
Vraag Behoort die aansoek in terme van artikel 45 onderhewig gemaak te word aan<br />
die testamentêre voorwaardes, indien enige op ‘n uitgebreide basis (in<br />
extenso), of is ‘n blote verwysing na die voorwaarde voldoende?<br />
Besluit Nee. ‘n Kort verwysing na die voorwaardes in die testament is aanvaarbaar -<br />
(RKB14/2006).<br />
Paragrawe 6.2 & 6.3 Artikels 39(2) en 39(3) endossemente<br />
Toepassing van endossemente op artikel 18(3) boedels<br />
Vraag Stem Konferensie saam dat dit nie moontlik is om aansoek te doen vir<br />
endossemente kragtens artikel 39(2) en 39(3) van die Boedelwet op titelaktes<br />
waar die boedel geadministreer word in terme van artikel 18(3) van die<br />
Boedelwet 66 van 1965 nie?<br />
Besluit Dit is nie toelaatbaar nie. Die bepalings van artikels 39(2) en 39 (3) van Wet<br />
66 van 1965 verwys slegs na ‘n eksekuteur. Indien die Meester egter ‘n<br />
direktief gee dat ‘n buitensporige swaar las bestaan of dat daar<br />
ongeidentifiseerde erfgename in die artikel 18(3) boedel is, en die registrateur<br />
versoek om soortgelyke bepalings as dié vervat in artikel 39, toe te pas, sal<br />
registrateurs uitvoering aan sodanige direktief gee - (RKB51/2009) dat<br />
Aansoek kragtens artikel 39(3) van die Boedelwet 66 van 1965, waar daar op eiendom<br />
beslag gelê is<br />
Vraag Is die registrasie van ‘n aansoek kragtens artikel 39(3) van Wet 66 van 1965<br />
toelaatbaar waar daar op eiendom beslag gelê is?<br />
Besluit Ja, aangesien artikel 39(3) van Wet 66 van 1965 nie ‘n registrasiehandeling is<br />
nie – (RKB44/2012).<br />
Paragraaf 6.4 Artikel 40 endossement<br />
Uitklaringsertifikaat<br />
Vraag Moet daar op ‘n uitklaringsertifikaat aangedring word wanneer ‘n aansoek in<br />
terme van artikel 40 van die Boedelwet gebring word?<br />
Besluit Nee. In terme van die bewoording van artikel 118 van die Plaaslike Bestuur<br />
Munisipale Sisteme Wet 32 van 2000 moet daar op ‘n uitklaringsertifikaat<br />
aangedring word by die oordrag van eiendom. Artikel 40 stel nie die oordrag<br />
van eiendom daar nie - (RKB39/2005).<br />
Beëindiging van mortis causa trust voordat endossement aangebring is<br />
Vraag 1) Waar ‘n mortis causa trust beëndig is, voordat die artikel 40<br />
endossement aangebring is, kan grond direk in die name van die<br />
begunstigdes oorgedra word?<br />
2) Verder, mag sodanige begunstigde ‘n herverdelingsooreenkoms<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 28
aangaan?<br />
Besluit 1) Ja.<br />
2) Ja. Sien artikel 14(1)(b)(i) en RKB3/1954 soos bevestig deur<br />
RKB1/1969 - (RKB47/2008).<br />
Naam van mortis causa trust<br />
Scenario Johan Marais is die testateur en bemaak eiendom aan die Mia Marais<br />
Testamentêre Trust en die Magdel Marais Testamentêre Trust. Verskillende<br />
eiendomme word bemaak aan die twee trusts. Oordrag het plaasgevind in die<br />
name van die twee trusts onderskeidelik by wyse van formele transporte en nie<br />
in terme van artikel 40 van die Boedelwet nie. Die Meester het die trust as die<br />
Johan Marais Testamentêre Trust (vir die voordeel van Mia en Magdel)<br />
geregistreer en nie die Mia Marais Testamentêre Trust of die Magdel Marais<br />
Testamentêre Trust nie.<br />
Vraag 1) In die geval waar die testateur name aan die testamentêre trusts gee<br />
(dit is die Mia Marais Testamentêre Trust of die Magdel Marais<br />
Testamentêre Trust), kan die Meester ‘n testamentêre trust onder ‘n<br />
ander naam (dit is Johan Marais Testamentêre Trust) registreer?<br />
2) Hoe moet oordrag geskied? Is artikel 40 van die Boedelwet verpligtend<br />
of kan ‘n formele oordrag plaasvind?<br />
3) Indien die Meester ‘n magtigingsbrief uitgereik het ten gunste van die<br />
Johan Marais Trust, kan oordrag na hierdie trust plaasvind?<br />
4) Sal ‘n artikel 4(1)(b) regstelling toegelaat word om die korrekte posisie<br />
weer te gee?<br />
Besluit 1) Ja, dit kan geregistreer word. Sien RKB11/1995.<br />
2) Artikel 40 is verpligtend.<br />
3) Nee. Die Meester onderskei tussen die twee begunstigdes.<br />
4) ‘n Artikel 4(1)(b) is toelaatbaar - RKB54/2008).<br />
Titelakte verkeerdelik geëndosseer kragtens artikel 40 van Wet 66 van 1965<br />
Vraag Eiendom is in ‘n testament aan ‘n bestaande trust bemaak. Die titelaktes was<br />
verkeerdelik geëndoseeer kragtens artikel 40 van die Boedelwet in plaas van<br />
die registrasie van ‘n formele transport na die trust. 26 Hoe kan dit reggestel<br />
word?<br />
Besluit Die eksekuteur 27 in die boedel moet ‘n formele transport doen, waarin die<br />
volledige besonderhede van die verkeerde endossement kragtens artikel 40 in<br />
die causa uiteengesit word - (RKB52/2009).<br />
Paragraaf 7.7 Beperking op minderjarige se belange - art. 80<br />
Afstanddoening van voorrang van vruggebruik<br />
26<br />
Artikel 40 is slegs van toepassing op tot ‘n mortis causa trust en nie ‘n inter vivos trust soos wat die geval hier<br />
was nie.<br />
27<br />
Aangesien artikel 40 nie ‘n registrasie-endossement is nie, moet die eksekuteur oordrag gee.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 29
Vraag Moet daar aan die bepalings van artikel 80 van die Boedelwet voldoen word<br />
waar ‘n minderjarige afstand doen van voorrang van sy/haar vruggebruik ten<br />
gunste van ‘n verbandhouer?<br />
Besluit Ja, dit kom neer op ‘n vervreemding van onroerende eiendom en daar moet<br />
aan die bepalings van artikel 80 voldoen word - (RKB51/2006).<br />
Aangaan van ‘n herverdelingsooreenkoms deur minderjarige<br />
Vraag Kragtens ‘n bespreking met die Hoof Meester, is die bepalings van artikel 80<br />
van die Boedelwet nie van toepassing op herverdelingsooreenkomste<br />
(aangegaan deur ‘n minderjarige waar die onroerende eiendom wat aan die<br />
minderjarige behoort die onderwerp van die herverdeling vorm) 28 nie. Behoort<br />
RKB 48 van 2008 en 11 van 2009 nie nou teruggetrek te word nie?<br />
Besluit Artikel 80 van die Boedelwet 66 van 1965 vind nie toepassing nie.<br />
RKB48/2008 en 11 van 2009 word hiermee teruggetrek – (RKB30/2010).<br />
Meesterskennisgewings<br />
Vraag Waar daar ‘n Meesterskennisgewing (interdik) genoteer is dat ‘n minderjarige<br />
‘n belang in eiendom het en sodanige eiendom aan enige persoon anders as<br />
die minderjarige getransporteer word, hoe moet daar met die<br />
Meesterskennisgewing gehandel word?<br />
Besluit Indien daar ‘n artikel 42(2) sertifikaat of toestemming deur die Meester is, sal<br />
die aktekantoor die Meesterskennisgewing verwyder op die veronderstelling<br />
dat die Meester kennis geneem het van die minderjargige se belang –<br />
(RKB50/2011).<br />
Kommentaar Waar ‘n minderjarige ‘n erfgenaam is, sal die Meester kennis van hierdie feit<br />
aan die aktekantoor gee ten einde die beskerming van die belange van die<br />
minderjarige te verseker. In sommige aktekantore, word hierdie<br />
kennisgewings egter nie meer vanaf die Meester ontvang nie.<br />
Paragraaf 8 Diverse aangeleenthede<br />
Artikel 18(3) van die Boedelwet<br />
Vraag Kan ‘n verteenwoordiger wat in terme van artikel 18(3) aangestel is, eiendom<br />
skenk?<br />
Besluit Nee. Daar word geen goedkeuring in die Boedelwet Nr 66 van 1965 verleen<br />
aan ‘n verteenwoordiger om eiendom te skenk nie. - (RKB38/2005).<br />
Vraag Waar ‘n verteenwoordiger onroerende eiendom uit ‘n boedel, die<br />
administrering waarvan hy aangestel is, verkoop vir ‘n koopprys van meer as<br />
R125 000,00, rus die onus op die registrateur om op magtiging deur die<br />
Meester vir sodanige verkoping aan te dring?<br />
Besluit Ja. Die aktekantoor sal nie ‘n oordrag van onroerende eiendom uit artikel<br />
18(3) boedels toelaat, sonder die skriftelike toestemming van die Meester nie -<br />
soos per instruksie vanaf die Meesterskantoor - (RKB2/2003 en RKB3/2003<br />
word deur RKB46/2008 herroep en vervang).<br />
Bewys van adiasie / repudiasie<br />
Vraag Wie het die bevoegdheid om te adieer of te repudieer in terme van ‘n<br />
28 Die deel in kursief is deur skrywer hiervan ingevoeg om die vraag meer duidelik te maak, in lig van die vorige<br />
vraag wat gevra is, en waarvan die besluit teruggetrek is.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 30
gesamentlike testament, indien die langslewende gade sterf voordat die opsie<br />
uitgeoefen is?<br />
Besluit Die bevoegdheid om te adieer of te repudieer vestig in die erfgename en nie in<br />
die eksekuteur nie - Eyssel and Another v Barnes NO and Others<br />
(ongerapporteerde saak 3617/1992 (Hooggeregshof NPA)) - (RKB29/2008).<br />
Artikel 14 - bates in ‘n gemeenskaplike boedel<br />
Vraag Waar eiendom ‘n bate in ‘n gemeenskaplike boedel vorm en beide gades<br />
opeenvolgend sterf maw een jaar na mekaar, mag die eksekuteurs in beide<br />
gades se boedels die eiendom verkoop of moet daar aan artikel 14 voldoen<br />
word?<br />
Besluit Artikel 14 is van toepassing. Daar moet eerste met die boedel van die<br />
eersterwende gehandel word. Daarna kan die eksekuteur in die boedel van<br />
die laassterwende gade die eiendom transporteer - (RKB12/2009). Hierdie<br />
besluit is gewysig, sien die besluit direk hieronder, RKB21/2010.<br />
RKB 12/2009: Artikel 14 van die Registrasie van Akteswet<br />
Vraag RKB 12 van 2009 moet teruggetrek word of die besluit moet gewysig word om<br />
te bepaal dat daar slegs aan artikel 14 van Wet 47 van 1937 voldoen moet<br />
word in die geval van testate or intestate vererwing. 29<br />
Besluit RKB 12 van 2009 word hiermee gewysig om as volg te lees:<br />
Waar eiendom ‘n bate in ‘n gemeenskaplike boedel vorm en beide gades<br />
agtereenvolgend sterf, dit is binne een jaar van mekaar, mag die eksekuteurs<br />
in beide gades se boedels die eiendom verkoop, of moet daar aan artikel 14<br />
voldoen word?<br />
Besluit Ja, die eksekuteurs in beide gades se boedels mag gesamentlik die eiendom<br />
verkoop. ’n Verkoop deur beide eksekuteurs is nie ‘n oortreding van artikel 14<br />
nie - (RKB21/2010).<br />
Herroeping van erfenis deur eksekuteur<br />
Vraag Het ‘n eksekuteur die bevoegdheid om ‘n erfenis wat aan ‘n erfgenaam<br />
behoort, te herroep?<br />
Besluit Nee – (RKB59/2010).<br />
Uitleg van die bepalings van ‘n testament<br />
Vraag By die administrasie van boedels is die uitleg van die reg aangaande<br />
opvolging en testamente die funksie van die eksekuteur, Meester of die Hof.<br />
Kan die aktekantoor sodanige uitleg bevraagteken wanneer die likwidasie en<br />
distribusie rekening vir inspeksie ter insae gelê het sonder enige besware?<br />
Besluit Ja, sien RKB4/2010 30 wat mutatis mutandis op intestate erfopvolging van<br />
toepassing is – (RKB51/2011).<br />
Passering van verband deur eksekuteur<br />
Vraag Mag ‘n verband deur die eksekuteur/verteenwoordiger van ‘n bestorwe boedel<br />
gepasseer word?<br />
Besluit Ja op voorwaarde dat dit deur die testament gemagtig word. Indien nie deur<br />
die testament gemagtig nie, sal die eksekuteur ‘n hofbevel benodig alvorens<br />
hy/sy ‘n verband sal kan passer, behalwe indien die verband vir doeleindes<br />
29<br />
Met ander woorde, nie waar ‘n oordrag kragtens ‘n verkoop betrokke is nie, maar slegs as gevolg van<br />
vererwing.<br />
30<br />
RKB4/2010: RKB 35 van 1955 moet teruggetrek word aangesien die besluit aangeneem was voor die<br />
promulgering van die Boedelwet 66 van 1965.<br />
Besluit: Nee, RKB35/1955 word bevestig. Dit is die plig van die Registrateur om te verseker dat die transaksie<br />
wat geregistreer staan te word in ooreenstemming met die bepaling van die testament is.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 31
van die betaling van boedelbelasting is waarvoor die boedel verantwoordelik<br />
is. In laasgenoemde geval, is die Meester se toestemming voldoende. Sien<br />
‘Law and Practice of the Administration of Estates’ deur Meyerowitz –<br />
(RKB23/2012).<br />
Afstanddoening van beperkte belang<br />
Vraag Waar boedelsamesmelting en adiasie plaasgevind het, mag die persoon wat<br />
die bepalings van die testament geadieer het, gelyktydig met die oordrag van<br />
die onroerende eiendom na die erfgenaam, van sy/haar beperkte belang in die<br />
saamgemelte eiendom afstand doen?<br />
Besluit Ja, sien Rampathy v Krumm NO and Others 1978 (4) SA 935 –<br />
(RKB24/2012). 31<br />
Magte van eksekuteurs om oordrag te gee<br />
Vraag Waar ‘n maatskappy wat slegs een direkteur het, gedurende die leeftyd van<br />
die alleen direkteur, grond verkoop het en die grond nou oorgedra moet word,<br />
wie het die bevoegdheid om sodanige oordrag te passeer? Die<br />
maatskappywet is nie duidelik hieroor nie.<br />
Besluit Die eksekuteur kan nie oordrag passeer nie. ‘n Nuwe direkteur sal aangestel<br />
moet word om die registrasiehandeling uit te voer – (RKB25/2012).<br />
Datum van transaksie waar samesmelting en adiasie plaasvind<br />
Vraag Kragtens die Hereregtehandleiding uitgereik deur SAID, is daar groot<br />
onsekerheid rakende die datum van die transaksie waar samesmelting en<br />
adiasie of repudiasie plaasvind in gevalle van testate en intestate erfopvolging.<br />
Wat is die “datum van die transaksie”?<br />
Besluit Die datum van afsterwe (dood) van die testateur sal die datum van die<br />
transaksie wees – (RKB27/2012).<br />
31 In die causa van die oordrag, moet die volle feite vermeld word, met ander woorde … nademaal adiasie<br />
plaasgevind het en nademaal die eiendom aan ‘n vruggebruik onderhewig is en nademaal daar van die<br />
vruggebruik afstand gedoen is…<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 32
Hoofstuk 8 - Verdelingstransporte<br />
Paragraaf 3 Die volmag vir verdelingstransporte<br />
Skepping van serwituut in volmag<br />
Scenario A & B is mede-eienaars van twee aparte stukke grond, Erf 1 and Erf 2. A & B<br />
besluit om die grond te verdeel en in terme van die verdelingsooreenkoms is A<br />
geregtig op Erf 1 en B geregtig op Erf 2. Ten einde die verdeling gelykop te<br />
maak, verleen A ‘n persoonlike serwituut (vruggebruik) oor sy gedefinieerde<br />
eiendom aan B.<br />
Vraag Hoe moet hierdie serwituut geskep word? Kan dit geskep word in die<br />
verdelingstransport of moet dit notarieël geskep word?<br />
Besluit Dit kan in die volmag vir die verdelingstransport geskep word - (artikel26(2)(d))<br />
- RKB9/2006 en RKB37/2005).<br />
Verdeling van grond geregistreer in die naam van ‘n oorledene - regulasie 52(1) van<br />
Wet 47 van 1937<br />
Vraag Indien by die verdeling van grond, die onderverdeelde aandele geregistreer is<br />
in die naam van ‘n oorledene of in sy/haar boedel of in die langslewende gade,<br />
sal die registrateur van aktes, indien sodanige aandeel bemaak is, nie slegs<br />
die toestemming van die Meester kragtens artikel 53 van die Boedelwet 1913,<br />
namens die erfgename en legatarisse wie minderjariges mag wees vereis nie,<br />
maar ook dokumentêre bewys tot sy/haar bevrediging dat daar op die<br />
verdeling gedurende die leeftyd van die testateur ooreengekom is.<br />
Sal die toestemming van die Meester vereis word waar die oorledene ná 1<br />
Oktober 1967 gesterf het? Selfs met die dokumentêre bewys dat daar op die<br />
verdeling gedurende die leeftyd van die testateur ooreengekom is? Die<br />
Boedelwet vereis nie die Meester se toestemming nie. Slegs indien die<br />
oorledene voor 1 Oktober 1967 gesterf het word die Meester se toestmeming<br />
kragtens artikel 53 van die herroepde Boedelwet van 1913 vereis.<br />
Besluit Die toestemming van die Meester word vereis (sien Prinsloo v Swart en<br />
Andere 1965 (3) 686 op 689 (OPA)) - (RKB30/2009).<br />
Paragraaf 8 – Verdeling van grond onderhewig aan ‘n fidei<strong>co</strong>mmissum<br />
Verdeling van grond onderhewig aan Fidei<strong>co</strong>mmissum: Toestemming van kurator van<br />
insolvente fideikommisêre erfgenaam<br />
Vraag Kragtens artikel 30 van Wet 47 van 1937 moet die kurator toestem tot die<br />
verdeling van grond indien die fideikommissêre erfgenaam insolvent is.<br />
Kragtens die woordomskrywing van “eiendom” in artikel 2 van die<br />
Insolvensiewet 24 van 1936, beteken “eiendom” roerende of onroerende<br />
eiendom en word die daaropvolgende belang van ‘n fidei<strong>co</strong>mmissarius<br />
erfgenaam in die eiendom uitgesluit. Die fideikommissêre erfgenaam word nie<br />
erken as die eienaar van die eiendom nie. Moet die toestemming van die<br />
kurator vereis word indien die bepalings van artikel 2 van die Insolvensiewet in<br />
ag geneem word?<br />
Besluit Ja. Die toestemming van die kurator namens die fideikommissêre erfgenaam<br />
moet kragtens artikel 30 van Wet 47 van 1937 verkry word – (RKB31/2012).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 33
Hoofstuk 9 - Sertifikate van geregistreerde titel<br />
Paragraaf 1 Artikel 34 SGT vir ‘n mede-eienaar se onverdeelde aandeel<br />
Artikel 34(1A): Gemeenskaplike boedels<br />
Vraag Sal dit ‘n oortreding van artikel 34(1A) van die Akteswet wees indien partye<br />
getroud binne gemeenskap van goed met mekaar aansoek doen vir ‘n<br />
sertifikaat van geregistreerde titel vir ‘n breukdeel van ‘n aandeel in die<br />
eiendom waarvan hulle die eienaar is?<br />
Besluit Nee, dit is nie ‘n oortreding waar hulle gesamentlik ‘n breukdeel van die<br />
onverdeelde aandeel in die eiendom bekom nie – (RKB25/2011).<br />
Paragraaf 5 Artikel 38 SGT om verlore akte te vervang<br />
Artikel 38(3)<br />
Vraag In terme van artikel 38(3), moet ‘n konsep van die voorgestelde sertifikaat vir<br />
inspeksie ter insae lê. Wat as die sertifikaat ingedien en verwerp word as<br />
gevolg van verkeerde voorwaardes ens.? Moet dit weer vir inspeksie ter insae<br />
lê? Indien nie, wat is die nut om ‘n konsep sertifikaat beskikbaar te stel vir<br />
inspeksie in die eerste plek?<br />
Besluit Die sertifikaat moet ingedien word vir ondersoek slegs nadat dit ter insae gelê<br />
het vir inspeksie en na die verstryking van die ses weke tydperk.<br />
Heradvertering in die geval van verkeerde voorwaardes wat die regte van<br />
derde partye mag affekteer val binne die diskresie van die registrateur van<br />
aktes - (RKB13/2006).<br />
Artikel 38: Opgradering van titelverwysing in verbande<br />
Vraag Die titelakte verwysing van die titelakte in die eiendomsbeskrywing van<br />
verbande moet opgedateer word tydens die uitreiking van ‘n titel kragtens<br />
artikel 38 van die Registrasie van Akteswet. Behoort alle verbande nie vir<br />
endossering ingedien te word om die titelverwysing daarin op te dateer nie?<br />
Besluit Ja, die verbande wat oor die eiendom geregistreer is, moet ingedien word<br />
wanneer ‘n titel kragtens artikel 38 uitgereik word – (RKB33/2010).<br />
Artikel 38 en regulasie 68 van die Registrasie van Akteswet: Verlore bladsye<br />
Vraag Artikel 38 handel nie met verlore bladsye nie en regulasie 68 handel met<br />
verlore of vernietigde titlebewyse. Hoe handel mens met ‘n onvolledige titel of<br />
verband. Voorbeelde:<br />
a) ‘n Bladsy in die titelakte van die kliënt se afskrif en die aktekantoorafskrif is<br />
verlore.<br />
b) Die aanhangsel van ‘n deelverband in die kliënt se afskrif en die<br />
aktekantoor afskrif bevat nie al die bladsye nie.<br />
Besluit<br />
a) Artikel 38 van die Registrasie van Akteswet moet toegepas word.<br />
b) Met betrekking tot verbande, moet daar aan die bepalings van regulasie<br />
68(11A) voldoen word en ‘n vervangende verband moet geregistreer<br />
word. Alternatiewelik, moet die aangeleentheid na die hof verwys word<br />
– (RKB34/2010)<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 34
Paragraaf 8 Sertifikaat van verenigde titel - artikel 40<br />
Serwituut uitgelaat op konsolidasiekaart<br />
Vraag Indien ‘n serwituut aangedui word op ‘n onderverdelingskaart van ‘n gedeelte<br />
en sodanige gedeelte word daarna gekonsolideer met die weglating van<br />
daardie serwituut op die konsolidasiekaart, moet die konsolidasiekaart terug<br />
verwys word na die landmeter-generaal vir wysiging?<br />
Besluit Ja. Die konsolidasiekaart moet terug verwys word na die LG vir wysiging<br />
(regstelling) - (RKB37/2006).<br />
Artikel 40(1)(d) - Twee plase en ‘n nedersetting word gekonsolideer om ‘n plaas te<br />
vorm<br />
Vraag In terme van artikel 40(1)(d) mag eiendom gekonsolideer word indien dit in<br />
dieselfde grondregister geregistreer is. Is ‘n konsolidasie registreerbaar waar<br />
die een eiendom ‘n plaas is en die ander ‘n nedersetting of landbouhoewe en<br />
die LG kaarte is deur die landmeter-generaal goedgekeur?<br />
Besluit Ja, op voorwaarde dat die verskillende komponente na dieselfde grondregister<br />
omgeskakel is - (RKB18/2005).<br />
Koppelingsvoorwaardes<br />
Vraag Waar twee stukke grond gekonsolideer word en die komponente onderhewig<br />
is aan ‘n koppelingsvoorwaarde, hoe moet daar met hierdie voorwaarde<br />
gehandel word?<br />
Besluit Artikel 68 is nie van toepassing nie. Die voorwaarde moet in die sertifikaat van<br />
verenigde titel opgeneem word en die registrateur moet die sertifikaat van<br />
verenigde titel endosseer met betrekking tot die verval van die<br />
koppelingsvoorwaarde. Die houer van die reg moet egter toestem tot die<br />
uitreiking van die sertifikaat van verenigde titel - (RKB21/2008).<br />
Artikel 40: Konsolidasie van eiendomme geleë in verskillende plaaslike owerhede<br />
Vraag Mag twee aangresende stukke grond, wat aan al die vereistes van artikel 40<br />
voldoen gtekonsolideer word indien hulle binne verskillende plaaslike<br />
owerhede geleë is?<br />
Besluit Ja, dit kn gedoen word, aangesien dit nie ‘n orotreding van artikel 40 van Wet<br />
47 van 1937 daarstel nie – (RKB26/2011).<br />
Artikel 20 van die Opmetingswet 8 van 1997<br />
Vraag Die grootte van eiendomme verskil dikwels wanneer konsolidasies en<br />
onderverdelings geregistreer word, byvoorbeeld waar ‘n gekonsolideerde<br />
eiendom onderverdeel word en die onderverdeelde gedeeltes se totale grootte<br />
effens verskil van die grootte in die titel. Vir baie jare was dit aanvaarde<br />
praktyk dat waar die verskille gering is, die aktekantoor nie die aktes verwerp<br />
nie, aangesien die Landmeter-general erken het dat daar ‘n sekere<br />
persentasie afwyking toegelaat behoort te word gesien in lig van die feit dat by<br />
her-opmeting dit verduidelik kan word. Kan Konferensie riglyne in hierdie<br />
verband neerlê?<br />
Besluit Die grootte verskaf op ‘n kaart is die verantwoordelikheid van die Landmetergeneraal<br />
en nie diѐ van die registrateur van aktes nie – (RKB48/2011).<br />
Kommentaar Met ander woorde die aktekantoor sal nie die grootte van die eiendomme<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 35
onder hierdie omstandighede bevraagteken nie.<br />
Paragraaf 9 SGT vir ‘n gedeelte van grond - artikel 43<br />
Paragraaf 9.3 Voorvereistes vir uitreiking van Artikel 43 sertifikate<br />
Onderverdelingsvoorwaardes geëndosseer op volmag / aansoek vir onderverdeling<br />
Vraag Moet die Registrateur aandring op ‘n regulasie 38 sertifikaat kragtens<br />
Ordonnansie 15 van 1986, sowel as die toestemming tot onderverdeling vanaf<br />
die plaaslike bestuur, by die onderverdeling van ‘n erf?<br />
Besluit Ja, die regulasie 38 sertifikaat sowel as die toestemming tot onderverdeling<br />
kragtens artikel 92 van Ordonnansie 15 van 1986 moet ingedien word.<br />
Laasgenoemde is nodig ten einde vas te stel of daar registreerbare<br />
voorwaardes is wat geskep of vorentoe gebring moet word – (RKB33/2012).<br />
Uitklaringsertifikaat vir die restant van die grond<br />
Scenario Waar ‘n gedeelte van grond alreeds as ‘n entiteit geregistreer is, word die<br />
uitklaringsertifikaat vir die restant van die grond ingedien. Toe die<br />
uitklaringsertifikaat vir daardie spesifieke gedeelte versoek word, beweer die<br />
transportbesorger dat die stadsraad se rekords nog nie opgedateer is nie en<br />
dat sodanige gedeelte nog nie op hul rekords verskyn nie en het die stadsraad<br />
derhalwe ‘n uitklaringsertifikaat vir die restant uitgereik. Die transportbesorger<br />
beweer verder dat stadsrade nie bereid is om ‘n sertifikaat te verskaf tot die<br />
effek dat sodanige geregistreerde gedeelte nie op hulle rekords aangetoon<br />
word nie.<br />
Vraag Kan die uitklaringsertifikaat van die restant aanvaar word in sodanige geval,<br />
tesame met die sertifikaat deur die transportbesorger dat sodanige gedeelte<br />
nie op die rekords van die stadsraad verskyn nie en dat die ingediende<br />
uitklaringsertifikaat die gedeelte dek?<br />
Besluit ‘n Uitklaringsertifikaat vir die resterende gedeelte, vergesel deur ‘n<br />
verduidelikende brief vanaf die stadraad tot die effek dat sodanige<br />
uitklaringsertifikaat die grond wat getransporteer staan te word dek, kan<br />
aanvaar word. - (RKB36/2006).<br />
Verbod teen onderverdeling<br />
Vraag Waar grond onderverdeel word maar geen addisionele stuk grond geskep<br />
word nie, is die titelvoorwaarde wat onderverdeling verbied van toepassing in<br />
hierdie geval waar die onderverdeelde gedeelte gelyktydig gekonsolideer<br />
word?<br />
Besluit Die registrateur van aktes sal nie hierdie onderverdeling toelaat nie, aangesien<br />
daar nie wettiglik daarvoor voorsiening gemaak word nie. Die titelvoorwaardes<br />
wat onderverdeling verbied, sonder die opsie van ‘n toestemming, sal eers<br />
voor die onderverdeling verwyder moet word - (RKB43/2009).<br />
Huurpag<br />
Vraag Artikel 56(3) van die Wet op Ontwikkeling van Swart Gemeenskappe 4 van<br />
1984 bepaal dat ‘n dorpsontwikkelaar ‘n reg op huurpag mag verleen sonder<br />
om eers ‘n sertifikaat van geregistreerde titel met betrekking tot die betrokke<br />
grond te bekom. In analogie hierop, mag ‘n dorpsontwikkeaar ‘n huurpag<br />
uitreik ten opsigte van ‘n gedeelte van ‘n erf wat op ‘n algemene plan<br />
aangetoon word, sonder om eers ‘n sertifikaat van geregistreerde titel vir die<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 36
