à rsredovisning 2002 - Akademiska Hus

Årsredovisning 2002

Innehåll1 Året i korthet2 Akademiska Hus i sammanfattning3 Vision, affärsidé, framgångsfaktorer och mål4 VD har ordet7 MARKNAD8 Marknadsandelar10 Högre utbildning och forskning12 FASTIGHETSRÖRELSEN12 Akademiska Hus fastighetsrörelse16 Akademiska Hus i Lund AB18 Akademiska Hus i Göteborg AB22 Akademiska Hus i Linköping AB24 Akademiska Hus i Stockholm AB28 Akademiska Hus i Uppsala AB30 Akademiska Hus i Norr AB32 BYGGNADSPROJEKT32 Projektverksamheten34 Utmärkelser för genomförda projekt34 Designcentrum, Lund36 Omvårdnad och Neurotec, Huddinge36 Campus Konradsberg38 Framtid41 Känslighets- och riskanalys42 Femårsöversikt44 Finansiering48 Miljöarbete52 Organisation och medarbetare53 Styrelsens uppdrag54 Styrelse55 Ledning och revisorer57 Definitioner58 Resultat i sammandrag59 Resultaträkningar60 Balansräkningar62 Kassaflödesanalyser63 Noter med redovisnings- och värderingsprinciper72 Revisionsberättelse73 AdresserFörvaltningsberättelsen består av sidorna2–3, 7, 12–15, 32–33 och 38–46.

Året i korthetAkademiska Hus leder utvecklingen av högskolemiljöer ocherbjuder universitet och högskolor attraktiva studie- ochforskningsmiljöer. Marknadsandelen uppgår till cirka 80 procentav utbildnings- och forskningslokalerna på universitetsorternaoch cirka 40 procent på övriga högskoleorter.Intäkter och resultatHyresintäkterna uppgick för 2002 till 4 199 Mkr, en ökningmed 259 Mkr jämfört med föregående år. Ökningen har uppkommitfrämst genom driftsättningar av ny- och ombyggnationermen också genom indexuppräkningar av befintligaavtal. Bland större driftsättningar under året kan nämnasOmvårdnad och Neurotec i Huddinge uppgående till 288 Mkroch Ingvar Kamprads Designcentrum i Lund om 225 Mkr.Driftnettot utföll till 2 539 Mkr (2 462). Det finansiellanettot var –917 Mkr (–864).Under året har koncernen gjort en intern genomgång avfastigheternas bokförda värden. Detta har resulterat i nedskrivningaruppgående till 326 Mkr, varav 288 Mkr i Kista.Resultateffekten av återföringar av tidigare gjorda nedskrivningaruppgår för perioden till 160 Mkr.Resultatet efter finansiella poster uppgår för året till 687Mkr (787).Resultat och nyckeltal 2002 2001Förvaltningsintäkter, Mkr 4 240 3 976Driftnetto, Mkr 2 539 2 462Resultat före skatt, Mkr 687 787Förvaltningsfastigheter, Mkr 23 778 22 625Direktavkastning, % 10,9 11,4Avkastning på egetkapital efter schablonskatt, % 6,9 8,4Avkastning på totalt kapital, % 6,0 6,7Soliditet, % 26,1 25,9Självfinansieringsgrad 85 53Räntetäckningsgrad 171 185FastighetsbeståndetFastighetsbeståndets bokförda värde, exklusive pågåendenyanläggningar, uppgick vid årsskiftet till 23 778 Mkr. Pågåendenyanläggningar uppgick till 1 251 Mkr. I samband medårsbokslutet har en värdering gjorts av koncernens fastigheter.Värderingen har gjorts enligt en intern modell ochvisar på ett sammantaget marknadsvärde för AkademiskaHus fastigheter på 36 475 Mkr.Uthyrningsbar yta uppgick till 3 244 314 kvm mot 3 202 460kvm vid föregående årsskifte. Hyresvärdet (bashyran) var3 825 Mkr vid rapportperiodens utgång, en ökning med 55 Mkrsedan föregående årsskifte. Vakansgraden var 1,8 procent, enökning med 0,2 procentenheter under året.InvesteringarNettoinvesteringarna för året var 1 743 Mkr. Investeringarnahar huvudsakligen bestått av ny- och ombyggnationer.På balansdagen pågick ett antal byggprojekt av vilkaLärarhögskolan i Stockholm, förnyelse av Biomedicinsktcentrum i Uppsala samt om- och nybyggnad för KarolinskaInstitutet i Huddinge är de största.KI CAMPUS HUDDINGE

Akademiska Hus i sammanfattningUppdrag och ägareHuvuduppgiften för Akademiska Hus är att erbjuda universitetoch högskolor ändamålsenliga och sunda lokaler utbildningoch forskning. Bolaget har också ett ansvar att som förvaltaretillvarata de stora ekonomiska och kulturella värdensom finns i fastigheterna.Akademiska Hus skall erbjuda lokaler i konkurrens medandra fastighetsägare. Avkastningskrav och hyror skall sålångt som möjligt vara marknadsmässiga. Det ingår inte iAkademiska Hus uppdrag att uppföra och förvalta studentbostäder.Akademiska Hus är en fastighetskoncern. Aktierna imoderbolaget Akademiska Hus AB ägs till 100 procent avstaten. Till utgången av år 2002 har statens ägande iAkademiska Hus AB förvaltats av Finansdepartementet.Från och med år 2003 har förvaltningen överförts tillNäringsdepartementet.Staten har förklarat att ägandet i Akademiska Hus skallvara långsiktigt.Akademiska Hus AB har sju helägda dotterbolag – sexfastighetsförvaltande, regionala bolag, och ett bolag förkoncerngemensam utvecklings- och supportverksamhet.Därefter har Akademiska Hus förvärvat fastigheter på marknadenför ytterligare cirka två miljarder kronor. Investeringarnai ny- och ombyggnader har varit mycket omfatttande pågrund av den stora satsningen på högre utbildning och forskningunder 1990-talet. Från och med 1997 har byggnadsinvesteringarnauppgått till cirka två miljarder kronor per år.Fastigheternas bokförda värde (exklusive pågående nyanläggningar)uppgår i december 2002 till 23,8 miljoner ochden uthyrningsbara ytan till 3,2 miljoner kvm.HyresgästerAkademiska Hus hyresgäster är till nästan 90 procent universitetoch högskolor. På universitetsorterna har AkademiskaHus en marknadsandel på cirka 80 procent av utbildnings- ochforskningslokalerna. På övriga högskoleorter är förhållandetannorlunda. I genomsnitt har Akademiska Hus endast cirka 40procent av högskolelokalerna på dessa orter. Variationen imarknadsandel på orterna är dock mycket stor.Andra stora hyresgäster är branschforskningsinstitut ochstatliga myndigheter som omlokaliserats från Stockholm tilluniversitetsområdena i Linköping, Uppsala och Umeå.BakgrundAkademiska Hus bildades efter ett riksdagsbeslut 1992.Bakgrunden var den mål- och resultatstyrning som infördesi statsförvaltningen och som innebar att Byggnadsstyrelsensmonopol att förse statliga myndigheter med lokalerövergick till att myndigheterna fick eget ansvar för sin lokalförsörjning.Beslutet innebar att Byggnadsstyrelsens förvaltningav statliga fastigheter upphörde och ersattes av enny myndighet – Statens Fastighetsverk för förvaltning avbland annat statens kulturfastigheter – och två statligafastighetsbolag – Akademiska Hus och Vasakronan. Statensinnehav av universitets- och högskolefastigheter såldesmed några undantag till Akademiska Hus 1993 och 1996.FastigheterEn mycket stor del av våra byggnader ligger väl samladeinom campusområden för universitet och högskolor, frånLund i söder till Kiruna i norr. Förvärven från staten 1993och 1996 uppgick till sammanlagt 14,4 miljarder kronor.CAMPUS KONRADSBERG

Vision, affärside, framgångsfaktorer och målVisionAkademiska Hus ska vara universitetens och högskolornasbästa affärspartner. Vi ska tillsammans vara internationelltuppmärksammade för våra studie- och forskningsmiljöer.AffärsidéAkademiska Hus ska leda utvecklingen av högskolemiljöeri Sverige och erbjuda universitet och högskolor attraktivastudie- och forskningsmiljöer.FramgångsfaktorerVårda och utveckla kundrelationernaAkademiska Hus skall visa sin särskilda förmåga att förståoch tillgodose behovet av lokaler och service inom högreutbildning och forskning. Genom närhet och synlighet skadet vara lätt för hyresgästerna att få kontakt med våra medarbetare.Vårda och utveckla medarbetarnas kompetensDet betyder att Akademiska Hus ska utbilda sina medarbetareför att tillgodose både företagets behov av kompetens försin verksamhet och varje medarbetares behov av utveckling.DIAGRAM 1 DIAGRAM 2NKI/NMI för koncernen706050403020100Koncernens utdelning, Mkr4003002002001NKI-utfallNMI-utfall2002NKI-målNMI-målAvkastning på eget kapitalefter schablonskatt, %1086420Koncernens soliditet, %4030202000 2001UtfallMålDIAGRAM 3 DIAGRAM 42002Vi ska rekrytera nya medarbetare som tillför ny kompetensoch medverkar till företagets samlade kompetensutveckling.Vårda och utveckla fastighetsbeståndetDet är viktigt att slå vakt om estetiska och kulturella värdeni vårt fastighetsbestånd. Genom underhåll och successivanpassning av fastigheterna ska vi se till att fastigheternabibehåller sitt värde och att lokalerna fungerar väl för hyresgästernasverksamhet. Vi ska utnyttja fastigheternas strategiskalägen för långsiktig uppbyggnad av fastighetsvärdenoch lokalresurser för utbildning och forskning. Genom aktivförvaltning ska vi uppfylla ägarens lönsamhetskrav.MålVerksamheten inom Akademiska Hus styrs mot mål inomfyra övergripande målområden:KundnyttaVarje år genomförs mätningar av kundnyttan, NKI, via enenkät som går ut till cirka 1 000 hyresgäster. Inför varje årsätts mål på olika nivåer i koncernen. Se diagram 1.LönsamhetÄgaren har satt upp tre mål för lönsamheten:Avkastningen (resultat efter schablonskatt) på genomsnittligteget kapital skall motsvara den 5-åriga statsobligationsräntanplus 2,5 procentenheter sett över enkonjunkturcykel.Koncernens utdelningsmål bör vara 50 procent av åretsresultat efter skatt.Koncernens soliditet bör uppgå till 25 procent.Se diagram 2, 3, 4.Nöjda medarbetareSamtliga medarbetare erbjuds möjligheten att besvara enmedarbetarenkät varje år. Denna mätning, NMI, analyseraspå olika nivåer från koncernnivå ned till enskilda enheterinom bolagen.Minskad miljöbelastningGenom minskad energianvändning i fastigheterna medverkarAkademiska Hus till minskad miljöbelastning. Se avsnittetom miljöarbete på sidan 48.1001002000 2001UtfallMål200202000 2001UtfallMål2002

VD har ordetUnder 2002 har Akademiska Hus vidareutvecklat ettflertal campusområden. Stora byggprojekt, bådeombyggnad och nyproduktion, har bland annatgenomförts på campusområden i Lund, Örebro samtHuddinge och Konradsberg i Stockholm.År 2002Akademiska Hus har attraktiva fastigheter och ett stabilt ochlångsiktigt samarbete med sina hyresgäster. Detta återspeglasi att vakansgraden trots en vikande fastighetsmarknadär mycket låg – under två procent – och att arbetethar fortsatt med att tillsammans med våra hyresgästerutveckla campusområdena. En stor del av investeringarnaavser ombyggnader för att rusta upp och anpassa äldre loka-ler. Nyproduktionen syftar ofta till att ersätta lokaler utanförcampusområdena som universitet och högskolor vill lämna.På några campusområden har förtätningar och nybyggnaderlett till att lokaler friställts för nya hyresgäster. Ett exempelpå detta är KTHs campus vid Valhallavägen i Stockholm. Vihar under året träffat avtal och påbörjat successiva om- ochtillbyggnader för att ta emot Operahögskolan, Försvarshögskolanoch Utrikespolitiska Institutet som nya hyresgästerpå området. På universitetsområdet i Linköping har en delav de friställda lokalerna efter statliga myndigheter byggtsom och hyrts ut till företag som arbetar med universitetsnäraverksamhet. Det ökade utbudet av lediga lokaler påmånga orter leder till att konkurrensen om hyresgästernatilltar, och det berör självfallet också Akademiska Hus. Vimåste arbeta ännu hårdare med kundvårdsprogram, profileringoch utveckling av fastigheterna för nuvarande och nyahyresgäster.Viktiga händelser under året i utvecklingen av våra campusområdenhar varit:Färdigställandet av nybyggnaden för Ingvar KampradDesigncentrum samtidigt som vi har träffat överenskommelsemed Lunds universitet om en mycket omfattandeupprustning av det närbelägna Kemicentrum.Byggstart för nybyggnad av lokaler för den högre musikutbildningenvid universitetet i Örebro och överenskommelsemed kommunen om ett stort markförvärv för attlångsiktigt trygga utbyggnadsreserverna.Invigning av Campus Konradsberg för lärarhögskolan iStockholm i anslutning till färdigställandet av lokaler förbibliotek med mera.Färdigställandet av en stor nybyggnad för vårdvetenskapi Huddinge. Tillsammans med pågående större om- ochtillbyggnad av odontologen avslutar detta en större satsningpå att göra KIs campus syd i Flemingsberg till enmycket attraktiv studie- och forskningsmiljö.Antalet sökande till grundläggande högskoleutbildning harökat markant hösten 2002. Antalet nya sökande ökade medfyra procent jämfört med hösten 2001. Ökningen för sökandesom tidigare studerat i högskolan var hela tio procent.Det är framförallt inom området vård och omsorg som antaletsökande ökar. Antalet sökande till utbildningsprogrammed teknisk och naturvetenskaplig inriktning fortsätter dockatt minska.Särskilt markant är det minskade intresset för ITrelateradeutbildningar. En effekt har blivit att expansionenav IT-universitetet i Kista för närvarande har brutits. Detta till-

Energibesparing är tveklöst det viktigastemiljömålet för AkademiskaHus och kan samtidigt bidra till attminska kostnadsökningarna för bådebolaget och hyresgästerna.sammans med den drastiskt försämrade lokalhyresmarknadeni Kista medför försämrade hyresflöden även i AkademiskaHus fastigheter i Kista. I bokslutet för 2002 görs därförnedskrivningar med 288 Mkr av fastigheterna i Kista,vilket innebär en anpassning av tillgångarna till rådandemarknadsvärden. Dessa nedskrivningar motsvarar cirka 20procent av Kista-fastigheternas tidigare bokförda värden.Samtidigt redovisas för 2002 positiva engångseffekter om234 Mkr genom återföring av tidigare nedskrivningar av andrafastigheter och realisationsvinster vid fastighetsförsäljningar.Årets resultat före skatt uppgår till 687 Mkr (787). Resultatethar gynnats av låga värmekostnader under vintern2002. Resultatet har påverkats netto av engångseffektermed –91 Mkr. Direktavkastningen uppgår till 10,9 procentoch avkastningen på eget kapital till 6,9 procent. Den uthyrningsbaralokalarean har nu vuxit till 3,2 miljoner kvadratmeter,och det bokförda värdet av fastighetstillgångarnainklusive pågående nyanläggningar uppgår till 25,0 Mdr.Marknadsvärdet av fastigheterna uppgår till 36,5 Mdr. Investeringarnai om- och nybyggnader har under året uppgått till1,7 Mdr. Akademiska Hus har behållit sin goda rating somlåntagare (AA/A1+).De kommande årenUtvecklingen under de närmaste åren är stabil på grund avkända hyresflöden och finansiella kostnader som inledningsvisär förhållandevis säkra på grund av att den genomsnittligaräntebidningstiden för lånen är 3,4 år. Enligt prognosför 2003 och 2004 försämras dock resultatet före skatttill cirka 578 Mkr respektive cirka 663 Mkr, till följd av ökadeunderhållskostnader och tillfälligt hyresbortfall på grund avstora ombyggnadsprojekt samt kraftigt ökade energikostnader.Resultatet av fastighetsrörelsen vänder kraftigt uppåtdå ombyggnadsvolymen normaliseras, vilket beräknas skeom ungefär två år.Koncernens investeringsplan är fortfarande mycket omfattande,men uppvisar nu för första gången en något minskandevolym. Detta är en naturlig följd av att utbyggnadenför de stora satsningarna på högre utbildning och forskningunder 90-talet till stora delar har fullföljts. För 2003 och2004 beräknas dock byggnadsinvesteringarna ligga kvar påungefär samma nivå som föregående år på grund av storaombyggnader och en ökande volym investeringar för nyahyresgäster. Prognosen för investeringarna är dock behäftadmed större osäkerhet beroende på den tilltagande oronbland våra hyresgäster för den framtida forskningsfinansieringenoch stor osäkerhet om utvecklingen av några störrefastigheter. Det senare gäller i första hand Ultunaområdet iUppsala som står inför en förtätning och omstrukturering såsnart SLUs nya organisation och besparingar har beslutats.Det är viktigt att en projekttung fastighetsverksamhet intetappar fokus på det dagliga förvaltningsarbetet och delöpande kontakterna med våra hyresgäster. Utvärderingenav NKI de senaste två åren gör att vi under 2003 kommeratt satsa kraftfullt på att stärka kundvårdsarbetet. Det arbetemed energibesparing som Akademiska Hus systematisktpåbörjade för över två år sedan har varit lyckosamt. Uppställdaenergisparmål har uppnåtts både 2001 och 2002.För kommande period har vi satt målet till två procent årligbesparing i tre års tid. Energibesparing är tveklöst det viktigastemiljömålet för Akademiska Hus och kan samtidigtbidra till att minska kostnadsökningarna för både bolagetoch hyresgästerna. Det nya målet kommer att kräva enmycket aktiv samverkan med våra hyresgäster och ett stortengagemang från vår förvaltningspersonal och specialister.Jag pekade inledningsvis på några exempel där utvecklingeninneburit att universitet och högskolor lämnat vissabyggnader på våra campusområden och att dessa nu anpassasför nya hyresgäster. Ett ytterligare exempel är Konstfacki Stockholm som kommer att flytta från ”sin” fastighet påGärdet vid nästa årsskifte. Onekligen ger detta och kapitalförlusternai Kista relief åt den utredning som regeringen nuhar tillsatt för att föreslå hur en så kallad ändamålsfastighetskall definieras och vilka hyressättningsprinciper sombör tillämpas. Vi ser med spänning fram mot utredningensarbete under 2003.Göteborg i februari 2003Christina Rogestam

CAMPUS KONRADSBERG

MarknadAkademiska Hus är den största ägaren och förvaltaren avlokaler för universitet och högskolor i Sverige. Skillnadernaär dock stora mellan olika orter. På samtliga universitetsorter,förutom Växjö, har Akademiska Hus en marknadsandelpå hela 72–91 procent av de lokaler som hyrs avuniversitet och högskolor. För de mindre och medelstorahögskolorna varierar andelen lokaler som ägs av AkademiskaHus starkt. I Kristianstad, Borås, Skövde, Gävle,Härnösand och Sundsvall är Akademiska Hus dominerandeeller ensam hyresvärd för högskolorna.I Malmö och Kalmar äger Akademiska Hus en mindre delav de lokaler som hyrs av högskolorna. På övriga högskoleorterhar Akademiska Hus inga fastigheter. Andra fastighetsägaresom hyr ut lokaler till universitet och högskolor ärkommuner och kommunala bolag, AP-fastigheter, Skanska,Aberdeen Property Investors, Nordisk Renting, Vasallen,Statens fastighetsverk med flera. Lokalt har några av dessaaktörer ett relativt omfattande bestånd av högskolelokaler.Alltmer märks en konkurrenssituation då universitet ochhögskolor i större omfattning blir kontaktade av våra konkurrenteroch erbjudna lösningar för sina lokalförsörjningsbehov.Till exempel har under 2002 Konstfack beslutatlämna sina lokaler vid Valhallavägen i Stockholm och iställethyra av ett annat fastighetsbolag som kan lösa Konstfackslokalbehov uppgående till cirka 20 000 kvm lokalarea.Sedan de ursprungliga förvärven från staten 1993 och1996 så har i flera avseende fastighetsinnehavet inomAkademiska Hus förändrats:Ökad koncentration till campusområden. På många universitetsorterhar koncernen genomfört kompletterandefastighetsförvärv för att utvidga campusområdena. Samtidigthar omfattande byggnationer av nya lokaler för atttillgodose satsningen på högre utbildning och forskninggenomförts.Ökad diversifiering på campusområden där en del avfriställda lokaler byggts om och hyrts ut till företag somarbetar med universitetsnära verksamhet. Exempel pådetta är Linköping och KTH-området i Stockholm.Uppbyggnad av ortsvisa, större bestånd – avveckling avmindre. Som en följd av inriktningen att i största möjligaomfattning kunna arbeta med lokal representation på deorter där Akademiska Hus har fastigheter, har en kraftigutökning skett av bestånden i Borås, Skövde, Gävle,Härnösand och Sundsvall samtidigt som mindre beståndi Växjö och Östersund har avvecklats.Etablering och uppbyggnad av ett större fastighetsbeståndi Norrköping efter beslutet av Linköpings universitetatt kraftigt expandera Norrköpingsdelen.Nya byggnader för vårdhögskolor. Som en följd av strävandenaatt öka samarbetet mellan vårdhögskolor ochannan högskoleutbildning, och förstatligandet av vårdhögskolor,har Akademiska Hus uppfört flera nya byggnaderför vårdhögskolor på sina campusområden.Förvärven av IBM-Forum och Electrum i Kista somgenomfördes 1999 och 2001 för KTHs och Stockholmsuniversitets utbyggnad av det så kallade IT-universiteteti Kista. Dock har efterfrågan på utbildningarna minskatpå grund av hela IT-branschens nedgång och ledningenför KTH har aviserat att expansionen i Kista, i alla fall förnärvarande, har avbrutits.Akademiska Hus fullföljer sin inriktning att investera uteslutandeför egen förvaltning och med 100 procent egetägande av fastigheterna. Målgruppen är universitet och högskolorsamt lokalhyresgäster med starkt och långsiktigtbehov av att finnas på campusområdena, i första handomlokaliserade myndigheter och vissa forskningsinstitut.Koncernens investeringsutrymme skall i första hand reserverasför att tillgodose nuvarande hyresgästers behov ochen fortsatt satsning på kompletterande köp för att byggaupp bärkraftiga och långsiktiga förvaltningsenheter på deorter där Akademiska Hus nu är etablerat.

MARKNADMarknadsandelarAkademiska Hus andelar av universitetens ochhögskolornas lokaler på universitetsorterAkademiska HusAndra fastighetsägareBefolkningsförändring 2002> 0,5%79%Luleå≤0,5%Negativ80%Umeå82%UppsalaKarlstad91%Örebro83%80%Stockholm78%Linköping/NorrköpingGöteborg72%VäxjöLund75%

Akademiska Hus andelar av högskolornas lokalerpå andra orter än universitetsorter75–100% 0,5%≤0,5%NegativÖstersundHärnösandSundsvallFalunGävleVästeråsTrollhättanHalmstadSkövdeBoråsJönköpingKalmarVisbyKristianstadKarlskronaMalmö

MARKNADHögre utbildning och forskningHögskolenybörjareAntalet högskolenybörjare (studenter som inte tidigarebedrivit högskolestudier) ökade med 2,9 procent mellan läsåren1999/00 och 2000/01. Efter en minskning undernågra år i mitten av 1990-talet har antalet ökat under de tresenaste läsåren, även om ökningstakten varit något lägreän i början av 1990-talet. Antalet högskolenybörjare uppgickläsåret 2000/01 till 72 100, av vilka cirka tio procent, ellerdrygt 7 000, var inresande utbytesstudenter och andrautländska studenter som på eget initiativ påbörjat studiervid svenska universitet och högskolor. Se diagram 1.Under 2000/01 ökade antalet nybörjare särskilt kraftigtinom undervisningsområdet, liksom inom civilingenjörsutbildningarna,med cirka 400 respektive 300 nybörjare.Däremot noterade högskoleingenjörsutbildningen en kraftigminskning.Registrerade studenterAntalet registrerade studenter fortsätter att öka, en uppgångsom varit oavbruten sedan mitten av 1980-talet. Totalt varfler än 300 000 studenter registrerade 2000/01. Variationenmellan landets lärosäten är emellertid stor. Universiteteni Umeå, Uppsala, Stockholm, Linköping och Göteborgredovisar en kraftig ökning 2000/01 och vänder i vissa fallnedgången från året innan. Se diagram 2 och figur 1.Även flera av högskolorna ökar, däribland Lärarhögskolani Stockholm och Malmö högskola. Minskade studerandeantal redovisar Lunds universitet, Karolinska institutet,Kungliga Tekniska Högskolan, Sveriges lantbruksuniversitet,Växjö universitet, Mälardalens högskola, Handelshögskolani Stockholm samt Högskolan i Kristianstad.ForskningÅr 2001 uppgick intäkterna för forskning och forskarutbildningvid universitetet och högskolor till drygt 20 miljarderkronor. Resurstillskottet till detta verksamhetsområde harvarit relativt litet de senaste åren. Sedan 1997 handlar detom cirka 2,2 miljarder kronor i fast pris, det vill säga drygttio procent. Se diagram 4.Utvecklingen skiljer sig kraftigt mellan olika ämnesområden.Bioteknisk forskning har exempelvis fått kraftigt ökaderesurser, medan områden som kemiteknik och tekniskmekanik drabbats av stora nedskärningar.EkonomiKostnaden för universitet och högskolor uppgick under år2001 till 38,2 miljarder kronor. Detta motsvarar knappt 1,8procent av Sveriges bruttonationalprodukt för samma år.Inklusive kostnader för studiestöd och centrala myndigheteruppgår den totala kostnaden till cirka 47,2 miljarder kronor,vilket motsvarar 2,2 procent av Sveriges bruttonationalprodukt.Se diagram 5.En internationell jämförelse visar att högre utbildning ochforskning därmed utgör en relativt stor andel av den svenskabruttonationalprodukten. Enligt OECDs redovisning iEducation at a Glance, som publicerades i juni 2001, hamnarSverige på femte plats bland dryga 20-talet länder inomOECD.ForskarutbildningUnder de fem läsåren 1992/93–1996/97 tog 157 665 personernågon form av examen i grundutbildning vid universitetoch högskolor. Av dessa hade 6,5 procent övergått tillforskarutbildning vid utgången av läsåret 2000/01.Det högsta antalet forskarnybörjare som hittills registreratsgår tillbaka till 1997/98 då nära 4 000 personer påbörjadeforskarstudier. Åren därefter har antalet nybörjare varitbetydligt lägre och läsåret 2000/01 påbörjade knappt 3 200personer sin forskarutbildning. Den kraftiga nedgångenhänger samman med de skärpta finansieringskrav som träddei kraft i april 1998. Trots nedgången efter 1997/98 hardet ändå, sett i ett tioårsperspektiv, skett en ökning av antaletnybörjare. Särskilt tydlig har ökningen varit bland kvinnligaforskarstuderande. Se diagram 3.KI CAMPUS HUDDINGE

