à rsredovisning 2002 - Akademiska Hus

FramtidOmvärldsfaktorerAntalet sökande till grundläggande högskoleutbildning harökat markant hösten 2002. Antalet nya sökande ökade medfyra procent jämfört med hösten 2001. Ökningen för personersom tidigare studerat i högskolan var tio procent.Sammantaget ökade antalet antagna med sex procentjämfört med höstterminen 2001. Det är framförallt inomområdet vård och omsorg som antalet sökande ökar.Antalet sökande till utbildningsprogram med matematisknaturvetenskaplig inriktning fortsätter att minska. Särskiltmarkant är det drastiskt minskade intresset för utbildningarmed inriktning mot IT-sektorn.Trendbrottet hösten 2002 tillsammans med en utvecklingframöver med successivt ökande kullar 19-åringar harminskat oron för den ekonomiska utvecklingen för grundutbildningenmed undantag för särskilt drabbade inriktningaroch högskolor. Av Akademiska Hus hyresgäster är detfrämst KTH, Chalmers, SLU och Mitthögskolan som planerarför fortsatta besparingar.Under 2002 har istället oron ökat påtagligt för finansieringsproblemavseende forskningen framförallt beroende påden allmänna börsnedgången, vilken negativt har påverkatkapitalet i forskningsstiftelser. Det beräknade bortfallet avfinansiering från forskningsstiftelser och näringsliv uppgårtill betydande belopp och kan knappast komma att kompenserasannat än till mindre del med ökade fakultetsanslag.Samtidigt är det mycket svårt att förutse när ochmot vilka forskningsområden/orter detta kan slå.För Akademiska Hus innebär det att både omfattning ochtider för många projekt i investeringsplanen successivtomprövas tillsammans med hyresgästerna.Bristen på studentbostäder är fortfarande mycket stor påde äldre universitetsorterna. Den nyproduktion som kommitigång och planeras får effekt först på några års sikt.Den utdragna konjunktursvackan medför att utbudet avlediga lokaler ökat i framförallt Stockholmsområdet, medökad konkurrens och prispress på lokalhyror som följd. Ettökat utbud på hyresmarknaden berör lokalt även AkademiskaHus och leder till att vakansgraden ökar (Stockholm,Linköping, Ultuna och Härnösand).Den tidigare starkt överhettade byggmarknaden i framföralltStockholm och Uppsala har under 2002 återgått till detmer normala. Den kraftiga uppbromsningen av kontors- ochindustriinvesteringar kommer knappast att kompenserasmed ökad bostadsproduktion. Inför 2003 förutses därför ettgott läge för kommande entreprenadupphandlingar.Kostnaderna för fjärrvärme och el fortsätter att öka kraftigt.Till stor del kompenseras dock Akademiska Hus genom avtaldär elkostnaden särdebiteras och inte ingår i hyran.Utvecklingen på de finansiella marknaderna är naturligtvissvår att förutse, men av största betydelse för AkademiskaHus. Den prognostiserade kostnadsräntan för 2003 är dockförhållandevis säker på grund av aktuell räntebindningstid förlånen.Den 12 september 2002 beslöts vid ett regeringssammanträdeatt en utredning skall tillsättas med uppgift attutreda frågor om hyressättning av ändamålsfastigheterinom kulturområdet samt universitets- och högskoleområdet.Utredningen beräknas genomförd vid årsskiftet2003/04 varför eventuella effekter som den kommer attmedföra ännu är okända.ÄgarkravI budget 2003 och prognos 2004–2005 har beaktats utdelningarmotsvarande halva resultatet efter schablonskatt.Genom denna begränsning av utdelningen ökar soliditetentill drygt 26 procent 2003.Ägarens avkastningskrav om femårig statsobligationsräntaplus 2,5 procent motsvarar för närvarande cirka 7,5 procent.I budget för 2003 beräknas avkastningen till 5,6 procent, prognosenför 2004 är 6,3 procent och prognosen för 2005 drygt9 procent. Försämringen under 2003 och 2004 är i första handen effekt av stora ombyggnadsåtgärder med mycket kostnadsförtunderhåll i projekt och hyresreduktioner under dessaår. För perioden 2001 till 2005 som helhet uppnås dock ägarensavkastningskrav.Hyresgäster – investeringsplan – vakanser – med meraInför 2003 har ett särskilt kundvårdsprogram startats inomkoncernen. Programmet syftar till att förstärka kundorienteringeni verksamheten och är ett prioriterat område i koncernensaffärsplaner för 2003. En handlingsplan har formuleratssom bland annat innehåller:Lokal utbildning med inriktning på kundvård för dotterbolagensfrontpersonal.Lokala aktiviteter för analys och uppföljning av hyresgästenkäterinklusive åtgärdsprogram.Koncerngemensamma seminarier med förvaltare ochprojektledare.Investeringsplanen minskar nu något i omfattning. Önskemålenom fortsatta lokalutökningar har avtagit. Investeringsplanenåterpeglar fortfarande en situation med fullföljande denärmaste åren av större investeringar till följd av utbildningsochforskningssatsningarna under 90-talet. Ett antal störreprojekt, framförallt i Stockholmsbolaget, har under året färdigställts.Till detta kommer att tidigare planerade projektavseende Konstfack avförts ur investeringsplanen.