Cenário do Mercado Imobiliário - Barra da Tijuca - 2017 - SECOVIRIO

anos

Em 1969, o urbanista Lúcio Costa criava o primeiro projeto
urbanístico para a Barra, inspirado no de Brasília. Mas foi nos
anos 1980 que a região viveu uma explosão demográfica, com
a construção de grandes condomínios, diferentes de tudo que
já havia sido projetado antes na cidade. Em 2016, mais
mudanças: o bairro foi um dos principais palcos dos Jogos
Olímpicos, tendo recebido uma série de melhorias na
infraestrutura e no sistema de transportes, com a construção
do BRT e a inauguração da Linha 4 do Metrô.
Tantas mudanças ao longo do tempo geram impactos no
mercado imobiliário. Para mostrar essas variações, o Secovi
Rio lança, com o apoio da Carvalho Hosken, a primeira
pesquisa completa sobre uma região da cidade, e escolhemos
a Barra pela importância histórica e pelo grande potencial nos
segmentos imobiliário e da construção civil.
Foram analisados Barra da Tijuca, Jacarepaguá e Recreio dos
Bandeirantes, considerando-se o período de janeiro de 2016 a
março de 2017. Você perceberá que a dinâmica de preços
segue a tendência do restante da cidade, de estabilidade ou
suaves variações negativas. Para venda, as quedas no preço
do metro quadrado (apartamentos) foram um pouco mais
acentuadas que para locação.
Já as casas tiveram valorizações significativas no período. No
segmento comercial percebe-se desvalorização mais
expressiva, também seguindo a tendência de desvalorização
agravada pela crise econômica de 2016.

1 - BARRA DA TIJUCA
Condomínios residenciais
• Principal palco das Olimpíadas, a Barra recebia, em
apenas um dia de competições, mais de 150 mil
pessoas, metade do número de habitantes locais. E
se antes a região parecia inacessível, o metrô
encurtou as distâncias. Pouco a pouco o bairro vai se
integrando a outras regiões e atraindo moradores.
Existem no local 1.134 condomínios, com um número
médio de 49 apartamentos por prédio.
• Há seis funcionários por condomínio, em média.
Embora o bairro tenha alguns dos maiores
condomínios da cidade, com grande número de
empregados, áreas como o Jardim Oceânico, com
edificações menores, puxam a média para baixo.
• Considerando o valor da taxa condominial por
metro quadrado, a Barra tem o maior valor da região,
de R$ 11,71, o que não chega a ser uma novidade,
tendo em vista a estrutura das edificações, que têm
mais gastos com manutenção, contas de consumo e
salários de empregados. Para os prédios comerciais,
o valor é ainda maior, R$ 22,89, praticamente o
dobro.
Condomínios residenciais
Qtd. de
condomínios
Nº médio de
unidades
Nº médio de
funcionários
Valor do m² da taxa condominial
Média de
unidades por
funcionário
Barra da Tijuca 1.134 49 6 8
Fonte: Secovi Rio
Locação
• A Barra tem o maior valor médio do metro
quadrado da locação residencial na região, de R$
32,58, mas foi o local que apresentou a maior queda
entre os pesquisados, no período de janeiro de 2016
a março deste ano: quase 7%. Considerando o tipo de
apartamento, os de 1 e 4 quartos foram aqueles cujos
preços do metro quadrado mais desvalorizaram:
10%.
• A maior oscilação no preço de apartamentos
ocorreu para as unidades de 1 quarto: no primeiro
semestre de 2016, o valor alcançou o pico de R$
46,06 em fevereiro, baixando para R$ 40,70 em julho.
De lá para cá, o valor veio caindo gradativamente, até
chegar a R$ 39,43 (março de 2017).
• Ao contrário dos apartamentos comuns, as
coberturas tiveram valorização no período analisado:
2,2%, com o preço do metro quadrado passando de
R$ 28,72 para R$ 29,34. O pico ocorreu em fevereiro
deste ano, quando o valor chegou a R$ 30,73.
• Comparativamente aos demais bairros do Rio, o
preço médio do metro quadrado na Barra
(março/2017) se aproxima dos valores cobrados no
Centro (R$ 34,01) e em Laranjeiras (R$ 35,62).
• Para o segmento comercial, os resultados foram
ainda menos animadores: o metro quadrado
despencou 15,5%, de R$ 60,21 para R$ 50,85, o que
pode ser explicado pelo grande número de
lançamentos e o consequente aumento da oferta,
somados ao fechamento de salas por conta da crise.
O preço da locação comercial é 56% mais alto que o
de apartamentos.
Tipo Barra da Tijuca
Apartamento R$ 11,71
Cobertura R$ 7,99
Sala comercial R$ 22,89
Fonte: Secovi Rio
1