DIAGRAM 1 DIAGRAM 2Högskolenybörjare läsåret 1990/91–2000/0180 00060 00040 00020 000090/9191/9292/9393/9494/9595/9696/9797/9898/9999/0000/01Antal högskolenybörjare Varav inresande utbytesstudenterRegistrerade studenter läsåret 1990/91–2000/01, tusental35030025020015010050090/9191/9292/9393/9494/9595/9696/9797/9898/9999/0000/01DIAGRAM 3 DIAGRAM 4 DIAGRAM 5Nybörjare i forskarutbildning, antal4 000Totalt3 000Män2 000Kvinnor1 000Intäkter för forskning/forskarutbildning(fast pris, prisläge 2001), Mkr25 00020 00015 00010 0005 000Intäkter till universitet och högskolor år 2001Statsanslag, 61,5%Medel från landsting, 3,5%Bidrag, 24,5%Avgifter och andraersättningar, 10,5%01990/911992/93 1994/95 1996/97 1998/99 2000/01På tio år har antalet kvinnor som påbörjar forskarutbildningökat med 79 procent och antaletmän med 15 procent. Antalet nybörjare,bland såväl kvinnor som män, var högst läsåret1997/98. Efter finansieringsreformen1998 gick nybörjarantalet ner.01997 1998 1999 2000 2001Anslag till vetenskapsområden (motsv.)Övriga anslagExtern finansieringTotalt för forskning/forskarutbildningÖkningen av forskningsresurserna beror huvudsakligenpå att externfinansieringen har ökat.De statliga direktanslagen svarar för drygt 60procent av finansieringen av verksamhetenvid universitet och högskolor. Den offentligasektorn (inklusive de stiftelser som skapadesmed löntagarfondsmedel) bidrar medytterligare 25 procent av finansieringen.Resten av intäkterna är bidrag och avgifterfrån privata företag och stiftelser.FIGUR 1Studerande läsåret 2000/01300 000 studenter i grundutbildningen72 100 högskolenybörjare 31 800 examinerade i grundutbildningen18 100 aktiva doktorander3 200 nybörjare i forskarutbildning2 400 examinerade doktorerUnder läsåret 2000/01 kom 72 100 nya studerande till universitet och högskolor. Totalt uppgick antalet studenter i grundutbildningen till300 000, det vill säga antalet studerande var drygt fyra gånger så stort som antalet nybörjare. Av alla studenter avlade 31 800 sin första grundexamenunder året. Cirka 45 000 eller ungefär 15 procent av alla studerande hade redan tidigare avlagt grundexamen. I forskarutbildningen varantalet nybörjare 3 200, det vill säga cirka 10 procent av utflödet av examinerade. Antalet aktiva i forskarutbildningen var nästan sex gånger såstort som antalet nybörjare och antalet examinerade doktorer var 2 400, det vill säga cirka två tredjedelar av antalet nybörjare.(Källa: Högskoleverket)

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus fastighetsrörelseHyresintäkterAkademiska Hus hyresintäkter, inklusive hyrestillägg, uppgickför året till 4 199 Mkr (3 939), vilket innebär en ökningmed cirka sju procent. Ökningen har tillkommit genom attett antal större projekt färdigställts med en total uthyrningsbararea om cirka 50 000 kvm. Den nytillkomna areanhar hyrts ut till i genomsnitt 1 850 kr/kvm LOA och påverkarårets ökning av hyresintäkterna med 2,4 procent. Övrigökning utgörs bland annat av indexhöjningar i befintligaavtal. I diagram 1 redovisas hyresintäkternas utveckling.Fördelningen på lokalkategori redovisas i diagram 2.Uthyrnings- och vakansgradAv det totala beståndet på 3 244 314 kvm uthyrningsbararea är vakanserna endast 1,8 procent eller 57 789 kvm.Jämförelsevis inom fastighetsbranschen är vakansernainom Akademiska Hus extremt låga. Orsaken står att finna ide långsiktiga relationer och hyreskontrakt som finns mellanAkademiska Hus som hyresvärd och de olika universitetenoch högskolorna.Av vakanserna bedöms cirka 15 000 kvm vara av karaktären”omflyttningsvakanser” främst i Stockholm, Lund ochLinköping. I Linköping finns dock ytterligare vakanser om8 000 kvm på universitetsområdet i Valla i direkt anslutningtill Mjärdeviområdet som drabbats av lågkonjunkturen inomIT- och telekomsektorn. Inom den närmaste framtidenbedöms vakanserna i Linköping bestå. Omräknat i kronorutgör de totala vakanserna cirka 45 Mkr eller endast cirkaen procent av hyra fullt uthyrt jämte tillägg vilket återspeglardet faktum att en stor del av vakanserna har ett relativt lågthyresvärde.Diagram 3 visar uthyrnings- och vakansgraden.HyresgästerAkademiska Hus har en kundbas med huvudsakligen statligthuvudmannaskap.Tabell 1 redovisar fördelningen per hyresgästkategori ochtabell 2 de största hyresgästerna.Hyresgästkategorier2002-12-31 Total yta Andel, %Universitet och högskolor 2 648 248 81,6Övriga statliga myndigheter 92 231 2,8Chalmers 199 822 6,2Kommuner 22 236 0,7Institut & stiftelser 69 916 2,2Övriga 154 072 4,7Vakant yta 57 789 1,83 244 314 100,0TABELL 1De 12 största hyresgästerna2002-12-31 Total yta Andel, %Lunds universitet 339 434 10,5Uppsala universitet 293 621 9,1Göteborgs universitet 232 848 7,2Stockholms universitet 229 705 7,1Sveriges Lantbruksuniversitet 214 179 6,6Kungliga Tekniska Högskolan 212 376 6,5Chalmersfastigheter 199 822 6,2Karolinska Institutet 182 267 5,6Umeå universitet 179 057 5,5Linköpings universitet 172 948 5,3Luleå tekniska universitet 97 189 3,0Örebro universitet 74 113 2,3Övriga 816 755 25,13 244 314 100,0TABELL 2DIAGRAM 1DIAGRAM 2DIAGRAM 3HyresintäkterLokalkategorier, %Uthyrnings- och vakansgrad4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050001998 1999 2000 2001 2002Hyresintäkter, MkrHyresintäkter, kr/kvm LOA1 4001 2001 000800600400200050403020100Undervisningslokaler,kvmLaboratorielokaler,kvmKontor/Administrativalokaler, kvmÖvriga lokaler,kvm1008060402001998 1999 2000 2001 2002Uthyrningsgrad, %Vakansgrad, %2,01,51,00,50,0

Hyreskontrakt (förfallostruktur)Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontrakt äri Akademiska Hus tio år och per årsskiftet var kontraktensgenomsnittliga återstående löptid 6,6 år. För större komplexaspecialbyggnader för laboratorie- och forskningsverksamhettecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider somär tio år eller längre. Av diagram 4 framgår när de på balansdagenkontrakterade hyrorna löper ut. Hyresvärdet (bashyran)i Mkr uppgår för år 2002 till 3 825.DriftskostnaderDriftskostnader definieras inom Akademiska Hus som kostnaderför åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ettår vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt.Driftskostnader indelas i två huvudgrupper,energi- och vattenförsörjning samt övriga driftskostnader.Diagram 5 beskriver driftskostnadernas utveckling underden senaste femårsperioden.Driftskostnadernas utveckling har huvudsakligen tvåorsaker. Dels ökade kostnader för energi i form av kraftigaprishöjningar och ökade energiskatter samt dels byggnadernasallt större tekniska komplexitet. Nya lokaler harunder de senaste åren i stor utsträckning varit resurskrävandeur energisynvinkel då de till stor del bestått avlaboratorielokaler och biblioteksbyggnader och AkademiskaHus har i hyresförhandlingar kunnat kompensera för ökandedriftskostnader. Förhållandet avspeglar sig i en ökning avhyresintäkterna. Driftskostnadernas andel av hyresintäkternaredovisas i diagram 6.Jämfört med andra fastighetsbolag är driftskostnadernai kr/kvm höga inom Akademiska Hus. Orsaken står att finnai den stora andelen laboratorier. Diagram 7 visar driftkostnadenuppdelad på kostnadsslag.Akademiska Hus har som målsättning att effektiviseraenergianvändningen för att minska miljöbelastningen ochöka effektiviteten i förvaltningsarbetet. För att skapa bättremöjligheter till detta har under 2002 ett särskilt projekt startatsför automatisk mätaravläsning avseende energi ochvatten i koncernens byggnader.UnderhållskostnaderMed underhållskostnader avses kostnader för åtgärder somsyftar till att återställa ursprunglig standard och funktion hosslitna eller skadade byggnadsdelar. Från och med 2002 särredovisasinom Akademiska Hus de kostnader som kankostnadsföras och för vilka ersättning av hyresgästen kanbegäras. Diagram 8 beskriver underhållsskostnadernasutveckling under den senaste femårsperioden.Sett över tiden har underhållskostnaderna utvecklats inivå med hyresintäkterna, se diagram 9. Variationer mellanenskilda år kan vara förhållandevis stora på grund av förändringari volymen ombyggnationer.Driftnetto och direktavkastningDriftnettot visar resultatet för koncernens fastigheter föreavskrivningar, centrala administrationskostnader och finansielltnetto. Utvecklingen av driftnettot har alltsedan bildandetav Akademiska Hus varit positiv. Under den senastefemårsperioden har driftnettot ökat med över 500 Mkr ochuppgår nu till över 2 500 Mkr.Direktavkastningen har samtidigt sjunkit under femårsperiodenpå grund av den stora investeringsvolymen i omochnybyggnader som för med sig ökande underhållskostnadermen uppgår ändå till goda 10,9 procent. Diagram 10visar utvecklingen.DIAGRAM 4DIAGRAM 5 DIAGRAM 6Hyreskontraktens förfallostruktur, %DriftskostnaderDriftskostnader – andel25800250202060020015151050200320042005200620072008–20122013–20172018–20222023–40020001998 1999 2000 2001 2002Driftskostnader, MkrVarav energi, bränsle och vatten, MkrDriftskostnader, kr/kvm LOA15010050010501998 1999 2000 2001 2002Driftskostnader/Hyresintäkter, %

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus fastighetsrörelseJämfört med andra aktörer på fastighetsmarknaden harAkademiska Hus en relativt hög direktavkastning. Dettaberor på den stora andelen installationstäta laboratorier, vilketkräver en förhållandevis snabb avskrivning.Diagram 11 visar direktavkastningen jämfört med någraandra fastighetsbolag. Direktavkastningen definieras somdriftnetto i förhållande till fastigheternas genomsnittligabokförda värde. Eventuella skillnader i definitionen av driftnettomellan bolagen har inte beaktats. Akademiska Husinkluderar fastighetsadministration i driftnettot.Bokfört värde och uthyrningsbar areaAkademiska Hus fastighetsbestånd uppgick vid årskiftet tillen total uthyrningsbar area av 3 244 314 kvm (3 202 460).Det totala bokförda värdet uppgick till 23 778 Mkr (22 625)vilket motsvarar ett genomsnittligt bokfört värde på 7 329kr/kvm (7 065). Beståndets fördelning på orter och kategorierredovisas i tabell 3.Diagram 12 visar andelen uthyrningsbar area i relation tilldet bokförda värdet. Stockholm utgör 27,7 procent av koncernenstotala uthyrningsbara area men hela 36,5 procentav koncernens bokförda värde. Framförallt de tre senasteåren har flera större laborativa lokaler färdigställts i Stockholmsamtidigt som förvärv har skett under 1999 och 2001 i Kista.Detta har lett till en ökning av de bokförda värdena i Stockholm.FastighetsvärderingEn intern fastighetsvärdering har under året genomförts iAkademiska Hus koncernen. Den har gjorts enligt en värderingsmetodsom utgår från direktavkastningen för varjebyggnad. Förutsättningarna i värderingsmetoden är avstämdamed externa fastighetskonsulter. Utgångspunkterna i värderingsmetodenhar varit:Beståndets fördelning på universitetsorterKontor/ Övriga BokförtUndervisnings- Laboratorie- Administrativa lokaler Bokfört värde2002-12-31 lokaler kvm lokaler kvm lokaler kvm kvm Kvm totalt % värde i tkr % i kr/kvmLund 163 600 155 838 25 192 834 345 464 10,6 2 397 434 10,1 6 940Göteborg 181 567 173 375 35 106 8 334 398 382 12,3 3 177 655 13,4 7 976Karlstad 61 754 0 0 0 61 754 1,9 569 074 2,4 9 215Linköping 47 709 118 919 28 646 11 806 207 080 6,4 1 331 732 5,6 6 431Örebro 53 105 929 11 493 8 856 74 383 2,3 672 673 2,8 9 043Storstockholm 385 271 292 318 155 581 67 013 900 183 27,7 8 670 489 36,5 9 632Uppsala 101 606 288 073 91 451 45 524 526 654 16,2 2 843 678 12,0 5 400Umeå 116 881 73 368 10 624 6 277 207 150 6,4 1 156 767 4,9 5 584Luleå 33 356 51 703 13 341 1 564 99 964 3,1 551 940 2,3 5 5211 144 849 1 154 523 371 434 150 208 2 821 014 87,0 21 371 442 89,9 7 576Övriga orter 281 668 56 036 52 663 32 933 423 300 13,0 2 406 222 10,1 5 684Totalt 1 426 517 1 210 559 424 097 183 141 3 244 314 100,0 23 777 664 100,0 7 329TABELL 3Anm: Fördelningen på undervisningslokaler, laboratorielokaler och övriga lokalkategorier har gjorts enligt väsentlighetsprincipen på byggnadsnivå.DIAGRAM 7 DIAGRAM 8DIAGRAM 9Driftskostnadsfördelning 2002Energi, bränsle och vattenÖvriga driftskostnaderKöpt material driftKöpta tjänster driftArbetskraftskostnaderSophämtning ochmyndighetsbesiktningarInterna driftskostnaderUnderhållskostnader, Mkr800600400200Underhållskostnader – andel201510501998 1999 2000 2001 2002019981999200020012002Underhållskostnader/Hyresintäkter, %

En klassificering av byggnaderna med hänsyn till huvudsakliganvändning och avskrivningsbehov. Byggnader medlikartat avskrivningsbehov har kategoriserats samman.Hyresintäkter som bedömts marknadsmässiga har antagitsmöjliga att förlänga på oförändrade villkor. I övriga fallhar de justerats till bedömd marknadshyra med beaktandeav över- eller underhyra till omförhandlingstidpunkten.Normala driftskostnader inklusive administrationskostnaderoch eventuella tomträttsavgälder och fastighetsdrifthar använts.Schablonberäknade underhållskostnader.• 160 kr/kvm LOA har använts för installationstätalaboratoriebyggnader äldre än 10 år.• 120 kr/kvm LOA har använts för övriga byggnader.Avkastningskravet har differentierats för olika kategorierav objekt, olika hyrestider samt orts- och lägesbedömningoch ligger mellan 7,25 procent och 14 procent.Utbyggnadsreserver ingår och har schablonvärderats till50 procent av ett för respektive ort bedömt marknadsvärde.Resultatet av fastighetsvärderingen har visat på övervärdeninom samtliga dotterbolag på mellan cirka 40 och 80 procentjämfört med bokfört värde. Övervärde för respektivedotterbolag redovisas i tabell 4 och uppgår totalt för koncernentill 12 697 Mkr (–).Värderingsmodell Akademiska Hus 2002-12-31, MkrVaravMarknadsvärde utbyggnads- Bokfört värdeDotterbolag fastigheter reserver fastigheter ÖvervärdeLund 4 339 40 2 888 1 451Göteborg 6 635 95 4 362 2 273Linköping 3 803 70 2 409 1 394Uppsala 5 532 174 3 131 2 401Stockholm 12 873 180 8 687 4 186Norr 3 293 41 2 301 992Totalt 36 475 600 23 778 12 697TABELL 4Köp och försäljningarUnder 2002 har inga fastighetsköp slutförts. Under året hardäremot fyra försäljningar skett vilka redovisas i tabell 5.Försäljningar 2002, MkrBolagAkademiska Hus Försäljnings- Realistations-Fastighetsbeteckning i……AB belopp resultatGuldfasanen Stockholm 23 11Ambassadören Stockholm 81 67Saxo 10 Lund 4 2Sörfors Norr 1 1Totalt 109 81TABELL 5Utöver försäljningarna har ett fastighetsbyte ägt rum iStockholmsbolaget där fastigheten Medicinaren 8 har byttsmot markområdet Grantorp 2:18 i Huddinge. Markvärdetuppgår till 28 148 Tkr och nettoeffekten av bytet är 0 (noll).DIAGRAM 10DIAGRAM 11DIAGRAM 12Driftsnetto och direktavkastningDirektavkastning, %Uthyrningsbar area och bokfört värde3 0001412402 5002 0001 5001 0005001210864210864230201001998 1999 2000 2001 2002Driftsnetto, MkrDirektavkastning, %00AkademiskaHusVasakronanÅr 2002År 2001År 2000SpecialfastigheterStenvalvetCastellum0Area, %Bokfört värde, %LundGöteborgKarlstadLinköpingÖrebroStorstockholmUppsalaUmeåLuleåÖvriga orter

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Lund ABMarknadAkademiska Hus i Lund AB äger och förvaltar ett fastighetsbeståndomfattande 486 990 kvm uthyrningsbar lokalarea (LOA)i Lund, Malmö, Alnarp, Kristianstad och Kalmar. Andelen ickeuthyrd lokalarea uppgår till 1,4 procent. Bolaget har en dominerandemarknadsandel i universitetsstaden Lund där hela 71procent av bolagets bestånd är lokaliserat. Största hyresgästernaär Lunds universitet med 339 434 kvm LOA vilket utgör70 procent av bolagets area och Sveriges Lantbruksuniversitetmed 61 143 kvm LOA, vilket utgör 13 procent av bolagets area.Geografi och campusAkademiska Hus i Lund äger och förvaltar fastigheter inom universitets-och högskoleområden i södra Sverige. Fastighetsbeståndetär till väsentlig del samlat inom campusområdendär människor studerar, forskar och arbetar tillsammans.I Lund sträcker sig universitetsområdet från stadens centrumtill Lunds Tekniska Högskola i norr. Inom området finnsen stor mångfald avseende byggnader och miljöer. Från anrikatill moderna, teknikintensiva byggnader, från gemytligstadsmiljö till öppen parkmiljö.Campusområdet i Alnarp domineras av den berömdaAlnarpsparken. Omgivna av parken finns byggnaderna av högarkitektonisk kvalitet. Många är ursprungligen byggda förAlnarps Lantbruksinstitut på senare delen av 1800-talet meninnehåller idag moderna och funktionella studiemiljöer.Förutom Lund och Alnarp finns i bolaget fastigheter iMalmö, Kalmar och campusområdet i Kristianstad.Väsentliga händelser under åretUnder året driftsattes nybyggnationen av Ingvar Kamprad.Designcentrum med en projektkostnad på 225 Mkr och enarea på 9 900 kvm.En ombyggnation vid Tandvårdshögskolan i Malmö driftsattesockså med en projektkostnad på 36 Mkr.Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter har under året uppgått till 573 Mkr(550). Driftnetto före avskrivningar uppgick till 260 Mkr (292).Rörelseresultatet uppgick till 156 Mkr (196). Finansnettotuppgick till –131 Mkr (–128).FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar uppgick per bokslutsdagen till 2 961Mkr (2 874). Bolaget använder sig av en intern värderingsmodellsom ligger till grund för att fastställa ett bedömtmarknadsvärde vilket uppgår till 4 339 Mkr.KontraktDen genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 11,4 år. Diagram13 visar när de på balansdagen kontrakterade hyrornalöper ut.InvesteringarUnder året har bolaget investerat i fastigheter inklusive pågåendenyanläggningar för 192 Mkr (260). I Ingvar KampradDesigncentrum har under 2002 investerats 89 Mkr och dentotala investeringen i denna byggnad till och med 2002 uppgårtill 208 Mkr.Förväntningar avseende den framtida utvecklingenUnder de närmaste verksamhetsåren förväntas investeringstaktenatt vara fortsatt hög. Rörelseresultatet förväntasminska de närmaste åren på grund av de storaunderhållskostnaderna i samband med ombyggnadsprojektavseende bland annat Kemicentrum, Geocentrum ochSpråkcentrum vid Lunds universitet samt Väg och Vatten,Maskinteknik, och Arkitektur vid Lunds Tekniska Högskola.ASTRONOMIHUSET, INSTITUTIONEN FÖR ASTRONOMI, LUND HÖGSKOLEBIBLIOTEKET, KALMAR ALNARP

LUNDNPensionäshemMÖLLEVÅNGENDIAGRAM 13Hyreskontraktens förfallostruktur, andel50DaghemPLANTAGELYCKANHELGONAGÅRDEN402330KLOSTERHUSENSPOLETORPSKULTELYCKAN867511194HYPHOFFSLYCKANDalbyvägenOLSHÖGDalbyvägen10PÅLSJÖTUNAGALJEVÅNGENE22VIPELY20100200320042005200620072008-20122013-20172018-20222023-MARGERETEDALSINDUSTRIOMRÅDE16Tu lgatanHOSPITALSGÅRDENSTAMPELYCKANE22Nyckeltal i förvaltningenHyresintäkter i kr/kvm 1 209Driftskostnader i kr/kvm 217Underhållskostnader i kr/kvm 371Driftnetto i kr/kvm 537Fastighetsadministrativa kostnader i kr/kvm 60Direktavkastning, % 9,2Rörelseresultat i kr/kvm 323TABELL 6FastighetsfaktaHyresintäkter netto, Mkr 573Uthyrningsbar yta i genomsnitt, kvm 483 783Bokfört värde fastigheter, Mkr 2 888Bedömt marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 339Pågående nyanläggningar, Mkr 73TABELL 7ÖvrigtAntal anställda 74Nöjd kundindex (NKI) 62Nöjd medarbetarindex (NMI) 58TABELL 8FastighetsförteckningKart- Uthyrningsbar Hyresintäkter Utbyggnads-Fastighetsbeteckning hänvisning Ort yta totalt kvm jämte tillägg Markareal reserverAbsalon 5 1 Lund 26 974 25 385 30 640 —Eskil 21 2 Lund 46 585 111 901 44 449 —Helgonagården 6:16 3 Lund 186 904 243 328 377 391 50 000Hyphoff 5 4 Lund 8 392 7 994 23 722 —Maria Magle 6 5 Lund 2 581 2 426 2 472 —Paradis 47 6 Lund 1 397 2 098 3 154 —Paradis 51 7 Lund 31 123 33 225 35 697 —Sankt Peter 33 8 Lund 949 1 117 849 —Saxo 3 9 Lund 4 312 3 418 6 653 —Studentkåren 4 10 Lund 2 519 2 550 25 268 —Sölve 1 11 Lund 33 728 29 424 47 000 —Alnarp 1:60 Lomma 75 273 50 528 930 608 —Alnarp 1:63 Lomma 121 59 1 296 —Alnarp 1:64 Lomma 119 66 1 149 —Klerken 4 Malmö 16 679 12 676 7 643 —Falken 3 Kalmar 12 316 14 303 13 965 —Rostad 1 Kalmar 3 973 3 758 13 574 —Näsby 34:24 Kristianstad 33 045 36 199 80 184 —Totalt 486 990 580 455 1 645 714 50 000Avgår: hyresreduktioner och vakanser –7 620Tillkommer: intäkter i sålda fastigheter 112Hyresintäkter netto 572 947TABELL 9

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Göteborg ABMarknadAkademiska Hus i Göteborg AB äger och förvaltar ett fastighetsbeståndomfattande 573 146 kvm uthyrningsbar lokalarea(LOA). Andelen outhyrda lokaler uppgår till 0,2 procent.Fastigheterna är belägna i Göteborg, Mölndal, Karlstad,Borås, Skövde, Skara samt i Fiskebäckskil och på Tjärnö iBohuslän. Huvuddelen av beståndet, 70 procent, ligger i Göteborg.Bolagets marknadsandel hos universitet och högskolorär 75 procent.Våra större hyresgäster är universitetet i Göteborg med232 848 kvm LOA vilket utgör 41 procent av bolagets area,Karlstads universitet med 61 289 kvm LOA vilket utgör 11procent av bolagets area, Chalmers med 199 822 kvm LOAvilket utgör 35 procent av bolagets area, SverigesLantbruksuniversitet med 9 929 kvm LOA samt högskolani Borås med 34 492 kvm LOA och högskolan i Skövde med19 129 kvm LOA.Geografi och campusAkademiska Hus i Göteborg fastighetsbestånd bestårfrämst av lokaler för universitet och högskolor i västraSverige. Tillsammans med våra hyresgäster arbetar vi för attutveckla attraktiva studie- och forskningsmiljöer. I nära samarbetemed hyresgästerna bedriver vi också ett målmedvetetarbete i miljöfrågor.Göteborg har under de senaste trettio åren förändratsfrån en utpräglad industristad till en kunskaps- och lärdomsstad,där Göteborgs universitet och Chalmers blivit enallt viktigare tillgång.Göteborgs universitet bedriver sin verksamhet dels ienskilda byggnader i centrala staden, dels i ett antal störreoch mindre campusområden. På det största campusområdet,Medicinareberget, bedrivs i huvudsak medicinskoch naturvetenskaplig forskning och utbildning.På Tjärnö i Bohuslän bedriver Göteborgs och Stockholmsuniversitet marinbiologisk utbildning och forskning. Vattneni Kosterfjorden utanför Tjärnö ger unika förutsättningar förverksamheten. Kristinebergs Marina Forskningsstationutanför Lysekil är Sveriges största fältstation för marin forskning.Där arbetar ett flertal forskare och doktorander frånKungliga vetenskapsakademien och Göteborgs universitet.Vid Chalmers tekniska högskola bedrivs utbildning ochforskning inom de tekniska och naturvetenskapliga områdenasamt inom arkitektur. Akademiska Hus i Göteborgoch Chalmers har tillsammans under året påbörjat ettutvecklingsarbete för den yttre miljön. Chalmers personaloch studenter har medverkat och lämnat synpunkter på förbättringar.Karlstads universitet, beläget nio km utanför Karlstadscentrum, är ett campusområde som vuxit kraftigt de senasteåren. Idag har universitetet drygt 9 000 studenter. Det nyabiblioteket har varit en strategiskt viktig satsning för universitetet.I samband med uppförandet tog universitet och AkademiskaHus i Göteborg gemensamt fram ett miljöprogram.I programmet ingår bland annat naturliga material, källsorteringoch låg energiförbrukning.Högskolan i Borås är ett levande campus mitt i stadskärnansom växer med nya rationella lokaler. Utöver mertraditionella utbildningsprogram, satsar högskolan pånationellt unika utbildningar inom biblioteksvetenskap ochtextilvetenskap, vilket gör att studenterna kommer från helalandet.MIKROTEKNOLOGICENTRUM, GÖTEBORG HÖGSKOLAN I SKÖVDE HANDELSHÖGSKOLAN, GÖTEBORG