moedereiendom te bekom?<br />
Besluit Nee. ‘n Sertifikaat van titel moet eers bekom word – (RKB84/2010).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 37
Hoofstuk 10 - Dorpstigting<br />
Paragraaf 3 Dorp op ‘n gedeelte van ‘n stuk grond<br />
Artikel 46(4) en Artikel 43 Sertifikaat van Dorpstitel<br />
Vraag Is die uitneem van ‘n sertifikaat van dorpstitel in terme van artikel 46(4)<br />
verpligtend of is ‘n sertifikaat van geregistreerde titel in terme van artikel 43<br />
ook toelaatbaar indien die grond waarop die dorp uitgelê staan te word slegs ‘n<br />
gedeelte van ‘n bestaande stuk grond uitmaak?<br />
Besluit Beide is aanvaarbaar - (RKB16/2006).<br />
Paragraaf 4 Dorp uitgelê op twee of meer stukke grond<br />
Vraag Mag drie verskillende eienaars wat drie verskillende eiendomme apart besit,<br />
een dorp open op al drie hierdie eiendomme (maw een algemene plan is<br />
goedgekeur waarop die dorpsgebied uitgelê op al drie eiendomme, aangedui<br />
word)?<br />
Besluit Dit word nie toegelaat nie. Die bepalings van artikel 22 van die Registrasie<br />
van Akteswet 32 kan nie toegepas word waar die restant van die dorp oorgedra<br />
moet word nie. Die eienaars het ook nie locus standi om sodanige dorp te<br />
open met betrekking tot die eiendomme wat nie aan hulle behoort nie -<br />
(RKB34/2009).<br />
RKB 34 van 2009: Een dorp op meer as een eiendom<br />
Vraag Mag ‘n dorp ge-open word op meer as een eiendom wat deur verskillende<br />
eienaars besit word, in gevalle waar die dorpsaansoek goedgekeur was voor<br />
die inwerkingtreding van RKB34 van 2009, welke besluit sodanige opening<br />
verbied?<br />
Besluit Nee, RKB 34 van 2009 vind toepassing – (RKB14/2011).<br />
Paragraaf 8 Transport van ‘n hele dorp of van ‘n gedeelte daarvan<br />
Transport van die restant van ‘n dorp<br />
Vraag Sal ‘n formele transport vir die restant van ‘n dorp toegelaat word, waar slegs<br />
strate in sodanige dorp oorbly?<br />
Besluit Nee, ‘n formele transport kan nie gebruik word nie. Artikel 31 van die<br />
Registrasie van Akteswet moet gebruik word - (RKB35/2009). 33<br />
Paragraaf 9 Diverse aangeleenthede<br />
Eskom serwitute - bykomende regte<br />
Vraag Met betrekking tot die oordrag van erwe vanaf ‘n dorpstitel, gebeur dit dikwels<br />
dat, as gevolg van die ligging van die erf, sodange erf nie wees ligging<br />
onderhewig aan die bykomende regte van Eskom serwitute kan wees nie. Is<br />
dit steeds nodig om sodanige voorwaardes in die nuwe transportakte vorentoe<br />
te dra?<br />
Besluit Ja, tensy die houer van die serwituut dokumentêre bewys verskaf dat hy van<br />
32 Kragtens artikel 22(1) mag twee of meer persone wat elkeen verskillende stukke grond in eiendom het nie<br />
daardie stukke grond aan een of meer persone transporteer met dieselfde transportakte nie, tensy sodanige<br />
transport deur ‘n regsbepaling of ‘n hofbevel gemagtig is nie.<br />
33 Tensy sodanige strate erfnommers het of ‘n straatsluiting gedoen word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 38
die bykomende regte op die betrokke grond afstand doen - (RKB47/2006).<br />
Artikel 82 van die Ordonnansie op Dorpe en Dorpsbeplanning 15 van 1986 (TVL)<br />
Vraag Kragtens artikel 82 van Ordonnansie 15 van 1986, sal die registrateur nie ‘n<br />
transportakte van ‘n erf in ‘n dorp registreer, totdat die plaaslike bestuur binne<br />
wie se jurisdiksiegebied die dorp geleë is gesertifiseer het dat dit binne ‘n<br />
tydperk van 3 maande vanaf die datum van die sertifikaat in staat sal wees om<br />
die dienste wat dit ookal mag nodig ag aan die erf te voorsien nie en dat dit<br />
bereid is om ‘n aansoek vir die goedkeuring van ‘n bouplan met betrekking tot<br />
die erf te oorweeg. Die vraag is of daar aan die voormelde artikel voldoen<br />
moet word indien ‘n ontwikkelaar ‘n eenheid in ‘n skema wat op ‘n erf in ‘n dorp<br />
geopen is, wil transporteer en daar nog nie ‘n artikel 82 sertifikaat verskaf is<br />
nie?<br />
Besluit Ja, daar moet aan artikel 82 voldoen word tydens die opening van die<br />
deeltitelskema en die oordrag van eenhede in sodanige skema. Waar ‘n<br />
sertifikaat van geregistreerde titel egter uitgereik word, moet ‘n caveat teen die<br />
betrokke eiendom aangeteken word tot die effek dat by die oordrag van die erf<br />
of die eenhede in die skema deur die ontwikkelaar, daar aan die bepalings van<br />
artikel 82 voldoen moet word – (RKB70/2010).<br />
Koopdatum van eerste oordrag voor proklamasie datum van die dorp<br />
Vraag Kragtens die Ordonnansies, mag grond in ‘n dorp nie verkoop, verruil, verhuur<br />
of op enige manier oor beskik word voor die proklamasiedatum nie. Kan die<br />
eienaar, gebasseer op die Huntrex 148 (Pty) Ltd vs JA van Jaarsveld, saak<br />
217/2010, eiendom verkoop voordat die dorp geproklameer is?<br />
Besluit Daar moet aan die Ordonnansies voldoen word. Alternatiewelik moet ‘n<br />
hofbevel bekom word – (RKB45/2012).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 39
Hoofstuk 11 - Endossemente<br />
Paragraaf 1 Artikel 3(1)(v) endossement<br />
Vraag Waar ‘n eienaar van onroerende eiendom ‘n geslagsveranderingsoperasie<br />
ondergaan het en sy name daarna verander het en ‘n nuwe identiteitsnommer<br />
aan hom/haar toegeken is, hoe moet die nuwe identiteitsnommer teen die<br />
titelakte van die betrokke onroerende eiendom aangeteken word?<br />
Besluit Die bepalings van artikel 3(1)(v) moet toegepas word en dokumentêre bewys<br />
van die nuwe identiteitsnommer moet tesame met die aansoek ingedien word -<br />
(RKB16/2005).<br />
Vraag Gades is buite gemeenskap van goedere getroud. Hulle smelt hul boedels<br />
saam en bemaak hul saamgesmelte boedel aan die langslewende van hulle,<br />
onderhewig aan ‘n fidei<strong>co</strong>mmissum ten gunste van hul kinders. Watter<br />
registrasiehandeling moet plaasvind waar die grond geregistreer is in die naam<br />
van die langslewende gade?<br />
Besluit ‘n Endossement in terme van artikel 3(1)(v) van die Registrasie van Akteswet<br />
moet gedoen word - (RKB31/2008).<br />
Oordrag aan Staatsdepartemente<br />
Vraag Indien ‘n akte van transport geregistreer is en die eiendom is gevestig in die<br />
naam van ‘n staatsdepartement, byvoorbeeld die Departement van Grondsake,<br />
hoe moet die vestiging verander word om die eienaar as die Nasionale<br />
Regering van die Republiek van Suid-Afrika aan te dui? 34<br />
Besluit ‘n Aansoek kragtens artikel 3(1)(v) van die Registrasie van Akteswet wat óf die<br />
Provinsiale Regering óf die Nasionale Regering van die Republiek van Suid-<br />
Afrika aanwys as die eienaar van die eiendom, moet deur ‘n gemagtigde<br />
beampte van die betrokke staatsdepartement gedoen word – (RKB56/2010).<br />
Artikel 10A en 10B van die Behuisingswet 107 van 1997 voorwaardes<br />
Vraag ‘n Transportbesorger het nagelaat om die artikel 10A en 10B van die<br />
Behuisingswet voorwaardes te registreer tydens die oodrag van ‘n eiendom na<br />
die gesubsidieerde koper. Hoe moet hierdie voorwaardes teen die titelakte<br />
geregistreer word?<br />
Besluit TDIe voorwaardes kan geregistreer word deur die indien deur die eienaar van<br />
‘n aansoek kragtens artikel 3(1)(v) van Wet 47 van 1937, tesame met die<br />
nodige bewys – (RKB46/2012). 35<br />
Paragraaf 2 Artikel 4(1)(b) endossement<br />
Wysiging van voorwaardes: bylae vir lang voorwaardes<br />
Vraag RKB 19 van 2009 beveel die indien van ‘n bylae aan in die geval van lang<br />
voorwaardes van titel, wanneer dit onprakties is om die titelakte kragtens<br />
artikel 4(1)(b) van die Registrasie van Akteswet te endosseer. Is dit korrek om<br />
‘n aktekantoorfooi te hef op die bylae van voorwaardes, bloot omdat dit in ‘n<br />
aparte indienomslag ingedien word en die indienomslag ‘n S …. / …. K kode<br />
ontvang?<br />
Besluit Nee, die Bylae van Fooie maak nie vir ‘n aparte fooi in hierdie verband<br />
34<br />
Na die inwerkingtreding van die Grondwet van Suid-Afrika, mag eiendom slegs in die Nasionale of Provinsiale<br />
Regering vestig.<br />
35<br />
Aangesien hierdie statutêre voorwaardes is, hoef dit nie geskep te word nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 40
voorsiening nie. Die bylae van voorwaardes moet in dieselfde indienomslag as<br />
die aansoek ingedien word en slegs een fooi moet gehef word –<br />
(RKB15/2010).<br />
Regstellling van gekanselleerde verbande<br />
Vraag Moet ‘n artikel 4(1)(b) regstelling gedoen word om ‘n fout in ‘n verband reg te<br />
stel, byvoorbeeld ‘n verkeerde erf nommer, spelfout in die naam van die<br />
verbandgewer, anders as die regstelling van die besonderhede van die<br />
verbandhouer, wanneer sodanige verband gekanselleer word.<br />
Besluit Nee, slegs verkeerde besonderhede met betrekking tot die verbandhouer moet<br />
reggestel word - (RKB11/2006).<br />
Wysiging van verband wat gekanselleer staan te word<br />
Vraag Waar ‘n verband gekanselleer moet word, maar by nadere ondersoek blyk dit<br />
dat die verband gepasseer is deur die verbandgewer ten gunste van die<br />
verbandgewer, kan sodanige kansellasie gedoen word deur die korrekte<br />
verbandhouer waar ‘n artikel 4(1)(b) regstelling gebring word deur sodanige<br />
korrekte verbandhouer?<br />
Besluit Bewys aangaande die korrekte posisie in terme van artikle 4(1)(a) van die<br />
Registrasie van AKteswet moet gegee word. Die verband moet dan reggestel<br />
word in terme van ‘n artikel 4(1)(b) aansoek, gebring deur die korrekte<br />
verbandhouer, waarna die gemelde verband gekanselleer moet word. Daar<br />
moet op die toestemming van alle belanghebbende partye aangedring word -<br />
(RKB30/2008).<br />
Registrateur het ‘n diskresie<br />
Vraag ‘n Caveat is teen die naam van A aangeteken tot die effek dat sy naam op<br />
verskillende maniere gespel is in aktes geregistreer in die aktekantoor. A is<br />
egter oorlede en die eksekuteur in sy/haar boedel wil nou oordrag gee van<br />
sommige van die eiendomme geregistreer in die naam van A. Moet ‘n artikel<br />
4(1)(b) aansoek om die fout reg te stel gebring word voor registrasie van<br />
oordrag?<br />
Besluit Die registrateur het ‘n diskresie om die oordrag toe te laat sonder die<br />
regstelling van die fout - (RKB17/2005 en RKB6.23/1999).<br />
Meerdere foute reggestel deur een aansoek<br />
Vraag Moet die woorde “‘n fout” in artikel 4(1)(b) van die Registrasie van Akteswet so<br />
geinterpreteer word dat slegs een fout per aansoek reggestel kan word of is dit<br />
toelaatbaar om meerdere foute met een aansoek reg te stel. Wat as daar<br />
verskillende foute in verskillende titelaktes voorkom?<br />
Besluit Meerdere foute mag met een aansoek reggestel word selfs al is daar<br />
verskillende foute in verskillende titelaktes - (RKB18/2008).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 41
RKB 10 van 2009: Artikel 4(1)(b)<br />
Vraag RKB 10 van 2009 36 word nogsteeds nie eenvormig deur aktekantore toegepas<br />
nie. Óf die praktyk moet uitgespel word óf die aangeleentheid moet in die<br />
vorm van ‘n Hoofregistrateursomsendskrywe aangespreek word.<br />
Besluit ‘n Transportbesorger, nie onder eed nie, behoorlik daartoe gemagtig kragtens<br />
‘n volmag, waarin hy gemagtig word om enigiets te doen wat die eienaar mag<br />
doen, kan die aansoek kragtens artkel 4(1)(b) bring, mits die fout nie<br />
betrekking het op die persoonlike besonderhede van die eienaar nie. In die<br />
laasgenoemde geval, moet die eienaar die aansoek onder eed bring, of die<br />
transportbesorger mag die aansoek bring indien hy behoorlik daartoe gemagtig<br />
is. Dokumentêre bewys moet met betrekking tot die korrekte stand van sake<br />
verskaf word. In die geval van gedwonge verkopings, mag die<br />
eksekuteur/balju/kurator die aansoek bring, nie onder eed nie, en die nodige<br />
dokumentêre bewys rakende die korrekte stand van sake indien –<br />
(RKB20/2010).<br />
Vraag Is dit nodig om op die verbandhouer se toestemming aan te dring waar ‘n<br />
wysiging aan die titelakte nie ‘n negatiewe effek op die verbandhouer se<br />
sekuriteit sal hê nie? Hoe interpreter Konferensie die woorde<br />
“belanghebbende partye” in artikel 4(1)(b)?<br />
Besluit Ja, die verbandhouer se toestemming word altyd vereis kragtens artikel 4(1)(b)<br />
van die Registrasie van Akteswet. ‘n Verbandhouer sal altyd ‘n belang in die<br />
regstelling van die titelakte hê – (RKB32/2010).<br />
Weglating van komponent eiendom uit Sertifikaat van Verenigde Titel<br />
Vraag ‘n Sertifikaat van verenigde titel van drie eiendomme, A, B en C is in 2006<br />
onder T1/2006 geregistreer en die nuwe eiendom word D genoem. In 2009<br />
word op grond van die kaart wat aan T1/2006 aangeheg is, besef dat eiendom<br />
B, tesame met sy onderskeidende voorwaardes nie ingesluit is in die sertifikaat<br />
van verenigde titel nie. Hoe moet hierdie situasie reggestel word?<br />
Besluit Die situasie kan deur ‘n artikel 4(1)(b) aansoek reggestel word -<br />
(RKB31/2009).<br />
Titelvoorwaardes in titelaktes van voormalige TBVC state<br />
Vraag Dorpstigtingsvoorwaardes is weggelaat uit sekere titelaktes van die<br />
voormalige TBVC state toe Grondbriewe geregistreer is. Sodanige<br />
voorwaardes moet in die nuwe transportakte vorentoe gebring word by ‘n<br />
daaropvolgende transport. Vind artikel 4(1)(b) van die Registrasie van<br />
Akteswet toepassing? Indien ja, wie moet die aansoek bring?<br />
Besluit Ja, artikel 4(1)(b) van Wet 47 van 1937 vind toepassing. Die<br />
transportbesorger mag aansoek doen met die toestemming van die eienaar en<br />
36 Vraag In terme van RKB 19 van 2008, mag ‘n transportbesorger aansoek doen vir die regstelling van ‘n<br />
titelakte kragtens artikel 4(1)(b) van die Registrasie van Akteswet. Moet hierdie besluit nie gewysig word om te<br />
lees dat “ ‘n transportbesorger, behoorlik daartoe gemagtig deur die eienaar van die grond” aansoek mag doen<br />
kragtens artikel 4(1)(b) nie?<br />
Besluit Nee. Artikel 4(1)(b) vereis nie ‘n aansoek deur die eienaar van die grond nie. Die eienaar kan<br />
aansoek doen met die toestemming van ander belanghebbende partye. Alternatiewelik kan die<br />
transportbesorger aansoek doen met die toestemming van die eienaar en ander belanghebbende partye. RKB<br />
19 van 2008 word hierby teruggetrek - (RKB10/2009). LET DAAROP DAT rkb10/2009 DEUR rkb1/2011<br />
HERROEP IS.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 42
alle belanghebbende partye - (RKB32/2009).<br />
Artikel 4(1)(b)<br />
Vraag Hoe moet “belanghebbende party” in artikel 4(1)(b) van Wet 47 van 1937<br />
geinterpreteer word, dit is, wie moet as ‘n belanghebbende party beskou word<br />
en die nodige toestemming vir die wysiging van die fout in registrasie gee?<br />
Besluit Dit moet uitgelê word as enige persoon wie se regte deur die regstelling van<br />
die fout geraak mag word – (RKB15/2012).<br />
Verkeerdelike verwydering van voorwaarde kragtens artikel 68(1) en regstelling<br />
daarvan<br />
Vraag Indien ‘n voorwaarde verkeerdelik kragtens artikel 68(1) van Wet 47 van 1937<br />
in plaas van die toepaslike wetgewing (Wet op verwydering van beperkende<br />
voorwaardes) verwyder is, hoe moet hierdie fout hanteer word of reggestel<br />
word?<br />
Besluit Artikel 4(1)(b) van Wet 47 van 1937 moet toegepas word om die voorwaarde<br />
te laat herleef en die teoapslike wetgewing (bv. Wet op vervyderling van<br />
Beperkende Voorwaardes) moet gebruik word vir die verwydering daarvan –<br />
(RKB19/2012).<br />
Paragraaf 4 Artikel 17(4) endossement<br />
Artikel 3(1)(v) endossement - eiendom geregistreer slegs in die naam van die man<br />
voor 1984<br />
Scenario ‘n Eiendom is slegs geregistreer in die naam van die man voor 1984. (Sien<br />
artikel 17(4)(c)).<br />
Vraag Is dit nodig om die titelakte outomaties in terme van artikel 3(1)(v) te<br />
endosseer met betrekking tot die vestiging van die eiendom in die naam van<br />
die man en vrou getroud binne gemeenskap van goed met mekaar?<br />
Besluit Nee, dit is nie nodig om outomaties die titelakte te endoseer nie. Jy kan jou<br />
beroep op Artikel 17(4) - (RKB13/2007).<br />
Paragrawe 8, 9, 10 & 11 - Artikel 45 en 45bis endossemente<br />
Artikels 45 en 45bis endossemente<br />
Vraag Kan artikel 45 en 45bis aansoeke gebruik word waar gades binne<br />
gemeenskap van goed getrou het ná die dood of egskeiding van ‘n gade of<br />
moet ‘n formele transport plaasvind?<br />
Besluit Ja, artikel 45 en 45bis mag gebruik word - (RKB14/2007).<br />
Kommentaar<br />
(Dit beteken dat die aandeel getransporteer moet word óf by wyse van ‘n<br />
artikel 45 of 45bis endossement óf ‘n transportakte. Óf die een óf die ander<br />
moet gedoen word.)<br />
Registrasiefooi en artikel 45<br />
Vraag ‘n Hereregtekwitansie verwys normaalweg na die waarde van die hele<br />
eiendom en nie na die waarde van die halwe aandeel wat verkry word nie<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 43
(waar van toepassing). Is die registrasiefooi betaalbaar op die hele eiendom<br />
soos aangedui op die hereregtekwitansie of slegs op die halwe aandeel wat<br />
oorgedra word?<br />
Besluit ‘n Registrasiefooi is betaalbaar op die waarde van die halwe aandeel van die<br />
eiendom – (RKB58/2010).<br />
Berekening van Fooi kragtens Regulasie 84<br />
Vraag Waar meer as een eiendom in ‘n artikel 45 aansoek ingesluit is, hoe moet die<br />
aktekantoorfooi bereken word? Moet dit op elkeen van die eiendomme<br />
afsonderlik bereken word of op die somtoaal van die waarde?<br />
Besluit Die fooi moet op die somtotaal van die waarde van al die eiendomme bereken<br />
word – (RKB20/2012).<br />
Artikel 45bis en artikel 45bis(1A)<br />
Vraag Artikel 45bis en artikel 45bis(1A) handel met aansoeke en kontrakte kragtens<br />
artikels 20 en 21(1) van die Wet op Huweliksgoedere 88 van 1984. Wat van<br />
die geval waar die partye ooreenkom om buite gemeenskap van goed te trou<br />
en die huweliksvoorwaardekontrak nooit voor hul huwelik verly was nie. Die<br />
hof magtig dat ‘n kontrak kragtens artikel 88 van die Registrasie van Akteswet<br />
37<br />
aangegaan mag word. Voor registrasie van die notariële kontrak kragtens<br />
artikel 88, besit die partye eiendom geregistreer in hul naam waarin hulle as<br />
getroud binne gemeenskap van goed beskryf word. Kan artikel 45bis en 45bis<br />
(1A) toegepas word of sal ‘n feite-endossement kragtens artikel 3(1)(v) van die<br />
Registrasie van Akteswet voldoende wees?<br />
Besluit Artikel 45bis(1)(b) en artikel 45bis(1A) moet toegepas word – (RKB35/2010).<br />
Paragraaf 9 - Artikel 45bis(1)(a) endossement<br />
‘n Vrystellingsertifikaat moet ingedien word<br />
Vraag Is dit nodig om altyd ‘n hereregtevrystellingsertifikaat vanaf SAID in te dien in<br />
gevalle soos die onlangse wysigings aan die Wet op Hereregte, waarin die<br />
betaling van hereregte vrygestel is by oordragte as gevolg van egskeiding?<br />
Besluit Ja. ‘n Hereregtevrystellingsertifikaat vanaf SAID moet ingedien word -<br />
(RKB43/2006).<br />
Afskrifte van buitelandse egskeidingsbevele<br />
Vraag Wie mag ‘n afskrif van ‘n buitelandse egskeidingsbevel as ‘n ware afskrif<br />
sertifiseer, waar daar met eiendom in Suid-Afrika gehandel word? Moet die<br />
buitelandse egskeidingsbevel deur ‘n Suid-Afrikaanse hof aanvaar word?<br />
Besluit a) ‘n Buitelandse egskeidingsbevel hoef nie deur die Hoë Hof van Suid-<br />
Afrika aanvaar te word nie.<br />
b) Die buitelandse egskeidingsbevel mag deur ‘n transportbesorger of<br />
notaris as ‘n ware afskrif gesertifiseer word – (RKB64/2010).<br />
37 Kragtens artikel 88 van die Registrasie van Akteswet, mag ‘n hof, onderhewig aan sodanige voorwaardes as<br />
wat dit wenslik ag, die verlyding van ‘n nahuwelikse kontrak magtig wat die effek van ‘n<br />
huweliksvoorwaardekontrak sal hê, indien daar reeds voor die huwelik opdie terme daarvan deur die<br />
voorgenome gades ooreengekom is.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 44
Paragraph 11 - Artikel 45bis(1A)(b) endossement<br />
Onvolledige hofbevel<br />
Vraag Waar partye hulle huweliksgoederebedeling in terme van artikel 21 van Wet op<br />
Huweliksgoedere 88 van 1984 verander het vanaf binne gemeenskap van<br />
goed na buite gemeenskap van goed, maar die hofbevel wat die registrasie<br />
beveel, spreek nie enige onroerende eiendom aan wat in die naam van die<br />
gemeenskaplike boedel geregistreer is nie, hoe moet met sodanige eiendom<br />
gehandel word? Moet die bepalings van artikel 45bis(1A)(b) toegepas word of<br />
moet ‘n aansoek vir die wysiging van die hofbevel gedoen word?<br />
Besluit Artikel 45bis(1A)(b) moet toegepas word. Indien die gades egter hieroor verskil,<br />
moet die aangeleentheid terug na die hof verwys word. - (RKB30/2007).<br />
Huwelikstatus - registrasie van nahuwelikse kontrak<br />
Scenario Onroerende eiendom is gekoop en geregistreer in die naam van ‘n eienaar<br />
beskryf as getroud buite gemeenskap van goed. Na die registrasie blyk dit dat<br />
geen voorhuwelikse kontrak geregistreer was nie. Die gades doen nou<br />
aansoek vir die registrasie van ‘n nahuwelikse kontrak. Die kontrak meld niks<br />
aangaande die onroerende eiendom nie.<br />
Vraag Hoe moet die registrateur die aangeleentheid regstel voordat daar met die<br />
eiendom gehandel kan word?<br />
Besluit Die titelakte moet eers reggestel word in terme van artikel 4(1)(b), waarna ‘n<br />
aansoek in terme van artikel 45bis(1A)(b) gebring moet word - (RKB32/2005).<br />
Artikel 45bis(1A): Uitklaringsertifikaat<br />
Vraag Word ‘n uitklaringsertifikaat vereis vir ‘n aansoek kragtens artikel 45bis(1A)?<br />
Besluit Nee, geen uitklaringsertifikaat word vereis nie – (RKB36/2010 soos bevestig<br />
deur RKB28/2011).<br />
Paragraaf 12 Artikel 58 endossement<br />
Toepassing van artikel 58 op insolvente vruggebruiker<br />
Vraag Moet die bepalings van artikel 58 ook toegepas word op ‘n vruggebruiker in die<br />
geval van insolvensie?<br />
Besluit Ja, artikel 58 is van toepassing - (RKB18/2006).<br />
Artikel 92: Oordrag by wyse van endossement<br />
Vraag Is dit verpligtend om ‘n uitklaringsertifikaat vir die volgende<br />
registrasiehandelinge in te dien?<br />
a) Oordrag deur endossement kragtens artikel 24bis(2);<br />
b) Oordrag deur endossement kragtens artikel 25(3);<br />
c) Oordrag deur endossement kragtens artikel 45(1);<br />
d) Oordrag deur endossement kragtens artikel 45bis(1)(a)/(b);<br />
e) Oordrag deur endossement kragtens artikel 45bis(1A)(a)/(b); en<br />
f) Oordrag deur endossement kragtens artikel 58(2).<br />
Besluit<br />
a) Nee;<br />
b) Nee;<br />
c) Ja (sien ook RKB5/2002)<br />
d) Ja;<br />
e) Nee (sien ook RKB36/2010);<br />
f)<br />
(RKB28/2011).<br />
Nee<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 45
Paragraaf 13 Artikel 68(1) endossement<br />
Toepassing van artkel 68(1)<br />
Vraag Waar ‘n persoonlike serwituut verval het en die grond wat daardeur beswaar is<br />
word oorgedra, is dit verpligtend om aan te dring op ‘n aansoek in terme van<br />
artikel 68(1), of sal die indiening van dokumentêre bewys voldoende wees?<br />
Besluit Daar moet in alle gevalle aan artikel 68(1) voldoen word waar ‘n persoonlike<br />
serwituut vir welke rede ookal verval - (RKB15/2007).<br />
Vraag Onsekerheid bestaan met betrekking tot die praktyk wat gevolg moet word<br />
wanneer terugvallingsregte en voorkoopsregte gekanselleer word. Is ‘n<br />
onderhandse afstanddoening aanvaarbaar of moet die bepalings van artikel<br />
68(1) van die Registrasie van Akteswet gebruik word?<br />
Besluit Registrateurskonferensiebesluit 15/2007 word bevestig - (RKB16/2008). 38<br />
Verval van vruggebruik oor 100 jaar oud - geen sterftesertifikaat beskikbaar<br />
Vraag Is dit werklik nodig om ‘n hofbevel te bekom waar daar geen sterftesertifikaat<br />
beskikbaar is om die dood van die vruggebruiker te bewys wat meer as ‘n<br />
honderd jaar oud sou wees nie? ‘ n Beëdigde verklaring deur haar oorlewende<br />
kinders aangaande haar is dood is beskikbaar.<br />
Besluit Ja, ‘n hofbevel moet bekom word waar geen sterftesertifikaat of sterfkennis<br />
beskikbaar is om die dood van die vruggebuiker te bewys nie. -<br />
(RKB32/2006). 39<br />
Artikel 68(1) - Eiendom verkoop in eksekusie<br />
Scenario ‘n Vruggebruiker het gesterf en ‘n verband is gepasseer onderhewig aan die<br />
vruggebruik. Die eiendom is in eksekusie verkoop. Die vruggebruiker het<br />
afstand van voorang ten gunste van die verbandhouer gedoen.<br />
Vraag Wie moet aansoek vir die kansellering van die vruggebruik in hierdie<br />
omstandighede doen? Die geregistreerde eienaar weier om enige dokumente<br />
te onderteken.<br />
Besluit Artikel 68 hoef nie toegepas te word nie. Die balju tree as statutêre agent op,<br />
namens die hof - (RKB16/2007).<br />
Kommentaar<br />
Dit beteken dat geen aansoeke nodig is nie, nóg deur die balju nóg deur die<br />
geregistreerde eienaar van die eiendom.<br />
Verval van terugvallingsreg<br />
Vraag Wat is die korrekte posisie in gevalle waar ‘n titelakte ‘n voorwaarde<br />
(terugvallingsreg) bevat wat opvolgers in titel bind, dat ‘n woonhuis binne ‘n<br />
spesifieke tydperk opgerig moet word?<br />
a) Moet die voorwaarde outomaties weggelaat word uit verdere titelaktes by<br />
oordrag van die eiendom, in gevalle waar die woonhuis inderdaad opgerig<br />
is?<br />
b) Moet die voorwaarde outomaties weggelaat word by oordrag van die<br />
eiendom in gevalle waar die tydperk verval het?<br />
c) Wat is die posisie waar die tydperk verval het en die woonhuis is nie<br />
opgerig nie?<br />
38<br />
‘n Aansoek om endossement in terme van artikel 68(1) moet gebring word. ‘n Onderhandse afstanddoening is<br />
nie voldoende nie.<br />
39<br />
Die besluit is baie onduidelik en die vraag is slegs verwoord. Ek het beide die vraag en besluit aangepas ten<br />
einde sin te maak en aan die Deeds Practice Manuals op bladsy 3-28 te voldoen<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 46