BARRA DA TIJUCA
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão
R$ 50
R$ 45
R$ 40
R$ 35
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
R$ 62
R$ 60,21
R$ 60
R$ 58
R$ 56
R$ 54
R$ 52
R$ 30
R$ 25
R$ 20
1 qt 2 qts
3 qts 4 qts
R$ 50
R$ 48
R$ 46
Var (%) – jan/16 a mar/17= -15,5%
R$ 50,85
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Variação do valor do m² de locação no período
(jan/16 a mar/17)
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
(Av. das Américas)
Quartos Var. (%)
R$ 75
R$ 70
1 qt -9,9%
2 qts -8,1%
3 qts -9,9%
4 qts -2,8%
Fonte: Secovi Rio
R$ 65
R$ 60
R$ 55
R$ 50
R$ 45
R$ 40
R$ 65,58
Var (%) – jan/16 a mar/17= -15,9%
R$ 55,18
Valor do m² residencial do tipo cobertura
R$ 33
R$ 32
R$ 31
R$ 30
R$ 28,72
R$ 29
R$ 29,34
R$ 28
R$ 27
R$ 26
Var (%) – jan/16 a mar/17= 2,2%
R$ 25
R$ 24
Fonte: Secovi Rio
Compra e venda
Fonte: Secovi Rio
• Analisando-se os apartamentos-padrão, percebe-se
que os preços do metro quadrado se mantiveram
praticamente estáveis de janeiro de 2016 a março de
2017, com variações de -1,8% (3 quartos) a 1,1% (1
quarto). A maior oscilação de preços no período
ocorreu com os apartamentos de 1 quarto: em
outubro de 2016, o metro quadrado chegou ao valor
mais baixo, de R$ 13 mil, e em fevereiro deste ano
alcançou o valor mais alto, de cerca de R$ 14 mil,
chegando em março ao preço de R$ 13.583.
• O maior valor do metro quadrado para venda é o de
apartamentos de 1 quarto, e o menor é o de unidades
de 4 quartos. A diferença entre os valores chega a
2

BARRA DA TIJUCA
42%. O preço médio do metro quadrado no bairro,
em março de 2017, é de R$ 10.321.
• Em duas das avenidas mais importantes do bairro, a
Lúcio Costa (praia) e a das Américas, os preços do
metro quadrado de apartamentos seguiram a
tendência de queda das demais áreas: na primeira, a
queda foi de quase 2%, e na segunda chegou a 3,4%.
A orla tem o metro quadrado mais caro do bairro, de
R$ 15.616, valor 51% mais elevado que a média do
bairro.
• Para coberturas, percebe-se valorização, ao
contrário do que se apurou para os demais tipos de
imóvel. O preço do metro quadrado subiu de R$
9.255 para R$ 9.617, uma variação de quase 4%.
• Analisando-se as casas, os preços se mantiveram
praticamente estáveis no período examinado.
Enquanto as de condomínio tiveram valorização de
1,7%, fechando março em R$ 8.027 o metro
quadrado, as de rua tiveram queda de 1,8%,
encerrando o mês em R$ 7.961 o metro quadrado.
• No que diz respeito às salas comerciais, a queda
nos preços foi mais acentuada que no segmento
residencial (-6%, de R$ 11.532 para R$ 10.856), o que
pode ser explicado pelo aumento da oferta e o
fechamento de muitos negócios por conta da crise.
Na Avenida das Américas, a desvalorização foi ainda
mais significativa, de 7,4%, mas o preço do metro
quadrado, de R$ 11.828, ainda é mais elevado que no
restante do bairro.
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão
R$ 15.000
R$ 14.000
R$ 13.000
R$ 12.000
R$ 11.000
R$ 10.000
R$ 9.000
R$ 8.000
R$ 7.000
R$ 6.000
1 qt 2 qts
3 qts 4 qts
Variação do valor do m² de venda no período
(jan/16 a mar/17)
Quartos Var. (%)
Valor do m² de apartamento-padrão –
Av. Lúcio Costa e Av. das Américas
R$ 17.000
R$ 16.000
R$ 15.000
R$ 14.000
R$ 13.000
R$ 12.000
R$ 11.000
R$ 10.000
R$ 9.000
R$ 8.000
1 qt 1,1%
2 qts -0,9%
3 qts -1,8%
4 qts -1,2%
R$ 15.922
R$ 11.225
Fonte: Secovi Rio
Variação – Av. Lúcio Costa e Av. das Américas
Rua Var. (%)
Av. Lúcio Costa -1,92%
Av. das Américas -3,42%
Fonte: Secovi Rio
R$ 15.616
R$ 10.841
Lúcio Costa
Américas
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
3