Högskolan i Skövde är en modern och starkt profileradhögskola. Huvuddelen av utbildningen ligger inom naturvetenskap,teknik och humanvetenskap. Högskolans lokalerfinns på ett före detta regementsområde som kompletteratsmed nya byggnader som anpassats arkitektoniskt till dengamla miljön.Sveriges Lantbruksuniversitet i Skara har en stark förankringi bygden. Idag finns en unik livsmedelsingenjörsutbildningoch högaktuell forskningsverksamhet i samarbete med denomkringliggande livsmedelssektorn. I Skara har många banbrytandeupptäckter gjorts, inte minst inom det veterinärmedicinskaområdet där traditionerna är hundraåriga.Väsentliga händelser under åretKarlstads universitets nya bibliotek och aula invigdes avutbildningsminister Thomas Östros den 22 januari 2002.Byggnaden omfattar 10 419 kvm LOA och innehåller förutombibliotek och aula även kontorslokaler och en entréhallför universitetet. Byggnaden erhöll i december Karlstadskommuns byggnadspris för 2002.Invigning av första etappen av utbyggnaden på Sandgärdetför Högskolan i Borås förrättades av förre statsministernIngvar Carlsson den 26 januari 2002. Byggnadenomfattar 6 821 kvm LOA och inrymmer lokaler för institutionenför data- och affärsvetenskap.Under året har rekrytering av ny VD för bolaget genomförts.Bolaget kommer att byta VD under våren 2003. BoKarlsson, som varit VD sedan bolagets start 1993, lämnar,i linje med koncernens policy, av åldersskäl VD-posten ochövergår till andra uppgifter inom koncernen. Till ny VD harutsetts Eva Lindberg.Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter har under året uppgått till 750 Mkr(718). Driftnettot före avskrivningar uppgick till 475 Mkr(457). Rörelseresultatet uppgick till 354 Mkr (314). Finansnettotuppgick till –199 Mkr (–195).FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar, uppgick per bokslutsdagen till4 444 Mkr (4 384). Bolaget använder sig av en intern värderingsmodellsom ligger till grund för att fastställa ettbedömt marknadsvärde. För Akademiska Hus i Göteborg ABuppgår detta värde till 6 635 Mkr.KontraktDen genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 10,2 år.InvesteringarUnder året har bolaget investerat i fastigheter inklusivepågående nyanläggningar för 178 Mkr (333).Förväntningar avseende den framtida utvecklingenUnder de närmaste åren förväntas rörelseresultatet ligga påungefär samma nivå som de senaste räkenskapsåren.WALLENBERGSALEN MEDICINAREBERGET, GÖTEBORG CHALMERS KEMI OCH BIOTEKNIK, GÖTEBORG HÖGSKOLAN FÖR FOTOGRAFI OCH FILM, GÖTEBORG

((FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Göteborg ABGÖTEBORGRAMBERGSSTADENGULLBERGSVASSLUNDENLINDHOLMENLUNDBYVASSENSTAMPENLUNDENKÅLLTORPERIKSBERGGÅRDAKÄRRA-LUNDMAJORNASTIGBERGETMASTHUGGETHAGA111012LORENSBERG9 6VASA-STADEN5ANNEDALJOHANNEBERGOLIVEDALLANDALA34LISEBERGNÖJESPARKE20E6BÖTORPKUNGSLADUGÅRD1 15SKÅRÅRD8SLOTTSSKOGSPARKEN13214GULDHEDEN1617MÖLNDALKROKSLÄTTBOTANISKA TRÄDGÅRDEN40ÄNGGÅRDENBIFROSTBOSGÅRDE20E640TOLTORPSDALENKROKSLÄTTEKLANDASOLÄNGEN7BRÄNGGÅRDSBERGENÅBYTOLTORPLACKAREBÄCKKRISTINyckeltal i förvaltningenHyresintäkter i kr/kvm 1 317Driftskostnader i kr/kvm 196Underhållskostnader i kr/kvm 229Driftnetto i kr/kvm 830Fastighetsadministrativa kostnader i kr/kvm 67Direktavkastning, % 11,2Rörelseresultat i kr/kvm 619TABELL 10DIAGRAM 14FastighetsfaktaHyresintäkter, Mkr 750Uthyrningsbar yta i genomsnitt, kvm 572 274Bokfört värde fastigheter, Mkr 4 362Bedömt marknadsvärde fastigheter, Mkr 6 635Pågående nyanläggningar, Mkr 82TABELL 11ÖvrigtAntal anställda 70Nöjd kundindex (NKI) 65Nöjd medarbetarindex (NMI) 65TABELL 12Hyreskontraktens förfallostruktur, andel2520151050200320042005200620072008-20122013-20172018-20222023-

KARLSTADBORÅSskanpLORENSBERGFörskolaNORRBYBrandstn.LinnéparkenIdrottshall63NORRAKROPPKÄRRKRONOPARKEN18DKNorrbytorg20Högskolan19PolisDuvanEngelbr.-skolanVattentornKvarnbergsparkenNORRSTRANDE18SJÖSTADSÖDRAKROPPKÄRRE18Centralstn.CentralplanSvenEriksonskolanS:t AnsgarsgriftegårdCENTRUMCarolikyrkaRådhusStoratorgetBadhusMusikestradSödratorgetBussterm.BäckängskolanG. AdolfskyrkaStadshusKulturhusKnalletorgetStadsparkenKrokshallsbergetHötgt.VILLA-HEDENAnnelundsparkenSTADENTORMESTADÖRSHOLMENS:t BirgittasgriftegårdTextilMuséetBergsäterskolanViskanLAMBERGETTAGötavallenLerniaDaltorpskolanDaltorpsbronBERGSFastighetsförteckningKart- Uthyrningsbar Hyresintäkter Utbyggnads-Fastighetsbeteckning hänvisning Ort yta totalt kvm jämte tillägg Markareal reserver BTAAnnedal 20:2 1 Göteborg 5 506 7 277 10 428 —Annedal 21:11 2 Göteborg 6 168 8 655 3 125 —Lorensberg 13:6 3 Göteborg 626 812 630 —Lorensberg 21:1 4 Göteborg 32 559 40 508 35 248 —Lorensberg 24:3 5 Göteborg 14 966 31 354 9 605 —Vasastaden 12:19 6 Göteborg 4 138 4 648 3 827 —Kungsladugård 31:5 8 Göteborg 6 615 6 401 11 629 —Haga 22:1 9 Göteborg 24 468 35 018 12 605 —Haga 21:2, 21:19, 23:25 10, 11, 12 Göteborg 21 588 29 130 7 433 —Änggården 34:2 13 Göteborg 9 788 17 409 11 280 —Änggården 718:138 14 Göteborg 69 769 126 353 194 398 40 000Växthuset 2 7 Mölndal 35 934 29 372 82 973 25 000Korsnäs 1:16 Strömstad 4 941 6 640 18 704 —Johanneberg 31:9 15 Göteborg 190 354 226 402 182 800 59 000Krokslätt 109:21 19 Göteborg 414 100 782 —Krokslätt 109:20, 110:3 16, 17 Göteborg 11 359 22 712 19 246 10 000Universitetet 1 18 Karlstad 61 754 83 117 138 068 4 500Balder 7 19 Borås 32 267 33 901 7 454Sandgärdet 6,7,8,11,13,Innerstaden 1:3 20 Borås 6 821 12 581 12 256 8 000Göta 1 Skövde 19 636 23 133 34 015 —Stenbocken 1 Skara 4 167 2 756 17 709 —Sälgen 15 Skara 670 318 4 583Skytten 2 Skara 4 555 3 203 19 623Metes 2 Skara 1 271 737 1 731Skaftö-Fiskebäck 1:500 Lysekil 2 748 8 006 1 932Krokslätt 109:9 Göteborg 64 28 1 169 —Totalt 573 146 760 571 843 253 146 500Avgår: hyresreduktioner och vakanser –10 202Hyresintäkter netto 750 369TABELL 13

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Linköping ABMarknadAkademiska Hus i Linköping AB äger och förvaltar ett fastighetsbeståndomfattande 310 508 kvm uthyrningsbarlokalarea (LOA) i Linköping, Norrköping och Örebro. Andelenicke uthyrd lokalarea uppgår till 6 procent. Av bolagetsbestånd är 67 procent lokaliserat i Linköping, 9 procent iNorrköping och 24 procent i Örebro. Största hyresgäster äruniversiteten i Linköping med 172 948 kvm LOA vilket utgör56 procent av bolagets area och Örebro universitet med74 113 kvm LOA vilket utgör 24 procent av bolagets area.Geografi och campusFastigheterna är samlade inom tre sammanhängandecampusområden.Campus Valla i Linköping är bolagets största campusområde.De första byggnaderna på området härstammar frånbörjan av 1970-talet, och målet har varit att samla all universitetsverksamhet(förutom Hälsouniversitetet) inom campus.En betydande del av lokalerna på Campus Valla hyrs avforsknings- och laboratorieföretag som vill finnas nära universitetet.Två exempel är Statens Väg- och Transportforskningsinstitut(VTI) och Totalförsvarets forskningsinstitut (FOI).Campus Norrköping är en del av Linköpings universitet. Härförvaltar bolaget två stora byggnader, Kåkenhus och Täppan.Första spadtaget vid Campus Örebro togs 1969. Genomen snabb expansion under 1990-talet har Örebro universitetfått en tydlig campuskaraktär med bostäder och servicebutikeri direkt anslutning till området.Väsentliga händelser under åretStora driftsättningar under året har varit:Till- och ombyggnad av Teknikhuset, Örebro.Ombyggnad av NOVA-huset, Linköping.Vidare har nybyggnaden för musikhögskola i Örebro påbörjatsunder året.Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter har under året uppgått till 404 Mkr(376). Driftnetto före avskrivningar uppgick till 276 Mkr(255). Rörelseresultatet uppgick till 213 Mkr (171). Finansnettotuppgick till –109 Mkr (–109). Nyckeltal i förvaltningenredovisas i tabell 14 på sidan 23.FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar uppgick per bokslutsdagen till 2 457 Mkr(2 371). Bedömt marknadsvärde per bokslutsdagen uppgick till3 803 Mkr. Marknadsvärdet har beräknats enligt AkademiskaHus interna värderingsmodell. Fastighetsförteckning redovisasi tabell 17. Övrig fastighetsfakta redovisas i tabell 15.KontraktFör bolaget uppgår den genomsnittliga kontraktstiden till10,2 år. Diagram 15 visar när de på balansdagen kontrakteradehyrorna löper ut.InvesteringarUnder året har bolaget investerat i fastigheter inklusivepågående nyanläggningar för 148 Mkr (151).Förväntningar avseende den framtida utvecklingenBolaget räknar med en fortsatt hög investeringsvolym,främst i Örebro. Rörelseresultatet kommer att minska denärmaste åren genom de stora underhållskostnaderna isamband med ombyggnad av A-huset i Linköping. På litelängre sikt är prognosen positiv. Våra största hyresgäster,Linköpings universitet och Örebro universitet, har också fortsatthöga sökandetal och ekonomier i balans.TÄPPAN, NORRKÖPING BIBLIOTEKET, ÖREBRO ZENIT, LINKÖPING

LINKÖPINGÖREBROE18E20HENNINGSHOLMVENANHAGABYRINGSTORPVASASTADENHOLMENPragménsv.HovstRYDGOTTFRIDSBERG1RYNNINGEALNÄNGARNAÖSTRA VALLANÄSBY2SÖRBYALMBYMJÄRDEVICAMPUS VALLAADUGÅRDSÄNGENTYBBLE3SÖRBYÄNGENÖSTRA MARKNyckeltal i förvaltningenHyresintäkter i kr/kvm 1 394Driftskostnader i kr/kvm 169Underhållskostnader i kr/kvm 179Driftnetto i kr/kvm 896Fastighetsadministrativa kostnader i kr/kvm 56Direktavkastning, % 11,7Rörelseresultat i kr/kvm 692DIAGRAM 15Hyreskontraktens förfallostruktur, andel504030TABELL 14FastighetsfaktaHyresintäkter, Mkr 404Uthyrningsbar yta i genomsnitt, kvm 307 821Bokfört värde fastigheter, Mkr 2 409Bedömt marknadsvärde fastigheter, Mkr 3 803Pågående nyanläggningar, Mkr 48TABELL 15ÖvrigtAntal anställda 34Nöjd kundindex (NKI) 65Nöjd medarbetarindex (NMI) 6820100200320042005200620072008-20122013-20172018-20222023-TABELL 16FastighetsförteckningKart- Uthyrningsbar Hyresintäkter Utbyggnads-Fastighetsbeteckning hänvisning Ort yta totalt kvm jämte tillägg Markareal reserverAdjunkten 1 1 Linköping 6 268 0 40 107 —Intellektet 1 2 Linköping 200 812 272 779 1 060 112 250 000Universitetet 3 Örebro 74 383 100 142 244 185 25 000Kåkenhus 11 Norrköping 12 775 21 960 7 167 5 000Täppan 23 Norrköping 16 270 26 899 1 429 —Totalt 310 508 421 780 1 353 000 280 000Avgår: hyresreduktioner och vakanser –18 223Hyresintäkter netto 403 557TABELL 17

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Stockholm ABMarknadAkademiska Hus i Stockholm AB äger och förvaltar fastigheteruppgående till 903 370 kvm uthyrningsbar lokalarea(LOA) och är därmed klart marknadsledande på lokaler förhögre utbildning och forskning i regionen. Andelen vakanseruppgår till 1,8 procent eller 16 136 kvm LOA. Bolagets störstahyresgäster är Stockholms universitet med 229 705kvm LOA vilket utgör 25 procent av bolagets area, KungligaTekniska Högskolan med 212 376 kvm LOA vilket utgör 24procent av bolagets area och Karolinska Institutet med182 267 kvm LOA vilket utgör 20 procent av bolagets area.CampusområdenHuvuddelen av bolagets byggnader är samlade i ett antalcampusområden från Kista i norr till Flemingsberg i söder.Kungliga Tekniska Högskolan finns sedan 1917 på detcampusområde som ligger vid Östra Station, norr omValhallavägen. De första byggnaderna ritades av högskolansegen professor, Erik Lallerstedt. Förutom KTH finns fleraforskningsinstitut på området. Operahögskolan, Försvarshögskolanoch Utrikespolitiska Institutet kommer också att,inom en snar framtid, flytta in på området som får en spännandeblandning av skilda verksamheter.I Frescati, på Norra Djurgården, ligger Stockholms universitet.Till campusområdet hör även de angränsande områdenaKräftriket, Frescati Hage, Frescati Backe och Lilla Frescati.1964 flyttade de första universitetetsinstitutionerna till Frescati.Stockholms universitets campusområde är starkt präglatav Djurgårdsnaturen med sitt parklandskap beståendeav öppna fält och stora ekar. David Helldén, Ralph Erskineoch Carl Nyrén är några av de arkitekter som starkt bidragittill att ge campusområdet dess prägel som arkitekturpark.År 1946 kunde Karolinska Institutet flytta in med bibliotekoch administrativa avdelningar i nybyggda lokaler påNorrbackaområdet i Solna. Följande sommar etablerades deAnatomiska och Histologiska institutionerna i nya lokaler.På andra sidan Solnavägen låg redan det nyuppfördaKarolinska Sjukhuset. Karolinska Institutet är i dag ett avEuropas största och mest välrenommerade medicinska universitet.På campusområdet har en rad nya byggnader vuxitupp för att skapa de bästa förutsättningarna för den forskningoch utbildning som bedrivs där. På området finns ävenSmittskyddsinstitutet och Specialpedagogiska Institutet.Akademiska Hus etablerade sig i Kista 1999 genom attköpa fastigheten Forum av IBM. År 2001 köptes Electrumfastighetenav Stockholms stad. Fastigheterna bildar ITuniversitetetscampus men de innehåller också andra verksamheteroch mötesplatser vilket bidrar till att skapa enstimulerande och kreativ miljö för de som verkar där.Campusområdet ligger mycket centralt i Kista.På campus Huddinge, i Flemingsberg söder om Stockholm,har Karolinska Institutet Syd sitt samlade campus.Under de senaste åren har en rad nya byggnader uppförtspå campusområdet längs Alfred Nobels Allé som utgör områdetspulsåder. I KI Syds huvudbyggnad finns det nya biblioteketoch en rymlig servering som fungerar som ett nav iområdet. På universitetsområdet finns även Södertörnshögskola, Huddinge Universitetssjukhus och Novum forskningspark.I Konradsberg, på Kungsholmen, växer nu ett samlat campusför Lärarhögskolan fram. Huvudbyggnaden, ritad avAlbert Törnqvist, uppfördes 1861 som sjukhus för att 1996byggas om för Lärarhögskolans verksamhet. 1999 påbörjadesbyggnationen av det samlade campusområdet somkommer att stå klart under 2004. I arbetet är några av vårafrämsta arkitekter engagerade för att skapa en miljö somger förutsättningar för kreativa möten mellan studenter, lärareoch forskare.Längs den östra delen av Valhallavägen finns två konstnärligainstitutionsområden. Det är Kungliga MusikhögskolanKONRADSBERG CAMPUS, LÄRARHÖGSKOLAN I STOCKHOLM FÖRETAGSEKONOMISKA INSTITUTIONEN, STOCKHOLM KUNGLIGA TEKNISKA HÖGSKOLAN, STOCKHOLM

och Tre Vapen (Konstfack och Dramatiska Institutet). Bådadessa fastigheter står inför stora förändringar för att mötaframtida behov. På fastigheten Tre Vapen 2 påbörjades idecember 2002 ett nybygge av nya lokaler för DramatiskaInstitutet. Konstfack kommer att flytta från området vid årsskiftet2003/2004.Idrottshögskolan har också sitt campus vid Valhallavägen.Det är strategiskt placerat i direkt anslutning tillStockholms Stadion, Östermalm IP och de milsvida naturområdenainom Nationalstadsparken.Vid Observatorielunden ligger Studentpalatset som är enpopulär samlingspunkt för studenter från flera av Stockholmshögskolor. Här finns läsplatser, café och studenthälsa.Ett kvarter bort ligger Spökslottet som används av Stockholmsuniversitet.På söder i Stockholm finns Teaterhögskolan. Högskolan,vars historia går tillbaka till Gustav III, har sina lokaler vidHelgalunden. Byggnaden, som tidigare var Katarina Realsskola, är uppförd i klassisk funkisstil.På Askö i Stockholms södra skärgård finns en marinbiologiskforskningsstation. Här bedriver Stockholms universitetsin forskning om Östersjön.Väsentliga händelser under åretBolaget har under året förbättrat sitt Nöjd Kundindex medfyra enheter från 57 till 61.Bolaget har under året sålt fastigheterna Ambassadören5 och Guldfasanen 6 i Stockholm. Vidare har bolaget genomförtett byte av fastigheter i Huddinge vilket innebär att bolagethar erhållit ett markområde (del av fastigheterna Grantorp2:18 och Medicinaren 5) samtidigt som bolagetfrånträtt fastigheten Medicinaren 8.Följande större byggprojekt har driftsatts under året:Hus K och Z vid Lärarhögskolans campus i Konradsberg.Nybyggnad för Omvårdnad och Neurotec för KarolinskaInstitutet i Flemingsberg.Tillbyggnad av Medicinaren 4 för Karolinska Institutet iFlemingsberg.Bolagets interna värderingmodell har används till att ta ställningtill eventuellt nedskrivningsbehov. Detta har lett till attbolagets bestånd i Kista analyserats ytterligare och ävenexternvärderats. Resultatet av denna analys och värderingär att det bokförda värdet på beståndet i Kista har skrivitsned med 288 Mkr. I andra delar av fastighetsbeståndet harbolaget reverserat tidigare gjorda nedskrivningar med 54 Mkr.Konstfack har under året beslutat flytta verksamheten frånAkademiska Hus fastighet på Gärdet i Stockholm.Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter har under året uppgått till1 352 Mkr (1 232). Driftnetto före avskrivningar uppgick till855 Mkr (801) . Rörelseresultatet uppgick till 391 Mkr (535).Finansnettot uppgick till –437 Mkr (–383).FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar uppgick per bokslutsdagen till 9 500Mkr (9 040). Bolaget använder sig av en intern värderingsmodellsom ligger till grund för att fastställa ett bedömtmarknadsvärde. För Akademiska Hus i Stockholm AB uppgårdetta värde till 12 873 Mkr.KontraktDen genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 9,0 år.InvesteringarUnder året har bolaget investerat i fastigheter inklusivepågående nyanläggningar för 1 046 Mkr (1 872). Bland destörre pågående projekten kan nämnas slutförande av Lärarhögskolanscampus i Konradsberg, nybyggnad för Dramatiskainstitutet i Stockholm, ombyggnad av Berzelius laboratorietoch Anatomen vid Karolinska Institutet i Solna ochnybyggnad Astrid Fagreus laboratoriet för Smittskydds instituteti Solna.Förväntningar avseende den framtida utvecklingenUnder de närmaste verksamhetsåren kommer investeringstaktenatt vara fortsatt hög. Rörelseresultatet förväntassjunka på grund av ökande underhållskostnader samt hyresreduktioneri samband med ombyggnadsprojekt.IT-UNIVERSITETET KISTARETZIUSLABORATORIET, KI CAMPUS SOLNAINSTITUTET FÖR OMVÅRDNAD OCH NEUROTEC,KI CAMPUS HUDDINGE

79GRÖNDAL275E4E20E4E20E4E20E4E4E4E20277222260FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Stockholm ABSTOCKHOLMHERSBYSTORSKOGENRÅSUNDA1112NORRA DJURGÅRDENTORSVIKHAGALUND10HERSERUDHAGALILLA ALBYSKYTTEHOLM9MOSSTORPHJORTHAGEN7BAGGEBYHUVUDSTA5VASASTADEN4138LARSBERGTRANEBERGKRISTINE-BERGSTADSHAGENNORRMALM1631517ÖSTERMALMDIPLOMATSTADENLADUGÅRDSGÄRDETÄPPELVIKENBLASIE-HOLMENFRED-HÄLL14 2 16MARIEBERGKUNGSHOLMENRIDDARHOLMENGAMLASTANSKEPPSHOLMENDJURGÅRDENLILLAESSINGENLÅNGHOLMENSMEDSLÄTTENSTORAESSINGENKVARN-HOLMENFINNBODAFINN-BERGETNASPUDDENLILJEHOLMENSÖDERMALM18DANVIKS-KLIPPANHENRIKSDALALP-HYDDANFINN-TORPEKUDDENBIRKTALLBACKENNYSÄTRASÖDRA HAMMARBY-HAMNENHÄGERSTENNyckeltal i förvaltningenHyresintäkter i kr/kvm 1 545Driftskostnader i kr/kvm 239Underhållskostnader i kr/kvm 229Driftnetto i kr/kvm 959Fastighetsadministrativa kostnader i kr/kvm 69Direktavkastning, % 10,2Rörelseresultat i kr/kvm 439TABELL 18DIAGRAM 16Hyreskontraktens förfallostruktur, andel25FastighetsfaktaHyresintäkter, Mkr 1 352Uthyrningsbar yta i genomsnitt, kvm 891 367Bokfört värde fastigheter, Mkr 8 687Bedömt marknadsvärde fastigheter, Mkr 12 873Pågående nyanläggningar, Mkr 813TABELL 19ÖvrigtAntal anställda 100Nöjd kundindex (NKI) 61Nöjd medarbetarindex (NMI) 61TABELL 2020151050200320042005200620072008-20122013-20172018-2022