Besluit<br />
a) Daar moet aan die bepalings van artikel 68(1) van die Registrasie van<br />
Akteswet voldoen word. Toestemming moet ingedien word waarin<br />
aangedui word dat die gebou opgerig is.<br />
b) Nee,artikel 68(1) van die Registrasie van Akteswet vind toepassing. Die<br />
houer moet sy reg uitoefen of van sy reg afstand doen.<br />
c) Artikel 68 vind toepasssing, mits die person wat die voorwaarde mag<br />
afdwing van sodanige voorwaarde afstand doen – (RKB49/2010).<br />
RKB 49 van 2010: Terugvallingsregte<br />
Vraag RKB49/2010 handel nie met die posisie waar die tydperk nog nie verval het<br />
nie en ‘n woning nog nie opgerig is nie. Hoe moet daar met hierdie<br />
voorwaarde gehandel word?<br />
Besluit Die voorwaarde moet vorentoe gedra word in die nuwe akte – (RKB17/2011). 40<br />
Kansellasie van voorwaardes opgelê kragtens artikels 10A en 10B van Wet 107/1997<br />
Vraag Artikel 10B(6)(b) van Wet 107 van 1997 skryf ‘n prosedure voor vir die<br />
kansellasie van voorwaardes opgelê kragtens artikels 10A en 10B van die<br />
Behuisingswet 107 van 1997. Watter prosedures moet gevolg word vir die<br />
kansellasie van die voorwaardes en moet ‘n hereregtekwitansie of<br />
vrystellingsertifikaat ingedien word?<br />
Besluit a) Artikel 68(1) moet gevolg word. Hereregtekwitansies of<br />
vrystellingsertifikate word nie vereis vir die kansellasie van hierdie<br />
voorwaardes nie.<br />
b) Voorwaardes opgelê kragtens artikels 10A en 10B van die<br />
Behuisingswet 107 van 1997 moet kragtens artikel 10B(6)(b) van Wet<br />
107 van 1997 gekanselleer word deur middel van ‘n endossement soos<br />
voorsiening in gemelde Wet gemaak – (RKB72/2010).<br />
Hereregtekwitansie met kansellasie van persoonlike- of grondserwituut<br />
Vraag Waar ‘n persoonlike- of grondserwituut gekanselleer word, óf in terme van<br />
artikel 68(1), artikel 68(2) óf artikel 75(3) van die Registrasie van Akteswet,<br />
moet die registrateur op ‘n hereregtekwitansie of hereregtevrystellingsertifikaat<br />
aandring?<br />
Besluit Waar ‘n persoonlike of grondserwituut gekanselleer is óf in terme van artikel<br />
68(1), artikel 68(2) óf artikel 76(2)bis of artikel 76(1)bis van die Registrasie van<br />
Akteswet, moet die registrateur van aktes aandring op die indiening van ‘n<br />
hereregtekwitansie of hereregtevrystellingsertifikaat, tensy die serwituut sy tyd<br />
uitgedien het, byvoorbeeld die dood van die vruggebruiker of tydsverloop, ens.<br />
- (RKB5/2005).<br />
Voorkoopreg ten gunste van ‘n gederegistreerde maatskappy<br />
Vraag Hoe moet ‘n voorkoopsreg ten gunste van ‘n gederegistreerde maatskappy<br />
gekanselleer word?<br />
Besluit ‘n Voorkoopsreg kan gekanselleer word kragtens artikel 68(1) van die<br />
Registrasie van Akteswet, slegs indien bewys dat sodanige maatskappy finaal<br />
40 Hierdie besluit is slegs van toepassing indien die terugvallingsreg op die transportnemer en sy/haar opvolgers<br />
in titel opgelê is. Indien dit slegs op die transportnemer opgelê is, sal die reg gekanselleer moet word en<br />
indien dit wel vorentoe gedra moet word, sal dit her-opgelê moet word kragtens die laaste voorbehoudsbepaling<br />
in artikel 65(1) van die Registrasie van Akteswet.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 47
gederegistreer is, ingedien word – (RKB37/2011).<br />
Paragraaf 15 Artikel 93(1) endossement<br />
Vraag In terme van Registrateurskonferensiebesluit 6.5/1999 moet ‘n afskrif van die<br />
staatskoerant ingedien word as bewys by ‘n aansoek om naamsverandering in<br />
terme van artikel 93 van die Registrasie van Akteswet. Is hierdie besluit<br />
nogsteeds van toepassing?<br />
Besluit Ja, Registrateurskonferensiebesluit 6.5/1999 word bevestig - (RKB5/2008)<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 48
Hoofstuk 12 - Verlore aktes<br />
Paragraaf 2.1 Regulasie 68(1)<br />
Algemene volmag wat mandaat aan agent gee, is onaanvaarbaar<br />
Stelling ‘n Gemagtigde persoon (agent) kan nie ‘n beëdigde verklaring namens sy/haar<br />
prinsipaal aflê nie. (in terme van RKB 6.12 van 1999).<br />
Vraag Wat is die posisie met betrekking tot ‘n beëdigde verklaring in terme van<br />
regulasie 68(11), waar die agent (transportbesorger) namens die<br />
verbandhouer (bank) optree uit hoofde van ‘n algemene volmag?<br />
Besluit RKB 6.12 van 1999 moet ook toegepas word op aansoeke en beëdigde<br />
verklarings in terme van regulasie 68(11). ‘n Algemene volmag wat magtiging<br />
aan ‘n agent verleen om ‘n beëdigde verklaring namens sy/haar prinsipaal te<br />
maak, is <strong>co</strong>ntra bonis mores en behoort nie toegelaat te word nie -<br />
(RKB7/2007).<br />
Gesertifiseerde afskrif (“VA afskrif”) alreeds uitgereik<br />
Vraag Waar ‘n aansoek en beëdigde verklaring gebring word vir die uitreik van ‘n<br />
gesertifiseerde afskrif van ‘n titelakte, verband ensovoorts, waarvoor daar<br />
alreeds ‘n gesertifiseerde afskrif (“VA afskrif”) uitgereik was, moet die aansoek<br />
gebring word in terme van regulasie 68(7) of regulasie 68(1)?<br />
Besluit Die aansoek moet in terme van regulasie 68(1) gebring word en nie regulasie<br />
68(7) nie. Die volle feite moet egter geopenbaar word - (RKB20/2007).<br />
Onbekende omstandighede<br />
Vraag Regulasie 68(1) bepaal dat die omstandighede in die aansoek vermeld moet<br />
word. Wat indien die omstandighede onbekend is? Kan dit uit die aansoek<br />
weggelaat word of moet die aansoek dan reflekteer dat die omstandighede<br />
onbekend is?<br />
Besluit ‘n Verwysing na die feit dat die omstandighede nie bekend is nie, hoef nie in<br />
die aansoek gemeld te word nie - (RKB21/2006).<br />
Vraag Registrateurskonferensiebesluit 21/2006 bepaal dat ‘n verwysing na die feit<br />
dat die omstandighede waaronder aktes verlore geraak het onbekend is, nie in<br />
die aansoek openbaar gemaak hoef te word nie. Regulasie 68(1) bepaal dat<br />
die omstandighede genoem moet word, waar moontlik. Indien die feit dat die<br />
omstandighede onbekend is nie in die aansoek genoem word nie, mag dit<br />
geinterpreteer word as dat die applikant die feit dat die omstandighede gemeld<br />
moet word geignoreer het. Hoe sal ‘n ondersoeker weet of die omstandighede<br />
onbekend is of dat die omstandighede wel bekend is, maar nie genoem word<br />
nie? Die gevolg sal wees dat die ondersoeker ‘n nota sal maak dat die<br />
omstandighede ingesluit moet word waar niks daaroor gemeld word nie.<br />
Besluit ‘n Verwysing na die feit dat die omstandighede onbekend is, hoef nie in die<br />
aansoek vervat te wees nie. RKB21/2006 word bevestig - (RKB13/2008).<br />
Aansoek gebring deur gade getroud binne gemeenskap van goed<br />
Vraag Kan slegs een gade, getroud binne gemeenskap van goed aansoek doen vir<br />
die uitreik van ‘n gesertifiseerde afskrif?<br />
Besluit Ja, enige gade kan aansoek doen. Die registrateur van aktes het egter ‘n<br />
diskresie om te vra vir die toestemming van die “nie-applikant”. (sien regulasie<br />
68(2) - (RKB26/2005).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 49
Wie moet aansoek bring indien direkteur van maatskappy oorlede is?<br />
Vraag Wie het die bevoegdheid om aansoek te doen vir ‘n gesertifiseerde afskrif van<br />
‘n titelakte geregistreer in die naam van ‘n maatskppy, waar die enigste<br />
direketeur van sodanige maatskappy gesterf het?<br />
Besluit Die eksekuteur mag aansoek doen. Dit is die verantwoordelikheid van die<br />
transportbesorger om vas te stel of the eksekuteur se naam in die lederegister<br />
van die maatskappy aangeteken is. (Sien Corporate Law deur Cilliers,<br />
Benadie, Botha, Oosthuizen en Delarey, 1987 uitgawe, hoofstuk 11 bladsy<br />
131) - (RKB32/2008).<br />
Verlore notariële akte<br />
Vraag Indien ‘n oorspronklike notariële akte van serwituut verlore is en die<br />
aktekantoor se afskrif ook verlore is, maar die protokolafskrif steeds in die besit<br />
van die notaris is, mag ‘n aktekantoorafskrif gegenereer word vanaf die<br />
protokolafskrif?<br />
Besluit Nee. ‘n Vervangende notariële akte wat die bestaande serwituut kanselleer en<br />
die verlore notariële akte vervang, moet geregistreer word - (RKB38/2008).<br />
RKB 38 van 2008: Verlore notariële akte<br />
Vraag Die besluit handel slegs met notariële aktes van serwituut en nie ander<br />
notariële aktes wat in ‘n notaris se protokol geliasseer word nie (byvoorbeeld<br />
notariële verbande, huurkontrakte en huweliksvoorwaardekontrakte). Hoe<br />
moet daar met hierdie ander aktes gehandel word indien die aktekantoorafskrif<br />
ook verlore of vernietig is?<br />
Besluit RKB 38 van 2008 word hiermee bevestig. Met betrekking tot ‘n verlore<br />
notariële verband, moet daar met die verband gehandel word kragtens<br />
regulasie 68(11A) 41 van die Registrasie van Akteswet. In soverre<br />
huweliksvoorwaardekontrakte en huurkontrakte aanbetref, moet ‘n hofbevel<br />
bekom word – (RKB18/2010). 42<br />
Verwysing na verbandhouer in aansoek<br />
Vraag Stem Konferensie saam dat dit nie nodig is om na die besonderhede van die<br />
verbande wat oor die eiendom geregistreer is in die aansoek (beëdigde<br />
verklaring) te verwys wanneer aansoek gedoen word vir ‘n gesertifiseerde<br />
afskrif in terme van regulasie 68(1) van die Registrasie van Akteswet nie?<br />
Besluit Ja, dit is nie nodig om na die besonderhede van die verband in die aansoek vir<br />
die uitreiking van ‘n gesertifiseerde afskrif van ‘n titelakte te verwys nie. Die<br />
bepalings van regulasie 68(1) en (2) moet egter nagekom word in soverre dat<br />
die beëdigde verklairng moet stel dat die titel nie verpand is of andersins as<br />
sekuriteit gehou word nie en die verbandhouer moet toestem 43 -<br />
RKB17/2009).<br />
Paragraaf 2.2 Aansoek vir afskrif waar grond met verband beswaar is –<br />
(regulasie 68(2)<br />
Regulasie 68(2): Verbandhouer se toestemming op briefhoofde<br />
Vraag Dit is praktyk in sekere aktekantore om daarop aan te dring dat, wanneer<br />
41<br />
Met ander woorde die verlore verband moet gekanselleer word kragtens die prosedure uiteengesit in regulasie<br />
68(11A) en ‘n vervangende verband moet geregistreer word.<br />
42<br />
Die rede waarom die protokol van die notaris nie gebruik kan word nie, is omdat dit nie met enige verdere<br />
transaksies opgedateer word nie.<br />
43<br />
Nie alleen moet die verbandhouer toestem tot die uitreiking van die gesertifiseerde afskrif nie, maar ook<br />
bevestig dat hy nie in besit van die verlore akte is nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 50
aansoek gedoen word vir ‘n gesertifiseerde afskrif van ‘n titelakte, wat met<br />
verband beswaar is, die verbandhouer se toestemming, soos vereis deur<br />
regulasie 68(2), op die briefhoof van die betrokke finansiële instelling moet<br />
vookom. Hierdie praktyk veroorsaak onnodige praktiese probleme en geen<br />
magtiging vir die aandring daarop bestaan nie. Moet daar met hierdie praktyk<br />
volgehou word?<br />
Besluit Nee, die praktyk moet gestop word – (RKB41/2010).<br />
Paragraaf 2.4 Regulasie 68(11)<br />
Verlore bladsye van verlore verband<br />
Scenario Waar ‘n verband vir kansellasie in terme van regulasie 68(11) ingedien word en<br />
by ondersoek word bevind dat die bladsye van die aktekantoorafskrif, onder<br />
andere die eiendomsbeskrywingsbladsy, nie geskandeer/gemikrofilm is nie,<br />
watter prosedure moet gevolg word om die verband te kanselleer?<br />
Besluit ‘n Hofbevel moet bekom word, tensy mens kan vasstel dat die verband van<br />
toepassing is op die aansoek wat gebring word - (RKB21/2007).<br />
Afskrif van kliënt en aktekantoor verlore - verband gekanselleer te word<br />
Vraag Die prosedure vir die kansellasie van ‘n verband waar die kliënt se afskrif en<br />
die aktekantoor se afskrif van ‘n verband verlore is moet oorweeg word. RKB<br />
15 van 2002 moet teruggetrek word.<br />
Besluit RKB 15 van 2002 44 word bevestig, hangende die uitreiking van ‘n<br />
Hoofregistrateursomsendskrywe wat riglyne bevat wat insluit die publikasie<br />
van ‘n kennisgewing van voorneme om die verlore / vernietigde verband te<br />
kanselleer - (RKB4/2009).<br />
Paragraaf 2.5 Regulasie 68(11A)<br />
Toepassing van regulasie 68(11A)<br />
RKB 42 van 2010: Aansoek kragtens Regulasie 68(11A)<br />
Vraag Is hierdie besluit nie teenstrydig met HRO 1 van 2010 insoverre dit handel oor<br />
die aantal advertensies wat in die Staatskoerant geplaas moet word nie?<br />
Besluit Hangende die wysiging van regulasie 68(11A), moet die riglyne uiteengesit in<br />
HRO 1 van 2010 gevolg word, deurdat twee agtereenvolgende advertensies<br />
geplaas moet word. (RKB 42 van 2010 45 word teruggetrek) – (RKB16/2011).<br />
Kommentaar Let daarop dat kragtens HRO1/2010, publikasie slegs vereis word in twee<br />
agtereenvolgende uitgawes van die staatskoerant en nie in enige gewone<br />
koerante nie.<br />
44<br />
Volgens hierdie Registrateurskonferensiebesluit word ‘n hofbevel vir sodanige kansellasie vereis.<br />
45<br />
RKB42/2010<br />
Vraag Regulasie 68(11A) bepaal dat “… indien tevrede dat geen goeie rede tot die teendeel bestaan …”.<br />
Op watter bewys moet die registrateur aandring gegewe hierdie vae diskresie?<br />
Besluit Advertering in die Staatkoerant sal voldoende wees.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 51
Hoofstuk 14 - Verbande<br />
Paragraaf 1 Agtergrond<br />
Taal van konsepverband<br />
Vraag Mag ‘n konsepverband (wat aan die volmag om ‘n verband te passer<br />
aangeheg is) 46 in ‘n ander taal as die taal in die verband wat geregistreer staan<br />
te word, getik wees?<br />
Besluit Nee, die verband moet die taal van die konsepverband volg – (RKB38/2012).<br />
Paragraaf 3.7 Rangorde klousule<br />
Sessie van verband as tweede in rangorde sessie in securitatem debiti<br />
Vraag Is dit moontlik om ‘n sessie van ‘n verband as ‘n tweede in rangorde sessie in<br />
securitatem debiti te registreer?<br />
Besluit Nee. Die Registrasie van Akteswet maak nie voorsiening vir die registrasie<br />
van sodanige sessies nie - (RKB28/2007).<br />
Paragraaf 7.5 Toestemming tot verskeie registrasie prosedures<br />
Interpretasie van die konsep “vervreem” (“alienate”)<br />
Vraag Wat is die korrekte interpretasie van die konsep “vervreem” - sluit dit bewaring<br />
met verband in?<br />
Besluit Verbandbeswaring is die ‘eerste stap’ tot vervreemding. Dit moet beskou word<br />
as sui generis en hanteer word asof dit vervreemding is. Dus, waar ‘n titelakte<br />
‘n verbod teen vervreemding bevat, moet die persoon ten gunste van wie<br />
sodanige verbod geregistreer is toestemming verleen tot verbandbeswaring<br />
van die eiendom - (RKB2/2006).<br />
Vraag Party aktekantore pas nie RKB35/2005 ,wat verband hou met die vereiste van<br />
‘n toestemming wanneer grond beswaar word waar daar ‘n beperking op<br />
vervreemding is, toe nie. Is die besluit verpligtend of bloot aanwysend?<br />
Besluit RKB35/2005, soos gewysig deur RKB2/2006 word bevestig en moet<br />
eenvormig toegepas word. Met ander woorde vervreemding moet beskou<br />
word as om beswaring met verband in te sluit en ‘n toestemming tot die<br />
beswaring met ‘n verband moet derhalwe ingedien word waar daar ‘n<br />
beperking op vervreemding vervat is in die titelakte van die grond as deel van<br />
die titelvoorwaardes - (RKB12/2008).<br />
Vraag Gegewe die obiter dictum in die saak Standard Bank of South Africa Ltd v<br />
Hunkydory Investments 188 (Pty) Ltd and others, saaknr. 154/27/2008, is dit<br />
nogsteeds ‘n vereiste dat die persoon ten gunste van wie ‘n beperking op<br />
vervreemding geregistreer is moet toestem tot die registrasie van ‘n verband<br />
waar die eiendom onderhewig is aan ‘n beperking op vervreeding?<br />
Besluit Ja, RKB35/2005; RKB2/2006; en RKB12/2008 word bevestig - (RKB6/2009).<br />
46 Die bewoording in skuinsdruk is deur die samesteller hiervan bygevoeg.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 52
RKB 35 van 2005, RKB 2 van 2006, RKB 12 van 2008 en RKB 6 van 2009:<br />
Toestemming deur verbandhouer tot vervreemding<br />
Vraag Hierdie besluite suggereer dat “beswaring” die “eerste stap” tot vervreemding<br />
is. Artikel 1 van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 omskryf<br />
“vervreem” as verkoop, verruil en skenk, wat nie verbandbeswaring insluit nie.<br />
Besluit RKB35/2005, RKB2/2006, RKB12/2008 en RKB6/2009 word hierby bevestig,<br />
vir die redes uiteengesit in gemelde besluite – (RKB4/2011).<br />
Paragraaf 3.5.1 Verbandbedrag<br />
Vraag Een van die vereistes vir ‘n verband is dat daar ‘n skuld moet wees. ‘n Skuld<br />
hoef nie noodwendig ‘n geldskuld te wees nie. Dit is egter nie ‘n voorvereiste<br />
dat ‘n verband, anders as ‘n dekkingsverband, ‘n bedrag hoef te openbaar nie.<br />
Geen gesag kan gevind word dat ‘n verband die bedrag moet openbaar nie,<br />
behalwe artikel 51(1) van die Registrasie van Akteswet, wat slegs op<br />
dekkingsverbande van toepassing is.<br />
Besluit Dit is uitgemaakte reg dat die bedrag van die verband geopenbaar moet word<br />
en dit is ‘n noodsaaklikheid om die registrasiefooi betaalbaar vas te stel. Sien<br />
ook Silberberg se “The Law of Property” op bladsy 39 - (RKB22/2009).<br />
Paragraaf 3.8 Eiendoms- of sekuriteitsklousule<br />
Beswaring van ‘n aandeel in ‘n lantermyn huurkontrak<br />
Vraag Mag ‘n onverdeelde aandeel in ‘n huukontrak dien as sekuriteit onder ‘n<br />
verband?<br />
Besluit Nee, die Registrasie van Akteswet maak nie voorsiening vir die beswaring van<br />
‘n aandeel in ‘n langtermynhuurkontrak nie - (RKB23/2009).<br />
Paragraaf 7 Toestemmings - regulasie 39<br />
Openbaarmaking van besonderhede in Toestemmings<br />
Vraag Waar ‘n toestemming opgestel ooreenkomstig voorgeskrewe vorm MM<br />
ingedien word, moet sodanige toestemming besonderhede van alle vorige<br />
handelinge met sodanige verband, soos sessies, gedeeltelike betalings<br />
ensovoorts bevat?<br />
Besluit Dit is slegs nodig om na vorige sessie te verwys. Sien Vorm MM –<br />
(RKB30/2012).<br />
Kansellasie van verband<br />
Vraag Waar ‘n verband gekanselleer moet word, maar by nadere ondersoek blyk dit<br />
dat die verband gepasseer is deur die verbandgewer ten gunste van die<br />
verbandgewer, kan sodanige kansellasie gedoen word deur die korrekte<br />
verbandhouer waar ‘n artikel 4(1)(b) regstelling gebring word deur sodanige<br />
korrekte verbandhouer?<br />
Besluit Bewys aangaande die korrekte posisie in terme van artikle 4(1)(a) van die<br />
Registrasie van AKteswet moet gegee word. Die verband moet dan reggestel<br />
word in terme van ‘n artikel 4(1)(b) aansoek, gebring deur die korrekte<br />
verbandhouer, waarna die gemelde verband gekanselleer moet word. Daar<br />
moet op die toestemming van alle belanghebbende partye aangedring word -<br />
(RKB30/2008).<br />
Vraag Regulasie 39(1) maak voorsiening vir die indiening van ‘n aparte toestemming<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 53
vir die ontheffing van “eiendom” uit die werking van die verband. Mag een<br />
toestemming gebruik word vir die ontheffing van meer as een “eiendom” uit<br />
dieselfde verband?<br />
Besluit Ja. Regulasie 39(1) maak voorsiening dat een toestemming gebruik kan word<br />
vir die ontheffing van meer as een “eiendom” uit dieselfde verband -<br />
(RKB16/2009).<br />
Artikel 56(1)(b) van die Registrasie van Akteswet: Vrywillige likwidasies<br />
Vraag Is dit verpligtend dat waar ‘n maatskappy of beslote korporasie vrywillig<br />
gelikwideer word by wyse van ‘n spesiale besluit omdat dit nie sy skulde kan<br />
betaal nie, die oop verbande vir afhandeling ingedien moet word? Die opinie is<br />
dat verbande slegs vir afhandeling ingedien moet word waar die maatskappy<br />
of beslote korpasie deur ‘n hof gelikwideer word.<br />
Besluit Waar ‘n maatskappy of beslote korporasie nie deur die Hoë Hof gelikwideer<br />
word nie, moet die verbande vir afhandeling ingedien word – (RKB37/2010).<br />
Artikel 56(1)(b) van die Registrasie van Akteswet: Vrywillige likwidasie van<br />
maatskappy / beslote korporasie en kansellasie van verbande<br />
Vraag Dit is praktyk om ‘n sertifikaat deur ‘n transportbesorger te aanvaar in gevalle<br />
waar ‘n maatskappy nie in staat is om sy skulde te kan betaal nie. Behoort dit<br />
nie die likwidateur te wees wat hierdie feit sertifiseer nie?<br />
Besluit Ja. Ten einde aan artikel 56(1)(b) van die Akteswet te voldoen, is dit nodig dat<br />
‘n oordrag van ‘n eiendom wat aan ‘n maatskappy of beslote korporasie<br />
behoort vergesel gaan van ‘n sertifikaat deur die likwidateur dat die<br />
maatskappy/beslote korporasie nie sy skulde kan betaal nie- - (RKB38/2010).<br />
Paragraaf 8 Substitusie van skuldenaar<br />
Toestemming van mede-verbandgewer<br />
Vraag Is die toestemming van die mede-verbandgewer nodig by ‘n substitusie in<br />
terme van artikel 57?<br />
Besluit a) Ja, die toestemming van die mede-verbandgewer is nodig en al die<br />
regseksepsies moet van afstand gedoen word (RKB19/2005); maar<br />
b) artikel 57 vind slegs toepassing waar die “ hele van die daarmee<br />
beswaarde grond...” gesubstitueer word - (RKB7/1994 en<br />
RKB7/2006).<br />
Diverse Aangeleenthede<br />
Vraag T1/1999 is geregistreer in die naam van Mnr Y en die eiendom is onderhewig<br />
aan B1/1999. Mnr X doen by die hof aansoek om T1/1999 te kanselleer<br />
aangesien hy beweer dat Mnr Y die eiendom verkry het op ‘n<br />
eksekusieverkoping. Mnr X doen aansoek om sy titel T2/1987 te laat herleef.<br />
Daar was ‘n verband B9/1988 deur Mnr X oor die eiendom geregistreer toe hy<br />
die eienaar was. Hoe moet B1/1999 (die bestaande verband oor die eiendom)<br />
gekanselleer word? Hoe moet B9/1988 herleef? Sal Mnr X nou ‘n verbandvry<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 54
titel ontvang?<br />
Besluit Die aangeleentheid moet na die hof toe terugverwys word om aan te dui op<br />
welke wyse beide verbande hanteer moet word - (RKB41/2009).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 55
15 - Algemeen<br />
Paragraaf 1 - Onteieningstransporte<br />
Vraag In lig van die ratio vervat in die ongerapporteerde saak South Africa’s National<br />
Roads Agency Limited v Chief Registrar of Deeds (saak nr. 9147/2009) wil dit<br />
voorkom asof die praktyk om aan te dring op uitklaringsertifikate vir alle<br />
onteienings- en vestigingstransporte, nie langer ‘n vereiste is nie. Is die<br />
aanname korrek?<br />
Besluit Ja, geen uitklaringsertifikate word vereis vir onteienings- en<br />
vestigingstransporte nie - (RKB5/2009). 47<br />
Pragraaf 3 – Transporte kragtens artikel 18(3) van die Boedelwet<br />
Oordrag deur ‘n Meestersverteenwoordiger van eiendom geskenk deur die oorledene<br />
gedurende sy leeftyd<br />
Vraag Sal daar op goedkeuring aangedring word waar eiendom gedurende die<br />
leeftyd van die oorledene deur hom geskenk is en die Meester se<br />
verteenwoordiger nou vereis word om die eiendom te transporteer?<br />
Besluit Nee. Die waarde van die eiendom word geopenbaar. Indien die waarde die<br />
voorgeskrewe bedrag, soos gepubliseer oorskry, moet die aangeleentheid<br />
terugverwys word na die Meester vir toestemming – (RKB60/2010).<br />
Vraag Waar grond geërf is vanuit ‘n boedel wat kragtens artikel 18(3) van die<br />
Boedelwet beredder word, en daarna verkoop word vir ‘n koopprys wat R125<br />
000,00 oorskry en die oordragte gelyktydig plaasvind, moet die Meester<br />
genader word om die daaropvolgende verkoop goed te keur?<br />
Besluit Nee. Die daaropvolgende verkoop is van geen belang vir die Meester of die<br />
Registrateur nie – (RKB67/2010).<br />
47 Registrateurskonferensiebesluite 1/2004; 13/2005; 9/2007 en 10/2008 is met hierdie RKB teruggetrek.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 56
16 - Diverse Aangeleenthede<br />
Artikel 6: Kansellasie van akte<br />
Vraag Daar bestaan geen prosedure in Wet 47 van 1937 aangaande hoe ‘n akte<br />
gekanselleer moet word sodra ‘n hof ‘n beslissing gemaak het nie. Dit is<br />
praktyk dat ‘n aansoek ingedien word met die titelaktes/gesertifiseerde afskrifte<br />
van die aktes, ens. In praktyk word ‘n hofbevel wat die registrateur van aktes<br />
opdrag gee om ‘n titelakte te kanselleer op die registrateur beteken.<br />
Gewoonlik word die hofbevel geliasseer en as ‘n caveat teen die titelaktes<br />
genoteer. Indien enige afskrif van die geaffekteerde titlekates versoek word<br />
voordat die aansoek ingedien was, sal die titelaktes nie die ware feite soos per<br />
die hofbevel reflekteer nie. Wat is die korrekte prosedure om te volg?<br />
Besluit By ontvangs van die hofbevel, moet die aktekantoorafskrif van die betrokke<br />
titelakte geëndoseer word om die titelakte te kanselleer en die vorige titelakte<br />
te laat herleef. ‘n Caveat moet genoteer word tot die effek dat sodra die kliënt<br />
se afkrif van die titelakte ingedien word, dit met die ensdossement opgedateer<br />
moet word. Data moet dan opgedateer word en die aktekantoorrekords moet<br />
ge-herskandeer word – (RKB22/2011).<br />
Kommentaar Met ander woorde geen aansoek moet deur die transportbesorger ingedien<br />
word nie. Die aktekantoor vanuit sy eie inisiatief moet die aktekantoorafskrif<br />
rakende die kansellasie en herlewing endosseer.<br />
Hantering van verbande waar titel kragtens artikel 6 gekanselleer is<br />
Vraag Waar ‘n titel kragtens artikel 6 van Wet 47 van 1937 gekanselleer is en die hof<br />
beveel dat die verbande wat oor die eiendom onder die oorspronklike titel<br />
bestaan het, heringestel moet word, hoe moet die heringestelde verbande<br />
teen die herleefde titel geëndosseer word?<br />
Besluit Heringestelde verbande moet her-endosseer word op die herleefde titel en ‘n<br />
handgeskrewe endossement, wat die rede vir die herinstelling uiteensit, moet<br />
direk bo die nuwe verband-endossement aangebring word – (RKB16/2012).<br />
Artikels 6(1) en 6(2): Herlewende titelakte<br />
