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G u t z u w i s s e n Preisbindungsrechtes können „Anhaltspunkte entnommen werden.“ 6 Hieraus folgt, dass der Vorwegab - zug für fast alle Betriebskostenarten gilt. 7 Praktisch wird dies namentlich bei der Grundsteuer, dem Wasserverbrauch und der Abwas - serentsorgung, den Aufzugskos - ten, der Gebäudereinigung, der Müllabfuhr, 8 den Versicherungsprämien 9 und den Heizkosten. 10 Die gewerbliche Nutzung kann – nicht: muss – zu einem höheren Betriebskostenanteil der Wohnraummieter führen. a) Entbehrlicher Vorwegabzug Bei von vornherein garnicht entstehenden Mehrkosten gibt es keinen Grund für einen Vorwegabzug. So, wenn gewerblich verursachte Müllkosten deshalb nicht in die Abrechnung der Wohnraummieter einfließen, weil der Ge werbemüll über eigene abschließbare Mülltonnen des Ge - werberaummieters separat abgerechnet wird. 11 Das gilt glei cher - maßen, wenn die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen. 12 Daher macht die gewerbliche Vermietung zum Betrieb eines Wohnheims den Vor- Heizöltank- BERATUNG · SERVICE Pietroch GmbH Tankanlagenbau · Tankschutz A-Z, Tor & Zaun GmbH Am Walzwerk 40 · 45527 Hattingen · Fon: 0 23 24 - 68 57 20-0 · Fax: 0 23 24 - 68 57 20-10 http://www.tor-und-zaun.de · E-Mail: info@tor-und-zaun.de 14 Eigentümerjournal | Juni 2011 wegabzug entbehrlich, da dies der Wohnnutzung vergleichbar ist. 13 Folgerichtig ist auch der Vorwegabzug innerhalb eines reinen Wohnhauses nicht erforderlich; 14 anders kann es bei der Zusam - men fassung zweier Gebäude zu einer Bewirtschaftungseinheit sein. 15 Ein Vorwegabzug muss jedoch so oder so erfolgen, wenn dies vereinbart ist; 16 was mangels Nachteil für den Wohnraummieter auch formularmäßig möglich ist. b) Nichtbetroffene Betriebskosten Bei einigen Betriebskostenarten scheint es zunächst plausibel, dass eine Gewerbenutzung auf ihre Höhe keinen Einfluss hat. So z.B. bei den Antennenbetriebskosten: Ob der Fernseher im Gewerbeoder im Wohnraum genutzt wird, hat auf den Betriebsstrom der Antenne keinen Einfluss. Die Wartung der Blitzschutzanlage wird nicht dadurch teurer, dass im Haus neben den zwölf Wohnparteien noch ein kleines Textilgeschäft betrieben wird. Bedarf jedoch der Gewerbebetrieb wegen elektronischer Geräte, Com puter usw. einer höheren Blitzschutzklasse, dann ist eben • Reinigung und • Überprüfung • Tankdruckproben • mit TÜV-Abnahme 42349 Wuppertal Hahnerberger Straße 279 � 02 02/400097/40540 doch ein Vorwegabzug erforder - lich. 3. Vorwegabzug unter Gewer be - mietern Der Vorwegabzug gilt gleicher - maßen im Verhältnis der Gewerbe - raummieter untereinander. So müssen bei einem besonders hohe Kosten verursachenden Gewerbebetrieb dessen – höhere – Kosten vorweg herausgerechnet werden. So ist ein Vorwegabzug zwischen den Gewerbemietern erforderlich, wenn in einem Gewerbekomplex ein Supermarkt und eine Pension betrieben werden. 17 Kein Vorwegabzug zwischen Gewerbemietern ist erforderlich, wenn in einem Haus eine Obdachlosenpension und ein Kindergarten betrieben werden. 18 4. Keine prozentualen Grenzwerte Da die Erheblichkeit einzelfallorientiert zu ermitteln ist, macht der BGH folgerichtig keine Zah - len- oder Prozentangaben. Die Abgrenzung zwischen „erheblich“ und „unerheblich“ ist daher dem Tatrichter zugewiesen. Insoweit hat das LG Aachen die Grenze zur erheblichen Mehrbelastung bei drei Prozent der Gesamtkosten