BARRA DA TIJUCA
Valor do m² residencial do tipo cobertura
Valor do m² de salas comerciais
R$ 9.700
R$ 9.617
R$ 11.900
R$ 11.532
R$ 9.600
R$ 9.500
R$ 9.400
R$ 9.300
R$ 11.400
R$ 10.900
R$ 10.400
R$ 10.856
R$ 9.200
R$ 9.255
R$ 9.900
Var (%) – jan/16 a mar/17= -5,9%
R$ 9.100
R$ 9.000
Var (%) – jan/16 a mar/17= 3,9%
R$ 9.400
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo casa de
condomínio
Valor do m² de salas comerciais na
Av. das Américas
R$ 10.000
R$ 9.500
R$ 9.000
R$ 8.500
R$ 8.000
R$ 7.500
R$ 7.000
R$ 6.500
R$ 6.000
R$ 5.500
R$ 5.000
jan/16
fev/16
mar/16
R$ 7.895
abr/16
mai/16
jun/16
jul/16
ago/16
set/16
out/16
nov/16
dez/16
Var (%) – jan/16 a mar/17= 1,7%
jan/17
R$ 8.027
fev/17
mar/17
Fonte: Secovi Rio
R$ 14.000
R$ 13.500
R$ 13.000
R$ 12.500
R$ 12.000
R$ 11.500
R$ 11.000
R$ 10.500
R$ 12.778
Var (%) – jan/16 a mar/17= -7,4%
R$ 11.828
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo casa de rua
R$ 10.000
R$ 9.500
R$ 9.000
R$ 8.500
R$ 8.000
R$ 7.500
R$ 7.000
R$ 6.500
R$ 6.000
R$ 5.500
R$ 5.000
R$ 8.110
Var (%) – jan/16 a mar/17= -1,8%
R$ 7.961
Fonte: Secovi Rio
4

2 - RECREIO DOS BANDEIRANTES
Condomínios residenciais
• Um paraíso na Zona Oeste. Praias, bosques e praças
arborizadas fazem do Recreio um agradável local para
se viver. A dificuldade de acesso ao bairro, resolvida,
em parte, com a inauguração do corredor de ônibus
BRT Transoeste, deixou de ser um empecilho para
que as pessoas se mudassem para lá. Com cerca de
82 mil habitantes, o bairro, um dos mais jovens da
cidade, possui 294 condomínios residenciais, que
têm, em média, 20 apartamentos. O número médio
de empregados por condomínio, apenas dois, é o
menor da região.
• Analisando-se a cota condominial, percebe-se que
o Recreio tem o menor valor médio da taxa por metro
quadrado da região, de R$ 7,43 (57% menos que na
Barra), o que se justifica pelo baixo número de
empregados em relação ao número de unidades.
Enquanto na Barra existem oito unidades por
funcionários, no Recreio existem 11.
Condomínios residenciais
Qtd. de
condomínios
Nº médio de
unidades
Nº médio de
funcionários
Média de
unidades por
funcionário
Recreio dos Bandeirantes 294 20 2 11
Valor do m² da taxa condominial
Fonte: Secovi Rio
Locação
• No período de janeiro de 2016 a março de 2017, o
preço médio do metro quadrado do aluguel no bairro
caiu menos que na Barra: 5,5%, de R$ 24,24 para R$
22,91. Considerando os tipos de apartamento,
entretanto, o que se percebe é uma desvalorização
ainda maior para unidades de 2 quartos (-7,6%) e 3
quartos (-6,4%). A exceção foram os apartamentos de
4 quartos, que valorizaram 12%.
• Os resultados foram melhores que os da Barra
devido ao fato de que muitos inquilinos estão
optando por morar em condomínios mais baratos, o
que tem gerado uma migração e um aumento da
procura no Recreio, já que o bairro possui
condomínios mais em conta e um valor médio de
locação 42% mais baixo que no vizinho famoso.
• O valor do metro quadrado do aluguel, de R$ 22,91,
se aproxima do cobrado em bairros da Zona Norte
carioca como Méier (R$ 18,55) e Vila Isabel (R$
23,57).
• No que diz respeito às salas comerciais, o Recreio
acompanhou o mau resultado dos demais bairros da
região, que tiveram desvalorizações superiores a
10%. Ainda assim, a queda de 10,4% foi a menor, e o
valor do metro quadrado ficou em R$ 43,01 no mês
de março de 2017, ante R$ 48,00 de janeiro de 2016.
Na Avenida das Américas, porém, a queda foi mais
suave, de 9%, fechando o período em R$ 42,84.
Tipo
Recreio
Apartamento R$ 7,43
Cobertura R$ 4,40
Sala comercial R$ 15,50
Fonte: Secovi Rio
5