pl.✖✑STOCKHOLMHagaNorragrindarKoppartältenHaga slott11BotaniskainstitutionenFrescativägenRoslagsvägen12JuristernashusStockholmsuniversitet4H gård✔✐ ✒✓NaturenshusStora SkuggansSt. Skuggans naturochfriluftscentr.Haganorra tpl.väg✒Gustav III:spaviljongStockholmsuniversitet✑✑✒LandstingshusetBrunnsviksbadetFrescatiHage10✖Frescativ.UniversitethållplatsFiskartorpsvägenLaduvikenFrescati HagvägHagaparken✕✑✐✘FiskartoJudiskaförs. n.begrav.pl.E4HAGABrunnsvikenskanotklubbKräftriketFiskartorpetsfriluftsgårdKatolskakyrkogårdenKapellKapellLinv.v.Linvävartorpetstpl.Solna kyrkvägUppsalavägenHaga södra trafikplatsTurkiskapaviljongenKungligbegrav.-platsRoslagsvägenAlbanogodsstn.Baron Rålambs vägBjörnnäsbacken✖9✑✐KoloniområdeBjörnnäsvägen✑Dr. Kristinas vägKoloniområdeTekniskaHögskolan7✖✙BjörnnäsvägenVargst.vägenProst- vägenSolnakyrkaälsohögskolaen✑✑Vårdhögskolan✓✔Karolinska vägenSolnavägen5KarolinskainstitutetNorra länkenSolnabronNorra Stationsgatan✑✑ ✙✕tanKadKarolinskasjukhusetE4E20✘✐✘✐TorsgatanT.Klockares gSolvändanJarlateaternThoraxklinikenMedicinhistoriskamuséetNorra länkenNorra StationsgatanGävlegatantäppanRödabergsg.FalugatHälsingegatanHärdgångLänkenN.E4Vin- och sprithistoriskamuséetS:t EriksgatanVanadisplanTingshusAnnerovägenNorrtullstpl.✙✔✔NortullSkolaVästeråsg.✒✐ ✖Hälsingeg.VanadisvägenDalagatanDannemorag.✘✘✓✘Norrtullsgatan✘UpplansgatanVästmannagatanFrejgatanBrunnsviksvägenSveavägen✘✒✐✗✒✕✖ ✔✒YnglingagatanIdungatanMatteusskolan✖✔Heimd.g.✒✕✘HagagatanSveaplanStockholmsuniversitetNorrtullssjukhusKyrkaVidarg.✔✐StefanskyrkanBrygghuset✑✒✑✕Cedersdalsg.Sveavägen✖✖Lögeboda vägen✑VanadislundenJohannesskolaVASASTADENHagagatanLantmäterietKarlbergsskolanVasastansMontessoriskolaSurbrunnsgatan✖✐✒✘✑✔Roslagstull✖✒Ingemarsg.FrejgatanDöbelnsgatan✔✖✖✖✔✑✑S✔✓RoslagsgatanTulegatanLValhallav.✒Birger Jarlsgatan✑✔✓✔MarkvardsgatanNorraRealnTuleg✙E20277RuddammsvägenBiggaråv.Stickv.KörsbärsvägenValhallavägen✓Surbrunnsgatan✒✒✑Odengatan✑Brage-.Cement ochbetonginst.STFIVerdandigatanÖstermalmsg.✑Karlavägen✒✒el✑FryxTvägenJarlaplanDrottning Kristinas VägOsq.v.StatensprovningsanstaltValhallavägenTyrg.Sköldungag.✑nsg.4Friggag.Engelbr.Kyrkog.KyrkaT✑✑✗IdrottshallBalders gBrinellvägenKårhus3Högsk.Uggelviksgatan✑TeknikringenRöda KorsetssjukhemSkola✒Östrastn.Danderydsg.RådmansgatanTOsquars BackeValhallavägen✓✒✗✘✔✓✒ektsgatan13Lill- JansskogenLill-JansPlangatan✒✓Hedemora-HudiksvallsgLindstedsvägenTekniskaHögskolanSofiahemmetgatanValhallavägen✒Drottning Sofias väg✙✕✓✑8IdrottshögskolaStadion✑FiskarMhögFastighetsförteckningKart- Uthyrningsbar Hyresintäkter Utbyggnads-Fastighetsbeteckning hänvisning Ort yta totalt kvm jämte tillägg Markareal reserverAskö 1:4 Trosa 2 998 3 305 324 270Askö 1:5 Trosa 137 41 7 995Bergsmannen Större 8 1 Stockholm 3 175 4 467 1 232Centauren 1 2 Stockholm 10 415 19 338 17 281Del av Grantorp 2:18 Huddinge 0 15 030 40 000Domherren 1 3 Stockholm 12 913 13 046 5 294Embryot 1 Huddinge 16 957 13 923 14 518Forskningen 1 4 Stockholm 49 392 63 614 63 747 35 000Haga 4:35 5 Solna 148 388 345 894 306 563 79 000Keflavik 2 Stockholm 60 041 74 182 22 929Kungstenen 4 6 Stockholm 1 433 2 486 1 211Maskiningenjören 1 7 Stockholm 23 644 42 245 24 383Medicinaren 4 Huddinge 48 291 78 100 22 918Medicinaren 5 Huddinge 0 4 150 15 000Norra Djurgården 1:43 8 Stockholm 12 404 12 751 32 030Norra Djurgården 1:44 9 Stockholm 26 925 38 053 70 540Norra Djurgården 1:45 10 Stockholm 15 290 13 349 53 364Norra Djurgården 1:46 11 Stockholm 8 965 12 095 18 255Norra Djurgården 1:48 12 Stockholm 177 785 289 785 290 695 2 000Norra Djurgården 1:49 13 Stockholm 146 769 226 018 161 507 3 000Nynäs 5:1 Nyköping 52 83 0Ormbäraren 3 14 Stockholm 29 469 42 773 35 002 1 000Reykjanes 1 Stockholm 47 263 62 892 20 078 10 000Svea Artilleri 13 15 Stockholm 16 265 14 620 24 441 5 000Taffelberget 7 16 Stockholm 557 517 1 162Tre Vapen 2 17 Stockholm 38 208 30 368 29 614 4 000Van der Huff 8 18 Stockholm 5 634 6 632 8 600 10 000Totalt 903 370 1 410 577 1 576 809 204 000Avgår: hyresreduktioner och vakanser –62 304Tillkommer: intäkter i sålda fastigheter 4 099Hyresintäkter netto 1 352 372TABELL 21

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Uppsala ABMarknadAkademiska Hus i Uppsala AB äger och förvaltar universitetsochhögskolelokaler motsvarande 577 791 kvm uthyrningsbarlokalarea (LOA). Lokalerna är belägna i huvudsak inomUppsala kommun (91 procent) men även i Gävle (8 procent)och en mindre utbildningsenhet i Skinnskatteberg (1 procent).Bolagets största hyresgäster är Uppsala universitet med 293621 kvm LOA vilket utgör 51 procent av bolagets area, Sverigeslantbruksuniversitet (SLU) med 178 584 kvm LOA vilketutgör 31 procent av bolagets area samt Högskolan i Gävlemed 37 256 kvm LOA.Marknadsandelen uppgår i Uppsala till cirka 80 procentoch i Gävle till cirka 87 procent. Andelen icke uthyrd lokalareauppgår till 0,9 procent av lokalbeståndet.Utöver förvaltningen av de egna lokalerna finns ett driftuppdragfrån Statens Fastighetsverk (SFV) för alla verketslokaler i Uppsala. Detta motsvarar cirka 93 000 kvm lokalarea.Geografi och campusI och med den kraftiga utvecklingen av universitetsverksamheternai Uppsala så finns nu ett långsträckt campusområdebestående av utbildnings- och forskningsenheterfrån norr till söder längs Dag Hammarskjölds väg.Den framtida utvecklingen kommer att ytterligare förstärkacampusstråket. Här finns nämligen också de stora utbyggnadsreservernaför universitetsverksamheter i Uppsala samlade.Väsentliga händelser under åretEtt flerårigt projekt med att underhålla och modernisera BMChar pågått intensivt under året och avslutas under 2003.Andra etappen av ett motsvarande underhållsprojekt harstartat inom kv Kemikum där de gamla kemilokalerna kommeratt omvandlas till lokaler för samhällsvetare och humanister.Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter har under året uppgått till 676 Mkr(655). Driftnettot före avskrivningar uppgick till 385 Mkr(420). Rörelseresultatet uppgick till 268 Mkr (274) ochfinansnettot till –146 Mkr (–145). Nyckeltal redovisas itabell 19 på sidan 29.FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar uppgick per bokslutsdagen till 3 341 Mkr(3 250). Beräknat marknadsvärde uppgick samma dag till5 532 Mkr. Marknadsvärdet har beräknats enligt AkademiskaHus interna värderingsmodell. Fastighetsförteckning ochövriga fastighetsfakta redovisas i tabeller på sidan 29.KontraktFör bolaget uppgår den genomsnittliga kontraktstiden tillåtta år. Diagram 17 visar när de på balansdagen kontrakteradehyrorna löper ut. Bolaget har en god spridning av förfallostrukturenpå hyresavtalen.InvesteringarUnder året har bolaget investerat i fastigheter inklusivepågående nyanläggningar för 205 Mkr (115).Förväntningar avseende den framtida utvecklingenFör närvarande pågår en genomgripande omorganisation avSLUs verksamhet vilket kommer att medföra krav på verksamhetsanpassningarav lokalbeståndet. Resultatet av dettakommer att bli ett effektivare lokalutnyttjande för SLU. Därmedkommer andelen vakanta lokaler i Ultuna att kortsiktigtöka de närmaste åren.För Uppsala universitet planeras inom de närmaste åren nya,samlade lokaler för lärarutbildningar och pedagogikämnen.Högskolan i Gävle planerar en tillbyggnad av nytt bibliotek,centralt placerat på högskoleområdet i Kungsbäck.RIKSÄPPLET, UPPSALA ULTUNA-RESTAURANGEN SLU, UPPSALA ÅNGSTRÖMLABORATORIET, UPPSALA

UPPSALAHÄLLBY12LUTHAGENDIAGRAM 17Hyreskontraktens förfallostruktur, andel50FÅLHAGEN13CENTRUME440RICKOMBERGAKUNGSGÄRDET130FLOGSTAERIKSBERG1079118KÅBO6NORBY2FJÄRDINGEN543KUNGSÄNGENULLERÅKERBOLÄNDERNA20100200320042005200620072008-20122013-20172018-2022VALSÄTRA14NÅNTUULTUNANyckeltal i förvaltningenHyresintäkter i kr/kvm 1 178Driftskostnader i kr/kvm 229Underhållskostnader i kr/kvm 216Driftnetto i kr/kvm 665Fastighetsadministrativa kostnader i kr/kvm 55Direktavkastning, % 12,4Rörelseresultat i kr/kvm 463TABELL 22FastighetsförteckningFastighetsfaktaHyresintäkter, Mkr 676Uthyrningsbar yta i genomsnitt, kvm 578 865Bokfört värde fastigheter, Mkr 3 116Bedömt marknadsvärde fastigheter, Mkr 5 532Pågående nyanläggningar, Mkr 225TABELL 23ÖvrigtAntal anställda 74Nöjd kundindex (NKI) 59Nöjd medarbetarindex (NMI) 62TABELL 24Kart- Uthyrningsbar Hyresintäkter Utbyggnads-Fastighetsbeteckning hänvisning Ort yta totalt kvm jämte tillägg Markareal reserverKungsbäck 2:8 Gävle 43 058 53 833 110 746 —Hånö Säteri 1:9 Tystberga 2 641 1 871 1 455 —Fjärdingen 28:1 1 Uppsala 5 519 4 687 3 197 —Fjärdingen 34:1 2 Uppsala 1 962 1 746 960 —Kronåsen 1:15 3 Uppsala 30 685 34 655 68 661 18 000Kåbo 1:10 5 Uppsala 83 598 131 872 98 721 24 000Kåbo 1:20 6 Uppsala 9 908 14 196 164 115 102 000Kåbo 24:4 7 Uppsala 1 370 1 370 10 410 —Kåbo 38:9 8 Uppsala 610 605 2 732 —Kåbo 5:1 9 Uppsala 33 070 34 236 163 485 90 000Luthagen 13:1 12 Uppsala 10 838 10 078 42 035 12 000Kronåsen 7:1 4 Uppsala 45 491 87 985 82 454 19 000Kåbo 14:3 10 Uppsala 44 744 44 806 34 347 —Kåbo 5:6 Uppsala 2 765 2 299 3 726 —Kåbo 34:12 11 Uppsala 30 978 40 378 53 921 8 000Luthagen 62:7 13 Uppsala 21 838 27 125 58 496 17 000Ultuna 2:23 med flera 14 Uppsala 203 278 186 633 1 288 182 —Skinnskatteberg-Eriksbo 1:12 Skinnskatteberg 5 438 2 492 31 344 —Prästgården 1:41 Skinnskatteberg 0 0 19 728 —Totalt 577 791 680 867 2 238 715 290 000Avgår: hyresreduktioner och vakanser –5 012Hyresintäkter netto 675 855TABELL 25

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus i Norr ABMarknadAkademiska Hus i Norr AB äger och förvaltar ett fastighetsbeståndomfattande 392 509 kvm uthyrningsbar lokalareai Kiruna, Luleå, Umeå, Sundsvall och Härnösand. Andelenicke uthyrd lokalarea uppgår till 2,6 procent. Bolagets störstahyresgäster är Umeå universitet med 179 057 kvm LOAvilket utgör 46 procent av arean, Luleå tekniska universitetmed 97 189 kvm LOA vilket utgör 25 procent av arean samtMitthögskolan med 46 651 kvm LOA vilket utgör 12 procentav arean.Geografi och campusAkademiska Hus i Norr AB äger och förvaltar fastigheterinom universitets- och högskoleområden i norra Sverige.Fastighetsbeståndet är till väsentlig del samlat inom campusområden.Fem kilometer utanför Kiruna ligger ett rymdcampus därInstitutet för rymdfysik bedriver forskning och utbildning.Campusområdet i Luleå ligger fyra kilometer nordväst omLuleå centrum och består av sju byggnader väl samlade i tvårader med ett gångstråk mellan. Lokalerna förhyrs av Luleåtekniska universitet.Fastigheterna i Umeå är samlade i ett campus som liggertvå kilometer öster om centrum och angränsar till universitetssjukhuset.De största hyresgästerna är Umeå universitet,Sveriges lantbruksuniversitet och Arbetslivsinstitutet.I Härnösand ligger fastigheterna samlade i direkt anslutningtill centrum. Största hyresgäst är Mitthögskolan.Högskoleområdet i Sundsvall ligger väster om centrumoch även här är Mitthögskolan hyresgäst.Väsentliga händelser under åretI Umeå har nya lokaler för polisutbildningen, Norra beteendevetarhuset,driftsatts under året. Projektkostnaden var 65 Mkroch ytan 4 750 kvm.Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter har under året uppgått till 444 Mkr(416). Driftnetto före avskrivningar uppgick till 283 Mkr(269). Rörelseresultatet uppgick till 223 Mkr (168). Finansnettouppgick till –100 Mkr (–100).Nyckeltal i förvaltningen redovisas i tabell 26.FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar uppgick per bokslutsdagen till 2 310Mkr (2 286). Bedömt marknadsvärde per bokslutsdagenuppgick till 3 293 Mkr. Marknadsvärdet har beräknats enligtAkademiska Hus interna värderingsmodell. Fastighetsförteckningoch övriga fastighetsfakta redovisas i tabeller påsidan 31.KontraktFör bolaget uppgår den genomsnittliga kontraktstiden till 9,4år. Diagram 18 visar när de på balansdagen kontrakteradehyrorna löper ut. Av de kontrakt som förfaller under 2003 är68 procent omförhandlade.InvesteringarUnder året har bolaget investerat i fastigheter inklusive pågåendenyanläggningar för 83 Mkr (90).Förväntningar avseende den framtida utvecklingenPlanerade ny- och ombyggnadsprojekt som kan komma attsammanfalla tidsmässigt gör att investeringstakten sannoliktökar något de närmaste åren. Under motsvarande tid förväntasrörelseresultatet minska på grund av stora underhållskostnadersamt sänkta hyresintäkter till följd av denmarknadsanpassning av hyresnivån som skett vid omförhandlingav några större hyresavtal.BIBLIOTEKET, LULEÅ RYMDCAMPUS, KIRUNA ÅKROKEN, SUNDSVALL

STORPORSÖNNOTVIKENLulefjärdenMJÖLKUDDENPORSÖNV:A SKUR-HOLMENBjörkskatafjärdenKLINTBACKENKALLKÄLLANBERG-VIKENINNER-STADENÖSTERMALMBJÖRKSKATANMALMUDDENSinksundsbergetFRIDHEMLERBÄCKENBREDVIKENUMEÅDIAGRAM 18HAGABERGHEMHyreskontraktens förfallostruktur, andel50EGELULEÅ2GAMMLIAÖST PÅ STANÖNLILJANSOMRÅDET1UNIVERSITETSOMRÅDETSJUKHUSOMRÅDET403020100200320042005200620072008-20122013-20172018-20222023-2025LuleåBURSTRÖMSKAGÄRDANÖSTRASKURHOLMENNyckeltal i förvaltningenHyresintäkter i kr/kvm 1 159Driftskostnader i kr/kvm 163Underhållskostnader i kr/kvm 123Driftnetto i kr/kvm 725Fastighetsadministrativa kostnader i kr/kvm 61Direktavkastning, % 12Rörelseresultat i kr/kvm 572TABELL 26FastighetsfaktaHyresintäkter, Mkr 444Uthyrningsbar yta i genomsnitt, kvm 391 082Bokfört värde fastigheter, Mkr 2 301Bedömt marknadsvärde fastigheter, Mkr 3 293Pågående nyanläggningar, Mkr 9TABELL 27ÖvrigtAntal anställda 41Nöjd kundindex (NKI) 67Nöjd medarbetarindex (NMI) 67TABELL 28FastighetsförteckningKart- Uthyrningsbar Hyresintäkter Utbyggnads-Fastighetsbeteckning hänvisning Ort yta totalt kvm jämte tillägg Markareal reserver BTASkatan 9:12 Hällnäs 2 577 1 151 641 200Seminariet 16 Härnösand 4 749 3 649 28 337Ädelstenen 6 Härnösand 34 549 34 832 43 567STG 388+ Lycksele 208 86Norrbyn 2:122 Norrbyn 2 240 5 382 9 504Västhagen 1 Sundsvall 6 177 6 391 17 789 5 000Åkroken 1 Sundsvall 22 903 34 772 32 900 20 000Stadsliden 6:6 1 Umeå 203 571 230 564 949 902 80 000Röbäcksdalen 1:6 Umeå 3 579 2 010 14 964Bispgården 2:1 Bispgården 3 687 2 258 4 871 894Kiruna 1:304–1:309 Kiruna 8 305 14 362 204 343Porsön 1:405 2 Luleå 99 964 116 598 274 611 60 000Totalt 392 509 452 055 7 089 011 165 000Avgår: hyresreduktioner och vakanser –8 564Tillkommer: intäkter i sålda fastigheter 19Hyresintäkter netto 443 510TABELL 29

BYGGNADSPROJEKTProjektverksamhetenAkademiska Hus projektverksamhet har till syfte att genomnybyggnader samt om- och tillbyggnader kunna erbjuda vårahyresgäster en utbildnings- och forskningsmiljö som kontinuerligtanpassas till verksamheternas utveckling. För koncernenuppgår projektportföljen till totalt 7 589 Mkr (8 704).Under 2002 har investeringarna i projekt, nettoinvesteringarna,uppgått till 1 743 Mkr (2 782). Den totala projektvolymenunder de senaste tre åren samt prognosen för dekommande två åren framgår av diagram 1. Tabell 2 redogörför pågående projekt per bokslutsdagen med en projektramöverstigande 50 Mkr.Av den totala projektvolymen utgör nybyggnader cirka 40procent, medan andelen om- och tillbyggnader står för cirka60 procent.DIAGRAM 1Nettoinvesteringar i fastigheter, Mkr3 0002 5002 0001 5001 0005000Utfall2000Utfall2001Utfall2002Investering – utfallFörvärvInvestering – budget/prognosBudget2003Prognos2004Prognos2005En förutsättning för varje projekt är att en överenskommelseom ett långsiktigt hyresavtal träffats med hyresgästen.Projektverksamheten omfattar utbildningslokaler, olikatyper av forskningslaboratorier samt campusgemensammabyggnader för biliotek, restauranger etc. Till detta kommer ivissa fall mycket krävande specialbyggnader för olika forskningsändamål,till exempel renrumslaboratorier, specialväxthus,säkerhetslaboratorier för smittskyddsverksamhetoch lokaler för experimentell forskning inom medicin.Genom att Akademiska Hus samarbetar med flertalet universitetoch högskolor har vi byggt upp en stor erfarenhetav lokalutveckling inom sektorn. Vi arbetar särskilt aktivt föratt tillsammans med hyresgästerna formulera kraven på enbyggnad i de tidiga skedena av ett projekt. Detta inbegripersjälvfallet den arkitektoniska utformningen som belysesgenom inbjudna tävlingar eller så kallade parallella uppdragtill flera arkitektkontor. Genom att Akademiska Hus långsiktigtskall förvalta byggnaderna blir överväganden om livscykelkostnaderför olika krav och utföranden en naturlig delav utrednings- och projekteringsarbetet.Projektverksamheten leds av respektive dotterbolag medstöd av specialister inom bygg, miljö, VVS och el som arbetarinom Akademiska Hus Utveckling och Support AB.För arbetet med att genomföra projekteringen av byggnadsprojektanlitas externa konsulter.All byggverksamhet upphandlas genom konkurrensutsattaentreprenader.Driftsatta projekt under 2002 med projektram överstigande50 Mkr redovisas i tabell 1.Driftsatta projekt 2002 över 50 MkrNybyggnad/ Total Beräknatom- och investering, Hyrestid, Årshyra, årligt drift-Projektnamn tillbyggnad Ort Mkr Hyresgäster år Mkr överskott, MkrOmvårdnad och Neurotec Nybyggnad Stockholm 288 Karolinska Institutet 16 30 26Ingvar Kamprad Designcentrum Nybyggnad Lund 225 Lunds universitet 20 19 16Lärarhögskolan CampusKonradsberg, K-huset Nybyggnad Stockolm 151 Lärarhögskolan i Stockholm 19 12 10Norra Beteendevetarhuset Nybyggnad Umeå 65 Umeå universitet 10 7 6Lärarhögskolan CampusKonradsberg, Z-huset Nybyggnad Stockolm 50 Lärarhögskolan i Stockholm 17 4 3KTH Bibliotek Om- och tillbyggnad Stockolm 186 Kungliga Tekniska Högskolan 20 19 —Tillbyggnad Odontologen Om- och tillbyggnad Stockolm 151 Karolinska Institutet 14 16 —Teknikhuset Om- och tillbyggnad Örebro 75 Örebro universitet 10 8 —Lärarhögskolan CampusKonradsberg, F, G, H och J-husen Om- och tillbyggnad Stockolm 52 Lärarhögskolan i Stockholm 11 10 —TABELL 1Anm: Beräknat årlig driftöverskott anges endast för nybyggnadsprojekt.

KUNGLIGA TEKNISKA HÖGSKOLANPågående projekt 2002-12-31 över 50 MkrNybyggnad/ Total Beräknatom- och investering, Hyrestid, Årshyra, årligt drift-Projektnamn tillbyggnad Ort Mkr Hyresgäster år Mkr överskott, MkrDramatiska Institutet Nybyggnad Stockholm 319 Dramatiska Institutet 20 25 21Smittskyddsinsitutet AstridFagreuslaboratoriet Nybyggnad Stockholm 218 Karolinska Institutet 20 20 18Lärarhögskolan, Runda huset Nybyggnad Stockholm 205 Lärarhögskolan i Stockholm 15 17 15Musikhögskolan Nybyggnad Örebro 193 Örebro universitet 10 17 15Högskolan i Borås, etapp 2 Nybyggnad Borås 114 Högskolan i Borås 20 11 9Biblioteket-språkcentrum Nybyggnad Lund 102 Lunds universitet 10 10 9Medicinskt kunskapshus Nybyggnad Göteborg 72 Göteborgs universitet 10 8 7Kemikum etapp 2 Om- och tillbyggnad Uppsala 362 Uppsala universitet 10 28 —del avFörnyelse avstörreBiomedicinskt centrum Om- och tillbyggnad Uppsala 348 Uppsala universitet 10 avtal —Kemicentrum 1 Om- och tillbyggnad Lund 304 Lunds universitet 10 33 —Berzeliuslaboratoriet Om- och tillbyggnad Stockholm 211 Karolinska Institutet 10 20 —GEO centrum Om- och tillbyggnad Lund 173 Lunds universitet 10 21 —Medicinsk epidemiologi Om- och tillbyggnad Stockholm 152 Karolinska Institutet 10 15 —Lärarhögskolan CampusKonradsberg Om- och tillbyggnad Stockholm 81 Lärarhögskolan i Stockholm 10–12 10 —del avBiomedicinskt centrum,störreanpassning för kemi Om- och tillbyggnad Uppsala 81 Uppsala universitet 10 avtal —Chalmers Elektro- ochdatorteknik, etapp 3 Om- och tillbyggnad Göteborg 80 Chalmersfastigheter 20 10 —Matematiskt informationsteknologisktcentrum Om- och tillbyggnad Uppsala 80 Uppsala universitet 10 27* —Tillbyggnad Key-huset Om- och tillbyggnad Linköping 78 Linköpings universitet 10 7 —Kemicentrum 3 och 4 Om- och tillbyggnad Lund 75 Lunds universitet 10 3 —KTH, Industriell ekonomi Om- och tillbyggnad Stockholm 73 Kungliga Tekniska Högskolan 10 9 —KTH, Numerisk analys och datalogi Om- och tillbyggnad Stockholm 67 Kungliga Tekniska Högskolan 10 9 —Ombyggnad Farmakologi Om- och tillbyggnad Göteborg 60 Göteborgs universitet 10 3 —Biomedicinskt centrum, djurhus Om- och tillbyggnad Uppsala 51 Uppsala universitet 10 4 —Operahögskolan Om- och tillbyggnad Stockholm 58 Operahögskolan 15 5 —TABELL 2Anm: Beräknat årlig driftöverskott anges endast för nybyggnadsprojekt.* Årshyran inkluderar bashyran för befintligt hus.

BYGGNADSPROJEKTUtmärkelser för genomförda projektBiblioteket, Karlstads universitetKarlstad kommuns byggnadsprisKTH bibliotek, StockholmROT-priset 2002Designcentrum, LundNominerat till ”Årets bygge” 2002Entrébyggnaden, Kemiska Institutionenvid Chalmers Tekniska Högskola, GöteborgPer och Alma Olssons pris för godbyggnadskonstSambiblioteket i HärnösandUniversitetsbiblioteket i KalmarNominerade till respektive läns mestomtyckta byggnader i samband medArkitekturåret 2001.Företagsekonomi vid SU, StockholmNominerade till årets ombyggnadSambiblioteket i Härnösand”Årets bibliotek 2000”, DIK-förbundetAula Magna, FrescatiEuropean Steel Design AwardZenit-huset, Linköping1999 års arkitekturpris, SAR Östra GötalandÅkroken, SundsvallBästa Färgmiljö 1996–98,Målaremästarnas RiksföreningStadsmiljörådets prisAlnarpsgården, AlnarpEuropa Nostra Awards 1998GEO-huset, FrescatiBetongelementföreningens arkitekturprisAula Magna, FrescatiStockholms Handelskammares arkitekturprisStockholms hembygdsförenings arkitekturprisKristianstads HögskolaKristianstads kommuns ByggnadsmiljöprisKonradsberg, StockholmStockholms Byggmästarförening, ROT-diplomKTH:s huvudbyggnad, StockholmROT-prisetMåleribranschens hedersomnämnandeför färgmiljöAlnarpsgården, AlnarpHelgoprisetLomma kommuns pris för god byggnadskulturLundberglaboratoriet, GöteborgMålaremästarnas Riksförening,Bästa FärgmiljöEkologihuset, LundDelat stadsbyggnadsprisHandelshögskolan, GöteborgKasper Salin-prisetPer och Alma Olssons pris för godbyggnadskonstWallenbergsalen, GöteborgBetongelementföreningens arkitekturprisArtisten, GöteborgSAR Väst ArkitekturprisPer och Alma Olssons pris för godbyggnadskonstIngvar Kamprad Designcentrum, Lunds Tekniska HögskolaDesign för de många människornaDesigncentrum i Lund invigdes hösten 2002. Här har AkademiskaHus uppfört en nybyggnad som redan underprojektstadiet rönt mycket stor uppmärksamhet.Designcentrum har kommit till under en intensiv processi nära samarbete med brukarna, där man i viss mån byggtoch ritat parallellt. LTH och Institutionen för designvetenskaperär ingen ordinär brukare eftersom kunden själv i sinverksamhet arbetar med utformning, miljö och tillgänglighet.Önskemålet från kunden var en arkitektur som tillförnågot extra, och efter en parallell skiss gick uppdraget tillSAR arkitekt Gunilla Svensson som ritade det designcentrumsom nu utgör en övergång mellan LTHs campus ochforskningsbyn Ideon. Huset har för sin speciella arkitekturnominerats till Byggnadsindustrins Årets bygge 2002.I sin roll som ordförande i den holländska stiftelsenStitchting IKEA Foundation överlämnade Ingvar Kamprad1998 en donation till LTH. Syftet med donationen var attlångsiktigt stärka utbildning och forskning inom industridesignområdet,”design för de många människorna”.Institutionen för designvetenskaper arbetar brett. Verksamhetenhandlar i hög grad om interaktionen människateknik,om att skapa exempelvis god arbetsmiljö, att utformainte enbart produkter, utan även maskiner, dataprogramoch så vidare. Institutionen är mycket aktiv och utåtriktad.Här råder liv och rörelse – i ritsalar, ateljéer och verkstäderfinns människor nästan dygnet runt.Byggnaden har planerats utifrån institutionens specifikabehov, vilket bland annat innebär lokaler för laborativ verksamhetdär forskargrupper kan genomföra studier och tester.Att institutionen nu finns samlad underlättar verksamhetensuppbyggnadsfas.Designcentrum präglas i hög grad av den världsledandeforskning inom rehabiliteringsteknik som bedrivs här. Detinnebär bland annat en långtgående anpassning och tillgänglighetför funktionshindrade – synskadade, hörselskadadeoch rörelsehindrade. Under projektarbetet har tillgänglighetskonsulteroch specialister från brukarna funnitsmed som rådgivare.

