utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab
utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab
utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
UTDELNING OCH NOTERING AV AKTIER I<br />
BRINOVA FASTIGHETER AB
INNEHÅLLSFÖRTECKNING<br />
Bakgrund <strong>och</strong> motiv till <strong>utdelning</strong> ___________________________________________________________________________________________ 1<br />
Historik _________________________________________________________________________________________________________________________________ 2<br />
Notering <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB ______________________________________________________________________________ 3<br />
Brinova i sammandrag ____________________________________________________________________________________________________________ 4<br />
Information om <strong>utdelning</strong>en ___________________________________________________________________________________________________ 6<br />
Skattefrågor __________________________________________________________________________________________________________________________ 9<br />
Verkställande direktören har ordet ___________________________________________________________________________________________ 11<br />
Marknadsöversikt ___________________________________________________________________________________________________________________ 12<br />
Verksamhet ___________________________________________________________________________________________________________________________ 16<br />
Brinovas fastighetsbestånd ______________________________________________________________________________________________________ 18<br />
Brinovas affärsområden __________________________________________________________________________________________________________ 26<br />
Geografiska områden _____________________________________________________________________________________________________________ 33<br />
Finansiell översikt ___________________________________________________________________________________________________________________ 37<br />
Kommentarer till den finansiella översikten ______________________________________________________________________________ 42<br />
Skattesituation _______________________________________________________________________________________________________________________ 46<br />
Finansiella mål <strong>och</strong> framtidsutsikter _________________________________________________________________________________________ 47<br />
Riskfaktorer ___________________________________________________________________________________________________________________________ 48<br />
Aktiekapital <strong>och</strong> ägarförhållanden ___________________________________________________________________________________________ 50<br />
Styrelse, ledande befattningsh<strong>av</strong>are <strong>och</strong> revisorer _____________________________________________________________________ 52<br />
Legala frågor _________________________________________________________________________________________________________________________ 54<br />
Fastighetsförteckning _____________________________________________________________________________________________________________ 57<br />
Bolagsordning <strong>och</strong> övrig information _______________________________________________________________________________________ 58<br />
Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2003 _________________________________________________________________ 61<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB ___________________________________________________________________________________ 67<br />
Revisorns granskningsberättelse ______________________________________________________________________________________________ 78<br />
FINANSIELL INFORMATION<br />
Delårsrapport 1 januari – 30 september 2003 20 november 2003<br />
Bokslutskommuniké 2003 25 februari 2004<br />
Årsredovisning 2003 April 2004<br />
Delårsrapport 1 januari – 31 mars 2004 18 maj 2004<br />
DEFINITIONER<br />
”Brinova Fastigheter AB” eller ”Bolaget” Moderbolaget Brinova Fastigheter AB<br />
”Brinova” eller ”Koncernen” Brinova Fastigheter AB med dotterbolag<br />
”Pe<strong>ab</strong>” Pe<strong>ab</strong> AB med dotterbolag<br />
ÖVRIGT<br />
ISIN-kod SE0001105487<br />
Kortnamn på Stockholmsbörsen BRIN B<br />
Siffror i detta prospekt har <strong>av</strong>rundats till en decimal, medan beräkningar genomförts utan <strong>av</strong>rundning. Detta medför att vissa<br />
t<strong>ab</strong>eller till synes inte summerar korrekt.<br />
Detta prospekt har upprättats med anledning <strong>av</strong> <strong>utdelning</strong>en <strong>av</strong> <strong>aktier</strong>na i Brinova Fastigheter AB <strong>och</strong> den påföljande <strong>notering</strong>en<br />
<strong>av</strong> B-aktien på Stockholmsbörsens O-lista. Genom prospektet lämnas inget erbjudande om köp eller försäljning <strong>av</strong> <strong>aktier</strong><br />
i Brinova Fastigheter AB.<br />
Aktierna i Brinova Fastigheter AB är inte föremål för marknads<strong>notering</strong> eller ansökan om <strong>notering</strong> i annat land än i Sverige.<br />
Detta prospekt får inte distribueras i något annat land där distributionen förutsätter ytterligare registreringsåtgärder eller andra<br />
åtgärder än sådana som följer <strong>av</strong> svensk rätt eller strider mot tillämplig lag i sådant land. Tvist på grund <strong>av</strong> innehållet i detta<br />
prospekt skall <strong>av</strong>göras enligt svensk lag <strong>och</strong> <strong>av</strong> svensk domstol exklusivt.
Bakgrund <strong>och</strong> motiv till <strong>utdelning</strong><br />
Styrelsen i Pe<strong>ab</strong> AB beslutade i december 2002 att föreslå ordinarie bolagsstämma att dela ut samtliga<br />
<strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB till Pe<strong>ab</strong>s aktieägare. Pe<strong>ab</strong> ABs bolagsstämma beslutade den<br />
15 maj 2003 i enlighet med styrelsens förslag. Brinova Fastigheter AB har godkänts för <strong>notering</strong> på<br />
Stockholmsbörsens O-lista, förutsatt att spridningskr<strong>av</strong>et uppfylls. Spridningskr<strong>av</strong>et kommer att uppfyllas<br />
genom <strong>utdelning</strong>en.<br />
Brinova bildades under december 2002 genom att Pe<strong>ab</strong> till Brinova överförde sitt indirekta inneh<strong>av</strong><br />
<strong>av</strong> förvaltnings<strong>fastigheter</strong> bland annat i de helägda dotterbolagen Fastighets AB Skånehus<br />
(”Skånehus”) <strong>och</strong> Birsta Fastigheter AB (”Birsta”).<br />
Bildandet <strong>av</strong> Brinova Fastigheter AB är det sista stora steget i Pe<strong>ab</strong>s process, som inleddes under<br />
hösten 1999, att bli ett renodlat bygg- <strong>och</strong> anläggningsföretag. Styrelsen anser att en <strong>utdelning</strong> <strong>och</strong><br />
<strong>notering</strong> <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB ökar det sammanlagda värdet för Pe<strong>ab</strong> ABs aktieägare<br />
<strong>och</strong> är mer fördelaktig för aktieägarna än andra alternativ. Styrelsen bedömer att en <strong>utdelning</strong><br />
skapar bättre förutsättningar för såväl Pe<strong>ab</strong> som Brinova att fokusera på sina respektive kärnverksamheter.<br />
Utdelningen kommer att ske i enlighet med den så kallade Lex ASEA, vilket innebär att den är<br />
skattefri för såväl Pe<strong>ab</strong> AB som dess aktieägare i Sverige.<br />
I övrigt hänvisas till detta prospekt, vilket är upprättat <strong>av</strong> styrelsen för Brinova Fastigheter AB med<br />
anledning <strong>av</strong> ansökan om <strong>notering</strong> <strong>av</strong> Bolagets B-aktie på Stockholmsbörsens O-lista.<br />
Förslöv den 7 oktober 2003<br />
Pe<strong>ab</strong> AB (publ)<br />
Styrelsen<br />
1
Historik<br />
2<br />
Under senare delen <strong>av</strong> 1980-talet byggde Pe<strong>ab</strong> upp ett betydande fastighetsbestånd som ett komplement<br />
till sin bygg- <strong>och</strong> anläggningsverksamhet. Kassaflödet i Pe<strong>ab</strong>s entreprenadverksamhet, med<br />
dess begränsade kapitalbehov, skapade möjligheter att agera på den svenska fastighetsmarknaden.<br />
Fastighetsförvaltning bedömdes vara mindre konjunkturkänslig än entreprenadverksamhet.<br />
I huvudsak förvärvades exploaterings<strong>fastigheter</strong>, som efter förädling <strong>och</strong> renovering i Pe<strong>ab</strong>s<br />
entreprenadverksamhet övergick till förvaltningsorganisationen. Med entreprenadverksamheten som<br />
bas koncentrerades fastighetsbeståndet främst till Skåne <strong>och</strong> södra Halland.<br />
I <strong>och</strong> med finans- <strong>och</strong> fastighetskrisen i början <strong>av</strong> 1990-talet ändrade Pe<strong>ab</strong>s fastighetsverksamhet<br />
inriktning, primärt mot ombyggnation <strong>av</strong> befintliga <strong>fastigheter</strong>. Produktion i egen regi reducerades<br />
till ett minimum.<br />
I samband med en strukturaffär under 1993 med LO-sfären förvärvade Pe<strong>ab</strong> huvuddelen <strong>av</strong><br />
<strong>aktier</strong>na i BPA AB (”BPA”). Därefter övertogs BPAs bygg- <strong>och</strong> anläggningsverksamhet.<br />
Under 1993 <strong>av</strong>yttrade Pe<strong>ab</strong> huvuddelen <strong>av</strong> sitt fastighetsbestånd till fastighetsbolaget Oskarsborg<br />
AB (”Oskarsborg”). Vederlaget bestod <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> i Oskarsborg. Pe<strong>ab</strong> ägde Oskarsborg tillsammans<br />
med BPA <strong>och</strong> LO-sfären. Oskarsborgs strategi var att renodla ägarbolagens fastighetsrelaterade<br />
verksamheter <strong>och</strong> att därigenom samla all fastighetskompetens under en struktur.<br />
Under 1997 strukturerade Oskarsborg sitt fastighetsbestånd geografiskt. I anslutning härtill<br />
bildades Skånehus.<br />
Under 1998 beslutade ägarna att successivt <strong>av</strong>veckla Oskarsborg i en takt som var förenlig med<br />
maximal värdesäkring <strong>av</strong> deras tillgångar. I samband därmed löste Pe<strong>ab</strong> <strong>och</strong> BPA ut LO-sfären<br />
från Oskarsborg.<br />
Under 2000 löste Pe<strong>ab</strong> ut BPA från Oskarsborg. Härigenom blev Skånehus ett helägt dotterbolag<br />
till Pe<strong>ab</strong>. Skånehus bestod <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> kommersiella <strong>fastigheter</strong> koncentrerade till<br />
Öresundsregionen, en region med stor utvecklingspotential.<br />
Birsta bildades under 1996 <strong>av</strong> ASG, Pe<strong>ab</strong> <strong>och</strong> Oskarsborg för att äga logistik<strong>fastigheter</strong> i Sverige.<br />
Fastighetsbeståndet bestod <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong> med DHL, DFDS <strong>och</strong> Green Cargo som dominerande<br />
hyresgäster. Sedan december 2002 har Birsta varit helägt <strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong>.<br />
Sedan 2000 har Pe<strong>ab</strong> haft för <strong>av</strong>sikt att <strong>av</strong>yttra huvuddelen <strong>av</strong> sina förvaltnings<strong>fastigheter</strong>.<br />
Därför har en väsentlig del <strong>av</strong> fastighetsinneh<strong>av</strong>et inte konsoliderats fullt ut utan löpande redovisats<br />
som intresseföretag/ joint venture eller som <strong>aktier</strong> <strong>och</strong> andelar.<br />
Som en förberedelse inför förestående <strong>utdelning</strong> överfördes i december 2002 de fastighetsägande<br />
bolagen inom Skånehus <strong>och</strong> Birsta till Brinova. Samtidigt överfördes huvuddelen <strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong>s<br />
övriga förvaltnings<strong>fastigheter</strong>, belägna i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige, till Brinova.<br />
Skånehus<br />
Birsta Fastighetsägande bolag<br />
Pe<strong>ab</strong>s övriga<br />
förvaltnings<strong>fastigheter</strong><br />
BRINOVAS BILDANDE I DECEMBER 2002<br />
Skånehus Brinova
Notering <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB<br />
Pe<strong>ab</strong> ABs bolagsstämma beslutade den 15 maj 2003, i enlighet med styrelsens förslag, att dela ut<br />
samtliga <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB. Utdelningen sker i enlighet med den så kallade Lex ASEA <strong>och</strong><br />
kommer vid <strong>utdelning</strong>stillfället inte att beskattas hos Pe<strong>ab</strong> eller dess aktieägare som är bosatta<br />
i Sverige. Brinova Fastigheter AB har godkänts för <strong>notering</strong> på Stockholmsbörsens O-lista, förutsatt<br />
att spridningskr<strong>av</strong>et uppfylls. Spridningskr<strong>av</strong>et kommer att uppfyllas genom <strong>utdelning</strong>en.<br />
En <strong>notering</strong> innebär att Brinova Fastigheter AB får direkt tillgång till kapitalmarknaden, vilket<br />
ökar möjligheterna att använda den egna aktien som betalningsmedel vid framtida förvärv <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> fastighetsbolag. Dessutom kommer Brinova att få ökad uppmärksamhet, vilket bedöms få<br />
en positiv inverkan på Brinovas verksamhet <strong>och</strong> underlätta fortsatt expansion.<br />
Notering <strong>av</strong> Brinova Fastigheter ABs B-aktie på Stockholmsbörsens O-lista beräknas att ske från<br />
<strong>och</strong> med den 20 november 2003. Avstämningsdag för aktieägarna i Pe<strong>ab</strong> <strong>av</strong>seende rätt till <strong>utdelning</strong><br />
<strong>av</strong> <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB är den 15 oktober 2003.<br />
Styrelsen för Brinova Fastigheter AB är ansvarig för innehållet i detta prospekt. Härmed försäkras att,<br />
såvitt är känt för styrelsen, uppgifterna i prospektet överensstämmer med faktiska förhållanden <strong>och</strong><br />
att ingenting <strong>av</strong> väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild <strong>av</strong> Brinova som<br />
ges i prospektet.<br />
Helsingborg den 7 oktober 2003<br />
Brinova Fastigheter AB (publ)<br />
Styrelsen<br />
3
Brinova i sammandrag<br />
Brinovas fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2003 <strong>av</strong> 76 <strong>fastigheter</strong> belägna i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige med en uthyrbar<br />
yta om 556 tkvm <strong>och</strong> med kontrakterade hyresintäkter på årsbasis om 297 mkr. Fastighetsbeståndet utgörs <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
andra kommersiella <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> bostads<strong>fastigheter</strong>. Fastigheterna hade ett bokfört värde per 30 juni 2003 om<br />
2 325 mkr. Koncernen har totalt 50 anställda. Huvudkontoret är beläget i Helsingborg där även Bolaget har sitt säte.<br />
AFFÄRSIDÉ<br />
Brinova skall skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta<br />
<strong>och</strong> försälja <strong>fastigheter</strong>. Häri ingår logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
andra kommersiella <strong>fastigheter</strong> samt bostads<strong>fastigheter</strong>.<br />
Brinovas arbetssätt skall kännetecknas <strong>av</strong> att kunderna<br />
sätts i fokus. Brinova skall framförallt verka i orter med<br />
ekonomisk tillväxt i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige.<br />
ÖVERGRIPANDE MÅL OCH STRATEGI<br />
Brinovas övergripande mål är att genom ett aktivt ägande<br />
skapa en långsiktigt hög <strong>och</strong> st<strong>ab</strong>il <strong>av</strong>kastning på eget<br />
kapital <strong>och</strong> att bli en <strong>av</strong> de ledande fastighetsaktörerna<br />
inom utvalda marknadssegment <strong>och</strong> geografiska områden.<br />
För att uppnå detta mål skall Brinova:<br />
Utöva tydlig verksamhets- <strong>och</strong> målstyrning med fokus<br />
på fastighetsaffärer <strong>och</strong> projektutveckling som skapar<br />
värden.<br />
Koncentrera fastighetsinneh<strong>av</strong>et till orter med ekonomisk<br />
tillväxt <strong>och</strong> därmed sträva efter en successiv <strong>av</strong>veckling<br />
<strong>av</strong> fastighetsinneh<strong>av</strong> utanför de prioriterade geografiska<br />
områdena.<br />
Aktivt förvärva <strong>fastigheter</strong> för att uppnå kritisk storlek<br />
<strong>och</strong> marknadsnärvaro.<br />
Genom kundnära fastighetsförvaltning skapa långsiktiga<br />
hyresgästrelationer.<br />
Et<strong>ab</strong>lera ett nära samarbete med kommuner <strong>och</strong><br />
näringsliv syftande till att medverka i <strong>och</strong> stödja den<br />
lokala utvecklingen.<br />
Vara lyhörd för hyres- <strong>och</strong> fastighetsmarknadernas<br />
utveckling med förmåga att ständigt förändras.<br />
Upprätthålla en professionell organisation med skickliga<br />
<strong>och</strong> engagerade medarbetare med hög etik.<br />
4<br />
AFFÄRSOMRÅDEN<br />
Brinovas verksamhet är indelad i tre fastighetsförvaltande<br />
affärsområden <strong>och</strong> ett projektutvecklande affärsområde;<br />
Brinova Logistik utgörs <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong> om<br />
212 tkvm, belägna i närheten <strong>av</strong> bra kommunikationsleder.<br />
Brinova Bostäder utgörs <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong> om<br />
131 tkvm, belägna huvudsakligen i södra Sverige.<br />
Brinova Kommersiellt utgörs <strong>av</strong> kommersiella <strong>fastigheter</strong><br />
om 205 tkvm, belägna i södra <strong>och</strong> mellersta<br />
Sverige.<br />
Brinova Projekt utgörs <strong>av</strong> projekt<strong>fastigheter</strong> om<br />
8 tkvm <strong>och</strong> obebyggd mark som skall exploateras.<br />
Brinova Logistik Brinova Bostäder Brinova Kommersiellt Brinova Projekt<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 14<br />
Uthyrbar yta 212 tkvm<br />
Bokfört fastighetsvärde 855 mkr<br />
Skånehus Brinova<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 20<br />
Uthyrbar yta 131 tkvm<br />
Bokfört fastighetsvärde 695 mkr<br />
Brinova Kommersiellt<br />
33%<br />
BRINOVAS AFFÄRSOMRÅDEN PER 30 JUNI 2003<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 40<br />
Uthyrbar yta 205 tkvm<br />
Bokfört fastighetsvärde 718 mkr<br />
HYRESVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova Bostäder<br />
33%<br />
Brinova Projekt 2%<br />
Brinova Logistik<br />
32%<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 2<br />
Uthyrbar yta 8 tkvm<br />
Bokfört fastighetsvärde 58 mkr
FASTIGHETSBESTÅND<br />
Brinovas fastighetsbestånd utgörs <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
andra kommersiella <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> bostads<strong>fastigheter</strong><br />
belägna i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige. Brinova ägde<br />
76 <strong>fastigheter</strong> per 30 juni 2003.<br />
Fastigheternas bokförda värde uppgick per 30 juni 2003<br />
till 2 325 mkr <strong>och</strong> kontrakterade hyresintäkter uppgick på<br />
årsbasis till 297 mkr. Den uthyrbara ytan uppgick till<br />
556 tkvm. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till<br />
96 procent.<br />
Hyresintäkterna för <strong>fastigheter</strong> i Malmö, Helsingborg,<br />
Stockholm, Halmstad <strong>och</strong> Jönköping uppgick till 62 procent<br />
<strong>av</strong> Brinovas kontrakterade hyresintäkter.<br />
FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLITIK<br />
Brinovas finansiella mål är att:<br />
Över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig<br />
<strong>av</strong>kastning på eget kapital uppgående till minst den<br />
riskfria räntan plus 5 procentenheter. Med riskfri ränta<br />
<strong>av</strong>ses den 5-åriga statsobligationsräntan.<br />
Soliditeten, beräknad som om de konvertibla skuldebreven<br />
konverterats fullt ut, långsiktigt skall uppgå till<br />
lägst 30 procent.<br />
Räntetäckningsgraden ej skall understiga 1,8.<br />
Utdelningen skall uppgå till minst 50 procent <strong>av</strong><br />
Brinovas vinst efter skatt. Fram till dess att det långsiktiga<br />
soliditetsmålet om lägst 30 procent har uppnåtts<br />
kan dock <strong>utdelning</strong>sgraden vara lägre.<br />
Övriga Sverige 14%<br />
Övriga Skåne 4%<br />
Västerås 2%<br />
Hässleholm 4%<br />
Göteborg/Borås 4%<br />
Klippan 5%<br />
Ängelholm 5%<br />
Jönköping 6%<br />
Halmstad 9%<br />
Brinova i sammandrag<br />
HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Malmö 21%<br />
Söderhamn<br />
Helsingborg 16%<br />
Stockholm 10%<br />
NYCKELTAL<br />
Intjäningsförmåga<br />
Proforma1) per 30 juni 2003, Utfall januari–<br />
2000 2001 2002 helår2) juni 2003<br />
Hyresintäkter, mkr3) 279 282 288 297 151<br />
Driftnetto, mkr 172 179 182 185 93<br />
Periodens resultat, mkr 33 21<br />
Eget kapital, mkr 516 516<br />
Konvertibla skuldebrev, mkr 228 228<br />
Balansomslutning, mkr 2 409 2 609<br />
Avkastning på eget kapital, % 4) 6,4 4,2<br />
Soliditet, % 21,4 19,8<br />
Soliditet efter full konvertering, % 30,9 28,5<br />
Uthyrbar yta, tkvm 556 556<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr<br />
Fastigheternas direkt<strong>av</strong>kastning<br />
2 325 2 325<br />
– före fastighetsadministration, % 8,6<br />
– efter fastighetsadministration, % 7,9<br />
1) Proformaredovisningen för perioden 2000–2002 är baserad på Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003.<br />
2) Intjäningsförmågan är baserad på Brinovas fastighetsbestånd <strong>och</strong> finansiella ställning per 30 juni 2003 justerad för bedömd överskottslikviditet om 200 mkr. För beräkningsprinciper,<br />
se Finansiell översikt.<br />
3) I intjäningsförmåga per 30 juni 2003, helår, <strong>av</strong>ses kontrakterade hyresintäkter.<br />
4) I utfall januari–juni 2003 beräknas <strong>av</strong>kastning på eget kapital på halvårsbasis.<br />
Göteborg<br />
Halmstad<br />
Borås<br />
Ängelholm Klippan<br />
Helsingborg<br />
Hässleholm<br />
Malmö<br />
Jönköping<br />
Västerås<br />
Stockholm<br />
Det bokförda fastighetsvärdet på angivna orter uppgick per 30 juni<br />
2003 till 2 120 mkr, vilket motsvarade 91 procent <strong>av</strong> Brinovas<br />
totala bokförda fastighetsvärde.<br />
5
Information om <strong>utdelning</strong>en<br />
BESLUT OM UTDELNING<br />
Pe<strong>ab</strong>s ordinarie bolagsstämma beslöt den 15 maj 2003 att<br />
dela ut samtliga <strong>aktier</strong> i det helägda dotterbolaget Brinova<br />
Fastigheter AB. Aktierna i Brinova Fastigheter AB delas ut, i<br />
enlighet med den så kallade Lex ASEA, till Pe<strong>ab</strong>s aktieägare<br />
iförhållande till aktieinneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>.<br />
För varje A-aktie i Pe<strong>ab</strong> erhålls en aktieandel <strong>av</strong> serie A<br />
i Brinova Fastigheter AB. För varje B-aktie i Pe<strong>ab</strong> erhålls<br />
en aktieandel <strong>av</strong> serie B i Brinova Fastigheter AB. Tio aktieandelar<br />
<strong>av</strong> serie A motsvarar en aktie <strong>av</strong> serie A i Brinova<br />
Fastigheter AB <strong>och</strong> tio aktieandelar <strong>av</strong> serie B motsvarar<br />
en aktie <strong>av</strong> serie B i Brinova Fastigheter AB.<br />
Samtliga <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB medför lika rätt<br />
till Bolagets tillgångar <strong>och</strong> resultat. Aktie <strong>av</strong> serie A medför<br />
tio röster <strong>och</strong> aktie <strong>av</strong> serie B en röst.<br />
För aktieägare som erhåller 501 eller fler aktieandelar<br />
sker automatisk sammanläggning till hela <strong>aktier</strong> i Brinova<br />
Fastigheter AB medan aktieägare som erhåller 500 eller<br />
färre aktieandelar måste inge anmälan om sammanläggning<br />
till FöreningsSparbanken för att erhålla <strong>aktier</strong> i Brinova<br />
Fastigheter AB.<br />
Aktieandelar som erhålls <strong>av</strong> aktieägare som innehar<br />
500 eller färre <strong>aktier</strong> i Pe<strong>ab</strong>, för vilka sammanläggning till<br />
Brinova-<strong>aktier</strong> ej begärts, <strong>och</strong> aktieandelar som inte är jämt<br />
delbara med tio (”Udda Aktieandelar”) kommer, efter sammanläggning<br />
till hela <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB, att<br />
courtagefritt säljas genom FöreningsSparbankens försorg<br />
varefter kontant ersättning utbetalas till inneh<strong>av</strong>arna.<br />
De aktieägare som erhåller 501–1 999 aktieandelar<br />
erbjuds ett särskilt förfarande, vilket innebär att de kan<br />
sälja sina aktieandelar courtagefritt genom FöreningsSparbankens<br />
försorg. Vid courtagefri försäljning <strong>av</strong> aktieandelar<br />
måste anmälan inges till FöreningsSparbanken.<br />
AVSTÄMNINGSDAG<br />
Avstämningsdag hos VPC AB (”VPC”) för fastställande <strong>av</strong><br />
vilka aktieägare som skall erhålla aktieandelar i Brinova<br />
Fastigheter AB är den 15 oktober 2003. Sista dag för<br />
handel i Pe<strong>ab</strong>s <strong>aktier</strong> inklusive rätt till <strong>utdelning</strong> <strong>av</strong> <strong>aktier</strong><br />
i Brinova Fastigheter AB är den 10 oktober 2003. Aktierna<br />
i Pe<strong>ab</strong> noteras exklusive rätt till erhållande <strong>av</strong> aktieandelar i<br />
Brinova Fastigheter AB från <strong>och</strong> med den 13 oktober 2003.<br />
6<br />
INFORMATION FRÅN VPC TILL<br />
DIREKTREGISTRERADE AKTIEÄGARE<br />
Prospekt distribueras tillsammans med redovisning över<br />
bokfört inneh<strong>av</strong>, baserat på informationen från VPC,<br />
omkring den 17 oktober 2003. Prospektet sänds till direktregistrerade<br />
aktieägare eller företrädare för aktieägare som<br />
på ovan nämnda <strong>av</strong>stämningsdag var registrerade i den <strong>av</strong><br />
VPC för Pe<strong>ab</strong>s räkning förda aktieboken. Av redovisningen<br />
framgår bland annat antalet erhållna aktieandelar. Aktieandelar<br />
benämns <strong>av</strong> datatekniska skäl inköpsrätter. De som<br />
var upptagna i den i anslutning till aktieboken förda<br />
särskilda förteckningen över panth<strong>av</strong>are med flera meddelas<br />
separat.<br />
Någon särskild VP-<strong>av</strong>i som redovisar registrering <strong>av</strong><br />
aktieandelar på aktieägarens aktiekonto (”VP-konto”)<br />
kommer ej att skickas ut.<br />
HANDEL MED AKTIEANDELAR<br />
Handel med aktieandelar äger rum på Stockholmsbörsen<br />
under perioden 20 oktober – 4 november 2003. Förenings-<br />
Sparbanken <strong>och</strong> andra värdepappersinstitut står till tjänst<br />
med förmedling <strong>av</strong> köp <strong>och</strong> försäljning <strong>av</strong> aktieandelar.<br />
ANMÄLAN OM SAMMANLÄGGNING<br />
AV 500 ELLER FÄRRE AKTIEANDELAR TILL AKTIER<br />
Den som erhållit 500 eller färre aktieandelar på ett VP-konto<br />
<strong>och</strong> som önskar erhålla <strong>aktier</strong> i Brinova måste särskilt<br />
anmäla detta. En sådan särskild anmälan måste inges för<br />
varje VP-konto. Anmälan måste göras under perioden<br />
20 oktober – 7 november 2003 på anmälningssedel enligt<br />
fastställt formulär <strong>och</strong> inges till FöreningsSparbankens<br />
Emissions<strong>av</strong>delning.<br />
Inbokning på VP-konto <strong>av</strong> hela Brinova-<strong>aktier</strong> kommer<br />
att ske senast den 20 november 2003. Som bekräftelse på<br />
detta utsänds en VP-<strong>av</strong>i. Inneh<strong>av</strong> för vilka sammanläggning<br />
till Brinova-<strong>aktier</strong> inte begärts beräknas bokas bort från<br />
VP-kontot den 20 november 2003. Se Kontant ersättning<br />
för aktieandelar nedan.<br />
EXEMPEL – 500 ELLER FÄRRE AKTIEANDELAR<br />
Aktier<br />
En aktieägare som på<br />
<strong>av</strong>stämningsdagen den<br />
15 oktober 2003 äger<br />
305 <strong>aktier</strong> i Pe<strong>ab</strong> AB ...<br />
305 aktieandelar i<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
Aktier<br />
... erhåller genom<br />
anmälningssedel<br />
30 <strong>aktier</strong> i Brinova<br />
Fastigheter AB<br />
<strong>och</strong><br />
5 aktieandelar som<br />
säljs automatiskt <strong>och</strong><br />
courtagefritt ...<br />
... erhåller utan åtgärd<br />
kontant ersättning för<br />
samtliga aktieandelar<br />
som säljs courtagefritt.<br />
... varefter försäljningslikviden<br />
utbetalas till<br />
aktieägaren.
AUTOMATISK SAMMANLÄGGNING TILL AKTIER<br />
AV 501 ELLER FLER AKTIEANDELAR<br />
Inneh<strong>av</strong> <strong>av</strong> 501 eller fler aktieandelar på ett VP-konto<br />
kommer den 20 november 2003 att automatiskt läggas<br />
samman till hela <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB. Som<br />
bekräftelse på detta utsänds en VP-<strong>av</strong>i.<br />
Udda Aktieandelar kommer att försäljas courtagefritt<br />
genom FöreningsSparbankens försorg. Se Kontant ersättning<br />
för aktieandelar nedan.<br />
EXEMPEL – 501 ELLER FLER AKTIEANDELAR<br />
Aktier<br />
En aktieägare som på<br />
<strong>av</strong>stämningsdagen den<br />
15 oktober 2003 äger<br />
2 005 <strong>aktier</strong> i Pe<strong>ab</strong> AB ...<br />
2 005 aktieandelar i<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
KONTANT ERSÄTTNING FÖR AKTIEANDELAR<br />
Inneh<strong>av</strong> understigande 501 aktieandelar samt Udda Aktieandelar<br />
beräknas bli bortbokade från VP-kontot den<br />
20 november 2003. Andelarna kommer att sammanläggas<br />
till hela <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB, vilka därefter<br />
genom FöreningsSparbankens försorg säljs till ett svenskt<br />
bankinstitut (”Garanten”) som åtagit sig att köpa nämnda<br />
<strong>aktier</strong>. Försäljningslikviden baseras på genomsnittet <strong>av</strong> den<br />
vid Stockholmsbörsens varje börsdag noterade stängningskursen<br />
enligt Stockholmsbörsens officiella kurslista för<br />
<strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B i Brinova Fastigheter AB under tio handelsdagar<br />
räknat från <strong>och</strong> med den första <strong>notering</strong>sdagen. 1)<br />
Försäljningslikviden kommer att genom VPC redovisas till<br />
berörda inneh<strong>av</strong>are omkring den 9 december 2003, varvid<br />
var <strong>och</strong> en erhåller sin andel <strong>av</strong> den totala försäljningslikviden.<br />
Courtage utgår ej.<br />
Aktier<br />
... erhåller utan åtgärd<br />
200 <strong>aktier</strong> i<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
<strong>och</strong><br />
5 aktieandelar som säljs<br />
automatiskt <strong>och</strong><br />
courtagefritt ...<br />
... varefter försäljningslikviden<br />
utbetalas till<br />
aktieägaren.<br />
Information om <strong>utdelning</strong>en<br />
COURTAGEFRI FÖRSÄLJNING<br />
AV 501–1 999 AKTIEANDELAR<br />
Den som erhåller 501–1 999 aktieandelar i Brinova Fastigheter<br />
AB <strong>och</strong> som vill sälja dessa courtagefritt skall inge<br />
anmälan om försäljning till FöreningsSparbankens Emissions<strong>av</strong>delning.<br />
Anmälan måste göras under perioden 20 oktober<br />
– 7 november 2003 på anmälningssedel enligt fastställt<br />
formulär. Efter det att korrekt ifylld anmälningssedel mottagits<br />
<strong>och</strong> registrerats överförs aktieandelarna till ett nyöppnat,<br />
spärrat VP-konto (apportkonto) i aktieägarens namn.<br />
Som bekräftelse på detta erhålls en VP-<strong>av</strong>i som visar insättningen<br />
på det spärrade VP-kontot. Någon särskild VP-<strong>av</strong>i<br />
som visar utbokningen <strong>av</strong> aktieandelarna från aktieägarens<br />
ordinarie VP-konto kommer ej att skickas ut. Omkring den<br />
14 november 2003 bokas aktieandelarna ut från det spärrade<br />
VP-kontot, som därefter <strong>av</strong>slutas. I samband med<br />
detta sänds ingen VP-<strong>av</strong>i ut.<br />
Efter sammanläggning till hela <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter<br />
AB kommer dessa att säljas genom FöreningsSparbankens<br />
försorg till Garanten, varefter kontant ersättning<br />
utbetalas till inneh<strong>av</strong>arna. Försäljningslikviden baseras på<br />
genomsnittet <strong>av</strong> den noterade stängningskursen enligt<br />
Stockholmsbörsens officiella kurslista för <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B<br />
i Brinova Fastigheter AB under tio handelsdagar räknat från<br />
<strong>och</strong> med den första <strong>notering</strong>sdagen. 1) Redovisning <strong>av</strong> likvid<br />
sker genom att aktieägaren tillställs en <strong>av</strong>räkningsnota från<br />
FöreningsSparbanken. Försäljningslikviden utbetalas<br />
omkring den 9 december 2003 genom insättning på det<br />
<strong>av</strong>kastningskonto som är anslutet till det VP-konto där<br />
aktieandelarna fanns registrerade. Om <strong>av</strong>kastningskonto<br />
saknas eller är felaktigt sker utbetalningen genom utbetalnings<strong>av</strong>i.<br />
Var <strong>och</strong> en erhåller sin andel <strong>av</strong> den totala försäljningslikviden.<br />
Courtage utgår ej.<br />
EXEMPEL – COURTAGEFRI FÖRSÄLJNING AV<br />
501–1999 AKTIEANDELAR<br />
En aktieägare som på<br />
<strong>av</strong>stämningsdagen den<br />
15 oktober 2003 äger<br />
1 305 <strong>aktier</strong> i Pe<strong>ab</strong> AB ...<br />
1 305 aktieandelar i<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
1) I <strong>av</strong>saknad <strong>av</strong> <strong>notering</strong> <strong>av</strong> stängningskurs någon <strong>av</strong> de aktuella dagarna skall istället den som slutkurs noterade köpkursen ingå i beräkningen. Med stängningskurs <strong>av</strong>ses<br />
den kurs till vilken sista <strong>av</strong>slut gjorts under en handelsdag. Dag utan <strong>notering</strong> <strong>av</strong> vare sig stängningskurs eller köpkurs skall inte ingå i beräkningen.<br />
Aktier<br />
... erhåller genom<br />
anmälningssedel<br />
kontant ersättning för<br />
samtliga aktieandelar<br />
som säljs courtagefritt.<br />
7
Information om <strong>utdelning</strong>en<br />
FÖRVALTARREGISTRERAT AKTIEINNEHAV<br />
Aktieägare som har sitt inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong> förvaltarregistrerat<br />
hos bank eller annan förvaltare erhåller ingen emissionsredovisning.<br />
Anmälan skall istället ske i enlighet med anvisningar<br />
från respektive förvaltare.<br />
NOTERING AV AKTIER<br />
Brinova Fastigheter AB har godkänts för <strong>notering</strong> på<br />
Stockholmsbörsens O-lista, förutsatt att spridningskr<strong>av</strong>et<br />
uppfylls. Spridningskr<strong>av</strong>et kommer att uppfyllas genom<br />
<strong>utdelning</strong>en. En börspost kommer att motsvara 200 <strong>aktier</strong>.<br />
Aktiens nominella belopp uppgår till 10 kronor. Notering <strong>av</strong><br />
Brinova Fastigheter ABs B-<strong>aktier</strong> beräknas ske från <strong>och</strong> med<br />
den 20 november 2003.<br />
ANMÄLNINGSSEDLAR<br />
8<br />
ANMÄLNINGSSEDLAR REKVIRERAS FRÅN:<br />
Pe<strong>ab</strong> AB<br />
Information<br />
260 92 Förslöv<br />
Tel 0431-890 00<br />
E-mail ir@pe<strong>ab</strong>.se<br />
FöreningsSparbanken AB<br />
Swedbank Markets<br />
Emissioner E76<br />
105 34 Stockholm<br />
Tel 08-585 918 00<br />
E-mail emissioner.sthlm@swedbank.com<br />
RÄTT TILL UTDELNING<br />
De utdelade <strong>aktier</strong>na i Brinova Fastigheter AB medför rätt<br />
till <strong>utdelning</strong> från <strong>och</strong> med för räkenskapsåret 2003. Utbetalning<br />
<strong>av</strong> beslutad <strong>utdelning</strong> ombesörjs <strong>av</strong> VPC eller, för<br />
förvaltarregistrerade inneh<strong>av</strong>, i enlighet med respektive förvaltares<br />
rutiner. Eventuell <strong>utdelning</strong> för verksamhetsåret<br />
2003 utbetalas först efter beslut <strong>av</strong> ordinarie bolagsstämma<br />
2004.<br />
FRÅGOR<br />
Den som har frågor kring <strong>utdelning</strong>sförfarandet är välkommen<br />
att ringa till Pe<strong>ab</strong>s Informations<strong>av</strong>delning på telefon<br />
0431-890 00 alternativt skicka e-post till ir@pe<strong>ab</strong>.se.<br />
ANMÄLNINGSSEDLAR SKICKAS TILL:<br />
FöreningsSparbanken AB<br />
Swedbank Markets<br />
Emissioner E76<br />
105 34 Stockholm<br />
OBS! Ifylld <strong>och</strong> undertecknad anmälningssedel skall skickas direkt till FöreningsSparbanken Emissioner.
Skattefrågor<br />
Nedanstående sammanfattning <strong>av</strong> skattekonsekvenser rörande <strong>utdelning</strong>, försäljning, inneh<strong>av</strong> <strong>och</strong> förestående <strong>notering</strong> <strong>av</strong><br />
<strong>aktier</strong>na i Brinova Fastigheter AB på Stockholmsbörsens O-lista är baserad på nu gällande svenska regler <strong>och</strong> är endast<br />
<strong>av</strong>sedd såsom generell information. Det skattemässiga utfallet för varje enskild aktieägare beror på dennes specifika situation.<br />
Särskilda skattekonsekvenser som inte finns beskrivna nedan kan bli aktuella för vissa kategorier <strong>av</strong> skattskyldiga. Varje<br />
aktieägare bör konsultera egen skatterådgivare för information om de speciella skattekonsekvenser som kan uppstå.<br />
Redogörelsen omfattar inte det fall då inneh<strong>av</strong>da <strong>aktier</strong> vid inkomsttaxering utgör omsättningstillgång i näringsverksamhet<br />
eller innehas <strong>av</strong> handelsbolag.<br />
UTDELNING AV AKTIER I BRINOVA FASTIGHETER AB<br />
Extern skatteexpertis bedömer att <strong>utdelning</strong>en omfattas<br />
<strong>av</strong> bestämmelserna i 42 kap 16 § inkomstskattelagen<br />
(1999:1229), den så kallade Lex ASEA. Detta innebär att<br />
<strong>utdelning</strong>en <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> under vissa villkor är skattefri för<br />
<strong>utdelning</strong>smottagaren.<br />
Som anskaffningsvärde för de utdelade <strong>aktier</strong>na i<br />
Brinova skall anses så stor del <strong>av</strong> <strong>utdelning</strong>smottagarens<br />
genomsnittliga anskaffningsvärde för <strong>aktier</strong>na i Pe<strong>ab</strong> som<br />
svarar mot förändringen <strong>av</strong> marknadsvärdet på dessa <strong>aktier</strong><br />
till följd <strong>av</strong> <strong>utdelning</strong>en.<br />
Pe<strong>ab</strong> kommer att hos Riksskatteverket ansöka om<br />
rekommendationer <strong>av</strong>seende fördelning <strong>av</strong> anskaffningsvärdet<br />
på <strong>aktier</strong>na i Brinova <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong>. Pe<strong>ab</strong> kommer därefter<br />
snarast att informera om Riksskatteverkets rekommendationer<br />
genom annons i dagspressen, samt på Pe<strong>ab</strong>s<br />
hemsida www.pe<strong>ab</strong>.se.<br />
ALLMÄNT OM BESKATTNING AV AKTIER<br />
Fysiska personer <strong>och</strong> dödsbon<br />
Kapitalvinster/kapitalförluster<br />
Kapitalvinst eller kapitalförlust vid <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> utgörs<br />
<strong>av</strong> skillnaden mellan försäljningspris, minskat med försäljningskostnader,<br />
<strong>och</strong> genomsnittligt anskaffningsvärde.<br />
Anskaffningsvärdet för marknadsnoterade <strong>aktier</strong> får –<br />
såsom ett alternativ till genomsnittligt anskaffningsvärde<br />
– bestämmas till 20 procent <strong>av</strong> försäljningspriset, minskat<br />
med försäljningskostnader, den så kallade sch<strong>ab</strong>lonregeln.<br />
Sch<strong>ab</strong>lonregeln får användas även om <strong>aktier</strong>na erhållits<br />
genom skattefri <strong>utdelning</strong>.<br />
Om mottagna aktieandelar <strong>av</strong>yttras under handelsperioden<br />
uppkommer en skattepliktig kapitalvinst. Anskaffningsvärdet<br />
<strong>av</strong>seende aktieandelarna kommer att vara noll<br />
<strong>och</strong> kapitalvinsten motsvaras därmed <strong>av</strong> försäljningsintäkten.<br />
Sch<strong>ab</strong>lonregeln får ej användas vid försäljning <strong>av</strong> aktieandelar.<br />
Vid tilläggsköp <strong>av</strong> aktieandelar kommer anskaffningsvärdet<br />
för aktieandelarna att överföras till <strong>aktier</strong>na i Brinova<br />
Fastigheter AB om aktieandelarna utnyttjas för förvärv <strong>av</strong><br />
Brinova-<strong>aktier</strong>. Om förvärvade aktieandelar <strong>av</strong>yttras under<br />
handelsperioden kommer skillnaden mellan försäljningspris<br />
<strong>och</strong> anskaffningskostnad att utgöra kapitalvinst/kapitalförlust.<br />
Kapitalvinster beskattas i inkomstslaget kapital med en<br />
statlig inkomstskatt om 30 procent.<br />
Kapitalförluster på marknadsnoterade <strong>aktier</strong> <strong>och</strong> andra<br />
aktiebeskattade värdepapper är fullt ut <strong>av</strong>dragsgilla mot<br />
kapitalvinster på motsvarande tillgångar. För kapitalförlust<br />
som inte dragits <strong>av</strong> mot kapitalvinst på marknadsnoterade<br />
aktiebeskattade värdepapper medges <strong>av</strong>drag i inkomstslaget<br />
kapital med 70 procent <strong>av</strong> förlusten.<br />
Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital, som<br />
följd <strong>av</strong> räntekostnader eller kapitalförluster, medges reduktion<br />
<strong>av</strong> skatt på inkomst <strong>av</strong> tjänst <strong>och</strong> näringsverksamhet<br />
samt fastighetsskatt. Skattereduktion medges med<br />
30 procent <strong>av</strong> den del <strong>av</strong> underskottet som uppgår till<br />
högst 100 000 kronor <strong>och</strong> med 21 procent <strong>av</strong> den del <strong>av</strong><br />
underskottet som överstiger 100 000 kronor.<br />
Utdelning<br />
Utdelning på marknadsnoterade <strong>aktier</strong> beskattas i inkomstslaget<br />
kapital med en statlig inkomstskatt om 30 procent.<br />
Förmögenhetsskatt<br />
B-<strong>aktier</strong>na i Brinova Fastigheter AB kommer att noteras på<br />
Stockholmsbörsens O-lista. Aktier noterade på O-listan är<br />
undantagna från förmögenhetsskatt.<br />
Arvs- <strong>och</strong> gåvobeskattning<br />
Aktier som är noterade på Stockholmsbörsens O-lista tas<br />
vid arvs- <strong>och</strong> gåvobeskattning upp till 30 procent <strong>av</strong> det<br />
noterade värdet.<br />
Kontrolluppgift<br />
Eftersom <strong>utdelning</strong>en <strong>av</strong> <strong>aktier</strong>na i Brinova är skattefri<br />
lämnas ingen kontrolluppgift på <strong>utdelning</strong>en.<br />
Banker med flera är skyldiga att beträffande fysiska<br />
personer lämna kontrolluppgift till skattemyndigheten vid<br />
försäljning <strong>av</strong> <strong>aktier</strong>. Försäljningen skall redovisas i självdeklarationen<br />
även om kontrolluppgift lämnas.<br />
Aktiebolag<br />
Aktiebolag beskattas för inkomster, inklusive <strong>utdelning</strong>ar<br />
<strong>och</strong> kapitalvinster, i inkomstslaget näringsverksamhet med<br />
en skattesats om 28 procent. Utdelning på näringsbetingade<br />
<strong>aktier</strong> <strong>och</strong> kapitalvinst hänförlig till näringsbetingade<br />
<strong>aktier</strong> är dock skattefri under vissa förutsättningar. Kapitalförlust<br />
hänförlig till näringsbetingade <strong>aktier</strong> är inte <strong>av</strong>dragsgill.<br />
Avdrag för kapitalförlust hänförlig till kapitalplacerings<strong>aktier</strong><br />
medges endast i form <strong>av</strong> kvittning mot skattepliktig<br />
kapitalvinst hänförlig till <strong>aktier</strong> <strong>och</strong> andra aktiebeskattade<br />
värdepapper.<br />
9
10<br />
Skattefrågor<br />
Aktieägare i utlandet<br />
För aktieägare som är skatterättsligt hemmahörande i<br />
utlandet utgår normalt svensk kupongskatt på all <strong>utdelning</strong><br />
från Sverige. Utdelning som omfattas <strong>av</strong> den så kallade<br />
Lex ASEA är dock undantagen från svensk kupongskatt.<br />
Utdelning <strong>av</strong> <strong>aktier</strong>na i Brinova Fastigheter AB medför därför<br />
inte någon svensk kupongskatt. Däremot kan <strong>utdelning</strong>en<br />
<strong>av</strong> <strong>aktier</strong>na i Brinova Fastigheter AB medföra skattekonsekvenser<br />
för mottagaren i det land där mottagaren <strong>av</strong><br />
<strong>utdelning</strong>en är hemmahörande. Framtida <strong>utdelning</strong> från<br />
Brinova Fastigheter AB är föremål för svensk kupongskatt.<br />
Kupongskatten är 30 procent. Denna skattesats är i allmänhet<br />
reducerad genom dubbelbeskattnings<strong>av</strong>tal med andra<br />
länder.<br />
Aktieägare som inte är skattskyldig i Sverige beskattas<br />
normalt inte i Sverige för <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong> svenska <strong>aktier</strong>. Detta<br />
gäller även vid <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> i fastighetsbolag. Om<br />
<strong>aktier</strong>na tillhör fast driftställe i Sverige sker dock beskattning<br />
i Sverige.<br />
Enligt en särskild regel kan fysiska personer som skatterättsligt<br />
är bosatta utanför Sverige bli föremål för svensk<br />
beskattning vid <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong> svenska värdepapper om de vid<br />
något tillfälle under de senaste tio åren före <strong>av</strong>yttringsåret<br />
haft hemvist eller stadigvarande vistats i Sverige. Tillämpligheten<br />
<strong>av</strong> regeln är dock i flera fall begränsad <strong>av</strong> dubbelbeskattnings<strong>av</strong>tal<br />
mellan Sverige <strong>och</strong> andra länder.