RECREIO DOS BANDEIRANTES
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
R$ 29
R$ 27
R$ 25,98
R$ 50
R$ 48
R$ 48,00
R$ 25
R$ 24,00
R$ 46
R$ 23
R$ 21
R$ 23,37
R$ 21,88
R$ 44
R$ 42
R$ 43,01
R$ 19
R$ 17
R$ 15
R$ 17,32
R$ 19,38
2 qts 3 qts 4 qts
R$ 40
R$ 38
Var (%) – jan/16 a mar/17= -10,4%
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Variação do valor do m² de locação no período
(jan/16 a mar/17)
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
(Av. das Américas)
Quartos Var. (%)
R$ 52
R$ 50
2 qts -7,6%
3 qts -6,4%
4 qts 11,9%
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo cobertura
R$ 48
R$ 46
R$ 44
R$ 42
R$ 40
R$ 38
R$ 36
R$ 47,05
Var (%) – jan/16 a mar/17= -8,9%
R$ 42,84
R$ 20
Fonte: Secovi Rio
R$ 19
R$ 18
R$ 17
R$ 16
R$ 15
R$ 14
R$ 18,73
Var (%) – jan/16 a mar/17= -11,2%
R$ 16,64
Fonte: Secovi Rio
Compra e venda
• Devido ao grande número de ofertas, o Recreio foi
o bairro com a maior queda no preço do metro
quadrado de imóveis residenciais para venda: 4%, de
R$ 7.342 para R$ 7.046. Os de 2 quartos, cujos preços
caíram de R$ 7.546 para R$ 7.127 o metro quadrado,
foram os que apresentaram a maior variação
negativa, de quase 6%. Já os de 4 quartos
praticamente mantiveram os preços em torno de R$
7.000.
• Embora os resultados não tenham sido tão
animadores no bairro como um todo, certas ruas
6

RECREIO DOS BANDEIRANTES
apresentaram valorização no período para
apartamentos residenciais. Na Avenida Lúcio Costa,
por exemplo, houve 12,5% de aumento no preço, que
passou de R$ 10.855 para R$ 12.212. Já na Avenida
das Américas, o metro quadrado caiu 11%, de R$
7.871 para R$ 7.054.
• Para as coberturas, os preços mantiveram-se
praticamente estáveis, em torno de R$ 5.760. As
casas de condomínio também tiveram os preços
mantidos ao longo do período, fechando março em
R$ 6.104. Já as casas de rua apresentaram uma
pequena queda no valor do metro quadrado, de 1%,
ficando em R$ 6.339.
• No segmento comercial, a tendência da região se
manteve: queda mais acentuada que no residencial.
O metro quadrado das salas baixou 6,4%, de R$
10.423 para R$ 9.758. Na Avenida das Américas o
resultado foi pior: queda de 12,8%, de R$ 11.006 para
R$ 9.601.
Variação do valor do m² de venda no período
(jan/16 a mar/17)
Quartos Var. (%)
Valor do m² de apartamento-padrão –
Av. Lúcio Costa e Av. das Américas
R$ 14.000
R$ 12.000
R$ 10.000
R$ 8.000
R$ 6.000
2 qts -5,6%
3 qts -3,7%
4 qts -0,7%
R$ 10.855
R$ 7.871
Fonte: Secovi Rio
R$ 12.212
R$ 7.054
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão
R$ 7.900
R$ 4.000
R$ 2.000
R$ 0
Lúcio Costa
Américas
R$ 7.700
R$ 7.546
Fonte: Secovi Rio
R$ 7.500
R$ 7.255
R$ 7.300
R$ 7.100
R$ 7.082
R$ 6.900
R$ 6.700
2 qts 3 qts 4 qts
R$ 7.127
R$ 7.033
R$ 6.989
Variação – Av. Lúcio Costa e Av. das Américas
Rua Var. (%)
Av. Lúcio Costa 12,50%
Av. das Américas -10,38%
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
7