BIBLIOTEKET, KARLSTADS UNIVERSITETKTH BIBLIOTEKFAKTA DESIGNCENTRUMProjektram, Mkr 225varav investering 217LokalkategoriUtbildningslokalProjektstart, år-månad 2000-06Inflyttning, år-månad 2001-08 och 2002-06Uthyrningsbar yta, kvm 9 875HyresgästLunds universitetKontraktstid, år20 årÅrshyra, Mkr 19,4

BYGGNADSPROJEKTInstitutionen för omvårdnad och Institutionenför neurotec, KI Campus HuddingeKI tar plats på SödertörnI ett mycket expansivt område, nära Högskolan på Södertörnoch Huddinge universitetssjukhus, har Akademiska Husunder året uppfört en nybyggnad för Karolinska Institutet,KI Syd.Byggnaden rymmer utbildningslokaler för omvårdnad,sjukgymnastik och arbetsterapi och i det sammansattalokalprogrammet ingår bland annat seminarie- och grupprum,gymnastiksalar, ergonomi-lab, kontor och forskarrum.Ett omfattande arbete har lagts ned på den yttre miljön,bland annat genom planteringar, och den färdiga byggnadenhar fått omdömen som robust, enkel och funktionell.Projektet har genomförts på kort tid. Efter röjningsarbeteunder hösten 2000 påbörjades projektet under fjärdekvartalet samma år. I augusti 2002 stod byggnaden klar förinvigning. Trots den snäva tidplanen kunde projektets ekonomiskaramar hållas, i hög grad beroende på ett mycketnära samarbetet mellan kund, projektör och entreprenör.Institutionerna utgör nu en av KI Syds fyra byggnader, belägnai Alfred Nobels allé, i omedelbar närhet till Högskolan påSödertörn.För KIs del uppstod behovet av att samla verksamheteni samband med att man för några år sedan gick sammanmed Hälsohögskolan, som drevs i Stockholms läns landstingsregi. Genom samgåendet kom verksamheten att liggaspridd inom Solna, Huddinge och Stockholm. Inom KI fannssamtidigt en önskan att synliggöra sin verksamhet på Södertörn.I dag ligger hela KI Syd väl synligt inom det expansiva universitetsområdetCampus Huddinge. För Institutionen föromvårdnad och Institutionen för neurotec innebär den nyagemensamma byggnaden att studenter, lärare och övrigaanställda samlats under samma tak. Sjuksköterskor, sjukgymnasteroch arbetsterapeuter utbildas här i nya lokaler,väl anpassade till verksamheten. Gruppföreläsningar kanäven följas simultant av distansstuderande på andra ortertack vare lokaler och utrustning som anpassats för videokonferenser.Enligt ett annat önskemål från kunden rymsäven enskilda arbetsrum för större delen av de anställda.Campus KonradsbergMiljön gör möten möjligaAkademiska Hus har under året färdigställt etapp ett och tvåav det projekt som innebär ett nytt gemensamt campusområdeför Lärarhögskolan i Stockholm – Campus Konradsberg.Projektplaneringen inleddes 1994, med byggstarttvå år senare. Institutioner med anknytning till pedagogikoch didaktik flyttar nu successivt in i nya lokaler. Förutomett antal nybyggnader omfattar projektet även ombyggnaderoch renovering – på området finns befintlig bebyggelse frånolika epoker mellan 1860 och 1950, och projektets syfteoch utmaning har varit att samla de olika delarna till enenhet, ett campus. Kunden har bland annat uttryckt önskemålom en flexibilitet som tillåter organisationen att förändras,liksom en önskan att tillvarata kvaliteterna i befintliga hus.Den äldsta byggnaden, ett sjukhus från 1860, har byggtsom till arbetsplatser för lärare och forskare, till lokaler förundervisning samt till lokaler för studentkårens aktiviteter.Bland nybyggnaderna finns biblioteket – en av flera viktigasamlingspunkter i området. Ämnen som idrott, musik ochdrama bedrivs i en ny sporthall respektive nya musik-, rörelse-och dramasalar.Projektets nu pågående etapp tre och fyra omfattar ytterligareom- och nybyggnader, innan Campus Konradsbergkommer att stå helt färdigt under hösten 2004.Lärarhögskolan, LHS, låg tidigare spridd på en rad olikaadresser i Stockholmregionen, och önskan om ett eget,gemensamt campus har funnits i årtionden. När Rålambshovssjukhus i Konradsberg lades ned 1995 köpte AkademiskaHus byggnaden och därmed öppnades nya möjligheter.Dels att samla Lärarhögskolan, dels att knyta sammanoch öppna byggnader och parkmiljö mot den omgivandebebyggelsen kring Rålambshovsparken. I Campus Konradsberghar LHS ett centralt beläget campus med goda kommunikationeroch därtill ett antal bostäder för studenter ochforskare. Här får Lärarhögskolans många utbildningar,expanderande forskning och uppdragsutbildning en samladforsknings- och undervisningsmiljö.– På campus kan spontana möten mellan studenter, forskareoch lärare äga rum. Sådana möten utvecklar verksamheten,säger man på Lärarhögskolan i Stockholm.

FAKTA OMVÅRDNAD OCH NEUROTEC HUDDINGEProjektram, Mkr 340varav investering 340LokalkategoriUtbildningslokalProjektstart, år-månad 2000-11Inflyttning, år-månad 2002-08Uthyrningsbar yta, kvm 16 627HyresgästKarolinska InstitutetKontraktstid, år16 årÅrshyra, Mkr 32,0FAKTA CAMPUS KONRADSBERGProjektram, Mkr 524varav investering 505LokalkategoriUtbildningslokalProjektstart, år-månad 1999-06Inflyttning, år-månad 2001-07 och 2002-07Uthyrningsbar yta, kvm 23 484HyresgästLärarhögskolanKontraktstid, år5–20 årÅrshyra, Mkr 48,0

FramtidOmvärldsfaktorerAntalet sökande till grundläggande högskoleutbildning harökat markant hösten 2002. Antalet nya sökande ökade medfyra procent jämfört med hösten 2001. Ökningen för personersom tidigare studerat i högskolan var tio procent.Sammantaget ökade antalet antagna med sex procentjämfört med höstterminen 2001. Det är framförallt inomområdet vård och omsorg som antalet sökande ökar.Antalet sökande till utbildningsprogram med matematisknaturvetenskaplig inriktning fortsätter att minska. Särskiltmarkant är det drastiskt minskade intresset för utbildningarmed inriktning mot IT-sektorn.Trendbrottet hösten 2002 tillsammans med en utvecklingframöver med successivt ökande kullar 19-åringar harminskat oron för den ekonomiska utvecklingen för grundutbildningenmed undantag för särskilt drabbade inriktningaroch högskolor. Av Akademiska Hus hyresgäster är detfrämst KTH, Chalmers, SLU och Mitthögskolan som planerarför fortsatta besparingar.Under 2002 har istället oron ökat påtagligt för finansieringsproblemavseende forskningen framförallt beroende påden allmänna börsnedgången, vilken negativt har påverkatkapitalet i forskningsstiftelser. Det beräknade bortfallet avfinansiering från forskningsstiftelser och näringsliv uppgårtill betydande belopp och kan knappast komma att kompenserasannat än till mindre del med ökade fakultetsanslag.Samtidigt är det mycket svårt att förutse när ochmot vilka forskningsområden/orter detta kan slå.För Akademiska Hus innebär det att både omfattning ochtider för många projekt i investeringsplanen successivtomprövas tillsammans med hyresgästerna.Bristen på studentbostäder är fortfarande mycket stor påde äldre universitetsorterna. Den nyproduktion som kommitigång och planeras får effekt först på några års sikt.Den utdragna konjunktursvackan medför att utbudet avlediga lokaler ökat i framförallt Stockholmsområdet, medökad konkurrens och prispress på lokalhyror som följd. Ettökat utbud på hyresmarknaden berör lokalt även AkademiskaHus och leder till att vakansgraden ökar (Stockholm,Linköping, Ultuna och Härnösand).Den tidigare starkt överhettade byggmarknaden i framföralltStockholm och Uppsala har under 2002 återgått till detmer normala. Den kraftiga uppbromsningen av kontors- ochindustriinvesteringar kommer knappast att kompenserasmed ökad bostadsproduktion. Inför 2003 förutses därför ettgott läge för kommande entreprenadupphandlingar.Kostnaderna för fjärrvärme och el fortsätter att öka kraftigt.Till stor del kompenseras dock Akademiska Hus genom avtaldär elkostnaden särdebiteras och inte ingår i hyran.Utvecklingen på de finansiella marknaderna är naturligtvissvår att förutse, men av största betydelse för AkademiskaHus. Den prognostiserade kostnadsräntan för 2003 är dockförhållandevis säker på grund av aktuell räntebindningstid förlånen.Den 12 september 2002 beslöts vid ett regeringssammanträdeatt en utredning skall tillsättas med uppgift attutreda frågor om hyressättning av ändamålsfastigheterinom kulturområdet samt universitets- och högskoleområdet.Utredningen beräknas genomförd vid årsskiftet2003/04 varför eventuella effekter som den kommer attmedföra ännu är okända.ÄgarkravI budget 2003 och prognos 2004–2005 har beaktats utdelningarmotsvarande halva resultatet efter schablonskatt.Genom denna begränsning av utdelningen ökar soliditetentill drygt 26 procent 2003.Ägarens avkastningskrav om femårig statsobligationsräntaplus 2,5 procent motsvarar för närvarande cirka 7,5 procent.I budget för 2003 beräknas avkastningen till 5,6 procent, prognosenför 2004 är 6,3 procent och prognosen för 2005 drygt9 procent. Försämringen under 2003 och 2004 är i första handen effekt av stora ombyggnadsåtgärder med mycket kostnadsförtunderhåll i projekt och hyresreduktioner under dessaår. För perioden 2001 till 2005 som helhet uppnås dock ägarensavkastningskrav.Hyresgäster – investeringsplan – vakanser – med meraInför 2003 har ett särskilt kundvårdsprogram startats inomkoncernen. Programmet syftar till att förstärka kundorienteringeni verksamheten och är ett prioriterat område i koncernensaffärsplaner för 2003. En handlingsplan har formuleratssom bland annat innehåller:Lokal utbildning med inriktning på kundvård för dotterbolagensfrontpersonal.Lokala aktiviteter för analys och uppföljning av hyresgästenkäterinklusive åtgärdsprogram.Koncerngemensamma seminarier med förvaltare ochprojektledare.Investeringsplanen minskar nu något i omfattning. Önskemålenom fortsatta lokalutökningar har avtagit. Investeringsplanenåterpeglar fortfarande en situation med fullföljande denärmaste åren av större investeringar till följd av utbildningsochforskningssatsningarna under 90-talet. Ett antal störreprojekt, framförallt i Stockholmsbolaget, har under året färdigställts.Till detta kommer att tidigare planerade projektavseende Konstfack avförts ur investeringsplanen.

Investeringsplanen omfattar projekt som ännu ej påbörjatsmed en beräknad slutkostnad av cirka 5 300 Mkr. Hälften avdenna volym avser ombyggnader och upprustning av äldre lokalermed bristfällig standard. Av nybyggnadsvolymen är hela1 000 Mkr projekt som inte avser den normala utbyggnadenför universitet och högskolor. De två största projekten är forskningsparkenvid KI i Solna med 509 Mkr och Försvarshögskolanoch Utrikespolitiska Institutet på KTH-området med 300Mkr inklusive viss ombyggnad. De största ej påbörjadenybyggnadsprojekten för universitet och högskolor är nybyggnadför BMC etapp D i Lund, 218 Mkr, nybyggnader för naturvetenskapoch ekonomi/statistik i Örebro, 175+124 Mkr samtnybyggnad för lärarutbildning och pedagogik i Uppsala, 140Mkr.Tidplanerna för många om- och nybyggnadsprojekt ärosäkra. Investeringsplanens projekttider är erfarenhetsmässigtmer optimistiska än senare utfall.Utvecklingen och den kommande omorganisationen avverksamheten vid SLU har gjort att det framtida lokalbehovetför hyresgästen är osäkert. Detta gäller framföralltUltunaområdet.Fem förvärv av högskolefastigheter inklusive mark förutbyggnadsreserver beräknas bli slutförda 2003. Investeringenför dessa uppskattas till 350 Mkr. Akademiska Husi Norr har påbörjat en försäljning av Bispgården i Ragunda(Mitthögskolan lämnar lokalerna sommaren 2003). AkademiskaHus i Uppsala har budgeterat en försäljning av fastighetenvid Trädgårdsgatan efter flytten till det nybyggdakontoret i kvarteret Blåsenhus. I budget och prognos liggerKI CAMPUS HUDDINGE

FramtidKonstfacks del av fastigheten Tre Vapen kvar i koncernen.Vakanserna beräknas öka under 2003. Orsakerna är att:Konstfack lämnar i slutet av året sina lokaler uppgåendetill 27 835 kvm på Valhallavägen i Stockholm.Nya vakanser i Kista om 6 833 kvm.Tillkommande vakanser om 10 461 kvm jämfört medprognos på Ultunaområdet beroende på SLUs kommandeomorganisation.Mitthögskolan lämnar Bispgården som uppgår till 3 954kvm.Detta medför att vakanserna enligt budget kommer att uppgåtill drygt tre procent. För 2004 och 2005 beräknas dockvakanserna sjunka ned till cirka två procent på grund av attvakansen efter Konstfack upphör och att Bispgården säljs.Byggsektorns kretsloppsråd har föreslagit ett övergripandemål där man säger att användningen av köpt energi i bostäderoch lokaler år 2010 totalt ska ha minskat med tio procentjämfört med år 2000 och användningen av olja och elska minska med 20 procent under samma period. I förutsättningarnaför höstens budget- och prognosarbete har därförett flerårigt energieffektiviseringsmål åsatts verksamheteninom Akademiska Hus. Målet innebär att två procentskall sparas årligen under en treårsperiod.Resultatprognos 2003–2005Koncernens resultat enligt budget 2003 försämras något, iförsta hand till följd av stora ombyggnadsprojekt med ökandeunderhållsåtgärder. Som en följd av de planerade underhållsåtgärdernakommer under perioden omfattande hyresreduktioneratt lämnas. För 2003 beräknas de till 75 Mkr.I prognosen för 2004 förbättras sedan resultatet för att iprognosen för 2005 förbättras markant. Direktavkastningenberäknas under perioden 2003–2005 till respektive 9,9 procent,10,7 procent och 11,8 procent. Se tabell 1.Resultatprognos 2002 2003 2004 2005BeståndetGenomsnittlig uthyrningsbar yta 1 000 kvm 3 225 3 252 3 282 3 361Fastighetsvärden, Mkr 23 778 24 658 25 718 27 204Nettoinvesteringar i fastigheter, Mkr 1 743 2 082 2 025 1 575NyckeltalHyresnivå, hyra fullt uthyrt jämte tillägg i kr/kvm 1 337 1 371 1 391 1 431Driftnetto, Mkr 2 539 2 427 2 690 3 124Driftnetto i kr/kvm 787 746 820 930Direktavkastning, % 10,9 9,9 10,7 11,8Finansiella nyckeltalRörelseresultat, Mkr 1 604 1 498 1 652 2 017Resultat före skatt, Mkr 687 578 663 1 001Soliditet, % 26,1 26,3 26,3 27,5Avkastning eget kapital, % 6,9 5,6 6,3 9,1Avkastning totalt kapital, % 6,0 5,6 5,9 7,0Utdelning, Mkr 245* 270 205 135Självfinansieringsgrad, % 85 64 72 115Räntetäckningsgrad, % 171 160 164 194Känslighetsanalys, MkrRänta +/– 1%-enhet 165 170 180 185Driftskostnader +/– 10% 68 74 77 80Underhållskostnader +/– 10% 67 82 69 52Hyra +/– 5% 210 216 223 236TABELL 1Anm: Vid upprättande av prognosen för 2005 har inte hänsyn tagits till kommande förändringar av redovisningsprinciper.* Enligt styrelsens förslag till den ordinarie bolagsstämman 11 april 2003.

Känslighets- och riskanalysI ett fastighetsbolag bedrivs långsiktig verksamhet ochmöjligheterna att påverka resultatet är därför på kort siktbegränsade. Nedan redogörs för de viktigaste ekonomiskafaktorerna beträffande den framtida utvecklingen.HyresintäkterHyresintäkterna är tillförsäkrade genom, även för branschen,väldigt långa hyresavtal. Huvuddelen av Akademiska Hushyreskontrakt har långa löptider med inflationsanknytningvilket gör att andra förändringar än inflationen endast slårigenom vid omförhandlingar.Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontraktär i Akademiska Hus tio år och per årsskiftet var kontraktensgenomsnittliga återstående löptid 6,6 år. För de större komplexaspecialbyggnaderna för laboratorie- och forskningsverksamhettecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider som ärtio år eller längre. Av diagram 4 på sid 13 framgår när de påbalansdagen kontrakterade hyrorna löper ut.Inom koncernens dotterbolag följs hyreskontraktens förfallostrukturupp årligen med syfte att uppnå en jämn spridningav hyresförfallen. En förändring av hyresintäkterna meden procent påverkar resultatet före skatt inom koncernenmed 42 Mkr.Akademiska Hus har en stabil kundbas som till över 90procent har ett statligt huvudmannaskap.VakanserVakanserna inom koncernen uppgår till för branschen mycketlåga 1,8 procent vilket omräknat till ekonomisk vakansgradmotsvarar 1,1 procent. Orsaken till differensen står att finnai att det huvudsakligen är byggnader av enklare karaktär medett lägre hyresvärde som är vakanta. Den ekonomiskavakansgraden uppgår till 45 Mkr. En förändring av den ekonomiskavakansgraden med en procent motsvarar en resultatförändringföre skatt på 40 Mkr. Akademiska Hus fastighetsbeståndsom i huvudsak är koncentrerat till störreuniversitets- och högskoleorter bedöms ha en mycket lågvakansrisk. Uppföljning av de befintliga vakanser är vid verksamhetsuppföljningenhögprioriterad och särskilda åtgärdsplanerupprättas för samtliga vakanser och rapporteras irespektive dotterbolags styrelse.DriftskostnaderKostnaderna för energi, bränsle och vatten utgör cirka 65procent av de totala driftskostnaderna och är i alla fall påkort sikt att betrakta som en fast kostnad då byggnadernamåste värmas upp även om de står vakanta.Koncernen arbetar aktivt med energibesparingsåtgärder.En förändring av driftskostnaderna med en procent påverkarresultatet med 7 Mkr. Akademiska Hus är förhållandevislite exponerat för ökningar av driftskostnaderna då tilläggför ökade kostnader för energi, bränsle och vatten imånga fall debiteras vidare till hyresgäst. Dessutom är kostnadenför el till övervägande del prissäkrad. Per årsskiftetär cirka 80 procent av den beräknade användningen under2003 prissäkrad.UnderhållskostnaderUnderhållskostnader, det vill säga kostnader för att återställaursprunglig standard och funktion hos slitna eller skadadebyggnadsdelar, är jämfört med driftskostnader i högreomfattning rörliga och kan minskas för att möta en resultatförsämringeller vakans. En förändring av underhållskostnadernamed en procent påverkar resultatet med 7 Mkr.Koncernen har under ett antal år satsat på omfattandeunderhållsåtgärder för att uppnå en hög underhållsstatuspå fastighetsbeståndet och skulle tillfälligt kunna minskaunderhållsnivåerna.InvesteringarInvesteringar, dvs värdehöjande åtgärder, utförs endast omen kalkyl och ett hyreskontrakt föreligger med en hyresgästsom affärsmässigt motiverar att investeringen genomförs.Finansiella kostnaderAkademiska Hus räntebärande lån uppgick vid årsskiftet till17 390 Mkr. Räntekostnader är den för koncernen enskiltstörsta kostnadsposten och uppgick totalt för året till 916,6Mkr netto. För att styra koncernens finansverksamhet finnsen finanspolicy som har beslutats av styrelsen. Finansieringsarbetetbeskrivs utförligare på sidan 44.Räntebindningstiden var vid årsskiftet 3,4 år varför fluktuationeri kostnadsräntan inte omedelbart får fullt genomslag.I beräkningen i tabell 1 beaktas inte denna räntebindning.Känslighetsanalys – sammanfattningI tabell 1 anges hur koncernens resultat före skatt skullepåverkas vid förändringar i några nyckelfaktorer. Effektenavser påverkan på årsbasis efter fullt genomslag. I beräkningenbeaktas inte räntebindningen.KänslighetsanalysFörändring med 1 procentPåverkan på resultatet före skatt (Mkr)Hyresintäkter 42Vakanser, en procentenhet 40Driftskostnader 7Underhållskostnader 7Kostnadsränta, en procentenhet 165TABELL 1

Femårsöversikt2002 2001 2000 1999 1998Resultaträkning i MkrFörvaltningsintäkter 4 240 3 976 3 654 3 407 3 198Driftskostnader 677 638 608 569 552Underhållskostnader 775 658 598 634 499Fastighetsadministration 195 167 — — —Driftnetto 2 539 2 462 2 393 2 157 2 100Av- och nedskrivningar 993 822 686 608 599Centrala administrationskostnader 24 23 159 142 141Finansiellt netto –917 –864 –773 –653 –661Resultat före skatt 687 787 786 762 698Balansräkning i MkrFörvaltningsfastigheter 23 778 22 625 20 750 18 572 16 826Pågående nyanläggningar 1 251 1 594 1 490 2 476 1 636Övriga tillgångar 2 708 2 940 1 944 2 482 1 546Eget kapital 7 248 7 024 6 529 6 546 6 403Räntebärande skulder 17 390 17 267 15 024 14 595 11 418Övriga skulder och avsättningar 3 099 2 868 2 631 2 389 2 187Kassaflöde i MkrKassaflöde från den löpande verksamheten 1 575 1 522 1 487 1 230 1 253Investeringar –1 766 –2 780 –1 890 –3 196 –1 885Kassaflöde före finansiering –191 –1 257 –403 –1 966 –632Kassaflöde från finansieringsverksamheten –147 2 043 –171 2 777 1 477Årets kassaflöde –339 786 –574 811 845Fastighetsrelaterade nyckeltalDirektavkastning, % 10,9 11,4 11,4 11,4 11,9Hyresintäkter per kvm 1 302 1 255 1 187 1 164 1 132Driftskostnader per kvm 210 205 200 196 197Underhållskostnader per kvm (inkl hyresgästanpassningar) 240 210 196 218 178Driftnetto i förhållande till förvaltningsintäkter, % 60 62 65 63 66Driftnetto per kvm 787 784 786 743 750Vakansgrad, area 1,8 1,6 1,2 1,2 1,0Vakansgrad, hyra 1,0 0,7 0,5 0,6 0,5Bokfört värde fastigheter 23 778 22 625 20 750 18 572 16 826Marknadsvärde fastigheter 36 475 — — — —Finansiella nyckeltalAvkastning på eget kapital efter schablonskatt* 6,9 8,4 8,6 8,5 8,0Avkastning på totalt kapital 6,0 6,7 6,6 6,6 7,2Nettoskuld 15 779 15 318 13 860 12 859 10 491Soliditet 26,1 25,9 27,4 27,8 32,0Självfinansieringsgrad 84,6 53,2 72,6 38,5 59,3Räntetäckningsgrad 171 185 198 212 204Räntekostnad i relation till räntebindande skulds medelkapital, % 5,55 5,60 5,40 5,30 6,20Hyresgäster och personalNöjd kundindex (NKI)** 63 62 63Genomsnittligt antal anställda 427 411 390 388 350Nöjd medarbetarindex (NMI)*** 63 61* Ägarens avkastningskrav är att avkastningen på justerat eget kapital skall motsvara den femåriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter sett överen konjunkturcykel. Genomsnittligt under året uppgick den femåriga statsobligationsräntan till 5,0 procent. Per 2001-12-31 uppgick den till 5,2 procent.** Ny mätmetod avseende icke-finansiella nyckeltal använd från och med 2000.*** Nytt mätvärde avseende icke-finansiella nyckeltal använd från och med 2001.ÖvrigtFörutom ekonomiska och finansiella mål arbetar Akademiska Husmed måltal bland annat för kunder och medarbetare. Från och medår 2000 har koncernen bytt metod för redovisning av betyg frånhyresgäster och medarbetare. I den gamla metoden anges betygetsom andelen som har svarat betyg fyra och fem på enkätens femgradigaskala. I den nya metoden redovisas ett genomsnitt på enskala från 1 till 100. Nöjd kundindex (NKI) är hyresgästens totalbetygpå Akademiska Hus utifrån frågor om ideal hyresvärd, förväntningaroch helhetsbetyg. Från och med 2001 mäts medarbetarnasnöjdhet med sin arbetssituation i NMI (Nöjd medarbetar-index). Deviktigaste faktorerna bakom NMI är förtroende för chefer och kollegor(arbetsgivarrollen) samt värdering av arbetsuppgifterna. Koncerngemensammätning av de icke-finansiella nyckeltalen har tidigaregenomförts vart annat år. Från och med år 2000 är inriktningenatt dessa mätningar ska ske varje år.