Verkställande direktören har ordet<br />
Brinova bildades i december 2002 genom att Pe<strong>ab</strong> överförde huvuddelen <strong>av</strong> sitt bestånd <strong>av</strong> förvaltnings<strong>fastigheter</strong><br />
till Brinova Fastigheter AB. Innevarande år har för Brinova präglats <strong>av</strong> ett intensivt<br />
arbete med att integrera de sammanslagna fastighetsenheterna <strong>och</strong> formera en stark gemensam<br />
företagskultur samt skapa de bästa förutsättningarna för att bli ett st<strong>ab</strong>ilt <strong>och</strong> värdeskapande<br />
fastighetsbolag.<br />
MARKNAD<br />
Brinova äger idag <strong>fastigheter</strong> med ett bokfört värde om<br />
2,3 mdkr. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till södra <strong>och</strong><br />
mellersta Sverige. Där ligger fortsatt vårt geografiska fokus.<br />
Inom detta område skall <strong>fastigheter</strong>na koncentreras till<br />
orter med ekonomisk tillväxt. Ambitionen är att på varje<br />
prioriterad ort skapa effektiva förvaltningsenheter med<br />
närhet till våra kunder.<br />
Logistik<strong>fastigheter</strong> är ett viktigt marknadssegment inom<br />
Brinova. Vi ser möjligheter att där stärka Brinovas redan<br />
starka marknadsposition. Många logistik<strong>fastigheter</strong> ägs<br />
idag <strong>av</strong> dess brukare, som inte ser sitt fastighetsägande som<br />
en del <strong>av</strong> kärnverksamheten utan önskar att frigöra kapital<br />
genom att sälja dessa <strong>fastigheter</strong>. Detta skapar affärsmöjligheter<br />
för Brinova.<br />
Därutöver kommer vi att aktivt arbeta med såväl<br />
bostads<strong>fastigheter</strong> som övriga kommersiella <strong>fastigheter</strong><br />
i syfte att ta del <strong>av</strong> den ägarmässiga omstruktureringen<br />
som pågår på den svenska fastighetsmarknaden.<br />
STRATEGISK INRIKTNING<br />
En viktig del i Brinovas strategi är att skapa långsiktiga relationer<br />
med våra kunder. För att vara en attraktiv hyresvärd<br />
måste vi kunna erbjuda flexibla hyreslösningar i takt med<br />
att kundernas behov <strong>och</strong> preferenser förändras. Detta kan<br />
i praktiken innebära kompletterande fastighetsinvesteringar<br />
genom förvärv, nyproduktion eller hyresgästsanpassningar<br />
i befintligt bestånd.<br />
Med lokal förankring <strong>och</strong> närvaro på utvalda orter<br />
kommer Brinova att ha förutsättningar att känna <strong>av</strong> marknadens<br />
kr<strong>av</strong> <strong>och</strong> hyresgästernas behov, en styrka både när<br />
det gäller uthyrning <strong>och</strong> fastighetsaffärer.<br />
Brinova har ambitionen att bli ett transaktionsinriktat<br />
fastighetsbolag, vars fastighetsinneh<strong>av</strong> ständigt förändras<br />
genom köp <strong>och</strong> försäljningar. Fastighetsinvesteringar,<br />
o<strong>av</strong>sett om det är fråga om förvärv eller nyproduktion,<br />
skall redan initialt ge en bra <strong>av</strong>kastning. De <strong>fastigheter</strong> som<br />
inte längre kan tillföra mervärden genom vår förvaltning<br />
skall <strong>av</strong>yttras, förutsatt att vi får rätt pris.<br />
FINANSIELLA MÖJLIGHETER<br />
Vårt fastighetsbestånd består <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> <strong>av</strong> god kvalitet<br />
<strong>och</strong> med en tillfredställande lönsamhet. Vi nöjer oss inte<br />
med detta utan arbetar vidare med att både förädla <strong>och</strong><br />
koncentrera portföljen samt att förbättra <strong>av</strong>kastningen<br />
i beståndet.<br />
För att möjliggöra tillväxt krävs en st<strong>ab</strong>il finansiell bas.<br />
Finansieringen <strong>av</strong> Brinova-koncernen färdigställdes före<br />
halvårsskiftet 2003 <strong>och</strong> baseras nu på egna meriter. Brinova<br />
har därmed skapat den beredskap <strong>och</strong> det handlingsutrymme<br />
som krävs för att bolagets strategi skall kunna<br />
följas. Noteringen på Stockholmsbörsen innebär därutöver<br />
ökade möjligheter att använda Brinovas aktie som betalningsmedel<br />
vid framtida förvärv.<br />
ORGANISATION<br />
Bemanningen <strong>av</strong> Brinovas organisation är nu i stort sett klar<br />
<strong>och</strong> består huvudsakligen <strong>av</strong> personal som tidigare varit<br />
anställda i Skånehus <strong>och</strong> Birsta. Härigenom säkerställs en<br />
gedigen branscherfarenhet <strong>och</strong> kontinuitet i verksamheten.<br />
Brinova har skapats för att såväl Pe<strong>ab</strong> som Brinova skall<br />
kunna fokusera på sina respektive kärnverksamheter. Jag<br />
har varit mycket engagerad i denna process <strong>och</strong> slutför den<br />
nu genom att Brinova marknadsnoteras. Någon gång<br />
under 2004 räknar jag med att lämna över till en ny kraft<br />
som ska föra Brinova vidare, medan jag själv återgår till min<br />
post som vice VD i Pe<strong>ab</strong>.<br />
NOTERING AV BRINOVA<br />
Det är med stor tillförsikt vi nu et<strong>ab</strong>lerar Brinova som ett<br />
st<strong>ab</strong>ilt <strong>och</strong> fristående fastighetsbolag på Stockholmsbörsen.<br />
Med en verksamhet som präglas <strong>av</strong> goda kundrelationer,<br />
högt affärstempo, ett starkt kassaflöde <strong>och</strong> med en ambition<br />
om en hög <strong>utdelning</strong>sandel har Brinova goda förutsättningar<br />
att bli ett intressant placeringsalternativ med en<br />
god framtida värdetillväxt.<br />
Helsingborg den 7 oktober 2003<br />
Mats Leifland<br />
Verkställande direktör<br />
11
Marknadsöversikt 1)<br />
FASTIGHETSMARKNADEN I SVERIGE<br />
Den svenska fastighetsmarknaden för hyres<strong>fastigheter</strong><br />
består <strong>av</strong> cirka 430 miljoner kvm uthyrbar yta med ett<br />
marknadsvärde om cirka 2 000 mdkr. 2) Av detta svarar<br />
kommersiella <strong>fastigheter</strong>, exklusive industri<strong>fastigheter</strong>, för<br />
cirka 90 miljoner kvm med ett marknadsvärde om cirka<br />
610 mdkr <strong>och</strong> bostads<strong>fastigheter</strong> för cirka 155 miljoner<br />
kvm med ett marknadsvärde om cirka 1 140 mdkr. Resterande<br />
del utgörs <strong>av</strong> industri- <strong>och</strong> special<strong>fastigheter</strong>.<br />
Den största ägargruppen till kommersiella <strong>fastigheter</strong><br />
är institutioner följd <strong>av</strong> de börsnoterade fastighetsbolagen.<br />
Bostadsrättsföreningar, kommunala bolag <strong>och</strong> privata ägare<br />
dominerar ägandet <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong>.<br />
Total<strong>av</strong>kastningen från fastighetsinvesteringar kan delas<br />
upp i direkt<strong>av</strong>kastning <strong>och</strong> värdeförändring. Med direkt<strong>av</strong>kastning<br />
<strong>av</strong>ses <strong>fastigheter</strong>nas hyresintäkter minus kostnader<br />
i procent <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>nas marknadsvärde. Med värdeförändring<br />
<strong>av</strong>ses den procentuella förändringen <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>nas<br />
marknadsvärde.<br />
Enligt SFI/ IPD Svenskt Fastighetsindex mätningar har<br />
den årliga total<strong>av</strong>kastningen sedan 1996 på den i indexmätningen<br />
ingående fastighetsportföljen uppgått till<br />
11,8 procent i genomsnitt, var<strong>av</strong> 6,3 procent i direkt<strong>av</strong>kastning<br />
<strong>och</strong> 5,5 procent i värdetillväxt. Marknadsvärdet för<br />
indexportföljen uppgick i december 2002 till 222 mdkr.<br />
Indexportföljen bestod till 72 procent <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong><br />
belägna i Stockholmsområdet <strong>och</strong> till 85 procent <strong>av</strong><br />
kommersiella <strong>fastigheter</strong>. Efter en topp<strong>notering</strong> under<br />
2000 har fastighetsbeståndets genomsnittliga värdetillväxt<br />
varit negativ, främst på grund <strong>av</strong> fallande marknadsvärden<br />
för kontors<strong>fastigheter</strong> i Stockholm.<br />
Den svenska fastighetsmarknaden kan grovt delas in<br />
i tre geografiska kategorier; storstadsregioner, universitets<strong>och</strong><br />
residensstäder samt övriga orter.<br />
12<br />
ÄGANDE AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER I SVERIGE*<br />
Bedömt marknadsvärde under 2002, 610 mdkr<br />
Egennyttjare 5%<br />
Kommunala bolag<br />
8%<br />
Privata ägare<br />
21%<br />
Bostadsrättsföreningar 4%<br />
Börsnoterade bolag<br />
22%<br />
Institutioner<br />
40%<br />
Källa: ISA<br />
* Industri<strong>fastigheter</strong> är inte inkluderade, då majoriteten ägs <strong>av</strong> dess nyttjare.<br />
Storstadsregioner<br />
Av det sammanlagda utbudet <strong>av</strong> hyres<strong>fastigheter</strong> i Sverige<br />
återfinns det största antalet inom de tre storstadsregionerna<br />
Stockholm, Göteborg <strong>och</strong> Malmö. Av Sveriges totala<br />
befolkning om cirka 8,9 miljoner invånare är cirka 4,5 miljoner<br />
bosatta i storstadsregionerna. Befolkningen i storstadsregionerna<br />
ökade under 2002. Den största ökningen<br />
skedde i Malmö-regionen. Gemensamt för alla storstadsregioner<br />
är att ökningstakten bromsats upp i jämförelse<br />
med 1990-talet, delvis på grund <strong>av</strong> brist på bostäder.<br />
I Sverige svarar storstadsregionerna för en dominerande<br />
andel <strong>av</strong> den totala sysselsättningen.<br />
Fastighetsmarknaden i Stockholm är den största i Sverige.<br />
Utbudet <strong>av</strong> kontorslokaler uppgår till cirka 14 miljoner kvm,<br />
vilket även gör Stockholm till den största kontorshyresmarknaden<br />
i Skandin<strong>av</strong>ien. Under den senaste tioårsperioden<br />
har kontorshyrorna i Stockholm uppvisat de största prisförändringarna.<br />
Under de senaste åren har marknadshyrorna<br />
för kontor sjunkit <strong>och</strong> vakansgraden ökat, vilket delvis<br />
beror på en svagare efterfrågan från bolag inom telekom,<br />
IT <strong>och</strong> finans. Kontorshyrorna i Göteborg <strong>och</strong> Malmö har<br />
uppvisat en mindre volatil utveckling, delvis beroende på<br />
ett lokalt näringsliv i traditionella branscher.<br />
Vakansgraden för kontor uppgår i centrala Stockholm<br />
till 11 procent, i centrala Göteborg till 5 procent <strong>och</strong><br />
i centrala Malmö till 7 procent.<br />
Antalet vakanta bostäder i Stockholm, Göteborg <strong>och</strong><br />
Malmö är ytterst få. Nyproduktionen är huvudsakligen inriktad<br />
mot bostadsrättslägenheter. Även om inflyttningen<br />
under 2002 minskade råder det fortfarande efterfrågeöverskott<br />
på bostadshyresmarknaden i samtliga storstadsregioner.<br />
Trots en reglerad bostadshyresmarknad finns det<br />
en generell trend mot differentiering <strong>av</strong> hyror, vilket sannolikt<br />
kommer att gynna centralt belägna bostäder.<br />
ÄGANDE AV BOSTADSFASTIGHETER I SVERIGE<br />
Bedömt marknadsvärde under 2002, 1 140 mdkr<br />
Institutioner 6%<br />
Privata ägare<br />
26%<br />
Källa: ISA<br />
Börsnoterade bolag 3%<br />
Kommunala bolag<br />
32%<br />
1) Källa till faktauppgifter <strong>och</strong> diagram i detta <strong>av</strong>snitt är Forum Fastighetsekonomi om ej annat framgår.<br />
2) Med hyresfastighet <strong>av</strong>ses samtliga <strong>fastigheter</strong> exklusive småhus <strong>och</strong> jordbruk. Marknadsvärdet är beräknat utifrån sammanlagt taxeringsvärde 2002.<br />
Bostadsrättsföreningar<br />
33%
Antalet stora fastighetstransaktioner har ökat under senare<br />
år, främst i Stockholm. Huvuddelen <strong>av</strong> dessa transaktioner<br />
<strong>av</strong>ser kommersiella <strong>fastigheter</strong> som har förvärvats <strong>av</strong> internationella<br />
investerare.<br />
Majoriteten <strong>av</strong> de bostads<strong>fastigheter</strong> som <strong>av</strong>yttrats<br />
i Stockholm under de senaste åren har förvärvats <strong>av</strong> nybildade<br />
bostadsrättsföreningar. I Stockholms förorter <strong>och</strong><br />
kranskommuner är även privatpersoner, börsnoterade bolag<br />
<strong>och</strong> institutioner aktiva vid förvärv <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong>.<br />
IGöteborg <strong>och</strong> Malmö har ombildningar från hyreslägenheter<br />
till bostadslägenheter ökat under de senaste åren<br />
från tidigare låga nivåer. Övriga investerare i bostads<strong>fastigheter</strong><br />
i Göteborg <strong>och</strong> Malmö utgörs <strong>av</strong> privatpersoner,<br />
börsbolag <strong>och</strong> institutioner.<br />
Universitets- <strong>och</strong> residensstäder<br />
Under 1990-talet skedde en omfattande ökning <strong>av</strong> utbudet<br />
<strong>av</strong> högre utbildning i Sverige. I flera <strong>av</strong> landets residensstäder<br />
et<strong>ab</strong>lerades eller utvidgades universitet <strong>och</strong> högskolor.<br />
Satsningen på utbildning innebar stora förändringar i det<br />
lokala näringslivet i ett flertal städer, vilket har skapat ett<br />
antal städer med stark attraktionskraft. Som en följd <strong>av</strong><br />
detta har många <strong>av</strong> dessa städer idag bostadsbrist.<br />
Kontorshyresmarknaden varierar vanligtvis från stad till<br />
stad. Universitets- <strong>och</strong> residensstäder har under den senaste<br />
femårsperioden uppvisat en st<strong>ab</strong>il genomsnittlig hyresutveckling.<br />
I vissa orter har hyresökningstakten för kontor<br />
varit i nivå med eller högre än den i Göteborg <strong>och</strong> Malmö.<br />
Konjunkturnedgången under de senaste åren har märkts<br />
framförallt genom ett minskat nyföretagande. Den<br />
minskade efterfrågan har lett till lägre hyresnivåer. Dock<br />
har hyresutvecklingen i dessa orter, såväl uppgång som<br />
nedgång, varit betydligt mindre volatil än i Stockholm.<br />
Index<br />
220<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Storstadsindex<br />
Göteborg<br />
Stockholm<br />
Malmö<br />
INDEX FÖR HYRESUTVECKLING PÅ KONTORSYTOR<br />
Index<br />
220<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Region <strong>och</strong> universitetsstäder<br />
Umeå<br />
Halmstad<br />
Marknadsöversikt<br />
Aktiviteten bland investerare skiljer sig mycket från stad till<br />
stad. En trend under de senaste åren har varit att större<br />
institutionella investerare <strong>av</strong>yttrat <strong>fastigheter</strong> på dessa orter<br />
för att koncentrera sina inneh<strong>av</strong> till storstadsregionerna.<br />
Ägandet i flertalet <strong>av</strong> landets universitets- <strong>och</strong> residensstäder<br />
domineras <strong>av</strong> ett fåtal större fastighetsägare samt<br />
<strong>av</strong> lokala fastighetsägare med starka marknadspositioner i<br />
respektive stad. Bostadshyresmarknaden domineras huvudsakligen<br />
<strong>av</strong> allmännyttiga bolag <strong>och</strong> <strong>av</strong> lokala aktörer.<br />
Övriga orter<br />
Inom kategorin övriga orter återfinns ett flertal medelstora<br />
<strong>och</strong> små orter. Befolkningsutvecklingen för dessa orter är<br />
mycket varierande. I Sverige som helhet kan konstateras<br />
att flyttströmmar går från mindre till större orter. Inom en<br />
region där antalet invånare minskar enligt befolkningsstatistiken<br />
finns det ofta en eller ett par centralorter, i vilka<br />
antalet invånare ökar.<br />
Hyresnivåerna inom denna kategori <strong>av</strong> orter är ofta<br />
relativt likvärdiga vad gäller kontors- <strong>och</strong> bostadshyresmarknaden.<br />
Generellt sett är hyresutvecklingen svagt positiv<br />
med låg volatilitet mellan åren. Kontorshyresmarknaden<br />
är ofta koncentrerad till ett fastighetsbestånd kring stadskärnan.<br />
Påfallande ofta är kontorsmarknaden beroende <strong>av</strong><br />
et<strong>ab</strong>leringar <strong>av</strong> myndigheter eller enskilda större arbetsgivare.<br />
Vakansgraden för bostäder är normalt låg inom stadskärnan,<br />
men kan vara förhållandevis hög i ytterområdena.<br />
Fastighetsmarknaden på dessa orter domineras främst<br />
<strong>av</strong> lokala aktörer. Strategiförändringarna hos många <strong>av</strong><br />
landets större fastighetsbolag har resulterat i att endast ett<br />
fåtal <strong>av</strong> dem äger <strong>fastigheter</strong> inom denna kategori <strong>av</strong> orter.<br />
Ägandet <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong> fördelas mellan de allmännyttiga<br />
bolagen, ofta med omfattande miljonprogramsområden,<br />
<strong>och</strong> mindre lokala aktörer.<br />
STORSTÄDER UNIVERSITETS- OCH RESIDENSSTÄDER ÖVRIGA ORTER<br />
Linköping<br />
Helsingborg<br />
Index<br />
220<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Övriga orter<br />
13
14<br />
Marknadsöversikt<br />
MARKNADEN FÖR LOGISTIKFASTIGHETER<br />
Med en logistikfastighet <strong>av</strong>ses en fastighet bebyggd med<br />
en terminal- <strong>och</strong>/eller lagerbyggnad <strong>av</strong>sedd för varuhantering<br />
<strong>och</strong> distribution åt logistikbolagens kunder. Logistik<strong>fastigheter</strong><br />
utgör en omlastningsplats för varor <strong>och</strong> gods.<br />
Dessa <strong>fastigheter</strong> är generellt sett <strong>av</strong>sedda endast för kortare<br />
mellanlagring eller ompaketering <strong>av</strong> varor. En logistikfastighet<br />
har ett flertal inkörsportar <strong>och</strong> en lägre takhöjd<br />
jämfört med en traditionell lagerbyggnad, där varor lagras<br />
under längre tidsperioder. Logistik<strong>fastigheter</strong> är vanligtvis<br />
belägna i närheten <strong>av</strong> stora trafikleder.<br />
Den svenska logistik- <strong>och</strong> transportnäringen domineras<br />
<strong>av</strong> ett fåtal stora aktörer. Internationaliseringen <strong>av</strong> logistikmarknaden<br />
har under de senaste åren varit omfattande.<br />
Flera <strong>av</strong> de största logistikbolagen på den svenska marknaden<br />
är utlandsägda, såsom DHL, BTL/Schenker <strong>och</strong> DFDS.<br />
Svenska aktörer utgörs bland annat <strong>av</strong> statligt ägda Green<br />
Cargo <strong>och</strong> Posten genom Poståkeriet.<br />
Svenska logistik<strong>fastigheter</strong> ägs huvudsakligen <strong>av</strong> sina<br />
nyttjare. Synen på ägande <strong>och</strong> nyttjande har emellertid<br />
förändrats i likhet med utvecklingen för industriella bolag,<br />
som i stor utsträckning <strong>av</strong>yttrat sina närings<strong>fastigheter</strong>.<br />
Denna trend har under de senaste åren varit tydlig internationellt.<br />
Exempel på bolag som <strong>av</strong>yttrat sina logistik<strong>fastigheter</strong> är<br />
Posten som <strong>av</strong>yttrat till ett konsortium <strong>av</strong> bland annat<br />
Deutsche Bank samt Alecta <strong>och</strong> ICA som <strong>av</strong>yttrat till ett<br />
konsortium bestående <strong>av</strong> London & Regional <strong>och</strong> GE Capital.<br />
Endast ett mindre antal fastighetsbolag erbjuder<br />
logistiklokaler med konventionella hyres<strong>av</strong>tal, vilket medför<br />
att hyresmarknaden är begränsad. För logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
<strong>och</strong> även för lager<strong>fastigheter</strong>, är det vanligt att hyran baseras<br />
på annuiteter <strong>av</strong> produktionskostnaderna. Detta innebär<br />
att en fastighetsägare under <strong>av</strong>talstiden erhåller en hyra<br />
vars nuvärde motsvarar större delen <strong>av</strong> kostnaderna att<br />
uppföra de aktuella byggnaderna/lokalerna. Eftersom<br />
finansiellt baserade hyres<strong>av</strong>tal är vanliga är hyresperioderna<br />
generellt sett relativt långa. Det är vanligt med löptider på<br />
mellan 10–15 år.<br />
Hyran för en välbelägen logistik- eller lagerbyggnad<br />
med ett konventionellt hyres<strong>av</strong>tal ligger inom intervallet<br />
400–600 kronor per kvm <strong>och</strong> år. Detta gäller i stort sett<br />
i hela landet. Dessutom finns ofta tilläggs<strong>av</strong>tal med separat<br />
hyra för mark/körytor. För lager<strong>fastigheter</strong> efter trafiklederna<br />
i Stockholmsområdet, där visst inslag <strong>av</strong> handel<br />
ryms, finns dock exempel på hyresnivåer överstigande<br />
800 kronor per kvm <strong>och</strong> år.<br />
Logistik<strong>fastigheter</strong> utgör en omlastningsplats för varor <strong>och</strong> gods. Fastigheterna har ett flertal inkörsportar <strong>och</strong> en lägre takhöjd jämfört<br />
med en traditionell lagerbyggnad.
Hammaren 2, Klippan
Verksamhet<br />
Brinovas fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2003 <strong>av</strong> 76 <strong>fastigheter</strong> belägna i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige med en uthyrbar<br />
yta om 556 tkvm <strong>och</strong> med kontrakterade hyresintäkter på årsbasis om 297 mkr. Fastighetsbeståndet utgörs <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
andra kommersiella <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> bostads<strong>fastigheter</strong>. Fastigheterna hade ett bokfört värde per 30 juni 2003 om<br />
2 325 mkr. Koncernen har totalt 50 anställda. Huvudkontoret är beläget i Helsingborg där även Bolaget har sitt säte.<br />
AFFÄRSIDÉ<br />
Brinova skall skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta<br />
<strong>och</strong> försälja <strong>fastigheter</strong>. Häri ingår logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
andra kommersiella <strong>fastigheter</strong> samt bostads<strong>fastigheter</strong>.<br />
Brinovas arbetssätt skall kännetecknas <strong>av</strong> att kunderna<br />
sätts i fokus. Brinova skall framförallt verka i orter med<br />
ekonomisk tillväxt i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige.<br />
ÖVERGRIPANDE MÅL OCH STRATEGI<br />
Brinovas övergripande mål är att genom ett aktivt ägande<br />
skapa en långsiktigt hög <strong>och</strong> st<strong>ab</strong>il <strong>av</strong>kastning på eget<br />
kapital <strong>och</strong> att bli en <strong>av</strong> de ledande fastighetsaktörerna<br />
inom utvalda marknadssegment <strong>och</strong> geografiska områden.<br />
För att uppnå detta mål skall Brinova:<br />
Utöva tydlig verksamhets- <strong>och</strong> målstyrning med fokus<br />
på fastighetsaffärer <strong>och</strong> projektutveckling som skapar<br />
värden.<br />
Koncentrera fastighetsinneh<strong>av</strong>et till orter med ekonomisk<br />
tillväxt <strong>och</strong> därmed sträva efter en successiv <strong>av</strong>veckling<br />
<strong>av</strong> fastighetsinneh<strong>av</strong> utanför de prioriterade geografiska<br />
områdena.<br />
Aktivt förvärva <strong>fastigheter</strong> för att uppnå kritisk storlek<br />
<strong>och</strong> marknadsnärvaro.<br />
Genom kundnära fastighetsförvaltning skapa långsiktiga<br />
hyresgästrelationer.<br />
Et<strong>ab</strong>lera ett nära samarbete med kommuner <strong>och</strong><br />
näringsliv syftande till att medverka i <strong>och</strong> stödja den<br />
lokala utvecklingen.<br />
Vara lyhörd för hyres- <strong>och</strong> fastighetsmarknadernas<br />
utveckling med förmåga att ständigt förändras.<br />
Upprätthålla en professionell organisation med skickliga<br />
<strong>och</strong> engagerade medarbetare med hög etik.<br />
16<br />
ORGANISATION<br />
Legal struktur<br />
Brinova Fastigheter AB är moderbolag i en koncern med<br />
46 helägda dotterbolag, ett delägt dotterbolag, Flygstaden<br />
AB, <strong>och</strong> ett joint venture, Transportstaden i Örebro AB.<br />
Brinova Fastigheter AB äger samtliga bolag direkt. Av de<br />
helägda dotterbolagen är fem vilande. De i Koncernen<br />
ingående bolagen framgår <strong>av</strong> Räkenskaper för Brinova<br />
Fastigheter AB med det tillägget att Holje i Olofström AB<br />
(556620-4623), Olofström, <strong>och</strong> KB Jonglören 1 (916824-<br />
0977), Halmstad, förvärvats <strong>och</strong> att Fastighetsbolaget Fair<br />
Fyrtio KB <strong>av</strong>yttrats.<br />
Koncerngemensamma<br />
funktioner<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
Koncernledning<br />
Brinova<br />
Kommersiellt<br />
Brinova<br />
Projekt<br />
Operativ struktur<br />
Brinovas verksamhet är indelad i tre fastighetsförvaltande<br />
affärsområden <strong>och</strong> ett projektutvecklande affärsområde;<br />
Brinova Logistik utgörs <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong> belägna<br />
längs de stora trafiklederna Malmö–Göteborg,<br />
Göteborg–Stockholm <strong>och</strong> Stockholm–Malmö.<br />
Brinova Bostäder utgörs <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong><br />
belägna huvudsakligen i Malmö, Halmstad <strong>och</strong><br />
Ängelholm.<br />
Brinova Kommersiellt utgörs <strong>av</strong> kommersiella <strong>fastigheter</strong>,<br />
exklusive logistik<strong>fastigheter</strong>, belägna i södra <strong>och</strong><br />
mellersta Sverige.<br />
Brinova Projekt utgörs <strong>av</strong> projekt<strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> obebyggd<br />
mark som skall exploateras. När en fastighet är<br />
färdigutvecklad inom Brinova Projekt <strong>av</strong>yttras fastigheten<br />
eller överförs den till något <strong>av</strong> de fastighetsförvaltande<br />
affärsområdena.<br />
Affärsområdescheferna har det operativa ansvaret för<br />
fastighetsbeståndet inom respektive affärsområde.<br />
Verkställande direktören ansvarar för Brinova Projekt.
Koncernledningen består <strong>av</strong> verkställande direktören, vice<br />
verkställande direktörerna, tillika affärsområdescheferna,<br />
samt ekonomichefen. Koncernledningen har det övergripande<br />
ansvaret för bland annat strategifrågor <strong>och</strong> affärsutveckling,<br />
ekonomistyrning <strong>och</strong> resultatuppföljning samt<br />
informationsfrågor. Koncerngemensamma funktioner innefattar<br />
ekonomi/finans, IT <strong>och</strong> personal.<br />
Brinova har en decentraliserad förvaltningsorganisation,<br />
indelad i geografiska enheter, för att uppnå en effektiv<br />
fastighetsförvaltning <strong>och</strong> en närhet till hyresgästerna.<br />
Brinova har förvaltningskontor i Helsingborg, Malmö,<br />
Hässleholm, Stockholm <strong>och</strong> Söderhamn. Varje förvaltningsenhet<br />
har förvaltningspersonal som ansvarar för service <strong>och</strong><br />
daglig drift. Fastighetsskötseln upphandlas i huvudsak<br />
externt på de orter där Brinova inte är representerad.<br />
Brinova har all central administration <strong>och</strong> huvuddelen <strong>av</strong><br />
fastighetsadministrationen i Helsingborg.<br />
INVESTERINGSPROCESSEN<br />
Investeringar i <strong>fastigheter</strong> bereds <strong>och</strong> utvärderas <strong>av</strong> respektive<br />
affärsområdeschef. För samtliga investeringar överstigande<br />
1 mkr upprättas investeringskalkyler. Vid utvärdering<br />
<strong>av</strong> fastighetsförvärv analyseras bland annat fastighetens<br />
direkt<strong>av</strong>kastning, tekniska standard, utvecklingsmöjligheter<br />
<strong>och</strong> hyresgäststruktur. Brinovas direkt<strong>av</strong>kastningskr<strong>av</strong> varierar<br />
beroende på bland annat fastighetstyp <strong>och</strong> geografiskt<br />
område. Investeringen tas därefter upp i Brinovas koncernledning<br />
som beslutar vilka projekt som skall föreläggas<br />
styrelsen.<br />
Styrelsen föreläggs ett detaljerat beslutsunderlag för<br />
varje investering, som <strong>av</strong>ser ny- eller ombyggnad <strong>av</strong> befintliga<br />
<strong>fastigheter</strong> eller förvärv <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>. Styrelsen beslutar<br />
i alla ärenden där en investering i befintliga <strong>fastigheter</strong><br />
överstiger 1 mkr samt vid förvärv <strong>och</strong> <strong>av</strong>yttringar överstigande<br />
10 mkr.<br />
MEDARBETARE<br />
Koncernen har totalt 50 anställda, var<strong>av</strong> 22 är kvinnor.<br />
Medelåldern uppgår till 44 år. Andelen medarbetare med<br />
akademisk utbildning uppgår till 22 procent. I diagrammen<br />
nedan framgår fördelning <strong>av</strong> arbetsfunktion <strong>och</strong> åldersstrukturen<br />
hos Brinovas medarbetare.<br />
MEDARBETARE PER ARBETSFUNKTION<br />
Driftpersonal<br />
58%<br />
Central administration<br />
20%<br />
Fastighetsadministration<br />
22%<br />
Verksamhet<br />
Brinova skall kontinuerligt utvecklas. I denna process är<br />
medarbetarna den viktigaste faktorn. Utbildning <strong>och</strong> friskvård<br />
utgör centrala delar i Brinovas personalpolitik. Organisationen<br />
skall anpassas i takt med att Koncernen utvecklas.<br />
Därigenom kan Brinova upprätthålla ett gediget branschkunnande,<br />
som gör det möjligt att bättre förutse kundernas<br />
situation <strong>och</strong> behov, samt bedriva en effektiv <strong>och</strong> kostnadsmedveten<br />
fastighetsförvaltning.<br />
IT<br />
Ökande behov <strong>av</strong> information, tillgänglighet <strong>och</strong> sn<strong>ab</strong>b<br />
kommunikation kräver utveckling <strong>av</strong> nya IT-tillämpningar.<br />
Brinovas IT-funktion förstärks kontinuerligt genom modernisering<br />
<strong>av</strong> nätverk, datorpark <strong>och</strong> interna system. Medarbetarnas<br />
kompetens inom IT utvecklas fortlöpande för att<br />
klara dessa ökande behov.<br />
IT i fastighetsbeståndet<br />
Ett antal <strong>av</strong> Brinovas <strong>fastigheter</strong> har datoriserade driftövervakningssystem<br />
via bredbandsteknik. Denna teknik gör<br />
det möjligt att på ett kostnadseffektivt sätt dagligen följa<br />
<strong>fastigheter</strong>nas mediaförbrukning <strong>och</strong> på så sätt minimera<br />
såväl driftkostnader som risken för störningar i driften.<br />
I detta system ingår i vissa <strong>fastigheter</strong> även elektroniska<br />
nyckelsystem, vilket ökar hyresgästernas säkerhet. Utbyggnad<br />
<strong>och</strong> utveckling <strong>av</strong> dessa system är en förutsättning för<br />
att Brinova skall framstå som en attraktiv hyresvärd.<br />
Ett antal <strong>av</strong> Brinovas <strong>fastigheter</strong> har bredbandsanslutningar.<br />
För närvarande pågår undersökningar <strong>av</strong>seende<br />
anslutning <strong>av</strong> ytterligare <strong>fastigheter</strong> för att förenkla åtkomsten<br />
till Internet <strong>och</strong> andra IT-tjänster. Brinova bedömer att<br />
detta framgent utgör en konkurrensfördel för att attrahera<br />
nya hyresgäster.<br />
MILJÖ<br />
Miljöfrågor utgör en central roll i Brinovas verksamhet.<br />
En god miljö betraktas som en förutsättning för att uppnå<br />
Koncernens mål <strong>och</strong> även för att bidra till ett uthålligt samhälle.<br />
Prioriterade områden är energi, materialval, farliga<br />
ämnen, <strong>av</strong>fallshantering, närmiljö <strong>och</strong> transporter. Miljöarbetet<br />
drivs som en naturlig del <strong>av</strong> Brinovas verksamhet.<br />
Brinova bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt<br />
tillstånd enligt Miljöbalken.<br />
MEDARBETARNAS ÅLDERSSTRUKTUR<br />
>40 år<br />
60%<br />
Brinovas fastighetsbestånd<br />
FASTIGHETSBESTÅND PER 30 JUNI 2003<br />
Brinovas fastighetsbestånd utgörs <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
andra kommersiella <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> bostads<strong>fastigheter</strong><br />
belägna i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige. Fastighetsbeståndet<br />
bestod per 30 juni 2003 <strong>av</strong> 76 <strong>fastigheter</strong>, var<strong>av</strong> tre innehades<br />
med tomträtt <strong>och</strong> en ägdes <strong>av</strong> ett delägt bolag. Fastigheternas<br />
bokförda värde uppgick till 2 325,3 mkr, med ett<br />
sammanlagt hyresvärde om 308,5 mkr. De kontrakterade<br />
hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 297,3 mkr <strong>och</strong> den<br />
uthyrbara ytan uppgick till 556 161 kvm.<br />
Hyresvärdet fördelas mellan Brinovas affärsområden<br />
enligt följande; Brinova Logistik 97,6 mkr, Brinova Bostäder<br />
102,1 mkr, Brinova Kommersiellt 104,1 mkr <strong>och</strong> Brinova<br />
Projekt 4,8 mkr.<br />
Hyresvärdet för <strong>fastigheter</strong> i Malmö, Helsingborg,<br />
Stockholm, Halmstad <strong>och</strong> Jönköping uppgick till 62 procent<br />
<strong>av</strong> Brinovas totala hyresvärde.<br />
De tio värdemässigt största <strong>fastigheter</strong>na/förvaltningsenheterna<br />
representerade ett bokfört värde om 1 291 mkr,<br />
vilket motsvarade 56 procent <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>nas totala bokförda<br />
värde per 30 juni 2003.<br />
Fastigheter som ingår i Brinova Projekt är projekt<strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> obebyggd mark som skall exploateras. Med en<br />
projektfastighet <strong>av</strong>ses en fastighet, som omfattas <strong>av</strong> en<br />
ombyggnation motsvarande minst 50 procent <strong>av</strong> fastighetens<br />
bokförda värde innan ombyggnation eller där<br />
ombyggnationen uppgår till minst 20 mkr i beräknad total<br />
projektkostnad.<br />
18<br />
Brinova Kommersiellt<br />
33%<br />
HYRESVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova Bostäder<br />
33%<br />
Brinova Projekt 2%<br />
Brinova Logistik<br />
32%<br />
BOKFÖRT VÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova Projekt 2%<br />
Brinova Kommersiellt<br />
31%<br />
Brinova Bostäder<br />
30%<br />
Brinova Logistik<br />
37%<br />
Göteborg<br />
Borås<br />
Växjö<br />
Halmstad<br />
Båstad<br />
Ljungby<br />
Ängelholm Klippan<br />
Olofström<br />
Helsingborg<br />
Bjuv<br />
Åstorp<br />
Hässleholm<br />
Kristianstad<br />
Malmö<br />
Trelleborg<br />
HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Övriga Sverige 14%<br />
Övriga Skåne 4%<br />
Västerås 2%<br />
Hässleholm 4%<br />
Göteborg/Borås 4%<br />
Klippan 5%<br />
Ängelholm 5%<br />
Jönköping 6%<br />
Halmstad 9%<br />
Malmö 21%<br />
Helsingborg 16%<br />
Stockholm 10%<br />
BOKFÖRT VÄRDE PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Övriga Sverige 9%<br />
Övriga Skåne 4%<br />
Västerås 2%<br />
Hässleholm 4%<br />
Göteborg/Borås 6%<br />
Ängelholm 6%<br />
Torsby<br />
Jönköping<br />
Nässjö<br />
Klippan 6%<br />
Jönköping 6%<br />
Halmstad 9%<br />
Borlänge<br />
Västerås<br />
Oskarshamn<br />
Malmö 16%<br />
Söderhamn<br />
Helsingborg 21%<br />
Stockholm 12%<br />
Stockholm<br />
Logistik<strong>fastigheter</strong>na är belägna längs de stora trafiklederna.<br />
Bostads<strong>fastigheter</strong>na är koncentrerade till södra Sverige <strong>och</strong> där<br />
främst till Malmö, Halmstad <strong>och</strong> Ängelholm. De kommersiella<br />
<strong>fastigheter</strong>na är belägna i södra <strong>och</strong> mellersta Sverige.