RECREIO DOS BANDEIRANTES
Valor do m² residencial do tipo cobertura
R$ 6.400
Valor do m² de salas comerciais
R$ 12.000
R$ 6.200
R$ 6.000
R$ 5.800
R$ 5.765
R$ 11.500
R$ 11.000
R$ 10.500
R$ 10.000
R$ 10.423 R$ 9.758
R$ 5.600
R$ 5.763
R$ 9.500
R$ 5.400
R$ 5.200
Var (%) – jan/16 a mar/17= 0,05%
R$ 9.000
R$ 8.500
R$ 8.000
Var (%) – jan/16 a mar/17= -6,4%
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo casa de
condomínio
Valor do m² de salas comerciais na
Av. das Américas
R$ 6.500
R$ 6.400
R$ 6.300
R$ 6.200
R$ 6.100
R$ 6.000
R$ 5.900
R$ 5.800
R$ 5.700
R$ 5.600
R$ 5.500
R$ 6.131
Var (%) – jan/16 a mar/17= -0,4%
R$ 6.104
R$ 13.000
R$ 12.500
R$ 12.000
R$ 11.500
R$ 11.000
R$ 10.500
R$ 10.000
R$ 9.500
R$ 9.000
R$ 8.500
R$ 8.000
R$ 11.006
Var (%) – jan/16 a mar/17 = -12,8%
R$ 9.601
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo casa de rua
R$ 6.900
R$ 6.700
R$ 6.500
R$ 6.300
R$ 6.100
R$ 5.900
R$ 5.700
R$ 5.500
R$ 6.403
Var (%) – jan/16 a mar/17= -1,0%
R$ 6.339
Fonte: Secovi Rio
10

3 - JACAREPAGUÁ
Condomínios
• Criado em 1981, o bairro com 157,3 mil habitantes
é composto por dez núcleos urbanos, dentre eles
Freguesia, Taquara e Rio 2, que analisaremos nesta
publicação. Todos juntos têm 735 condomínios, cada
qual com número médio de 63 unidades e oito
funcionários. O valor do condomínio por metro
quadrado é de R$ 7,44 (apartamentos) e R$ 17,28
(salas comerciais).
Condomínios residenciais
Locação
Qtd. de
condomínios
Nº médio de
unidades
Valor do m² da taxa condominial
Nº médio de
funcionários
Média de
unidades por
funcionário
Jacarepaguá 735 63 8 8
Tipo
Jacarepaguá
Apartamento R$ 7,44
Cobertura R$ 5,72
Sala comercial R$ 17,28
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
• Assim como no Recreio, o valor médio do metro
quadrado do aluguel em Jacarepaguá caiu quase 6%,
de R$ 22,87 para R$ 21,61. Mas em certas áreas,
como na Freguesia, houve quedas mais expressivas,
de até 11% (para unidades de 3 quartos). Na Taquara,
o preço também caiu 6%, e na área do Rio 2
desvalorizou 5%.
• Na Freguesia, a queda mais acentuada se deve a
uma acomodação natural do mercado, visto que os
aluguéis já haviam alcançado patamares bem
superiores aos das demais áreas em anos anteriores.
Ainda assim, o sub-bairro tem um dos metros
quadrados médios mais elevados de Jacarepaguá: de
R$ 22,17, para 3 quartos. Já a Taquara tem os preços
mais em conta, ficando na média de R$ 18,69.
• Próxima ao Parque Olímpico, a área que circunda o
Condomínio Rio 2, tendo atraído milhares de
visitantes durante os Jogos Olímpicos de 2016,
destaca-se também nos preços. Com o metro
quadrado mais caro da região, de R$ 24,99 para
unidades de 3 quartos, foi o local em que se registrou
a menor queda de preço entre os pesquisados.
• As salas comerciais tiveram um desempenho pior
que o dos edifícios residenciais. Na Freguesia e no Rio
2, a queda do valor médio do metro quadrado dos
aluguéis superou os 20%. Já na Taquara se percebeu
um desempenho melhor, com queda de apenas 4%.
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão – FREGUESIA
R$ 26
R$ 24
R$ 22
R$ 20
R$ 18
R$ 16
R$ 23,48
R$ 22,65
2 qts 3 qts
R$ 22,17
R$ 20,90
Fonte: Secovi Rio
Variação do valor do m² de locação no período
(jan/16 a mar/17)
Quartos Var. (%)
2 qts -2,1%
3 qts -11,0%
Fonte: Secovi Rio
11