Vraag Probleemstelling: ‘n Gedeelte van ‘n plaas is onderverdeel in gedeelte 1 en<br />
die restant. Gedeelte 1 word dan oorgedra. ‘n Hofbevel word toegestaan wat<br />
die transport van gedeelte 1 kansellleer. Kragtens artikel 6(2) moet die vorige<br />
titelakte herleef. Wat gebeur met die onderverdeelde grondgedeelte? Hoe<br />
moet die titelakte geëndosseer word?<br />
Besluit Die titelakte van die onderverdeling moet geëndosseer word rakende die<br />
kansellasie daarvan. Die vorige titelakte moet herleef word en geëndoseer<br />
word rakende die kansellasie van die titelakte vir die onderverdeling. Die<br />
kantoor van die Landmeter-generaal moet in kennis gestel word rakende die<br />
kansellasie van die registrasie van die onderverdeling – (RKB23/2011).<br />
Artikel 33 transporte: uitklaringsertfikate en hereregtekwitansies<br />
Vraag Moet ‘n uitklaringsertifikaat en ‘n hereregtevrystellingsertifikaat met ‘n artikel<br />
33 oordrag ingedien word?<br />
Besluit Ja, sien artikels 33(10) en 92(1) van Wet 47 van 1937, sowel as artikel 118 van<br />
die Munisipale Sisteme Wet 32 van 200 – (RKB24/2011).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 57
Transportbesorgersertifikaat om te bewys dat sterfte plaasgevind het voor egskeiding<br />
Vraag Waar die status van partye, getroud buite gemeenskap van goed of waar hul<br />
huwelik bepaal word deur die reg van ‘n ander land, verander het as gevolg<br />
van egskeiding, moet die egskeidingsbevel ingedien word om te bepaal of die<br />
regte van derde partye geaffekteer word. Indien die gade egter oorlede is, wat<br />
moet ingedien word om te bewys dat die gade gesterf het en dat die<br />
egskeiding nie plaasgevind het nie - ‘n sterfkennis-/ sertifikaat?<br />
Besluit ‘n Sertifikaat deur die transportbesorger sal voldoende wees - (RKB15/2005).<br />
Insolvensie<br />
Vraag Kan ‘n kurator van ‘n insolvente boedel eiendom transporteer, wat voor die<br />
rehabilitasie van die insolvent in die trustee gevestig het, 10 jaar nadat die<br />
insolvent outomaties gerehabiliteer is?<br />
Besluit Nee. Sien die bepalings van artikel 25 van die Insolvensiewet 24 van 1936 -<br />
(RKB37/2008).<br />
Vraag Die kennisgewing van sekwestrasie van ‘n insolvente persoon, getroud buite<br />
gemeenskap van goed, word ook teen die naam van die solvente gade<br />
aangeteken. Wanneer die solvente gade met sy/haar eiendom wil handel, is ‘n<br />
sertifikaat deur die transportbesorger dat die sekwestrasie nie op die solvente<br />
gade van toepassing is nie voldoende?<br />
Besluit Nee. Die kurator moet ‘n vrystelling uitreik - (RKB39/2008).<br />
Registrasie afskrifte van kaarte<br />
Vraag Aktekantore vereis dat kaarte, soos voorsiening gemaak in regulasie 32 van<br />
die Registrasie van Akteswet, in duplikaat ingedien moet word. Moet daar<br />
steeds met hierdie praktyk voortgegaan word?<br />
Besluit Regulasie 32 verwys na “‘n kaart”. Slegs een kaart hoef derhalwe ingedien te<br />
word. Regulasie 79bis 48 moet nogsteeds nagekom word - (RKB3/2009). 49<br />
Berekening van registrasiefooi<br />
Vraag Waar ‘n transportakte of verband die koopprys of bedrag geleen in ‘n<br />
buitelandse geldeenheid uitdruk, op watter tydstip moet die registrasiefooi<br />
bereken word ooreenkomstig die wisselkoers?<br />
Besluit Die registrasiefooi moet op datum van registrasie bereken word -<br />
(RKB20/2009).<br />
Plig om transportbesorger in te lig dat aktes nie geregistreer is nie<br />
Vraag Is dit die plig van die aktekantoor om die transportbesorger in te lig dat aktes<br />
nie geregistreer is nie of is dit die plig van die transportbesorger om<br />
homself/haarself te vergewis dat die aktes wel uitgevoer is voordat hy die bank<br />
daarvan in kennis stel?<br />
48 Volgens hierdie regulasie is dit die registrateur se plig om die Landmeter-Generaal van enige<br />
registrasiehandeling wat ‘n kaart affekteer in te lig.<br />
49 Hierdie besluit is nie op deeltitels van toepassing nie. Voorbeelde van kaarte waarvan daar nou slegs een<br />
ingedien hoef te word, is in die geval van:- a) onderverdeling van eiendom; b) by sertifikate van geregistreerde<br />
titel; c) by sertifikate van verenigde titel; d) by notariële aktes van serwituut; e) by notariële huurooreenkomste;<br />
f) by notariële onderverhuringsooreenkomste.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 58
Besluit Dit is nie die plig van die aktekantoor om die transportbesorger in kennis te stel<br />
nie. Die transportbesorger moet homself/haarself vergewis dat die aktes wel<br />
uitgevoer is - (RKB25/2009).<br />
Trustaktes geliasseer en geregistreer in aktekantore - Hoofmeestersdirektief 2 van<br />
2009<br />
Vraag Hoofmeestersdirektief 2 van 2009 pas strenger beheer toe met betrekking tot<br />
inligting / afskrifte van trust dokumente geregistreer in die meesterskantore.<br />
Daar is steeds baie trustaktes wat voorheen in die aktekantoor geregistreer en<br />
geliasseer is. Mag aktekantore steeds inligting en afskrifte aan kliënte verskaf<br />
soos voorheen?<br />
Besluit Ja, aktekantore mag steeds inligting en afskrifte aan kliënte gee -<br />
(RKB28/2009).<br />
Notariële akte vir mynmetodes<br />
Vraag Is ‘n notariële akte, wat die mynmetodes wat die houer van die minerale regte<br />
mag gebruik in die uitoefening van sy/haar reg, registreerbaar in die<br />
aktekantoor?<br />
Besluit Nee. Dit mag nie in die aktekantoor geregistreer word nie. Notariële aktes<br />
moet na die Departement Mineraal en Energiesake verwys word -<br />
(RKB29/2009). 50<br />
Minerale regte<br />
Vraag Mag die aktekantoor toesien tot die wysiging van sertifikate van minerale<br />
regte?<br />
Besluit Nee. Dit mag nie in die aktekantoor geregistreer word nie. Die notariële aktes<br />
moet na die Departement Mineraal en Energiesake verwys word -<br />
(RKB36/2009).<br />
Artikel 11(8) van die Wet op Adverteer langs en Toebou van Paaie 21 van 1940<br />
Vraag Waar voorwaardes vervat in ‘n titelakte gekanselleer word in terme van artikel<br />
11(8) van die Wet op Adverteer langs en Toebou van Paaie 21 van 1940,<br />
noodsaak sodanige kansellasie die indiening van ‘n hereregtekwitansie of<br />
vrystellingsertifikaat?<br />
Besluit Nee, ‘n hereregtekwitansie of vrystellingsertifikaat word nie vereis nie -<br />
(RKB49/2009).<br />
Artikel 10A en 10B van die Behuisingswet 107 van 1997 voorwaardes<br />
Vraag ‘n Transportbesorger het nagelaat om artikel 10A en 10B van die<br />
Behuisingswet 107 van 1997 voorwaardes te registreer by ‘n oordrag aan ‘n<br />
gesubsidieerde koper. Hoe moet hierdie voorwaardes teen die titelakte<br />
geregistreer word?<br />
Besluit Die voorwaardes kan geregistreer word deur die indiening deur die eienaar<br />
van ‘n aansoek kragtens artikel 3(1)(v) van Wet 47 van 1937, saam met die<br />
nodige bewyse – (RKB46/2012).<br />
50 Let egter dat regte bykomend tot myn, byvoorbeeld ‘n reg van weg of ‘n reg op water ten gunste van die<br />
mineraalreghouer steeds in die aktekantoor registreerbaar is.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 59
RKB 39 van 2006, RKB 57 van 2009 51 en RKB 50 van 2009 52 : Eksekusieverkopings<br />
Vraag Hoe moet die registrateur van aktes die saak van Sheriff Kuilsrivier v Registrar<br />
of Deeds Cape Town 2011 toepas op eksekusieverkopings?<br />
Besluit Met betrekking tot eksekusieverkopings, in navolging van artikel 66(4) van die<br />
Wet op Landdroshowe 32 van 1944, moet die registrateur, na die verval van<br />
een jaar na die datum van die beslaglegging, op ‘n sertifikaat deur die baju van<br />
die betrokke landdroshof aandring wat duidelik bepaal dat die eiendom nie<br />
onderhewig is aan enige eis wat preferent is tot daardie van die<br />
vonnisskuldeiser na verwys in die kennisgewing van beslaglegging nie –<br />
(RKB5/2011).<br />
Sitering van bedrag in ‘n akte of dokument<br />
Vraag HRO 18 van 1973 bepaal dat die bedrae in aktes en dokumente uiteengesit<br />
moet word met ‘n komma voor die sente. Is hierdie praktyk verpligtend of kan<br />
‘n punt ook gebruik word?<br />
Besluit HRO 18 van 1973 is steeds van toepassing – (RKB43/2010).<br />
Waarde van die eiendom<br />
Vraag ‘n Eksekuteur in die boedel van B, wie in 1979 gesterf het, dra ‘n eiendom oor<br />
na ‘n erfgenaam. Ten tyde van die aanstelling van die eksekuteur (1980) was<br />
die waarde van hierdie eiendom R80 000,00 soos aangedui in die likwidasie-<br />
en distribusierekening. Die kinders van die oorledene (erfgename) het ‘n<br />
verkooptransaksie aangegaan met Q en verkoop die eiendom nou vir R400<br />
000,00 synde die huidige waarde van die eiendom. Hierdie twee transaksies<br />
word gelyktydig geskakel en ingedien. In die vergoedingsklousule van die<br />
eerste transportakte vanaf die eksekuteur aan die erfgename, welke waarde<br />
moet gereflekteer word: R80 000,00 of R400 000,00?<br />
Besluit In die eerste transportakte sal die waarde R80 000,00 wees soos aangedui in<br />
die likwidasie- en distribusierekening. Met betrekking tot die tweede oordrag<br />
moet die registrasiefooi op die bedrag van R400 000,00 bereken word –<br />
(RKB50/2010).<br />
Is dit verpligtend vir die balju om eiendom op ‘n openbare veiling te verkoop?<br />
Vraag ‘n Eienaar het ‘n verbandlening by ‘n bank bekom. As gevolg van sy onvermoë<br />
51<br />
Vraag Verwys hierdie artikel slegs na preferente eis-verkopings in eksekusie met betrekking tot<br />
beslagleggings uitgereik deur ‘n Landdrofhof of na alle verkope in eksekusie met betrekking tot beslagleggings<br />
uitgereik deur die Landdroshof teen onroerende eiendom? Sien September and Another v Ned<strong>co</strong>r Bank Ltd<br />
and Another 2005 (1) SA 500, vir die werklike rede vir die artikel.<br />
Besluit Die huidige praktyk moet voortleef deurdat die beslaglegging όf teruggetrek moet word όf bewys<br />
ingedien moet word dat dit nie verval het nie of dat dit verleng is – (RKB57/2009 soos bevestig deur<br />
RKB28/2010). (Daar was ‘n hofbeslissing wat bepaal het dat die 12 maande tydperk slegs ten opsigte van<br />
preferente skuldeisers geld. Die aktekantoor weet egter nie wie preferent is en wie nie, derhalwe was die<br />
huidige praktyk bevestig).<br />
Let daarop dat RKB57/2009 deur RKB1/2011 herroep is.<br />
52<br />
Vraag Artikel 66(4) van die Wet op Landdroshowe 32 van 1944 bepaal dat indien die relevante eiendom nie in<br />
ekseksie verkoop is of onthef is van die beslaglegging binne ‘n periode van 1 jaar vanaf die datum van<br />
beslaglegging nie, verval die beslaglegging. Watter datum moet as die datum van beslaglegging beskou word?<br />
Besluit As gevolg van ‘n gebrek aan duidelikheid met betrekking tot die datum van beslaglegging, moet<br />
registrateurs die datum van betekening van die beslaglegging op die registrateur van aktes as die<br />
aanvangsdatum vir die berekening van die 1 jaar tydperk beskou - (RKB50/2009).<br />
Let daarop dat RKB50/2009 deur RKB1/2011 herroep is<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 60
Besluit<br />
om die lening te diens, besluit die bank om op die eiendom beslag te lê. Net<br />
voordat die balju die eiendom op openbare veiling wil verkoop, maak A ‘n<br />
aanbod om die eiendom te koop. Die bank stem toe tot die verkoop en wil nie<br />
met die verkoping per openbare veiling voortgaan nie.<br />
a) Wie moet oordrag gee?<br />
b) Is dit verpligtend vir die balju om die eiendom op ‘n openbare veiling te<br />
verkoop?<br />
a) Die eienaar moet oordrag gee en die beslaglegging moet gelig word.<br />
b) Nee, dit is nie in hierdie geval nodig nie, aangesien die eienaar oordrag sal<br />
gee – (RKB51/2010).<br />
Eiendom verkoop in eksekusie<br />
Vraag Indien eiendom in eksekusie verkoop is en die skuldenaar word na<br />
sodanige verkoping gesekwestreer, verhoed die sekwestrasie die balju<br />
om voort te gaan met die oordrag van die eiendom op grond van die<br />
eksekusieverkoping?<br />
Besluit Ja. In Dirk Corenlius De Jager NO and Others v Balju van die<br />
Hooggereghof, Bloemfontein-Wes and Others gedateer 4 Junie 2010, is<br />
egter beslis dat die verkoop van die eiendom nie opgeskort wanneer<br />
aansoek om sekwestrasie gedoen word nie. Sodra die<br />
sekwestrasiebevel egter toegestaan is, mag slegs die kurator,<br />
onderhewig aan die bepalings van artikel 5 van die Insolvensiewet<br />
oordrag passeer – (RKB54/2010).<br />
RKB54 van 2010: EIendom verkoop in eksekusie<br />
Vraag RKB 54 van 2010 moet heroorweeg word gegewe die saak van Edkins v<br />
Registrar of Deeds (Saaknommer 16117/2011).<br />
Besluit RKB54 van 2010 is geldig, hangedne die uitkoms van die appѐl in die Edkinssaak<br />
– (RKB6/2012).<br />
Beslaglegging van eiendom deur die balju na die dood van die eienaar<br />
Vraag Die baju lê op ‘n eiendom beslag na die dood van die eienaar en verkoop dit in<br />
eksekusie. Wie is verantwoordelik vir die oordrag van die eiendom, die balju of<br />
die eksekuteur in die bestorwe boedel?<br />
Besluit Die baju moet oordrag passeer – (RKB65/2010).<br />
Artikel 20 en passering van oordrag<br />
Vraag Waar daar op onroerende eiendom beslag gelê en in eksekusie verkoop is en<br />
die eienaar daarna sterf, wie moet oordrag van die eiendom passeer?<br />
Besluit Die balju as statutêre agent mag met die oordrag voortgaan. Die bepalings<br />
van artikel 30 van Wet 66 van 1965 vind nie toepassing nie – (RKB17/2012).<br />
Eksekusieverkopings<br />
Vraag In Elsie Gundwana v Stekop Development CC and Ohters CCT 44/10 [2011]<br />
ZACC 14, is beslils dat “where execution against the homes of indigent debtors<br />
who run the risk of losing their security of tenure is sought after a judgement on<br />
a money debt, further judicial oversight by a <strong>co</strong>urt of law …” ‘n moet is. Plaas<br />
dit ‘n verantwoordelikheid op die aktekantoor om op ‘n hofbevel aan te dring<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 61
wat die verkoping magtig, bykomend tot die beslagleggingsbevel?<br />
Besluit Nee, daar is geen verpligting op die registrateur van aktes om op so ‘n bevel<br />
aan te dring nie – (RKB41/2011).<br />
Gesertifiseerde afskrif waar daar op die eiendom beslag gelê is<br />
Vraag Mag ‘n registrateur van aktes weier om ‘n gesertifiseerde afskrif van ‘n titelakte<br />
uit te reik op grond daarvan dat daar op die betrokke eiendom beslag gelê is?<br />
Besluit Nee, ‘n aansoek vir ‘n gesertifiseerde afskrif word nie geag ‘n handeling met<br />
die eiendom te wees nie – (RKB43/2011).<br />
Kommentaar ‘n Beslaglegging affekteer slegs die handeling met die eiendom<br />
Beslagleggingskennisgewing verwys na verkeerde eiendomsbeskrywing<br />
Scenario Die geheel van ‘n eiendom is onderverdeel in twee erwe onderhewig aan ‘n<br />
LG caveat wat aandui dat die eiendom onderverdeel is en geen restant laat<br />
nie. Een van die erwe is ondertussen oorgedra. Daar is daarna op die restant<br />
van die eiendom wat die laaste erf om oorgedra te word verteenwoordig,<br />
beslag gelê en ‘n balju transport word nou ingedien. In plaas van om na die<br />
restant te verwys soos per die beslagleggingskennisgewing, transporeter die<br />
balju nou die nuwe erf soos per die LGO caveat. Kan dit toegelaat word?<br />
Besluit Die oordrag wat na die geskepte erf verwys moet toegelaat word, op<br />
voorwaarde dat die betrokke kaart aangeheg word. Die beslagleggingskennisgewing<br />
hoef nie gewysig te word nie – (RKB36/2012).<br />
Sekwestrasie en egskeiding<br />
Vraag Dit gebeur dikwels in praktyk dat onroerende eiendom geregistreer is in die<br />
name van gades getroud binne gemeenskap van goed met mekaar, wie, na<br />
die registrasie van die onroerende eiendom, skei en daarna word een van die<br />
gades insolvent verklaar. Die vraag is: wie is geregtig om met sodanige<br />
onroerende eiendom te handel: die person wat op die eiendom geregtig is<br />
kragtens die egskeidingsooreenkoms of die kurator aangestel in die insolvente<br />
boedel van die voormalige gade? Op hede word ons deur twee teenstrydige<br />
beslissings gekonfronteer, naamlik – Corporate Liquidators (Pty) Ltd v M A<br />
Wiggill 2007 (2) SA 520 T en Middleton v Middleton 2010 SA 179 (D). Watter<br />
praktyk moet gevolg word?<br />
Besluit Die saak van Corporate Liquidators (Pty) Ltd v M A Wiggill, moet gevolg word<br />
aangesien dit op appѐl aangehoor was deur ‘n volbank. Die verdeling van<br />
eiendomsreg vind plaas by die toestaan van die egskeiding – (RKB35/2011).<br />
Transaksies waarby grond waarop ‘n grondeis interdik genoteer is, betrokke is<br />
Vraag ‘n Transaksie waarby ‘n eiendom, waarop ‘n grondeis interdik genoteer was,<br />
betrokke was, is verwerp omrede die interdik nie opgehef was nie.<br />
a) Is dit korrek om so ‘n transaksie te verwerp?<br />
b) Hoe moet die interdik opgehef word?<br />
Besluit<br />
a) Nee.<br />
b) Die interdik hoef nie opgehef te word nie, aangesien die interdik nie ‘n<br />
verbod op die vervreemding van eiendom is nie – (RKB38/2011).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 62
Verbande en grondeis interdikte<br />
Vraag Kan ‘n eienaar van ‘n eiendom, waarteen ‘n grondeis interdik genoteer is,<br />
sodanige eiendom met verband beswaar?<br />
Besluit Ja, daar is geen verbod teen die verbandbeswaring van die eiendom nie –<br />
(RKB39/2011).<br />
Grondeis caveat en verbande<br />
Vraag Indien ‘n interdik rakende ‘n grondeis teen ‘n eiendom genoteer is wat op die<br />
punt staan om met verband beswaar te word, moet die verband spesiaal aan<br />
die grondeis onderhewig gemaak word?<br />
Besluit Nee – (RKB40/2011).<br />
Terugvallingsregvoorwaarde en die opsie om die tydperk te verleng<br />
Vraag Indien ‘n terugvallingsregvoorwaarde ‘n opsie bevat om die tydperk te verleng,<br />
moet die verlengde tydperk in die toestemming openbaar gemaak word?<br />
Indien wel, moet die nuwe tydperk in die voorwaarde aangedui word? Is die<br />
toestemming tot oordrag voldoende of moet daar eers aan die bepalings van<br />
artikel 68(1) voldoen word en die nuwe voorwaarde waarin die verlengde<br />
tydperk uiteengesit word, opgelê word?<br />
Besluit Nee, dit is nie nodig om die verlengde tydperk in die toestemming te openbaar<br />
nie. Die voorwaarde sal eers verval indien die houer van die terugvallingsreg<br />
toestemming tot die kansellasie daarvan verleen het, of daar ten volle aan die<br />
voorwaarde voldoen is, in welke geval artikel 68(1) toepassing vind.<br />
Kommentaar Let daarop dat die tydperk slegs verleng mag word indien die voorwaarde<br />
opvolgers in titel bind. Indien nie, moet die voorwaarde gekanselleer word (by<br />
wyse van artikel 68) en her-opgelê word vir die verlengde tydperk.<br />
Proklamasie 293 van 1962 en Regulasie 51(2) van Wet 47 van 1937<br />
Vraag Is regulasie 51(2) van Wet 47 van 1937 op Proklamasie 293 van 1962 aktes<br />
van toepassing?<br />
Besluit Nee. Regulasie 51(2) hou verband met titels uitgereik kragtens Wet 47 van<br />
1937 en kan nie toepassing vind waar ‘n ander manier van oordrag plaasvind<br />
nie, byvoorbeeld dieselfde grondbrief word geëndosseer met opeenvolgende<br />
oordragte/transporte – (RKB53/2011).<br />
Gedeelte van publieke (openbare) gebied of publieke straat gesluit en omskep in<br />
gewone erf<br />
Vraag Die eiendomsreg van publieke gebiede en publieke strate vestig in die<br />
plaaslike bestuur binne wie se jurisdiksiegebied daardie grond geleë is –<br />
(artikel 28 van Ordonnansie 15 van 1985). Wat is die korrekte<br />
registrasieprosedure wanneer ‘n gedeelte van ‘n publieke gebied of publieke<br />
straat gesluit is en na ‘n gewone erf omskep word?<br />
Besluit ‘n Artikel 31 vestigingstransport moet die oordrag na ‘n derde party voorafgaan<br />
– (RKB35/2012).<br />
Endossering van titelaktes kragtens item 28(1) Bylae<br />
Vraag ‘n Vestiging kragtens Item 28(1) van Bylae 9 van die Grondwet moet<br />
geëndosseer word, maar die titelaktes is nie beskikbaar nie. Hoe moet die<br />
vestiging gedoen word?<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 63
Besluit Indien die kliënt se afskrif van die titelakte nie beskikbaar is nie moet die<br />
aktekantoorafskrif geëndosser word om sodanige vestiging aan te toon, op<br />
voorwaarde dat bewyse vanaf die department ingedien word om die<br />
onbeskikbaarheid van die kliënt se afskrif aan te dui. ‘n Caveat moet genoteer<br />
word vir doeleindes van die endossering van die kliënt se afskrif –<br />
(RKB48/2012).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 64
Hoofstuk 1 - Deeltitels<br />
Deel 2<br />
Deeltitels en Aktekantoor Prosedure<br />
Paragraaf 3.3 Skema op een of meer stukke grond<br />
Reservering van regte van uitbreiding<br />
Vraag Waar ‘n deeltitelregister geopen is en ‘n saaklike reg van uitbreiding oor die<br />
grond gereserveer is, aangrensend of nie-aangrensend, en dit duidelik is dat<br />
die uitbreiding dele op die grond as oogmerk het, moet ‘n notariële<br />
koppelingsooreenkoms gelyktydig met die aanvanklike opening van die skema<br />
plaasvind of slegs wanneer die reg uitgeoefen word?<br />
Besluit Dit moet gelyktydig met die opening van die deeltitelregister geregistreer word<br />
- (RKB70/2009).<br />
Twee notrieël gekoppelde stukke grond<br />
Vraag ‘n Skema word geopen op twee stukke grond wat aangrensend is en notarieël<br />
verbind is. Die ontwikkelaar bou op een van die stukke grond maar nie op die<br />
ander stuk nie. Is dit korrek om ‘n uitklaringsertifikaat vir die eiendom waarop<br />
daar gebou is te aanvaar en om ‘n caveat ten opsigte van die ander stuk grond<br />
aan te teken tot die effek dat ‘n uitklaringsertifikaat ten opsigte daarvan<br />
ingedien moet word wanneer daar op die ander stuk grond gebou word?<br />
Besluit Nee. Die twee stukke grond is notarieël verbind vir doeleindes van die<br />
opening van ‘n deeltitelskema en vorm deel van een skema. Derhalwe moet<br />
uitklaring-sertifikate ten opsigte van beide stukke grond ingedien word –<br />
(RKB85/2010).<br />
Paragraaf 4.2 Dokumente om in te dien vir<br />
a) opening van deeltitelregister en<br />
b) registrasie van deelplan<br />
Artikel 14: Vervanging deelplanne<br />
Vraag Aktekantore en kantore van die Landmeter-generaal word toegegooi onder<br />
versoeke om deelplanne te vervang wat beweer word verkeerd is met<br />
betrekking tot die nommering deurdat die de facto posisie en die de iure<br />
posisie nie ooreenstem nie. Behoort hierdie planne vatbaar vir vervanging te<br />
wees, indien hulle nie ooglopend verkeerd is nie?<br />
Besluit Regstellingstransporte moet geregistreer word om die situasie reg te stel, of ‘n<br />
hofbevel moet verkry word wat die vervanging van die planne kragtens artikel<br />
14 van die Wet op Deeltitels te magtig – (RKB58/2011).<br />
Kommentaar Hierdie situasie kom voor indien ‘n persoon nie oordrag vanaf die ontwikkelaar<br />
ontvang van die deel wat hy gekoop het nie, maar van ‘n ander deel, as gevolg<br />
daarvan dat die fisiese nommer van die deel soos wat dit op die deur<br />
aangetoon word, verskil van die deelnommer soos aangedui op die deelplan,<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 65
of as gevolg daarvan dat wanneer hy sy deel koop (byvoorbeeld deel 5), die<br />
finale nommers van die dele op die deelplan nog nie deur die Landmetergeneraal<br />
geallokeer en goedgekeur is nie.<br />
Artikel 14(3): Wysiging van die deelplanne<br />
Vraag Waar ‘n wysiging van ‘n deelplan kragtens artikel 14(3) gedoen word, moet ‘n<br />
aansoek vir die registrasie van die wysiging van die plan ingedien word?<br />
Besluit Ja, ‘n Aansoek moet ingedien word wat ‘n BC-kode sal ontvang en waarop ‘n<br />
registrasiefooi betaalbaar sal wees – (RKB60/2011).<br />
Artikel 14(8) en kansellasie van planne deur ‘n hofbevel<br />
Vraag Wet 95 van 1986 bepaal niks aangaande die prosedure wat gevolg moet word<br />
wanneer ‘n regspersoon totstandgekom het nie. Is dit korrek dat die<br />
ontwikkelaar se titel nie kan herleef nie en dat sertifikate van geregistreerde<br />
titel aan die eienaars in ooreenstemming met hul deelnemingskwotas uitgereik<br />
moet word? Die eenhede en artikels 25 van 27 regte mag ook met verband<br />
beswaar wees en daar moet met die verbande gehandel word, dit is,<br />
kansellasie of substitusie?<br />
Besluit Die sertifikate van geregistreerde titel moet uitgereik word en daar moet met<br />
die verbande gehandel word soos voorsiening gemaak in artikel 18 van Wet<br />
95 van 1986 – (RKB49/2012).<br />
Afskrif van artikel 11(3)(b) skedule van voorwaardes is verlore<br />
Vraag Waar beide die aktekantoor afskrif en die kliënt se afskrif van die artikel<br />
11(3)(b) skedule van voorwaardes verlore is, onder watter gesag kan aansoek<br />
gebring word vir ‘n afskrif daarvan?<br />
Besluit Die beginsels vervat in artikel 38 van die Registrasie van Akteswet kan gebruik<br />
word. - (RKB40/2007).<br />
Kommentaar (LET DAAROP DAT DIE REGULASIES ONDER DIE WET OP DEELTITELS<br />
GEWYSIG IS, EFFEKTIEF VANAF 28 OKTOBER 2011. REGULASIE 13A SIT<br />
NOU DIE PROSEDURE WAT IN HIERDIE GEVAL GEVOLG MOET WORD<br />
UITEEN.<br />
Die oplegging van registreerbare voorwaardes in die 11(3)(b) skedule van<br />
voorwaardes in terme van artikel 11(2) van die Wet op Deeltitels<br />
Vraag Artikel 11(2) van die Wet op Deeltitels verwys na ‘n “registreerbare<br />
voorwaardes”. Hoe moet dit geinterpreteer word? Moet die bepalings van<br />
artikel 63 van die Registrasie van Akteswet toepassing vind?<br />
Besluit Alle nuut opgelegde voorwaardes moet in terme van artikel 63 van die<br />
Registrasie van Akteswet registreerbaar wees - (RKB58/2008).<br />
Kommentaar<br />
Artikel 63 van die Registrasie van Akteswet bepaal dat ‘n persoonlike reg of<br />
voorwaarde wat nie die uitoefening van eiendomsreg in verband met<br />
onroerende goed beperk nie, nie vir registrasie vatbaar is nie, behalwe as<br />
sodanige voorwaarde volgens die mening van die registrateur aanvullend is tot<br />