Brinovas fastighetsbestånd<br />
SAMMANSTÄLLNING AV BRINOVAS FASTIGHETSBESTÅND PER 30 JUNI 2003<br />
Nedanstående sammanställningar baseras på Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003. Hyresintäkter <strong>av</strong>ser kontrakterade hyresintäkter<br />
på årsbasis per 30 juni 2003. Driftnettot baseras på <strong>fastigheter</strong>nas intjäningsförmåga på årsbasis per 30 juni 2003 utgående från<br />
kontrakterade hyresintäkter <strong>och</strong> uppskattade fastighetskostnader.<br />
INDELNING PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Antal Uthyrbar Bokfört Hyres- Ekon. Hyres- Drift-<br />
Fastigheternas<br />
direkt<strong>av</strong>kastning<br />
Överskottsfastig-<br />
yta, värde, värde, uthyrn. intäkter, netto, – före fastig- – efter fastig- grad,<br />
Affärsområde1) heter kvm mkr mkr grad, % mkr mkr hetsadm., % hetsadm., % %<br />
Brinova Logistik 14 212 302 854,7 97,6 98,5 96,1 74,5 9,5 8,7 77,5<br />
Brinova Bostäder 20 130 698 694,8 102,1 99,3 101,3 51,6 8,0 7,4 50,9<br />
Brinova Kommersiellt 40 205 162 718,3 104,1 91,3 95,0 54,3 8,3 7,6 57,2<br />
Totalt exklusive Brinova Projekt 74 548 161 2 267,7 303,7 96,3 292,5 180,4 8,7 8,0 61,7<br />
Brinova Projekt2) 2 8 000 57,5 4,8 100,0 4,8 4,4 8,0 7,6 91,1<br />
Totalt 76 556 161 2 325,3 308,5 96,4 297,3 184,8 8,6 7,9 62,2<br />
Uthyrbar yta per lokaltyp<br />
Logistik, Bostäder, Kontor, Butik, Industri/lager, Övrigt, Totalt, Andel,<br />
Affärsområde1) kvm kvm kvm kvm kvm kvm3) kvm %<br />
Brinova Logistik 207 010 – 5 292 – – – 212 302 38,2<br />
Brinova Bostäder – 121 630 6 661 2 148 – 259 130 698 23,5<br />
Brinova Kommersiellt – 3 542 55 283 5 128 90 658 50 551 205 162 36,9<br />
Brinova Projekt 8 000 – – – – – 8 000 1,4<br />
Totalt 215 010 125 172 67 236 7 276 90 658 50 810 556 161 100,0<br />
1) Fastigheterna är indelade i respektive affärsområde efter huvudsaklig användning.<br />
2) Den höga ekonomiska uthyrningsgraden beror på att de investeringar som för närvarande genomförs <strong>av</strong>ser nyproduktion där tillkommande hyresvärde inte medräknas<br />
i sammanställningarna.<br />
3) I övrigt ingår bland annat utbildningslokaler, garage <strong>och</strong> hangarbyggnader.<br />
INDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Antal Uthyrbar Bokfört Hyres- Ekon. Hyres- Drift-<br />
Fastigheternas<br />
direkt<strong>av</strong>kastning<br />
Överskottsfastig-<br />
yta, värde, värde, uthyrn. intäkter, netto, – före fastig- – efter fastig- grad,<br />
Geografiskt område heter kvm mkr mkr grad, % mkr mkr hetsadm., % hetsadm., % %<br />
Malmö 9 106 502 382,8 64,4 99,3 64,0 29,8 8,6 7,8 46,6<br />
Helsingborg 16 70 026 471,0 49,5 93,0 46,0 31,3 7,2 6,6 68,0<br />
Stockholm 3 53 241 282,1 30,7 100,0 30,6 22,4 8,7 7,9 73,0<br />
Halmstad 9 39 038 208,3 27,7 95,7 26,5 17,2 8,9 8,3 65,0<br />
Jönköping 4 39 546 145,2 17,7 100,0 17,7 12,8 9,6 8,8 72,6<br />
Klippan 3 41 436 127,4 15,5 97,7 15,2 11,9 10,1 9,3 78,0<br />
Ängelholm 4 22 522 140,1 14,9 95,0 14,2 9,5 7,2 6,8 66,8<br />
Göteborg/Borås 3 27 134 140,7 13,7 100,0 13,7 11,2 8,5 7,9 81,2<br />
Hässleholm 10 21 463 87,4 13,6 98,0 13,3 9,3 11,4 10,7 70,1<br />
Västerås 2 10 563 35,3 6,0 100,0 6,0 2,6 8,2 7,3 42,8<br />
Övriga Skåne 5 28 471 94,6 11,6 93,2 10,8 8,0 9,1 8,5 74,3<br />
Övriga Sverige 8 96 220 210,5 43,1 90,9 39,1 18,8 9,9 8,9 48,0<br />
Totalt 76 556 161 2 325,3 308,5 96,4 297,3 184,8 8,6 7,9 62,2<br />
Uthyrbar yta per lokaltyp<br />
Logistik, Bostäder, Kontor, Butik, Industri/lager, Övrigt, Totalt, Andel,<br />
Geografiskt område kvm kvm kvm kvm kvm kvm1) kvm %<br />
Malmö 33 300 69 881 3 321 – – – 106 502 19,1<br />
Helsingborg 22 120 10 191 15 474 2 878 9 020 10 343 70 026 12,6<br />
Stockholm 52 261 – 980 – – – 53 241 9,6<br />
Halmstad – 12 254 11 265 421 13 502 1 596 39 038 7,0<br />
Jönköping 35 749 3 797 – – – – 39 546 7,1<br />
Klippan 37 546 – 2 110 285 – 1 495 41 436 7,5<br />
Ängelholm – 10 903 1 014 2 419 6 626 1 560 22 522 4,0<br />
Göteborg/Borås 27 134 – – – – – 27 134 4,9<br />
Hässleholm – 4 152 7 183 613 4 495 5 020 21 463 3,9<br />
Västerås – – 4 385 – 4 181 1 997 10 563 1,9<br />
Övriga Skåne – 1 800 7 038 470 18 914 249 28 471 5,1<br />
Övriga Sverige 6 900 12 194 14 466 190 33 920 28 550 96 220 17,3<br />
Totalt 215 010 125 172 67 236 7 276 90 658 50 810 556 161 100,0<br />
1) I övrigt ingår bland annat utbildningslokaler, garage <strong>och</strong> hangarbyggnader.<br />
19
20<br />
Brinovas fastighetsbestånd<br />
TOMTRÄTTER<br />
Brinova innehar tre <strong>fastigheter</strong> med tomträtt. Dessa är<br />
belägna i Stockholm, Malmö <strong>och</strong> Helsingborg.<br />
Inneh<strong>av</strong>are <strong>av</strong> en tomträtt betalar en årlig tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
för den mark som stat <strong>och</strong> kommun upplåtit med<br />
nyttjanderätt. Tomträttsinneh<strong>av</strong>aren äger således inte<br />
marken utan endast på marken uppförda byggnader.<br />
Den totala tomträtts<strong>av</strong>gälden uppgår på årsbasis för<br />
Brinovas fastighetsbestånd till 4,0 mkr. Tomträtts<strong>av</strong>talen<br />
skall omförhandlas under 2012, 2019 respektive 2020.<br />
MARK OCH BYGGRÄTTER<br />
Av Brinovas bokförda fastighetsvärde per 30 juni 2003<br />
svarade obebyggd mark för 7,9 mkr. Brinova innehar en<br />
obebyggd fastighet i Helsingborg, Akterspegeln 6.<br />
I Brinovas fastighetsbestånd finns byggrätter om cirka<br />
60 000 kvm, samtliga inom Brinova Logistik.<br />
PÅGÅENDE OCH PLANERADE INVESTERINGAR<br />
I BEFINTLIGT FASTIGHETSBESTÅND<br />
Brinovas pågående <strong>och</strong> planerade investeringar i befintligt<br />
fastighetsbestånd per 30 juni 2003 uppgick till cirka<br />
85 mkr, var<strong>av</strong> 9 mkr var genomförda per 30 juni 2003.<br />
Med investeringar i befintligt fastighetsbestånd <strong>av</strong>ses investeringar<br />
i projekt<strong>fastigheter</strong>, större hyresgästanpassningar<br />
<strong>och</strong> förbättringsåtgärder. Samtliga investeringar aktiveras.<br />
Brinovas största pågående investering <strong>av</strong>ser utbyggnad<br />
<strong>av</strong> Vindmätaren 2 i Borås, i vilken kvarstående investering<br />
per 30 juni 2003 uppgick till 35 mkr. Planerade investeringar<br />
<strong>av</strong>ser främst exploatering <strong>av</strong> Akterspegeln 6<br />
i Helsingborg med parhus/radhus, vilken bedöms uppgå<br />
till 18 mkr. Vindmätaren 2 <strong>och</strong> Akterspegeln 6 ingår<br />
i Brinova Projekt, se Brinovas affärsområden.<br />
Hyresgästanpassningar <strong>och</strong> förbättringsåtgärder<br />
genomförs löpande i fastighetsbeståndet. För kommande<br />
år bedöms investeringar i förbättringsåtgärder uppgå till<br />
cirka 7 mkr, baserat på Brinovas fastighetsbestånd per<br />
30 juni 2003.<br />
FASTIGHETERNAS SKICK<br />
Brinovas <strong>fastigheter</strong> är huvudsakligen i gott skick <strong>och</strong> väl<br />
underhållna. Av fastighetsbeståndets bokförda värde per<br />
30 juni 2003 utgjordes cirka en tredjedel <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> som<br />
är nybyggda eller huvudsakligen ombyggda under 2000talet<br />
<strong>och</strong> cirka en fjärdedel <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> som är nybyggda<br />
eller huvudsakligen ombyggda under 1990-talet.<br />
FASTIGHETERNAS DIREKTAVKASTNING<br />
Brinova använder följande två nyckeltal för att beskriva<br />
<strong>fastigheter</strong>nas direkt<strong>av</strong>kastning;<br />
Direkt<strong>av</strong>kastning före fastighetsadministration visar den<br />
vägda direkt<strong>av</strong>kastningen på fastighetsnivå. Brinovas<br />
kostnad för fastighetsadministration är inte beaktad<br />
i det att den inte utgör en på fastighetsnivå specifik<br />
kostnad. Per 30 juni 2003 uppgick direkt<strong>av</strong>kastningen<br />
före fastighetsadministration till 8,6 procent.<br />
Direkt<strong>av</strong>kastning efter fastighetsadministration visar<br />
den vägda direkt<strong>av</strong>kastningen på portföljnivå. Kostnaden<br />
för fastighetsadministration är beaktad <strong>och</strong> fördelas<br />
mellan <strong>fastigheter</strong>na efter en fördelningsnyckel.<br />
Per 30 juni 2003 uppgick direkt<strong>av</strong>kastningen efter<br />
fastighetsadministration till 7,9 procent.<br />
DE TIO VÄRDEMÄSSIGT STÖRSTA<br />
FASTIGHETERNA/FÖRVALTNINGSENHETERNA<br />
Bokfört värde för nedanstående <strong>fastigheter</strong> uppgick till<br />
1 291 mkr per 30 juni 2003, vilket motsvarade 56 procent <strong>av</strong><br />
Brinovas bokförda fastighetsvärde.<br />
Fastighetsbeteckning Kommun Affärsområde<br />
Kronodirektören 2, 4–101) Malmö Bostäder<br />
Jordbromalm 4:12 Haninge Logistik<br />
Unionen 16 Helsingborg Kommersiellt<br />
Köpingegården 1 Helsingborg Logistik<br />
Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Logistik<br />
Östansjö 42:3 Söderhamn Kommersiellt<br />
Nattskiftet 11 Stockholm Logistik<br />
Jonglören 1 Halmstad Bostäder<br />
Hammaren 2 Klippan Logistik<br />
Terminalen 3 Malmö Logistik<br />
1) Fastigheterna är under försäljning. Se Brinovas affärsområden.<br />
UTHYRBAR YTA PER LOKALTYP PER 30 JUNI 2003<br />
Uthyrbar Ytmässig uthyr-<br />
Lokaltyp yta, kvm Andel, % ningsgrad, %<br />
Logistik 215 010 38,7 98,9<br />
Bostäder 125 172 22,5 99,2<br />
Kontor 67 236 12,1 82,0<br />
Butik 7 276 1,3 83,7<br />
Industri/lager 90 658 16,3 90,4<br />
Övrigt 50 810 9,1 79,5<br />
Totalt 556 161 100,0 93,5
UTHYRNINGSGRAD OCH HYRESVÄRDE<br />
Av <strong>fastigheter</strong>nas totala uthyrbara yta per 30 juni 2003 om<br />
556 161 kvm var 35 910 kvm vakant, vilket motsvarade<br />
6,5 procent. Av de vakanta lokalerna fanns 31 677 kvm<br />
inom affärsområdet Brinova Kommersiellt.<br />
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick per<br />
30 juni 2003 till 308,5 mkr, var<strong>av</strong> hyresvärdet för vakanta<br />
lokaler uppgick till 11,2 mkr.<br />
UTHYRBAR YTA OCH YTMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD PER AFFÄRSOMRÅDE PER 30 JUNI 2003<br />
Brinovas fastighetsbestånd<br />
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Brinova uppgick per<br />
30 juni 2003 till 96,4 procent, var<strong>av</strong> för Brinova Logistik<br />
98,5 procent, för Brinova Bostäder 99,3 procent, för<br />
Brinova Kommersiellt 91,3 procent <strong>och</strong> för Brinova Projekt<br />
100,0 procent. Den höga uthyrningsgraden för Brinova<br />
Projekt beror på att de investeringar som för närvarande<br />
genomförs <strong>av</strong>ser nyproduktion, där tillkommande yta <strong>och</strong><br />
hyresvärde inte medräknas i sammanställningarna.<br />
Brinova Logistik Brinova Bostäder Brinova Kommersiellt Brinova Projekt Totalt<br />
Uthyrbar yta, kvm 212 302 130 698 205 162 8 000 556 161<br />
Ytmässig uthyrningsgrad, % 98,4 99,3 84,6 100,0 93,5<br />
HYRESVÄRDE OCH EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD PER AFFÄRSOMRÅDE OCH GEOGRAFISKT OMRÅDE PER 30 JUNI 2003<br />
Brinova Logistik Brinova Bostäder Brinova Kommersiellt Brinova Projekt Totalt<br />
Hyres- Ekonomisk Hyres- Ekonomisk Hyres- Ekonomisk Hyres- Ekonomisk Hyres- Ekonomisk<br />
Geografiskt värde, uthyrnings- värde, uthyrnings- värde, uthyrnings- värde, uthyrnings- värde, uthyrningsområde<br />
mkr grad, % mkr grad, % mkr grad, % mkr grad, % mkr grad, %<br />
Malmö 11,2 100,0 53,2 99,2 – – – – 64,4 99,3<br />
Helsingborg 15,8 91,2 7,8 99,1 25,9 92,3 0,0 0,0 49,5 93,0<br />
Stockholm 30,7 100,0 – – – – – – 30,7 100,0<br />
Halmstad – – 13,4 99,6 14,3 92,0 – – 27,7 95,7<br />
Jönköping 15,0 100,0 2,7 99,8 – – – – 17,7 100,0<br />
Klippan 15,0 100,0 – – 0,5 32,1 – – 15,5 97,7<br />
Ängelholm – – 12,1 99,6 2,8 75,2 – – 14,9 95,0<br />
Göteborg/Borås 8,9 100,0 – – – – 4,8 100,0 13,7 100,0<br />
Hässleholm – – 2,6 100,0 10,9 97,6 – – 13,6 98,0<br />
Västerås – – – – 6,0 100,0 – – 6,0 100,0<br />
Övriga Skåne – – 1,2 100,0 10,4 92,4 – – 11,6 93,2<br />
Övriga Sverige 0,9 100,0 8,9 98,5 33,2 88,6 – – 43,1 90,9<br />
Totalt 97,6 98,5 102,1 99,3 104,1 91,3 4,8 100,0 308,5 96,4<br />
21
HYRESINTÄKTER<br />
Kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003<br />
För Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003 uppgick de<br />
kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 297,3 mkr.<br />
I hyresintäkterna ingår hyrestillägg, exempelvis bränsle <strong>och</strong><br />
fastighetsskatt, som Brinova vidaredebiterar hyresgästerna.<br />
Utvecklingen <strong>av</strong> hyresintäkterna från Brinovas<br />
fastighetsbestånd per 30 juni 2003, fördelade per affärsområde,<br />
framgår <strong>av</strong> t<strong>ab</strong>ellen nedan.<br />
Kontrakts- <strong>och</strong> hyresgäststruktur<br />
Brinova hade per 30 juni 2003 sammanlagt 2 482 hyres<strong>av</strong>tal,<br />
var<strong>av</strong> 1 647 <strong>av</strong>såg bostäder.<br />
Löptiden för Brinovas lokalhyres<strong>av</strong>tal, inom samtliga<br />
affärsområden, varierar mellan 3 månader <strong>och</strong> 17 år.<br />
Huvuddelen <strong>av</strong> lokalhyres<strong>av</strong>talen har indexklausuler,<br />
vilket innebär att hyran regleras årligen, vanligtvis med<br />
75–100 procent <strong>av</strong> förändringen i den allmänna prisnivån<br />
mätt som förändringen i Konsumentprisindex (”KPI”). Den<br />
genomsnittliga kontraktsdurationen för lokalhyres<strong>av</strong>talen<br />
uppgick per 30 juni 2003 till cirka 5 år.<br />
Brinova har endast ett fåtal hyres<strong>av</strong>tal som är omsättningsbaserade.<br />
Samtliga dessa <strong>av</strong>tal innehåller dock en<br />
garanterad minimihyra.<br />
Bostadshyres<strong>av</strong>talen gäller utan bestämd löptid med en<br />
uppsägningstid om tre månader. Bostadshyrorna bestäms<br />
<strong>av</strong> bruksvärdessystemet <strong>och</strong> omförhandlas årligen.<br />
Brinova är <strong>av</strong> uppfattningen att Koncernens hyresintäkter<br />
sammantaget ligger på en marknadsmässig nivå.<br />
Brinovas fem största hyresgäster är DHL, Green Cargo,<br />
Emerson Energy System, Västberga Åkeri <strong>och</strong> Metso<br />
Minerals, vilka tillsammans representerade en årlig hyresintäkt<br />
per 30 juni 2003 om 104,1 mkr motsvarande<br />
35,0 procent <strong>av</strong> Brinovas kontrakterade hyresintäkter.<br />
22<br />
Brinovas fastighetsbestånd<br />
LÖPTIDER FÖR BRINOVAS HYRESKONTRAKT PER 30 JUNI 2003<br />
Kontrakterade<br />
hyresintäkter<br />
Antal på årsbasis<br />
Förfalloår<br />
Lokalhyres<strong>av</strong>tal<br />
kontrakt Yta, kvm mkr andel, %<br />
2003 107 29 473 9,6 3,2<br />
2004 124 65 573 35,5 12,0<br />
2005 60 24 550 19,0 6,4<br />
2006 40 59 140 27,7 9,3<br />
2007 20 84 643 32,2 10,8<br />
2008 4 3 173 2,8 0,9<br />
2009 1 3 557 3,1 1,0<br />
2010 1 5 895 4,7 1,6<br />
2011 6 52 847 25,7 8,6<br />
2012 5 19 337 10,9 3,7<br />
≥2013 10 41 295 26,6 8,9<br />
Totalt lokalhyres<strong>av</strong>tal 378 389 483 197,8 66,5<br />
Bostadshyres<strong>av</strong>tal 1 647 124 611 96,4 32,4<br />
P-platser <strong>och</strong> övrigt 457 6 158 3,1 1,0<br />
Totalt 2 482 520 252 297,3 100,0<br />
KONTRAKTERADE HYRESINTÄKTER PER 30 JUNI 2003<br />
EFTER KONTRAKTSSTORLEK<br />
Kontrakterade<br />
Kontrakterad hyresintäkter<br />
hyresintäkt per Antal på årsbasis<br />
kontrakt, mkr<br />
Lokalhyres<strong>av</strong>tal<br />
kontrakt Yta, kvm mkr andel, %<br />
>3,0 14 197 994 100,4 33,8<br />
2,0–3,0 3 23 549 11,1 3,7<br />
1,0–2,0 24 60 053 36,4 12,3<br />
0,5–1,0 22 28 306 15,7 5,3<br />
0,25–0,50 47 34 414 17,2 5,8<br />
FASTIGHETSKOSTNADER<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnader<br />
Driftkostnader består huvudsakligen <strong>av</strong> kostnader för<br />
värme, el <strong>och</strong> vatten samt fastighetsskötsel. Underhållskostnaderna<br />
består <strong>av</strong> periodiskt <strong>och</strong> löpande underhåll<br />
samt vissa hyresgästanpassningar. Huvuddelen <strong>av</strong> Brinovas<br />
hyresgästanpassningar aktiveras <strong>och</strong> skrivs normalt <strong>av</strong><br />
under hyres<strong>av</strong>talens löptid.<br />
Kostnader för drift- <strong>och</strong> underhåll proforma 2002 för<br />
Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003 uppgick till<br />
79,9 mkr, vilket motsvarar 144 kronor per kvm. Årskostnadsnivån<br />
per 30 juni 2003 beräknas uppgå till 84,9 mkr,<br />
motsvarande 153 kronor per kvm. En <strong>av</strong> förklaringarna till<br />
denna ökning är högre elpriser.<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnaderna varierar mycket<br />
mellan affärsområdena, främst beroende på fastighetstyp<br />
<strong>och</strong> på hyres<strong>av</strong>talens utformning. Den genomsnittliga<br />
beräknade årskostnadsnivån uppgår för Brinova Logistik till<br />
45 kronor per kvm, för Brinova Bostäder till 326 kronor per<br />
kvm, för Brinova Kommersiellt till 158 kronor per kvm <strong>och</strong><br />
för Brinova Projekt till 24 kronor per kvm. Hyresgästerna<br />
i kommersiella lokaler, <strong>och</strong> då främst i logistik- <strong>och</strong> lagerlokaler,<br />
har ett relativt stort eget ansvar för såväl drift- som<br />
underhållskostnader. Normalt ansvarar Brinova endast för<br />
yttre underhåll <strong>och</strong> hyresgästen för inre underhåll i de<br />
kommersiella <strong>fastigheter</strong>na.<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
Den statliga fastighetsskatten uppgår för närvarande till<br />
1,0 procent <strong>av</strong> taxeringsvärdet för lokalhyres<strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong><br />
till 0,5 procent <strong>av</strong> taxeringsvärdet för bostads- <strong>och</strong> industri-<br />
FASTIGHETSKOSTNADERNAS UTVECKLING PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinovas fastighetsbestånd<br />
<strong>fastigheter</strong>. Special<strong>fastigheter</strong> belastas inte med fastighetsskatt.<br />
För bostads<strong>fastigheter</strong> som är nyproducerade eller som<br />
genomgått en omfattande ombyggnation utgår ingen<br />
fastighetsskatt under de första fem åren <strong>och</strong> halv fastighetsskatt<br />
under de efterföljande fem åren. Brinova har för<br />
närvarande två bostads<strong>fastigheter</strong> som inte belastas med<br />
fastighetsskatt <strong>och</strong> fyra bostads<strong>fastigheter</strong> som belastas<br />
med halv fastighetsskatt.<br />
Fem <strong>av</strong> Brinovas <strong>fastigheter</strong>, med ett sammanlagt bokfört<br />
värde om cirka 130 mkr, saknar taxeringsvärden då<br />
dessa är taxerade som special<strong>fastigheter</strong>.<br />
Taxeringsvärdet för Brinovas fastighetsbestånd per<br />
30 juni 2003 uppgick till 1 236,2 mkr <strong>och</strong> fastighetsskatten<br />
beräknas på årsbasis uppgå till 7,5 mkr. Vid full skattebelastning<br />
för de bostads<strong>fastigheter</strong> som har reducerad fastighetsskatt<br />
ökar den totala fastighetsskatten med 0,5 mkr.<br />
Av Koncernens totala fastighetsskatt vidaredebiteras<br />
2,9 mkr på hyresgästerna genom hyrestillägg.<br />
Tomträtts<strong>av</strong>gälden uppgår på årsbasis till 4,0 mkr för<br />
Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003.<br />
Fastighetsadministration<br />
Fastighetsadministration består bland annat <strong>av</strong> hyresdebitering,<br />
uthyrning <strong>och</strong> marknadsföring. Brinovas kostnader för<br />
fastighetsadministration för fastighetsbeståndet per 30 juni<br />
2003 bedöms på årsbasis uppgå till 16,2 mkr, vilket motsvarar<br />
29 kronor per kvm.<br />
Administrationskostnaderna fördelas inom respektive<br />
affärsområdes fastighetsbestånd i proportion till <strong>fastigheter</strong>nas<br />
kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003.<br />
Proforma 1) Årskostnadsnivå<br />
2000 2001 2002 per 30 juni 2003<br />
mkr kr/kvm 2) mkr kr/kvm 2) mkr kr/kvm 2) mkr kr/kvm 2)<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnader<br />
Brinova Logistik3) 12,0 56 7,1 34 8,3 39 9,6 45<br />
Brinova Bostäder 38,6 295 40,2 307 41,7 319 42,7 326<br />
Brinova Kommersiellt 28,7 140 28,8 141 29,9 146 32,5 158<br />
Brinova Projekt 0,1 11 0,1 12 0,1 12 0,2 24<br />
Totalt<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
79,4 143 76,2 137 79,9 144 84,9 153<br />
Brinova Logistik 5,2 24 5,3 25 5,3 25 5,4 25<br />
Brinova Bostäder 3,0 23 2,4 18 2,8 21 2,9 22<br />
Brinova Kommersiellt 2,7 13 2,8 14 2,9 14 3,1 15<br />
Brinova Projekt 0,1 8 0,1 8 0,1 8 0,1 8<br />
Totalt<br />
Fastighetsadministration<br />
11,0 20 10,6 19 11,0 20 11,5 21<br />
Brinova Logistik 6,3 30 6,4 30 6,5 31 6,7 31<br />
Brinova Bostäder 4,0 30 4,0 31 4,1 32 4,2 32<br />
Brinova Kommersiellt 4,8 23 4,9 24 5,0 24 5,1 25<br />
Brinova Projekt 0,2 26 0,2 27 0,2 27 0,2 28<br />
Totalt 15,2 27 15,6 28 15,9 29 16,2 29<br />
Totalt fastighetskostnader 105,6 190 102,4 184 106,8 192 112,6 202<br />
1) Proformaredovisningen är baserad på fastighetskostnader för perioden 2000–2002 för Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003. Kostnaderna för fastighetsadministration<br />
är beräknad utifrån uppskattad årskostnadsnivå per 30 juni 2003.<br />
2) Fastighetskostnaderna per kvm är beräknade på total uthyrbar yta för respektive affärsområde <strong>och</strong> för Koncernen.<br />
3) Kostnaderna proforma 2000 har belastats med hyresgästanpassningskostnader med mera om 5,2 mkr.<br />
23
24<br />
Brinovas fastighetsbestånd<br />
RÄNTEBIDRAG<br />
Räntebidrag är en statligt räntesubvention med syfte att<br />
minska produktionskostnadens <strong>och</strong> räntans effekt på<br />
hyrorna <strong>och</strong> därigenom öka ny- eller ombyggnation <strong>av</strong><br />
hyres- eller bostadsrättshus <strong>av</strong>sedda att användas för<br />
permanent bruk <strong>och</strong> självständigt boende. Länsstyrelsen<br />
beslutar om en fastighet är berättigad till bidrag eller ej.<br />
Brinova bedömer att räntebidragen för 2003 kommer<br />
att uppgå till 1,5 mkr, för 2004 till 1,3 mkr <strong>och</strong> för 2005<br />
till 1,3 mkr.<br />
FÖRÄNDRINGAR AV FASTIGHETSBESTÅNDET<br />
EFTER DEN 30 JUNI 2003<br />
Den 1 september 2003 tillträdde Brinova del <strong>av</strong> fastigheten<br />
Högsbo 21:2 i Göteborg. Förvärvspriset för andelen uppgick<br />
till 95 mkr. Resterande del <strong>av</strong> fastigheten ägs <strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong>.<br />
Brinova har under september 2003 tecknat <strong>av</strong>tal om<br />
försäljning <strong>av</strong> det bolag som äger Kronodirektören 2, 4–10<br />
i Malmö. Avtalet är villkorat <strong>av</strong> köparens finansiering. Vid<br />
ett genomförande <strong>av</strong> affären kommer Brinovas bokförda<br />
fastighetsvärde att minska med 300 mkr. En försäljning<br />
beräknas ge en realisationsvinst om cirka 10 mkr. Tillträde<br />
beräknas ske tidigast under november 2003.<br />
FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE<br />
Vid bildandet <strong>av</strong> Brinova i december 2002 överfördes samtliga<br />
fastighetsägande bolag till marknadsvärden baserade<br />
på externa marknadsvärderingar <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>na som<br />
genomfördes i november 2002.<br />
De externa värderingarna grundade sig på faktiska<br />
intäkter <strong>och</strong> kostnader för 2002 samt prognostiserade<br />
intäkter <strong>och</strong> kostnader under en femårsperiod. Värderingsmännen<br />
använde sig <strong>av</strong> en kassaflödesmodell <strong>och</strong> en ortsprisanalys.<br />
Mot bakgrund <strong>av</strong> resultat från genomförda fastighetsförsäljningar,<br />
omförhandlingar <strong>av</strong> hyres<strong>av</strong>tal <strong>och</strong> nyuthyrningar<br />
efter november 2002, då marknadsvärderingarna<br />
genomfördes, bedömer Brinova att <strong>fastigheter</strong>nas marknadsvärde<br />
har utvecklats positivt under 2003.
Jonglören 1, Halmstad
Brinovas affärsområden<br />
BRINOVA LOGISTIK<br />
Affärsområdet Brinova Logistik förvaltar <strong>och</strong> utvecklar<br />
logistik<strong>fastigheter</strong> utefter attraktiva kommunikationsleder<br />
inom Sverige.<br />
Brinova Logistik arbetar med att uppföra logistikcentra<br />
för att kunna erbjuda varierande ytor till sina hyresgäster,<br />
exempelvis DHL, Green Cargo <strong>och</strong> DFDS.<br />
Med en logistikfastighet <strong>av</strong>ses en fastighet bebyggd<br />
med en terminal- <strong>och</strong>/eller lagerbyggnad <strong>av</strong>sedd för varuhantering<br />
<strong>och</strong> distribution åt logistikbolagens kunder. Dessa<br />
<strong>fastigheter</strong> är generellt sett <strong>av</strong>sedda endast för kortare<br />
mellanlagring eller ompaketering <strong>av</strong> varor.<br />
Fastighetsbeståndet per 30 juni 2003<br />
Affärsområdet Brinova Logistik bestod per 30 juni 2003 <strong>av</strong><br />
14 logistik<strong>fastigheter</strong> med en uthyrbar yta om 212 302 kvm<br />
<strong>och</strong> med ett bokfört värde om 854,7 mkr.<br />
De kontrakterade hyresintäkterna uppgick per 30 juni<br />
2003 till 96,1 mkr <strong>och</strong> den ekonomiska uthyrningsgraden<br />
uppgick till 98,5 procent. DHL svarade för 56 procent <strong>av</strong> de<br />
kontrakterade hyresintäkterna per 30 juni 2003.<br />
26<br />
BRINOVA LOGISTIK PER 30 JUNI 2003<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 14<br />
Uthyrbar yta, kvm 212 302<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr 854,7<br />
Hyresvärde, mkr 97,6<br />
Hyresintäkter, mkr1) 96,1<br />
Hyresintäkter, kr/kvm 453<br />
Driftnetto, mkr2) 74,5<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad, %<br />
Fastigheternas direkt<strong>av</strong>kastning<br />
98,5<br />
– före fastighetsadministration, % 9,5<br />
– efter fastighetsadministration, % 8,7<br />
1) Kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003 på årsbasis.<br />
2) Kontrakterade hyresintäkter minus bedömda fastighetskostnader på årsbasis.<br />
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Antal Uthyrbar Andel,<br />
Geografiskt område <strong>fastigheter</strong> yta, kvm %<br />
Stockholm 3 53 241 25<br />
Klippan 2 39 656 19<br />
Jönköping 2 35 749 17<br />
Malmö 1 33 300 16<br />
Helsingborg 3 24 322 11<br />
Göteborg/Borås 2 19 134 9<br />
Övriga Sverige 1 6 900 3<br />
Totalt 14 212 302 100<br />
Logistik<strong>fastigheter</strong>na är huvudsakligen belägna utmed<br />
europ<strong>av</strong>ägarna mellan Malmö–Stockholm, Stockholm–<br />
Göteborg <strong>och</strong> Göteborg–Malmö.<br />
Brinovas logistik<strong>fastigheter</strong> i Stockholmsområdet är<br />
belägna i Västberga, Haninge <strong>och</strong> Järfälla. Samtliga dessa<br />
<strong>fastigheter</strong> är belägna i närhet till större trafikleder såsom<br />
E6 <strong>och</strong> E18.<br />
I Klippans kommun, cirka 30 km från Helsingborg,<br />
äger Brinova två logistik<strong>fastigheter</strong> belägna inom Åbytorps<br />
industriområde. Området ligger vid riksväg 21 <strong>och</strong> i nära<br />
anslutning till E4 <strong>och</strong> E6.<br />
Fastigheterna i Jönköping är belägna i närheten <strong>av</strong><br />
IKEAs <strong>och</strong> Elgigantens centrallager söder om staden <strong>och</strong><br />
i direkt anslutning till E4.<br />
I Malmö äger Brinova en fastighet i Malmö industriområde<br />
med närhet till såväl hamn som järnväg.<br />
I Helsingborg finns tre logistik<strong>fastigheter</strong>. Den största <strong>av</strong><br />
dem, Köpingegården 1, är belägen vid E6 <strong>och</strong> motorledsinfarten<br />
till Helsingborg.<br />
Något större underhållsbehov bedöms inte föreligga för<br />
logistik<strong>fastigheter</strong>na som i huvudsak håller god teknisk<br />
standard.<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
FASTIGHETERS BOKFÖRDA<br />
VÄRDE<br />
63%<br />
Göteborg<br />
Helsingborg<br />
Borås<br />
Klippan<br />
Malmö<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
37%<br />
Ljungby<br />
Jönköping<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
KONTRAKTERADE<br />
HYRESINTÄKTER<br />
68%<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
32%<br />
Stockholm
Marknadskommentar<br />
Brinova är ett <strong>av</strong> de större svenska fastighetsbolagen inom<br />
uthyrning <strong>av</strong> logistiklokaler till transport- <strong>och</strong> logistikbolag.<br />
Detta trots att Brinovas marknadsandel endast uppgår till<br />
cirka 1 procent <strong>av</strong> en bedömd total yta för logistiklokaler<br />
om cirka 25 miljoner kvm. De stora logistikbolagen äger<br />
nämligen själva huvuddelen <strong>av</strong> de <strong>fastigheter</strong> som de<br />
nyttjar.<br />
Brinova bedömer att logistikbolagen successivt kommer<br />
att minska sitt ägande <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> i syfte att reducera<br />
kapitalbindningen i sin verksamhet. För Brinova kommer<br />
detta att skapa möjligheter till expansion.<br />
Logistikbranschen genomgår för närvarande en<br />
omstrukturering genom sammanslagningar <strong>av</strong> mindre<br />
enheter till större enheter, vilket sannolikt kommer att förändra<br />
behovet <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>. Brinova bedömer att<br />
efterfrågan på större <strong>och</strong> strategiskt belägna logistik<strong>fastigheter</strong><br />
kommer att öka. Brinova bedömer att logistik<strong>fastigheter</strong><br />
ingående i Brinova Logistik har stora möjligheter att<br />
tillgodose denna ökade efterfrågan.<br />
Brinova bedömer att nyinvesteringsbehovet i logistikbranschen<br />
i Sverige uppgår till mellan 500–1 000 mkr<br />
per år. Inom Brinova Logistik finns byggrätter om cirka<br />
60 000 kvm, vilket ger Brinova möjlighet att ta en aktiv<br />
roll i nyproduktion <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>.<br />
Fastighetsförvärv efter den 30 juni 2003<br />
Den 1 september 2003 tillträdde Brinova del <strong>av</strong> fastigheten<br />
Högsbo 21:2 i Göteborg. Förvärvspriset för andelen uppgick<br />
till 95 mkr.<br />
UTHYRBAR YTA PER LOKALTYP<br />
Kontor 2%<br />
Logistik 98%<br />
Brinovas affärsområden<br />
DE FEM VÄRDEMÄSSIGT STÖRSTA FASTIGHETERNA<br />
Bokfört värde för nedanstående <strong>fastigheter</strong> uppgick till<br />
576 mkr per 30 juni 2003, vilket motsvarade 67 procent <strong>av</strong><br />
Brinova Logistiks bokförda fastighetsvärde.<br />
Jordbromalm 4:12, Haninge<br />
Köpingegården 1, Helsingborg<br />
Barnarps-Kråkebo 1:44, Jönköping<br />
Nattskiftet 11, Stockholm<br />
Hammaren 2, Klippan<br />
27
28<br />
Brinovas affärsområden<br />
BRINOVA BOSTÄDER<br />
Affärsområdet Brinova Bostäder förvaltar <strong>och</strong> utvecklar<br />
bostads<strong>fastigheter</strong> i tillväxtorter i södra <strong>och</strong> mellersta<br />
Sverige. Brinova Bostäder skall erbjuda bostäder som<br />
utmärks <strong>av</strong> hög kvalitet <strong>och</strong> god boendemiljö.<br />
Fastighetsbeståndet per 30 juni 2003<br />
Affärsområdet Brinova Bostäder bestod per 30 juni 2003 <strong>av</strong><br />
20 bostads<strong>fastigheter</strong> med en uthyrbar yta om 130 698 kvm<br />
<strong>och</strong> med ett bokfört värde om 694,8 mkr.<br />
De kontrakterade hyresintäkterna per 30 juni 2003<br />
uppgick till 101,3 mkr <strong>och</strong> den ekonomiska uthyrningsgraden<br />
uppgick till 99,2 procent.<br />
Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Malmö,<br />
Halmstad <strong>och</strong> Ängelholm.<br />
BRINOVA BOSTÄDER PER 30 JUNI 2003<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 20<br />
Uthyrbar yta, kvm 130 698<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr 694,8<br />
Hyresvärde, mkr 102,1<br />
Hyresintäkter, mkr1) 101,3<br />
Hyresintäkter, kr/kvm 775<br />
Driftnetto, mkr2) 51,6<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad, %<br />
Fastigheternas direkt<strong>av</strong>kastning<br />
99,2<br />
– före fastighetsadministration, % 8,0<br />
– efter fastighetsadministration, % 7,4<br />
1) Kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003 på årsbasis.<br />
2) Kontrakterade hyresintäkter minus bedömda fastighetskostnader på årsbasis.<br />
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Antal Uthyrbar Andel,<br />
Geografiskt område <strong>fastigheter</strong> yta, kvm %<br />
Malmö 8 73 202 56<br />
Halmstad 1 15 181 12<br />
Ängelholm 3 12 939 10<br />
Helsingborg 2 8 741 7<br />
Jönköping 2 3 797 3<br />
Hässleholm 1 3 622 3<br />
Övriga Skåne 1 1 800 1<br />
Övriga Sverige 2 11 416 9<br />
Totalt 20 130 698 100<br />
Bostads<strong>fastigheter</strong>na i Malmö består <strong>av</strong> ett samlat bostadsbestånd<br />
om 8 <strong>fastigheter</strong> belägna i stadsdelen Rosengård,<br />
cirka 4 km från centrum. Fastigheterna har en uthyrbar yta<br />
om cirka 73 000 kvm, var<strong>av</strong> cirka 3 000 kvm utgörs <strong>av</strong><br />
kontor.<br />
I Halmstad äger Brinova en centralt belägen bostadsfastighet<br />
om cirka 15 000 kvm.<br />
Brinovas tre bostads<strong>fastigheter</strong> i Ängelholm är centralt<br />
belägna.<br />
I Helsingborg äger Brinova två bostads<strong>fastigheter</strong>, var<strong>av</strong><br />
en i centrala Helsingborg <strong>och</strong> en norr om staden.<br />
Bostäderna i Malmö är uppförda på 1960-talet. Huvuddelen<br />
<strong>av</strong> övriga bostads<strong>fastigheter</strong> är uppförda eller<br />
ombyggda på 1990-talet eller senare. Brinova bedömer att<br />
det för närvarande inte finns något större underhållsbehov<br />
i bostads<strong>fastigheter</strong>na.<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
FASTIGHETERS BOKFÖRDA<br />
VÄRDE<br />
70%<br />
Halmstad<br />
Båstad<br />
Ängelholm<br />
Helsingborg<br />
Malmö<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
30%<br />
Jönköping<br />
Växjö<br />
Olofström<br />
Hässleholm<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
KONTRAKTERADE<br />
HYRESINTÄKTER<br />
66%<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
34%
Pågående försäljning<br />
Brinova har under september 2003 tecknat <strong>av</strong>tal om försäljning<br />
<strong>av</strong> Kronodirektören 2, 4–10 i Malmö, formellt genom<br />
försäljning <strong>av</strong> samtliga <strong>aktier</strong> i dotterbolaget Metreva<br />
Fastigheter AB. Avtalet är villkorat <strong>av</strong> köparens finansiering.<br />
Vid ett genomförande <strong>av</strong> försäljningen beräknas tillträde<br />
ske tidigast under november 2003. Effekterna för Brinova<br />
Bostäder vid en försäljning, som om försäljningen vore<br />
genomförd per 30 juni 2003, presenteras i nedanstående<br />
t<strong>ab</strong>ell.<br />
BRINOVA BOSTÄDER EXKLUSIVE KRONODIREKTÖRERNA<br />
I MALMÖ, PER 30 JUNI 2003<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 12<br />
Uthyrbar yta, kvm 57 496<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr 395,5<br />
Hyresvärde, mkr 48,9<br />
Hyresintäkter, mkr1) 48,5<br />
Hyresintäkter, kr/kvm 844<br />
Driftnetto, mkr2) 29,0<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad, %<br />
Fastigheternas direkt<strong>av</strong>kastning<br />
99,2<br />
– före fastighetsadministration, % 7,8<br />
– efter fastighetsadministration, % 7,3<br />
1) Kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003 på årsbasis.<br />
2) Kontrakterade hyresintäkter minus bedömda fastighetskostnader på årsbasis.<br />
Marknadskommentar<br />
Brinova anser att huvuddelen <strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong>na är<br />
belägna i attraktiva orter med ett efterfrågeöverskott på<br />
bostäder.<br />
Enligt Brinova förväntas hyressättningen på bostäder<br />
gradvis marknadsanpassas för att inte hyresrätten skall<br />
försvinna som bostadsform. Det nuvarande bruksvärdessystemet<br />
ger nämligen upphov till snedvridning i hyressättningen,<br />
vilket resulterar i att det blir mindre attraktivt att<br />
bygga hyres<strong>fastigheter</strong> samtidigt som ombildning <strong>av</strong> hyresrätter<br />
till bostadsrätter fortsätter.<br />
I de orter där Brinova Bostäder är verksamt har allmännyttan<br />
en dominerande position. Större lokala aktörer har<br />
även betydande fastighetsbestånd i dessa orter.<br />
UTHYRBAR YTA PER LOKALTYP<br />
Butik 2%<br />
Kontor 5%<br />
Bostäder 93%<br />
Brinovas affärsområden<br />
DE FEM VÄRDEMÄSSIGT STÖRSTA<br />
FASTIGHETERNA/FÖRVALTNINGSENHETERNA<br />
Bokfört värde för nedanstående <strong>fastigheter</strong> uppgick till<br />
585 mkr per 30 juni 2003, vilket motsvarade 84 procent <strong>av</strong><br />
Brinova Bostäders bokförda fastighetsvärde.<br />
Kronodirektören 2, 4–10, Malmö<br />
Jonglören 1, Halmstad<br />
Fågelsången 2, Ängelholm<br />
Oden 1, Helsingborg<br />
Hackan 25 <strong>och</strong> del <strong>av</strong> 23, Växjö<br />
29
30<br />
Brinovas affärsområden<br />
BRINOVA KOMMERSIELLT<br />
Affärsområdet Brinova Kommersiellt förvaltar <strong>och</strong> utvecklar<br />
kommersiella <strong>fastigheter</strong> i tillväxtorter i södra <strong>och</strong> mellersta<br />
Sverige.<br />
Brinova Kommersiellt arbetar med uthyrning <strong>av</strong> kommersiella<br />
lokaler med huvudsaklig användning för butik,<br />
för kontor <strong>och</strong> för industri. Brinova Kommersiellt skall tillhandahålla<br />
flexibla lokaler med hög kvalitet <strong>och</strong> skall vara<br />
lyhört för kundernas önskemål.<br />
Fastighetsbeståndet per 30 juni 2003<br />
Affärsområdet Brinova Kommersiellt bestod per 30 juni<br />
2003 <strong>av</strong> 40 kommersiella <strong>fastigheter</strong> med en uthyrbar yta<br />
om 205 162 kvm <strong>och</strong> med ett bokfört värde om 718,3 mkr.<br />
De kontrakterade hyresintäkterna uppgick per 30 juni<br />
2003 till 95,0 mkr <strong>och</strong> den ekonomiska uthyrningsgraden<br />
uppgick till 91,3 procent.<br />
BRINOVA KOMMERSIELLT PER 30 JUNI 2003<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 40<br />
Uthyrbar yta, kvm 205 162<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr 718,3<br />
Hyresvärde, mkr 104,1<br />
Hyresintäkter, mkr1) 95,0<br />
Hyresintäkter, kr/kvm 463<br />
Driftnetto, mkr2) 54,3<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad, %<br />
Fastigheternas direkt<strong>av</strong>kastning<br />
91,3<br />
– före fastighetsadministration, % 8,3<br />
– efter fastighetsadministration, % 7,6<br />
1) Kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003 på årsbasis.<br />
2) Kontrakterade hyresintäkter minus bedömda fastighetskostnader på årsbasis.<br />
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Antal Uthyrbar Andel,<br />
Geografiskt område <strong>fastigheter</strong> yta, kvm %<br />
Helsingborg 10 36 963 18<br />
Halmstad 8 23 857 12<br />
Hässleholm 9 17 841 9<br />
Västerås 2 10 563 5<br />
Ängelholm 1 9 583 5<br />
Klippan 1 1 780 1<br />
Övriga Skåne 4 26 671 13<br />
Övriga Sverige 5 77 904 38<br />
Totalt 40 205 162 100<br />
Brinova Kommersiellts hyresgäststruktur är väl diversifierad.<br />
Emerson Energy System i Söderhamn <strong>och</strong> Metso Minerals i<br />
Trelleborg är de två största hyresgästerna med en sammantagen<br />
kontrakterad hyresintäkt per 30 juni 2003 motsvarande<br />
18 procent <strong>av</strong> Brinova Kommersiellts totala kontrakterade<br />
hyresintäkter.<br />
Fastigheterna inom Brinova Kommersiellt är huvudsakligen<br />
koncentrerade till Helsingborg, Halmstad, Hässleholm,<br />
Trelleborg <strong>och</strong> Söderhamn.<br />
Fastighetsbeståndet i Helsingborg domineras värdemässigt<br />
<strong>av</strong> Unionen 16, som är belägen i centrala Helsingborg.<br />
Under 2001 genomgick Unionen 16 en omfattande<br />
ombyggnad. Den uthyrbara ytan består <strong>av</strong> kontor, studentbostäder,<br />
butiker <strong>och</strong> parkering. Övriga <strong>fastigheter</strong><br />
i Helsingborg består <strong>av</strong> en kontors- <strong>och</strong> butiksfastighet<br />
i Norra hamnen samt ett antal kontors- <strong>och</strong> lager<strong>fastigheter</strong><br />
belägna utanför centrum.<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
FASTIGHETERS BOKFÖRDA<br />
VÄRDE<br />
69%<br />
Halmstad<br />
Ängelholm Klippan<br />
Helsingborg<br />
Åstorp<br />
Bjuv<br />
Hässleholm<br />
Kristianstad<br />
Trelleborg<br />
Brinova<br />
Kommersiellt<br />
31%<br />
Torsby<br />
Nässjö<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
KONTRAKTERADE<br />
HYRESINTÄKTER<br />
68%<br />
Borlänge<br />
Västerås<br />
Oskarshamn<br />
Söderhamn<br />
Brinova<br />
Kommersiellt<br />
32%
I Söderhamn äger Brinova, tillsammans med Söderhamns<br />
kommun, Flygstaden AB som äger fastigheten Östansjö 42:3.<br />
Brinovas ägarandel uppgår till 95 procent. Den uthyrbara<br />
ytan om cirka 62 000 kvm består huvudsakligen <strong>av</strong> kontor,<br />