JACAREPAGUÁ
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão – TAQUARA
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
– FREGUESIA
R$ 23
R$ 22
R$ 45
R$ 21
R$ 20
R$ 19
R$ 19,86
R$ 18,69
R$ 40
R$ 35
R$ 39,62
R$ 18
R$ 17
Var (%) – jan/16 a mar/17= -5,9%
R$ 30
Var (%) – jan/16 a mar/17= -21,8%
R$ 30,97
R$ 16
R$ 25
R$ 15
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão – JACAREPAGUÁ (RIO 2)
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
– TAQUARA
R$ 30
R$ 29
R$ 45
R$ 28
R$ 27
R$ 26
R$ 25
R$ 24
R$ 26,23
R$ 25,82
R$ 24,99
R$ 24,70
R$ 40
R$ 35
R$ 36,97
R$ 35,58
R$ 23
R$ 22
R$ 21
2 qts 3 qts
R$ 30
R$ 25
Var (%) – jan/16 a mar/17 = -3,8%
Fonte: Secovi Rio
Variação do valor do m² de locação no período
(jan/16 a mar/17)
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² comercial do tipo sala comercial
– JACAREPAGUÁ (RIO 2)
Quartos Var. (%)
2 qts -4,7%
R$ 50
R$ 45
R$ 43,71
3 qts -4,3%
Fonte: Secovi Rio
R$ 40
R$ 35
R$ 34,73
R$ 30
R$ 25
Var (%) – jan/16 a mar/17 = -20,5%
Fonte: Secovi Rio
12

JACAREPAGUÁ
Compra e venda
• Como já é tendência em todo o Rio de Janeiro, os
preços de venda de imóveis residenciais costumam
baixar menos que os da locação porque os
proprietários resistem em negociar com maiores
descontos para evitar a depreciação de seu
patrimônio. Em Jacarepaguá, entretanto, não houve
desvalorização, e, além disso, se percebeu uma
variação de 1,5% no metro quadrado: de R$ 5.479
para R$ 5.563. Foi o único bairro da pesquisa com
taxa positiva.
• Na Freguesia, o destaque ficou com os
apartamentos de 4 quartos, cujo metro quadrado
médio teve variação de 1%, passando de R$ 6.395
para R$ 6.462. Este é o maior valor entre os
sub-bairros pesquisados. Considerando três das
principais ruas locais, a Três Rios é a que tem o maior
preço do metro quadrado de imóveis residenciais, R$
6.737, porém foi a que teve a maior variação negativa
no período, de 9,3%.
• Na Taquara, o preço do metro quadrado médio dos
imóveis de 2 quartos teve a maior variação negativa,
de 6,5%, caindo de R$ 4.938 para R$ 4.638.
Interessante notar que, no primeiro semestre de
2016, o preço do metro quadrado de apartamentos
de 1 quarto vinha subindo gradativamente, até
alcançar o pico de R$ 4.670 em agosto, mas, de lá
para cá, as quedas foram sucessivas, fechando março
em R$ 4.222.
• Já a Freguesia teve variação praticamente nula no
preço dos apartamentos, 0,02%, com o valor
oscilando muito pouco, em torno dos R$ 4.900 o
metro quadrado. Para as casas, a queda no preço foi
um pouco mais expressiva, de 3%, fechando março
de 2017 com valor quase igual ao dos apartamentos.
As salas comerciais seguiram a tendência e tiveram
redução de 3,7% no preço, de R$ 7.936 para R$
7.644.
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão – FREGUESIA
R$ 7.000
R$ 6.500
R$ 6.000
R$ 5.500
R$ 5.000
R$ 4.500
Variação do valor do m² de venda no período
(jan/16 a mar/17)
Quartos Var. (%)
1 qt -5,0%
2 qts 0,7%
3 qts -1,9%
4 qts 1,0%
Fonte: Secovi Rio
1 qt 2 qts 3 qts 4 qts
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão – Ruas da FREGUESIA
R$ 7.100
R$ 6.900
R$ 6.700
R$ 6.500
R$ 6.300
R$ 6.100
R$ 5.900
R$ 6.868
R$ 6.681
R$ 6.625
Araguaia Três Rios Bananal
R$ 6.737
R$ 6.469
R$ 6.228
Fonte: Secovi Rio
13

