à rsredovisning 2002 - Akademiska Hus

FinansieringFinansiell riskhanteringAkademiska Hus är i egenskap av nettolåntagare exponeradför finansiella risker, framförallt ränterisk och refinansieringsrisk.Den risksyn som koncernen arbetar utifrån finnsdefinierad i en av styrelsen fastlagd finanspolicy. Koncernensfinansförvaltning är centraliserad till moderbolagetsfinansenhet vilket möjliggör stordriftsfördelar vid finansieringoch hantering av risker.RänteriskRäntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten ifastigheterna. Hanteringen av ränterisken, i form av val avräntebindningstid i skuldportföljen, är följaktligen en avfinansenhetens viktigaste uppgifter. Styrelsen har därförvalt att åsätta hanteringen av skuldportföljen ett specielltriskmandat, uttryckt som ett intervall för räntebärandeskulds genomsnittliga räntebindningstid, räntederivatinstrumentinkluderade. Intervallet är för närvarande två tillfyra år. Den genomsnittliga räntebindningstiden är ett måttpå känsligheten i finansnettot vid en förändring av marknadsräntorna.Koncernen använder derivatinstrument somett medel för att justera räntebindningstiden vid en givenunderliggande kapitalbindning. Utgångspunkten är dock attdessa instrument främst skall användas då önskad räntebindningstidär svår att uppnå inom balansräkningen ellerendast kan uppnås till en betydande merkostnad.I diagram 1 visas den valda räntebindningstiden och detvid var tid av styrelsen beslutade räntebindningsmandatet.I vissa hyreskontrakt finns, förutom den sedvanliga inflationsuppräkningenav hyran, en justering med hänsyn tillränteutvecklingen mätt som statslåneräntan eller subventionsräntan.Avstämningen av räntan och ny hyresberäkningsker vart femte år. Denna typ av kontrakt kräver att ränteriskeni hyreskontrakten balanseras mot ränterisken i skuldportföljen.Dessa kontrakt föranleder därför en separat hanteringoch ingår inte i räntebindningsmandatet. Vid årsskiftetDIAGRAM 1Räntebindningstid och räntebindningsmandatRäntebindningstid, år5,55,04,54,03,53,02,52,01,51,097-1298-1299-1200-12Räntebindningstid i årRäntebindningsmandat, övre gränsRäntebindningsmandat, undre gräns01-1202-12uppgick den delen av skuldportföljen till cirka 2 000 Mkr.Som en diversifiering av koncernens finansiering har obligationermed realräntekonstruktion emitterats. Dessa obligationervänder sig delvis till andra investerarkategorier ochdärutöver möjliggör de för koncernen att inte enbart varaexponerad för förändringar i nominella räntor. Nettoexponeringeni reala räntor uppgick vid årsskiftet till cirka 700 Mkroch hanterades i en separat portfölj utanför räntebindningsmandatet.Koncernens utestående skuld varierardessutom enligt ett säsongsmässigt mönster eftersomhyresintäkter på cirka 1 250 Mkr (inklusive moms) erhållsvarje kvartal. För att undvika att denna variation påverkarräntebindningen med samma periodicitet hanteras den delav skuldportföljen som motsvarar maximalt nästkommandekvartals hyra också i en separat portfölj och exkluderas urräntebindningsmandatet.RefinansieringsriskVid låneförfall finns alltid en refinansieringsrisk, det vill sägaen risk att kostnaden är högre och finansieringsmöjligheternabegränsade, när förfallande lån skall omsättas. Måletär att begränsa effekterna av en sådan marknadssituation.Detta uppnås dels genom en lämplig balans mellan kort- ochlångfristig finansiering, dels genom att en diversifiering mellanolika finansieringsformer och marknader eftersträvas.Outnyttjade kreditfaciliteter skall dessutom finnas i tillräckligomfattning för att garantera god betalningsberedskap.Kreditrisk och motpartsriskKoncernen är även exponerad för vissa kreditrisker och motpartsrisker.Ett avsnitt i finanspolicyn definierar koncernenssyn på dessa risker. En limitstruktur som bygger på motpartensrating och engagemangets löptid har fastlagts.Kreditrisk uppstår när en tillfällig överskottslikviditet placerasi finansiella tillgångar. Då koncernen i det längre perspektivetär nettolåntagare är perioder med överskottslikviditetmer av tillfällig karaktär. Placeringar skall därförkännetecknas av god likviditet i andrahandsmarknaden ochvara i enlighet med den fastlagda limitstrukturen. Motpartsriskuppstår då koncernen använder derivatinstrumentdet vill säga risken att motparten inte fullföljer sitt åtagandeenligt kontraktet. Koncernens policy är att ett så kallatISDA-avtal alltid skall tecknas mellan parterna innan derivattransaktionergenomförs. Avtalen är utformade efterinternationell standard och syftet är att om någon av parternafallerar så marknadsvärderas och nettoberäknas allatransaktioner. Avtalen reglerar även hur utestående transaktionerskall avslutas. I syfte att ytterligare minska exponeringenför motpartsrisker i derivatkontrakt har moderbolagetingått ett flertal tilläggsavtal, Credit Support Annex(CSA), till ISDA-avtalen. Dessa innebär att parterna ömse-