gezogen. 19 Einen anderen Weg beschritt das LG Düsseldorf, als es nach Ausfall des Wasserzählers um den Wasserverbrauch einer im Wohnhaus befindlichen Gaststätte ging. 20 Hier wurde ein pauscha - lier ter Vorwegabzug von 25 % vorgenommen. 5. Vorwegabzug nur bei vertretbarem Aufwand Andererseits ist der Vermieter nur soweit zu einem Vorwegabzug verpflichtet, als dies möglich 21 oder mit vertretbarem Aufwand machbar ist. 22 So liegt es, wenn im Grundsteuerbescheid oder bei den Versiche - rungsprämien der Anteil der ge - werblichen Nutzung separat ausgewiesen wird. 23 Diese Trennung lässt sich dann problemlos in die Abrechnungen übernehmen. Der zusätzliche Aufwand für eine we - gen des Kundenverkehrs häufi ge - re Treppenhausreinigung kann etwa vom Reinigungsunternehmen separat ausgeworfen werden, not - falls kommt hier eine sachnahe Schätzung in Betracht. 24 6. Keine absolute Verteilgerech - tigkeit Andererseits kann – je nach Ein - zelfall – der Kostenaufwand für die Trennung größer sein als der er - zielte Nutzen an Verteilgerechtigkeit. In diesem Fall würde ein Vorwegabzug mit dem – auch bei Ge - werberaum geltenden 25 – Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB kollidieren. So sieht das LG Braunschweig 26 den Vermieter nicht verpflichtet, die Betriebskosten durch „eine mathe - matisch exakte Kostenabgren - zung“ abzurechnen. Denn eine „absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefor - dert.“ 27 Dies deckt sich mit der griffigen Formulierung, 28 dass es bei den Betriebskosten keine „Pfennig 29 -Gerechtigkeit“ 30 geben könne. 7. Praktikable und verständliche Abrechnung Kontrastreich zeigt sich die The - matik namentlich bei den Aufzugskosten. Die Besucher (z.B. einer Arztpraxis im zweiten Stock) nutzen den Fahrstuhl intensiver als ein Dachgeschossmieter, der als Montagearbeiter nur am Wochenende zu Hause ist. Ein Vorwegabzug ist aber nur möglich, wenn die Aufzugbenutzung erfasst wird. Denkbar wäre - nach eigener Einschätzung – ein Scheckkarten – oder Transponder-System, 31 wel - ches per Lesegerät die Fahrten aufsummiert und für die Jahresabrechnung dem jeweiligen Mie - terhaushalt zuweist. Im allge mei - nen dürfte – über die oben zu 6. genannten Fälle hinaus – auch bei den Aufzugskosten im Regelfall eine Vorwegtrennung entfallen. Salomonisch das LG Berlin: 32 Zugunsten der Wohnraummieter trete eine gewisse Kompensation dadurch ein, dass der Aufzug von den Kunden des Gewerbebetrie - bes vornehmlich werktags und tagsüber genutzt wird, während die Wohnraummieter den Aufzug zusätzlich in den Abendstunden und am Wochenende nutzen. Zu bedenken ist weiter, dass eine G u t z u w i s s e n Nutzung als Geschäftsraum 33 nicht stets mit höheren Betriebskosten einhergeht. So hat z.B. eine Woh - nung einen höheren Wasserverbrauch als eine Rechtsanwaltskanzlei. Praxistipp: Ist der Vorwegabzug aus objektiver Sicht 34 nicht prak tikabel 35 oder unwirtschaftlich, besteht keine Pflicht zum Vorwegabzug. Die Unwirtschaftlichkeit bzw. die fehlende Machbarkeit sollten freilich in der Abrechnung knapp er - läutert werden. 36 Sind nämlich dem Mieter die Hintergründe für einen unterlassenen Vorwegabzug nicht bekannt, kann bei ihm rasch die Vermutung aufkommen, zu Unrecht über Gebühr belastet zu werden. 37 Die Darlegungs- und Beweis - last dafür, dass wegen unmöglicher bzw. unvertretbarer Trennung oder weitgehender Kostengleichheit kein Vorwegabzug erfolgt, liegt aber beim Vermieter. 38 8. Unterbliebener Vorwegabzug Unterbleibt nun ein gebotener und machbarer Vorwegabzug, betrifft dies nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt. 39 a) Unschwer herausrechenbarer Fehler Ist also ein Fehler, in Form des unterlassenen Vorwegabzugs, unschwer 40 herauszurechnen, ist die Abrechnung in dem betreffenden Punkt materiell fehlerhaft. Wenn ENTSORGUNG GMBH Entsorgungs- und Containerdienst • Papier/Pappe • Gewerbeabfälle • Sonderabfälle • Bauschutt • Baustellenabfälle 0202 / 271 2200 Mettmanner Str. 77-79 • 42115 Wuppertal Juni 2011 | Eigentümerjournal 15
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