of andersins diensbaar is aan ‘n registreerbare voorwaarde.<br />
Artikel 11(3)(b) sertifikaat<br />
Vraag Mag ‘n algemene verwysing na artikel 25 en 27 in die artikel 11(3)(b) bylae<br />
gemaak word in gevalle waar meer s een sertifikaat van saaklike reg uigereik<br />
is?<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 66
Besluit Ja, waar aparte sertifikate van saaklike reg egter uitgereik word kragtens<br />
artikel 25 en 27, word aanbeveel om dit volledig in die artikel 11(3)(b) bylae<br />
uiteen te sit – (RKB75/2012)<br />
Artikel 11: Uitreiking van sertifikate<br />
Vraag Artikel 11(3)(d) maak voorsiening vir die uitreiking van meer as een sertifikaat,<br />
terwyl die daaropvolgende artikels slegs voorsiening maak vir een sertifikaat:<br />
artikel 25(6), artikel 25(6A), artikel 25(10)(d) en artikel 25(11)(c). Hoe moet dit<br />
in die aktekantore toegepas word?<br />
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, moet die uitreiking van meer as een<br />
sertifikaat toegelaat word – (RKB56/2011).<br />
Paragraaf 5.2 Die Akte van Transport<br />
Paragraaf 5.2.2 – Die causa klousule<br />
Waarde van eiendom<br />
Vraag Moet daar na die waarde van die eiendom verwys word in die causa klousule<br />
(vorm H – deeltitelakte) of op die laaste bladsy (vorm E – konvensionele<br />
transportakte) of mag daar van hierdie vorms afgewyk word?<br />
Besluit In deeltiteloordragte moet die waarde in die causa klousule openbaar gemaak<br />
word (sien vorm H). In konvensionele transportaktes moet die waarde in die<br />
vergoedingsklousule geopenbaar word (sien vorm E) – (RKB34/2012).<br />
Paragraaf 5.2.4 Die eiendomsklousule<br />
Vraag Een van die voetnote in Vorm H bepaal dat die eiendomsbeskrywing klousule<br />
van die transport van ‘n eenheid, die beskrywing van die plaas moet insluit.<br />
Sluit hierdie beskrywing die registrasie afdeling en provinsie in, of is die<br />
plaasnaam en -nommer voldoende?<br />
Besluit Die volle beskrywing, insluitende die registrasie afdeling en provinsie word<br />
vereis - (RKB64/2008).<br />
Paragraaf 5.2.6 - Die voorwaardeklousule<br />
Vraag Dit blyk asof RKB 29 van 2002 en RKB 6 van 2008 mekaar weerspreek.<br />
RKB29/2002 bepaal dat beperkende voorwaardes in die transportakte<br />
opgeneem moet word (Vorm H van Wet 95 van 1986), terwyl RKB6/2008<br />
bepaal dat beperkende voorwaardes in die sertifikate van geregistreerde<br />
deeltitel opgeneem moet word en vandaar na die daaropvolgende<br />
transportaktes vorentoe gedra moet word.<br />
Besluit RKB29/2002 en RKB6/2008 weerspreek mekaar nie en moet in samehang met<br />
mekaar gelees word.<br />
RKB6/2008 word gewysig om as volg te lees, naamlik –<br />
Inlywing van beperkende / huiseienaarsvereniging voorwaardes vervat in artikel<br />
11(3)(b) bylae in nuwe transportakte<br />
Vraag Die artikel 11(3)(b) bylae van voorwaardes moet nagegaan word om vas te<br />
stel of daar enige beperkende voorwaardes is. Indien daar beperkende<br />
voorwaardes is, moet die transportbesorger die nodige toestemming,<br />
magtiging of uitklaring indien. Indien sodanige voorwaardes nog nie in die<br />
titelakte opgeneem is nie, moet die transportbesorger dit in die transportakte<br />
opneem?<br />
Besluit RKB29/2002 word bevestig. Wanneer ‘n deeltitelregister geopen word en daar<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 67
eperkende voorwaardes bestaan en/of dit opgelê word kragtens artikel 11(2)<br />
van die Wet op Deeltitels, moet sodanige voorwaardes in die sertifikate van<br />
geregistreerde deeltitel en sertifikate van saaklike reg van uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede en saaklike regte van uitbreiding opgeneem word en<br />
vorentoe gebring word in die daaropvolgende transportaktes en sessie van<br />
saaklike regte. Met betrekking tot bestaande skemas, waar die voorwaardes<br />
nie in die titelaktes vorentoe gebring is nie, moet dit in die nuwe titelaktes<br />
vorentoe gebring word - (RKB6/2008, soos gewysig deur RKB3/2011).).<br />
Dele oorgedra onder Wet op Deeltitels, 1971 en Vorm H<br />
Vraag Voorgeskrewe vorm H verwys na artikel 11(3)(b) en artikel 28 van Wet 95 van<br />
1986. Waar dele egter getransporteer word ten opsigte waarvan die register<br />
onder die Wet op Deeltitels van 1971 geopen was, kan daar nie verwys word<br />
na Vorm H en artikel 28 nie. Hoe moet die nuwe akte lees?<br />
Resolution Hangende die wysiging van vorm H, moet die volgende woorde bygevoeg<br />
word by par 3(i) van die gemelde vorm:<br />
“geëndosseer op die deelplan en die serwtiute na verwys in artikel 19 van die<br />
Wet op Deeltiels, 1971 (Wet 66 van 1971); en” – (RKB61/2012).<br />
Paragraaf 5.4 Artikel 15B(3)(a) transportbesorger sertifikaat<br />
Reg van uitbreiding en artikel 15B(3)(a) sertifikate<br />
Vraag Moet daar aan artikel 15B(3)(a)(ii) van die Wet op Deeltitels voldoen word<br />
waar die causa vir die oordrag van ‘n deeltiteleenheid nie ‘n verkoping is nie?<br />
Besluit Nee, daar hoef nie aan die bepalings van artikel 15B(3)(a)(ii) voldoen te word<br />
nie - (RKB59/2008).<br />
Kommentaar<br />
Artikel 15B(3)(a)(ii) bepaal dat ‘n registrateur nie die oordrag van ‘n eenheid of<br />
‘n onverdeelde aandeel daarin sal registreer sonder ‘n<br />
transportbesorgersertifikaat waarin bevestig word dat daar geen saaklike reg<br />
van uitbreiding ten gunste van die ontwikkelaar of die regpersoon geregistreer<br />
is nie of indien daar wel ‘n saaklike reg van uitbreiding is, dat daar aan die<br />
bepalings van artikel 25 van die Wet op Deeltitels voldoen is.<br />
Verval van saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Om ‘n eienaar / regspersoon te dwing om tot die kansellasie van ‘n saaklike<br />
reg van uitbreding toe te sien veroorsaak onnodige swarigheid. Artikel<br />
15B(3)(ii) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986 vereis slegs dat die sertifikaat<br />
moet openbaar dat ‘n reg van uitbreiding geregistreer is en dat die nodige<br />
openbaarmakings in die akte van vervreemding gemaak is.<br />
Besluit RKB 17 van 2008 en RKB 42 van 2007 word hiermee teruggetrek. 53 Dit is<br />
egter steeds die registreur se plig om vas te stel dat die artikel 15B(3)<br />
sertifikaat met betrekking tot die reg van uitbreiding korrek is - (RKB8/2009). 54<br />
Paragraaf 5.5 Beëdigde verklaring deur ontwikkelaar - Artikel 15B(3)(c)<br />
Transport vanaf boedel van ontwikkelaar<br />
Vraag Waar die eksekuteur in die boedel van ‘n ontwikkelaar ‘n eenheid in ‘n<br />
53 Kragtens hierdie twee besluite is dit die plig van die transportbesorger om na te gaan of die saaklike reg van<br />
uitbreiding verval het al dan nie. Indien daar vasgestel is dat sodanige reg wel verval het, moet ‘n artikel 68(1)<br />
aansoek in terme van die Registrasie van Akteswet deur die regspersoon ingedien word. Die 15B(3) sertifikaat<br />
moet reflekteer dat ‘n saaklike reg van uitbreiding geregistreer is, maar dat sodanige reg verval het -<br />
(RKB42/2007).<br />
54 Die artikel 15B(3) sertifikaat moet nogsteeds waar wees. Met ander woorde, indien die saaklike reg verval het,<br />
moet dit reflekteer dat dit deur tydsverloop verval het of dat die reg uitgedien is.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 68
deeltitelskema transporteer na ‘n erfgenaam, moet daar nogsteeds aan die<br />
bepalings van artikel 15B(3)(c) voldoen word?<br />
Besluit Ja - (RKB27/2008).<br />
Paragraaf 5.6 Dokumente wat by die aktekantoor met die oordrag van ‘n<br />
eenheid en sessie van uitsluitlike gebruiksgebied ingedien moet word<br />
Uitklaringsertifikate<br />
Vraag Die Plaaslike Bestuur: Munisipale Eiendomsbelastingwet 6 van 2004 sal ten<br />
volle inwerking tree op 1 Julie 2009. Sal dit tot gevolg hê dat die wet ook<br />
toegepas sal word op ‘n reg geregistreer teen onroerende eiendom soos na<br />
verwys in artikel 3 daarvan? Indien wel, sal dit ook uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede, saaklike regte van uitbreiding ensovoorts insluit?<br />
Besluit Ja. Wet 6 van 2004 is duidelik. Indien die reg wat teen die onroerende<br />
eiendom geregistreer is, nie aangeslaan word nie, moet ‘n uitklaringsertifikaat<br />
deur die plaaslike bestuur uitgereik word - (RKB65/2008).<br />
Vraag Waar die gemeenskaplike eiendom van ‘n deeltitelskema vervreem is en dele<br />
gekanselleer word, moet die registrateur van aktes op ‘n<br />
belastinguitklaringsertifikaat vir sodanige gekanselleerde dele aandring?<br />
Besluit Nee - (RKB69/2008).<br />
Vraag In sommige gevalle is die waardasierolle vir sekere deeltitelskemas van die<br />
munisipaliteite onvolledig. Is dit korrek om slegs op ‘n<br />
transportbesorgersertifikaat in terme van artikel 15(B)(3)(b) te steun wat stel<br />
dat “geen voorsiening nog gemaak is vir die afsonderlike heffing van die<br />
eenheid nie” of moet die munisipaliteit self ‘n sertifikaat tot hierdie effek gee?<br />
Besluit Die munisipaliteit self moet die nodige sertifikaat gee, en nie die<br />
transportbesorger nie - (RKB70/2008).<br />
Vraag In terme van artikel 15B(3)(b) van die wet op Deeltitels, moet ‘n<br />
uitklaringsertifikaat vir die grond en geboue in die skema verskaf word, indien<br />
voorsiening kragtens wet gemaak is vir die aparte heffing van belastings van<br />
eenhede. In terme van die Munisipale Eiendomsbelastingwet 6 van 2004, het<br />
dit die effek dat twee uitklaringsertifikate ingedien moet word, naamlik een vir<br />
die grond en een vir die geboue. Is hierdie interpretasie van artikel 15B(3)<br />
korrek?<br />
Besluit Nee, dit is nie nodig vir die indiening van twee uitklaringsertifikate saam met ‘n<br />
transport van ‘n eenheid nie. By die eerste transport van ‘n eenheid wat die<br />
totstandkoming van die regpersoon tot gevolg het kragtens artikel 36 van Wet<br />
95 van 1986, moet ‘n uitklaringsertifikaat egter vir die grond sowel as vir die<br />
eenheid / uitsluitlike gebruiksgebied wat getransporteer / gesedeer word,<br />
ingedien word. Daarna moet slegs een uitklaringsertifikaat by die transport<br />
van ‘n eenheid (nie die grond nie) ingedien word en een uitklaringsertifikaat by<br />
die sessie van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied (waar van toepassing) -<br />
(RKB58/2009). 55<br />
55 Die verwysing voorheen in die artikel 15B(3) sertifikaat dat “daar nie by wet of andersins voorsiening gemaak is<br />
vir die afsonderlike heffing van belasting nie”, moet nou geheel en al wegggelaat word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 69
Vraag Wanneer ‘n deeltitelregister geopen word of ‘n fase-ontwikkeling geregistreer<br />
word en oordrag van nuut geskepte dele gelyktydig daarmee geregistreer<br />
word, moet ‘n uitklaringsertifikaat vir sodanige dele ingedien word, of kan een<br />
uitklaringsertifikaat vir die grond waarop sodanige skema geopen word<br />
ingedien word?<br />
Besluit Ja, ‘n uitklaringsertifikaat moet vir elke deel ingedien word. Alternatiewelik<br />
mag ‘n uitklaringsertifikaat vir die grond waarop die skema geopen staan te<br />
word ingedien word, tesame met bewys vanaf die plaaslike bestuur dat daar<br />
nog nie belastings op sodanige nuwe dele gehef word nie – (RKB26/2010).<br />
Paragraaf 7 Mede-eienaarskap van ‘n eenheid in onverdeelde aandele – a 15B(4),<br />
(5) & (5A)<br />
Sertifikaat van geregistreerde deeltitel vir die som van aandele<br />
Vraag Artikel 15B(5A) van Wet 95 van 1986 is ingevoeg om dit vir ‘n persoon wat die<br />
alleeneienaar van ‘n eenheid is, moontlik te maak om ‘n sertifikaat van<br />
geregistreerde deeltitel te bekom vir enige breuk van sy onverdeelde aandeel<br />
in sodanige eenheid. Hierdie wysiging is hoofsaaklik gedoen om vir tyddeel<br />
voorsiening te maak. Daar is geen bepaling in Wet 95 van 1986 vir die eienaar<br />
van onverdeelde aandele in ‘n eenheid om ‘n sertifikaat van geregistreerde<br />
deeltitel vir die som van sy aandele te bekom soos bepaal in artikel 35 van Wet<br />
47 van 1937 nie. Mag ‘n eienaar wat verskeie titelaktes bekom het<br />
waarkragtens hy individuele aandele in ‘n eenheid in ‘n skema hou, gebruik<br />
maak van artikel 35 van Wet 47 van 1937 om ‘n sertifikaat van geregistreerde<br />
titel vir die som van sy aandele te bekom?<br />
Besluit Die bepalings van artikel 35 van Wet 47 van 1037 mag gebruik word. Sien<br />
artikel 3(1) van Wet 95 van 1986 – (RKB79/2011).<br />
Paragraaf 9 Handelinge met gemeenskaplike eiendom - artikel 17<br />
Artikel 17(5) - toestemming<br />
Vraag Artikel 17(5) maak voorsiening dat die titelaktes vir die eenhede en regte<br />
geregistreer oor sodanige eenhede en die titelaktes van die uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede aan die registrateur vir kansellasie besorg moet word. Geen<br />
voorsiening word egter gemaak vir die toestemming van houers van<br />
geregistreerde regte oor uitsluitlike gebruiksgebiede nie en vir die besorging<br />
van sodanige tielaktes nie. In die verband kan verwys word na artikel 27(6),<br />
wat voorsiening maak vir die registrasie van verskeie regte oor uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede. Dit moet oorweeg word of daar van die houers van sodanige<br />
geregistreerde regte ook ‘n toestemming tot kansellasie van hul regte vereis<br />
moet word. Die regte kan nie “omgeskakel” word in regte oor grond nie en<br />
derhalwe sal dit gekanselleer moet word.<br />
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, moet die regte geregistreer oor die<br />
uitsluitlike gebruiksgebiede gekanselleer word - (RKB59/2009).<br />
Artikel 17: Persoonlike serwitute<br />
Vraag Artikel 17 handel nie met ‘n persoonlike serwituut (byvoorbeeld ‘n vruggebruik)<br />
wat oor ‘n deel of uitsluitlike gebruiksgebied geregistreer is wanneer die geheel<br />
of ‘n gedeelte van die eenheid of uitsluitlike gebruiksgebied in die transport van<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 70
die gemeenskaplike eiendom ingesluit is nie. Daar word aan die hand gedoen<br />
dat die titelakte van sodanige serwituut ook ingedien moet word, tesame met<br />
die toestemming van die houer daarvan tot die kansellasie van die<br />
eenheid/uitsluitlike gebruiksgebied of gedeelte daarvan. Die titelakte van die<br />
serwituut moet gekanselleer word indien die geheel van die eenheid/uitsluitlike<br />
gebruiksgebied getransporteer word. Indien slegs ‘n gedeelte betrokke is,<br />
moet die titelakte ‘n feite-endossement kry tot daardie effek. Stem Konferensie<br />
saam?<br />
Besluit Ja, Hangende die wysiging van die Wet, moet die titelakte van sodanige<br />
serwituut ingedien word tesame met die toestemming van die houer daarvan<br />
tot die kansellasie van die eenheid/uitsluitlike gebruiksgebied. Indien slegs ‘n<br />
gedeelte betrokke is, moet die titelakte van die serwituut ingedien word tesame<br />
met die toestemming deur die houer daarvan. ‘n Feite-endossement moet op<br />
sodanige titelakte geplaas word – (RKB61/2011).<br />
Artikel 17: Toestemming om ingedien te word<br />
Vraag Wanneer ‘n hele deel ingesluit is in die oordrag van die gemeenskaplike<br />
eiendom, moet die eienaar van die deel toestem tot die kansellasie van die<br />
deel (artikel 17(4)(a)). Wanneer ‘n gedeelte van ‘n deel egter in die transport<br />
van die gemeenskaplike eiendom ingesluit is, is dit nie duidelik of ‘n<br />
toestemming ingedien moet word nie. Konferensie moet riglyne gee.<br />
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, moet die toestemming ingedien word –<br />
(RKB62/2011).<br />
Artikel 17: uitstrekklousule in transportakte<br />
Vraag Wanneer oordrag van ‘n gedeelte van gemeenskaplike eiendom geregistreer<br />
staan te word (sien vorm H par 2), moet ‘n kaart ingedien word en ‘n<br />
uitstrekklousule moet in die akte vervat word. Hoe moet die uitstrekklousule<br />
lees?<br />
Besluit Voorgeskrewe vorm TT moet gevolg word waarin daar na die nuwe kaart en<br />
die titelakte waarkragtens die eiendom gehou word verwys word,<br />
laasgenoemde synde die titelakte van die grond waarop die register geopen is<br />
– (RKB50/2012).<br />
Artikel 17: Transport van gedeelte van gemeenskaplike eiendom wat ‘n gedeelte van<br />
‘n uitsluitlike gebruikgsgebied insluit<br />
Vraag Wanneer ‘n gedeelte van gemeenskaplike eiendom, wat ‘n gedeelte van ‘n<br />
deel insluit, oorgedra word, moet ‘n gewysigde deelnemingskwotablad wat die<br />
grootte van die oorblywende gedeelte van die deel aandui, ingedien word.<br />
Wanneer ‘n gedeelte van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied geskep kragtens artikel<br />
27(1) deur die oordrag geraak word, hoe moet daar met die uitsluiltike<br />
gebruikgebied gehandel word?<br />
Besluit Die geheel van die uitsluiltike gebruiksgebied moet gekanselleer word –<br />
(RKB51/2012). 56<br />
Artikel 18 van Wet 95 van 1986 en die toepassing van artikels 56 en 57 van Wet 47 van<br />
1937<br />
Vraag Artikel 18 van Wet 95 van 1986 maak artikels 56 en 57 van Wet 47 van 1937<br />
van toepassing op oordragte kragtens artikel 17 van Wet 95 van 1986. Is dit<br />
moontlik om artikel 57 toe te pas wanneer oordragte plaasvind kragtens artikel<br />
17(5), dit is, waar die geheel van die grond deur die regspersoon<br />
56 ‘n Kleiner uitsluitlike gebruiksgebied kan dan heringeskets word en na die betrokke houer gesedeer word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 71
getransporteer word? Daar sal heel moontlik verskillende eienaars met<br />
verskillende verbande wees. Daar word aan die hand gedoen dat artikel 57<br />
(substitusie van verbande) nie toegepas kan word by artikel 17(5) oordragte<br />
nie.<br />
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, sal die verbande gekanselleer moet word<br />
– (RKB63/2011).<br />
RKB 45 van 2003 en RKB 63 van 2011: oordrag van geheel van die gemeenskaplike<br />
eiendom<br />
Vraag RKB 45 van 2003 word deur RKB 63 van 2011 geraak (sien die besluit direk<br />
hierbo) met betrekking tot die oordrag van die geheel van die gemeenskaplike<br />
eiendom. RKB 45 van 2003 moet gewysig word om aan te toon dat artikel 57<br />
van Wet 47 van 1937 nie toegepas kan word by die oordrag van die geheel<br />
van die gemeenskaplike eiendom nie.<br />
Besluit Die verbande moet gekanselleer word. Waar die geheel van gemeenskaplike<br />
eiendom oorgedra word (of ‘n gedeelte daarvan insluitende meer as een deel<br />
wat aan verskillende verbande onderhewig is) kan artikel 57 van Wet 47 van<br />
1937 nie toegepas word nie<br />
(RKB 45 van 2003 word teruggetrek) – (RKB3/2012).<br />
Artikel 18 en verbande geregistreer oor saaklike regte<br />
Vraag Artikel 18 maak artikels 56 en 57 57 van Wet 47 van 1937 van toepassing op<br />
artikel 17 transporte. Artikel 18 is egter nie van toepassing op uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede en saaklike regte van uitbreiding nie. Hoe moet daar met<br />
verbande geregistreer oor uitsluitlike gebruiksgebiede en artikel 25 regte<br />
gehandel word?<br />
Besluit Totdat die Wet gewysig word, moet artikel 18 toegepas word met betrekking tot<br />
uitsluitlike gebruiksgebiede en artikel 25 regte. Kansellasie van verbande of<br />
ontheffing van regte moet gedoen word – (RKB52/2012).<br />
Oordrag van gedeelte van saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Artikel 17 maak voorsiening vir daardie gevalle waar die gemeenskaplike<br />
eiendom, waarop ‘n gedeelte van ‘n deel of uitsluitlike gebruiksgebied geleë is,<br />
vervreem word. Dit swyg egter oor wanneer die gemeenskaplike eiendom<br />
waarop ‘n gedeelte van ‘n artikel 25 reg van uitbreiding geregistreer is,<br />
oorgedra (vervreem) word. Hoe moet dit hanteer word wanneer ‘n gedeelte<br />
van ‘n artikel 25 reg saam met die gemeenskaplike eiendom oorgedra word? 58<br />
Besluit Die prosedure vervat in artikel 17(4B) van die Wet op Deeltititels wat handel<br />
oor die kansellasie van ‘n gedeelte van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied, moet met<br />
die nodige veranderinge toegepas word totdat die Wet gewysig is –<br />
(RKB73/2010).<br />
Paragraaf 10 Onderverdeling en konsolidasie van dele<br />
Artikel 22 en 23 en vruggebruik<br />
Vraag Wanneer ‘n deel onderverdeel word en sodanige deel is aan ‘n saaklike reg<br />
byvoorbeeld ‘n vruggebruik onderhewig, moet die sertifikate van<br />
geregistreerde deeltitel van die nuwe dele die vruggebruik as ‘n voorwaarde<br />
insluit. Wanneer twee dele egter gekonsolideer word en een van die dele aan<br />
57 Daar moet in gedagte gehou word dat artikel 57 slegs gebruik kan word met betrekking tot grond. Saaklike<br />
regte in grond is nie grond nie en derhalwe kan artikel 57 van die Registrasie van Akteswet nie met betrekking<br />
daartoe gebruik word nie..<br />
58 Skrywer hiervan het die vraag herbewoord, ten einde dit meer duidelik te stel.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 72
‘n vruggebruik onderhewig is, hoe moet dit in die sertifikaat van geregistreerde<br />
deeltitel van die gekonsolideerde deel hanteer word?<br />
Besluit Die voorwaardeklousule moet gekwalifiseer word om na die voomalige deel<br />
wat aan die vruggebruik onderhewig was, te verwys – (RKB53/2012).<br />
Artikel 22 en verbande<br />
Vraag Wet 95 van 1986 maak voorsiening vir die uitreiking van sertifikate van<br />
geregistreerde deeltitel in die name van persone wat uit hoofde van die<br />
verdelingsooreenkoms daarop geregtig is<br />
(a) Wat van ‘n verband wat deur beide mede-eienaars oor die<br />
oorspronklike deel geregistreer is? Kan die verband gesubstitueer<br />
word?<br />
(b) Was dit die bedoeling van die wetgewer dat die sertifikate van<br />
geregistreerde deeltitel ten gunste van die persone wat daarop geregtig<br />
is uitgereik word en nie aan die mede-eienaars van die oorspronklike<br />
eenheid nie? Beteken dit ook dat geen verdelingstransporte<br />
geregistreer sal word na die uitreiking van die sertifikate van<br />
geregistreerde deeltitel nie?<br />
Besluit a) Ja. Die verband kan gesubstitueer word en die verbandendossement<br />
op die sertifikate van geregistreerde deeltitel moet gekwalifiseer word<br />
met “Met ander Eiendom” of “MAE”.<br />
b) Die Wet is duidelik in soverre sertifikate van geregistreerde deeltitel<br />
uitgereik moet word aan die onderskeie eienaars of persone wat daarop<br />
geregtig is ten einde aan die verdelingooreenkoms uitvoering te gee –<br />
(RKB54/2012).<br />
Gedeeltelike vernietiging van ‘n deel<br />
Vraag Watter prosedure moet gevolg word in die geval van gedeeltelike vernietiging<br />
van ‘n deel?<br />
Besluit Die bepalings van artikel 22 (indien van toepassing) saamgelees met artikels<br />
48 en 49 van Wet 95 van 1986 is van toepassing – (RKB77/2012).<br />
Bevoegdheid van ontwikkelaar om ‘n deel te onderverdeel, dele te konsolideer of ‘n<br />
deel uit te brei<br />
Vraag Wet 95 van 1986 bepaal niks aangaande of die ontwikkelaar, voor die<br />
totstandkoming van die regspersoon die bevoegdheid het om dele te<br />
onderverdeel, te konsolideer of uit te brei of om gemeenskaplike eiendom uit<br />
te brei nie. Daar is ‘n denkrigting wat van mening is dat dit die<br />
gemeenregtelike reg van die ontwikkeaar is om dit te kan doen. Indien die<br />
wetgewer egter bedoel het dat die ontwikkelaar dit mag doen sou hy duidelik<br />
in die Wet sodanig bepaal het.<br />
Besluit Ja, die ontwikkelaar het die reg om sodanige registrasiehandelinge aan te<br />
gaan. ‘n Registrateur sal egter nie sodanige handelinge registreer nie tensy<br />
die ontwikkeaar ‘n beëdigde verklaring indien tot die effek dat geen eenheid in<br />
die skema verkoop geskenk of verruil is nie of indien dit wel sodanig vervreem<br />
is, dat die besondere registrasiehandeling geregistreer staan te word skriftelik<br />
aan die koper van ‘n eenheid geopenbaar is, of in die afwesigheid daarvan die<br />
skriftelike toestemming tot sodanige registrasiehandelinge verkry is –<br />
(RKB64/2012).<br />
Paragraaf 11 Uitbreiding van dele - Artikel 24<br />
Uitbreiding van verskeie dele aangedui op een deelplan van uitbreiding<br />
Vraag Waar daar slegs een plan voorsien word vir die uitbreiding van verskeie dele<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 73
wat aan verskillende eienaars behoort, mag een aansoek ingedien word, met<br />
verwysing na elke eienaar of moet verskillende aansoeke ingedien word en ‘n<br />
fooi vir elkeen gevra word, met dien verstande dat slegs een SS nommer<br />
toegeken word? Moet al die uitbreidings gelyktydig geregistreer word?<br />
Besluit Een aansoek mag ingedien word waarin die onderskeie eienaars uiteengesit<br />
word of verskeie aansoeke mag ook in een indienomslag ingedien word. Een<br />
fooi is in beide gevalle betaalbaar. Alle uitbreidings op die deelplan moet<br />
gelyktydig geregistreer word - (RKB61/2009).<br />
Uitbreiding van ‘n deel binne in ‘n aangrensende uitsluitlike gebruiksgebied<br />
Vraag Wanneer ‘n deel kragtens artikel 24 van Wet 95 van 1986 uitgebrei word<br />
binne-in ‘n aangrensende uitsluitlike gebruiksgebied, byvoorbeeld ‘n tuin is dit<br />
nodig om die bestaande uitsluitlike gebruiksgebied te kanselleer en ‘n nuwe<br />
uitsluitlike gebruiksgebied te registreer (kragtens artikel 27). Indien die deel en<br />
die uitsluitlike gebruiksgebied deur dieselfde eienaar gehou word was hierdie<br />
twee wysigings histories op dieselfde wysigingsdeelplan aangetoon en sonder<br />
enige ooglopende probleme geregistreer. Indien wysigings soos hierbo<br />
genoem as een registrasiestel hanteer word, vereis die Registrateur aparte<br />
wysigingsdeelplanne opgestel kragtens artikel 24 en 27 onderskeidelik of is dit<br />
aanvaarbaar om beide wysigings op een plan aan te toon?<br />
Besluit Waar ‘n uitsluitlike gebruiksgebied direk deur die wysiging van ‘n deel geraak<br />
word en die uitsluitlike gebruiksgebied geregistreer is in dieselfde naam as die<br />
eenheid, mag die twee wysiging op dieselfde plan aangetoon word –<br />
(RKB76/2012).<br />
