Årsrapport 2011 - SpareBank 1

NOTE 27 – INVESTERINGSEIENDOMMER
Konsernet
SpareBank 1 Gruppens totale eiendomsportefølje utgjorde 237 168 m 2 fordelt på 21 bygg per 31.12.2011. Av dette bruker SpareBank 1 Gruppen
31 664 m 2 i egen virksomhet. Samlet ledighetsgrad er 5,7 prosent. Vektet gjenværende leietid for hele porteføljen er 5,3 år. I note 4 «Kritiske
estimater og vurderinger vedrørende bruk av regnskapsprinsipper» er sensitivitet nærmere omtalt.
NOK 1 000 2011 2010 1)
Tilgang/avgang og verdiregulering
Anskaffelseskost per 01.01. 3 472 146 4 315 004
Tilgang i året 185 621 7 171
Avgang i året -208 626 -850 029
Anskaffelseskost per 31.12. 3 449 141 3 472 146
Akkumulerte avskrivninger per 01.01. -7 849 -
Årets ordinære avskrivninger -7 849 -7 949
Akkumulerte avskrivninger per 31.12. -15 798 -7 949
Akkumulert verdiregulering per 01.01. 725 840 578 641
Årets verdiregulering -5 305 147 203
Akkumulert verdiregulering per 31.12. 720 535 725 844
Bokført verdi per 31.12. 4 153 878 4 190 037
1) Aberdeen eiendomsfond er i 2011 klassifisert som aksjer. Omklassifiseringen er hensyntatt i tallene for 2010.
Nærmere beskrevelse vedrørende omklassifiseringen følger av note 54.
2011 Opphørs-
By/ Historisk Bokført Leie- Areal tidsp. gj.sn.
NOK 1 000 område kostpris verdi inntekt i m 2 leieforhold
Type bygg
Kontorbygg Oslo Sentrum 1 097 502 1 250 216 19 623 55 956 2014
Kontorbygg Skøyen 368 406 549 542 80 574 23 559 2014
Kontorbygg Oslo øvrig 217 522 261 071 19 307 9 296 2022
Kontorbygg Tønsberg 12 233 25 481 1 476 2 503 2013
Kontorbygg/butikker Oslo Sentrum 573 245 635 217 39 049 37 141 2015
Kontorbygg/butikker Skøyen 700 236 953 619 92 383 52 318 2016
Kjøpesenter Oslo øvrig 282 046 288 726 24 288 19 054 2017
Kontorbygg/butikker Akershus 111 828 145 922 14 414 16 560 2017
Annet Oslo 41 190 44 084 2 622 - 2096
Sum 3 404 208 4 153 878 293 736 216 387
2010 Opphørs-
By/ Historisk Bokført Leie- Areal tidsp. gj.sn.
NOK 1 000 område kostpris verdi inntekt i m 2 leieforhold
Type bygg
Kontorbygg Oslo Sentrum 645 818 846 516 85 365 32 672 2016
Kontorbygg Skøyen 1 068 642 1 460 668 102 363 75 877 2015
Kontorbygg Oslo øvrig 397 528 472 570 33 600 18 013 2023
Kontorbygg Tønsberg 12 233 25 427 2 389 2 503 2011
Kjøpesenter Oslo øvrig 282 046 289 919 24 570 19 054 2016
Kontorbygg/butikker Oslo Sentrum 482 676 731 812 48 163 31 090 2013
Kontorbygg/butikker Akershus 111 828 141 271 14 946 16 362 2015
Annet Oslo 124 658 126 628 9 328 60 2096
Sum 3 125 429 4 094 812 320 724 195 631
Selskapet benytter en intern kontantstrømsmodell for å beregne virkelig verdi for eiendommene. I modellen estimeres en 30-års kontantstrøm
på basis av forventede fremtidige kostnader og inntekter for hver enkelt eiendom. Etter utløpet av det 30. året i kontantstrømmen er det beregnet
en sluttverdi. Kontantstrømmen inklusive sluttverdien inflateres med forventet prisvekst og diskonteres med et avkastningskrav som
består av risikofri rente og et risikopåslag. Risikopåslaget er satt individuelt for hver enkelt eiendom.
Mer om de viktigste forutsetningene:
Leieinntekter
For kontorarealer, som utgjør den største arealtypen i porteføljen, benytter selskapet en egen separat modell for å estimere forventet langsiktig
kontantstrøm etter utløp av dagens leiekontrakter. Både prishistorikk fra reelle kontraktsinngåelser for den enkelte eiendom og
markedsstatistikk fra samme geografiske område, inngår i datagrunnlaget for å estimere forventet fremtidig leie for arealet.
Forventet leie per kvadratmeter i området estimeres ved å beregne gjennomsnittlig markedsleie per kvadratmeter over de siste 10 år
justert til dagens kroneverdi. Områdets forventede leie justeres så for den enkelte eiendom. Justeringen baseres på leiepriser fra reelle
kontraktsinngåelser som sammenlignes med den historiske markedsleien for det samme området.
Dermed oppnås en forventet kontantstrøm per kontorareal som har basis i den reelle utviklingen i gjengs betalingsvilje og kontantstrøm
for arealene i området. For arealtyper som ikke dekkes av leieprisstatistikk, benyttes selskapets egne vurderinger for å finne forventet
fremtidig inntekt.
Kostnader
Gjennomsnittlige historiske driftskostnader og selskapets forventninger per eiendom inngår for å estimere forventede kostnader. Dersom de
historiske kostnadene har vært lavere eller høyere enn OPAKs grenseverdier for normale eierkostnader, benyttes i stedet OPAK sine anslag
som en antatt representativ markedsforventning.
57