industri- <strong>och</strong> lagerlokaler samt hangarbyggnader. Fastigheten<br />
användes fram till 1996 <strong>av</strong> flygflottiljen F15. På<br />
fastigheten drivs idag Söderhamns ledande företagspark,<br />
Flygstaden. Befintliga byggnader inom Flygstaden har sedan<br />
1997 utvecklats i takt med att nya företag har et<strong>ab</strong>lerat<br />
sig där. För närvarande är cirka 50 privata företag <strong>och</strong><br />
tre statliga verk verksamma inom företagsparken. Största<br />
privata företaget är Emerson Energy System, som förhyr<br />
större delen <strong>av</strong> sina lokaler med långa hyres<strong>av</strong>tal. Vakanta<br />
lokaler uppgår till cirka 14 000 kvm.<br />
I Halmstad äger Brinova ett samlat bestånd <strong>av</strong> kontors<strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> industri/lager<strong>fastigheter</strong> belägna<br />
iSöndrums industriområde, 4 km från centrum.<br />
Brinovas kommersiella <strong>fastigheter</strong> i Hässleholm utgörs<br />
<strong>av</strong> ett före detta regementsområde, som under mitten <strong>av</strong><br />
1990-talet genomgick en omfattande ombyggnation. Fastigheterna<br />
består främst <strong>av</strong> kontors- <strong>och</strong> utbildningslokaler.<br />
I Trelleborg äger Brinova en industri- <strong>och</strong> kontorsfastighet<br />
med en uthyrbar yta om cirka 24 000 kvm. Metso<br />
Minerals Trelleborg förhyr större delen <strong>av</strong> fastigheten med<br />
ett långt hyres<strong>av</strong>tal.<br />
Något större underhållsbehov bedöms inte föreligga för<br />
de kommersiella <strong>fastigheter</strong>na.<br />
Marknadskommentar<br />
Hyressättningen på lokalmarknaden styrs <strong>av</strong> utbud <strong>och</strong><br />
efterfrågan. Brinova arbetar därför med att tillfredställa<br />
hyresgästernas behov <strong>av</strong> förändringar <strong>och</strong> förbättringar<br />
genom att bygga om <strong>och</strong> förädla, allt för att långsiktigt<br />
behålla kunderna.<br />
Hyrorna i fastighetsbeståndet bedöms sammantaget<br />
vara marknadsmässiga. Brinova anser att hyresnivåerna<br />
kan utvecklas positivt genom att hyresgästerna erbjuds en<br />
högre servicegrad <strong>och</strong> större valmöjligheter.<br />
Större fastighetsbolag är dominerande på de orter där<br />
Brinova Kommersiellt är verksamt.<br />
UTHYRBAR YTA PER LOKALTYP<br />
Övrigt 25%<br />
Bostäder 2%<br />
Butik 2%<br />
Kontor 27%<br />
Industri / lager 44%<br />
Brinovas affärsområden<br />
DE FEM VÄRDEMÄSSIGT STÖRSTA FASTIGHETERNA<br />
Bokfört värde för nedanstående <strong>fastigheter</strong> uppgick till 377 mkr<br />
per 30 juni 2003, vilket motsvarade 53 procent <strong>av</strong> Brinova<br />
Kommersiellts bokförda fastighetsvärde.<br />
Unionen 16, Helsingborg<br />
Östansjö 42:3, Söderhamn<br />
Terminalen 1, Trelleborg<br />
Magasinet 3, Helsingborg<br />
Halmstad 6:48, Halmstad<br />
31
32<br />
Brinovas affärsområden<br />
BRINOVA PROJEKT<br />
Affärsområdet Brinova Projekt består <strong>av</strong> projekt<strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> obebyggd mark som skall exploateras. Med en projektfastighet<br />
<strong>av</strong>ses en fastighet som omfattas <strong>av</strong> en ombyggnation<br />
motsvarande minst 50 procent <strong>av</strong> fastighetens bokförda<br />
värde före ombyggnationen eller där ombyggnationen<br />
uppgår till minst 20 mkr i beräknad projektkostnad.<br />
När en projektfastighet är färdigutvecklad <strong>av</strong> Brinova<br />
Projekt <strong>av</strong>yttras fastigheten eller överförs den till något <strong>av</strong><br />
de fastighetsförvaltande affärsområdena – Brinova Logistik,<br />
Brinova Bostäder eller Brinova Kommersiellt. En fastighet<br />
anses färdigutvecklad när huvuddelen tagits i anspråk <strong>av</strong><br />
hyresgäster.<br />
FASTIGHETER I BRINOVA PROJEKT<br />
Per 30 juni 2003<br />
Bokfört Uthyrbar Bedömd kvar- Till- Bedömt Färdig-<br />
Fastighets- Typ <strong>av</strong> projekt- Geografiskt Typ <strong>av</strong> värde, yta, stående inves- kommande hyresvärde, ställt,<br />
beteckning fastighet område projekt mkr kvm tering, mkr yta, kvm mkr mån/år<br />
Vindmätaren 2 Logistik Borås Utbyggnad 49,6 8 000 35 9 000 10 dec/03<br />
Akterspegeln 6 Mark Helsingborg Nyproduktion 1) 7,9 0 18 1 250 maj/05<br />
Totalt 57,5 8 000 53 10 250<br />
1) Förutsätter ändring <strong>av</strong> gällande detaljplan. Planarbete pågår.<br />
PROJEKT PER 30 JUNI 2003<br />
Antal <strong>fastigheter</strong> 2<br />
Uthyrbar yta, kvm 8 000<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr 57,5<br />
Hyresvärde, mkr 4,8<br />
Hyresintäkter, mkr1) 4,8<br />
Hyresintäkter, kr/kvm 600<br />
Driftnetto, mkr2) 4,4<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad, %<br />
Fastigheternas direkt<strong>av</strong>kastning<br />
100,0<br />
– före fastighetsadministration, % 8,0<br />
– efter fastighetsadministration, % 7,6<br />
1) Kontrakterade hyresintäkter per 30 juni 2003 på årsbasis.<br />
2) Kontrakterade hyresintäkter minus bedömda fastighetskostnader på årsbasis.<br />
UTHYRBAR YTA PER LOKALTYP<br />
Logistik 100%<br />
Fastighetsbeståndet per 30 juni 2003<br />
Affärsområdet Brinova Projekt bestod per 30 juni 2003 <strong>av</strong><br />
två <strong>fastigheter</strong> med ett bokfört värde om 57,5 mkr.<br />
I Borås påbörjades under sommaren 2003 en utbyggnad<br />
<strong>av</strong> Vindmätaren 2 om cirka 9 000 kvm. Ett hyres<strong>av</strong>tal<br />
med en löptid om sju år har tecknats med nuvarande<br />
hyresgäst.<br />
I Helsingborg äger Brinova en obebyggd fastighet som<br />
Brinova Projekt har för <strong>av</strong>sikt att exploatera med radhus/<br />
parhus, vilka skall <strong>av</strong>yttras med äganderätt. Projektet förutsätter<br />
ändring <strong>av</strong> gällande detaljplan.<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
FASTIGHETERS BOKFÖRDA<br />
VÄRDE<br />
98%<br />
Helsingborg<br />
Brinova Projekt 2%<br />
Borås<br />
ANDEL AV BRINOVAS<br />
KONTRAKTERADE<br />
HYRESINTÄKTER<br />
98%<br />
Brinova Projekt 2%
Geografiska områden 1)<br />
I detta <strong>av</strong>snitt beskrivs Brinovas fem största geografiska områden per 30 juni 2003. Geografiska områden i vilka Brinova<br />
endast har logistik<strong>fastigheter</strong> beskrivs utifrån områdenas läge som logistikcentra.<br />
MALMÖ<br />
MALMÖ KOMMUN<br />
Antal invånare per 30 juni 2003<br />
Befolkningstillväxt<br />
265 941<br />
under 1998–2002, % 4,1<br />
Arbetslöshet per 1 april 2003, % 5,3<br />
Högre utbildning Malmö högskola<br />
Större arbetsgivare Kommunen, Landstinget,<br />
Posten <strong>och</strong> Sydkraft.<br />
Malmö är en del <strong>av</strong> Öresundsregionen som bland annat<br />
innefattar Köpenhamn. Öresundsregionen har cirka tre miljoner<br />
invånare.<br />
Malmö har under den senaste femårsperioden ökat<br />
i intresse för en fastighetsinvesterare. Anledningen är dels<br />
Malmös strukturella förändring från industristad till ett<br />
tjänste- <strong>och</strong> utbildningssamhälle, dels tillkomsten <strong>av</strong><br />
Öresundsbron.<br />
Sedan 2000 har Malmö kommuns befolkning ökat <strong>och</strong><br />
uppgår idag till cirka 266 000 invånare. Inflyttningen till<br />
staden beräknas bli minst 10 000 personer före slutet <strong>av</strong><br />
2010. De större arbetsgivarna är Malmö kommun,<br />
Landstinget, Posten <strong>och</strong> Sydkraft.<br />
I Öresundsregionen finns totalt tolv universitet <strong>och</strong> högskolor.<br />
Malmö högskola har idag cirka 20 000 studenter.<br />
Stadens lokalhyresmarknad präglades under i stort sett<br />
hela 1990-talet <strong>av</strong> en förhållandevis hög andel hyreslediga<br />
lokaler. Under 2000 färdigställdes Öresundsbron, vilket<br />
resulterade i ökad efterfrågan på lokaler <strong>och</strong> minskade<br />
vakanser. Efterfrågeökningen på kontorslokaler planade<br />
ut under 2001. Under 2002 ökade vakanserna i centrala<br />
Malmö, dock endast med marginell effekt på medianhyresnivåerna.<br />
Topphyresnivåerna har dock sjunkit.<br />
Under 2003 byggs nya kontor för Telia, Försäkringskassan<br />
<strong>och</strong> Malmö högskola. Ett antal projekterade<br />
nybyggnationer <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> har skjutits fram i tiden på<br />
grund <strong>av</strong> <strong>av</strong>mattning <strong>av</strong> efterfrågan på nya kontorslokaler.<br />
Trots att arbetslösheten i Malmö fortfarande är högre<br />
än genomsnittet i landet präglas den lokala ekonomin <strong>av</strong><br />
en stark framtidstro.<br />
MALMÖS ANDEL AV<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
78%<br />
Malmö 22%<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
I MALMÖ PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
82%<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
18%<br />
1) Källa till faktauppgifter <strong>och</strong> diagram i detta <strong>av</strong>snitt är Forum Fastighetsekonomi.<br />
Kr/kvm<br />
1 600<br />
1 400<br />
1 200<br />
1 000<br />
MEDIAN KONTORSHYRA I<br />
BÄSTA LÄGE I MALMÖ<br />
800<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Procent<br />
10<br />
GENOMSNITTLIG<br />
VAKANSGRAD I MALMÖ<br />
Till de största aktörerna inom kontorssektorn räknas<br />
Wihlborgs, Drott, Vasakronan <strong>och</strong> Castellum.<br />
Malmös bostadshyresmarknad har präglats <strong>av</strong> en lokal<br />
överenskommelse om en differentiering <strong>av</strong> hyresnivåerna.<br />
Idag uppgår hyresskillnaden mellan en centralt belägen trerumslägenhet<br />
<strong>och</strong> en motsvarande lägenhet i ett ytterområde<br />
till 10–20 procent. Det finns idag ytterst få hyreslediga<br />
lägenheter. Trenden med bostadsrättsombildningar har<br />
även et<strong>ab</strong>lerats i Malmö.<br />
Bland de största aktörerna på bostadsmarknaden finns<br />
det kommunala MKB samt Wihlborgs, Drott, Mandamus<br />
<strong>och</strong> Stena Fastigheter.<br />
Näringslivet i Malmö-regionen har påverkats positivt <strong>av</strong><br />
de stora infrastruktursatsningarna. Öresundsbron knyter<br />
samman Köpenhamnsregionen med Skåne <strong>och</strong> skapar<br />
en marknad motsvarande den åttonde största regionen<br />
i Europa. Öresundsregionen utvecklas till en integrerad<br />
marknad med en betydande utvecklingspotential. Den<br />
beslutade Citytunneln, som förbinder Malmö stadskärna<br />
med Öresundsbron, innebär framgent en ytterligare effektivisering<br />
<strong>och</strong> förenkling <strong>av</strong> resandet inom Öresundsregionen.<br />
Sett ur ett varuhanteringsperspektiv utgör Malmö en<br />
knutpunkt med Öresundsbron, färjeförbindelser samt stora<br />
kommunikationsleder.<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
1999<br />
Bostäder<br />
2000<br />
2001<br />
Kontor<br />
2002<br />
2003<br />
33
34<br />
Geografiska områden<br />
STOCKHOLM<br />
STOCKHOLMS KOMMUN<br />
Antal invånare per 30 juni 2003 759 560<br />
Befolkningstillväxt<br />
under 1998–2002, % 3,0<br />
Arbetslöshet per 1 april 2003, % 3,2<br />
Högre utbildning Stockholm universitet, Handelshögskolan,<br />
Karolinska institutet<br />
<strong>och</strong> KTH.<br />
Större arbetsgivare Kommunen, Landstinget,<br />
Posten, SJ, Telia, SL, Ericsson,<br />
Rikspolisstyrelsen, Konsum, SEB<br />
<strong>och</strong> Kooperativa Förbundet.<br />
Under de senaste 15 åren har Sveriges tillväxt huvudsakligen<br />
genererats från Stockholmsområdet. Befolkningstillväxten<br />
<strong>och</strong> antalet sysselsatta har under perioden kontinuerligt<br />
ökat. Efter omfattande neddragningar inom främst<br />
finans-, IT- <strong>och</strong> telekomsektorn, i kombination med en akut<br />
bostadsbrist, bröts trenden under 2002. Under 2003 har,<br />
STOCKHOLMS ANDEL AV<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
90%<br />
HELSINGBORG<br />
HELSINGBORGS KOMMUN<br />
Antal invånare per 30 juni 2003 119 773<br />
Befolkningstillväxt<br />
under 1998–2002, % 2,6<br />
Arbetslöshet per 1 april 2003, % 5,0<br />
Högre utbildning Lunds universitet<br />
Större arbetsgivare Kommunen, Landstinget,<br />
Kemira Kemi, Pharmacia,<br />
Scandlines, Unilever <strong>och</strong><br />
IKEA-företagen.<br />
Helsingborg är med cirka 120 000 invånare den näst<br />
största staden i Skåne.<br />
Staden har sedan lång tid präglats <strong>av</strong> handels- <strong>och</strong><br />
transportnäring, till stor del beroende på det geografiska<br />
läget med sn<strong>ab</strong>ba <strong>och</strong> direkta förbindelser till övriga Sverige<br />
<strong>och</strong> ut i Europa. I Helsingborg finns även högre utbildningar<br />
i form <strong>av</strong> Lunds universitet. Bland de största arbetsgivarna<br />
finns, förutom kommun <strong>och</strong> landsting, Kemira<br />
HELSINGBORGS ANDEL AV<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
85%<br />
Stockholm 10%<br />
Helsingborg 15%<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
I STOCKHOLM<br />
PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
I HELSINGBORG<br />
PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova<br />
Kommersiellt<br />
52%<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
100%<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
31%<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
17%<br />
enligt AMS, varsel om uppsägningar<br />
dr<strong>ab</strong>bat främst<br />
Stockholms <strong>och</strong> Västra<br />
Götalands län. Även om<br />
Stockholmsområdet<br />
dr<strong>ab</strong>bats hårt är antalet<br />
sysselsatta idag, såväl inom<br />
den offentliga sektorn som<br />
inom den privata sektorn,<br />
betydligt högre än vid<br />
1990-talets början.<br />
I Stockholm är flödet <strong>av</strong> detaljhandelsvaror stort. För att<br />
detta flöde ska fungera krävs utrymme för mellanlagring.<br />
Utbudet <strong>av</strong> lager<strong>fastigheter</strong> finns huvudsakligen utmed de<br />
stora kommunikationslederna från Södertälje i söder till<br />
området kring Arlanda flygplats i norr. Vissa områden är<br />
inriktade på olika delar inom varuhanteringen. Kring Årsta<br />
finns en stor del <strong>av</strong> distributionen <strong>av</strong> frukt <strong>och</strong> grönt.<br />
IVästbergaområdet finns logistik kring lite tyngre gods<br />
samt industrins godshantering. Norr om Stockholm finns<br />
hanteringen <strong>av</strong> varor i hamnområden samt på Arlanda.<br />
Inom de logistik<strong>fastigheter</strong> som inte används <strong>av</strong> egennyttjare<br />
är för närvarande endast marginella ytor hyreslediga.<br />
Av samtliga ytor, inklusive egennyttjade, är uppskattningsvis<br />
5–7 procent vakanta.<br />
MEDIAN KONTORSHYRA I<br />
BÄSTA LÄGE I HELSINGBORG<br />
Kr/kvm<br />
1 300<br />
1 250<br />
1 200<br />
1 150<br />
1 100<br />
1 050<br />
1 000<br />
950<br />
900<br />
850<br />
800<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Kr/kvm<br />
900<br />
GENOMSNITTLIG<br />
VAKANSGRAD I HELSINGBORG<br />
Kemi, Pharmacia, Scandlines, Unilever <strong>och</strong> IKEA-företagen.<br />
Arbetsmarknadsläget i Helsingborg liknar Malmös, med en<br />
arbetslöshet något över genomsnittet i landet. Kontorshyresmarknaden<br />
har under den senaste femårsperioden<br />
präglats <strong>av</strong> en st<strong>ab</strong>ilitet med små vakans- <strong>och</strong> hyresförändringar.<br />
Närheten till storstäderna Köpenhamn <strong>och</strong> Malmö<br />
bidrar till att Helsingborg har stor efterfrågan på bostäder.<br />
Intresset för ombildningar till bostadsrätter har ökat.<br />
Bland de största privata hyresvärdarna för bostäder<br />
finns Wallenstam, Akelius <strong>och</strong> Diligentia. Större ägare <strong>av</strong><br />
kontors<strong>fastigheter</strong> är Helsingborgs kommun, Wihlborgs <strong>och</strong><br />
Castellum.<br />
800<br />
700<br />
600<br />
MEDIAN LAGERHYRA I BÄSTA<br />
LÄGE I STOCKHOLM<br />
500<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Procent<br />
10<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
1999<br />
Bostäder<br />
2000<br />
2001<br />
Kontor<br />
2002<br />
2003
HALMSTAD<br />
HALMSTAD KOMMUN<br />
Antal invånare per 30 juni 2003 86 903<br />
Befolkningstillväxt<br />
under 1998–2002, % 2,4<br />
Arbetslöshet per 1 april 2003, % 3,9<br />
Högre utbildning Högskola<br />
Större arbetsgivare Kommunen, Landstinget,<br />
Försvarsmakten, Duni,<br />
Nordiska Filt, Pilkington glas<br />
<strong>och</strong> Getinge Industrier.<br />
Halmstad har cirka 87 000 invånare. Regeringen beslutade<br />
redan 1975 att Halmstad skulle bli en högskoleort, vilket<br />
bidrog till att stadens invånarantal sedan början <strong>av</strong> 1990talet<br />
har ökat med i genomsnitt cirka 500 personer per år. En<br />
stor del <strong>av</strong> ökningen under den senaste tioårsperioden beror<br />
på högskolans expansion. Förutom administrativa enheter<br />
inom staden finns ett antal industrier med 100–500 anställda.<br />
De största arbetsgivarna är kommunen, Landstinget, Försvarsmakten,<br />
Duni, Nordiska Filt, Pilkington <strong>och</strong> Getinge Industrier.<br />
HALMSTADS ANDEL AV<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
91%<br />
JÖNKÖPING<br />
JÖNKÖPINGS KOMMUN<br />
Antal invånare per 30 juni 2003 118 885<br />
Befolkningstillväxt<br />
under 1998–2002, % 2,3<br />
Arbetslöshet per 1 april 2003, % 2,6<br />
Högre utbildning Högskola<br />
Större arbetsgivare Kommunen, Landstinget,<br />
Electrolux, IKEA, Maersk<br />
<strong>och</strong> SAAB.<br />
Sedan lång tid tillbaka har Jönköping varit centrum för<br />
småländsk industri. Högskolan i Jönköping har profilerat sig<br />
mot småföretagande <strong>och</strong> entreprenörskap.<br />
Jönköping har ett unikt geografiskt läge. Staden är ett<br />
naturligt kommunikationsn<strong>av</strong> mellan Sveriges tre storstäder.<br />
JÖNKÖPINGS ANDEL AV<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
94%<br />
Halmstad 9%<br />
Jönköping 6%<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
I HALMSTAD<br />
PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova<br />
Kommersiellt<br />
50%<br />
BRINOVAS HYRESINTÄKTER<br />
IJÖNKÖPING<br />
PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
15%<br />
Brinova<br />
Bostäder<br />
50%<br />
Brinova<br />
Logistik<br />
85%<br />
MEDIAN KONTORSHYRA I<br />
BÄSTA LÄGE I HALMSTAD<br />
Kr/kvm<br />
1 200<br />
1 150<br />
1 100<br />
1 050<br />
1 000<br />
950<br />
900<br />
850<br />
800<br />
750<br />
700<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
Geografiska områden<br />
Kontorshyresmarknaden har varit st<strong>ab</strong>il under de senaste tre<br />
åren. Konjunkturnedgången har inte märkbart påverkat<br />
kontorshyresnivåerna. Andelen hyreslediga kontor i centrala<br />
lägen har inte gått över femprocentsnivån. I mindre centrala<br />
lägen kan dock vakanserna uppgå till cirka 10 procent, vilket<br />
resulterat i hyressänkningar i konkurrens om nya hyresgäster.<br />
Bostadsvakanserna i Halmstad ligger idag under 1 procent.<br />
För närvarande pågår nybyggnation <strong>av</strong> cirka 500 studentlägenheter.<br />
I övrigt pågår byggnationen <strong>av</strong> en helt ny<br />
stadsdel längs Nissans strand, i Halmstads centrala delar.<br />
De största aktörerna på bostadsmarknaden är<br />
Mandamus <strong>och</strong> kommunen genom HFAB. De största<br />
uthyrarna <strong>av</strong> kontor är HFAB, Aranea Förvaltnings samt<br />
Alecta Försäkring.<br />
MEDIAN LAGERHYRA I BÄSTA<br />
LÄGE I JÖNKÖPING<br />
Kr/kvm<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003<br />
GENOMSNITTLIG<br />
VAKANSGRAD I HALMSTAD<br />
Procent<br />
10<br />
Ända sedan et<strong>ab</strong>leringen <strong>av</strong> tändsticksf<strong>ab</strong>rikerna har logistik<br />
<strong>och</strong> varuhantering utgjort en <strong>av</strong> de mest aktiva näringarna<br />
i staden. Ett flertal nordiska logistikcentra finns et<strong>ab</strong>lerade<br />
i <strong>och</strong> kring Jönköping. Den största logistikenheten ägs<br />
<strong>och</strong> drivs <strong>av</strong> IKEA-koncernen. En hög andel egenanvändare<br />
<strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong> är utmärkande för Jönköpingstrakten.<br />
Uppskattningsvis ägs mer än 90 procent <strong>av</strong> alla <strong>fastigheter</strong><br />
taxerade som industrienheter <strong>av</strong> egenanvändare. Den<br />
största ägaren <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> för uthyrning är Castellum.<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
1999<br />
Bostäder<br />
2000<br />
2001<br />
Kontor<br />
2002<br />
2003<br />
35
Unionen 16, Helsingborg
Finansiell översikt<br />
Detta <strong>av</strong>snitt innehåller en finansiell presentation <strong>av</strong> Brinova<br />
bestående <strong>av</strong> resultaträkningar, balansräkningar, kassaflödesanalys<br />
<strong>och</strong> nyckeltal.<br />
Resultaträkningarna består dels <strong>av</strong> en proformaredovisning,<br />
dels <strong>av</strong> en redovisning <strong>av</strong> Brinovas intjäningsförmåga<br />
på årsbasis per 30 juni 2003. Proformaredovisningen har<br />
upprättats i syfte att belysa utvecklingen <strong>av</strong> driftnettot under<br />
perioden 2000–2002 för Brinovas fastighetsbestånd per<br />
30 juni 2003. Intjäningsförmågan på årsbasis syftar huvudsakligen<br />
till att ge en aktuell bild <strong>av</strong> Brinovas intjäningsförmåga<br />
efter den refinansiering som ägde rum under första<br />
halvåret 2003. Därtill redovisas Brinovas faktiska resultatutfall<br />
<strong>och</strong> kassaflödesanalys för perioden 1 januari – 30 juni 2003.<br />
De balansräkningar som presenteras är upprättade per<br />
31 december 2002 <strong>och</strong> per 30 juni 2003.<br />
Principerna för upprättande <strong>av</strong> proformaredovisning<br />
<strong>och</strong> intjäningsförmåga på årsbasis per 30 juni 2003 presenteras<br />
nedan.<br />
PRINCIPER FÖR PROFORMAREDOVISNING<br />
För att visa den ekonomiska utvecklingen för Brinovas fastighetsbestånd<br />
per 30 juni 2003 lämnas en proformaredovisning<br />
<strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>nas driftnetto för perioden 2000–2002.<br />
Vid upprättande <strong>av</strong> proformaredovisningen har hyresintäkter,<br />
drift- <strong>och</strong> underhållskostnader, fastighetsskatt <strong>och</strong><br />
tomträtts<strong>av</strong>gäld i allt väsentligt baserats på verkliga utfall.<br />
Endast ett mindre antal <strong>fastigheter</strong> saknar historiska utfall,<br />
exempelvis på grund <strong>av</strong> nyproduktion. För dessa har hyresintäkter<br />
<strong>och</strong> fastighetskostnader uppskattats. Uppskattningarna<br />
har genomförts genom att hyresintäkter <strong>och</strong><br />
fastighetskostnader justerats ned med 2 procentenheter<br />
per år, antingen från närmast kända utfall eller, då utfall<br />
saknas, från bedömt utfall 2003. Kostnader för fastighetsadministration<br />
har beräknats utifrån en bedömd årskostnadsnivå<br />
per 30 juni 2003.<br />
PRINCIPER FÖR INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ ÅRSBASIS<br />
PER 30 JUNI 2003<br />
I syfte att ge en aktuell bild <strong>av</strong> Brinovas intjäningsförmåga,<br />
utgående från Koncernens finansiella ställning <strong>och</strong> dess<br />
fastighetsbestånd per 30 juni 2003, har en resultaträkning<br />
upprättats <strong>av</strong>speglande intjäningsförmåga på årsbasis per<br />
30 juni 2003. Det är viktigt att notera att denna resultaträkning<br />
inte är att jämställa med en prognos <strong>av</strong>seende<br />
innevarande år eller för de kommande 12 månaderna.<br />
Resultaträkningen innehåller exempelvis inte några bedömningar<br />
<strong>av</strong>seende framtida uthyrningsgrad eller hyres- <strong>och</strong><br />
ränteutveckling.<br />
Genom den refinansiering som <strong>av</strong>slutades under juni<br />
2003 erhöll Brinova betydande likvida medel, vilka per<br />
30 juni 2003 uppgick till 212 mkr. Vid beräkningen <strong>av</strong><br />
intjäningsförmågan har 200 mkr <strong>av</strong> dessa likvida medel<br />
bedömts utgöra överskottslikviditet <strong>och</strong> har räknats <strong>av</strong> mot<br />
de räntebärande skulderna per 30 juni 2003. Syftet med<br />
denna justering är att ge en bild <strong>av</strong> intjäningen vid en för<br />
Brinovas verksamhet mer normal kapitalstruktur. Överskottslikviditeten<br />
kommer huvudsakligen att användas till<br />
investeringar i <strong>fastigheter</strong>.<br />
Intjäningsförmågan på årsbasis per 30 juni 2003 har framtagits<br />
enligt följande:<br />
Hyresintäkterna utgörs <strong>av</strong> kontrakterade hyresintäkter<br />
på årsbasis per 30 juni 2003.<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnader samt kostnader för fastighetsadministration<br />
består <strong>av</strong> en uppskattad årskostnad<br />
för fastighetsbeståndet per 30 juni 2003.<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld är beräknade utifrån<br />
<strong>fastigheter</strong>nas taxeringsvärden <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>tal<br />
per 30 juni 2003.<br />
Avskrivningarna utgörs <strong>av</strong> <strong>av</strong>skrivningar om 1 procent<br />
på byggnadernas anskaffningsvärde, motsvarande<br />
21,9 mkr, samt övriga <strong>av</strong>skrivningar om 8,2 mkr.<br />
Kostnaderna för central administration baseras på en<br />
bedömning <strong>av</strong> erforderliga årskostnader utifrån verksamhetens<br />
omfattning per 30 juni 2003.<br />
Andel i joint ventures resultat beräknas på årsbasis<br />
uppgå till 2,5 mkr.<br />
Övriga rörelseintäkter <strong>och</strong> rörelsekostnader beräknas<br />
på årsbasis uppgå till netto 0,8 mkr, vilket motsvarar<br />
200 procent <strong>av</strong> utfallet för perioden 1 januari – 30 juni<br />
2003.<br />
Ränteintäkterna är beräknade utifrån likvida medel per<br />
30 juni 2003 med <strong>av</strong>drag för en bedömd överskottslikviditet<br />
om 200 mkr. Räntebidragen beräknas på årsbasis<br />
uppgå till 1,5 mkr.<br />
Räntekostnaderna har beräknats utifrån räntebärande<br />
skulder per 30 juni 2003, med <strong>av</strong>drag för en bedömd<br />
överskottslikviditet om 200 mkr, <strong>och</strong> med en genomsnittlig<br />
årsränta per 30 juni 2003 om 5,3 procent.<br />
Räntekostnaderna för de konvertibla skuldebreven<br />
beräknas på årsbasis uppgå till 18,2 mkr. Övriga finansiella<br />
kostnader beräknas på årsbasis uppgå till 2,0 mkr.<br />
Skattekostnaden består <strong>av</strong> en sch<strong>ab</strong>lonskatt om 28 procent<br />
<strong>av</strong> resultatet efter finansiella poster.<br />
Minoritetsandelen är beräknat till 0,2 mkr.<br />
Nyckeltal hänförliga till tillgångar <strong>och</strong> skulder är beräknade<br />
utifrån Brinovas balansräkning per 30 juni 2003, justerad för<br />
bedömd överskottslikviditet om 200 mkr som minskat kassa<br />
<strong>och</strong> bank samt räntebärande skulder.<br />
EFFEKTER AV HÄNDELSER EFTER 30 JUNI 2003<br />
Efter 30 juni 2003 har 95 mkr <strong>av</strong> överskottslikviditeten om<br />
200 mkr använts till fastighetsförvärv, 12 mkr till amortering<br />
<strong>av</strong> lån samt 10 mkr till investeringar i befintliga <strong>fastigheter</strong>.<br />
Fastighetsförvärvet utgörs <strong>av</strong> del <strong>av</strong> fastigheten<br />
Högsbo 21:2 i Göteborg till ett förvärvspris för andelen<br />
om 95 mkr.<br />
Under september 2003 har <strong>av</strong>tal tecknats om försäljning<br />
<strong>av</strong> bostads<strong>fastigheter</strong> i Malmö. Avtalet är villkorat <strong>av</strong><br />
köparens finansiering. Vid ett genomförande <strong>av</strong> affären<br />
kommer Brinovas bokförda fastighetsvärde att minska med<br />
300 mkr <strong>och</strong> driftnettot att minska med 23 mkr. En försäljning<br />
beräknas ge en realisationsvinst om cirka 10 mkr.<br />
Ovanstående händelser har inte beaktats i den finansiella<br />
översikten.<br />
37
Finansiell översikt<br />
RESULTATRÄKNINGAR 1)<br />
Proforma<br />
Intjäningsförmåga Utfall<br />
2)<br />
per 30 juni 2003, 2003<br />
Mkr 20003) 2001 2002 helår4) jan–juni<br />
Hyresintäkter5) 278,1 281,7 288,3 297,3 151,4<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnader –79,4 –76,2 –79,9 –84,9 –45,4<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld –11,0 –10,6 –11,0 –11,5 –5,6<br />
Fastighetsadministration –15,2 –15,6 –15,9 –16,2 –7,3<br />
Driftnetto 172,5 179,3 181,5 184,8 93,1<br />
Avskrivningar –30,1 –15,2<br />
Bruttoresultat 154,7 77,9<br />
Central administration –9,2 –4,6<br />
Övriga rörelseintäkter <strong>och</strong> rörelsekostnader 0,8 0,4<br />
Resultat <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar6) 3,1<br />
Andel i joint ventures resultat 2,5 1,4<br />
Rörelseresultat 148,8 78,2<br />
Ränteintäkter <strong>och</strong> räntebidrag 7) 1,8 5,5<br />
Räntekostnader <strong>och</strong> övriga finansiella kostnader7) –104,5 –54,9<br />
Resultat efter finansiella poster 46,0 28,8<br />
Skatt –12,9 –8,1<br />
Minoritetsandel –0,2 –0,1<br />
Periodens resultat 32,9 20,6<br />
1) För beskrivning <strong>av</strong> resultatutveckling, se Kommentarer till den finansiella översikten.<br />
2) Proformaredovisningen för åren 2000–2002 är baserad på Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003.<br />
3) Hyresintäkterna inkluderar en <strong>av</strong>gångshyra, inklusive ersättning för tomträtts<strong>av</strong>gäld, om 5,3 mkr <strong>och</strong> drift- <strong>och</strong> underhållskostnaderna inkluderar hyresgästanpassningskostnader<br />
med mera om 5,2 mkr.<br />
4) Baserad på Brinovas fastighetsbestånd <strong>och</strong> finansiella ställning per 30 juni 2003 justerad för överskottslikviditet om 200 mkr.<br />
5) I intjäningsförmåga per 30 juni 2003, helår, <strong>av</strong>ses kontrakterade hyresintäkter.<br />
6) Resultat <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar har inte beräknats/prognostiserats för intjäningsförmågan.<br />
7) Vid beräkningen <strong>av</strong> ränteintäkter <strong>och</strong> räntekostnader för intjäningsförmågan på årsbasis har överskottslikviditet om 200 mkr räknats <strong>av</strong> från kassa <strong>och</strong> bank samt räntebärande<br />
skulder per 30 juni 2003.<br />
BALANSRÄKNINGAR<br />
2002 2003<br />
Mkr<br />
Tillgångar<br />
31 dec 30 juni<br />
Fastigheter1) 2) 2 457,0 2 325,3<br />
Inventarier – 1,3<br />
Uppskjuten skattefordran1) 16,9 32,9<br />
Andel i joint venture1) 16,5 16,5<br />
Övriga finansiella anläggningstillgångar 0,1 0,0<br />
Kassa <strong>och</strong> bank1) 9,8 211,9<br />
Övriga omsättningstillgångar 37,2 21,1<br />
Summa tillgångar 2 537,5 2 609,0<br />
Eget kapital <strong>och</strong> skulder<br />
Eget kapital 470,0 515,9<br />
Minoritetsintressen 0,6 0,7<br />
Konvertibla skuldebrev1) – 227,9<br />
Räntebärande skulder1) 1 970,0 1 784,8<br />
Icke räntebärande skulder 96,9 79,7<br />
Summa eget kapital <strong>och</strong> skulder 2 537,5 2 609,0<br />
1) För beskrivning, se Kommentarer till den finansiella översikten.<br />
2) Med <strong>fastigheter</strong> <strong>av</strong>ses byggnader, mark, pågående nyanläggningar <strong>och</strong><br />
byggnadsinventarier.<br />
38<br />
KASSAFLÖDESANALYS<br />
Utfall 2003<br />
Mkr jan–juni<br />
Resultat efter finansiella poster 28,8<br />
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 11,7<br />
Betald skatt<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten<br />
–<br />
före förändringar <strong>av</strong> rörelsekapitalet 40,5<br />
Ökning(–)/minskning(+) <strong>av</strong> rörelsefordringar 74,9<br />
Ökning(+)/minskning(–) <strong>av</strong> rörelseskulder –19,3<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,1<br />
Förvärv <strong>av</strong> dotterföretag –22,9<br />
Försäljning <strong>av</strong> dotterföretag 4,2<br />
Förvärv <strong>av</strong> materiella anläggningstillgångar –36,7<br />
Försäljning <strong>av</strong> materiella anläggningstillgångar 41,5<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten –13,9<br />
Upptagna lån 1 056,4<br />
Amortering <strong>av</strong> låneskuld –936,5<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 119,9<br />
Periodens kassaflöde 202,1<br />
Likvida medel vid periodens början 9,8<br />
Likvida medel vid periodens slut 211,9
FINANSIELLA<br />
Avkastning på eget kapital<br />
Periodens resultat i procent <strong>av</strong> genomsnittligt eget<br />
kapital.<br />
Avkastning på totalt kapital<br />
Resultat efter finansiella poster med tillägg för<br />
finansiella kostnader i procent <strong>av</strong> genomsnittlig<br />
balansomslutning.<br />
Eget kapital<br />
Eget kapital vid periodens utgång.<br />
Soliditet<br />
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent<br />
<strong>av</strong> balansomslutningen.<br />
Räntetäckningsgrad<br />
Resultat efter finansiella poster med tillägg för<br />
finansiella kostnader, i förhållande till finansiella<br />
kostnader.<br />
Belåningsgrad <strong>fastigheter</strong><br />
Räntebärande skulder <strong>av</strong>seende <strong>fastigheter</strong> i procent<br />
<strong>av</strong> bokfört värde på <strong>fastigheter</strong> vid periodens<br />
slut.<br />
Skuldsättningsgrad<br />
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital<br />
vid periodens slut.<br />
AKTIERELATERADE<br />
Periodens resultat per aktie<br />
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt<br />
antal <strong>aktier</strong>.<br />
Kassaflöde från löpande verksamhet före<br />
förändring <strong>av</strong> rörelsekapitalet per aktie<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten före<br />
förändring <strong>av</strong> rörelsekapital i förhållande till<br />
genomsnittligt antal <strong>aktier</strong> under perioden. Skatt<br />
har ej beaktats.<br />
Eget kapital per aktie<br />
Eget kapital vid periodens slut i förhållande till<br />
antal <strong>aktier</strong> vid periodens slut.<br />
Utdelning per aktie<br />
Faktisk <strong>utdelning</strong> för räkenskapsåret i förhållande<br />
till antal <strong>aktier</strong> vid årets slut.<br />
FASTIGHETSRELATERADE<br />
Fastigheternas bokförda värde<br />
Bokfört värde för byggnader, mark, pågående<br />
nyanläggningar <strong>och</strong> byggnadsinventarier.<br />
Direkt<strong>av</strong>kastning före fastighetsadministration<br />
Kontrakterade hyresintäkter med <strong>av</strong>drag för drift<strong>och</strong><br />
underhållskostnader, fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
i procent <strong>av</strong> bokfört värde på <strong>fastigheter</strong><br />
vid periodens slut.<br />
Direkt<strong>av</strong>kastning efter fastighetsadministration<br />
Kontrakterade hyresintäkter med <strong>av</strong>drag för drift<strong>och</strong><br />
underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
<strong>och</strong> fastighetsadministration i procent<br />
<strong>av</strong> bokfört värde på <strong>fastigheter</strong> vid periodens slut.<br />
Uthyrbar yta<br />
Total yta som är tillgänglig för uthyrning.<br />
Finansiell översikt<br />
NYCKELTAL FÖR KONCERNEN<br />
Intjäningsförmåga Utfall<br />
Proforma per 30 juni 2003, 2003<br />
2000 2001 2002 helår1) jan–juni<br />
Före Efter Före Efter<br />
konvertering konvertering<br />
Finansiella<br />
Avkastning på eget kapital, % 2) 6,4 6,2 4,2 3,5<br />
Avkastning på totalt kapital, % 6,2 6,2 3,3 3,3<br />
Eget kapital, mkr 515,9 743,8 515,9 743,8<br />
Soliditet, % 21,4 30,9 19,8 28,5<br />
Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,7 1,5 1,5<br />
Belåningsgrad <strong>fastigheter</strong>, % 68,2 68,2 76,8 76,8<br />
Skuldsättningsgrad, ggr<br />
Aktierelaterade<br />
3,5 2,1 3,9 2,4<br />
Periodens resultat per aktie, kr<br />
Kassaflöde från löpande verksamhet före<br />
3,88 3,52 2,43 2,40<br />
förändring <strong>av</strong> rörelsekapitalet per aktie, kr 9,33 7,11 4,78 4,65<br />
Eget kapital per aktie, kr 60,87 56,88 60,87 56,88<br />
Utdelning per aktie, kr 0 0<br />
Antal <strong>aktier</strong> vid periodens slut, tusental 8 475,6 13 075,6 8 475,6 13 075,6<br />
Genomsnittligt antal <strong>aktier</strong>, tusental<br />
Fastighetsrelaterade<br />
8 475,6 13 075,6 8 475,6 8 831,4<br />
Fastigheternas bokförda värde, mkr<br />
Direkt<strong>av</strong>kastning<br />
2 325 2 325<br />
– före fastighetsadministration, % 8,6<br />
– efter fastighetsadministration, % 7,9<br />
Uthyrbar yta, kvm 556 161 556 161 556 161 556 161 556 161<br />
Hyresintäkter, kr per kvm3) 500 506 518 535 272<br />
Driftnetto, kr per kvm 310 322 326 332 167<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,0 95,8 95,9 96,4<br />
Överskottsgrad, %<br />
Medarbetare<br />
62,0 63,6 63,0 62,2 61,5<br />
Antal anställda vid periodens slut 50<br />
Genomsnittligt antal anställda 47<br />
1) Nyckeltal hänförliga till tillgångar <strong>och</strong> skulder har baserats på Brinovas balansräkning per 30 juni 2003 justerat för överskottslikviditet om 200 mkr.<br />
2) I utfall januari–juni 2003 beräknas <strong>av</strong>kastning på eget kapital på halvårsbasis.<br />
3) Avser kontrakterade hyresintäkter i intjäningsförmåga per 30 juni 2003, helår.<br />
DEFINITIONER<br />
Hyresvärde<br />
Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med<br />
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.<br />
Driftnetto<br />
Hyresintäkter alternativt kontrakterade hyresintäkter<br />
med <strong>av</strong>drag för drift- <strong>och</strong> underhållskostnader,<br />
fastighetsskatt, tomträtts<strong>av</strong>gäld <strong>och</strong> fastighetsadministration.<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad<br />
Kontrakterade hyresintäkter för hyres<strong>av</strong>tal vilka<br />
löper vid periodens slut i procent <strong>av</strong> hyresvärde.<br />
Ytmässig uthyrningsgrad<br />
Uthyrd yta i procent <strong>av</strong> uthyrbar yta.<br />
Överskottsgrad<br />
Driftnetto i procent <strong>av</strong> hyresintäkter alternativt<br />
kontrakterade hyresintäkter.<br />
ÖVRIGA<br />
Före konvertering<br />
De konvertibla skuldebreven är ej konverterade till<br />
<strong>aktier</strong>, vilket innebär att de konvertibla skuldebreven<br />
anses utgöra räntebärande skuld <strong>och</strong> därmed<br />
belastar finansnettot med en räntekostnad.<br />
Efter konvertering<br />
De konvertibla skuldebreven betraktas som i sin<br />
helhet konverterade till <strong>aktier</strong>, vilket innebär att de<br />
anses utgöra eget kapital <strong>och</strong> antalet <strong>aktier</strong> ökar<br />
till följd <strong>av</strong> konverteringen. Räntekostnaden för de<br />
konvertibla skuldebreven är återlagd, vilket innebär<br />
att finansnettot förbättras <strong>och</strong> resultatet ökar.<br />
39
40<br />
Finansiell översikt<br />
FÖRDELNING AV VISSA RESULTAT- OCH BALANSPOSTER PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Brinova Brinova Brinova Brinova Koncern- Brinova<br />
Mkr Logistik Bostäder Kommersiellt Projekt gemensamt totalt<br />
Resultatposter 1 januari – 30 juni 2003<br />
Hyresintäkter 47,7 47,3 54,0 2,4 151,4<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnader –4,2 –22,2 –18,9 –0,1 –45,4<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld –2,6 –1,2 –1,8 0,0 –5,6<br />
Fastighetsadministration –3,0 –1,9 –2,3 –0,1 –7,3<br />
Driftnetto 37,9 22,0 31,0 2,2 93,1<br />
Avskrivningar –5,5 –3,8 –5,4 –0,3 –0,2 –15,2<br />
Bruttoresultat 32,4 18,2 25,6 1,9 –0,2 77,9<br />
Central administration –4,6 –4,6<br />
Övriga rörelseintäkter <strong>och</strong> rörelsekostnader 0,4 0,4<br />
Resultat <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar 3,1 3,1<br />
Andel i joint ventures resultat 1,4 1,4<br />
Rörelseresultat 33,8 18,2 28,7 1,9 –4,4 78,2<br />
Balansposter per 30 juni 2003<br />
Fastigheter1) 854,7 694,8 718,3 57,5 2 325,3<br />
Andel i joint venture 16,5 16,5<br />
Ofördelade tillgångar 267,2 267,2<br />
Summa tillgångar 871,2 694,8 718,3 57,5 267,2 2 609,0<br />
Fastigheternas bokförda värde<br />
Förändringar 1 januari – 30 juni 2003<br />
Bokfört värde per 1 januari 2003 897,0 588,3 971,7 2 457,0<br />
Överföring –43,6 43,6 0,0<br />
Investeringar i befintliga <strong>fastigheter</strong> 6,8 2,9 11,0 6,7 27,3<br />
Förvärv <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> 107,5 7,6 115,0<br />
Försäljning <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> –259,0 –259,0<br />
Avskrivningar –5,5 –3,8 –5,4 –0,3 –15,0<br />
Bokfört värde per 30 juni 2003 854,7 694,8 718,3 57,5 2 325,3<br />
1) Byggnader, mark, pågående nyanläggningar <strong>och</strong> byggnadsinventarier.