Indiening van blokplan<br />
Vraag Wanneer ‘n deel uitgebrei word, is dit nie nodig om ‘n blokplan in te dien nie.<br />
Hoe sal ondersoekers vasstel of die uitbreiding op die saaklike reg van<br />
uitbreiding of enige aangrensende eiendom oorskry?<br />
Besluit ‘n Blokplan moet ook ingedien word met die uitbreiding van ‘n deel. Waar die<br />
blokplan egter nie verander het nie en daar ‘n nota deur die landmeter of<br />
argitek op die vloerplan tot dien effekte aangebring is, hoef ‘n blokplan nie<br />
ingedien te word nie - (RKB62/2009).<br />
Artikel 24(6)(d): Aansoek<br />
Vraag Stem Konferensie saam dat artikel 24(6)(d), soos gewysig, as volg toegepas<br />
moet word –<br />
a) Indien daar geen verbande oor enige van die eenhede in die skema<br />
geregistreer is nie, is voldoening aan hierdie artikel onnodig?<br />
b) Indien slegs die uitgebreide deel beswaar is, sal dit slegs nodig wees vir<br />
die indiening van daardie verband?<br />
c) Indien die uitgebreide deel nie met verband beswaar is nie, maar enige van<br />
die ander dele met verband beswaar is, moet die sertifikaat/e saam met die<br />
aansoek ingedien word?<br />
Besluit a) Ja<br />
b) Ja.<br />
c) Ja – (RKB64/2011).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 74
Artikel 24 uitbreiding en uitklaringsertifikate<br />
Vraag Waar ‘n deel kragtens artikel 24 van Wet 95 van 1986 uitgebrei word, moet ‘n<br />
uitklaringsertifikaat kragtens die Munisipale Sistemewet 2000 ingedien word?<br />
Besluit Nee. Wet 32 van 2000 maak nie hiervoor voorsiening nie – (RKB75/2010).<br />
Artikel 24 uitbreiding en hereregte<br />
Vraag Waar ‘n deel uitgebrei word, sonder om die vloeroppervlakte van sodanige<br />
deel te vergroot, moet ‘n hereregtekwitansie of vrystellingsertifikaat ingedien<br />
word? In RKB 40 van 1989 is dit ‘n vereiste waar die vloeroppervlakte<br />
vergroot word.<br />
Besluit Kragtens artikel 5(1)(b) van die Wet op Hereregte 40 van 1949, moet ‘n<br />
hereregtekwitansie of vrystellingsertifikaat ingedien word – (RKB76/2010).<br />
Paragraaf 12 Uitbreiding van skemas<br />
Artikel 25: geen sertifikaat van saaklike reg<br />
Vraag Waar ‘n saaklike reg van uitbreiding op ‘n deelplan as ‘n caveat aangetoon is,<br />
maar geen dokumentasie kragtens artikel 25(2) ingedien is nie en geen<br />
sertifikaat van saaklike reg van uitbreiding geregistreer is nie, hoe moet die<br />
aangeleentheid reggestel word?<br />
Besluit Die saaklike reg van uitbreiding het nooit tot stand gekom nie en moet de novo<br />
geskep word – (RKB73/2012).<br />
Beskrywing van saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Waar ‘n saaklike reg vna uitbreiding verkoop is en daar word vasgestel dat<br />
slegs die restant van die reg bestaan aangesien sekere fases alreeds<br />
uitgeoefen is, hoe moet die beskrywing van sodanige saaklike reg van<br />
uitbreiding in die notariële akte van sessie lees?<br />
Besluit Die beskrywing moet langs die volgende lyne lees, naamlik –<br />
Die reg om van tyd tot tyd binne ‘n tydperk van vyf jaar vanaf datum van<br />
registrasie van die saaklike reg van uitbreiding vir sy/haar persoonlike rekening<br />
(vermeld watter regte, d.i. artikel 25(1)(a), (b) en/of (c) voorbehou word)<br />
op te rig en te voltooi op die aangewese gedeelte van die gemeenskaplike<br />
eiendom soos aangetoon op die plan soos bedoel in artikel 25(2)(a) van die<br />
Wet, in hierdie kantoor geliasseer, en om sodanige gebou of geboue te verdeel<br />
in ‘n deel of dele en gemeenskaplike eiendom en om die reg tot uitsluitlike<br />
gebruik oor ‘n gedeelte van sodanige gemeenskaplike eiendom te verleen aan<br />
die eienaar of eienaars van een of meer dele in die skema bekend as Ivory<br />
Park ten opsigte van die grond en gebou of geboue geleë te Erf 1234,<br />
Zwartkops dorpsgebied, plaaslike bestuur: City of Tshwane Metropolitan<br />
Municipality, en getoon op Deeplan SS43/2002, met uitsluiting van die regte<br />
van uitbreiding wat alreeds gesedeer is.<br />
(RKB68/2012).<br />
Saaklike reg van uitbreiding gereserveer en verband geregistreer staan te word oor<br />
die restant van die reg<br />
Vraag ‘n Ontwikkelaar het ‘n reg van uitbreiding kragtens artikel 25 van Wet 95 van<br />
1986 gereserveer. Drie van die beoogde fases is alreeds geregistreer. Die<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 75
ontwikkelaar wil nou ‘n verband registreer oor die restant van die saaklike reg<br />
van uitbreiding. Is dit moontlik om ‘n verband oor die restant van sodanige<br />
saaklik reg te registreer en indien wel, hoe moet dit beskryf (geidentifiseer)<br />
word? Artikel 25(4)(b) bepaal niks hieroor hie.<br />
Besluit Ja dit is moontlik om ‘n verband te registreer. Die sekuriteit onder die verband<br />
moet beskryf word soos aangedui in RKB68/2012 – (RKB45/2005 soos<br />
gewysig deur RKB68/2012).<br />
RKB 56 van 2006: Meer as een Sertifikaat van Saaklike Reg ten aansien van<br />
reservering kragtens artikel 25(1) van Wet 95 van 1986<br />
Vraag Kragtens RKB56/2006 is dit toelaatbaar om artikel 64(1) van Wet 47 van 1937<br />
toe te pas en sertifikate van saaklike reg vir gedeeltes van ‘n artikel 25-reg uit<br />
te reik sodra ‘n sertifikaat van saaklike reg vir die geheel van die artikel 25-reg<br />
uitgereik was. Artikel 64(1) maak egter voorsieing vir die uitreiking van ‘n<br />
sertifikaat vir die geheel van ‘n saaklike reg wat in ‘n titelakte gereserveer is en<br />
nie vir gedeeltes van ‘n saaklike reg wanneer ‘n sertifikaat vir daardie reg<br />
alreeds bestaan nie. Die doel van artikel 64(1) is om ‘n titelakte te verkry vir ‘n<br />
saaklike reg wat gereserveer is en nie vir die onderverdeling van sodanige reg<br />
deur die uitreiking van sertifikate van saaklike reg vir die gedeeltes van die<br />
saaklike reg nie. Verdermeer, noudat die Wet die uitreikingvan sertifikate<br />
toelaat, is dit nogsteeds toelaatbaar om gedeeltes van die artikel 25-reg uit te<br />
reik na die opening van die skema en die registrasie van die sertifikaat van<br />
saaklike reg van uitbreiding kragtens artikel 25?<br />
Besluit Nee, hangende die wysiging van die Wet, mag die bepalings van artikel 64 van<br />
Wet 47 van 1937 nie gebruik word ten einde die ontwikkelaar van ‘n saaklike<br />
reg van uitbreiding in staat te stel om sertifikate van saaklike reg vir<br />
onderverdeelde gedeeltes van sodanige reg te bekom nie – (RKB6/2011).<br />
Reservering van saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Die onlangse wysiging aan artikel 11(3)(d) maak nou voorsiening dat waar die<br />
ontwikkelaar aansoek gedoen het vir die opening van die deeltitelregister,<br />
uitsluitlike gebruiksgebiede en regte van uitbreiding (gedeeltes van regte van<br />
uitbreiding) afsonderlike titelaktes mag hê vir elke uitsluitlike gebruiksgebied/<br />
regte van uitbreiding. Die vraag is of ‘n ontwikkelaar ‘n algemene reg van<br />
uitbreiding mag reserveer, tesame met gedeeltes van saaklike regte?<br />
Besluit Die ontwikkelaar kan nie ‘n algemene saaklike reg van uitbreiding tesame met<br />
gedeeltes van saaklike regte in die artikel 11(3)(b) bylae reserveer nie. Waar<br />
‘n ontwikkelaar verlang om saaklike reg gebiede tesame met ‘n algemene<br />
saaklike te reserveer, sal hy ‘n algemene saaklike reg moet reserveer en<br />
daarna gedeeltes van regte van uitbreiding sedeer vanaf die algemene<br />
saaklike reg titel – (RKB57/2011).<br />
Kommentaar ‘n Algemene saaklike reg van uitbreiding kan nie geregistreer word nie,<br />
aangesien sodanige reg gereserveer moet word met betrekking tot ‘n<br />
gespesifiseerde gedeelte van die gemeenskaplike eiendom.<br />
Reg van uitbreiding moet vir ‘n spesifieke tydperk gereserveer word<br />
Vraag Kan ‘n reg van uitbreiding gereserveer word vir ‘n onbepaalde tydperk?<br />
Besluit Nee. In terme van die bewoording van regulasie 14, saamgelees met die<br />
voorgeskrewe Vorm F, sowel as die bewoording van artikel 25(1), is dit duidelik<br />
dat die wetgewer bedoel het dat daar ‘n gespesifiseerde tydperk moet wees -<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 76
(RKB4/2005).<br />
Artikel 25 en verval van saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Wanneer dit duidelik uit die aktekantoor se rekords blyk dat ‘n saaklike reg van<br />
uitrbreiding verval het omdat dit uitgeoefen is of die tydperk verval het, behoort<br />
die Registrateur van Aktes nie uit eie beweging die artikel 11(3)(b) bylae van<br />
voorwaardes te endosseer rakende die verval van die reg nie.? Die<br />
ewigdurende voortsetting van die reg in die aktekantoor se registers moet nie<br />
toegelaat word nie.<br />
Besluit Nee - (RKB55/2012).<br />
Verkeerdelike kansellasie van saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Waar ‘n saaklike reg van uitbreiding verkeerdelik gekanselleer is kragtens<br />
artikel 68(1) van Wet 47 van 1937, watter prosedure moet gevolg word om<br />
sodanige reg te laat herleef?<br />
Besluit Die bepalings van artikel 25(6) van Wet 95 van 1986 kan gebruik word. 59<br />
Alternatiewelik moet ‘n hofbevel bekom word om die reg te laat herleef –<br />
(RKB63/2012).<br />
Artikel 25(1): Verlenging van tydperk<br />
Vraag Die onlangse wysiging tot artikel 25(1) maak voorsiening dat die tydperk<br />
verleng mag word, indien daartoe ooreengekom deur ‘n eenparige besluit van<br />
die regspersoon en die verbandhouer voor die verval van die tydperk<br />
uiteengesit in die oorspronklike reg, by wyse van notariële akte. Met<br />
verwysing na die tweesydige notariële akte is dit voor die handliggend dat die<br />
tweesydige notariële akte aangegaan moet word tussen die regspersoon en<br />
die houer van die saaklike reg of die gedeelte van die saaklike reg. ‘n Vraag<br />
wat geopper kan word is of die notariële akte wat die verlengde tydperk<br />
aandui, geregistreer moet word voor die verval van die tydperk waarvoor dit<br />
oorspronklik gereserveer was, of die eenparige besluit geneem moes word<br />
voor die verval van die oorspronklike gereserveerde tydperk?<br />
Besluit Die notariële akte wat die tydperk verleng moet voor die notaris verly word<br />
voor die verval van die reg van uitbreiding – (RKB65/2011).<br />
Vraag Met verwysing na die tweesydige notariële akte soos in artikel 25 voorsiening<br />
gemaak om die tydperk te verleng waarbinne ‘n saaklike reg van uitbreiding<br />
uitgeoefen moet word, moet die volgende aangeleenthede uitgeklaar word:<br />
a) Is hereregte betaalbaar op die registrasie van die verlenging?<br />
b) Moet die toestemming van die verbandhouers ingedien word?<br />
c) Moet die eenparige besluit ingedien word?<br />
Besluit a) Ja, hereregte is betaalbaar aangesien dit kwalifiseer as ‘n transaksie soos<br />
omskryf in artikel 1 van die Wet op Hereregte 40 van 1949.<br />
b) Nee, die verbandhoeurs se toestemming moet egter verkry word en in die<br />
notaris se protokol geliasseer word<br />
c) Nee, dit moet in die notaris se protokol geliasseer word – (RKB68/2011).<br />
Vraag Mag die ontwikkelaar, voor die totstandkoming van die regspersoon,<br />
59 Met ander woorde die regspersoon akn ‘n saaklike reg van uitbreiding reserveer en terugsedeer aan die<br />
ontwikkelaar.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 77
eensydiglik die tydperk verleng? En, waar die oorspronklike ontwikkelaar ‘n<br />
gedeelte van ‘n reg van uitbreiding gesedeer het (en daardeur ‘n medeontwikkelaar<br />
in die skema geword het), kan die mede-ontwikkelaar, voor die<br />
totstandkoming van die regspersoon, die tydperk verleng deur die aangaan<br />
van ‘n tweesydige notariële akte met die oorspronklike ontwikkelaar om die<br />
tydperk van sy/haar reg van uitbreiding te verleng?<br />
Besluit Nee, die ontwikkelaar mag nie eensydiglik die tydperk voor die totstandkoming<br />
van die regspersoon verleng nie. ‘n Mede-ontwikkeaar mag ook nie die<br />
tydperk van die reg van uitbreiding voor die totstandkoming van die<br />
regsperoon verleng nie. Die ontwikkelaar moet die huidige reg kanselleer en<br />
‘n nuwe reg registreer – (RKB66/2011).<br />
Verval van reg van uitbreiding<br />
Vraag Waar ‘n ontwikkeaar ‘n saaklike reg van uitbreiding vir ‘n sekere tydperk<br />
gereserveer het, mag sodanige ontwikkelaar die reg vir ‘n korter tydperk<br />
sedeer. Indien die korter tydperk verval het sonder dat dit verleng is, vestig<br />
sodanige reg daarna in die ontwikkelaar wat sodanige reg gesedeer het<br />
(aangesien die reg vir ‘n verdere tydperk was welke tydperk nog nie verval het<br />
nie) of vestig die reg nou in die regspersoon?<br />
Besluit Indien daar geen terugvallingsreg gereserveer was in die sessie vir die korter<br />
tydperk nie, verval die reg van uitbreiding – (RKB79/2012). 60<br />
Verkryging van titel om uit te brei deur die regspersoon<br />
Vraag a) Waar ‘n reg van uitbreiding verval het en die regsperoon titel van sodanige<br />
reg bekom kragtens artikel 25(6), moet die sertifikaat van saaklike reg vir ‘n<br />
spesifieke tydperk wees?<br />
b) Verder, waar die regspersoon die reg van uitbreiding sedeer wat in terme<br />
van artikel 25(6) gereserveer is, moet die sessie vir ‘n spesifieke tydperk<br />
wees?<br />
Besluit a) Ja, wanneer die regspersoon ‘n sertifikaat van saaklike reg van uitbreiding<br />
soos bedoel in artikel 25(6) bekom, moet sodanige regte vir ‘n spesifieke<br />
tydperk wees.<br />
b) Ja, wanneer die reg gesedeer word moet dit vir ‘n spesifieke tydperk<br />
gesedeer word - (RKB65/2009).<br />
Geen tydperk vir reg van uitbreiding - artikel 25(1)<br />
Vraag Watter prosedure moet gevolg word waar dit na registrasie vasgestel word dat<br />
die reservering van die saaklike reg nie ‘n spesifieke tydperk spesifiseer<br />
waarbinne die reg uitgeoefen moet word nie?<br />
Besluit ‘n Notariële wysigingsooreenkoms moet aangegaan word deur en tussen die<br />
regspersoon, met die skriftelike toestemming van al die lede van die<br />
regspersoon aan die eenkant en die ontwikkelaar aan die ander kant, tesame<br />
met die skriftelike toestemming van die verbandhouers van elke eenheid in die<br />
skema, by gebreke aan welke ooreenkoms of toestemmings, ‘n hofbevel<br />
verkry moet word.<br />
Indien ‘n regspersoon nog nie bestaan nie, kan ‘n aansoek in terme van artikel<br />
60 Op grond daarvan dat ‘n beperkte reg nie oor ‘n beperkte reg geregistreer kan word nie, is dit betwyfelbaar of<br />
die sessie van die saaklike reg van uitbreiding onderhewig aan ‘n terugvallingsreg kan plaasvind.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 78
4(1)(b) van die Registrasie van Akteswet ingedien word, waar ‘n reg<br />
gereserveer is van tyd tot tyd, maar daar geen tydperk in die voorwaarde<br />
gestipuleer is nie.- (RKB43/2007).<br />
Artikel 25(4)(b): Onderverdeling van artikel 25-reg<br />
Vraag<br />
a) Met die onderverdeling van die artikel 25-reg, mag sodanige onderverdelings nie<br />
op die aanvanklike plan vir die skema aangedui word nie en die akte van sessie<br />
van die onderverdeelde reg moet vergesel gaan van ‘n plan wat die gedeelte wat<br />
gesedeer word, aandui. Is dit egter nie uitvoerbaar (doenbaar) wanneer die reg<br />
onderverdeel word gelyktydig met die opening van die skema nie? Sessies van al<br />
die onderverdeelde regte mag ook nie gelyktydig met die opening van die skema<br />
gesedeer word nie. Hoe moet daar met hierdie omstandighede gehandel word?<br />
b) Indien die onderverdelingsplan op die hooflêer geliasser is, moet die planne<br />
nogsteeds ingedien word met die sessie van elke onderverdeelde artikel 25 reg?<br />
c) Moet die grootte van die onderverdeelde regte op die planne aangedui word?<br />
Besluit<br />
a) Die onderverdeelde reg moet tot bevrediging van die Landmeter-generaal<br />
geїdentifiseer word en mag op die blokplan of op ‘n aparte artikel 25(4) plan<br />
aangetoon word.<br />
b) Nee.<br />
c) Ja – (RKB70/2011).<br />
Artikel 25 en RKB 70 van 2011<br />
Vraag Die grootte van die reg van uitbreiding moet in die onderverdelingsplanne<br />
vermeld word. Voorgeskrewe vorm F (sertifikaat van saaklike reg kragtens<br />
artikel 25) maak egter nie voorsiening vir die grootte van die aanvanklike<br />
artikel 25 reg nie. As gevolg daarvan dat die artikel 25 reg onderverdeel kan<br />
word, het dit ‘n noodsaaklikheid geword dat die grootte vermeld moet word.<br />
Besluit Hangende die wysiging van die regulasies, moet Vorm F aangepas word om<br />
vir die voltooing van die grootte van die artikel 25 reg voorsiening te maak –<br />
(RKB56/2012).<br />
Artikel 25(5): Sessie van uitsluitlike gebruiksgebiede<br />
Vraag Artikel 25(5) van die Wet, soos gewysig, bepaal dat die regte tot uitsluitlike<br />
gebruik binne 12 maande nadat dit geskep is, gesedeer moet word. Wat is die<br />
bepalende faktor vir die aanvang van die 12 maande: die datum van die<br />
transaksie of die datum van die uitvoering van die notariële akte?<br />
Besluit Die datum van registrasie van die sertifikaat van saaklike reg waarkragtens die<br />
uitsluitlike gebruiksgebiede geskep is, sal die bepalende datum wees –<br />
(RKB71/2011).<br />
Vraag ‘n Reg gereserveer kragtens artikel 25(1) mag deur die ontwikkelaar of sy of<br />
haar opvolger in titel daartoe uitgeoefen word, selfs as die ontwikkelaar of sy of<br />
haar opvolger in titel, na gelang van die geval, geen ander belang in die<br />
gemeenskapilike eiendom het nie, deur die byvoeging van uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede: met dien verstande dat die regte van uitsluitlike gebruik<br />
binne 12 maande na hul skepping gesedeer word, hetsy aan die regspersoon<br />
van die skema of aan een of meer geregistreerde eienaars van ‘n deel in die<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 79
skema. Die vraag is wanneer vind sessie plaas?<br />
Besluit Op die datum van verlyding van die notariële akte – (RKB72/2011).<br />
Artikel 25(5): Sessie van uitsluitlike gebruiksgebiede aan die ontwikkelaar<br />
Vraag Wat sal die posisie wees as die ontwikkelaar nogsteeds die eienaar van ‘n<br />
eenheid in die skema is en die uitsluitlike gebruiksgebied is aan die eienaar<br />
van daardie eenheid toegeken? Moet dit nogsteeds binne die voorgeskrewe<br />
12 maande gesedeer word? Dit sal tot gevolg hê dat die ontwikkelaar die<br />
uitsluitlike gebruiksgebied aan homself moet sedeer?<br />
Besluit Artikel 25(5) sal nie toepassing vind waar die ontwikkelaar nogsteeds die<br />
eienaar van ‘n deel in die skema is nie – (RKB73/2011).<br />
Vraag ‘n Saaklike reg van uitbreiding mag deur die ontwikkelaar of sy opvolger in titel<br />
daartoe gereserveer word, selfs indien die ontwikkelaar of sy of haar opvolger<br />
in titel geen ander belang in die gemeenskaplike eiendom het nie, deur die<br />
byvoeging van uitsluitlike gebruiksgebiede: Met dien verstande dat sodanige<br />
uitsluitlike gebruiksgebiede binne 12 maande na hul skepping gesedeer moet<br />
word, hetsy aan die regspersoon of aan een of meer eienaars van eenhede in<br />
die skema.<br />
Behoort ‘n verwysing gemaak word dat sodanige reg binne 12 maande<br />
gesedeer moet word en as ‘n beperkende voorwaarde teen die sertifikaat van<br />
uitsluitlike gebruiksgebied ingesluit te word ten einde dit toe onderskei van<br />
enige ander sertifikaat van uitsluitlike gebruiksgebied?<br />
Besluit ‘n Caveat moet teen die uitsluitlike gebruiksgebiede genoteer word om aan te<br />
dui dat dit binne die 12 maande tydperk gesedeer moet word – (RKB74/2011).<br />
Reg van uitbreiding - artikel 25(6) - toestemming benodig<br />
Vraag Waar ‘n reg van uitbreiding gereserveer is deur die regspersoon en daarna<br />
vervreem word, moet die toestemming van die lede van die regspersoon<br />
bekom en ingedien word. Word die toestemming van die vruggebruikers oor<br />
die eenhede ook vereis?<br />
Besluit Nee. - (RKB46/2007).<br />
Verval van reg van uitbreiding - artikel 25(6A)<br />
Vraag Waar ‘n ontwikkelaar ‘n reg van uitbreiding greserveer het, maar sodanige reg<br />
van uitbreiding het verval weens tydsverloop, mag die ontwikkelaar, voor die<br />
totstandkoming van die regspersoon, ‘n verdere reg van uitbreiding reserveer,<br />
gegewe die bewoording van artikel 25(6A), viz: “Indien geen voorbehoud deur<br />
die ontwikkelaar... gemaak is nie...”<br />
Besluit Ja, op voorwaarde dat ‘n aansoek gebring word in terme van artikel 68(1) van<br />
die Registrasie van Akteswet vir die verval van die verstreke reg -<br />
(RKB45/2007).<br />
RKB 8 van 2009 en RKB 31 van 2010: REg van uitbreiding en artikel 15B(3) sertifikate<br />
Vraag RKB 8 van 2009 en RKB 31 van 2010 is teenstrydig met HRO 6 van 1988<br />
(paragraaf 14.5). Indien ‘n artikel 25 reg verval het, moet ‘n aansoek vir die<br />
notering van die verval van die reg gedoen word alvorens die ontwikkelaar<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 80
aansoek doen vir ‘n reg van uitbreiding kragtens artikel 25(6A)?<br />
Besluit Ja, artikel 15B(1)(d) van Wet 95 van 1986 moet gebruik word om die verval te<br />
noteer alvorens die ontwikkelaar aansoek doen vir ‘n reg van uibreiding<br />
kragtens artikel 25(6A) van Wet 95 van 1986. Die bepalings van artikel 68(1)<br />
van Wet 47 van 1937 moet toegepas word met die nodige veranderinge –<br />
(RKB13/2011, soos gewysig deur RKB5/2012).<br />
RKB 13 van 2011, RKB 8 van 2009 en RKB 31 van 2010: Notering van verval van artikel<br />
25 reg<br />
Vraag RKB 13 van 2011, RKB 8 van 2009 en RKB 31 van 2010 is teenstrydig met<br />
HRO 6 van 1988. Indien ‘n artikel 25 reg verval het, moet ‘n artikel 15B(1)(d)<br />
aansoek ingedien word om die verval van die reg te noteer voordat die<br />
ontwikkelaar of die regspersoon aansoek doen vir ‘n reg van uitbreiding<br />
kragtens artikel 25(6A) of artikel 25(6)?<br />
Besluit Ja, ‘n artikel 15B(1)(d) aansoek moet ingedien word om die verval van die reg<br />
te noteer voordat die ontwikkelaar of die regspersoon aansoek doen vir ‘n reg<br />
van uitbreiding kragtens artikel 25(6A) of artikel 25(6) van Wet 95 van 1986.<br />
Die bepalings van artkel 68(1) van Wet 47 van 1937 is met die nodige<br />
veranderinge van toepassing – (RKB10/2012).<br />
Vraag In RKB1/1991 is besluit dat die deelplan van uitbreiding geregistreer mag word<br />
nadat die duur van die reg van uitbreiding verval het, op voorwaarde dat die<br />
geboue alreeds voltooi is. Watter bewys moet by die registrateur van aktes<br />
ingedien word om te bewys dat die geboue reeds opgerig was voor die datum<br />
van verval?<br />
Besluit ‘n Sertifikaat vanaf die plaaslike bestuur dat die geboue opgerig was voor die<br />
datum van die verval van die saaklike reg van uitbreiding moet ingedien word -<br />
(RKB4/2008).<br />
Kansellasie van reg van uitbreiding<br />
Vraag Die Wet op Deeltitels maak nie voorsiening vir die kansellasie van ‘n reg van<br />
uitbreiding nie. Gegewe hierdie leemte, watter gesag bestaan vir sodanige<br />
kansellasie?<br />
Besluit Die reg kan in terme van artikel 15B(1)(d) gekanselleer word. Waar die<br />
regspersoon totstand gekom het, word ‘n tweesydige notariële akte vir die<br />
kansellasie van sodanige reg vereis - (RKB72/2009).<br />
Kansellasie van ‘n gedeelte van ‘n saaklike reg van uitbreiding<br />
Vraag Mag ‘n ontwikkelaar wat ‘n saaklike reg van uitbreiding gereserveer het,<br />
sodanige reg gedeeltelik kanselleer?<br />
Besluit Nee, die Wet maak nie daarvoor voorsiening nie. Die ontwikkelaar sal die reg<br />
in sy geheel moet kanselleer en ‘n nuwe reg met betrekking tot die gedeelte<br />
reserveer – (RKB67/2012).<br />
Vraag ‘n Saaklike reg van uitbreiding is onderverdeel in verskeie gedeeltes. Watter<br />
presedures moet gevolg word vir doeleindes van die endossering van die<br />
verval van die reg op die artikel 11(3)(b) bylae van voorwaardes?<br />
Besluit Die artikel 11(3)(b) bylae moet slegs in terme van artikel 15B(1)(d) van Wet 95<br />
van 1986 geëndosseer word nadat die geheel van die reg verval het. Die<br />
bepalings van artikel 68(1) van Wet 47 van 1937 moet met die nodige<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 81
veranderinge toegepas word – (RKB60/2008, soos gewysig deur<br />
RKB5/2012).).<br />
Terugtrekking van RKB 47 van 2005 of RKB 8 van 2009: Artikel 25(10) verval van reg<br />
van uitbreiding<br />
Vraag RKB 47 van 2008 bepaal dat die kansellasie van ‘n saaklike reg van uitbreiding<br />
verpligtend is waar die reg homself uitgeput het. Hierdie besluit weerspreek<br />
RKB 8 van 2009. 61 Watter prosedure moet gevolg word?<br />
Besluit RKB 47 van 2005 word hiermee teruggetrek – (RKB31/2010).<br />
Registrasie van vruggebruik oor reg van uitbreiding<br />
Vraag Kan ‘n vruggebruik geregistreer word oor ‘n reg op uitbreiding, soos bedoel in<br />
artikel 25(9) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986?<br />
Besluit Nee, die Wet op Deeltitels maak nie voorsiening vir die registrasie van ‘n<br />
vruggebruik oor ‘n reg van uitbreiding nie. - (RKB6/2007). 62<br />
Vraag ‘n Saaklike reg van uitbreiding is geregistreer in die gemeenskaplike boedel<br />
van partye getroud binne gemeenskap van goed. Die partye verander hul<br />
huweliksgoederebedeling in terme van artikel 21 van die Wet op<br />
Huweliksgoedere 88 van 1984 na buite gemeenskap van goed en die hof<br />
beveel dat die reg van uitbreiding gelykop tussen die gades verdeel moet<br />
word. Die bepalings van artikel 45bis (1A)(b) kan nie gebruik word nie soos<br />
per RKB15/2006. Hoe moet registrasie plaasvind aangesien die bepalings van<br />
artkel 25(4) tot ‘n absurditeit sal lei?<br />
Besluit Die status quo wat in die aktekantore gevolg word moet gehandhaaf word,<br />
hangende die wysiging van die Registrasie van Akteswet (RKB22/2008).<br />
Kommentaar<br />
Een halwe aandeel in die saaklike reg van uitbreiding moet derhalwe met die<br />
registrasie van ‘n notariële akte van sessie na die man gesedeer word en die<br />
ander halwe aandeel op dieselfde wyse na die vrou.<br />