AKADEMISKA HUS HUVUDKONTOR, GÖTEBORG

FinansieringFinansiell riskhanteringAkademiska Hus är i egenskap av nettolåntagare exponeradför finansiella risker, framförallt ränterisk och refinansieringsrisk.Den risksyn som koncernen arbetar utifrån finnsdefinierad i en av styrelsen fastlagd finanspolicy. Koncernensfinansförvaltning är centraliserad till moderbolagetsfinansenhet vilket möjliggör stordriftsfördelar vid finansieringoch hantering av risker.RänteriskRäntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten ifastigheterna. Hanteringen av ränterisken, i form av val avräntebindningstid i skuldportföljen, är följaktligen en avfinansenhetens viktigaste uppgifter. Styrelsen har därförvalt att åsätta hanteringen av skuldportföljen ett specielltriskmandat, uttryckt som ett intervall för räntebärandeskulds genomsnittliga räntebindningstid, räntederivatinstrumentinkluderade. Intervallet är för närvarande två tillfyra år. Den genomsnittliga räntebindningstiden är ett måttpå känsligheten i finansnettot vid en förändring av marknadsräntorna.Koncernen använder derivatinstrument somett medel för att justera räntebindningstiden vid en givenunderliggande kapitalbindning. Utgångspunkten är dock attdessa instrument främst skall användas då önskad räntebindningstidär svår att uppnå inom balansräkningen ellerendast kan uppnås till en betydande merkostnad.I diagram 1 visas den valda räntebindningstiden och detvid var tid av styrelsen beslutade räntebindningsmandatet.I vissa hyreskontrakt finns, förutom den sedvanliga inflationsuppräkningenav hyran, en justering med hänsyn tillränteutvecklingen mätt som statslåneräntan eller subventionsräntan.Avstämningen av räntan och ny hyresberäkningsker vart femte år. Denna typ av kontrakt kräver att ränteriskeni hyreskontrakten balanseras mot ränterisken i skuldportföljen.Dessa kontrakt föranleder därför en separat hanteringoch ingår inte i räntebindningsmandatet. Vid årsskiftetDIAGRAM 1Räntebindningstid och räntebindningsmandatRäntebindningstid, år5,55,04,54,03,53,02,52,01,51,097-1298-1299-1200-12Räntebindningstid i årRäntebindningsmandat, övre gränsRäntebindningsmandat, undre gräns01-1202-12uppgick den delen av skuldportföljen till cirka 2 000 Mkr.Som en diversifiering av koncernens finansiering har obligationermed realräntekonstruktion emitterats. Dessa obligationervänder sig delvis till andra investerarkategorier ochdärutöver möjliggör de för koncernen att inte enbart varaexponerad för förändringar i nominella räntor. Nettoexponeringeni reala räntor uppgick vid årsskiftet till cirka 700 Mkroch hanterades i en separat portfölj utanför räntebindningsmandatet.Koncernens utestående skuld varierardessutom enligt ett säsongsmässigt mönster eftersomhyresintäkter på cirka 1 250 Mkr (inklusive moms) erhållsvarje kvartal. För att undvika att denna variation påverkarräntebindningen med samma periodicitet hanteras den delav skuldportföljen som motsvarar maximalt nästkommandekvartals hyra också i en separat portfölj och exkluderas urräntebindningsmandatet.RefinansieringsriskVid låneförfall finns alltid en refinansieringsrisk, det vill sägaen risk att kostnaden är högre och finansieringsmöjligheternabegränsade, när förfallande lån skall omsättas. Måletär att begränsa effekterna av en sådan marknadssituation.Detta uppnås dels genom en lämplig balans mellan kort- ochlångfristig finansiering, dels genom att en diversifiering mellanolika finansieringsformer och marknader eftersträvas.Outnyttjade kreditfaciliteter skall dessutom finnas i tillräckligomfattning för att garantera god betalningsberedskap.Kreditrisk och motpartsriskKoncernen är även exponerad för vissa kreditrisker och motpartsrisker.Ett avsnitt i finanspolicyn definierar koncernenssyn på dessa risker. En limitstruktur som bygger på motpartensrating och engagemangets löptid har fastlagts.Kreditrisk uppstår när en tillfällig överskottslikviditet placerasi finansiella tillgångar. Då koncernen i det längre perspektivetär nettolåntagare är perioder med överskottslikviditetmer av tillfällig karaktär. Placeringar skall därförkännetecknas av god likviditet i andrahandsmarknaden ochvara i enlighet med den fastlagda limitstrukturen. Motpartsriskuppstår då koncernen använder derivatinstrumentdet vill säga risken att motparten inte fullföljer sitt åtagandeenligt kontraktet. Koncernens policy är att ett så kallatISDA-avtal alltid skall tecknas mellan parterna innan derivattransaktionergenomförs. Avtalen är utformade efterinternationell standard och syftet är att om någon av parternafallerar så marknadsvärderas och nettoberäknas allatransaktioner. Avtalen reglerar även hur utestående transaktionerskall avslutas. I syfte att ytterligare minska exponeringenför motpartsrisker i derivatkontrakt har moderbolagetingått ett flertal tilläggsavtal, Credit Support Annex(CSA), till ISDA-avtalen. Dessa innebär att parterna ömse-

sidigt förbinder sig att ställa säkerhet i form av likvida medeleller obligationer för undervärden i utestående derivatkontrakt.I tabell 1 framgår koncernens exponering gentemotmotparter i olika ratinggrupper och hur långfristigt engagemangetär. Vid årsskiftet hade koncernen erhållit säkerhetergenom CSA-avtal på 804 Mkr. Dessa erhållna säkerheterökade koncernens bruttoskuld samtidigt som de ingicksom en del i koncernens likviditetsöverskott vid årsskiftet.Koncernen hade i sin tur lämnat säkerheter till clearinginstitutpå 37 Mkr.ValutariskKoncernen äger endast fastigheter i Sverige och skall därförinte exponeras för någon valutarisk vid finansiering. Närfinansiering sker i utländsk valuta valutasäkras samtligabetalningsflöden.Back-officeKontroll, analys, redovisning, liksom uppföljning av limiteroch finanspolicyns riskmandat hanteras av back-office inomekonomienheten. Organisatoriskt är denna enhet skild frånoch oberoende av finansenheten.TABELL 1Motpartsrisker, MkrLöptidMotpart 1–180 d 181–360 d 1–6 år 6–10 år CSAInstitut med lång ratingAAA/Aaa — — — — —AA+/Aa1 31 34 34 — —AA/Aa2 — — — — —AA–/Aa3 –279 –265 –218 43 –38A+/A1 748 783 777 19 –652A/A2 1 022 81 81 12 –114Institut med endast kort ratingK1 — — — — —Clearinginstitut –21 — — — 37Summa 1 501 633 674 74 –767Positivt värde = koncernens fordranNegativt värde = koncernens skuldTABELL 2Faciliteter och ratingRam Utnyttjat nom. Rating2002-12-31 2002-12-31 Standard & Poor’sBank 4 600 Mkr —Syndikerad kredit 1 350 Mkr —Certifikat 4 000 Mkr 90 Mkr A1+/K1ECP* 600 MUSD 571 Mkr A1+MTN** 8 000 Mkr 2 887 MKr AAEMTN*** 1 500 MUSD 10 857 Mkr AA/A1+* Euro Commercial Paper** Medium Term Note*** Euro Medium Term NoteKoncernens finansieringKoncernen är idag väletablerad på den publika marknadenmed kortfristiga och långfristiga finansieringsprogram såväldomestikt som internationellt.De senaste åren har framförallt den schweiziska marknadenvarit mycket attraktiv för koncernen och så även underår 2002. Av totalt motsvarande cirka 2 570 Mkr emitteratunder de långfristiga programmen under året härrör cirka1 870 Mkr från den schweiziska marknaden (300 MCHF).Det svenska MTN-programmet har varit sparsamt utnyttjatunder de senaste åren. Under det gångna året har dockrelativprissättningen av Akademiska Hus som kredittagaregenerellt förbättras och i synnerhet gäller det lån emitteradei svenska kronor. Möjligheter gavs då åter igen att emitterakronobligationer och under året har 600 Mkr emitteratsunder programmet.Av de korta finanieringsprogrammen har ECP-programmetdominerat och under året har motsvarande cirka 1 700 Mkremitterats. Programmet har åsatts Standard & Poor’s högstainternationella korta rating. Då ECP-marknaden är starktratingberoende har koncernens goda rating bidragit till enfördelaktig prissättning relativt det domestika certifikatprogrammet.Vid årsskiftet fanns beviljade bankfaciliteter på 4 600Mkr, varav 2 100 Mkr var obekräftade.Finansieringskostnad och räntebindningFinansieringskostnadDet finansiella nettot uppgick till –917 Mkr (–864). Skuldportföljensmedelkapital ökade till 16 454 Mkr (15 457).Finansieringskostnaden uppgick till 5,55 procent (5,60)mätt som räntekostnad i relation till räntebärande skuldsmedelkapital. Den 31 december 2002 var uteståendeskulds medelränta 4,78 procent exklusive, respektive 5,64inklusive räntederivat. Se tabell 4.Koncernen har som princip att samtliga resultat av realiseradederivattransaktioner, återköp av obligationer och förtidsinlösenav lån skall periodiseras över den återståendelöptiden för respektive instrument. Finansieringskostnadenför koncernens pågående nyanläggningar belastar i sinTABELL 3Räntebärande skuld, Mkr2002-12-31 2001-12-31 2000-12-31Bankfinansiering — — —Certifikat 89 261 987ECP 558 3 702 4 727Obligationer & MTN 2 920 2 819 4 048EMTN 10 957 8 601 3 380Övriga 2 062 1 878 1 882Totalt 16 586 17 261 15 024

Finansieringhelhet respektive års finansnetto. Se Noter med redovisnings-och värderingspriciper, sidan 63.I diagram 2 visas hur finansieringskostnaden förändratsunder det fem senaste åren och som en jämförelse utvecklingenpå en femårig swapränta.RäntebindningFörsta halvåret hölls räntebindningstiden mellan 2,3 och 2,7år. Vid slutet av sommaren hade räntorna i USA pressatsner på historiskt låga nivåer. De positiva konjunktursignalersom då syntes tolkades som att botten i konjunktursvackanvar nådd. Avkastningskurvorna hade under räntenedgångenblivit allt flackare och det fanns risk för en ränteuppgång ikombination med brantare avkastningskurvor. Under inledningenav hösten visade dock statistik att konjunkturuppgångeninte tagit den fart marknaden haft förhoppningar om.Höstens börsuppgång kan dock ses som ett uttryck för attDIAGRAM 2Ränteutveckling och finansieringskostnadRänta7,06,56,05,55,04,54,03,53,097-12 98-12 99-12 00-12 01-12 02-12Finansieringskostnad, %Femårig swapränta, %de genomförda räntesänkningarna förväntades ge effekt.Andra halvåret, då en bekräftelse på konjunkturvändningenförväntades, varierade räntebindningen mellan 3,2 och 3,6år. Mot slutet av året sänkte centralbankerna återigen korträntornaför att främja en långsiktig konjunkturuppgång.Räntebindningstiden var vid årets slut 3,4 år (2,3) räntederivatinstrumentinräknade. Under året var den i genomsnitt3,0 år (2,4). Kapitalbindningen minskade till 3,9 år (4,3).Koncernens likvida tillgångar uppgick till 1 611 Mkr vidutgången av 2002.Analys av skuldportföljenAv tabell 4 framgår kvarvarande skuldportfölj halvårsvis ochden härtill inlåsta kostnadsräntan. Skuldportföljens delar iform av lån och räntederivat redovisas. För instrument medlöptider över ett år noteras årseffektiva räntor och enkla årsräntorför de övriga. För lån med rörlig ränta är denna endastkänd för innevarande ränteperiod. Räntan för framtida perioderfastställs vid kommande räntebestämningsdagar. I kolumnen”Övriga långfristiga skulder, rörlig ränta” redovisas deobligationer och långfristig finansiering i utländsk valutasom har konverterats till lån i svenska kronor med rörlig räntasamt de realränteobligationer som emitterats. I kolumnen”Ränteswappar, fast ränta och periodiseringar” återfinns utöverränteswappar med fast ränta, periodiserade resultat avräntederivat samt vid årskiftet utestående och värderade obligationstermineroch FRA-kontrakt.Av tabellen framgår att finansieringskostnaden på uteståenderäntebärande skuld per årskiftet, inklusive räntederivat,uppgick till 5,64 procent.TABELL 4Räntebärande skuld per halvårsskifte och dess genomsnittliga räntaÖvrigalångfristiga TOTALT Ränteswappar,Obligationer, skulder, ECP och inom balans- fast ränta och Ränteswappar,fast ränta rörlig ränta Certifikat räkningen periodiseringar rörlig ränta TOTALTDatum Mkr Rta, % Mkr Rta, % Mkr Rta, % Mkr Rta, % Mkr Rta, % Mkr Rta, % Mkr Rta, %02-12-31 1 947 7,18 14 003 4,46 636 4,38 16 586 4,78 8 450 5,40 –8 450 –4,18 16 586 5,6403-06-30 1 550 6,87 13 799 553 4,29 15 902 8 450 5,40 15 90203-12-31 1 550 6,87 13 174 14 724 8 180 5,41 14 72404-06-30 1 550 6,87 12 858 14 408 7 830 5,43 14 40804-12-31 1 432 6,74 11 610 13 042 7 200 5,49 13 04205-06-30 1 033 6,44 10 335 11 368 6 450 5,57 11 36805-12-31 983 6,52 9 865 10 848 6 350 5,57 10 84806-06-30 396 5,30 6 968 7 364 6 350 5,57 7 36306-12-31 396 5,30 6 964 7 360 6 050 5,55 7 36007-06-30 396 5,30 6 962 7 358 3 200 5,48 7 35807-12-31 73 5,72 6 960 7 033 1 900 5,51 7 03308-06-30 5 458 5 458 1 400 5,57 5 45808-12-31 4 089 4 089 1 000 5,41 4 08909-06-30 1 837 1 837 1 83709-12-31 1 835 1 835 1 83510-06-30 763 763 76310-12-31 488 488 488

DESIGNCENTRUM I LUND

MiljöarbeteInom Akademiska Hus-koncernen har under år 2002 ettomfattande miljöarbete ägt rum. Ett flertal projekt hargenomförts – bland dem som avslutats kan nämnas denPCB-sanering som nu genomförts i hela vårt bestånd. Ävenutarbetningen av ett miljöledningssystem enligt ISO-standardmed tillhörande rutiner och andra hjälpmedel har påbörjatsoch till vissa delar färdigställts. Avsikten är att detta systemskall implementeras i bolagens verksamheter under 2003.Många samarbetsprojekt, med i huvudsak hyresgäster sompart, har genomförts avseende miljöomsorg i nybyggnadsprojekt,avfallshantering etc. Göteborgsbolaget och Lundabolagethar även för 2002 valt att diplomera sitt miljöarbeteenligt Göteborgs stads miljödiplomeringsmodell.Energifrågorna har under år 2002, liksom tidigare år, varitdet högst prioriterade miljöområdet för Akademiska Huskoncernen.Energieffektiviserings- och besparingsmål harformulerats i bolagens affärsplaner. Vissa av energimålenhar dessutom varit kopplade till ett incitamentsprogram förAkademiska Hus personal, vilket ytterligare bidragit till måluppfyllelsen.Huvudtemat i denna miljöredovisning är energifrågor.I redovisningen beskrivs hur energifrågor analyseras, målformulerasoch hanteras i förvaltnings- och byggprojekt samthur energianvändningen slutligen följs upp och redovisas.I stort sett all energi som används inom Akademiska Husköps färdig att användas, i form av el, värme och kyla, avexterna leverantörer. Egen omvandling av exempelvis olja,biomassa och dylikt till värmeenergi sker endast i begränsadomfattning. Till undantagen hör Chalmers i Göteborg, därdet finns en omfattande och avancerad pannanläggning fördrift, i första hand för forskningsändamål. Dessutom finnsnågra mindre oljepannanläggningar på ställen där fjärrvärmeej finns tillgänglig.Då omvandlingsprocessen från en energiform till annan(exempelvis från flis till värme och kyla) nästan alltid medförutsläpp till naturen av oönskade och i vissa fall skadligaämnen, söker vi nya, gärna lokala, sätt att energiförsörjavåra objekt, som totalt sett ger mindre utsläpp av föroreningartill omgivande miljö. Under året har en anläggning iLund prövats och följts upp, där markens energilagringsförmågautnyttjas tillsammans med en ”kylvärmepump”.Systemet tar värme ur marklagret under den kallaperioden medan värme tillförs lagret (kyler byggnaden) underden varma perioden. Byggnadens värme- respektive kylbehovkan därmed tillgodoses med endast små mängderköpt energi i form av el.Akademiska Hus har följt upp energibehovet relativt välgenom åren. Tyvärr är resultaten mellan olika år och anläggningarinte alltid jämförbara, då verksamhet i byggnadernaskiftar från tid till annan. En anläggning som uppvisar högaenergianvändningstal såväl totalt som relativt kan ändå varamycket energieffektiv beroende på verksamhetens art ochutnyttjandetid.En fråga som ibland aktualiseras när det gäller energifrågorär vilken part som har störst möjlighet att påverkaenergibehovet eller störst nytta av en besparingsåtgärd;hyresvärd eller brukare (hyresgäst). Svaret är oftast bådaparter. Det är viktigt att relevanta åtgärder genomförs, somfrämjar lönsamma och lämpliga effektiviseringsprojekt.Energieffektivisering kan röra sig om såväl enklare åtgärderi den vardagliga driften, som innovativa installationslösningarav enklare eller mer komplicerad art.Det senare kan exemplifieras av en modern belysningsanläggningsom kan ge tillräckligt med kvalitativt ljus redanvid 7 W/kvm att jämföra med en annan typ som uppnårsamma kvalitativa ljus vid 11 W/kvm. På årsbasis betyderdetta, vid 3 000 timmars användningstid, att anläggningenmed det lägre effektbehovet förbrukar 21 kWh/kvm/årmedan anläggningen med det högre effektbehovet kräver 33kWh/kvm/år. Skillnaden kan tyckas marginell, men bliravsevärd om en större byggnadsarea berörs.Vid planering av värme- och kylanläggningar till våra byggnaderutgår man oftast från ett varaktighetsdiagram, se figur 1, därden normala utetemperaturen över året på timbasis redovisas.Marklagerteknik för Astronomiska Institutionen,Lunds universitetFrån såväl hyresgästen som Akademiska Hus fanns enuttalad önskan att ge Astronomiprojektet en tydlig miljöprofilur energisynpunkt. Målsättningen var att utforma enkylvärmepumpanläggning med kapaciteten 120 kWvärme och 120 kW kyla. Den anläggning för marklagertekniksom tagits i bruk består i princip av en kylvärmepumpsom hämtar energi i form av värme eller kyla frånett antal djupborrade hål i marken kopplade till byggnadensvärme- och kylsystem. Vid behov, exempelvis vid serviceoch reparation av anläggningen kan fjärrvärmenätetskapacitet nyttjas. Frånsett ett tillskott på endast 25 procentköpt energi levererar anläggningen i dag motsvarandehela byggnadens behov av energi för uppvärmning, kylningoch tappvarmvatten. Driftstörningarna har varit fåoch har berott på injusterings- samt andra mindre tekniskaproblem. Projektet har fallit så väl ut att AkademiskaHus påbörjat planeringen av ytterligare anläggningarav denna typ på andra orter.

FÖRETAGSEKONOMISKA INSTITUTIONEN I STOCKHOLMNy belysningsanläggning för Arrheniuslaboratoriet, Stockholmsuniversitet (avser cirka 17 000 kvm LOA)Projektet har inneburit att skapa en effektiv belysningsanläggningutrustad med modern styrteknik i syfte att uppnåen låg energiförbrukning. Belysningsanläggningen är bestyckadmed ett kvalificerat bussystem (DALI) för styrning avljusstyrka utifrån närvaro. Tändning sker manuellt medansläckning sker automatiskt. Släckningsfunktionen har vissaegenskaper som innebär att ljuset inte släcks helt då någontillfälligt lämnar rummet utan endast regleras ned för attsenare släckas om ingen kommit tillbaka in i rummet efterviss tid. Denna släckningsfunktion är viktig för att kunnabibehålla livslängden på lysrör och HF-don. Målsättningenvar att förbättra belysningskvaliteten och samtidigt skapaen mer energieffektiv anläggning i samband med utbyte aven uttjänt belysningsanläggning från 1972. Den nya belysningsanläggningenuppfyller de höjda kvalitetskrav somställts och har ur energisynpunkt teoretiskt reducerat behovetav energi med cirka 50 procent. Under 2003 kommernoggrannare mätningar att ske för att mer exakt bestämmabesparingen.KEY-huset, Linköpings universitet (7 386 kvm LOA eller10 671 kvm BTA)Syftet med projektet har varit att utveckla en metodik förutformning av energieffektiva byggnader ur ett helhetsperspektiv.Projektet har ingått i EUs Thermieprogram och valdes1995 ut för att utveckla en metodik för utformning avenergieffektiva lokaler. Särskilda mål har varit uppställda förbelysningseffekt samt dagsljusfaktor (förhållande mellanintensiteten, lux, av diffust uteljus mot en vertikal yta inomhusoch vertikal yta utomhus). Dagsljusfaktorn har inneburitatt byggnaden försetts med många fönsterpartier som medgerstora dagsljusinsläpp. Förutom att erhålla en energieffektivbyggnad var målsättningen även att verifiera att desimuleringsverktyg som nyttjats vid utformningen av byggnadenuppfyller ställda kvalitetskrav. Efter att ha varit i driftunder cirka två år visar mätresultaten att byggnadens elbehovär cirka 40 kWh/kvm/år och värmebehovet cirka 95kWh/kvm/år. Dessa värden indikerar i jämförelse med andrabyggnader inom området att KEY-huset är en energieffektivbyggnad, i synnerhet vad avser elbehovet, och kan ansesuppfylla de mål som uppställdes vid projektstarten.

MiljöarbeteGenom att lägga in den önskade rumstemperaturen ochbalanstemperatur vid konstant rumstemperatur får manfram det dimensionerande värme- respektive kylbehovet.Ytterligare modellering kan göras, såsom att lägga in värmeåtervinningoch därigenom beräkna såväl minskade värmesomkylbehov. Det är viktigt att energieffektiva anläggningarinstalleras som, förutom att fylla tänkt funktion, ger en goddriftsekonomi på såväl kort som lång sikt.I Akademiska Hus riktlinjer för projektering finns ett antalriktvärden som skall uppfyllas avseende energieffektivitet.Genom periodmässiga uppföljningar av energianvändningpå byggnadsnivå, ibland ännu mindre enheter, följer vi uppoch gör kontinuerligt de justeringar som behövs för att nåuppställda mål. I uppföljningen av energiförbrukning skiljerAkademiska Hus på värme och elenergi. Erfarenheternavisar att vi, efter genomförda energieffektiviseringsprojekt,ofta ser att värmebehovet minskar snabbare än elbehovet.Tabell 1 och figur 2 visar Akademiska Hus olika dotterbolagsenergianvändning för 2002.Det totala energibehovet inom Akademiska Hus för år2002 minskade i förhållande till året innan.Energianvändningen redovisas fortlöpande för hyresgäster.Varaktighetsdiagram Energianvändning 2002Dimensioneradevärmebehov kWTemperatur o C3020100–10Rumstemperatur–20VärmeunderskottkWh/årDimensioneradekylbehov kWVärmeöverskottkWh/årBalanstemperatur dårumstemp är konstant8760Timmar/ÅrVärmeenergikWh/m 2 (BTA) och år20010050Trolig förändringsriktningIdeal förändringsriktningFIGUR 1–30FIGUR 250 100 200ElenergikWh/m 2 (BTA) och årEnergi- och vattenanvändningEl El Värme Värme VattenkWh/kvm LOA(TV) kWh/kvm BTA(TV) kWh/kvm LOA(TV) kWh/kvm BTA(TV) kWh/m 2 BTA(TV)–00 –01 –02 –00 –01 –02 –00 –01 –02 –00 –01 –02 –00 –01 –02Akademiska Hus i Lund AB 153 162 138 123 131 111 166 159 149 134 129 120 466 439 364Akademiska Hus i Göteborg AB 140 145 144 109 112 111 146 139 144 114 108 101 486 556 521Akademiska Hus i Linköping AB 139 139 137 114 114 110 137 134 128 112 110 103 558 447 535Akademiska Hus i Uppsala AB 178 178 176 134 136 134 204 218 218 154 167 162 592 577 588Akademiska Hus i Stockholm AB 157 140 130 121 116 108 158 143 143 122 119 119 652 643 546Akademiska Hus i Norr AB 126 132 135 103 106 108 139 139 133 112 110 106 455 465 419Totalt 149 152 143 115 119 114 159 159 151 123 125 121 540 541 506TABELL 1PCB-saneringUnder året har det koncerngemensamma PCB-projekt sompåbörjades för cirka tre år sedan slutförts. I projektet haringått att inventera, analysera, finna lämpliga saneringsformersamt genomföra saneringen av fogar med högre PCBhalterän 500 ppm.Några PCB-fogar återstår, som ännu inte sanerats. Skäletär att dessa fogar återfinns inomhus, applicerade där urlakningsker mycket långsamt. Akademiska Hus har tillsammansmed hyresgästerna och lokala myndigheter genom ettdispensförfarande kommit överens om att saneringen avdessa fogar ska samordnas med andra ombyggnads- ellerunderhållsarbeten, för att minimera störningar i hyresgästensverksamhet.I projektet har närmare 70 000 löpmeter fog med högrePCB-halter än 500 ppm identifierats och sanerats.

