à rsredovisning 2002 - Akademiska Hus

Känslighets- och riskanalysI ett fastighetsbolag bedrivs långsiktig verksamhet ochmöjligheterna att påverka resultatet är därför på kort siktbegränsade. Nedan redogörs för de viktigaste ekonomiskafaktorerna beträffande den framtida utvecklingen.HyresintäkterHyresintäkterna är tillförsäkrade genom, även för branschen,väldigt långa hyresavtal. Huvuddelen av Akademiska Hushyreskontrakt har långa löptider med inflationsanknytningvilket gör att andra förändringar än inflationen endast slårigenom vid omförhandlingar.Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontraktär i Akademiska Hus tio år och per årsskiftet var kontraktensgenomsnittliga återstående löptid 6,6 år. För de större komplexaspecialbyggnaderna för laboratorie- och forskningsverksamhettecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider som ärtio år eller längre. Av diagram 4 på sid 13 framgår när de påbalansdagen kontrakterade hyrorna löper ut.Inom koncernens dotterbolag följs hyreskontraktens förfallostrukturupp årligen med syfte att uppnå en jämn spridningav hyresförfallen. En förändring av hyresintäkterna meden procent påverkar resultatet före skatt inom koncernenmed 42 Mkr.Akademiska Hus har en stabil kundbas som till över 90procent har ett statligt huvudmannaskap.VakanserVakanserna inom koncernen uppgår till för branschen mycketlåga 1,8 procent vilket omräknat till ekonomisk vakansgradmotsvarar 1,1 procent. Orsaken till differensen står att finnai att det huvudsakligen är byggnader av enklare karaktär medett lägre hyresvärde som är vakanta. Den ekonomiskavakansgraden uppgår till 45 Mkr. En förändring av den ekonomiskavakansgraden med en procent motsvarar en resultatförändringföre skatt på 40 Mkr. Akademiska Hus fastighetsbeståndsom i huvudsak är koncentrerat till störreuniversitets- och högskoleorter bedöms ha en mycket lågvakansrisk. Uppföljning av de befintliga vakanser är vid verksamhetsuppföljningenhögprioriterad och särskilda åtgärdsplanerupprättas för samtliga vakanser och rapporteras irespektive dotterbolags styrelse.DriftskostnaderKostnaderna för energi, bränsle och vatten utgör cirka 65procent av de totala driftskostnaderna och är i alla fall påkort sikt att betrakta som en fast kostnad då byggnadernamåste värmas upp även om de står vakanta.Koncernen arbetar aktivt med energibesparingsåtgärder.En förändring av driftskostnaderna med en procent påverkarresultatet med 7 Mkr. Akademiska Hus är förhållandevislite exponerat för ökningar av driftskostnaderna då tilläggför ökade kostnader för energi, bränsle och vatten imånga fall debiteras vidare till hyresgäst. Dessutom är kostnadenför el till övervägande del prissäkrad. Per årsskiftetär cirka 80 procent av den beräknade användningen under2003 prissäkrad.UnderhållskostnaderUnderhållskostnader, det vill säga kostnader för att återställaursprunglig standard och funktion hos slitna eller skadadebyggnadsdelar, är jämfört med driftskostnader i högreomfattning rörliga och kan minskas för att möta en resultatförsämringeller vakans. En förändring av underhållskostnadernamed en procent påverkar resultatet med 7 Mkr.Koncernen har under ett antal år satsat på omfattandeunderhållsåtgärder för att uppnå en hög underhållsstatuspå fastighetsbeståndet och skulle tillfälligt kunna minskaunderhållsnivåerna.InvesteringarInvesteringar, dvs värdehöjande åtgärder, utförs endast omen kalkyl och ett hyreskontrakt föreligger med en hyresgästsom affärsmässigt motiverar att investeringen genomförs.Finansiella kostnaderAkademiska Hus räntebärande lån uppgick vid årsskiftet till17 390 Mkr. Räntekostnader är den för koncernen enskiltstörsta kostnadsposten och uppgick totalt för året till 916,6Mkr netto. För att styra koncernens finansverksamhet finnsen finanspolicy som har beslutats av styrelsen. Finansieringsarbetetbeskrivs utförligare på sidan 44.Räntebindningstiden var vid årsskiftet 3,4 år varför fluktuationeri kostnadsräntan inte omedelbart får fullt genomslag.I beräkningen i tabell 1 beaktas inte denna räntebindning.Känslighetsanalys – sammanfattningI tabell 1 anges hur koncernens resultat före skatt skullepåverkas vid förändringar i några nyckelfaktorer. Effektenavser påverkan på årsbasis efter fullt genomslag. I beräkningenbeaktas inte räntebindningen.KänslighetsanalysFörändring med 1 procentPåverkan på resultatet före skatt (Mkr)Hyresintäkter 42Vakanser, en procentenhet 40Driftskostnader 7Underhållskostnader 7Kostnadsränta, en procentenhet 165TABELL 1