JACAREPAGUÁ
Variação do valor do m² de venda no período
(jan/16 a mar/17)
Valor do m² residencial do tipo cobertura
– FREGUESIA
Rua Var. (%)
Rua Araguaia 0,80%
Av. dos Três Rios -9,30%
Est. do Bananal -2,40%
Fonte: Secovi Rio
R$ 5.500
R$ 5.400
R$ 5.300
R$ 5.200
R$ 5.100
R$ 5.000
R$ 4.900
R$ 4.800
R$ 4.973
R$ 4.974
Valor do m² residencial do tipo
apartamento-padrão – TAQUARA
R$ 4.700
R$ 4.600
R$ 4.500
Var (%) – jan/16 a mar/17 = 0,02%
R$ 5.500
R$ 5.300
R$ 5.100
R$ 4.900
R$ 4.700
R$ 4.500
R$ 4.300
R$ 4.100
R$ 3.900
R$ 3.700
R$ 3.500
R$ 4.938
R$ 4.638
R$ 4.625
R$ 4.617
R$ 4.302 R$ 4.222
1 qt 2 qts 3 qts
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo casa de
condomínio – FREGUESIA
R$ 5.700
R$ 5.500
R$ 5.300
R$ 5.100
R$ 4.900
R$ 5.118
Fonte: Secovi Rio
R$ 4.971
Variação do valor do m² de venda no período
(jan/16 a mar/17)
R$ 4.700
R$ 4.500
R$ 4.300
Var (%) – jan/16 a mar/17= -2,9%
Quartos Var. (%)
1 qt -1,9%
2 qts -6,5%
3 qts 0,3%
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Valor do m² residencial do tipo casa de rua
R$ 5.700
R$ 5.500
R$ 5.300
R$ 5.100
R$ 4.900
R$ 4.938
R$ 4.700
R$ 4.845
R$ 4.500
Var (%) – jan/16 a mar/17= -1,9%
R$ 4.300
R$ 4.100
Fonte: Secovi Rio
14

Valor do m² de salas comerciais – FREGUESIA
R$ 9.000
R$ 8.500
R$ 8.000
R$ 7.500
R$ 7.000
R$ 6.500
R$ 6.000
jan/16
fev/16
mar/16
R$ 7.936
abr/16
mai/16
jun/16
Var (%) – jan/16 a mar/17= -3,7%
jul/16
ago/16
set/16
out/16
nov/16
dez/16
jan/17
R$ 7.644
fev/17
mar/17
Fonte: Secovi Rio
4 - ANÁLISES ESPECIAIS
Lançamentos
• A Barra já foi considerada um local distante, quase
uma outra cidade, um mundo à parte do Rio de
Janeiro que a maioria conhece. O mercado
imobiliário vem acompanhando esse fluxo. De acordo
com a Associação de Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobiliário (Ademi), 68,5% de todas as
unidades habitacionais lançadas na cidade entre
2005 e 2010 estavam concentradas em Barra,
Jacarepaguá, Recreio e Campo Grande. Apenas nos
últimos 15 anos, 131.035 novas unidades
(residenciais, comerciais e hoteleiras) foram lançadas
na Zona Oeste, número 136% superior ao de todas as
outras regiões do município somadas.
• De 2014 a 2016, a maior quantidade de
lançamentos de imóveis residenciais ocorreu em
Jacarepaguá: 4.968 unidades, número 200% superior
ao de lançamentos na Barra e 168% maior que o de
lançamentos no Recreio. Os três bairros lançaram,
juntos, 8.472 apartamentos. Já o maior número de
lançamentos comerciais ocorreu na Barra, 1.416, o
que representa 47% do total.
• Apenas o ano de 2014 teve 70% dos lançamentos
residenciais dos últimos três anos. Desse ano em
diante o número veio caindo consideravelmente,
devido à crise econômica e à retração no setor de
construção civil. O ano de 2017 teve apenas 8% do
total de lançamentos do último triênio.
Barra da Tijuca
1.160
1.274
2014
2015
2016
406
87
142
15
Residencial
Comercial
Fonte: Ademi-RJ