FAKTURASCANNING, AKADEMISKA HUS HUVUDKONTOR, GÖTEBORG

Organisation och medarbetareOrganisationKoncernen består av moderbolaget och sju helägda dotterbolag.Akademiska Hus verksamhet är organiserad så attsex lokala dotterbolag äger och förvaltar fastigheterna. Bolagenär uppbyggda med effektiva förvaltningsorganisationer ochär lokaliserade till Umeå, Uppsala, Stockholm, Linköping,Göteborg och Lund. Den lokala förankringen ger nära hyresgästrelationeroch god kunskap om hyresgästernas verksamhetoch om fastigheterna.Det sjunde dotterbolaget, Akademiska Hus Utvecklingoch Support AB, arbetar med koncerngemensamma utvecklings-och stödfunktioner inom främst lokalplanering, bygg,förvaltning, energieffektivisering, IT och personal. Moderbolagetsvarar för koncernledning, koncernövergripande redovisningoch controlling samt finansiering.För att tillvarata kunskapen/kompetensen och öka erfarenhetsutbyteti koncernen finns fem gemensamma foramed representation från alla bolag i koncernen. För närvarandefinns forum för VD/ledning, förvaltning, projekt, miljösamt ekonomi/personal. Gruppernas syfte, förutom att ökaerfarenhetsutbytet, är att ta fram förslag till hantering avkoncerngemensamma frågor och utvecklingsarbete inomrespektive område. Grupperna träffas tre – sex gånger per år.Utöver dessa fora finns det koncerngemensamma fackträffardär alla som arbetar inom samma funktion i koncernenges möjlighet till erfarenhetsutbyte vid ett par tillfällen omåret. Exempel på dessa är förvaltare, projektledare, installatörer,IT-samordnare och personaladministratörer.MedarbetarundersökningMedarbetarnas nöjdhet med sin arbetssituation och AkademiskaHus som arbetsgivare mäts årligen i en enkät.Resultatet redovisas på bolags/enhetsnivå som ett NMI(nöjd medarbetarindex) i en 100-gradig betygsskala där 70till 80 är ett starkt betyg och över 80 är excellent. De viktigastefaktorerna bakom NMI är arbetsuppgifter, arbetsgivare ochnärmaste chef.Årets enkät visade en förbättring jämfört med föregåendeår. Betyget för trivsel på jobbet ökade från 83 till 85 och fråganom att rekommendera arbete på Akademiska Hus ökadefrån 72 till 77.Personalomsättningen fortsätter att ligga på en relativtlåg nivå och minskade från 6 procent 2001 till 5 procent.JämställdhetsarbeteAkademiska Hus hade vid årets slut 430 anställda, varav 23procent kvinnor. Det finns en medveten strävan att uppnå enbättre balans i könsfördelningen både inom befattningarna iorganisationen och inom ledningsgrupper och koncerngemensammaforum. I de mer operativa befattningarna är fastighetsbranschenfortfarande mycket mansdominerad, dockhar Akademiska Hus ökat antalet kvinnliga drifttekniker fråntvå till fem och kvinnliga förvaltare från sex till nio under senasteåret. Se diagram 2 och 3.UtbildningSom ett led i koncernens satsning på att förstärka kundorienteringeni verksamheten och förstärka varumärketAkademiska Hus genomför koncerngemensamma seminarierför ledningsgrupper, fastighetschefer och förvaltare.Dotterbolagen har genomfört eller planerar utbildning i kundvårdoch seminarier som behandlar personalens attityder iförhållande till kunderna.Tio anställda från Akademiska Hus har genomgått en10-poängs utbildning i fastighetsförvaltningens miljöfrågor. Denakademiska grund- och fördjupningskursen innehåller delmomentenmiljöledning, miljörevision, fastighetsförvaltningensmiljöfrågor, produkters miljökonsekvenser samt avfall/avlopp.Nio chefer inom koncernen genomgår ett ledarutvecklingsprogrampå två år som har som övergripande mål att ge enfördjupad och mer nyanserad självkännedom samt mynnaut i en plan för den enskilde chefens individuella ledarskapför ökad kund- och medarbetarnytta och lönsamhet.Utbildningskostnad per anställd i koncernen var cirka20 000 kronor.BelöningssystemAkademiska Hus har ett incitamentsprogram, ”Måltavlan”som syftar till att effektivisera verksamheten och öka kundnyttan.Incitamentsprogrammet, som är en treårig försöksverksamhetmellan 2001 och 2003, innebär att alla tillsvidareanställdafår incitamentstillägg om verksamhetens måluppnås inom koncern/bolag/enhet. De målområden som mätsanknyter till lönsamhet, NKI /kundnytta och energibesparing.Ersättningen per anställd och år är maximerad till enmånadslön. Resultatet under året blev i genomsnitt 75 procentav en månadslön.Utdrag ur medarbetareundersökningen 2002 2001Jag ställer upp på bolagets mål 85 83Jag är totalt sett mycket nöjd medmina arbetsuppgifter 76 75Vårt bolag satsar på utbildning av medarbetarnaför att utveckla företagets samlade kompetens 76 75Vårt bolag ger mig möjlighet attutveckla min kompetens 74 73Jag är totalt sett mycket nöjd medmin närmaste chef 76 75Jag har befogenheter att själv åtgärdaproblem som uppstår i arbetet 81 80TABELL 1

DIAGRAM 1 DIAGRAM 2 DIAGRAM 3Medelantal anställda500400300200Könsfördelning, %100806040Fördelning av anställda i befattning och kön2002200150100100205001998Åldersfördelning1999 2000 2001 2002DIAGRAM 4 DIAGRAM 501998 1999 2000 2001 2002MänKvinnorUtbildningsnivå0DriftteknikerMänKvinnorFörvaltareFastighetscheferProjektledareEkonomipersonalLedningÖvriga tjänsterUpp till 25 år26 till 35 år36 till 45 år46 till 55 år56 till 60 år61 och uppåtGrundskolaGymnasium/yrkesskolaAkademisk utbildning,mer än 20 poängAkademisk examenStyrelsens uppdragStyrelsens arbeteStyrelsen förvaltar ägarens uppdrag enligt de anvisningarsom angivits i de ägardirektiv som fastlagts.Styrelsen har antagit en arbetsordning som skapar förutsättningarför ett effektivt styrelsearbete. Minst fem styrelsemötenär inplanerade per år och hålls i anslutning tillföretagets rapportering enligt följande:Februari BokslutJuni Kvartalsbokslut, prognos, val av kommittéerAugusti HalvårsbokslutOktober Kvartalsbokslut, prognosDecember Budget för nästkommande årÖvriga ärenden som behandlats under 2002 har varit koncernensaffärsplan, koncerngemensamma policydokument,arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov,förvärv och försäljningar, investeringar i om- ochnybyggnationer.Styrelsen väljer följande kommittéer:Finanskommitté som skall vara ett rådgivande organ till VDi finansieringsfrågor såsom finansieringsstrategi, hanteringav finansiella risker etc.Ersättningskommitté som är ett förberedande organ tillstyrelsen rörande ersättningsfrågor för högre befattningshavarei koncernen.PolicydokumentAkademiska Hus har fastlagda policydokument som antagitsav styrelsen enligt följande:Affärsplan för 2003–2005, Hyrespolicy, Policy för förvaltningoch byggande, Finanspolicy, Personalpolicy, IT-policy,Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Arkitekturpolicy, Jämställdhetsplan,samt Mångfaldsplan. Styrelsen har dessutom antagiten Ansvars och befogenhetsfördelning som bland annatinnebär att samtliga investeringar över 50 Mkr beslutas avmoderbolagets styrelse.Vid bolagsstämman 2002-03-20 avgick ledamöternaAnnika Lundius och Jan S Nilsson medan Claes Ljung valdesin i styrelsen.

StyrelseBakre raden från vänster: Sveinn Jonsson, Parzin Seradji, Lennart Nilsson, Christina Rogestam, Fritz Staffas och Claes Ljungh.Främre raden från vänster: Sigbrit Franke, Veronika Rundkvist, Birgitta Kantola och Charlotte Axelsson.Sveinn JonssonFödd 1942. Arbetstagarledamot (SEKO)sedan 2001. Drifttekniker på AkademiskaHus i Lund AB.Parzin SeradjiFödd 1959. Arbetstagarledamot (Ledarna)sedan 2001. Driftingenjör på AkademiskaHus i Stockholm AB.Lennart NilssonFödd 1942. Ordförande sedan 1995.Direktör.Ordförande i styrelsen förExportkreditnämndenOrdförande i styrelsen för AP-fastigheter ABLedamot i styrelsen för StatistiskaCentralbyrånLedamot i styrelsen för Simberg &Partners ABChristina RogestamFödd 1943. Ledamot sedan 1992. Verkställandedirektör i Akademiska Hus AB.Ordförande i Statens Muséer förVärldskulturOrdförande i områdesstyrelsen IMER,Malmö HögskolaOrdförande/ledamot i 7 dotterbolag tillAkademiska Hus ABFritz StaffasFödd 1933. Ledamot sedan 1993. Direktör.Ledamot i styrelsen för dotterbolagetAkademiska Hus i Stockholm ABOrdförande i styrelsen för SidecTechnologies ABOrdförande i styrelsen för RosendalsBygg & Installations ABLedamot i styrelsen för Malå GeoscienceFörvaltnings AB och dess dotterbolagClaes LjunghFödd 1950. Ledamot sedan 2002.Statssekreterare, Finansdepartementet.Sigbrit FrankeFödd 1942. Ledamot sedan 2001.Universitetskansler, Högskoleverket.Ordförande i styrelsen Korsvägens stiftelse,GöteborgOrdförande i styrelsen för StiftelsenLängmanska kulturfondenLedamot i styrelsen för MISTRALedamot i styrelsen för Sverige-AmerikaStiftelsenLedamot i styrelsen för MåltidsakademienVeronika RundkvistFödd 1973. Ledamot sedan 2001.Affärsanalytiker, SKF Nova AB.Birgitta KantolaFödd 1948. Ledamot sedan 1995.Vice häradshövding.Ledamot i styrelsen för Civitas Holding,StockholmLedamot i styrelsen för Vasakronan AB,StockholmLedamot i styrelsen för Fortum Abp,HelsingforsLedamot i styrelsen förKommunfinans Abp, HelsingforsCharlotte AxelssonFödd 1948. Ledamot sedan 1998.Verkställande direktöri Svenska Bostäder AB.Ledamot i styrelsen förStatens FastighetsverkLedamot i styrelsen för Kista Science CityLedamot i styrelsen för HBVHusbyggnadsvaror ABLedamot i styrelsen för Fastigo AB

Ledning och revisorerDirektionVerkställande direktörer i dotterbolagBakre raden från vänster: Christina Rogestam, Thomas Norelloch Agneta Rodosi. Främre raden från vänster: Anders Rubenssonoch Gunnar Oders.Bakre raden från vänster: Lennart Karlsson, Anders Rubenssonoch Sune Walter. Främre raden från vänster: Hans Antonsson,Lars Gustafsson och Bengt Erlandsson. Frånvarande: Bo KarlssonChristina RogestamFödd 1943Verkställande direktör iAkademiska Hus AB.Thomas NorellFödd 1944Vice verkställandedirektör i Akademiska Hus AB.Agneta RodosiFödd 1957Finansdirektör iAkademiska Hus AB.Anders RubenssonFödd 1951Verkställande direktör iAkademiska Hus Utvecklingoch Support AB.Gunnar OdersFödd 1956Ekonomi- och redovisningschef iAkademiska Hus AB.Lennart KarlssonFödd 1954Akademiska Hus i Stockholm AB.Sune WalterFödd 1943Akademiska Hus i Lund AB.Hans AntonssonFödd 1950Akademiska Hus i Uppsala AB.Lars GustafssonFödd 1946Akademiska Hus i Norr AB.Bengt ErlandssonFödd 1946Akademiska Hus i Linköping AB.Bo KarlssonFödd 1942Akademiska Hus i Göteborg AB.RevisorerStaffan Nyström och Ulf Pettersson.Staffan NyströmFödd 1949Revisor sedan 1999.RiksrevisionsverketAuktoriserad revisor.Ulf PetterssonFödd 1952Revisor sedan 1998.KPMGAuktoriserad revisor.

DefinitionerAvkastning på eget kapital efter schablonskattResultat efter finansiella poster med avdrag för full skatt irelation till genomsnittligt eget kapital.Avkastning på totalt kapitalRörelseresultat plus finansiella intäkter, i relation till genomsnittligbalansomslutning.DirektavkastningDriftnetto i relation till genomsnittligt bokfört värde avförvaltningsfastigheter.DriftskostnaderKostnader för åtgärder med ett förväntat intervall mindre änett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt.Driftskostnader indelas i energi- och vattenförsörjningsamt övriga driftskostnader.FastighetsadministrationKostnader för förvaltning, löpande ekonomisk administration,uthyrning, hyresgästkontakter, hantering av register, kontraktoch ritningar, teknisk planering och uppföljning samt personaladministration.HyresintäkterBashyra uppräknad med index och uppskattad hyra för vakantuthyrningsbar lokalarea samt tillägg med avdrag för vakanseroch hyresreduktioner.Kvm LOAUthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter.NettoinvesteringarUtgående balans minus ingående balans för anläggningstillgångar,plus avskrivningar och nedskrivningar minus uppskrivningar.NettoskuldRäntebärande skulder minus räntebärande tillgångar.RäntetäckningsgradRörelseresultat, plus finansiella intäkter, i relation till finansiellakostnader.SjälvfinansieringsgradKassaflöde från den löpande verksamheten före förändring avrörelsekapitalet i relation till investeringar i anläggningstillgångar.SoliditetRedovisat eget kapital i relation till utgående balansomslutning.UnderhållskostnaderKostnaden för åtgärder som syftar till att återställa ursprungligstandard och funktion av slitna eller skadade byggnadsdelar.UthyrningsgradUthyrd yta i relation till totalt uthyrningsbar yta.Vakansgrad ytorEj uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta.KI CAMPUS HUDDINGE

Resultat i sammandragKoncernenIntäkter och resultatKoncernens omsättning för 2002 uppgick till 4 360,1 Mkr(4 057,1). Härav utgjorde hyresintäkterna 4 198,6 Mkr(3 939,3). Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till1 603,6 Mkr (1 651,3). Det finansiella nettot var –916,6Mkr (–864,3) och resultatet före skatt utgjorde 687,0 Mkr(787,0).FastighetsvärdenDet bokförda värdet av fastighetsbeståndet, inklusive pågåendenyanläggningar, uppgick per bokslutsdagen till25 028,5 Mkr (24 219,0). Koncernen använder sig av enintern värderingsmodell som ligger till grund för att fastställaett bedömt marknadsvärde. För Akademiska Hus uppgårdetta värde till 36 475 Mkr. Denna värderingsmodell harockså legat till grund för de nedskrivningar som redovisatsför 2002.InvesteringarKoncernens nettoinvesteringar i anläggningstillgångar avserhuvudsakligen ny- och ombyggnader samt fastighetsförvärvoch har under 2002 uppgått till 1 767,0 Mkr (2781,7).KassaflödeKoncernens kassaflöde före investeringar uppgick till1 574,7 Mkr (1 522,0). Investeringarna uppgick till 1 766,4Mkr (2 779,5), vilket ger ett kassaflöde efter investeringarpå –191,6 Mkr (–1 257,5).MiljöpåverkanMiljöpåverkan, orsakad av byggnader och dess drift, ärmycket måttlig inom Akademiska Hus-koncernen.Den största miljöpåverkan, om än indirekt, är energianvändningför byggnaders drift och hyresgästens verksamhet.Energianvändning redovisas särskilt i miljöredovisningen.Det finns några anläggningar inom koncernen som krävertillstånd eller skall anmälas till tillsynsmyndighet för att fåanvändas. Anmälningar är gjorda och tillstånd är sökta ocherhållna hos vederbörliga myndigheter. Anläggningarna somavses är:Två pannor för forskning i förbränningsteknik på Chalmersområdeti Göteborg.Två pannor för värme och elproduktion inom KTH, Stockholm.Ej i drift.Värmepumpsanläggningar, för bergvärme, havsvattenoch markvärme/kyla, bland annat på Tjärnö utanförStrömstad, Kristineberg i Lysekil, i Härnösand samt påherrgården på Chalmersområdet i Göteborg.Uttag av grundvatten för kyländamål i Umeå och iÅkroken, Sundsvall.Avloppsanläggning i Kronlund, Vindeln samt på Askö,Trosa.Marklager för Astronomi i Lund.Koncernens beroende av de tillstånds- och anmälningspliktigaanläggningarna är av ringa betydelse.ModerbolagetIntäkter och resultatModerbolagets intäkter för 2001 utgjorde 21,0 Mkr (35,6).Rörelseresultatet före finansiellt netto uppgick till –1,8 Mkr(–9,6). Det finansiella nettot var 206,2 Mkr exklusive utdelningarfrån dotterbolag om 465,0 Mkr. Föregående åruppgick det finansiella nettot till 195,8 och utdelningar fråndotterbolag till 445,0. Resultatet före skatt uppgick till619,6 Mkr (584,7).Förslag till vinstdispositionEnligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernensfria egna kapital till 1 519,2 Mkr. Någon avsättning till bundnareserver föreslås ej.Till bolagsstämmans förfogande står:Balanserad vinst726 119 563 kronorÅrets vinst576 416 622 kronorSumma1 302 536 185 kronorStyrelsen och verkställande direktören föreslår, att vinstmedlendisponeras så att 245 000 000 kronor utdelas tillaktieägaren och att 1 057 536 185 kronor balanseras i nyräkning. Vad beträffar resultatet och ställningen i övrigthänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar medtillhörande kommentarer.

ResultaträkningarKoncernenModerbolagetBelopp i tkr Not 2002 2001 2002 2001Hyresintäkter 4 198 610 3 939 292 — —Övriga förvaltningsintäkter 1 41 141 37 122 — —4 239 751 3 976 414 — —Driftskostnader –677 250 –638 040 — —Underhållskostnader –774 541 –658 051 — —Fastighetsadministration –195 216 –167 097Övriga förvaltningskostnader 2 –53 875 –51 479 — —–1 700 882 –1 514 667 — —Driftnetto 2 538 869 2 461 747 — —Av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen 3 –992 742 –822 170 — —Bruttoresultat 1 546 127 1 639 577 — —Centrala administrationskostnader –24 014 –22 502 –22 788 –42 405Övriga rörelseintäkter 5 120 317 80 659 21 003 35 676Övriga rörelsekostnader 6 –38 770 –46 486 — –2 924Rörelseresultat 4,7,8 1 603 660 1 651 248 –1 785 –9 653Resultat från finansiella poster 9Resultat från aktier i koncernföretag — — 465 000 445 000Resultat från övriga värdepapper och fordringarsom är anläggningstillgångar — — 1 128 268 1 068 024Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 53 458 61 463 52 297 60 475Räntekostnader och liknande resultatposter –970 020 –925 741 –974 354 –932 679Resultat efter finansiella poster 687 098 786 970 669 426 631 167Bokslutsdispositioner 10 — — –49 834 –46 497Resultat före skatt 687 098 786 970 619 592 584 670Skatt 11 –192 144 –220 150 –43 176 –39 057Årets resultat 494 954 566 820 576 416 545 613

BalansräkningarKoncernenModerbolagetBelopp i tkr Not 2002-12-31 2001-12-31 2002-12-31 2001-12-31TillgångarAnläggningstillgångarImmateriella anläggningstillgångarBalanserade utgifter för utvecklingsarbeten 12 3 105 — — —Materiella anläggningstillgångarFörvaltningsfastigheter 13 23 777 664 22 625 302 — —Inventarier och installationer 14 59 924 24 406 — —Pågående nyanläggningar 15 1 250 800 1 593 676 — —25 088 388 24 243 384 — —Finansiella anläggningstillgångarAktier i koncernföretag 16 — — 1 564 200 1 564 200Fordringar hos koncernföretag 17 — — 20 969 016 20 324 016Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 50 50 — —Uppskjuten skattefordran 19 171 780 139 977 — —Andra långfristiga fordringar 20 374 1 051 374 554172 204 141 078 22 533 590 21 888 770Summa anläggningstillgångar 25 263 697 24 384 462 22 533 590 21 888 770OmsättningstillgångarKortfristiga fordringarHyres- och kundfordringar 254 486 159 967 20 113Fordringar hos koncernföretag — — 396 2 937Skattefordran 75 057 81 298 18 051 20 854Övriga fordringar 172 625 201 849 21 673 10 352Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 360 643 382 592 317 655 315 694862 811 825 706 357 795 349 950Kortfristiga placeringar 22 937 808 1 523 628 937 808 1 523 628Kassa och bank 672 784 425 595 672 009 425 050Summa omsättningstillgångar 2 473 403 2 774 929 1 967 612 2 298 628Summa tillgångar 27 737 100 27 159 391 24 501 202 24 187 398

KoncernenModerbolagetBelopp i tkr Not 2002-12-31 2001-12-31 2002-12-31 2001-12-31Eget kapital och skulderEget kapital 23Bundet eget kapitalAktiekapital 2 135 000 2 135 000 2 135 000 2 135 000Bundna reserver/Överkursfond 3 594 393 3 340 559 2 134 950 2 134 9505 729 393 5 475 559 4 269 950 4 269 950Fritt eget kapitalBalanserat resultat 1 024 211 981 225 726 120 453 890Årets resultat 494 954 566 820 576 416 545 6131 519 165 1 548 045 1 302 536 999 503Summa eget kapital 7 248 558 7 023 604 5 572 486 5 269 453Obeskattade reserver 24 — — 232 828 182 994AvsättningarAvsättning för pensioner och liknande förpliktelser 25 158 310 148 828 74 472 75 825Avsättning för uppskjuten skatt 658 785 560 182 — —817 095 709 010 74 472 75 825Räntebärande skulderLån 26 16 586 040 17 260 779 16 371 560 17 092 301Skulder till koncernföretag — — 952 290 1 149 085Övriga räntebärande skulder 27 803 878 6 133 803 878 6 13317 389 918 17 266 912 18 127 728 18 247 519Ej räntebärande skulderLeverantörsskulder 291 611 300 097 1 437 4 113Skulder till koncernföretag — — 4 739 —Skatteskulder 12 811 14 623 — —Övriga skulder 123 767 152 527 20 264 260Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 1 853 340 1 692 618 467 248 407 2342 281 529 2 159 865 493 688 411 607Summa skulder 29 19 671 447 19 426 777 18 621 416 18 659 126Summa eget kapital och skulder 27 737 100 27 159 391 24 501 202 24 187 398Ställda säkerheter 30 38 445 9 325 38 445 9 325Ansvarsförbindelser 31 1 230 1 023 83 872 73 035

KassaflödesanalyserKoncernenModerbolagetBelopp i tkr Not 2002 2001 2002 2001Den löpande verksamhetenResultat efter finansiella poster 32 687 098 786 970 669 426 631 167Justering för poster som ej ingår i kassaflödet m m 33 928 407 803 458 –1 353 –5 7531 615 505 1 590 428 668 073 625 414Lämnade koncernbidrag — — –4 699 —Betald skatt –120 915 –110 408 –39 057 –47 395Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapitalet 1 494 590 1 480 020 624 317 578 019Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitaletÖkning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar –43 346 –76 599 –10 648 –4 146Ökning (+)/minskning (–) av ej räntebärande skulder 123 476 118 613 82 081 39 035Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 574 720 1 522 034 695 750 612 908InvesteringsverksamhetenInvesteringar i förvaltningsfastigheter –1 882 842 –2 815 756 — —Försäljningar av förvaltningsfastigheter 139 432 49 991 — —Investeringar i aktier i koncernbolag — — — –60 500Försäljningar av aktier i koncernbolag — — — 59 950Investeringar i övriga anläggningstillgångar –24 107 –16 152 — —Försäljningar av övriga anläggningstillgångar 483 210 — 3 612Ökning (–)/minskning (+) av långfristiga fordringar 677 2 188 –644 820 –1 889 344Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 766 357 –2 779 519 –644 820 –1 886 282FinansieringsverksamhetenUpptagning av räntebärande lån, exklusiveomfinansieringar 127 843 2 248 214 — 2 258 804Amortering av räntebärande skulder –4 837 –4 838 –119 791 —Utbetald utdelning –270 000 –200 000 –270 000 –200 000Kassaflöde från finansieringsverksamheten –146 994 2 043 376 –389 791 2 058 804Årets kassaflöde –338 631 785 891 –338 861 785 430Likvida medel vid årets ingång 1 949 223 1 163 332 1 948 678 1 163 248Likvida medel vid årets utgång 34 1 610 592 1 949 223 1 609 817 1 948 678–338 631 785 891 –338 861 785 430

Noter med redovisnings- och värderingsprinciper(Belopp i tkr om inget annat anges)Allmänna redovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen.Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationeroch uttalanden förutom beträffande redovisningav leasing där Bokföringsnämndens allmänna råd2000:4 BFNAR har tillämpats.Försäljningskostnader redovisas i resultaträkningen underrubriken fastighetsadministrationskostnader. Försäljningskostnadernaär i bolagets verksamhet av ringa omfattningvarför posterna slagits samman.VärderingsprinciperFörvaltningsfastigheterFörvaltningsfastigheter upptas till anskaffningsvärdet minskatmed avskrivningar enligt plan. Vid byggnation i egen regipåförs direkta och indirekta egna kostnader, dock ej räntekostnader.Pågående nyanläggningar värderas på motsvarandesätt.SkattFöretaget och koncernen tillämpar Redovisningsrådetsrekommendation RR 9 Inkomstskatter. Total skatt utgörs avaktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningenutom då underliggande transaktion redovisasdirekt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisasi eget kapital. Aktuell skatt (tidigare kallad Betaldskatt) är skatt som skall betalas eller erhållas avseendeaktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförligtill tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligtbalansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporäraskillnader mellan redovisade och skattemässiga värden påtillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hurde temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och medtillämpning av de skattesatser och skatteregler som ärbeslutade eller aviserade per balansdagen. Obeskattadereserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutnaskattefordringar i avdragsgilla temporära skillnaderoch underskottsavdrag redovisas endast i den mån det ärsannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningari framtiden.Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångarAvskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdenminskat med beräknat restvärde och avskrivningsker över tillgångens nyttjandeperiod. Nedskrivningsker vid bestående värdenedgång.Planenliga avskrivningar görs med följande procentsatser:immateriella anläggningstillgångar 20, markanläggningar 5,byggnader 2,5, byggnadsinventarier ingående i förvärvadefastigheter 20, övriga byggnadsinventarier 10, markinventarier20, datautrustning 33, inventarier och installationer 20.NedskrivningarDe redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrollerasvid varje balansdag för att utröna om det finns någonindikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikationfinns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som dethögsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivninggörs om återvinningsvärdet understiger det redovisadevärdet.Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtidakassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt attbeakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippadmed den specifika tillgången. För en tillgång sominte oberoende av andra tillgångar genererar något kassaflöde,beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererandeenhet som tillgången tillhör.En nedskrivning reverseras om det har skett en förändringav beräkningarna som användes för att bestämma återvinningsvärdet.En reversering görs endast i den utsträckningsom tillgångens bokförda värde inte överstiger det bokfördavärdet som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning,om ingen nedskrivning skulle gjorts.