Artikel 25: Uitreiking van Sertifikate van Saaklike Reg van Uitbreiding<br />
Vraag Waar ‘n saaklike reg van uitbreiding ten opsigte van uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede uitgeoefen word, bepaal die Wet niks rakende die feit of meer<br />
as een sertifikaat van saaklike reg uitgereik mag word met betrekking tot<br />
uitsluitlike gebruiksgebiede, soos wat wel die posisie by die opening van ‘n<br />
deeltitelregister is nie. Dit blyk ‘n oorsig deur die wetgewer te wees en<br />
Konferensie moet leiding gee rakende die vraag of meer as een sertifikaat<br />
uitgereik mag word, hangende die wysiging van die Wet.<br />
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, moet die uitreiking van meer as een<br />
sertifikaat van saaklike reg toegelaat word - (RKB69/2011).<br />
61 Kragtens hierdie besluit, hoef ‘n eienaar / die regspersoon nie tot die kansellasie van die saaklike reg van<br />
uitbreiding toe te sien, waar sodanige reg uitgeput is nie. Dit is egter nogsteeds die Registrateur se plig om vas<br />
te stel of die artikel 15B(3) sertifikaat met betrekking tot die reg van uitbreiding korrek is. Met ander woorde, in<br />
die artkel 15B(3)(a) transportbesorgersertifikaat, moet gestel word dat daar wel ‘n saaklike reg van uitbreiding<br />
geregistreer is, maar dat sodanige reg uitgeput is.<br />
62 Teenoor hierdie artikel, bepaal artikel 27(6) van die Wet op Deeltitels spesifiek dat ‘n vruggebruik oor die<br />
uitsluitlike gebruik van die gemeenskaplike eiendom, dit is ‘n uitsluitlike gebruiksgebied, geregistreer mag word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 82
RKB 2 van 2009: Artikel 25(13)<br />
Vraag Is dit die plig van die registrateur van aktes om voldoening betreffende<br />
afwykings af te dwing?<br />
Besluit Nee. Sien RKB2/2009, soos gewysig. RKB2/2009 is gewysig om as volg te<br />
lees:<br />
Artikel 25 (RKB 4 van 1994 en RKB 10 van 2005<br />
Vraag In lig van die ongerapporteerde saak Dolphin Whisper Trading 10 (Pty) Ltd v<br />
The Registrar of Deeds and the Body Corporate, Skilliepark 2, wil dit voorkom<br />
asof the bestaande praktyk van ondersoekers soos voorsiening gemaak in<br />
RKB 10 van 2005 en RKB 4 van 1994 om nie vas te stel of ‘n reg van<br />
uitbreiding ‘n afwyking is van die planne ingedien in terme van artikel 25(13)<br />
nie, gestaak moet word. Moet die praktyk nou wees dat alle afwykings na die<br />
hof verwys moet word?<br />
Besluit Kragtens RKB7 van 2011 is dit nie die plig van die registrateur om voldoening<br />
rakende afwykings af te dwing nie. Dit is egter die plig van die registrateur om<br />
te verseker dat die uitbreiding binne die fisiese grense van die gereserveerde<br />
reg plaasvind – (RKB12/2011).<br />
Artikel 25 afwyking van artikel 25(2) planne en hereregte<br />
Vraag Indien ‘n ontwikkelaar van die artikel 25 planne afwyk wanneer hy ‘n skema<br />
uitbrei, moet die registrateur op ‘n hereregtekwitansie aandring vir die regte<br />
wat hy/sy verkry om die skema uit te brei op die gedeeltes van die<br />
gemeenskaplike eiendom waarop die reg nie gereserveer was nie?<br />
Besluit Die ontwikkelaar het areas van die gemeenskaplike eiendom oorskry wat nie<br />
as sulks gereserveer was nie. Sodanige bestaande reg sal gekanselleer moet<br />
word, herskep moet word deur die regspersoon en na die ontwikkelaar<br />
gesedeer moet word, op welke verkryging hereregte betaal moet word –<br />
(RKB67/2011, soos gewysig deur RKB11/2012)<br />
RKB 61 of 2008: Voldoening aan artikel 25(2)(a) en (b) van Wet Act 95 van 1986<br />
Vraag Artikel 25(2) van die Wet op Deeltitels sit die vereistes uiteen vir die planne<br />
van uitbreiding waar daar ‘n saaklike reg van uitbreiding gereserveer is. Om<br />
voldoening aan die tegniese vereistes van sodanige planne te verseker, kan<br />
die registrateur van aktes dit ‘n vereiste maak dat ‘n landmeter of argitek<br />
sertifiseer dat die planne opgetrek is in ooreenstemming met artikel 25(2)?<br />
Gegewe die tegniese aard van die planne, lê die ekpertise by die landmeter of<br />
argitek en dit sou ‘n onredelike las op die registrateur plaas om sodanige<br />
planne te ondersoek.<br />
Besluit Ja, die registrateur van aktes moet op so ‘n sertifikaat van die landmeter of<br />
argitek aandring rakende die voldoening aan artikel 25(2)(a) en 25(2)(b) van<br />
Wet 95 van 1986 – (RKB 61/2008 soos gewysig deur RKB11/2011 en<br />
RKB9/2012).<br />
Verkeerde deelenemingskwotablad<br />
Vraag ‘n Saaklike reg in terme van artikel 25 was deur die ontwikkelaar gereserveer<br />
by die opening van die skema. Al die dokumente vereis deur artikel 25(2)(c) is<br />
ingedien en die artikel 25(2)(a) en (b) planne het al die eenhede wat deel van<br />
die uitbreiding sou vorm, korrek gereflekteer. Toe die skema oopgemaak is het<br />
die skedule wat die geskatte deelnemingskwotas van al die dele in die skema,<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 83
insluitende dié deel wat uitgebrei sou word aandui, was egter verkeerd (maw<br />
dit het nie al die dele wat op die artikel 25(a) en (b) planne aangedui is<br />
gereflekteer nie). Hoe kan hierdie fout reggestel word?<br />
Besluit Indien die wegglating voor die uitoefening van die reg van uitbreiding vasgestel<br />
word, kan sodanige weglating reggestel word deur ‘n versoek deur die<br />
transportbesorger vir die regstelling van die deelnemingskwotablad -<br />
(RKB64/2009).<br />
Paragraaf 13 Uitsluitlike gebruik van gemeenskaplike eiendom<br />
Artikel 27(1)(c) om in lyn met artikel 27(4)(b) te wees<br />
Vraag Artikel 27(1)(c) van Wet 95 van 1986 moet gewysig word om in lyn te wees<br />
met artikel 27(4)(b) van die Wet om ook geregistreerde saaklike regte (vry van<br />
die verband of geregistreerde saaklike reg) in te sluit. Hoe moet dit in die<br />
aktekantore toegepas word hangende die wysiging van die Wet?<br />
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, sal dit in die regspersoon vestig vry van<br />
enige verband of enige ander geregistreerde saaklike regte – (RKB75/2011).<br />
Vertaling van uitsluitlike gebruiksgebiede<br />
Vraag Waar ‘n deelplan in Afrikaans na ‘n uitsluiltike gebruiksgebied verwys,<br />
byvoorbeeld “Werf – W1”, mag sodanige uitsluiltike gebruikgebied na Engels<br />
vertaal word waar die sessie nou in Engels gedoen word, byvoorbeeld “Y” en<br />
“W1”?<br />
Besluit Nee, die bewoording van die deelplan moet gevolg word – (RKB65/2012).<br />
Beskrywing van uitsluitlike gebruiksgebiede<br />
Vraag Mag ‘n uitsluitlike gebruiksgebied bloot beskryf word as ‘n uitsluitlike<br />
gebruiksgebied met geen spesifieke verwysing na die gebruik daarvan nie,<br />
byvoorbeeld toep, partkering, tuin ens.?<br />
Besluit Nee, daar moet na die tipe uitsluitlike gebruiksgebied soos ingeskets op die<br />
deelplan, verwys word. Indien sodanige gebruik op die deelplan as ‘n<br />
algemene uitsluitlike gebruiksgebied beskryf word, moet sodanige beskrywing<br />
dan gevolg word<br />
Verwysing na “UGG” sonder spesifieke verwysing na die tipe sal nie aanvaar<br />
word nie.<br />
(Deelplanne goedgekeur voor 2 Januarie 2013 hoef nie gewysig te word nie) -<br />
RKB72/2012).<br />
Registrasie van vruggebruik oor uitsluitlike gebruik van gemeenskaplike eiendom<br />
Vraag Kan ‘n vruggebruik geregistreer word oor ‘n uitsluitlike gebruiksgebied?<br />
Besluit Ja, dit is moontlik om ‘n vruggebruik te registreer oor ‘n uitsluitlike<br />
gebruiksgebied. 63<br />
Kommentaar<br />
Enige persoonlike serwituut van usufruct, usus of habitatio mag oor ‘n<br />
uitsluitlike gebruiksgebied geregistreer word - (artikel 27(6) van die Wet op<br />
Deeltitels).<br />
Huurkontrakte oor uitsluitlike gebruiksgebiede<br />
Vraag Kan ‘n ontwikkelaar ‘n huurkontrak oor uitsluitlike gebruiksgebiede verleen?<br />
Indien ja, kan ‘n ontwikkelaar ‘n huur oor ‘n uitsluitlike gebruiksgebied gee aan<br />
63 RKB 41/2003 en RKB 37/1996 en artikel 27(6) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 84
‘n persoon wat nie ‘n eienaar in die skema is nie? Wanneer die ontwikkelaar<br />
ophou op ‘n eienaar te wees, wie geniet die voordele van die huur noudat die<br />
regspersoon die eienaar van die uitsluitlike gebruiksgebiede word? Hoe moet<br />
artikel 27(6) van Wet 95 van 1986 geinterpreteer word?<br />
Besluit Ja, ‘n ontwikkelaar mag ‘n huurkontrak oor ‘n uitsluitlike gebruiksgebied<br />
verleen in terme van artikel 27(6) - (RKB73/2009).<br />
Sessie van uitsluitlike gebruiksgebiede<br />
Scenario Oordrag van ‘n eenheid in ‘n deeltitelskema is in 1997 vanaf die ontwikkelaar<br />
na A geregistreer. Gelyktydig met die gemelde oordrag is ‘n uitsluitlike<br />
gebruiksgebied, wat deel van die transaksie gevorm het, ook vanaf die<br />
ontwikkelaar aan A gesedeer. In 2000 is oordrag van dieselfde eenheid vanaf<br />
A na B geregistreer. Geen sessie van die uitsluitlike gebruiksgebied is<br />
geregistreer nie, alhoewel dit deel van die transaksie gevorm het. Daarna is<br />
verskeie oordragte van die eenheid geregistreer (dit is vanaf B na C, vanaf C<br />
na D, vanaf D na E, ens.), voortspruitend uit die verkoop van die eenheid en<br />
die uitsluitlike gebruiksgebied. Tans, is daar ‘n verdere oordrag van die<br />
eenheid wat geregistreer staan te word. Slegs nou, in 2005, word die nalate<br />
om die uitsluitlike gebruikgebied tesame met elk van die vorige oordragte te<br />
sedeer vasgestel. Vanuit die rekords blyk dit dat A nogsteeds die<br />
geregistreerde houer van die uitsluitlike gebruiksgebied is.<br />
Vraag Hoe moet hierdie nalate nou hanteer word? Wie moet nou die uitsluitlike<br />
gebruiksgebied sedeer?<br />
Besluit Artikel 27(4)(b) en 27(4)(c) verskaf die prosedure wat gevolg moet word:<br />
indien die houer van die saaklike reg nogsteeds ‘n lid van die regspersoon is,<br />
moet daar aan die bepalings van artikel 14, saamgelees met artikel 33 van die<br />
Registrasie van Akteswet voldoen word - (RKB2/2006).<br />
Kommentaar<br />
Dit beteken dat, indien die houer van die saaklike reg nie meer ‘n lid van die<br />
regspersoon is nie, die uitsluitlike gebruiksgebied in die regspersoon vestig<br />
(vry van enige verband). Die regspersoon moet dan by die registrateur van<br />
aktes aansoek doen vir die uitreik aan hom van ‘n sertifikaat van saaklike reg<br />
van uitsluitlike gebruiksgebied ten gunste van homself. (Artikel 27(4)(b)&(c)).<br />
RKB 36 van 2002: Kansellasie van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied<br />
Vraag Waar dieselfde uitsluitlike gebruiksgebied verkeerdelik na twee eienaars van<br />
dele in ‘n skema oorgedra is, hoekom vereis RKB36/2002 dat beide uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede gekanselleer moet word en dat die regspersoon die reg de<br />
novo herreserveer? Behoort nie slegs die uitsluitlike gebruiksgebied wat deur<br />
die verkeerde houer gehou word gekanselleer te word nie?<br />
Besluit Nee. Wet 95 van 1986 maak nie voorsiening vir die kansellasie van ‘n<br />
verkeerdelik geregistreerde reg van uitsluiltike gebruiksgebied nie –<br />
(RKB36/2002 word bevestig – (RKB20/2012)<br />
Artikel 27(5)<br />
Vraag Artikel 27(5) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986 maak voorsiening vir die<br />
kansellasie van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied met die toestemming van die<br />
verbandhouer van die betrokke deel. Is die toestemming altyd nodig selfs<br />
waar die uitsluitlike gebruiksgebied nie ook as sekuriteit onder die verband wat<br />
die deel verbind, verbind is nie?<br />
Besluit Die toestemming van die verbandhouer word slegs vereis indien die uitsluitlike<br />
gebruiksgebied ook onder die verband verbind is – (RKB78/2010).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 85
Artikel 27(5): Kansellasie van uitsluitlike gebruiksgebied<br />
Vraag Artikel 27(5) van die Wet is gewysig om voorsiening te maak vir die<br />
toestemming van die verbandhouer van die uitsluitlike gebruiksgebied (nie die<br />
eenheid) en houer van ‘n geregistreerde saaklike reg. Dit meld egter niks van<br />
die houer van ‘n geregistreerde saaklike reg wat oor die uitsluitlike<br />
gebruiksgebied geregistreer is nie. Wat indien ‘n saaklike reg oor die betrokke<br />
deel waaraan die uitsluitlike gebruikgebied gekoppel is, geregistreer is?<br />
Besluit Die toestemming van die houer van die geregistreerde saaklike reg moet ook<br />
ingedien word – (RKB76/2011).<br />
Kansellasie van uitsluitlike gebruiksgebied<br />
Vraag Hoe moet ‘n uitsluitlike gebruiksgebied gekanselleer word waar die<br />
regspersoon nog nie tot stand gekom het nie, aangesien artikel 27(5) bepaal<br />
dat ‘n uitsluitlike gebruiksgebied slegs kragtens ‘n tweesydige notariële akte,<br />
aangegaan tussen die regspersoon en die geregistreerde houer gekanselleer<br />
kan word?<br />
Besluit ‘n Eensydige notariële akte van kansellasie deur die ontwikkelaar is<br />
toelaatbaar – (RKB80/2011).<br />
RKB 76 van 2011 – toestemming van verbandhouer<br />
Vraag Kragtens RKB76/2011 moet die toestemming van die houer van die saaklike<br />
reg geregistreer oor die deel wat aan die uitsluiltike gebruikgebied gekoppel is,<br />
ook ingediee word. Wat indien byvoorbeeld ‘n vruggebruik slegs oor ‘n deel<br />
geregistreer is en die uitsluitlike gebruikgebied gekanselleer word. Word die<br />
toestemming van die houer van die vruggebruik oor die deel nogsteeds vereis?<br />
Besluit Dit sal nie nodig wees om die toestemming van die houer van die saaklikie reg<br />
in te dien nie indien die saaklike reg slegs oor die deel geregistreer is, en die<br />
uitsluitlike gebruiksgebied wat aan daardie deel gekoppel is, gekanselleer word<br />
RKB 76/2011 is slegs van toepassing waar die uitsluitlike gebruiksgebied wat<br />
gekanselleer staan te word, aan die saaklike reg onderhewig is –<br />
(RKB12/2012).<br />
Causa in sessie van uitsluitlike gebruiksgebied<br />
Vraag Moet daar in die causa van ‘n sessie van uitsluitlike gebuiksgebied, wanneer<br />
dit in terme van artikel 27(1)(b) gesedeer word, aangedui word dat die gebied<br />
deel vorm van die transaksie (koopprys) waarkragtens die spesifieke deel<br />
verkoop was?<br />
Besluit Ja. Daar moet aangehou word met die manier waarop die causa tans die<br />
uitsluitlike gebruiksgebied reflekteer as deel van die transaksie –<br />
(RKB63/2008).<br />
Toestemming deur verbandhouers<br />
Vraag Moet die verbandhouers van alle eenhede en regte van uitbreiding toestem tot<br />
die skepping van uitsluitlike gebruiksgebiede? Die Wet sê niks hieroor nie.<br />
Besluit Nee. Die Wet maak nie voorsiening vir die indiening van die toestemming van<br />
die verbandhouers nie - (RKB68/2008).<br />
Regulasie 28 en aparte titel vir uitsluitlike gebruiksgebied<br />
Vraag Regulasie 28 bepaal dat die eienaar van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied, op<br />
aansoek, ‘n aparte titel vir sy/haar uitsluitlike gebruiksgebied mag bekom.<br />
Daar is egter geen voorgeskrewe vorm vir sodanige aansoek.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 86
Besluit Hangende die wysiging van die Wet, moet Vorm I gebruik word –<br />
(RKB60/2012). 64<br />
Artikel 27A reëls<br />
Vraag Artikel 27A bepaal dat ‘n regspersoon of ontwikkelaar reëls mag maak wat<br />
regte van uitsluitlike gebruik en genot op dele van die gemeenskaplike<br />
eiendom aan lede van die regspersoon toeken:<br />
a) Moet hierdie reëls in die bestuurs- of gedragsreëls geinkorporeer word of is<br />
dit sui generis?<br />
b) Hoe en met wie se toestemming mag hierdie reëls gewysig word?<br />
Besluit a) Hierdie reëls mag όf in die bestuursreëls όf in die gedragsreëls ingelyf word.<br />
b) Hierdie reëls kan hetsy met ‘n eenparige besluit όf met ‘n spesiale besluit<br />
gewysig word, afhangend daarvan op dit in die bestuursreëls of in die<br />
gedragsreëls geskep is – (RKB69/2009, soos gewysig deur RKB15/2011).<br />
Paragraaf 14 Skepping van serwitute<br />
Reg van weg<br />
Scenario In praktyk gebeur dit dikwels dat ‘n eienaar van ‘n deel ‘n reg van weg ten<br />
gunste van ander dele of die algemene publiek verleen oor ‘n gedeelte van sy<br />
deel, byvoorbeeld ‘n deurloop, ens.<br />
Vraag Is sodanige reg van weg registreerbaar?<br />
Besluit Ja, op voorwaarde dat dit op die deelplan aangedui word - (RKB51/2007).<br />
Oorskrydings - Artikel 25 van die Wet op Deeltitels<br />
Vraag Waar ‘n deelplan van uitbreiding geregistreer staan te word in terme van artikel<br />
25 van die Wet op Deeltitels verwys na ‘n serwituut van oorskryding op<br />
aangrensende grond, hoe moet hierdie serwituut geregistreer word? M.a.w.<br />
deur wie en wie moet daartoe toestem?<br />
Besluit Die reg van oorskryding moet geregistreer word tussen die regspersoon,<br />
indien gestig, en indien nie, deur die ontwikkelaar en die aangrensende<br />
eienaar, tesame met die toestemming van die verbandhouers van die<br />
aangrensende grond met registrasie van die deelplan van uitbreiding. Artikel<br />
75(3) van die Registrasie van Akteswet is van toepassing - (RKB55/2006).<br />
Skepping van serwitute kragtens artikel 29(3)<br />
Vraag Mag ‘n ontwikkelaar, voor die totstandkoming van die regspersoon, ‘n notariële<br />
akte soos bedoel in artikel 29 aangaan wat die gemeenskaplike eiendom van<br />
die deeltitelskema beperk?<br />
Besluit Ja, die ontwikkelaar het die reg om ‘n notariële akte aan te gaan wat die<br />
gemeenskaplike eiendom beperk. Die registrateur sal egter nie sodanige<br />
notariële akte registreer nie tensy ‘n beëdigde verklaring deur die ontwikkelaar<br />
ingedien word tot die effek dat geen eenheid in die skema verkoop, verrruil of<br />
geskenk is nie, of indien dit wel so vervreem is, dat die ontwikkelaar skriftelik<br />
aan die verkryger daarvan die beoogde registrasie van die serwituut<br />
geopenbaar het of in die afwesighid daarvan, indien die verkryger skriftelik<br />
64 Die artikel wat op regulasie 28 betrekking het, is artikel 27(7). Hierdie artikel bepaal dat enige persoon wat<br />
twee of meer regte tot uitsluitlike gebruiksgebiede of aandele kragtens een titelakte hou, ‘n aparte titelakte met<br />
betrekking tot een of meer van die uitsluitike gebruiksgebiede daarin gehou mag bekom, onderhewig aan die<br />
voorgeskrewe voorwaardes. Dit is die ooreenstemmende artikel van artikel 36 in die Registrasie van Akteswet,<br />
met betrekking tot voltiteleiendom.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 87
daartoe toegestem het – (RKB57/2012).<br />
RKB55 van 2006: beskrywing van ontwikkeaar<br />
Vraag Kragtens RKB55 van 2006 moet die ontwikkelaar ‘n party wees tot die<br />
notariële akte vir doeleindes van die die registrasie van ‘n oorskryding. Hoe<br />
moet die ontwikkelaar beskryf word?<br />
Besluit “Naam van Ontwikkelaar ………………. ontwikkelaar van die skema<br />
(naam van skema) …………………… Nr SS ………………….” –<br />
(RKB4/2012).<br />
Paragraaf 20 Deelverbande<br />
Deelverbande en uitsluitlike gebruiksgebiede<br />
Vraag Moet dit nie verpligtend gemaak word dat die deel en ‘n uitsluitlike<br />
gebruiksgebied wat so nou verband hou met die deel, onder dieselfde verband<br />
verbind word nie? Die nie-registrasie van verbande veroorsaak onnodige<br />
hoofbrekens by beslaglegging ens. Alternatiewelik behoort uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede, wat nie afsonderlik van die deel kan bestaan nie, nie<br />
notarieël verbind te word gelyktydig met die opening van die deeltitelregister<br />
nie?<br />
Besluit Nee, beswaring van sodanige deel en uitsluitlike gebruiksgebied kan nie<br />
afgedwing word nie – (KB81/2011).<br />
Verband onderhewig aan titelvoorwaardes<br />
Vraag Waar ‘n deeltiteleenheid onderhewig is aan voorwaardes, opgelê ten gunste<br />
van die huiseienaarsvereniging, wat oordrag verbied, ens., moet die verband<br />
wat oor die eenheid geregistreer is spesiaal onerhewig aan sodanige<br />
voorwaardes gemaak word?<br />
Besluit Ja, deelverbande moet onderhewig gemaak word aan beperkende<br />
huiseienaarsvereniging voorwaardes. 65<br />
Afstanddoening van voorrang van vruggebruik<br />
Vraag Hoe moet die afstanddoening van voorrang van ‘n saaklike reg, soos ‘n<br />
serwituut van vruggebruik, in ‘n deelverband uiteengesit word?<br />
Besluit Die vruggebruiker moet óf persoonlik óf deur ‘n agent voor die<br />
transportbesorger verskyn. Die serwituut van vruggebruik moet onderhewig<br />
gemaak word aan die verband en die afstanddoening moet in die verband<br />
vervat wees en nie in die aanhangsel nie - (RKB52/2007). 66<br />
Deeltitelskema geopen op grond wat verbind is onder verband<br />
Vraag Waar ‘n deeltitelskema geopen word op grond wat verbind is onder ‘n verband,<br />
welke verband verskeie ander eiendomme wat as sekuriteit vir die lening dien<br />
verbind, mag die verband na ‘n deelverband omskep word met betrekking tot<br />
die grond waarop die skema geopen word? Indien wel, hoe sal ‘n wysiging<br />
van die bepalings van die verband geaffektteer word?<br />
Besluit Die verband word geag omgeskakel te word na ‘n deelverband, slegs met<br />
65 Registrateurskonferensiebesluit 4 van 2007. RKB 5/1987 en 22/2005 is bevestig.<br />
66 Die bewoording van die resolusies is na my mening verkeerd. Dit lees dat: “Die verband moet onderhewig<br />
gemaak word aan die vruggebruik en die afstanddoening moet in die verband vervat wees en nie in die<br />
aanhangsel nie”. Die doel van die afstanddoening is om die serwituut onderhewig aan die verband te maak en<br />
nie anders om nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 88
etrekking tot die geaffekteerde eiendom. Dit is nie nodig vir die ontheffing<br />
van die ander eiendomme uit die werking van sodanige verband nie. Dit is<br />
moontlik om ‘n wysiging van die voorwaardes van die verband aan te bring.<br />
Die endossement met betrekking tot die wysiging van die voorwaardes moet<br />
gekwalifiseer word in ooreenstemming met die geaffekteerde eiendomme -<br />
(RKB67/2008).<br />
Paragraaf 22 Diverse aangeleenthede<br />
Scenario In terme van artikel 60(3) kan uitsluitlike gebruiksgebiede toegeken word in<br />
terme van die bestuursreëls en hoef dan as sulks nie op die deelplan geskets<br />
te wees nie.<br />
Vraag Kan die regspersoon, kragtens ‘n spesiale resolusie, besluit om sodanige<br />
regte formeel te sedeer en om dit in die aktekantoor te laat registreer?<br />
Besluit Ja, op voorwaarde dat daar aan die bepalings van artikel 27 voldoen word -<br />
(RKB47/2007).<br />
Algemeen<br />
Endossement in terme van artikel 42(2) van die Boedelwet<br />
Vraag Die eksekuteur in ‘n bestorwe boedel het ‘n eenheid en uitsluitlike<br />
gebruiksgebied in ‘n deeltitelskema verkoop. Is dit nodig dat die Meester beide<br />
die transportakte en notariële sessie van uitsluitlike gebruiksgebied in terme<br />
van artikel 42(2) van die Boedelwet endosseer?<br />
Besluit Waar die volmag om oordrag te gee ‘n verwysing na die uitsluitlike<br />
gebruiksgebied maak en sodanige volmag is met betrekking tot artikel 42(2)<br />
van die Boedelwet geëndosseer, is dit nie nodig om die notariële akte van<br />
sessie van uitsluitlike gebruiksgebied in die verband te endosseer nie -<br />
(RKB66/2008).<br />
Naamsverandering van ‘n deeltitelskema<br />
Vraag Watter prosedure moet gevolg word om die naam van ‘n deeltitelskema te<br />
verander?<br />
Besluit Die hof sal genader moet word. Die aangeleentheid moet egter na die<br />
Deeltitels Regulasies Raad verwys word - (RKB68/2008).<br />
Name toegeken aan deeltitelskemas<br />
Vraag Daar was ‘n praktyk dat ontwikkelaars die indekse van aktekantore moes<br />
nagaan ten einde die duplisering van name wat aan deeltitelskemas toegeken<br />
word te voorkom, maar dit blyk asof hierdie praktyk weggeval het. Die<br />
duplisering van name veroorsaak egter verwarring en regsgevegte. Behoort<br />
daar nie ‘n vorm van beheer te wees rakende die toekenning van name aan<br />
deeltitelskemas nie?<br />
Besluit Nee, die uniekheid lê in die registrasienommer – (RKB82/2011).<br />
Sertifikaat van geregistreerde titel vir ‘n gedefinieerde gedeelte van die<br />
gemeenskaplike eiendom<br />
Vraag Laat die Wet op Deeltitels die regspersoon toe om aansoek te doen vir die<br />
uitreiking van ‘n sertifikaat van geregistreerde titel met betrekking tot ‘n<br />
gedeelte van die gemeenskaplike eiendom?<br />
Besluit Nee, die Wet maak nie in die verband voorsiening nie - (RKB71/2009).<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 89
RKB 30 van 1987: Deeltitelskema in konflik met ‘n titelvoorwaarde<br />
Vraag Kragtens artikel 7, saamgelees met artikel 4(5) van Wet 95 van 1986, blyk dit<br />
dat ‘n alternatiewe gebruik ontwikkel het of dat geen eenvormige praktyk<br />
gevolg word met betrekking tot die verwydering van alle teenstrydige<br />
titelvoorwaardes vanuit ‘n titelakte van grond voor die opening van ‘n skema<br />
nie. Is dit korrek om ‘n sertifikaat ter kondonasie of ‘n goedkeuring deur die<br />
houer van die reg (gewoonlik die stadsraad) te aanvaar?<br />
Besluit RKB 30 van 1987 word bevestig. Waar daar enige konflik met die<br />
voorwaardes is, moet sodanige voorwaardes verwyder of gewysig word –<br />
(RKB8/2010).<br />
RKB 45 van 2004: Vruggebruiker en opening van ‘n deeltitelskema<br />
Vraag Waar grond waarop ‘n deeltitelregister geopen staan te word aan ‘n<br />
vruggebruik onderhewig is, bepaal RKB 45 van 2004 dat die vruggebruiker<br />
saam met die blote eienaar aansoek kan doen vir die opening van die<br />
deeltitelregister. Behoort hierdie besluit nie verpligtend te wees of vir ‘n<br />
alternatief voorsiening te maak nie?<br />
Besluit Die vruggebruiker kan saam met die blote eienaar aansoek doen vir die<br />
opening van die deeltitelskema; alternatiewelik kan die vruggebruiker toestem<br />
tot die registrasie van die skema – (RKB11/2010). 67<br />
Huurpag<br />
Vraag Mag ‘n deeltitelskema op huurpag grond geopen word?<br />
Besluit Nee. Kragtens die definisie van eienaar in artikel 1 van Wet 95 van 1986, is dit<br />
