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seguradoras para a oferta de produtos? Segundo o advogado especialista
no mercado imobiliário Kênio de Souza Pereira, a relação das
imobiliárias tradicionais com as seguradoras “é ótima”. Ele explica ser
bom oferecer aos pretendentes à locação essa opção de garantia,
especialmente, no caso de dificuldade deste em obter fiadores.
Pereira faz, contudo, uma ressalva: “Quanto às imobiliárias
digitais, pelo que percebo, é inexistente a relação delas com o seguro
fiança, pois essas agem como se fossem companhias de seguro
ao prometerem nas propagandas que garantem o pagamento do
aluguel ao locador, mesmo que o inquilino fique inadimplente. O
problema é que os locadores acabam sendo enganados com facilidade
por não lerem as centenas de cláusulas nos dois contratos que
têm que assinar com as imobiliárias digitais, as quais maliciosamente,
remetem no contrato outras dezenas de cláusulas que estão no
site da startup que, caso fossem lidas, o locador constataria que não
existe nenhuma cláusula que fale ‘será garantido o pagamento do
aluguel, dos encargos e dos reparos/pintura, mesmo que o inquilino
se recuse a fazê-lo, sendo que o locador receber tais créditos
independentemente de decisão judicial’. Garantia só existe na propaganda
e quando a imobiliária digital é acionada ela nega em juízo
a promessa, pois diz que é apenas procuradora e intermediadora,
sob a alegação que não existe nos contratos qualquer compromisso
de garantia”, afirma o advogado.
A reportagem tentou ouvir duas das mais destacadas startups
do setor imobiliário: a Housi, uma plataforma de moradia flexível,
e a Quinto Andar, de aluguel e venda de imóveis.
Embora confirmando o recebimento das perguntas enviadas
para esta reportagem, a Housi não mais retornou. No site da companhia,
a empresa se autodefine como um “uma startup que iniciou sua
trajetória em 2019 com o conceito de moradia sob demanda para
quem deseja um aluguel flexível, online e sem burocracia”. O executivo
Alexandre Frankel, fundador e o CEO da Housi, também foi procurado
pela reportagem, mas não retornou. Em março do ano passado,
a Housi anunciou uma parceria com a insurtech Flix, que atua com
seguros e assistências residenciais. A parceria envolve a cobertura
contra raios, incêndios, explosões, danos elétricos, roubos e furtos.
UMA DIFERENÇA DE INTERPRETAÇÃO
Em 2019, a Susep recebeu uma queixa contra a imobiliária
Quinto Andar, que na ocasião mantinha contrato com a seguradora
Fairfax para oferta de seguro fiança locatícia. No parecer obtido
por Apólice, há dois questionamentos que embasam a reclamação:
“Na hipótese de a garantia oferecida pela Quinto Andar que a imobiliária
virtual denomina ‘Proteção Quinto Andar’ não se enquadrar
como seguro de fiança locatícia, ainda que possua os cinco elementos
acima enumerados, e considerando que definitivamente não se
trata de fiança, como a SUSEP define tal garantia? Insiste-se: que garantia
é essa?” e “É lícita a promessa de garantia de aluguel realizada
pela Quinto Andar, a qual não é fiança, e na hipótese de não ser
seguro fiança?”.
A discussão envolvendo a Quinto Andar mostra uma velha
preocupação do setor, em relação às garantias do seguro de fiança
locatícia. Mas o parecer assinado no dia 3 de outubro de 2019 pelos
procuradores federais Ronaldo Guimarães
Gallo, da Procuradoria Federal junto
à Susep, e Jezihel Pena Lima, procurador-
-chefe substituto, foi favorável à startup
Quinto Andar. Nas alegações, concluíram
os procuradores o seguinte:
“Das garantias ofertadas pela Quinto
Andar não se abstrai o caráter acessório
ou subsidiário característicos da fiança; as
exceções constantes, e.g., nos artigos 827
e 837, CC, não exsurgem da instrumentalização
da garantia, o que não necessariamente
descaracteriza a caução ofertada
pela imobiliária, apenas não a caracteriza
como fiança. Mas tão pouco caracteriza a
caução como seguro. Aliás, quanto a este
ponto é bom frisar que a imobiliária informa
em seu site que sua carteira ‘é protegida
pela Seguradora Fairfax (registrada na
Susep sob o código FIP 04660), presente
em mais de 100 países, com ativos de mais
$36 bilhões de dólares’. Primeiro ponto a
ser destacado é que a imobiliária conta
com relação securitária para a proteção da
sua carteira. O que não quer dizer, e esta
é uma perspectiva da análise, que conta
com seguro garantia (ou desenvolve este
produto enquanto imobiliária) para os
seus clientes. E da mesma forma que se
descaracterizou a fiança, também se faz
para o seguro, ou seja, utilizando as mesmas
informações do site da Quinto Andar
denota-se que o adimplemento da garantia
é imediato, com o pagamento pontual
pela imobiliária do valor da locação, prescindindo
do procedimento de regulação
(e.g.). Ainda, para além da imobiliária não
ser uma seguradora (o que não é impeditivo
para a caracterização da relação securitária,
que, caso detectada, implicaria
em grave infração legal), não se detecta
no quanto analisado a empresarialidade
e o pagamento de prêmio. Obviamente
que se pode alegar que o prêmio pago
está embutido na corretagem cobrada,
mas esta também é uma alegação que
não encontra qualquer comprovação ou
indício nos autos; além do que, o prêmio
no seguro-garantia é pago pelo tomador
de serviços (analogicamente, o locatário)
e a corretagem devida pela prestação dos
serviços da imobiliária é pago pelo locador
(analogicamente, o segurado na relação
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