Finansiell översikt<br />
FÖRDELNING AV VISSA RESULTAT- OCH BALANSPOSTER PER AFFÄRSOMRÅDE<br />
Proforma<br />
Intjäningsförmåga Utfall<br />
1)<br />
per 30 juni 2003, 2003<br />
Mkr 2000 2001 2002 helår1) jan–juni<br />
Hyresintäkter 2)<br />
Brinova Logistik3) 92,2 90,7 94,0 96,1 47,7<br />
Brinova Bostäder 94,9 97,3 98,8 101,3 47,3<br />
Brinova Kommersiellt 86,6 89,1 90,9 95,0 54,0<br />
Brinova Projekt 4,5 4,5 4,6 4,8 2,4<br />
Totalt 278,1 281,7 288,3 297,3 151,4<br />
Driftnetto<br />
Brinova Logistik4) 68,8 71,8 73,9 74,5 37,9<br />
Brinova Bostäder 49,3 50,8 50,3 51,6 22,0<br />
Brinova Kommersiellt 50,3 52,5 53,2 54,3 31,0<br />
Brinova Projekt 4,1 4,2 4,3 4,4 2,2<br />
Totalt 172,5 179,2 181,5 184,8 93,1<br />
1) Baserad på Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003.<br />
2) I intjäningsförmåga per 30 juni 2003, helår, <strong>av</strong>ses kontrakterade hyresintäkter.<br />
3) Hyresintäkterna proforma 2000 inkluderar en <strong>av</strong>gångshyra, inklusive ersättning för tomträtts<strong>av</strong>gäld, om 5,3 mkr.<br />
4) Hyresintäkterna proforma 2000 inkluderar en <strong>av</strong>gångshyra, inklusive ersättning för tomträtts<strong>av</strong>gäld, om 5,3 mkr <strong>och</strong> kostnaderna inkluderar hyresgästanpassningskostnader<br />
med mera om 5,2 mkr.<br />
Mkr<br />
Fastigheternas bokförda värde<br />
2003<br />
30 juni<br />
Brinova Logistik 854,7<br />
Brinova Bostäder 694,8<br />
Brinova Kommersiellt 718,3<br />
Brinova Projekt 57,5<br />
Totalt 2 325,3<br />
FÖRDELNING AV HYRESINTÄKTER PER GEOGRAFISKT OMRÅDE<br />
Proforma 1)<br />
Intjäningsförmåga<br />
per 30 juni 2003,<br />
Mkr 2000 2001 2002 helår 1)<br />
Hyresintäkter 2)<br />
Malmö 60,8 62,1 64,0 64,0<br />
Helsingborg 41,9 42,9 43,2 45,1<br />
Stockholm3) 31,2 28,7 29,5 30,6<br />
Halmstad 25,0 25,7 25,6 26,5<br />
Jönköping 14,4 14,5 14,7 15,0<br />
Klippan 14,3 15,2 14,9 15,2<br />
Ängelholm 14,0 14,2 14,3 14,2<br />
Göteborg/Borås 12,8 13,0 13,3 13,7<br />
Hässleholm 12,5 13,2 14,4 14,3<br />
Västerås 5,3 5,4 5,5 6,0<br />
Övriga Skåne 8,6 8,7 10,1 10,8<br />
Övriga Sverige 37,5 38,2 38,9 41,9<br />
Totalt 278,1 281,7 288,3 297,3<br />
1) Baserad på Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni 2003.<br />
2) I intjäningsförmåga per 30 juni 2003, helår, <strong>av</strong>ses kontrakterade hyresintäkter.<br />
3) Hyresintäkterna proforma 2000 inkluderar en <strong>av</strong>gångshyra, inklusive ersättning för tomträtts<strong>av</strong>gäld, om 5,3 mkr.<br />
41
Kommentarer till den finansiella översikten<br />
RESULTATRÄKNINGAR FÖR PERIODEN 1 JANUARI 2000 –<br />
30 JUNI 2003 SAMT INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ ÅRSBASIS<br />
Resultaträkningarna för perioden 2000–2002 är proformaresultaträkningar.<br />
Resultaträkningen för perioden 1 januari<br />
– 30 juni 2003 <strong>av</strong>ser faktiskt utfall. För principerna bakom<br />
proformaredovisningen <strong>och</strong> intjäningsförmågan på årsbasis<br />
per 30 juni 2003, se Finansiell översikt.<br />
Nedan kommenteras de väsentligaste redovisnings- <strong>och</strong><br />
värderingsprinciperna. För en fullständig beskrivning,<br />
se Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB. För beskrivning<br />
<strong>av</strong> intäkts- <strong>och</strong> kostnadsposter relaterad till <strong>fastigheter</strong>na,<br />
se Brinovas fastighetsbestånd. För ytterligare kommentarer<br />
<strong>av</strong>seende utvecklingen första halvåret 2003, se Delårsrapport<br />
för perioden 1 januari – 30 juni 2003.<br />
Hyresintäkter<br />
Hyresintäkterna för Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni<br />
2003 ökade med 4 procent under perioden 2000–2002,<br />
från 278,1 mkr till 288,3 mkr. Hyresintäkterna för intjäningsförmågan<br />
på årsbasis bedöms uppgå till 297,3 mkr,<br />
vilket motsvarar en ökning med 3 procent jämfört med<br />
2002. Ökningen <strong>av</strong> hyresintäkter sedan 2000 är främst<br />
hänförlig till omförhandlingar <strong>av</strong> hyres<strong>av</strong>tal <strong>och</strong> indexuppräkningar.<br />
I hyresintäkterna 2000 ingår en <strong>av</strong>gångshyra, inklusive<br />
ersättning för tomträtts<strong>av</strong>gäld, om 5,3 mkr som utgick<br />
i samband med att en hyresgäst lämnade en fastighet<br />
iförtid.<br />
För perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick hyresintäkterna<br />
till 151,4 mkr. Under denna period minskade<br />
fastighetsbeståndet till följd <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar, vilket<br />
resulterade i lägre hyresintäkter på årsbasis per 30 juni<br />
2003 jämfört med per 1 januari 2003.<br />
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till<br />
97,0 procent för 2000, till 95,8 procent för 2001 samt<br />
till 95,9 procent för 2002. Per 30 juni 2003 uppgick<br />
den ekonomiska uthyrningsgraden till 96,4 procent.<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnader<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnaderna för Brinovas fastighetsbestånd<br />
per 30 juni 2003 uppgick till 79,4 mkr för 2000,<br />
76,2 mkr för 2001 <strong>och</strong> 79,9 mkr för 2002. Kostnaderna för<br />
2000 belastades med hyresgästanpassningskostnader med<br />
mera om 5,2 mkr. Exkluderas dessa kostnader från 2000<br />
har drift- <strong>och</strong> underhållskostnaderna stigit med 7,7 procent<br />
under perioden 2000–2002. I intjäningsförmågan på årsbasis<br />
har drift- <strong>och</strong> underhållskostnaderna uppskattats öka<br />
till 84,9 mkr, delvis med anledning <strong>av</strong> högre elpriser.<br />
För perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick drift<strong>och</strong><br />
underhållskostnaderna till 45,4 mkr.<br />
42<br />
Säsongsvariationen i Koncernens driftkostnader beror<br />
huvudsakligen på värme- <strong>och</strong> elkostnader. Cirka 60 procent<br />
<strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>nas kostnader för värme <strong>och</strong> el belastar första<br />
halvåret.<br />
Underhållskostnaderna under de senaste åren bedöms<br />
enligt Brinova motsvara en för <strong>fastigheter</strong>na normal nivå.<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
Fastighetsskatten för Brinovas fastighetsbestånd per 30 juni<br />
2003 har i princip varit oförändrad under perioden<br />
2000–2002. Effekten <strong>av</strong> högre fastighetsskatt till följd <strong>av</strong><br />
ökade taxeringsvärden har kompenserats <strong>av</strong> en lägre skattesats<br />
för bostads<strong>fastigheter</strong>. Fastighetsskatten i intjäningsförmågan<br />
har beräknats utifrån <strong>fastigheter</strong>nas aktuella taxeringsvärden<br />
<strong>och</strong> uppgår på årsbasis till 7,5 mkr.<br />
Tomträtts<strong>av</strong>gälden har i princip varit oförändrad under<br />
perioden 2000–2002 <strong>och</strong> uppgår i intjäningsförmågan på<br />
årsbasis till 4,0 mkr.<br />
För perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick fastighetsskatten<br />
till 3,5 mkr <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gälden till 2,1 mkr.<br />
Fastighetsadministration<br />
Under perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick kostnaderna<br />
för fastighetsadministration till 7,3 mkr. I intjäningsförmågan<br />
på årsbasis bedöms dessa kostnader uppgå till<br />
16,2 mkr. Kostnaden för fastighetsadministration för åren<br />
2000–2002 har uppskattats till 15,2 mkr, 15,6 mkr respektive<br />
15,9 mkr. Administrationskostnaderna har fördelats<br />
inom respektive affärsområdes fastighetsbestånd i proportion<br />
till <strong>fastigheter</strong>nas kontrakterade hyresintäkter per<br />
30 juni 2003.<br />
Avskrivningar<br />
Under perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick <strong>av</strong>skrivningarna<br />
till 15,2 mkr <strong>och</strong> uppskattas i intjäningsförmågan<br />
på årsbasis uppgå till 30,1 mkr. Avskrivningar på byggnadernas<br />
anskaffningsvärde ingick med 11,0 mkr för perioden<br />
1 januari – 30 juni 2003 <strong>och</strong> bedöms i intjäningsförmågan<br />
uppgå till 21,9 mkr.<br />
Koncernens <strong>av</strong>skrivningar sker enligt plan linjärt över en<br />
tillgångs bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningarna baseras<br />
på tillgångens anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet<br />
utgörs <strong>av</strong> förvärvskostnader <strong>och</strong> andra kostnader direkt<br />
hänförbara till förvärvet. Brinovas <strong>av</strong>skrivningar på byggnader<br />
uppgår årligen till 1 procent på byggnadernas anskaffningsvärde.<br />
Huvuddelen <strong>av</strong> Brinovas hyresgästanpassningar aktiveras<br />
<strong>och</strong> skrivs normalt <strong>av</strong> under kontraktens löptid.<br />
Beträffande nyttjandeperiod för övriga <strong>av</strong>skrivningsbara<br />
anläggningstillgångar hänvisas till redovisnings- <strong>och</strong> värderingsprinciper<br />
under Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB.
Centrala administrationskostnader<br />
Centrala administrationskostnader uppgick under perioden<br />
1 januari – 30 juni 2003 till 4,6 mkr. De bedöms för intjäningsförmågan<br />
på årsbasis uppgå till 9,2 mkr baserat på<br />
verksamhetens omfattning per 30 juni 2003.<br />
Central administration innefattar kostnader för<br />
koncernledning, ekonomi/finans, IT <strong>och</strong> personal samt<br />
kostnader för att vara ett börsnoterat bolag.<br />
Övriga rörelseintäkter <strong>och</strong> rörelsekostnader<br />
Under perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick övriga<br />
rörelseintäkter <strong>och</strong> rörelsekostnader netto till 0,4 mkr <strong>och</strong><br />
uppskattas i intjäningsförmågan på årsbasis uppgå netto till<br />
0,8 mkr. Övriga rörelseintäkter <strong>och</strong> rörelsekostnader utgörs<br />
främst <strong>av</strong> externa fastighetsförvaltningsuppdrag samt en<br />
hotell- <strong>och</strong> restaurangverksamhet som bedrivs på fastigheten<br />
Mölletofta 1:19 i Klippan.<br />
Resultat <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar<br />
Under perioden 1 januari – 30 juni 2003 har tre <strong>fastigheter</strong><br />
inom Brinova Kommersiellt <strong>av</strong>yttrats. Fastigheternas bokförda<br />
värden uppgick sammanlagt till 259,0 mkr. Fastighetsförsäljningarna<br />
medförde en realisationsvinst om<br />
3,1 mkr. Resultat från fastighetsförsäljningar har inte inkluderats<br />
i intjäningsförmågan på årsbasis.<br />
Andel i joint ventures resultat<br />
För intjäningsförmågan på årsbasis beräknas resultatet<br />
från andel i joint venture uppgå till 2,5 mkr. För perioden<br />
1 januari – 30 juni 2003 uppgick resultatet till 1,4 mkr.<br />
Andel i joint ventures resultat är hänförligt till Brinovas<br />
ägande i Transportstaden i Örebro AB, som motsvarar<br />
47,9 procent <strong>av</strong> kapitalet.<br />
Ränteintäkter <strong>och</strong> räntebidrag<br />
Under perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick ränteintäkterna<br />
till 4,7 mkr <strong>och</strong> räntebidragen till 0,8 mkr. Vid<br />
beräkningen <strong>av</strong> ränteintäkterna i intjäningsförmågan har<br />
tillgångsposten kassa <strong>och</strong> bank per 30 juni 2003 om<br />
211,9 mkr reducerats med en bedömd överskottslikviditet<br />
om 200 mkr. Överskottslikviditeten har i beräkningarna<br />
kvittats mot räntebärande skulder. Syftet med denna justering<br />
är att ge en bild <strong>av</strong> intjäningsförmågan vid en för<br />
Brinovas verksamhet mer normal kapitalstruktur. Ränteintäkterna<br />
i intjäningsförmågan har beräknats till 0,3 mkr<br />
baserat på likvida medel om 12 mkr. Räntebidraget har<br />
beräknats till 1,5 mkr.<br />
Kommentarer till den finansiella översikten<br />
Räntekostnader <strong>och</strong> övriga finansiella kostnader<br />
Under perioden 1 januari – 30 juni 2003 uppgick räntekostnader<br />
<strong>och</strong> övriga finansiella kostnader till 54,9 mkr.<br />
I dessa kostnader ingick räntekostnader för konvertibla<br />
skuldebrev med 0,8 mkr.<br />
Räntekostnaderna i intjäningsförmågan på årsbasis har<br />
beräknats utifrån den refinansiering <strong>av</strong> fastighetsbeståndet<br />
som <strong>av</strong>slutades under slutet <strong>av</strong> första halvåret samt utifrån<br />
de konvertibla skuldebrev om nominellt 253,0 mkr, som<br />
Brinova ställt ut till Pe<strong>ab</strong> per juni 2003.<br />
De konvertibla skuldebreven löper med en betald årsränta<br />
om 5,5 procent. I resultaträkningen har konvertibelns<br />
räntebelastning redovisats enligt Redovisningsrådets rekommendation,<br />
RR 27, utgående ifrån en beräknad marknadsränta<br />
om 8,0 procent på den del <strong>av</strong> konvertibeln som redovisas<br />
som låneskuld. Per 30 juni 2003 uppgick den redovisade<br />
låneskulden till 227,9 mkr. I intjäningsförmågan ingår<br />
räntekostnader hänförliga till de konvertibla skuldebreven<br />
med 18,2 mkr.<br />
Vid beräkningen <strong>av</strong> räntekostnader hänförliga till fastighetskrediter<br />
har de räntebärande skulderna per 30 juni<br />
2003 om 1 784,8 mkr i intjäningsförmågan reducerats med<br />
Brinovas bedömda överskottslikviditet om 200 mkr. Utifrån<br />
den genomsnittliga låneräntan per 30 juni 2003 om<br />
5,3 procent beräknas räntekostnaderna för den justerade<br />
låneskulden om 1 584,8 mkr uppgå till 84,6 mkr.<br />
Den sammanlagda räntekostnaden, inklusive övriga<br />
finansiella kostnader, beräknas i intjäningsförmågan uppgå<br />
till totalt 104,5 mkr.<br />
Inga räntekostnader har aktiverats under perioden<br />
1 januari – 30 juni 2003 eller vid beräkning <strong>av</strong> räntekostnader<br />
i intjäningsförmågan.<br />
Skattekostnad<br />
Skattekostnaden beräknas med 28 procent på resultatet<br />
efter finansiella poster.<br />
Skattekostnaden består dels <strong>av</strong> aktuell skatt, dels <strong>av</strong><br />
nettot <strong>av</strong> uppskjuten skatteintäkt <strong>och</strong> uppskjuten skattekostnad.<br />
Den uppskjutna skatteintäkten uppkommer bland<br />
annat genom upplösning <strong>av</strong> uppskjutna skatteskulder. Den<br />
uppskjutna skattekostnaden uppkommer bland annat då<br />
underskotts<strong>av</strong>drag, vilka balanserats som uppskjuten<br />
skattefordran, tas i anspråk. Se Skattesituation.<br />
Skattekostnaden har i intjäningsförmågan på årsbasis<br />
beräknats till netto 12,9 mkr, vilket är baserat på en<br />
sch<strong>ab</strong>lonskatt om 28 procent på resultatet efter finansiella<br />
poster. Skattekostnaden för perioden 1 januari – 30 juni<br />
2003 uppgick till 8,1 mkr.<br />
43
44<br />
Kommentarer till den finansiella översikten<br />
BALANSRÄKNING PER 31 DECEMBER 2002 SAMT<br />
PER 30 JUNI 2003<br />
Fastigheter<br />
Huvuddelen <strong>av</strong> Brinovas fastighetsbestånd förvärvades den<br />
27 december 2002. Förvärven baserades på externa värderingar,<br />
vilka i sin tur baserades på faktiska intäkter <strong>och</strong><br />
kostnader för 2002 samt prognostiserade intäkter <strong>och</strong> kostnader<br />
under en femårsperiod. Värderingsinstituten har<br />
tillämpat en kassaflödesmodell, gjort bedömningar utifrån<br />
en ortsprisanalys samt använt sin marknadserfarenhet.<br />
Fastigheternas bokförda värde, vilket utgörs <strong>av</strong> byggnader,<br />
mark, pågående nyanläggningar <strong>och</strong> byggnadsinventarier,<br />
uppgick per 31 december 2002 till 2 457,0 mkr <strong>och</strong><br />
per 30 juni 2003 till 2 325,3 mkr. Förändringen i <strong>fastigheter</strong>nas<br />
bokförda värde under första halvåret 2003<br />
utgjorde ett netto <strong>av</strong> investeringar i befintliga <strong>fastigheter</strong><br />
om 27,3 mkr, förvärv <strong>av</strong> tre <strong>fastigheter</strong> om 115 mkr,<br />
försäljning <strong>av</strong> tre <strong>fastigheter</strong> med ett bokfört värde om<br />
259,0 mkr samt <strong>av</strong>skrivningar om 15,0 mkr.<br />
Uppskjuten skattefordran<br />
Brinovas uppskjutna skattefordran netto per 31 december<br />
2002 uppgick till 16,9 mkr. Nettot bestod <strong>av</strong> 118,7 mkr i<br />
skattefordran <strong>och</strong> 101,8 mkr i skatteskuld. Per 30 juni 2003<br />
uppgick den uppskjutna skattefordran netto till 32,9 mkr.<br />
Förändringen under första halvåret beror på förvärv <strong>och</strong><br />
försäljning <strong>av</strong> kommanditbolag <strong>och</strong> <strong>fastigheter</strong> samt redovisad<br />
skatt för perioden.<br />
Koncernens uppskjutna skattefordran per 31 december<br />
2002 om 118,7 mkr bestod <strong>av</strong> 44,0 mkr <strong>av</strong>seende byggnader<br />
<strong>och</strong> mark samt 74,7 mkr <strong>av</strong>seende underskotts<strong>av</strong>drag.<br />
Skatteskulden per 31 december 2002 om 101,8 mkr var<br />
hänförlig till byggnader <strong>och</strong> mark.<br />
Andel i joint venture<br />
Koncernens andel i joint venture uppgick till 16,5 mkr per<br />
30 juni 2003. Andelen består <strong>av</strong> ett 47,9 procentigt<br />
ägande i Transportstaden i Örebro AB.<br />
Transportstaden i Örebro AB redovisas enligt kapitalandelsmetoden,<br />
vilket innebär att det i Koncernen bokförda<br />
värdet på andelen motsvaras <strong>av</strong> Koncernens andel i<br />
joint ventures egna kapital samt eventuella koncernmässiga<br />
över- <strong>och</strong> undervärden. I Koncernens resultaträkning redovisas<br />
under posten ”Andel i joint ventures resultat” Koncernens<br />
andel i resultatet efter finansiella intäkter <strong>och</strong> kostnader<br />
<strong>och</strong> justerat för eventuella <strong>av</strong>skrivningar på eller upplösningar<br />
<strong>av</strong> förvärvade över- respektive undervärden.<br />
Koncernens andel i joint ventures redovisade skatter ingår<br />
i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade<br />
efter förvärv <strong>av</strong> joint venture, som ännu inte realiserats<br />
genom <strong>utdelning</strong>, <strong>av</strong>sätts till kapitalandelsfonden som<br />
utgör en del <strong>av</strong> Koncernens bundna egna kapital.<br />
Konvertibla skuldebrev<br />
Brinova har som en del <strong>av</strong> finansieringen ställt ut konvertibla<br />
skuldebrev till Pe<strong>ab</strong> om nominellt 253,0 mkr, med en löptid<br />
på 5 år från <strong>och</strong> med juni 2003. De konvertibla skuldebreven<br />
är efterställda. Vid full konvertering kommer antalet<br />
<strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB att öka med 4,6 miljoner<br />
B-<strong>aktier</strong>.<br />
Det konvertibla förlagslånet har i enlighet med<br />
Redovisningsrådets rekommendation, RR 27, redovisats i<br />
två delar, en del som låneskuld <strong>och</strong> en del som eget kapital.<br />
Lånedelen har beräknats utgående från en nuvärdeberäkning<br />
<strong>av</strong> framtida räntebetalningar <strong>och</strong> lånelösen. Diskontering<br />
har skett med en marknadsränta om 8 procent.<br />
Skillnaden mellan nuvärdebeloppet <strong>och</strong> lånets nominella<br />
belopp har förts till bundet eget kapital.<br />
Den redovisade låneskulden uppräknas successivt under<br />
lånets löptid på ett sätt som innebär att det redovisade<br />
skuldbeloppet vid förfallodagen överensstämmer med det<br />
nominella lånebeloppet.<br />
Per 30 juni 2003 redovisades 227,9 mkr som låneskuld<br />
<strong>och</strong> 25,3 mkr som eget kapital.<br />
Pe<strong>ab</strong> har inte för <strong>av</strong>sikt att genom framtida konvertering<br />
erhålla en ägarandel i Brinova som överstiger 20 procent.<br />
Pe<strong>ab</strong> <strong>av</strong>ser att, på en del <strong>av</strong> de konvertibla skuldebreven,<br />
ställa ut upp till 600 000 köpoptioner i ett incitamentsprogram<br />
till Brinovas medarbetare, se Legala frågor.<br />
FINANSIERING OCH FINANSIELL STÄLLNING<br />
Under första halvåret 2003 har Brinovas <strong>fastigheter</strong> refinansierats.<br />
Som en del <strong>av</strong> refinansieringen har Brinova ställt ut<br />
konvertibla skuldebrev till Pe<strong>ab</strong> om nominellt 253,0 mkr<br />
med en löptid på fem år, se Legala frågor.<br />
De räntebärande skulderna, exklusive det konvertibla<br />
förlagslånet, uppgick per 31 december 2002 till 1 970,0 mkr<br />
<strong>och</strong> per 30 juni 2003 till 1 784,8 mkr. Den genomsnittliga<br />
räntan, inklusive derivat, uppgick per 30 juni 2003 till<br />
5,3 procent <strong>och</strong> den genomsnittliga räntebindningstiden till<br />
cirka 4 år.<br />
Brinova Logistik samt fastigheten Vindmätaren 2 i Brinova<br />
Projekt har finansierats med lån via Eurohypo AG med en<br />
löptid om fem år. Avtalet innebär att befintliga krediter tillhörande<br />
logistik<strong>fastigheter</strong>na refinansierats med 650 mkr.<br />
Detta <strong>av</strong>tal ger Brinova tillgång till expansionskrediter om<br />
350 mkr för framtida affärer med logistik<strong>fastigheter</strong>.<br />
Räntesäkring har skett via räntederivat (swappar) för<br />
upptagna lån från Eurohypo AG. Swapparna förfaller<br />
mellan 2–10 år <strong>och</strong> har en genomsnittlig löptid om cirka<br />
6,5 år. Låne<strong>av</strong>talet med Eurohypo AG är villkorat <strong>av</strong> bland<br />
annat att varje enskild fastighet skall uppnå en räntetäckningsgrad<br />
om lägst 1,8 ggr.
Fastigheterna inom Brinova Bostäder <strong>och</strong> Brinova<br />
Kommersiellt har finansierats med lån från svenska banker,<br />
internationella banker samt svenska bolåneinstitut. Utöver<br />
redan utnyttjade krediter har Brinova erhållit kreditlöften om<br />
50 mkr.<br />
Krediterna är säkerställda med pantbrev inom 75 procent<br />
<strong>av</strong> marknadsvärdet. Kreditbelopp överstigande 75 procent<br />
<strong>av</strong> marknadsvärdet för <strong>fastigheter</strong> inom Brinova Bostäder<br />
<strong>och</strong> Brinova Kommersiellt <strong>och</strong> överstigande 60 procent<br />
<strong>av</strong> marknadsvärdet för <strong>fastigheter</strong> inom Brinova Logistik<br />
samt för fastigheten Vindmätaren 2 i Brinova Projekt har<br />
säkerställts med borgen från Brinova Fastigheter AB.<br />
För fastighetskrediter har sedvanliga <strong>av</strong>tal ingåtts.<br />
Beviljad checkräkningskredit uppgick per 31 december<br />
2002 till 144 mkr <strong>och</strong> per 30 juni 2003 till 50 mkr.<br />
Brinovas likvida medel uppgick per 31 december 2002<br />
till 9,8 mkr <strong>och</strong> per 30 juni 2003 till 211,9 mkr. Ökningen<br />
under första halvåret förklaras huvudsakligen <strong>av</strong> den likvid<br />
Brinova erhöll vid utgivandet <strong>av</strong> konvertibla skuldebrev.<br />
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR INKLUSIVE DERIVAT<br />
PER 30 JUNI 2003<br />
Ränteförfall Lånebelopp, Genomsnittlig Andel,<br />
År mkr ränta, % %<br />
2003 374,7 4,9 21,0<br />
2004 227,9 5,4 12,8<br />
2005 238,7 5,3 13,4<br />
2006 130,9 5,6 7,3<br />
2007 138,7 5,5 7,8<br />
2008 241,3 5,3 13,5<br />
2009 47,3 5,6 2,7<br />
2010 100,3 5,7 5,6<br />
2011 83,6 5,4 4,7<br />
2012 106,7 5,5 6,0<br />
2013 94,7 5,6 5,3<br />
Totalt 1 784,8 5,3 100,0<br />
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2003<br />
Låneförfall Lånebelopp, Andel, Lånelöften,<br />
År mkr % mkr<br />
2003 302,1 16,9 50,0<br />
2004 240,9 13,5<br />
2005 200,5 11,2<br />
2006 139,2 7,8<br />
2007 78,3 4,4<br />
2008 746,6 41,8 350,0<br />
2009 47,3 2,7<br />
2010 29,9 1,7<br />
Totalt lånebelopp 1 784,8 100,0<br />
Ej utnyttjade lånelöften 400,0<br />
Totala kreditramar 2 184,8<br />
Kommentarer till den finansiella översikten<br />
FINANSPOLICY<br />
Koncernens finansiella risktagande regleras <strong>av</strong> riskmandat<br />
fastställda <strong>av</strong> Brinova Fastigheter ABs styrelse. Koncernens<br />
finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastigheter AB, som skall<br />
tillse att kapitaltillförsel <strong>och</strong> likviditet tryggas, att finansiella<br />
riskexponeringar hålls inom <strong>av</strong> styrelsen beslutade mandat<br />
samt att betalningssystemen är ändamålsenliga.<br />
Brinova har som policy att nettoskulden huvudsakligen<br />
skall vara täckt <strong>av</strong> upplåning med en lånebindningstid<br />
mellan ett <strong>och</strong> tio år. Rörelseupplåningen skall ske i lokal<br />
valuta alternativt via kurssäkrade lån i utländsk valuta.<br />
Brinova har som policy att, i den mån det är möjligt,<br />
anpassa räntebindningsstrukturen efter löptiden på tecknade<br />
hyreskontrakt.<br />
RÖRELSEKAPITAL<br />
I normalfallet erhåller en fastighetsägare hyresbetalningar<br />
iförskott <strong>och</strong> betalar huvuddelen <strong>av</strong> rörelsekostnaderna<br />
samt räntekostnaderna i efterskott. Detta medför att det<br />
i normalfallet inte finns något rörelsekapital att finansiera.<br />
KASSAFLÖDE<br />
Brinova bildades i december 2002, varför historiska utfall <strong>av</strong><br />
kassaflöden på årsbasis saknas. Det har inte bedömts som<br />
meningsfullt att beräkna kassaflöden proforma för perioden<br />
2000–2002. Anledningen till detta är dels den refinansiering<br />
som genomförts under första halvåret 2003 inför<br />
Bolagets <strong>av</strong>skiljande från Pe<strong>ab</strong>, dels de betydande investeringar<br />
som genomförts under perioden 2000–2002 i samband<br />
med nyproduktion <strong>och</strong> ombyggnation <strong>av</strong> ett antal <strong>av</strong><br />
Brinovas <strong>fastigheter</strong>.<br />
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick<br />
under perioden 1 januari – 30 juni 2003 till 96,1 mkr, var<strong>av</strong><br />
förändring <strong>av</strong> rörelsekapitalet om 55,6 mkr g<strong>av</strong> en positiv<br />
effekt på likviditeten.<br />
Fastighetsförsäljningar översteg investeringar i <strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> övriga materiella anläggningstillgångar, vilket g<strong>av</strong><br />
ett positivt kassaflöde om 4,8 mkr. Nettoinvesteringar i<br />
Koncernens dotterbolag g<strong>av</strong> ett kassaflöde om 18,7 mkr.<br />
Sammantaget g<strong>av</strong> investeringsverksamheten ett negativt<br />
kassaflöde om 13,9 mkr.<br />
Upptagna lån har givit ett positivt kassaflöde på<br />
1 056,4 mkr. Amortering <strong>av</strong> låneskuld har skett med<br />
936,5 mkr. Sammantaget g<strong>av</strong> finansieringsverksamheten ett<br />
positivt kassaflöde om 119,9 mkr. Under perioden 1 januari<br />
– 30 juni 2003 uppgick Koncernens totala kassaflöde till<br />
202,1 mkr.<br />
45
Skattesituation<br />
Brinova bedriver sin verksamhet genom bolag i Sverige, där<br />
bolagsskatten uppgår till 28 procent.<br />
Brinovas verksamhet startade den 27 december 2002<br />
genom förvärv <strong>av</strong> 47 fastighetsförvaltande bolag. Det bokförda<br />
värdet i Koncernen på <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> på till <strong>fastigheter</strong><br />
relaterade tillgångar uppgick efter förvärvet per<br />
31 december 2002 till totalt 2 457,0 mkr. Detta överstiger<br />
skattemässiga restvärden i de förvärvade bolagen vid samma<br />
tidpunkt med totalt 206,4 mkr. Detta innebär att en uppskjuten<br />
skatteskuld förelåg per 31 december 2002 med<br />
28 procent <strong>av</strong> denna skillnad, vilken uppgick till 57,8 mkr.<br />
Beloppet utgörs <strong>av</strong> ett nettobelopp <strong>av</strong>seende <strong>fastigheter</strong><br />
med ett koncernmässigt bokfört värde som överstiger det<br />
skattemässiga restvärdet i form <strong>av</strong> en uppskjuten skatteskuld<br />
om 101,8 mkr, <strong>och</strong> <strong>fastigheter</strong> med ett koncernmässigt<br />
värde som understiger det skattemässiga restvärdet<br />
i form <strong>av</strong> en uppskjuten skattefordran om 44,0 mkr.<br />
Brinova kommer skattemässigt att göra maximala årliga<br />
<strong>av</strong>skrivningar om 2–5 procent <strong>av</strong> byggnadernas anskaffningsvärde,<br />
beroende på typ <strong>av</strong> byggnad jämfört med den<br />
<strong>av</strong>skrivning enligt plan om 1 procent som görs i redovisningen.<br />
Detta medför att den betalda skatten årligen kan<br />
reduceras genom skattemässiga över<strong>av</strong>skrivningar. Den<br />
ökande skillnaden mellan Koncernens bokförda värden på<br />
<strong>fastigheter</strong>na <strong>och</strong> de skattemässiga restvärdena medför en<br />
ökad uppskjuten skatteskuld.<br />
Vid försäljning <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> genom traditionell fastighets<strong>av</strong>yttring<br />
realiseras den uppskjutna skatten som redovisats<br />
med 28 procent på skillnaden mellan koncernens bokförda<br />
värden <strong>och</strong> skattemässiga restvärden. Den uppskjutna<br />
skatten redovisas som skatt i resultaträkningen. Därigenom<br />
redovisas en skatt vid försäljningen som motsvarar 28 procent<br />
<strong>av</strong> det bokföringsmässiga resultatet.<br />
Vinster vid försäljning <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> genom <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong><br />
<strong>aktier</strong> i fastighetsägande dotterbolag är skattefria från <strong>och</strong><br />
med 1 juli 2003. Vid förlust medges ej <strong>av</strong>drag. Detta innebär<br />
att den uppskjutna skatten som redovisas med 28 pro-<br />
46<br />
cent på skillnaden mellan Koncernens bokförda värden på<br />
<strong>fastigheter</strong>na <strong>och</strong> skattemässiga värden i det bolag som<br />
<strong>av</strong>yttras kan resultatföras i resultaträkningen, efter eventuell<br />
prisjustering för den uppskjutna skatt som köparen övertar<br />
genom förvärvet. Från <strong>och</strong> med samma tidpunkt har regler<br />
införts som begränsar möjligheten att kvitta kapitalförluster<br />
från försäljning <strong>av</strong> direktägda <strong>fastigheter</strong>. Genom dessa<br />
regler kan sådana kapitalförluster endast kvittas mot kapitalvinster<br />
från fastighetsförsäljning, den så kallade fastighetsfållan.<br />
I de fastighetsägande bolag som förvärvades i december<br />
2002 finns skattemässigt outnyttjade underskotts<strong>av</strong>drag<br />
om totalt 266,8 mkr hänförliga till beskattningsåret<br />
2002, vilka har deklarerats vid 2003 års taxering. Huvuddelen<br />
<strong>av</strong> nämnda skattemässiga underskotts<strong>av</strong>drag uppkom<br />
när koncernbidrag lämnades i samband med 2002 års<br />
bokslut som ett led i skattemässiga dispositioner. Pe<strong>ab</strong> har<br />
lämnat en garanti att detta koncernbidrag resulterar i ett<br />
skattemässigt underskott vid 2003 års taxering. Se Legala<br />
frågor. I balansräkningen per 31 december 2002 redovisas<br />
en uppskjuten skattefordran hänförlig till förvärvade fastighetsägande<br />
bolag om 74,7 mkr, motsvarande 28 procent <strong>av</strong><br />
underskottens storlek.<br />
Genom möjligheten till skattemässiga över<strong>av</strong>skrivningar<br />
<strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> genom utnyttjande <strong>av</strong> underskotts<strong>av</strong>drag<br />
i dotterbolagen bedöms den kassaflödespåverkande skattekostnaden<br />
i Brinova bli låg under de närmaste åren.<br />
REDOVISNING AV UPPSKJUTEN SKATT<br />
Uppskjutna skattefordringar <strong>och</strong> uppskjutna skatteskulder<br />
nettoredovisas i Brinovas balansräkningar.<br />
Den uppskjutna skattefordran netto uppgick per<br />
31 december 2002 till 16,9 mkr <strong>och</strong> per 30 juni 2003 till<br />
32,9 mkr.<br />
Förändringar under första halvåret beror på dels förvärv<br />
<strong>och</strong> försäljningar <strong>av</strong> kommanditbolag <strong>och</strong> <strong>fastigheter</strong>, dels<br />
på skatt på periodens resultat.