nie toelaatbaar nie – (RKB80/2010).<br />
‘n Deeltitelregister op Proklamasie 293 van 1962 eiendomme?<br />
Vraag Mag ‘n deeltitelregister geopen word op Proklamasie R293 van 1962<br />
eiendomme?<br />
Besluit Nee, sien die definisie van eienaar in artikel 1 van Wet 95 van 1986. Die<br />
houer van die grondbrief/huurpag regte is nie die geregistreerde eienaar van<br />
die grond nie. Die reg moet eers opgegradeer word – (RKB81/2010).<br />
RKB 80 en 81 van 2010: Deeltitelregister op Proklamasie 293 van 1962 eiendomme en<br />
huurpageiedomme<br />
Vraag Artikel 4 van Wet 112 van 1991 vestig dieselfde regte in die houer van regte<br />
kragtens Proklamasie 293 van 1962 en huurpag kragtens Wet 4 van 1984, as<br />
wat hulle sou hê, indien hulle die eienaar van die onderliggende grond sou<br />
wees. RKB 80 en 81 van 2010 blyk artikel 4 van Wet 112 van 1998 te<br />
weerspreek. Stem Konferensie saam?<br />
Besluit Nee, die bepalings van artikel 4 van Wet 112 van 19914 tree slegs in werking<br />
by die omskakeling van die reg na volle eiendomsreg kragtens artikel 2(1)(b)<br />
van daardie Wet – (RKB18/2011).<br />
Mag ‘n likwidateur aansoek doen vir die opening van ‘n skema?<br />
Vraag Mag ‘n likwidateur van ‘n maatskappy onder likwidasie aansoek doen vir die<br />
opening van ‘n deeltitelregister oor die eiendom van die gelikwideerde<br />
maatskappy? Indien wel, wat moet met die verbande gedoen word wat oor die<br />
eiendom geregistreer is waarop die skema geopen staan te word?<br />
67 Alle titelaktes wat kragtens die skema wat uitgereik word, moet in beide gevalle aan die vruggebruik<br />
onderhewig gemaak word. Hierdie beginsels is ook mutatis mutandis op ‘n fidei<strong>co</strong>mmissum van toepassing.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 90
Besluit Ja, die likwidateur mag aansoek doen, indien behoorlik daartoe gemagtig by<br />
die twee vergadering van skuldeisers. Die verbandhouer moet toestem tot die<br />
opening van die deeltitelregister soos voorgeskryf in die Wet op Deeltitels. Die<br />
verband moet vorentoe gedra word na die Sertifikate van Geregistreerde<br />
Deeltitel en Sertifikate van Saaklike reg, indien enige – (RKB82/2010).<br />
Mag die eksekuteur aansoek doen vir die opening van ‘n deeltitelregister?<br />
Vraag Mag ‘n eksekuteur, wat die boedel van ‘n oorlede “ontwikkelaar” beredder,<br />
aansoek doen vir die opening van ‘n deeltitelregister?<br />
Besluit Ja, waar ‘n oorledene eenheid in ‘n skema verkoop, geskenk, vervreem,<br />
bemaak of beswaar 68 het, of waar dit vir die eksekuteur nodig geword het in<br />
die uitoefning van sy/haar pligte in die bereddering van die boedel, mag die<br />
eksekuteur voortgaan met die aansoek vir die opening van die skema –<br />
(RKB83/2010 69 soos gewysig deur RKB19/2011 en verder gewysig deur<br />
RKB7/2012).<br />
RKB 48 van 2007 70 met betrekking tot die toepassing van HRO 6 van 2002, moet<br />
heroorweging geniet<br />
Besluit RKB 48 van 2007 word bevestig – (RKB14/2012).<br />
Kansellasie van saaklike reg oor eenheid<br />
Vraag Kan ‘n saaklike reg oor ‘n eenheid wat weens enige rede verval het, kragtens<br />
artikel 68(1) van die Registrasie van Akteswet gekanselleer word?<br />
Besluit Nee, ‘n saaklike reg oor ‘n eenheid wat verval het moet kragtens artikel<br />
15B(1)(d) van die Wet op Deeltitels gekanselleer word – (RKB86/2010). 71<br />
Oorskryding ooreenkomste by deeltitelskemas<br />
Vraag Watter bewys word vereis wanneer ‘n goedgekeurde deelplan ‘n oorskryding<br />
oor ‘n bestaande serwituut aandui?<br />
Besluit Die toestemming van die houer van die serwituut moet verkry en by die<br />
Registrateur ingedien word - (RKB88/2010).<br />
Skepping van serwitute ten gunste van ‘n deeltitelskema<br />
Probleemstelling – Maatskappy X is die eienaar van eiendom A. ‘n Deeltitelskema is op<br />
eiendom B geregistreer en maatskappy X is die ontwikkelaar en ook die<br />
eienaar van alle eenhede en houer van alle regte in die skema met ander<br />
woorde die regspersoon is nog nie gestig nie. Maatskappy X wil eiendom A<br />
verkoop en ‘n serwituut ten gunste van eiendom B reserveer. Die regspersoon<br />
is egter nog nie gestig om die serwituut kragtens artikel 29 van Wet 95 van<br />
68 Hierdie sal weer gewysig word om nie net na verkoop te verwys nie maar ook na enige handeling met die<br />
eenheid, byvoorbeeld, skenk, verruil, bemaak, ensovoorts.<br />
69 Hierdie besluit was heroorweeg, aangesien dit dikwels gebeur dat die ontwikkelaar, voor sy dood, eenhede<br />
verkoop het met betrekking tot ‘n skema waarvan die deeltitelregister nog nie ge-open is nie en die restant van<br />
die boedel, insluitende onverkooopte eenhede, aan die erfgename bemaak het. Die erfgename kon nie<br />
oordrag van die eenhede wat alreeds deur die oorledene verkoop is ontvang nie, aangesien dit kragtens<br />
RKB83/2010, (voordat dit gewysig is) deur die eksekuteur aan die regmatige eienaars daarvan getransporteer<br />
moes word.<br />
70 RKB48/2007 : Wet op Onderverdeling van Landbougrond 70 van 1970<br />
Waar ‘n deeltitelregister oopgemaak word op grond wat die woord “plaas” in die eiendomsbeskrywing bevat,<br />
moet HRO 6 van 2002 toegepas word deurdat die toestemming van die Minister bekom moet word,<br />
alternatiewelik bewys dat die grond nie as landbougrond geag word nie?<br />
Besluit<br />
Ja, HRO 6 van 2002 is van toepassing..<br />
71 Aangesien daar geen voorgeskrewe vorm vir hierdie aansoek is nie, kan dit, met die nodige veranderinge,<br />
langs die lyne van ‘n aansoek kragtens artikel 68(1) van die Registrasie van Akteswet opgestel word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 91
1986 te skep nie. Hoe moet die serwituut geskep word?<br />
Besluit Die bepalings van artikel 76(1) van Wet 47 van 1937 kan toegepas word –<br />
(RKB83/2011).<br />
Kansellasie van serwituut waarop gemeenskaplike eiendom geregtig is en artikel<br />
75(2)bis van die Registrasie van Akteswet<br />
Vraag Hoe moet artikel 75(2)bis van die Registrasie van Akteswet geinterpreteer<br />
word wanneer ‘n serwituut waarop gemeenskaplike eiendom van ‘n<br />
deeltitelskema geregtig is, gekanselleer word? Die vereiste dat alle verbande<br />
ingedien moet word is moeilik om aan te voldoen, veral in groot skemas?<br />
Besluit Artikel 75(2)bis van die Registrasie van Akteswet is duidelik. Die verbande<br />
tesame met die toestemming van alle verbandhouers, wat op datum van<br />
verlyding van die notariële akte van kansellasie van serwituut bestaan, moet<br />
ingedien word – (RKB89/2010, 72 soos gewysig deur RKB20/2011 en bevestig<br />
deur RKB8/2012).<br />
Likwidasie van die sake van die regspersoon<br />
Vraag Artikel 48(6)(a) bepaal dat ‘n hof, op aansoek deur die regspersoon of enige lid<br />
daarvan of enige houer van ‘n betrokke geregistreerde saaklike reg, of enige<br />
vonnis skuldeiser, deur ‘n bevel voorsiening mag maak vir die likwidasie van<br />
die sake van die regspersoon. Die hof mag ook kragtens dieselfde bevel of ‘n<br />
daaropvolgende bevel die regspersoon ontbind, soos vanaf die datum<br />
gespesifiseer in die hofbevel.<br />
Daar is geen voorsiening in die Wet vir wanneer die sake van die regspersoon<br />
gelikwideer is en die regspersoon ontbind word nie. Waar die hof ‘n bevel tot<br />
daardie effek gegee het en die egboue kragtens artikel 48 geag vernietig te<br />
wees en die grond waaruit die skema bestaan aan ‘n derde persoon verkoop<br />
word deur ‘n Administrateur aangestel kragtens artikel 46 van die Wet, stem<br />
Konferensie saam dat die bepalings van artikel 17(5) gebruik kan word om<br />
oordrag aan die derde te bewerkstellig? Sodra al die geboue vernietig is, word<br />
daar slegs gemeenskaplike eiendom in die skema gehou. Artikel 48 verwys na<br />
die terugvalling na gemeenskaplike eiendom terwyl artikel 49 ‘n verwysing na<br />
die terugvalling na die grondregister bevat. Bykomend, bepaal artikel 46(3)<br />
van die Wet op Deeltitels dat die Aministrateur tot uitsluiting van die<br />
regspersoon, oor die bevoegdhede en pligte van die regspersoon beskik, of<br />
oor soveel van daardie bevoegdhede en pligte as wat die Hof gelas, wat die<br />
Administrateur derhalwe toelaat om gemeenskaplike eiendom te vervreem.<br />
Stem Konferensie saam?<br />
Besluit Nee, die bepalings van artikels 48 en 49 van Wet 95 van 1986 vind toepassing<br />
– (RKB77/2011).<br />
Kommentaar ‘n Regspersoon kan slegs gelikwideer word indien die skema na die<br />
grondregister terugval kragtens artikels 17 of 48 en 49.<br />
Artikel 48(3)(a): herbou van geheel of gedeelte van gebou€<br />
Vraag Die eienaars mag die herbou van die geheel of ‘n gedeelte van die gebou(e)<br />
magtig<br />
(a) Wat is die doel om ‘n kennisgewing by die registrateur in te dien vir die<br />
herbou van die geheel van die gebou, as in ag geneem word dat die gebou<br />
ooreenkomstig die bestaande planne herbou moet word? Dit is nie<br />
72 Voor die wysiging het die besluit slegs die indiening van die verbandhouers se toestemming vereis en nie ook<br />
die verbande self nie.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 92
Besluit<br />
belangrik om dit te registreer nie, behalwe vir historiese doeleindes. Indien<br />
sodanige aansoek ingedien word, sal die registrateur dit aanvaar en hoe<br />
sal enige van die titelaktes wat geraak word, geëndosseer word, dit is as<br />
endossering nodig is?<br />
(b) Artikel 48(3)(a)(ii) maak voorsiening vir die oordrag van die belang van<br />
eienaars wie se dele in geheel of gedeeltelik vernietig is, en vorm X<br />
vermeld die oordrag van die belang. Indien die geheel van die gebou<br />
herbou word sal oordrag van sodanige belang nie plaasvind nie,<br />
aangesien geen van die dele in die skema geaffekteer sal word nie. Moet<br />
die eenparige besluit na verwys in artikel 48(3) en die oordrag van die<br />
belang van eienaars van geaffekteerde dele in voorgeskrewe vorm X<br />
weggelaat word?<br />
(a) Dit moet ingedien en in die deeltitellêer geliasseer word vir doeleindes van<br />
opdatering van die status van die sekma en vir ‘n ware weerspieëling van<br />
die geskiedenis van die skema. Die titelaktes van die dele wat geraak is,<br />
moet met ‘n feite-endossememnt geëndoseer word om aan te dui dat dit<br />
geag vernietig was maar dat die geheel van die deel herbou is, met<br />
verwysing van die BC nommer wat aan die kennisgewing toegeken is.<br />
(b) Die eenparige besluit en vorm X sal aangepas moet word om die<br />
verwysing van die oordrag van die belang van die eienaars van die<br />
geaffekteerde dele weg te laat – (RKB58/2012).<br />
Artikel 49(3)(b) en regte van habitatio<br />
Vraag Waar ‘n deeltitelskema gesluit word kragtens artikels 48 en 49 van die Wet en<br />
een van die dele aan ‘n habitatio onderhewig is, sal hierdie reg geag word<br />
omgeskakel te wees in ‘n saaklike reg oor die onverdeelde aandeel in die<br />
grond wat deur sodanige saaklike reg geraak word. Die vraag is, hoe kan ‘n<br />
habitatio bestaan oor grond sonder ‘n woonhuis wat daarop opgerig is?<br />
Besluit Die reg van habitatio sal voortbestaan totdat dit gekanselleer word –<br />
(RKB59/2012).<br />
Registrasie van grondserwittuut oor ‘n deel<br />
Vraag Mag ‘n eienaar van ‘n deel ‘n grondserwituut oor sy/haar deel verleen ten<br />
gunste van die eienaar van ‘n ander deel in die skema?<br />
Besluit Ja, gegewe die bepalings van artikel 2(d), saamgelees met artkel 15B(1)(d)<br />
van Wet 95 van 1986, wat aan ‘n eienaar sodanige regte verleen. Die<br />
toestemming van die verbandhouer oor die dienende eiendom word egter<br />
vereis – (RKB66/212).<br />
Herlewing van titelakte en endossering daarvan<br />
Vraag Artikel 14(7) 73 en regulasie 15(6)(b) maak voorsiening vir die herlewing van<br />
die ontwikkelaar se titel, alternatiewelik vir die uitreiking van sertifikate van<br />
geregistreerde titel. Indien ‘n serwituut, na die opening van die<br />
deeltitelregister, oor gemeenskaplike eiendom geregistreer word, sal die artikel<br />
11(3)(b) bylae van voorwaarde geëndosseer word met die serwituut. Wanneer<br />
die titelakte van die ontwikkelaar herleef, hoe moet die serwituut wat sodanige<br />
geëndoseer is vorentoe gebring word op die titelakte wat herleef?<br />
Besluit Die ontwikkelaar se titelakte 74 kan geëndosseer word rakende die bestaan<br />
van die serwituut. Alternatiewelik kan sertifikate van geregistreerde titel<br />
uitgereik word in gevalle waar sodanige veranderinge op die artikel 11(3)(b)<br />
bylae aangbring was, met die effek om die voorwaardeste wysig en met die<br />
73 Dit is wanneer die ontwikkelaar aansoek den vir die sluit van die skema.<br />
74 Dit is sy herleefde titelakte.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 93
gevolg dat die ontwikkelaar se titel nie langer ‘n opgedateerde weergawe is nie<br />
– (RKB69/2012).<br />
Aansoek vir kansellasie van planne en kansellasie van serwitute<br />
Vraag Wanneer ‘n aansoek deur die ontwikkelaar ingedien word vir die kansellasie<br />
van planne, moet die transportbesorger sertifiseer dat die eenhede ensovoorts<br />
nie verhuur word of beswaar is met ‘n deelverband of op enige ander manier<br />
nie. 75 Dit word uitgelê dat indien ‘n serwituut oor ‘n eenheid gereigstreer is, die<br />
eenheid deur sodanige serwituut beswaar is en sodanige serwituut,<br />
byvoorbeeld ‘n vruggebruik gekanselleer moet word. Hoofregistrateursomsendskrywe<br />
6 van 1988 vermeld ook dat enige saaklike reg vir kansellasie<br />
ingedien moet word. Is dit ook van toepassing op ‘n vruggebruik wat bestaan<br />
het voor die opening van die skema waar al die eenheide aan die vruggebruik<br />
onderhewig gemaak is by die opening van die deeltitelregister? Die<br />
vruggebruik sal in die titelakte van die grond voorkom voordat die skema<br />
geopen is. Wanneer die titelakte van die ontwikkelaar van die grond herleef,<br />
sal die vruggebruik voorwaarde outomaties herleef. Indien die ontwikkelaar<br />
aansoek doen vir die uitreiking van’n nuwe sertifikaat van geregistreerde titel,<br />
kan die grond aan die vruggebruik onderhewig gemaak word omdat dit<br />
bestaan het voor die opening van die skema. Tweedens, indien sodanige<br />
vruggebruik sal herleef, hoe kan die transportbesorger sertifiseer dat die<br />
eenhede nie op enige ander wyse beswaar is nie? Hoe moet dit toegepas<br />
word?<br />
Besluit Die sertifikaat deur die transportbesorger kragtens artikel 14(6)(c) moet slegs<br />
met betrekking tot serwitute wees wat na die opening van die deeltitelregister<br />
geregistreer is. Serwitute wat voor die opening van die deeltitelregister<br />
geregistreer is, herleef outomaties (sien artikel 14(7) van Wet 95 van 1986) –<br />
(RKB70/2012).<br />
Alle eenhede geregistreer in die naam van die ontwikkelaar: Artikel 14(6) en 14(7)<br />
Vraag Dit is ‘n vereiste van artikel 14(6) dat al die eenhede in die naam van die<br />
ontwikkelaar geregistreer moet wees en dat die ontwikkelaar die houer van<br />
artikel 25 en 27 regte moet wees. Dit spesifiseer nie watter ontwikkelaar nie.<br />
Wat sal die posisie wees waar die artikel 25 reg aan ‘n mede-ontwikkelaar<br />
gesedeer en kragtens artikel 25(9) uitgeoefen was of die ontwikkelaar sy/haar<br />
belang (geheel of gedeeltelik) aan ‘n ander ontwikkelaar oorgedra het? Die<br />
regspersoon het nog nie totstand gekom nie. Sal hierdie artikel nogsteeds tot<br />
die beskikking van die ontwikkelaars wees? Mag beide ontwikkelaars aansoek<br />
doen vir die kansellasie van die planne?<br />
Besluit Ja. Artikel 14(6) is van toepassing waar ‘n saaklike reg van uitbreiding<br />
gesedeer en uitgeoefen is kragtens article 25(9), waardeur ‘n medeontwikkelaar<br />
bygekom het. Soortgelyk waar ‘n aandeel oorgedra word<br />
kragtens artikel 34(3), kan die bepaplings van artikel 14(6) ook toepassing<br />
vind. Indien enige saaklike regte van uitbreiding gesedeer maar nie uitgeoefen<br />
is nie, moet sodanige regte gekanselleer word of teruggesedeer word na die<br />
ontwikkelaar alvorens daar van artikel 14(6) gebruik gemaak kan word. In die<br />
75 Artikel 14(6)(c). Artikel 14(6) bepaal dat die registrateur, op aansoek deur die ontwikkelaar, welke aansoek<br />
vergesel moet gaan van ‘n sertifikaat deur ‘n transportbesorger wat sertifiseer dat –<br />
a) Al die eenhede in die skema in die naam van die ontwikkelaar geregistreer is;<br />
b) Indien van toepassing, die ontwikkelaar die houer is van ‘n reg na verwys in artikel 25 of 27; en<br />
c) Geen eenheid of reg na verwys in artikel 25 of 27 deur ‘n deelverband, of ‘n huur of op enige ander wyse<br />
beswaar is nie,<br />
die deeltitelregister kan sluit en die Landmeter-generaal en die plaaslike bestuur in kennis stel dat die register<br />
gesluit is, waarna die Landmeter-generaal die oorspronklike deelplan en die aktekantoorafskrif daarvan sal<br />
kanselleer.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 94
geval van mede-ontwikkelaars kan die titelakte nie herleef nie maar sertifikate<br />
van saaklike reg moet aan alle mede-eienaars uitgereik word – (RKB71/2012).<br />
Artikel 14(5) van Wet 95 van 1986: Wysiging en Kansellasie van Deeplanne<br />
Vraag Artikel 14(5) van Wet 95 van 1986 verwys nie na uitsluitlike gebruiksgebiede of<br />
saaklike regte van uitbreiding nie. Kan die grootte of beskrywing van sodanige<br />
gebiede gewysig word kragtens artikel 14(5)?<br />
Besluit Nee, artikel 14(5) 76 maak nie vir uitsluitlike gebruiksgebiede voorsiening nie.<br />
Artikel 14(1) 77 van Wet 95 van 1986 laat egter die Landmeter-generaal toe om<br />
enige geregistreerde deelplan wat bevind word verkeerd te wees, te wysig en<br />
dit moet gelees word as om in te sluit groottes of beskrywings van uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede en saaklike regte van uitbreiding – (RKB81/2012).<br />
Titelvoorwaardes wat die opening van die deeltitelregister verbied<br />
Vraag Kan ‘n deeltitelregister oopgemaak word op grond wat ‘n voorwaarde bevat<br />
wat die onderverdeling van grond verbied?<br />
Besluit Ja, die opening van ‘n deeltitelskema kom nie op ‘n onderverdeling van grond<br />
neer nie – (RKB78/2012).<br />
Deeltitelskema notarieë gekoppel aan grond buite die skema<br />
Vraag Mag ‘n deel met grond buite die skema notarieë gekoppel word?<br />
Besluit Ja. Die Wet verbied dit nie – (RKB80/2012).<br />
76 Artikel 14(5) bepaal dat die Landmeter-generaal die registrateur en die plaaslike bestuur in kennis sal stel van<br />
enige wysiging of substitusie van ‘n deelplan kragtens artikel 14(1) wat die beskrywing of grootte van ‘n deel<br />
affekteer, waarna die registrateur die nodige endossemente sal aanbring om die verandering in die beskrywing<br />
of grootte aan te toon op die aktekantoorafskrif van die deeltitelakte en op enige ander geregistreerde<br />
dokumente wat deur die verandering geraak word, en sal op soortgelyke wyse die eienaar of houer se afskrif<br />
van die deeltitelakte of enige ander geregistreerde dokument aanbring wanneer dit ookal vir enige doel by die<br />
aktekantoor ingedien word.<br />
77 Die Landmeter-generaal mag van die landmeter of argitek wat die geregistreerde deelplan opgestel het, vereis<br />
om die plan te wysig,of van die ontwikkelaar of regspersoon om te veroorsaak dat enige geregistreerde<br />
deelplan wat bevind word verkeerd te wees gewysig word, of om dit met ‘n ander deelplan te vervang.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 95
Deel 3<br />
<strong>Aktepraktyk</strong> en ander Toepaslike Wette<br />
Hoofstuk 3 – Wet op Vervreemding van Grond<br />
Artikel 20 van Wet 68 van 1981 endossemente<br />
Probleemstelling – ‘n Artikel 20 van Wet 68 van 1981 endossement is teen ‘n titelakte<br />
geëndosseer. Die eienaar van die grond het gesterf en die eiendom is aan sy erfgenaam<br />
oorgedra. Daar is nie met artikel 20 gehandel nie, maar ‘n voorwaarde wat na die artikel 20<br />
endossement verwys is in die transportakte ingelyf. Hoe moet daar met hierdie voorwaarde<br />
gehandel word?<br />
Besluit Die endossement is verkeerdelik in die titelakte vorentoe gebring. Die oordrag,<br />
is derhalwe ultra vires die bepalings van artikel 20(2)(b) van Wet 68 van 1981,<br />
en die aangeleentheid moet na die hof verwys word – (RKB54/2011).<br />
Kommentaar Indien daar ‘n endossement kragtens artikel 20 teen die titelakte van die<br />
eiendom aangebring is, mag die eiendom net aan die koper soos aangedui op<br />
die endossement, oorgedra word. Die boedel moes derhalwe die boedel<br />
oopgehou het totdat die laaste paaiement betaal is.<br />
Artikel 20 van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981<br />
Vraag Kan ‘n kontrak, soos bedoel in artikel 20 van die Wet op Vervreemding van<br />
Grond 68 van 1981, teen ‘n saaklike reg van uitbreiding, soos omskryf in Wet<br />
95 van 1986, aangeteken word?<br />
Besluit Nee, dit val nie binne die omskrywing van “grond” in Wet 68 van 1981 nie –<br />
(RKB78/2011).<br />
Kommentaar Let wel dat ‘n kontrak teen ‘n uitsluitlike gebruiksgebied opgeteken kan word. 78<br />
Artikel 20 van die Wet op Vervreemding van GRond 68 van 1981<br />
Vraag Mag ‘n kontrak soos bedoel in artikel 20 van Wet 68 van 1981, teen<br />
residensiële eiendom waarop daar beslag gelê is, opgeteken word?<br />
Besluit Gegewe die bepalings van die Wet op Vervreemding van Grond, mag<br />
sodanige kontrak opgeteken word, op voorwaarde dat die koper skriftelik<br />
bevestig dat hy kennis van die beslaglegging dra – (RKB42/2012).<br />
Hoofstuk 3 – Onderverdeling van Landbougrond<br />
Oordrag van die restant van plaas met ‘n koopdatum voor die datum van uitreiking<br />
van die Wet 70 van 1970 toestemming<br />
Vraag ‘n Sertifikaat van Geregistreerde Titel word uitgeneem vir ‘n gedeelte van ‘n<br />
plaas wat aan die bepalings van Wet 70 van 1970 onderhewig is. Hoe moet<br />
die registrateur verseker dat hetsy die gedeelte of die restant getransporteer<br />
word met ‘n koopdatum voor die datum van uitreiking van die Wet 70 van 1970<br />
78 RKB41/2004: Die omskrywing van “grond” in Wet 68 van 1981 maak nie voorsiening vir die optekening van ‘n<br />
artikel 20 kontrak teen ‘n reg tot uitsluitlike gebruik nie, Konferensie, is egter van mening dat dit nie die<br />
bedoeling van die Wetgewer kon wees om uitsluitlike gebruiksgebiede uit die omvang van die omskrywing van<br />
“grond” uit te sluit nie en besluit derhalwe dat die optekening van artikel 20 kontrakte teen uitsluitlike<br />
gebruiksgebiede toegelaat behoort te word.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 96
toestemming?<br />
Besluit Die ondersoeker moet ‘n caveat noteer wat bepaal dat by die oordrag van die<br />
onderverdeelde gedeelte of die restant, die koopdatum na verwys in die<br />
transportakte vergelyk moet word met die datum van uitreiking van die Wet 70<br />
van 1970 toestemming wat by die Sertifikaat van Geregistreerde Titel<br />
geliasseer is. Dit moet gedoen word om te verseker dat die verkoop<br />
plaasgevind het na die uitreiking van die Wet 70 van 1970 toestemming. Die<br />
caveat kan ook teen die naam van die geregistreerde eienaar genoteer word –<br />
(RKB47/2012).<br />
Hoofstuk 6 – Maatskappywet<br />
Transaksies aangegaan deur ‘n vreemde Maatskappy<br />
Vraag Kragtens artikel 23(2), saamgelees met artikel 23(2A) van die Maatskappywet<br />
71 van 2008, is dit onseker of ‘n vreemde maatskappy onroerende eiendom<br />
kan verkry of ‘n verbandhouer kan wees, sonder om as ‘n buitelandse<br />
maatskappy te hoef registreer. Kan Konferensie leiding verskaf?<br />
Besluit Nieteenstaande HRO 6 van 2011, 79 kan ‘n vreemde maatskappy eiendom<br />
verkry of as ‘n verbandhouer optree, op voorwaarde dat die transportbesorger<br />
die registrateur van aktes van dokumentêre bewys (byvoorbeeld ‘n<br />
ouditeursertifikaat of beëdigde verklaring van die direkteur van sodanige<br />
vreemde maatskappy) voorsien tot die effek dat die maatskappy nie kragtens<br />
artikel 23(2) van Wet 71 van 2008 as ‘n buitelandse maatskappy hoef te<br />
registreer nie – (RKB47/2011).<br />
Magte van die ondernemingreddingpraktisyn<br />
Vraag Kan die ondernemingreddingpraktisyn maatskappy eiendom sonder die besluit<br />
deur die raad van direkteure met verband beswaar?<br />
Besluit Ja, sien artikel 140 van die Maatskappywet, 2008 (Wet 71 van 2008) –<br />
(RKB37/2012).<br />
Hoofstuk 27 - Ontwikkelingsfasilitering<br />
Wet op Ontwikkelingsfasilitering 67 van 1995<br />
Vraag In terme van artikel 55(b) van die Wet op Ontwikkelingsfasilitering, moet ‘n<br />
onderverdelingskaart en ‘n plan ingedien word vir onderverdelings in terme van<br />
Hoofstuk VI. Dit blyk belaglik te wees, aangesien die kaart(e) skynbaar<br />
genoegsaam behoort te wees.<br />
Besluit Die onderverdelingskaart of algemene plan moet ingedien word - (RKB45/2008).<br />
79 HRO6/2011 is ondertussen herroep deur HRO3/2012 wat eenvormig met hierdie besluit is en in werklikheid na<br />
hierdie RKB47 van 2011 verwys.<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 97
Opgestel deur<br />
Erinda Frantzen<br />
B<strong>co</strong>m (Regte)(UP) LLB (UNISA)<br />
Prokureur, Aktevervaardiger en Notaris van die Hooggeregshof van Suid-Afrika<br />
en<br />
Gawie le Roux<br />
BA(Regte)(UP) LLB (UP) BA Honeurs (UNISA)<br />
Prokureur en Aktevervaardiger van die Hooggeregshof van Suid-Afrika<br />
en gepubliseer deur<br />
Selfstudie Aktekursus CC<br />
Registrasie nommer 1994/016876/23<br />
Posbus 74047<br />
Lynnwoodrif<br />
0040<br />
Flinders Steeg 451<br />
Lynnwood, Pretoria<br />
Tel: (012) 361-1715<br />
Faks: (012) 361-1108<br />
Webtuiste: www.aktepraktyk.<strong>co</strong>.<strong>za</strong><br />
BRONNE<br />
Registrateurskonferensiebesluite<br />
The Consolidated Practice Manuals of the Deeds Office of South Africa<br />
Toepaslike wette, regulasies en voorgeskrewe vorms<br />
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 98