à rsredovisning 2002 - Akademiska Hus

Hyreskontrakt (förfallostruktur)Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontrakt äri Akademiska Hus tio år och per årsskiftet var kontraktensgenomsnittliga återstående löptid 6,6 år. För större komplexaspecialbyggnader för laboratorie- och forskningsverksamhettecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider somär tio år eller längre. Av diagram 4 framgår när de på balansdagenkontrakterade hyrorna löper ut. Hyresvärdet (bashyran)i Mkr uppgår för år 2002 till 3 825.DriftskostnaderDriftskostnader definieras inom Akademiska Hus som kostnaderför åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ettår vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt.Driftskostnader indelas i två huvudgrupper,energi- och vattenförsörjning samt övriga driftskostnader.Diagram 5 beskriver driftskostnadernas utveckling underden senaste femårsperioden.Driftskostnadernas utveckling har huvudsakligen tvåorsaker. Dels ökade kostnader för energi i form av kraftigaprishöjningar och ökade energiskatter samt dels byggnadernasallt större tekniska komplexitet. Nya lokaler harunder de senaste åren i stor utsträckning varit resurskrävandeur energisynvinkel då de till stor del bestått avlaboratorielokaler och biblioteksbyggnader och AkademiskaHus har i hyresförhandlingar kunnat kompensera för ökandedriftskostnader. Förhållandet avspeglar sig i en ökning avhyresintäkterna. Driftskostnadernas andel av hyresintäkternaredovisas i diagram 6.Jämfört med andra fastighetsbolag är driftskostnadernai kr/kvm höga inom Akademiska Hus. Orsaken står att finnai den stora andelen laboratorier. Diagram 7 visar driftkostnadenuppdelad på kostnadsslag.Akademiska Hus har som målsättning att effektiviseraenergianvändningen för att minska miljöbelastningen ochöka effektiviteten i förvaltningsarbetet. För att skapa bättremöjligheter till detta har under 2002 ett särskilt projekt startatsför automatisk mätaravläsning avseende energi ochvatten i koncernens byggnader.UnderhållskostnaderMed underhållskostnader avses kostnader för åtgärder somsyftar till att återställa ursprunglig standard och funktion hosslitna eller skadade byggnadsdelar. Från och med 2002 särredovisasinom Akademiska Hus de kostnader som kankostnadsföras och för vilka ersättning av hyresgästen kanbegäras. Diagram 8 beskriver underhållsskostnadernasutveckling under den senaste femårsperioden.Sett över tiden har underhållskostnaderna utvecklats inivå med hyresintäkterna, se diagram 9. Variationer mellanenskilda år kan vara förhållandevis stora på grund av förändringari volymen ombyggnationer.Driftnetto och direktavkastningDriftnettot visar resultatet för koncernens fastigheter föreavskrivningar, centrala administrationskostnader och finansielltnetto. Utvecklingen av driftnettot har alltsedan bildandetav Akademiska Hus varit positiv. Under den senastefemårsperioden har driftnettot ökat med över 500 Mkr ochuppgår nu till över 2 500 Mkr.Direktavkastningen har samtidigt sjunkit under femårsperiodenpå grund av den stora investeringsvolymen i omochnybyggnader som för med sig ökande underhållskostnadermen uppgår ändå till goda 10,9 procent. Diagram 10visar utvecklingen.DIAGRAM 4DIAGRAM 5 DIAGRAM 6Hyreskontraktens förfallostruktur, %DriftskostnaderDriftskostnader – andel25800250202060020015151050200320042005200620072008–20122013–20172018–20222023–40020001998 1999 2000 2001 2002Driftskostnader, MkrVarav energi, bränsle och vatten, MkrDriftskostnader, kr/kvm LOA15010050010501998 1999 2000 2001 2002Driftskostnader/Hyresintäkter, %