Finansiella mål <strong>och</strong> framtidsutsikter<br />
FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLITIK<br />
Avkastning på eget kapital<br />
Brinovas mål är att över en konjunkturcykel uppvisa en<br />
genomsnittlig <strong>av</strong>kastning på eget kapital uppgående till<br />
minst den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Med riskfri<br />
ränta <strong>av</strong>ses den 5-åriga statsobligationsräntan.<br />
Soliditet<br />
Brinovas mål är att soliditeten, beräknad som om de konvertibla<br />
skuldebreven konverterats fullt ut, långsiktigt skall<br />
uppgå till lägst 30 procent.<br />
Räntetäckning<br />
Brinovas mål är att räntetäckningsgraden ej skall<br />
understiga 1,8.<br />
Utdelningspolitik<br />
Utdelningen skall uppgå till minst 50 procent <strong>av</strong> Brinovas<br />
vinst efter skatt. Fram tills dess att det långsiktiga soliditetsmålet<br />
om lägst 30 procent har uppnåtts kan dock <strong>utdelning</strong>sgraden<br />
vara lägre.<br />
KOMMENTARER TILL FINANSIELLA MÅL<br />
OCH UTDELNINGSPOLITIK<br />
Avkastning på eget kapital är Brinovas övergripande finansiella<br />
mål. Målet inkluderar resultat från fastighetsförsäljningar,<br />
dock inte förändringar i marknadsvärdet på fastighetsbeståndet.<br />
Soliditetsmålet är satt med hänsyn tagen till att fastighetsförvaltning<br />
är en kapitalintensiv verksamhet <strong>och</strong> till den<br />
finansiella beredskap som krävs för att Brinova aktivt skall<br />
kunna förvärva <strong>fastigheter</strong> för att uppnå kritisk storlek <strong>och</strong><br />
marknadsnärvaro.<br />
Brinovas enskilt största kostnad är räntekostnaderna.<br />
Det är därför viktigt att med god marginal kunna hantera<br />
förändringar i såväl räntenivån som låneskuldens storlek.<br />
Räntetäckningsgraden skall därför ej understiga 1,8.<br />
Styrelsens ambition är att aktieägarna skall erhålla en<br />
hög <strong>och</strong> st<strong>ab</strong>il <strong>utdelning</strong> samtidigt som utrymme skapas för<br />
att genom investeringar utveckla Brinova.<br />
Utdelningen till aktieägarna kommer att vara beroende<br />
<strong>av</strong> Brinovas resultatnivå, finansiella ställning <strong>och</strong> framtida<br />
utvecklingsmöjligheter samt <strong>av</strong> andra faktorer som styrelsen<br />
anser vara <strong>av</strong> betydelse.<br />
Brinovas finansiella mål kan bli föremål för förändring<br />
om fastighetsstrukturen ändras väsentligt eller vid förändrade<br />
omvärldsfaktorer.<br />
KOMMANDE FÖRÄNDRINGAR AV REDOVISNINGSREGLER<br />
Övergången till IFRS (International Financial Reporting<br />
Standards) den 1 januari 2005 kan komma att påverka<br />
Brinovas redovisade resultat <strong>och</strong> egna kapital vad <strong>av</strong>ser<br />
IAS 40 Investment Property <strong>och</strong> IAS 39 Financial Instruments.<br />
Reglerna i IAS 40 innebär att Brinova kan välja att värdera<br />
förvaltnings<strong>fastigheter</strong>na antingen i enlighet med Cost<br />
Model eller i enlighet med Fair Value Model.<br />
Det är Brinovas bedömning att övergången till redovisning<br />
i enlighet med IAS 40 inte kommer att medföra någon<br />
väsentlig skillnad på redovisat resultat eller kapital om<br />
Brinova väljer att även fortsättningsvis värdera förvaltnings<strong>fastigheter</strong><br />
enligt den så kallade Cost Model. Redovisning<br />
enligt Cost Model väntas i framtiden kräva strikt tillämpning<br />
<strong>av</strong> komponent<strong>av</strong>skrivning, vilket innebär att ett bolag<br />
i ökad utsträckning delar upp investeringar i delkomponenter<br />
med separata <strong>av</strong>skrivningsplaner. Detta påverkar <strong>av</strong>skrivningarna<br />
som väntas bli högre. Troligen sker en viss omfördelning<br />
mellan underhållskostnader <strong>och</strong> <strong>av</strong>skrivning.<br />
I det fall Brinova väljer att värdera förvaltnings<strong>fastigheter</strong><br />
i enlighet med Fair Value Model skall <strong>fastigheter</strong>na<br />
löpande marknadsvärderas <strong>och</strong> hela värdeförändringen<br />
redovisas över resultaträkningen. Detta innebär sannolikt<br />
en ökad risk för volatilitet i både resultat <strong>och</strong> eget kapital.<br />
Vad gäller Brinovas räntesäkrings<strong>av</strong>tal, som har en<br />
längre löptid än den upplåning mot rörlig ränta som <strong>av</strong>talen<br />
säkrar, kan IAS 39 Financial Instruments eventuellt<br />
komma att medföra att <strong>av</strong>tal som har längre löptid än de<br />
underliggande lånen löpande marknadsvärderas <strong>och</strong> redovisas<br />
över resultaträkningen. Hur stor effekt en sådan marknadsvärdering<br />
kan komma att få kan tills vidare inte uppskattas.<br />
FRAMTIDSUTSIKTER<br />
Brinova har för <strong>av</strong>sikt att bli ett transaktionsinriktat fastighetsbolag.<br />
Detta, i kombination med hög investeringsaktivitet<br />
i projektverksamheten, kommer att ställa kr<strong>av</strong> på en<br />
stark finansiell ställning. Finansieringen <strong>av</strong> Brinovas expansion<br />
kommer huvudsakligen att ske via löpande intjäning,<br />
genom apportemission, genom konvertering <strong>av</strong> utställda<br />
konvertibla skuldebrev <strong>och</strong> genom banklån.<br />
Per 30 juni 2003 uppgick Brinovas likvida medel till<br />
211,9 mkr, vilka huvudsakligen erhållits vid emissionen <strong>av</strong><br />
konvertibla skuldebrev till Pe<strong>ab</strong> AB. Därutöver fanns<br />
50,0 mkr i ej utnyttjade checkkrediter. Låne<strong>av</strong>talet med<br />
Eurohypo AG ger Brinova möjligheten att under vissa förutsättningar<br />
finansiera ytterligare investeringar i logistik<strong>fastigheter</strong><br />
upp till 350,0 mkr.<br />
Lånefinansiering <strong>av</strong> fastighetsinvesteringar inom Brinova<br />
Bostäder, Brinova Kommersiellt <strong>och</strong> Brinova Projekt kommer<br />
att ske via upparbetade kontakter med befintliga finansiärer<br />
på de lokala marknaderna.<br />
Brinovas kassaflöde från den löpande verksamheten<br />
före förändring <strong>av</strong> rörelsekapital, baserat på intjäningsförmågan<br />
på årsbasis per 30 juni 2003 <strong>och</strong> med hänsyn tagit<br />
till skattesituationen, uppgår till cirka 79 mkr.<br />
47
Riskfaktorer<br />
Ett antal riskfaktorer kan komma att påverka Brinovas verksamhet,<br />
resultat <strong>och</strong> finansiella ställning. Vid en bedömning<br />
<strong>av</strong> Brinovas framtida utveckling är det därför <strong>av</strong> vikt att vid<br />
sidan <strong>av</strong> Koncernens möjligheter även beakta relevanta<br />
risker.<br />
Nedan beskrivs, utan inbördes rangordning, vissa riskfaktorer<br />
som bedöms ha stor betydelse för Koncernens<br />
framtida utveckling. Alla riskfaktorer som har inverkan på<br />
Brinova kan <strong>av</strong> naturliga skäl inte beskrivas. En samlad<br />
utvärdering måste även innefatta övrig information i<br />
prospektet samt en allmän omvärldsanalys.<br />
HYRESINTÄKTER OCH HYRESUTVECKLING<br />
Långsiktigt styrs hyresutvecklingen för kommersiella lokaler<br />
<strong>av</strong> utbudet <strong>och</strong> efterfrågan. För Brinovas kommersiella<br />
lokaler påverkas efterfrågan <strong>av</strong> allmänna konjunkturförändringar<br />
<strong>och</strong> hur orterna utvecklas beträffande befolkningstillväxt<br />
<strong>och</strong> sysselsättning.<br />
Långa hyreskontrakt, längre än tre år, är normalt helt<br />
eller delvis bundna till KPI, dvs. helt eller delvis inflationsjusterade.<br />
Brinova justerar drygt hälften <strong>av</strong> hyresintäkterna<br />
efter KPI. Andelen <strong>av</strong> den indexreglerade hyran som regleras<br />
i takt med inflationen varierar. Vanligtvis rör det sig om<br />
75–100 procent <strong>av</strong> förändringen <strong>av</strong> KPI. Det finns dock<br />
ingen garanti för att Brinova i framtiden kommer att kunna<br />
teckna hyreskontrakt som, helt eller delvis, kompenserar för<br />
inflation.<br />
Bostads<strong>fastigheter</strong> omfattas, till skillnad från kommersiella<br />
<strong>fastigheter</strong>, <strong>av</strong> regleringar som bland annat innebär<br />
att den så kallade bruksvärdeprincipen bestämmer hyressättningen.<br />
Detta innebär att hyresnivån i allmännyttans<br />
fastighetsbestånd är styrande för hyrorna i de privatägda<br />
<strong>fastigheter</strong>na. Vid hyresförhandlingar kan därmed politiska<br />
överväganden komma att påverka den generella hyressättningen.<br />
Bostadsbyggandet i Sverige har under många år legat<br />
på en låg nivå, vilket har medfört bostadsbrist i många<br />
svenska städer. Om nyproduktionen <strong>av</strong> bostäder ökar kraftigt,<br />
exempelvis till följd <strong>av</strong> statliga stödåtgärder, ökar sannolikt<br />
även utbudet <strong>av</strong> bostäder. Det finns således inga garantier<br />
för att vakanserna i befintliga <strong>fastigheter</strong> inte ökar <strong>och</strong><br />
därmed att hyresintäkter uteblir, vilket kan komma att<br />
negativt påverka Brinovas verksamhet, hyresintäkter <strong>och</strong><br />
resultat.<br />
BEROENDE AV STÖRRE HYRESGÄSTER<br />
Brinovas fem största hyresgäster svarade per 30 juni 2003<br />
för sammanlagt 35 procent <strong>av</strong> Koncernens kontrakterade<br />
hyresintäkter. Hyreskontrakten för dessa fem hyresgäster<br />
löper ut inom 1,5 till 11 år. Ju fler stora hyresgäster ett fastighetsbolag<br />
har, desto högre är risken för bortfall <strong>av</strong> hyresintäkter<br />
<strong>och</strong> högre vakans. Det finns inga garantier för att<br />
Brinovas större hyresgäster förnyar eller förlänger sina<br />
hyres<strong>av</strong>tal, vilket kan leda till minskade hyresintäkter <strong>och</strong><br />
ökade vakanser.<br />
48<br />
LOGISTIKMARKNADEN<br />
Logistikmarknaden kännetecknas <strong>av</strong> få <strong>och</strong> stora aktörer,<br />
såsom DHL, BTL/Schenker, Green Cargo <strong>och</strong> DFDS. DHL<br />
står för 56 procent <strong>av</strong> Brinova Logistiks hyresintäkter. Exponeringen<br />
mot en stor enskild kund som DHL ökar risken för<br />
lägre framtida hyresintäkter jämfört med att ha fler kunder.<br />
Denna risk begränsas för närvarande genom långa hyreskontrakt,<br />
med löptider mellan sju <strong>och</strong> tio år. Det kan dock<br />
inte uteslutas att framtida hyreskontrakt sträcker sig över<br />
kortare tidsperioder <strong>och</strong> att risken för vakanser <strong>och</strong> lägre<br />
hyresintäkter därmed ökar.<br />
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER<br />
Flera <strong>av</strong> de stora kostnadsposterna består <strong>av</strong> taxebundna<br />
kostnader, såsom kostnader för el, sophämtning, värme<br />
<strong>och</strong> vatten. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte<br />
kan kompenseras genom omförhandlingar <strong>av</strong> hyreskontrakten<br />
kan Brinovas resultat komma att påverkas<br />
negativt.<br />
FINANSIELLA RISKER<br />
De <strong>fastigheter</strong> som Brinova äger är finansierade med lån<br />
<strong>och</strong> eget kapital. Huvuddelen <strong>av</strong> finansieringen består <strong>av</strong><br />
lån från banker <strong>och</strong> andra kreditinstitut. Det kan inte<br />
garanteras att kreditgivarna kommer att förnya dessa lån<br />
i samband med att lånen förfaller. Om långivarna inte förnyar<br />
lånen <strong>och</strong> om Brinova inte lyckas få krediter på annat<br />
håll kan Brinova komma att bli tvingad att <strong>av</strong>yttra <strong>fastigheter</strong>,<br />
vilket kan komma att påverka resultatet negativt.<br />
Av Brinovas totala hyresintäkter justeras drygt hälften<br />
efter hur KPI utvecklas. Därmed kompenseras Brinova för<br />
en viss del <strong>av</strong> de ökade räntekostnader som en stigande<br />
inflation leder till.<br />
Brinovas genomsnittliga räntebindningstid uppgick per<br />
30 juni 2003 till cirka 4 år. Den genomsnittliga låneräntan,<br />
inklusive derivat, uppgick till 5,3 procent. Till följd <strong>av</strong> att<br />
dessa faktorer kontinuerligt förändras kan Koncernens<br />
resultat komma att påverkas negativt.<br />
SKATTER, AVGIFTER OCH BIDRAG<br />
Bolagsskatt, fastighetsskatt, bostadsbidrag <strong>och</strong> räntebidrag<br />
påverkar förutsättningarna för Brinova att bedriva sin verksamhet.<br />
Det finns inga garantier för att dessa faktorer kommer<br />
att vara oförändrade i framtiden. Eventuella förändringar<br />
<strong>av</strong> någon eller några <strong>av</strong> dem kan komma att påverka<br />
Brinovas resultat negativt.<br />
Taxeringsvärdet för Brinovas <strong>fastigheter</strong> ligger till grund<br />
för fastighetsskatten. Taxeringsvärdet är tänkt att motsvara<br />
75 procent <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>nas marknadsvärde.<br />
Den statliga fastighetsskatten som belastar hyres<strong>fastigheter</strong><br />
är 1,0 procent <strong>av</strong> taxeringsvärdet för lokalhyres<strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> 0,5 procent för bostads- <strong>och</strong> industri<strong>fastigheter</strong>.<br />
Special<strong>fastigheter</strong> belastas inte med fastighetsskatt.
Det kan inte uteslutas att fastighetsskattens storlek ändras.<br />
Ett flertal <strong>av</strong> Brinovas hyres<strong>av</strong>tal är dock utformade så att<br />
en ökad fastighetsskatt kan vidaredebiteras hyresgästerna.<br />
TOMTRÄTTER<br />
Brinova innehar tre <strong>fastigheter</strong> med tomträtt. Den totala<br />
tomträtts<strong>av</strong>gälden uppgår för närvarande till 4,0 mkr per<br />
år. De tre tomträtts<strong>av</strong>talen skall omförhandlas 2012, 2019<br />
respektive 2020. Vid omförhandling <strong>av</strong> dessa <strong>av</strong>tal finns det<br />
inga garantier för att tomträtts<strong>av</strong>gälden inte stiger.<br />
REAVINSTER<br />
Brinovas möjligheter att erhålla re<strong>av</strong>inster vid <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong><br />
<strong>fastigheter</strong> beror delvis på hur väl Brinova lyckas utveckla<br />
<strong>fastigheter</strong>na <strong>och</strong> därigenom höja <strong>fastigheter</strong>nas marknadsvärde.<br />
Möjligheterna till re<strong>av</strong>inster påverkas även <strong>av</strong> faktorer<br />
som ligger utanför Brinovas kontroll, såsom det allmänna<br />
ränteläget <strong>och</strong> den allmänna konjunkturutvecklingen.<br />
Normalt sett innebär högre nominella räntor att fastighetspriserna<br />
påverkas negativt. Stigande räntor innebär att<br />
en större del <strong>av</strong> hyresintäkterna går åt till att betala räntor.<br />
Därmed sjunker <strong>av</strong>kastningen på eget kapital. Om <strong>av</strong>kastningen<br />
på eget kapital sjunker minskar normalt sett efterfrågan,<br />
vilket medför att priserna på <strong>fastigheter</strong> går ned.<br />
På samma sätt innebär det normalt sett att sjunkande<br />
nominella räntor leder till en ökad efterfrågan på <strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> högre fastighetspriser.<br />
Utöver räntenivån finns det ett flertal andra faktorer<br />
som påverkar prisutvecklingen för <strong>fastigheter</strong>. Den förväntade<br />
hyrestillväxten, värdetillväxten, skattesituationen <strong>och</strong><br />
möjligheten till lånefinansiering är några <strong>av</strong> de faktorer som<br />
har inverkan på hur fastighetspriserna utvecklas. Det finns<br />
därmed inga garantier för att Brinovas framtida försäljning<br />
<strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> kommer att generera re<strong>av</strong>inster.<br />
FÖRETAGS- OCH FASTIGHETSFÖRVÄRV<br />
Brinovas framtida expansion kan delvis komma att ske<br />
genom företags- eller fastighetsförvärv. Vid förvärv kan<br />
Brinovas verksamhet komma att påverkas <strong>av</strong> nya risker,<br />
såsom svårigheter att integrera förvärvade verksamheter.<br />
Samtliga förvärv är förenade med osäkerhet. Vid förvärv <strong>av</strong><br />
<strong>fastigheter</strong> utgör bortfall <strong>av</strong> hyresgäster samt ökade räntekostnader<br />
en betydande risk. Det finns inga garantier för<br />
att verksamheter eller <strong>fastigheter</strong> som förvärvas i framtiden<br />
kommer att kunna implementeras med framgång.<br />
Riskfaktorer<br />
MILJÖRISKER<br />
Delar <strong>av</strong> fastighetsförvaltningen kan påverka miljön.<br />
Brinova arbetar aktivt med att minska miljöpåverkan från<br />
verksamheten. Prioriterade områden är energi, materialval,<br />
farliga ämnen, <strong>av</strong>fallshantering, närmiljö <strong>och</strong> transporter.<br />
Miljöarbetet bedrivs som en naturlig del i förvaltningen <strong>och</strong><br />
affärsutvecklingen.<br />
Den som orsakar en miljöskada har i princip strikt<br />
ansvar för denna enligt bestämmelserna i miljöbalken.<br />
Detta innebär ansvar för skada även om skadan inte uppkommit<br />
till följd <strong>av</strong> uppsåt eller vårdslöshet. Vidare har vissa<br />
lättnader beträffande beviskr<strong>av</strong> medgivits för den som vill<br />
göra gällande skadeståndsanspråk på grund <strong>av</strong> miljöskador.<br />
Eventuella skador som orsakas <strong>av</strong> Brinovas verksamhet kan<br />
leda till ersättningsanspråk, vilka kan komma att påverka<br />
Koncernens resultat negativt.<br />
En förvärvare <strong>av</strong> en juridisk person övertar i praktiken<br />
ansvaret för en eventuell förorening orsakad <strong>av</strong> den juridiska<br />
personen. Ett antal <strong>av</strong> Koncernens bolag, vilka har<br />
sitt ursprung utanför Pe<strong>ab</strong>-koncernen, har en lång historik.<br />
Det kan inte uteslutas att verksamhet som resulterat i miljöföroreningar<br />
tidigare har bedrivits i dessa bolag. Även om<br />
det idag inte existerar några kända sådana förhållanden<br />
kan ersättningsanspråk inte uteslutas.<br />
En del <strong>av</strong> Koncernens bolag äger <strong>fastigheter</strong>, som<br />
beroende på tidigare bedriven industriverksamhet kan innehålla<br />
miljöföroreningar. Även om det idag inte finns några<br />
sådana kända förhållanden kan det inte uteslutas att ersättningsanspråk<br />
aktualiseras.<br />
KÄNSLIGHETSANALYS<br />
I t<strong>ab</strong>ellen nedan framgår den teoretiska effekten före skatt<br />
på Brinovas årliga intjäningsförmåga per 30 juni 2003 efter<br />
finansiella poster vid fullt genomslag <strong>av</strong> en isolerad förändring<br />
<strong>av</strong> respektive vari<strong>ab</strong>el.<br />
Faktor Förändring<br />
Resultateffekt,<br />
mkr<br />
Hyresintäkter +/–1 procent +/–3,0<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 procentenhet +3,2/–3,0<br />
Räntenivå för fastighetslån +/–0,5 procentenhet –/+7,9<br />
Fastighetskostnader +/–1 procent –/+1,1<br />
Brinovas långsiktiga upplåning medför att Koncernen reducerar<br />
risken förknippad med ökade marknadsräntenivåer.<br />
När marknadshyresnivå eller marknadsräntenivå förändras<br />
påverkas resultatet successivt under flera år. Förändringar<br />
i uthyrningsgrad <strong>och</strong> fastighetskostnader slår däremot<br />
igenom redan första året.<br />
49
Aktiekapital <strong>och</strong> ägarförhållanden<br />
50<br />
AKTIEKAPITAL<br />
Aktiekapitalet i Brinova Fastigheter AB uppgår till 84 755 940 kronor <strong>och</strong> är fördelat på 980 570 <strong>aktier</strong><br />
<strong>av</strong> serie A <strong>och</strong> 7 495 024 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B, envar om nominellt 10 kronor. Aktie <strong>av</strong> serie A har tio<br />
röster <strong>och</strong> aktie <strong>av</strong> serie B har en röst. Samtliga <strong>aktier</strong> medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar<br />
<strong>och</strong> resultat. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet <strong>av</strong> honom eller henne<br />
ägda <strong>och</strong> företrädda <strong>aktier</strong> utan begränsning i röstetalet.<br />
Aktiekapitalets utveckling<br />
Aktiekapitalet i Brinova Fastigheter AB har sedan Bolagets bildande förändrats enligt följande.<br />
Ökning <strong>av</strong> Förändring<br />
Aktiens<br />
nominella<br />
aktiekapitalet, Aktiekapital, <strong>av</strong> antalet Totalt belopp,<br />
År Transaktion kronor kronor <strong>aktier</strong> antal <strong>aktier</strong> kronor<br />
2000 Bolaget bildades 100 000 100 000 1 000 1 000 100<br />
2003 Split 10:1 – 100 000 9 000 10 000 10<br />
2003 Fondemission 84 655 940 84 755 940 8 465 594 8 475 594 10<br />
ÄGARFÖRHÅLLANDEN<br />
Ägarstruktur<br />
Nedan visas den ägarstruktur i Brinova Fastigheter AB, som hade förelegat om <strong>utdelning</strong> till<br />
Pe<strong>ab</strong>s aktieägare skett per 29 augusti 2003 <strong>och</strong> om samtliga aktieägare kvarstått som ägare efter<br />
<strong>utdelning</strong>en.<br />
Efter <strong>utdelning</strong><br />
Andel <strong>av</strong> Andel <strong>av</strong><br />
Antal Antal Totalt antal kapital, röster,<br />
Ägare A-<strong>aktier</strong> B-<strong>aktier</strong> <strong>aktier</strong>1) procent procent<br />
Mohammed Al-Amoudi 0 1 885 487 1 885 487 22,2 10,9<br />
Erik Paulsson med familj <strong>och</strong> bolag 348 789 369 936 718 725 8,5 22,3<br />
Mats Paulsson med bolag 275 324 409 762 685 087 8,1 18,3<br />
Karl-Axel Granlund med bolag 0 466 000 466 000 5,5 2,7<br />
AMF Pension fonder 0 261 000 261 000 3,1 1,5<br />
Fredrik Paulsson med familj <strong>och</strong> bolag 98 734 97 781 196 515 2,3 6,3<br />
Stefan Paulsson med familj <strong>och</strong> bolag 98 734 96 248 194 982 2,3 6,3<br />
LKAB 0 179 120 179 120 2,1 1,0<br />
SEB fonder 0 138 350 138 350 1,6 0,8<br />
Robur fonder 0 127 980 127 980 1,5 0,7<br />
Svante Paulsson med familj <strong>och</strong> bolag 64 089 52 888 116 977 1,4 4,0<br />
SHB/SPP fonder 0 102 154 102 154 1,2 0,6<br />
Sara Karlsson med familj <strong>och</strong> bolag 64 089 34 769 98 858 1,2 3,9<br />
Övriga 30 811 3 273 549 3 304 359 39,0 20,7<br />
Totalt 980 570 7 495 024 8 475 594 100,0 100,0<br />
1) Pe<strong>ab</strong> har genomfört återköp <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> om totalt 2 440 000 <strong>aktier</strong>, motsvarande 2,8 procent <strong>av</strong> kapitalet i Pe<strong>ab</strong> AB. Dessa <strong>aktier</strong> är ej berättigade<br />
till <strong>utdelning</strong> <strong>och</strong> ingår därmed ej i ovanstående t<strong>ab</strong>ell.
Aktiekapital <strong>och</strong> ägarförhållanden<br />
Fördelning <strong>av</strong> aktieinneh<strong>av</strong><br />
Nedan visas fördelningen <strong>av</strong> aktieinneh<strong>av</strong> mellan storleksklasser i Brinova Fastigheter AB efter <strong>utdelning</strong>en<br />
baserat på VPC aktiebok för Pe<strong>ab</strong> per 29 augusti 2003.<br />
Antal Antal<br />
Efter <strong>utdelning</strong><br />
Antal Antal<br />
Storleksklasser ägare ägare, % <strong>aktier</strong> <strong>aktier</strong>, % Röster, %<br />
1 – 50 8 223 52,6 186 544 2,2 1,0<br />
51 – 100 3 210 20,5 278 171 3,3 1,5<br />
101 – 500 3 358 21,5 795 118 9,4 4,4<br />
501 – 1 000 444 2,8 332 717 3,9 1,9<br />
1 001 – 5 000 293 1,9 594 832 7,0 3,7<br />
5 001 – 100 000 86 0,6 1 971 022 23,3 22,0<br />
100 001 – 14 0,1 4 317 190 50,9 65,5<br />
15 628 100,0 8 475 594 100,0 100,0<br />
Konvertibla skuldebrev<br />
Brinova har per 16 juni 2003 upptagit ett femårigt konvertibelt förlagslån om nominellt 253,0 mkr<br />
från Pe<strong>ab</strong>. Vid full konvertering kommer antalet <strong>aktier</strong> i Brinova Fastigheter AB att öka med 4,6 miljoner<br />
B-<strong>aktier</strong>. Pe<strong>ab</strong> har inte för <strong>av</strong>sikt att vid en framtida konvertering erhålla en ägarandel i Brinova<br />
som överstiger 20 procent. Pe<strong>ab</strong> <strong>av</strong>ser att, på en del <strong>av</strong> de konvertibla skuldebreven, ställa ut upp till<br />
600 000 köpoptioner i ett incitamentsprogram till Brinovas medarbetare, se Legala frågor. Första tidpunkt<br />
för konvertering är den 16 juni 2004.<br />
ANTAL AKTIER FÖRE OCH EFTER FULL KONVERTERING<br />
Antal Antal Totalt<br />
A-<strong>aktier</strong> B-<strong>aktier</strong> antal <strong>aktier</strong><br />
Före konvertering 980 570 7 495 024 8 475 594<br />
Tillkommer vid full konvertering 4 600 000 4 600 000<br />
Efter full konvertering 980 570 12 095 024 13 075 594<br />
51
Styrelse, ledande befattningsh<strong>av</strong>are<br />
<strong>och</strong> revisorer<br />
STYRELSE<br />
Lars-Ove Håkansson<br />
Djursholm, född 1937.<br />
Styrelseordförande i Brinova Fastigheter AB sedan 2003, tidigare ordförande<br />
i Fastighets AB Skånehus sedan 1997.<br />
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i SIDAB, Kone AB, Pegasus AB,<br />
Byggelit AB, Tenant & Partner AB, Zeonda AB. Vice styrelseordförande i<br />
Ramböll AS. Styrelseledamot i SSRS Holding, Malmöhus Invest AB,<br />
Infocandy.com NY <strong>och</strong> ProstaLund AB.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 0<br />
Boel Flodgren<br />
Lund, född 1942.<br />
Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB sedan 2003. Jur.dr., professor <strong>och</strong><br />
f.d. rektor för Lunds universitet.<br />
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Sparbanken Finn. Styrelseledamot<br />
i Industrivärden, Oslo universitet, Skandia samt ledamot i ett flertal<br />
forsknings- <strong>och</strong> utbildningsstiftelser.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 0<br />
Göran Hellström<br />
Helsingborg, född 1958.<br />
Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB sedan 2003, tidigare styrelseledamot<br />
i Fastighets AB Skånehus sedan 1998. Senior partner <strong>och</strong> VD i N<strong>av</strong>et AB.<br />
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Mariannes Farm AB.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 3 000 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B.<br />
Bengt Hylén<br />
Helsingborg, född 1934.<br />
Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB sedan 2003, tidigare styrelseledamot<br />
i Fastighets AB Skånehus sedan 1997.<br />
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i ScandStick AB, Swedtryck AB<br />
<strong>och</strong> Helsingborgs Byggmästares Fastighets AB. Styrelseledamot i SEBs lokalstyrelse<br />
i Helsingborg.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 5 000 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B.<br />
Mats Paulsson<br />
Båstad, född 1944.<br />
Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB sedan 2003, tidigare styrelseledamot<br />
i Fastighets AB Skånehus <strong>och</strong> Birsta Fastigheter AB sedan 1997. VD i Pe<strong>ab</strong> AB.<br />
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Skistar AB <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong> AB.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 2 753 244 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie A <strong>och</strong> 4 097 623 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B.<br />
52<br />
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE<br />
Mats Leifland<br />
Lund, född 1957.<br />
VD i Brinova Fastigheter AB sedan 2003.<br />
Vice VD i Pe<strong>ab</strong> AB, tillsvidare tjänstledig.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 160 000 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B.<br />
Mikael Halling<br />
Helsingborg, född 1952.<br />
Vice VD i Brinova Fastigheter AB sedan 2003.<br />
Affärsområdeschef för Brinova Logistik.<br />
Tidigare VD i Birsta Fastigheter AB sedan 1996.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 500 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B.<br />
Lars Nilsson<br />
Helsingborg, född 1955.<br />
Vice VD i Brinova Fastigheter AB sedan 2003.<br />
Affärsområdeschef för Brinova Bostäder <strong>och</strong> Brinova Kommersiellt.<br />
Tidigare VD i Fastighets AB Skånehus sedan 1997.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 0.<br />
Peter Andersson<br />
Ängelholm, född 1966.<br />
Ekonomichef i Brinova Fastigheter AB sedan 2003.<br />
Tidigare ekonomichef i Fastighets AB Skånehus sedan 1998.<br />
Inneh<strong>av</strong> i Pe<strong>ab</strong>: 600 <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B.<br />
REVISORER<br />
Alf Svensson<br />
Malmö, född 1949.<br />
Auktoriserad revisor, KPMG.<br />
Revisor i Brinova Fastigheter AB sedan 2003.<br />
Camilla Alm Andersson<br />
Vellinge, född 1965.<br />
Auktoriserad revisor, KPMG.<br />
Revisorssuppleant i Brinova Fastigheter AB sedan 2003.
LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH REVISIONSARVODEN<br />
Styrelsen uppbär arvode om sammanlagt 300 000 kronor<br />
för tiden intill nästa ordinarie bolagsstämma, var<strong>av</strong><br />
ordföranden erhåller 120 000 kronor. Härutöver har<br />
styrelsen uppburit ett engångsarvode om 150 000 kronor<br />
för perioden 21 mars 2003 – 2 juni 2003, var<strong>av</strong> ordföranden<br />
erhållit 60 000 kronor. Styrelseledamoten Mats Paulsson<br />
har inte uppburit något arvode.<br />
Till verkställande direktören utgår för 2003 en årlig<br />
ersättning om 1 548 000 kronor, inklusive förmåner, <strong>och</strong><br />
till de övriga ledande befattningsh<strong>av</strong>arna en sammanlagd<br />
årlig ersättning motsvarande 2 484 000 kronor, inklusive<br />
förmåner.<br />
Den <strong>av</strong> styrelsen utsedda ersättningskommittén förhandlar<br />
<strong>och</strong> <strong>av</strong>talar med verkställande direktören om dennes<br />
ersättning varefter beslutet återrapporteras till styrelsen.<br />
På förslag från verkställande direktören beslutar ersättningskommittén<br />
om övriga ledande befattningsh<strong>av</strong>ares<br />
ersättningar. Bonus<strong>av</strong>tal finns ej för någon <strong>av</strong> de ledande<br />
befattningsh<strong>av</strong>arna.<br />
Revisionsarvoden för Brinovas löpande verksamhet<br />
utgår enligt räkning <strong>och</strong> beräknas för 2003 uppgå till cirka<br />
350 000 kronor.<br />
PENSIONSAVTAL<br />
Verkställande direktörens pensionsålder är 65 år. Pensionsinbetalningar<br />
sker med 24 procent <strong>av</strong> pensionsmedförande<br />
lön. Vidare omfattas verkställande direktören <strong>av</strong> ITP-<strong>av</strong>talet.<br />
Övriga ledande befattningsh<strong>av</strong>ares pensionsålder är 65 år.<br />
Deras pensioner tryggas via försäkringar. Vidare omfattas<br />
även övriga ledande befattningsh<strong>av</strong>are <strong>av</strong> ITP-<strong>av</strong>talet. De<br />
totala pensionskostnaderna för 2003 bedöms uppgå till<br />
cirka 2 mkr.<br />
UPPSÄGNINGSTID OCH AVGÅNGSVEDERLAG<br />
Vid Brinovas uppsägning <strong>av</strong> verkställande direktören gäller<br />
en uppsägningstid om 6 månader. I detta fall utgår, utöver<br />
lön under uppsägningstiden, ett <strong>av</strong>gångsvederlag motsvarande<br />
6 månadslöner som utbetalas vid uppsägningstidens<br />
utgång. Om Brinova befriar verkställande direktören från<br />
arbetsskyldighet under uppsägningstiden <strong>av</strong>räknas eventuell<br />
inkomst från ny arbetsgivare eller egen verksamhet från<br />
lönen som utbetalas <strong>av</strong> Brinova. Vid uppsägning från verkställande<br />
direktörens sida är uppsägningstiden 6 månader.<br />
I detta fall utgår inget <strong>av</strong>gångsvederlag.<br />
Styrelse, ledande befattningsh<strong>av</strong>are <strong>och</strong> revisorer<br />
Övriga ledande befattningsh<strong>av</strong>ares anställnings<strong>av</strong>tal kan<br />
sägas upp <strong>av</strong> Brinova med en uppsägningstid om 6 månader.<br />
Utöver lön under uppsägningstiden utgår <strong>av</strong>gångsvederlag<br />
motsvarande 6 månadslöner, som utbetalas vid<br />
uppsägningstidens utgång. Om Brinova befriar befattningsh<strong>av</strong>arna<br />
från arbetsskyldighet under uppsägningstiden skall<br />
eventuell inkomst från ny arbetsgivare eller egen verksamhet<br />
<strong>av</strong>räknas från lönen som utbetalas från Brinova. Vid<br />
uppsägning från befattningsh<strong>av</strong>arnas sida är uppsägningstiden<br />
6 månader. I detta fall utgår inget <strong>av</strong>gångsvederlag.<br />
STYRELSENS ARBETSORDNING<br />
Styrelsen i Brinova Fastigheter AB har fastställt en arbetsordning<br />
i enlighet med aktiebolagslagen. Enligt arbetsordningen<br />
skall styrelsen sammanträda minst fyra gånger per<br />
år utöver konstituerande styrelsesammanträde. Styrelsens<br />
arbetsordning behandlar bland annat ansvars- <strong>och</strong> arbetsfördelning,<br />
former för beslutsfattande, antal sammanträden,<br />
kallelseförfarande, närvaro, sekretess, upprättande<br />
<strong>och</strong> distribution <strong>av</strong> föredragningslista samt upprättande<br />
<strong>och</strong> justering <strong>av</strong> protokoll.<br />
Styrelsen <strong>av</strong>ser att föreslå aktieägarna att en nomineringskommitté<br />
inrättas som skall handlägga frågor om styrelsen<br />
sammansättning <strong>och</strong> val <strong>av</strong> nya styrelsemedlemmar.<br />
Styrelseledamöterna i den nuvarande styrelsen valdes vid<br />
extra bolagsstämma den 21 mars 2003.<br />
Styrelsen har per 4 april 2003 inrättat en ersättningskommitté<br />
som skall handlägga frågor om bland annat<br />
ersättningar <strong>och</strong> incitamentsprogram till ledande befattningsh<strong>av</strong>are<br />
<strong>och</strong> anställda. Ersättningskommittén består<br />
<strong>av</strong> styrelsens ordförande, Mats Paulsson <strong>och</strong> verkställande<br />
direktören.<br />
Samma dag har styrelsen inrättat en revisionskommitté<br />
bestående <strong>av</strong> styrelsens samtliga ledamöter. Kommitténs<br />
syfte är att verka för att god kontroll <strong>av</strong> Bolagets verksamhet<br />
upprätthålles.<br />
53
Legala frågor<br />
VÄSENTLIGA AVTAL<br />
Nedanstående <strong>av</strong>tal med tredje man bedöms vara <strong>av</strong><br />
väsentlig betydelse för Brinova.<br />
Hyres<strong>av</strong>tal<br />
Inom Brinovas fastighetsbestånd finns ett stort antal<br />
väsentliga hyres<strong>av</strong>tal med varierande löptid. Uppsägningstiderna<br />
för hyres<strong>av</strong>tal som löper tillsvidare utan bestämd<br />
löptid varierar likaså, men understiger normalt inte nio<br />
månader för kommersiella <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
samt tre månader för bostads<strong>fastigheter</strong>. Villkoren i<br />
hyres<strong>av</strong>talen är för de flesta uthyrningarna baserade på för<br />
liknande förhyrningar sedvanliga standard<strong>av</strong>tal, exempelvis<br />
Sveriges Fastighetsägares formulär för uthyrning <strong>av</strong> lokaler<br />
respektive bostäder.<br />
Kredit<strong>av</strong>tal<br />
Som ett led i förvärv enligt överlåtelse<strong>av</strong>tal, se nedan, övertog<br />
Bolaget betalningsansvaret <strong>av</strong>seende tidigare lån från<br />
Pe<strong>ab</strong> till Bolagets dotterbolag. Bolaget återbetalade dessa<br />
lån med likvid som Bolaget uppbar vid emissionen <strong>av</strong> de<br />
konvertibla skuldebreven.<br />
Brinova Fastigheter AB ingick den 26 juni 2003 ett facilitets<strong>av</strong>tal<br />
om 1 000 mkr <strong>av</strong>sett för finansiering <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong><br />
inom affärsområdet Brinova Logistik. Till viss del, 650 mkr,<br />
har faciliteten använts till att refinansiera befintliga lån <strong>och</strong><br />
till resterande del är den <strong>av</strong>sedd att användas för finansiering<br />
<strong>av</strong> nyförvärv <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> samt för finansiering <strong>och</strong><br />
refinansiering <strong>av</strong> ombyggnation <strong>och</strong> tilläggsarbeten.<br />
I övrigt har Koncernen upptagit lån från svenska kreditinstitut<br />
om cirka 1 104 mkr. Det är i huvudsak fråga om<br />
lån mot säkerhet i pantbrev enligt respektive kreditinstituts<br />
standardvillkor. I några fall har ytterligare säkerhet ställts<br />
i form <strong>av</strong> borgensåtaganden från Bolaget.<br />
Överlåtelse<strong>av</strong>tal<br />
Brinova har genom överlåtelse<strong>av</strong>tal ingångna under 2003<br />
ifrån tredje part indirekt förvärvat två <strong>fastigheter</strong> genom<br />
förvärv <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> <strong>och</strong> andelar. Garantierna som säljarna<br />
utställt har begränsats <strong>och</strong> tiderna för framställande <strong>av</strong><br />
eventuella garantianspråk har löpt ut.<br />
Brinova har under det tredje kvartalet 2003, tillsammans<br />
med Pe<strong>ab</strong>, ifrån tredje part förvärvat logistikfastigheten<br />
Högsbo 21:2 i Västra Frölunda, Göteborg för en<br />
sammanlagd köpeskilling om cirka 140 mkr i förhållandet<br />
95/140 (Brinova) respektive 45/140 (Pe<strong>ab</strong>). De garantier<br />
som säljaren utställt har motsvarat vad som är normalt<br />
förekommande vid överlåtelser <strong>av</strong> dylika logistik<strong>fastigheter</strong>.<br />
En särskild miljögaranti har utställts <strong>av</strong> säljaren. Garantianspråk<br />
kan framställas till den 1 september 2004, dock<br />
kan anspråk <strong>av</strong>seende miljögarantin framställas till den<br />
31 augusti 2007.<br />
54<br />
Brinova har under tredje kvartalet 2003, indirekt genom<br />
överlåtelse <strong>av</strong> <strong>aktier</strong>, överlåtit samtliga Brinovas <strong>fastigheter</strong><br />
på Rosengårdsområdet (Kronodirektören 2, 4–10) i Malmö<br />
till tredje part för en köpeskilling motsvarande ett fastighetsvärde<br />
om 300 mkr. De garantier som Brinova utställt<br />
i överlåtelsen har varit sedvanliga för överlåtelser <strong>av</strong> dylika<br />
bostads<strong>fastigheter</strong>. Tiden för köparens framställande <strong>av</strong><br />
eventuella garantianspråk löper ut den 1 maj 2004. Överlåtelsen<br />
är villkorad <strong>av</strong> att köparna senast den 1 november<br />
2003 finner en finansiär för förvärvet.<br />
TVISTER<br />
För verksamheten sedvanliga tvister om förfallna hyresbelopp<br />
förekommer i mindre omfattning. Brinova är i övrigt<br />
inte part i någon tvist, rättegång eller skiljeförfarande. Inte<br />
heller finns i övrigt några för styrelsen kända förhållanden<br />
som skulle kunna medföra rättsligt förfarande <strong>och</strong> påverka<br />
Brinovas ekonomiska ställning i väsentlig grad.<br />
IMMATERIELLA RÄTTIGHETER<br />
Registrering pågår i Sverige <strong>av</strong> figurmärket Brinova för<br />
fastighetsförvaltning <strong>och</strong> vissa närliggande verksamhetsområden.<br />
Domännamnsregistreringar för <strong>brinova</strong>.se,<br />
<strong>brinova</strong>.com <strong>och</strong> <strong>brinova</strong>.nu har skett.<br />
FÖRSÄKRINGAR<br />
Den verkställande ledningen i Bolaget bedömer att det<br />
nuvarande försäkringsskyddet är tillfredsställande utifrån<br />
nuvarande situation <strong>och</strong> verksamhet. Bland annat är samtliga<br />
byggnader i beståndet försäkrade till fullt värde mot<br />
brand, vatten <strong>och</strong> inbrott. Brinovas huvudsakliga försäkringsskydd<br />
tillhandahålls <strong>av</strong> Länsförsäkringar. Det totala försäkringsskyddet<br />
är föremål för kontinuerlig uppdatering.<br />
INCITAMENTSPROGRAM<br />
Pe<strong>ab</strong> AB, eller <strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong> AB anvisad part, <strong>av</strong>ser att under<br />
första halvåret 2004 erbjuda tillsvidareanställd personal<br />
i Brinova att på marknadsmässiga villkor förvärva sammanlagt<br />
högst 600 000 köpoptioner till konvertibelt skuldebrev<br />
(”Brinova Köpoptioner 2003/2008”). Värdet <strong>av</strong> erbjudna<br />
köpoptioner skall beräknas <strong>av</strong> oberoende värderingsinstitut.<br />
Varje köpoption ger rätt att under perioden 16 juni 2006 –<br />
30 mars 2008 förvärva ett konvertibelt skuldebrev om<br />
nominellt 55 kronor (”Brinova Konvertibelt Skuldebrev<br />
2003/2008”) till ett pris som motsvarar 125 procent <strong>av</strong><br />
genomsnittskursen för en B-aktie i Brinova Fastigheter AB<br />
räknat från dag 11 till dag 20 efter <strong>notering</strong>en.<br />
Ett Brinova Konvertibelt Skuldebrev 2003/2008 löper<br />
från den 16 juni 2003 till den 15 juni 2008 med en ränta<br />
om 5,5 procent per år. Det kan konverteras till en B-aktie i<br />
Brinova Fastigheter AB i särskilda kvartalsvisa anmälningsperioder<br />
under perioden 16 juni 2004 – 30 mars 2008.