NoterLånekostnaderLånekostnader belastar resultatet i den period till vilken dehänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts.Leasing – leasetagareBokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om redovisningav leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtalredovisas som operationella i enlighet med dessa regler.Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförsöver löptiden med utgångspunkt från nyttjandet,vilket kan skilja sig från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.Avsättningar (förutom uppskjuten skatt)En avsättning redovisas i enlighet med RR 16 Avsättningar,ansvarsförbindelser och eventualtillgångar i balansräkningennär företaget har ett formellt eller informellt åtagandesom en följd av en inträffad händelse och det är troligt attett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet ochen tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.FordringarFordringar upptas till de belopp varmed de beräknas inflyta.Skulder och finansiella instrumentSkulder upptas till nominella belopp med undantag för emitteradeobligationer och företagscertifikat/Euro CommercialPaper. Emitterade obligationer är i balansräkningen upptagnatill erhållet likvidbelopp med tillägg för den del av kursdifferensensom belöper på tiden fram till och med bokslutsdagen.Kursdifferensen, som utgörs av skillnadenmellan obligationens nominella belopp och det vid emissionenerhållna likvidbeloppet, fördelas linjärt över obligationenslöptid. Utgivna företagscertifikat och Euro CommercialPaper är upptagna till nominella belopp med avdrag för denränta som belöper på tiden från bokslutsdagen till förfallodagen.Koncernen har som princip att samtliga resultat av realiseradederivattransaktioner, återköp av obligationer och förtidsinlösenav lån skall periodiseras över tiden. Samtligaperiodiseringar sker över den återstående löptiden förrespektive instrument. Genom detta förfarande erhålls enöver tiden stabilare finansieringskostnad jämfört med omsamtliga dessa resultat hade redovisats fullt ut det år dåresultatet realiseras. Räntenettot från ränteswappar resultatförslöpande.KoncernredovisningKoncernredovisningen har upprättats i enlighet med Redovisningsrådetsrekommendation gällande koncernredovisning.Koncernens redovisning omfattar moderbolaget ochdotterbolagen. Samtliga dotterbolag är helägda. Koncernensbokslut upprättas enligt förvärvsmetoden, vilket innebäratt moderbolagets bokförda värde på aktier i dotterbolagelimineras mot dotterbolagens egna kapital, inklusive egnakapitalandelen av obeskattade reserver.KoncernuppgifterBolaget är helägt av svenska staten. I koncernen ingår sjuhelägda dotterbolag.Av moderbolagets totala inköp och försäljning avser mindreän en procent av de totala inköpen och 99 procent avden totala försäljningen andra företag inom AkademiskaHus-koncernen.

NOT 1ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTERNOT 5ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTERKoncernenModerbolagetKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 20012002 2001 2002 2001Parkeringsintäkter 34 236 31 175 — —Arrendeintäkter 4 747 3 736 — —Övrigt 2 158 2 211 — —Summa 41 141 37 122 — —NOT 2 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADERKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Intäkter från externaförvaltningsuppdragoch liknande 18 360 16 128 — —Intäkter från tjänsteråt hyresgäster 15 589 26 537 — —Fakturering tilldotterbolagen — — 20 920 35 392Vinst vid försäljning avanläggningstillgångar 82 966 30 840 — —Övrigt 3 402 7 154 83 284Summa 120 317 80 659 21 003 35 676Tomträttsavgäld –45 807 –45 472 — —Fastighetsskatt –1 858 –1 630 — —Övrigt –6 210 –4 377 — —Summa –53 875 –51 479 — —NOT 6ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADERKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001NOT 3AV- OCH NEDSKRIVNINGAR PÅIMMATERIELLA OCH MATERIELLAANLÄGGNINGSTILLGÅNGARKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Planenligaavskrivningar inomfastighetsförvaltningenMarkanläggningar –19 215 –15 190 — —Byggnader –578 398 –529 816 — —Byggnads- ochmarkinventarier –211 459 –224 138 — —Inventarier ochinstallationer –18 128 –9 426 — —Balanserade utgifterför IT-projekt –352 — — —Nedskrivningarinom fastighetsförvaltningenByggnader –325 670 –43 600 — —Återförda nedskrivningarinomfastighetsförvaltningenByggnader 160 480 — — —Summa –992 742 –822 170 — —Av årets nedskrivnngar avser 288 Mkr fastigheter som ägs avAkademiska Hus i Stockholm AB. Dessa fastigheter är belägna i Kista.Kostnader för externaförvaltningsuppdragoch liknande –15 162 –15 146 — —Kostnader förtjänsteråt hyresgäster –14 459 –24 579 — —Förlust vid försäljningoch utrangering avanläggningstillgångar –9 149 –6 761 — –2 924Summa –38 770 –46 486 — –2 924NOT 7ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADERMedelantalet anställda fördelade sig enligt följande:Moderbolaget2002 2001Göteborg 10 21DotterbolagenAkademiska Hus Utveckling och Support 24 11Göteborg 73 76Linköping 32 31Lund 79 74Norr 40 41Stockholm 97 91Uppsala 72 66Koncernen totalt 427 411NOT 4HYRES- OCH LEASINGÅTAGANDENAndelen kvinnor utgör i moderbolaget 50 procent (48) och i koncernen21 procent (21).Under året erlagda avgifter för operationella leasingavtal, exklusivehyreskontrakt för lokaler, uppgår till 0,3 Mkr.

NoterFORTS. NOT 7ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADERLöner, andra ersättningar och sociala kostnaderLöner och ersättningar2002 2001Moderbolaget Dotterbolagen Koncernen Moderbolaget Dotterbolagen KoncernenStyrelseledamöter, VD och vVD 3 442 10 187 13 629 3 082 9 158 12 240Övriga anställda 4 852 127 285 132 137 8 610 112 661 121 271Totalt 8 294 137 472 145 766 11 692 121 819 133 511Sociala kostnaderStyrelseledamöter, VD och vVD 2 705 6 943 9 648 1 994 5 510 7 504(varav pensionskostnader) (1 585) (3 626) (5 211) (993) (2 680) (3 673)Övriga anställda 2 110 63 000 65 110 3 525 52 170 55 695(varav pensionskostnader) (537) (20 226) (20 763) (713) (15 511) (16 224)Totalt 4 815 69 943 74 758 5 519 57 680 63 199(varav pensionskostnader) (2 122) (23 852) (25 974) (1 706) (18 191) (19 897)Under år 2002 har 11 578 tkr (10 027) totalt inom koncernen avsatts till incitamentslön. Moderbolagets andel utgör 575 tkr (579). Incitamentsprogrammetstartade under år 2000. Reglerna för incitamentsprogrammet är att det riktar sig till samtliga anställda och kan maximaltuppgå till en månadslön.Koncernens utestående pensionsförpliktelser till styrelseledamöter, VD och vice VD uppgår till 9 302 tkr (8 079). Motsvarande belopp i moderbolagetär 1 131 (1 100).Ledande befattningshavares ersättningarTill styrelsens ordförande har utgått ett arvode om totalt 105 tkr. Ordinarieexterna ledamöter, erhåller ett årsarvode om 55 tkr. Två av ledamöternahar härutöver erhållit ersättning i egenskap av ledamöter ibolagets finanskommitté. Ledamot i styrelsen och finanskommittén,som är anställd i koncernen, uppbär ej något arvode för dessa uppdrag.Till verkställande direktören har utgått ersättningar om totalt1 594 tkr. Härutöver har individuell tjänstepensionsförsäkring till förmånför verkställande direktören tecknats. Årlig premie motsvararavsättning enligt ITP-planen. På den del av lönen som överstiger maximalpensionsmedförande lön enligt ITP-planen tecknar bolaget tilläggsförmåneri enlighet med ITP-planen med 32,5 % vad gäller åldersochsjukpension samt med 16,25 % i kollektiv familjepension. Totalpremie för pensions- och försäkringsförmånerna uppgick till 1 239 tkr.Avtalad pensionsålder är 62 år. Uppsägningstiden från bolagets sidaär 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida kan avgångsersättningutgå i form av lön under två år. Om avgångsersättning utbetalasutgår ej ordinarie lön under uppsägningstiden. Avräkning från avgångsersättningengörs, om lön eller annan ersättning erhålls från ny anställning.Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår lönunder uppsägningstiden, 6 månader. Någon rätt till avgångsersättninghärutöver föreligger ej.För koncernledningen i övrigt utgår pension som motsvarar ITP-planenfrån 65 års ålder. Uppsägningstiden från bolagets sida är 12 månader.Vid uppsägning från bolagets sida kan avgångsvederlag utgå i formav lön under maximalt 24 månader (uppsägningstiden inkluderad).NOT 8ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNINGARTILL REVISORER OCH REVISIONSFÖRETAGModerbolaget Dotterbolagen KoncernenKPMGRevisionsuppdrag 290 933 1 223Andra uppdrag 700 317 1 017RiksrevisionsverketRevisionsuppdrag 37 — 37Andra uppdrag — — —Totalt 1 027 1 250 2 277

NOT 9RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTERNOT 11SKATT PÅ ÅRETS RESULTATKoncernenModerbolagetKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 20012002 2001 2002 2001Resultat från aktieri koncernföretagUtdelning — — 465 000 445 000Summa — — 465 000 445 000Resultat från övrigavärdepapper ochfordringar som äranläggningstillgångarRänteintäkter frånkoncernföretag — — 1 128 268 1 068 024Summa — — 1 128 268 1 068 024Övriga ränteintäkteroch liknanderesultatposterRänteintäkter frånkoncernföretag — — 1 050 980Ränteintäkter, övriga 53 458 61 463 51 247 59 495Summa 53 458 61 463 52 297 60 475Räntekostnaderoch liknanderesultatposterRäntekostnader tillkoncernföretag — — –19 997 –18 883Räntekostnader,övriga –970 020 –925 741 –954 357 –913 796Summa –970 020 –925 741 –974 354 –932 679Av externa räntekostnader utgör 39 659 tkr (38 944) periodiseraderesultat från derivatinstrument.Aktuell skattekostnad (–),skatteintäkt (+)Periodensskattekostnad –125 344 –128 623 –43 176 –39 057Uppskjutenskattekostnad (–),skatteintäkt (+)Uppskjutenskattekostnadavseende temporäraskillnader –123 759 –103 578 — —Uppskjutenskatteintäktavseende temporäraskillnader 56 959 12 051 — —Total redovisadskattekostnad –192 144 –220 150 –43 176 –39 057Avstämning aveffektiv skattesatsResultat före skatt 687 098 786 970 619 592 584 670Skatt enligt gällandeskattesats, % 28,0 28,0 28,0 28,0Skattemässigaeffekter av:Ej avdragsgillakostnader, % 0,5 0,2 0,1 —Ej skattepliktigaintäkter, % –0,6 –0,3 –21,1 –21,3Skatt hänförligtill tidigare år, % 0,1 0,1 — —Genomsnittlig effektivskattesats, % 28,0 28,0 7,0 6,7NOT 10BOKSLUTSDISPOSITIONERModerbolaget2002 2001NOT 12BALANSERADE UTGIFTER FÖRUTVECKLINGSARBETENAvsättning till periodiseringsfondvid 2002 års taxering — –46 497Avsättning till periodiseringsfondvid 2003 års taxering –49 834 —Summa –49 834 –46 497KoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Ingåendeanskaffningsvärde — — — —Inköp 3 457 — — —Utgående ackumuleratanskaffningsvärde 3 457 — — —Ingående avskrivningar — — — —Årets avskrivningar –352 — — —Utgående ackumuleradeavskrivningar –352 — — —Utgående bokförtvärde 3 105 — — —

NoterNOT 13FÖRVALTNINGSFASTIGHETERNOT 14INVENTARIER OCH INSTALLATIONERKoncernen2002 2001KoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Ingående anskaffningsvärde 27 284 951 24 604 233Inköp 886 629 1 812 411Försäljningar och utrangeringar –107 355 –31 393Omklassificeringar 1 306 021 899 700Utgående ackumuleratanskaffningsvärde 29 370 246 27 284 951Ingående avskrivningar –4 162 323 –3 401 017Omklassificeringar –32 020 —Försäljningar och utrangeringar 21 329 7 839Årets avskrivningar –809 072 –769 145Utgående ackumuleradeavskrivningar –4 982 086 –4 162 323Ingående nedskrivningar –497 326 –453 726Omklassificeringar 32 020 —Försäljningar och utrangeringar 20 000 —Återförda nedskrivningar 160 480 —Årets nedskrivningar –325 670 –43 600Utgående ackumuleradenedskrivningar –610 496 –497 326Utgående bokfört värde 23 777 664 22 625 302Utgående bokfört värde fördelar sig enligt följande:Koncernen2002 2001Mark 1 689 569 1 664 742Markanläggningar 343 494 283 228Byggnader 20 284 871 19 297 513Byggnads- och markinventarier 1 459 730 1 379 819Summa 23 777 664 22 625 302Taxeringsvärde Byggnader 143 590 131 521Taxeringsvärde Mark 47 059 48 033Summa 190 649 179 554Huvuddelen av koncernens fastigheter är taxerade som specialfastigheteroch därmed inte åsatta några taxeringsvärden.Ingåendeanskaffningsvärde 71 615 59 145 — 16 453Inköp 20 650 16 152 — 1 368Försäljningar ochutrangeringar –5 347 –3 682 — –17 821Omklassificeringar 33 068 — — —Utgående ackumuleratanskaffningsvärde 119 986 71 615 — —Ingåendeavskrivningar –47 209 –38 503 — –9 917Försäljningar ochutrangeringar 5 275 720 — 9 917Årets avskrivningar –18 128 –9 426 — —Utgåendeackumuleradeavskrivningar –60 062 –47 209 — —Utgående bokförtvärde 59 924 24 406 — —NOT 15NOT 16PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGARAKTIER I KONCERNFÖRETAGKoncernen2002 2001Ingående anskaffningsvärde 1 593 676 1 489 776Inköp 993 214 1 003 345Omklassificeringar till balansräkningen –1 336 090 –899 445Utgående ackumuleratanskaffningsvärde 1 250 800 1 593 676Moderbolaget2002 2001Ingående anskaffningsvärde 1 564 200 1 563 650Lämnade aktieägartillskott — 60 000Köp av dotterbolagsaktier — 500Försäljning av dotterbolagsaktier — –59 950Utgående ackumuleratanskaffningsvärde 1 564 200 1 564 200Bokfört värde vid årets utgång 1 564 200 1 564 200FORTS. NOT 16AKTIER I KONCERNENSpecifikation av moderbolagets innehav av aktier i koncernföretagOrganisationsnummer Säte Antal aktier Kapitalandel i % 1) Bokfört värdeAkademiska Hus i Göteborg AB 556467-8760 Göteborg 95 000 100 189 950Akademiska Hus i Linköping AB 556467-8778 Linköping 50 000 100 99 950Akademiska Hus i Lund AB 556467-8786 Lund 85 000 100 169 950Akademiska Hus i Norr AB 556467-8752 Umeå 50 000 100 159 950Akademiska Hus i Stockholm AB 556467-8737 Stockholm 335 000 100 669 950Akademiska Hus i Uppsala AB 556467-8745 Uppsala 55 000 100 273 950Akademiska Hus Utveckling och Support AB 556610-2975 Göteborg 500 100 500Summa 1 564 2001) Överensstämmer med andelen av rösterna.

NOT 17FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAGNOT 22KORTFRISTIGA PLACERINGARModerbolaget2002 2001Fordringar vid årets ingång 20 324 016 18 434 016Tillkommande fordringar 645 000 1 890 000Fordringar vid årets utgång 20 969 016 20 324 016NOT 18ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDE-PAPPERSINNEHAVKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Tillgångar vid årets ingång 50 50 — —Tillgångar vid åretsutgång 50 50 — —NOT 19UPPSKJUTEN SKATTEFORDRANUppskjuten UppskjutenKoncernen skattefordran skatteskuld Netto2002-12-31Byggnader och mark 171 557 — 171 557Pensionsavsättningar 223 — 223Netto uppskjutenskattefordran 171 780 — 171 7802001-12-31Byggnader och mark 139 251 — 139 251Pensionsavsättningar 726 — 726Netto uppskjutenskattefordran 139 977 — 139 977NOT 20ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGARKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Fordringar vidårets ingång 1 051 3 239 554 1 210Reglerade fordringar –677 –2 188 –180 –656Fordringar vidårets utgång 374 1 051 374 554NOT 21FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCHUPPLUPNA INTÄKTERI redovisade belopp för koncernen och moderbolaget ingår 308,2Mkr (305,3) avseende periodiserade förluster på stängda FRAkontrakt,stängda ränteterminer och optioner, vilka fördelas över deunderliggande instrumentens löptider. Beloppet per 2002-12-31skall periodiseras över åren 2003 till 2012, varav 255,5 Mkr underåren 2003 till 2007.Avser deposition i bank, 937,8 Mkr (1 125,0) och placering i räntebärandevärdepapper 0,0 Mkr (398,6).NOT 23KoncernenEGET KAPITALBundnaFrittAktiekapital reserver eget kapitalBelopp vid årets ingång 2 135 000 3 340 559 1 548 045Utdelning –270 000Förskjutning mellanbundet och fritt kapital 253 834 –253 834Årets resultat 494 954Belopp vid årets utgång 2 135 000 3 594 393 1 519 165ModerbolagetFrittAktiekapital Överkursfond eget kapitalBelopp vid årets ingång 2 135 000 2 134 950 999 503VinstdispositionUtdelning –270 000Lämnat koncernbidrag –4 699Skatteeffekt avkoncernbidrag 1 316Årets resultat 576 416Belopp vid årets utgång 2 135 000 2 134 950 1 302 536Aktiekapitalet är fördelat på 2 135 000 aktier med ett nominelltvärde av 1 000 kronor och med en (1) röst per aktie.NOT 24PeriodiseringsfonderOBESKATTADE RESERVERModerbolaget2002 2001Avsatt vid 1998 års taxering 30 896 30 896Avsatt vid 1999 års taxering 36 118 36 118Avsatt vid 2000 års taxering 27 166 27 166Avsatt vid 2001 års taxering 42 317 42 317Avsatt vid 2002 års taxering 46 497 46 497Avsatt vid 2003 års taxering 49 834 —Summa 232 828 182 994NOT 25AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONEROCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSERKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001FPG/PRI-Pensioner 61 490 51 155 1 705 1 594Övriga pensioner 96 820 97 673 72 767 74 231Summa 158 310 148 828 74 472 75 825

NoterNOT 26LÅNKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Obligationslån 2 919 949 2 819 304 2 919 949 2 819 304EMTN 10 957 335 8 601 377 10 957 335 8 601 377Företagscertifikat 89 004 260 505 89 004 260 505Euro Commercial Paper 557 560 3 702 203 557 560 3 702 203Övriga lån 2 062 192 1 877 390 1 847 712 1 708 912Summa 16 586 040 17 260 779 16 371 560 17 092 301Derivatinstrument används som komplement i ränteriskhanteringenoch för eliminering av valutarisker vid finansiering i utländsk valuta.Bolagets positioner vid räkenskapsårets utgång var följande:Nominellt belopp, GenomsnittligRäntederivat Mkr löptid, årKontrakt med återståendelöptider under 1 årFRA, ränteterminer,STINA swappar, SEK 1 000 0,3Ränteswappar, SEK 270 0,9Ränteswappar, utländsk valuta 203 0,3Kontrakt med återståendelöptider över 1 årRänteterminer, SEK 920 5,5Ränteswappar, SEK 8 380 4,2Ränteswappar, utländsk valuta 11 097 4,5Positiva belopp utgör en förlängning av portföljen.Valutaswappar, Mkr 2002 2001FörfallostrukturKontrakt med en återståendelöptid under 1 år 1 397 4 967Kontrakt med en återståendelöptid på 1–5 år 6 195 3 721Kontrakt med en återståendelöptid över 5 år 5 684 5 374Summa 13 276 14 062NOT 27NOT 28ÖVRIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDERModerbolaget har ingått tilläggsavtal (Credit Support Annex) till ISDAavtal, i syfte att minska exponeringen för motpartsrisker i derivatkontrakt.Dessa avtal är ömsesidiga och följer internationell standardoch innebär att parterna förbinder sig att säkerställa undervärdeni utestående derivatkontrakt. Avtalet ger den säkerställdaparten rätt att i sin tur förfoga över erhållna säkerheter.Per bokslutsdagen erhållna säkerheter redovisas i enlighet härmedsom tillgång i bolagets balansräkning. Övriga räntebärandeskulder utgörs av motsvarande skuld till säkerhetsställarna.UPPLUPNA KOSTNADEROCH FÖRUTBETALDA INTÄKTERI redovisade belopp för koncernen ingår förutbetalda hyresintäktermed 1 071,0 Mkr (1 040,8). Vidare ingår, i posten för koncernenoch moderbolaget, 119,2 Mkr (122,6) avseende periodiserade vinsterpå stängda FRA-kontrakt, ränteterminer och optioner, vilka fördelasöver de underliggande instrumentens löptider. Beloppet per2002-12-31 skall periodiseras över åren 2003 till 2012, varav 96,8Mkr under åren 2003 till 2007.NOT 29SKULDERFörfallostrukturKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Skulder som förfaller till betalning inom 1 år från balansdagen 4 837 050 7 301 651 4 023 560 6 709 236Skulder som förfaller till betalning 1–5 år från balansdagen 7 744 316 5 806 070 7 710 487 5 781 904Skulder som förfaller till betalning senare än 5 år efter balansdagen 7 090 081 6 319 056 6 887 369 6 167 986Summa 19 671 447 19 426 777 18 621 416 18 659 126Lån som förfaller till betalning kommer att ersättas med ny finansiering inom beviljade kreditramar och finansieringsprogram i den takt deförfaller till betalning.

NOT 30STÄLLDA SÄKERHETERNOT 32ERLAGDA RÄNTOR OCH LIKNANDEKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001KoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001För egna skulderoch avsättningarSpärrade bankmedel 38 445 9 325 38 445 9 325Kortfristiga placeringar — — — —Summa 38 445 9 325 38 445 9 325Oreglerade resultat från transaktioner med börsclearade offbalanceinstrumenthar säkerställts genom spärrade bankmedel.Några säkerheter har härutöver ej ställts för koncernens skulder.Bokförd ränta m mi den löpandeverksamheten –970 020 –925 741 –974 354 –932 679Förändringari skuldförd ränta m msamt i periodiseraderesultat frånderivatintrument 35 183 118 955 35 058 116 551Betalda räntor m m –934 837 –806 786 –939 296 –816 128NOT 31ANSVARSFÖRBINDELSERNOT 33JUSTERINGAR FÖR POSTER SOMEJ INGÅR I KASSAFLÖDET M MKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001KoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Ansvarsförbindelser,FPG/PRI 1 230 1 023 34 32Borgen fördotterbolagenspensionsförpliktelser — — 83 838 73 003Summa 1 230 1 023 83 872 73 035Av- och nedskrivning 992 742 822 170 — —Realisationsvinst (–)/förlust (+) vid försäljningav materiellaanläggningstillgångar –73 817 –23 931 — 2 924Förändring av avsättningarför pensioneroch liknandeförpliktelser 9 482 5 219 –1 353 –8 677Summa 928 407 803 458 –1 353 –5 753NOT 34LIKVIDA TILLGÅNGARKoncernenModerbolaget2002 2001 2002 2001Kassa och bank 672 784 425 595 672 009 425 050Kortfristigaplaceringar 937 808 1 523 628 937 808 1 523 628Summa 1 610 592 1 949 223 1 609 817 1 948 678Göteborg den 19 februari 2003Lennart Nilsson Charlotte Axelsson Sigbrit FrankeStyrelseordförandeSveinn Jonsson Birgitta Kantola Claes LjungVeronika Rundkvist Parzin Seradji Fritz StaffasChristina RogestamVerkställande direktörVår revisionsberättelse har avgivits den 19 februari 2003KPMGUlf PetterssonAuktoriserad revisorStaffan NyströmAuktoriserad revisor

RevisionsberättelseTill bolagsstämman i Akademiska Hus AB (Publ.)Org nr 556459-9156Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningenoch bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörensförvaltning i Akademiska Hus AB för år 2002. Det ärstyrelsen och verkställande direktören som har ansvaret förräkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar äratt uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningenoch förvaltningen på grundval av vår revision.Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed iSverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionenför att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningenoch koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel.En revision innefattar att granska ett urval av underlagen förbelopp och annan information i räkenskapshandlingarna.I en revision ingår också att pröva redovisningsprincipernaoch styrelsens och verkställande direktörens tillämpning avdem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningenoch koncernredovisningen. Som underlag förvårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentligabeslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunnabedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktörenär ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskatom någon styrelseledamot eller verkställande direktörenpå annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vårrevision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättatsi enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed enrättvisande bild av bolagets och koncernens resultat ochställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningenoch balansräkningen för moderbolaget och förkoncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslageti förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöteroch verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.Göteborg den 19 februari 2003KPMGUlf PetterssonAuktoriserad revisorStaffan NyströmAuktoriserad revisor

AdresserModerbolagAkademiska Hus ABBox 483, Stampgatan 14401 27 GöteborgTelefon: 031-63 24 00Telefax: 031-63 24 01www.akademiskahus.seinfo@akademiskahus.seDotterbolagAkademiska HusUtveckling och Support ABBox 483Stampgatan 14401 27 GöteborgTelefon: 031-63 24 00Telefax: 031-63 24 01Akademiska Husi Göteborg ABBox 476Stampgatan 14401 27 GöteborgTelefon: 031-63 25 00Telefax: 031-63 25 01Akademiska Husi Stockholm ABBox 44005Liljeholmsvägen 30100 73 StockholmTelefon: 08-685 75 00Telefax: 08-685 75 01Akademiska Husi Lund ABOle Römers väg 2223 63 LundTelefon: 046-31 13 00Telefax: 046-31 13 01Akademiska Husi Linköping ABOlaus Magnus väg 34583 30 LinköpingTelefon: 013-36 45 00Telefax: 013-36 45 01Akademiska Husi Uppsala ABBox 185Artillerigatan 7751 04 UppsalaTelefon: 018-68 32 00Telefax: 018-68 32 01Akademiska Husi Norr ABBox 7985Petrus Laestadius väg907 19 UmeåTelefon: 090-786 11 00Telefax: 090-786 11 01SOLBERG • FOTO: MATS BENGTSSON • AKADEMISKA HUS SID 16, 18, 19, 22, 24, 25, 28, 30, 35, 37 OCH 47 • MAX PLUNGER SID 24 OCH 49TRYCK: GÖTEBORGSTRYCKERIET • OMSLAGSBILD: CAMPUS KONRADSBERG