ANÁLISES ESPECIAIS
Recreio dos Bandeirantes
1.569
2014
2015
2016
bairro. A Érico Veríssimo também foi uma das poucas
ruas com valorização superior a 1%.
• A Península também teve índices animadores: na
Rua Bromélia, a variação foi de 4%, e na Avenida
Flamboyants, 1%. O Rio 2, próximo do Parque
Olímpico, teve valorização de 2,5% na Rua Amílcar de
Castro. Já a região de Aroazes apresentou apenas
índices negativos.
369
133 149
Jardim Oceânico
Residencial
Comercial
Fonte: Ademi-RJ
Av. do Pepê
6,8%
Jacarepaguá
3.198
2014
2015
2016
Érico Veríssimo
-1,3% Av. Monsenhor Ascâneo
-1,9% Av. Lúcio Costa
-5,3% Av. Gilberto Amado
1,3%
-8,2%
Av. Gen. Guedes da Fontoura
1.314
1.090
-9,9%
Av. Comand. Júlio de Moura
Fonte: Secovi Rio
456
107
Península
Residencial
Comercial
Fonte: Ademi-RJ
Rua das Bromélias
4,0%
Regiões da Barra da Tijuca
(m² residencial para venda)
Av. Flamboyants
1,0%
• Os censos do IBGE de 2000 e 2010 apontam que a
região que engloba Barra, Recreio, Itanhangá e
Vargem Grande teve um salto de 73% no número de
habitantes, o maior percentual registrado no Rio.
Nessa década, a população saltou de 174 mil para
300 mil pessoas.
• Ao analisar certas regiões da Barra da Tijuca,
percebemos que os melhores índices foram
encontrados em ruas próximas ao metrô, que se
valorizam mais no último ano por razões óbvias. Na
Avenida do Pepê, por exemplo, o metro quadrado
para venda valorizou quase 7%, taxa mais alta do
-4,1%
-4,4%
-2,8% Rua Bauhineas
Avenida das Acácias
Rua dos Jacarandás
Fonte: Secovi Rio
16

ANÁLISES ESPECIAIS
Rio 2
-3,5%
-4,4%
Aroazes
Rua Amílcar de Castro
-0,8% Av. Franz Weissman
-2,0% Rua Alfredo Ceschiatti
Rua Mário Agostinelli
Rua Escultor Sérgio Camargo
-1,99%
2,5%
Fonte: Secovi Rio
Rua Aroazes
residenciais. Os valores das taxas condominiais
também são mais elevados que os dos condomínios
de apartamentos. Por isso mesmo a proporção entre
o valor da taxa condominial e do aluguel é mais
elevada entre as salas, ficando acima de 36% nos três
bairros pesquisados. Em Jacarepaguá, a proporção
chega a 53%, e 57% dos imóveis têm o condomínio
custando mais da metade do valor do aluguel. Cerca
de 9% deles têm condomínio mais caro que a própria
locação. Em algumas áreas, inclusive, os proprietários
vêm cobrando apenas o condomínio por um período
de tempo para atrair inquilinos.
• Para os residenciais, embora o metro quadrado da
locação seja mais baixo que o das salas, a proporção
entre o condomínio e o aluguel também é mais
elevada que em outras áreas da cidade devido ao fato
de que os espaços comuns, normalmente mais
incrementados, acabam tendo um custo maior. Nos
três bairros analisados, essa taxa ultrapassa os 30%.
-6,01%
Av. Jaime Poggi
Apartamento Cobertura Sala comercial
53%
45%
-7,56%
Rua Francisco de Paula
Fonte: Secovi Rio
36%
32%
27% 26%
36%
34%
36%
Região Olímpica
-0,73%
Av. Salvador Allende
Barra da Tijuca Recreio Jacarepaguá
Fonte: Secovi Rio
-6,95%
Av. Abelardo Bueno
Fonte: Secovi Rio
Proporção entre taxa condominial
e aluguel
• Os aluguéis comerciais na Barra e Adjacências
costumam ser de 30% a 60% mais caros que os
17
EXPEDIENTE
Cenário do Mercado Imobiliário da Barra da Tijuca e Adjacências -
2017 é uma publicação institucional do Sindicato das Empresas de
Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos
Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado do Rio de
Janeiro.
Informações e esclarecimentos: cepai@secovirio.com.br
Coordenador estatístico: Maurício Eiras Mesquita
(mauricio@secovirio.com.br)
Redação e edição: Gustavo Monteiro (gustavo@secovirio.com.br)
Revisão: Sandra Paiva
Projeto gráfico: Daniel Santos de Abreu
Diagramação: Henrique Vasconcellos
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