Erbjudandet till personalen kommer att vara förknippat<br />
med åtagande för anställd att iaktta hembud vid överlåtelse<br />
<strong>av</strong> Brinova Köpoptioner 2003/2008.<br />
Vid full anslutning <strong>och</strong> fullt utnyttjande kan incitamentsprogrammet<br />
föranleda en ökning med 600 000 B-<strong>aktier</strong><br />
i Brinova Fastigheter AB, innebärande en ökning <strong>av</strong> aktiekapitalet<br />
om 6 000 000 kronor i Brinova Fastigheter AB.<br />
Beräknat på antagandet att samtliga 4 600 000 utgivna<br />
Brinova Konvertibla Skuldebrev 2003/2008 utnyttjas för<br />
konvertering till <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie B i Brinova Fastigheter AB<br />
motsvarar ökningen relaterad till incitamentsprogrammet<br />
en utspädning med cirka 5 procent <strong>av</strong> aktiekapitalet <strong>och</strong><br />
cirka 3 procent <strong>av</strong> röstetalet (med förbehåll för den höjning<br />
som kan föranledas <strong>av</strong> omräkning <strong>av</strong> konverteringskursen<br />
liksom antalet <strong>aktier</strong> konvertibelt skuldebrev berättigar till<br />
vid fondemission, nyemission samt i vissa andra fall).<br />
Incitamentsprogrammet har handlagts <strong>av</strong> såväl styrelserna<br />
som ersättningskommittéerna i Pe<strong>ab</strong> AB <strong>och</strong> Brinova<br />
Fastigheter AB. Bedömningen har gjorts att programmet<br />
passar väl in i Brinovas totala belöningssystem. Programmet<br />
har i enlighet med Aktiemarknadsnämndens uttalanden om<br />
god sed på aktiemarknaden godkänts <strong>av</strong> ordinarie bolagsstämma<br />
i Pe<strong>ab</strong> den 15 maj 2003 genom beslut som biträtts<br />
<strong>av</strong> aktieägare med mer än nio tiondelar <strong>av</strong> såväl de <strong>av</strong>givna<br />
rösterna som de vid stämman företrädda <strong>aktier</strong>na. Programmet<br />
har även godkänts <strong>av</strong> ordinarie bolagsstämma i Brinova<br />
Fastigheter AB per den 2 juni 2003.<br />
Handläggningen <strong>av</strong> programmet, det sätt på vilket programmet<br />
framlagts för <strong>och</strong> godkänts <strong>av</strong> behöriga bolagsorgan,<br />
den utspädning programmet kan föranleda <strong>och</strong><br />
programmets utformning i övrigt <strong>av</strong>viker inte ifrån vad som<br />
i andra börsbolag är vanligt förekommande.<br />
AVTALSFÖRHÅLLANDEN MED PEAB<br />
Entreprenad<strong>av</strong>tal<br />
Brinova har med Pe<strong>ab</strong> under tredje kvartalet 2003 träffat<br />
ett entreprenad<strong>av</strong>tal för ombyggnation <strong>av</strong> fastigheten<br />
Vindmätaren 2 i Borås. Projektet har godkänts <strong>av</strong> styrelsen<br />
i Brinova Fastigheter AB. Entreprenaden är baserad på sedvanliga<br />
standardvillkor inom byggbranschen. Utöver<br />
nämnda entreprenad<strong>av</strong>tal finns i förekommande fall alltjämt<br />
utestående byggnationsgarantier ifrån Pe<strong>ab</strong> för tidigare<br />
utförda entreprenadarbeten på vissa andra <strong>fastigheter</strong>.<br />
Samarbets<strong>av</strong>tal<br />
Som nämnts ovan har Brinova <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong> förvärvat fastigheten<br />
Högsbo 21:2 i Västra Frölunda. Parterna samäger<br />
nämnda fastighet <strong>och</strong> har för <strong>av</strong>sikt att fastigheten skall<br />
utvecklas i samarbete dem emellan.<br />
Legala frågor<br />
Hyres<strong>av</strong>tal<br />
Mellan Brinova <strong>och</strong> bolag ingående i Pe<strong>ab</strong>-koncernen finns<br />
ett begränsat antal hyres<strong>av</strong>tal varigenom Brinova till<br />
nämnda bolag uthyr kontor <strong>och</strong>/eller lager. Villkoren i<br />
nämnda hyres<strong>av</strong>tal är för de flesta uthyrningarna baserade<br />
på för dylika förhyrningar sedvanliga standard<strong>av</strong>tal, exempelvis<br />
Sveriges Fastighetsägares formulär för uthyrning <strong>av</strong><br />
lokaler. Ingen förhyrning är ovanlig till sin karaktär eller sina<br />
villkor <strong>och</strong> <strong>av</strong>talade hyror är uteslutande marknadsmässiga.<br />
Överlåtelse<strong>av</strong>tal etc<br />
Bildandet <strong>av</strong> Brinova har bland annat skett genom att<br />
fastighetsbolag i Pe<strong>ab</strong>-koncernen överförts till Brinova.<br />
Således har det mellan Brinova <strong>och</strong> bolag ingående i Pe<strong>ab</strong>koncernen<br />
tecknats ett antal <strong>av</strong>tal om överlåtelse <strong>av</strong> andelar<br />
eller <strong>aktier</strong>. Villkoren i samtliga överlåtelser har anpassats<br />
till koncernförhållandet före <strong>utdelning</strong>en. Ingen överlåtelse<br />
har varit ovanlig till sin karaktär eller sina villkor. Pe<strong>ab</strong> AB<br />
har genom särskild utfästelse till Brinova garanterat att det<br />
koncernbidrag, vilket lämnats som ett led i skattemässiga<br />
dispositioner, vid 2003 års taxering resulterar i ett skattemässigt<br />
underskott i bolag i Koncernen. Se Skattesituation.<br />
Brinova har under första halvåret 2003 till Pe<strong>ab</strong>, genom<br />
överlåtelse <strong>av</strong> andelar i kommanditbolag, överlåtit fastigheten<br />
Lennart 17 i Västerås. Eftersom Pe<strong>ab</strong> haft god insyn<br />
i det aktuella kommanditbolaget har garantierna som<br />
Brinova utställt begränsats.<br />
Krediter till <strong>och</strong> från Pe<strong>ab</strong><br />
Det föreligger utöver nedan beskrivna konvertibla skuldebrev<br />
inga lån mellan Brinova <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong>.<br />
Konvertibla skuldebrev<br />
Bolaget har genom emission <strong>av</strong> konvertibla skuldebrev upptagit<br />
ett efterställt lån från Pe<strong>ab</strong> AB (Brinova konvertibelt<br />
skuldebrev 2003/2008) till ett sammanlagt nominellt<br />
belopp om 253 000 000 kronor, löpande under perioden<br />
16 juni 2003 – 15 juni 2008 med en ränta om 5,5 procent<br />
per år att erläggas kvartalsvis i efterskott per den 15 mars,<br />
15 juni, 15 september <strong>och</strong> 15 december. Varje Brinova<br />
Konvertibelt Skuldebrev 2003/2008 har ett nominellt<br />
belopp om 55 kronor <strong>och</strong> berättigar till konvertering till<br />
en B-aktie i Brinova Fastigheter AB i särskilda kvartalsvis<br />
indelade anmälningsperioder under perioden 16 juni 2004 –<br />
30 mars 2008. Sammantaget har Pe<strong>ab</strong> AB tecknat<br />
4 600 000 stycken Brinova Konvertibla Skuldebrev<br />
2003/2008. Högst 600 000 <strong>av</strong> dessa kan komma att<br />
omfattas <strong>av</strong> incitamentsprogram enligt ovan.<br />
55
Ledande befattningsh<strong>av</strong>are<br />
Brinova <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong> har träffat en överenskommelse om att<br />
Mats Leifland skall verka på heltid som verkställande direktör<br />
i Brinova. Mats Leifland är från <strong>och</strong> med den 1 oktober<br />
2003 <strong>och</strong> tillsvidare tjänstledig från sitt uppdrag som vice<br />
verkställande direktör i Pe<strong>ab</strong> AB.<br />
Administrativa tjänster<br />
Brinova har träffat <strong>av</strong>tal med Pe<strong>ab</strong> om att på marknadsmässiga<br />
villkor tillhandahålla konsulttjänster för administration<br />
<strong>och</strong> utveckling <strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong>s fastighet Lennart 17<br />
iVästerås.<br />
INTERNFAKTURERING<br />
Inom Koncernen förekommer internfakturering om cirka<br />
15 mkr per räkenskapsår, vilken <strong>av</strong>ser intern administration.<br />
56<br />
Legala frågor<br />
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER<br />
Ingen styrelseledamot, ledande befattningsh<strong>av</strong>are eller<br />
revisor i Brinova Fastigheter AB eller i dess dotterbolag har<br />
själv, via bolag eller närstående haft någon direkt delaktighet<br />
i affärstransaktion genomförd <strong>av</strong> Brinova, som var eller<br />
är ovanlig till sin karaktär eller sina villkor <strong>och</strong> som inträffat<br />
under nuvarande verksamhetsår. Så länge överenskommelsen<br />
mellan Brinova <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong> att Mats Leifland ska verka som<br />
verkställande direktör i Brinova består, <strong>och</strong> Mats Leifland är<br />
tjänstledig från sitt uppdrag som vice verkställande direktör<br />
i Pe<strong>ab</strong> AB, kommer Mats Leifland inte att delta i beslut<br />
i framtida affärstransaktioner mellan Brinova <strong>och</strong> Pe<strong>ab</strong>.<br />
Vidare har Brinova inte lämnat lån, ställt garantier eller<br />
ingått borgensförbindelser till eller till förmån för någon<br />
styrelseledamot, ledande befattningsh<strong>av</strong>are eller revisor<br />
i Brinova Fastigheter AB eller i dess dotterbolag.<br />
AKTIEÄGARAVTAL<br />
Såvitt styrelsen i Brinova Fastigheter AB känner till förekommer<br />
inga aktieägar<strong>av</strong>tal mellan de blivande aktieägarna<br />
i Brinova Fastigheter AB.
Fastighetsförteckning per 30 juni 2003<br />
Uthyrbar yta, kvm Taxerings-<br />
Ny- <strong>och</strong> ombygg- Industri/ värde,<br />
Fastighetsbeteckning<br />
Brinova Logistik<br />
Kommun Adress nadsår Logistik Bostäder Kontor Butik lager Övrigt Totalt mkr<br />
Tappen 1 Borås Lamellgatan 1–3 1984/1990 5 699 – – – – – 5 699 10,7<br />
Backa 97:10 Göteborg Exportgatan 43–45 1979/83 13 435 – – – – – 13 435 23,0<br />
Jordbromalm 4:12 Haninge Lillsjövägen 52 2002 22 768 – – – – – 22 768 52,0<br />
Grusgropen 3 Helsingborg Grustagsgatan 20 1991 3 558 – 1 442 – – – 5 000 15,2<br />
Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan 10 1996/2000 16 092 – – – – – 16 092 31,3<br />
Orkanen 5 Helsingborg Landskron<strong>av</strong>ägen 18 1962 2 470 – 760 – – – 3 230 4,1<br />
Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen 8 2001 5 616 – – – – – 5 616 19,3<br />
Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen 39 1991 35 160 – – – – – 35 160 52,9<br />
Sandseryd 2:16 Jönköping Flygplatsen 1991 589 – – – – – 589 1,0<br />
Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen 8 1977/2001 16 346 – 2 110 – – – 18 456 11,6<br />
Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen 8 2001 21 200 – – – – – 21 200 20,8<br />
Släggan 1 Ljungby Kånn<strong>av</strong>ägen 40 1945/1954/1964 6 900 – – – – – 6 900 4,2<br />
Terminalen 31) Malmö Terminalgatan 7 1976 33 300 – – – – – 33 300 –<br />
Nattskiftet 111) Stockholm Drivhjulsvägen 40–50,<br />
Elektrovägen 11–23 1996/2000 23 877 – 980 – – – 24 857 15,4<br />
Totalt Brinova Logistik<br />
Brinova Bostäder<br />
207 010 – 5 292 – – – 212 302 261,5<br />
Ladan 6 Båstad Ladugårdsvägen 26–40 1989 – 1 800 – – – – 1 800 4,9<br />
Jonglören 1 Halmstad Kungsgatan 34 1993 – 12 254 2 927 – – – 15 181 91,4<br />
Karl XI Norra 18 Helsingborg S Storgatan 14 2000 – 189 – 112 – – 301 2,6<br />
Oden 1 Helsingborg Åragatan 18–28, Fäladsgatan 4–32 1958/91 – 8 181 – – 259 8 440 48,3<br />
Ebbes Bruk 1, Bikupan 4 Huskvarna Vattenfallsvägen 2–8, 3 1993 – 3 797 – – – – 3 797 17,9<br />
Heideman 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsv 1A–C 1900/93 – 3 607 15 – – – 3 622 11,9<br />
Kronodirektören 2 Malmö Ramelsväg 1–21 1969 – 12 546 1 253 – – – 13 799 46,1<br />
Kronodirektören 4 Malmö Ramelsväg 45–65 1969 – 13 136 409 – – – 13 545 47,1<br />
Kronodirektören 5 Malmö Ramelsväg 67–81 1969 – 10 857 1 006 – – – 11 863 46,5<br />
Kronodirektören 6 Malmö Ramelsväg 83–95 1969 – 4 613 – – – – 4 613 16,1<br />
Kronodirektören 7 Malmö Ramelsväg 99–107 1969 – 4 613 152 – – – 4 765 17,9<br />
Kronodirektören 8 Malmö Ramelsväg 109–119 1969 – 8 840 – – – – 8 840 31,4<br />
Kronodirektören 9 Malmö Ramelsväg 121–131 1969 – 7 536 427 – – – 7 963 27,5<br />
Kronodirektören 10 Malmö Ramelsväg 135–147 1969 – 7 740 74 – – – 7 814 27,2<br />
Holje 1:197 Olofström Petreplan 9–15 1986 – 4 031 – – – – 4 031 12,5<br />
Hackan 25 <strong>och</strong> del <strong>av</strong> 23 Växjö Seminarievägen 34–46 1991 – 6 987 398 – – – 7 385 46,9<br />
Fågelsången 2 Ängelholm Storgatan 83–85 1999 – 4 890 – 1 993 – – 6 883 48,4<br />
Trasten 24 <strong>och</strong> 25 Ängelholm Storgatan 74–78, Östergatan 61–63 1993 – 6 013 – 43 – – 6 056 35,0<br />
Totalt Brinova Bostäder<br />
Brinova Kommersiellt<br />
– 121 630 6 661 2 148 – 259 130 698 579,3<br />
Elefanten 2 Bjuv N Storgatan 6 1965 – – 553 – – – 553 2,0<br />
Rubanken 10 Borlänge Hantverkargatan 22 1970 – – 777 – 4 960 3 222 8 959 9,2<br />
Armbandet 23 Halmstad Söndrumsvägen 35 1987 – – 491 421 – – 912 3,8<br />
Eketånga 5:417 Halmstad Industrivägen 1 1962/87 – – 513 – 2 364 696 3 573 5,4<br />
Eketånga 24:37 Halmstad Kristinebergsvägen 18 1989 – – – – 1 716 – 1 716 4,7<br />
Eketånga 24:49 Halmstad Kristinebergsvägen 22 1989 – – 1 969 – 2 459 900 5 328 13,7<br />
Eketånga 25:89 Halmstad Industrivägen 3 1988/98 – – 350 – 2 329 – 2 679 5,2<br />
Fregatten 7 Halmstad Svetsargatan 6 2002 – – 627 – 890 – 1 517 6,2<br />
Halmstad 3:126 Halmstad Rörkullsvägen 4 1989 – – 528 – 3 744 – 4 272 11,5<br />
Halmstad 6:48 Halmstad Westerbergs gata 2 1999 – – 3 860 – – – 3 860 27,7<br />
Afrika 18 Helsingborg Verkstadsg 13, Rågångsg 7 1990 – – 1 299 – 140 – 1 439 6,6<br />
Fregatten 2 Helsingborg Rååvägen 24 1965 – 198 496 150 – – 844 4,3<br />
Grusplanen 2 Helsingborg Blockgatan 8 1989 – – 835 – 1 504 – 2 339 5,9<br />
Magasinet 31) Helsingborg Kajpromenaden 21 2001 – – 1 385 915 – – 2 300 17,7<br />
Mimer 11 Helsingborg N Tvärgången 2 1987 – – 500 – 1 378 – 1 878 3,1<br />
Mörsaren Västra 13 Helsingborg Florettgatan 4 1967 – – 397 – 2 441 982 3 820 8,5<br />
Ruuth 23 Helsingborg Bruksgatan 29 1900/55/80 – 130 1 876 146 993 500 3 645 12,7<br />
Spanien 11 Helsingborg Kvarnstensgatan 6–8,<br />
Motorgatan 3–5 1929/38/52/89 – – 2 330 620 1 827 2 564 7 341 12,1<br />
Unionen 16 Helsingborg Bruksgatan 2, S Strandgatan 1–3,<br />
Kyrkogatan 4 1970/2000 – 1 493 4 096 935 – 6 038 12 562 76,0<br />
Påfågeln 9 Helsingborg Frejagatan 4–8 1961 – – 58 – 737 – 795 1,9<br />
Darehallen 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 4 1906/80 – – 700 – – – 700 –<br />
Intendenten 3 Hässleholm Transportgatan 2 1975/93 – – – – – 4 900 4 900 –<br />
Magasinet 1 <strong>och</strong> 4 Hässleholm Stjärneholmsvägen 10, 12 1920 – – 138 – 3 880 – 4 018 5,1<br />
Remonten 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 4 1950/94 – – 2 062 – 615 120 2 797 6,1<br />
Tre Överstar 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 10 1920/94 – – 1 600 – – – 1 600 6,0<br />
Tre Överstar 4 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 8 1920/94 – – 1 600 – – – 1 600 5,7<br />
Trängaren 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 2 1900/94 – – 798 – – – 798 2,0<br />
Vagnmakaren 4 Hässleholm Frykholmsgatan 5 1950 – 545 270 613 – – 1 428 6,0<br />
Mölletofta 1:19 Klippan Lisåkr<strong>av</strong>ägen 1987 – – – 285 – 1 495 1 780 1,9<br />
Plattan 1 Kristianstad K<strong>ab</strong>elvägen 22 1989 – – 1 356 – – – 1 356 –<br />
Stenen 1 Nässjö Rödjegatan 2 1977 – – 800 – 2 181 – 2 981 3,0<br />
Elefanten 29 Oskarshamn Slottsgatan 10, Ö Torngatan 9–11 1990 – – 340 190 – 1 590 2 120 7,3<br />
Östansjö 42:3 Söderhamn Söderala 1946/78/82/00 – 1 176 12 151 – 26 779 21 440 61 546 37,6<br />
Solliden 1 Torsby Torsby Skepparegatan 1 2002 – – – – – 2 298 2 298 –<br />
Terminalen 1 Trelleborg Terminalvägen 1 1971 – – 5 129 – 18 914 249 24 292 30,7<br />
Omformaren 5 <strong>och</strong> 6 Västerås Betonggatan 1 1962 – – 4 385 – 4 181 1 997 10 563 13,2<br />
Kastanjen 19 Åstorp Storgatan 12–14 1965 – – – 470 – – 470 1,8<br />
Ängelholm 5:42 Ängelholm Helsingborgsvägen 52 1954 – – 1 014 383 6 626 1 560 9 583 10,9<br />
Totalt Brinova Kommersiellt<br />
Brinova Projekt<br />
– 3 542 55 283 5 128 90 658 50 551 205 162 375,7<br />
Vindmätaren 2 Borås Vevgatan 18 2002 8 000 – – – – – 8 000 17,0<br />
Akterspegeln 6 Helsingborg Lejdarevägen 20 Mark – – – – – – – 2,7<br />
Totalt Brinova Projekt 8 000 – – – – – 8 000 19,7<br />
TOTALT BRINOVA 215 010 125 172 67 236 7 276 90 658 50 810 556 161 1 236,2<br />
1) Fastigheten innehas med tomträtt.<br />
57
Bolagsordning <strong>och</strong> övrig information<br />
§ 1 Bolagskategori <strong>och</strong> firma<br />
Bolaget är publikt <strong>och</strong> dess firma är Brinova Fastigheter AB<br />
(publ). Bolagets organisationsnummer är 556594-9566.<br />
§ 2 Styrelsens säte<br />
Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Helsingborgs stad, Skåne<br />
län.<br />
§ 3 Verksamhet<br />
Bolaget har till föremål för sin verksamhet att förvärva,<br />
förvalta, förädla, äga <strong>och</strong> driva handel med fast egendom,<br />
utföra administrativa tjänster, samt bedriva annan med<br />
nämnda verksamhetsområden förenlig verksamhet.<br />
§ 4 Aktiekapital<br />
Bolagets aktiekapital skall utgöra lägst 80 000 000 kronor<br />
<strong>och</strong> högst 320 000 000 kronor. Aktierna skall vara dels<br />
A-<strong>aktier</strong> med 10 röster per aktie, vilka kan utgivas till ett<br />
antal <strong>av</strong> högst 3 598 590 st <strong>och</strong> dels B-<strong>aktier</strong> med en<br />
röst per aktie, vilka kan utgivas till ett antal <strong>av</strong> högst<br />
28 401 410 st.<br />
Beslutar bolaget att genom kontantemission ge ut nya<br />
<strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie A <strong>och</strong> serie B, skall ägare <strong>av</strong> <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie A<br />
<strong>och</strong> serie B äga företrädesrätt att teckna nya <strong>aktier</strong> <strong>av</strong><br />
samma aktieslag i förhållande till det antal <strong>aktier</strong> inneh<strong>av</strong>aren<br />
förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte tecknats<br />
med primär företrädesrätt skall erbjudas samtliga<br />
aktieägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Om inte<br />
sålunda erbjudna <strong>aktier</strong> räcker för den teckning som sker<br />
med subsidiär företrädesrätt, skall <strong>aktier</strong>na fördelas mellan<br />
tecknarna i förhållande till det antal <strong>aktier</strong> de förut äger<br />
<strong>och</strong> i den mån detta inte kan ske, genom lottning.<br />
Beslutar bolaget att genom kontantemission ge ut<br />
<strong>aktier</strong> endast <strong>av</strong> serie A eller serie B, skall samtliga aktieägare,<br />
o<strong>av</strong>sett om deras <strong>aktier</strong> är <strong>av</strong> serie A eller serie B,<br />
äga företrädesrätt att teckna nya <strong>aktier</strong> i förhållande till det<br />
antal de förut äger.<br />
Vad som ovan sagts skall inte innebära någon inskränkning<br />
i möjligheten att fatta beslut om kontantemission med<br />
<strong>av</strong>vikelse från aktieägarnas företrädesrätt.<br />
Vid ökning <strong>av</strong> aktiekapitalet genom fondemission skall<br />
nya <strong>aktier</strong> emitteras <strong>av</strong> varje aktieslag i förhållande till det<br />
antal <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> samma slag som finns sedan tidigare. Därvid<br />
skall gamla <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> visst aktieslag medföra rätt till nya<br />
<strong>aktier</strong> <strong>av</strong> samma aktieslag. Vad som nu sagts skall inte<br />
innebära någon inskränkning i möjligheten att genom<br />
fondemission, efter erforderlig ändring <strong>av</strong> bolagsordningen,<br />
ge ut <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> nytt slag.<br />
58<br />
Aktie <strong>av</strong> serie A kan omvandlas till aktie <strong>av</strong> serie B i följande<br />
ordning. Begäran om omvandling skall <strong>av</strong> aktieägare framställas<br />
skriftligen till bolagets styrelse, med angivande <strong>av</strong><br />
hur många <strong>aktier</strong> <strong>av</strong> serie A som önskas omvandlade.<br />
Omvandlingen skall därefter utan dröjsmål anmälas för<br />
registrering vid Patent- <strong>och</strong> registreringsverket <strong>och</strong> är<br />
verkställd när registrering har skett.<br />
§ 5 Aktier<br />
Aktie skall lyda på 10 kronor.<br />
§ 6 Styrelse<br />
Styrelsen skall utöver lagstadgat antal arbetstagarrepresentanter<br />
bestå <strong>av</strong> lägst tre <strong>och</strong> högst fem ledamöter med<br />
högst fem suppleanter. Ledamöter <strong>och</strong> suppleanter väljs<br />
årligen på ordinarie bolagsstämma för tiden intill slutet <strong>av</strong><br />
nästa ordinarie bolagsstämma.<br />
§ 7 Revisorer<br />
En eller två revisorer med eller utan revisorsuppleanter utses<br />
på ordinarie bolagsstämma för tiden intill slutet <strong>av</strong> den<br />
ordinarie bolagsstämma som hålls under det fjärde räkenskapsåret<br />
efter revisorsvalet.<br />
§ 8 Kallelse<br />
Kallelse till ordinarie bolagsstämma samt kallelse till extra<br />
bolagsstämma där fråga om ändring <strong>av</strong> bolagsordningen<br />
kommer att behandlas skall ske tidigast sex <strong>och</strong> senast<br />
fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma<br />
skall ske tidigast sex <strong>och</strong> senast två veckor före<br />
bolagsstämman.<br />
Kallelse skall ske genom annonsering i Post <strong>och</strong> Inrikes<br />
Tidningar samt Svenska Dagbladet eller annan rikstäckande<br />
dagstidning.<br />
Andra meddelanden skall bringas till aktieägarnas<br />
kännedom antingen genom annonsering i en rikstäckande<br />
tidning eller genom brev med posten.<br />
Aktieägare, som vill deltaga i förhandlingarna på<br />
bolagsstämma, skall dels vara upptagen i utskrift <strong>av</strong> hela<br />
aktieboken <strong>av</strong>seende förhållandena tio dagar före bolagsstämman,<br />
dels göra anmälan till bolaget senast kl. 14.00<br />
den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman. Sistnämnda<br />
dag får inte vara lördag, söndag, midsommarafton,<br />
julafton, nyårsafton eller annan allmän helgdag,<br />
<strong>och</strong> inte infalla tidigare än femte vardagen före bolagsstämman.<br />
Aktieägare får vid bolagsstämman medföra ett eller två<br />
biträden, dock endast om aktieägaren till bolaget anmäler<br />
antalet biträden på det sätt som anges i föregående stycke.
§ 9 Bolagsstämman<br />
Bolagsstämma skall hållas i Helsingborgs kommun.<br />
Ordinarie bolagsstämma hålles årligen inom sex månader<br />
från räkenskapsårets utgång.<br />
På ordinarie bolagsstämma skall följande ärenden förekomma<br />
till behandling:<br />
1. Val <strong>av</strong> ordförande vid bolagsstämman<br />
2. Upprättande <strong>och</strong> godkännande <strong>av</strong> röstlängd<br />
3. Godkännande <strong>av</strong> dagordning<br />
4. Val <strong>av</strong> en eller flera justeringsmän<br />
5. Prövning om bolagsstämman blivit behörigen sammankallad<br />
6. Framläggande <strong>av</strong> årsredovisningen <strong>och</strong> revisionsberättelsen<br />
samt i förekommande fall koncernredovisningen<br />
<strong>och</strong> koncernrevisionsberättelsen<br />
7. Beslut:<br />
om fastställelse <strong>av</strong> resultaträkningen <strong>och</strong> balansräkningen<br />
samt i förekommande fall koncernresultaträkningen<br />
<strong>och</strong> koncernbalansräkningen<br />
a. om dispositioner beträffande bolagets vinst eller<br />
förlust enligt den fastställda balansräkningen<br />
b. om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna <strong>och</strong> verkställande<br />
direktören när sådan förekommer<br />
8. Fastställande <strong>av</strong> styrelse- <strong>och</strong> revisorsarvoden<br />
9. Val <strong>av</strong> styrelse <strong>och</strong> eventuella styrelsesuppleanter <strong>och</strong>,<br />
iförekommande fall, revisionsbolag eller revisorer samt<br />
eventuella revisorssuppleanter<br />
10. Annat ärende, som ankommer på bolagsstämman<br />
enligt aktiebolagslagen eller bolagsordningen.<br />
Bolagsordning <strong>och</strong> övrig information<br />
§ 10<br />
Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår.<br />
§ 11<br />
Den som på fastställd <strong>av</strong>stämningsdag är införd i aktieboken<br />
eller i förteckning enligt 3 kap 12 § aktiebolagslagen<br />
(1975:1385) skall anses behörig att mottaga <strong>utdelning</strong> <strong>och</strong><br />
vid fondemission ny aktie, som tillkommer aktieägare, samt<br />
att utöva aktieägarens företrädesrätt att delta i emission.<br />
ÖVRIG INFORMATION<br />
Bolagets organisationsnummer är 556594-9566. Bolaget<br />
registrerades vid Patent- <strong>och</strong> registreringsverket den 18 juli<br />
2000. Bolagets associationsform regleras <strong>av</strong> aktiebolagslagen<br />
(1975:1385). Brinova Fastigheter ABs gällande<br />
bolagsordning antogs vid ordinarie bolagsstämma den<br />
2 juni 2003.<br />
59
Afrika 18, Helsingborg
Delårsrapport för perioden<br />
1 januari – 30 juni 2003<br />
Hyresintäkterna under perioden uppgick till 151,4 mkr.<br />
Periodens resultat uppgick till 20,6 mkr.<br />
Resultat per aktie uppgick till 2,43 kr.<br />
Under perioden har tre <strong>fastigheter</strong> <strong>av</strong>yttrats, med en<br />
vinst om 3,1 mkr.<br />
VERKSAMHETEN<br />
Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova”) är ett helägt<br />
dotterbolag till Pe<strong>ab</strong> AB (publ) (”Pe<strong>ab</strong>”). Vid Pe<strong>ab</strong>s bolagsstämma<br />
den 15 maj 2003 fattades beslut om <strong>utdelning</strong> <strong>av</strong><br />
Brinova till Pe<strong>ab</strong>s aktieägare. En <strong>notering</strong> <strong>av</strong> Brinova på<br />
Stockholmsbörsens O-lista planeras under november 2003.<br />
Koncernen bildades genom att Pe<strong>ab</strong> per den 27 december<br />
2002 överförde huvuddelen <strong>av</strong> sina förvaltnings<strong>fastigheter</strong><br />
till Brinova. Som en följd här<strong>av</strong> finns ingen information<br />
för jämförelse med föregående år.<br />
Brinovas fastighetsbestånd består <strong>av</strong> 76 <strong>fastigheter</strong><br />
belägna i främst södra <strong>och</strong> mellersta Sverige med en uthyrbar<br />
yta om cirka 556 000 kvm <strong>och</strong> totala årshyresintäkter<br />
om cirka 297 mkr. Fastighetsbeståndet består <strong>av</strong> logistik<strong>fastigheter</strong>,<br />
bostads<strong>fastigheter</strong>, kommersiella <strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> projekt<strong>fastigheter</strong> med ett totalt bokfört värde om<br />
2 325,3 mkr, vilket ligger i nivå med gjorda marknadsvärderingar<br />
utförda hösten 2002. Verksamheten är indelad i<br />
affärsområdena Brinova Logistik, Brinova Bostäder, Brinova<br />
Kommersiellt <strong>och</strong> Brinova Projekt. Vid periodens slut uppgick<br />
antalet anställda till 50.<br />
För Brinova Logistik kan vi se en ökad efterfrågan på<br />
logistik<strong>fastigheter</strong>, främst utmed europ<strong>av</strong>ägarna där<br />
Brinova skall koncentrera sin logistik verksamhet. Hyresmarknaden<br />
för Brinova Bostäder förväntas fortsatt vara<br />
stark, med bibehållen uthyrningsgrad. För Brinova Kommersiellt<br />
bedömer vi att efterfrågan ska ligga kvar på dagens<br />
nivå. Brinova Projekt utgörs <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> som är under<br />
ny- eller ombyggnation.<br />
HÄNDELSER UNDER FÖRSTA HALVÅRET<br />
Brinovas verksamhet har, under första halvåret, starkt präglats<br />
<strong>av</strong> processen med att stärka organisation <strong>och</strong> rutiner<br />
för att kunna möta kr<strong>av</strong>en på ett börsnoterat bolag.<br />
Parallellt med processen att marknadsnotera Brinova pågår<br />
affärs- <strong>och</strong> fastighetsutveckling samt diskussioner angående<br />
fastighetsförvärv, finansiering, tillbyggnader <strong>och</strong> dyl. Detta<br />
har bl a medfört att organisationen har förstärkts inom<br />
områdena ekonomi, data, IR samt att en ny styrelse tillträdde<br />
på en extra bolagsstämma den 21 mars 2003.<br />
Brinovas ordinarie bolagsstämma beslutade den 2 juni<br />
2003 att genomföra en split <strong>och</strong> därefter en fondemission.<br />
Vid periodens utgång fanns 980 570 A-<strong>aktier</strong> <strong>och</strong><br />
7 495 024 B-<strong>aktier</strong> utestående i Brinova.<br />
Brinova har under andra kvartalet slutfört refinansieringen<br />
<strong>av</strong> koncernen. Finansieringen består dels <strong>av</strong> fastighetskrediter<br />
om 1 785 mkr, <strong>och</strong> dels <strong>av</strong> konvertibla skuldebrev<br />
om nominellt 253 mkr, vilka tecknats <strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong> AB.<br />
Fastigheterna inom Brinova Logistik har finansierats via<br />
Eurohypo med en total kreditram om 1 000 mkr, var<strong>av</strong><br />
650 mkr har nyttjats, för att lösa tidigare krediter. Brinova<br />
tillförs genom <strong>av</strong>talet tillgång till expansionskrediter om<br />
350 mkr för framtida affärer med logistik<strong>fastigheter</strong>. Låne<strong>av</strong>talet<br />
löper på fem år.<br />
Fastigheterna inom affärsområdena Brinova Bostäder<br />
<strong>och</strong> Brinova Kommersiellt är finansierade med lån uppgående<br />
till ca 1 135 mkr, företrädesvis med långa löptider.<br />
Utöver redan utnyttjade krediter har kreditlöften uppgående<br />
till 50 mkr erhållits.<br />
INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT<br />
Hyresintäkter<br />
Hyresintäkterna uppgick till 151,4 mkr, var<strong>av</strong> Brinova<br />
Logistik, Brinova Bostäder, Brinova Kommersiellt <strong>och</strong><br />
Brinova Projekt utgjorde 47,7 mkr, 47,3 mkr, 54,0 mkr<br />
respektive 2,4 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden<br />
uppgick under perioden till 96 procent.<br />
Brinova<br />
Kommersiellt 36%<br />
Brinova<br />
Bostäder 31%<br />
Brinova<br />
Logistik 31%<br />
Fastighetskostnader<br />
Drift- <strong>och</strong> underhållskostnaderna uppgick till 45,4 mkr,<br />
var<strong>av</strong> för Brinova Logistik, Brinova Bostäder, Brinova<br />
Kommersiellt <strong>och</strong> Brinova Projekt respektive 4,2 mkr,<br />
22,2 mkr, 18,9 mkr <strong>och</strong> 0,1 mkr. Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld<br />
uppgick till 5,6 mkr. Kostnadsnivån, som<br />
bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, varierar<br />
mellan årstiderna. Kostnader för fastighetsadministration<br />
uppgick till 7,3 mkr.<br />
Driftnetto<br />
Driftnetto för perioden uppgick till 93,1 mkr, var<strong>av</strong> för<br />
Brinova Logistik, Brinova Bostäder, Brinova Kommersiellt<br />
<strong>och</strong> Brinova Projekt respektive 37,9 mkr, 22,0 mkr,<br />
31,0 mkr <strong>och</strong> 2,2 mkr.<br />
Brinova<br />
Kommersiellt 33%<br />
Brinova<br />
Projekt 2%<br />
Brinova<br />
Projekt 2%<br />
Brinova<br />
Bostäder 24%<br />
Brinova<br />
Logistik 41%<br />
61
Avskrivningar på <strong>fastigheter</strong><br />
Brinovas <strong>av</strong>skrivningar på <strong>fastigheter</strong> uppgick till 15,0 mkr.<br />
Planmässiga <strong>av</strong>skrivningar på byggnader uppgår till 1 procent.<br />
Central administration<br />
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 4,6 mkr.<br />
Resultat <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar<br />
Tre <strong>fastigheter</strong> inom Brinova Kommersiellt, Timotejen 1 i<br />
Kalmar, Lexby 2:25 i Partille <strong>och</strong> Lennart 17 i Västerås <strong>av</strong>yttrades<br />
under perioden med en sammanlagd vinst om<br />
3,1 mkr.<br />
Rörelseresultat<br />
Rörelseresultatet för perioden uppgick till 78,2 mkr.<br />
Finansnetto<br />
Finansiella poster uppgick under perioden till –49,4 mkr, <strong>av</strong><br />
detta utgjorde räntekostnader –54,9 mkr. Den genomsnittliga<br />
räntenivån på fastighetskrediter vid periodens utgång<br />
uppgick till 5,3 procent.<br />
I finansiella intäkter ingår räntebidrag om 0,8 mkr.<br />
Skatt<br />
Skattekostnaden uppgick till 8,1 mkr, vilket motsvarar<br />
28 procent.<br />
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR<br />
Investeringarna uppgick under perioden till 142,3 mkr,<br />
var<strong>av</strong> förvärv <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> 115,0 mkr <strong>och</strong> investeringar<br />
i befintliga <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> projekt 27,3 mkr. Fastighetsförvärven<br />
<strong>av</strong>såg förvärv <strong>av</strong> fastigheten Akterspegeln 6 i<br />
Helsingborg med tillträde i januari 2003, Jonglören 1<br />
i Halmstad <strong>och</strong> Holje 1:197 i Olofström med tillträde i april<br />
2003. Investeringar i befintligt bestånd <strong>av</strong>såg främst investeringar<br />
i <strong>fastigheter</strong>na Jordbromalm 4:12, Unionen 16,<br />
Mimer 11 <strong>och</strong> Vindmätaren 2.<br />
Under perioden har tre <strong>fastigheter</strong> <strong>av</strong>yttrats för ett bokfört<br />
värde om 259,0 mkr med en vinst om 3,1 mkr. Avtal<br />
om förvärv har tecknats om del <strong>av</strong> fastigheten Högsbo 21:2<br />
i Göteborg med en köpeskilling om 95 mkr med tillträde<br />
under tredje kvartalet.<br />
FASTIGHETSBESTÅND<br />
Bokfört Antal<br />
Mkr värde <strong>fastigheter</strong><br />
Fastighetsbestånd per 1 januari 2003 2 457,0 76<br />
Förvärv 115,0 3<br />
Investeringar i befintliga <strong>fastigheter</strong> 27,3<br />
Försäljningar –259,0 –3<br />
Avskrivningar –15,0<br />
Totalt 30 juni 2003 2 325,3 76<br />
62<br />
Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2003<br />
KASSAFLÖDE<br />
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under<br />
perioden till 96,1 mkr var<strong>av</strong> förändring <strong>av</strong> rörelsekapitalet<br />
om 55,6 mkr g<strong>av</strong> en positiv effekt på likviditeten. Fastighetsförsäljningar<br />
översteg investeringar i <strong>fastigheter</strong> <strong>och</strong> övriga<br />
materiella anläggningstillgångar, vilket g<strong>av</strong> ett positivt kassaflöde<br />
om 4,8 mkr. Nettoinvesteringar i dotterföretag g<strong>av</strong> ett<br />
kassaflöde om –18,7 mkr. Sammantaget g<strong>av</strong> investeringsverksamheten<br />
ett negativt kassaflöde om –13,9 mkr. Amortering<br />
<strong>av</strong> låneskuld har skett med 936,5 mkr. Ny finansiering<br />
samt kapitaldel <strong>av</strong> konvertibla skuldebrev har givit ett positivt<br />
kassaflöde på 1 056,4 mkr. Sammantaget g<strong>av</strong> finansieringsverksamheten<br />
ett positivt kassaflöde om 119,9 mkr.<br />
Totalt blev periodens kassaflöde positivt om 202,1 mkr.<br />
Koncernens likvida medel uppgick per 30 juni 2003 till<br />
211,9 mkr.<br />
FINANSIERING<br />
Eget kapital<br />
Brinovas egna kapital uppgick till 515,9 mkr. Soliditeten<br />
uppgick vid periodens utgång till 19,8 procent.<br />
Räntebärande skulder<br />
De räntebärande skulderna uppgick till 1 784,8 mkr per<br />
30 juni 2003. Den genomsnittliga räntan var 5,3 procent.<br />
Refinansiering <strong>av</strong> Brinova Logistik har slutförts under juni<br />
2003. Logistik<strong>fastigheter</strong>na finansieras <strong>av</strong> Eurohypo med en<br />
kreditram om 1 000 mkr. Per den 30 juni 2003 var 650 mkr<br />
nyttjade med en genomsnittlig räntesäkring på ca 7 år.<br />
Konvertibla skuldebrev<br />
Brinova har per den 16 juni 2003 utgivit ett femårigt konvertibelt<br />
förlagslån om totalt 253,0 mkr, vilket har tecknats<br />
<strong>av</strong> Pe<strong>ab</strong>. Förlagslånet består <strong>av</strong> 4,6 miljoner konvertibla<br />
skuldebrev á nominellt 55 kr vardera. Första tidpunkt för<br />
konvertering är den 16 juni 2004. Brinovas räntebelastning<br />
har redovisats enligt RR 27, med en beräknad marknadsränta<br />
om 8 procent. Skuldebreven löper med en betald<br />
ränta om 5,5 procent. Ränteskillnaden har nuvärdesberäknats<br />
<strong>och</strong> tillfört det egna kapitalet 25,3 mkr.<br />
RÄNTEBÄRANDE SKULDER<br />
Ränteförfalloår Mkr<br />
Genomsnittlig<br />
ränta, % Andel, %<br />
2003 374,7 4,9 21<br />
2004 227,9 5,4 13<br />
2005 238,7 5,3 13<br />
2006 130,9 5,6 7<br />
2007 138,7 5,5 8<br />
2008 241,3 5,3 13<br />
2009 47,3 5,6 3<br />
2010 100,3 5,7 6<br />
2011 83,6 5,4 5<br />
2012 106,7 5,5 6<br />
2013 94,7 5,6 5<br />
Totalt 1 784,8 5,3 100
FASTIGHETSBESTÅND PER 30 JUNI 2003<br />
Fastighetsbeståndet omfattade, per 30 juni 2003, totalt<br />
76 helägda <strong>fastigheter</strong> med ett sammanlagt hyresvärde om<br />
308,5 mkr <strong>och</strong> ett bokfört värde om 2 325,3 mkr. Fastigheterna<br />
är koncentrerade till södra <strong>och</strong> mellersta Sverige.<br />
Brinova<br />
Kommersiellt 53%<br />
ANTAL FASTIGHETER<br />
Brinova<br />
Projekt 3%<br />
Brinova<br />
Logistik 18%<br />
Brinova<br />
Bostäder 26%<br />
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG<br />
Fastighetsförvärv<br />
Avtal om förvärv har tecknats om del <strong>av</strong> fastigheten<br />
Högsbo 21:2 i Göteborg med en köpeskilling om 95 mkr<br />
med tillträde under tredje kvartalet.<br />
Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2003<br />
Brinovas totala uthyrningsbara yta uppgår till 556,2 tkvm,<br />
fördelat på Brinova Logistik om 212,3 tkvm, Brinova Bostäder<br />
om 130,7 tkvm, Brinova Kommersiellt om 205,2 tkvm<br />
<strong>och</strong> Brinova Projekt om 8,0 tkvm.<br />
AFFÄRSOMRÅDEN<br />
Antal Uthyrbar Bokfört Hyresvärde, Ekonomisk uthyr- Kontrakterad<br />
per 2003-06-30 <strong>fastigheter</strong> yta, tkvm värde, Mkr Mkr ningsgrad, % årshyra,Mkr<br />
Brinova Logistik 14 212,3 854,7 97,5 98 96,1<br />
Brinova Bostäder 20 130,7 694,8 102,1 99 101,3<br />
Brinova Kommersiellt 40 205,2 718,3 104,1 91 95,0<br />
Totalt Förvaltnings<strong>fastigheter</strong> 74 548,2 2 267,8 303,7 96 292,4<br />
Brinova Projekt 2 8,0 57,5 4,8 – 4,8<br />
Totalt 76 556,2 2 325,3 308,5 96 297,2<br />
GEOGRAFISKT OMRÅDE PÅ HELÅRSBASIS PER 30 JUNI 2003<br />
Område Antal Area, Hyresvärde, Andel hyres<strong>fastigheter</strong><br />
kvm Mkr värde, %<br />
Malmö 9 106 502 64,4 21<br />
Helsingborg 16 70 026 49,5 16<br />
Stockholm 3 53 241 30,7 10<br />
Halmstad 9 39 038 27,7 9<br />
Jönköping 4 39 546 17,7 6<br />
Klippan 3 41 436 15,5 5<br />
Ängelholm 4 22 521 15.0 5<br />
Göteborg/Borås 3 27 134 13,7 4<br />
Hässleholm 10 21 463 13,6 4<br />
Västerås 2 10 563 6,0 2<br />
Övriga Skåne 5 28 471 11,6 4<br />
Övriga Sverige 8 96 220 43,1 14<br />
Totalt 76 556 161 308,5 100<br />
Brinova<br />
Kommersiellt 37%<br />
UTHYRNINGSBAR YTA<br />
Brinova<br />
Projekt 1%<br />
Brinova<br />
Bostäder 24%<br />
Brinova<br />
Logistik 38%<br />
LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT PER 30 JUNI 2003<br />
Antal Kontrakterad Kontrakterad<br />
Förfalloår<br />
Logistik/<br />
Kommersiellt<br />
kontrakt årsyra, Mkr årshyra, %<br />
2003 107 10 3<br />
2004 124 35 12<br />
2005 60 19 6<br />
2006 40 28 9<br />
2007 20 32 11<br />
2008 4 3 1<br />
2009+ 23 71 24<br />
Bostäder <strong>och</strong> övrigt 2 104 99 34<br />
Totalt 2 482 297 100<br />
Utdelning <strong>av</strong> Brinova till Pe<strong>ab</strong>s aktieägare<br />
Pe<strong>ab</strong>s ordinarie bolagsstämma fattade den 15 maj 2003<br />
beslut om <strong>utdelning</strong> <strong>av</strong> samtliga <strong>aktier</strong> i Brinova till Pe<strong>ab</strong>s<br />
aktieägare. Noteringsprospekt kommer att offentliggöras<br />
den 7 oktober 2003. Notering <strong>av</strong> Brinova på Stockholmsbörsens<br />
O-lista planeras under november 2003.<br />
63
64<br />
Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2003<br />
MODERBOLAGET<br />
Moderbolaget redovisade för perioden ett resultat efter<br />
finansiella poster på 0,6 mkr.<br />
Balansomslutningen uppgick till 872,6 mkr <strong>och</strong> eget<br />
kapital uppgick till 495,9 mkr. Likvida medel uppgick till<br />
198,6 mkr. Investeringar under perioden har skett med<br />
24,3 mkr. Omsättningen, som i huvudsak utgörs <strong>av</strong><br />
koncerninterna tjänster uppgick till 8,3 mkr.<br />
FINANSIELL RAPPORTERING<br />
Delårsrapport, 3:e kvartalet 2003 20 november 2003<br />
Bokslutskommuniké för helåret 2003 25 februari 2004<br />
Årsredovisning för 2003 april 2004<br />
Delårsrapport, 1:a kvartalet 2004 18 maj 2004<br />
RESULTATRÄKNINGAR<br />
Koncernen 2003 2002 2003 2002 2002<br />
Mkr april–juni april–juni jan–juni jan–juni jan–dec<br />
Hyresintäkter 75,6 – 151,4 – –<br />
Drift- <strong>och</strong> underhåll –17,5 – –45,4 – –<br />
Fastighetsskatt <strong>och</strong> tomträtts<strong>av</strong>gäld –3,7 – –5,6 – –<br />
Fastighetsadministration –3,5 – –7,3 – –<br />
Driftnetto 50,9 0 93,1 0 0<br />
Avskrivningar –7,7 – –15,2 – –<br />
Bruttoresultat 43,2 0 77,9 0 0<br />
Central administration –3,4 – –4,6 – –<br />
Övriga rörelseintäkter 1,3 – 2,6 – –<br />
Övriga rörelsekostnader –1,1 – –2,2 – –<br />
Resultat <strong>av</strong> fastighetsförsäljningar – – 3,1 – –<br />
Andel i joint venture resultat 0,6 – 1,4 – –<br />
Rörelseresultat 40,6 0 78,2 0 0<br />
Finansiella intäkter 0,6 – 5,5 – 0,7<br />
Finansiella kostnader –25,4 – –54,9 – –<br />
Resultat efter finansiella poster 15,8 0 28,8 0 0,7<br />
Skatt –4,4 – –8,1 – –0,2<br />
Minoritetsintresse –0,1 – –0,1 – –<br />
Periodens resultat 11,3 0 20,6 0 0,5<br />
Nyckeltal före utspädning<br />
Eget kapital, kr per aktie 60,87 – 60,87 – 55,45<br />
Periodens resultat, kr per aktie 1,33 – 2,43 – 0,06<br />
Antal utestående <strong>aktier</strong>, miljoner 8,5 – 8,5 – 8,5<br />
Nyckeltal efter utspädning<br />
Eget kapital, kr per aktie 56,93 – 56,93 – 55,45<br />
Periodens resultat, kr per aktie 1,29 – 2,40 – 0,06<br />
Antal utestående <strong>aktier</strong>, miljoner 13,1 – 13,1 – 8,5<br />
Nyckeltalen för 2002 har omräknats beroende på genomförd split <strong>och</strong> fondemission.<br />
REDOVISNINGSPRINCIPER<br />
Denna halvårsrapport har upprättats enligt Redovisningsrådets<br />
rekommendationer. Samma redovisningsprinciper<br />
<strong>och</strong> beräkningsmetoder har använts i halvårsrapporten som<br />
i den senaste årsredovisningen. De nytillkomna rekommendationerna,<br />
som trätt i kraft under rapportperioden, har<br />
beaktats men inte haft någon effekt på redovisningen.<br />
Helsingborg den 29 augusti 2003<br />
Brinova Fastigheter AB (publ)<br />
Mats Leifland<br />
Verkställande direktör<br />
Denna halvårsrapport har inte varit föremål för särskild<br />
granskning <strong>av</strong> bolagets revisor.
AFFÄRSOMRÅDEN<br />
Koncernen 2003 2002 2003 2002 2002<br />
Mkr<br />
Fördelning per affärsområde<br />
Hyresintäkter<br />
april–juni april–juni jan–juni jan–juni jan–dec<br />
Brinova Logistik 22,7 – 47,7 – –<br />
Brinova Bostäder 26,0 – 47,3 – –<br />
Brinova Kommersiellt 24,5 – 54,0 – –<br />
Brinova Projekt 2,4 – 2,4 – –<br />
Totalt 75,6 0 151,4 0 0<br />
Rörelseresultat<br />
Brinova Logistik 16,8 – 33,8 – –<br />
Brinova Bostäder 12,2 – 18,2 – –<br />
Brinova Kommersiellt 13,0 – 28,7 – –<br />
Brinova Projekt 1,9 – 1,9 – –<br />
Koncerngemensamt –3,3 – –4,4 – –<br />
Totalt 40,6 0 78,2 0 0<br />
NYCKELTAL<br />
2003 2002 2003 2002 2002<br />
Koncernen april–juni april–juni jan–juni jan–juni jan–dec<br />
Avkastning på eget kapital, procent 2,3 4,2<br />
Avkastning på totalt kapital, procent 1,6 3,3<br />
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,5<br />
Soliditet, procent 19,8 19,8 18,5<br />
På grund <strong>av</strong> nybildning <strong>av</strong> koncernen 2002-12-27 lämnas inga jämförelsetal för 2002.<br />
Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2003<br />
BALANSRÄKNINGAR<br />
Koncernen 2003 2002 2002<br />
Mkr<br />
Tillgångar<br />
30 jun 30 jun 31 dec<br />
Materiella anläggningstillgångar 2 326,6 – 2 457,0<br />
Finansiella anläggningstillgångar 49,4 – 33,5<br />
Omsättningstillgångar 233,0 – 47,0<br />
Summa tillgångar 2 609,0 0 2 537,5<br />
Eget kapital <strong>och</strong> skulder<br />
Eget kapital 515,9 – 470,0<br />
Minoritetsintressen 0,7 – 0,6<br />
Konvertibla skuldebrev 227,9 – –<br />
Räntebärande skulder 1 784,8 – 1 970,0<br />
Icke räntebärande skulder 79,7 – 96,9<br />
Summa eget kapital <strong>och</strong> skulder 2 609,0 0 2 537,5<br />
65
66<br />
Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2003<br />
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL<br />
Koncernen Aktie- Bundna Fria Summa<br />
Mkr kapital reserver reserver eget kapital<br />
Ingående balans 2003-01-01 0,1 – 469,9 470,0<br />
Fondemission 84,7 – –84,7 0,0<br />
Avsättning till reservfond – 40,0 –40,0 0,0<br />
Eget kapitaldel konvertibla skuldebrev – 25,3 – 25,3<br />
Förskjutning mellan bundet <strong>och</strong> fritt – 5,5 –5,5 0,0<br />
Periodens resultat – – 20,6 20,6<br />
Utgående balans 2003-06-30 84,8 70,8 360,3 515,9<br />
KASSAFLÖDEN<br />
Koncernen 2003 2002 2002<br />
Mkr 30 jun 30 jun 31 dec<br />
Resultat efter finansiella poster 28,8 – 0,7<br />
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 11,7 – –<br />
Betald skatt<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten före<br />
– – –<br />
förändringar <strong>av</strong> rörelsekapitalet 40,5 0 0,7<br />
Ökning(–)/minskning(+) <strong>av</strong> rörelsefordringar 74,9 – –<br />
Ökning(+)/minskning(–) <strong>av</strong> rörelseskulder –19,3 – –<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,1 0 0,7<br />
Förvärv <strong>av</strong> dotterföretag –22,9 – 9,8<br />
Försäljning <strong>av</strong> dotterföretag 4,2 – –<br />
Förvärv <strong>av</strong> materiella anläggningstillgångar –36,7 – –<br />
Försäljning <strong>av</strong> materiella anläggningstillgångar 41,5 – –<br />
Ökning <strong>av</strong> finansiella fordringar – – –<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten –13,9 0 9,8<br />
Upptagna lån 1 056,4 – –<br />
Amortering <strong>av</strong> låneskuld –936,5 – –0,7<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 119,9 0 –0,7<br />
Periodens kassaflöde 202,1 0 9,8<br />
Likvida medel vid periodens början 9,8 0 0,0<br />
Likvida medel vid periodens slut 211,9 0 9,8<br />
DEFINITIONER<br />
Avkastning på eget kapital<br />
Periodens resultat i procent <strong>av</strong> genomsnittligt eget kapital.<br />
Avkastning på totalt kapital<br />
Resultat efter finansiella poster med tillägg för finansiella kostnader<br />
i procent <strong>av</strong> genomsnittlig balansomslutning.<br />
Räntetäckningsgrad<br />
Resultat efter finansiella poster med återläggning <strong>av</strong> finansiella<br />
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.<br />
Soliditet<br />
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent <strong>av</strong> balansomslutningen.<br />
Eget kapital per aktie<br />
Eget kapital i förhållande till antalet <strong>aktier</strong> vid periodens slut.<br />
Resultat per aktie<br />
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal <strong>aktier</strong>.<br />
Hyresvärde<br />
Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra<br />
för vakanta ytor.<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad<br />
Kontrakterad hyra för hyres<strong>av</strong>tal vilka löper vid periodens slut i procent<br />
i procent <strong>av</strong> hyresvärde.
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
RESULTATRÄKNING<br />
Koncernen Moderbolaget<br />
2002-05-01 2002-05-01 2001-05-01<br />
Belopp i kkr<br />
Rörelsens kostnader<br />
Not –2002-12-31 –2002-12-31 –2002-04-30<br />
Övriga rörelsekostnader –38 –11 –<br />
Rörelseresultat –38 –11 –<br />
Resultat från finansiella poster<br />
Ränteintäkter <strong>och</strong> liknande resultatposter 4 734 734 –<br />
Räntekostnader <strong>och</strong> liknande resultatposter 5 –3 –3 –<br />
Resultat före skatt 693 720 –<br />
Skatt på årets resultat 6 –203 –203 –<br />
Årets resultat 490 –517 –<br />
67
BALANSRÄKNING<br />
Koncernen Moderbolaget<br />
Belopp i kkr<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
Materiella anläggningstillgångar<br />
Not 2002-12-31 2002-12-31 2002-04-30<br />
Förvaltnings<strong>fastigheter</strong> 7 2 404 811 – –<br />
Inventarier, verktyg <strong>och</strong> installationer 8 41 692 – –<br />
Pågående nyanläggningar 9 10 508 – –<br />
Finansiella anläggningstillgångar<br />
2 457 011 – –<br />
Andelar i koncernföretag 10 – 438 208 –<br />
Fordringar hos koncernföretag 11 – 27 271 –<br />
Andelar i joint venture 12 16 516 16 516 –<br />
Andra långfristiga värdepappersinneh<strong>av</strong> 42 – –<br />
Uppskjuten skattefordran 13 16 944 – –<br />
Andra långfristiga fordringar 10 – –<br />
33 512 481 995 –<br />
Summa anläggningstillgångar 2 490 523 481 995 –<br />
Omsättningstillgångar<br />
Kortfristiga fordringar<br />
Kundfordringar 8 103 – –<br />
Skattefordringar 1 871 – –<br />
Övriga fordringar 23 883 – 100<br />
Förutbetalda kostnader <strong>och</strong> upplupna intäkter 14 3 316 – –<br />
37 173 – 100<br />
Kassa <strong>och</strong> bank 9 838 – –<br />
Summa omsättningstillgångar 47 011 – 100<br />
SUMMA TILLGÅNGAR 2 537 534 481 995 100<br />
68<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB
Balansräkning, forts<br />
Koncernen Moderbolaget<br />
Belopp i kkr<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
Not 2002-12-31 2002-12-31 2002-04-30<br />
Eget kapital<br />
Bundet eget kapital<br />
15<br />
Aktiekapital (1 000 <strong>aktier</strong> à 100 kr) 100 100 100<br />
Fritt eget kapital<br />
100 100 100<br />
Fria reserver 469 378 – –<br />
Balanserat resultat – 469 378 –<br />
Årets resultat 490 517 0<br />
Minoritetsintresse 604<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
469 868 469 895 –<br />
469 968 469 995 100<br />
Långfristiga skulder<br />
Checkräkningskredit 16,18 135 385 – –<br />
Övriga skulder till kreditinstitut 17,18 1 725 841 – –<br />
Skulder till koncernföretag 80 930 12 000 –<br />
Övriga skulder 1 274 – –<br />
Kortfristiga skulder<br />
1 943 430 12 000 –<br />
Skulder till kreditinstitut 18 27 884 – –<br />
Leverantörsskulder 37 050 – –<br />
Skatteskulder 4 196 – –<br />
Övriga skulder 29 440 – –<br />
Upplupna kostnader <strong>och</strong> förutbetalda intäkter 19 24 962 – –<br />
123 532 – –<br />
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 537 534 481 995 100<br />
Ställda säkerheter<br />
För egna skulder <strong>och</strong> <strong>av</strong>sättningar<br />
Fastighetsinteckningar 18 1 863 568 – –<br />
Företagsinteckningar 12 550 – –<br />
1 876 118 –<br />
Ansvarsförbindelser<br />
Solidariskt ansvar som delägare i handels- <strong>och</strong> kommanditbolag – 642 645 –<br />
69
KASSAFLÖDESANALYS<br />
Koncernen Moderbolaget<br />
2002-05-01 2002-05-01<br />
Belopp i kkr<br />
Den löpande verksamheten<br />
–2002-12-31 –2002-12-31<br />
Resultat efter finansiella poster 693 720<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. – –<br />
693 720<br />
Betald skatt<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten före<br />
–<br />
förändringar <strong>av</strong> rörelsekapital 693 720<br />
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital<br />
Ökning(–)/Minskning(+) <strong>av</strong> rörelsefordringar – 100<br />
Ökning(+)/Minskning(–) <strong>av</strong> rörelseskulder – –<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten 693 820<br />
Investeringsverksamheten<br />
Investeringar i finansiella tillgångar – –820<br />
Förvärv <strong>av</strong> dotterföretag 9 838 –<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 838 –820<br />
Finansieringsverksamheten<br />
Upptagna lån –693 –<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –693 –<br />
Årets kassaflöde 9 838 –<br />
Likvida medel vid årets början – –<br />
Kursdifferens i likvida medel – –<br />
Likvida medel vid årets slut 9 838 –<br />
Betalda räntor <strong>och</strong> erhållen <strong>utdelning</strong><br />
Erhållen ränta 734 734<br />
Erlagd ränta –3 –3<br />
Transaktioner som inte medför betalningar<br />
Förvärv <strong>av</strong> tillgång genom lån från säljare 454 723 454 724<br />
70<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB
Kassaflödesanalys, forts<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
Koncernen Moderbolaget<br />
2002-05-01 2002-05-01<br />
Belopp i kkr<br />
Förvärv <strong>av</strong> dotterföretag <strong>och</strong> andra affärsenheter<br />
Förvärvade tillgångar <strong>och</strong> skulder:<br />
–2002-12-31 –2002-12-31<br />
Materiella anläggningstillgångar 2 457 011<br />
Finansiella tillgångar 345 909<br />
Rörelsefordringar 155 797<br />
Likvida medel 9 838<br />
Summa tillgångar 2 968 555<br />
Minoritet 605<br />
Avsättningar 101 727<br />
Lån 2 314 578<br />
Rörelseskulder 96 922<br />
Summa <strong>av</strong>sättningar <strong>och</strong> skulder 2 513 832<br />
Köpeskilling 454 723<br />
Avgår: Förvärv <strong>av</strong> tillgång genom lån från säljare –454 723<br />
Utbetald köpeskilling –<br />
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten –9 838<br />
Påverkan på likvida medel (minus = ökning) –9 838<br />
Not till kassaflödesanalys – koncern<br />
Aktieägartillskott har erhållits med 469 900 kkr. Koncernbidrag har lämnats till Pe<strong>ab</strong> AB med 725 kkr. Samtliga förvärvstransaktioner har<br />
skett via koncernkonto i Pe<strong>ab</strong>-koncernen <strong>och</strong> klassas därför ej som förändring <strong>av</strong> likviditet.<br />
Not till kassaflödesanalys – moderbolag<br />
Förvärv <strong>av</strong> finansiella tillgångar har skett med 481 995 kkr. Aktieägartillskott har erhållits med 469 900 kkr. Koncernbidrag har lämnats till<br />
Pe<strong>ab</strong> AB med 725 kkr. Lån har övertagits med 12 000 kkr. Samtliga dessa transaktioner har skett via koncernkonton i Pe<strong>ab</strong>-koncernen <strong>och</strong><br />
klassas därför ej som förändring <strong>av</strong> likviditet.<br />
71
NOT 1 ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER<br />
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen<br />
<strong>och</strong> Redovisningsrådets rekommendationer <strong>och</strong> Akutgruppsuttalanden.<br />
Bolaget har per den 27 december 2002 påbörjat sin verksamhet<br />
genom förvärv <strong>av</strong> dotterbolag <strong>och</strong> i samband med upprättande <strong>av</strong><br />
denna årsredovisning antages dessa redovisningsprinciper.<br />
Värderingsprinciper m m<br />
Fastigheter<br />
Samtliga <strong>fastigheter</strong> förvärvades per 2002-12-27. Externa värderingar<br />
har legat till grund för förvärven. De externa värderingarna<br />
har grundat sig på faktiska intäkter <strong>och</strong> kostnader för år 2002 samt<br />
prognostiserade intäkter <strong>och</strong> kostnader under en femårs period.<br />
Värderingsmännen har använt sig <strong>av</strong> en kassaflödesmodell, gjort<br />
bedömningar utifrån en ortsprisanalys samt använt sina erfarenheter<br />
erhållna vid kontakter på marknaden.<br />
Anskaffningsvärde<br />
Förvaltnings<strong>fastigheter</strong>na har upptagits till anskaffningsvärde.<br />
Anskaffningsvärdet utgörs <strong>av</strong> inköpskostnad <strong>och</strong> kostnader direkt<br />
hänförbara till inköpet. Till anskaffningsvärdet läggs även tillkommande<br />
utgifter som medför att tillgångens värde ökar i förhållande<br />
till den nivå som gällde då fastigheten ursprungligen anskaffades.<br />
Utgifter för reparation <strong>och</strong> underhåll redovisas som kostnad då de<br />
uppkommer. Kostnader för större hyresgästanpassningar periodiseras<br />
över kontraktets löptid. Vid köp <strong>och</strong> försäljning <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong><br />
eller bolag bokförs transaktionen per tillträdesdagen, såvida detta<br />
inte strider mot särskilda villkor.<br />
Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar<br />
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden,<br />
i förkommande fall med beaktande <strong>av</strong>, tillkommande värdehöjande<br />
utgifter, upp- eller nedskrivningar, minskat med beräknat<br />
restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.<br />
Starttidpunkt för <strong>av</strong>skrivningen gällande byggnader, ombyggnader<br />
eller markanläggningar sker när fastigheten tillträdes (vid förvärv)<br />
eller när fastigheten, lokalen eller ytan tas i bruk, dvs när<br />
hyresgästen tillträder lokalen/ytan enligt kontrakt.<br />
Byggnader 1%<br />
Ombyggnader 1–5%<br />
Markanläggningar 2–20%<br />
Inventarier, verktyg <strong>och</strong> installationer 20%<br />
Kontorsinventarier 20%<br />
Datorer 33%<br />
72<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER<br />
Belopp i kkr om inget annat anges<br />
Indelningen <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> sker efter byggnadens huvudsakliga<br />
utnyttjande, dvs <strong>fastigheter</strong> med två eller tre huvudgrupper representerade,<br />
ska klassificeras efter huvudsaklig användning.<br />
Lånekostnader<br />
Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför<br />
sig utom till den del de ingår i en tillgångs anskaffningsvärde. Aktivering<br />
<strong>av</strong> lånekostnader sker i enlighet med den alternativa principen<br />
i Redovisningsårdets rekommendation RR 21.<br />
Lånekostnader redovisas som kostnad då de uppstår utom till<br />
den del de <strong>av</strong>ser ränta under produktionstiden för större ny- till<br />
eller ombyggnader som tar betyande tid i anspråk att färdigställa.<br />
Vid aktivering <strong>av</strong> ränta beräknas räntan utifrån en genomsnittligt<br />
vägd lånekostnad.<br />
I moderbolaget <strong>och</strong> övriga enskilda bolags redovisningar tillämpas<br />
huvudprincipen, att samtliga lånekostnader belastar resultatet<br />
för det år till vilket de hänför sig.<br />
Nedskrivningar<br />
De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid<br />
varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på<br />
nedskrivningsbehov. Om sådan indikation finns, beräknas tillgångens<br />
återvinningsvärde som det högsta <strong>av</strong> nyttjandevärdet <strong>och</strong><br />
nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet<br />
understiger det redovisade värdet.<br />
Fordringar<br />
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed<br />
de beräknas inflyta.<br />
Skatt<br />
Företaget <strong>och</strong> koncernen tillämpar Redovisningsrådets rekommendation<br />
RR 9 Inkomstskatter. Total skatt utgörs <strong>av</strong> aktuell skatt <strong>och</strong><br />
uppskjuten skatt.<br />
Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande<br />
transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt<br />
redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall<br />
betalas eller erhållas <strong>av</strong>seende aktuellt år. Hit hör även justering <strong>av</strong><br />
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas<br />
enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära<br />
skillnader mellan redovisade <strong>och</strong> skattemässiga värden på tillgångar<br />
<strong>och</strong> skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära<br />
skillnaderna förväntas bli utjämnade <strong>och</strong> med tillämpning <strong>av</strong> de<br />
skattesatser <strong>och</strong> skatteregler som är beslutade eller <strong>av</strong>iserade per<br />
balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i skillnader hänförliga<br />
till andelar i dotter- <strong>och</strong> intresseföretag som inte förväntas bli<br />
beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas<br />
obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen<br />
delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten<br />
skatteskuld <strong>och</strong> eget kapital.
Uppskjutna skattefordringar <strong>av</strong>seende <strong>av</strong>dragsgilla temporära skillnader<br />
<strong>och</strong> underskotts<strong>av</strong>drag redovisas endast i den mån det är<br />
sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar<br />
i framtiden.<br />
Ansvarsförbindelser<br />
En ansvarsförbindelse redovisas inom linjen när det finns:<br />
– ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser <strong>och</strong><br />
vars förekomst bekräftas endast <strong>av</strong> att en eller flera osäkra framtida<br />
händelser, som inte ligger inom företagetskontroll, inträffar<br />
eller uteblir, eller<br />
– ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte<br />
redovisas som en skuld eller <strong>av</strong>sättning på grund <strong>av</strong> att det inte<br />
är troligt att ett utflöde <strong>av</strong> resurser kommer att krävas för att<br />
reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas<br />
med tillräcklig noggrannhet.<br />
Intäktsredovisning<br />
Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyres<strong>av</strong>tal. Detta innebär<br />
att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.<br />
Leasing – leasetagare<br />
Redovisningsrådets rekommendation RR 6:99 tillämpas. Leasing<br />
klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller<br />
operationell leasing.<br />
Samtliga leasing<strong>av</strong>tal i koncernen redovisas som operationella<br />
leasing<strong>av</strong>tal.<br />
Koncernredovisning<br />
Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets<br />
rekommendation RR 1:00 <strong>och</strong> omfattar de företag i vilket<br />
moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än<br />
50 procent <strong>av</strong> röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande<br />
inflytande.<br />
Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket<br />
innebär att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställd<br />
som skillnaden mellan tillgångarnas <strong>och</strong> skuldernas verkliga värden,<br />
elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom<br />
endast den del <strong>av</strong> dotterföretagens egna kapital som tillkommit<br />
efter förvärvet.<br />
Under året förvärvade företag inkluderas i koncernredovisningen<br />
med belopp <strong>av</strong>seende tiden efter förvärvet.<br />
Joint ventures<br />
Andelsinneh<strong>av</strong> i joint ventures, i vilka koncernen har lägst 20% <strong>och</strong><br />
högst 50% <strong>av</strong> rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande<br />
över den driftmässiga <strong>och</strong> finansiella styrningen, redovisas<br />
enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det<br />
i koncernen bokförda värdet på andelarna i joint ventures motsvaras<br />
<strong>av</strong> koncernens andel i joint ventures egna kapital samt eventuella<br />
restvärden på koncernmässiga över- <strong>och</strong> undervärden. I kon-<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
cernens resultaträkning redovisas som ”Andel i joint ventures resultat”<br />
koncernens andel i joint ventures resultat efter finansiella<br />
intäkter <strong>och</strong> kostnader justerat för eventuella <strong>av</strong>skrivningar på eller<br />
upplösningar <strong>av</strong> förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens<br />
andel i joint ventures redovisade skatter ingår i koncernens<br />
skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven <strong>av</strong> joint<br />
venture som ännu inte realiserats genom <strong>utdelning</strong>, <strong>av</strong>sätts till kapitalandelsfonden<br />
som utgör en del <strong>av</strong> koncernens bundna egna<br />
kapital.<br />
Eliminering <strong>av</strong> transaktioner mellan koncernföretag<br />
Koncerninterna fordringar <strong>och</strong> skulder samt transaktioner mellan<br />
företag i koncernen liksom därmed sammanhängande orealiserade<br />
vinster elimineras i sin helhet.<br />
Koncernbidrag <strong>och</strong> aktieägartillskott<br />
Företaget redovisar koncernbidrag <strong>och</strong> aktieägartillskott i enlighet<br />
med uttalandet från Redovisningsrådets Akutgrupp.<br />
Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren<br />
<strong>och</strong> aktiveras i <strong>aktier</strong> <strong>och</strong> andelar hos givaren, i den mån nedskrivning<br />
ej erfordras.<br />
Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär<br />
att koncernbidrag som lämnats i syfte att minimera koncernens<br />
totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter<br />
<strong>av</strong>drag för dess aktuella skatteeffekt.<br />
Upplysningar om periodens förvärv<br />
Samtliga dotterföretag <strong>och</strong> joint ventures, vilka specificeras i not 10<br />
<strong>och</strong> not 12, har under året förvärvats.<br />
Koncernuppgifter <strong>och</strong> närståenderelationer<br />
Närståenderelationer som innebär ett bestämmande inflytande<br />
Koncernen<br />
Företaget är helägt dotterföretag till Pe<strong>ab</strong> AB, org nr 556061-4330,<br />
med säte i Båstad, vilket innebär att Pe<strong>ab</strong> AB har ett bestämmande<br />
inflytande i koncernen.<br />
Moderbolaget<br />
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har<br />
moderbolaget närståenderelationer som innefattar ett bestämmande<br />
inflytande med sina dotterföretag, se not 10.<br />
Närståendetransaktioner<br />
Samtliga förvärv <strong>av</strong> andelar i dotterföretag <strong>och</strong> joint ventures har<br />
gjorts från företag inom Pe<strong>ab</strong>koncernen. Förvärvsvärdena är baserade<br />
på de förvärvade enheternas substansvärde efter extern marknadsvärdering<br />
<strong>av</strong> underliggande <strong>fastigheter</strong>.<br />
Företag inom Pe<strong>ab</strong>koncernen har under 2002 utfört entreprenadtjänster<br />
till företag som i december 2002 sålts till Brinova. Debitering<br />
<strong>av</strong> dessa tjänster har skett på marknadsmässiga villkor.<br />
73
NOT 2 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING<br />
TILL REVISORER<br />
Kostnader för revision <strong>och</strong> andra uppdrag, hos KPMG <strong>och</strong> Öhrlings<br />
PricewaterhouseCoopers, har belastat respektive bolag. Då verksamheten<br />
i Brinova startades per 27 december 2002 genom förvärven<br />
har inga revisionskostnader belastat koncernens resultat.<br />
NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER<br />
Bolaget har inte haft några anställda <strong>och</strong> har inte utbetalt några<br />
löner <strong>och</strong> andra ersättningar. Styrelsearvode har ej utgått. Bolagets<br />
verkställande direktör är anställd i Pe<strong>ab</strong> AB <strong>och</strong> har inget anställnings<strong>av</strong>tal<br />
med Brinova Fastigheter AB. Inga ersättningar till verkställande<br />
direktör har utbetalts.<br />
NOT 4 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER<br />
2002-05-01 2001-05-01<br />
–2002-12-31 –2002-04-30<br />
Koncernen <strong>och</strong> moderbolag<br />
Ränteintäkter, koncernföretag 734 –<br />
734 –<br />
NOT 5 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER<br />
2002-05-01 2001-05-01<br />
–2002-12-31 –2002-04-30<br />
Koncernen <strong>och</strong> moderbolag<br />
Räntekostnader, koncernföretag –3 –<br />
–3 –<br />
NOT 6 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT<br />
2002-05-01 2001-05-01<br />
–2002-12-31 –2002-04-30<br />
Koncernen <strong>och</strong> moderbolag<br />
Aktuell skattekostnad (–)<br />
Periodens skattekostnad –203 –<br />
–203 –<br />
Totalt redovisad skattekostnad i koncernen –203 –<br />
Avstämning <strong>av</strong> effektiv skatt<br />
2002-05-01 2001-05-01<br />
–2002-12-31 –2002-04-30<br />
Koncernen Procent Belopp<br />
Resultat före skatt<br />
Skatt enligt gällande<br />
skattesats<br />
693<br />
för moderbolaget<br />
Andra icke-<strong>av</strong>dragsgilla<br />
28,0% –194<br />
kostnader 1,3% –9<br />
Redovisad effektiv skatt 29,3% –203<br />
74<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
Not 6 forts<br />
Avstämning <strong>av</strong> effektiv skatt<br />
2002-05-01 2001-05-01<br />
–2002-12-31 –2002-04-30<br />
Moderbolag Procent Belopp Procent Belopp<br />
Resultat före skatt<br />
Skatt enligt gällande<br />
skattesats<br />
720 –<br />
för moderbolaget 28,0% –202 –<br />
Ej <strong>av</strong>dragsgilla kostnader –28,1% –1 0,0% –<br />
Redovisad effektiv skatt –0,1% –203 0,0% –<br />
Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital<br />
2002-12-31<br />
Koncernen<br />
Aktuell skatt i lämnade koncernbidrag –203<br />
–203<br />
Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital<br />
2002-12-31 2002-04-30<br />
Moderbolag<br />
Aktuell skatt i lämnade koncernbidrag –203 –<br />
–203 –<br />
NOT 7 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER<br />
Koncern Moderbolag<br />
Specifiaktion <strong>av</strong> bokfört värde<br />
Byggnader 2 136 143 –<br />
Markanläggningar 37 778 –<br />
Mark 230 890 –<br />
2 404 811 –<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början – –<br />
I förvärvade bolag 2 783 974 –<br />
2 783 974 –<br />
Ackumulerade <strong>av</strong>skrivningar enligt plan<br />
Vid årets början – –<br />
I förvärvade bolag –144 401 –<br />
–144 401 –<br />
Ackumulerade nedskrivningar<br />
Vid årets början – –<br />
I förvärvade bolag –234 762 –<br />
–234 762 –<br />
Redovisat värde vid perioden slut 2 404 811 –<br />
Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) 995 178 –<br />
Taxeringsvärden, mark (i Sverige) 226 395 –<br />
I enlighet med den externa marknadsvärdering som genomfördes<br />
under fjärde kvartalet 2002, vilken låg till grund för förvärven, värderades<br />
<strong>fastigheter</strong>na till 2.480 kkr inklusive pågående nyanläggningar<br />
<strong>och</strong> inventarier, verktyg <strong>och</strong> installationer.
NOT 8 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER<br />
Koncern Moderbolag<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början – –<br />
I förvärvade bolag 50 513 –<br />
50 513 –<br />
Ackumulerade <strong>av</strong>skrivningar enligt plan<br />
Vid årets början – –<br />
I förvärvade bolag –8 821 –<br />
–8 821 –<br />
Redovisat värde vid periodens slut 41 692 –<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
NOT 9 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR<br />
Koncern Moderbolag<br />
Vid årets början – –<br />
I förvärvade bolag 10 508 –<br />
10 508 –<br />
En större ombyggnad <strong>av</strong> fastigheten Terminalen i Trelleborg pågår<br />
<strong>av</strong>seende hyresgästanpassning till hyresgästen Metso Minerals AB.<br />
Vidare pågår mindre ombyggnationer <strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong>na Mörsaren 13,<br />
Unionen 16 <strong>och</strong> Mimer 11 i Helsingborg. Samtliga dessa pågående<br />
nyanläggningar förväntas färdigställas under 2003.<br />
NOT 10 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG<br />
2002-12-31 2002-04-30<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början – –<br />
Inköp 438 208 –<br />
438 208 –<br />
Spec <strong>av</strong> moderbolagets inneh<strong>av</strong> <strong>av</strong> andelar i koncernföretag<br />
Antal Andel Bokfört<br />
Dotterföretag/Org nr/Säte andelar i %) värde<br />
Brinova Invest AB, 556549-0454, Helsingborg 1 000 100,0 100<br />
Brinova Helsingborg AB, 556349-8335, Helsingborg 136 594 100,0 29 078<br />
Luggude Fastighets AB, 556524-7433, Helsingborg 1 000 100,0 1 902<br />
Bruksgatan Fastighets AB, 556401-0675,Helsingborg 6 000 100,0 5 913<br />
Brinova Log. Orkanen KB, 969634-0042, Helsingborg 99,0 1 045<br />
Brinova Ängelholm HB, 969648-8460, Helsingborg 99,0 1 548<br />
Metreva Fastigheter AB, 556319-0643, Malmö 10 100 100,0 61 382<br />
Karl 11 Norra HB, 916434-1209, Helsingborg 99,0 788<br />
Brinova Gåsebäck AB, 556303-1326, Helsingborg 1 000 100,0 2 203<br />
Brinova Log. Grusgropen HB, 969606-2901, Helsingborg 99,0 1 523<br />
Fastighetsbolaget Fair Femtioett HB, 916752-3886, Helsingborg 99,0 1 484<br />
Brinova Hässleholm AB, 556040-3957, Helsingborg 50 000 100,0 22 533<br />
Calvary Invest AB, 556180-4419, Helsingborg 1 000 100,0 5 969<br />
HB Stimfinken, 969630-6167, Helsingborg 99,0 969<br />
Brinova Trelleborg AB, 556312-0236, Helsingborg 100 000 100,0 27 609<br />
Brinova Sydväst AB, 556189-1465, Helsingborg 330 000 100,0 39 455<br />
KB Spågen, 969639-7935, Helsingborg 99,0 178<br />
HB Elefanten i Oskarshamn, 916423-3455, Oskarshamn 99,0 1 268<br />
HB Ladan, 916752-4587, Helsingborg 99,0 1 038<br />
Fastighetsbolaget Facklan HB, 916761-2796, Malmö 99,0 928<br />
HB Djupan, 969631-2801, Helsingborg 99,0 442<br />
Brinova Utvecklings AB, 556126-0745, Helsingborg 8 000 100,0 851<br />
Ebbes Fastighets AB, 556471-9317, Helsingborg 7 000 100,0 2 301<br />
Fastighetsbolaget Adonis Ett HB, 916623-1572, Helsingborg 99,0 3 112<br />
HB Järnet 2, 916821-9054, Helsingborg 99,0 10 458<br />
Friskand HB, 916837-0857, Helsingborg 99,0 11 996<br />
KB Solliden 1 i Torsby, 969646-4206, Helsingborg 99,0 1 958<br />
Brinova Borlänge KB, 969612-8926, Helsingborg 99,0 2 646<br />
75
NOT 11 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG<br />
Koncern Moderbolag<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början – –<br />
Tillkommande fordringar – 27 271<br />
Redovisat värde vid periodens slut – 27 271<br />
NOT 12 ANDELAR I JOINT VENTURE<br />
Koncern Moderbolag<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början – –<br />
Inköp 16 516 16 516<br />
Redovisat värde vid periodens slut 16 516 16 516<br />
Spec <strong>av</strong> moderbolagets <strong>och</strong> koncernens inneh<strong>av</strong> <strong>av</strong><br />
andelar i joint venture<br />
Andelar/ Kapital- Bokfört<br />
Joint venture/ antal andelens värde värde hos<br />
org nr, säte i %) 1) Direkt ägda<br />
i koncernen moderbolaget<br />
Transportstaden i Örebro AB<br />
556591-2309, Örebro 47,9 16 516 16 516<br />
16 516 16 516<br />
1) Ägarandelen <strong>av</strong> kapitalet <strong>av</strong>ses, vilket även överensstämmer med andelen <strong>av</strong><br />
rösterna för totalt antal <strong>aktier</strong>.<br />
För, under perioden, tillkommande inneh<strong>av</strong> <strong>av</strong> joint ventures Transportstaden<br />
i Örebro AB (47,87 %) vilka redovisas med kapitalandelsmetoden<br />
uppgår skillnaden mellan kapitalsandels koncernmässiga<br />
värde <strong>och</strong> andelen <strong>av</strong> eget kapital till 1.803 kkr.<br />
76<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
Not 10 forts<br />
Antal Andel Bokfört<br />
Dotterföretag/Org nr/Säte andelar i %) värde<br />
Flygstaden AB, 556551-4667, Söderhamn<br />
Flygstaden Restaurang o Konferens AB, 556575-1822, Söderhamn<br />
28 500 95,0 24 226<br />
Fastighetsbolaget Fair Fyrtio KB, 916630-7422, Örebro 99,0 4 468<br />
AB Steffi 1, 556588-3054, Helsingborg 1 000 100,0 202<br />
Brinova Log. Borås AB, 556519-4155, Helsingborg 10 000 100,0 3 914<br />
Brinova Log. Borås Två AB, 556537-6141, Helsingborg 50 000 100,0 12 908<br />
Brinova Log. Haninge AB, 556616-6889, Helsingborg 1 000 100,0 16 801<br />
Brinova Log. Jakobsberg AB, 556607-0925, Helsingborg 1 000 100,0 2 596<br />
Brinova Log. Jönköping AB, 556536-7587, Helsingborg 210 000 100,0 29 575<br />
Brinova Log. Klippan AB, 556536-7579, Helsingborg 50 000 100,0 5 182<br />
Brinova Log. Ljungby AB, 556536-7595, Helsingborg 10 000 100,0 1 007<br />
Brinova Log. Malmö AB, 556537-6166, Helsingborg 100 000 100,0 22 603<br />
Brinova Log. Stockholm AB, 556519-4148, Helsingborg 70 000 100,0 40 820<br />
Brinova Log. Klippan Mega AB, 556594-2603, Helsingborg 1 000 100,0 4 270<br />
HB Köpingegården, 916626-8806, Helsingborg 99,0 14 016<br />
Briova Log. Backa AB, 556595-0002, Helsingborg 1 000 100,0 14 644<br />
Brinova Skåne AB, 556636-3270, Båstad 1 000 100,0 100<br />
Brinova Förvaltning AB, 556636-3288, Båstad 1 000 100,0 100<br />
Brinova Södra AB, 556636-3445, Båstad 1 000 100,0 100<br />
438 208<br />
NOT 13 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN<br />
Uppskjuten Uppskjuten<br />
Koncern –2002-12-31 skattefordran skatteskuld Netto<br />
Byggnader <strong>och</strong> mark 44 012 101 775 –57 763<br />
Underskotts<strong>av</strong>drag 74 707 – 74 707<br />
118 719 101 775 16 944<br />
Kvittning –101 775 –101 775 –<br />
Netto uppskjuten skattefordran 16 944 – 16 944<br />
Förändring <strong>av</strong> uppskjuten skatt i temporära skillnader<br />
<strong>och</strong> underskotts<strong>av</strong>drag<br />
Belopp Redovisat Förvärv <strong>av</strong> Belopp<br />
vid årets över resultat- koncern- vid årets<br />
Koncern ingång räkningen företag utgång<br />
Byggnader <strong>och</strong> mark – –57 763 –57 763<br />
Underskotts<strong>av</strong>drag – 74 707 74 707<br />
– – 16 944 16 944
NOT 14 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH<br />
UPPLUPNA INTÄKTER<br />
Koncern Moderbolag<br />
Förutbetald försäkringspremie 1 186 –<br />
Förutbetald tomträtt 991 –<br />
Upplupet räntebidrag 158 –<br />
Upplupen intäkt bränsle 134 –<br />
Övriga poster 847 –<br />
3 316 –<br />
NOT 15 EGET KAPITAL<br />
Aktie- Bundna Fritt eget<br />
kapital reserver kapital<br />
Koncernen<br />
Vid årets början 100 – –<br />
Koncernbidrag, lämnade –725<br />
Skatteeffekt på koncernbidrag 203<br />
Aktieägartillskott, erhållna 469 900<br />
Årets resultat 490<br />
Vid årets slut 100 – 469 868<br />
Aktie- Reserv- Fritt eget<br />
kapital fond kapital<br />
Moderbolaget<br />
Vid årets början 100 – –<br />
Aktieägartillskott, erhållna 469 900<br />
Koncernbidrag, lämnade –725<br />
Skatteeffekt på koncernbidrag 203<br />
Årets resultat –517<br />
Vid årets slut 100 – 469 895<br />
NOT 16 CHECKRÄKNINGSKREDIT<br />
Koncern Moderbolag<br />
Beviljad kreditlimit 144 500 –<br />
Outnyttjad del –9 115 –<br />
Utnyttjat kreditbelopp 135 385 –<br />
Säkerheter redovisas i not 18 ”Ställda säkerheter för skulder till<br />
kreditinstitut”.<br />
Räkenskaper för Brinova Fastigheter AB<br />
NOT 17 ÖVRIGA SKULDER TILL KREDITINSTITUT,<br />
LÅNGFRISTIGA<br />
Koncern Moderbolag<br />
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen<br />
Förfallotidpunkt, senare än fem år<br />
111 536 –<br />
från balansdagen 1 614 305 –<br />
1 725 841 –<br />
I koncernen redovisas samtliga skulder som långfristiga över fem år<br />
utom den del som skall amorteras enligt fastställd plan 1–5 år från<br />
balansdagen. Denna bedömning grundar sig på att även om lånet<br />
förfaller till betalning inom 5 år är <strong>av</strong>sikten ej att lösa lånet.<br />
NOT 18 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR SKULDER<br />
TILL KREDITINSTITUT<br />
Koncern Moderbolag<br />
Fastighetsinteckningar 1 863 568 –<br />
Företagsinteckningar 12 550 –<br />
1 876 118 –<br />
NOT 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH<br />
FÖRUTBETALDA INTÄKTER<br />
Koncern Moderbolag<br />
Upplupna räntor 9 536 –<br />
Förskottsbetalda hyror 6 106 –<br />
Upplupna driftkostnader 4 030 –<br />
Upplupen lagfartskostnad 1 591 –<br />
Upplupen fastighetsskatt 1 525 –<br />
Övriga poster 2 174 –<br />
24 962 –<br />
77
Revisorns granskningsberättelse<br />
78<br />
Jag har i egenskap <strong>av</strong> revisor i Brinova Fastigheter AB granskat detta prospekt.<br />
Granskningen har utförts enligt den rekommendation som FAR har utfärdat.<br />
I enlighet med rekommendationen har jag endast i begränsad omfattning granskat framtidsbedömningar,<br />
proformaräkenskaper <strong>och</strong> den sammanställning över intjäningsförmågan per 30 juni<br />
2003 som ingår i prospektet. De proformaräkenskaper som ingår i prospektet har upprättats enligt<br />
de förutsättningar som anges på sidorna 37–45. De uppgifter i prospektet som hämtats ur räkenskaperna<br />
har återgivits korrekt. Uppgifter som motsvarar en delårsrapport har jag granskat översiktligt.<br />
Årsredovisningen för 2002 har reviderats <strong>av</strong> mig. De uppgifter i prospektet som hämtats ur<br />
årsredovisningen har återgivits korrekt.<br />
Det har inte framkommit något som tyder på att prospektet inte uppfyller kr<strong>av</strong>en enligt aktiebolagslagen<br />
<strong>och</strong> lagen om handel med finansiella instrument.<br />
Malmö den 7 oktober 2003<br />
Alf Svensson<br />
Auktoriserad revisor<br />
KPMG
ADRESSER<br />
Huvudkontor<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
Verkstadsgatan 13<br />
252 27 Helsingborg<br />
Tel 042-449 22 00<br />
Fax 042-449 22 99<br />
E-mail info@<strong>brinova</strong>.se<br />
www.<strong>brinova</strong>.se<br />
Stockholm<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
Box 955<br />
191 29 Sollentuna<br />
Tel 08-623 67 70<br />
ANMÄLNINGSSEDLAR<br />
ANMÄLNINGSSEDLAR REKVIRERAS FRÅN:<br />
Pe<strong>ab</strong> AB<br />
Information<br />
260 92 Förslöv<br />
Tel 0431-890 00<br />
E-mail ir@pe<strong>ab</strong>.se<br />
FöreningsSparbanken AB<br />
Swedbank Markets<br />
Emissioner E76<br />
105 34 Stockholm<br />
Tel 08-585 918 00<br />
E-mail emissioner.sthlm@swedbank.com<br />
Malmö<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
Ramelsväg 53<br />
213 69 Malmö<br />
Tel 040-94 00 88<br />
Fax 040-94 89 49<br />
Söderhamn<br />
Flygstaden AB<br />
Byggnad 16<br />
826 70 Söderhamn<br />
Tel 0270-738 30<br />
Fax 0270-738 31<br />
ANMÄLNINGSSEDLAR SKICKAS TILL:<br />
FöreningsSparbanken AB<br />
Swedbank Markets<br />
Emissioner E76<br />
105 34 Stockholm<br />
OBS! Ifylld <strong>och</strong> undertecknad anmälningssedel skall skickas direkt till FöreningsSparbanken Emissioner.<br />
Hässleholm<br />
Brinova Fastigheter AB<br />
Löjtnant Granlunds väg<br />
281 52 Hässleholm<br />
Tel 0451-490 60<br />
Fax 0451-820 59
Brinova Fastigheter AB<br />
Verkstadsgatan 13, 252 27 Helsingborg<br />
Tel 042-449 22 00. Fax 042-449 22 99<br />
E-mail info@<strong>brinova</strong>.se<br />
www.<strong>brinova</strong>.se<br />
Tryckindustri / Finanstryck 0312193
Change language